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最大成員2020-12-310000822416US-GAAP：後續活動成員PHM：A5500將於2026年3月到期的無擔保高級票據和將於2027年1月到期的高級定期貸款成員2021-01-310000822416美國公認會計準則：信用額度成員PHM：金融服務會員2018-06-220000822416PHM: 循環信貸機制手風琴功能會員2018-06-220000822416US-GAAP：循環信貸機制成員2020-01-012020-12-310000822416US-GAAP：循環信貸機制成員2020-12-310000822416美國公認會計準則：無擔保債務成員2020-12-310000822416美國公認會計準則：無擔保債務成員2019-12-310000822416美國公認會計準則：信用額度成員PHM：金融服務會員2020-12-310000822416美國公認會計準則：信用額度成員PHM：金融服務會員SRT: 最低成員2020-12-310000822416美國公認會計準則：信用額度成員PHM：金融服務會員SRT: 最大成員2020-12-310000822416美國公認會計準則：信用額度成員PHM：金融服務會員2019-12-310000822416PHM：股票回購計劃會員2020-01-012020-12-310000822416PHM：股票回購計劃會員2019-01-012019-12-310000822416PHM：股票回購計劃會員2018-01-012018-12-310000822416PHM：股票回購計劃會員2020-12-310000822416PHM：持有 toPayTaxes 會員的股份2020-01-012020-12-310000822416PHM：持有 toPayTaxes 會員的股份2019-01-012019-12-310000822416PHM：持有 toPayTaxes 會員的股份2018-01-012018-12-310000822416US-GAAP：員工股權會員2020-01-012020-12-310000822416PHM：限制性股票績效股票和限制性股票單位 SRSUS 成員2020-01-012020-12-310000822416PHM：限制性股票績效股票和限制性股票單位 SRSUS 成員2019-01-012019-12-310000822416PHM：限制性股票績效股票和限制性股票單位 SRSUS 成員2018-01-012018-12-310000822416US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2020-01-012020-12-310000822416US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2019-01-012019-12-310000822416US-GAAP：延期薪酬基於股份的付款會員2018-01-012018-12-310000822416US-GAAP：員工股權會員2019-12-310000822416US-GAAP：員工股權會員2018-12-310000822416US-GAAP：員工股權會員2017-12-310000822416US-GAAP：員工股權會員2019-01-012019-12-310000822416US-GAAP：員工股權會員2018-01-012018-12-310000822416US-GAAP：員工股權會員2020-12-310000822416PHM：限制性股票績效股票和限制性股票單位 SRSUS 成員2019-12-310000822416PHM：限制性股票績效股票和限制性股票單位 SRSUS 成員2018-12-310000822416PHM：限制性股票績效股票和限制性股票單位 SRSUS 成員2017-12-310000822416PHM：限制性股票績效股票和限制性股票單位 SRSUS 成員2020-12-310000822416US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2020-12-310000822416PHM：現場長期薪酬計劃成員2020-01-012020-12-310000822416PHM：高級管理層長期薪酬計劃成員2020-01-012020-12-310000822416SRT: 最大成員2020-01-012020-12-310000822416US-GAAP：州和地方司法管轄區成員PHM：淨營業虧損無到期期限範圍一個會員2020-12-310000822416PHM：淨營業虧損無到期時間區間TwoMemberUS-GAAP：州和地方司法管轄區成員2020-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：住宅抵押貸款成員2020-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：住宅抵押貸款成員2019-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：利率鎖定承諾成員2020-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：利率鎖定承諾成員2019-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：遠期合約成員2020-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員美國公認會計準則：遠期合約成員2019-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：貸款購買承諾會員2020-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量常任成員US-GAAP：貸款購買承諾會員2019-12-310000822416美國通用會計準則：LandmemberUS-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2020-12-310000822416美國通用會計準則：LandmemberUS-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2019-12-310000822416PHM: 待售房產會員US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2020-12-310000822416PHM: 待售房產會員US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2019-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2020-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員2019-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員2020-12-310000822416US-GAAP：公允價值輸入二級會員2019-12-310000822416美國公認會計準則：SeniorNotes會員2020-12-310000822416美國公認會計準則：SeniorNotes會員2019-12-31phm: 索賠0000822416PHM: 房屋建築總會員2020-01-012020-03-310000822416PHM: 房屋建築總會員2020-04-012020-06-300000822416PHM: 房屋建築總會員2020-07-012020-09-300000822416PHM: 房屋建築總會員2020-10-012020-12-3100008224162020-04-012020-06-3000008224162020-07-012020-09-3000008224162020-10-012020-12-310000822416美國公認會計準則：金融服務成員2020-01-012020-03-310000822416美國公認會計準則：金融服務成員2020-04-012020-06-300000822416美國公認會計準則：金融服務成員2020-07-012020-09-300000822416美國公認會計準則：金融服務成員2020-10-012020-12-310000822416PHM: 房屋建築總會員2019-01-012019-03-310000822416PHM: 房屋建築總會員2019-04-012019-06-300000822416PHM: 房屋建築總會員2019-07-012019-09-300000822416PHM: 房屋建築總會員2019-10-012019-12-3100008224162019-01-012019-03-3100008224162019-04-012019-06-3000008224162019-07-012019-09-3000008224162019-10-012019-12-310000822416美國公認會計準則：金融服務成員2019-01-012019-03-310000822416美國公認會計準則：金融服務成員2019-04-012019-06-300000822416美國公認會計準則：金融服務成員2019-07-012019-09-300000822416美國公認會計準則：金融服務成員2019-10-012019-12-31

美國證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單 10-K
☒
根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的年度報告

在截至的財政年度 12 月 31 日, 2020
或者
☐
 根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
委員會檔案編號 1-9804 
_______________________________________________________________________
PULTEGROUP, INC.
（註冊人的確切姓名如其章程所示） 
密歇根 38-2766606
（公司或組織的州或其他司法管轄區） （美國國税局僱主識別號）
東北桃樹路 3350 號，150 號套房
亞特蘭大，格魯吉亞30326
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
註冊人的電話號碼，包括區號：404978-6400
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.01美元PHM紐約證券交易所
A輪初級參與優先股購買權紐約證券交易所
根據該法第12（g）條註冊的證券：
沒有
按照《證券法》第405條的定義，用複選標記表明註冊人是否是經驗豐富的知名發行人。是的  ☒沒有☐
根據該法第 13 條或第 15 (d) 條，用複選標記表明註冊人是否無需提交報告。是的☐ 沒有  ☒ 
用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。是的  ☒沒有☐
用勾號指明註冊人是否在過去 12 個月（或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規 405（本章第 232.405 節）要求提交的所有交互式數據文件。是的  ☒沒有☐
用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義
大型加速過濾器加速過濾器非加速過濾器規模較小的申報公司新興成長型公司
☒
☐
☐
☐
☐
如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 []
用複選標記表示註冊人是否已就其管理層對編制或發佈審計報告的註冊會計師事務所根據《薩班斯-奧克斯利法案》（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）條對財務報告進行內部控制的有效性提交了報告和證明。 ☑
用勾號指明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第 12b-2 條）。是的☐ 沒有☒
根據紐約證券交易所當日公佈的每股收盤銷售價格，截至2020年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的註冊人有表決權股份的總市值為美元9,077,356,567。截至 2021 年 1 月 21 日，註冊人已經 265,894,240已發行普通股。
以引用方式納入的文檔
2021年年度股東大會委託書的適用部分以引用方式納入本表格的第三部分。


PULTEGROUP, INC.
目錄
 
物品
沒有。
 
頁面
沒有。
 
第一部分
 
1
商業
3
1A
風險因素
8
1B
未解決的員工評論
16
2
屬性
16
3
法律訴訟
17
4
礦山安全披露
17
4A
有關我們執行官的信息
17
 
第二部分
 
5
註冊人普通股市場、相關股東事務和發行人購買股權證券
18
6
精選財務數據
20
7
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
22
7A
關於市場風險的定量和定性披露
41
8
財務報表和補充數據
44
9
會計師在會計和財務披露方面的變化和分歧
79
9A
控制和程序
79
9B
其他信息
81
第三部分
10
董事、執行官和公司治理
81
11
高管薪酬
81
12
某些受益所有人的擔保所有權以及管理層和相關股東事務
81
13
某些關係和關聯交易及董事獨立性
81
14
首席會計師費用和服務
81
第四部分
15
附錄和財務報表附表
82
16
10-K 表格摘要
85
簽名
86
 



2

第一部分

項目 I. 業務

PulteGroup, Inc. 是一家成立於1956年的密歇根州公司。我們是美國（“美國”）最大的房屋建築商之一，我們的普通股被納入標準普爾500指數，並在紐約證券交易所交易，股票代碼為 “PHM”。除非上下文另有要求，否則此處使用的 “PulteGroup”、“公司”、“我們” 和 “我們的” 等術語是指 PulteGroup, Inc. 及其子公司。雖然我們的子公司主要從事房屋建築業務，但我們也有金融服務業務，包括抵押貸款銀行，主要通過Pulte Mortgage LLC（“Pulte Mortgage”）、產權和保險經紀業務進行。

房屋建築是我們的核心業務，包括在美國境內收購和開發主要用於住宅目的的土地以及在這類土地上建造住房，在2020年創造了110億美元合併收入的97％，在2019年和2018年分別創造了102億美元合併收入的98％。

可用信息

我們向美國證券交易委員會（“SEC”）提交年度、季度和當前報告、委託書和其他信息。這些文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。我們的互聯網網站地址是 www.pultegroupinc.com。我們的10-K表年度報告、10-Q表的季度報告、8-K表的最新報告以及對根據《證券交易法》第13（a）或15（d）條提交或提供的報告的修正案，在我們以電子方式向美國證券交易委員會提交或提供這些報告後，將在合理可行的情況下儘快通過我們的網站免費提供。我們的主要官員道德守則、商業行為道德準則、公司治理準則以及董事會審計、薪酬和管理髮展、提名和治理以及財務和投資委員會的章程也發佈在我們網站上，並可應要求免費提供印刷版。

房屋建築業務

我們在美國境內的房屋建築業務地域多元化。截至2020年12月31日，我們在23個州的40個市場的874個活躍社區中開展業務。我們提供廣泛的產品線，以滿足目標市場中購房者的需求。通過我們的品牌，包括Centex、Pulte Homes、Del Webb、Divosta Homes、John Wieland Homes and Neighbords和American West，我們以不同的價格、不同級別的選擇和便利設施為主要客户羣提供各種家居設計：首次入住、搬家和活躍的成年人。2020年，我們共關閉了24,624套住房，而2019年為23,232套住房，2018年為23,107套住房。縱觀我們的歷史，我們已經交付了近75萬套住房。

我們主要出售單户獨立式住宅，佔我們2020年、2019年和2018年房屋關閉量的85％。其餘單元由附屬房屋組成，例如聯排別墅、公寓和複式公寓。2020年關閉房屋的銷售價格從大約15萬美元到超過250萬美元不等，其中92％跌幅在20萬美元至75萬美元之間。2020年的平均單位銷售價格為43萬美元，而2019年為42.7萬美元，2018年為42.5萬美元。

策略

我們認為，與當地建築商相比，國家上市建築商具有競爭優勢，因為他們能夠：通過資本市場獲得更可靠、成本更低的融資；控制和授權大片土地；更好地獲得稀缺勞動力資源；實現更大的地域和產品多樣化。在我們的全國上市同行羣體中，我們認為，在任何市場條件下，具有廣泛地域和產品多樣性以及可持續資本狀況的建築商都將受益於這種規模和多元化。我們提高股東價值的戰略以以下運營目標為中心：

•推動運營收益和資產效率，以支持住房週期的高回報；
•縮短我們自有土地管道的期限，以提高回報率和降低風險，包括將自有和可選土地的供應量設定為長期平衡（總共供應約六年）；
•保持嚴格的業務慣例，以最大限度地提高投資回報；
•通過適當擴大主要買家羣體的市場份額，擴大現有市場的規模：初次購買、續購和活躍的成年人；
3

•專注於按單建造，同時保持投機性房屋的適當平衡；以及
•按照我們既定的優先事項管理公司的資本：投資業務，為股息提供資金，將長期債務資本比率維持在30.0％至40.0％的目標範圍內，並定期通過股票回購將多餘的資金返還給股東。

土地徵用和開發

我們購置土地主要用於建造待售房屋。我們在完成可行性研究後，選擇房屋建築社區發展的地點，該研究包括土壤測試、獨立環境研究和其他工程工作、對必要的分區和其他政府權利的評估，以及廣泛的市場研究，使我們能夠將地點與我們的產品供應相匹配，以滿足消費者的需求。我們會考慮諸如與發達地區的距離、人口和就業增長模式以及估計的開發成本（如果適用）等因素。我們經常通過使用土地期權協議來管理控制土地狀況的部分風險，這使我們能夠推遲收購土地賣方擁有的部分房產，直到我們確定是否以及何時行使期權。我們對土地期權協議的使用可以提高我們的土地投資的預期回報，並降低與長期持有土地相關的財務風險。我們購置土地的目的通常是在社區開放之日起的24至36個月內完成住房單元的銷售，但某些Del Webb活躍的成人開發項目和其他大型總體規劃項目除外，這些項目需要更長的時間才能完成社區建設。儘管我們在某些市場的受控土地的總供應量超過了我們的短期需求，但我們控制的部分土地由長期頭寸組成，這些頭寸在短期內不會轉換為房屋銷售。因此，我們繼續積極尋求新的土地投資。我們還會定期將精選地塊出售給第三方用於商業或其他開發，或者如果我們確定此類地塊不再符合我們的戰略運營計劃。

土地通常是在分區開發或準備開發之後購買的，用於我們的預期用途。在我們開發土地時，我們直接參與開發過程的許多階段，包括：土地和場地規劃；獲得環境和其他監管部門的批准；以及建造道路、下水道、排水設施和社區設施，例如公園、游泳池和會所。我們使用員工以及獨立工程師和顧問的服務來開展土地開發活動。土地開發工作主要由獨立承包商進行，必要時還由地方政府當局承擔，他們在某些地區建造下水道和供水系統。截至2020年12月31日，我們控制了180,352塊土地，其中91,363塊是自有的，88,989塊是根據土地期權協議擁有的。

銷售和營銷

我們致力於通過創新的建築和社區設計來提高房屋的質量和價值。通過分析通過廣泛的市場研究獲得的各種定性和定量數據，我們將潛在客户分為明確的購房者羣體。這種分層為了解每個市場中所有消費羣體的商機和風險提供了一種方法。一旦瞭解了潛在購房者的需求，我們就會將我們的房屋設計和社區開發工作與每個消費者羣體的特定生活方式聯繫起來。通過對每個消費者羣體的理解，我們力求提供更能滿足每個購房者需求和願望的房屋。

我們針對首次購房者的房屋往往較小，產品供應的目標是降低平均售價和更高的密度。搬家購房者往往更加看重位置和便利設施。這些社區通常以更高的價位提供更大的房屋。通過我們的Del Webb品牌，我們滿足活躍成年人的需求。這些活躍的成人社區中有許多都僅限於五十五歲及以上的購房者，並且設施齊全，提供各種功能，包括運動設施、娛樂中心和教育課程，以促進購房者保持積極的生活方式。為了讓個人房主負擔得起這些高度便利的社區的成本，德爾·韋伯社區的規模往往比首次購房者或搬家購房者社區的規模更大。2020年，在我們關閉的房屋中，分別有31％、45％和24％是首次入住、向上搬家和活躍的成年客户，這反映了自2019年以來首次購房者的略有增加，這與我們在服務首次購房者方面的持續投資保持一致。

我們相信我們是家居設計的創新者，我們將設計能力視為我們營銷策略不可分割的一部分。我們的內部架構服務團隊在外部顧問的協助下，遵循嚴格的產品開發流程，根據客户驗證的數據推出新功能和技術。遵循這一嚴格的流程會產生獨特的設計特徵，包括外立面和內部選項和功能。我們通常為每個社區提供各種房屋平面圖和海拔高度，包括潛在的選項和升級，例如不同的地面、枱面、固定裝置和電器選擇，並設計我們的基地房屋和選項套餐以滿足我們的需求
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通過嚴格的市場研究定義客户。與現有房屋相比，能源效率是新房的重要價值來源，也是我們家居設計的關鍵關注領域，包括高效供暖、通風和空調系統和隔熱材料、低發射率窗户、某些地區的太陽能以及其他節能功能。

我們通過互聯網清單和鏈接投放信息、移動應用程序、媒體廣告、插圖手冊和其他廣告展示向潛在購房者推銷房屋。我們對工具和業務實踐進行了重大改進，以使我們的銷售工作適應當今以技術為導向的客户。這包括我們的網站（www.centex.com、www.pulte.com、www.delwebb.com， www.divosta.com、www.americanwesthomes.com 和 www.jwhomes.com），它提供的工具可以幫助用户找到滿足其需求的房屋，研究融資方案，溝通搬家計劃，維護房屋，瞭解有關我們的更多信息，並直接與我們溝通。

我們的銷售團隊主要由委託的員工組成，我們的大多數房屋關閉也涉及獨立的第三方銷售經紀人。我們的銷售顧問負責指導客户完成銷售流程，包括選擇社區、房屋平面圖和滿足客户需求的選項。我們致力於通過各種質量舉措提供行業領先的客户服務，包括我們的客户服務計劃，該計劃旨在確保購房者在流程的每個階段都參與並感到滿意。位於我們社區的設施齊全的景觀樣板房，利用我們的室內設計師的專業知識，通常用於展示我們的房屋及其獨特的設計特色。我們還在某些社區推出了房屋平面圖的虛擬現實瀏覽功能，為潛在購房者提供更具成本效益的方式，讓他們能夠真實地瞭解我們的房屋。

我們的大部分房屋都是按訂單建造的方式出售的，在與客户簽訂合同之前，我們不會開始建造房屋。但是，我們也在大多數社區建造投機（“規格”）房屋，這使我們能夠更有效地與市場上的現有房屋競爭，特別是對於需要在短時間內購房的購房者而言。我們會根據當地市場因素確定每個社區的規格房屋策略，並根據我們當前和計劃的銷售速度以及社區的施工節奏來維持一定的規格房屋庫存水平。
我們與客户簽訂的銷售合同通常要求在簽訂合同時支付押金，有時還要求在為他們的房屋選擇某些選項或升級功能時支付額外的押金。我們的銷售合同通常還包括一項應急融資，如果客户無法在指定期限內獲得特定利率的抵押貸款融資，則他們有權取消貸款。我們的合同還可能包括其他突發事件，例如出售現有房屋。積壓量是指尚未關閉的房屋的訂單，截至2020年12月31日為68億美元（15158套），截至2019年12月31日為45億美元（10,507套）。對於待處理的訂單，我們已收到簽訂的客户合同和客户押金，在某些情況下可以退款。在截至2020年12月31日的積壓訂單中，幾乎所有訂單都計劃於2021年關閉，儘管所有訂單都有可能取消或與客户進行最終談判。如果合同取消，我們的大多數銷售合同都規定我們有權保留客户的押金，儘管在某些情況下我們可能會選擇退還押金。
施工

我們的房屋建設是在我們的現場施工現場經理的監督下進行的。實際上，我們所有的施工工作都是由獨立分包商根據合同進行的，這些合同以商定的價格確定了具體的工作範圍。我們採用選擇性流程，與我們認為的主要分包商和供應商保持一致，在房屋施工過程的各個方面提供高質量的服務。此外，我們的施工現場經理和客户服務人員在整個施工過程中與購房者互動，並指導購房者在收盤後進行房屋維護。

房屋施工過程的持續改進是一個關鍵的關注領域。我們力求通過使用來自各種來源的標準材料和組件以及遵循行業和公司特定的施工慣例，在保持高效施工運營的同時，建造質量上乘的房屋。我們通過以下計劃保持高質量的產品供應和生產流程：

•對房屋計劃進行共同管理，以提供客户最看重的房屋設計，並且能夠以最高質量和有效的成本建造；
•價值工程我們的房屋計劃在材料含量和施工便利性方面優化房屋設計，同時仍為客户提供明確的價值；
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•利用我們專有的施工標準和慣例，培訓我們的現場領導和施工人員，與供應商溝通，並通過聘請內部和第三方施工專家來審核我們的合規情況；以及
•使用數據驅動的協作方法與供應商合作，降低施工成本。

通常，我們運營中使用的建築材料很容易從多種來源獲得。但是，某些建築材料的成本，尤其是木材、鋼鐵、混凝土、銅和石油基材料，受到全球大宗商品價格、國家關税和其他外貿因素變化的影響。此外，由於勞動力供應的增長跟不上建築需求的步伐，持續以合理的價格採購合格勞動力的能力仍然具有挑戰性。為了防止施工成本的變化，勞動力和材料成本通常是在與客户簽訂相關銷售合同之前或附近確定的。此外，我們利用我們的規模，在國家或地區基礎上積極談判某些材料，以最大限度地降低成本。我們還在努力建立一個更加集成的系統，該系統可以有效地將供應商、承包商和生產計劃聯繫起來。但是，我們無法確定未來在多大程度上能以合理的價格提供必要的建築材料和勞動力。

競爭

美國的住房行業分散且競爭激烈。雖然我們是美國最大的房屋建築商之一，但我們的全國市場份額僅佔2020年美國新屋銷售的3％左右。在我們的每個當地市場中，都有許多國家、地區和當地的房屋建築商與我們競爭。此外，傳統上，新屋銷售佔美國房屋總銷售額（新房和現有房屋）的不到15％。因此，我們還與現有房屋庫存的銷售以及任何待售或出租房屋的提供商（包括公寓運營商）競爭。我們的競爭主要基於位置、價格、質量、聲譽、設計、社區設施以及客户的整體銷售和房屋所有權體驗。

季節性

儘管過去市場狀況的重大變化影響了我們的季節性模式，而且可能會再次受到影響，但由於房屋建築行業的季節性質，我們的季度運營業績歷來存在差異。根據房屋關閉的時機，我們通常會在第四季度看到收入和運營現金流的增加。這種季節性活動增加了我們在第三和第四季度的營運資金需求，以支持我們的房屋生產和貸款發放量。由於我們運營的季節性，我們的季度經營業績不一定代表全年可能的預期業績。此外，鑑於 COVID-19 疫情導致的經濟活動中斷，我們2020年的季度業績不一定代表未來可能取得的業績。

監管和環境問題

我們的業務受各聯邦、州和地方管理機構實施和執行的廣泛法規的約束。這些法規很複雜，包括建築法規、土地分區和其他權利限制、健康和安全法規、勞動慣例、營銷和銷售慣例、環境法規、與抵押貸款融資和產權業務有關的規章制度以及其他各種法律、規章和法規。總的來説，這些法規對我們社區的選址和發展；我們的房屋設計和施工技術；我們與客户、員工、供應商和分包商的關係；以及我們業務的許多其他方面產生了重大影響。在我們運營的大多數城市中，適用的管理機構在管理這些法規時通常擁有廣泛的自由裁量權，包括在與客户關閉房屋之前對我們的房屋進行檢查。此外，我們獲得市政當局或其他政府機構所需批准的時間可能會延長，這可能會推遲我們在社區中預期的開發和建設活動。
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金融服務運營

我們通過Pulte Mortgage和其他子公司開展金融服務業務，包括抵押貸款銀行、產權和保險經紀業務。Pulte Mortgage通過發放抵押貸款來安排融資，主要是為了我們的購房者的利益。我們是一家經聯邦住房管理局（“FHA”）和退伍軍人事務部（“VA”）批准的貸款機構，是經政府全國抵押貸款協會（“Ginnie Mae”）、聯邦全國抵押貸款協會（“房利美”）、聯邦住房貸款抵押貸款公司（“房地美”）和其他投資者批准的銷售商/服務商。在我們的傳統抵押貸款活動中，我們遵循房利美、房地美和私人投資者制定的承保準則。我們相信，客户使用我們的內部抵押貸款和產權業務為我們提供了競爭優勢，可以更好地控制客户的整體購房過程的質量，同時也幫助我們根據客户的融資需求調整房屋建造過程的時間安排。

通過旨在支持房屋建築業務的專屬業務模式運營，我們的金融服務業務的業務水平與房屋建築高度相關。我們的房屋建築客户仍然佔我們貸款總額的幾乎所有份額。我們為2020年關閉的房屋中有73％發放了抵押貸款，2019年為67％，2018年為62％。其他房屋關閉通過現金（通常約佔房屋關閉量的20％）或第三方貸款機構進行結算。

在發起抵押貸款中，我們最初使用自有資金，包括根據與第三方簽訂的信貸協議提供的資金，然後在二級市場向第三方投資者出售此類抵押貸款。實際上，我們發放的所有貸款都是在發放後的短時間內（通常在30天內）在二級市場上出售的。我們還出售通過固定價格還本付息銷售合同發放的貸款的還本付息權，以降低償還貸款所固有的風險和成本。這種策略導致僅在短時間內擁有貸款和相關服務權。

美國的抵押貸款行業競爭激烈。我們與其他抵押貸款公司和金融機構競爭，為購房者提供有吸引力的抵押貸款融資。我們利用集中履行中心來開展抵押貸款業務，履行承保、處理和結算職能。我們認為，集中發放和發放貸款可以提高抵押貸款業務的速度、效率和質量，提高我們的盈利能力，使我們能夠專注於為客户提供有吸引力的抵押貸款融資機會。

在發放和償還抵押貸款時，我們要遵守政府贊助的投資者和其他購買我們發放貸款的投資者的規章制度，以及對政府贊助的投資者或美國消費者貸款規則進行監督的其他政府機構的規章制度。除了受到這些計劃變化的影響外，我們的抵押貸款銀行業務還受到許多影響房屋建築業務的相同因素的影響。

如果我們對貸款符合某些要求的陳述和擔保（包括對承保標準、初級抵押貸款的存在以及與貸款相關的某些借款人陳述的有效性）出現錯誤或遺漏，我們的抵押貸款業務可能對與發放和出售給投資者的抵押貸款相關的損失負責。如果確定貸款存在缺陷，我們要麼賠償投資者未來的潛在損失，要麼向投資者回購貸款，要麼償還投資者的實際損失。

我們的子公司產權保險公司在特定市場充當產權保險代理人和承保人，為我們出售的房屋的買家提供產權保險單以及審查和結算服務。從歷史上看，我們沒有遇到過與產權業務相關的重大索賠。

我們的保險經紀業務是特定市場的房屋、汽車和其他個人保險的經紀人，向我們出售房屋的買家提供房屋、汽車和其他個人保單。所有此類保險單均由第三方保險公司保管。

人力資本資源

公司的關鍵人力資本管理目標是吸引、培養和留住行業頂尖人才，以反映我們所建設社區的多樣性。為了支持這一目標，公司的人力資源計劃旨在培養人才，為未來的關鍵職位和領導職位做好準備；通過具有競爭力的行業薪酬、福利和其他計劃獎勵員工；灌輸以多元化和道德行為為重點的公司文化；通過投資當前的技術、工具和培訓來提高員工的績效，使我們的員工能夠以良好的方式工作
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高水平。該公司對上述目標的承諾體現在其被認證為最佳工作場所® 以及最近成立的全國多元化委員會。

截至2020年12月31日，我們僱用了5,249名員工，其中945人受僱於我們的金融服務業務。在我們的房屋建築員工中，282人蔘與土地徵用和開發職能，1,752人蔘與建築和收盤後的客户服務職能；1,189人蔘與銷售職能；1,081人蔘與採購、公司和其他職能。我們的員工不由任何工會代表。但是，合同工作可以由工會承包商執行。我們認為我們的員工關係良好。

我們為員工提供廣泛的公司支付的福利，我們相信我們的薪酬待遇和福利與業內其他人相比具有競爭力。

我們的管理團隊支持從現有員工隊伍中培養未來領導者的文化，使我們能夠從內部晉升許多領導職位。我們認為，這為我們的運營提供了長期的關注和連續性，同時也為員工的成長和進步提供了機會。我們的高管、地區和部門管理團隊的服務年限體現了我們對留住人才的關注。我們的高管團隊和房屋建築領域總裁的平均任期為20年，房屋建築部門總裁的平均任期為15年。

我們致力於招聘、發展和支持多元化和包容性的工作場所。我們的管理團隊應在工作場所表現和提倡誠實、合乎道德和相互尊重的行為。我們所有的員工都必須遵守為適當的道德行為設定標準的行為準則。

第 1A 項。風險因素

本10-K表年度報告中對我們業務和運營的討論應與下文列出的風險因素一起閲讀。它們描述了我們面臨或可能成為的各種風險和不確定性。這些風險和不確定性，以及本報告其他地方描述的其他因素，有可能以重大和不利的方式影響我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、戰略或前景。

與 COVID-19 疫情相關的風險

本次 COVID-19 的疫情和全球傳播對我們的業務造成了重大和不利的幹擾，另一種流行病或疫情、類似的公共威脅、對此類事件的擔憂，以及國際、聯邦、州和地方政府、機構、執法和/或衞生當局為應對該問題而採取的措施，可能會對我們的業務造成重大和不利的幹擾。

疫情、疫情或類似的嚴重公共衞生問題，以及政府當局為解決該問題而採取的措施，可能會在很長一段時間內嚴重幹擾或阻止我們的正常業務運營，因此，和/或任何相關的經濟和/或社會不穩定或困境，對我們的合併財務報表產生重大不利影響。

2020 年 3 月 11 日，世界衞生組織將 COVID-19 的疫情描述為全球大流行，並建議在全球範圍內採取遏制和緩解措施。2020 年 3 月 13 日，美國宣佈與 COVID-19 疫情相關的全國緊急狀態，此後不久，許多州和市也宣佈了突發公共衞生事件。除了這些聲明外，國際、聯邦、州和地方公共衞生和政府當局還採取了非同尋常和廣泛的行動，以遏制和抗擊 COVID-19 在美國和世界各地的疫情和傳播，包括隔離、“就地避難” 命令和類似的命令，要求許多人嚴格限制日常活動，以及要求許多企業縮減或停止正常運營。 例如，我們的業務受到旅行限制、無法保持銷售中心對客户面對面互動的開放、我們繼續建造房屋的能力受到限制以及調整許多其他業務流程以限制直接互動的影響。

根據 “就地避難所” 命令的範圍和公共衞生狀況，這些限制的嚴重程度及其對我們業務的影響程度因市場而異。儘管鑑於 COVID-19 疫情，上述所有步驟都是必要和適當的，但它們影響了我們以普通和傳統方式經營業務的能力。這些限制，加上市政和私人服務的可用性、容量和效率的降低
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這是推進土地開發、房屋建造、抵押貸款發放和房屋銷售所必需的，每種情況都因市場而異，具體取決於地方當局制定的限制範圍，這抑制了我們的銷售步伐，推遲了房屋的建造和交付。從2020年第二季度停止正常活動中復甦的步伐不一致，影響了我們在該季度的房屋開工能力，這影響了截至本報告發布之日我們在某些市場以典型速度提高產量的能力。

儘管我們的業務現已全面運作，但要遵守我們為保護員工、貿易承包商和客户而制定的監管限制和安全限制，但當前COVID大流行在我們運營的關鍵領域捲土重來可能要求我們對運營實施限制。 為遏制和抗擊 COVID-19 傳播而開展的前所未有的公共衞生舉措對商業和經濟造成的潛在影響程度或持續時間尚不確定，可能包括金融市場的巨大波動等。COVID-19 公共衞生工作可能會得到加強，以至於我們將無法無限期地在我們服務的某些市場開展任何業務運營，或者根本無法開展任何業務運營。此外，地方政府和機構努力取消對個人日常活動和企業正常運營的限制，可能會導致 COVID-19 等疫情或流行病捲土重來，並有可能延長和加劇危機的影響。儘管針對COVID-19 的物理影響開發了疫苗和更有效的治療方法，但尚無可靠的估計 COVID-19 疫情將持續多長時間，因此，當前經濟和公共衞生狀況的不可預測性將繼續演變。

我們的業務也受到我們建造房屋所依賴的勞動力和供應鏈限制的影響。持續的疫情導致我們的員工和貿易夥伴的員工因疾病或隔離而錯過工作日。此外，我們的供應鏈也受到了類似的勞動力中斷的影響，這些中斷減緩了生產能力，以及部分原因是COVID大流行導致的對原材料的需求增加。這些因素的結合可能導致成本增加和生產時間縮短。

如果與 COVID-19 相關的中斷總體上降低消費者信心或購房信心；引發內亂；引發長期經濟衰退和/或失業率持續上升或工資增長放緩，其中任何一種情況都可能降低對我們產品的需求，損害我們以典型方式或根本無法出售和建造房屋的能力，創造收入和現金流，和/或獲得資本或貸款市場（或顯著增加貸款成本這樣做是必要的，以維持我們的業務；增加成本或減少建築材料供應或分包商和其他人才的可用性，包括感染或醫療上必要或建議的自我隔離，或政府要求指導生產活動以支持公共衞生工作；和/或導致我們在未來時期確認與我們的庫存減值或土地期權合同放棄相關的費用，這些費用可能是重大的，或兩者兼而有之當前庫存資產。由於快速變化的政府指令、公共衞生挑戰和進展、宏觀經濟後果以及市場對此的反應，圍繞 COVID-19 的前所未有的不確定性也使我們的管理層更難估算業務的未來業績和制定戰略以促進增長或實現2021年及以後的目標。

如果出現上述不利影響（或目前未知的其他不利影響），無論是個人影響還是集體影響，我們預計將出現積壓房屋的取消率上升以及淨訂單、交付房屋、收入和盈利能力的下降等情況，正如我們在2020年第二季度前幾周所經歷的那樣。 此類影響可能對我們未來報告期的合併財務報表產生重大影響。 我們還可能被迫降低平均銷售價格，以產生消費者需求或應對競爭壓力。此外，如果 COVID-19 公共衞生措施和政府為應對疫情而採取的限制措施加劇到我們無法在大部分或全部所服務的市場開展業務的程度，那麼在適用期內，我們可能會很少或根本沒有訂單，交付的房屋也很少（如果有的話），這種情況可能會延長。如果政府長期限制我們的業務和客户，和/或經濟持續衰退，那麼取消購房合同的人數可能會增加，我們可能無法產生足夠的收入和現金流來開展業務；履行債務義務下的契約和其他要求；無法償還未償債務；償還未償債務；或向股東支付任何股息。除其他外，這種情況可能會耗盡我們的可用流動性（以及獲得流動性來源的能力）和/或觸發加速償還當時未償債務的很大一部分或全部債務，而我們可能無法這樣做。

儘管根據《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法》（CARES）、《2021年合併撥款法》或其他類似的 COVID-19 相關聯邦和州計劃提供的財政援助可能會降低 COVID-19 的經濟影響，但此類計劃可能不足以對我們的業務產生積極影響。
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與我們的行業相關的風險

房屋建築行業是週期性的，行業狀況的惡化或總體經濟或其他商業狀況的向下變化可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。

住宅建築行業對經濟狀況的變化和其他因素很敏感，例如就業水平、消費者信心、消費者收入、融資可用性和利率水平。總體而言，這些條件或我們運營所在市場的負面變化都可能降低這些地區對新房的需求和價格，或者導致客户取消待處理的合同，這可能會對我們的送貨上門數量產生不利影響，或者降低我們可以收取的房屋價格，這兩種情況都可能導致我們的收入和收益大幅下降，從而對我們的財務狀況產生重大不利影響。

例如，從2006年開始，一直持續到2011年，美國房地產市場受到新屋銷售嚴重疲軟的不利影響，這歸因於消費者信心疲軟、抵押貸款標準收緊、大量止贖活動、更具挑戰性的評估環境、高於正常的失業水平以及全球經濟的巨大不確定性。在此期間，我們蒙受了重大損失，包括土地庫存和某些其他資產的減值，房地產行業的某些方面尚未恢復到2007年之前的產量水平。

未來利率的提高、抵押貸款可用性的減少或擁有房屋的實際成本的其他增加可能會阻止潛在客户購買我們的房屋，並對我們的業務和財務業績產生不利影響。

我們的絕大多數客户通過抵押貸款為購房融資，其中許多人通過Pulte Mortgage為購房融資。近年來，抵押貸款利率一直處於或接近歷史最低水平，從而使新房更實惠。利率的提高或抵押貸款融資供應的減少可能會對新房市場產生不利影響。潛在的購房者可能不太願意或沒有能力支付因利率上升而增加的每月費用或獲得抵押貸款融資。貸款人可以提高抵押貸款所需的資格或調整其條款以應對任何增加的信用風險。即使潛在客户不需要融資，利率和抵押貸款可用性的變化也可能使他們更難將當前房屋出售給需要融資的潛在買家。這些因素可能會對我們房屋的銷售或定價產生不利影響，也可能減少我們金融服務業務的數量或利潤率。我們的金融服務業務也可能受到影響，因為我們無法匹配利率和通過採用的各種套期保值策略承諾發放的貸款金額。這些發展已經並將繼續對新住房的總體需求產生重大不利影響，從而對我們的業務經營業績產生了重大不利影響。 例如，從2018年5月抵押貸款利率上升開始，我們的註冊流量轉化率低於預期，尤其是在首次購房者和續租買家中。

房利美和房地美向抵押貸款行業提供的流動性對房地產市場也至關重要。聯邦政府對房利美和房地美的保護對新住房的短期和長期需求的影響尚不清楚。對這些機構融資供應的任何限制或限制都可能對利率、抵押貸款融資以及我們新房和抵押貸款的銷售產生不利影響。此外，聯邦住房管理局和弗吉尼亞州抵押貸款的可用性是推銷我們一些房屋的重要因素。

抵押貸款利息支出和房地產税是房屋所有權的巨大成本，從歷史上看，這兩者通常都可以扣除個人的聯邦所得税，在某些情況下還可以扣除州所得税。2017年12月，頒佈了一項俗稱《減税和就業法》（“税法”）的法律。儘管《税法》降低了適用於許多企業和個人的税率，但除其他外，它還限制了聯邦政府對抵押貸款利息的減免，使其僅適用於新抵押貸款的前75萬美元（相比之下，先前的税法為100萬美元）；（ii）對包括房地產税在內的州和地方税的聯邦減免額設定了1萬美元的上限；（iii）取消了聯邦政府對某些房屋淨值利息的扣除貸款。《税收法》還增加了個人的標準扣除額。因此，預計逐項列出所得税減免的人數將減少，這將減少這些人與房屋所有權相關的所得税優惠。所得税法的任何進一步變化，取消或進一步減少與房屋所有權相關的所得税優惠，都可能對我們的業務產生不利影響。
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通貨膨脹可能導致成本增加，我們可能無法收回。

通貨膨脹會增加土地、材料和勞動力成本，從而對我們產生不利影響。此外，大幅通貨膨脹通常伴隨着更高的利率，這可能會對我們的房屋需求產生負面影響。在通貨膨脹環境中，經濟狀況和其他市場因素可能使我們難以將房價提高到足以跟上通貨膨脹率的水平，這將降低我們的利潤率。儘管在過去幾年中，通貨膨脹率一直處於歷史最低水平，但我們目前的勞動力和某些材料價格的上漲超過了總體通貨膨脹率。

我們的成功取決於我們是否有能力根據我們的土地投資標準獲得適合住宅建築的土地。

房屋建築行業在尋找合適的土地方面競爭激烈。符合我們內部標準的已完工和部分完工的已開發地塊和未開發土地的供應情況取決於我們無法控制的許多因素，包括總體土地供應情況、與其他房屋建築商和土地購買者爭奪理想房產的競爭、地價上漲、分區、允許的住房密度和其他監管要求。如果合適的土地或土地變得更少，我們可能能夠建造和出售的房屋數量可能會減少，土地成本可能會增加，甚至可能大幅增加，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。

我們建造房屋的長期能力取決於我們在想要建造的地點以合理的價格獲得適合住宅建築的土地。由於許多市場的土地限制，我們在尋找合適的土地方面面臨着激烈的競爭。隨着對合適土地的競爭加劇，隨着可用土地的開發，購置合適的剩餘土地的成本可能會上升，以可接受的價格獲得的合適土地的供應可能會下降。任何土地短缺或以合理價格供應的適當土地的任何減少都可能限制我們開發新社區的能力或導致土地成本增加。我們可能無法將任何增加的土地成本轉嫁給客户，這可能會對我們的收入、收益和利潤率產生不利影響。

如果我們土地的市場價值大幅下降，我們的利潤可能會減少，並導致我們所擁有土地的賬面價值減記。

由於市場條件的變化，土地的市場價值可能會大幅波動，我們為管理庫存風險而採取的措施可能不足以使我們的業務免受庫存價值嚴重下降的影響。我們收購土地是為了向新市場擴張，更換土地庫存並在當前市場內進行擴張。如果住房需求降至低於我們在購置庫存時的預期，我們可能無法獲得與過去相似的利潤，我們的利潤可能低於預期，和/或我們在出售和建造房屋時可能無法收回成本。當市場條件使土地價值不升值時，先前達成的土地期權安排可能變得不那麼理想，屆時我們可以選擇放棄存款和收購前成本，終止協議。面對不利的市場條件，我們可能有可觀的庫存賬面成本，我們可能不得不按公允價值減記庫存，和/或我們可能不得不虧本出售土地或房屋。有時，我們被要求記錄大量減記土地庫存的賬面價值，而且我們選擇不行使購買土地的期權，儘管這要求我們沒收押金並註銷收購前成本。例如，我們在2020年、2019年和2018年分別產生了總額為2,030萬美元、2710萬美元和9,940萬美元的土地相關費用。如果未來市場狀況惡化，我們可能再次被要求大幅減記土地庫存，這將減少資產負債表上反映的資產價值，並對我們的收益和股東權益產生重大不利影響。

供應短缺以及與熟練勞動力和建築材料需求相關的其他風險可能會增加成本並延遲交付。

房屋建築行業在熟練勞動力方面競爭激烈。近年來，隨着供應鏈適應行業增長，我們某些市場的勞動力短缺變得更加嚴重。此外，某些建築材料，尤其是木材、鋼鐵、混凝土、銅和石油基材料的成本，受到當地和全球大宗商品價格變化以及政府監管（例如政府徵收的關税或對鋼鐵和木材等供應的貿易限制）的影響。在2020年和2019年期間，我們遇到了供應鏈的限制，一些建築材料的價格上漲以及某些領域的熟練勞動力短缺。成本增加或熟練勞動力和/或材料短缺會導致施工成本增加和/或可能導致施工延遲。我們可能無法轉嫁施工的增加
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成本由客户承擔，而且通常無法將任何增加的費用轉嫁給已經簽訂銷售合同的客户，因為這些銷售合同通常在合同簽訂時確定房屋的價格，這可能比房屋建造早得多。隨着時間的推移，建築成本的持續上漲可能會侵蝕我們的利潤率，而定價競爭可能會限制我們轉嫁任何此類額外成本的能力，從而降低我們的利潤率。

購房者的競爭可能會減少我們的交付量或降低我們的盈利能力。

美國住房行業競爭激烈。房屋建築商根據位置、價格、質量、聲譽、設計、社區設施以及客户的整體銷售和房屋所有權經驗，在我們的每個市場上與眾多國家、地區和當地房屋建築商競爭購房者。與其他房屋建築商的競爭可能會減少我們交付的房屋數量，或者導致我們接受利潤率下降以維持銷量。

我們還與現有或喪失抵押品贖回權的房屋、住房投機者和可用的出租房屋的轉售競爭。在我們經營的地區，住宅轉售或租賃市場競爭條件的增加可能會減少對新房的需求或對新房的定價產生不利影響。

政府監管可能會增加開發和房屋建築項目的成本並限制其可用性，或者影響我們的相關金融服務業務，並對我們的業務或財務業績產生不利影響。

我們的運營受各聯邦、州和地方管理機構實施和執行的建築、安全、環境和其他法規的約束。新的住房開發項目還可能需要接受學校、公園、街道和其他公共改善的各種評估。近年來，隨着其他籌資機制的減少，導致地方政府當局向房屋建築商尋求更多捐款，這些評估有所增加。 所有這些因素都可能導致我們房屋的有效成本增加。

我們還受有關健康、安全和環境保護的各種地方、州和聯邦法律法規的約束。環境法的影響因建築工地或鄰近物業的先前用途而異，在供應較少、未開發土地或理想替代品較少的地區，環境法的影響可能會更大。這些問題可能會導致延誤，可能導致我們承擔大量的合規、補救和其他費用，並可能禁止或嚴格限制環境敏感地區或地區的開發和房屋建築活動。未來可能會對房屋建築商和開發商施加更嚴格的要求，從而增加合規成本。

我們的金融服務業務還受眾多聯邦、州和地方法律法規的約束。其中包括參與聯邦貸款計劃的資格要求和對消費者貸款的遵守以及類似要求，例如披露要求、禁止歧視和房地產結算程序。它們還要求我們的業務接受相關機構的審查，根據這些審查，這些機構可能會限制我們向房屋潛在購買者提供抵押貸款融資或產權服務的能力。為了使我們的房屋有資格獲得聯邦住房管理局或弗吉尼亞州抵押貸款，我們必須滿足這些機構的估值標準以及場地、材料和施工要求。

在正常業務過程中，房屋建築受保修和其他可能重大索賠的約束。

作為房屋建築商，我們受房屋保修、施工缺陷和正常業務過程中產生的其他索賠的約束。我們依靠分包商來進行房屋的實際建造，在某些情況下，還依賴分包商來選擇和獲取建築材料。儘管我們有詳細的規格和質量控制程序，但在某些情況下，分包商可能會使用不當的施工流程或有缺陷的材料。在這種情況下，可能導致需要對大量房屋進行大規模維修。我們根據市場的歷史經驗以及我們對與所建房屋類型相關的定性風險的判斷，記錄與所售房屋相關的保修和其他儲備金。

我們擁有並要求我們的分包商購買一般責任、財產、錯誤和遺漏、工傷補償和其他商業保險。這些保險單保護我們免受部分索賠損失風險，但每次發生時都要遵守一定的自保額和總保留額、免賠額和可用的保單限額。在某些情況下，我們可能會為我們的分包商提供通過我們的自保子公司購買保險或參與我們提供的特定項目保險計劃的機會。我們的自保子公司發行的保單代表我們對這些風險的自保。我們會根據對歷史索賠的分析（包括對所產生的索賠的估計），為支付這些保單下的自保金額和免賠額以及任何索賠和訴訟費用進行儲備
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但尚未報告。我們的保險範圍、分包商安排和儲備金可能不足以解決我們未來所有的保修和施工缺陷索賠。合同賠償可能難以執行，我們可能對適用的自保保留負責，某些類型的索賠可能不在保險範圍之內或可能超過適用的承保限額。此外，目前建築缺陷一般責任保險提供的承保範圍和可用性既昂貴又有限。我們通過增加自保額度來應對保險費用和承保範圍限制的增加。無法保證保險不會受到進一步限制或變得更加昂貴。此外，我們面臨與分包商、保險公司和分包商的保險公司相關的交易對手違約風險。

我們可能因我們無法控制的人的不當行為或試圖向我們施加第三方的責任或義務而受到傷害。

儘管我們希望我們的所有分包商、員工、高級職員和董事始終遵守所有適用的法律、規章和法規，但在某些情況下，分包商或我們開展業務的其他人可能會採取不符合適用法律、法規或政府指導方針的行為。當我們得知存在不符合適用法律或法規的行為，包括與我們建造或融資的房屋、建築物或多户住宅有關的做法時，我們會盡快停止違規行為，並對知道違規行為但沒有采取措施解決這些問題（在某些情況下包括解僱）的分包商和員工採取紀律處分。但是，無論我們在得知不符合適用法律或法規的做法後採取什麼措施，在某些情況下，我們都可能因這些做法的發生而受到罰款或其他政府處罰，我們的聲譽也可能受到損害。

我們出售的房屋由分包商和其他合同方的員工建造。我們無法控制這些合同方向其員工或分包商支付的工資，也無法控制他們對員工或分包商施加的工作規則。但是，各種政府機構正試圖追究像我們這樣的合同方對員工從事合同服務的公司違反工資和工時法以及其他與工作相關的法律的責任。在我們無法控制的情況下，要求我們對分包商的勞動行為負責的政府裁決或州或地方法的變更可能會給我們帶來巨大的風險。

自然災害、惡劣天氣條件和不斷變化的氣候模式可能會延遲交付，增加成本，並減少受影響地區對新房的需求。

我們的房屋建築業務位於許多遭受自然災害和惡劣天氣影響的地區。自然災害或惡劣天氣條件的發生可能會延遲新房送貨上門，通過破壞庫存來增加成本，減少材料的可用性，並對受影響地區對新房的需求產生負面影響。例如，在2019年和2018年，幾次颶風乾擾了我們的東南沿海市場，但沒有對我們的經營業績造成實質性影響。 此外，儘管它們在2020年或2019年也沒有對我們的業務產生重大影響，但西方市場森林火災的發生率上升，導致我們的銷售業務中斷和開發延遲。 此外，如果我們的保險不能完全涵蓋這些事件造成的業務中斷或損失，我們的收益、流動性或資本資源可能會受到不利影響。

旨在減少温室氣體排放或潛在氣候變化影響的政府限制、標準或法規可能會限制某些地區的土地開發，並可能增加能源、交通或原材料成本，這可能會降低我們的住房毛利率並對我們的經營業績產生不利影響。例如，隨着沿海和其他洪水多發地區洪水風險的增加，地方政府可能會提高對新建房屋建築商的分區批准要求，並限制可以建造新房的區域，從而增加開發成本，加劇對更理想地塊的競爭。此外，由於要求地方政府當局和公用事業公司花費越來越多的資源來應對和修復與天氣和氣候有關的事件，他們向新的住房社區提供批准和服務的能力可能會受到損害。


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與我們的商業模式和資本結構相關的風險

不利的資本和信貸市場條件可能會嚴重影響我們獲得資本的機會和資本成本。

資本和信貸市場可能會經歷巨大的波動。我們可能需要與信貸相關的流動性來滿足業務的未來發展和其他資本需求。如果沒有足夠的流動性，我們可能無法購買額外的土地或開發土地，這可能會對我們的財務業績產生不利影響。截至2020年12月31日，我們的現金、現金等價物和限制性現金為26億美元，循環信貸額度（“循環信貸額度”）下有7.503億美元的可用現金、現金等價物和限制性現金，減去根據信貸額度條款簽發的任何未償還信用證。但是，我們的內部流動性和循環信貸額度可能不足，在這種情況下，我們可能無法按照我們可接受的條件成功獲得額外融資，或者根本無法獲得額外的融資。

另一個流動性來源包括我們使用與某些業績相關義務相關的信用證和擔保債券以及作為某些土地期權協議和保險計劃的擔保的能力。這些信用證和擔保債券中的大多數用於支持我們向各市政當局、其他政府機構和公用事業公司承擔的與道路、下水道和其他基礎設施建設相關的土地開發和建設義務。截至2020年12月31日，我們未償還的信用證和擔保債券總額分別為2.497億美元和15億美元。這些信用證通常通過我們的無抵押循環信貸額度發行，其中包含某些財務契約和其他限制。如果我們無法在需要時獲得信用證或擔保債券，或者發行人施加的條件顯著增加，我們的流動性可能會受到不利影響。

如果税務機關成功主張的立場與我們的解釋和相關儲備金（如果有）背道而馳，我們的所得税準備金和税收儲備金可能不足。

在確定我們的所得税準備金以及聯邦、州和地方税儲備金時，需要做出重大判斷。在正常的業務過程中，可能有些問題的最終結果尚不確定。我們對税務事務的評估基於多種因素，包括相關事實和情況、適用的税法、審計過程中與税務機關的通信以及審計問題的有效解決。儘管我們認為我們確定此類項目税收待遇的方法是適當的，但無法保證税務機關的最終審查不會與我們的所得税條款和相關税收儲備中反映的審查有實質性區別。這種差異可能會對我們在做出此類決定期間的所得税準備產生重大不利影響，從而對我們的財務狀況、現金流或淨收入產生重大不利影響。

我們定期接受各聯邦、州和地方當局的税務審計。我們目前的審計處於不同的完成階段；但是，在審計、上訴以及在某些情況下，訴訟程序結束之前，無法確定特定審計的結果。每次審計結束後，調整數（如果有）都記錄在所確定期間的財務報表中。為了應對潛在的税收風險，我們會考慮各種因素，包括相關事實和情況、適用的税法、與税務機關的通信以及審計問題的有效解決。如果審計完成後這些儲備金不足，可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。

我們可能無法變現我們的遞延所得税資產。

截至2020年12月31日，扣除遞延所得税負債後，我們的遞延所得税資產為1.025億美元，其中我們提供的估值補貼為6,980萬美元。我們的遞延所得税資產的最終實現取決於未來的應納税所得額的產生。雖然我們已經記錄了某些遞延所得税資產的估值補貼，但隨着事實和情況的變化，估值補貼可能會發生變化。

如果我們要進行《美國國税法》（“IRC”）第382條所指的 “所有權變更”，那麼我們利用淨營業虧損（“NOL”）、內在虧損（“BIL”）和税收抵免結轉來抵消未來的應納税所得税或所得税的能力將受到限制。通常，每當 “5％股東”（根據IRC第382條的定義）擁有的公司的股票百分比在測試期間的任何時候比這些 “5％股東” 擁有的該公司股票的最低百分比增加50個百分點時，就會發生 “所有權變更”。

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根據IRC第382條進行的所有權變更將對NOL、BIL和税收抵免結轉金額設定年度限額，我們可以用來抵消任何一年的應納税所得税或所得税。這些限制的適用可能會阻止歸因於我們的NOL、BIL和税收抵免結轉的遞延所得税資產的充分利用。為了保持我們在未來不受第382條限制的情況下使用NOL、BIL和其他税收優惠的能力，我們通過了一項股東權利計劃，該計劃是在我們的證券的某些轉讓時觸發的，並修訂了章程，禁止對我們的證券進行某些轉讓。我們經修訂的股東權利計劃將於2022年6月1日到期，除非我們的董事會和股東批准延長之前的期限的修正案。儘管採取了上述措施，但無法保證我們不會發生第 382 條所指的所有權變更。

我們的遞延所得税資產和負債的價值還取決於變現時預計生效的税率。我們主要司法管轄區頒佈的公司税率的變化，尤其是美國聯邦公司税率的變化，將改變我們的遞延税的價值，這可能是實質性的。

除非我們願意成為我們發放貸款的長期投資者，否則我們無法向二級市場出售抵押貸款可能會大大降低我們出售房屋的能力。

我們在短時間內出售我們在二級抵押貸款市場發放的幾乎所有住宅抵押貸款。 如果我們無法向二級抵押貸款市場出售貸款或直接向房利美和房地美出售貸款，我們將必須（a）減少住宅抵押貸款的發放，除其他外，這可能會大大降低我們出售房屋的能力，或者（b）將自有資金用於抵押貸款的長期投資，這除了要求我們部署大量自有資金外，還可能推遲我們確認的時間我們的運營報表上的房屋銷售收入。

我們面臨與我們在二級抵押貸款市場出售的抵押貸款相關的索賠，這些索賠可能很大。

如果我們對貸款符合某些要求的某些陳述和擔保（包括對承保標準、抵押品類型、初級抵押貸款的存在以及與貸款相關的某些借款人陳述的有效性）出現錯誤或遺漏，我們的抵押貸款業務可能對與發放和出售給投資者的抵押貸款相關的索賠承擔責任。迄今為止，投資者針對我們的抵押貸款業務提出的絕大多數索賠都與2009年之前發放的貸款有關，在此期間，本質上風險較高的貸款產品在發放市場中變得越來越普遍。如果承銷商購買了我們於2009年收購的Centex Corporation（“Centex”）的前子公司發放的貸款，並將其證券化，我們也可能被要求賠償承銷商，以補償投資者因類似的違反陳述和擔保而蒙受的損失。

解決與涉嫌違反這些陳述和擔保有關的索賠以及回購索賠可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生重大不利影響。鑑於這些索賠的未解決性質、基礎抵押品價值隨時間推移的變化以及這些索賠最終解決辦法的其他不確定性，實際成本可能與我們目前的估計有所不同。因此，無法保證將來不需要增加此類儲備。

一般風險因素

信息技術故障或數據安全漏洞可能會損害我們的業務。

我們使用信息技術和其他計算機資源來開展重要的業務活動並維護我們的業務記錄。我們的計算機系統，包括我們的備份系統，可能會因停電、計算機和電信故障、計算機病毒、安全漏洞（通過計算機黑客和複雜組織的網絡攻擊）、火災、龍捲風和颶風等災難性事件、員工的使用錯誤或有權訪問我們或客户機密數據的第三方供應商的網絡攻擊或錯誤而受到損壞或中斷。儘管據我們所知，我們沒有經歷過重大的網絡攻擊，但我們一直在努力改善我們的信息技術系統，為員工提供有關網絡釣魚、惡意軟件和其他網絡風險的意識培訓，以儘可能提高我們對網絡風險和安全漏洞的保護水平，並進行監控以預防、檢測、處理和降低未經授權的訪問、濫用、計算機病毒和其他可能影響我們業務的事件的風險，無法保證會取得進展在電腦裏能力、新技術、方法或其他發展將檢測或防止安全漏洞，保護對專有或機密信息的訪問。這個
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去年，對公司的網絡攻擊的頻率和複雜性有所增加，大規模的勒索軟件攻擊和外國對著名計算機軟件系統的攻擊影響了各種各樣的公司和行業。 如果我們的計算機系統和備份系統損壞、遭到破壞或停止正常運行，或者電網或通信系統等關鍵基礎設施遭到入侵或故障，我們的運營可能會長時間中斷，或者無意中允許盜用專有或機密信息（包括有關我們的員工、購房者和業務合作伙伴的信息）。任何此類幹擾都可能損害我們的聲譽，導致市值下降，導致受影響的第三方對我們提起法律訴訟，導致罰款或罰款，並要求我們承擔鉅額費用來補救或以其他方式解決這些問題。

負面宣傳可能會對銷售產生負面影響，這可能導致我們的收入或經營業績下降。

我們的業務戰略在很大程度上依賴於我們的聲譽和品牌，這對於我們的成功至關重要。與我們的行業、公司、品牌、營銷、人員、運營、業務業績或前景相關的不利媒體或投資者和分析師報告可能會影響我們的股價和業務表現，無論其準確性或不準確性如何。此外，通過使用電子通信，包括社交媒體、網站和其他數字平臺，負面宣傳的傳播速度已大大提高。我們在維護和提升品牌方面的成功取決於我們適應這種快速變化的媒體環境的能力。任何媒體的負面宣傳或負面評論都可能損害我們的聲譽並減少對房屋的需求，這將對我們的業務產生不利影響。

此外，我們可能會受到與所開發社區居民關係不佳的影響，因為我們為解決可能出現的與社區的運營或發展有關或與房主協會過渡有關的問題或爭議所做的努力可能會被受影響的居民視為不令人滿意，這些居民隨後的行動可能會對銷售或我們的聲譽產生不利影響。此外，我們可以決定或被要求為解決此類問題或爭端開支支出，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。

我們的高級管理層成員或大量運營員工的服務流失可能會對我們的業務產生負面影響。

我們的成功取決於我們高級管理層的技能、經驗和積極參與，他們中的許多人已經在公司工作了很多年。如果我們失去高級管理層成員，我們可能無法及時找到合適的替代者，我們的運營可能會受到負面影響。此外，在我們無法僱用合格替代人員的關鍵職位或地區失去大量運營員工，這可能會對我們的業務產生重大不利影響。

我們有大量的無形資產。如果這些資產減值，那麼我們的利潤和股東權益可能會減少。

我們擁有與企業合併相關的大量無形資產。如果無形資產的賬面價值被視為減值，則賬面價值減記為公允價值。這將導致我們的收入被扣除。如果管理層對未來業績和現金流的預期大幅下降，則剩餘無形資產可能會出現減值。

第 1B 項。未解決的工作人員評論

沒有。
第 2 項。屬性

我們的房屋建築和公司總部位於喬治亞州亞特蘭大市桃樹路東北3350號150號租賃辦公設施內，30326室。Pulte Mortgage租賃了其位於科羅拉多州恩格爾伍德的主要辦公設施。我們還在亞利桑那州坦佩的租賃設施中維護各種支持職能。我們的房屋建築部門和金融服務分支機構在其開展日常業務的地理位置租賃辦公空間。在整個組織中，我們總共租賃了大約 110 萬平方英尺的辦公空間。該公司認為其房產適合其當前的業務運營。

由於我們房屋建築業務的性質，大量財產在正常過程中被視為庫存。此類屬性不包含在本商品的回覆中。
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第 3 項。法律訴訟

我們參與了與持續業務運營相關的各種法律和政府訴訟，其中許多涉及與某些施工缺陷有關的索賠。這些問題的後果目前尚無法確定，但我們認為，在與法律顧問協商並考慮到保險和儲備金之後，預計最終責任不會對我們的經營業績、財務狀況或現金流產生重大不利影響。但是，如果任何問題的最終解決所產生的責任超過我們在與此類問題有關的入賬準備金中所反映的估計，我們可能會產生可能鉅額的額外費用。

第 4 項。礦山安全披露

此商品不適用。

第 4A 項。有關我們執行官的信息

以下是有關我們執行官的某些信息。
姓名年齡位置
年份變成了
一位執行官
瑞安 R. 馬歇爾46總裁兼首席執行官2012
約翰·查德威克59執行副總裁兼首席運營官2019
羅伯特 T. 奧肖內西55執行副總裁兼首席財務官2011
託德·N·謝爾頓53執行副總裁、總法律顧問兼公司祕書2017
米歇爾·海爾斯頓44人力資源高級副總裁2018
Brien P. O'Meara48副總裁兼財務總監2020
以下是每位官員在過去五年中的業務經驗的簡要介紹：
馬歇爾先生於2016年9月被任命為首席執行官。此前，他自2016年2月起擔任總裁，自2014年5月起擔任房屋建築運營執行副總裁。
查德威克先生於2019年4月被任命為執行副總裁兼首席運營官，此前自2012年起擔任各個地域市場的區域總裁。
奧肖尼西先生於2011年5月被任命為執行副總裁兼首席財務官。
謝爾登先生於2017年3月被任命為執行副總裁、總法律顧問兼公司祕書。在加入我們公司之前，他在2013年6月至2017年3月期間擔任Americold Realty Trust的執行副總裁、總法律顧問兼祕書。
海爾斯頓女士於2018年4月被任命為人力資源高級副總裁，此前自2015年5月起擔任東部和中西部地區人力資源副總裁，在2015年5月至2016年9月期間擔任人力資源和人才招聘副總裁。
奧米拉先生於2017年2月被任命為副總裁兼財務總監，此前自2013年1月起擔任助理財務總監一職。
任何警官之間都沒有家庭關係。每位官員都按照董事會的意願任職。

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第二部分
 
第 5 項。註冊人的普通股市場、相關股東事務和發行人購買股權證券

我們的普通股在紐約證券交易所上市（代碼：PHM）。截至 2021 年 1 月 21 日，登記在冊的股東有 2,110 名。

發行人購買股票證券

總數
的股份
已購買 (1)
平均值
已付的價格
每股
的總數
購買的股票
作為公開活動的一部分
宣佈的計劃
或程序
大約美元
股票的價值
那可能還是
在下方購買
計劃或
節目
（省略了 000 美元）
2020 年 10 月 1 日至 2020 年 10 月 31 日347,737 $46.38 347,737 $413,744 (2)
2020 年 11 月 1 日至 2020 年 11 月 30 日746,242 42.96 746,242 $381,684 (2)
2020 年 12 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日622,773 43.05 622,773 $354,873 (2)
總計1,716,752 $43.69 1,716,752 
 

(1)2020年，在歸屬或行使先前授予的基於股份的薪酬獎勵時，參與者交出30萬股以支付最低納税義務。此類股票並未作為我們公開宣佈的股票回購計劃的一部分進行回購，因此不在上表中。

(2)董事會於2018年1月批准了總額為5億美元的股票回購授權，並於2019年5月批准了5億美元的股票回購授權。該計劃沒有到期日，截至2020年12月31日，該計劃仍有3.549億美元的可用資金。2020年，我們根據該計劃回購了450萬股股票，總額為1.707億美元。

本項目要求的有關股權薪酬計劃的信息載於下文 第 12 項本年度報告採用10-K表格，並以引用方式納入此處。
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性能圖

以下折線圖將普爾特集團普通股截至2016年12月31日、2017年、2018年、2019年和2020年12月31日的財年累計股東總回報率（即股價變動加上累計股息金額，假設股息再投資除以初始股價，以百分比表示）與（b）標準普爾500指數的累計總回報率和（c）進行了比較）道瓊斯美國精選房屋建築指數。道瓊斯美國精選房屋建築指數是一個廣泛認可的指數，主要由大型全國房屋建築商組成。我們認為，將我們的股東回報率與該指數進行比較對投資者來説是一項有意義的分析。

五年累計總回報的比較*
位於 PULTEGROUP, INC.、標準普爾500指數和同行指數中
截至2020年12月31日的財年

phm-20201231_g1.jpg


201520162017201820192020
PULTEGROUP, INC.$100.00 $105.12 $192.81 $152.78 $231.20 $260.44 
標普500指數——總回報100.00 111.96 136.40 130.42 171.49 203.04 
道瓊斯美國精選房屋建築
索引		100.00 102.22 163.71 113.40 169.65 215.44 

* 假設在2015年12月31日投資了100美元，並對股息進行了再投資。
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第 6 項。精選財務數據

下文列出了過去五個財政年度的精選合併財務數據。選定的財務數據應與管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析以及本報告其他地方包含的合併財務報表及其附註一起閲讀。
 截至12月31日的年份
（省略了 000 個，每股數據除外）
 20202019201820172016
操作數據：
房屋建築：
收入$10,673,913 $9,978,526 $9,982,949 $8,385,526 $7,495,404 
所得税前收入$1,542,057 $1,236,261 $1,288,804 $865,332 $860,766 
金融服務：
收入$362,169 $234,431 $205,382 $192,160 $181,126 
所得税前收入$186,637 $103,315 $58,736 $73,496 $73,084 
合併業績：
收入$11,036,082 $10,212,957 $10,188,331 $8,577,686 $7,676,530 
所得税前收入$1,728,694 $1,339,576 $1,347,540 $938,828 $933,850 
所得税支出(321,855)(322,876)(325,517)(491,607)(331,147)
淨收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 $447,221 $602,703 
每股數據：
每股淨收益：
基本$5.19 $3.67 $3.56 $1.45 $1.76 
稀釋$5.18 $3.66 $3.55 $1.44 $1.75 
計算中使用的股票數量：
基本268,553 274,495 283,578 305,089 339,747 
稀釋性證券的影響861 802 1,287 1,725 2,376 
稀釋269,414 275,297 284,865 306,814 342,123 
股東權益$24.66 $20.20 $17.39 $14.60 $13.63 
宣佈的現金分紅$0.50 $0.45 $0.38 $0.36 $0.36 


20

 十二月三十一日
（省略了 000 美元）
 20202019201820172016
資產負債表數據：
房屋和土地清單$7,721,798 $7,680,614 $7,253,353 $7,147,130 $6,770,655 
總資產12,205,498 10,715,597 10,172,976 9,686,649 10,178,200 
應付票據2,752,302 2,765,040 3,028,066 3,006,967 3,129,298 
股東權益6,569,989 5,458,180 4,817,782 4,154,026 4,659,363 
 截至12月31日的年份
 20202019201820172016
其他數據：
市場，年底40 42 44 47 49 
平均活躍社區874 863 832 779 705 
收盤價（單位）24,624 23,232 23,107 21,052 19,951 
淨新訂單（單位）29,275 24,977 22,833 22,626 20,326 
年底的積壓（單位）15,158 10,507 8,722 8,996 7,422 
平均銷售價格（每單位）$430,000 $427,000 $425,000 $395,000 $373,000 


21

第 7 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析

概述

2020年，我們經歷了市場狀況的巨大波動。我們在需求強勁的環境中結束了2019年並從2020年開始了。但是，2020年3月11日，世界衞生組織宣佈 COVID-19 為全球大流行病，全球和美國的政府和機構採取的各種遏制和緩解措施開始對經濟產生嚴重影響，包括導致美國陷入持續到本報告發布之日的經濟衰退。

為了應對 COVID-19 疫情以及各種州和地方命令，我們在三月份採取了以下行動：

•對我們員工的商務旅行施加了限制；
•對公眾關閉了我們的銷售中心、樣板房和設計中心，並在允許的情況下轉為僅限預約的客户互動，在與客户面對面會面時遵循建議的保持距離和其他健康和安全規程；
•增強了我們的虛擬銷售工具，使客户能夠在線購買新房；
•關閉了我們便利中心的公共聚會空間以及社區游泳池和體育設施；
•修改了我們的公司和分部辦公室職能，允許所有員工遠程辦公，但基本的基本操作只能在辦公室環境中完成；
•取消了客户家中的非緊急保修工作；
•將我們圍繞抵押貸款發放和結算流程的許多客户互動修改為虛擬互動，最大限度地減少了面對面的互動；以及
•修改了我們的施工業務，以加強有關社交距離、衞生和健康篩查的安全規程。

這些限制的嚴重程度以及我們恢復更正常運營的日期因市場而異，這要歸因於 “就地避難” 命令下限制的減少和公共衞生狀況的改善。儘管鑑於 COVID-19 疫情，上述所有步驟都是必要和適當的，有些措施仍然是必要和適當的，但它們影響了我們按普通和傳統方式經營業務的能力。但是，在我們幾乎所有的市場中，住宅建築和金融服務都被指定為基本服務，這使我們得以繼續運營。

由於 COVID-19 疫情，我們的淨新訂單在3月下旬至4月大幅下降。隨着疫情的蔓延以及政府和企業應對措施的擴大，我們專注於保護我們的流動性並密切管理我們的現金流，包括通過以下行動：

•在可行的情況下，推遲收購某些地塊，減緩土地開發；
•限制我們在房屋建築方面的投資，包括嚴格限制新的未售出 “投機” 房屋的生產，以及在開始建造已售房屋之前聯繫積壓的客户重新確認身份；
•作為預防措施，在3月份主動從循環信貸額度下提取7億美元；
•暫停根據我們的股票回購計劃回購股份；以及
•減少員工人數和其他管理費用。

但是，需求在5月份開始穩定，然後在6月份大幅反彈，截至本報告發布之日一直保持強勁。這導致2020年全年的淨新訂單比2019年增長了17％，其中包括2020年第四季度的淨新訂單比2019年第四季度增長了24％。我們認為，需求的復甦反映了多種因素，包括抵押貸款利率處於歷史最低水平，新舊房屋庫存供應有限，對房屋所有權和單户生活的吸引力增加，以及一些買家希望退出人口更稠密的城市中心。除了需求的改善外，我們的所有業務現在都在有效滿負荷運轉，但須遵守持續的大流行所必需的健康和安全規程。但是，我們的供應鏈週期性中斷，包括隨着行業需求的增加，熟練勞動力的可用性，這延長了某些市場的生產週期。我們還面臨着與勞動力和材料，尤其是木材有關的成本壓力，儘管我們相信我們將能夠提高價格以抵消大部分此類成本上漲。

儘管2020年出現波動，但需求的復甦導致了我們歷史上第二高的年度税前收入和最高的年終積壓（以美元計算）。這些財務業績，加上良好的前景，使我們能夠：
22


•全額償還從循環信貸額度中提取的7億澳元；
•恢復我們的股票回購計劃，包括在2020年第四季度回購7,500萬美元的股票；
•在2020年第四季度，將我們的季度股息增加17％，至每股0.14美元；
•宣佈我們計劃於2026年和2027年到期的3億美元優先票據的收購要約，預計將於2021年3月完成；
•通過徵地和開發支出增加對新社區的投資；以及
•截至2020年12月31日，我們的可用流動性提高至34億美元，其中包括26億美元的現金及現金等價物以及循環信貸額度下的7.503億美元可用資金。

下表和相關討論列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日的財政年度的房屋建築和金融服務業務的關鍵運營和財務數據。有關類似的運營和財務數據以及對2019財年業績與2018財年業績的討論，請參閲我們於2020年1月30日向美國證券交易委員會提交的截至2019年12月31日財年的10-K表年度報告第二部分中的第7項 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析”。

以下是我們按業務領域劃分的經營業績摘要（省略了000美元，每股數據除外）：
 截至12月31日的年份
 20202019
所得税前收入：
房屋建造$1,542,057 $1,236,261 
金融服務186,637 103,315 
所得税前收入1,728,694 1,339,576 
所得税支出(321,855)(322,876)
淨收入$1,406,839 $1,016,700 
每股數據——假設攤薄：
淨收入$5.18 $3.66 

•2020年，所得税前的房屋建築收入增長了25％，這主要是由於收入增加，毛利率提高和管理費用強勁。房屋建築業績還包括2020年2,020萬美元的商譽減值費用（見 注意事項 1）以及2020年和2019年與保險相關的淨優惠調整總額分別為7,570萬美元和2680萬美元（見 注意事項 11).

•與2019年相比，2020年金融服務收入的增長主要是房屋建築量的增長、房屋建築業務中購房者的獲取率提高以及低抵押貸款利率環境的結果。2020年，抵押貸款利率繼續保持或接近歷史最低水平，這導致二級市場抵押貸款銷售的收益增加。2640萬美元的抵押貸款回購準備金費用部分抵消了這些改善（見 注意事項 11 ).

•2020年和2019年，我們的有效税率分別為18.6％和24.1％。2020年較低的有效税率主要是由於聯邦節能房屋抵免的延期（見 注意事項 8).
23

房屋建築業務

以下是我們的房屋建築業務所得税前收入摘要（省略000美元）：
 截至12月31日的年份
 20202020 財年與 2019 財年對比2019
房屋銷售收入$10,579,896 7 %$9,915,705 
土地銷售和其他收入94,017 50 %62,821 
房屋建築總收入10,673,913 7 %9,978,526 
房屋銷售收入成本 (a)
(8,004,823)5 %(7,628,700)
土地出售和其他收入成本 (b)
(77,626)38 %(56,098)
銷售、一般和管理費用（“SG&A”） (c)
(1,011,442)(3)%(1,044,337)
商譽減值(20,190)(d)— 
其他費用，淨額 (e)
(17,775)35 %(13,130)
所得税前收入$1,542,057 25 %$1,236,261 
補充數據：
房屋銷售毛利率 (a)
24.3 %120 個基點23.1 %
SG&A 占房屋銷售收入的百分比 (c)
9.6 %(90) bps10.5 %
收盤價（單位）24,624 6 %23,232 
平均售價$430 1 %$427 
淨新訂單：
單位29,275 17 %24,977 
美元$12,837,272 21 %$10,615,363 
取消率14 %14 %
平均活躍社區874 1 %863 
截至 12 月 31 日的待辦事項：
單位15,158 44 %10,507 
美元$6,793,182 50 %$4,535,805 

(a)包括資本化利息的攤銷；土地庫存減值700萬美元和2020年的860萬美元 還有 2019, 分別參見 注意事項 2），以及1480萬美元的保修費 與 2019 年的封閉社區有關（參見 注意事項 11).
(b)包括2019年已售或待售土地的淨可變現價值調整為540萬美元（見 注意事項 2).
(c)包括2020年的9,340萬美元和4,940萬美元的保險準備金撤銷 和 2019年分別被2020年和2019年分別為1,780萬美元和2,260萬美元的應收保險應收賬款準備金部分抵消（見 注意事項 11).
(d)百分比沒有意義。
(e)有關重要項目的彙總表，請參見 “其他支出，淨額”（見注意事項 1).

24

房屋銷售收入

2020年的房屋銷售收入比2019年增加了6.642億美元，增長了7％。增長歸因於成交量增長了6％，平均銷售價格上漲了1％。成交量的增加主要是由於從2019年開始一直持續到2020年第一季度的有利需求條件的結果，尤其是首次購房者，這提供了大量積壓的訂單，因此儘管受到 COVID-19 疫情的幹擾，生產仍可以持續到2020年。平均銷售價格的上漲反映了從第三季度開始為應對需求的顯著改善而對所有客户羣採取的有利定價行動，但首次購房者的房屋組合的增加部分抵消了這一點，而首次購房者的銷售價格通常較低。

房屋銷售毛利率

2020年的房屋銷售毛利率為24.3％，而2019年為23.1％。我們在2020年和2019年的業績包括上述土地庫存減值的影響，總額分別為700萬美元和860萬美元。不包括此類減值，2020年和2019年的毛利率相對於歷史水平均保持強勁，這反映了多種因素，包括社區結構的變化以及上述2019年與東南部封閉社區相關的1480萬美元保修費。低抵押貸款利率環境加上新舊住房庫存供應有限，增強了我們在大多數市場維持或提高定價的能力，這使我們能夠有效地管理房屋和土地成本的壓力並擴大利潤率。2020年的攤銷利息成本以美元計算與2019年大致持平，但佔收入的百分比略有下降至2020年的1.7％，而2019年為1.8％。

土地銷售和其他收入

如果這些資產不再符合我們的戰略運營計劃或劃為商業或其他開發區，我們會定期選擇將這些土地出售給第三方。土地銷售和其他收入及其相關收益或損失在不同時期之間有所不同，具體取決於土地出售的時間和我們的戰略運營決策。2020年和2019年，土地銷售和其他收入分別帶來了1,640萬美元和670萬美元的收入。

SG&A

2020年和2019年，銷售和收購占房屋銷售收入的百分比分別為9.6％和10.5％。與2019年相比，我們的銷售和收購總額在2020年減少了3,290萬美元，下降了3％，反映了2020年和2019年分別總額為7,570萬美元（佔收入的0.7％）和2680萬美元（佔收入的0.3％）的淨有利保險相關調整。這些調整是由於有利的保險準備金調整被保險應收賬款準備金部分抵消。2020年第二季度記錄的1,030萬美元遣散費部分抵消了銷售和收購總額的減少，這些遣散費與因 COVID-19 疫情而採取的各種管理費用以及更高的激勵性薪酬支出有關。

商譽減值

由於我們在2020年1月收購創新建築集團（“ICG”）至2020年3月31日期間股票市場估值大幅下降，我們確定對ICG商譽進行事件驅動的商譽減值測試是適當的，這導致2020年第一季度減值總額為2,020萬美元。這種減值不是ICG運營特有的任何獨特因素造成的，而是反映了從收購到2020年3月31日估值之日之間的短時間內，上市建築公司的市值普遍下降。
25

其他費用，淨額

其他費用，淨額包括以下內容（省略000美元）：
20202019
註銷存款和購置前成本 （注二）
$(12,390)$(13,116)
債務退休損失 (注意事項 5)
— (4,927)
無形資產的攤銷 （注一）
(19,685)(14,200)
利息收入6,837 16,739 
利息支出(4,248)(584)
未合併實體的收益（虧損）權益（注意事項 4)
1,880 747 
其他，淨額9,831 2,211 
其他支出總額，淨額$(17,775)$(13,130)

2020年更高的無形資產攤銷額反映了2020年1月對ICG的收購。2020年的利息收入減少是由於較低的利率環境所致，而較高的利息支出反映了循環信貸額度下的上述短期借款。

淨新訂單

與2019年相比，2020年的單位淨新訂單增長了17％，而以美元計算的淨新訂單與2019年相比增長了21％。儘管在 COVID-19 疫情第二季度對需求產生了影響，但新訂單的增加源於全年對新住房的強勁需求，我們將其歸因於多種因素，包括歷史最低的抵押貸款利率、新舊房屋庫存供應的限制、對房屋所有權和單户生活的吸引力增加以及一些買家希望退出人口更稠密的城市中心。儘管2020年的年度取消率（該期間的取消訂單除以該期間的新訂單總額）與2019年持平，為14％，但由於COVID-19 疫情爆發引發的需求下降，取消率在3月中旬至5月期間飆升，然後趨於穩定，然後下降，第四季度取消率為12％。

由於 COVID-19 疫情造成的中斷以及需求激增導致的供應鏈挑戰，我們有意識地調整了某些社區的銷售步伐，以更好地平衡定價、銷售步伐、批量可用性和生產能力。這使我們能夠提高大多數社區的價格。儘管有所緩和，但與2019年12月31日相比，截至2020年12月31日，已結束的積壓住房（代表尚未關閉的房屋的訂單）按單位計算增長了44％，按美元計算增長了50％。這是我們歷史上最高的年終積壓（以美元計算）。

在建房屋

以下是我們截至2020年12月31日和2019年12月31日在產房屋的摘要：
20202019
已售出10,421 7,423 
未售出
正在建設中1,694 2,672 
已完成255 685 
1,949 3,357 
模型1,287 1,342 
總計13,657 12,122 

截至2020年12月31日，在產房屋數量與2019年12月31日相比增長了13％。在建房屋的增加主要是由於積壓房屋的增加。自2020年6月需求加速以來，新的住房供應鏈在某些材料和勞動力以及獲得當地市政當局的必要批准、許可和檢查方面都出現了延誤。結果，我們的生產週期有所延長，
26

也促成了生產房屋數量的增加。未售或 “投機” 房屋的數量顯著減少，因為我們將生產重點放在完成已售房屋上，這與上文討論的某些社區的銷售步伐放緩一致。

受控批次

以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日我們在控拍品的摘要：
2020年12月31日2019年12月31日
已擁有可選受控的已擁有可選受控的
東北4,956 4,001 8,957 4,999 4,240 9,239 
東南15,051 18,248 33,299 16,174 12,802 28,976 
佛羅裏達20,737 24,396 45,133 20,281 17,802 38,083 
中西部9,728 14,734 24,462 10,016 12,027 22,043 
德州15,923 17,841 33,764 16,256 10,573 26,829 
西方24,968 9,769 34,737 25,633 7,459 33,092 
總計91,363 88,989 180,352 93,359 64,903 158,262 
已開發 (%)43 %16 %30 %39 %22 %32 %

在我們控制的土地中，截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別擁有91,363塊和93,359塊土地，88,989塊和64,903塊屬於土地期權協議。儘管對位置優越的土地的競爭非常激烈，但我們將繼續進行戰略性土地投資，我們認為這些投資可以實現適當的風險調整後投資資本回報。截至2020年12月31日，我們的土地期權協議下的剩餘收購價格總額為38億美元。這些土地期權協議通常可以由我們自行決定取消，在某些情況下會延期數年。截至2020年12月31日，我們與這些土地期權協議有關的最大風險敞口通常僅限於我們的存款和收購前成本，總額為2.919億美元，其中1,620萬美元可退還。

房屋建築板塊運營

我們的房屋建築業務代表着我們的核心業務。房屋建築提供廣泛的產品線，以滿足目標市場中購房者的需求。截至2020年12月31日，我們在23個州的40個市場開展業務。出於報告目的，我們的房屋建築業務分為六個可報告的部分：

 
東北：  康涅狄格、馬裏蘭州、馬薩諸塞州、新澤西州、賓夕法尼亞州
東南：  喬治亞、北卡羅來納州、南卡羅來納州、田納西州
佛羅裏達州：佛羅裏達
中西部：伊利諾伊州、印第安納州、肯塔基州、密歇根州、明
得克薩斯州：德州
西方：  亞利桑那州、加利福尼亞州、內華達州、新墨西哥州、華盛頓州

我們的金融服務業務還有一個可申報的細分市場，主要包括抵押貸款銀行業務和產權業務。金融服務板塊通常與房屋建築板塊在相同的市場中運營。
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下表列出了我們應報告的房屋建築板塊的精選財務信息：
 
按細分市場劃分的運營數據（省略000美元）
 截至12月31日的年份
 20202020 財年與 2019 財年對比2019
房屋銷售收入：
東北$845,853 10 %$771,349 
東南1,687,139 1 %1,673,670 
佛羅裏達2,274,113 10 %2,068,422 
中西部1,507,450 1 %1,485,370 
德州1,447,715 5 %1,384,533 
西方2,817,626 11 %2,532,361 
$10,579,896 7 %$9,915,705 
所得税前收入 (a):
東北$136,985 18 %$116,221 
東南 (b)
258,794 47 %175,763 
佛羅裏達362,276 17 %309,596 
中西部213,017 15 %184,438 
德州242,383 24 %195,751 
西方424,803 10 %386,361 
其他房屋建築 (c)
(96,201)27 %(131,869)
$1,542,057 25 %$1,236,261 
收盤時間（單位）：
東北1,522 5 %1,443 
東南4,108 3 %3,982 
佛羅裏達5,496 9 %5,045 
中西部3,553 (1)%3,583 
德州4,747 5 %4,528 
西方5,198 12 %4,651 
24,624 6 %$23,232 
平均售價：
東北$556 4 %$535 
東南411 (2)%420 
佛羅裏達414 1 %410 
中西部424 2 %415 
德州305 — %306 
西方542 — %544 
$430 1 %$427 

(a)包括以下土地相關費用表中彙總的與土地相關的費用（參見 注意事項 2).
(b)東南地區包括1480萬美元的保修費 2019 年與封閉社區有關（參見 注意事項 11).
(c)其他房屋建築包括無形資產的攤銷、資本化利息的攤銷以及其他未分配給運營部門的項目。還包括：與2020年和2019年解決某些保險事項相關的分別為1,780萬美元和2,260萬美元的應收保險應收賬款準備金；以及2020年9,340萬美元和4,940萬美元的保險準備金撤銷 和 分別是 2019 年（見 注意事項 11).
28

下表列出了我們應報告的房屋建築細分市場的更多精選財務信息：

 
按細分市場劃分的運營數據（省略000美元）
截至12月31日的年份
20202020 財年與 2019 財年對比2019
淨新訂單-單位：
東北1,886 21 %1,562 
東南4,583 8 %4,237 
佛羅裏達6,844 25 %5,462 
中西部4,212 13 %3,721 
德州5,950 22 %4,886 
西方5,800 14 %5,109 
29,275 17 %24,977 
淨新訂單-美元：
東北$1,059,479 23 %$861,234 
東南1,934,579 10 %1,758,110 
佛羅裏達2,923,718 30 %2,246,631 
中西部1,846,109 19 %1,548,927 
德州1,837,939 23 %1,489,188 
西方3,235,448 19 %2,711,273 
$12,837,272 21 %$10,615,363 
取消率：
東北10 %11 %
東南10 %11 %
佛羅裏達13 %12 %
中西部11 %12 %
德州18 %17 %
西方18 %16 %
14 %14 %
單位待辦事項：
東北953 62 %589 
東南2,340 25 %1,865 
佛羅裏達3,654 58 %2,306 
中西部2,199 43 %1,540 
德州3,053 65 %1,850 
西方2,959 26 %2,357 
15,158 44 %10,507 
積壓金額：
東北$561,323 61 %$347,696 
東南1,030,910 32 %783,469 
佛羅裏達1,627,865 66 %978,261 
中西部990,635 52 %651,977 
德州981,091 66 %590,868 
西方1,601,358 35 %1,183,534 
$6,793,182 50 %$4,535,805 

29

下表列出了我們應報告的房屋建築細分市場的其他精選財務信息：
按細分市場劃分的運營數據（省略000美元）
截至12月31日的年份
20202019
與土地相關的費用*：
東北$5,301 $1,122 
東南3,815 15,697 
佛羅裏達1,395 2,811 
中西部2,390 2,581 
德州4,588 1,151 
西方1,936 2,568 
其他房屋建築880 1,171 
$20,305 $27,101 

* 與土地相關的費用包括土地減值、待售土地的可變現淨值調整以及存款和收購前成本的註銷。其他房屋建築主要包括註銷土地相關費用產生的資本化利息。參見 注意事項 2和 3轉到合併財務報表，進一步討論這些費用。

東北：

2020年，東北房屋銷售收入與2019年相比增長了10％，這是由於成交量增長了5％，平均銷售價格上漲了4％。關閉量的增加主要歸因於大西洋中部，而平均銷售價格的上漲主要歸因於東北走廊。所得税前收入的增加主要是由於所有市場的收入增加。淨新訂單增長了21％，這主要歸因於大西洋中部。

東南：

2020年，東南地區的房屋銷售收入與2019年相比增長了1％，這是由於成交量增長了3％，但平均銷售價格下降了2％，部分抵消了這一點。除佐治亞州和田納西州外，所有市場的收盤量均有所增加，而大多數市場的平均銷售價格均有所下降。所得税前收入增長了47％，這主要是由於收入增加、毛利率提高和管理費用管理的改善（這在大多數市場都如此），以及與2019年封閉社區完成維修的估計成本相關的費用。淨新訂單增長了8％，這歸因於我們的大部分市場。

佛羅裏達州：

2020年，佛羅裏達州的房屋銷售收入與2019年相比增長了10％，這是由於成交量增長了9％，平均銷售價格上漲了1％。大多數市場的收盤價和平均銷售價格上漲。2020年所得税前收入的增加主要是由於大多數市場的收入增加和毛利率的提高。淨新訂單增長了25％，這歸因於我們所有的市場。

中西部：

2020年，中西部房屋銷售收入與上年同期相比增長了1％，這是由於平均銷售價格上漲了2％，部分被成交量下降1％所抵消。所有市場的平均銷售價格均有所上漲，而收盤價的下降主要發生在密歇根州。所得税前收入增長了15％，這主要是由於管理費用管理和毛利率的改善。淨新訂單增長了13％，這歸因於大多數市場。

30

得克薩斯州：

2020年，得克薩斯州的房屋銷售收入與上年同期相比增長了5％，這是由於成交量增長了5％，但平均銷售價格略有下降部分抵消了這一點。除達拉斯以外的所有市場的收盤量均有所增加，而除奧斯汀以外的所有市場的平均銷售價格均有所下降。所得税前收入的增加主要是由於收入增加、管理費用管理和毛利率的改善。淨新訂單增長了22％，這歸因於我們所有的市場。

西方：

2020年，西部房屋銷售收入與上年同期相比增長了11％，這是由於成交量增長了12％，但平均銷售價格略有下降部分抵消了這一點。大多數市場的收盤價均有所上漲，拉斯維加斯受益於2019年對美國西部的收購。但是，北加州的收入明顯減少，這主要是由於前一時期幾個表現良好的社區已完工或接近完工，以及該市場的需求總體放緩。各市場平均銷售價格的下降喜憂參半。所得税前收入增長了10％，這主要是由於大多數市場的收入增加和毛利率的提高。淨新訂單增長了14％，這可歸因於除亞利桑那州以外的所有市場。

金融服務運營

我們通過Pulte Mortgage和其他子公司開展金融服務業務，包括抵押貸款銀行、產權和保險經紀業務。在發起抵押貸款中，我們最初使用自有資金，包括根據與第三方簽訂的信貸協議提供的資金。實際上，我們發放的所有貸款都是在發放後的短時間內（通常在30天內）在二級市場上出售的。我們還出售通過固定價格還本付息銷售合同發放的貸款的還本付息權，以降低償還貸款所固有的風險和成本。這種策略導致僅在短時間內擁有貸款和相關服務權。作為一種主要旨在支持房屋建築業務的專屬業務模式運營，我們的金融服務業務的業務水平與房屋建築高度相關。我們的房屋建築客户仍然佔幾乎所有的貸款產量。我們認為，我們的獲取率，即房屋建築業務發放的貸款占房屋建築業務總貸款機會的百分比，不包括現金結算，是評估我們專屬抵押貸款業務模式有效性的重要指標。下表列出了我們金融服務業務的部分財務信息（省略000美元）：
 
 截至12月31日的年份
 20202020 財年與 2019 財年對比2019
抵押貸款收入$293,099 72 %$169,917 
產權服務收入57,023 10 %51,836 
保險經紀佣金12,047 (5)%12,678 
金融服務總收入362,169 54 %234,431 
開支(175,481)34 %(130,770)
其他收入，淨額(51)(85)%(346)
所得税前收入$186,637 81 %$103,315 
總起源：
貸款18,433 17 %15,821 
校長$6,075,132 22 %$4,976,973 


31

 截至12月31日的年份
 20202019
補充數據：
捕獲率86.4 %82.4 %
FICO 平均分數751 751 
資金髮放明細：
政府（聯邦住房管理局、弗吉尼亞州、美國農業部）21 %20 %
其他機構71 %71 %
總代理商92 %90 %
非機構8 %10 %
資助的發放總額100 %100 %
收入

與2019年相比，2020年的金融服務總收入增長了54％。這一增長主要是房屋建築量的增長以及低抵押貸款利率環境的結果。2020年，抵押貸款利率繼續保持或接近歷史最低水平，這導致二級市場抵押貸款銷售的收益增加，也促進了回收率的提高。

所得税前收入

與2019年相比，2020年所得税前收入的增加主要是由於交易量的增加，每筆貸款的收入增加以及支出槓桿率的提高。2640萬美元的抵押貸款回購準備金費用部分抵消了這些改善（見 注意事項 11).

所得税

2020年和2019年，我們的有效税率分別為18.6％和24.1％。2020年較低的有效税率主要是由於聯邦節能房屋抵免的延期（見 注意事項 8).

流動性和資本資源

我們使用內部產生的資金，輔之以與第三方的信貸安排和資本市場融資，為我們的土地徵用、開發和建設活動以及金融服務運營提供資金。我們定期監控當前和預期的運營要求和金融市場狀況，以評估可獲得的融資來源，包括循環銀行信貸和證券發行。

截至2020年12月31日，我們的非限制性現金及等價物為26億美元，限制性現金餘額為5,000萬美元，循環信貸額度下的可用資金為7.503億美元。我們對現金及等價物採取多元化投資方法，通過我們的關係銀行集團內廣泛的銀行投資組合，維持此類基金，提供高質量、高流動性的短期存款和投資。

我們在2020年和2019年分別償還了總額為6,530萬美元和3.1億美元的未償債務。截至2020年12月31日，我們的債務與總資本的比率（不包括金融服務債務）為29.5％，略低於我們30.0％至40.0％的目標長期區間。

無抵押的優先票據

2019年，我們完成了贖回將於2021年到期的3.1億美元無抵押優先票據的要約。截至2020年12月31日，我們有27億美元的未償還無抵押優先票據，直到2021年3月才到期，屆時4.26億美元的票據計劃到期。2021年1月，公司宣佈了對計劃於2026年和2027年到期的高達3億美元的優先票據的要約收購，預計將於2021年2月完成。

32

其他應付票據

我們的某些本地房屋建築業務是向第三方支付的無追索權和有限追索權抵押票據的當事方，截至2020年12月31日，這些票據總額為4,010萬美元。這些票據的到期日最長為三年，由相應的土地狀況擔保，不追索任何其他資產，歸類為應付票據。

循環信貸額度

我們維持循環信貸額度，該額度將於2023年6月到期，其最大借款能力為10億美元，幷包含未承諾的手風琴功能，可將容量增加到15億美元，但須視某些條件和額外銀行承諾的可用性而定。循環信貸額度還規定發行信用證，以減少循環信貸額度下的可用借款能力，截至2020年12月31日，其次級限額為5億美元。循環信貸額度下的借款利率可以基於倫敦銀行同業拆借利率（“LIBOR”），也可以根據其中定義的基準利率加上適用的利潤。如果倫敦銀行同業拆借利率不再廣泛可用，該協議將考慮過渡到雙方都能同意的替代性廣泛可用的市場利率。作為在 COVID-19 疫情初期的預防措施，我們於 2020 年 3 月決定在循環信貸額度下提取7億美元。2020年6月，我們全額償還了7億美元的未清餘額。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們沒有未償還的借款，根據循環信貸額度分別發行了2.497億美元和2.628億美元的信用證。

循環信貸額度包含財務契約，要求我們維持最低有形淨資產、最低利息覆蓋率和最大債務資本比率（每個期限在循環信貸額度中定義）。截至2020年12月31日，我們遵守了所有契約。循環信貸額度下的未清餘額由我們的某些全資子公司提供擔保。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們在循環信貸額度下的可用和未使用借款，扣除未償信用證，分別為7.503億美元和7.372億美元。

金融服務債務

Pulte Mortgage利用自有資金和根據與第三方簽訂的信貸協議提供的資金，為我們的大部分房屋關閉提供抵押貸款融資。Pulte Mortgage使用這些資源為其貸款活動提供資金，直到貸款在二級市場出售，二級市場通常在30天內出售。

Pulte Mortgage與第三方貸款機構簽訂了主回購協議（“回購協議”），該協議將於2021年7月到期。在2020年12月28日至2021年1月15日的季節性高額借款期內，最高總承諾額為4.2億美元。在所有其他時候，最高承付總額從2.30億美元到3.75億美元不等。協議期內容量變化的目的是在抵押貸款發放活動的季節性較低時期降低相關費用。回購協議下的借款由可供出售的住宅抵押貸款擔保。回購協議包含適用於Pulte Mortgage的各種肯定和否定契約，包括與淨資產、淨收入和流動性相關的量化門檻。截至2020年12月31日和2019年12月31日，根據回購協議，Pulte Mortgage的未償還額分別為4.118億美元和3.266億美元，截至該日已遵守其契約和要求。

股票回購計劃

根據該計劃，我們在2020年和2019年分別回購了450萬股和840萬股股票，在2020年和2019年分別回購了總額為1.707億美元和2.743億美元。2018 年，我們董事會批准了 5 億美元的股票回購計劃，並於 2019 年 5 月批准了增持 5 億澳元的股票回購計劃。為應對 COVID-19 疫情，股票回購於 2020 年 3 月暫停，並於 2020 年 10 月恢復。截至2020年12月31日，我們還有回購3.549億美元普通股的剩餘授權。

分紅

2020年和2019年，我們宣佈的季度現金分紅總額分別為1.351億美元和1.244億美元。

33

現金流

經營活動

我們在2020年通過經營活動提供的淨現金為18億美元，而2019年經營活動提供的淨現金為11億美元。通常，我們運營現金流的主要驅動因素是盈利能力以及庫存水平和可供出售的住宅抵押貸款的變化，每種貸款都經歷季節性波動。我們2020年的正運營現金流主要歸因於我們的14億美元淨收入，其中包括各種非現金項目，包括2,030萬美元的土地相關費用和1.376億美元的遞延所得税支出。可供出售的住宅抵押貸款增加5,670萬美元部分抵消了這些因素。

我們2019年的正運營現金流主要歸因於我們的10億美元淨收入，其中包括2710萬美元的非現金土地相關費用和1.054億美元的遞延所得税支出。庫存淨增加2.377億美元和可供出售住宅抵押貸款增加4,830萬澳元，部分抵消了這些因素。

投資活動

2020年用於投資活動的淨現金總額為1.079億美元，而2019年為2.247億美元。2020年的現金流出主要反映了我們在2020年1月以8,330萬美元的價格收購了ICG，以及與我們在新社區和某些信息技術應用程序上的持續投資相關的5,840萬美元的資本支出。2019年在投資活動中使用現金的主要原因是我們在2019年4月以1.637億美元的價格收購了美國西部，並收購了5,810萬美元的資本支出。

籌資活動

2020年用於融資活動的淨現金為2.956億美元，而2019年為7.336億美元。2020年用於融資活動的淨現金主要來自根據我們的回購授權以1.707億美元的價格回購450萬股普通股，償還6,530萬美元的債務以及1.302億美元的現金分紅。

2019年用於融資活動的淨現金主要來自根據我們的回購授權以2.743億美元的價格回購840萬股普通股、償還3.1億美元的債務以及1.224億美元的現金分紅。

通脹

在通貨膨脹時期，由於土地和建築成本上漲，我們乃至整個房屋建築行業可能會受到不利影響。通貨膨脹也可能增加我們的融資成本。此外，較高的抵押貸款利率會影響潛在購房者對我們產品的負擔能力。雖然我們試圖通過提高銷售價格將成本的增加轉嫁給客户，但市場力量可能會限制我們這樣做的能力。如果我們無法將銷售價格提高到足以彌補更高的成本，或者如果抵押貸款利率大幅提高，我們的收入、毛利率和淨收入可能會受到不利影響。

季節性

儘管過去市場狀況的重大變化影響了我們的季節性模式，而且可能會再次受到影響，但由於房屋建築行業的季節性質，我們的季度運營業績歷來存在差異。根據房屋關閉的時機，我們通常會在第四季度看到收入和運營現金流的增加。這種季節性活動增加了我們在第三和第四季度的營運資金需求，以支持我們的房屋生產和貸款發放量。由於我們運營的季節性，我們的季度經營業績不一定代表全年可能的預期業績。此外，鑑於
COVID-19 疫情導致經濟活動中斷，我們2020年的季度業績不一定是指示性的
未來可能取得的成果。

34

合同義務和商業承諾

下表彙總了截至2020年12月31日我們根據合同義務支付的款項：
 
 按期到期的付款
（省略了 000 美元）
 20212022-20232024-20252025 年之後總計
合同義務：
應付票據 (a)
$596,928 $285,766 $271,250 $2,881,229 $4,035,173 
經營租賃義務21,154 42,746 23,335 19,432 106,667 
合同義務總額 (b)
$618,082 $328,512 $294,585 $2,900,661 $4,141,840 

(a)代表與我們的優先票據和有限追索權抵押融資安排相關的本金和利息支付。
(b)我們沒有與資本租賃或長期購買義務相關的任何到期付款。

我們目前正在接受各個税收司法管轄區的審查，並預計在未來十二個月內完成對某些司法管轄區的審查。這些考試的最終結果尚無法確定。我們主要税務管轄區的訴訟時效在2016至2020納税年度仍有待審查。截至2020年12月31日，我們有3,090萬美元的未確認税收優惠總額和280萬美元的相關應計利息和罰款，未包括在上表中。

我們在日常業務中與簽訂購買、開發和銷售房地產的合同（包括土地期權合同）相關的某些義務的約束。購買土地的期權合同使我們能夠推遲收購第三方和未合併實體擁有的部分房產，直到我們決定是否行使期權，這可能有助於降低我們與長期持有土地相關的財務風險。截至2020年12月31日，我們有2.919億美元的存款和收購前成本，其中1,620萬美元可退還，這與收購88,989手的期權協議有關，其餘收購價為38億美元。我們預計將在未來三年內收購大部分此類土地。

下表彙總了我們截至2020年12月31日的其他商業承諾：
 按期劃分的承諾到期金額
（省略了 000 美元）
 20212022-20232024-20252025 年之後總計
其他商業承諾：
循環信貸額度 (a)
$— $1,000,000 $— $— $1,000,000 
回購協議 (b)
420,000 — — — 420,000 
商業承諾總額 (c)
$420,000 $1,000,000 $— $— $1,420,000 

(a)2022-2023年的10億美元代表了我們的循環信貸額度的容量，在該額度下，沒有未償還的借款，截至2020年12月31日，已簽發2.497億美元的信用證。
(b)代表回購協議的產能，截至2020年12月31日，該協議的未償還額為4.118億美元。4.2億美元的產能有效期至2021年1月15日，之後在2021年7月到期之前，產能從2.30億美元到3.75億美元不等。
(c)上表不包括總額為15億美元的擔保債券，這些債券通常沒有規定的到期日。

擔保人補充財務信息

截至2020年12月31日，PulteGroup, Inc.的未償還本金為27億美元的無抵押優先票據，截止日期為2021年3月至2035年2月，其循環信貸額度中沒有未償還金額。

我們所有的無抵押優先票據和循環信貸額度均由PulteGroup, Inc. 的某些子公司（“擔保人” 或 “擔保子公司”）在聯合和多項基礎上提供全面和無條件的擔保。每位擔保人
35

子公司由 PulteGroup, Inc. 100% 直接或間接擁有。我們與金融服務業務相關的子公司和某些其他子公司不為無抵押優先票據或循環信貸額度（統稱為 “非擔保子公司”）提供擔保。擔保是每個擔保人的優先無擔保債務，等級等於該擔保人所有現有和未來的優先債務，優先於該擔保人的所有次級債務。擔保實際上從屬於此類擔保人的任何有擔保債務，但以擔保此類債務的資產價值為限。

如果任何擔保人的現有或未來債權人成功地證實該擔保人：

(a) 為阻礙、拖延或欺詐債權人而承擔擔保；或

(b) 收到的款項低於合理等值價值或公平對價，以換取獲得擔保，如果是擔保，則以下任何一項在擔保時也是正確的：

•該擔保人因簽發擔保書而破產或破產;
•擔保的發生使該擔保人擁有少量資本或資產來開展業務；
•該擔保人打算或認為會承擔超出其到期償付能力的債務；
•該擔保人是金錢損害賠償訴訟中的被告，或者如果最終判決後判決未得到滿足，則已將金錢損害賠償判決移交給該擔保人。

為確定是否發生欺詐性運輸而採取的破產措施將因相關法域的法律以及法院適用的估值假設和方法而異。但是，一般而言，在以下情況下，法院會認為公司破產：

•其債務總額，包括或有負債和未清負債，大於其所有資產的公允可出售價值；
•其資產目前的公允可銷售價值低於其在現有債務（包括或有負債）變為絕對和到期時償還其可能負債所需的金額；或
•它無法償還到期的債務。

優先票據的擔保包含一項條款，將每位擔保人的責任限制在其可能承擔的最大金額內，而不會導致其擔保義務的發生是欺詐性轉賬。但是，根據最近的判例法，該條款可能無法有效保護此類擔保免於因欺詐性轉讓法而失效或以其他方式被認定為不可執行。如果法院認定擔保的產生是欺詐性轉移或轉讓，法院可以宣佈該擔保下的付款義務無效，可以將該擔保置於擔保人目前和未來的債務之後，也可以要求優先票據的持有人償還與該擔保有關的任何款項。如果發現存在欺詐性轉賬或轉讓行為，您可能無法獲得任何優先票據的還款。

最後，作為衡平法院，如果破產法院確定 (1) 優先票據的持有人從事某種不公平的行為，(2) 不公平行為導致我們的其他債權人受到傷害或給優先票據持有人帶來不公平的優勢，以及 (3) 公平從屬關係並不矛盾，則破產法院可以根據公平從屬原則將有關擔保的索賠置於針對我們的其他索賠的次要地位符合《破產法》的規定。

根據歷史財務信息、經營歷史和其他因素，我們認為，每位擔保人在發放此類擔保時實施擔保後，並未破產，沒有為其所從事的業務擁有不合理的小額資本，過去和現在都沒有發生超出其償還債務到期能力的債務。但是，我們無法向你保證法院在做出這些裁決時將採用什麼標準，也無法向你保證法院會同意我們在這方面的結論。
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下表彙總了PulteGroup, Inc.和擔保子公司在取消公司間交易和餘額後，PulteGroup, Inc.和擔保子公司的合併財務信息，以及它們對非擔保子公司的投資和收益權益（遺漏000美元）：

PulteGroup, Inc. 和擔保子公司
資產負債表數據彙總
資產2020年12月31日
現金、現金等價物和限制性現金$2,429,639
房屋和土地清單7,600,542 
總資產11,028,911 
負債
應付賬款、客户存款、
應計負債和其他負債		$2,101,427
應付票據2,752,302 
應付給非擔保子公司的款項12,208 
負債總額4,948,275 


截至該年度
運營報表數據彙總2020年12月31日
收入$10,368,616
收入成本7,839,807 
銷售費用、一般費用和管理費用966,662 
所得税前收入1,510,185 

資產負債表外安排

我們使用信用證和擔保債券來擔保我們在各種合同下的履約，主要是與房屋建築項目開發有關的合同。信用證合同的到期日與相關房屋建築項目的預計完工日期一致。如果與項目有關的債務仍在履行中，信用證的年度延期通常是逐年批准的。截至2020年12月31日，我們的未清信用證為2.497億美元。我們的擔保債券通常沒有規定的到期日；相反，我們會在合同履行完成後從債券中解除債券。截至2020年12月31日，這些債券約為15億美元，其未償還期通常約為三到五年。由於已經完成了與適用項目相關的重大建設和開發工作，但尚未得到相應交易對手的最終認可，因此未償擔保債券的總金額超過了剩餘待完成工作的預計成本。

在正常業務過程中，我們簽訂了土地選擇協議，以便為將來建造房屋採購土地。截至2020年12月31日，這些協議的總剩餘收購價格為38億美元。根據這些土地期權協議，我們向賣方提供押金，作為在未來不同時間（通常以預先確定的價格購買土地）的權利的對價。

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關鍵會計政策與估計

隨附的合併財務報表是根據美國公認的會計原則編制的。當多個會計原則或其應用方法被普遍接受時，我們會選擇適合我們具體情況的原則或方法（參見 注意事項 1到我們的合併財務報表）。應用這些會計原則要求我們對現有不確定性的未來解決辦法做出估計；因此，實際結果可能與這些估計有所不同。在編制這些合併財務報表時，我們對合並財務報表中包含的金額和披露內容做出了最佳的估計和判斷，同時適當考慮了重要性。

收入確認

房屋銷售收入-房屋銷售收入和相關利潤通常在房屋截止日期轉讓給買家時予以確認。確認此類收入幾乎不涉及任何估計。

土地銷售和其他收入-如果這些資產不再符合我們的戰略運營計劃或劃為商業或其他開發區，我們會定期選擇將這些土地出售給第三方。土地銷售通常是指特定地塊的直接出售，現金對價在截止日期到期，通常是履行義務的時候。與我們的建築服務業務相關的收入通常在交付材料和提供安裝服務時確認。
    
金融服務收入-貸款發放費、承諾費和直接貸款發放成本按實際發生確認。出售住宅抵押貸款及其相關還本付息權的預期收益和損失包含在書面貸款承諾的衡量中，這些貸款承諾在承諾時按公允價值計入金融服務收入。確定其中某些金融工具的公允價值需要使用估計值和管理層的判斷。這些貸款公允價值的後續變化會反映在金融服務收入中。利息收入自抵押貸款發放之日起累計，直至貸款出售。抵押貸款服務費是指為各種投資者提供貸款所賺取的費用。服務費根據未清本金餘額的合同百分比計算，對於某些次級服務安排，則按合同規定的固定費用計算，並在收到相關抵押貸款付款或賺取次級服務費時記入收入。

與我們的產權業務相關的收入在提供結算服務和發放產權保險單時被確認，這兩者通常都是在每個房屋關閉時發生的。保險經紀佣金涉及通過各種代理渠道向第三方承運人支付的房屋和其他保險單的佣金。截至2020年12月31日，我們的保單續期佣金的履約義務被視為已兑現，預計未來續保佣金的相關合同資產包含在其他資產中，總額為3,850萬美元。由於估算過程中的不確定性以及續保政策的期限較長（可能會延續數年），因此實際結果可能與此類估計有所不同。

庫存和收入成本

除非確定賬面價值不可收回，否則庫存按成本列報，在這種情況下，受影響的庫存按公允價值減記。成本包括土地購置、土地開發和房屋建築成本，包括利息、房地產税以及與開發和建築相關的某些直接和間接管理費用。對於那些建築和開發活動處於閒置狀態的社區，適用的利息税和房地產税在發生時記作支出。土地購置和開發成本是根據預期的土地購置和開發總成本以及社區預計房屋關閉總量確定的，將土地購置和開發成本分配給各個地塊。特定的識別方法用於累積房屋建築成本。

我們將利息成本資本化為房屋建築庫存。每層資本化利息的攤銷期約相當於在建社區的平均壽命。利息支出根據房屋關閉的時間在此期間進行分配。

收入成本包括建築成本、平均地塊成本、估計的保修成本和適用於房屋的結算成本。銷售佣金分為銷售費用、一般費用和管理費用。房屋的建築成本包括在房屋截止日期之前支付的金額，以及根據對預算建築成本的分析產生的但尚未支付的應計費用。根據結算後的實際付款與應計金額的比較，對該應計金額進行審查，以確定其準確性，並在需要時進行調整。社區土地徵用和開發總額
38

費用是根據對預算費用與迄今發生的實際費用和待完成的估計數進行比較的分析得出的。對於某些總體規劃社區，我們社區的開發週期從不到一年到超過十年不等。對社區土地購置和開發總成本估算的調整會影響社區剩餘地塊的成本金額。

當事件和情況表明社區估計產生的未貼現現金流可能低於其賬面金額時，我們會對庫存進行減值測試。這些指標包括毛利率或銷售速度大大低於預期、建築成本或土地開發成本大大超過預算金額、社區計劃開發的重大延遲或變化以及其他已知的定性因素。通過將社區的預期未貼現現金流與其賬面價值進行比較，對顯示出潛在減值指標的社區進行減值測試。對於賬面價值超過預期未貼現現金流的社區，我們確定社區的公允價值，如果社區庫存的公允價值低於其賬面價值，則記錄減值費用。

我們通常使用折扣現金流模型和市場可比交易（如果有）的組合來確定每個社區的公允價值。這些估計的現金流受到與預期平均銷售價格、預期銷售速度、預期的土地開發和施工時間表以及預期的土地開發、施工和管理費用相關的估計的重大影響。貼現現金流模型中使用的假設是每個社區所特有的。由於估算過程中的不確定性、新住房需求的巨大波動、許多社區的長生命週期以及我們與某些社區相關的戰略的潛在變化，實際結果可能與此類估計有很大差異。

通常，社區的預計毛利率百分比必須處於中等個位數或更低，才有可能無法通過未貼現的現金流步驟並進入公允價值步驟。我們在2020年實現的總毛利率和截至2020年12月31日的平均待辦事項毛利率均超過20％，而且我們只有少數社區的毛利率低於10％。但是，如果經濟持續放緩導致某些地域或買方子市場的新房價格適度或大幅下跌，我們可能會有更多的社區開始接近這些水平，因此需要進行更詳細的減值分析，由此產生的減值可能是重大的。此外，截至2020年12月31日，我們有2.919億美元的存款和收購前成本，與收購額外土地的期權協議有關。如果經濟持續放緩，我們可以選擇取消此類土地期權協議的很大一部分，這通常會導致相關存款和收購前成本的註銷。

可供出售的住宅抵押貸款

根據會計準則編纂（“ASC”）825，“金融工具”（“ASC 825”），我們對可供出售的住宅抵押貸款使用公允價值期權。選擇可供出售的住宅抵押貸款的公允價值期權可以更好地抵消貸款和用於經濟套期保值的衍生工具公允價值的變化，而不必適用複雜的對衝會計條款。這些貸款公允價值的變化反映在收入中。

保修津貼

購房者可獲得針對某些建築缺陷的有限擔保，包括為期一年的全面有限保修以及對房屋建築和操作系統的某些其他方面的保障，保修期最長可達10年（在有限情況下甚至超過10年）。我們會估算根據這些擔保產生的成本，並在確認收入時以此類成本的金額記錄負債。影響我們保修責任的因素包括已售房屋數量、歷史和預期的保修索賠率以及預計的索賠成本。我們會定期評估我們運營所在地的每個地域市場的記錄保修責任是否充分，並在必要時調整金額。未來的實際保修成本可能與我們的估計有所不同。

所得税

我們每個時期都會評估遞延所得税資產，根據遞延所得税資產的某些部分是否 “更有可能” 無法變現，來確定是否需要估值補貼。這些遞延所得税資產的最終實現取決於未來時期是否有足夠的應納税所得額。我們通過考慮所有可用的正面和負面證據來進行評估。除其他因素外，該評估考慮了歷史經營業績、對未來盈利能力的預測、法定結轉期的期限以及美國住房的前景
39

工業和更廣泛的經濟。遞延税的核算基於對未來業績的估計。估計業績和實際業績之間的差異可能會導致遞延所得税資產估值的變化，這可能會對我們的合併經營業績或財務狀況產生重大影響。隨着時間的推移，現行税法的變化還可能影響實際税收業績和遞延所得税資產的變現。
未確認的税收優惠是指納税申報表中採取或預計將採取的納税狀況與財務報表中確認的税收優惠之間的差額。我們遵循ASC 740 “所得税”（“ASC 740”）的規定，該條款規定了納税狀況在財務報表中確認之前必須達到的最低確認門檻。評估不確定的税收狀況需要做出重大判斷。我們對税收狀況的評估考慮了多種因素，包括相關事實和情況、適用的税法、與税務機關的通信以及審計問題的有效解決。對不確定税收狀況的確認或衡量方式的變化可能會導致變更期間所得税支出（收益）的實質性增加或減少。與所得税和未確認的税收優惠相關的利息和罰款被確認為所得税支出（福利）的組成部分。

自保風險

在任何時候，我們都在管理1,000多起與一般責任、財產、錯誤和遺漏、工傷補償和其他商業保險相關的個人索賠。我們在確認每筆房屋關閉的產品收入時，以未貼現的方式為與此類索賠相關的成本（包括預期的理賠管理費用）進行儲備，並根據對歷史索賠的精算分析定期評估記錄的負債。精算分析計算所有未付損失的最終成本估計數，包括已發生但未報告的損失的估計數（“IBNR”）。IBNR代表與已發生但尚未報告的索賠相關的損失加上已報告索賠的進展情況。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們針對所有此類索賠的記錄準備金分別為6.418億美元和7.098億美元，其中絕大多數與一般責任索賠有關。入賬的儲備金包括與 (一) 現有索賠和相關索賠費用以及 (二) IBNR和相關的索賠費用有關的損失估計數。截至2020年12月31日和2019年12月31日，與IBNR和相關索賠費用相關的負債約佔一般負債準備金總額的68％。確定儲備金中IBNR部分的精算分析考慮了多種因素，包括損失的頻率和嚴重程度，這些因素基於我們的歷史索賠經驗並輔之以行業數據。儲備金的精算分析還考慮了第三方的歷史回收率和索賠管理費用。由於估算與這些索賠有關的未來損失固有的不確定性，實際費用可能與估計費用有很大差異。根據所進行的精算分析，我們認為與這些索賠有關的合理可能的損失範圍為5.5億美元至7.5億美元。儘管這個範圍代表了我們對與這些索賠有關的最終責任的最佳估計，但由於包括上述因素在內的各種因素，無法保證我們實現的最終成本將在該範圍內。

全國和地方住房市場狀況的波動都會影響建築缺陷索賠的頻率和成本。此外，IBNR的估計佔我們負債的大部分，並且由於各種因素而存在高度的不確定性，包括索賠報告和解決模式、第三方追償、保險行業慣例、監管環境和法律先例的變化。各州的法規各不相同，但施工缺陷索賠的舉報和解決期通常超過十年。報告索賠的頻率和時間以及對具體索賠價值的估計值的變化會影響精算分析中使用的基本輸入和趨勢，這可能會對記錄的儲備金產生重大影響。此外，每個保單期可用的保險金額也會影響我們記錄的儲備金。由於估算未來損失以及與這些索賠相關的損失發生時間方面固有的不確定性，實際費用可能與估計費用有很大差異。

儲備金的調整在估計值發生變動的時期內記錄。在2020年和2019年，我們將一般負債準備金分別減少了9,340萬美元和4,940萬美元，這是由於觀察到的實際索賠經驗低於先前精算預測的預期，導致估計值發生變化。精算估值的變化是由實際索賠經驗的變化推動的，這反過來又影響了對未來潛在索賠的精算估計。精算估值的這些變化不涉及精算方法的任何變化，但確實影響了未來時期估計值的發展，這導致我們記錄負債中IBNR部分的調整。對個人索賠未作實質性調整。相反，這些調整反映了近年來與施工缺陷索賠相關的總體損失水平低於我們以往的經驗。我們將這種良好的體驗歸因於多種因素，包括建築技術的改進、房屋價值的上漲以及我們的分包商越來越多地參與解決索賠。

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在某些情況下，我們可以根據各種保險單或從分包商或其他第三方那裏收回部分費用。如果認為有可能收回，則記錄此類金額的估計數。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們從保險公司收取的應收賬款總額分別為6,950萬美元和1.184億美元。應收保險款涉及為進行糾正性維修、與客户理賠而產生或將要發生的費用，以及與我們認為與先前關閉的房屋相關的已知和預期未來建築缺陷索賠的持續進展相關的其他費用。我們認為，收取這些應收保險賬款可能是基於各種因素的，包括法律顧問審查後的立場的法律依據、迄今為止收到的有利法律裁決、我們承運人的信貸質量，以及我們在與類似索賠相關的類似保險單下收取大量保險報銷的悠久歷史，包括上述承運人根據不同保單提供的大量資金。

儘管無法肯定地預測這些問題的結果，但我們認為這些問題的解決不會對我們的經營業績、財務狀況或現金流產生重大的不利影響。

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第 7A 項。有關市場風險的定量和定性披露

我們的債務工具面臨市場風險的主要原因是利率的波動。我們同時使用固定利率和浮動利率債務。對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務工具的公允價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於浮動利率債務，利率的變化通常不會影響債務工具的公允價值，但可能會影響我們的收益和現金流。除非在非常有限的情況下，否則我們沒有義務在到期前預付債務。因此，在我們被要求或選擇為固定利率債務進行再融資或回購之前，利率風險和公允價值的變化不應對我們的固定利率債務產生重大影響。

下表按預定到期日、加權平均利率和截至2020年12月31日和2019年12月31日債務的估計公允價值列出了本金現金流（省略000美元）。
 截至2020年12月31日
截至12月31日的年份
 20212022202320242025此後總計公平
價值
利率敏感負債：
固定利率債務$451,596 $14,456 $— $— $— $2,300,000 $2,766,052 $3,415,662 
平均利率4.10 %0.28 %— %— %— %5.90 %5.57 %
可變利率債務 (a)
$411,821 $— $— $— $— $— $411,821 $411,821 
平均利率2.55 %— %— %— %— %— %2.55 %
 截至2019年12月31日
截至12月31日的年份
 20202021202220232024此後總計公平
價值
利率敏感負債：
固定利率債務$21,327 $447,712 $10,295 $— $— $2,300,000 $2,779,334 $3,152,046 
平均利率2.09 %4.17 %0.39 %— %— %5.90 %5.57 %
可變利率債務 (a)
$326,573 $— $— $— $— $— $326,573 $326,573 
平均利率3.59 %— %— %— %— %— %3.59 %

(a) 包括《普爾特抵押貸款回購協議》。截至2020年12月31日或2019年12月31日，我們的循環信貸額度下均沒有未償還的借款。

衍生工具和套期保值活動

Pulte Mortgage面臨市場風險，包括貸款承諾、利率變動以及取消或修改貸款承諾。以特定利率貸款的承諾（利率鎖定承諾）是一種衍生金融工具（利率鎖定於借款人）。利率風險一直持續到貸款到期為止，直到貸款出售給投資者。我們通常不會在大約60天內受到衍生工具現金流波動的影響。在利率上升時期，風險敞口時間通常會增加，這是因為客户可以更快地鎖定利率，而不是讓利率浮動。在利率較低或下降的時期，由於客户希望在利率上升之前鎖定，風險敞口的時間通常也會增加。

為了降低這些風險，我們使用其他衍生金融工具，主要是抵押貸款支持證券的現金遠期配售合約和全部貸款投資者的承諾，以經濟地對衝利率鎖定承諾。我們通常在接受利率鎖定承諾後訂立上述衍生金融工具之一。利率鎖定承諾和其他衍生金融工具公允價值的變化在金融服務收入中確認。我們不將任何衍生金融工具用於交易目的。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，可供出售的住宅抵押貸款的總公允價值分別為5.65億美元和5.09億美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的利率鎖定承諾總額分別為3.672億美元和2.553億美元，這些承諾源自承諾之日的現行利率。截至2020年12月31日和2019年12月31日，未到期的遠期合約總額分別為6.864億美元和5.182億美元，截至該日期，投資者的全部貸款承諾總額分別為1.696億美元和2.07億美元。由於我們的金融工具公允價值變動具有抵消性質，長期抵押貸款利率的立即平行變化所產生的金融工具公允價值的假設變化不會對我們的財務業績產生實質性影響。
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關於前瞻性陳述的特別説明

謹提醒一下，除此處包含的歷史信息外，第7項中討論的某些事項， 管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析，以及第 7A 項， 關於市場風險的定量和定性披露，是1995年《私人證券訴訟改革法》所指的 “前瞻性” 陳述。此類前瞻性陳述受許多風險、不確定性和其他因素的影響，這些因素可能導致我們的實際業績、業績、前景或機會，以及我們所服務或打算服務的市場，與這些陳述中所表達或暗示的結果存在重大差異。您可以通過以下事實來識別這些陳述：它們與嚴格的事實或歷史性質的事項無關，通常是討論或涉及對未來事件的預測、估計或其他預期。通常，“相信”、“期望”、“打算”、“估計”、“預測”、“計劃”、“項目”、“可能”、“可能”、“可能”、“應該”、“將” 等詞語指向前瞻性陳述，包括與任何潛在減值費用及其影響或影響、預期經營和業績、計劃交易、管理計劃目標、未來或狀況有關的陳述在我們參與的行業中，以及其他可能影響我們業務的趨勢、發展和不確定性未來。

此類風險、不確定性和其他因素包括：利率變化和抵押貸款融資的可得性；我們經營的行業內部的競爭；我們在房屋建築業務中使用的土地和其他原材料的可用性和成本；我們應對該行業週期性質的任何戰略變化的影響，包括我們的土地狀況和土地支出水平的任何變化；涵蓋與我們的風險相關的保險的可用性和成本企業；短缺和勞動力成本；與天氣相關的放緩；緩慢增長舉措和/或暫停地方建築；針對或影響房地產市場、房屋建築行業或建築活動的政府監管；抵押貸款行業的不確定性，包括與出售抵押貸款相關的承保標準和回購要求的修訂；税收、勞動和環境法的解釋或修改，這些法律可能會對我們的有效税率或遞延税的價值產生更大影響資產超出我們的預期；全國或當地市場的經濟變化，包括通貨膨脹、通貨緊縮、消費者信心和偏好的變化以及總體房屋市場狀況；法律或監管程序或索賠；我們產生足夠現金流以成功實施資本配置優先事項的能力；必要的會計變動；恐怖行為和其他戰爭行為；COVID-19 疫情對我們財務狀況和繼續提供房屋建築或金融服務的能力的負面影響在受影響地區處於正常水平或全部水平的活動；COVID-19 疫情的持續時間、影響和嚴重程度；政府當局為應對 COVID-19 疫情而採取的措施，這些措施可能會引發或加劇上述一種或多種風險並嚴重幹擾或阻礙我們在較長時間內正常經營業務；以及國家、區域和全球規模的其他因素，包括政治、經濟、商業和競爭性質的因素e.參見 第 1A 項 — 風險因素以進一步討論這些以及適用於我們業務的其他風險和不確定性。我們沒有義務更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是我們的預期變化所致。
43

第 8 項。財務報表和補充數據

PULTEGROUP, INC.
合併資產負債表
2020 年12月31日和 2019 年 12 月 31 日
（省略了000美元，每股數據除外）
 

20202019
資產
現金及等價物$2,582,205 $1,217,913 
限制性現金50,030 33,543 
現金、現金等價物和限制性現金總額2,632,235 1,251,456 
房屋和土地清單7,721,798 7,680,614 
待售土地27,962 24,009 
可供出售的住宅抵押貸款564,979 508,967 
對未合併實體的投資35,562 59,766 
其他資產923,270 895,686 
無形資產163,425 124,992 
遞延所得税資產136,267 170,107 
$12,205,498 $10,715,597 
負債和股東權益
負債：
應付賬款，包括賬面透支美元84,505和 $51,827分別於 2020 年 12 月 31 日和 2019 年 12 月 31 日
$511,321 $435,916 
客户存款449,474 294,427 
遞延所得税負債103,548 — 
應計負債和其他負債
1,407,043 1,435,461 
金融服務債務411,821 326,573 
應付票據2,752,302 2,765,040 
負債總額5,635,509 5,257,417 
股東權益：
優先股，$0.01面值； 25,000,000授權股份， 無發行的
$— $— 
普通股，美元0.01面值； 500,000,000授權股份， 266,464,063和 270,235,297分別於2020年12月31日和2019年12月31日已發行和流通的股份
2,665 2,702 
額外的實收資本3,261,412 3,235,149 
累計其他綜合虧損(145)(245)
留存收益3,306,057 2,220,574 
股東權益總額6,569,989 5,458,180 
$12,205,498 $10,715,597 




參見合併財務報表附註。

44

PULTEGROUP, INC.
合併運營報表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度
（省略了 000 個，每股數據除外）
 
202020192018
收入：
房屋建造
房屋銷售收入$10,579,896 $9,915,705 $9,818,445 
土地銷售和其他收入94,017 62,821 164,504 
10,673,913 9,978,526 9,982,949 
金融服務362,169 234,431 205,382 
總收入11,036,082 10,212,957 10,188,331 
房屋建築收入成本：
房屋銷售收入成本(8,004,823)(7,628,700)(7,540,937)
土地出售和其他收入成本(77,626)(56,098)(126,560)
(8,082,449)(7,684,798)(7,667,497)
金融服務費用(175,481)(130,770)(147,422)
銷售費用、一般費用和管理費用(1,011,442)(1,044,337)(1,012,023)
商譽減值(20,190)— — 
其他費用，淨額(17,826)(13,476)(13,849)
所得税前收入1,728,694 1,339,576 1,347,540 
所得税支出(321,855)(322,876)(325,517)
淨收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 
每股淨收益：
基本$5.19 $3.67 $3.56 
稀釋$5.18 $3.66 $3.55 
宣佈的現金分紅$0.50 $0.45 $0.38 
計算中使用的股票數量：
基本268,553 274,495 283,578 
稀釋性證券的影響861 802 1,287 
稀釋269,414 275,297 284,865 




參見合併財務報表附註。
45

PULTEGROUP, INC.
綜合收益合併報表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度
（省略了 000 美元）
 

202020192018
淨收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 
扣除税款的其他綜合收入：
衍生品價值的變化 100 100 100 
其他綜合收入100 100 100 
綜合收入$1,406,939 $1,016,800 $1,022,123 




參見合併財務報表附註。

46

PULTEGROUP, INC.
股東權益綜合報表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度
（省略了 000 個）

 普通股額外
付費
資本		累積的
其他
全面
收入
（損失）		已保留
收益		總計
股份$
股東權益，2017 年 12 月 31 日286,752 $2,868 $3,171,542 $(445)$980,061 $4,154,026 
會計變更的累積影響（見 注意事項 1)
— — — — 22,411 22,411 
股票期權練習605 6 6,549 — — 6,555 
股票發行1,210 12 3,475 — — 3,487 
已申報分紅— — — — (108,489)(108,489)
股票回購(11,457)(115)— — (294,451)(294,566)
為扣繳税款的股份支付的現金— — (284)— (7,626)(7,910)
基於股份的薪酬— — 20,145 — — 20,145 
淨收入— — — — 1,022,023 1,022,023 
其他綜合收入— — — 100 — 100 
股東權益，2018 年 12 月 31 日277,110 $2,771 $3,201,427 $(345)$1,613,929 $4,817,782 
股票期權練習547 5 6,394 — — 6,399 
股票發行1,013 10 5,790 — — 5,800 
已申報分紅— — — — (124,356)(124,356)
股票回購(8,435)(84)— — (274,249)(274,333)
為扣繳税款的股份支付的現金— — — — (11,450)(11,450)
基於股份的薪酬— — 21,538 — — 21,538 
淨收入— — — — 1,016,700 1,016,700 
其他綜合收入— — — 100 — 100 
股東權益，2019 年 12 月 31 日270,235 $2,702 $3,235,149 $(245)$2,220,574 $5,458,180 
會計變更的累積影響（見 注意事項 1)
— — — — (735)(735)
股票期權練習15 1 110 — — 111 
股票發行756 8 4,088 — — 4,096 
已申報分紅— — — — (135,138)(135,138)
股票回購(4,542)(46)— — (170,630)(170,676)
為扣繳税款的股份支付的現金— — — — (14,853)(14,853)
基於股份的薪酬— — 22,065 — — 22,065 
淨收入— — — — 1,406,839 1,406,839 
其他綜合收入— — — 100 — 100 
股東權益，2020 年 12 月 31 日266,464 $2,665 $3,261,412 $(145)$3,306,057 $6,569,989 
參見合併財務報表附註。
47

PULTEGROUP, INC.
合併現金流量表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度
（省略了 000 美元）
202020192018
來自經營活動的現金流：
淨收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 
為核對淨收益與經營活動淨現金而進行的調整：
遞延所得税支出137,598 105,438 362,777 
與土地相關的費用20,305 27,101 99,446 
商譽減值20,190 — — 
折舊和攤銷66,081 53,999 49,429 
基於股份的薪酬支出32,843 28,368 28,290 
債務清償損失— 4,927 76 
其他，淨額(1,112)1,155 (3,688)
現金增加（減少）的原因是：
庫存2,988 (237,741)(50,362)
可供出售的住宅抵押貸款(56,732)(48,261)107,330 
其他資產(46,307)(16,668)(65,641)
應付賬款、應計負債和其他負債201,649 140,984 (101,400)
經營活動提供的淨現金1,784,342 1,076,002 1,448,280 
來自投資活動的現金流：
資本支出(58,354)(58,119)(59,039)
對未合併實體的投資(753)(9,515)(1,000)
未合併實體的資本分配27,939 214 11,275 
業務收購(83,251)(163,724)— 
其他投資活動，淨額6,472 6,458 8,289 
用於投資活動的淨現金(107,947)(224,686)(40,475)
來自融資活動的現金流：
債務發行成本— — (8,164)
應付票據的還款(65,267)(309,985)(82,775)
循環信貸額度下的借款700,000 — 1,566,000 
循環信貸額度下的還款(700,000)— (1,566,000)
金融服務借款（還款），淨額85,248 (21,841)(89,393)
股票期權練習111 6,399 6,555 
股票回購(170,676)(274,333)(294,566)
為扣繳税款的股份支付的現金(14,853)(11,450)(7,910)
已支付的股息(130,179)(122,350)(104,020)
用於融資活動的淨現金(295,616)(733,560)(580,273)
淨增額1,380,779 117,756 827,532 
期初的現金、現金等價物和限制性現金1,251,456 1,133,700 306,168 
期末現金、現金等價物和限制性現金$2,632,235 $1,251,456 $1,133,700 
補充現金流信息：
已付利息（資本化），淨額$3,057 $5,605 $557 
已繳所得税，淨額$264,248 $137,119 $89,204 

參見合併財務報表附註。
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PULTEGROUP, INC.
合併財務報表附註 
1. 重要會計政策摘要

列報依據

PulteGroup, Inc. 是美國最大的房屋建築商之一，我們的普通股在紐約證券交易所上市，股票代碼為 “PHM”。除非上下文另有要求，否則此處使用的 “PulteGroup”、“公司”、“我們” 和 “我們的” 等術語是指 PulteGroup, Inc. 及其子公司。雖然我們的子公司主要從事房屋建築業務，但我們也有抵押貸款銀行業務，主要通過Pulte Mortgage LLC（“Pulte Mortgage”）以及產權和保險經紀業務。

合併財務報表是根據美國公認的會計原則編制的，包括PulteGroup, Inc.及其所有直接和間接子公司以及PulteGroup, Inc.被視為主要受益人的可變權益實體的賬目。所有重要的公司間往來賬户、交易和餘額均已在合併中清除。

業務收購

2019年4月23日，我們以美元的價格收購了位於內華達州拉斯維加斯的美國西部的某些資產163.7百萬。收購的資產大約包括1,200成品批次和控制權約為 2,300通過土地選擇協議增加地塊。收購的資產按其估計的公允價值入賬, 包括 $12.0百萬美元與美國西部商標有關，分期攤款額為20 年使用壽命。收購這些資產對我們的經營業績或財務狀況並不重要。

2020年1月24日，我們以美元的價格收購了位於佛羅裏達州傑克遜維爾的異地建築框架公司創新建築集團（“ICG”）的業務104.0百萬，其中 $83.32020年1月支付了百萬美元，另外還支付了美元10.4百萬美元將分別在2021年和2022年結算。收購的淨資產按其估計的公允價值入賬，包括無形資產 $27.8與客户關係相關的百萬美元和 $1.8與ICG商號相關的百萬美元，正在攤銷 七-和 五年分別是使用壽命。此次收購還帶來了 $48.7百萬的免税商譽。收購這些資產對我們的經營業績或財務狀況無關緊要。

估計數的使用

編制符合美國公認會計原則的財務報表要求管理層作出影響財務報表及其附註中報告的金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計值不同。

改敍

某些前期金額已重新分類，以符合本年度的列報方式。

後續事件

我們對截至向美國證券交易委員會（“SEC”）提交財務報表之前的後續事件進行了評估。

現金及等價物

現金及等價物包括機構貨幣市場投資和收購時到期日為三個月或更短的定期存款。截至2020年12月31日和2019年12月31日的現金及等價物還包括美元6.1百萬和美元6.2為了我們的利益，在託管中分別存放了100萬英鎊的房屋結賬現金，期限通常少於五天，被視為過境存款。


限制性現金
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PULTEGROUP, INC.
合併財務報表附註（續）


我們維持某些僅限於使用的現金餘額，包括客户的房屋銷售存款，在所有權轉讓給購房者之前，這些存款暫時受到某些州的監管要求的限制。總現金、現金等價物和限制性現金包括限制性現金餘額（美元）50.0百萬和美元33.5截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。

對未合併實體的投資

我們與獨立第三方投資了許多未合併的實體，包括合資企業。權益會計法適用於我們具有重大影響力的未合併實體；通常，這意味着至少20％且不超過50％的所有權權益。根據權益會計法，我們確認我們在這些實體收益和虧損中所佔的比例份額。其中一些實體向我們出售土地。我們將此類活動所得利潤的確認推遲到我們最終出售相關土地時再進行確認。

我們根據ASC 323 “投資——股權法和合資企業”（“ASC 323”）評估對未合併實體的投資的可收回性。如果我們確定投資價值損失不是暫時性的，我們會將投資減記為其估計的公允價值。任何此類虧損都記入未合併實體的權益（收益）虧損，淨額反映在其他支出中。由於估算過程中的不確定性以及新住房需求的巨大波動，實際結果可能與此類估計有很大差異。參見 注意事項 4.

無形資產

商譽，即收購企業的成本超過收購之日此類企業淨資產的公允價值，總額為 $68.9百萬和美元40.4截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。我們每年在第四季度對商譽進行減值評估，如果事件或情況變化表明賬面金額可能無法收回。

根據ASC 350，管理層通過將公司申報單位的賬面價值與其公允價值進行比較來評估商譽的可收回性。公允價值是使用公認的估值方法確定的，包括使用貼現現金流，輔之以基於市場的公允價值評估。由於我們在2020年1月收購ICG至2020年3月31日期間股票市場估值大幅下降，我們確定事件驅動的商譽減值測試適用於ICG商譽，這導致減值總額為美元20.22020年第一季度為百萬美元。這種減值不是ICG運營特有的任何獨特因素造成的，而是反映了從收購到2020年3月31日估值之日之間的短時間內，上市建築公司的市值普遍下降。

無形資產還包括與收購相關的商號和客户關係，總計 $94.5百萬美元，扣除累計攤銷額224.1百萬美元，截至2020年12月31日，以及美元84.6百萬美元，扣除累計攤銷額204.4截至2019年12月31日，百萬美元。此類商標通常會被攤銷 20 年生命。我們的客户關係無形資產源於ICG的收購，正在攤銷 七年。攤銷費用總計 $19.7百萬，美元14.2百萬，以及 $13.82020年、2019年和2018年分別為百萬人，預計將達到 是 $16.52021 年為百萬，美元11.12022 年為百萬，美元10.52023 年為百萬，美元10.02024 年為百萬美元，以及 $9.32025 年將達到 100 萬。這些資產的最終變現取決於我們預計使用這些資產所產生的未來現金流和收益。如果事件或情況變化表明賬面金額可能無法收回，我們將對無形資產進行減值評估。

財產和設備

財產和設備按成本入賬。維護和維修費用在發生時記作支出。折舊是根據估計的使用壽命通過直線法計算的, 如下所示:辦公傢俱和設備- 3到 10年；租賃權益改善——租賃期限；軟件和硬件—— 3到 5年份；模範公園的改造和陳設- 1到 5年份。財產和設備包含在其他資產中，總額為 $131.7扣除累計折舊 $ 後的百萬美元228.8截至 2020 年 12 月 31 日的百萬美元和111.7扣除累計折舊 $ 後的百萬美元218.9截至2019年12月31日為百萬人。折舊費用總計 $46.4百萬，美元39.8百萬，以及 $35.62020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬人。


廣告費用
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PULTEGROUP, INC.
合併財務報表附註（續）


廣告費用按實際發生時計入銷售、一般和管理費用，總額為美元40.3百萬，美元53.9百萬，以及 $51.02020年、2019年和2018年分別為百萬人。

僱員福利

我們維持固定繳款退休計劃，該計劃幾乎涵蓋所有員工。公司對該計劃的繳款總額為 $20.4百萬，美元19.1百萬，以及 $17.92020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬人。

其他費用，淨額

其他費用，淨額包括以下內容（省略000美元）： 
202020192018
註銷存款和購置前成本 （注二）
$(12,390)$(13,116)$(16,992)
無形資產的攤銷 （注一）
(19,685)(14,200)(13,800)
債務退休損失 (注意事項 5)
— (4,927)(76)
利息收入6,837 16,739 7,593 
利息支出(4,248)(584)(618)
未合併實體的收益權益（注意事項 4)
1,880 747 2,690 
其他，淨額9,780 1,865 7,354 
其他支出總額，淨額$(17,826)$(13,476)$(13,849)

每股收益

每股基本收益的計算方法是將該期間普通股股東的可用收入（“分母”）除以經未歸屬股份調整後的普通股加權平均數（“分母”）。計算攤薄後的每股收益與計算每股基本收益類似，不同之處在於分母已增加，以包括股票期權、未歸屬的限制性股票單位和其他潛在的稀釋工具的稀釋效應。任何行使價高於我們普通股平均市場價格的股票期權都被視為反稀釋，不包括在攤薄後的每股收益計算中。在2020年、2019年和2018年，反稀釋股票並不重要。

根據ASC 260 “每股收益”（“ASC 260”），兩類方法根據收益分配公式確定每類普通股和參與證券的每股收益，該公式調整了分紅或股息等價物以及未分配收益的參與權。包含不可沒收的股息或股息等價物權的未歸股權的基於股份的支付獎勵屬於參與證券，因此根據兩類方法計算每股收益時包括在內。我們的已發行限制性股票單位和遞延股票被視為參與證券. 下表顯示了我們在計算普通股每股收益時使用的分子的對賬情況（省略000美元）：
2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
分子：
淨收入$1,406,839 $1,016,700 $1,022,023 
減去：分配給參與證券的收益(1,106)(1,228)(1,208)
減去：分配給參與證券的未分配收益(11,348)(9,143)(9,984)
每股基本收益分子$1,394,385 $1,006,329 $1,010,831 
添加：分配給參與證券的未分配收益11,348 9,143 9,984 
減去：未分配收益重新分配給參與證券(11,312)(9,117)(9,939)
攤薄後每股收益的分子$1,394,421 $1,006,355 $1,010,876 
 基於股份的薪酬
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PULTEGROUP, INC.
合併財務報表附註（續）


我們在授予日衡量基於股份的薪酬的薪酬成本。限制性股票單位的公允價值是根據授予日我們普通股的報價確定的。我們確認限制性股票單位的薪酬支出, 其中大部分在年底歸於懸崖歸屬 三年，理所當然已經過了歸屬期。對於包含績效條件的股份獎勵，在可能實現既定績效目標的情況下，我們在歸屬期內按比例確認薪酬支出，並在估算值變動期間記錄累計調整。與我們的股票獎勵相關的薪酬支出包含在銷售、一般和管理費用中，金融服務費用中確認的一小部分除外。參見 注意事項 7.

所得税

所得税準備金使用資產負債法計算，根據該方法，通過確定因税收和會計目的不同處理項目而產生的臨時差異，確認遞延所得税資產和負債。在評估遞延所得税資產的可變現性時，我們會考慮遞延所得税資產的部分或全部變現的可能性是否更大。遞延所得税資產的最終實現主要取決於未來應納税所得額的產生。在確定財務報表或納税申報表中確認的事件的未來税收後果時，需要作出判斷。估計業績和實際業績之間的差異可能會導致遞延所得税資產估值的變化，這可能會對我們的合併經營業績或財務狀況產生重大影響。現行税法的變化還可能影響實際税收業績，包括遞延所得税資產和負債的估值和變現。
    
未確認的税收優惠是指納税申報表中採取或預計將採取的納税狀況與財務報表中確認的税收優惠之間的差額。我們遵循ASC 740的規定，該條款規定了納税狀況在財務報表中確認之前必須達到的最低確認門檻。評估不確定的税收狀況需要做出重大判斷。我們對税收狀況的評估考慮了多種因素，包括相關事實和情況、適用的税法、與税務機關的通信以及審計問題的有效解決。對不確定税收狀況的確認或衡量方式的變化可能會導致變更期間所得税支出（收益）的實質性增加或減少。與所得税和未確認的税收優惠相關的利息和罰款被確認為所得税支出（福利）的組成部分。參見 注意事項 8.

收入確認

房屋銷售收入-房屋銷售收入和相關利潤通常在房屋截止日期轉讓給買家時予以確認。我們交付約定房屋的履行義務通常在房屋截止日期得到滿足。房屋銷售合同資產包括以託管方式存放的房屋結算所得的現金，期限通常少於五天，這些資產被視為在途存款，歸類為現金。合同負債包括與已售但未交付的房屋相關的客户存款負債，總額為美元449.5百萬和美元294.4截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。實際上，我們所有的房屋銷售都計劃在收到客户存款之日起一年內關閉並計入收入。參見 注意事項 11以獲取有關擔保和相關義務的信息。

土地銷售和其他收入-如果這些資產不再符合我們的戰略運營計劃或劃為商業或其他開發區，我們會定期選擇將這些土地出售給第三方。土地銷售通常是指特定地塊的直接出售，現金對價在截止日期到期，通常是履行義務的時候。與我們的建築服務業務相關的其他收入通常在交付材料和提供安裝服務時確認。

金融服務收入-貸款發放費、承諾費和直接貸款發放成本按實際發生確認。出售住宅抵押貸款及其相關還本付息權的預期收益和損失包含在書面貸款承諾的衡量中，這些貸款承諾在承諾時按公允價值計入金融服務收入。這些貸款公允價值的後續變化會反映在金融服務收入中。利息收入自抵押貸款發放之日起累計，直至貸款出售。抵押貸款服務費是指為各種投資者提供貸款所賺取的費用。服務費根據未清本金餘額的合同百分比計算，在收到相關抵押貸款付款或賺取次級服務費時記入收入。

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合併財務報表附註（續）

與我們的產權業務相關的收入在提供結算服務和發放產權保險單時被確認，這兩者通常都是在每個房屋關閉時發生的。保險經紀佣金涉及通過各種代理渠道向第三方承運人支付的房屋和其他保險單的佣金。我們的保單續期佣金的履約義務在初始保單發行時被視為已履行，而估算的未來續保佣金的相關合約資產包含在其他資產中，總額為美元38.5百萬和美元35.1截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。合約資產總計 $27.72018年1月1日，在採用會計準則編纂法（“ASC”）606即 “客户合同收入”（“ASC 606”）的同時，確認了100萬英鎊。請參閲”新的會計聲明”之內注意事項 1以供進一步討論。

銷售激勵措施

當銷售激勵措施涉及房屋銷售價格的折扣時，我們會將折扣記錄為房屋關閉時收入的減少。如果銷售激勵措施要求我們向客户提供免費產品或服務，則免費產品或服務的成本在房屋關閉時記為收入成本。

庫存和收入成本

除非確定賬面價值不可收回，否則庫存按成本列報，在這種情況下，受影響的庫存按公允價值減記。成本包括土地購置、土地開發和房屋建築成本，包括利息、房地產税以及與開發和建築相關的某些直接和間接管理費用。對於那些建築和開發活動處於閒置狀態的社區，適用的利息税和房地產税在發生時記作支出。土地購置和開發成本是根據預期的土地購置和開發總成本以及社區預計房屋關閉總量確定的，將土地購置和開發成本分配給各個地塊。特定的識別方法用於累積房屋建築成本。

我們將利息成本資本化為房屋建築庫存。每層資本化利息的攤銷期約相當於在建社區的平均壽命。利息支出根據房屋關閉的時間在此期間進行分配。

收入成本包括建築成本、平均地塊成本、估計的保修成本和適用於房屋的結算成本。銷售佣金分為銷售費用、一般費用和管理費用。房屋的建築成本包括在房屋截止日期之前支付的金額，以及已發生但尚未支付的應計費用。社區土地購置和開發總成本是基於對預算成本的分析，比較迄今產生的實際成本和預計完成的估計數。對於某些總體規劃社區，我們社區的開發週期從不到一年到超過十年不等。對社區土地購置和開發總成本估算的調整會影響社區剩餘地塊的成本金額。
    
當事件和情況表明社區估計產生的未貼現現金流可能低於其賬面金額時，我們會對庫存進行減值測試。這些指標包括毛利率或銷售速度大大低於預期、建築成本或土地開發成本大大超過預算金額、社區計劃開發或戰略的重大延遲或變化以及其他已知的定性因素。通過將社區的預期未貼現現金流與其賬面價值進行比較，對顯示出潛在減值指標的社區進行減值測試。對於賬面價值超過預期未貼現現金流的社區，我們估算社區的公允價值，如果社區庫存的公允價值低於其賬面價值，則記錄減值費用。參見注意事項 2.

 待售土地

如果這些資產不再符合我們的戰略運營計劃或劃為商業或其他開發區，我們會定期選擇將這些土地出售給第三方。待售土地按成本或公允價值減去出售成本中較低者進行記錄。在確定待售土地的價值時，我們會考慮最近收到的報價、近期可比銷售交易中的土地價格以及其他因素。我們在房屋建築用地銷售收入成本中記錄待售土地的淨可變現價值調整。參見 注意事項 2.

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合併財務報表附註（續）

土地期權協議

我們簽訂土地選擇協議，以便為將來建造房屋購買土地。根據這些土地期權協議，我們通常向賣方提供押金，作為在未來不同時間購買土地的權利的對價，通常是按預先確定的價格購買土地。此類合同使我們能夠推遲收購第三方或未合併實體擁有的部分房產，直到我們確定是否以及何時行使期權，這可能有助於降低我們與長期持有土地相關的財務風險。如果期權存款和收購前成本（例如環境測試、調查、工程和權益成本）可以直接與期權下的土地相識別，則將資本化，如果我們擁有土地，則成本將資本化，並且收購該物業是可能的。此類成本反映在其他資產中，並在取得土地所有權後重新歸類為庫存。當我們可能無法推進項目或收回資本化成本時，我們會註銷存款和收購前成本。此類決定考慮了當地市場條件的變化、所需土地購買的時機、必要增量資本的可得性和最佳使用以及其他因素。我們將任何此類存款和收購前成本的註銷記入其他支出淨額。參見 注意事項 2.

如果持有期權土地的實體是可變權益實體（“VIE”），則我們的存款代表該實體的可變權益。 沒有VIE需要在2020年12月31日或2019年12月31日進行合併，因為我們確定我們不是主要受益人。根據適用的土地期權協議，我們與這些VIE相關的最大損失風險通常僅限於我們的存款和收購前成本。以下概述了我們在土地期權協議中的利益（省略000美元）：
 
 2020年12月31日2019年12月31日
 存款和
收購前
成本		剩餘購買量
價格		存款和
收購前
成本		剩餘購買量
價格
VIE 的土地期權$126,900 $1,586,551 $123,775 $1,466,585 
其他土地選擇164,964 2,187,017 175,662 1,755,377 
$291,864 $3,773,568 $299,437 $3,221,962 

保修責任

購房者可獲得針對某些建築缺陷的有限擔保，包括為期一年的全面有限保修以及對房屋建築和操作系統的某些其他方面的保障，保修期最長可達10年（在有限情況下甚至超過10年）。我們會估算根據這些擔保產生的成本，並在確認收入時以此類成本的金額記錄負債（參見 注意事項 11).

自保風險

我們維持一般責任保險，包括某些施工缺陷的保險，並要求我們的大多數分包商維持這種保險。我們還維護建築商的風險、財產、錯誤和遺漏、工人補償和其他商業保險。這些保險單保護我們免受部分索賠損失風險，但每次發生時都要遵守一定的自保額和總保留額、免賠額和可用的保單限額。但是，我們保留了此類索賠總體風險的很大一部分。我們在確認每套房屋關閉的收入時以未貼現的方式為這些成本進行儲備，並根據對歷史索賠的精算分析（包括對已發生但尚未報告的索賠的估計）對記錄的負債進行評估。對估計儲備量的調整記錄在估計值發生變化的時間段內。在某些情況下，我們可以根據各種保險單或從我們的分包商或其他第三方那裏收回部分費用。如果認為有可能收回，則記錄此類金額的估計數。參見 注意事項 11.

可供出售的住宅抵押貸款

幾乎所有由我們發放的貸款及其相關的服務權都將在發放後的短時間內（通常在30天內）在二級抵押貸款市場上出售。根據ASC 825 “金融工具”（“ASC 825”），我們使用公允價值期權來記錄可供出售的住宅抵押貸款。為這些貸款選擇公允價值期權可以更好地抵消貸款和用於經濟的衍生工具公允價值的變化
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合併財務報表附註（續）

無需適用複雜的套期保值會計條款即可對其進行套期保值。我們不將任何衍生工具指定為套期保值或適用ASC 815 “衍生品和套期保值”（“ASC 815”）的對衝會計條款。參見 注意事項 11用於討論與抵押貸款發放相關的保留風險。 

出售住宅抵押貸款及其相關還本付息權的預期收益和虧損包含在書面貸款承諾的衡量中，書面貸款承諾在承諾時通過金融服務收入按公允價值核算。這些貸款公允價值的後續變化會反映在金融服務收入中。截至2020年12月31日和2019年12月31日，可供出售的住宅抵押貸款的總公允價值為美元565.0百萬和美元509.0分別為百萬美元，未償本金餘額總額為美元539.1百萬和美元494.1分別為百萬。這些貸款公允價值變動產生的淨收益（虧損）總額為美元（1.2) 百萬，美元 (0.6) 百萬美元和 $0.7截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為百萬美元。相應套期保值工具公允價值的變化在很大程度上抵消了這些公允價值的變化。在2020年、2019年和2018年期間，出售抵押貸款的淨收益為美元247.3百萬，美元129.4百萬，以及 $111.3分別為百萬，並已包含在金融服務收入中。

抵押貸款服務權

我們通過固定價格還本付息銷售合同出售我們發放的貸款的還本付息權，以降低償還貸款所固有的風險和成本。這種策略導致僅在短時間內擁有服務權。服務銷售合同規定，如果貸款在規定的期限內（通常在售後90至120天內）預付，則償還買方支付的款項。我們在記錄銷售時為該風險敞口建立儲備金。截至2020年12月31日和2019年12月31日，此類儲備並不重要。

抵押貸款的利息收入

抵押貸款的利息收入記錄在金融服務收入中, 從抵押貸款發放之日起累計，直到貸款出售為止, 總計 $9.2百萬，美元9.7百萬，以及 $11.32020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬人。一旦貸款金額大於，貸款即處於非應計狀態 90合同條款已經過期了幾天。隨後收到的款項將根據貸款的合同條款支付。抵押貸款折扣不作為利息收入攤銷，因為貸款在出售給第三方投資者之前的期限很短.

衍生工具和套期保值活動

我們是抵押貸款發放業務產生的客户的利率鎖定承諾（“IRLC”）的當事方。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的IRLC總額為美元367.2百萬和美元255.3分別為百萬美元, 其起源於承諾之日的現行利率.由於如果借款人不遵守合同條款，我們可以終止貸款承諾，而且某些貸款承諾可能會在不提取的情況下到期，因此這些承諾不一定代表未來的現金需求。我們通過正常的信貸政策來評估這些交易的信譽。

我們使用抵押貸款支持證券的遠期合約（即承諾在指定的未來日期以特定價格購買或出售特定金融工具）對衝與可供出售的住宅抵押貸款和IRLC相關的利率市場風險敞口，以及全部貸款投資者的承諾，即投資者在指定時間段內以特定價格購買貸款的義務。從我們延長對貸款申請人的利率鎖定到向投資者出售貸款這段時間內，抵押貸款支持證券的遠期合約是我們用來最大限度地降低市場風險的主要衍生金融工具。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的未到期遠期合約為美元686.4百萬和美元518.2分別為百萬美元，投資者的全部貸款承諾額為美元169.6百萬和美元200.7分別為百萬。IRLC和其他衍生金融工具公允價值的變化在金融服務收入中確認，公允價值反映在其他資產或其他負債中（視情況而定）。

我們的衍生協議中沒有與信用風險相關的或有特徵，交易對手的風險被認為微乎其微。抵押貸款支持證券遠期合約和全部貸款投資者承諾的相應收益或損失在很大程度上抵消了IRLC的收益和虧損。我們受衍生工具現金流波動影響的時間通常不會超過大約 60天。 

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合併財務報表附註（續）

衍生工具的公允價值及其在合併資產負債表中的位置彙總如下（省略000美元）：
 
 2020年12月31日2019年12月31日
 其他資產其他負債其他資產其他負債
利率鎖定承諾$16,179 $18 $8,351 $149 
遠期合約501 5,937 299 1,372 
全部貸款承諾168 666 880 284 
$16,848 $6,621 $9,530 $1,805 

信用損失

我們主要通過供應商和保險公司遭受信用損失。我們通過考慮合同條款和條件、交易對手的財務狀況、宏觀經濟因素和業務戰略，評估和監控每個交易對手支付欠款的能力。

截至2020年12月31日，我們報告了美元176.2根據會計準則編纂第326號 “金融工具——信貸損失”（“ASC 326”），範圍內的數百萬項資產。這些資產主要包括保險應收賬款、與保險經紀佣金相關的合同資產和供應商應收回扣款。與這些資產相關的交易對手的評級通常很高。截至2020年12月31日，上述範圍內資產的準備金不大。

新的會計公告
    
2018 年 1 月 1 日，我們採用了 ASC 606，這是一種全面的新收入確認模式，要求收入的確認方式是描述商品或服務的轉讓以及向客户履行義務的情況，其金額應反映為換取這些商品或服務而預期收到的對價。我們將修改後的回顧方法應用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。2018年1月1日之後開始的報告期的業績根據ASC 606列報，而前一期間的金額未進行調整，將繼續根據先前的會計準則進行報告。我們的開盤留存收益淨增長了美元22.4截至2018年1月1日，扣除税款後的百萬美元，這是由於採用ASC 606的累積影響，其影響主要與確認用於續訂保險經紀佣金的合同資產有關。應用ASC 606沒有對收入產生重大影響，我們的業務流程、系統或內部控制也沒有因實施該標準而發生重大變化。
    
2019年1月1日，我們採用修改後的回顧性方法通過了會計準則更新（“亞利桑那州立大學”）第2016-02號 “租賃（主題842）”（“亞利桑那州立大學2016-02”）和相關修正案，生效日期自2019年1月1日起。亞利桑那州立大學2016-02年要求將期限超過12個月的租賃記錄在我們的合併財務報表中的資產負債表中。根據新準則，上一年的財務報表無需重製，因此，我們的合併財務報表中並未按原樣反映出來。我們選擇了一攬子過渡實用權宜之計，這使我們能夠繼續進行對（1）合同是否是或包含租賃、（2）租賃分類以及（3）初始直接成本的歷史評估。亞利桑那州立大學2016-02年的採用對留存收益沒有影響。參見注意事項 11“租賃” 以獲取有關此次採用的更多信息。

2020年1月1日，我們採用了ASC 326，它將大多數金融資產和某些其他工具的減值模型從 “已發生虧損” 方法改為新的 “預期信用損失” 方法。我們使用修改後的回顧性過渡方法採用了ASC 326。該修正案要求各實體考慮更廣泛的信息來估算預期的信貸損失，這可能會導致損失提前確認。我們採用 ASC 326 的結果是0.7截至2020年1月1日，留存收益減少了百萬美元。

2017年1月，財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學第2017-04號《無形資產——商譽及其他（主題350）：簡化商譽減值會計》，取消了為衡量商譽減值而進行假設收購價格分配的要求。根據新標準，商譽減值是通過評估申報單位賬面價值超過其公允價值的金額來確定的，但不超過商譽賬面金額。我們採用了自2020年1月1日起的年度和中期標準，前面提到的ICG商譽評估遵循了該標準。
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合併財務報表附註（續）

2019年12月，財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學第2019-12號 “所得税（主題740）：簡化所得税會計”（“亞利桑那州立大學2019-12”），旨在簡化與所得税會計相關的各個方面。ASU 2019-12刪除了主題740中一般原則的某些例外情況，還澄清和修訂了現有指南，以提高應用的一致性。ASU 2019-12年度自2021年1月1日起對公司生效。我們預計亞利桑那州立大學2019-12年度不會對我們的財務報表產生重大影響。

2. 庫存和待售土地

截至2020年12月31日和2019年12月31日，庫存的主要組成部分是（省略000美元）：
20202019
在建房屋$3,086,740 $2,899,016 
正在開發的土地4,137,318 4,347,107 
原始土地497,740 434,491 
$7,721,798 $7,680,614 

在本報告所述的所有期限中，我們將所有房屋建築的利息成本資本化為庫存，因為我們的活躍庫存水平超過了債務水平. 與存貨利息資本化相關的活動如下（省略000美元）：
 截至12月31日的年份
 202020192018
期初庫存利息$210,383 $227,495 $226,611 
利息資本化159,575 164,114 172,809 
利息已支出(176,549)(181,226)(171,925)
存貨利息，期末$193,409 $210,383 $227,495 

與土地相關的費用

我們 記錄了以下與土地相關的費用（省略了000美元）：
運營報表分類202020192018
淨可變現價值調整（“NRV”）-待售土地土地出售和其他收入成本$871 $5,368 $11,489 
土地減值房屋銷售收入成本7,044 8,617 70,965 
註銷存款和購置前成本其他費用，淨額12,390 13,116 16,992 
與土地相關的費用總額$20,305 $27,101 $99,446 

自2012年美國住房復甦開始以來，與土地相關的收費一直不是一個具有廣泛基礎的重大問題。但是，在2018年，我們經歷了與特定社區有關的事實和情況的變化，從而提高了此類指控。

土地減損涉及活躍的社區或我們打算最終開放和擴建的社區。我們每季度審查每塊土地的潛在減值指標，並對顯示潛在減值指標的社區進行詳細的減值計算。

•在2020年和2019年，我們記錄的減值費用為美元7.0百萬和美元8.6分別為百萬個，與我們的銷售步伐放緩和平均銷售價格下降的許多社區有關。

•2018年，我們收到了不利的決定，原因是我們的一個社區在追求福利金時一直處於閒置狀態 10年份。這種不利的決定導致批次數顯著減少，
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需要對預期的產品供應和土地開發進行某些調整，再加上成本上漲和適用的當地市場需求疲軟，導致美元減值59.2百萬。2018年所有其他社區的減值總額為美元11.8百萬。

我們使用折扣現金流模型和市場可比交易（如果有）的組合來確定社區庫存的公允價值。這些估計的現金流受到與預期平均銷售價格、預期銷售速度、預期的土地開發和施工時間表以及預期的土地開發、施工和管理費用相關的估計的重大影響。現金流模型中使用的假設是每個社區所特有的，通常不假設短期內市場狀況會有所改善。用於確定每個社區公允價值的貼現率取決於社區的發展階段以及其他增加或減少與社區現金流相關的固有風險的具體因素。因此，確定社區庫存的公允價值涉及許多變量，其中許多變量是相互關聯的。 下表彙總了用於確定受損社區公允價值的某些不可觀察的定量投入（省略000美元）：

 
受損社區減值後的社區公允價值，扣除減值費用減值費用平均銷售價格季度銷售速度（房屋）折扣率
20203 $15,641 $7,044 
$305到 $878
2到 6
13% 至 17%
20195 $10,702 $8,617 
$284到 $550
1到 6
12% 至 14%
20188 $24,062 $70,695 
$287到 $586
2到 11
12% 至 22%

我們的減值評估基於我們對社區未來現金流的最佳估計。由於估算過程中的不確定性、新住房需求的巨大波動、我們某些社區的長生命週期以及我們與某些社區相關的戰略的潛在變化，實際結果可能與此類估計有很大差異。
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3. 區段信息

我們的房屋建築業務主要是在美國境內收購和開發主要用於住宅目的的土地，並在這些土地上建造住房。獨立式和附屬住宅的房屋銷售收入為美元8.9十億和美元1.62020 年將達到 10 億美元8.3十億和美元1.62019 年為 10 億美元，以及8.2十億和美元1.62018年分別為10億美元。出於報告目的，我們的房屋建築業務彙總為 六可報告的細分市場：
東北：康涅狄格、馬裏蘭州、馬薩諸塞州、新澤西州、賓夕法尼亞州
東南：喬治亞、北卡羅來納州、南卡羅來納州、田納西州
佛羅裏達州：佛羅裏達
中西部：伊利諾伊州、印第安納州、肯塔基州、密歇根州、明
得克薩斯州：德州
西方：亞利桑那州、加利福尼亞州、內華達州、新墨西哥州、華盛頓州

我們的金融服務業務還有一個可報告的細分市場，主要包括抵押貸款銀行、產權和保險經紀業務。金融服務板塊通常與房屋建築板塊在相同的市場中運營。對細分市場績效的評估通常基於所得税前的收入。每個應報告的分部通常遵循中描述的相同會計政策 注意事項 1.
 按細分市場劃分的運營數據（省略000美元）
截至12月31日的年份
 202020192018
收入：
東北$846,337 $797,963 $839,700 
東南1,691,822 1,684,655 1,746,161 
佛羅裏達2,350,055 2,074,194 1,944,170 
中西部1,514,132 1,495,037 1,497,389 
德州1,451,104 1,389,211 1,301,004 
西方2,820,463 2,537,466 2,654,525 
10,673,913 9,978,526 9,982,949 
金融服務362,169 234,431 205,382 
合併收入$11,036,082 $10,212,957 $10,188,331 
所得税前收入 (a):
東北$136,985 $116,221 $29,629 
東南 (b)
258,794 175,763 202,639 
佛羅裏達 (c)
362,276 309,596 289,418 
中西部213,017 184,438 179,568 
德州242,383 195,751 193,946 
西方 (d)
424,803 386,361 511,828 
其他房屋建築 (e)
(96,201)(131,869)(118,224)
1,542,057 1,236,261 1,288,804 
金融服務186,637 103,315 58,736 
所得税前的合併收入$1,728,694 $1,339,576 $1,347,540 

(a)包括某些與土地相關的費用（見下表和 注意事項 2).
(b)包括總計 $ 的保修費14.82019 年有百萬美元與東南部的一個封閉社區有關（見 注意事項 11).
(c)包括總額為美元的商譽減值費用20.2百萬（見 注意事項 1).
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(d)韋斯特包括2018年與加利福尼亞兩筆土地出售交易相關的2640萬美元收益。
(e)其他房屋建築包括無形資產的攤銷、資本化利息的攤銷以及其他未分配給運營部門的項目。還包括與解決某些保險事項相關的應收保險賬款的註銷，總額為 $22.62019 年為百萬（見 注意事項 11），以及美元的一般責任保險準備金逆轉93.4百萬，美元49.4百萬，以及 $35.92020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬（見 注意事項 11).
按細分市場劃分的運營數據（省略000美元）
截至12月31日的年份
202020192018
與土地相關的費用*：
東北$5,301 $1,122 $74,488 
東南3,815 15,697 8,140 
佛羅裏達1,395 2,811 1,166 
中西部2,390 2,581 7,361 
德州4,588 1,151 1,204 
西方1,936 2,568 5,159 
其他房屋建築880 1,171 1,928 
$20,305 $27,101 $99,446 

* 與土地相關的費用包括土地減值、待售土地的NRV調整，以及我們選擇不執行的土地期權合同的押金和購置前成本的註銷。其他房屋建築主要包括註銷與此類土地相關費用相關的資本化利息。參見 注意事項 2以便進一步討論這些指控。

 按細分市場劃分的運營數據（省略000美元）
截至12月31日的年份
 202020192018
折舊和攤銷：
東北$2,454 $1,962 $2,093 
東南4,308 4,448 5,231 
佛羅裏達7,478 5,775 4,893 
中西部5,329 4,417 4,271 
德州3,631 3,423 3,082 
西方11,450 9,317 6,758 
其他房屋建築 (a)
26,459 19,553 18,908 
61,109 48,895 45,236 
金融服務4,972 5,104 4,193 
$66,081 $53,999 $49,429 

(a)其他房屋建築包括無形資產的攤銷.

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 按細分市場劃分的運營數據
（省略了 000 美元）
2020年12月31日
 地下房屋
施工		地下之地
發展		原始土地總計
庫存		總計
資產
東北$342,737 $203,561 $68,865 $615,163 $712,205 
東南 (a)
465,950 645,408 69,937 1,181,295 1,296,382 
佛羅裏達 (b)
638,394 921,962 116,709 1,677,065 1,967,788 
中西部364,839 424,169 18,173 807,181 911,984 
德州354,256 458,893 66,024 879,173 955,436 
西方874,673 1,212,730 142,380 2,229,783 2,519,724 
其他房屋建築 (c)
45,891 270,595 15,652 332,138 3,149,871 
3,086,740 4,137,318 497,740 7,721,798 11,513,390 
金融服務— — — — 692,108 
$3,086,740 $4,137,318 $497,740 $7,721,798 $12,205,498 
 2019年12月31日
 地下房屋
施工		地下之地
發展		原始土地總計
庫存		總計
資產
東北$345,644 $242,666 $25,098 $613,408 $698,661 
東南 (a)
430,008 724,258 72,804 1,227,070 1,354,086 
佛羅裏達539,895 894,716 99,228 1,533,839 1,700,198 
中西部315,822 464,733 31,881 812,436 886,889 
德州343,230 447,707 84,926 875,863 949,236 
西方881,551 1,289,255 105,606 2,276,412 2,538,803 
其他房屋建築 (c)
42,866 283,772 14,948 341,586 1,953,440 
2,899,016 4,347,107 434,491 7,680,614 10,081,313 
金融服務— — — — 634,284 
$2,899,016 $4,347,107 $434,491 $7,680,614 $10,715,597 
 
(a)東南地區包括美元的商譽40.4截至2020年12月31日和2019年12月31日為百萬人。
(b)佛羅裏達州包括商譽 $28.6截至2020年12月31日的百萬美元，扣除商譽減值費用為 $20.2百萬錄製於 2020 年。
(c)其他房屋建築主要包括現金及等價物、資本化利息、無形資產、遞延所得税資產和其他未分配給運營部門的公司項目。

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合併財務報表附註（續）

4. 對未合併實體的投資

我們參與了許多與獨立第三方的合資企業和其他投資。這些實體通常購買、開發和出售土地，包括向我們出售土地以用於房屋建築業務。我們在這些實體的投資總額為 $35.6百萬和美元59.8截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。在2020年、2019年和2018年，我們確認未合併合資企業的收益為美元1.9百萬，美元0.7百萬，以及 $2.7分別為百萬。我們從未合併的合資企業獲得了 $ 的分配27.9百萬，美元5.1百萬，以及 $12.12020年、2019年和2018年分別為百萬人。我們向未合併的合資企業出資 $0.8百萬，美元9.5百萬，以及 $1.02020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬人。

與合資企業和任何相關的融資協議相關的現金流的時間因協議而異。如果需要額外的資本出資並獲得合資企業的批准，我們將需要按比例繳納這些資本需求的部分，以免削弱我們在合資企業中的所有權。儘管未來可能需要資本出資，但我們認為此類出資的總額將是有限的。我們與合資企業有關的最大財務風險敞口不太可能超過合併投資和有限追索權擔保總額。

5。債務

我們的應付票據彙總如下（省略000美元）：
 十二月三十一日
 20202019
4.2502021年3月到期的無抵押優先票據百分比 (a)
$425,954 $425,954 
5.5002026年3月到期的無抵押優先票據百分比 (a)
700,000 700,000 
5.0002027 年 1 月到期的無抵押優先票據百分比 (a)
600,000 600,000 
7.8752032年6月到期的無抵押優先票據百分比 (a)
300,000 300,000 
6.3752033年5月到期的無抵押優先票據百分比 (a)
400,000 400,000 
6.0002035年2月到期的無抵押優先票據百分比 (a)
300,000 300,000 
淨保費、折扣和發行成本 (b)
(13,750)(14,295)
優先票據總額$2,712,204 $2,711,659 
其他應付票據40,098 53,381 
應付票據$2,752,302 $2,765,040 
估計的公允價值$3,415,662 $3,152,046 

(a)可在到期前兑換；由某些全資子公司提供優先擔保。
(b)優先票據的賬面價值反映了保費、折扣和發行成本的影響，這些保費、折扣和發行成本在優先票據的相應條款內攤銷為利息成本.

優先票據的契約對額外債務的產生施加了某些限制以及其他限制。截至2020年12月31日，我們遵守了優先票據下的所有契約和要求。

其他應付票據包括與第三方簽訂的無追索權和有限追索權抵押票據，總額為美元40.1百萬和美元53.4截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。這些票據的到期日不等 三年，由與之相關的適用土地地位擔保，無權追索任何其他資產。這些票據的規定利率範圍為 5.17%.

我們償還了總額為美元的未償債務65.3百萬，美元310.0百萬，以及 $82.82020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬人。2019年的退休包括退休要約 $274.0我們的無抵押優先票據中有100萬張將於2021年到期，導致虧損美元4.9百萬，其中包括債務發行成本的註銷、未攤銷的折扣和溢價以及與回購債務相關的交易費用，並反映在其他支出淨額中。2021年1月，該公司宣佈了一項招標要約，預計將於2021年2月完成，價格最高為美元300我們的數百萬張優先票據計劃於2026年和2027年到期。

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循環信貸額度

我們維持循環信貸額度（“循環信貸額度”），該額度將於2023年6月到期，最大借款能力為美元1.0十億，幷包含未承諾的手風琴功能，可以將容量增加到美元1.5十億美元，但須視某些條件和額外銀行承諾的可用性而定。循環信貸額度還規定發放信用證，以減少循環信貸額度下的可用借款能力，次級限額為美元500.0截至 2020 年 12 月 31 日，為百萬人。循環信貸額度下的借款利率可以基於倫敦銀行同業拆借利率（“LIBOR”），也可以根據其中定義的基準利率加上適用的利潤。如果倫敦銀行同業拆借利率不再廣泛可用，該協議考慮過渡到雙方同意的替代性廣泛可用的市場利率。作為在 COVID-19 疫情初期的預防措施，我們在 2020 年 3 月決定提取美元700.0循環信貸額度下的百萬美元。2020年6月，我們全額償還了未清餘額700.0百萬。我們有 不未償借款和 $249.7百萬和美元262.8截至2020年12月31日和2019年12月31日，根據循環信貸額度分別簽發了數百萬張信用證。

循環信貸額度包含財務契約，要求我們維持最低有形淨資產、最低利息覆蓋率和最大債務資本比率（每個期限在循環信貸額度中定義）。截至2020年12月31日，我們遵守了所有契約。循環信貸額度下的未清餘額由我們的某些全資子公司擔保。扣除未償信用證後，我們在循環信貸額度下的可用和未使用借款共計 $750.3百萬和美元737.2截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為百萬人。

金融服務債務

Pulte Mortgage與第三方貸款機構簽訂了主回購協議（“回購協議”），該協議將於2021年7月到期。最大總承付額為 $420.0在2020年12月28日至2021年1月15日的季節性高額借款期內，借款額為百萬美元。在所有其他時間，最高合計承諾範圍為 $230.0百萬到美元375.0百萬。協議期內容量變化的目的是在抵押貸款發放活動的季節性較低時期降低相關費用。回購協議下的借款由可供出售的住宅抵押貸款擔保。回購協議包含適用於Pulte Mortgage的各種肯定和否定契約，包括與淨資產、淨收入和流動性相關的量化門檻。Pulte Mortgage 有 $411.8百萬和美元326.6截至2020年12月31日和2019年12月31日，根據回購協議的未償還額分別為100萬英鎊，截至該日已遵守其契約和要求。

以下是我們抵押貸款業務的彙總借款信息（省略000美元）：
 
十二月三十一日
20202019
可用信貸額度$420,000 $375,000 
未使用的信貸額度$8,179 $48,427 
加權平均利率2.55 %4.16 %

6. 股東權益

我們宣佈的季度現金分紅總額為 $135.1百萬，美元124.4百萬，以及 $108.52020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬人。根據董事會批准的股票回購計劃，我們回購了 4.5百萬， 8.4百萬，以及 10.92020年、2019年和2018年分別持有百萬股股票，總額為美元170.7百萬，美元274.3百萬，以及 $294.62020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬人。截至2020年12月31日，我們還有回購美元的剩餘授權354.9百萬股普通股。

根據我們的股票薪酬計劃，在與股票期權行使以及限制性股票和股票單位的歸屬相關的某些條件下，我們接受股票作為付款，通常與納税義務的支付有關。在 2020 年、2019 年和 2018 年期間，員工交出了價值為 $ 的股票14.9百萬，美元11.5百萬，以及 $7.9根據這些計劃，分別為100萬人。此類股票交易不包括在上述股票回購授權中。
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7. 股票補償計劃

我們為員工和非僱員董事制定股票獎勵計劃。該計劃規定向關鍵員工（由董事會薪酬與管理髮展委員會決定）授予各種股權獎勵，包括期權（通常為非合格期權）、限制性股票單位（“RSU”）和績效股份，期限不超過 十年。非僱員董事每年獲得普通股分配。授予員工的期權通常會逐步歸屬 四年並且通常可以行使於 十年從背心之日起.RSU代表獲得相同數量的普通股並在分配時轉換為普通股的權利。RSU 通常在懸崖背心之後 三年。RSU 持有人在歸屬期內獲得現金分紅。績效股份在達到規定的績效目標和最低服務要求後歸屬，並在分配時轉換為普通股。截至 2020 年 12 月 31 日，有 23.1根據該計劃，仍有百萬股可供授予。 我們的股票補償費用如下所示（省略000美元）：
202020192018
限制性股票單位和績效份額$22,065 $21,538 $20,145 
長期激勵計劃10,778 6,830 8,145 
$32,843 $28,368 $28,290 
股票期權

股票期權活動摘要如下（省略了000個，每股數據除外）：
 202020192018
 股份加權-
平均值
每股
運動
價格		股份加權-
平均值
每股
運動
價格		股份加權-
平均值
每股
運動
價格
傑出，年初16 $8 563 $12 1,168 $11 
已授予 — — — — — — 
已鍛鍊(15)8 (547)12 (605)11 
被沒收— — — — — — 
傑出，年底1 $8 16 $8 563 $12 
年底可行使的期權1 $8 16 $8 563 $12 

在2020年、2019年或2018年期間，我們沒有發行任何股票期權。結果，有 不截至2020年12月31日，與股票期權獎勵相關的未確認的薪酬成本。股票期權的內在價值是標的股票的市場價值超過期權行使價的金額。在2020年、2019年和2018年期間行使的股票期權的總內在價值為美元0.4百萬，美元10.5百萬，以及 $11.7分別是百萬。

限制性股票單位和績效份額

RSU和績效份額摘要如下所示（除每股數據外，省略了000個）：
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 202020192018
 股份加權-
平均值
每股
授予日期
公允價值		股份加權-
平均值
每股
授予日期
公允價值		股份加權-
平均值
每股
授予日期
公允價值
太棒了，剛開始
年		2,681 $26 3,074 $23 3,271 $19 
已授予625 43 932 27 833 31 
分佈式(952)21 (1,181)17 (786)22 
被沒收(169)33 (144)26 (244)22 
傑出，年底2,185 $32 2,681 $26 3,074 $23 
已歸屬，年底184 $24 153 $20 129 $21 

在2020年、2019年和2018年期間，該年度歸屬股票的公允價值總額為美元20.4百萬，美元20.0百萬，以及 $17.1分別為百萬。與限制性股票獎勵相關的未攤銷薪酬成本為美元20.6截至 2020 年 12 月 31 日，為百萬人。這些費用將在大約的加權平均時間內計費 2年份。此外，還有 0.2截至2020年12月31日，100萬個未償還的RSU已歸屬，但由於持有人推遲了支付日期，因此尚未支付。

長期激勵計劃

我們為高級管理層和其他員工維持長期激勵計劃，根據既定績效目標的實現情況提供獎勵 三年時期。獎勵以美元列報，但根據業績期末的股價以普通股結算。如果股價跌至下限美元以下5.00在業績期結束時每股，或者在結算時我們的股票激勵計劃下沒有足夠數量的可用股份，則每項獎勵的一部分將以現金支付。我們根據每個報告期實現既定績效目標的可能性調整負債並確認與獎勵相關的費用。這些賠償的負債總額為 $19.1百萬和美元15.0截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。

8. 所得税

當期和遞延所得税支出（收益）的組成部分如下（省略000美元）：
 
202020192018
當期支出（福利）
聯邦$159,677 $196,186 $(44,462)
州和其他24,580 21,252 7,202 
$184,257 $217,438 $(37,260)
遞延費用（福利）
聯邦$116,484 $74,700 $271,544 
州和其他21,114 30,738 91,233 
$137,598 $105,438 $362,777 
所得税支出（福利）$321,855 $322,876 $325,517 

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下表將法定聯邦所得税税率與有效所得税税率進行了對賬：
 
202020192018
按聯邦法定税率計算的所得税21.0 %21.0 %21.0 %
州和地方所得税，扣除聯邦税3.3 3.7 4.0 
税務會計方法變更— — (2.5)
聯邦税收抵免(4.8)(0.2)(0.4)
税法的變化，包括《税法》— 0.2 1.0 
遞延所得税資產估值補貼(0.8)(0.4)0.9 
其他(0.1)(0.2)0.2 
有效費率18.6 %24.1 %24.2 %

2020年的有效税率與聯邦法定税率的不同主要是由於與聯邦節能房屋抵免相關的福利以及與某些州淨營業虧損（“NOL”）結轉額的預計使用相關的估值補貼的變化，部分被本年度收益的州所得税支出所抵消。2020年的所得税支出包括$的福利82.0百萬美元與延長聯邦節能家庭信貸額度有關，其中包括 $56.8百萬與前一個開放納税年度關閉的房屋有關。該條款此前已於2017年到期，現已擴展到適用於2021年12月31日之前關閉的房屋。2019年的有效税率與聯邦法定税率的不同主要是由於本年度收入的州所得税支出、與某些州NOL結轉額的預計使用相關的估值補貼的變化以及州税法的變化。2018年的有效税率與聯邦法定税率的不同主要是由於本年度收入的州所得税支出、美國國税局（“IRS”）接受適用於2017納税年度的納税會計方法變更而產生的税收優惠、與某些NOL結轉額的預計使用相關的估值補貼以及州税法的變化。納税會計方法變更的接受提供了房屋銷售利潤的延期，由於《税法》中降低了税率，這導致了2018年有利的調整。

遞延所得税資產和負債反映了因税收和會計目的對項目的不同處理而產生的暫時差異。 我們的遞延所得税淨資產的組成部分如下（省略000美元）：
 
 截至12月31日，
 20202019
遞延所得税資產：
應計保險$135,703 $142,515 
庫存估值儲備78,518 97,585 
其他58,686 64,373 
NOL 結轉金額：
聯邦— 12,962 
州184,046 200,710 
税收抵免5,344 8,648 
462,297 526,793 
遞延所得税負債：
遞延收益(313,170)(228,186)
無形資產及其他(46,595)(44,547)
(359,765)(272,733)
估值補貼(69,813)(83,953)
遞延所得税資產淨額$32,719 $170,107 
 
我們在不同的司法管轄區都有州NOL，通常可以延續到 20年份，視司法管轄區而定。如果在不同日期未使用，我們的州NOL結轉遞延所得税資產將過期，如下所示:$36.4從 2021 年到 2025 年的百萬美元和 $147.6從 2026 年及以後一直保持百萬美元。

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我們每個時期都會評估遞延所得税資產，根據遞延所得税資產的某些部分是否 “更有可能” 無法變現，來確定是否需要估值補貼。這些遞延所得税資產的最終實現取決於未來時期是否有足夠的應納税所得額。我們通過考慮所有可用的正面和負面證據來進行評估。除其他因素外，該評估考慮了歷史經營業績、對未來盈利能力的預測、法定結轉期的期限以及美國房地產行業和整個經濟的前景。
遞延税的核算基於對未來業績的估計。估計業績和實際業績之間的差異可能會導致遞延所得税資產估值的變化，這可能會對我們的合併經營業績或財務狀況產生重大影響。隨着時間的推移，現行税法的變化還可能影響實際税收業績和遞延所得税資產的變現。
未確認的税收優惠是指納税申報表中採取或預計將採取的納税狀況與財務報表中確認的税收優惠之間的差額。我們有 $30.9百萬和美元40.3截至2020年12月31日和2019年12月31日，未確認的税收優惠總額分別為100萬英鎊。如果被識別，$24.4百萬和美元21.6這些金額中分別有100萬將影響我們的有效税率。此外，我們的應計利息和罰款為美元2.8百萬和美元6.5截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。

我們預計，在未來十二個月內，未確認的税收優惠總額不會大幅增加或減少。 未確認的税收優惠變化的對賬情況如下（省略000美元）：

 
202020192018
未確認的税收優惠，期初$40,300 $30,554 $48,604 
與前一期間的職位有關的增加— 2,376 5,389 
與前一時期持有的職位有關的減少(12,981)(7,918)(31,850)
與本期所設職位有關的增加11,001 16,332 8,411 
與税務當局達成和解有關的減少(7,465)(1,044)— 
未確認的税收優惠，期末$30,855 $40,300 $30,554 

我們將繼續參與美國國税局的合規保證流程（“CAP”），作為傳統國税局審查流程的替代方案。通過CAP計劃，我們與國税局合作，通過在提交納税申報表之前解決問題來實現税收合規。我們目前也在接受州税收司法管轄區的審查，預計將在未來十二個月內完成某些審查。這些檢查的結果尚無法確定，而且我們不知道有未記錄的負債。我們主要税務管轄區的訴訟時效在2016至2020納税年度仍有待審查。

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9. 公允價值披露

ASC 820，“公允價值衡量和披露”，為根據公認的會計原則衡量公允價值提供了框架，並建立了公允價值層次結構，要求實體在衡量公允價值時最大限度地使用可觀察的投入，並最大限度地減少不可觀察投入的使用。公允價值層次結構可以歸納如下： 
第 1 級公允價值根據活躍市場中相同資產或負債的報價確定。
第 2 級公允價值使用可觀測的重要投入確定，通常要麼是活躍市場的類似資產或負債的報價，要麼是非活躍市場的報價。
第 3 級使用大量不可觀察的投入來確定公允價值，例如定價模型、貼現現金流或類似技術

我們按公允價值計量或披露的資產和負債彙總如下（省略000美元）： 
金融工具公允價值
等級制度		公允價值
十二月三十一日
2020		十二月三十一日
2019
定期按公允價值計量：
可供出售的住宅抵押貸款第 2 級$564,979 $508,967 
利率鎖定承諾第 2 級16,161 8,202 
遠期合約第 2 級(5,436)(1,073)
全部貸款承諾第 2 級(498)596 
按非經常性公允價值計量：
房屋和土地清單第 3 級$582 $8,092 
待售土地第 2 級— 4,193 
按公允價值披露：
現金及等價物（包括限制性現金）第 1 級$2,632,235 $1,251,456 
金融服務債務第 2 級411,821 326,573 
優先應付票據第 2 級3,375,564 3,098,665 
其他應付票據第 2 級40,098 53,381 

可供出售的機構住宅抵押貸款的公允價值是根據同類工具的報價市場價格確定的。可供出售的非機構住宅抵押貸款的公允價值是根據全部貸款投資者的購買承諾以及管理層獲得的其他相關市場信息確定的。利率鎖定承諾的公允價值，包括還本付息權的價值，以及抵押貸款支持證券的遠期合約是根據類似工具的市場價格估值的。全部貸款承諾的公允價值基於特定整筆貸款投資者的類似工具的市場價格。

當事件和情況表明賬面價值可能無法收回時，某些資產必須非經常性地按公允價值入賬。上表中包含的非經常性公允價值僅代表截至相應資產負債表日期的季度期間賬面價值調整為公允價值的資產。參見 注意事項 1以便更詳細地討論庫存品估值方法.

由於其短期性質和浮動利率條款，現金及等價物、金融服務債務、其他應付票據和循環信貸額度的賬面金額接近其公允價值。優先應付票據的公允價值根據市場報價（如果有）計算。如果沒有報價的市場價格，則公允價值以類似發行的報價為基礎。應付優先票據的賬面價值為美元2.7截至2020年12月31日和2019年12月31日均為億英鎊。
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10. 其他資產、應計負債和其他負債

其他資產如下所示（省略000美元）：
 
 十二月三十一日
20202019
應收賬款和票據：
保險應收賬款 （注十一）
$69,491 $118,366 
其他應收賬款140,726 129,781 
210,217 248,147 
預付費用128,472 123,220 
存款和收購前成本 （注一）
291,864 299,437 
財產和設備，淨額 （注一）
131,744 111,713 
使用權資產 (注意事項 11)
71,273 70,029 
應收所得税59,827 2,285 
其他29,873 40,855 
$923,270 $895,686 


我們記錄正常業務過程中來自各方的應收賬款，包括保險公司應付的款項（見 注意事項 11）和市政當局。在某些情況下，我們可能會以應收票據的形式接受土地出售或其他交易的對價.

應計負債和其他負債列示如下（省略000美元）：
 
 十二月三十一日
 20202019
自保負債 （注十一）
$641,779 $709,798 
與薪酬相關的負債218,013 180,305 
租賃負債 (注意事項 11)
91,365 91,408 
保修責任 （注十一）
82,744 91,389 
應計利息50,950 48,483 
貸款發放負債 （注十一）
11,969 25,159 
其他310,223 288,919 
$1,407,043 $1,435,461 
 


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11. 承付款和意外開支

貸款發放負債

如果我們對貸款符合某些要求的陳述和擔保（包括對承保標準、初級抵押貸款的存在以及與貸款相關的某些借款人陳述的有效性）出現錯誤或遺漏，我們的抵押貸款業務可能對與發放和出售給投資者的抵押貸款相關的損失負責。如果確定貸款存在缺陷，我們要麼賠償投資者未來的潛在損失，要麼向投資者回購貸款，要麼償還投資者的實際損失。此外，某些受託人和投資者繼續試圖根據2009年之前發放的貸款的損失收取賠償金。

估算這些潛在損失所需的責任需要大量的管理判斷。在2020年和2018年期間，我們將貸款發放負債增加了美元26.4百萬和美元16.1根據與2009年之前發放的貸款相關的多項索賠的結算，分別為百萬美元。提供（已釋放）的儲備金反映在金融服務支出中。C這些負債的變化如下（省略000美元）：

 
202020192018
負債，期初$25,159 $50,282 $34,641 
提供（已釋放）的儲備金，淨額26,410 (225)16,130 
付款(39,600)(24,898)(489)
負債，期末$11,969 $25,159 $50,282 
鑑於未結清的索賠、標的抵押品價值隨時間推移而發生的變化，以及有關已知和潛在索賠最終解決辦法的其他不確定性，實際成本可能與我們目前的估計有所不同。

社區發展和其他特殊地區義務

社區發展區（“CDD”）或類似的開發管理局是根據各州法規設立的地方政府單位，它利用出售債券的收益為開發項目的基礎設施資產的建設或收購提供資金。與債券相關的部分負債，包括本金和利息，分配給開發項目中的每塊土地。這筆債務通常由CDD隨後向土地所有者徵收的特別攤款來支付。通常，我們僅負責在我們作為適用地塊的土地所有者期間支付特別攤款，並將我們的估計債務反映在土地開發預算中。

信用證和擔保債券

在正常業務過程中，我們會根據某些與業績相關的義務、某些土地期權協議的擔保以及各種保險計劃發佈信用證和擔保債券。這些信用證和擔保債券中的大多數用於支持我們向各市政當局、其他政府機構和公用事業公司承擔的與道路、下水道和其他基礎設施建設相關的土地開發和建設義務。我們有未償還的信用證和擔保債券總額為 $249.7百萬和美元1.5截至2020年12月31日，分別為10億美元和美元262.8百萬和美元1.4截至2019年12月31日，分別為10億。如果提取任何此類信用證或擔保債券，我們將有義務向信用證或擔保債券的發行人償還款項。我們認為不會提取大量的信用證或擔保債券（如果有的話）。我們的擔保債券通常沒有規定的到期日；相反，我們在基本合同履行完成後即解除擔保債券。由於已經完成了與適用項目相關的重大建設和開發工作，但尚未得到相應交易對手的最終認可，因此未償擔保債券的總金額超過了剩餘待完成工作的預計成本。

訴訟和監管事宜

我們在正常業務運營過程中參與各種訴訟和法律索賠，包括代表各類索賠人提起的訴訟。我們還受與土地開發活動、房屋建築標準、銷售慣例、抵押貸款業務、就業相關的各種地方、州和聯邦法律法規的約束
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做法和環境保護.因此，管理這些法律和法規的各政府機構定期對我們進行審查或詢問。

當法律索賠和監管事項都可能發生且任何潛在損失可以合理估計時，我們會確定此類事項的責任。我們會根據每個事項的具體事實和情況對此類事項進行累計，並隨着事態的發展對這些估計進行修改。在這種情況下，可能存在超過目前應計金額的損失風險。鑑於預測這些法律和監管事項的結果固有的困難，我們通常無法預測懸而未決事項的最終解決、相關時機或最終的損失。儘管無法肯定地預測此類突發事件的結果，但我們認為此類問題的解決不會對我們的經營業績、財務狀況或現金流產生重大不利影響。但是，如果任何問題的最終解決所產生的責任超過與此類問題有關的入賬準備金中反映的估計，我們可能會產生可能鉅額的額外費用。

保修責任

影響我們保修責任的因素包括已售房屋數量、歷史和預期的保修索賠率以及預計的索賠成本。我們會定期評估我們運營所在地的每個地域市場的保修責任是否充足，並在必要時調整金額。未來的實際保修成本可能與目前的估計有所不同。 保修負債的變化如下（省略了000美元）：

 
202020192018
保修負債，期初$91,389 $79,154 $72,709 
提供的儲備金64,492 60,818 65,567 
付款(70,869)(75,635)(64,525)
其他調整 (a)
(2,268)27,052 5,403 
保修責任，期末$82,744 $91,389 $79,154 

(a)包括總計 $ 的費用14.82019年有100萬與東南部的一個封閉社區有關。

自保風險

我們維持一般責任保險，並要求我們的分包商維持一般責任保險。我們還維護建築商的風險、財產、錯誤和遺漏、工人補償和其他商業保險。這些保險單保護我們免受部分索賠損失風險。但是，我們保留此類索賠總體風險的很大一部分，要麼是通過我們的專屬保險子公司簽發的保單，要麼是通過我們自己的每次發生的自我保險，以及總留存額、免賠額和超過可用保險單限額的索賠。
我們的一般責任保險包括對某些施工缺陷的保障。雖然施工缺陷索賠可能涉及各種情況，但我們的大多數索賠與所謂的側板、窗户、屋頂和地基問題有關。房屋建築行業及其分包商的一般責任保險的可用性變得越來越有限，現有的保險單要求公司保持可觀的每起事件和總留存率。在某些情況下，我們可能會為我們的分包商提供通過我們的自保子公司購買保險或參與我們提供的特定項目保險計劃的機會。自保子公司發行的保單代表我們對這些風險的自保。這種自保風險受我們購買的再保險單的限制。房屋建築行業的一般責任保險很複雜，我們的承保範圍因保單年度而異。我們的保險範圍要求每次發生的免賠額不超過總留存水平。從第一美元開始，為滿足受保索賠而支付的金額適用於我們的每次事件和總留存義務。任何超出發生率或總留存水平的金額均由保險承保，最高不超過我們購買的保險水平。我們的保險單，包括專屬保險子公司的再保險保單，由評級高的承銷商維持，我們認為這些承銷商的交易對手違約風險並不大。

在任何時候，我們都在管理 1,000與一般責任、財產、錯誤和遺漏、工傷賠償和其他商業保險有關的個人索賠。我們在確認每套房屋關閉的收入時以未貼現的方式為與此類索賠相關的成本（包括預期的理賠管理費用）進行儲備，並根據對歷史索賠的精算分析對記錄的負債進行評估。精算分析計算估計值
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PULTEGROUP, INC.
合併財務報表附註（續）

所有未付損失的最終淨成本，包括已發生但未報告的損失的估計數 (“IBNR”)。IBNR代表與已發生但尚未報告的索賠相關的損失加上已報告索賠的進展情況。

我們為所有此類索賠記錄的儲備金總額為 $641.8百萬和美元709.8截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬英鎊，其中絕大多數與一般責任索賠有關。入賬的儲備金包括與 (一) 現有索賠和相關索賠費用以及 (二) IBNR和相關的索賠費用有關的損失估計數。與IBNR和相關的索賠費用相關的負債約為 68截至2020年12月31日和2019年12月31日的一般負債準備金總額的百分比。確定儲備金中IBNR部分的精算分析考慮了多種因素，包括損失的頻率和嚴重程度，這些因素基於我們的歷史索賠經驗並輔之以行業數據。儲備金的精算分析還考慮了第三方的歷史回收率和索賠管理費用。

全國和地方住房市場狀況的波動都會影響建築缺陷索賠的頻率和成本。此外，IBNR的估計佔我們負債的大部分，並且由於各種因素而存在高度的不確定性，包括索賠報告和解決模式、第三方追償、保險行業慣例、監管環境和法律先例的變化。各州的法規各不相同，但施工缺陷索賠的舉報和解決期通常超過十年。報告索賠的頻率和時間以及對具體索賠價值的估計值的變化會影響精算分析中使用的基本輸入和趨勢，這可能會對記錄的儲備金產生重大影響。此外，每個保單期可用的保險金額也會影響我們記錄的儲備金。由於估算未來損失以及與這些索賠相關的損失發生時間方面固有的不確定性，實際費用可能與估計費用有很大差異。

儲備金的調整在估計值發生變動的時期內記錄。在2020年、2019年和2018年期間，我們將準備金（主要是一般負債準備金）減少了美元93.4百萬，美元49.4百萬，以及 $35.9分別為百萬美元，這是由於觀察到的實際索賠經驗低於先前精算預測的預期而導致估計數發生變化。精算估值的變化是由實際索賠經驗的變化推動的，這反過來又影響了對未來潛在索賠的精算估計。精算估值的這些變化並未涉及精算方法的任何重大變化，但確實影響了未來時期估計值的發展，這導致我們記錄負債中IBNR部分的調整。對個人索賠未作實質性調整。相反，這些調整反映了近年來與施工缺陷索賠相關的總體損失水平低於我們以往的經驗。我們將這種良好的體驗歸因於多種因素，包括建築技術的改進、房屋價值的上漲以及我們的分包商越來越多地參與解決索賠。與我們的保險計劃相關的成本分為銷售費用、一般費用和管理費用。 這些負債的變化如下（省略了000美元）：
202020192018
期初餘額$709,798 $737,013 $758,812 
提供的儲備金83,912 83,209 93,156 
對先前記錄的儲備金的調整(93,431)(49,437)(35,873)
付款，淨額 (a)
(58,500)(60,987)(79,082)
期末餘額$641,779 $709,798 $737,013 

(a)包括預計將從我們的保險公司收回的金額的淨變動，這些金額記錄在其他資產中（見下文）。

在某些情況下，我們可以根據各種保險單或從分包商或其他第三方那裏收回部分費用。如果認為有可能收回，則記錄此類金額的估計數。正如所反映的那樣 注意事項 10，我們從保險公司收取的應收賬款總額為美元69.5百萬和美元118.4截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為百萬人。應收保險款涉及為進行糾正性維修、與客户理賠而產生或將要發生的費用，以及與我們認為與先前關閉的房屋相關的已知和預期未來建築缺陷索賠的持續進展相關的其他費用。如上所述，鑑於解決房屋建築行業施工缺陷索賠固有的複雜性，我們的索賠支付與適用保險公司的報銷之間通常存在顯著的滯後。此外，房屋建築商和承運人之間關於建築缺陷索賠的保險立場的爭議也很常見。與承運人解決索賠涉及交換大量信息，通常涉及法律訴訟。

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PULTEGROUP, INC.
合併財務報表附註（續）

在2020年和2019年，我們記錄的應收保險儲備金為美元17.8百萬和美元22.6分別為百萬美元，用於與我們的某些航空公司的政策解決談判。我們認為，收取記錄在案的保險應收賬款可能是基於我們在法律顧問審查後的立場的法律依據、承運人的高信用評級以及我們在與類似索賠相關的類似保險單下收取大量保險報銷的長期歷史。儘管無法肯定地預測這些問題的結果，但我們認為這些問題的解決不會對我們的經營業績、財務狀況或現金流產生重大的不利影響。

租賃

我們租賃某些辦公空間和設備用於我們的業務。我們在租賃期內以直線方式確認這些租賃的租賃費用，並將所有租賃的租賃和非租賃部分合並在一起。所有預期期限至少為一年的租賃的使用權（“ROU”）資產和租賃負債均記錄在資產負債表上。一些租約包括一個或多個續訂選項。租約續訂選項的行使通常由我們自行決定。ROU 資產的折舊壽命和租賃權益改善僅限於預期的租賃期限。我們的某些租賃協議包括根據出租人運營成本的比例支付租金，這些成本本質上是可變的。我們的租賃協議不包含任何剩餘價值擔保或重大限制性契約。
    
ROU 資產分為 其他資產在資產負債表上，而租賃負債則歸類在 應計負債和其他負債。初始期限為12個月或更短的租賃不記錄在資產負債表上。ROU 資產和租賃負債為 $71.3百萬和美元91.4截至2020年12月31日，分別為百萬和美元70.0百萬和美元91.4截至2019年12月31日，分別為百萬人。我們額外記錄了 $13.0百萬和美元17.6在2020年和2019年期間，運營租賃項下的租賃負債分別為百萬美元。2020年和2019年期間的租賃負債付款，總額為美元19.8百萬和美元23.4分別是百萬。

租賃費用包括期限超過一年的租賃以及期限少於一年的短期租賃的成本。我們的總租賃費用為 $38.2百萬，美元36.4百萬，以及 $33.62020 年、2019 年和 2018 年分別為 100 萬人。我們在2020年和2019年的總租賃費用包括美元的可變租賃成本6.2百萬和美元6.7分別為百萬美元，短期租賃成本為美元10.2百萬和美元9.6分別為百萬。轉租收入微乎其微。 截至2020年12月31日，我們的租賃要求的未來最低租賃付款額如下（省略000美元）：

截至12月31日的年份
2021$21,154 
202222,412 
202320,334 
202414,032 
20259,303 
此後19,432 
租賃付款總額 (a)
106,667 
減去：利息 (b)
15,302 
租賃負債的現值 (c)
$91,365 

(a) 租賃付款包括延長租賃期限的期權，這些期限可以合理確定已行使，但不包括美元1.7截至2020年12月31日，已簽署但尚未開始的租賃的具有法律約束力的最低租賃付款額為100萬英鎊。
(b) 我們的租賃不提供易於確定的隱含利率。因此，我們必須估算此類租賃的貼現率，以確定租賃開始之日租賃付款的現值。
(c) 計算我們的租賃負債時使用的加權平均剩餘租賃期限和加權平均貼現率為 5.4年和 5.4截至2020年12月31日，分別為百分比。
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合併財務報表附註（續）

12. 季度業績（未經審計）
未經審計的季度信息
（省略了 000 個，每股數據除外）
第 1 名
季度		第 2 名
季度		第 3 名
季度		第 4 名
季度
總計 (a)
2020
房屋建築：
收入$2,240,430 $2,498,979 $2,848,086 $3,086,418 $10,673,913 
收入成本(1,709,879)(1,900,250)(2,152,243)(2,320,077)(8,082,449)
所得税前收入 (b)
244,218 396,585 420,103 481,151 1,542,057 
金融服務：
收入$54,550 $94,802 $106,871 $105,945 $362,169 
所得税前收入 (c)
19,551 60,424 64,064 42,599 186,637 
合併業績：
收入$2,294,980 $2,593,781 $2,954,957 $3,192,363 $11,036,082 
所得税前收入263,769 457,009 484,167 523,750 1,728,694 
所得税支出 (d)
(60,058)(108,389)(67,769)(85,639)(321,855)
淨收入$203,711 $348,620 $416,398 $438,111 $1,406,839 
每股淨收益：
基本$0.75 $1.29 $1.54 $1.62 $5.19 
稀釋$0.74 $1.29 $1.54 $1.62 $5.18 
計算中使用的股票數量：
基本270,000 268,324 268,363 267,561 268,553 
稀釋性證券的影響1,218 701 598 666 861 
稀釋271,218 269,025 268,961 268,227 269,414 

(a)由於四捨五入，季度業績總和可能不等於該年度的總和。此外，每股金額的季度和年初至今的計算是獨立進行的。
(b)所得税前的房屋建築收入包括商譽減值費用 $20.2第一季度為百萬美元（見 注意事項 1); 美元保險準備金逆轉93.4百萬，其中 $60.7百萬和美元34.1第二和第四季度分別發生百萬起（見 注意事項 11）；以及應收保險應收賬款的儲備金（美元）17.8第四季度為百萬美元。
(c)所得税前的金融服務收入包括 $26.4百萬美元的抵押貸款回購準備金費用，其中 $22.0第四季度發生百萬起（見 注意事項 11).
(d)所得税支出包括節能房屋税收抵免 $82.0百萬，其中 $53.2百萬和美元24.0第三和第四季度分別發生百萬起（見 注意事項 8).
74

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合併財務報表附註（續）

未經審計的季度信息
（省略了 000 個，每股數據除外）
第 1 名
季度		第 2 名
季度		第 3 名
季度		第 4 名
季度
總計 (a)
2019
房屋建築：
收入$1,952,831 $2,433,028 $2,645,550 $2,947,116 $9,978,526 
收入成本 (b)
(1,494,841)(1,874,369)(2,035,972)(2,279,615)(7,684,798)
所得税前收入 (c)
204,294 295,698 333,862 402,407 1,236,261 
金融服務：
收入$43,862 $55,957 $64,815 $69,797 $234,431 
所得税前收入12,409 25,078 32,284 33,544 103,315 
合併業績：
收入$1,996,693 $2,488,985 $2,710,365 $3,016,913 $10,212,957 
所得税前收入216,703 320,776 366,146 435,951 1,339,576 
所得税支出(49,946)(79,735)(93,042)(100,153)(322,876)
淨收入$166,757 $241,041 $273,104 $335,798 $1,016,700 
每股淨收益：
基本$0.59 $0.86 $0.99 $1.23 $3.67 
稀釋$0.59 $0.86 $0.99 $1.22 $3.66 
計算中使用的股票數量：
基本277,637 276,652 272,992 270,843 274,495 
稀釋性證券的影響1,003 932 640 632 802 
稀釋278,640 277,584 273,632 271,475 275,297 

(a)由於四捨五入，季度業績總和可能不等於該年度的總和。此外，每股金額的季度和年初至今的計算是獨立進行的。
(b)收入成本包括與封閉社區相關的保修費 $14.8百萬，其中 $9.0第三季度發生百萬起（見 注意事項 11).
(c)所得税前的房屋建築收入包括$的保險準備金逆轉12.8百萬和美元31.1第二和第四季度分別為百萬美元；以及註銷的應收保險賬款為美元11.6百萬和美元12.6第一和第二季度分別為百萬美元（見 注意事項 11).


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獨立註冊會計師事務所的報告

致股東和董事會 PulteGroup, Inc. 旗下

對財務報表的意見

我們審計了隨附的截至2020年12月31日和2019年12月31日的PulteGroup, Inc.（以下簡稱 “公司”）的合併資產負債表、截至2020年12月31日的三年中每年的相關合並運營報表、綜合收益、股東權益和現金流以及相關附註（統稱為 “合併財務報表”）。我們認為，合併財務報表按照美國公認會計原則，在所有重大方面公允列報了公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三年中每年的經營業績和現金流量。

我們還根據上市公司會計監督委員會（美國）（PCAOB）的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制綜合框架（2013年框架）中制定的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，並於2021年2月2日對此發表了無保留意見。

意見依據

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須在公司方面保持獨立。

我們根據PCAOB的標準進行了審計。這些準則要求我們計劃和進行審計，以便合理地確定財務報表是否存在因錯誤或欺詐造成的重大錯報。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是錯誤還是欺詐所致，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查有關財務報表中數額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層採用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的總體列報情況。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。

關鍵審計事項
下文傳達的關鍵審計事項是本期對已告知或要求向審計委員會通報的財務報表的審計中產生的事項，並且：(1) 涉及對財務報表至關重要的賬目或披露，(2) 涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變我們對合並財務報表的整體看法，我們也不會通過在下文中傳達關鍵審計事項就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨意見。

76


自保風險
此事的描述截至2020年12月31日，該公司的自保風險準備金總額為6.418億美元，其中大部分與先前出售的房屋建築缺陷風險相關的已發生但未報告（“IBNR”）損失有關。正如合併財務報表附註1和11所討論的那樣，公司根據對公司歷史索賠活動的精算分析，為與施工缺陷索賠相關的費用（包括IBNR損失和預期的索賠管理費用）儲備金。確定IBNR儲備金的精算分析考慮了多種因素，其中主要包括損失的頻率和嚴重程度。

由於估算、各種精算方法的使用以及管理層對重大判斷的運用相關的測量不確定性很大，審計公司的IBNR建築缺陷儲備金非常複雜。此外，儲備金估算對重要的管理假設很敏感，包括計算IBNR儲備金和已報告索賠的損失發展係數時使用的頻率和嚴重程度假設。
我們在審計中是如何解決這個問題的
我們瞭解了情況，評估了設計，並測試了公司控制措施的運營有效性，這些控制措施旨在應對與IBNR儲備金的計量和估值相關的重大錯報風險。例如，我們測試了管理層對重要精算假設的審查以及管理層在估算IBNR損失時使用的數據輸入的控制措施。

為了測試與施工缺陷風險相關的IBNR儲備金，我們的審計程序包括測試管理層估算中使用的基礎索賠數據的完整性和準確性，以及按保單年度審查公司的再保險合同，以評估公司的自保保留額、免賠額和承保限額，這些都是精算模型的輸入。此外，我們聘請了精算專家來協助我們評估管理層估算IBNR儲備金所使用的方法。我們將公司的自保準備金（包括IBNR估計）與我們的精算專家根據獨立選擇的假設制定的區間進行了比較。
77


土地減值
此事的描述截至2020年12月31日，該公司的房屋和土地庫存為77億美元。正如合併財務報表附註1和2中更全面地描述的那樣，公司對每個社區進行評估，以確定潛在減值指標。確定潛在減值指標後，公司通過將社區的預期未貼現現金流與其賬面價值進行比較來評估社區的可收回性。對於賬面價值超過預期未貼現現金流的任何社區，公司都會估算社區的公允價值，如果社區的賬面價值超過其公允價值，則記錄減值費用。公司確認截至2020年12月31日止年度的減值費用為700萬美元。

對公司未來社區預計的未貼現現金流進行審計涉及主觀性，因為此類現金流的估計會受到諸如預期平均銷售價格以及每個社區特定的預期土地開發和房屋建設成本等重要假設的敏感性。

我們在審計中是如何解決這個問題的
我們瞭解了情況，評估了設計，並測試了公司流程控制措施的運營有效性，這些控制措施用於估算社區的未貼現現金流，並附有潛在減值指標。例如，我們測試了對假設的適當性以及管理層在未貼現現金流模型中使用的數據的完整性和準確性的控制措施。

除其他審計程序外，我們對公司未貼現現金流模型的測試包括評估所使用的方法，評估管理層在分析中使用的數據的完整性和準確性，以及評估管理層在預測未來現金流時使用的重要假設。我們還將社區數據與公司的會計記錄進行了比較，並重新計算了公司預計的未來現金流。


//安永會計師事務所

自1973年以來，我們一直擔任公司的審計師。

喬治亞州亞特蘭大
2021 年 2 月 2 日
78

第 9 項。會計師在會計和財務披露方面的變化和分歧

此商品不適用。

第 9A 項。控制和程序

披露控制和程序

截至2020年12月31日，包括我們的總裁兼首席執行官以及執行副總裁兼首席財務官在內的管理層評估了我們的披露控制和程序的設計和運營的有效性。根據評估之日，我們的總裁兼首席執行官兼執行副總裁兼首席財務官得出結論，披露控制和程序自2020年12月31日起生效。

財務報告的內部控制

(a)管理層關於財務報告內部控制的年度報告

管理層負責編制和公允列報本年度報告中包含的合併財務報表。合併財務報表是根據美國公認的會計原則編制的，反映了管理層對入賬或披露的事件和交易的判斷和估計。

管理層還負責建立和維持對財務報告的有效內部控制，如《交易法》第13a-15 (f) 條所定義的那樣。管理層認識到，任何內部控制的有效性都有固有的侷限性，對財務報告的有效內部控制只能為財務報表的編制提供合理的保證。此外，由於條件的變化，對財務報告的內部控制的有效性可能會隨時間而變化。

為了確保公司對財務報告的內部控制有效，管理層定期評估此類控制措施，最近一次評估了截至2020年12月31日的財務報告。管理層的評估基於特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制——綜合框架》（2013年框架）中描述的對財務報告的有效內部控制標準。根據這一評估，管理層斷言，截至2020年12月31日，公司對財務報告保持了有效的內部控制。2020年1月24日，公司收購了創新建築集團的業務。經美國證券交易委員會允許，截至2020年12月31日，管理層將此類業務排除在對財務報告內部控制的評估範圍之外。截至2020年12月31日，此類業務佔公司合併總資產的不到1％，佔截至該日止年度公司合併總收入的不到1％。

安永會計師事務所（Ernst & Young LLP）是一家獨立註冊會計師事務所，負責審計本年度報告中包含的公司合併財務報表，該會計師事務所已發佈了截至2020年12月31日的公司內部控制財務報告有效性的報告。
79

(b)獨立註冊會計師事務所的報告

致 PulteGroup, Inc. 的股東和董事會

關於財務報告內部控制的意見

根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制——綜合框架》（2013年框架）（COSO標準）中制定的標準，我們對PulteGroup, Inc.截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。我們認為，根據COSO標準，截至2020年12月31日，PulteGroup, Inc.（以下簡稱 “公司”）在所有重大方面都對財務報告進行了有效的內部控制。

正如隨附的管理層財務報告內部控制年度報告所示，管理層對財務報告內部控制有效性的評估和結論不包括創新建築集團的內部控制。創新建築集團包含在公司2020年合併財務報表中，截至2020年12月31日，佔合併總資產的不到1％，佔截至該日止年度的合併總收入的不到1％。我們對公司財務報告內部控制的審計也沒有包括對創新建築集團財務報告內部控制的評估。

我們還根據上市公司會計監督委員會（美國）（PCAOB）的標準，審計了截至2020年12月31日和2019年12月31日的公司合併資產負債表、截至2020年12月31日的三年中每年的相關合並運營報表、綜合收益、股東權益和現金流以及相關附註和我們2021年2月2日的報告對此發表了無保留意見。

意見依據

公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並負責評估隨附的管理層《財務報告內部控制年度報告》中包含的財務報告內部控制的有效性。我們的責任是根據我們的審計，就公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於公司。

我們根據PCAOB的標準進行了審計。這些標準要求我們計劃和進行審計，以合理地確定是否在所有重大方面對財務報告進行了有效的內部控制。

我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大缺陷的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及在這種情況下執行我們認為必要的其他程序。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。

財務報告內部控制的定義和限制

公司對財務報告的內部控制旨在為財務報告的可靠性提供合理的保證，並根據公認的會計原則為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括：(1) 與保存記錄有關的政策和程序，這些記錄應以合理的詳細程度準確、公允地反映公司資產的交易和處置；(2) 提供合理的保證，即在必要時記錄交易以允許根據公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只能根據管理層的授權進行公司董事；以及 (3) 就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理的保證。

由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來時期任何有效性評估的預測都可能因條件變化而導致控制不足，或者對政策或程序的遵守程度可能惡化。
80

//安永會計師事務所

喬治亞州亞特蘭大
2021 年 2 月 2 日

(c)財務報告內部控制的變化

在截至2020年12月31日的季度中，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

第 9B 項。其他信息

此商品不適用。
第三部分

第 10 項。董事、執行官和公司治理

本項目要求的有關我們執行官的信息載於本10-K表年度報告的第4A項。本項目要求的有關我們董事會成員和我們審計委員會的信息將包含在 2021 年年度股東大會委託聲明（“2021 年委託聲明”）中，該委託書將在 2020 年 12 月 31 日之後的 120 天內提交，標題為 “董事選舉” 和 “董事會委員會——審計委員會”，並納入披露審計委員會成員資格的圖表根據這個參考。本項目要求的有關遵守1934年《證券交易法》第16（a）條的信息將包含在2021年委託書中，標題為 “違規第16（a）條報告”，並以此引用納入此處。本項目要求的有關我們道德準則的信息將包含在2021年委託書中，標題為 “公司治理——治理指南；商業行為道德守則；道德守則”，並通過本引用納入此處。

我們的主要官員道德守則、商業行為道德準則、公司治理準則以及董事會審計、薪酬和管理髮展、提名和治理以及財務和投資委員會的章程也發佈在我們網站上，並可應要求免費提供印刷版。

第 11 項。高管薪酬

本項目要求的信息將包含在 2021 年委託書中，標題為 “2020 年高管薪酬” 和 “2020 年董事薪酬”，並以此引用納入此處，前提是薪酬與管理髮展委員會報告不應被視為與本10-K表年度報告一起 “提交”。

項目 12。某些受益所有人的擔保所有權以及管理及相關股東事宜

本項目要求的信息將包含在2021年委託書中，標題為 “受益證券所有權” 和 “股權補償計劃信息”，並以此引用納入此處。

項目 13。某些關係和關聯交易以及董事獨立性

本項目要求的信息將包含在 2021 年委託書中，標題為 “某些關係和相關交易” 和 “董事會信息”，並通過本引用納入此處。

第 14 項。首席會計師費用和服務

本項目要求的信息將包含在2021年委託書中，標題為 “審計和非審計費用” 和 “審計委員會預批准政策”，並以引用方式納入此處。
81

第四部分

第 15 項。證物和財務報表附表
 (a)    T以下文件作為本10-K表年度報告的一部分提交：
(1) 財務報表
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
44
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的合併運營報表
45
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的綜合收益表
46
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的合併股東權益表
47
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的合併現金流量表
48
合併財務報表附註
49
 
(2)財務報表附表
之所以省略所有附表，是因為所需資料不存在，所列數額不足以要求提交附表，或者財務報表或其附註中載有所需信息。
(3) 展品
以下證物在本10-K表年度報告中提交，或以引用方式納入此處：
展品編號和描述
(3)(a)
PulteGroup, Inc. 的重述公司章程（參照我們於2009年8月18日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表報告的附錄3.1編入）
(b)
公司章程修正證書，日期為2010年3月18日（參照我們截至2010年3月31日的季度10-Q表季度報告附錄3（b）納入）
(c)
2010年5月21日的公司章程修正證書（參照我們截至2010年9月30日的季度10-Q表季度報告附錄3（c）納入）
(d)
經修訂和重述的 PulteGroup, Inc. 章程（參照我們於2020年5月11日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表報告的附錄3.2）
(e)
日期為2009年8月6日的A系列初級參與優先股指定證書（參照我們於2009年8月18日向美國證券交易委員會提交的表格8-A註冊聲明附錄3（b）納入其中）
(4)(a)任何與長期債務有關的文書，如果根據長期債務授權的證券不超過PulteGroup, Inc.及其子公司總資產的10％，均未提交。公司同意應要求向美國證券交易委員會提供此類文書的副本。
(b)
經修訂和重述了PulteGroup, Inc.與作為版權代理人的北卡羅來納州計算機信託公司於2010年3月18日簽訂的第382條權利協議，其中包括權利證書表格作為其附錄B（參照PulteGroup, Inc.於2010年3月23日向美國證券交易委員會提交的表格8-A/A註冊聲明附錄4併入）
(c)
PulteGroup, Inc.與作為版權代理人的北卡羅來納州Computershare信託公司於2013年3月14日簽訂的經修訂和重述的第382條權利協議的第一修正案（參照PulteGroup, Inc.於2013年3月15日向美國證券交易委員會提交的關於8-K表的最新報告附錄4.1編入）
82

(d)
PulteGroup, Inc.與作為版權代理人的北卡羅來納州Computershare信託公司於2016年3月10日簽訂的經修訂和重述的第382條權利協議的第二修正案（參照PulteGroup, Inc.於2016年3月10日向美國證券交易委員會提交的關於8-K表的最新報告附錄4.1編入）
(e)
PulteGroup, Inc.與作為版權代理人的北卡羅來納州Computershare信託公司於2019年3月7日簽訂的經修訂和重述的第382條權利協議的第三修正案（參照PulteGroup, Inc.於2019年3月7日向美國證券交易委員會提交的關於8-K表的最新報告附錄4.1編入）
(f)
PulteGroup, Inc.與作為版權代理人的北卡羅來納州計算機共享信託公司於2020年5月8日生效的經修訂和重述的第382條權利協議的第四修正案（參照PulteGroup, Inc.於2020年5月11日向美國證券交易委員會提交的關於8-K表的最新報告附錄4.1納入其中）
(g)
註冊人證券的描述（隨函提交）
(10)(a)
PulteGroup, Inc. 401 (k) 計劃（參照我們 S-8 表格註冊聲明附錄 4.3 編號333-115570）*
(b)
PulteGroup, Inc. 2002 年股票激勵計劃（參考我們 2002 年 4 月 3 日的委託書以及我們 S-8 表格註冊聲明附錄 4.3，編號為 333-123223）*
(c)
PulteGroup, Inc. 2013 年高級管理層激勵計劃（參照我們於 2013 年 5 月 13 日向美國證券交易委員會提交的 8-K 表最新報告附錄 10.2 納入）*
(d)
PulteGroup, Inc. 2019 年高級管理層激勵計劃（參照我們於 2019 年 2 月 8 日向美國證券交易委員會提交的 8-K 表最新報告附錄 10.1 納入）*
(e)
PulteGroup, Inc. 長期激勵計劃（參照我們於 2008 年 5 月 20 日向美國證券交易委員會提交的 8-K 表最新報告附錄 10.2 納入）*
(f)
PulteGroup, Inc. 長期激勵獎勵協議的表格（參照我們於2008年5月20日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表報告的附錄10.3納入其中）*
(g)
PulteGroup, Inc. 2008-2010 年撥款接受協議表——公司業績衡量標準（參照我們於 2008 年 5 月 20 日向美國證券交易委員會提交的 8-K 表最新報告附錄 10.4 納入其中）*
(h)
PulteGroup, Inc. 2008-2010 年撥款接受協議表格——個人績效指標（參照我們於 2008 年 5 月 20 日向美國證券交易委員會提交的 8-K 表最新報告附錄 10.5 納入其中）*
(i)
PulteGroup, Inc. 2013 年股票激勵計劃（參照我們於 2013 年 5 月 13 日向美國證券交易委員會提交的 8-K 表最新報告的附錄 10.1 納入其中）*
(j)
2017年2月10日對PulteGroup, Inc. 2013年股票激勵計劃的第一號修正案（參照我們截至2017年3月31日的季度10-Q表季度報告附錄10併入）*
(k)
2020年12月3日PulteGroup, Inc. 2013年股票激勵計劃的第二號修正案（隨函提交）*
(l)
PulteGroup, Inc. 2004 年股票激勵計劃（截至2009年7月9日修訂和重述）（參照我們截至2009年9月30日的季度10-Q表季度報告附錄10（a）納入）*
(m)
PulteGroup, Inc. 2013年股票激勵計劃下的限制性股票單位獎勵協議（經修訂）表格（參照我們截至2017年12月31日止年度的10-K表年度報告附錄10（k）納入）*
(n)
PulteGroup, Inc. 2002 年和 2004 年股票激勵計劃下的股票期權協議表格（參照我們截至2007年12月31日止年度的10-K表年度報告附錄10（s）納入）*
(o)
PulteGroup, Inc. 2002 年和 2004 年股票激勵計劃下的股票期權協議表格（經修訂）（參照我們截至2007年12月31日止年度的10-K表年度報告附錄10（t）納入）*
83

(p)  
PulteGroup, Inc. 長期薪酬延期計劃（經修訂和重述，自2004年1月1日起生效）（參照我們截至2006年3月31日的季度10-Q表季度報告附錄10（a）納入）*
(q)  
PulteGroup, Inc. 非僱員董事遞延薪酬計劃，經修訂和重述，自2017年1月1日起生效（參照我們截至2017年9月30日的季度10-Q表季度報告附錄10（b）納入）*
(r)  
PulteGroup, Inc. 2008年高級管理層激勵計劃下的績效獎勵協議表格（參照我們截至2012年3月31日的季度10-Q表季度報告附錄10（a）納入其中）*
(s)
PulteGroup, Inc. 高管遣散費政策（參照我們於2013年2月12日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表報告的附錄10.1納入其中）*
(t)  
PulteGroup, Inc. 修訂後的退休政策（自2017年11月30日起生效）（參照我們截至2017年12月31日止年度的10-K表年度報告附錄10（u）納入）*
(u)
作為借款人的PulteGroup, Inc.、作為行政代理人的美國銀行及其其他貸款方於2018年6月22日簽訂的第二份經修訂和重述的信貸協議（參照PulteGroup, Inc.附錄10.1）s 有關8-K表的最新報告，於2018年6月22日向美國證券交易委員會提交）
(v)
經修訂和重述的2015年9月4日由作為代理人、牽頭安排人和買方的Comerica銀行、本協議的另一方和作為賣方的Pulte Mortgage LLC於2015年9月4日簽訂的主回購協議（參照我們於2015年9月8日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表報告附錄10.1納入）
(w)
2016年6月24日經修訂和重述的主回購協議第二修正案（參照PulteGroup, Inc.附錄10.1納入）s 有關8-K表的最新報告，於2016年6月29日向美國證券交易委員會提交）
(x)
2016年8月15日對經修訂和重述的主回購協議的第三次修正案（參照PulteGroup, Inc.附錄10.1納入）s 關於表格 8-K 的最新報告，於 2016 年 8 月 17 日向美國證券交易委員會提交）
(y)
2016年12月27日經修訂和重述的主回購協議第四修正案（參照PulteGroup, Inc.附錄10.1納入）s 有關8-K表的最新報告，於2016年12月29日向美國證券交易委員會提交）
(z)
2017年8月14日經修訂和重述的主回購協議第五修正案（參照PulteGroup, Inc.附錄10.1納入）s 有關8-K表的最新報告，於2017年8月15日向美國證券交易委員會提交）
(aa)
2018年8月3日經修訂和重述的主回購協議第六修正案（參照PulteGroup, Inc.附錄10.1納入）s 有關8-K表的最新報告，於2018年8月9日向美國證券交易委員會提交）
(ab)
2019年8月1日經修訂和重述的主回購協議第九修正案（參照PulteGroup, Inc.附錄10.1納入）s 有關8-K表的最新報告，於2019年8月5日向美國證券交易委員會提交）
（交流電）
2019年8月7日對經修訂和重述的主回購協議的第十次修正案（參照PulteGroup, Inc.附錄10.1納入）s 有關8-K表的最新報告，於2019年8月9日向美國證券交易委員會提交）
（廣告）
作為代理人、牽頭安排人和買方的Comerica銀行、本協議的另一方以及作為賣方的Pulte Mortgage LLC於2020年7月30日簽訂的第二份經修訂和重述的主回購協議（參照我們於2020年8月3日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表報告的附錄10.1納入）
(ae)
威廉·普爾特（創始人的孫子）、威廉·普爾特（創始人）、威廉·普爾特信託基金 dtd 01/26/90、Joan B. Pulte Trust dtd dtd 01/26/90 和 PulteGroup, Inc. 於 2016 年 9 月 8 日簽訂的信函協議（參考 PulteGroup, Inc. 附錄 10.1s 關於表格 8-K 的最新報告，於 2016 年 9 月 8 日向美國證券交易委員會提交）
（對焦）
截至2020年5月8日，PulteGroup, Inc.和Stephen Schlageter簽訂的發佈、禁止競爭、禁止招攬和保密協議（參照PulteGroup Inc.附錄10.1納入）s 有關8-K表的最新報告，於2020年5月11日向美國證券交易委員會提交）*
84

(21)
註冊人的子公司（隨函提交）
(22)
擔保子公司名單
(23)
獨立註冊會計師事務所的同意（隨函提交）
(24)
委託書（隨函提交）
(31)(a)
第 13a-14 (a) 條由總裁兼首席執行官瑞安·馬歇爾認證（隨函提交）
(b)
執行副總裁兼首席財務官羅伯特·奧肖內西的第 13a-14 (a) 條認證（隨函提交）
(32)
根據美國法典第 18 節 § 1350 和 1934 年《證券交易法》第 13a-14 (b) 條進行認證（隨函提供）
101.INS內聯 XBRL 實例文檔-該實例文檔不出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在內聯 XBRL 文檔中。
101.SCH內聯 XBRL 分類擴展架構文檔
101.CAL內聯 XBRL 分類擴展計算鏈接庫文檔
101.DEFInlinexBRL 分類擴展定義 Linkbase 文檔
101.LAB內聯 XBRL 分類法擴展標籤 Linkbase 文檔
101.PRE內聯 XBRL 分類擴展演示鏈接庫文檔
104封面交互式數據文件（嵌入在行內 XBRL 文檔中）
* 表示管理合同或補償計劃或安排


第 16 項。表單 10-K 摘要

沒有。
85


簽名
根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。
PULTEGROUP, INC.
（註冊人）
 
2021年2月2日來自：/s/ 羅伯特 ·T· 奧肖內西
羅伯特 T. 奧肖內西
執行副總裁兼首席財務官
根據1934年《證券交易法》的要求，以下人員以註冊人的身份和日期在下文簽署了本報告：
 
2021年2月2日
/s/ 瑞安 R. 馬歇爾/s/ 羅伯特 ·T· 奧肖內西/s/ Brien P. O'Meara
瑞安 R. 馬歇爾
羅伯特 T. 奧肖內西
Brien P. O'Meara
總裁兼首席執行官
（首席執行官）兼董事會成員		執行副總裁和
首席財務官
（首席財務官）		副總裁兼財務總監
（首席會計官）
布萊恩·安德森董事會成員}
布萊斯·布萊爾董事會非執行主席}
理查德·W·德雷林董事會成員}
託馬斯·J·福利亞德董事會成員}/s/ 羅伯特 ·T· 奧肖內西
謝麗爾·W·格里塞董事會成員}
羅伯特 T. 奧肖內西
安德烈·哈沃克斯董事會成員}執行副總裁和
首席財務官
J. Phillip Holloman董事會成員}
約翰·R·佩什金董事會成員}
斯科特·F·鮑爾斯董事會成員}
莉拉·斯奈德董事會成員}

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