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1 級會員美國公認會計準則：SeniorNotes會員2024-01-310000794170US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員美國公認會計準則：SeniorNotes會員2024-01-310000794170US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員美國公認會計準則：SeniorNotes會員2023-10-310000794170US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員美國公認會計準則：SeniorNotes會員2023-10-310000794170US-GAAP：倉庫協議借款會員US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住US-GAAP：公允價值輸入二級會員2024-01-310000794170US-GAAP：倉庫協議借款會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值輸入二級會員2024-01-310000794170US-GAAP：倉庫協議借款會員US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-10-310000794170US-GAAP：倉庫協議借款會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值輸入二級會員2023-10-310000794170US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2024-01-310000794170US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住2024-01-310000794170US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2023-10-310000794170US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住2023-10-310000794170TOL：管理費會員2023-11-012024-01-310000794170TOL：管理費會員2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：其他收入會員2023-11-012024-01-310000794170US-GAAP：其他收入會員2022-11-012023-01-310000794170Tol: ApartmentLiving City Living 和直布羅陀會員2023-11-012024-01-310000794170Tol: ApartmentLiving City Living 和直布羅陀會員2022-11-012023-01-310000794170TOL：向無關聯方成員的購地承諾書2024-01-310000794170TOL：向無關聯方成員的購地承諾書2023-10-310000794170TOL：向合資企業會員承諾購地2024-01-310000794170TOL：向合資企業會員承諾購地2023-10-310000794170收件人：LandparcelParcelPurse Com2024-01-310000794170收件人：LandparcelParcelPurse Com2023-10-310000794170TOL：承諾獲取主頁網站會員TOL：土地開發合資企業會員2024-01-31tol: home_sites0000794170TOL：公寓開發用地購買承諾會員2024-01-310000794170TOL：SuretyBond 建設改進會員2024-01-310000794170TOL：suretybond其他義務會員2024-01-310000794170US-GAAP：財務擔保成員2024-01-31tol: 豪華住宅0000794170US-GAAP：利率鎖定承諾成員US-GAAP：貸款發放承諾成員2024-01-310000794170US-GAAP：利率鎖定承諾成員US-GAAP：貸款發放承諾成員2023-10-310000794170TOL：非利率鎖定承諾會員會員US-GAAP：貸款發放承諾成員2024-01-310000794170TOL：非利率鎖定承諾會員會員US-GAAP：貸款發放承諾成員2023-10-310000794170US-GAAP：貸款發放承諾成員2024-01-310000794170US-GAAP：貸款發放承諾成員2023-10-310000794170美國公認會計準則：應收抵押貸款成員US-GAAP：貸款發放承諾成員2024-01-310000794170美國公認會計準則：應收抵押貸款成員US-GAAP：貸款發放承諾成員2023-10-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：北方會員2023-11-012024-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：北方會員2022-11-012023-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：大西洋中部會員2023-11-012024-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：大西洋中部會員2022-11-012023-01-310000794170收件人：南方會員TOL：傳統房屋建築會員2023-11-012024-01-310000794170收件人：南方會員TOL：傳統房屋建築會員2022-11-012023-01-310000794170收件人：山區會員TOL：傳統房屋建築會員2023-11-012024-01-310000794170收件人：山區會員TOL：傳統房屋建築會員2022-11-012023-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：太平洋會員2023-11-012024-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：太平洋會員2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：運營部門成員TOL：傳統房屋建築會員2023-11-012024-01-310000794170US-GAAP：運營部門成員TOL：傳統房屋建築會員2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：企業非細分市場成員2023-11-012024-01-310000794170US-GAAP：企業非細分市場成員2022-11-012023-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：北方會員2024-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：北方會員2023-10-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：大西洋中部會員2024-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：大西洋中部會員2023-10-310000794170收件人：南方會員TOL：傳統房屋建築會員2024-01-310000794170收件人：南方會員TOL：傳統房屋建築會員2023-10-310000794170收件人：山區會員TOL：傳統房屋建築會員2024-01-310000794170收件人：山區會員TOL：傳統房屋建築會員2023-10-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：太平洋會員2024-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員收件人：太平洋會員2023-10-310000794170US-GAAP：運營部門成員TOL：傳統房屋建築會員2024-01-310000794170US-GAAP：運營部門成員TOL：傳統房屋建築會員2023-10-310000794170US-GAAP：企業非細分市場成員2024-01-310000794170US-GAAP：企業非細分市場成員2023-10-310000794170TOL：傳統房屋建築會員2023-11-012024-01-310000794170TOL：傳統房屋建築會員2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：土地和土地改善成員收件人：北方會員2022-11-012023-01-310000794170US-GAAP：土地和土地改善成員收件人：大西洋中部會員2022-11-012023-01-31

美國證券交易委員會

華盛頓特區 20549

表單 10-Q

（Mark One）

☑						根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告

在截至的季度期間 2024年1月31日

要麼

☐						根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告

在過渡期內                     到                     

委員會檔案編號 001-09186

Toll Brothers, In

（註冊人的確切姓名如其章程所示）

特拉華									23-2416878
（州或其他司法管轄區 公司或組織）									（美國國税局僱主 證件號）
1140 弗吉尼亞大道			華盛頓堡			賓夕法尼亞州			19034
（主要行政辦公室地址）									（郵政編碼）

(215) 938-8000

（註冊人的電話號碼，包括區號）

根據該法第12（b）條註冊的證券：

每個班級的標題			交易品種			註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值每股0.01美元			TOL			紐約證券交易所

用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。 是的þ沒有 o

用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。 是的þ沒有 o

用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。

大型加速過濾器

☑

加速過濾器

☐

非加速過濾器

☐

規模較小的申報公司

☐

新興成長型公司

☐

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 o

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的 ☐沒有 ☑

註明截至最新可行日期，每類發行人普通股的已發行股票數量：

在 2024 年 2 月 28 日，大約有 104,170,000普通股，面值每股0.01美元，已發行。

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TOLL BROTHERS, IN

目錄

			頁號
關於前瞻性信息的聲明			1
第一部分財務信息
第 1 項。財務報表
簡明合併資產負債表（未經審計）			2
簡明合併運營報表和綜合收益表（未經審計）			3
簡明合併權益變動表（未經審計）			4
簡明合併現金流量表（未經審計）			5
簡明合併財務報表附註（未經審計）			6
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析			24
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露			39
第 4 項。控制和程序			40
第二部分。其他信息
第 1 項。法律訴訟			41
第 1A 項。風險因素			41
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用			41
第 6 項。展品			42
簽名			43

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關於前瞻性信息的聲明

本報告或我們已經或將要向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的其他材料中包含的某些信息（以及口頭陳述或其他書面陳述中包含的信息）包含或可能包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條所指的前瞻性陳述。人們可以通過以下事實來識別這些陳述：它們與嚴格的歷史或事實性質的事項無關，通常是討論或涉及未來事件。這些陳述包含諸如 “預期”、“估計”、“期望”、“項目”、“打算”、“計劃”、“相信”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“應該”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“將” 等詞語以及其他具有類似含義的詞語或短語。此類陳述可能包括但不限於以下方面的信息：市場狀況；抵押貸款利率；房屋需求；我們的按單建造和快速入住房屋戰略；銷售速度和價格；取消購房者的影響；我們的戰略重點；增長和擴張；我們的土地徵用、土地開發和資本配置優先事項；預期經營業績；送貨上門；財務資源和狀況；收入變化；盈利能力變化；盈利能力變化；利潤率; 會計處理的變化;收入成本，包括預期的人力和材料成本；勞動力和材料的可用性；銷售、一般和管理費用；利息支出；庫存減記；房屋保修和建築缺陷索賠；未確認的税收優惠；預期的退税；我們參與的合資企業；我們對未合併實體的投資的預期結果；我們獲得批准和開放新社區的能力；我們的營銷、建設和建設能力賣房和財產；我們從積壓房屋中交付房屋的能力；我們保護材料和分包商的能力；我們為開展正常業務運營或擴張和利用機會提供必要的流動性和資本的能力；法律訴訟、調查和索賠的結果；以及公共衞生或其他緊急情況的影響。

前瞻性陳述還不時包含在10-K、10-Q和8-K表的其他報告、新聞稿、演示文稿、我們的網站以及向公眾發佈的其他材料中。這些陳述可能包括有關我們未來業績的指導，例如我們的預期年收入、送貨上門和利潤率，代表管理層截至發佈之日的估計。指導基於許多假設和估計，這些假設和估計雖然具有數字特異性，但本質上會受到重大的業務、經濟和競爭不確定性和突發事件的影響，其中許多不確定性和突發事件是我們無法控制的，是基於對未來業務決策的具體假設，其中一些假設將發生變化。

本報告以及我們發表的任何其他報告或公開聲明中包含的任何或全部前瞻性陳述均不能保證未來的表現，並且可能不準確。因此，實際業績可能與我們的前瞻性陳述中預期的結果存在重大差異。這可能是由於錯誤的假設造成的，或者是已知或未知的風險和不確定性的結果。因此，我們提醒您不要過分依賴我們的前瞻性陳述。影響我們的業務並可能導致實際業績與這些前瞻性陳述不同的主要風險和不確定性——以及所做的假設包括但不限於：

•總體經濟狀況的影響，包括就業率、房屋開工率、利率和抵押貸款利率、住房負擔能力、通貨膨脹、消費者信心、住房抵押貸款融資的可用性以及美元走強；

•市場對我們產品的需求，這與美國各個業務領域的實力以及美國和國際經濟狀況有關；

•理想且價格合理的土地的可用性，以及我們控制、購買、持有和開發此類土地的能力；

•以可接受的條件獲得充足的資本；

•我們的業務的地理集中度；

•競爭水平；

•木材、其他原材料和家居部件的價格和供應情況；

•勞動力短缺的影響，包括對我們的分包商、供應鏈和市政當局的影響；

•美國貿易政策的影響，包括對房屋建築產品徵收關税和關税以及其他國家採取的報復措施；

•天氣的影響和地震、火山、火災、洪水、乾旱、風暴、颶風、害蟲侵擾和其他自然災害造成的損失風險，以及延誤、消費者需求減少、保險不可用以及與此類自然災害相關的勞動力或材料短缺和價格上漲的風險；

•戰爭行為、恐怖主義行為或傳染病（例如 COVID-19）爆發所產生的風險；

•聯邦和州税收政策；

•運輸成本；

•土地使用、環境和其他政府法律和法規的影響；

•法律訴訟或爭議以及儲備金是否充足；

•與負債、未來資本支出、收入、支出、收益、債務、財務狀況、虧損和未來前景的任何不可預見的變化或影響有關的風險；

•關鍵管理人員可能流失的影響；

•會計原則的變化；以及

•與未經授權訪問我們的計算機系統、我們和我們的購房者的機密信息被盜或其他形式的網絡攻擊相關的風險。

前瞻性陳述。包括任何指導，僅代表其發佈之日。我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

有關我們認為可能導致我們的實際業績與預期和歷史業績存在重大差異的因素的進一步討論，請參閲我們最近向美國證券交易委員會提交的10-K表年度報告和本報告中的 “風險因素” 和 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析”。

除非上下文另有要求，否則本報告使用 “我們”、“我們的” 和 “公司” 這兩個詞時，它們指的是Toll Brothers, Inc.及其子公司。此處提及的財政年度是指截至或截至10月31日的財政年度。

1

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第一部分財務信息

第 1 項。財務報表

TOLL BROTHERS, IN

簡明的合併資產負債表

（金額以千計）

			1月31日 2024						10月31日， 2023
			（未經審計）
資產
現金和現金等價物			$	754,793					$	1,300,068
庫存			9,581,482						9,057,578
房地產、建築和辦公設備——淨額			321,668						323,990
應收賬款、預付費用和其他資產 (1)			702,030						691,256
按公允價值出售的抵押貸款			73,270						110,555
客户存款存入托管賬户			92,901						84,530
對未合併實體的投資 (1)			995,811						959,041
			$	12,521,955					$	12,527,018
負債和權益
負債
應付貸款			$	1,064,149					$	1,164,224
高級筆記			1,596,414						1,596,185
抵押公司貸款工具			63,194						100,058
客户存款			534,367						540,718
應付賬款			610,459						597,582
應計費用			1,463,546						1,548,781
應繳所得税			154,181						166,268
負債總額			5,486,310						5,713,816
公平
股東權益
優先股，未發行			—						—
普通股，於2024年1月31日和2023年10月31日發行的112,937股股票			1,129						1,129
額外的實收資本			685,941						698,548
留存收益			6,892,821						6,675,719
庫存股，按成本計算——截至2024年1月31日和2023年10月31日，分別為8,627股和9,146股			(597,632)						(619,150)
累計其他綜合收益（“AOCI”）			37,012						40,910
股東權益總額			7,019,271						6,797,156
非控股權益			16,374						16,046
權益總額			7,035,645						6,813,202
			$	12,521,955					$	12,527,018

(1) 截至2024年1月31日和2023年10月31日，未合併實體的應收賬款、預付費用和其他資產及投資包括美元93.0百萬和美元89.6分別為百萬與合併可變利息實體（“VIE”）相關的資產。有關VIE的更多信息，請參見附註3 “對未合併實體的投資”。

參見隨附的註釋。

2

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TOLL BROTHERS, IN

簡明的合併運營報表和綜合收益表

（金額以千計，每股數據除外）

（未經審計）

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
收入：
房屋銷售															$	1,931,836					$	1,749,422
土地銷售及其他															16,012						30,747
															1,947,848						1,780,169
收入成本：
房屋銷售															1,399,226						1,300,923
土地銷售及其他															10,161						42,435
															1,409,387						1,343,358
銷售、一般和管理															230,046						211,497
運營收入															308,415						225,314
其他：
來自未合併實體的損失															(9,172)						(4,433)
其他收入——淨額															11,918						32,915
所得税前收入															311,161						253,796
所得税條款															71,603						62,266
淨收入															$	239,558					$	191,530
其他綜合虧損——扣除税款															(3,898)						(3,464)
綜合收入總額															$	235,660					$	188,066
每股：
基本收入															$	2.28					$	1.72
攤薄後收益															$	2.25					$	1.70
加權平均股票數量：
基本															105,122						111,397
稀釋															106,265						112,336

參見隨附的註釋。

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TOLL BROTHERS, IN

簡明合併權益變動表

（金額以千計）

（未經審計）

在截至 2024 年 1 月 31 日和 2023 年 1 月 31 日的三個月：

			常見 股票						添加- 國家的 付費 資本						已保留 收益						財政部 股票						AOCI						非控股權益						總計 公平
餘額，2023 年 10 月 31 日			$	1,129					$	698,548					$	6,675,719					$	(619,150)					$	40,910					$	16,046					$	6,813,202
淨收入															239,558																								239,558
購買庫存股票																					(56)																		(56)
行使股票期權、股票薪酬發行和員工股票購買計劃發行									(30,857)												21,574																		(9,283)
基於股票的薪酬									18,250																														18,250
已申報分紅															(22,456)																								(22,456)
其他綜合損失																											(3,898)												(3,898)
歸屬於非控股權益的損失																																	(202)						(202)
資本出資——淨額																																	530						530
餘額，2024 年 1 月 31 日			$	1,129					$	685,941					$	6,892,821					$	(597,632)					$	37,012					$	16,374					$	7,035,645
餘額，2022 年 10 月 31 日			$	1,279					$	716,786					$	6,166,732					$	(916,327)					$	37,618					$	15,752					$	6,021,840
淨收入															191,530																								191,530
購買庫存股票																					(9,357)																		(9,357)
行使股票期權、股票薪酬發行和員工股票購買計劃發行									(35,055)												59,909																		24,854
基於股票的薪酬									14,384																														14,384
已申報分紅															(22,688)																								(22,688)
其他綜合損失																											(3,464)												(3,464)
歸屬於非控股權益的損失																																	(105)						(105)
餘額，2023 年 1 月 31 日			$	1,279					$	696,115					$	6,335,574					$	(865,775)					$	34,154					$	15,647					$	6,216,994

參見隨附的註釋。

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TOLL BROTHERS, IN

簡明的合併現金流量表

（金額以千計）

（未經審計）

			截至1月31日的三個月
			2024						2023
用於經營活動的現金流：
淨收入			$	239,558					$	191,530
對淨收入與經營活動中使用的淨現金進行對賬的調整：
折舊和攤銷			16,143						15,482
基於股票的薪酬			18,250						14,384
來自未合併實體的損失			9,172						4,433
未合併實體的收益分配			2,737						1,460
遞延所得税準備金			1,895						3,307
減值費用和註銷			1,471						21,004
其他			(751)						1,462
運營資產和負債的變化：
庫存			(499,047)						(353,284)
抵押貸款的發放			(364,600)						(290,474)
出售抵押貸款			405,112						399,744
應收賬款、預付費用和其他資產			(21,587)						25,875
當期所得税——淨額			(12,655)						(164,463)
客户存款——淨額			(14,722)						(11,975)
應付賬款和應計費用			(87,958)						(216,249)
用於經營活動的淨現金			(306,982)						(357,764)
用於投資活動的現金流：
購買不動產、建築和辦公設備——淨額			(13,581)						(19,738)
對未合併實體的投資			(58,925)						(74,550)
對未合併實體的投資回報			13,142						15,866
出售資產的收益			—						9,041
用於投資活動的淨現金			(59,364)						(69,381)
用於融資活動的現金流：
應付貸款的收益			744,565						703,990
應付貸款的本金支付			(890,178)						(829,134)
（付款）與股票福利計劃相關的收益——淨額			(9,279)						24,857
購買庫存股票			(56)						(9,357)
已支付的股息			(23,264)						(22,878)
與非控股權益相關的收入——淨額			167						—
用於融資活動的淨現金			(178,045)						(132,522)
現金、現金等價物和限制性現金的淨減少			(544,391)						(559,667)
現金、現金等價物和限制性現金，期初			1,344,341						1,398,550
期末現金、現金等價物和限制性現金			$	799,950					$	838,883

參見隨附的註釋。

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TOLL BROTHERS, IN

簡明合併財務報表附註

（未經審計）

1. 重要會計政策

演示基礎

我們的簡明合併財務報表包括特拉華州一家公司Toll Brothers, Inc.（“公司”、“我們” 或 “我們的”）及其多數股權子公司的賬目。所有重要的公司間賬户和交易均已清除。對持股比例不超過50％的合夥企業和關聯公司的投資使用權益法進行核算，除非確定我們對實體擁有有效控制權，在這種情況下，我們將合併該實體。

我們未經審計的簡明合併財務報表是根據美國證券交易委員會（“SEC”）的中期財務信息規章制度編制的。2023年10月31日的資產負債表金額和披露來自我們2023年10月31日的經審計的財務報表。由於簡明合併財務報表不包括美國公認會計原則（“GAAP”）要求的完整財務報表的所有信息和腳註，因此應將其與截至2023年10月31日財年的10-K表年度報告（“2023年10-K表格”）中包含的合併財務報表和附註一起閲讀。管理層認為，未經審計的簡明合併財務報表包括公允列報我們截至2024年1月31日的財務狀況所需的所有經常性調整；截至2024年和2023年1月31日的三個月期間的經營業績和權益變動；以及截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月期間的現金流量。過渡期的經營業績不一定代表全年預期的結果。

估算值的使用

根據公認會計原則編制財務報表需要估算和假設，這些估計和假設會影響簡明合併財務報表和隨附附註中報告的金額。由於各種原因，無論是由於我們的業務面臨的風險和不確定性，還是出於其他原因，估計和假設都可能被證明是不正確的。在經濟混亂時期，未來經濟狀況的不確定性加劇，我們的估計和假設會有更大的可變性。實際結果可能與我們的估計和假設有所不同，這種差異可能很大。

收入確認

房屋銷售收入：房屋銷售收入和成本在每套房屋交付時確認，所有權和所有權移交給買方時。對於我們關閉的大部分房屋，我們在具有約束力的銷售協議簽署之日起不到一年的時間內履行了交付房屋的履行義務。在我們建造房屋的某些州，我們無法在房屋關閉之前完成某些户外功能。如果這些單獨的履約義務在房屋關閉時尚未完成，我們將推遲與這些義務相關的部分房屋銷售收入，然後在完成此類義務時確認收入。截至2024年1月31日，我們遞延的與這些債務相關的房屋銷售收入和相關成本並不重要。我們的合同負債包括從客户那裏收到的已售但未交付房屋的押金，總額為美元534.4百萬和美元540.7截至 2024 年 1 月 31 日和 2023 年 10 月 31 日，分別為百萬人。在截至2023年10月31日持有的未償客户存款中，我們確認了美元137.2在截至2024年1月31日的三個月中，房屋銷售收入為百萬美元。在截至2022年10月31日持有的未償客户存款中，我們確認了美元122.9截至2023年1月31日的三個月中，房屋銷售收入為百萬美元。

土地銷售和其他收入：我們的土地銷售收入和其他收入通常包括：（1）向我們保留權益的合資企業出售土地；（2）向總體規劃社區內的第三方建築商出售土地；（3）向第三方批量出售我們決定不再符合開發標準的土地；（4）向第三方出售地塊（通常是因為該物業具有優越的經濟用途）；以及（5）出售商業和零售物業通常位於我們的高層城市豪華公寓項目中。通常，我們在每筆土地銷售中的履約義務都是在土地交付時履行的，這通常與從交易對手那裏收到的現金對價相吻合。對於包含回購期權的土地銷售交易，收入和相關成本要等到回購期權到期後才能確認。此外，當我們將土地出售給我們保留權益的合資企業時，我們確認的收入或出售收益不超過我們在該合資企業中保留的權益。

2024 年 2 月，我們將一塊土地出售給了一家商業開發商，淨現金收益為 $180.7百萬美元，預計税前收益約為 $175.0在截至2024年4月30日的三個月中，有100萬人。

6

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沒收的客户存款： 在我們確定客户不會完成房屋購買並且我們有權保留存款期間，沒收的客户存款將在我們的簡明合併運營報表和綜合收益報表中的 “房屋銷售收入” 中確認。

銷售激勵措施：為了促進房屋銷售，我們可能會為購房者提供銷售激勵措施。這些激勵措施因激勵措施的類型和金額而異，因社區和家庭而異。激勵措施反映為房屋銷售收入的減少。激勵措施在向購房者交付房屋時得到認可，我們收到銷售收益。

最近的會計公告

2023年11月，財務會計準則委員會（“FASB”）發佈了亞利桑那州立大學第2023-07號 “分部報告（主題280）：對應報告的分部披露的改進”（“亞利桑那州立大學2023-07”）。亞利桑那州立大學2023-07要求披露定期向首席運營決策者（“CODM”）提供幷包含在每項報告的分部損益衡量標準中的重大分部支出、其他細分市場項目的金額和構成説明，以及該實體CODM的標題和狀況。本更新中的修正案還擴大了中期分部的披露要求。亞利桑那州立大學2023-07將在截至2025年10月31日的財年和從2026財年第一季度開始的過渡期內生效。允許提前採用，本更新中的修正案必須追溯適用。我們目前正在審查採用ASU 2023-07可能對我們的合併財務報表和披露產生的影響。

2023年12月，財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學2023-09年《所得税（主題740）：改進所得税披露》（“亞利桑那州立大學2023-09”），要求擴大對我們所得税税率對賬和已繳所得税的披露。亞利桑那州立大學2023-09將在截至2026年10月31日的財政年度內生效，可以追溯或預期適用。我們目前正在評估亞利桑那州立大學2023-09年，預計它不會對我們的合併財務報表和披露產生重大影響。

重新分類

某些前期金額已重新分類，以符合2024財年的列報方式。

2. 庫存

截至2024年1月31日和2023年10月31日，庫存的主要組成部分是（以千計）：

			1月31日 2024						10月31日， 2023
土地存量和未來開發成本			$	533,512					$	549,035
土地和土地開發成本			2,671,521						2,631,147
與在建房屋相關的土地和土地開發成本			3,182,663						2,916,334
土地和土地開發成本總額			6,387,696						6,096,516
在建房屋			2,722,430						2,515,484
樣板房 (1)			471,356						445,578
			$	9,581,482					$	9,057,578

(1) 包括與我們的每套運營樣板房相關的分配土地和土地開發成本。

下表根據 2024 年 1 月 31 日和 2023 年 10 月 31 日的社區狀況（金額以千計）提供了我們的庫存構成摘要：

			1月31日 2024						10月31日， 2023
為未來社區控制土地			$	167,697					$	173,175
為未來社區擁有的土地			561,866						663,413
運營社區			8,851,919						8,220,990
			$	9,581,482					$	9,057,578

運營社區包括提供待售房屋的社區；已出售所有可用房屋但尚未完成房屋交付的社區以及準備開放出售的社區。賬面價值歸因於

7

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運營社區包括在建房屋的成本、土地和土地開發成本、這些社區當前和未來階段住宅用地的使用成本以及樣板房的使用成本。

待辦事項包括已簽訂合同但尚未交付給我們的購房者的房屋（“積壓”）。

下表顯示了我們為庫存減值費用和我們認為無法收回的成本支出提供的金額，這些金額已包含在房屋銷售收入成本中（金額以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
為未來社區控制土地															$	1,471					$	2,604
運營社區															—						5,400
															$	1,471					$	8,004

我們還認可了 $13.0在截至2023年1月31日的三個月期間，待售土地的減值費用包括在土地銷售和其他收入成本中。 沒有在截至2024年1月31日的三個月期間，確認了類似的金額。

有關土地購買承諾的信息，請參閲附註13 “承諾和意外開支”。

2024年1月31日，我們評估了我們的土地購買合同，包括購置土地用於公寓開發的合同，以確定是否有任何銷售實體是可變利益實體（“VIE”），如果是，我們是否是其中任何實體的主要受益人。根據這些土地購買合同，我們不擁有土地的合法所有權；我們的風險通常僅限於向賣方支付的押金和產生的開發前費用；賣方的債權人通常對我們沒有追索權。2024 年 1 月 31 日，我們確定 263土地購買合同，總購買價格為美元4.17十億，我們存入的總存款總額為美元423.3百萬個，是VIE，而且我們不是與土地購買合同相關的任何VIE的主要受益者。2023 年 10 月 31 日，我們確定 251土地購買合同，總購買價格為美元3.79十億，我們存入的總存款總額為美元421.4百萬個，是VIE，我們不是與土地購買合同相關的任何VIE的主要受益者。但是，在2024年1月31日和2023年10月31日，某些合同是應計的，因為我們得出結論，我們在經濟上被迫購買土地。

所示期間產生的利息、資本化利息和支出利息如下（金額以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
利息資本化，期初															$	190,550					$	209,468
產生的利息															33,960						36,854
計入房屋銷售收入成本的利息															(23,579)						(25,080)
用於土地銷售和其他收入成本的利息															(294)						(3,477)
對未合併實體的投資資本化的利息															(2,489)						(2,463)
先前資本化的利息轉入對未合併實體的投資															—						(244)
已轉入庫存的未合併實體投資的先前資本化利息															142						139
利息資本化，期末															$	198,290					$	215,197

3. 對未合併實體的投資

我們對各種未合併的實體進行了投資，我們在這些投資中的所有權權益範圍為 5.0% 至 50%。這些實體結構為合資企業，要麼：（i）為合資企業參與者開發土地並出售給外部建築商（“土地開發合資企業”）；（ii）開發待售房屋（“房屋建築合資企業”）；（iii）開發豪華出租住宅公寓和獨户住宅、商業空間和酒店（“租賃物業合資企業”）；或（iv）向住宅建築商和開發商提供融資和土地儲備土地和住宅用地的購置和開發（“直布羅陀合資企業”）。

8

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下表按合資企業類別（千美元金額）提供了截至2024年1月31日我們投資的活躍合資企業的信息：

			土地 發展 合資企業						房屋建築 合資企業						出租房產 合資企業						直布羅陀 合資企業						總計
未合併的實體數量			16						2						43						3						64
對未合併實體的投資 (1)			$	362,881					$	63,448					$	558,132					$	11,350					$	995,811
公司承諾提供資金的未合併實體數量			7						—						22						1						30
公司對未合併實體的剩餘資金承諾 (2)			$	170,925					$	—					$	159,911					$	9,404					$	340,240

(1) 我們的總投資包括美元139.9與之相關的百萬個 11與未合併的合資企業相關的VIE可變權益，而我們與這些VIE相關的最大虧損敞口約為$373.8截至2024年1月31日，百萬美元，其中包括我們對這些合資企業的投資。我們在此類未合併的合資企業VIE中的所有權範圍包括 25% 至 50%.

(2) 我們剩餘的資金承諾包括大約 $131.6百萬美元與我們未合併的合資企業相關的VIE可變權益有關。

下表按合資企業類別（千美元金額）提供了截至2023年10月31日我們投資的活躍合資企業的信息：

			土地 發展 合資企業						房屋建築 合資企業						出租房產 合資企業						直布羅陀 合資企業						總計
未合併的實體數量			16						2						43						3						64
對未合併實體的投資 (1)			$	351,154					$	65,285					$	531,823					$	10,779					$	959,041
公司承諾提供資金的未合併實體數量			9						—						19						1						29
公司對未合併實體的剩餘資金承諾 (2)			$	204,438					$	—					$	184,266					$	12,066					$	400,770

(1) 我們的總投資包括美元121.6與之相關的百萬個 11與未合併的合資企業相關的VIE可變權益，而我們與這些VIE相關的最大虧損敞口約為$329.3截至2023年10月31日，百萬美元，其中包括我們對合資企業的投資。我們在此類未合併的合資企業VIE中的所有權範圍包括 25% 至 50%.

(2) 我們剩餘的資金承諾包括大約 $105.4百萬美元與我們未合併的合資企業相關的VIE可變權益有關。

我們投資的某些合資企業獲得了債務融資，為其部分活動提供資金。下表提供了截至2024年1月31日的有關按類別獲得的債務融資的信息（以千美元計）：

			土地 發展 合資企業						房屋建築 合資企業						出租房產 合資企業												總計
提供債務融資的合資企業數量			11						2						41												54
貸款承諾總額			$	590,236					$	219,650					$	3,731,195											$	4,541,081
根據貸款承諾借入的金額			$	403,803					$	162,760					$	2,357,652											$	2,924,215

下表提供了截至2023年10月31日的有關按類別獲得的債務融資的信息（金額以千美元計）：

			土地 發展 合資企業						房屋建築 合資企業						出租房產 合資企業												總計
提供債務融資的合資企業數量			12						2						42												56
貸款承諾總額			$	610,758					$	219,650					$	3,731,847											$	4,562,255
根據貸款承諾借入的金額			$	445,506					$	135,723					$	2,152,872											$	2,734,101

下文提供了有關我們對這些實體的投資、預付款和未來承諾的更具體和/或最新信息。

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新的合資企業

在截至2024年1月31日的三個月中，沒有成立新的合資企業。下表提供了截至2023年1月31日的三個月內成立的合資企業的信息（金額以千美元計）：

			土地開發合資企業			租賃物業合資企業
在此期間成立的未合併合資企業的數量			1			1
2023 年 1 月 31 日的投資餘額			$	8,676		$	3,215

經營業績和實體內部交易

在2024和2023財年的第一季度，我們從未合併的實體購買了土地，主要與我們從土地開發合資企業收購土地有關，總額為美元26.9百萬和美元16.7分別為百萬。在每個時期，我們從收購的拍品中獲得的收入份額都微不足道。我們向未合併的實體出售土地, 這主要涉及向我們的出租物業合資企業出售土地, 總計 $8.2我們在2023財年的第一季度有百萬美元。該金額包含在我們簡明合併運營和綜合收益報表的 “土地銷售和其他收入” 中，並按我們的成本計算出售。有 不我們在2024財年第一季度向未合併的實體出售了類似的土地。

擔保

我們投資的未合併實體通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動融資。在某些情況下，我們為未合併實體的部分債務提供了擔保。這些擔保可能包括以下任何或全部：（i）項目完成擔保，包括任何成本超支；（ii）還款擔保，通常涵蓋未償貸款的一定百分比；（iii）附帶成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等費用；（iv）向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受財產中排放危險物質和不遵守規定所造成的損失適用的環境法；以及 (v) 對環境的賠償來自未合併實體或其合夥人的 “壞孩子行為” 的貸款人。

在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為向未合併實體提供的貸款提供了連帶擔保。在這種情況下，我們通常會尋求與合作伙伴實施報銷協議，規定任何一方都不承擔超過其相應份額或商定份額的擔保；但是，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財務資源來履行此類報銷協議規定的義務，則我們承擔的責任可能超過我們的比例份額。

我們認為，自2024年1月31日起，如果由於觸發事件，我們有法律義務在擔保下履行未合併實體的債務，則該實體的抵押品應足以償還該債務的很大一部分。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向該合資企業提供額外的資金。

有關公司某些未合併實體的未償債務、貸款承諾和我們的相關擔保的信息如下（金額以千美元計）：

			2024年1月31日			2023 年 10 月 31 日
貸款承諾總額			$	3,341,700		$	3,341,700
如果借入了全部債務，我們在還款和套期成本擔保下的最大估計風險敞口 (1)			$	688,000		$	688,000
借入的債務總額			$	1,871,600		$	1,643,600
我們對所借債務的還款和利息成本擔保下的最大估計敞口			$	571,700		$	544,100
我們提供的與債務和其他債務有關的擔保的估計公允價值			$	19,500		$	19,500
擔保條款			2 個月 - 3.8 年			1 個月 - 4.0 年

(1) 截至2024年1月31日和2023年10月31日，我們在還款和持有成本擔保下的最大估計風險敞口包括約美元102.3百萬美元與我們未合併的合資企業VIE有關。

.

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上面提出的最大風險敞口估算值沒有考慮到從基礎抵押品中追回的任何款項或我們的合作伙伴的任何補償，也不包括與項目完成擔保或上述不可估算的賠償相關的任何潛在風險。我們沒有根據任何未付的擔保付款，也沒有被要求這樣做。

可變利息實體

我們在VIE中既有未合併的合資企業相關的可變權益，也有與合併後的合資企業相關的可變權益。有關我們在VIE中參與未合併的合資企業相關可變權益的信息，已在上述信息中披露。

下表提供了截至2024年1月31日和2023年10月31日的有關我們在VIE中與合併合資企業相關的可變權益（金額以千美元計）的信息：

			資產負債表分類			1月31日 2024			10月31日， 2023
公司作為主要受益人併合並的合資企業VIE數量						5			5
合併VIE資產的賬面價值			應收賬款、預付費用和其他資產以及對未合併實體的投資			$	93,000		$	89,600
我們的合作伙伴對合並VIE的興趣			非控股權益			$	10,300		$	10,200

我們在上述合併後的合資企業VIE中的所有權範圍為 82% 至 98%.

如上所示，我們是某些VIE的主要受益者，因為我們在這些企業中擁有控股財務權益，因為我們有權指導對合資企業業績影響最大的活動，並且有義務吸收預期損失或從合資企業中獲得收益。這些VIE的資產只能用於清算VIE的債務。此外，在某些合資企業中，如果在將來接納任何其他投資者之前需要向合資企業提供額外捐款，我們將為此類出資的100％提供資金，包括我們合作伙伴的按比例分攤的股份，我們預計該份額將通過計息貸款提供資金。對於其他VIE，我們不是主要受益者，因為指導此類VIE對其業績影響最大的活動的權力要麼由我們和該VIE的其他合作伙伴共享，要麼由我們的合作伙伴控制。對於共享指導重大活動的權力的 VIE，業務計劃、預算和其他重大決策必須得到所有合作伙伴的一致批准。我們賺取的管理費和其他費用是名義上的，據信按市場利率計算，我們與其他合作伙伴之間沒有明顯的經濟不成比例。

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合資企業簡明合併財務信息

以下是我們投資的未合併實體的截至所示日期的簡明合併資產負債表和所示期間的簡明合併運營報表（以千計）：

簡明合併資產負債表：

			1月31日 2024						10月31日， 2023
現金和現金等價物			$	158,875					$	161,274
庫存			1,430,178						1,425,145
應收貸款——淨額			16,567						17,024
出租房產			2,234,035						1,907,604
正在開發的出租物業			1,714,685						1,804,664
其他資產			422,036						385,197
總資產			$	5,976,376					$	5,700,908
債務-扣除遞延融資成本			$	2,903,724					$	2,711,986
其他負債			511,857						498,866
合夥人的股權			2,560,795						2,490,056
負債和權益總額			$	5,976,376					$	5,700,908
公司對未合併實體的淨投資 (1)			$	995,811					$	959,041

(1) 我們在未合併實體淨資產中的基礎權益比我們在未合併實體的淨投資少1美元57.7百萬和美元40.9截至2024年1月31日和2023年10月31日，分別為百萬元，這些差異主要是由於我們投資的利息資本化；向合資企業提供的擔保的估計公允價值；超過我們淨投資賬面金額的實體分配；我們保留的合資權益的未實現收益；我們確認的臨時減值除外；以及出售所有權權益所確認的收益。

簡明的合併運營報表：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
收入															$	157,195					$	109,270
收入成本															85,282						59,353
其他開支															67,323						63,074
支出總額															152,605						122,427
運營收入（虧損）															4,590						(13,157)
其他損失															(1,961)						(1,356)
所得税前收入（虧損）															2,629						(14,513)
所得税優惠															(280)						(18)
淨收益（虧損）															2,909						(14,495)
公司因未合併實體而蒙受的損失 (2)															$	(9,172)					$	(4,433)

(2) 我們在未合併實體的虧損與我們在實體基礎淨收益（虧損）中所佔百分比的利息之間的差異通常是以下因素造成的：實體的分配超過我們投資的賬面金額；增加合資企業確認的收益和促進現金流分配的收益所得；我們確認的臨時減值除外；收回先前產生的費用；我們保留的合資企業權益的未實現收益；出售投資所確認的收益走到我們身邊風險合作伙伴；我們在實體中與購買住宅用地相關的利潤份額，這降低了我們收購住宅用地的成本基礎；以及攤銷其他基礎差異。

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4. 應收賬款、預付費用和其他資產

截至2024年1月31日和2023年10月31日，應收賬款、預付費用和其他資產包括以下內容（金額以千計）：

			2024年1月31日						2023 年 10 月 31 日
預計從保險公司和其他機構獲得的賠償			$	96,504					$	94,987
應收改善費用			42,492						40,992
我們的全資自有產權公司持有的託管現金			43,507						44,273
持有的用於出租公寓和商業開發的房產			241,226						225,261
預付費用			37,561						43,763
使用權資產			102,868						102,787
衍生資產			27,061						41,612
其他			110,811						97,581
			$	702,030					$	691,256

5. 應付貸款、優先票據和抵押貸款公司貸款額度

應付貸款

截至2024年1月31日和2023年10月31日，應付貸款包括以下內容（金額以千計）：

			1月31日 2024						10月31日， 2023
高級無抵押定期貸款			$	650,000					$	650,000
應付貸款-其他			417,038						517,378
延期發行成本			(2,889)						(3,154)
			$	1,064,149					$	1,164,224

高級無抵押定期貸款

我們是 $ 的派對650.0向銀行集團提供的百萬美元優先無抵押定期貸款額度（“定期貸款額度”），其中 $487.5百萬美元於 2028 年 2 月 14 日到期，美元60.9百萬美元將於 2026 年 11 月 1 日到期，剩餘的 $101.6百萬份將於2025年11月1日到期。有 不需要在規定的到期日之前付款。截至2024年1月31日，定期貸款機制的利率為 6.21% 每年。Toll Brothers, Inc. 及其幾乎所有公司 100%自有房屋建築子公司是定期貸款機制下的擔保人。定期貸款機制包含的財務契約與下文所述的循環信貸額度基本相同。

2020 年 11 月，我們進入了 五利率互換交易以對衝美元400.0百萬美元的定期貸款機制。利率互換有效地固定了美元的利息成本400.0百萬在 0.369％加上截至2025年10月的定期貸款機制定價表中規定的利差。2024 年 1 月 31 日的價差為 0.90%。這些利率互換被指定為現金流套期保值。

循環信貸額度

2024 年 1 月 31 日，我們有一美元1.905向銀行集團提供的十億美元優先無抵押循環信貸額度（“循環信貸額度”），計劃於2028年2月14日到期。循環信貸額度為我們提供了美元的承諾借款能力1.905十億，我們有能力將其增加到美元3.00經貸款人同意後為十億美元。Toll Brothers, Inc. 及其幾乎所有公司 100%自有房屋建築子公司是借款人在循環信貸額度下的義務的擔保人。

根據循環信貸額度的條款，截至2024年1月31日，我們的最大槓桿比率（如定義）不得超過 1.75至1.00，並且我們被要求將定義的最低有形淨資產維持在不少於約$的水平4.07十億。根據循環信貸額度的條款，截至2024年1月31日，我們的槓桿率約為 0.32到 1.00，我們的有形淨資產約為 $6.97十億。根據循環信貸額度的條款，我們回購普通股的能力僅限於約美元3.85截至 2024 年 1 月 31 日，已達十億。此外, 根據循環信貸額度的規定, 我們支付現金分紅的能力僅限於約美元2.89截至 2024 年 1 月 31 日，已達十億。

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2024 年 1 月 31 日，我們有 不循環信貸額度下的未償借款，約為 $146.1根據循環信貸額度簽發的百萬份未清信用證。截至2024年1月31日，循環信貸額度下未償借款的利率將為 6.51每年%。

應付貸款-其他

“應付貸款——其他” 主要指我們收購的由賣方融資的房產的購房抵押貸款、項目級融資，以及政府實體代表我們發行的各種收入債券，用於為社區基礎設施和我們的製造設施提供資金。2024年1月31日，“應付貸款——其他” 的加權平均利率為 5.38每年%。

高級票據

2024 年 1 月 31 日，我們有 四發行本金總額為美元的未償還優先票據1.60十億。

抵押公司貸款設施

我們的全資抵押貸款子公司Toll Brothers抵押貸款公司（“TBMC”）與一家銀行簽訂了抵押貸款倉儲協議（“倉儲協議”），該協議不時修訂，為TBMC發放抵押貸款提供資金。根據ASC 860 “轉讓和服務”，倉儲協議被列為有擔保借款。倉儲協議規定購買不超過$的貸款75.0百萬，但須遵守某些子限額。此外, 倉儲協議規定了手風琴功能，根據該功能，TBMC可以要求將倉儲協議下的總承付款額增加到不超過美元150.0短時間內百萬美元。倉儲協議下的借款在BSBY plus上計息 1.75年百分比（BSBY 下限為 0.50%)。倉儲協議於 2024 年 1 月終止。

2023年12月5日，TBMC與一家銀行簽訂了新的倉儲協議（“新倉儲協議”），該協議規定購買不超過$的貸款75.0百萬，但須遵守某些子限額。此外, 新倉儲協議, 規定了手風琴功能，根據該功能，TBMC可以要求將新倉儲協議下的總承付款額增加到不超過美元的金額150.0在短時間內達到一百萬。根據ASC 860 “轉賬和服務”，新倉儲協議被列為有擔保借款。根據新倉儲協議的定義，TMBC還將根據未清餘額收取少量使用費。新倉儲協議定於2024年12月3日到期，利息為SOFR plus 1.75每年百分比（SOFR 下限為 2.50%)。2024年1月31日，新倉儲協議的利率為 7.10每年%。

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6. 應計費用

截至2024年1月31日和2023年10月31日的應計支出包括以下內容（金額以千計）：

			1月31日 2024						10月31日， 2023
土地、土地開發和建築			$	529,185					$	555,146
薪酬和員工福利			159,617						212,684
與我們的全資自有產權公司相關的託管責任			41,905						42,451
自我保險			231,574						230,688
質保			202,920						206,171
租賃負債			123,414						123,866
遞延收益			54,776						52,907
利息			31,302						30,044
對未合併實體的承付款			32,099						29,212
其他			56,754						65,612
			$	1,463,546					$	1,548,781

下表提供了所示期限內保修應計額變化的對賬表（金額以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
期初餘額															$	206,171					$	164,409
新增——在此期間關閉的房屋															5,822						7,186
前幾年已關閉房屋的應計額變化——淨額															2,801						2,096
產生的費用															(11,874)						(16,796)
期末餘額															$	202,920					$	156,895

自2014財年以來，我們收到了自2002年以來在賓夕法尼亞州和特拉華州（位於我們的北部地區）社區建造的房屋所有者的水侵入索賠。我們記錄的解決這些索賠的估計維修費用約為 $40.72024 年 1 月 31 日的百萬美元和美元41.1截至 2023 年 10 月 31 日，百萬美元。除其他外，我們將繼續執行審查程序，以評估受影響房屋的數量、是否可能需要維修以及此類維修的程度等。

我們的審查過程每季度進行一次，包括分析許多因素，以確定是否有可能收到索賠以及解決任何此類索賠的估計成本，包括：房屋的截止日期；收到的索賠數量；我們對房屋的檢查；對我們預計要修復的房屋數量的估計；每個社區已進行的維修的類型和成本；修復待處理和未來索賠的估計費用；預計從我們的索賠中恢復的費用保險公司和供應商；以及先前記錄的與這些索賠有關的金額。我們還監測與此類索賠相關的法律發展，並審查訴訟或仲裁中索賠的數量、相對案情和裁決。我們的審查過程包括許多基於假設的估計，結果不確定。由於進行這些估算所需的判斷程度以及潛在結果固有的不確定性，我們的實際成本和回收率有可能與記錄的有所不同。但是，根據目前已知的事實和情況，我們認為任何此類差異都不會是實質性的。

7. 所得税

我們記錄的所得税準備金為美元71.6百萬和美元62.3截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月，分別為百萬美元。有效税率為 23.0截至2024年1月31日的三個月的百分比，相比之下 24.5截至2023年1月31日的三個月的百分比。所有時期的所得税條款包括州所得税準備金、預期税收評估的應計利息、與股票薪酬相關的超額税收優惠、聯邦節能房屋抵免和其他永久差額。

在我們經營的司法管轄區，我們需要繳納州税。我們根據個別税務機關的法規、按税收管轄區對收入的估算以及我們使用某些節税策略的能力來估算我們的州納税義務。根據我們對不同税收管轄區之間收入或損失分配的估計，以及税收法規的變化

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以及它們對我們税收策略的影響，我們估計，我們2024財年的州所得税税率將約為 5.8%。我們2023年整個財年的州所得税税率為 6.2%.

2024 年 1 月 31 日，我們有 $11.1百萬未確認的税收優惠總額，包括利息和罰款。如果將來這些未確認的税收優惠被撤銷，它們將對我們當時的有效税率產生有利影響。在接下來的12個月中，我們未確認的税收優惠有可能發生變化，但我們無法提供一系列此類變化。可能的變化主要是由於税收法規的到期、與税收司法管轄區的和解、由於採取新的税收狀況而導致的增加以及估計的利息和罰款的應計。

8. 基於股票的福利計劃

我們向員工和非僱員董事授予各種類型的限制性股票單位。在2023財年之前，我們還向某些員工和非僱員董事授予了股票期權。此外，我們還有一項員工股票購買計劃，允許員工以折扣價購買我們的股票。 有關我們在所示期間確認的股票薪酬支出和税收優惠總額的信息如下（金額以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
確認的股票薪酬支出總額															$	18,250					$	14,384
所得税優惠得到承認															$	4,210					$	3,638

截至2024年1月31日和2023年10月31日，未歸屬股票薪酬獎勵的未攤銷總價值約為美元33.5百萬和美元23.2分別是百萬。

9. 股東權益

股票回購計劃

自2017財年以來，我們董事會不時延長其回購授權，最高可達 20我們在公開市場交易、私下協商交易（包括加速股票回購）、發行人要約或其他財務安排或交易中發行的百萬股普通股。2023 年 12 月 13 日，我們董事會續訂了回購授權 20我們的普通股的百萬股。股票可以回購用於一般公司用途，包括為公司的股權獎勵和其他員工福利計劃獲得股票。該授權終止了自2022年5月17日起生效的現有授權，自2023年12月13日起生效。董事會沒有確定該回購計劃的任何到期日期。

下表提供了有關我們所示期限的股票回購計劃的信息：

						截至1月31日的三個月
												2024						2023
購買的股票數量（以千計）												1						187
每股平均價格 (1)												$	88.70					$	49.95
截至1月31日的剩餘授權（以千計）												20,000						14,389

(1) 每股平均價格包括與購買相關的成本，包括根據2022年《通貨膨脹降低法》，我們的股票回購應計的消費税（如適用）。

現金分紅

在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月中，我們宣佈並支付了美元的現金分紅0.21和 $0.20每股分別向我們的股東提供。

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累計其他綜合收益

在所述期間，累計其他綜合收益（“AOCI”）各組成部分的變化如下（金額以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
員工退休計劃
期初餘額															$	3,080					$	2,475
（收益）虧損從AOCI重新歸類為淨收益 (1)															(113)						23
減去：税收支出（福利） (2)															29						(6)
淨虧損（收益）從AOCI重新歸類為淨收益															(84)						17
其他綜合（虧損）收入——扣除税款															(84)						17
期末餘額															$	2,996					$	2,492
衍生工具
期初餘額															$	37,830					$	35,143
衍生工具的損失															(3,568)						(4,297)
減去：税收優惠															905						1,086
衍生工具的淨虧損															(2,663)						(3,211)
收益從AOCI重新歸類為淨收益 (3)															(1,543)						(362)
減去：税收支出 (2)															392						92
淨收益從AOCI重新歸類為淨收益															(1,151)						(270)
其他綜合虧損——扣除税款															(3,814)						(3,481)
期末餘額															$	34,016					$	31,662
AOCI 期末餘額總額															$	37,012					$	34,154

(1) 重新歸類為 “其他收入——淨額”

(2) 重新歸類為 “所得税準備金”

(3) 重新歸類為 “收入成本——房屋銷售”

10. 每股收益信息

下表提供了與所示期間每股收益、普通股等價物、加權平均抗稀釋期權數量和已發行股票（金額以千計）的計算有關的信息：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
分子：
報告的淨收入															$	239,558					$	191,530
分母：
基本加權平均股票															105,122						111,397
普通股等價物 (1)															1,143						939
攤薄後的加權平均股															106,265						112,336
其他信息：
抗稀釋期權和限制性股票單位的加權平均數量 (2)															137						501
根據股票激勵和員工股票購買計劃發行的股票															520						1,334

(1) 普通股等價物代表了使用庫存股法的未償還的價內股票期權以及根據我們的股權獎勵計劃轉換限制性股票單位預計將發行的股票的稀釋效應。

(2) 反稀釋期權和限制性股票單位的加權平均數量基於該期間我們在紐約證券交易所普通股的平均收盤價。

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11. 公允價值披露

金融工具

下表提供了截至所示日期的與我們的金融工具相關的資產/（負債）彙總，這些資產/（負債）按經常性公允價值計量（金額以千計）：

												公允價值
金融工具						公允價值 等級制度						1月31日 2024						2023 年 10 月 31 日
待售抵押貸款						第 2 級						$	73,270					$	110,555
遠期貸款承諾—待售抵押貸款						第 2 級						$	(241)					$	2,234
利率鎖定承諾（“IRLC”）						第 2 級						$	587					$	(4,135)
遠期貸款承諾 — IRLC						第 2 級						$	(587)					$	4,135
利率互換合約						第 2 級						$	26,474					$	35,243

截至2024年1月31日和2023年10月31日，現金及現金等價物、我們全資自有產權公司持有的託管現金以及以託管方式持有的客户存款的賬面價值約為公允價值。

利率互換合約的公允價值包含在我們的簡明合併資產負債表中的 “應收賬款、預付費用和其他資產” 中，並使用廣泛接受的估值技術確定，包括基於每份互換合約的預期現金流的貼現現金流分析。儘管公司已確定用於估值利率互換合約的重要投入，例如利息收益率曲線和貼現率，屬於公允價值層次結構的二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整使用了三級輸入，例如對當前信用利差的估計，來評估我們和交易對手違約的可能性。但是，截至2024年1月31日，我們已經評估了信用估值調整對我們利率互換合約頭寸總體估值的影響，並確定信用估值調整對我們的利率互換合約的整體估值並不重要。因此，我們確定我們的利率互換合約估值全部歸類為公允價值層次結構的第二級。

待售抵押貸款

在報告期結束時，我們使用市場方法確定待售抵押貸款的公允價值和我們簽訂的遠期貸款承諾，以對衝抵押貸款和承諾的利率風險，以此來對衝抵押貸款和承諾的利率風險。

下表提供了截至所示日期的待售抵押貸款的未償本金和公允價值總額（金額以千計）：

			未付總額 本金餘額						公允價值						公允價值 大於（小於）本金餘額
2023 年 1 月 31 日			$	74,324					$	73,270					$	(1,054)
2023 年 10 月 31 日			$	114,835					$	110,555					$	(4,280)

庫存

我們根據評估時庫存賬面價值與其公允價值的差異來確認庫存減值費用和土地減值費用。上述庫存的公允價值是使用第三級標準確定的。估計的公允價值主要通過折扣每個社區的預計未來現金流來確定。在確定與土地減值相關的公允價值時，我們會考慮最近收到的報價、近期可比銷售交易中的土地價格以及其他因素。我們在土地銷售和其他收入成本中記錄了與計劃出售給第三方的地塊相關的土地減值情況。有關我們確定公允價值的方法的更多信息，請參閲 2023 年 10-K 表格中的附註 1 “重要會計政策——庫存”。在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月中，庫存減值微不足道，因此，我們沒有透露用於確定這些受損運營社區公允價值的某些不可觀測定量投入的範圍。

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債務

下表提供了截至指定日期的賬面價值，不包括任何債券折扣、溢價和延期發行成本，以及我們債務的估計公允價值（以千計）：

									2024年1月31日												2023 年 10 月 31 日
			公允價值 等級制度						賬面價值						估計的 公允價值						賬面價值						估計的 公允價值
應付貸款 (1)			第 2 級						$	1,067,038					$	1,051,792					$	1,167,378					$	1,150,704
高級筆記 (2)			第 1 級						1,600,000						1,558,345						1,600,000						1,481,220
抵押貸款公司貸款便利 (3)			第 2 級						63,194						63,194						100,058						100,058
									$	2,730,232					$	2,673,331					$	2,867,436					$	2,731,982

(1) 應付貸款的估計公允價值基於按利率貼現的合同現金流，我們認為截至適用的估值日，條件相似且剩餘到期日可供我們使用的利率貼現。

(2) 我們優先票據的估計公允價值基於截至適用估值日的市場價格。

(3) 我們認為，我們的抵押貸款公司貸款借款的賬面價值接近其公允價值。

12. 其他收入 –網

下表列出了其他收入的重要組成部分——淨額（以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
利息收入															$	10,468					$	7,318
輔助業務的收入（虧損）															840						(2,949)
房屋建築運營獲得的管理費收入															1,149						1,403
訴訟和解收益——淨額															—						27,683
其他															(539)						(540)
其他收入總額——淨額															$	11,918					$	32,915

輔助業務的收入（虧損）來自我們的抵押貸款、所有權、園林綠化、智能家居技術、直布羅陀、公寓生活、城市生活以及高爾夫球場和鄉村俱樂部的運營。 下表列出了我們輔助業務在所述期間的收入和支出（金額以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
收入															$	32,300					$	27,907
開支															$	31,460					$	30,856

在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月中，來自輔助業務的收入包括我們的公寓租賃開發項目、高層城市豪華公寓以及直布羅陀未合併實體和業務的管理費，總額為美元7.6百萬和美元8.6分別是百萬。

13. 承付款和或有開支

法律訴訟

我們參與各種索賠和訴訟，這些索賠和訴訟主要是在正常業務過程中產生的。我們認為，已經為解決所有當前索賠和未決訴訟做出了充分的準備，這些事項的處置不會對我們的經營業績和流動性或財務狀況產生重大不利影響。

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土地購買合同

通常，我們收購地塊的協議不要求我們購買這些地塊，儘管在某些情況下，如果我們終止協議，我們會沒收任何未償還的存款餘額。 截至所示日期，有關我們的土地購買合同的信息如下表所示（金額以千計）：

			2024年1月31日						2023 年 10 月 31 日
總購買價格：
無關方			$	4,483,327					$	4,191,160
公司投資的未合併實體			31,040						31,477
總計			$	4,514,367					$	4,222,637
按總購買價格存款			$	445,819					$	449,925
購置土地所需的額外現金			4,068,548						3,772,712
總計			$	4,514,367					$	4,222,637
應計費用中包含購置土地所需的額外現金金額			$	241,376					$	254,030

此外，我們預計將購買大約 8,600多年來，我們有權益的幾家合資企業將增加住宅用地；這些住宅用地的購買價格將在將來確定。

2024年1月31日，我們還簽訂了購買合同，為公寓開發項目購置土地，金額約為美元267.0百萬，其中我們的未償存款金額為美元13.3百萬。我們打算將來通過與非關聯方的合資企業收購和開發這些項目。

我們還有其他土地可供選擇，這些地塊已被排除在總購買價格之外，因為我們認為我們不會完成這些地塊的購買，也不需要我們提供額外的資金來終止這些合同。

對未合併實體的投資

截至2024年1月31日，我們對一些未合併的實體進行了投資，承諾投資或預付額外資金，併為這些實體的部分債務和/或貸款承諾提供了擔保。有關我們對這些實體的承諾的更多信息，請參閲附註3 “對未合併實體的投資”。

擔保債券和信用證

截至2024年1月31日，我們的未償擔保債券總額為美元891.2百萬，主要用於我們對政府實體承擔的改善社區的義務。我們估計大約 $340.6在這些改進方面還有數百萬個工作要做。我們還有額外 $315.7數百萬筆未償還的擔保債券，用於擔保其他債務。我們認為不可能動用任何未償還的債券。

截至2024年1月31日，我們的未清信用證為美元146.1我們的循環信貸額度為百萬美元。簽發這些信用證是為了擔保各種財務義務，包括保險單免賠額和其他索賠、土地存款和擔保，以完成我們運營所在社區的改善。我們認為，不太可能提取任何未清的信用證。

截至2024年1月31日，我們提供了美元的財務擔保25.7百萬美元與前置信用證有關，用於擔保與我們的某些保險單免賠額和其他索賠相關的債務。

待辦事項

截至 2024 年 1 月 31 日，我們的銷售協議尚未交付 6,693總銷售價值為 $ 的房屋7.08十億。

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抵押貸款承諾

我們的抵押貸款子公司為我們出售的部分房屋提供抵押貸款。對於我們的抵押貸款子公司向其提供抵押貸款的購房者，我們會根據購房者和其他來源提供的信息來確定購房者是否有資格獲得抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司向購房者提供抵押貸款承諾，該承諾根據當時的市場狀況規定了擬議抵押貸款的條款和條件。在實際關閉房屋和為抵押貸款提供資金之前，購房者將根據承諾條款鎖定利率。在鎖定利率時，我們的抵押貸款子公司同意將擬議的抵押貸款出售給願意遵守向購房者承諾的條款和條件（包括利率）的幾家外部認可的抵押貸款融資機構（“投資者”）之一。我們認為，這些投資者有足夠的財務資源來兑現對我們抵押貸款子公司的承諾。

抵押貸款出售給投資者，其追索權條款源自相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和擔保主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承保，在某些情況下，還涉及借款人必須支付的最低還款次數。公司通常不保留與在二級市場出售的抵押貸款相關的任何其他持續利息。

截至指定日期，有關我們抵押貸款承諾的信息如下表所示（金額以千計）：

			1月31日 2024						2023 年 10 月 31 日
抵押貸款承諾總額：
IRLCs			$	296,301					$	354,716
非 IRLC			1,811,464						1,818,486
總計			$	2,107,765					$	2,173,202
投資者購買承諾：
IRLCs			$	296,301					$	354,716
持有待售抵押貸款			64,424						104,703
總計			$	360,725					$	459,419

14. 細分市場信息

我們在以下五個地理區域開展業務，目前的業務通常位於以下各州：

東部地區：

•這個 北方地區：康涅狄格、特拉華、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；

•這個 大西洋中部地區：喬治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；

•這個 南方地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；

西部地區：

•這個 山地區：亞利桑那、科羅拉多、愛達荷、內華達和猶他州；

•這個 太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。

我們的地理報告部門與我們的首席運營決策者評估運營業績和分配資本的方式一致。

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在所示期間，我們每個細分市場的收入和所得税前收入（虧損）如下（金額以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
收入：
北方															$	272,657					$	322,794
大西洋中部															264,154						189,117
南方															532,886						392,881
山															453,381						480,212
太平洋															408,991						364,768
房屋建築總數															1,932,069						1,749,772
企業和其他															(233)						(350)
															1,931,836						1,749,422
土地銷售和其他收入															16,012						30,747
合併總計															$	1,947,848					$	1,780,169
所得税前收入（虧損）：
北方															$	33,021					$	36,634
大西洋中部															49,518						22,923
南方															98,430						52,446
山															80,164						87,304
太平洋															103,653						78,978
房屋建築總數															364,786						278,285
企業和其他															(53,625)						(24,489)
合併總計															$	311,161					$	253,796

“公司及其他” 主要包括一般公司費用，例如我們的行政辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、信息技術、營銷和法律團體；利息收入；某些輔助業務的收入，包括我們的公寓租賃開發業務和高層城市豪華公寓業務，以及我們的出租物業合資企業和直布羅陀合資企業的收入。

截至所示日期，我們每個分部的總資產如下表所示（金額以千計）：

			1月31日 2024						10月31日， 2023
北方			$	1,292,864					$	1,281,479
大西洋中部			1,381,599						1,323,381
南方			2,526,180						2,399,055
山			2,869,825						2,666,874
太平洋			2,309,586						2,175,776
房屋建築總數			10,380,054						9,846,565
企業和其他			2,141,901						2,680,453
合併總計			$	12,521,955					$	12,527,018

“企業和其他” 主要包括現金和現金等價物、限制性現金、對租賃物業合資企業的投資、保險公司和供應商的預期收益、我們在直布羅陀的投資和業務、製造設施、我們的公寓租賃開發和高層城市豪華公寓業務以及我們的抵押貸款和產權子公司。

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我們在上述期間為庫存減值費用和我們認為無法收回的成本支出預留的金額（包含在房屋銷售收入成本中）如下（金額以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
北方															$	495					$	141
大西洋中部															192						1,240
南方															80						451
山															674						131
太平洋															30						6,041
合併總計															$	1,471					$	8,004

我們還認出了 $13.0在截至2023年1月31日的三個月期間，土地銷售和其他收入成本中包含了數百萬美元的土地減值費用，其中$2.7百萬和美元10.3分別有100萬人位於我們的北大西洋和中大西洋段。 沒有在截至2024年1月31日的三個月期間，確認了類似的費用。

15. 簡明合併現金流量表的補充披露

以下是對所示期間的簡明合併現金流量表的補充披露（金額以千計）：

						截至1月31日的三個月
						2024						2023
現金流信息：
繳納的所得税——淨額						$	81,636					$	223,424
非現金活動：
通過賣方融資、市政債券購買或包含在應計費用中的庫存成本——淨額						$	26,759					$	33,086
向不動產、建築和辦公設備轉移的其他資產——淨額						$	—					$	10,518
衍生品的未實現虧損						$	(8,769)					$	(8,103)
						1月31日，
						2024						2023
現金、現金等價物和限制性現金
現金和現金等價物						$	754,793					$	791,609
應收賬款、預付費用和其他資產中包含的限制性現金						45,157						47,274
簡明合併現金流量表中顯示的總現金、現金等價物和限制性現金						$	799,950					$	838,883

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第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析（“MD&A”）

本討論和分析基於隨附的未經審計的簡明合併財務報表和相關附註，以及我們的合併財務報表、其附註以及截至2023年10月31日財年的10-K表年度報告（“2023年10-K表格”）中包含的相關MD&A，應與之一起閲讀，並對其進行全面限定。還應將其與本報告和我們的2023年10-K表格中 “前瞻性信息聲明” 和 “風險因素” 下的披露一起閲讀。

除非本報告另有説明，否則已簽署的淨合同的數字或價值等於相關時期內簽署的房屋銷售合同的總數或價值，減去相關時期內取消的合同數量或價值（無論合同是在相關時期還是在前一時期簽訂的）。待辦事項包括已簽訂合同但尚未交付給我們的購房者的房屋（“積壓”）。積壓房屋轉換是指期初從積壓房屋中交付的房屋的百分比（“積壓改造”）。

概述

我們的商業環境和當前展望

自2023年1月以來，隨着抵押貸款利率在2022年日曆年度急劇快速上升之後，房地產市場適應了新的環境，我們的房屋需求一直穩健。最近幾個月，新房市場繼續受益於健康的就業市場、消費者信心的改善以及轉售庫存的持續低水平。在截至2024年1月31日的三個月中，我們簽署了2,042份淨合同，總價值為20.6億美元，而在截至2023年1月31日的三個月中，我們簽署了1461份淨合約，總價值為14.5億美元。2024財年第一季度，淨簽訂的合同單位數同比增長39.8％，以美元計算增長42.0％。淨簽訂合同數量和價值的增加反映了自2023財年第一季度最後一個月以來對新房的需求環境的改善。儘管利率和抵押貸款利率、消費者信心和整體經濟的短期走勢難以預測，但從長遠來看，我們仍然認為，新房市場將受益於強勁的房地產市場基本面，包括有利的人口趨勢、現有住房存量的老齡化以及房屋相對於家庭結構持續生產不足導致的供需失衡。

在截至2024年1月31日的三個月中，房屋銷售收入與截至2023年1月31日的三個月相比增長了10％。在本季度，我們交付了1,927套住房，平均交付價格為1,002,500美元，而2023財年第一季度交付的房屋為1,826套，平均交付價格為958,100美元。交付房屋數量的增加部分是由於我們的週期有所改善，因為疫情引發的供應鏈和勞動力中斷已基本消退，我們在2024財年第一季度運營的社區數量同比增加，以及積壓轉化率的提高。儘管我們的大多數房屋都是按訂單建造的，在與客户簽訂合同之前我們不會開始建造房屋，但最近幾個季度，我們的庫存中快速入住的房屋（或 “規格” 房屋）的數量有所增加，這些房屋是在沒有與客户簽署協議的情況下開工的。這些房屋使我們能夠更有效地與市場上的現有房屋競爭，特別是對於需要在短時間內購房的購房者而言。我們出售處於不同施工階段的規格房屋，並根據當地市場因素、我們當前和計劃中的銷售速度以及社區的施工節奏來確定每個社區提供多少此類房屋。

財務和運營要點

在截至2024年1月31日的三個月期間，我們確認了19.5億美元的收入，包括19.3億美元的房屋銷售收入和1,600萬美元的土地銷售和其他收入，淨收入為2.396億美元，而收入為17.8億美元，包括17.5億美元的房屋銷售收入和3,070萬美元的土地銷售和其他收入，以及截至1月31日的三個月期間的淨收入為1.915億美元，2023。

在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月期間，簽訂的淨合同價值分別為20.6億美元（2,042套住房）和14.5億美元（1,461套住房）。

截至2024年1月31日，我們的積壓價值為70.8億美元（6,693套住房），而截至2023年1月31日，我們的積壓量為85.8億美元（7,733套住房）。截至2023年10月31日，我們的積壓量為69.5億美元（6,578套住房），而截至2022年10月31日，我們的積壓量為88.7億美元（8,098套住房）。

截至2024年1月31日，我們手頭有7.548億美元的現金及現金等價物，19.05億美元的優先無抵押循環信貸額度（“循環信貸額度”）下有約17.6億美元的可用資金。2024 年 1 月 31 日，我們

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沒有借款，在19.05億美元的循環信貸額度下，我們有大約1.461億美元的未償信用證。

截至2024年1月31日，我們通過期權擁有或控制了約70,400個住宅用地，而截至2023年10月31日約為70,700個；截至2022年10月31日，我們擁有或控制了約76,000個住宅用地。截至2024年1月31日，我們通過期權擁有或控制的總共約70,400個住宅用地中，我們擁有約36,000個，通過期權控制了約34,400個。在擁有的36,000處住宅用地中，約有18,400處得到了實質性改善。此外，截至2024年1月31日，我們預計將在幾年內從我們有利益的某些合資企業手中再購買約8,600塊住宅用地，價格待定。

截至2024年1月31日，我們的銷售來自377個社區，而2023年10月31日為370個，2023年1月31日為328個。

截至2024年1月31日，我們的總股東權益和債務與總資本的比率分別為70.2億美元和0.28比1.00。

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運營結果 — 概述

下表比較了截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月的簡明合併運營和綜合收益報表以及其他補充信息中的某些項目（除非另有説明，否則金額以百萬美元計）。有關各分部經營業績的更多信息，請參閲本MD&A中的 “細分市場”。

									截至1月31日的三個月
																					2024						2023						% 變化
收入：
房屋銷售																					$	1,931.8					$	1,749.4					10		%
土地銷售及其他																					16.0						30.7						(48)		%
																					1,947.8						1,780.2						9		%
收入成本：
房屋銷售																					1,399.2						1,300.9						8		%
土地銷售及其他																					10.2						42.4						(76)		%
																					1,409.4						1,343.4						5		%
銷售、一般和管理																					230.0						211.5						9		%
運營收入																					308.4						225.3						37		%
其他
來自未合併實體的損失																					(9.2)						(4.4)						109		%
其他收入——淨額																					11.9						32.9						(64)		%
所得税前收入																					311.2						253.8						23		%
所得税準備金																					71.6						62.3						15		%
淨收入																					$	239.6					$	191.5					25		%
補充信息：
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比																					72.4		%				74.4		%
土地銷售和其他收入成本佔土地銷售和其他收入的百分比																					63.5		%				138.0		%
銷售和收購占房屋銷售收入的百分比																					11.9		%				12.1		%
有效税率																					23.0		%				24.5		%
配送-單位																					1,927						1,826						6		%
配送 — 平均交付價格（以 000 年代為單位）																					$	1,002.5					$	958.1					5		%
已簽署的淨合約——價值																					$	2,064.8					$	1,454.3					42		%
已簽署的淨合同——單位																					2,042						1,461						40		%
簽訂的淨合約——平均合約價格（千年）																					$	1,011.2					$	995.4					2		%
									1月31日，
																					2024						2023						% 改變
待辦事項-價值																					$	7,081.1					$	8,584.8					(18)		%
待辦事項-單元																					6,693						7,733						(13)		%
待辦事項——平均合約價格（以 000 年代為單位）																					$	1,058.0					$	1,110.2					(5)		%

注意：由於四捨五入，金額可能不相加。上文列出的已籤合同淨額信息不包括該期間發生的所有取消合同。“簽訂的淨合約——價值” 包括在此期間簽署的每份具有約束力的銷售協議的價值，加上在此期間選擇的所有期權的價值，無論與此類期權相關的初始銷售協議何時簽署。

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房屋銷售收入和房屋銷售收入成本

與截至2023年1月31日的三個月相比，截至2024年1月31日的三個月，房屋銷售收入的增長主要歸因於交付房屋數量增長了6％，交付房屋的平均價格上漲了5％。在截至2024年1月31日的三個月中，交付房屋數量的增加主要是由於與截至2023年1月31日的三個月相比，標準房屋的交付量增加，以及積壓的轉換量增加。與2022年10月31日積壓房屋數量相比，截至2023年10月31日的積壓房屋數量減少，部分抵消了這些因素，最明顯的是山區和太平洋地區。平均交付房屋價格的上漲主要是由於銷售價格的上漲，以及在更昂貴的地理區域，尤其是太平洋地區交付的房屋的增加。

與截至2023年1月31日的三個月相比，截至2024年1月31日的三個月房屋銷售收入占房屋銷售收入的百分比下降的主要原因是 收入組合向更高的利潤率轉變產品/區域， 銷售價格的上漲速度超過了本季度交付房屋的成本增長，但有所下降庫存減值費用， 並降低了利息支出占房屋銷售收入的百分比2024 財年期間。在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月中，利息支出占房屋銷售收入的百分比分別為1.2％和1.4％，房屋銷售收入成本中包含的庫存減值分別為150萬美元和800萬美元。

土地銷售和其他收入以及土地銷售和其他收入成本

我們的土地銷售和其他收入通常包括以下內容：（1）向我們保留權益的合資企業出售土地；（2）向總體規劃社區內的第三方建築商出售土地；（3）向第三方批量出售我們決定不再符合開發標準的土地；（4）向第三方出售地塊（通常是因為該物業具有優越的經濟用途）；以及（5）出售商業和零售物業通常位於我們的城市豪華公寓社區。向我們保留權益的合資企業出售土地通常以我們的土地為基礎出售，因此這些銷售幾乎沒有毛利率。土地銷售和其他收入成本佔土地銷售和其他收入的百分比下降主要是由於在土地銷售和其他收入中確認的1,300萬美元的減值費用 截至2023年1月31日的三個月，與計劃出售土地有關。在截至2024年1月31日的三個月中，沒有確認類似的減值費用。

2024年2月，我們將一塊土地出售給一家商業開發商，淨現金收益為1.807億美元，預計在截至2024年4月30日的三個月中，這將帶來約1.75億美元的税前收益。

銷售、一般和管理費用（“SG&A”）

與2023財年的三個月期相比，銷售和收購支出在2024財年的三個月期間增加了1,850萬美元。按房屋銷售收入的百分比計算，銷售和收購在2024財年為11.9％，而2023財年為12.1％。銷售和收購的美元增長主要是由於房屋銷售收入增加所產生的佣金增加。銷售和收購佔收入的百分比下降是由於2024財年收入同比增長10％，而銷售和收購支出增長了9％。

來自未合併實體的收入

我們對合資企業進行了投資，以（i）為合資企業參與者開發土地並出售給外部建築商（“土地開發合資企業”）；（ii）開發待售房屋（“房屋建築合資企業”）；（iii）開發豪華出租住宅公寓和獨户住宅、商業空間和酒店（“租賃物業合資企業”）；（iv）投資不良貸款和房地產並提供融資和土地銀行向住宅建築商和開發商收購和開發土地和住宅用地（“直布羅陀”）合資企業”）。

我們確認我們在這些未合併實體的收益和虧損中所佔的比例份額。我們的許多未合併實體是土地開發項目、高層/中層公寓建設項目，或出租公寓和出租單户住宅項目，這些項目在房地產開發期間多年沒有產生收入和收益。一旦高層/中層公寓建設項目的開發完成，這些未合併的實體通常將在相對較短的時間內產生收入和收益，直到該實體的所有資產被出售。此外，一旦出租公寓和出租單户住宅項目完成並穩定下來，我們可能會通過資本重組或出售我們在合資企業中的全部或部分所有權來將其中一部分項目貨幣化，這通常會導致創收活動。由於與這些實體相關的發展週期較長，這些實體的確認收益可能因季度和年度而異。

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在截至2024年1月31日的三個月期間，我們確認未合併實體的虧損為920萬美元，而去年同期的虧損為440萬美元。虧損增加的主要原因是目前處於開發或租賃階段的各種出租物業合資企業的虧損增加，兩家房屋建築合資企業的虧損增加，以及2024財年土地銷售減少導致土地開發合資企業的收益減少。

其他收入——淨額

下表列出了所示期間的 “其他收入——淨額” 的組成部分（以千計）：

									截至1月31日的三個月
															2024						2023
利息收入															$	10,468					$	7,318
輔助業務的收入（虧損）															840						(2,949)
房屋建築運營獲得的管理費收入															1,149						1,403
訴訟和解收益——淨額															—						27,683
其他															(539)						(540)
其他收入總額——淨額															$	11,918					$	32,915

利息收入的增加 在截至2024年1月31日的三個月期間，主要是由於更高的利率。

在截至2024年1月31日的三個月中，輔助業務收入的增長主要是由於2024財年受益於我們的抵押貸款和產權業務收入增加，交易量增加。

在截至2024年1月31日的三個月期間，我們的房屋建築業務獲得的管理費收入減少主要與我們的某些租賃物業合資企業的費用減少有關。

訴訟和解的收益——2023財年期間的淨收益主要與未結保險索賠的結算有關。在2024財年期間沒有出現類似的收益。

所得税前收入

在截至2024年1月31日的三個月期間，我們報告的所得税前收入為3.112億美元，而截至2023年1月31日的三個月期間為2.538億美元。

所得税準備金

在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月期間，我們確認的所得税準備金分別為7,160萬美元和6,230萬美元。根據2024和2023財年21.0％的聯邦法定税率，在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月期間，我們的聯邦税收準備金分別為6,530萬美元和5,330萬美元。確認的税收條款與基於聯邦法定税率的税收準備金之間的差異主要是由於州所得税的準備金，但與股票薪酬相關的超額税收優惠在一定程度上抵消了這一點。

合同

在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月期間，簽訂的淨合同價值分別為20.6億美元（2,042套住房）和14.5億美元（1,461套住房）。與截至2023年1月31日的三個月期相比，截至2024年1月31日的三個月期間，簽訂的淨合同總價值增加了6.105億美元，增長了42.0％。簽訂的淨合約總價值的增加是由於簽訂的淨合約數量增加了39.8％，而每份簽訂的合同的平均價值增加了1.6％。每份簽訂合同的平均價值的增加主要是由於簽訂的合同數量轉移到更昂貴的地區和/或產品以及更高的銷售價格。

待辦事項

截至2024年1月31日，我們的積壓價值下降了18％，至70.8億美元（6,693套住房），而截至2023年1月31日的積壓價值為85.8億美元（7,733套住房）。截至2023年10月31日和2022年10月31日，我們的積壓量分別為69.5億美元（6,578套住房）和88.7億美元（8,098套住房）。

有關按細分市場劃分的經營業績的更多信息，請參閲本 MD&A 中的 “細分”。

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資本資源和流動性

我們業務的資金一直並將繼續主要由庫存增加之前的經營活動產生的現金流、與第三方的信貸安排以及公共資本市場提供。

我們的運營現金流通常為我們提供重要的流動性來源。我們通過經營活動提供的現金流，再加上我們的短期借款和長期債務，足以為我們的運營提供資金，同時使我們能夠投資於支持公司長期增長的活動。我們現金的主要用途包括以土地收購和存款的形式增加庫存，以獲得對土地的控制權、土地開發、為日常運營提供資金的營運資金以及對現有和未來未合併合資企業的投資。我們還可能使用現金為資本支出提供資金，例如對我們信息技術系統的投資。我們不時使用部分或全部剩餘的可用現金流來償還債務，為普通股的股票回購和分紅提供資金。我們認為，在可預見的將來，我們的現金和流動性來源將繼續足以為運營提供資金，為我們的戰略運營計劃提供資金，償還債務，為股票回購提供資金和支付股息。

截至2024年1月31日，我們手頭有7.548億美元的現金及現金等價物，循環信貸額度下約有17.6億美元可供借款。循環信貸額度為我們提供了19.05億美元的承諾借款能力，經貸款人同意，我們有能力將其增加到30億美元，計劃於2028年2月14日到期。Toll Brothers, Inc.及其幾乎所有100％擁有的房屋建築子公司都是借款人在循環信貸額度下的義務的擔保人。我們也是6.5億美元無抵押定期貸款額度的當事方，其中4.875億美元將於2028年2月14日到期，6,090萬美元將於2026年11月1日到期，其餘1.016億美元將於2025年11月1日到期。

短期流動性和資本資源

我們預計，至少在接下來的十二個月中，我們的主要資金需求將是增加庫存（以土地徵用、土地開發、房屋建築成本和控制土地的存款的形式）、運營費用，包括我們的一般和管理費用、資本改善的投資和資金、對現有和未來未合併合資企業的投資、社區級借款的償還、普通股回購和股息支付。資金需求包括當前和未來債務融資的利息和本金支付。我們預計將主要通過手頭現金和現金等價物以及運營提供的淨現金流來滿足我們的短期流動性需求。其他資金來源包括來自我們未合併合資企業的分配、循環信貸額度下的借款能力以及向銀行和其他貸款機構提供的其他借款。此外，2024財年第二季度來自運營活動的現金流將包括與向商業開發商出售一塊土地相關的約1.81億美元。

我們相信，在接下來的十二個月中，我們將有足夠的流動性來及時為我們的業務需求、承諾和合同義務提供資金。但是，我們可能會尋求額外的融資來為未來的增長提供資金或通過債務資本市場為現有債務再融資，但我們無法保證此類融資將以優惠條件提供，或者根本無法保證。

長期流動性和資本資源

在接下來的十二個月中，我們對資金的主要需求將是在長期債務到期或到期時支付本金、購買土地和增加業務所需的庫存、長期資本投資和對未合併合資企業的投資、普通股回購以及股息支付。

從長遠來看，如果上述資本來源不足以滿足我們的需求，我們還可以進行額外的證券公開發行，為債務再融資或處置某些資產，為我們的運營活動和還本付息提供資金。我們預計，這些資源將足以為我們正在進行的運營活動提供資金，併為投資未來的土地購買和相關開發活動以及未來的合資企業提供資金。

物質現金需求

我們是許多協議的當事方，這些協議包括合同義務和向第三方付款的承諾。這些債務影響我們的短期和長期流動性和資本資源需求。截至2024年1月31日，某些合同義務反映在簡明合併資產負債表中，而其他合同義務則被視為未來承諾。我們的合同義務主要包括長期債務和相關利息支付、抵押貸款公司貸款額度的到期付款、與購買協議和土地開發協議（其中許多協議由信用證或擔保債券擔保）下的預期土地收購相關的購買義務、經營租賃、遞延薪酬計劃下的債務以及補充高管退休計劃下的債務。我們還簽訂了某些短期租賃承諾，承諾為我們現有或未來的未合併合資企業提供資金，信函

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正常業務過程中的信貸和其他購買義務。有關我們主要債務的更多信息，請參閲簡明合併財務報表附註5 “應付貸款、優先票據和抵押貸款公司貸款額度” 和附註13 “承諾和意外開支”，瞭解截至2024年1月31日的未償還金額，分別涉及債務和承付款和意外開支。

我們還通過一些合資企業開展業務，並根據這些安排作出了各種承諾。截至2024年1月31日，我們對這些實體的投資為9.958億美元，如果這些實體需要額外資金，我們承諾向這些實體額外投資或預付最多3.402億美元。2024年1月31日，我們已經商定了從五家合資企業收購360個住宅用地的條款，估計總收購價為3,100萬美元。此外，我們預計將在幾年內從我們感興趣的幾家合資企業中再購買約8,600塊住宅用地。這些住宅用地的購買價格將在未來的某個日期確定。

我們投資的未合併合資企業通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動融資。在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為未合併實體的債務提供了擔保。這些擔保可能包括以下任何或全部：（i）項目完成擔保，包括任何成本超支；（ii）還款擔保，通常涵蓋未償貸款的一定百分比；（iii）附帶成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等費用；（iv）向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受財產中排放危險物質和不遵守規定所造成的損失適用的環境法；以及 (v) 對環境的賠償來自未合併實體的 “壞孩子行為” 的貸款人。

在我們與合資夥伴有聯合擔保和多項擔保的情況下，我們通常會尋求與合作伙伴簽訂補償協議，規定任何一方承擔的責任均不超過其相應份額或商定的擔保份額；但是，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財務資源來履行此類補償協議下的義務，我們可能要承擔的責任超過我們的應得份額。我們認為，自2024年1月31日起，如果由於觸發事件，我們有法律義務在擔保下履行未合併實體的義務，則該實體的抵押品應足以償還全部或很大一部分債務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向該實體提供額外的資本。截至2024年1月31日，我們已經為某些未合併實體的債務提供了擔保，這些實體的貸款承諾總額為33.4億美元，如果全部借入債務，我們估計與還款和持倉成本擔保有關的最大風險敞口為6.88億美元。截至2024年1月31日，未合併實體共借款18.7億美元，我們估計其中5.717億美元是我們與還款和持倉成本擔保有關的最大敞口。這些擔保的期限通常從2個月到3.8年不等。這些最大風險敞口估算值不考慮從基礎抵押品中追回的任何款項或合作伙伴的任何補償，也不包括與項目完成擔保或上述不可估算的賠償相關的任何潛在風險。

有關這些合資企業的更多信息，請參閲簡明合併財務報表附註中的附註3 “對未合併實體的投資”。

還本付息要求

我們的融資策略是確保流動性和資本市場的准入，保持債務到期日的平衡，並管理我們對浮動利率波動的敞口。

在正常運營過程之外，我們的主要流動性需求之一是支付未償債務的本金和利息。某些貸款文件的條款要求我們滿足某些契約，例如財務比率和報告要求。截至2024年1月31日，我們遵守了有關定期貸款、信貸額度和其他應付貸款的所有此類契約和要求。請參閲簡明合併財務報表附註中的附註5 “應付貸款、優先票據和抵押公司貸款額度”。

運營活動

截至2024年1月31日和2023年10月31日，我們分別擁有7.548億美元和13.0億美元的現金和現金等價物。在截至2024年1月31日的三個月期間，用於經營活動的現金為3.070億美元。2024財年期間用於經營活動的現金主要與庫存增加；應付賬款和應計費用、當期所得税（淨額和客户存款）的減少以及應收賬款、預付費用和其他資產的增加有關。淨收益（經股票薪酬、折舊和攤銷、未合併實體的收入和收益分配、遞延税和減值調整後）以及扣除抵押貸款後出售的抵押貸款，部分抵消了這一活動。

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截至2023年1月31日和2022年10月31日，我們分別擁有7.916億美元和13.5億美元的現金和現金等價物。在截至2023年1月31日的三個月期間，用於經營活動的現金為3.578億美元。2023財年期間用於經營活動的現金主要與庫存增加、應付賬款和應計費用的減少、當期所得税（淨額）減少以及客户存款減少淨額有關。淨收益（經股票薪酬、減值、折舊和攤銷、未合併實體的收入和收益分配以及遞延税收調整後）；扣除抵押貸款後出售的抵押貸款；以及應收賬款、預付費用和其他資產的減少部分抵消了這一活動。

投資活動

在截至2024年1月31日的三個月期間，用於投資活動的現金為5,940萬美元，這主要與用於資助我們對未合併實體的投資的5,890萬美元以及用於購買不動產和設備的1,360萬美元有關。我們對未合併實體的投資所獲得的1,310萬美元現金回報部分抵消了這一活動。

在截至2023年1月31日的三個月期間，用於投資活動的現金為6,940萬美元，這主要與用於資助我們對未合併實體的投資的7,460萬美元以及用於購買不動產和設備的1,970萬美元有關。我們對未合併實體的投資所獲得的1,590萬美元現金回報以及出售資產的900萬美元現金收益部分抵消了這一活動。

融資活動

在截至2024年1月31日的三個月期間，我們在融資活動中使用了1.756億美元的現金，主要用於支付1.456億美元的應付貸款，扣除借款，支付2330萬美元的普通股股息以及與股票福利計劃相關的930萬美元淨付款。

在截至2023年1月31日的三個月期間，我們在融資活動中使用了1.351億美元的現金，主要用於支付1.251億美元的應付貸款，扣除借款，支付2,290萬美元的普通股股息以及回購940萬美元的普通股。與股票福利計劃相關的2490萬美元淨收益部分抵消了這一活動。

關鍵會計估計

正如我們在2023年10-K表格中披露的那樣，我們最重要的會計估算與庫存、收入確認成本、保修和自保以及對未合併實體的投資有關。自2023年10月31日以來，這些關鍵會計估算沒有實質性變化。

補充擔保人信息

截至2024年1月31日，我們擁有100％股權的子公司Toll Brothers Finance Corp.（“子發行人”）已發行和流通總額為16億美元的優先票據，這些票據將在2025年11月15日至2029年11月1日的不同日期到期（“優先票據”）。有關優先票據的更多信息，請參閲我們的合併簡明財務報表附註5，標題為 “優先票據”。

子公司發行人支付本金、保費（如果有）和利息的義務由Toll Brothers, Inc.及其幾乎所有100％持股的房屋建築子公司（“擔保子公司”，以及與我們一起的 “擔保人”）共同或單獨擔保。擔保是全額和無條件的，子公司發行人和每家擔保子公司都是Toll Brothers, Inc.的合併子公司。我們的非房屋建築子公司和我們的幾家房屋建築子公司（合稱 “非擔保子公司”）不為優先票據提供擔保。除了通過借出公債發行的收益（包括優先票據）為我們的其他子公司融資外，子公司發行人不產生任何營業收入，也沒有任何獨立業務。我們的房屋建築業務幾乎完全通過擔保子公司進行。因此，子公司發行人的現金流和償還優先票據的能力取決於公司子公司的收益以及這些收益以股息、貸款或其他方式分配給子公司發行人的情況。優先票據的持有人只能對子公司發行人和擔保人提出直接索賠。擔保人在其擔保下的義務將在必要時受到限制，以承認擔保人根據適用法律通常可以採取的某些抗辯措施（包括與欺詐性轉讓或轉讓、可撤銷的優先權或一般影響債權人權利的類似法律有關的抗辯權）。

發行優先票據時所依據的契約規定，我們為循環信貸額度下的義務提供擔保的任何子公司都將為優先票據提供擔保。契約進一步規定，任何擔保子公司的擔保均可解除擔保，前提是：(i) 不存在違約或因發放此類擔保而導致的違約或違約事件；(ii) 截至我們最近一個財政季度末，所發行的擔保子公司的合併淨資產低於公司合併淨資產的5％；(iii) 擔保子公司解除擔保

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截至我們最近一個財季末，他們在任何財政年度的擔保總額均低於我們合併淨資產的10％（如果和在允許糾正違約的必要範圍內，則為15％）；（iv）此類釋放不會對我們和子公司的房屋建築業務產生重大不利影響；（v）擔保子公司解除循環信貸額度下的擔保。如果循環信貸額度下沒有擔保人，則契約下的所有擔保子公司都將解除擔保。

以下彙總了Toll Brothers, Inc.、子公司發行人和擔保子公司之間的公司間交易和餘額，以及它們對非擔保子公司的投資和收益權益，之後合併列出了Toll Brothers, Inc.、子發行人和擔保子公司的財務信息。

資產負債表彙總數據（金額以百萬計）：

			2024年1月31日
資產
現金			$	592.9
庫存			$	9,445.5
非擔保子公司應付的款項			$	781.1
總資產			$	11,577.9
負債和股東權益
應付貸款			$	978.1
高級筆記			$	1,596.4
負債總額			$	4,916.9
股東權益			$	6,661.0

運營報表彙總數據（金額以百萬計）：

			在截至2024年1月31日的三個月中
收入			$	1,904.0
收入成本			$	1,376.3
銷售、一般和管理			$	227.1
所得税前收入			$	305.0
淨收入			$	234.8

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區段

我們在以下五個地理區域開展業務，目前的業務通常位於以下各州：

•這個 北方地區：康涅狄格、特拉華、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；

•這個 大西洋中部地區：喬治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；

•這個 南方地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；

•這個 山地區：亞利桑那、科羅拉多、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及

•這個 太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。

下表彙總了截至指定日期按部門分列的與交付的單位和收入、簽訂的淨合同和所得税前收入（虧損）相關的信息，以及按細分市場分列的與積壓相關的信息。

已交付的商品數量和收入：

			截至1月31日的三個月
			收入 （百萬美元）																		已配送的商品																		平均交貨價格 （以千美元計）
			2024						2023						% 變化						2024						2023						% 變化						2024						2023						% 變化
北方			$	272.6					$	322.8					(16)		%				289						357						(19)		%				$	943.5					$	904.2					4		%
大西洋中部			264.1						189.1						40		%				277						166						67		%				$	953.6					$	1,139.1					(16)		%
南方			532.9						392.9						36		%				631						489						29		%				$	844.5					$	803.5					5		%
山			453.4						480.2						(6)		%				485						548						(11)		%				$	934.8					$	876.3					7		%
太平洋			409.0						364.8						12		%				245						266						(8)		%				$	1,669.4					$	1,371.3					22		%
房屋建築總數			1,932.0						1,749.8						10		%				1,927						1,826						6		%				$	1,002.6					$	958.3					5		%
其他			(0.2)						(0.4)
房屋銷售總收入			1,931.8						1,749.4						10		%				1,927						1,826						6		%				$	1,002.5					$	958.0					5		%
土地銷售和其他收入			16.0						30.7
總收入			$	1,947.8					$	1,780.1

已簽署的淨合約：

			截至1月31日的三個月
			合約淨值 （百萬美元）																		合約單位淨額																		平均合約價格 （以千美元計）
			2024						2023						% 變化						2024						2023						% 變化						2024						2023						% 變化
北方			$	328.8					$	315.2					4		%				325						328						(1)		%				$	1,011.7					$	961.0					5		%
大西洋中部			238.6						264.1						(10)		%				246						251						(2)		%				$	970.0					$	1,052.2					(8)		%
南方			469.9						328.5						43		%				575						415						39		%				$	817.2					$	791.6					3		%
山			498.9						263.9						89		%				541						299						81		%				$	922.2					$	882.6					4		%
太平洋			528.6						282.6						87		%				355						168						111		%				$	1,488.9					$	1,681.8					(11)		%
合併總計			$	2,064.8					$	1,454.3					42		%				2,042						1,461						40		%				$	1,011.2					$	995.4					2		%

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待辦事項：

			1月31日，
			待辦事項價值 （百萬美元）																		待辦事項單元																		待辦事項平均價格 （以千美元計）
			2024						2023						% 變化						2024						2023						% 變化						2024						2023						% 變化
北方			$	1,020.5					$	1,112.5					(8)		%				992						1,093						(9)		%				$	1,028.7					$	1,017.9					1		%
大西洋中部			928.1						1,035.9						(10)		%				914						927						(1)		%				$	1,015.4					$	1,117.5					(9)		%
南方			2,030.8						2,289.7						(11)		%				2,256						2,449						(8)		%				$	900.2					$	934.9					(4)		%
山			1,624.2						2,383.7						(32)		%				1,633						2,275						(28)		%				$	994.6					$	1,047.8					(5)		%
太平洋			1,477.5						1,763.0						(16)		%				898						989						(9)		%				$	1,645.3					$	1,782.6					(8)		%
合併總計			$	7,081.1					$	8,584.8					(18)		%				6,693						7,733						(13)		%				$	1,058.0					$	1,110.2					(5)		%

			截至10月31日，
			待辦事項價值 （百萬美元）																		待辦事項單元																		待辦事項平均價格 （以千美元計）
			2023						2022						% 變化						2023						2022						% 變化						2023						2022						% 變化
北方			$	964.1					$	1,119.5					(14)		%				956						1,122						(15)		%				$	1,008.5					$	997.8					1		%
大西洋中部			953.0						960.5						(1)		%				945						842						12		%				$	1,008.4					$	1,140.7					(12)		%
南方			2,093.4						2,352.5						(11)		%				2,312						2,523						(8)		%				$	905.5					$	932.4					(3)		%
山			1,577.7						2,597.3						(39)		%				1,577						2,524						(38)		%				$	1,000.5					$	1,029.0					(3)		%
太平洋			1,357.1						1,844.3						(26)		%				788						1,087						(28)		%				$	1,722.2					$	1,696.7					2		%
合併總計			$	6,945.3					$	8,874.1					(22)		%				6,578						8,098						(19)		%				$	1,055.8					$	1,095.8					(4)		%

所得税前收入（虧損）（以百萬美元計）：

									截至1月31日的三個月
																					2024						2023						% 變化
北方																					$	33.0					$	36.6					(10)		%
大西洋中部																					49.5						22.9						116		%
南方																					98.4						52.4						88		%
山																					80.2						87.3						(8)		%
太平洋																					103.7						79.1						31		%
房屋建築總數																					364.8						278.3						31		%
企業和其他																					(53.6)						(24.5)						(119)		%
合併總計																					$	311.2					$	253.8					23		%

“公司及其他” 主要包括一般公司費用，例如我們的行政辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、信息技術、營銷和法律團體；利息收入；某些輔助業務的收入，包括我們的公寓租賃開發業務和高層城市豪華公寓業務；以及我們的出租物業合資企業和直布羅陀合資企業的收入。

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2024 財年與 2023 財年比較

北方

									截至1月31日的三個月
																					2024						2023						改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）																					$	272.6					$	322.8					(16)		%
已交付的商品																					289						357						(19)		%
平均交付價格（千美元）																					$	943.5					$	904.2					4		%
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）																					$	328.8					$	315.2					4		%
合同單位淨額																					325						328						(1)		%
平均合同價格（千美元）																					$	1,011.7					$	961.0					5		%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比																					78.0		%				78.4		%
所得税前收入（百萬美元）																					$	33.0					$	36.6					(10)		%
截至1月31日的銷售社區數量，																					40						49						(18)		%

2024財年交付房屋數量的減少主要是由於與截至2022年10月31日的積壓房屋數量相比，截至2023年10月31日的積壓房屋數量有所減少，以及積壓轉換率的降低，但部分抵消了已交付標準房屋數量的增加。2024財年交付房屋平均價格的上漲主要是由於銷售價格上漲以及交付到更昂貴地區和/或產品的房屋數量的變化。

與上一財年相比，2024財年簽署的淨合同數量基本持平，需求的增加被平均銷售社區數量的減少所抵消。2024財年期間簽署的每份合同的平均價值的增加主要是由於簽訂的合同數量轉移到更昂貴的領域和/或產品以及銷售激勵措施的減少。

2024財年所得税前收入的下降歸因於收入減少帶來的收益減少，但部分抵消了房屋銷售收入占房屋銷售收入百分比的降低以及銷售和收購成本的降低。在2024財年三個月期間，房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/領域向利潤率更高的領域轉移以及利息支出占房屋銷售收入的百分比降低。此外，我們在2023財年確認了與計劃出售土地有關的270萬美元土地減值費用。在2024年期間，沒有發現類似的指控。

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大西洋中部

									截至1月31日的三個月
																					2024						2023						改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）																					$	264.1					$	189.1					40		%
已交付的商品																					277						166						67		%
平均交付價格（千美元）																					$	953.6					$	1,139.1					(16)		%
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）																					$	238.6					$	264.1					(10)		%
合同單位淨額																					246						251						(2)		%
平均合同價格（千美元）																					$	970.0					$	1,052.2					(8)		%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比																					72.8		%				72.9		%
所得税前收入（百萬美元）																					$	49.5					$	22.9					116		%
截至1月31日的銷售社區數量，																					40						39						3		%

2024財年三個月期間交付房屋數量的增加主要是由於與截至2022年10月31日的積壓房屋數量相比，截至2023年10月31日的積壓房屋數量增加、積壓轉換率的提高以及已交付的規格房屋的增加。2024財年交付房屋平均價格的下降主要是由於交付到較便宜地區和/或產品的房屋數量發生了變化。

與上一財年相比，2024財年簽署的淨合同數量基本持平。2024財年期間簽署的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到較便宜的領域和/或產品。

2024財年三個月期間所得税前收入的增長主要是由於收入增加帶來的收益增加，房屋銷售成本占房屋銷售收入百分比的降低，但銷售和收購成本的增加在一定程度上抵消了這一點。在2024財年期間，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/領域向利潤率更高的領域轉移。此外，我們確認了2023財年期間與計劃出售土地相關的1,030萬美元土地減值費用，其中包括土地銷售和其他收入成本。在2024財年期間，沒有確認任何類似的費用。

南方

									截至1月31日的三個月
																					2024						2023						改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）																					$	532.9					$	392.9					36		%
已交付的商品																					631						489						29		%
平均交付價格（千美元）																					$	844.5					$	803.5					5		%
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）																					$	469.9					$	328.5					43		%
合同單位淨額																					575						415						39		%
平均合同價格（千美元）																					$	817.2					$	791.6					3		%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比																					72.3		%				76.9		%
所得税前收入（百萬美元）																					$	98.4					$	52.4					88		%
截至1月31日的銷售社區數量，																					127						98						30		%

2024財年交付房屋數量的增加主要是由於已交付的標準房屋數量增加和積壓轉換率的增加，但與2022年10月31日積壓房屋數量相比，截至2023年10月31日積壓房屋數量的減少在一定程度上抵消了這一點。美國交付房屋的平均價格上漲

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2024財年主要是由於銷售價格上漲以及交付到更昂貴地區的房屋數量的變化。

2024財年期間簽訂的淨合同數量的增加主要是由於需求的改善和銷售社區數量的增加。2024財年期間簽署的每份合同的平均價值的增加主要是由於簽訂的合同數量轉移到更昂貴的領域或產品類型以及銷售激勵措施的減少。

2024財年所得税前收入的增加主要是由於收入的增加和房屋銷售成本的降低，占房屋銷售收入的百分比的降低，但銷售和收購成本的增加在一定程度上抵消了這一點。在2024財年期間，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/區域向利潤率更高的領域轉移，銷售價格上漲以及利息支出占房屋銷售收入的百分比降低。

山

									截至1月31日的三個月
																					2024						2023						改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）																					$	453.4					$	480.2					(6)		%
已交付的商品																					485						548						(11)		%
平均交付價格（千美元）																					$	934.8					$	876.3					7		%
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）																					$	498.9					$	263.9					89		%
合同單位淨額																					541						299						81		%
平均合同價格（千美元）																					$	922.2					$	882.6					4		%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比																					74.3		%				73.2		%
所得税前收入（百萬美元）																					$	80.2					$	87.3					(8)		%
截至1月31日的銷售社區數量，																					124						103						20		%

2024財年交付房屋數量的減少主要是由於與截至2022年10月31日的積壓房屋數量相比，截至2023年10月31日的積壓房屋數量有所減少，但部分被積壓轉換率的增加和2024財年交付的規格房屋的增加所抵消。2024財年交付房屋平均價格的上漲主要是由於簽訂的合同數量轉移到更昂貴的地區或產品類型以及銷售激勵措施的減少。

2024財年期間簽訂的淨合同數量的增加主要是由於需求的改善和銷售社區數量的增加。2024財年期間簽署的每份合同的平均價值的增加主要是由於簽訂的合同數量轉移到更昂貴的領域或產品類型以及銷售激勵措施的減少。

2024財年所得税前收入的下降主要是由於2024財年收入減少帶來的收益減少，以及房屋銷售收入占房屋銷售收入的百分比增加。在2024財年期間，房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比的增加主要是由於產品組合/領域向利潤率較低的領域轉移。

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太平洋

									截至1月31日的三個月
																					2024						2023						改變
已交付的商品數量和收入：
房屋銷售收入（百萬美元）																					$	409.0					$	364.8					12		%
已交付的商品																					245						266						(8)		%
平均交付價格（千美元）																					$	1,669.4					$	1,371.3					22		%
已簽署的淨合約：
合約淨值（百萬美元）																					$	528.6					$	282.6					87		%
合同單位淨額																					355						168						111		%
平均合同價格（千美元）																					$	1,488.9					$	1,681.8					(11)		%
房屋銷售成本收入占房屋銷售收入的百分比																					66.2		%				70.0		%
所得税前收入（百萬美元）																					$	103.7					$	79.1					31		%
截至1月31日的銷售社區數量，																					46						39						18		%

2024財年交付房屋數量的減少主要是由於與截至2022年10月31日的積壓房屋數量相比，截至2023年10月31日的積壓房屋數量減少，但部分抵消了積壓轉換率的增加和已交付規格房屋的增加。2024財年交付房屋平均價格的上漲主要是由於交付到更昂貴地區的房屋數量和/或產品數量的變化以及銷售價格的上漲。

2024財年三個月期間簽訂的淨合同數量的增加主要是由於需求的改善和銷售社區數量的增加。在2024財年三個月期間簽署的每份合同的平均價值下降主要是由於簽訂的合同數量轉移到較便宜的領域和/或產品類型。

2024財年三個月期間所得税前收入的增長主要是由於2024財年收入增加帶來的收益增加，房屋銷售收入占房屋銷售收入百分比的降低，但部分被銷售和收購成本的上漲所抵消。在2024財年期間，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降主要是由於產品組合/區域向利潤率更高的地區轉移以及銷售價格的上漲。

企業和其他

在截至2024年1月31日和2023年1月31日的三個月中，所得税前虧損分別為5,360萬美元和2450萬美元。2024財年所得税前虧損的增加主要是由於訴訟和解產生的2770萬美元淨收益，在2023財年期間確認，在2024年期間沒有再次發生，以及銷售和收購成本的增加，但部分被利息收入的增加所抵消。2024財年銷售和收購成本的增加主要是由於薪酬和福利的增加。

可用信息

我們的主要互聯網地址是www.tollbrothers.com，我們的投資者關係網站位於investors.tollbrothers.com。在我們以電子方式向美國證券交易委員會提交此類材料或將其提供給美國證券交易委員會之後，我們將在合理可行的情況下儘快通過我們的投資者關係網站免費提供10-K表的年度報告、10-Q表的季度報告、8-K表的當前報告以及根據《交易法》第13（a）或15（d）條提交或提供的報告的任何修正案。

我們在投資者關係網站上提供有關我們的業務和財務業績的信息，包括我們的公司概況。此外，我們在投資者關係網站上網絡直播了我們的財報電話會議以及我們與投資界成員一起參與的某些活動。公司治理信息，包括我們的道德守則、公司治理準則和董事會委員會章程，也可在我們的投資者關係網站上查閲。我們網站的內容並未以引用方式納入本10-Q表季度報告或我們向美國證券交易委員會提交的任何其他報告或文件中，對我們網站的任何引用僅作為非活躍的文字引用。

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第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露

我們面臨的市場風險主要是由於利率的波動。我們同時使用固定利率和浮動利率債務。對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務工具的公允市場價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於浮動利率債務，利率的變化通常不會影響債務工具的公允價值，但會影響我們的收益和現金流。我們通常沒有義務在到期前預付固定利率債務，因此，在我們被要求或選擇為固定利率債務再融資之前，利率風險和公允價值的變化不應對我們的固定利率債務產生重大影響。

下表列出了截至2024年1月31日我們按預定到期日、加權平均利率和估計公允價值（以千計）分列的債務負債：

						固定利率債務												浮動利率債務 (a)、(b)
到期會計年度						金額						加權- 平均的 利率						金額						加權- 平均的 利率
2024						$	104,978					5.34%						$	63,194					7.10%
2025						128,718						5.52%						—
2026						442,124						5.21%						101,562						6.20%
2027						470,572						4.84%						60,938						6.20%
2028						408,033						4.30%						—
此後						462,612						3.75%						487,500						6.20%
債券折扣、溢價和延期發行成本——淨額						(6,474)												—
總計						$	2,010,563					4.66%						$	713,194					6.28%
截至2024年1月31日的公允價值						$	1,960,137											$	713,194

(a) 基於截至2024年1月31日的未償浮動利率債務金額，並保持浮動利率債務餘額不變，利率每提高1％，我們每年產生的利息將增加約710萬美元，不考慮公司的利率互換交易。

(b) 2020 年 11 月，我們簽訂了 五利率互換交易以對衝美元400.0百萬美元650.0百萬 定期貸款額度，包含在上表的可變利率債務列中。利率互換有效地固定了美元的利息成本400.0百萬在 0.369% 加上截至2025年10月的定期貸款機制定價表中規定的利差。點差是 0.90截至 2024 年 1 月 31 日的百分比。這些利率互換被指定為現金流套期保值。

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第 4 項。控制和程序

任何控制和程序，無論構思和操作多麼精良，都只能為實現控制系統的目標提供合理而非絕對的保證。此外，控制系統的設計必須反映資源有限這一事實，並且必須將控制的好處與成本相比加以考慮。由於所有控制系統都存在固有的侷限性，因此任何對控制措施的評估都無法絕對保證公司內部的所有控制問題和欺詐事件（如果有）都已被發現。由於具有成本效益的控制系統存在固有的侷限性，可能會出現因錯誤或欺詐而導致的錯誤陳述而無法被發現；但是，我們的披露控制和程序旨在為實現其目標提供合理的保證。

我們的首席執行官兼首席財務官在管理層的協助下，評估了截至本報告所涉期末（“評估日期”）《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條所定義的披露控制和程序的有效性。根據該評估，我們的首席執行官兼首席財務官得出結論，截至評估日，我們的披露控制和程序是有效的，可以合理地保證，根據《交易法》要求我們在報告中披露的信息是在美國證券交易委員會規則和表格規定的期限內記錄、處理、彙總和報告的，並且此類信息會被收集並酌情傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以允許及時就要求的披露做出決定。

在截至2024年1月31日的季度中，我們對財務報告的內部控制（該術語的定義見《交易法》第13a-15（f）條和第15d-15（f）條）沒有任何變化，這些變化對我們的財務報告內部控制產生了重大影響或合理可能產生重大影響。

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第二部分。其他信息

第 1 項。法律訴訟

我們參與各種索賠和訴訟，這些索賠和訴訟主要是在正常業務過程中產生的。我們認為，已經為解決所有當前索賠和未決訴訟做出了充分的準備，這些事項的處置不會對我們的經營業績和流動性或財務狀況產生重大不利影響。

第 1A 項。風險因素

正如我們之前在2023年10-K表格第一部分第1A項 “風險因素” 中披露的那樣，我們的風險因素沒有重大變化。

第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用

發行人購買股票證券

在截至2024年1月31日的三個月期間，我們回購了以下普通股：

時期						總數 購買的股票 (a)						平均值 價格 每股支付 (b)						作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數 (c)						最大值 股票數量 那可能還是 根據計劃或計劃購買 (c)
																								（以千計）
2023 年 11 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日						103						$	70.23					103						6,716
2023 年 12 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日						411						$	89.32					411						20,000
2024 年 1 月 1 日至 2024 年 1 月 31 日						114						$	103.12					114						20,000
總計						628												628

(a) 我們的股票激勵計劃允許我們在分配時從原本將向基於業績的限制性股票單位接受者或限制性股票單位接受者發行的股票總數中扣留分配時公允價值等於應繳的適用所得税預扣額的股份，並將剩餘股份匯給接受者。在截至2024年1月31日的三個月中，我們預扣了165,113股受業績限制性股票單位和/或限制性股票單位約束的股票，以支付約1,500萬美元的所得税預扣額，並將剩餘的335,983股股票發行給收款人。預扣的股份不包括在上表中購買的股票總數中。

我們的股票激勵計劃還允許參與者使用 “淨行使” 方法行使不合格股票期權。在淨行使中，我們通常從行使股票期權時本應向參與者發行的股票總數中扣留行使時公允市場價值等於期權行使價和適用的所得税預扣的股份，並將剩餘股份匯給參與者。在截至2024年1月31日的三個月期間，未使用淨行使法行使期權。

(b) 每股支付的平均價格包括與收購相關的成本，但不包括根據2022年《通貨膨脹降低法》我們在股票回購中應計的任何消費税。

(c) 2023年12月13日，我們董事會批准通過公開市場交易、私下協商交易（包括加速股票回購）、發行人要約或其他財務安排或一般公司目的的交易回購2,000萬股普通股，包括為公司的股權獎勵和其他員工福利計劃獲得股份。該授權終止了自2022年5月17日起生效的現有授權，自2023年12月13日起生效。我們的董事會沒有確定當前股票回購計劃的任何到期日期。

除上述情況外，在截至的三個月期間，我們沒有回購任何股票證券

2024 年 1 月 31 日。

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分紅

在截至2024年1月31日的三個月中，我們向股東支付了每股0.21美元的現金分紅。股息的支付由董事會自行決定，未來支付股息的任何決定都將取決於對許多因素的評估，包括我們的經營業績、資本要求、運營和財務狀況以及當時生效的任何合同限制。我們的循環信貸協議和定期貸款協議均要求我們維持最低有形淨資產（定義見適用協議），這限制了我們可能支付的股息金額。到2024年1月31日，根據我們的銀行信貸協議，我們本可以支付高達約28.9億美元的現金分紅。

第 5 項。其他信息

董事和執行官的證券交易計劃

在本10-Q表季度報告所涵蓋的時期內， 本公司的董事或高級管理人員均未採用或終止S-K法規第408（a）項中每個術語定義的 “第10b5-1條交易安排” 或 “非規則10b5-1交易安排”.

第 6 項。展品

31.1*			根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對小道格拉斯·耶爾利進行認證
31.2*			根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對馬丁·康納進行認證
32.1*			根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對小道格拉斯·耶爾利進行認證
32.2*			根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對馬丁·康納進行認證
101			Toll Brothers, Inc.於2024年3月1日提交的截至2024年1月31日的季度10-Q表季度報告的以下財務報表，格式為ixBRL（在線可擴展業務報告語言）：（i）簡明合併資產負債表，（ii）簡明合併運營和綜合收益表，（iii）簡明合併現金流量表，以及（v）簡明合併財務報表附註
101.INS			XBRL 實例文檔-實例文檔未出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在行內 XBRL 文檔中

*			隨函以電子方式提交。

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簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

TOLL BROTHERS, IN

（註冊人）

日期：

2024年3月1日

來自：

/s/ 馬丁·P·康納

馬丁·P·康納 高級副總裁兼首席財務官 官員（首席財務官）

日期：

2024年3月1日

來自：

/s/ 邁克爾 ·J· 格拉布

邁克爾·J·格拉布 高級副總裁兼首席會計師 官員（首席會計官）

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