附件10.36

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租賃和租賃協議

介於

波士頓地產有限合夥企業

房東

和

阿卡迪亞製藥公司。

房客

在

卡內基中心502號

新澤西州普林斯頓

2018年5月15日

製作人：

Gregory S.裏恰爾迪

Boston Properties

目錄

i

展覽表

II

於2018年5月15日，波士頓地產有限合夥公司(一家特拉華州有限合夥企業，其辦公室位於新澤西州普林斯頓普林斯頓08540卡內基中心104室)和阿卡迪亞製藥公司(其主要辦事處位於加利福尼亞州聖地亞哥，92130)之間簽訂了一份租賃和租賃協議。

在遵守下列所有條款和條件的前提下，房東和租客特此達成如下協議：

1定義。本協議中使用的某些術語和短語(通常是首字母大寫的術語和短語)在本協議所附的附件E中進行了定義，本協議中使用的術語和短語應具有該附件中賦予或引用的相應含義。

2租賃房屋的租賃。

2.1業主應並特此將租約出租給租客，租客應並特此在租期內接受和租賃業主的租賃房產。租賃房地包括卡內基中心502號樓三樓25429平方英尺的可出租樓面總面積，本文件附件E對租賃房地的定義作了更全面的説明。

2.2房東應並特此授予租客，租客應並在此接受房東的非獨佔權利，在租期內為其本身、其僱員、其他代理人和與業主共有的客人、其他租賃物業的任何租客、他們各自的任何僱員、其他代理人和客人以及房東根據業主的合理酌情決定權不時決定的其他人使用共用設施。

2.3如果承租人根據本協議第44.2款的條款和條件行使租賃額外空間的權利，房東應在本協議第44.2款規定的期限內，從各自的開始日期起向承租人出租額外租賃的房產，承租人應接受並向房東出租。

3房租。

3.1除本協議另有明確規定外，承租人應在以下規定的時間和金額向房東按時支付租賃物業的租金，不產生賬單或其他要求，也不進行任何抵銷、扣除或減免。

3.2租賃期內的基本租金為每年租金如下：

1

續租期內租賃房屋的基本租金按本協議第6.3款規定計算。在初始租期內，適用於任何額外租賃房舍的基本租金年率應如本協議第44.2款所述。

3.3承租人應在租期內每個月的第一天準時按月平均預付適用的基本租金，但不包括起始租金日期後首個完整歷月的基本租金(如起租日期發生在日曆月的第一天以外)，或起始租期的首個完整日曆月的基本租金(如起租日期發生在日曆月的第一天)，以及起始租期開始時少於一個完整日曆月的任何期間。承租人應在簽署和交付本協議後，為緊接起租日期(如果起租日期發生在日曆月的第一天以外)的初始期限的第一個完整日曆月支付基本租金，或為自開始租金日期開始的初始期限的第一個完整日曆月(如果開始租金日期發生在日曆月的第一天)支付基本租金。承租人應於起租日起計滿一個公曆月的期間內，準時繳交基本租金。

3.4少於一個完整歷月的任何期間的基本租金和額外租金應按比例計算。如果基本租金的任何分期付款不能在到期支付時計算，則當時已知或可計算的部分應到期並支付；餘額應在業主書面通知租户到期餘額後到期支付。

3.5在租期內，承租人應按本協議規定的相應金額和時間及時支付租賃房產的額外租金。

3.6本協議項下任何租金或其他應付款項的部分，如在首次到期當日仍未支付(如屬連續十二個歷月的任何期間的首次付款，則在首次到期當日後第五天仍未支付)，須支付相等於以下金額的滯納金：(I)[***]在根據本協議應繳的任何租金或其他款項中，在首次到期之日(或在連續十二個歷月的任何期間中的首次到期而在首次到期之日未支付的第五天之前)未支付的部分的利息；及(Ii)根據本協議應支付的租金或其他款項中在首次到期之日未支付的部分的利息(如果是在任何連續十二個歷月的首次到期付款的情況下在首次到期之日之後第五天之前未支付)。連續十二個日曆月未在首次到期之日支付的期間)，按不時生效的基本利率(S)加[***]從該部分首次到期之日起至房東收到該部分之日起的額外百分比。承租人的任何逾期費用應立即到期。

3.7.在本協議簽署和交付時到期的任何租金或其他金額應由租户在業主辦公室支付給業主，地址為新澤西州普林斯頓08540卡內基中心104室101號房東辦公室。否則，承租人應通過(I)電子資金(ACH)向美國銀行(德克薩斯州達拉斯)轉賬的方式向房東支付本協議項下的所有租金或其他款項，[***]，(Ii)通宵快遞至美國銀行批發加密箱，波士頓地產有限公司合夥[***]，或(Iii)郵寄至Boston Properties Limited Partnership，[***]。房東可隨時通知租客，更改前述未支付款項的付款指示。

3.8如果租户根據本協議支付的任何款項是以支票支付的，但由於資金不足、停止付款令或其他原因而被退還，則：(A)該事件應被視為未能在到期時支付該款項；以及(B)除房東根據本協議享有的所有其他權利和補救措施外，房東應有權(I)徵收退還的支票費用[***]美元(美元)[***])支付房東的行政費用和處理費用，以及(Ii)在任何十二(12)個月內第二次出現退回支票後，或在該期限內第三次發生後，要求所有未來的付款都通過ACH、電匯、匯票、本票或保兑支票匯出。

4個學期。

4.1除非根據本協定第24節或第44.3款較早地終止，否則初始期限應自開始之日起開始，並持續七(7)年零三(3)個月。該期限自生效之日起，持續至

2

在初始期限結束或任何續訂期限結束時較晚者，除非根據本協議第24節或第44.3款較早終止。

4.2除非發生本協議第4.3款所述的條件，否則開工日期應為基本完工日期，並調整至較早日期，以補償業主因租户延誤而累積的天數。目標生效日期為2018年11月1日。

4.3如果租客在實際完工日期之前接管或佔用租賃物業以進行業務，則開始日期應為較早接管或佔用的第一個日期，並調整到較早的日期，以補償業主因租客累計延誤天數而造成的損失。承租人進入房屋安裝承租人裝修、固定裝置和傢俱不構成佔有或佔用。

4.4一旦根據本協議第4.2和4.3款確定，房東應立即將開工日期通知租户；如果房客在房東通知後十(10)天內沒有通過通知向房東提出反對，則房東通知中規定的日期此後應被最終推定為開工日期。

4.5租金生效日期應為“租金減讓期”(定義見下文)屆滿後的翌日。自生效日期起至租金生效日期前一天為止的期間(“租金減讓期”)為三(3)個月。僅舉個例子，如果起租日期是2018年11月1日，那麼起租日期就是2019年2月1日。

5出租房屋的準備工作。

5.1承租人應在開工之日以當時的“原樣”狀況接受租賃物業，即所有建築系統處於正常運行狀態，租賃物業和建築物符合所有適用法律。業主應將承租人建造工程的總承包商和其他承包商和供應商的所有保修範圍擴大到承租人，並在開工日期後不少於一年內保修。

5.2通過在新澤西州註冊的建築師和工程師及時編制由承租人選擇的承租人計劃是承租人的義務和費用。承租人計劃的編制應與建築平面圖和規範以及業主的承租人裝修和改建指導原則一致。租户應在租户計劃到期日之前將完整的租户計劃交付給房東。在緊接向業主提交完整的租户計劃後的二十(20)天內，租户計劃應接受業主及其工程師的合理審查、評論、諮詢和反對，包括與當時有效的建築平面圖和規格或業主的租户裝修和改建指南不一致、對建築物或其外部所需的任何結構改變或所需的任何改變、對所需系統的任何改變、與系統的任何接口或連接、或對租賃場所的功能效用或租金的任何不利影響。如果房東及時以其他方式適當地反對租户計劃，並在通知中特別詳細地列出任何合理詳細的指定理由，租户應讓其建築師和工程師修改租户計劃，並在房東及時通知房客後十(10)天內將修訂後的完整租户計劃提交給房東。此外，承租人應在房東通知承租人本市反對《承租人計劃》之日起十(10)日內，將修改後的《完整承租人計劃》提交房東。承租人應在承租人計劃到期日之前，從業主的樣品中選擇要塗抹的油漆和要安裝的地板的顏色，作為承租人建築的一部分。即使本第5.2款中有任何相反規定，業主對租户計劃的審查和批准以及對其中所述工作的同意應是出於上述唯一目的，且不意味着業主對計劃進行審查，也不意味着業主有義務審查計劃的質量、設計的充分性、完整性、是否符合適用的政府法律、規則、關於承租人保險義務的條例和建築法規或建築物保險人的任何要求以及本協議的其他要求(在此稱為“保險要求”)，也不被視為放棄承租人在適用的政府法律、規則、法規、建築法規和保險要求方面在本協議下的義務。因此，儘管業主或其空間規劃師、建築師、工程師和顧問對任何租户計劃進行了審查，即使業主或業主可能向租户提供任何建議或幫助，

3

作為業主的空間規劃師、建築師、工程師和顧問，業主不承擔任何與此相關的責任，也不對租户計劃中包含的任何遺漏或錯誤負責。

5.3業主收到最終租户計劃後，應儘快採用公開招標程序，向至少三名總承包商徵集承租人計劃所要求的工程施工投標。房東和租客收到標書後，應及時審核。在對承租人的建築進行投標審查和資格審查後，業主和租户應當立即書面選擇最合格和最量化的總承包商；但如果在承租人建造工程的投標審查和資格期結束時，業主和租户無法就選擇最合格和最量化的總承包商達成一致，則業主應以其唯一、合理的善意行事，選擇最合格和最量化的總承包商來授予承租人的建築合同。

5.4房東應將房東的價格通知租户，以便租户利用根據本協議第5.3款選擇的總承包商進行承租人的建造。房東的價格應包括[***]業主總承包商總價款(應包括任何變更單的額外費用)的百分比，作為業主的設計審查監理費[***]業主總承包商總價款(應包括承租人要求的任何變更訂單的額外費用)的百分比作為業主的施工監理費。房東應支付承租人建築物的設計和建造費用，最高限額為$[***](“房東供款”)。承租人應支付超出業主出資的承租人建築物的設計和建造費用，以及除應承租人的要求對承租人的建築物進行的任何改建、改善或其他修改外，對租賃處所進行的任何改建、改善或其他修改的費用。承租人應向業主支付與業主總承包商開具發票相對應的與業主的工程進度成比例的價格，並在工程基本完成後支付承租人應支付的任何剩餘餘額。

5.5房東應獲得並安排所有必要的施工許可，以進行房東在《租户計劃》中規定的改建、改善和其他修改。業主應促使其選定的總承包商按照《承租人計劃》和所有適用的法律、規則、法規、法規和條例，包括但不限於《美國殘疾人法》(ADA)，以良好和熟練的方式建造承租人的建築。承租人對《承租人計劃》的任何修改都將是承租人的一項額外費用。

5.6承租人應在其任何僱員、承包商或其他代理人在建築物內或在物業內進行承租人計劃所要求的工作或其他租賃場所的其他準備工作之前，在持續的基礎上及時履行其在本協議第12和14節項下的各項義務。

5.7承租人使用其自己的承包商，希望在基本完工日期之前在租賃房地安裝電信和數據佈線、電纜以及傢俱、固定裝置和設備。房東應至少提前三十(30)天通知承租人房東預計的基本完工日期，在收到通知後，承租人及其承包商應獲準進入租賃場所進行安裝。承租人及其承包商可以在基本完工日期之前進入租賃場所進行安裝，但條件是：(I)承租人遵守本協議第12條和第14條規定的義務；(Ii)承租人特此承認，此類進入和安裝可能會導致承租人延誤。儘管有上述規定，在承租人進入之前租賃房屋內的任何電信和數據佈線及佈線應由房東自行拆除，費用由房東自理。

6個選項。

6.1如果在行使合同之日之前(A)(I)未發生違約事件，或(Ii)如果違約事件已發生，承租人應已將其全部治癒，或房東已放棄違約，且(B)不存在反覆發生違約事件的歷史，承租人應有一種選擇權，只能在本協議第6.2款規定的時間以下列方式行使，將期限延長一次，為期五(5)年。這一選擇所涉及的期間應從初始任期結束時開始。該選項是“續訂選項”。

4

6.2如果租户有興趣行使續約選擇權，租户應在初始租期結束前不早於十五(15)個月，且不遲於十三(13)個月，將租户的利益及時通知房東。在發出通知後的四(4)周內，房東應通知租客房東在續租期內對租賃房屋的市值租金的報價。如果租户希望行使續期選擇權，租户應在初始租期結束前不早於十三(13)個月，不遲於十二(12)個月，及時通知房東，並在通知中表明房東在續租期內對租賃物業的市值租金報價是否可接受。如果承租人沒有及時通知房東其行使續期選擇權的利益或沒有及時行使續期選擇權，續期選擇權即告失效。

6.3續租期內租賃物業的基本租金應為業主向租客發出的通知所載租賃物業在續期內的市值租金的報價，除非租客在本協議第6.2節第三句所擬發出的租客通知中明確表示業主不可接受業主通知中所載的市值租金報價，在此情況下，租賃物業在續期期間的基本租金應為按照本協議第33.1款所述程序釐定的市值租金。

6.4除原始承租人Acadia PharmPharmticals，Inc.或承租人根據本協議第17.6節的條款受讓承租人，或通過合併或其他收購方式繼承承租人以外，任何人不得行使續訂選擇權。如果承租人未按照本協議第17.6款的規定轉讓本協議或轉租或許可使用或佔用租賃房屋或其任何部分，或試圖這樣做：

6.4.1承租人已就尚未實際開始的續訂期限適當行使的任何續訂選擇權應被撤銷，如果出租人通過通知承租人這樣做，其程度與其根本沒有行使相同；以及

6.4.2承租人可行使的任何續期選擇權或任何其他類型的選擇權或選擇權權利如未能及時行使，承租人以其他方式適當行使，即告失效。

7、使用和使用

7.1承租人在租賃期限內應將租賃房屋僅用作一般、行政和行政辦公室，並用於承租人業務的附屬用途。

7.2關於承租人使用和佔用租賃房屋和使用公共設施，承租人應遵守並應促使承租人的僱員、其他代理人和客人遵守下列各項：

7.2.1承租人不得作出、容許或容受任何可能大幅增加火災、爆炸或其他傷亡的風險或損害的事情；

7.2.2租客不得作出、準許或容受任何會造成以下效果的事情：(A)增加業主或其他租賃物業的任何租客原本須支付的任何法律責任、財產、意外傷害或超額承保範圍的保費，或(B)使業主或其他租賃物業的任何租客無法獲得或較少獲得任何該等類型或金額的保險；

7.2.3在不與本協議相牴觸的範圍內，承租人和承租人的僱員、其他代理人和客人應遵守本協議附件D所附的建築規則和規定，並遵守房東在其中所作的任何變更，前提是房東應已將具體變更通知給承租人，這些變更不得對承租人在租賃場所的業務開展或停車場和公共設施的進出和使用造成實質性不利影響；

7.2.4承租人和承租人的僱員、其他代理人和客人不得在卡內基中心綜合體、租賃場所、其他租賃場所、大樓、公共設施和物業內或周圍造成、允許或繼續造成任何滋擾；

5

7.2.5承租人和承租人的僱員、其他代理人和客人不得允許租賃處所每240平方英尺的可出租總樓面面積中有超過一人定期佔用租賃處所；

7.2.6承租人和承租人的僱員、其他代理人和客人應遵守所有聯邦、州和地方法規、條例、規則、法規和命令，因為這些法規、條例、規則、法規和命令與承租人對租賃場所的使用和佔用、承租人的業務行為和共用設施的使用有關，但本款不要求承租人進行一般適用於整個建築物或共用設施的任何結構或其他更改，或根據生效日期前生效的法律所要求的更改；

7.2.7承租人和承租人的僱員、其他代理人和客人應遵守消防保險人委員會(或後續組織)和任何保險承保人的要求，提供有關財產、建築物、公共設施或其任何部分的責任、財產、意外或超額保險，以及對財產和卡內基中心綜合體的任何其他改善，但本款不得要求承租人作出一般適用於整個建築物的任何結構或其他更改，或根據生效日期前生效的規定而作出的更改；

7.2.8承租人和承租人的員工、其他代理人和客人不得在卡內基中心建築羣、物業、大樓、公共設施或租賃場所內或之上攜帶或排放任何物質(固體、液體或氣體)，或在任何聯邦、州或地方法規(包括，在不限制前述一般性的情況下，包括《漏油賠償和控制法》(58 N.J.S.A.23.11及以下)中確定的任何活動)。和《工業場地恢復法》(13 N.J.S.A.1 K-6及以下)，如有毒或對健康或環境有害的條例、規則、條例或命令；

7.2.9承租人及承租人的僱員、其他代理人和住客在租賃物業內的用電不得超過電導體和安全裝置的額定容量，包括斷路器和保險絲(在不限制前述規定的一般性的原則下)，斷路器和保險絲用於向租賃物業和整個租賃物業分配電力，未經業主事先書面同意，不得將任何固定裝置、電器或設備連接到為大樓和租賃物業服務的配電系統，但典型的專業辦公設備除外，如計算機、計算機服務器、打字機、複印機、電話系統、咖啡機和桌面微波爐，單獨和綜合考慮，整體和每個熔斷器或斷路器保護電路，應超過上述限制；

7.2.10租客須及時直接及即時向有關税務當局繳付任何税項(税項除外)，該等税項(税項除外)是專向租客徵收、評估或徵收的，或僅因租客使用及佔用租客而產生的；及

7.2.11在沒有業主事先書面同意的情況下，租客不得就任何時期的任何評估或徵收提出任何上訴或抗辯，如果建築物不是不合理的，業主可以在不被視為不合理的情況下扣留該書面同意[***]付款租户在整個期間佔用的百分比，或如果租户沒有加入在整個期間租賃的其他租賃房產的租户，則至少是在租賃期間[***]佔所有其他租賃房屋的百分比，由其可出租的總樓面面積決定。

8公用事業、服務、維護和維修。

8.1業主應提供或安排提供：

8.1.1建築物（租賃房屋和其他租賃房屋除外）；公共設施；以及建築物標準供暖、通風和空調系統、任何管道系統和電氣系統、公共設施、租賃房屋和其他租賃房屋的維護和維修，這些維護和維修通常適用於鄰近地區的一流辦公樓；

8.1.2本合同附件F所列的建築物、租賃房屋和其他租賃房屋的清潔服務，以及附近地區一級辦公樓通常提供的從建築物和公共設施中清除垃圾的服務；

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8.1.3向建築物供水，以及（如果建築物內安裝了適當的管道）租賃房屋和其他租賃房屋供水；

8.1.4建築物的污水處理；

8.1.5大樓的乘客電梯服務；

8.1.6清除屬於物業或共同設施一部分的停車設施和車道上的積雪和冰塊，並對其進行清掃；

8.1.7作為財產或共同設施一部分的環境美化的維護；

8.1.8一套周邊卡片閲讀機系統，允許每週七天、二十四小時進入大樓；以及

8.1.9卡內基中心建築羣一週七天二十四小時的巡迴警衞。

8.2業主應提供或安排提供：

8.2.1在不限制前述規定的一般性的原則下，對租賃的處所進行通常為緊鄰地區的一級寫字樓中的租賃處所提供的保養和維修，但不包括不時翻新牆壁和牆壁處理、底座、天花板、地面處理和門，或為業主、其僱員和其他代理人以外的任何人造成的凹痕、斑點、痕跡、損壞或污損，以及其他財產，但租客的傢俱、傢俱、設備，包括由租户在任何時間安裝或應租户的要求在任何時間安裝的任何輔助空調設備，以及其他財產除外；

8.2.2對其他租賃房屋的維護和維修，與鄰近地區一級寫字樓租賃房屋的維護和維修相同，但不包括不時翻新牆壁和牆壁處理、底座、天花板、地板處理和門，或由業主、其員工和其他代理人以外的任何人造成的挖痕、斑點、污點、損壞或污損，以及各租户的傢俱、傢俱、設備和其他財產除外；

8.2.3大樓、財產和公共設施在正常營業時間內運行所需的電力，以及在減少服務的基礎上，在正常營業時間以外的其他時間內所需的電力，以及在任何時候租賃的房地和其他租賃房地所需的電力；

8.2.4大樓、租賃物業及其他租賃物業的建築標準熱力、通風及空調，與鄰近地區的一級寫字樓慣常提供的標準一樣，以供樓宇在正常辦公時間舒適使用；及

8.2.5向建築物輸送熱水(出租處所及其他出租處所除外，除非該等處所已安裝適當的水管、固定附着物及熱水加熱裝置)；及

8.2.6在非正常營業時間內，應要求(I)使用業主提供的撥號程序，或(Ii)由租户傳真給業主或使用業主基於互聯網的服務請求系統提交給業主，在這兩種情況下，在(A)下午3點之前。在有關營業日，或(B)如為任何週末、法定假日或緊接週末或法定假日之後的營業日上午，承租人應在下午3：00前提交申請。在該日(S)的前一個工作日，房東應在該日(S)提供全面的供暖、通風和空調服務，並向租户支付$。[***]每層樓每小時或不足一小時的使用量。

8.3除本協議第8.1節和第8.2.1節明確規定外，承租人應維護和維修租賃物業和任何由承租人安裝或應承租人要求安裝的建築標準以上的設備，並保持租賃物業和前述設備處於良好狀態和維修狀態，合理磨損和使用除外，如同租賃物業分別完成本協議第5或12節預期的任何改善時一樣。

7

8.4儘管本協議有任何相反規定，但如果業主或業主的任何關聯公司已選擇符合房地產投資信託基金(“REIT”)的資格，根據本協議要求或允許業主提供的任何服務(其收費或成本可能被視為管理REIT的法律下不允許的租户服務收入)，可由與業主或業主的物業經理、業主的獨立承包商或業主的物業經理(“服務提供商”)有關聯的應税REIT子公司提供。如果承租人根據本協議收取任何此類服務的費用，則在房東的指示下，承租人應向房東支付該費用，以進一步支付給服務提供商或直接支付給服務提供商，在任何一種情況下，(I)房東應將該付款從承租人根據本協議應為該服務支付的額外租金中扣除，以及(Ii)向服務提供商支付的該等款項不應解除房東在本協議下關於提供該服務的任何義務。

9水電費、服務費、維護費、維修費和税費的分攤。

9.1所有租户電費由租户承擔。

9.2自生效之日起至禁止通行期結束期間，房東應承擔承租人在此期間發生的所有運營費用和税費的份額。

9.3在禁止通行期結束的次日和期末之間，承租人在(A)每年12月31日和(B)期末結束的每一年或更短期間發生的運營費用和税項的份額應按如下方式承擔：

9.3.1承租人在每十二(12)個月(或更短的期間)期間發生的運營費用和税費的份額，應由房東承擔，最高分別為基準年運營費用和基準年税額(或少於十二(12)個月的按比例計算的運營費用和税額)；以及

9.3.2承租人的份額：每十二(12)個月(或更短的期間)期間發生的運營費用和税款分別超過基準年運營費用和基準年税額(或少於十二(12)個月的期間按比例分攤)的金額應分配給承租人，並由承租人承擔，具體規定見本協議第10節。

10水電費、服務費、維修費、税費和資本性支出分攤費用的計算和支付。

10.1承租人應在以下規定的時間內及時向房東支付下列額外款項：

10.1.1自禁止通行期結束後的第一天開始，並在該期間之後的每個月的第一天，按照本協定第10.5款計算的本日曆年度税額超過基準年税額的承租人份額的十二分之一(1/12)；

10.1.2在房東向租户發出通知後二十(20)天內，房東應在租期內每個歷年結束後通知租户，從禁止通過期間結束後的第一個歷年結束開始，並在租期結束後，房東先前預計的該期間的税額與該期間的實際税額之間的差額，在任何一種情況下都超過根據本協議第10.6款計算的基準年税額(除非該差額為負數)。在這種情況下，房東應將差額記入承租人根據本協議第10.1.1款和第10.5款應支付的任何款項中)；

10.1.3從禁止通行期結束後的第一天開始，並在該期間之後的每個月的第一天，按照本協定第10.7款計算，按承租人所佔份額的十二分之一(1/12)的份額支付當年歷年的業務費用超過基準年業務費用的份額；

10.1.4房東在租期內每個歷年結束後二十(20)天內通知租客，從禁止通行證關閉後的第一個歷年結束開始

8

在整個期間和期限結束後，承租人在房東先前預計的該期間的運營費用金額與該期間的實際運營費用金額之間的差額，在任何一種情況下都超過根據本協議第10.8款計算的基準年運營費用(除非該差額是負數，在這種情況下，房東應將該差額記入根據本協議第10.1.3款和第10.7款應由承租人支付的任何款項)；

10.1.5從房東向租户發出本協議第10.9款所規定的任何通知後的第一個月的第一天開始，一直到此後每個月的第一天，直至(A)期限結束或(B)各自通知中規定的使用年限的最後一個月，根據本協議第10.9款計算的承租人在任何年度攤銷資本支出中所佔份額的十二分之一(1/12)；

10.1.6在合同期限內每個月的第一天，按本協議第10.10款計算的每月租户電費；以及

10.1.7當業主就此開具賬單時，應立即説明業主應租客的具體要求，為樓宇、公用設施或物業在正常營業時間以外的營運及維修而特別支付或招致的任何開支，或因維修或維修損壞樓宇、公用設施、物業、租賃樓宇或其他租賃樓宇而直接或間接導致的全部或部分直接或間接開支，全部或部分由租客或其任何僱員、其他代理人或住客的主動或被動疏忽或故意行為所致。

10.2“運營費用”是指業主支付或發生的與物業、建築物、公共設施和物業的任何其他改善有關的所有費用，前提是此類改善不只服務於房東或特定的其他租户，以及他們的運營和維護，在基準年度和隨後承擔的每一年，按本合同附件E所列基準年運營費用定義中所述的方式進行調整[***]建築物在任何時候的佔有率低於[***]佔用百分比(不包括税款(根據本協議第10.1.1和10.1.2款分別分配給承租人)、資本支出(根據本協議第10.1.5款單獨分配給承租人)和本協議第10.6和10.8款預期的支出)，在不限制前述一般性的情況下包括：

10.2.1公用事業費用；

10.2.2提供本協議第8.1、8.2.1和8.2.2款所述服務、維護和修理的合理和慣例費用，無論是由業主的僱員提供，還是由獨立承包商或其他代理人提供；

10.2.3工資、薪金、費用和其他補償及支付、工資税和對任何社會保障、失業保險、福利、養老金或類似基金的繳費，以及法律或工會協議規定的其他附帶福利的支付(或者，如果員工或他們中的任何人不是工會的代表，則支付相當於工會組織的鄰近地區一流寫字樓中通常要求的福利的款項)，支付給或代表業主的任何員工提供與建築物、公共設施和財產的運營和維護相關的服務，包括，在不限制前述一般性的情況下，電梯操作員、電梯起動器、窗户清潔工、搬運工、看門人、女傭、雜工、看守人、巡邏和保護大樓、共同設施和財產的人員、木工、工程師、消防員、機械師、電工、水管工、其他商人、其他從事大樓、共同設施和財產的操作和維護的人員、大樓主管和助理、大樓經理以及文書和行政人員，只要所有這些費用在大樓、共同設施和財產中公平分攤；

10.2.4所有員工的制服及其清潔、熨燙和修補；

10.2.5業主就與建築物、公共設施、財產及其運營和維護有關的所有保險招致的保險費和其他費用，包括但不限於：財產和傷亡、火災和擴大保險範圍的保險，包括風暴、洪水、冰雹、爆炸、其他傷亡、暴亂、騷亂、罷工、民眾騷亂、飛機、車輛和煙霧保險；公共責任

9

保險；電梯、鍋爐和機械保險；超額責任險；使用和佔用保險；工傷賠償和所有僱員的健康、意外、傷殘和團體人壽保險；以及傷亡租金保險；

10.2.6任何營業費用和資本支出的銷售税和消費税等；

10.2.7物業、建築物或公共設施的任何獨立管理代理人的管理費；如果沒有獨立的管理代理人，或如果管理代理人是與業主有關聯的人，則管理費通常由直接區域內的獨立、一級管理代理人對物業、建築物和公共設施的管理收取，管理費最初應按[***]百分比([***]%)，以及哪個百分比不應超過[***]百分比([***]%)在本協定初始期限的餘額期間，並且進一步規定，在基準年度之後之前不得增加百分比，此後不得增加超過[***]百分比([***]%)在前三個租賃年度的百分比中，此後不會超過[***]百分比([***]%)之後；

10.2.8更換用於建築物、共同設施和財產的運行、服務、維護、改善、檢查、修理和改建的工具、用品和設備的費用，前提是所有這些費用在建築物、共同設施和財產中公平分攤；

10.2.9重新粉刷或以其他方式重新裝飾建築物或共同設施的任何部分的費用；

10.2.10大樓大堂和其他公共設施的裝飾；

10.2.11與建築物、財產和共同設施的運營、維修和維護有關的許可證、許可證和類似的費用和收費；

10.2.12第二卡內基中心業主協會不時評估的服務、更換、維修、保養和其他費用的可分配份額；

10.2.13根據美國環保局的能源之星®評級系統、美國綠色建築委員會的能源與環境設計領導地位(LEED)評級系統或類似的系統或標準，申請和報告建築或其任何部分以尋求或保持認證的所有費用；以及

10.2.14業主經營、改建、維修或保養物業、共用設施或建築物作為一級寫字樓的任何及所有其他開支，以及鄰近地區的設施，按照一般適用的房地產會計慣例，被適當地視為完全可扣除的開支。

10.3“資本支出”是指業主因財產、建築物、公共設施和財產的任何其他改善而發生或支付的下列費用，在每一種情況下，這些費用應在按照本文件附件作為附件I所列資本資產的全部估計使用年限內攤銷：

10.3.1業主為符合聯邦、州或地方法規、規則、法規、命令或要求的任何變更而對整棟建築或公共設施或其任何部分進行翻新所產生的所有費用和開支，這些變更在生效日期的一週年之後生效；

10.3.2業主更換和改善物業、大樓或共用設施或其部分的部件或其部分所發生的所有費用和開支，目的是為了使物業、大樓和共用設施作為鄰近地區的一流辦公綜合體繼續運營具有成本效益，更改在開工日期一週年後生效；以及

10.3.3業主因在物業或建築物或公共設施內安裝任何能源、勞動力或其他節約成本或生命安全裝置或系統而發生的一切費用和開支，該等費用和開支在開工日期一週年後生效。

10

10.4“業務費用”和“資本支出”均不應包括下列任何一項：

10.4.1業主因建築物或物業的任何按揭、信託契據或其他融資產權負擔或土地租賃而支付的債務本金或利息、債務攤銷或地租；

10.4.2任何資本支出或其攤銷部分，但不包括在上文第10.3小節資本支出定義中的資本支出；

10.4.3與準備建築物的任何部分以供任何租客佔用有關的任何租契改善的開支，或並非一般地為建築物或財產的利益或為建築物或財產的利益而作出的任何租契改善的開支；

10.4.4因火災或其他傷亡或報廢而發生的維修或更換費用(不超過房東為該修理或更換提供賠償的任何保險的免賠額的費用除外)，前提是房東實際收到財產和意外險保單的收益或沒收賠償金，或者如果房東維持本協議規定房東必須維持的保險，房東本應收到此類收益；

10.4.5與租用大樓空間有關的律師費、空間規劃費、建築師費、租賃和經紀佣金、廣告和促銷費用以及任何其他營銷費用(包括新租約、租約修改、租約終止和續租)；

10.4.6房東執行幹事的薪金和福利支出；以及

10.4.7建築物、共用設施和財產的任何其他改善工程的折舊。

10.5禁止通行期結束後，房東應在切實可行的範圍內儘快向租户發出通知，列明：

10.5.1已開出的税金，或如果當時沒有收到整個期間的帳單，房東對當時本歷年應開出的税金的預測；

10.5.2基年税額；

10.5.3上文第10.5.1項超出上文第10.5.2項的數額(如有的話)；及

10.5.4承租人在上文第10.5.3項中的份額。

10.6房東應在切實可行的範圍內，在每年12月31日之後的期限內和期限結束後儘快向租户提供通知，列明：

10.6.1上一個日曆年的實際税額超過基準年税額(或在較短時期內按比例計算)；

10.6.2房東先前預計的上一個日曆年的税額超過基準年税額(或在較短時期內按比例計算)；

10.6.3以上第10.6.1項減去第10.6.2項所得差額；及

10.6.4承租人在上文第10.6.3項中的份額。

10.7禁止通行期結束後，房東應在切實可行的範圍內儘快向租户發出通知，列明：

10.7.1業主對當期年度運營費用的預測(如果有任何部分是在期限內的)；

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10.7.2基準年業務費用數額；

10.7.3上文第10.7.1項超出上文第10.7.2項的數額(如有的話)；及

10.7.4承租人在上文第10.7.3項中的份額。

10.8房東應在切實可行的範圍內，在每年12月31日之後的期限內和期限結束後儘快向租户提供通知，列明：

10.8.1上一個日曆年的實際業務費用超過基準年業務費用(或在期限較短期間按比例計算)；

10.8.2房東先前預計上一歷年的運營費用超過基準年運營費用(或在較短時期內按比例計算)的運營費用；

10.8.3以上第10.8.1項減去第10.8.2項所得的差額；及

10.8.4承租人在上文第10.8.3項中的份額。

10.9在招致任何資本開支後，業主須在切實可行範圍內儘快向租客發出通知，列明：

10.9.1資本支出及其主題的説明；

10.9.2業主在釐定年度攤銷資本開支時所選擇的各項資本開支的首次啟用日期及使用年限；

10.9.3每年攤銷資本開支的數額；及

10.9.4承租人在上文第10.9.3項中的份額。

10.10租户電費的初始費率為$[***]每年每平方英尺可出租的面積。每當房東對租户電費的估計發生變化時，房東應不時向租户提供一份通知，列出其每月對租户電費的估計。除非承租人希望完全按照以下規定的方式質疑房東當時對租户電費的最新估計，否則房東當時的最新估計應具有約束力，並應繼續有效，直到租户提出的任何問題根據本協議第10.10款以其他方式得到解決。如果租客想要質疑業主對租客電費的估計，只要租客已經完成了租賃房產的初步建設，租客已經為租賃房產配備了全部人員，並且正在使用租户合理地預計將是租户在整個租期內將使用的公用事業服務的平均數量的公用事業服務量，租户應將其意願通知房東。房東收到租户的通知後，應自費獲得一名信譽良好的獨立電氣工程師對租户電費的正式書面估計和計算。工程師對租户電費的估計和計算應立即控制十二(12)個月的期間，從租户電費生效之日起至房東向租户提供列出其每月租户電費估計的通知為止，除非房東可以根據同一時期內水電費的增加比例增加電費。或者，如果可行，承租人可以選擇安裝電錶或分表，費用和費用由承租人承擔，包括拆卸或更換電錶的任何費用，以測量租户每月的實際公用事業使用量。在這種情況下，租户的電費應按實際用電量的電價計算。

10.11除第10.11款的規定另有規定外，只要不存在違約事件，承租人有權審查房東關於第10.6款和第10.8款規定的通知中所列實際運營費用和税額的陳述或其中所載任何項目的正確性：

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10.11.1房東向租客提供有關該歷年的營運開支及税項的實際金額報表後九十(90)天內，租客可向業主發出通知，要求審查該日曆年的營運開支及税項，但租客須已全數支付有關金額。該通知應合理詳細地列出所質疑的事項。任何此類檢查必須在運營費用和税金報表日期後一百八十(180)天內完成，並將結果傳達給業主；前提是房東已向租户及其代表提供完成檢查所需的所有賬簿和記錄的即時訪問權限。

10.11.2承租人在此承認並同意，承租人對運營費用和税金報表提出異議的唯一權利應為本第10.11款明確規定的權利。承租人特此放棄根據適用法律檢查房東的賬簿和記錄和/或對此類運營費用和納税申報單提出異議的任何和所有其他權利。如果租客沒有及時行使第10.11款規定的租客在任何歷年查閲房東賬簿和記錄的權利，或者如果租客沒有及時將第10.11款規定的租客關於任何歷年的審查結果傳達給房東，房東關於該歷年的經營費用和税金報表對租户來説是決定性的，對租客具有約束力。

10.11.3出租人聲明中包含的與承租人質疑的日曆年具體事項的運營費用和税收有關的大量出租人賬簿和記錄應通過電子方式或在正常營業時間內在出租人保存這些賬簿和記錄的辦公室或由出租人確定的其他地點提供給承租人，在業主及時收到承租人根據本第10.11款進行檢查的通知後的合理時間內。

10.11.4如房東已向租客提供營運開支及税項報表，承租人有權就任何歷年進行不超過一次的審查。

10.11.5此類審查只能由承租人的合格僱員或業主批准的合格獨立註冊會計師事務所進行，該批准不會被無理扣留或拖延。主考員不得以或有費用為基礎而獲得全部或部分補償的考試。

10.11.6作為進行任何此類檢查的條件，租户及其審查員應被要求籤署一份協議，並以業主可以接受的形式向業主提交一份協議，同意對其發現的與該檢查有關的業主、物業、建築物或租賃房產的任何信息保密。

10.11.7任何分承租人均無權進行任何此類檢查，受讓人不得就受讓人未管有租賃房產的任何期間進行任何此類檢查。

10.11.8任何此類檢驗的所有費用和開支均應由承租人支付。如果承租人的檢查顯示承租人多付了任何金額，房東應立即向承租人貸記相當於該多付金額的金額，以抵銷根據本租約到期的任何租金，或如果該金額超過到期剩餘租金，應立即償還承租人該多付的金額。

10.12僅列舉本協議第10.2款和第10.3款中運營費用和資本支出定義中的一個項目，不應被視為房東有義務提供該項目，除非房東被明確要求在本協議的其他地方提供該項目。

10.13如果租賃場所內有一個包含美國環保局能源之星®評級系統(“能源之星”)所定義的高密度計算設備的數據中心，房東可要求按照能源之星的規定安裝單獨的計量或檢查計量設備，租户負責支付任何此類儀表或檢驗表的費用以及其安裝和連接。租户應直接向公用事業公司支付任何此類電錶的所有用電量，並應在房東開具賬單後三十(30)天內向房東支付任何此類檢查表的所有用電量，以及租户根據本協議應支付的其他電費，作為額外租金。

13

10.14如果承租人直接從服務提供者購買任何公用事業服務，承租人應立即向房東提供從公用事業服務提供者處獲取承租人使用信息的許可，或以房東合理接受的格式提供承租人使用此類服務的公用事業賬單的副本。

11租賃改善、固定裝置和行業固定裝置。對租賃房屋、安裝在租賃房屋中的固定裝置以及百葉窗和地板處理或覆蓋物的所有租賃改進應屬於業主的財產，無論安裝該項目的時間、由哪方或以哪方的費用。除本協議第23節另有規定外，承租人在租賃場所內的可移動傢俱、傢俱、貿易固定裝置和設備應為承租人的財產。

12承租人進行的改建、改善和其他修改。

12.1承租人不得對租賃物業進行任何改建、改善或其他修改，以改變建築物或其任何部分的結構，改變租賃物業的功能用途或租金價值，或影響安裝在建築物或租賃物業內的機械、電氣、管道或其他系統，除非本協議第5節在生效日期前可能預期的情況除外。

12.2承租人不得對租用的處所、建築物或物業進行任何改建、改善或修改，或在租用的處所或建築物的天花板、牆壁或地板上鑽孔，除非承租人首先：

12.2.1向業主提供詳細的、經新澤西州建築師認證的施工圖、施工規格，如果它們在任何方面與建築物的供暖、通風和空調或其他系統有關，則向業主提供與擬議的改建、改善或其他修改有關的相關工程設計工作和規格，以及：(I)如果承租人選擇通過其自己的承包商進行工程，則向業主支付相當於[***] ([***]%)工程造價的百分比，並在工程進行期間支付相當於[***] ([***]%)工程造價的百分比(承租人應在工程基本完成後十五(15)天內向業主提供承包商的付款申請書和付款證明副本(AIA第702號文件)和該工程總造價的續發單(AIA第703號文件)和已收到的詳細發票)；以及(Ii)如果業主進行工程，應向業主支付相當於[***]工程造價的百分比，並在工程進行期間支付相當於[***]工程造價的百分比；

12.2.2在提交通知後三十(30)天內，未收到業主在任何方面提出反對的通知(這不應被視為業主出於任何目的的肯定同意)；

12.2.3從市政府獲得任何必要或適當的建築許可證或其他批准，如果這些許可證或其他批准是有條件的，滿足市政府滿意的所有條件；和

12.2.4滿足並繼續滿足承租人選擇的任何承包商和任何分包商（包括材料工）的所有下列條件：

12.2.4.1承租人應獨自負責向此類承包商付款，並應向其付款；

12.2.4.2承租人應獨自負責協調並應協調這些承包商之間以及業主選擇的任何承包商之間將要提供或完成的工作；

12.2.4.3承租人不得允許或容忍任何上述承包商或分包商就物業、共用設施、建築物或物業的任何其他改善工程提交技工意向通知書或其他留置權或預期留置權；如果上述任何一項應由任何上述承包商或分包商提交，承租人應立即從信譽良好、財務健全的機構擔保人那裏獲得並提交全部解除和解除或提供付款擔保(S)，而業主認為持有該財產、建築物的任何抵押債務或其他權益的人，

14

財產或其任何部分及其各自的所有權保險人的共同設施或任何其他改進足以保證其完全解除和解除；

12.2.4.4在任何此類承包商進入物業、建築物或租賃場所或開始工作之前，承租人應已向業主交付(A)本協議第14節所列所有承租人的保險證書，該證書在各方面均符合本協議第14節的要求，但所有此類保險單的生效日期應早於任何此類承包商進入物業之前，建築物或租賃的房產或開工(如果任何工程計劃在開工日期之前開始)和(B)每個承租人的承包商提供的類似的保險證書，提供等額的保險，以及各自的工人賠償保險、僱主責任保險和產品完成運營保險的證書，後者提供的保險金額至少為承租人的商業一般責任保險和超額保險所需的金額，並應命名為業主、業主的管理代理人、承按人和承租人，如有的話，為建築物的租户所知的土地出租人，該財產或其中的任何權益、其繼承人和作為額外受保人的受讓人，以及(C)每個承租人的承包商出具的保險證書，該證書規定從財務健全和信譽良好的保險公司那裏投保建築商的風險保險，該保險公司經新澤西州授權提供此類保險，併為房東接受，該證書是以實物損失或損壞的“一切險”為基礎為全部重置成本價值而寫的，該保險單應保持十足效力，直至相關工程最終完成為止，其中任何保險單均不得包含“共同保險”條款；

12.2.4.5每個此類承包商應是與經認證為該承包商所有談判單位的集體談判代理人的工會的集體談判協議的一方，所有此類承包商的工作人員應是這些工會的良好成員；

12.2.4.6每個承包商應以良好的工作態度進行工作，不得以任何方式幹擾或阻礙業主或任何其他承包商；

12.2.4.7任何此類承包商或其所屬工會的任何工作人員不得與任何人發生任何性質的勞資糾紛；如果存在或產生此類勞資糾紛，承租人應立即將所有此類承包商及其工作人員從建築物、公共設施和物業中移走，費用和費用由承租人自行承擔；以及

12.2.4.8承租人應單獨負責租賃場所和所有承包商的材料、設備和工作的安全，無論他們的工作是正在進行還是完成。

12.3生效日期後，未經業主事先書面同意，承租人不得對租賃物業的牆壁進行任何牆面覆蓋或其他處理。

13房東進入和進入的權利。房東及其授權代理人有下列進入和進入租賃房屋的權利：

13.1如果發生任何緊急情況或受到威脅的緊急情況，業主可隨時出於業主有理由相信在該等情況下將有助於防止、消除或減少緊急情況或其威脅、或對人身和財產的損害或威脅的任何目的。

13.2在給予承租人至少一個工作日的事先口頭建議後，任何時間，為了建造或建造建築物或其任何部分，包括(在不限制前述一般性的情況下)租賃的處所、共用設施或財產，或為了維修、維護或清潔它們，無論是為了業主、建築物、建築物內其他租賃處所的所有租户，或其他租賃處所、卡內基中心綜合體或其他人的利益，不得對其進行任何改造、修改、改動或其他更改。就任何該等改善、改建、更改、其他更改、維修、保養或清潔而言，業主可封閉物業、建築物及公共設施的部分，並中斷完成該等工程所需的服務，而無須對租客負上責任，亦無須將該等關閉或中斷視為驅逐或推定驅逐或要求扣減租金。然而，在完成任何此類工作時，房東應努力不對租客使用和享受租賃房產或進行租客的業務造成實質性幹擾，並將對租户的幹擾、不便和煩擾降至最低。

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13.3在所有合理時間內操作、檢查或檢驗建築物，包括租用的處所或物業。

13.4在承租人騰出出租的物業後的任何時間，為另一租客或準租客準備租賃的物業。

13.5如可行，可於所有合理時間與承租人預約，以便向準買家、承按人及準承按人及準土地承租人及出租人展示該建築物。

13.6如可行，可於租期最後十二(12)個月內的所有合理時間與租客預約，以便向租客展示租賃物業。

13.7僅列舉房東在本協議第13節內的任何權利，不應被視為產生房東行使任何此類權利的義務，除非房東被肯定地要求在本協議的其他地方行使此類權利。

14負債和保險義務。

14.1承租人應在(I)任何承租方因任何理由首次進入租賃場所之日或之前，或(Ii)開始日期，此後，直至租期結束，以及在租期結束後，租户的任何財產仍留在租賃場所，或租客或由、通過或在其之下行事的任何人可以使用、佔用或進入租賃場所的任何部分或其任何部分的商業一般責任保險單，以事故為基礎，以至少與保險服務處(“ISO”)商業一般責任承保範圍“事故”表格CG 00 01 10 01或其他提供同等承保範圍的商業一般責任“事故”表格一樣廣泛的形式發出。此類保險應包括合同責任保險，具體包括但不限於承租人在本協議中承擔的賠償義務。此種保險的最低責任限額為$。[***]每次發生的事件。此外，如果承租人在租賃場所舉辦活動，承租人同意獲得並使為該活動提供服務的任何人或各方獲得房東確定的適當保險範圍(如適用，包括酒類責任保險)，並向房東提供該保險的證據。

14.2承租人應在租期內以及在承租人可能在租賃物業內或對租賃物業進行工程或在租賃物業內擁有財產、固定裝置、傢俱、設備、機械、貨品、供應品、貨品或商品的較早或較晚時間內，並在租客的任何財產仍留在租賃物業內，或租客或由租客、透過租客或在租客之下行事的任何人可使用、佔用或進入租賃物業的任何部分的任何時間內，繼續進行維護，所謂的“一切險”或同等類型的保險所承保的損失或損壞保險，包括：(I)承租人位於租賃場所的財產、固定裝置、傢俱、設備、機械、貨物、用品、商品和商品，以及其他財產；(Ii)承租人或其代表在租賃場所內或在租賃場所內進行或存在的所有增建、改動和改進(“租賃改進”)；以及(Iii)第三方的任何財產，包括但不限於租賃或租賃財產，在承租人看管、保管、使用或控制的出租物業內，但在第(Iii)項的情況下，該等保險可由該等第三者(統稱為“承租人的財產”)維持。本節規定的業務中斷保險的最低金額應為從事類似業務的審慎租户通常承擔的最低金額，但在任何情況下不得低於任何租賃年度當時有效的基本租金加上上一租賃年度到期和應付的任何額外租金。本節要求的“一切險”保險的金額應至少等於承租人財產的全部重置成本。此外，在承租人在租賃房屋內或到租賃房屋進行工程期間，承租人還應自行承擔費用，或應促使其承包商(S)為該等工程的全部可保價值保有建築商的風險保險。房東和房東可能合理要求的其他個人或實體，包括但不限於附件G-1所列實體，應根據本節要求的租賃改善政策或政策，被指定為損失收款人，這可能是他們的利益所在。如發生本節所要求的“一切險”所涵蓋的損失或損壞，則應根據本協議第15節確定修復或恢復損失或損壞的責任。在房東有義務支付保險單所承保的損失或損壞的修理或恢復費用的範圍內，應向房東支付承保該損失或損壞的“一切險”的收益。承租人有義務支付保險單承保的損失或損壞的修理或恢復費用的範圍內，

16

承租人應獲得承保滅失或損壞的“一切險”保險的賠償金。如果房東和租客雙方都有義務支付保單所承保的損失或損壞的修復或恢復費用，則應按照各自修復或恢復損失或損壞的義務按比例支付保險金。如果損失或損壞沒有得到修復或恢復(例如，如果本協議根據本協議第15條終止)，保險收益應按房東和租户對保單所涵蓋的租賃改進費用的相對貢獻的比例支付給他們。

14.3承租人同意在(I)任何承租方出於任何原因首次進入租賃房屋之日或之前，或(Ii)開始日期，以及此後整個租期結束之時或之前，以及在租期結束後，租户的任何財產仍留在租賃房產內，或租客或由租客、通過租客或在租客之下行事的任何人可以使用、佔用或進入租賃房產或其任何部分的期間或之前，全面保持有效；(A)汽車責任保險(包括租户在卡內基中心建築羣擁有或經營的任何汽車)；(B)法律規定的工人賠償保險；和(C)僱主責任保險。此種機動車責任保險的保額不得低於[***]百萬美元(美元[***])為每一次事故。該僱主的責任保險金額應不低於[***]百萬美元(美元[***])每一起事故，一起[***]美元(美元)[***])疾病政策限制，以及[***]百萬美元(美元[***]疾病--每個員工。

14.4根據本協議，承租人必須維護的所有保險應由負責的公司負責，這些公司在新澤西州獲準開展業務，信譽良好，評級至少為“A”，並且處於最新的Best‘s Key Rating Guide中不低於“X類”的財務規模類別或房東合理選擇的類似評級範圍內。所有此類保險應：(1)在形式和內容上是房東可以接受的；(2)包含一項條款，要求保險公司提前三十(30)天向房東提供書面取消通知。所有商業普通責任、超額/傘狀責任和汽車責任保險單應為主要保單和非分擔保單。任何責任保險單不得包含任何超過$的自保留成。[***]任何財產保險單不得包含任何超過$的自保保留額。[***]。就下文第14.12節中的豁免而言，任何免賠額和此類自保保留額應被視為“保險”。房東保留隨時要求承租人獲得更高的最低保險金額的權利，該保險的最低金額通常與租賃房產所在地區的類似物業的限制相同。本協議所要求的最低保險金額不得因支付索賠或任何其他原因而減少。如租客未能取得或維持任何符合第14條規定的保險，或未能交付本條第14條所規定的保單或證明書，業主可選擇在給予租客五(5)天的通知後，代租客取得該等保單，而有關費用須在向租客交付發票後五(5)天內支付給業主。

14.5在法律允許的最大範圍內，承租人根據本協議承保的商業一般責任保險和汽車保險，以及承租人根據本協議第14.1款承保的任何附加責任保險，應將房東、房東的管理代理人以及房東可能不時合理要求的其他人指定為附加保險人，包括但不限於附件G-1中確定的與本協議或承租人的經營所引起或相關的責任有關的實體(統稱為“附加保險人”)。這種保險應提供基本保險，而不從房東、房東的管理代理人或其他附加保險人承保的或為房東、房東的管理代理人或其他附加保險人的利益而承保的任何其他保險中繳費。該保險還應放棄對每增加一名被保險人的任何代位權。為免生疑問，承租人根據第14條履行其義務的每份主要保單及每份超額/全面性保單，必須為主要及非供款的額外承保人提供保險。

14.6在(I)承租方因任何原因首次進入租賃物業之日或(Ii)生效日期之前，承租人應向業主提供證明本協議所要求的保險範圍的證書，此後至少每年向業主提供續簽證書，並在每份獲得證書的保單到期前至少三十(30)天向業主提供續簽證書。截至本合同日期，責任保險和財產保險的可接受形式分別作為附件G-2和附件G-3附於本合同。租客未能提供第14.6款所規定的證明書，不得視為放棄本第14.6款的規定。應業主要求，應在業主提出要求後十(10)天內將本協議所要求的任何保險單的真實、完整副本交付給業主。

17

14.7承租人應要求其分租客和租賃房屋的其他租户(承租人的僱員和在承租人日常業務過程中訪問租賃房屋的客人除外)提供書面文件，證明該分租客或其他租户有義務賠償業主各方，其程度與承租人根據本協議第27條要求賠償業主各方的義務相同，並保持符合本第14條要求的保險，以及在其他方面遵守本第14條的要求。但本款第14.7款的條款並不解除租客遵從本條第14條規定的任何義務。租客須要求所有該等分租客及佔用人提供證明已符合本條第14條的保險規定的保險證明書，並須在(I)分租客或其他佔用人首次進入出租處所的日期或(Ii)分租的開始日期(以較早者為準)或之前，將該等證明書送交業主。承租人應負責發現並糾正此類證書或政策條款中的任何不足之處。

14.8承租人不得違反或允許業主違反建築物和/或業主在建築物內攜帶的固定裝置、設備和財產的火災、鍋爐、灑水器、水毀或其他保險的保單，也不得做出或允許在租賃的房屋內做任何事情，或保存或允許保存任何事情，如果發生任何前述情況，將導致任何此類保單的終止，(Ii)將對業主在任何此類保單下的追索權造成不利影響，或(Iii)會導致信譽良好和獨立的保險公司拒絕為建築物或業主的財產投保，保險金額合理地令業主滿意。

14.9如因租客(或其分租客或租出處所的其他佔用人)作出、導致或準許作出或不作出的任何事情，建築物或物業或業主或建築物內任何其他租客或分租客的財產及設備的責任、火警、鍋爐、灑水器、水毀或其他保險的保險費率，須高於沒有該等保險費的保險費率，租客須向業主及/或建築物內的其他租客及分租客發還因上述原因而須由業主或建築物內任何其他租客及分租客繳付的額外保險費，而該等額外的保險費須應業主的要求而不時作出補償。

14.10房東的任何或全部保險可以由房東或房東的任何關聯公司根據其物業組合保險計劃提供的一攬子保險提供，或由房東或房東的任何關聯公司根據自我保險計劃提供，在這種情況下，運營費用應包括分配給建築物的一攬子保險或自我保險的合理成本部分。

14.11業主沒有責任為租客的財產，包括租客的分租客或住客的任何該等財產或作品投保，亦不承擔任何損失風險的責任。房東也沒有義務為租客、分租客或其他租户因業務中斷而遭受的任何損失投保，也不對此負責。

14.12在法律允許的最大範圍內，即使本協議有任何相反的條款或規定，本協議雙方仍放棄並解除對另一方的任何和所有追償權利，並同意不向另一方尋求賠償或向另一方提出任何索賠，在房東的情況下，不向所有租户各方，在房東的情況下，向所有房東各方提出索賠。放棄/放棄方所發生的任何損失或損害，只要該損失或損害是根據本協議所要求的任何保險單投保的，或者如果該一方投保了本協議所要求投保的保險，該損失或損害就會如此投保。承租人應向其分租客和租賃物業的其他租户(租客的僱員和在承租人正常業務過程中訪問租賃物業的客人除外)獲得類似的豁免，並免除對任何或全部租客或業主的索賠。此外，本協議雙方(以及承租人、其分租客和租賃房屋的其他租户)應在本協議要求的任何保險單中獲得適當的條款或在其上背書，根據該條款，只要不收取實質性的額外保險費，保險公司就放棄代位求償權。本協議所要求的保險單不得包含會使雙方放棄和釋放本節中的追償權利無效或限制其權利的條款。本合同雙方約定，任何保險人不得因該保險單而對本合同雙方當事人享有任何代位權。

14.13在承租人在租賃場所內或向其提供工程或服務期間，承租人應要求其承包商及其各級分包商按照類似項目中此類承包商和分包商通常要求的金額和條款，獲得並維護商業一般責任、汽車、工人賠償、僱主責任、建造商風險和設備/財產保險。所有此類保險的金額和條款以房東的書面形式為準

18

批准，批准不得無理扣留。承租人的承包商及其各級分包商根據本節承保的商業一般責任和汽車保險應將額外的被保險人列為因其工作或服務引起的責任或與其相關的責任的額外被保險人。這種保險應提供基本保險，而不從房東、房東的管理代理人或其他附加保險人承保的或為房東、房東的管理代理人或其他附加保險人的利益而承保的任何其他保險中繳費。該保險還應放棄對每增加一名被保險人的任何代位權。承租人應在(I)上述承包商或分包商進入租賃房產或(Ii)工程或服務開始之前，取得並向業主提交證明符合本條規定的保險證書。

15建築物或租賃房舍的人命損失。

15.1如果因火災或其他事故對建築物或其任何部分造成任何損壞，導致租賃的房屋全部或部分無法使用，或不能合理地進出建築物的公用設施，則業主應在事故發生後三十(30)個工作日內決定是否由於損壞的程度以及業主對重建或修復的經濟可行性的分析，不打算重建或修復建築物，或者，如果房東沒有做出這樣的決定，則業主應確定並通知租户其決定。業主對將建築物和租賃物業恢復到緊接各自事故發生前的狀況所需時間的合理意見(不包括本協議第5或12節所預期的在租賃物業內建造、安裝或增加的任何改善)。

15.1.1如果房東及時通知，由於損壞的程度和房東對重建或修復的經濟可行性的分析，其決定不打算重建或修復，則本協議和期限應自事故發生之日起終止，對於因事故而無法使用的租賃物業部分，終止於租客交出之日，對於租賃物業中未因事故造成無法使用的部分，終止有效。

15.1.2否則，如果業主合理地認為，本協議第15.1款所設想的恢復將需要超過240天(包括調整業主保險索賠的合理期限，但不包括訴諸與保險公司的正式糾紛解決論壇的任何期限)，或傷亡事件發生在期限的最後一年，或如果承租人已行使延長的選擇權，則延長期限。然後，房東或租客可以選擇終止本協議和本協議(自事故發生之日起，對因事故而無法使用的租賃房屋部分有效，並自租客發出通知之日起生效)，並及時通知另一方。業主選擇終止合同的通知，如有，應在本協議第15.1款規定的三十(30)個工作日內通知承租人。如果房東沒有及時選擇終止租期和本協議，房東應在房東通知房客重建或恢復的預計期限後三十(30)天內將租户選擇終止的通知通知房東。

15.1.3如果(A)房東合理地認為，本協議第15.1款所規定的恢復將需要超過240天(包括調整房東保險索賠的合理期限，但不包括任何訴諸與保險公司的正式糾紛解決論壇的期限)，且房東和租客均未及時行使本協議第15.1款所述各自的權利終止，或(B)房東合理地認為。本協議第15.1款所設想的恢復將需要二百四十(240)天或更短的時間(包括調整房東保險索賠的合理期限，但不包括訴諸與保險公司的正式糾紛解決論壇的任何期限)，那麼，除非傷亡事件發生在期限的最後一年，或如果承租人已行使延期的選擇權，則承租人選擇終止本協議。本協議將繼續有效，業主應按照本協議第15.1款的規定修復建築物和租賃的房產，但不得超過業主就受損部分獲得的任何財產、意外或責任保險的賠償金額(物業或建築物的抵押權人均不應收到)，從而使修復工作勤奮而便利地進行。在本條款15.1.3第(B)款所述情況下，如果房東沒有按照本協議第15.1款所述及時修復建築物和租賃房產，且房東收到了損壞部分的任何財產或責任保險的賠償，則該期限應在房客及時通知房東未及時完成其修復義務以及房東未在此期間完成其修復義務後九十(90)天屆滿終止。

19

承租人希望終止租期(自事故發生之日起，對於因事故而無法使用的租賃房屋部分，以及自租客發出通知之日起，對於未因事故事故而無法使用的租賃房屋部分，終止合同即生效)。

15.2在本協議第15.1款所述情況下，租金應自事故發生之日起遞減，直至業主按本協議第15.1款所述將建築物和租賃物業恢復原狀為止，其數額與租賃物業因無法使用或無法合理進出大樓公用設施而應支付的租金的比例，與租賃物業的可出租總建築面積所佔的比例相同。

15.3按照本協議第5條或第12條的規定，修復在租賃房屋內建造或安裝的改善設施應由承租人負責。承租人應做出合理、真誠的努力，將其責任所在的修復工作與房東的責任修復工作結合起來。在這種合併不可行的情況下，租户應被允許額外的、合理的間隔來完成其工作，不得超過業主修復工作完成後的三十(30)天，租金應繼續減少，直到(I)該額外間隔屆滿或(Ii)承租人完成工作，達到第15.2款所述的相同程度。房東應配合承租人在重建期間對該等改善進行綜合修復。

15.4如果房東根據本協議第15.1.1節的規定選擇取消，或者房東或租客根據本協議第15.1.2節的規定選擇取消，則房東可以選擇任何方式進行修復(或不修復)，而不對租户承擔任何責任。

15.5承租人應及時以最快的通信方式將承租人所知道的建築物或租賃房產的任何意外損壞的發生情況通知業主。

16譴責。

16.1如果行使徵用權(或由任何公共或準公共機構為任何公共或準公共目的私人購買徵用權)，結果是：

16.1.1所有或基本上所有財產或租賃房產在期限內至少在期限的剩餘時間內被佔用；

16.1.2至少在期限的剩餘時間內，基本上所有財產、建築物或共用設施(但不包括租賃的房產)的租賃量不足，但房東迅速合理地確定，在期限的剩餘時間內，房東進行任何必要的改動並繼續經營未被如此佔用的部分作為附近的一流建築物和設施在經濟上是不可行的；

16.1.3在租期內，租用者至少在剩餘時間內租用的租賃物少於實質上所有租賃物，但承租人合理地迅速確定，在期限的剩餘時間內，不能繼續使用和享受在正常業務過程中未被佔用的部分；或

16.1.4在租期內，物業或共用設施的大部分被佔用，以致租賃物業不能合理地進出共用設施，而業主亦未提供合理的替代通道。

16.2在本協議第16.1.1款和第16.1.4款所述的情況下，房東或租户均可選擇在下列日期後三十(30)天內通知對方終止合同，且自下列日期中較晚的日期起生效：(I)違約人取得了被沒收部分的所有權，或(Ii)被沒收部分的佔有權被要求交付或移交給判決當局。在本協議第16.1.2款規定的情況下，房東和承租人可分別在下列日期後三十(30)天內向另一方發出通知，選擇終止本合同。

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取得被奪取部分的所有權，或(Ii)被奪取部分的佔有權被要求交付或移交給譴責當局。

。在本協議第16.1款規定的情況下，如果根據本協議第16.2款有權選擇終止期限的任何一方未及時通知另一方行使其終止期限的選擇權，則本協議應繼續全面有效，但租金應自下列日期中較晚的日期起生效：(I)被處罰者獲得被徵收部分的所有權，或(Ii)被徵收部分的佔有權被要求交付或移交給譴責當局，其金額與任何期間應支付的租金的比例與可出租總樓面面積相同，如果有的話，租出的房屋的租金相當於出租房屋的總可出租樓面面積。

16.3在本協議第16條所設想的任何情況下，承租人特此放棄就任何有形或無形的有價值的東西向房東提出的任何索賠，包括(在不限制前述一般性的原則下)任何租賃權益的推定價值或其使用的損失，但承租人可能不得不提出索賠的任何權利除外，該權利獨立於業主的任何索賠、裁決或和解，且不涉及或對業主的任何索賠、裁決或和解產生任何影響。對於承租人安裝的行業固定裝置和其他安裝的設備的價值，而這些設備不能從租賃的房舍中移除，或者用於因徵用而產生的普通和必要的搬家和搬遷費用，對譴責當局提出異議。

17承租人轉讓或轉租。

17.1除本協議第17節可能明確規定外，承租人不得因法律的實施或其他原因：

17.1.1轉讓或聲稱轉讓本協議或承租人在本協議項下的任何權利；

17.1.2分租或看來是分租出租的房屋或其任何部分；

17.1.3許可或聲稱許可租賃房屋或其任何部分的使用或佔用；

17.1.4在不限制上述一般性的情況下，以其他方式轉讓或試圖轉讓任何權益，包括本協議中的抵押、質押或擔保權益，或租賃房產的使用權和佔用權；或

17.1.5透過與另一實體合併或合併、收購或處置承租人正常業務以外的資產或負債，或由承租人的權益擁有人或附屬債權人收購或處置其各自於承租人的任何權益，間接完成或準許或容受完成任何前述事項。

17.2承租人不得轉讓本協議或承租人在本協議項下的任何權利，除非事先向房東發出轉讓或轉租意向的一(1)個月通知，並徵得房東的同意，並事先徵得房東的書面同意，否則不得轉讓或轉租出租的房產或其任何部分，除非是本租約第17.6條所允許的。租户向業主發出的通知應包括：

17.2.1建議的受讓人或轉讓人的全名、地址和電話號碼；

17.2.2對建議的受讓人或分承租人從事並擬從事的業務類型(S)的説明；

17.2.3關於擬議受讓人或分租人打算將租賃房舍或其部分用於何種確切用途的説明；

17.2.4建議受讓人或分承租人按照公認會計原則編制的最新季度和年度財務報表，以及承租人或建議受讓人或分租人可能希望提交的財務狀況和責任的任何其他證據；

17.2.5通過圖表和實際平方英尺樓面面積的測量，確定擬轉讓或轉租的租賃房舍的確切部分；

21

17.2.6對擬議轉讓或分租條款的完整、準確和詳細的描述，包括(在不限制前述一般性的原則下)建議的受讓人、分租人或其他人向承租人支付或給予、或擬支付或將給予的所有代價，以及各自支付或交付的時間；

17.2.7向房東支付行政手續費，金額為[***]美元；以及

17.2.8業主合理要求的任何其他信息。

17.3在本協議第17.2款規定的通知期屆滿前，業主應自行決定採取下列行動之一，通知租户：

17.3.1同意本協議第17.4款所述的條款和條件以及房東通知中所列的其他合理條款和條件；

17.3.2以本協議第17.5款所列任何理由或房東通知中所列任何其他合理理由拒絕給予同意；或

17.3.3選擇於(A)租客發出轉讓或分租意向通知後的月底或(B)建議轉讓或分租的建議生效日期終止該部分租賃物業的轉讓或分租租期，但在上述任何一種情況下，轉讓或分租的期限須為租契餘下的全部或實質全部年期。

17.4房東同意承租人建議的轉讓或分租，如果是根據本協議第17.3.1款給予的，應遵守下列所有條款和條件(以及該款允許的任何其他條款和條件)：

17.4.1任何擬議的受讓人或分租人應通過簽署並立即交付給房東的文件，同意受本協議規定的承租人的所有義務的約束；

17.4.2承租人應與任何擬議的受讓人或分承租人共同和個別地承擔本協議項下的責任，以及時履行本協議規定的承租人的所有義務；

17.4.3承租人應立即向業主交付與建議轉讓或轉租有關的所有文件的人工簽署副本，以及由承租人和建議的受讓人或分租人手動簽署的關於他們之間關於此問題的任何其他協議、安排或諒解的書面、準確和完整的描述；

17.4.4對於承租人因任何此類轉讓或分租而收到或將收到的任何對價或其他有價值物品(在任何此類轉讓或分租的擬議期限內每月平均分期付款的對價或其他有價值物品除外)，承租人應在收到後十(10)天內向業主支付任何此類金額的一半和任何其他有價值物品的公平市場價值的一半；以及

17.4.5就與該等轉讓或分租有關的任何建議轉讓或分租期間每月平均每月向租客支付的任何款項而言，該款額超過租客每月應付租金的款額，而該款額與租客每月應付租金的比率，與受轉讓或分租影響的租賃物業的可租樓面總面積與整個租賃物業的可租樓面總面積的比率相同，則租客應向業主支付超出款額的一半連同租客的每月租金分期付款。

17.5房東根據本協議第17.3.2款拒絕同意，如基於下列任何理由(或該款允許的任何其他理由)，不得被視為無理拒絕同意：

17.5.1房東希望採取本協議第17.3款所列的其他行動之一；

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17.5.2已有兩名或兩名以上的受讓人、分租人或特許持有人持有全部或部分租賃物業；

17.5.3建議的分租期限為一年以下；

17.5.4建議的分租期為期滿後屆滿的租期；

17.5.5截至擬議轉讓或轉租的擬議生效日期，剩餘期限不到一年；

17.5.6建議承讓人或建議分租人對租賃物業的一般聲譽、財務狀況或能力或業務類型，或對租賃物業的預期用途令業主不滿意，或與其他租賃物業或卡內基中心綜合大樓的租客的聲譽、財務狀況或能力或業務類型不一致，或與業主對任何該等其他租客作出的任何承諾不一致；

17.5.7在任何十二(12)個月的期間內，承租人不得推銷、宣傳或以其他方式宣傳出租物業或其任何部分的可供考慮之用，而該十二(12)個月的期間少於市值租金除以租賃物業的可租樓面總面積，再乘以擬進行轉讓或分租的租賃物業的可出租總樓面面積的部分；

17.5.8擬轉租的部分租賃樓面的可租樓面總面積少於租賃樓面可租樓面總面積的四分之一；

17.5.9建議的受讓人或分租人是卡內基中心綜合體內其他租賃房產或其他房產的租户、分租人或其他佔用人；或

17.5.10如任何建議轉讓或分租可能會對適用於業主及其聯營公司的房地產投資信託資格規定產生任何不利影響，則建議轉讓或分租的任何部分應按租賃物業的全部或部分收入或利潤計算。

17.6儘管本協議第17節有任何相反規定，但在下列情況下，房東同意承租人轉讓本協議或轉租以下所列租賃房產或其部分：

17.6.1在(A)(I)不會發生任何違約事件或(Ii)如果違約事件會發生時，租客應已完全補救或業主已放棄該違約事件或(B)不再發生違約事件；及(B)在行使及生效日期或之前，不應發生違約事件；及

17.6.2承租人和建議的受讓人或轉讓人遵守本協議第17.4.1至17.4.3節規定的所有條件；以及

17.6.3在建議轉讓或分租生效之日，租賃處所或其任何部分的其他承讓人、分租人或特許持有人不超過兩人；及

17.6.4下列其中一項適用：

17.6.4.1建議的受讓人或分承租人是並將繼續是承租人的關聯公司，但建議的受讓人或分承租人的淨資產在開業之日也應並將繼續具有至少與承租人一樣大的淨資產；或

17.6.4.2建議承讓人或分承租人是指(A)因租客與該人合併或合併而產生的人士，或(B)購買租客實質上所有資產(受實質上所有負債規限)並繼承租客業務的人士，惟租客或建議承讓人或分承租人於開業日期擁有並將繼續擁有至少與租客同等大的淨值。

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17.7除承租人外，任何人不得根據本協議享有任何轉讓或轉租權利。

18個標誌、展示和廣告。

18.1承租人應在租賃物業的主要入口處有一個標識業主指定的租賃物業編號的標誌。承租人可以在以下每一項中或其上表明自己的身份：租賃處所正門的標誌、建築物名錄和出租處所所在建築物樓層的名錄(如有)。所有該等標誌，以及安裝和拆卸標誌所用的方法和材料，均須符合業主的規格。所有該等標誌均須由業主提供及安裝，費用由業主承擔，但租客須承擔在出租處所正門的標誌上表明自己的任何費用。

18.2承租人不得在物業上或在建築物或公共設施內使用其他標誌、廣告、固定裝置或展示。除本協議第18.1款明確允許的標牌外，房客或房東應立即拆除標牌，費用由房客承擔。

18.3在合約期內，只要承租人租賃並佔用租賃物業用於經營自己的業務，而租賃物業的可租樓面總面積至少是大樓內第三大可出租樓面總面積，承租人有權要求業主按照業主的規格，自行承擔費用和費用，增加及維修(或繼續維修)。(視屬何情況而定)位於該物業入口處通往該物業的通路附近的紀念碑像標誌上的租客姓名，只要該標誌是由業主保持的。當租户不再有任何權利要求房東在該標誌上保留該名稱時，房東應自行承擔費用，將該名稱從該標誌上刪除。根據本條款18.3授予的權利應屬於最初的承租人、阿卡迪亞製藥公司以及通過合併或收購其全部或幾乎所有資產而產生的任何繼承人的個人權利。每個位置的所有承租人標牌的大小、位置和質量應與為大樓內任何類似大小的寫字樓租户提供的標牌基本相同。

19安靜的享受。房東是建築物、物業和物業上的公共設施的所有者。房東有權與租户簽訂、執行和交付本協議。只要違約事件不會發生，承租人應且可以在租期內根據本協議和平、悄悄地擁有、持有和享用租賃的房產。

20搬遷。在租期內的任何時間和不時(但不是在第一個租賃年度，在初始租期內不超過一次，在續期期間不超過一次)，在至少一百二十(120)天提前通知租户的情況下，業主有權在租期內將租户遷出租賃物業，進入位於500系列大樓一樓以上任何樓層的物業，其大堂曝光量相同或更好，以及(Ii)與租賃物業的佈局基本相似。房東應盡最大努力確保替代新房的可出租總樓面面積與租賃房屋的可出租總樓面面積大致相等。如果房東行使這一搬遷權利，房東應將新房產裝修成與租賃房產類似的方式，並拆除、搬遷和重新安裝租客的傢俱、貿易固定裝置、傢俱和設備(包括電氣、電話和計算機電纜和線路)，並用註明租户新地址的修改後的文具和名片替換當時現有的信頭文具、信封和名片，所有費用均由房東承擔。房東還應補償租客合理的第三方從租賃房產到替代新房的搬家費用。對替代新處所的任何和所有改建、修改和改善應具有相同或更高的質量，並與承租人在緊接搬遷前對租賃處所進行的改建、修改和改善基本相似。替代的新房建成後，承租人應當退還租賃的房屋。在任何此類搬遷後，本協定應繼續完全有效，但對租賃房產、建築物和財產的描述除外，在搬遷完成後，應被視為修訂，以分別描述承租人按照協議第20條應搬遷到的替代新房地、建築物和財產。即使本協議有任何相反規定，在任何此類搬遷後，如果替代新物業的可出租總面積大於原始租賃物業的可出租總面積，則承租人在期滿期間應支付的基本租金金額或承租人根據本協議應支付的税項、運營費用或年度攤銷資本支出的份額均不得增加。

24

儘管本協議有任何相反規定，但在任何此類搬遷後，如果替代新房產的可出租總面積少於租賃房產，則租户在期滿期間應支付的基本租金金額以及租户在期滿期間應承擔的税款、運營費用和年度攤銷資本支出應按比例減少；業主和租户應簽訂一份反映這一點的本協議修正案。

21投降。在租期終止時，或在房東根據本協議的任何規定或以其他方式有權重新進入和重新佔有租賃房產的任何其他時間，租客應交出對租賃房產的佔有；從租賃房產中移走租客或房東以外的任何人擁有的所有財產；如果由承租人安裝或代表承租人安裝，應拆除天花板正壓送風系統的所有佈線、硬件和設備，和/或隱藏在牆洞中的所有佈線，包括與承租人的活動牆系統或隔斷辦公室傢俱和IT和電信系統相關的佈線，而不破壞可能支持火災警報系統、照明系統、電氣系統、消防系統和/或暖通空調系統的現有基礎設施和通道，業主可通過通知要求拆除(所有全高隔斷牆應保留電氣插座)；從租賃房屋或任何共用設施中移走房東或其代表可通過通知要求對租賃房屋或共用設施進行的任何改動、改善或其他修改；移走後，將租賃房產恢復到安裝該等改動、改善或其他修改之前的狀態，並修復因移除和修復該等改動、改善或其他修改而造成的任何損壞；清潔租賃房產；在完成本協議第5節所述的任何改善後，保持租賃房產的良好狀態，正常磨損和使用除外(房東如上所述，要求租户拆除對租賃房產的任何改建、裝修或其他修改，並進行任何修復和維修)；將租賃房產、共用設施和大樓的所有鑰匙和通行證的所有副本歸還給房東；並收到房東對租客退還的書面接受。業主不應被視為已接受租客退回出租物業，除非業主已籤立並向租客遞交業主交還租客的書面承諾書，而該承諾書不得無理扣留或拖延。

22違約事件。發生下列任何事件均構成本協議項下的違約事件：

22.1承租人未能支付任何一期基本租金或任何數額的額外租金，但承租人應在任何十二(12)個月的期間內有一次機會糾正未能支付任何一期基本租金或任何數額的額外租金的情況，如果該等款項是在首次到期後支付的；

22.2承租人未能履行本協議項下的任何義務，造成或可能造成不能通過承租人隨後的行為迅速補救的損失或損害；

22.3承租人未能在房東向承租人發出通知後十(10)天內完成履行本協議項下的任何承租人義務(本協議第22.1和22.2款所規定的義務除外)，應向承租人發出通知，説明承租人的哪些義務尚未履行以及在哪些方面，除非使用勤勉和便利措施無法在十(10)天內完成履行，則在房東通知的合理時間內，只要承租人在十(10)天的頭三(3)天內開始實質性履行，並應繼續勤奮和便利地提供實質性履行，直至完成履行；

22.4發現承租人在本協議中對重大事實的任何故意歪曲，在任何重大方面都是不準確或不完整的，無論是在協議訂立之日還是在協議簽訂之日；

22.5通過執行或其他法律程序出售、轉讓或以其他方式處置承租人在租賃場所的任何權益；

22.6《破產法》第365條適用於寫字樓租賃的下列情況除外(在這種情況下，本協議第22.7款應適用)：

22.6.1承租人正在成為《破產法》第101節所界定的“債務人”；

25

22.6.2當承租人的負債價值超過承租人的資產價值，或承租人在正常業務過程中分別到期和到期時，承租人無法償還其債務的任何時間；

22.6.3委任承租人財產或事務的接管人或受託人；或

22.6.4承租人為債權人的利益進行轉讓，或與債權人或在債權人之間作出安排，或提出破產、重組或指定接管人的申請；

22.7如發生《破產法》第365條適用於寫字樓租賃的本協議第22.6款所列舉的任何事件，則以破產受託人拒絕或視為拒絕(如《破產法》第365條所使用的條款)為準；或

22.8承租人未經房東事先書面同意，擅自在租期屆滿前棄租的房屋。

23權利和補救措施。

23.1一旦發生違約事件，房東應享有下列所有權利和補救措施：

23.1.1通過向承租人發出選擇及其生效日期的通知，選擇終止租期，並接受終止損害賠償；

23.1.2向承租人發出選擇及其生效日期的通知，選擇重新進入和重新佔有租賃物業，但不因此而終止租期，並接受轉租損害賠償；

23.1.3如果租客在租客交還租賃房產的義務產生後仍佔有租賃房產，則通過下列任何方式將租客和租客的財物及任何其他人的財物從租賃房產中移走，而不對租客承擔任何責任，租户因此免除對租客可能產生的任何此類責任：法律訴訟(簡易或其他)、沒收財產令和任何其他方式，並接受滯留損害賠償金，但本協議第20條所述情況除外。收取因將承租人和承租人的財物及任何其他人的財物從出租房屋移走而產生的所有費用，以及如果房東選擇儲存這些財物所發生的費用；

23.1.4如果房東在法律上的權利和補救措施可能不充分，而沒有必要證明實際損害或法律上的權利和補救措施的不足，則可獲得關於違約事件的具體履行、臨時限制和初步和永久禁令救濟；

23.1.5收取在空置期間取得、保養、保養及營運租賃物業、修葺租賃物業、準備轉租租賃物業及轉租租賃物業所招致的一切開支，包括(在不限制上述一般性的原則下)任何經紀佣金；

23.1.6收取所有法律費用，包括在不限制上述一般性的情況下，因追求業主的任何權利和補救措施而產生的律師費，包括賠償權利和補救措施；

23.1.7如果房東自行決定履行承租人在本協議下的任何義務(支付租金的義務除外)，但承租人沒有及時履行，則收取在此過程中發生的所有費用；

23.1.8選擇追求業主根據本協議或以其他方式獲得的任何法律或衡平法權利和補救措施；以及

26

23.1.9選擇本協定第23.1款規定的任何權利和補救措施的任何組合或任何順序組合。

23.2如果房東選擇本協議第23.1.1款規定的權利和補救措施，終止賠償金應等於實際向房東支付時的金額，即：

23.2.1除未付租金外，所有已累算的租金；

23.2.2現值(使用(計算時)公佈的到期日與當時剩餘期限相當的美國國庫券的每週平均收益率計算)為(計算時)到租期到期之日(如果沒有選擇提前終止租期)的所有到期租金的總和減去將從承租人(如果沒有選擇提前終止租期)收到的所有租金付款的現值(以類似計算方法計算)，(I)根據本協議每年應繳的未來額外租金數額，將相等於緊接任何該等計算日期前十二(12)個完整歷月內每月應繳的平均額外租金，每年以[***]年複合百分比，(Ii)如果在禁止通過期結束一週年之前進行任何計算，則在禁止通過期結束後的任何一個月應支付的平均額外租金將等於[***]基年營業費用、基年税金、年度攤銷資本支出和租户電費之和的百分比(按年度計算)；(三)如在基年開始前計算，基年税項和基年營業費用之和應假定為$[***](4)如果在基年結束前進行任何計算，則基年税金和基年運營費用可根據房東今年迄今的經驗進行外推)；

23.2.3業主拆除租賃物業的任何租賃設施的合理估計費用；以及

23.2.4在違約事件發生時，該款額與業主(而租客並未支付)按照本協議第5條建造出租物業所招致的費用(如有的話)的比率，與(緊接違約事件發生前)期間剩餘月數與整段期間(緊接違約事件發生前)月數的比率相同。

23.3如果業主選擇了本協議第23.1.2節所述的權利和補救措施，則再租賃損害賠償金應等於租金減去業主從租賃物業或其任何部分的承租人實際和及時收到的租金，該租金應在根據本協議支付租金時分別支付，再加上業主為任何該等承租人建造租賃物業或以其他方式準備租賃物業的費用(如有)。

23.4如果房東選擇本協議第23.1.3款中規定的權利和補救措施，則滯留損害賠償應指每月或不足月的損害賠償，其費率相當於[***]或者，在本協議第24.1.1款規定的期限終止的情況下，[***]。承租人根據第23.4款承擔的義務在本協議期滿或提前終止後繼續有效。

23.5關於根據本協議第23.1.3款將承租人逐出和遷出租賃房屋的任何簡易程序，承租人特此放棄：

23.5.1任何交付管有通知、終止通知、要求移走通知、原因通知、停止通知、退出通知，以及依據《新京報》第18-53條及以後規定的所有其他通知；

23.5.2承租人通過向房東或法院支付或以其他方式支付任何拖欠的租金而導致訴訟或訴訟程序終止的任何權利；

23.5.3從發出任何手令以執行業主取得的佔有判決到執行判決之間，承租人本來可能享有的任何等待期的任何權利；

27

23.5.4承租人本來有權將該訴訟程序從業主提起訴訟的法院(或法院的某一分部或部分)或其他法院轉移或移至另一法院、分部或部分；

23.5.5租客在作出任何判決至執行任何與判決有關的手令期間，向業主或法院或以其他方式支付任何拖欠的租金，以贖回租客以前的租賃權益的任何權利；及

23.5.6租客在其他情況下可能有權就判給業主管有出租處所的判決提出上訴的任何權利。

23.6《協定》第23節中列舉的權利和補救辦法，並不打算窮盡或排除房東本來可以獲得的任何權利和補救辦法，或同時、連續或順序地強迫選擇一項或多項權利和補救辦法而排除其他權利和補救辦法。相反，本協議第23條所列舉的每項權利和補救措施旨在與本協議第23條所列舉的其他權利和補救辦法以及房東本來可以獲得的其他權利和補救辦法相累積；在任何時候選擇一項或多項此類權利和補救辦法，不應被視為阻止同時或隨後訴諸一項或多項其他此類權利和補救辦法，即使就尋求補救的同一事件而言也是如此。

23.7儘管本協議有任何相反規定，房東應在每一違約事件中使用商業上合理的努力以減輕其損害。

24任期終止。

24.1該期限應在下列事件中最早發生時終止：

24.1.1期限屆滿；

24.1.2就本協定第16款所設想的交易而言，在本協定第16.2款所設想的情況下，為第16.2款所述期限終止的生效日期；

24.1.3在本協議第15.1款規定在各種情況下終止本條款的各小節(以適用為準)中規定的各自有效終止日期；

24.1.4房東根據本協議第17.3.3款作出的任何選擇的生效日期，以迴應承租人關於承租人希望轉讓本協議或轉租全部或部分租賃房產的通知；或

24.1.5房東根據本協議第23.1.1款選擇終止合同的生效日期。

24.2租期的終止不具有解除承租人在此之前或因此而產生的任何義務或責任的效力，並且在承租人按照本協議第21條交出出租的物業之前，不具有解除承租人此後產生的任何義務或責任的效力。

24.3租期屆滿或提早終止後，租客的任何財產(金錢、證券及貴重物品除外)如在租期屆滿或提早終止後仍留在租客的物業內，可由業主選擇視為已被遺棄，在此情況下，可由業主保留作為其財產，或可按業主認為合適的方式處置，而租客的費用則由租客承擔。

25按揭及相關租賃優先次序。除第26.6節的條文另有規定外，本協議及本協議為租户的利益而訂立的產業權、權益及權利，均從屬於、並應永遠從屬於已經或之後對卡內基中心綜合大樓、物業、公共設施、大樓或其中的任何產業權或權益作出的任何按揭(由租客設定的按揭，或由租客作出的分別違反本協議第17.1.4及22.5款的售賣、轉讓或其他抵押權益性質的按揭除外)，包括在不限制前述一般性的原則下，

28

更新、修改、鞏固、替換、補充或替換。本協議及在此為承租人的利益而訂立的產業、權益及權利，始終從屬於任何已經或之後就卡內基中心綜合體、物業、公共設施、大樓或其中的任何產業或權益而訂立的土地契約，包括(但不限制前述條文的一般性)任何新的土地契約或任何土地契約的延期、續期、修改、合併、替換、補充或替代。本條第25條的條文須自行生效；而無須再訂立文書以達致任何該等從屬地位。然而，承租人特此同意，任何抵押權人或抵押權人的利息繼承人可以隨時並不時通知承租人，使其抵押權從屬於本協議產生的產業權和權益；在發出該通知後，標的抵押權應被視為從屬於根據本協議產生的產業權和權益，而無論簽約或交付或記錄標的抵押權的時間分別是什麼時候。

26房東轉讓。

26.1業主有權隨時、不時地出售、轉讓、出租或以其他方式處置卡內基中心綜合體、物業、公共設施或大樓或業主在其中的任何權益，或轉讓本協議或業主在本協議項下的任何權利。

26.2在發出本協議第26.1款所述任何交易發生的通知後，房東應因此解除本協議下在任何此類交易生效日期之後的期間內可能存在的任何義務。在本協議第26.1款所述的任何交易中，如果房東轉讓或預留租户的任何保證金，並將這一事實通知租户，房東應因此解除對租户的任何進一步義務；承租人應就任何此類保證金只向受讓人負責。

26.3如果發生本協議第26.1款所述的任何交易，承租人應應受讓人的書面要求，按照本協議規定的條款和條件委託受讓人併成為該受讓人的承租人。

26.4儘管本協議第26.1、26.2和26.3款可能有任何相反規定，但如果本協議第25條所規定的任何抵押由各自的抵押權人依據抵押規定的補救措施或法律或衡平法規定的其他規定強制執行，並且任何人因該強制執行或與該強制執行有關而繼承房東的利益，則承租人應應該權益繼承人的請求，在不改變本協議的條款或規定的情況下自動委託該權益繼承人併成為其承租人。但該利息繼承人不受以下約束：(A)預付超過一個月的基本租金或額外租金(不包括預付保證金)，或(B)未經該抵押權人或該利息繼承人同意而對本協議作出的任何修訂或其他修改；在該利益繼承人的請求下，承租人應簽署、確認並交付任何確認該委託的文書(S)。

26.5如果本協議以及由此為承租人的利益而設定的產業權、權益和權利受制於本協議第25節所設想的任何土地租約：

26.5.1在本協議項下的期限終止前，任何此類土地租賃期到期或提前終止時，承租人應委託出租人併成為出租人的承租人，並在剩餘期限內承認該出租人為本協議項下的房東；以及

26.5.2任何此等土地租約的期限屆滿或提早終止，對本協議項下的期限並無影響。

26.5.3儘管有上述規定，業主表示，該物業或租賃物業目前並無任何土地契約或按揭。

26.6儘管本協議第25節可能有任何相反的規定，但對於本協議第25節所考慮的任何抵押或土地租賃，房東應採取合理的商業努力，從每個該等抵押權人和土地出租人那裏獲得其各自的不騷擾、委託和從屬協議的標準形式，其中包括一項條款，其大意是：

29

分別或以其他方式執行各自抵押或土地租約中規定的任何補救措施，只要違約事件不發生，承租人根據本協議對所租房屋的佔有不應受到幹擾，其中不包括根據本協議增加承租人以其他方式到期的義務或減少承租人以其他方式獲得的權利的任何規定。承按人或土地出租人可能收取的任何手續費或其他費用，以及業主在履行本款下的義務時可能招致的任何合理法律費用，均須由業主自行承擔。

27.賠償。

27.1在法律允許的最大範圍內，在不是由於房東或其承包商、被許可人、被邀請人、傭人或僱員的任何行為、不作為、過錯、疏忽或不當行為所導致的範圍內，租户放棄向房東各方收取任何分攤費的權利，並同意賠償房東各方因或聲稱因以下原因而引起的任何性質的索賠：(I)租户各方的任何行為、不作為或疏忽；(Ii)自(A)租客一方因任何理由首次管有租出的處所之日或(B)開始管有該租出的處所之日起，直至租期完結為止，以及租期完結後租客的任何財產仍留在租出的處所內，或租客或由租客、透過租客或在租客之下行事的任何人管有任何部分的任何意外、傷害或損壞，而該等意外、傷害或損毀是由租客因任何理由首次管有該租出的處所之日起發生的，或有權進入租用的房屋或其任何部分；(Iii)在租賃物業以外但在大樓內、在公用設施內、在物業上或在卡內基中心綜合大樓內發生的任何意外、傷害或損壞，而該等意外、傷害或損壞是租户任何一方的任何作為、不作為或疏忽所導致或聲稱所致；或(Iv)租户違反本協議。承租人應支付房東雙方所發生的賠償金額。這一賠償不得被解釋為否認或減少房東一方根據本協議可能享有的任何其他賠償權利或義務。房東雙方在本協議中規定的賠償權利是他們在本協議方面的專有賠償權利。房東雙方放棄根據普通法對租户雙方可能享有的任何額外的賠償權利。

27.2如果承租人違反本協議項下的任何賠償義務：(I)承租人應向房東各方支付因該違約而產生的所有責任、損失、費用或費用(包括合理的律師費)，以及房東各方因該違約而花費的合理時間價值；以及(Ii)根據本協議，房東各方可從根據本協議應支付給承租人的任何金額中扣除和抵銷根據本協議第27條所欠承租人的任何款項。

27.3本條例第27條所規定的賠償責任，不得受根據《工人補償法》、《傷殘福利法案》或其他僱員福利法案而須由租客、任何分租客或其他佔用人支付或為其支付的損害賠償、補償或利益的款額或類型的任何限制。承租人基於此類行為放棄其對房東各方的任何賠償或分擔責任的豁免權或限制。

27.4承租人應要求其分租客和租賃物業的其他租客(在正常業務過程中訪問租賃物業的員工和租客除外)以業主合理接受的形式向業主各方提供類似的賠償。

27.5在本協議終止或期滿後，第27條的條款仍然有效。

27.6上述賠償和持有無害協議應包括對業主雙方因任何此類索賠或就此提起的任何訴訟或訴訟產生的所有費用、開支和責任(包括但不限於律師費和支出)及其抗辯的賠償。此外，如果因任何此類索賠而對一個或多個房東當事人提起訴訟或訴訟，承租人應應房東一方的請求，由租户的保險公司指定的律師(如果該索賠由保險公司毫無保留地承保)或由房東方合理滿意的律師代表房東一方抗辯併為其辯護。未經業主雙方事先書面同意，業主雙方不受任何此類索賠、訴訟或訴訟的任何妥協或和解的約束。

30

27.7承租人同意使用和佔用租賃的場所，並同意使用本協議賦予承租人使用權的大樓、物業和卡內基中心建築羣的其他部分，風險由承租人自負。對於因任何原因引起或導致的任何損害、傷害、損失、賠償或索賠(包括但不限於對承租方業務的中斷或損失的索賠)，包括但不限於對租賃場所、大樓、物業或卡內基中心綜合體的維修，任何火災、搶劫、盜竊、神祕失蹤或任何其他犯罪或傷亡，業主方不對承租方負責。或租賃處所、公用設施、建築物或物業的任何部分或部分的滲漏，或可能滲入或流出租賃處所、公用設施、建築物或財產的任何部分的水、雨或雪，或建築物或財產上的排水渠、喉管或水管固定附着物。任何儲存或放置在租賃房屋內或周圍的貨物、財產或個人物品的風險應由租户一方承擔，房東雙方及其保險公司均不以任何方式對此負責。對於因佔用毗鄰房產或毗鄰或連接租賃房產或建築物任何部分的人的作為或不作為或其他原因而造成的任何損失或損害，業主方不對租户一方或通過租户一方或在租户一方之下提出索賠的人負責或承擔法律責任。本條條文在法律許可的最大範圍內適用，直至租期屆滿或提早終止為止，並在租客的任何財產留在租出的處所內，或租客或任何由租客、透過租客或在租客之下行事的人可使用、佔用或進入租出的處所或建築物的任何部分的期間內適用。

28當事人的責任。

28.1下列情況均不構成房東違反本協議、終止租期、主動或推定的驅逐或需要減免租金的事件：

28.1.1房東不能提供本協議第8節所述房東應提供的任何公用事業或服務，原因是房東無法控制的原因，或必要或可取的改善、維護、修理或緊急情況，只要房東在這種情況下采取合理的努力和努力恢復中斷的服務或公用事業。由於房東或其代理人的疏忽或故意不當行為造成的任何公用事業中斷，持續超過連續五(5)個工作日，且房東尚未開始補救，並且這種中斷導致所有或基本上所有租賃物業無法租賃，而租户實際上騰出了租賃物業的該部分，則租户應有權從連續第六(6)個工作日起享受按比例減免租金，直至租賃物業的該部分可租為止。

28.1.2業主根據本協議第13.2款規定的義務對卡內基中心綜合體、物業、大樓或公共設施進行的任何改進、修改、更改或其他更改；以及

28.1.3任何聯邦、州或地方法律或條例的任何變化。

28.2除租期的開始、持續時間或終止(本協議第15.1款所述情況除外)外，承租人有義務及時支付租金，承租人有義務保持某種有效的保險範圍，承租人未能履行本協議項下的任何其他義務，而損失或損害不能通過承租人隨後的行為迅速補救，以及必須行使承租人可行使的任何類型的選擇權或可選權利的期限。房東或租客因火災、任何其他傷亡或災難、罷工、停工、內亂、天災或公敵行為、政府禁令或先發制人、禁運或因短缺、政府規章或禁令或房東無法控制的任何其他原因而無法獲得勞工或物資而被阻止履行本協議規定的任何義務的任何時間段，應計入本協議另有要求的時間內。

28.3如果業主是個人、合夥企業、合資企業、協會或共同租賃或租賃的參與者，則業主、合夥人、風險投資人、成員和聯名業主在本協議或租客對租賃物業的使用和佔用下或與之相關的任何個人責任或義務；但追索權應僅限於業主在建築物中的權益。

28.4如果在合同期限內的任何時間，根據本協議應支付或收取的任何租金應受到適用法律的限制、凍結或以其他方式暫停，且此類限制，

31

凍結或其他凍結隨後應解除，無論是在期限終止之前或之後，由於任何該等限制、凍結或其他暫停而在期限內不應支付或收取的租金總額應隨即到期並應立即支付。在任何其他適用的時效法規的最長期限之外，應增加任何此種時效、凍結或其他暫緩生效的整個期限。

28.5如果本協議由不止一人作為承租人簽署，則他們在本協議項下以及與租賃物業的使用和佔用有關的責任應是連帶的。

28.6如果按照本協議規定計算的任何利率或其他利息性質的費用將導致徵收超過適用高利貸法律允許的最高利率的利率，則只收取和收取允許的最高利率。

28.7任何合同中可能包含的任何含糊之處應被解釋為不利於合同起草方的解釋規則在解釋本協議時不適用。

29保證金。

29.1本協議簽署和交付時，承租人應向房東支付相當於$[***]作為本協議第29.2節所述信用證形式的保證金，由房東持有，作為承租人履行本協議項下所有義務的保證金。承租人不得侵佔押金。如果沒有違約事件，房東應在租期終止後三十(30)天內將押金的全部餘額返還給租户。承租人不會指望房產、建築物、公共設施或其中任何權益的止贖抵押權人退還保證金餘額，除非抵押權人明確承擔了房東在本協議下的義務或實際收到了保證金餘額。

29.2本協議第29.1款規定的保證金應為不可撤銷信用證的形式，保證金金額為房東的利益。信用證應(I)由在美國經營的信譽良好的商業銀行開具和開具，令房東合理滿意，並至少具有標準普爾專業評級服務A的長期發行人信用評級或穆迪專業評級服務的類似最低評級，(Ii)允許根據信用證開具一張或多張信用證，條件是房東證明發生了違約事件，而在提取信用證時，租户尚未完全治癒該違約事件，(Iii)允許隨時免費轉讓，以及(Iv)規定向業主發出的任何通知應發送到本協議中為業主規定的通知地址。如果該信用證的簽發人的信用評級低於上述(I)項規定的標準，或者如果該開證人的財務狀況發生了任何其他重大的不利變化，或者如果該開證人被聯邦存款保險公司或其他政府實體接管，房東有權要求承租人提供在所有方面都符合本款要求的替代信用證，如果承租人未能在房東提出書面要求後十(10)天內提供，房東有權立即提取當時現行信用證的100%，並根據本協議第29.1款將收益作為現金保證金持有。在發行人被聯邦存款保險公司或其他政府實體接管的情況下，聯邦存款保險公司或其他政府實體未能兑現房東提交的文件，以提取當時當前信用證的100%，根據本協議，應為違約事件。房東應持有信用證作為承租人履行本協議項下所有義務的保證金。房東可自行決定動用保證金，以補救本協議項下的任何違約事件。如果提出任何此類申請，經房東通知承租人，承租人應立即以其他類似條款以額外信用證的形式替換如此申請的金額。信用證的期限應等於該期限，或者，如果信用證發行人定期和習慣上只開出較短期限的信用證，則以較短的定期和慣例期限中最長的期限為準，但在任何情況下，期限不得短於一年。如果信用證的簽發期限短於該期限，則信用證應包含“常青樹條款”，該條款應規定在不作書面修改的情況下自動續期，每次續期均等於該期限，除非開證人在信用證到期日之前至少提前六十(60)天書面通知房東取消或不續期信用證。如果出票人發出通知，承租人應在當時的信用證期限屆滿前三十(30)天內，獲得一份在各方面符合本款要求的替代信用證，並交付給房東。如果承租人未能及時獲得並向房東交付任何符合條件的替代信用證，房東應

32

根據本協議第29.1款，有權提取當時現行信用證的100%，並將所得款項作為現金保證金。

30份意見書。承租人特此聲明並保證：

30.1.1除世邦魏理仕公司外，沒有任何經紀人或其他代理人向租户展示租賃的房產或建築物，也沒有任何人提請租户注意，世邦魏理仕公司的全部佣金都列在一份單獨的文件中，租户知道佣金將由房東直接支付給指定的人；

30.1.2承租人簽署和交付、完成本協議項下的交易以及履行本協議項下的所有義務，已由其普通合夥人在合夥協議和適用法律要求的範圍內正式和有效授權，如果承租人是合夥企業，則由其代表(S)及其成員在其經營協議和適用法律要求的範圍內授權，如果承租人是公司，則由其董事會授權，如有必要，股東在為此目的正式召開並經適當通知召開的會議上，出席會議並全程進行表決；且不需要任何其他批准、合夥企業、公司、政府或其他方式來授權任何前述條款或實施承租人簽署和交付本協議；

30.1.3承租人簽署和交付本協議，完成本協議規定的交易，履行本協議項下的所有義務，不會導致違反或違反承租人或承租人任何關聯公司現行有效的任何法規、章程、公司註冊證書或章程或合夥協議的規定，或違反承租人或承租人任何關聯公司的任何契約、抵押、租賃、信託契約、其他協議、文書、特許經營權、許可證、許可證、法令、命令、通知、判決、規則或命令的規定，或承租人或承租人的任何關聯公司是其中一方的任何契約、抵押、租賃、信託契約、其他協議、文書、特許經營權、許可證、許可、法令、命令、通知、判決、規則或命令的規定，或構成違約。承租人、承租人的任何關聯公司或他們各自的財產和其他資產受其約束的主體或接受者；和

30.1.4(I)承租人不是美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)根據13224號行政命令或任何類似名單或任何法律、命令、規則或條例或美國總裁的任何行政命令發佈的任何名單上的任何個人、團體、實體或國家直接或間接擁有或控制的恐怖分子、“特別指定的國家和被封鎖的人”或其他被禁止或被封鎖的人(任何此等個人、團體、實體或國家以下稱為“被禁止的人”)；(Ii)承租人並非直接或間接為任何受禁制者或代表任何受禁制者行事(亦非由任何人、團體、實體或國家直接或間接擁有或控制)；以及(Iii)承租人(或直接或間接擁有或控制承租人的任何個人、團體、實體或國家)從未或將會開展業務，或已從事或將與任何被禁止人士進行任何交易或交易，包括但不限於本協議的任何轉讓或全部或部分租賃物業的分租，或向被禁止人士或為其利益作出或接受任何資金、貨物或服務的任何貢獻。就前述而言，雙方明確理解並同意：(X)承租人違反前述陳述和保證的行為應被視為承租人在本協議第22.2款下的違約，並應受本協議第27條的賠償條款的保護；(Y)本30.4款中包含的陳述和保證的性質將繼續存在，並在本協議期滿或提前終止後繼續存在。

30.2房東特此聲明並保證：

30.2.1。據業主所知，自本協議簽訂之日起，該建築物和物業遵守所有適用法律；以及

30.2.2。房東應負責使物業和建築物(包括租賃物業)在租期內始終遵守所有適用法律，但租客對租賃物業進行的任何改動、改善或其他修改除外，或僅因租客對租賃物業的獨特和特定用途而需要的任何改動、改善或其他修改，這應由租户負責，費用和費用由租户承擔。

30.2.3。據業主所知，該建築物和租賃的房屋沒有任何石棉以及科學界或任何聯邦、州或地方法規(在不限制上述一般性的情況下，包括《漏油賠償和控制法》(58 N.J.S.A.23.11及其後))所確定的任何危險廢物或有毒材料。和《工業場地恢復法》(13 N.J.S.A.1 K-6及以後)(統稱為“危險材料”)、條例、規則、規例或命令

33

對健康或環境有害的，但符合所有適用法律、規則和條例的最低數量的清潔和物業管理用品除外；

30.2.4。租賃物業或物業上並無土地契約、按揭或其他產權負擔，禁止業主將租賃物業出租給租客，或禁止租客向業主租賃租賃物業。其他租户對租賃的房屋沒有優先購買權或其他權利。

31以租客為受益人的預訂。房東在簽署和交付本協議之前將本文件的副本轉發給任何潛在租户，或房東方面的任何其他行為，都不會導致任何潛在租户有任何保留、租賃選擇權或未完成的租賃要約的任何暗示。

32租户證書和抵押權人通知要求。

32.1應房東隨時或不時提出的要求，但在任何情況下，不得超過房東提出要求後五(5)天，租客應就下列任何或所有事項籤立、確認並交付房東或其指定人在形式和實質上令房東及其任何抵押權人、土地出租人或承租人或受讓人或準抵押權人、土地出租人或承租人或受讓人滿意的禁止反言或其他證書：

32.1.1本協定屆時是否完全有效；

32.1.2本協議是否未被修改、修改、取代、取消、廢止或撤銷；

32.1.3業主是否已按照本協議第5節的規定，滿意地完成了業主選擇並聘用的業主或承包商所需的所有建築工程，這些工程與準備出租的房屋供租户使用有關；

32.1.4租户當時是否實際擁有租賃的房舍；

32.1.5承租人是否根據本協議或以其他方式對房東或租賃物業提出任何已知的抗辯或反訴；

32.1.6據承租人所知，房東是否在任何方面違反了本協議；

32.1.7承租人是否不知道本協議的任何轉讓、本協議中的任何擔保權益的質押或授予，或根據本協議到期和即將到期的租金；

32.1.8租金當時是否未根據本協議的條款應計；

32.1.9當時是否有任何租金沒有拖欠；

32.1.10根據本協議到期或即將到期的租金，預付時間均未超過一個月；

32.1.11如果對上述任何事項的答覆是否定的，説明在每一情況下需要作出否定答覆的所有確切原因；以及

32.1.12業主或其任何抵押權人、土地出租人或承租人或受讓人或潛在抵押人、土地出租人或承租人或受讓人合理要求的任何其他事項，包括(在不限制前述一般性的情況下)業主為確保遵守經修訂的《工業場地恢復法》(13 N.J.S.A.1K-6及其後)以及任何其他適用的聯邦、州或地方與環境有關的法規、條例、規則、法規或命令而可能要求的資料。

32.2如果與業主或準受讓人獲得卡內基中心綜合體的融資或再融資有關，物業、大樓、共同設施、其任何部分或任何權益

34

其中，房東或準貸款人應提出請求，租户應在提出請求後十五(15)天內向請求方提供：

32.2.1其書面同意對本協議的任何請求修改，但在每一種情況下，請求的修改不增加以其他方式到期的租金，或在承租人合理判斷的情況下，以其他方式大幅增加承租人在本協議項下的義務，或對由此產生的承租人的租賃權益或承租人對租賃房屋的使用和享受產生重大不利影響(本協議第16條所設想的情況除外)；以及

32.2.2經承租人的首席財務官核證為完整、準確及公平地列報該等財務資料摘要的承租人財務總監所提供的有關其最近完成的財政年度及最近完成的中期財政期間的財務狀況的摘要財務資料，以及有關該等期間結束及上年同期的經營業績的摘要財務資料。

32.3如業主或其任何承按人不時將其各自的任何名稱及地址通知租客，則承租人須就租客先前或其後根據本協議向業主發出的任何違約或違約通知，向每名該等承按人發出通知，並在該通知中規定，如業主在任何準許的補救期限內仍未糾正該違約或違約，則該承按人應有較長時間(A)額外三十(30)天的期間或(B)如該違約實際上不能在該期間內補救，則在該額外期間內補救該違約。應房東的要求，租户應隨時或不時地簽署、確認並向房東或其指定人交付一份收到任何此類通知的確認書、一份關於房東向其任何抵押權人轉讓本協議或本協議項下權利的確認書以及租客同意在房東或各自抵押權人提供的各自表格(如有)上生效的前述協議。

33評估、放棄陪審團審判和仲裁。

33.1如果房東和租客在任何參考時間未能在本協議要求確定市值租金時就市值租金達成一致(滯留損害除外)，在任何一方援引本評估程序後15天內，雙方應各自指定一名其選擇的合格評估師，然後兩名評估師應在任命後10天內共同選擇第三名合格評估師。在任命第三名評估師後20天內，三名評估師均應向業主和租户發出通知，在附件E中規定的市場租金定義的時間內，提交其對市場租金的意見。市值租金應為最接近的兩個評估師意見的算術平均值，除非中間意見與最高和最低意見之間的絕對差值相等，在這種情況下，中間意見應為市場租金比率。根據本協議第33.1款對市值租金的任何確定應是最終的，對業主和租户具有約束力，且不能就各自啟動評估程序的情況提出上訴。評估師應符合本協議第33.1款中使用的術語的資格，如果他是獨立的，評估協會(美國房地產評估師協會的繼承者)的良好聲譽的成員，具有豐富的先前評估新澤西州中部寫字樓租賃辦公室的市場租金價值的經驗，並且未在本協議第30.1款中被點名。第三方評估師的費用由房東和租客平分承擔，否則由雙方各自承擔。

33.2雙方特此放棄因本協議或租賃房屋的使用和佔用而引起的或與之相關的任何糾紛，否則他們可能有權接受陪審團審判；除本協議第33.1款另有規定外，雙方特此同意根據美國仲裁協會或後續組織的商業仲裁規則，在新澤西州普林斯頓對任何此類糾紛進行仲裁，但房東有權自行決定，對於涉及(I)房東重新進入和重新佔有租賃物業的權利或(Ii)在發生本協議項下違約事件後確定金錢損害賠償的任何糾紛，房東可選擇在任何有管轄權的法院尋求其任何或所有權利。對任何仲裁裁決的判決可以在任何有管轄權的法院進行。

34可分割性。如果本協議的任何條款或條款，包括但不限於放棄任何分擔或索賠、賠償義務或責任限制或損害賠償，或任何此類條款或條款的適用

35

對於任何人或任何情況，如果在任何程度上被有管轄權的法院最終裁定為非法、無效或以其他方式不可執行，則本協議的其餘部分或該條款或規定適用於被認定為無效或不可執行的情況以外的人或情況的情況不應受此影響，本協議的每一條款和條款應在法律允許的最大限度內有效和強制執行。

35個通知。本協議預期、允許或要求的所有通知均應以書面形式發出。本協議要求的所有通知應親自遞送或通過掛號信--要求的回執--或通過國家認可的隔夜遞送服務遞送，前提是可以在下一個工作日隨時獲得遞送確認，地址如下：

如果對房東説：

波士頓地產有限合夥企業

波士頓物業C/O

請注意：

將副本複製到：

波士頓地產有限合夥企業

波士頓物業C/O

請注意：

如果是對租户：

阿卡迪亞製藥公司

請注意：

將副本複製到：

布蘭查德、克拉斯納和法語

請注意：

任何一方均可通過通知另一方，隨時更改本協議中規定的通知地址。本協議所要求的所有通知，只要在下一個工作日獲得投遞確認，不論是否應被拒絕投遞，均應被視為已寄存在郵政寄存處或個人投遞至意向方，或上述投遞至隔夜快遞員後的下一個工作日，且地址正確且已預付郵資。

36個標題。在本協議每一節的開頭都插入了字幕，僅供參考，這些説明不應影響本協議任何此類部分的解釋或解釋。

37個對口單位。本協議可以一份以上的副本簽署，每份副本應構成本協議的正本，但所有副本加在一起，將構成同一份協議。

38適用法律。本協議及雙方在本協議項下的義務應受新澤西州法律管轄並根據該州法律進行解釋。

39獨家福利。除本協議另有明確規定外，本協議完全是為了本協議雙方及其允許的受讓人的利益而訂立的，其他任何人不得因本協議的任何規定而享有任何權利、補救或索賠。

40位接班人。本協議對本協議雙方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力。

41條修正案。本協議包含本協議各方的完整協議，包括所有先前的討論和談判，除非本協議另有明確規定，否則不得修改或以其他方式修改本協議，除非本協議所有各方簽署書面協議。

36

42.棄權。除本協議另有明確規定外，任何一方在任何時間或任何時間未能要求履行本協議的任何條款，不應影響以後執行該條款的權利。任何一方在任何一個或多個情況下放棄任何條件或違反本協議規定的任何條款、契約、陳述或保證，無論是通過行為還是其他方式，均不得被視為或解釋為對任何此類條件或違反行為的進一步或持續放棄，或放棄任何其他條件或違反本協議規定的任何其他條款、契約、陳述或保證。房東接受或背書租客支付部分租金或逾期支付租金，不應視為放棄房東獲得及時到期租金餘額的權利，無論與房客的部分付款或房東推定的默許有任何相反的文字。

43個演出過程。各方或任何一方的交易或履行過程不得被接受，以獲得與協議本身明示語言不同的對本協議的解釋或解釋。

44個房東特許權。

44.1如果，(A)(I)不會發生違約事件，或(Ii)如果會發生任何違約事件，則租户應先前已將其完全治癒，或房東應放棄該違約事件，以及(B)如果不存在反覆發生違約事件的歷史，則房東特此向租户授予非排他性許可(“天線許可”)：

44.1.1在合同期內，由承租人自行承擔費用，在業主自行決定批准的地點(“天線許可區域”)，安裝、維護和更換建築物屋頂和其他公用設施上的單一天線和相關設備(“天線”)，並按照租户向業主提交的天線安裝(或在適用時更換)計劃，該計劃應包括天線規格、電氣/電纜佈線圖以及天線打算使用的設備的位置(“天線計劃”)；和

44.1.1.1在僅為天線許可用途(如下定義)使用和操作天線的期限內；以及

44.1.1.2有權進入天線許可區域，以實現上述要求。

44.1.2房東根據在此授予的天線許可，在天線許可區域目前的“原樣”條件下，向租户提供天線許可區域。房東不保證或表示天線許可區域適合天線許可使用。承租人應進行其認為必要或適當的檢查和研究，以確定天線許可區域是否適合天線許可使用。在此授予的天線許可證不是排他性的；房東在此保留向任何和所有其他人授予、續簽或延長類似或不同許可證的權利。承租人利用在此授予的天線許可證項下或與之相關的任何權利或義務，應完全由承租人承擔費用和風險。承租人應將天線專門用於電信目的，為租賃場所提供服務(“天線許可使用”)。在天線許可期間，承租人應：(1)維護和維修天線和天線許可區域；(2)在安裝、維護、操作、更換或拆除天線的過程中，不得損壞電氣或其他系統或建築物的結構或其他租賃房屋的財產或租户的財產；(3)不得允許或容忍天線幹擾任何其他人的通信、數據或視頻線或電纜或其攜帶的信號、電磁廣播或任何其他人的計算機設備；以及(Iv)遵守所有適用的聯邦、州和地方法規、規則、法規和條例，以及任何具有管轄權的政府當局關於天線或其安裝、更換、維護、移除或使用的裁決和命令。在安裝之前，承租人應向業主提供一份完整的天線的完整規格、安裝手冊、操作手冊以及製造商或安裝商提供給最終用户的任何其他手冊。

44.1.3承租人應使用業主提供的共用天線接線盒和位於建築物屋頂的導線導管安裝天線。

37

44.1.4儘管本款44.1有任何相反規定，承租人應：

44.1.4.1不得安裝業主的結構工程師合理認為需要對建築物或其任何部件進行結構加固的天線的大小和重量；以及

44.1.4.2除根據本協議到期的所有其他租金外，每月向業主支付下列金額(S)：(I)$[***]直徑或闊度達18寸的衞星碟形天線或長度達18寸的任何其他類型天線；(Ii)$[***]直徑超過18寸但不超過36寸的衞星碟形天線，或長度超過18寸但不超過36寸的任何其他類型的天線，或(Iii)$[***]直徑或闊度超過36寸的衞星碟形天線，或長度超過36寸的任何其他類型的天線。

44.1.5租期終止後，承租人須自行承擔費用，從天線許可區域及租賃物業拆除天線及相關佈線，並恢復：(I)天線許可區域、租賃物業、樓宇及物業在此過程中受損的任何部分及(Ii)天線許可區域及租賃物業實質上回復至緊接天線安裝開始前的狀況，合理磨損及使用除外。

44.2如果在其各自行使之日之前，(A)(I)未發生任何違約事件或(Ii)如發生任何違約事件，承租人應已將其全部治癒或房東已放棄違約，(B)不應再發生違約事件，以及(C)承租人當時租賃並佔用建築物內至少25,429平方英尺的總可出租樓面空間，僅可在本協議第44.2.2款規定的時間內以下列方式行使：要求業主(在收到通知時業主對卡內基中心綜合體的任何租客負有任何類似的義務，且只要業主在收到通知時沒有與卡內基中心綜合體的另一位準租客或現有租客就該等空間進行談判)，在業主獲悉大樓內的可用空間時，向提出按當時有效的市值租金將該等可用空間租給租客的租客發出通知，租期自業主通知所載日期起計，並以(A)首個租期的較大者為準。或(B)五(5)年，承租人有權在本協議第44.2.2款規定的時間以下列方式獨佔行使，按規定的市場租金接受該可用空間，租期自房東通知中規定的日期開始，並持續(A)初始期限的餘額，或(B)五(5)年中較大者。對業主的要求應從租客及時以其他方式適當地通知業主後第十(10)天開始，並應繼續有效，直至：(I)租户及時以其他方式適當地接受業主提出的任何該等要約，(Ii)租客未能及時以其他方式適當地接受業主的任何該等要約，或(Iii)租客應及時以其他方式適當地向業主發出該通知，但在該六(6)個月期間，大樓內沒有可用空間。這就是“額外租賃權”。除原始承租人Acadia PharmPharmticals Inc.以外，任何人不得行使租賃額外空間的權利，也不得由承租人根據本協議第17.6節的條款將本協議轉讓給承租人。如果承租人轉讓本協議或分租，或許可使用或佔用租賃物業或其任何部分，而不是根據本協議第17.6款，或試圖這樣做，(I)租賃額外空間的權利隨即到期，及(Ii)如果租賃額外空間的權利迄今已被適當行使，但該額外空間的開始日期尚未實際發生，則如果房東通過通知租户作出選擇，則租賃額外空間的權利應被撤銷，程度與其根本沒有行使的權利相同。

44.2.1。承租人應行使其權利，要求房東發出通知並提出本協議第44.2款所述的要約，方法是及時並以其他方式適當地通知房東其租賃額外空間的願望。

44.2.2。承租人應在房東向租客發出通知後五(5)天內，通過向房東發出接受通知，行使接受本協議第44.2款所述房東提出的額外空間的權利。承租人根據行使租賃額外空間的權利租賃的所有額外空間應按原樣計算。如果承租人未能根據本協議第44.2條及時接受房東的任何此類提議，其租賃額外空間的權利將隨即終止，並且不再具有進一步的效力和效力。

38

44.2.3。如果承租人在最初的十二(12)個月內，按照第44.2節的規定行使本“額外空間租賃權”，則市場租金應為$[***]每平方英尺租金。此外，承租人有權享受按比例分攤的免費租金和房東對租户額外空間的按比例分攤。

44.3如在租約行使日期及其生效日期前，(I)並無違約事件發生，或(Ii)如違約事件已發生，租客先前應已將其完全補救，或房東已放棄違約，則租客將有一項選擇權終止租期，由起租日期(“提前終止日”)起計六十三(63)個月起生效，該選擇權只可於以下第44.3款規定的時間及方式行使。這就是“提前終止的選項”。如果承租人希望行使提前終止的選擇權，承租人應在提前終止日期前十二(12)個月及時通知業主行使選擇權，並在通知中附上相當於以下金額的全額付款：(X)未攤銷部分，(I)本協議第5節所述由業主貸記、償還或支付的總金額，(Ii)支付給本協議第30.1.1節所述經紀人的經紀佣金總額，以及(Iii)在租金特許期內基本租金優惠的總金額。這筆款項應是本協議規定的期限內應支付的所有租金之外的額外款項。如房東向租客發出通知而作出選擇，則發出該通知將撤銷租客迄今已及時及以其他方式適當行使的任何租賃額外空間的權利，而該等額外租賃物業的開始日期尚未發生，猶如租客已適當行使該權利一樣，並取消租客迄今尚未適當行使的任何租賃額外空間的權利。除原始承租人Acadia PharmPharmticals Inc.外，任何人不得行使提前終止的選擇權。如果承租人根據本協議第17款轉讓或轉租、或許可使用或佔用租賃房屋或其任何部分，或試圖這樣做，提前終止的選擇權應隨即失效。

45電子簽名。雙方承認並同意，本協議可以電子簽名方式簽署，在任何情況下，電子簽名都應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等效力。但不限於，“電子簽名”應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。

39

本協議自下列日期(S)起生效，特此為證。

房東：

特拉華州波士頓地產有限合夥企業

有限合夥

作者：波士頓地產公司，其普通合夥人

作者：S/約翰·K·布蘭德伯格

姓名：約翰·K·布蘭德伯格

頭銜：高級副總裁

日期：2018年5月29日

租户：

阿卡迪亞製藥公司

作者：/S/託德·楊_

姓名：託德·楊_

職務：執行副總裁兼首席財務官_

日期：2018年5月17日

1

附件A

租賃房屋樓面面積圖

1

附件B

屬性説明

卡內基中心502號樓簡介

西温莎鎮

新澤西州默瑟縣

[***]

1

附件C

建築描述

以下是協議中提到的建築描述，本展品是其中的一部分。

該建築的結構是一座三層的2C建築類型的寫字樓，鋼框架，金屬甲板地板系統，磚砌外立面，鋁和中空玻璃。樓層將承受每平方英尺80磅的活荷載，典型的開間大小為30英尺乘30英尺。

在其他公共設施中，大樓每層將有一個男衞生間和一個女衞生間，每層有兩個飲水機和兩部液壓電梯，每部電梯的容量為3500磅，並將有停車設施，約有355個排列的停車位。

“建築標準”是指業主指定為建築物內租賃房屋的標準的材料、設備、裝置或服務的類型和等級。

租户將包括以下信息作為其租户計劃的一部分：

1.樓面荷載超過上述建築物標準的位置及程度(如有的話)。

2.超逾建築標準的特別空調規定(如有的話)。

3.水管的規定(如有的話)。

4.估計總電力負荷，包括超過建築物標準的照明規定、照明開關規定及電源插座規定(如有的話)，列明負荷量、地點及類型。

1

附件D

建築規則及規例

以下是根據本協議第7.2.3節通過的建築規則和規則，本展品是其中的一部分；租户和租户的員工、其他代理人和客人應遵守這些建築規則和規則：

1.人行道、車道、入口、通道、庭院、大堂、遊樂場、廣場、電梯、前廳、樓梯、走廊、大廳和其他公用設施不得阻礙、阻礙或用於進出租賃房屋以外的任何目的。承租人不得允許或容忍其任何員工、其他代理人或客人聚集在上述任何區域。任何種類的門墊不得放置或留在任何公眾大廳內或出租處所的任何入口門外。

2.建築物的外牆不得附裝任何遮篷或其他突起。未經業主事先書面同意，任何窗簾、窗簾、百葉窗、窗簾或屏風不得安裝、懸掛在租賃處所的任何窗户或門上，或與之相關使用。如經業主同意，該等窗簾、窗簾、百葉窗、窗簾或屏風的品質、類型、設計和顏色，並須按業主批准的方式安裝。

3.除本協定第18.1款另有明確規定外，任何標誌、徽章、廣告、物體、告示或其他字樣不得展示、刻字、油漆或張貼，使其可從租用的處所或建築物的外面看到。如果租户違反上述規定，房東可以不承擔任何責任將其移走，並可向租户收取移走所產生的費用。

4.反射或允許光線及空氣進入建築物內大廳、通道或其他公眾地方的窗框、門、天窗、窗及門，不得遮蓋或遮擋，亦不得將瓶子、包裹或其他物品放置在窗臺上。

5.不得在建築物或共用設施的任何部分前放置陳列櫃或其他物品，或將其張貼在建築物或公用設施的任何部分。

6.洗手間、水廁、洗手間及其他衞浴裝置不得用作設計和建造用途以外的其他用途，亦不得在其內投擲或沉積掃地、垃圾、破布、酸或其他物質。因誤用而造成的一切損壞，應由允許或遭受承租人、承租人的僱員、其他代理人或客人違反本合同的承租人承擔費用。

7.承租人不得標記、油漆、鑽入或以任何方式污損出租處所、建築物、公用設施或財產的任何部分。除非事先得到業主的書面同意，並按照業主的指示，否則不得對電線進行鑽孔、切割或串接。鋪設油氈及其他有彈性的地面覆蓋物，須使其不會與租賃處所的地面直接接觸；如需要油氈或其他有彈性的地面覆蓋物，則須先以可溶於水的漿糊或其他材料將建築工地工人的隔音氈襯層貼在地面上。禁止使用不溶於水或不會殘留在水中的水泥或其他粘性材料。

8.任何單車、車輛、動物、爬蟲、魚類或禽鳥不得帶進或飼養在出租處所內或附近。

9.在不限制前述規定的一般性的原則下，業主合理地判斷任何噪音，包括音樂、樂器演奏、唱片、電臺或電視，均不得發出或準許發出或準許發出該等噪音，而該等噪音會對其他出租處所的租客造成滋擾。任何事情都不能做或允許

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租客在租出的處所內，會損害或幹擾任何租客使用或享用其他租用的處所。不得將任何物品拋出門、窗或天窗或沿建築物的通道向下拋出。

10.未經業主事先書面同意，租客不得製造任何商品，或配製或分發任何食物或飲料、煙草、鮮花或其他商品或物品。承租人不得在出租房屋內安裝或使用自動售貨機。

11.不得複製業主分發給租客的鑰匙和通行證。承租人應為鑰匙提供適當的安全保護。不得采取任何措施使任何鎖不能用建築萬能鑰匙操作。未經業主事先書面同意，不得安裝任何鎖；任何如此安裝的鎖均可由大樓萬能鑰匙操作。租期結束時，房東向房客提供或以其他方式獲得的所有鑰匙、通行證和副本應返還給房東。任何未能遵守前述規定而需要更換鎖具、新鑰匙或額外鑰匙、通行證或複製品或鎖匠的其他服務的情況，應由租户支付。

12.所有交付和搬運，以及將任何保險箱、貨運、傢俱、包裹、盒子、板條箱或任何其他任何種類的物體或物件運進或運出，均須在業主不時決定的時間內，以業主不時決定的方式、升降機及通道進行。業主保留檢查進入大樓或公用設施的所有物品和物質的權利，並將違反本建築規則和規定或違禁品的所有物品和物品排除在大樓和公用設施之外。業主可以(但沒有義務)要求任何人從出租的處所帶着任何包裹、物體或物品離開建築物或共用設施，以建立他從租客那裏獲得的授權。這種要求的建立和執行不應使房東承擔保護租客免受從租賃房屋中移走財產的任何責任。業主無須就租客根據本條接納、排斥或驅逐任何人進入或離開出租的處所、建築物或公用設施而引致的損害或損失，負上法律責任。

13.承租人不得在建築物的任何部分放置超過構築物的安全承載能力或設計承載能力的任何物體。

14.如業主認為任何廣告或展示的識別標誌傾向於損害建築物的聲譽或建築物的可取性，則業主有權禁止租客刊登任何廣告或展示任何識別標誌；而在接到業主的通知後，租客須停止或停止該等廣告或展示該識別標誌。

15.業主有權在正常營業時間以外的時間內，將所有未出示由業主和租客雙方簽署的通行證的人排除在大樓和公共設施之外。除正常辦公時間外，所有進入或離開大樓或公共設施的人都可能被要求籤署登記簿。房東將向租客以書面形式提出要求的人提供通行證。這種要求的建立和執行不應使房東承擔保護租客免遭未經授權的人員進入的任何責任。

16.租客在關閉和離開租出的處所前，須隨時確保所有產生熱量的燈光及用具(暖氣系統除外)均已關閉。當出租房屋不使用時，承租人應將出租房屋的所有入口門鎖上。當大樓或公共設施在正常營業時間以外的任何時間上鎖時，大樓和公共設施的鎖不得以任何方式失效，例如讓門半開着。

17.任何人未經業主事先書面同意，不得登上建築物天台。

18.租客的任何要求，只有在向大廈辦事處提出申請後，才可予以處理。房東及其代理人不得履行本協議規定的房東義務以外的任何工作或工作，除非房東以房東和租客均可接受的條件作出特別指示。

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19.禁止在大樓和公共設施內拉票、拉票和兜售，承租人應予以合作，防止此類情況發生。

20.不得在與移動、交付或接收保險箱、貨運、傢俱、包裹、箱子、板條箱、紙張、辦公材料或任何其他物件或物件有關的任何空間內，或在建築物的公眾大廳或其他公用設施內，使用任何手推車或手推車，但如該等手推車或手推車配備了橡膠輪胎、側護板及業主所規定的其他防護措施，則屬例外。載客電梯內不得使用手推車，不得使用載客電梯搬運、運送、接收前款物品。在移入或移出任何傢俱、陳設、設備、重型物品和重型包裹時，承租人應採取必要的預防措施，以防止建築物的公用設施和租賃房產過度磨損，包括(在不限制前述一般性的情況下)地板和牆壁處理。

21.承租人不得致使或允許任何烹調或其他工序的氣味或任何不尋常或令人不快的氣味從出租的處所散發出來，從而可能構成滋擾。除本協議明確允許外，不得在租賃場所內做飯。

22.業主有權不對其他租賃物業的租客執行任何建築規則或法規。業主保留撤銷、修訂或放棄任何建築物規則及規例的權利，在業主合理判斷為對建築物的聲譽、安全、護理或外觀、或維持建築物的良好秩序、建築物的運作或建築物內租客或其他人的舒適感而言，是必需或適宜的。任何有利於一個租户的任何建築規則和法規的撤銷、修訂或豁免，不得作為有利於任何其他租户的撤銷、修訂或豁免。

3

附件E

定義和定義索引

根據本附件所屬協議的第1節，在整個協議中，下列術語和短語應具有以下所述或所指的含義：

1

2

3

4

5

6

附件F

清潔服務描述

[***]

附件G-1

額外承保人

[***]

附件G-2

[***]

附件G-3

[***]

證物一

資本支出-使用年限表

[***]