PulteGroup Inc./MI/00008224162023財年假象Http://fasb.org/us-gaap/2023#OtherAssetsHttp://fasb.org/us-gaap/2023#OtherAssetshttp://fasb.org/us-gaap/2023#AccruedLiabilitiesCurrentAndNoncurrentHttp://fasb.org/us-gaap/2023#OtherLiabilities00008224162023-01-012023-12-310000822416美國-美國公認會計準則：普通股成員2023-01-012023-12-310000822416Phm:SeriesAJuniorParticipatingPreferredSharePurchaseRightsMember2023-01-012023-12-3100008224162023-06-30ISO 4217：美元00008224162024-01-24Xbrli：共享00008224162023-12-3100008224162022-12-31ISO 4217：美元Xbrli：共享0000822416PHM：HomeBuildingSegmentMemberPHM：Home BuildingSalesMember2023-01-012023-12-310000822416PHM：HomeBuildingSegmentMemberPHM：Home BuildingSalesMember2022-01-012022-12-310000822416PHM：HomeBuildingSegmentMemberPHM：Home 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美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

☒			根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告

截至本財政年度止12月31日, 2023

或

☐			根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告

由_至_的過渡期

佣金文件編號1-9804 

PulteGroup，Inc.

(註冊人的確切姓名載於其章程) 

密西根						38-2766606
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)						(國際税務局僱主身分證號碼)

桃樹路東北3350號，1500號套房
亞特蘭大,			佐治亞州			30326
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

註冊人的電話號碼，包括區號：			404			978-6400

根據該法第12(B)節登記的證券：

每個班級的標題			交易符號			註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.01美元			PHM			紐約證券交易所
首輪A級參與優先股購買權						紐約證券交易所

根據該法第12(G)節登記的證券：

無

用複選標記表示註冊人是否為證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人。是  ☒不，不是。☐

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐ 不是  ☒ 

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。是  ☒不是，不是。☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是  ☒不是，不是。☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。見《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速文件服務器

加速文件管理器

非加速文件管理器

規模較小的報告公司

新興成長型公司

☒

☐

☐

☐

☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。[]

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☑

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。☐ 沒有問題。☒

根據紐約證券交易所在2023年6月30日報告的每股收盤價，截至2023年6月30日，登記人的非關聯公司持有的登記人有表決權股份的總市值約為$17.0十億美元。截至2024年1月24日，註冊人已212,112,455已發行普通股的股份。

引用成立為法團的文件

2024年股東周年大會委託書的適用部分以引用方式併入本表格第III部分。

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PulteGroup，Inc.

目錄

 

項目 不是的。						頁面 不是的。
			第一部分
1			業務			3
1A			風險因素			9
1B			未解決的員工意見			17
1C			網絡安全			17
2			屬性			18
3			法律訴訟			18
4			煤礦安全信息披露			18
			第II部
5			註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場			18
6			[已保留]			20
7			管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析			21
7A			關於市場風險的定量和定性披露			38
8			財務報表和補充數據			40
9			會計與財務信息披露的變更與分歧			70
9A			控制和程序			70
9B			其他信息			72
9C			關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露			72
			第三部分
10			董事、高管與公司治理			72
11			高管薪酬			73
12			某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和有關股東的事項			73
13			某些關係和相關交易，以及董事的獨立性			73
14			首席會計師費用及服務			73
			第IV部
15			展品和財務報表附表			74
16			表格10-K摘要			76
			簽名			77

 

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第一部分

第一項：國際業務

PulteGroup，Inc.是密歇根州的一家公司，成立於1956年。我們是美國最大的住宅建築商之一，我們的普通股被納入S指數，並在紐約證券交易所交易，股票代碼為“PHM”。除文意另有所指外，本文中使用的術語“PulteGroup”、“Company”、“We”、“Us”和“Our”均指PulteGroup，Inc.及其子公司。雖然我們的子公司主要從事住房建設業務，但我們也通過Pulte Mortgage LLC(“Pulte Mortgage”)和其他子公司開展金融服務業務，包括抵押銀行、產權和保險代理業務。

可用信息

我們向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交年度、季度和當前報告、委託書和其他信息。這些文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。我們的互聯網網址是www.Pultegroupinc.com。我們將10-K表格的年度報告、10-Q表格的季度報告、8-K表格的當前報告以及根據證券交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的這些報告的修正案，在我們以電子方式存檔或提交給美國證券交易委員會後，在合理可行的範圍內儘快通過我們的網站免費提供。我們為首席執行官、首席財務官、首席會計官和執行類似職能的人員制定的道德準則、我們的道德商業行為準則、我們的公司治理準則以及我們董事會的審計、薪酬和管理髮展、提名和治理以及財務和投資委員會的章程也張貼在我們的網站上，並可根據要求免費打印。

住宅建設業務

住房建設是我們的核心業務，包括在美國境內收購和開發主要用於居住目的的土地，並在這些土地上建造住房。2023年，我們161億美元的綜合收入中，住宅建設貢獻了98%；2022年，160億美元的綜合收入中，住宅建設貢獻了98%；2021年，137億美元的綜合收入中，住宅建設貢獻了97%。我們的住房建設業務在美國境內的地理位置不同。2023年期間，我們在26個州的46個市場中平均運營了906個活躍社區。我們提供廣泛的產品線，以滿足目標市場購房者的需求。通過我們的品牌，包括Centex、Pulte Homees、Del Webb、DiVosta Homees、John Wiland Homees and Neighborhood和American West，我們為我們的主要客户羣體提供各種不同級別的選擇和便利設施的家居設計：首次入住、搬家和活躍的成年人。2023年，我們交付了總計28,603套住房，而2022年和2021年分別為29,111套和28,894套。在我們的歷史上，我們已經交付了80多萬套住房。

我們主要銷售單户獨立住宅，2023年佔我們房屋成交量的83%，2022年佔86%，2021年佔84%。其餘的單元由附屬的住宅組成，如聯排別墅、共管公寓和複式住宅。2023年房屋成交的銷售價格從大約150,000美元到超過2500,000美元不等，其中86%的價格在250,000美元到750,000美元之間。2023年的平均售價為54.5萬美元，而2022年和2021年的平均售價分別為53.4萬美元和45.6萬美元。

戰略

我們認為，與當地建築商相比，國家上市建築商具有競爭優勢，因為它們能夠：通過資本市場獲得更可靠、更低成本的融資；控制和授予大量土地頭寸；更好地獲得稀缺勞動力資源；實現更大的地理和產品多樣化。我們相信，在任何市場條件下，擁有廣泛的地理和產品多樣性以及可持續資本狀況的建築商都將從這種規模和多樣化中受益。我們提升股東價值的戰略圍繞以下運營目標展開：

•推動運營收益和資產效率，以支持房地產週期的高回報；

•縮短我們擁有的土地管道的持續時間，以提高回報和降低風險；

•通過在我們的主要買家羣體中適當擴大市場份額來擴大我們現有市場的規模：首次購買、升級和活躍的成年人；

•注重保持按訂單建造的住房和投機性住房之間的適當平衡；以及

•按照我們聲明的優先事項管理公司的資本：投資於業務，為我們的股息提供資金，並定期通過股票回購將多餘資金返還給股東，同時保持適度的槓桿率。

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土地徵用與開發

我們購買土地主要是為了建造待售房屋。我們在完成可行性研究後選擇開發住宅社區的地點，其中包括土壤測試、獨立環境研究和其他工程工作，對必要的分區和其他政府權利進行評估，以及廣泛的市場調查，使我們能夠將位置與我們提供的產品相匹配，以滿足消費者的需求。我們考慮的因素包括鄰近發達地區、人口和就業增長模式，以及估計的發展成本(如果適用)。我們經常通過使用土地期權協議來管理控制我們土地頭寸的部分風險，該協議使我們能夠推遲收購土地賣家擁有的部分物業，直到我們確定是否以及何時行使我們的期權。我們使用土地選擇權協議可以提高我們的土地投資的預期回報，並降低與長期持有土地相關的財務風險。我們獲得土地的目的通常是在社區開放之日起24至36個月內完成住房單元的銷售，但某些Del Webb在建的成人開發項目和其他大型總體規劃項目除外，這些項目的社區建設完成需要較長的時間。雖然我們在某些市場的受管制土地總供應量超過了短期需求，但我們的一些受管制土地包含長期頭寸，短期內不會轉換為房屋銷售。因此，我們仍然積極尋求新的土地投資。我們還定期將選定的地塊出售給第三方，用於商業或其他開發，或者如果我們確定這些地塊不再符合我們的戰略運營計劃。

政府一般會在規劃和發展土地後購買土地，或在準備發展後才購買土地，以供我們作預定用途。在我們開發土地的地方，我們直接參與開發過程的許多階段，包括：土地和場地規劃；獲得環境和其他監管批准；以及建設道路、下水道、給水和排水設施，以及公園、游泳池和會所等社區設施。我們使用我們的員工以及獨立工程師和顧問的服務來進行土地開發活動。土地開發工作主要由獨立承包商執行，必要時，地方政府當局在某些地區修建道路、下水道和供水系統。截至2023年12月31日，我們控制了222,630個地塊，其中104,515個地塊擁有，118,115個地塊簽訂了土地選擇權協議。

銷售和市場營銷

我們致力於通過創新的建築和社區設計來提高我們的住宅的質量和價值。通過分析通過廣泛的市場研究獲得的各種定性和定量數據，我們將潛在客户劃分為明確的購房者羣體。這種分層提供了一種方法，可以瞭解每個市場中所有消費羣體的商業機會和風險。一旦瞭解了潛在購房者的需求，我們就會將我們的家居設計和社區發展努力與每個消費羣體的具體生活方式聯繫起來。通過我們對每個消費羣體的瞭解，我們尋求提供更好地滿足每個購房者的需求和願望的住房。

我們針對首次購房者的房屋往往較小，產品供應面向更高的密度和比當地市場更低的平均售價。搬家的購房者往往更看重地理位置和便利設施。這些社區通常會以更高的價位提供更大的房屋。通過我們的Del Webb品牌，我們滿足了活躍成年人的需求。這些活躍的成人社區中，許多都是年齡受限的，僅限於55歲以上的購房者，並且高度家庭化，提供各種功能，包括體育設施、娛樂中心和教育課程，以促進購房者保持積極的生活方式。為了讓個人房主負擔得起這些高度美化的社區的成本，德爾韋布社區往往比首次購房者社區或搬家的購房者社區更大。2023年，39%、36%和25%的房屋成交量分別面向首次購房者、搬家購房者和活躍的成年客户，這反映出自2022年以來，面向首次購房者的比例略有增加，這與我們為首次購房者提供服務的持續投資保持一致。

我們相信，我們是家居設計的創新者，我們認為我們的設計能力是我們營銷戰略的一個組成部分。我們的內部架構服務團隊在外部顧問的輔助下，遵循嚴格的產品開發流程，根據客户驗證的數據引入新功能和技術。遵循這一嚴格的過程，無論是在外部立面還是在內部選擇和功能方面，都將產生獨特的設計特徵。我們通常在每個社區提供各種房屋平面圖和立面圖，包括潛在的選項和升級，例如不同的地板，枱面，固定裝置和電器選擇，我們設計我們的基本房屋和選項包，以滿足通過嚴格的市場研究定義的客户需求。與現有住宅相比，能源效率是新住宅價值的重要來源，也是我們住宅設計的重點領域，包括高效供暖、通風和空調系統及隔熱、低輻射窗户、某些地區的太陽能發電以及其他節能功能。

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我們通過互聯網列表和鏈接位置，社交媒體，移動應用程序，媒體廣告，插圖小冊子和其他廣告展示向潛在購房者推銷我們的房屋。我們在工具和業務實踐方面進行了重大改進，以使我們的銷售工作適應當今的技術型客户。這包括我們的網站（www.pulte.com，www.centex.com，www.delwebb.com， www.divosta.com，www.jwhomes.com， 和www.americanwesthomes.com），提供工具幫助用户找到符合其需求的房屋，調查融資方案，維護房屋，瞭解更多關於我們的信息，並直接與我們溝通。

我們的銷售團隊主要由受委託的員工組成，我們的大部分房屋關閉也涉及獨立的第三方銷售經紀人。我們的銷售顧問負責指導客户完成銷售過程，包括選擇社區，房屋平面圖以及滿足客户需求的選項。我們致力於通過各種優質舉措提供行業領先的客户服務，包括我們的客户關懷計劃，旨在確保購房者在流程的每個階段都能參與並感到滿意。位於我們社區的傢俱齊全和裝飾精美的樣板房，利用我們室內設計師的專業知識，通常用於展示我們的家園及其獨特的設計特色。我們亦已於若干社區推出虛擬實境漫遊，展示我們的房屋平面圖，為有意置業者提供更具成本效益的方法，以提供我們的家居的真實景觀。

我們的許多房屋都是按訂單建造的，在我們與客户簽訂合同之前，我們不會開始建造房屋。然而，我們也在大多數社區建造投機性房屋，這使我們能夠更有效地與市場上現有的房屋競爭，特別是對於需要在短時間內獲得房屋的購房者。我們根據當地市場因素確定每個社區的投機性住房策略，並根據我們目前和計劃的銷售速度以及社區的建設節奏保持一定水平的投機性住房庫存。

我們與客户訂立的銷售合約一般要求客户於簽訂合約時支付訂金，有時亦要求客户於選擇若干物業選項或為其住宅升級功能時支付額外訂金。我們的銷售合約通常亦包括融資或有事項，倘客户未能於指定期間內按指定利率取得按揭融資，則客户有權取消該融資或有事項。我們的合同還可能包括其他意外情況，例如出售現有房屋。積壓，代表尚未關閉的房屋訂單，截至2023年12月31日為73億美元（12，146套），截至2022年12月31日為77億美元（12，169套）。對於積壓訂單，我們已收到已簽署的客户合同和客户押金，在某些情況下可退還。截至2023年12月31日的積壓訂單中，幾乎所有訂單都計劃在2024年關閉，儘管所有訂單都可能被客户取消或與客户進行最終談判。在合同取消的情況下，我們的大多數銷售合同規定，我們有權保留客户的定金，但我們可以選擇在某些情況下退還定金。

施工

我們的房屋建設是在我們的現場施工現場經理的監督下進行的。我們絕大部分的建築工程均由獨立分包商根據合約進行，合約按協定價格訂立特定工程範圍。通過選擇性的流程，我們與我們認為是首要的分包商和供應商保持一致，以在房屋建設過程的各個方面提供質量。此外，我們的施工現場經理和客户服務人員在整個施工過程中與購房者互動，並指導購房者進行後期房屋維護。

持續改進我們的房屋建設過程是一個重點領域。我們尋求建造高品質的房屋，同時通過使用來自各種來源的標準材料和組件以及遵循行業和公司特定的建築實踐來保持高效的建築運營。我們通過以下計劃保持高質量的產品供應和生產流程：

•共同管理房屋計劃，以提供客户最重視的房屋設計，並以最高的質量和有效的成本建造;

•價值工程我們的房子計劃優化房屋設計方面的材料含量和施工方便，同時仍然提供一個明確的價值給客户;

•利用我們專有的施工標準和實踐，培訓我們的現場領導和施工人員，與我們的供應商溝通，並通過使用內部和第三方施工專家來審計我們的合規性;

•使用數據驅動的協作方法與我們的供應商合作，以降低施工成本。

一般而言，我們營運中使用的建築材料可從多個來源輕易取得。然而，某些建築材料的成本，特別是木材，鋼材，混凝土，樹脂，銅和石油基材料，受到全球商品價格，國家關税和其他貿易因素變化的影響。此外，能夠始終如一地

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價格合理的合格勞動力仍然具有挑戰性，因為勞動力供應的增長沒有跟上建築需求的步伐。為防範建築成本變動，勞工及材料成本一般於與客户簽訂相關銷售合約前或臨近時間確立。此外，我們通過在國家或地區基礎上積極談判某些材料來利用我們的規模，以最大限度地降低成本。然而，我們無法確定未來以合理價格獲得必要建築材料和勞動力的程度。例如，近年來，由於行業增長和需求增長超過住宅建築勞動力的增長，我們某些市場的勞動力短缺變得更加嚴重。此外，消費者需求波動、COVID-19疫情導致全球供應鏈中斷以及若干產品生產時發生的重大天氣事件，均對若干建築材料的供應造成影響。需求的波動、供應鏈的中斷以及某些建築材料供應來源所有權的合併，共同導致這些材料的價格大幅上漲。

競爭

美國的房地產行業是分散的，競爭激烈。雖然我們是美國最大的房屋建築商之一，我們的全國市場份額僅佔2023年美國新房銷售的約4%。在我們的每一個地方市場，都有許多國家，地區和當地的房屋建築商與我們競爭。此外，新房銷售傳統上佔美國整體房屋銷售（新房和現房）的不到15%。因此，我們還與現有房屋庫存的銷售以及任何待售或出租住房單位的提供商（包括公寓運營商）競爭。我們的競爭主要基於位置、價格、質量、聲譽、設計、社區設施以及客户的整體銷售和購房體驗。

季節性

儘管市場狀況的重大變化在過去影響了我們的季節性模式，並可能再次影響，但由於住宅建築行業的季節性，我們的季度業績在歷史上經歷了變化。根據房屋關閉的時間，我們在第四季度的收入和運營現金流普遍增加。這種季節性活動增加了我們第三和第四季度的營運資金需求，以支持我們的家庭生產和貸款發放量。由於我們業務的季節性，我們的季度經營業績不一定能反映全年的預期業績。

規章和環境事項

我們的運營受到各種聯邦、州和地方管理當局實施和執行的廣泛法規的約束。這些法規很複雜，包括建築法規、土地分區和其他權利限制、健康和安全法規、勞工實踐、營銷和銷售實踐、環境法規、與抵押融資和所有權操作有關的規則和法規，以及各種其他法律、法規和法規。總體而言，這些法規對我們社區的選址和開發、我們的房屋設計和建築技術、我們與客户、員工、供應商和分包商的關係以及我們業務的許多其他方面都有重大影響。適用的管理當局通常在管理這些法規方面擁有廣泛的自由裁量權，包括在我們運營的大多數城市與客户完成交易之前對我們的房屋進行檢查。此外，我們可能會遇到從市政當局或其他政府機構獲得所需批准的時間延長，這可能會推遲我們在社區中預期的開發和建設活動。

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金融服務運營

我們通過Pulte Mortgage和其他子公司開展我們的金融服務業務，其中包括抵押銀行、產權和保險代理業務。Pulte Mortgage通過發放按揭貸款安排融資，主要是為了讓我們的購房者受益。我們是經聯邦住房管理局(“FHA”)和退伍軍人事務部(“VA”)批准的貸款機構，也是獲得政府全國抵押貸款協會(“Ginnie Mae”)、聯邦全國抵押貸款協會(“Fannie Mae”)、聯邦住房貸款抵押公司(“Freddie Mac”)和其他投資者批准的賣方/服務商。在我們傳統的抵押貸款活動中，我們遵循房利美、房地美和私人投資者制定的承銷準則。我們相信，我們的客户使用我們的內部抵押貸款和產權業務為我們提供了競爭優勢，使我們能夠為客户更好地控制整個購房過程的質量，同時還幫助我們使房屋建設過程的時間與我們客户的融資需求保持一致。

通過旨在支持我們的住房建設業務的專屬業務模式運營，我們金融服務業務的業務水平與住房建設高度相關。我們的住房建設客户繼續佔我們幾乎所有的貸款生產。我們在2023年為61%的房屋發放了抵押貸款，2022年為62%，2021年為73%。其他房屋關閉通過現金或第三方貸款人解決。2023年和2022年，現金購房者分別占房屋成交量的22%和18%。

在發放按揭貸款時，我們首先使用我們自己的資金，包括根據與第三方的信貸協議可獲得的資金，然後在第二市場將該等按揭貸款出售給第三方投資者。我們發放的幾乎所有貸款都在發放後的短時間內在二級市場上出售，通常是在30天內。我們還出售我們通過固定價格服務銷售合同產生的貸款的償還權，以降低償還貸款所固有的風險和成本。這一戰略導致只在很短一段時間內擁有貸款和相關的償還權。

美國的抵押貸款行業競爭激烈。我們與其他抵押貸款公司和金融機構競爭，為購房者提供有吸引力的抵押貸款融資。我們利用一個集中的履行中心來執行我們的抵押貸款操作，執行承保、處理和結算功能。我們相信，將貸款的履行和發放集中在一起可以提高我們抵押貸款業務的速度、效率和質量，提高我們的盈利能力，並使我們能夠專注於為客户提供有吸引力的抵押貸款融資機會。

在發放和償還抵押貸款時，我們必須遵守政府支持的投資者和購買我們發放的貸款的其他投資者的規章制度，以及監管政府支持的投資者或美國消費者貸款規則的其他政府機構的規章制度。除了受到這些計劃變化的影響外，我們的抵押貸款銀行業務也受到許多影響我們住房建設業務的相同因素的影響。

我們的抵押貸款業務可能會對產生並出售給投資者的抵押貸款相關的損失負責，如果我們對貸款符合某些要求的陳述和擔保發生錯誤或遺漏，包括關於承保標準的陳述、主要抵押保險的存在以及與貸款相關的某些借款人陳述的有效性。如果一筆貸款被確定為有問題，我們要麼賠償投資者未來可能的損失，從投資者手中回購貸款，要麼補償投資者的實際損失。

我們的子公司產權保險公司作為產權保險代理和承保人，在選定的市場上為我們出售房屋的買家提供產權保險保單和審查和成交服務。從歷史上看，我們沒有經歷過與我們的所有權運營相關的重大索賠。

我們的保險代理業務為我們出售房屋的買家在選定市場為房屋、汽車和其他個人保單提供代理。所有此類保單都交由第三方保險公司承保。

人力資本資源

勞動力

截至2023年12月31日，我們僱傭了6,382人，其中1,005人在我們的金融服務業務中受僱。在我們的房屋建築員工中，376人從事土地收購和開發職能；2380人從事建築和結業後客户關懷職能；1307人從事銷售職能；1314人從事採購、企業和其他職能。我們的員工沒有任何工會代表。然而，承包工作可以由工會承包商來完成。我們認為我們的員工關係很好。

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薪酬和福利

我們為員工提供具有競爭力的工資以及一系列由公司支付的福利，包括醫療、牙科和視力健康保險、帶薪育兒假、領養福利和401(K)退休計劃。我們的大多數員工也參與了各種基於績效的激勵薪酬計劃。我們相信，我們的薪酬和福利方案在我們的行業中具有競爭力。

文化和目標

我們的主要人力資本管理目標旨在吸引、培養和留住反映我們所在社區多樣性的頂尖行業人才。為了支持這一目標，我們的人力資源計劃旨在培養人才，為未來的關鍵角色和領導職位做好準備；通過具有競爭力的行業薪酬、福利和其他計劃來獎勵員工；通過注重多樣性和道德行為來灌輸我們的文化；通過投資於當前的技術、工具和培訓來提高員工的績效，使我們的員工能夠在高水平上運營。我們對上述目標的承諾通過我們作為一個偉大的®工作場所的認證和國家多樣性理事會的運作來證明。

我們相信，工作場所的多樣性產生獨特的視角，有助於推動創新和變革，我們認為這有利於整個組織。我們相信，我們的員工是我們業務成功不可或缺的一部分，培養和發展他們的集體技能是整個實體的優先事項，對我們的成功至關重要。我們的管理團隊應該在工作場所展示和促進誠實、道德和尊重他人的行為。我們的所有員工都必須遵守道德商業行為準則，為適當的道德行為設定標準。

招聘和留用

我們的管理團隊支持從現有員工中培養未來領導者的文化，使我們能夠從內部提拔許多領導職位。我們相信，這為我們的運營提供了長期的重點和連續性，同時也為我們員工的成長和晉升提供了機會。我們對留住員工的重視體現在高管、區域和事業部管理團隊的服務年限上。我們執行團隊和住宅建築區總裁的平均任期為17年，我們住宅建築部總裁的平均任期為18年。

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關於我們的執行官員的信息

以下是與我們的執行官員有關的某些信息。

名字						年齡						職位						這一年變成了 一位執行幹事
瑞安·R·馬歇爾						49						總裁與首席執行官						2012
馬修·W·科特						60						常務副總裁兼首席運營官						2023
羅伯特·T·奧肖內西						58						常務副總裁兼首席財務官						2011
託德·N·謝爾頓						56						常務副祕書長總裁總法律顧問兼公司祕書						2017
凱文·A·亨利						56						常務副總裁兼首席人事官						2023
布賴恩·P·奧米拉						51						總裁副主計長						2020

以下是每位行政人員在過去五年的營商經驗簡介：

馬紹爾先生於2016年2月獲委任為總裁，並於2016年9月獲委任為行政總裁。

柯爾特先生於2023年5月被任命為總裁執行副總裁兼首席運營官。在加入本公司之前，他於2011年12月至2023年5月擔任加州住宅開發商Koart Residential，Inc.的首席執行官。

奧肖內西先生於2011年5月被任命為執行副總裁總裁兼首席財務官。

謝爾頓先生於2017年3月被任命為常務副總裁、總法律顧問兼公司祕書。

亨利先生於2023年6月被任命為總裁常務副總裁兼首席人事官。在加入本公司之前，他於2022年3月至2023年6月擔任上市建築產品分銷商BlueLinx Corporation的首席人事官，並於2014年8月至2022年2月擔任全國延長住宿酒店運營商Extended Stay America的首席人事官。

奧米拉先生於2017年2月被任命為副總裁兼財務總監，並於2020年2月被任命為公司首席會計官。

我們的任何高管之間或我們的任何高管與我們的任何董事之間都沒有家族關係。每一位執行官員都在董事會的意向下服務。

項目1A.影響風險因素的因素

在這份10-K表格年度報告中對我們業務和運營的討論應與以下列出的風險因素一起閲讀。它們描述了我們正在或可能受到的各種風險和不確定因素。這些風險和不確定性，加上本報告其他部分描述的其他因素，有可能對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流、戰略或前景產生重大和不利的影響。

與我們的行業相關的風險

利率的提高、抵押貸款可獲得性的減少或擁有一套住房的實際成本的其他增加阻止了潛在客户購買我們的住房，並對我們的業務和財務業績產生了不利影響。

我們的大多數客户通過抵押貸款為他們的購房提供資金，其中許多是通過Pulte Mortgage。利率上升可能會對新房市場產生不利影響，因為潛在的購房者可能不太願意或沒有能力支付因利率上升而增加的每月成本或獲得抵押貸款融資。直到2022年，最近幾年的抵押貸款利率一直處於或接近歷史低點，從而使新房更容易負擔得起。然而，在2022年第二季度，作為對美聯儲提高聯邦基金利率作為降低通脹努力的一部分的迴應，抵押貸款利率上升，達到2008年以來的最高水平。結果，我們開始體驗到低於

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預計2022年下半年和2023年上半年的註冊和流量，以及取消率的增加。持續的利率波動可能會繼續對我們的運營和財務業績產生負面影響。

一般來説，抵押貸款融資的減少也可能對新房市場產生不利影響，這可能是因為貸款人提高了抵押貸款所需的資格，或者調整了條款以應對任何增加的信貸風險。即使潛在客户不需要融資，利率和抵押貸款可獲得性的變化也可能使他們更難將目前的房屋出售給需要融資的潛在買家。這些因素可能會對我們房屋的銷售或定價產生不利影響，也可能會減少我們金融服務業務的數量或利潤率。我們的金融服務業務也可能受到影響，以至於我們無法匹配我們承諾通過我們採用的各種對衝策略獲得的貸款的利率和金額。這些發展歷來對整體對新房屋的需求，以至對我們業務的經營結果，都有重大的不利影響，將來也可能會有。

房利美和房貸美向抵押貸款行業提供的流動性對房地產市場也至關重要。聯邦政府接管房利美和房貸美對短期和長期新房需求的影響仍不明朗。這些機構對融資渠道的任何限制或限制都可能對利率、抵押貸款融資以及我們的新房銷售和抵押貸款產生不利影響。此外，FHA和VA抵押融資的可用性受到相同利率和貸款期限風險的影響，這是營銷我們一些房屋的一個重要因素，這些融資選擇的可用性減少可能會對我們的運營結果產生負面影響。

住宅建築業是週期性的，行業狀況的惡化或總體經濟或其他商業狀況的下行變化在歷史上影響了我們的業務和財務業績，未來也可能如此。

住宅住宅建築業對經濟狀況和其他因素的變化非常敏感，如就業水平、消費者信心、消費者收入、產品可負擔性、融資可獲得性、通脹和利率水平。這些條件中的任何一項或我們運營的市場的不利變化可能會降低這些地區對新房的需求和定價，並導致客户取消懸而未決的合同，這可能會對我們交付房屋的數量產生不利影響，或者降低我們可以收取的房屋價格，這兩種情況都可能導致我們的收入和收益大幅下降，從而對我們的財務狀況產生實質性的不利影響。

例如，從2006年開始並持續到2011年，美國房地產市場受到新房銷售嚴重疲軟的不利影響，這些疲軟的原因包括消費者信心疲軟、抵押貸款標準收緊、大量止贖活動、更具挑戰性的評估環境、高於正常失業率水平以及全球經濟的重大不確定性。在此期間，我們遭受了重大損失，包括土地庫存和某些其他資產的減值，住房行業的某些方面尚未恢復到2007年前的生產水平。從2020年開始，新冠肺炎疫情也影響了我們的業務，導致我們的業務顯著放緩，並對我們的財務業績造成影響，隨後出現了歷史高位的通脹、利率上升和經濟狀況疲軟，所有這些都影響了我們的住房負擔能力和消費者信心。

通貨膨脹導致了我們可能無法收回的成本增加。

通貨膨脹會增加土地、材料和勞動力的成本，從而對我們產生不利影響。此外，嚴重的通脹往往伴隨着更高的利率，這最近對我們的住房需求產生了負面影響。在我們目前正在經歷的通脹環境中，經濟狀況和其他市場因素可能會讓我們很難將房價提高到足以跟上通貨膨脹率的水平，這可能會降低我們的利潤率，或者減少有能力購買我們一套住房的消費者的數量。我們目前正在經歷勞動力和材料價格的上漲，這主要是由於需求增加和2020年初新冠肺炎大流行引發的通脹性貨幣政策。這些因素在最近一段時間增加了我們的運營成本，如果當前的通脹環境持續或惡化，我們可能無法調整我們對房屋收取的定價，以抵消未來這些增加的成本，這將對我們的運營業績和現金流產生不利影響。

供應短缺和其他與熟練勞動力和建築材料需求相關的風險已經並可能繼續增加成本，推遲交貨。

住宅建築行業對熟練勞動力的競爭非常激烈。勞動力短缺繼續限制了建築工人的可獲得性。此外，某些建築材料，特別是木材、木質材料，如屋頂和地板桁架和定向絞線板、鋼、樹脂、混凝土、銅和石油基材料的供應有限，並受到強勁的消費需求、新冠肺炎疫情造成的全球供應鏈中斷以及某些產品製造地點的重大天氣事件的影響。供應限制也可以進一步

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政府政策使供應商更難和/或更昂貴地生產我們業務所需的材料，這加劇了這一問題。這些因素，加上對某些建築材料供應來源所有權的鞏固，導致了一些材料的價格上漲。成本的增加以及勞動力和材料的短缺可能會導致建築成本的增加和施工延誤。我們可能無法將建築成本的增加轉嫁給客户，通常也無法將任何此類增加轉嫁給已經簽訂銷售合同的客户，因為這些銷售合同通常會在合同簽署時確定房屋的價格，這可能早於房屋的建造。隨着時間的推移，建築成本的持續增長可能會侵蝕我們的利潤率，而定價競爭可能會限制我們轉嫁任何此類額外成本的能力，從而降低我們的利潤率。

我們能否成功，有賴我們有能力按照土地投資準則，取得適合興建住宅樓宇的土地。

住宅建築業對合適的土地競爭激烈。符合我們內部標準的已完工和部分完工地塊以及未開發土地的可供購買取決於許多我們無法控制的因素，包括總體上的土地可獲得性、與其他住宅建築商和土地買家對理想物業的競爭、地價通脹、分區、允許的住房密度以及其他監管要求。如果合適的地段或土地變得不那麼可用，我們可以建造和出售的房屋數量可能會減少，而土地成本可能會增加，可能會大幅增加，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。

我們建造房屋的長期能力取決於我們在我們想要建造的地點以合理的價格獲得適合建造住宅的土地。由於我們許多市場的土地限制，我們面臨着對合適土地的激烈競爭。隨着對合適土地的競爭加劇，隨着可用土地的開發，獲得合適土地的成本可能會上升，以可接受的價格獲得合適土地的可能性可能會下降。任何土地短缺或以合理價格供應合適土地的任何減少，都可能限制我們發展新社區的能力，或導致土地成本增加。我們可能無法將任何增加的土地成本轉嫁給我們的客户，這可能會對我們的收入、收益和利潤率產生不利影響。

如果我們土地的市場價值大幅下降，我們的利潤可能會減少，並導致我們擁有的土地的賬面價值被減記。

土地的市場價值可能會因市場狀況的變化而大幅波動，我們用來管理庫存風險的措施可能不足以使我們的業務免受庫存價值大幅下降的影響。我們購買土地是為了擴展到新的市場，以及替換土地庫存和在我們現有的市場中進行擴張。如果住房需求下降到低於我們獲得庫存時的預期，我們可能無法獲得與過去一樣的利潤，我們可能會經歷低於預期的利潤，和/或我們可能無法在出售和建造房屋時收回成本。當市況令土地價值不再升值時，先前訂立的土地選擇權安排可能會變得不太可取，屆時我們可能會選擇放棄按金及預購成本，並終止協議。面對不利的市況，我們可能有相當大的庫存持有成本，我們可能不得不將庫存減記至其公允價值，和/或我們可能不得不虧本出售土地或房屋。有時，我們被要求對我們的土地庫存的賬面價值進行重大減記，我們選擇不行使購買土地的選擇權，即使這需要我們沒收押金和註銷收購前的成本。如果未來市場狀況惡化，我們可以選擇不執行額外的期權，並再次被要求對我們的土地庫存進行重大減記，這將減少我們資產負債表上反映的資產價值，並可能對我們的收益和股東權益造成重大不利影響。

對購房者的競爭可能會減少我們的交貨量或降低我們的盈利能力。

美國房地產業競爭激烈。住宅建築商在我們的每個市場與眾多國家、地區和當地的住宅建築商在地理位置、價格、質量、聲譽、設計、社區便利設施以及我們客户的整體銷售和購房體驗的基礎上競爭購房者。這種與其他房屋建築商的競爭可能會減少我們交付的房屋數量，或者導致我們接受利潤率下降以維持銷售量。

我們還與轉售現有或喪失抵押品贖回權的房屋、房屋投機者和可用的出租房屋展開競爭。在我們運營的地區，住宅轉售或租賃市場競爭加劇，可能會減少對新房的需求，或對新房定價產生不利影響。

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政府法規可能會增加成本，限制我們的開發和住宅建設項目的可用性，或者影響我們相關的金融服務業務，並對我們的業務或財務業績產生不利影響。

我們的運營受到各種聯邦、州和地方管理當局實施和執行的建築、安全、環境和其他法規的約束。新的住房開發項目也可能受到學校、公園、街道和其他公共設施改善的各種評估。近年來，隨着其他融資機制的減少，這些評估有所增加，導致地方管理當局尋求房屋建築商提供更大的捐款。所有這些因素已經導致並可能在未來導致我們住房實際成本的增加。

我們還受制於各種關於保護健康、安全和環境的地方、州和聯邦法律和法規。環境法的影響取決於建築工地或毗鄰物業的先前用途，在供應較少的地區，未開發土地或可取替代方案較少的地區，環境法律的影響可能更大。這些問題可能導致延誤，可能導致我們產生大量合規、補救和其他成本，並可能禁止或嚴重限制環境敏感地區或地區的開發和住房建設活動。未來可能會對房屋建築商、開發商和金融服務公司施加更嚴格的要求，從而增加合規成本。

我們的金融服務業務也受到許多聯邦、州和地方法律和法規的約束。這些要求包括參加聯邦貸款計劃和遵守消費貸款的資格要求，以及披露要求、禁止歧視和房地產結算程序等類似要求。他們還對我們的運營進行適用機構的審查，根據這些審查，這些機構可能會限制我們向潛在的購房者提供抵押融資或所有權服務的能力。為了我們的房屋有資格獲得FHA或VA抵押貸款，我們必須滿足這些機構的估值標準和場地、材料和建築要求。

房屋建築在正常的業務過程中受到保修和其他索賠的約束，這些索賠可能是重大的。

作為一家房屋建築商，我們受到房屋保修、建築缺陷和其他在正常業務過程中產生的索賠的約束。我們依靠分包商實際建造我們的房屋，在某些情況下，我們還選擇和獲得建築材料。儘管我們有詳細的規範和質量控制程序，但在有限的情況下，分包商可能會使用不正確的施工工藝或有缺陷的材料。在這種情況下，可能會導致需要對房屋進行維修。我們根據我們市場的歷史經驗以及我們對所建房屋類型相關的質量風險的判斷，記錄與我們出售的房屋相關的保修和其他準備金。

我們有，並要求我們的分包商有，一般責任，財產，錯誤和遺漏，工人賠償，和其他商業保險。該等保單保障我們免受部分索償損失風險，惟須受每次發生若干自保及累計自留額、免賠額及可用保單限額所規限。在某些情況下，我們可能會向分包商提供通過我們的附屬保險子公司購買保險的機會，或參與我們贊助的特定項目保險計劃。我們的專屬自保保險子公司簽發的保單代表我們對這些風險的自我保險。我們根據對過往索償的分析（包括已發生但尚未呈報的索償估計），就該等保單下的自保及可扣除金額的成本以及任何索償及訴訟成本作出儲備。我們的保險範圍、分包商安排和儲備金可能不足以解決我們未來的所有保修和建築缺陷索賠，並且我們的索賠付款和適用保險公司的賠償之間通常存在滯後。合同賠償可能難以執行，我們可能負責適用的自保保留金，某些類型的索賠可能不受保險覆蓋或可能超過適用的覆蓋範圍限制。此外，建築缺陷一般責任保險的承保範圍和可獲得性既昂貴又有限。無法保證保險範圍不會進一步受到限制或變得更加昂貴。此外，我們面臨與我們的分包商、我們的保險公司及分包商的保險公司有關的交易對手違約風險。

我們可能因我們無法控制的人的不當行為或試圖將第三方的責任或義務強加於我們而受到傷害。

儘管我們期望我們的所有分包商、員工、管理人員和董事在任何時候都遵守所有適用的法律、規則和法規，但在某些情況下，分包商或我們開展業務的其他人可能會從事不符合適用法律、法規或政府指導方針的行為。當我們瞭解到不符合適用法律、法規或政府指導方針的做法時，包括與我們建造或融資的房屋、建築物或多户住宅相關的做法，我們會盡快採取行動，停止不合規的做法，

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對我們的分包商和員工採取紀律處分，他們知道不合規的做法，但沒有采取措施解決這些問題，包括在某些情況下終止他們的就業或聘用。然而，無論我們在得知不符合適用法律、法規或政府指導方針的做法後採取何種措施，在某些情況下，我們可能會因這些做法而受到罰款或其他政府處罰，我們的聲譽也可能會受到損害。

我們出售的房屋由分包商和其他合同方的員工建造。我們無法控制這些合同方向其員工或分包商支付的費用，或他們對員工或分包商施加的工作規則。然而，各種政府機構都試圖讓像我們這樣的合同方對員工履行合同服務的公司違反工資和工時法以及其他與工作相關的法律負責。政府裁決或州或地方法律的變化使我們對分包商的勞動實踐負責，這可能會在我們無法控制的情況下給我們帶來重大風險。

自然災害、惡劣的天氣條件和不斷變化的氣候模式可能會推遲交付，增加成本，並減少受影響地區對新房的需求。

我們的房屋建築業務位於許多易受自然災害和惡劣天氣影響的地區。自然災害或惡劣天氣條件的發生可能會延遲新房交付，通過破壞庫存增加成本，減少材料的可用性，並對受影響地區的新房需求產生負面影響。例如，近年來，颶風對佛羅裏達州和我們的東南部市場造成了重大幹擾，但並未對我們的經營業績造成重大影響。此外，近年來西部市場森林火災的發生率上升，導致我們的銷售業務中斷和開發延遲，而重大天氣事件導致工廠關閉和運輸延遲，加劇了我們供應鏈的壓力。此外，如果我們的保險不能完全覆蓋這些事件導致的業務中斷或損失，我們的盈利，流動性或資本資源可能會受到不利影響。

氣候變化和氣候變化或其他政府法規的影響可能會對我們的業務產生不利影響。

除了更頻繁的極端天氣事件外，全球氣候變化還可能通過廣泛的政府政策發展和消費者情緒的變化影響我們的運營，這些變化可能單獨或共同地顯著擾亂我們的業務，並對我們的供應商、獨立承包商和客户產生負面影響。例如，根據升級後的建築規範或建議的做法，考慮到一個地區特定的氣候條件，要求修改我們的住宅設計，這可能會增加我們的成本，我們可能無法通過提高房價來彌補這一點。旨在減少温室氣體排放或潛在氣候變化影響的政府限制、標準或法規也可能導致某些地區的土地開發受到限制，並可能增加能源、交通或原材料成本，這可能會降低我們的住房毛利率，並對我們的運營結果產生不利影響。例如，隨着沿海和其他洪水易發地區洪水風險的增加，或者氣候變化導致水資源短缺，地方政府可能會增加對新住宅建築商分區審批的要求，並限制可能建造新住宅的地區，導致開發成本增加，對更理想的地塊的競爭更加激烈。此外，由於地方政府當局和公用事業公司需要花費越來越多的資源來應對和補救與天氣和氣候有關的事件，他們向新住房社區提供審批和服務的能力可能會受到損害。

與我們的業務模式和資本結構相關的風險

不利的資本和信貸市場狀況可能會嚴重影響我們獲得資本和資本成本。

資本和信貸市場可能會經歷巨大的波動。我們可能需要信貸相關的流動資金，以滿足未來業務發展及其他資金需求。在沒有足夠流動資金的情況下，我們可能無法購買額外土地或開發土地，這可能對我們的財務業績產生不利影響。截至2023年12月31日，我們擁有現金、現金等價物和受限制現金18億美元，以及循環信貸額度（“循環信貸額度”）下的9.373億美元。然而，我們的流動資金和循環信貸融資的內部來源可能被證明是不夠的，在這種情況下，我們可能無法成功地獲得額外的融資，我們接受的條款，或根本。

流動資金的另一個來源是我們能夠使用信用證和擔保債券與某些績效相關的義務，並作為某些土地期權協議和保險計劃的擔保。這些信用證和擔保債券大部分用於支持我們對各市政當局、其他政府機構和公用事業公司的土地開發和建設義務，這些義務與道路、下水道和其他基礎設施的建設有關。在

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2023年12月31日，我們的未償還信用證和擔保債券總額分別為3.127億美元和24億美元。這些信用證通常通過我們的無擔保循環信貸融資發出，其中包含某些財務契約和其他限制。倘我們未能於需要時取得信用證或擔保債券，或發行人施加的條件大幅增加，則我們的流動資金及營運成本可能受到不利影響。

如果税務機關成功地認定與我們的解釋和相關儲備（如有）相反的情況，我們的所得税撥備和税收儲備可能不足。

在確定我們的所得税撥備以及我們的聯邦、州和地方税收準備金時，需要作出重大判斷。在日常業務過程中，可能會出現最終結果不確定的事項。我們對税務事項的評估基於多項因素，包括相關事實及情況、適用税法、審計過程中與税務機關的通信以及審計問題的有效解決。儘管我們相信我們釐定該等項目的税務處理方法是適當的，但不能保證最終税務機關的審閲不會與我們的所得税撥備及相關税項儲備所反映的情況有重大差異。該等差異可能對我們作出該等釐定期間的所得税撥備產生重大不利影響，並因此對我們的財務狀況、現金流量或淨收入產生重大不利影響。

我們定期接受各種聯邦、州和地方當局關於税務問題的審計。我們目前的審計處於不同的完成階段;然而，在審計、上訴以及某些情況下的訴訟程序結束之前，無法確定特定審計的結果。每次審計結束後，如有任何調整，將記錄在所確定期間的財務報表中。為就潛在税務風險作出撥備，我們考慮多項因素，包括相關事實及情況、適用税法、與税務機關的通信及有效解決審計問題。如果這些儲備在審計完成後不足，可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。

我們可能無法實現我們的遞延所得税資產。

截至2023年12月31日，我們的遞延税項資產為8950萬美元，我們為此提供了2480萬美元的估值備抵。遞延税項資產的最終變現取決於產生未來應課税收入。雖然我們已就若干遞延税項資產記錄估值撥備，但估值撥備可能會因事實及情況變動而變動。

如果我們發生《國內税收法》（“IRC”）第382條所指的“所有權變更”，我們利用淨經營虧損（“NOL”）和其他税收屬性來抵消未來應納税收入或所得税的能力將受到限制。IRC第382條規定的“所有權變更”將對我們可以用來抵消任何一年應納税收入或所得税的NOL和其他税收屬性的金額設定年度限制。應用該等限制或會妨礙充分利用遞延税項資產。為了保持我們在未來利用NOL和其他税收屬性而不受第382條限制的能力，我們採用了一項股東權利計劃，該計劃在我們證券的某些轉讓時觸發，並修改了我們的章程，禁止我們證券的某些轉讓。經修訂的股東權利計劃將於2025年6月1日到期，除非我們的董事會和股東批准一項修正案，以延長之前的期限。儘管採取了上述措施，但不能保證我們不會發生第382條所指的所有權變更。此外，我們的股東權利計劃可能會對我們普通股的市場流通性產生不利影響，因為任何非豁免第三方收購我們普通股的股份超過適用的門檻將遭受其所有者權益的大幅稀釋。

我們的遞延税項資產和負債的價值也取決於預期實現時的有效税率。我們主要司法管轄區制定的公司税率的變化，特別是美國聯邦公司税率的變化，將改變我們遞延税收的價值，這可能是實質性的。

我們無法向二級市場出售抵押貸款，這可能會大大降低我們出售房屋的能力，除非我們願意成為我們發放的貸款的長期投資者。

我們在短時間內在二級抵押貸款市場出售了幾乎所有我們發放的住宅抵押貸款。 如果我們無法向二級抵押貸款市場或直接向房利美和房地美出售貸款，我們將不得不(A)減少住房抵押貸款的發放，這可能會顯著降低我們出售住房的能力，或者(B)將我們自己的資金投入抵押貸款的長期投資，這除了需要

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美國部署大量自有資金，可能會推遲我們在運營報表上確認房屋銷售收入的時間。

我們受制於與我們在二級抵押貸款市場出售的抵押貸款相關的索賠，這些索賠可能是重大的。

我們的抵押貸款業務可能會對與發放和銷售給投資者的抵押貸款相關的索賠所產生的損失負責，如果我們對貸款符合某些要求的某些陳述和擔保發生錯誤或遺漏，包括關於承保標準、抵押品類型、主要抵押保險的存在以及與貸款相關的某些借款人陳述的有效性的陳述。到目前為止，投資者對我們的抵押貸款業務提出的這些索賠中，大部分涉及2009年之前發放的貸款，在此期間，內在風險較高的貸款產品在發債市場變得更加常見。我們還可能被要求賠償購買和證券化貸款的承銷商，這些貸款是由我們在2009年收購的Centex Corporation(“Centex”)的前子公司發起的，因為投資者因類似的違反陳述和擔保的行為而在這些證券化貸款中蒙受了損失。

與涉嫌違反這些陳述和保證以及回購索賠相關的索賠的解決可能會對我們的財務狀況、現金流和運營業績產生重大不利影響。鑑於這些索賠的未解決性質、基礎抵押品價值隨時間的變化以及與這些索賠的最終解決有關的其他不確定性，實際成本可能與我們目前的估計不同。因此，不能保證未來不需要增加這類儲備。

一般風險因素

信息技術故障或數據安全漏洞可能會損害我們的業務並導致大量成本。

我們使用信息技術和其他計算機資源來開展重要的業務活動，並保存我們的業務記錄。我們的計算機系統，包括我們的備份系統，會受到停電、計算機和電信故障、計算機病毒、安全漏洞(通過來自計算機黑客和複雜組織的網絡攻擊)、災難性事件(如火災、龍捲風和颶風)、我們員工的使用錯誤或第三方供應商的網絡攻擊或錯誤的損害或中斷，這些第三方供應商可能訪問我們或我們客户、供應商或員工的機密數據。特別是，近年來，針對公司的網絡攻擊的頻率、嚴重性和新穎性有所增加，包括對知名公司和計算機軟件程序的重大勒索軟件攻擊和外國攻擊，因為威脅參與者變得越來越複雜，並使用包括惡意使用深度假冒等人工智能在內的技術來發動越來越難以檢測和防禦的攻擊。與許多組織一樣，我們在業務過程中已經經歷並預計將繼續經歷不同程度的網絡安全事件，包括網絡釣魚和社交工程入侵，這反過來可能導致勒索軟件攻擊或其他可能影響我們業務的事件。

雖然據我們所知，我們沒有經歷過對我們的業務戰略、運營結果或財務狀況產生重大影響的重大網絡安全事件，我們正在不斷努力改進我們的信息技術系統，並提供有關網絡釣魚、惡意軟件和其他網絡風險的員工意識培訓，以在可能的範圍內提高我們對網絡風險和安全漏洞的保護水平，並加強我們的監控，以防止、檢測、遏制、解決和減輕可能對我們的業務產生影響的未經授權訪問、濫用、計算機病毒和其他事件的風險，但我們不能保證計算機能力、新技術、方法或其他發展將檢測或防止安全漏洞，並保護對專有或機密信息的訪問，或以其他方式防止對我們的業務和聲譽造成重大後果。

如果我們的計算機系統和備份系統被損壞、破壞或停止正常運行，或者如果電網或通信系統等關鍵基礎設施受到入侵或故障，我們的運營可能會遭受長期中斷。任何此類中斷都可能損害我們的聲譽，導致客户流失、收入損失和市場價值下降，導致受影響的第三方對我們提起法律訴訟，導致罰款或罰款，並要求我們產生鉅額費用來補救或以其他方式解決這些問題。除了對我們的系統進行直接的網絡攻擊或其他中斷之外，對我們的供應商、金融服務公司、服務提供商和我們開展業務所依賴的其他方的系統進行網絡攻擊或其他中斷也會導致他們無法向我們提供服務，並影響我們正常開展業務的能力。

入侵我們的計算機或數據系統，包括由第三方代表我們操作的系統，也可能導致意外公開披露或挪用我們的專有信息或個人和機密信息，

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關於我們的員工、客户和業務合作伙伴，這需要我們招致鉅額費用來解決和解決。我們有權獲得此類信息的員工的不當行為也可能導致此類信息被濫用。盜用和/或泄露機密信息還可能導致受影響的個人對我們提起法律或監管程序，此類程序的結果可能包括處罰或罰款，並要求我們產生鉅額費用以進行補救或以其他方式解決。根據其性質，對我們系統的特定違規或一系列違規可能導致一次性或持續地未經授權使用、挪用或丟失機密或專有信息，這可能在一段時間內無法檢測到。

隨着未來此類威脅的發展(或隨着與數據安全相關的法律要求的增加)，針對此類威脅保持足夠的保護和保險的成本可能是巨大的。雖然我們目前有網絡攻擊造成的損失保險，但不能保證未來的保險範圍不會受到限制或變得更昂貴。此外，不能保證任何此類保險將使我們對本公司所發生的任何損失感到滿意。如果我們未來遭遇網絡安全事件或數據安全問題，我們可能會承擔重大責任，我們的聲譽可能會受到實質性損害，我們的運營可能會受到實質性中斷。

負面宣傳可能會對銷售產生負面影響，這可能會導致我們的收入或運營業績下降。

我們的業務戰略在很大程度上依賴於我們的聲譽和品牌，這對我們的成功至關重要。與我們的行業、公司、品牌、營銷、人員、運營、業務業績或前景相關的不利媒體或投資者和分析師報告可能會影響我們的股價和業務業績，無論其準確性或不準確性。此外，通過使用電子傳播，包括社交媒體渠道、網站和其他數字平臺，負面宣傳的傳播速度大大加快。我們能否成功維護和提升我們的品牌，取決於我們適應這個快速變化的媒體環境的能力。任何媒體的負面宣傳或負面評論都可能損害我們的聲譽，減少對我們房屋的需求，這將對我們的業務造成不利影響。

我們也可能受到與我們開發的社區居民關係不佳的影響，因為我們為解決與其社區的運營或開發或房主協會過渡有關的問題或糾紛所做的努力可能會被受影響的居民視為不滿意，這些居民隨後的行動可能會對銷售或我們的聲譽造成不利影響。此外，我們可能決定或被要求支付與解決此類問題或爭端有關的物質支出，這可能會對我們的業務結果產生不利影響。

失去高級管理層成員或大量運營員工的服務可能會對我們的業務產生負面影響。

我們的成功有賴於我們的高級管理層的技能、經驗和積極參與，他們中的許多人已經在公司工作了很長時間。如果我們失去了高級管理層的成員，我們可能無法及時找到合適的繼任者，我們的運營可能會受到負面影響。此外，在我們無法招聘到合格接班人的關鍵角色或地區，大量運營員工的流失可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。

我們擁有大量的無形資產。如果這些資產減值，我們的利潤和股東權益可能會減少。

我們擁有與業務合併相關的大量無形資產。如果無形資產的賬面價值被視為減值，賬面價值將減記為公允價值。這將導致我們的收入被計入費用。如果管理層對未來業績和現金流的預期大幅下降，可能會發生無形資產減值。

新冠肺炎的爆發和全球傳播對我們的業務造成了實質性和不利的幹擾，並可能受到另一種流行病或流行病(如新冠肺炎)、或類似的公共威脅或對此類事件的恐懼，以及國際、聯邦、州和地方政府、機構、執法部門和/或衞生當局為應對它而採取的措施。

任何流行病、大流行或類似的嚴重公共衞生問題，以及政府當局為解決這些問題而採取的措施，都可能嚴重擾亂或阻止我們在較長一段時間內正常開展業務。因此，這些公共衞生問題和相關政府行動的影響可能會對我們的合併財務報表產生重大不利影響。

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例如，2020年，世界衞生組織宣佈新冠肺炎大流行，導致聯邦、州和地方政府以及私人實體強制實施各種限制，包括關閉非必要企業一段時間。這些限制從2020年春季開始對我們的業務產生了不利影響。隨着新冠肺炎有效治理措施的推進，經濟活動逐步恢復，新房需求顯著改善。疫情對經濟活動的影響，加上對新房的強勁需求，導致我們的供應鏈多次中斷，某些建築部件和材料短缺，以及勞動力短缺。其中一些條件繼續影響我們的運營和財務業績，新冠肺炎對更廣泛經濟的影響也是如此。例如，新冠肺炎引發的普遍通脹導致了聯邦金融政策，提高了抵押貸款利率，對我們的業務造成了重大影響。我們的運營和財務業績可能會受到大流行的影響，包括新冠肺炎大流行的死灰復燃，以及因疫情死灰復燃而採取的任何遏制或緩解措施，所有這些都具有高度的不確定性、不可預測性和我們無法控制的能力。

項目1B.未解決的工作人員意見。

沒有。

項目1C：關於網絡安全問題

風險管理和戰略

我們制定了評估、識別和管理網絡安全威脅帶來的重大風險的程序和政策。我們的流程和政策基於美國國家標準與技術研究院(NIST)的網絡安全框架，我們的流程側重於：(I)發展組織瞭解以管理網絡安全風險，(Ii)應用保障措施保護我們的系統，(Iii)檢測網絡安全事件的發生，(Iv)對網絡安全事件做出反應，以及(V)從網絡安全事件中恢復。在適當的情況下，這些流程和政策被整合到我們的整體風險管理系統和流程中。例如，我們所有擁有網絡訪問權限的員工都需要每年完成信息安全和隱私培訓。我們正在不斷努力改進我們的信息技術系統，併為員工提供有關網絡釣魚、惡意軟件和其他網絡風險的意識培訓，以提高我們的防護水平。我們聘請了獨立顧問和其他第三方來協助我們制定和改進我們的政策。我們至少每年與外部顧問一起進行桌面練習，以測試我們的流程和政策，並使用這些練習的反饋來改進我們的流程。我們的高級管理層和董事會的審計委員會成員參與了這些工作。我們的流程和政策包括確定那些最有可能使我們面臨網絡安全威脅的第三方關係，在確定後，我們會進行額外的盡職調查，作為建立這些關係的一部分。我們還將網絡安全保險的保險範圍作為我們整體保險組合的一部分。有關我們面臨的網絡安全風險的更多信息，請參閲項目1A風險因素-信息技術故障或數據安全漏洞可能會損害我們的業務並導致大量成本。

治理

網絡安全以及與我們的信息技術和其他計算機資源相關的風險是我們董事會風險監督的重要重點。我們的審計委員會經常收到材料，以處理信息技術網絡安全風險的識別和狀況，管理層，包括我們的首席信息官(CIO)和首席信息安全官(CISO)，向我們的審計委員會提供季度最新情況，並向我們的董事會提供關於網絡安全問題的年度最新情況。

我們的房屋建築業務和我們的金融服務業務的信息系統的各個方面是獨立的和不同的，因此每個業務都有單獨的CIO和CISO。CIO負責管理各自的CISO，並確保其信息安全團隊根據我們的流程和程序評估和管理網絡安全風險。我們的每一位首席信息官都有超過20年的企業信息技術系統管理經驗。我們房屋建設業務的CISO是由信息系統審計與控制協會(ISACA)認證的經認證的信息安全經理。

根據我們的網絡安全事件響應計劃(CIRP)，當通過我們的檢測過程確定網絡安全事件時，將對其進行評估，以確定該事件是否為網絡安全事件。我們的CIRP指定了網絡安全事件的主要管理者，描述了應該向誰通報事件的各方，並概述了遏制、根除、恢復和解決事件的流程。根據網絡安全威脅的嚴重程度和影響，我們的高級管理團隊和董事會成員會被通知事件並保持

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獲知該事件的緩解和補救措施。我們不知道在過去三年中發生了任何重大的網絡安全事件。

第2項：管理所有財產

我們的住宅建設和公司總部位於租賃的辦公設施中，地址為喬治亞州亞特蘭大30326號桃樹路東北3350號Suite1500。Pulte Mortgage租賃了其位於科羅拉多州恩格爾伍德的主要辦公設施。我們還在亞利桑那州坦佩的租賃設施中維護各種支持功能。我們的房屋建築部門和金融服務分支機構在他們進行日常運營的地理位置租賃辦公空間。在我們整個組織中，我們總共租用了大約160萬平方英尺的辦公空間。本公司認為其物業適合及足以應付其目前的業務運作。

由於我們房屋建設業務的性質，相當數量的財產在正常過程中被作為庫存持有。這類屬性不包括在此項目的響應中。

第三項：繼續進行法律訴訟

我們捲入了與我們持續的業務運營相關的各種法律和政府訴訟，其中許多涉及與某些建築缺陷有關的索賠。這些問題的後果目前無法確定，但我們認為，在諮詢了法律顧問並考慮到保險和準備金後，最終責任預計不會對我們的運營結果、財務狀況或現金流產生重大不利影響。然而，如果任何事項的最終解決所產生的責任超過我們在與該事項相關的記錄儲備中所反映的估計，我們可能會產生可能很大的額外費用。

第四項：煤礦安全信息披露

此項目不適用。

第II部

第五項。註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場

我們的普通股在紐約證券交易所上市(代碼：PHM)。截至2024年1月24日，登記在冊的股東有1,994人。

2023年11月，我們的董事會批准了每股普通股0.20美元的季度現金股息，於2024年1月3日支付給2023年12月19日記錄的股東。未來現金股息的宣派由董事會酌情決定，並將取決於我們未來的盈利、資本需求和流動性、現金流和財務狀況。

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發行人購買股票證券

			總人數 的股份 購買（1）						平均值 付出的代價 每股收益						總人數： 購買了股份 作為公開 已宣佈的計劃 或程序						近似美元 股票價值 這可能還是可能的 在以下條件下購買 計劃或 節目 （千元省略）
2023年10月1日至10月31日			1,359,265						$	72.29					1,359,265						$	584,641		(2)
2023年11月1日至11月30日			1,239,446						83.37						1,239,446						$	481,308		(2)
2023年12月1日至2023年12月31日			1,014,602						97.00						1,014,602						$	382,897		(2)
總計			3,613,313						$	83.03					3,613,313

 

(1)在2023年期間，參與者在授予或行使之前授予的基於股份的補償獎勵時，交出了股份以支付最低納税義務。這些股票沒有作為我們公開宣佈的股票回購計劃的一部分進行回購，因此不在上表中。

(2)董事會於2023年4月24日批准了10億美元的股份回購授權增加。該計劃沒有到期日，根據該計劃，截至2023年12月31日，仍有3.829億美元可用。在2023年期間，我們根據該計劃回購了1380萬股票，總金額為10億美元。2024年1月29日，董事會將我們的股份回購授權增加了15億美元。。

本項目所要求的有關股權補償計劃的信息列於項目12本年度報告的表格10-K，並以引用的方式併入本文。

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性能圖表

下圖比較了截至2019年12月31日、2020年、2021年、2022年和2023年的財年，(A)PulteGroup普通股的年度累計總股東回報(即，假設股息再投資，股價變化加上股息累計金額除以初始股價，以百分比表示)，(B)標準普爾500股票指數的累計總回報，以及(C)道瓊斯美國精選住宅建築指數。道瓊斯美國精選住宅建設指數是一個得到廣泛認可的指數，主要由大型全國性住宅建築商組成。我們相信，將我們的股東回報與這一指數進行比較，對投資者來説是一個有意義的分析。

五年累計總回報比較*

在PulteGroup，Inc.，S指數和同行指數中

截至2023年12月31日的財年

						2018						2019						2020						2021						2022						2023
PulteGroup，Inc.						$	100.00					$	151.33					$	170.47					$	228.50					$	184.59					$	422.31
S指數-總回報						100.00						131.49						155.68						200.37						164.08						207.21
道瓊斯美國精選住宅建築業 *指數						100.00						149.60						189.98						284.54						210.79						357.43

*假設在2018年12月31日投資100美元，並對股息進行再投資。

第6項。以下內容：[已保留]

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第7項。管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析

概述

對新房的需求從2022年年中開始下降，因為美聯儲一再提高基準利率以應對通脹，這反過來推高了國家抵押貸款和其他利率，並對住房負擔能力和消費者信心產生了負面影響。儘管較高的抵押貸款利率一直持續到2023年的大部分時間，但2023年初對新房的需求開始增強，隨着抵押貸款利率的持續波動，對新房的需求在秋季減弱，然後隨着抵押貸款利率的放緩，年底的需求有所增加。就全年而言，我們在2023年的淨新訂單比2022年增長了23%。由於現有房屋庫存的供應持續有限，加上市場適應較高的利率環境，對新屋的整體需求有所增強。雖然由於近年來利率上升、成本上升和普遍通脹，住房的負擔能力仍然面臨挑戰，但我們的應對措施是在必要時調整銷售價格，並將銷售激勵集中在結束成本激勵上，特別是抵押貸款利率回購，這支持了我們淨新訂單的增長。此外，2022年因通脹和利率上升而激增的客户訂單取消率現在已恢復到歷史水平。

新冠肺炎疫情爆發後開始的供應鏈約束在2022年和2023年有所改善，這有助於縮短我們的生產週期時間。與2022年底相比，2023年底建造房屋所需的時間大約縮短了6周，我們在整個2023年都經歷了連續的改善。然而，與我們的歷史標準相比，生產週期時間仍然較長，因為某些材料和建築勞動力的可用性仍然面臨挑戰，以及市政審批和檢查的持續延誤(儘管有所減少)。

儘管最近有所改善，但眾所周知的供應鏈和勞動力問題已導致我們業務的幾乎所有領域都面臨巨大的成本壓力，尤其是與開發我們的土地庫存和建造我們的房屋相關的勞動力和材料成本。尤其是木材，近年來經歷了更大的波動性。由於我們的建設週期很長，在發生此類成本變化和影響我們的運營結果之間存在滯後。在2023年和2022年期間，通過一系列降低成本的舉措、建設進度和銷售戰略，利用消費者需求旺盛的時期，我們能夠通過房屋銷售價格在很大程度上抵消此類成本增長的大部分。

隨着業務在2022年下半年放緩，我們調整了業務做法，以支持一致的房屋開工節奏和適當的快速入住房屋庫存，同時我們專注於週轉我們的資產並提供高投資回報。通過實現價格和速度的有效平衡，我們在2023年實現了強勁的收入和收益。在不斷變化的宏觀經濟環境中，所有買家羣體和價位的消費者繼續表現出對擁有住房的強烈願望。因此，我們在整個2023年增加了住房開工量。由於利率在2023年期間繼續上升，買家需求略有放緩，但由於最近抵押貸款利率的下降，第四季度再次走強。

我們仍然專注於採取謹慎的資本配置策略，以有效應對未來需求的波動。因此，我們專注於保護流動性和密切管理我們的現金流，同時也繼續關注股東回報，包括以下行動：

–在我們的陸路管道內增加我們的地塊選擇，以增加靈活性；

–提供足夠的規格庫存(沒有客户訂單的房屋)，為尋求在30至90天內完成交易的買家提供服務；

–通過股票回購和股息保持對股東回報的關注，包括將股息從每股0.16美元增加25%至0.20美元，從2024年1月開始支付股息；

–採取機會主義的方式回購債務；以及

–保持充足的流動性。

儘管較高的抵押貸款利率可能會持續一段時間，但待售新房和現房的供應仍然有限，支持住房需求的人口結構仍然有利。我們仍然相信，我們有能力駕馭這一環境，並使公司能夠在機會出現時利用機會，支持未來的增長。

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下表和相關討論列出了截至2023年12月31日和2022年12月31日的財年，我們的房屋建築和金融服務業務的主要運營和財務數據。有關類似的運營和財務數據，以及對我們2022年財年業績與2021年財年業績的討論，請參閲我們於2023年2月6日提交給美國證券交易委員會的截至2022年12月31日的財年10-K表格年度報告第二部分中的項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

以下是我們按業務分類的經營業績摘要(S略去了$000，但每股數據除外)：

			截至2013年12月31日的年度，
			2023						2022
所得税前收入：
住宅建設			$	3,316,075					$	3,307,328
金融服務			133,192						132,230
所得税前收入			3,449,267						3,439,558
所得税費用			(846,895)						(822,241)
淨收入			$	2,602,372					$	2,617,317
每股數據-假設稀釋：
淨收入			$	11.72					$	11.01

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住宅建設業務

以下是我們房屋建築業務的所得税前收入彙總(S省略了000美元)：

			截至2013年12月31日的年度，
			2023						2023財年與2022財年						2022
房屋銷售收入 (a)			$	15,598,707					—		%				$	15,548,119
賣地及其他收入			142,116						(1)		%				143,144
住房建設總收入			15,740,823						—		%				15,691,263
房屋銷售收入成本(A)(B)			(11,030,206)						1		%				(10,867,879)
賣地及其他收入成本			(124,607)						4		%				(119,906)
銷售、一般和行政費用(“SG&A”)(c)			(1,312,642)						(5)		%				(1,381,222)
來自未合併實體的權益收入(d)			3,506						(e)						49,403
債務償還收益			663						(e)						—
其他收入(費用)，淨額 (f)			38,538						(e)						(64,331)
所得税前收入			$	3,316,075					—		%				$	3,307,328
補充數據：
房屋銷售毛利率(A)(B)			29.3		%				(80)bps						30.1		%
房屋銷售收入的1%(A)(C)			8.4		%				(50)bps						8.9		%
成交量(單位)			28,603						(2)		%				29,111
平均售價(a)			$	545					2		%				$	534
淨新訂單(g):
單位			28,580						23		%				23,277
美元			$	15,244,353					12		%				$	13,589,392
取消率			16		%										19		%
平均活躍社區			906						12		%				810
12月31日的積壓：
單位			12,146						—		%				12,169
美元			$	7,319,714					(5)		%				$	7,674,068

(a)所有期間都反映出成交成本激勵措施從房屋銷售收入成本到房屋銷售收入的重新分類(注1).

(b)包括攤銷資本化權益。

(c)包括2023年和2022年分別為1.308億美元和6500萬美元的保險準備金沖銷。

(d)來自未合併實體的股權收入包括2022年與北加州一個未合併實體的房地產銷售有關的4910萬美元的收益。

(e)百分比沒有意義。

(f)彙總重要項目的表格見“其他收入(費用)，淨額”(注1).

(g)淨新訂單美元是新訂單美元與與取消和變更訂單相關的積壓美元的其他變動相結合的結果。

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房屋銷售收入

2023年的房屋銷售收入比2022年高出5060萬美元。這一增長是由於平均售價上升2%，部分被成交量下降2%所抵消。平均售價的上升反映了持續的消費需求和持續的通脹的影響，但部分被首次購房者組合的增加所抵消，首次購房者的組合通常具有較低的銷售價格，以及幾乎所有我們的市場都有更高的銷售激勵。我們的大多數市場的平均售價都出現了同比增長。2023年成交量減少的主要原因是2022年受益於2021年需求增加導致年初積壓較多，以及2022年第四季度因上述抵押貸款利率大幅上升而淨新訂單大幅減少。

房屋銷售毛利率

2023年房屋銷售毛利率為29.3%，而2022年為30.1%。與歷史水平相比，2023年和2022年的毛利率都保持強勁。總體而言，我們能夠維持價格，大幅抵消因消費者需求持續以及待售新屋和現房供應較少而導致的房屋和土地成本上漲。

賣地及其他收入

我們定期選擇將地塊出售給第三方，以防此類資產不再符合我們的戰略運營計劃，或被劃為商業或其他發展用途。賣地及其他收入及其相關損益在不同期間有所不同，視乎賣地時間及我們的策略性經營決定而定。2023年和2022年，土地銷售和其他收入分別貢獻了1750萬美元和2320萬美元的收入。

SG&A

2023年和2022年，SG&A占房屋銷售收入的比例分別為8.4%和8.9%。與2022年相比，2023年我們SG&A的總金額減少了6860萬美元，或5%。這一減少主要是由於有利的索賠經歷導致保險成本降低，部分被支持更多活躍社區的其他間接成本所抵消。

其他收入(費用)，淨額

其他收入(支出)，淨額包括(S省略)：

			2023						2022
沖銷存款和購置前費用(注2)			$	(23,512)					$	(63,559)
無形資產攤銷(注1)			(10,538)						(11,118)
利息收入			61,533						1,971
利息支出			(469)						(284)
雜項，淨額			11,524						8,659
其他收入(費用)合計，淨額			$	38,538					$	(64,331)

2022年存款和收購前成本的較高註銷主要發生在2022年下半年，因為我們決定終止一些土地期權協議，原因是前述需求急劇下降，從2022年年中開始，但隨後在2023年恢復。利息收入在2023年大幅增加，這是由於利率環境上升導致投資現金餘額的回報大幅提高。

淨新訂單

與2022年相比，2023年以單位計的淨新訂單增加了23%，以美元計的淨新訂單比2022年增加了12%。2023年淨新訂單量的增加主要是由於需求的改善以及快速遷入的投機性住房的更好供應。以美元計算的淨新訂單增幅小於單位增幅，這既是由於首次購房者購房組合的增加(通常銷售價格較低)，也是由於我們幾乎所有市場的銷售激勵措施都增加了。2023年的年度取消訂單率(該期間的取消訂單除以該期間的新訂單總額)從2022年的19%降至16%。2022年年中，隨着市場對抵押貸款利率歷史性上升、房價上漲以及更廣泛經濟中通脹壓力的影響而導致的住房負擔能力挑戰做出反應，取消率開始上升。結束積壓的美元，這

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代表尚未關閉的房屋的訂單，由於生產週期縮短，2023年與2022年相比減少了5%。

生產中的房屋

以下是截至2023年12月31日和2022年12月31日我們在生產的房屋摘要：

						2023						2022
售出						9,508						10,247
未售出
在建工程						6,118						6,874
已完成						1,263						982
						7,381						7,856
模型						1,465						1,298
總計						18,354						19,401

截至2023年12月31日，在建房屋數量比2022年12月31日下降了5%。這一下降是由於在抵押貸款利率大幅上升後，2022年下半年售出房屋數量減少和取消數量增加導致訂單積壓減少所致。這一降幅被竣工未售出房屋數量的增加部分抵消，這反映了我們的戰略決定，即增加投機性單位的開工數量，以迴應買家對快速入住房屋的需求。

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受管制地段

以下是截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日我們受控地段的摘要：

						2023年12月31日																		2022年12月31日
						擁有						可選						受控						擁有						可選						受控
東北方向						4,204						8,718						12,922						4,295						7,502						11,797
東南						18,911						27,666						46,577						16,692						23,433						40,125
佛羅裏達州						26,922						35,543						62,465						26,413						29,667						56,080
中西部						12,290						14,461						26,751						12,923						13,128						26,051
德克薩斯州						16,487						17,378						33,865						20,197						14,438						34,635
西						25,701						14,349						40,050						28,328						14,096						42,424
總計						104,515						118,115						222,630						108,848						102,264						211,112
						47		%				53		%				100		%				52		%				48		%				100		%
發達國家（%）						45		%				18		%				31		%				43		%				16		%				30		%

儘管對位置優越的土地的競爭激烈，但我們仍繼續尋求我們認為可就投資資本取得適當風險調整回報的土地投資。我們亦繼續尋求維持高比例的地段透過土地選擇權協議控制，因為該等合約使我們能夠延遲收購由第三方或未綜合實體擁有的部分物業，直至我們決定是否及何時行使我們的選擇權，從而降低我們與長期土地持有相關的財務風險。截至2023年12月31日，我們的土地期權協議下的剩餘購買價格總計64億美元。

住宅建築部門運營

我們的住宅建設業務是我們的核心業務。房屋建築提供了廣泛的產品線，以滿足我們目標市場的購房者的需求。截至2023年12月31日，我們在26個州的46個市場開展業務。就報告目的而言，我們的住宅建築業務彙總為六個可報告分部：

 

東北：						康涅狄格州、馬裏蘭州、馬薩諸塞州、新澤西州、賓夕法尼亞州、弗吉尼亞州
東南部：						佐治亞州、北卡羅來納州、南卡羅來納州、田納西州
佛羅裏達州：						佛羅裏達州
中西部：						伊利諾伊州、印第安納州、肯塔基州、密歇根州、明尼蘇達州、俄亥俄州
德克薩斯州：						德克薩斯州
西區：						亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、內華達州、新墨西哥州、俄勒岡州、猶他州、華盛頓州

我們的金融服務業務也有一個可報告的部門，主要包括抵押銀行業務、所有權和保險代理業務。金融服務部門通常與住房建設部門在相同的市場上運作。

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下表提供了我們可報告的住房建設細分市場的精選財務信息：

 

			按部門劃分的經營數據($000‘S省略)
			截至2013年12月31日的年度，
			2023						2023財年與2022財年						2022
房屋銷售收入(a):
東北方向			$	969,107					(9)		%				$	1,062,764
東南			2,669,065						(3)		%				2,761,629
佛羅裏達州			4,652,617						22		%				3,816,917
中西部			2,084,807						(9)		%				2,289,216
德克薩斯州			2,040,164						(6)		%				2,180,852
西			3,182,947						(7)		%				3,436,741
			$	15,598,707					—		%				$	15,548,119
所得税前收入(b):
東北方向			$	218,159					(11)		%				$	244,233
東南			620,969						(10)		%				692,279
佛羅裏達州			1,212,675						29		%				939,034
中西部			368,321						1		%				363,028
德克薩斯州			389,085						(16)		%				465,461
西(c)			419,635						(39)		%				687,403
其他住宅建築(d)			87,231						204		%				(84,110)
			$	3,316,075					—		%				$	3,307,328
成交量(單位)：
東北方向			1,417						(12)		%				1,614
東南			5,201						2		%				5,105
佛羅裏達州			7,742						12		%				6,928
中西部			3,955						(14)		%				4,579
德克薩斯州			5,295						(7)		%				5,692
西			4,993						(4)		%				5,193
			28,603						(2)		%				$	29,111
平均售價(a):
東北方向			$	684					4		%				$	658
東南			513						(5)		%				541
佛羅裏達州			601						9		%				551
中西部			527						5		%				500
德克薩斯州			385						1		%				383
西			637						(4)		%				662
			$	545					2		%				$	534

(a)所有期間都反映了成交成本獎勵對房屋銷售收入的重新分類來自房屋銷售收入的收入成本(注1).

(b)包括與土地有關的費用，一如以下與土地有關的費用表(附註2和3).

(c)West包括2022年與北加州一個未合併實體的房地產銷售有關的4910萬美元的收益。

(D)其他房屋建築包括公司利息收入、無形資產攤銷、資本化利息攤銷和其他未分配給經營部門的項目。還包括2023年和2022年分別為1.308億美元和6,500萬美元的保險準備金沖銷(注11).

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下表提供了我們可報告的房屋建築細分市場的其他精選財務信息：

 

						按部門劃分的經營數據($000‘S省略)
						截至2013年12月31日的年度，
						2023						2023財年與2022財年						2022
新訂單淨額-單位：
東北方向						1,510						16%						1,300
東南						5,541						22%						4,535
佛羅裏達州						6,893						12%						6,139
中西部						4,297						33%						3,241
德克薩斯州						5,143						17%						4,382
西						5,196						41%						3,680
						28,580						23%						23,277
淨新訂單--美元：
東北方向						$	1,034,819					14%						$	908,136
東南						2,758,983						8%						2,561,279
佛羅裏達州						4,019,271						2%						3,941,197
中西部						2,309,404						32%						1,753,351
德克薩斯州						1,916,753						8%						1,779,578
西						3,205,123						21%						2,645,851
						$	15,244,353					12%						$	13,589,392
取消費率：
東北方向						8%												11%
東南						10%												12%
佛羅裏達州						16%												15%
中西部						11%												12%
德克薩斯州						19%												26%
西						22%												30%
						16%												19%
單位積壓：
東北方向						567						20%						474
東南						2,246						18%						1,906
佛羅裏達州						3,792						(18)%						4,641
中西部						1,692						25%						1,350
德克薩斯州						1,637						(8)%						1,789
西						2,212						10%						2,009
						12,146						—%						12,169
積壓金額：
東北方向						$	408,371					19%						$	342,658
東南						1,221,736						8%						1,131,817
佛羅裏達州						2,497,827						(20)%						3,131,174
中西部						1,011,503						29%						786,905
德克薩斯州						730,389						(14)%						853,801
西						1,449,888						2%						1,427,713
						$	7,319,714					(5)		%				$	7,674,068

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下表提供了我們可報告的房屋建築細分市場的其他精選財務信息：

						按部門劃分的經營數據($000‘S省略)
						截至2013年12月31日的年度，
						2023												2022
與土地有關的費用 *：
東北方向						$	497											$	4,597
東南						7,853												18,381
佛羅裏達州						2,683												13,515
中西部						7,786												6,517
德克薩斯州						3,661												6,745
西						19,343												16,406
其他住宅建築						1,292												495
						$	43,115											$	66,656

* 土地相關費用包括土地減值、持作出售土地的可變現淨值調整以及按金和收購前成本的撇銷。其他住房建築主要包括註銷與土地有關的費用產生的資本化利息。看到 附註2和3綜合財務報表，以進一步討論這些費用。

東北：

於二零二三年，東北部住宅銷售收入較二零二二年減少9%，乃由於成交減少12%，部分被平均售價增加4%所抵銷。大多數市場的收盤價都有所下降，而所有市場的平均售價都有所上升。所得税前收入下降11%，主要是由於東北走廊的關閉和收入減少。所有市場的淨新訂單都有所增加。

東南部：

於2023年，由於平均售價下跌5%，部分被成交量增加2%所抵銷，東南部住宅銷售收入較2022年減少3%。平均售價下降和關閉增加發生在大多數市場。税前收入下降10%，主要是由於大多數市場的收入和毛利率下降。大多數市場的淨新訂單都有所增加。

佛羅裏達州：

2023年，佛羅裏達州的房屋銷售收入較2022年增長22%，原因是成交量增加12%，加上平均售價上漲9%。大多數市場的關閉數量增加，而所有市場的平均售價都有所增加。税前收入增長29%，主要是由於所有市場的收入和毛利率增加。大多數市場的淨新訂單都有所增加。

中西部：

2023年，中西部房屋銷售收入較2022年減少9%，原因是成交減少14%，部分被平均售價增加5%所抵消。大多數市場的關閉數量減少，而所有市場的平均銷售價格增加。所得税前收入增長1%，主要是由於所有市場的平均銷售價格上漲，部分被大多數市場的收盤量下降所抵消。所有市場的淨新訂單都有所增加。

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德克薩斯州：

於二零二三年，德克薩斯州的房屋銷售收入較二零二二年減少6%，原因是成交減少7%，部分被平均售價增加1%所抵銷。所有市場的關閉都有所減少，而大多數市場的平均售價都有所上升。所得税前收入下降16%，主要是由於所有市場的收入和毛利率下降。大多數市場的淨新訂單都有所增加。

西區：

於二零二三年，West Home銷售收入較二零二二年減少7%，主要由於成交減少4%，加上平均售價下跌4%。關閉和平均銷售價格的下降發生在大多數市場。税前收入下降39%，主要是由於大多數市場的收入和毛利率下降。2022年的結果也 包括與北加州一家未合併實體的房地產銷售有關的4910萬美元收益。所有市場的淨新訂單都有所增加。

金融服務運營

我們通過Pulte Mortgage和其他子公司開展我們的金融服務業務，其中包括抵押銀行業務、產權和保險代理業務。在發放按揭貸款時，我們最初使用我們自己的資金，包括根據與第三方的信貸協議可用的資金。我們發放的幾乎所有貸款都在發放後的短時間內在二級市場上出售，通常是在30天內。我們還出售我們通過固定價格服務銷售合同產生的貸款的償還權，以降低償還貸款的固有風險和成本。這一戰略導致只在很短一段時間內擁有貸款和相關的償還權。作為一種主要旨在支持我們的住房建設業務的專屬業務模式，我們金融服務業務的業務水平與住房建設高度相關。我們的房屋建築客户繼續承擔着基本上所有的貸款生產。我們認為，我們的收穫率是評估我們自保抵押貸款業務模式有效性的重要指標，它代表了我們的房屋建築業務的貸款來源佔我們房屋建築業務的總貸款機會的百分比，不包括現金關閉。下表列出了我們金融服務業務的精選財務信息(S省略了$000‘)：

 

			截至2013年12月31日的年度，
			2023						2023財年與2022財年						2022
抵押貸款收入			$	202,614					(2)		%				$	206,932
書目服務收入			85,462						7		%				80,198
保險代理佣金			32,679						33		%				24,586
金融服務總收入			320,755						3		%				311,716
費用			(187,280)						4		%				(180,696)
來自未合併實體的權益收入			1,055						(17)		%				1,277
其他費用，淨額			(1,338)						(a)						(67)
所得税前收入			$	133,192					1		%				$	132,230
原創作品總數：
貸款			17,427						(4)		%				18,186
本金			$	6,924,910					(3)		%				$	7,105,486

(A)這個百分比沒有意義

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			截至2013年12月31日的年度，
			2023						2022
補充數據：
捕獲率			81.6		%				77.6		%
FICO平均得分			748						748
資金來源細目：
政府(聯邦住房管理局、弗吉尼亞州、美國農業部)			23		%				19		%
其他機構			74		%				74		%
總代理權			97		%				93		%
非機構組織			3		%				7		%
資金來源總額			100		%				100		%

收入

2023年金融服務總收入比2022年增長3%，原因是賺取的所有權保費和保險佣金增加。

所得税前收入

與2022年相比，2023年所得税前收入增加的主要原因是所有權和保險收入增加，部分被管理費用增加所抵消。

所得税

我們2023年和2022年的有效所得税税率分別為24.6%和23.9%。我們每個時期的有效税率與聯邦法定税率不同，主要是因為州所得税費用。

流動性與資本資源

我們使用內部產生的資金，輔之以與第三方的信貸安排和資本市場融資，為我們的土地收購、開發和建築活動以及金融服務運營提供資金。我們定期監測當前和預期的運營要求和金融市場狀況，以評估獲得可獲得的融資來源，包括循環銀行信貸和證券發行。

截至2023年12月31日，我們擁有18億美元的無限制現金和等價物，4260萬美元的受限現金餘額，以及我們的循環信貸安排(定義如下)下可用的9.373億美元。截至2023年12月31日，我們的債務與總資本之比(不包括我們的金融服務債務)為15.9%，而2022年12月31日為18.7%。

我們對現金和現金等價物採取多元化投資方式，通過在我們的關係銀行集團內擁有廣泛的銀行組合來維持這類基金，提供高質量、高流動性的短期存款和投資，這有助於降低銀行集中風險。為了應對最近銀行體系的波動，我們已將更大比例的現金和等價物轉移到貨幣市場基金，以減少銀行賬户中的餘額。

在未來12個月，我們預計我們對資金的主要需求將是用於收購和開發土地庫存、建造房屋庫存以及運營費用，包括我們的一般和行政費用。儘管我們在2023年經歷了顯著的改善，但近年來我們生產週期的延長需要更多的現金投資於我們正在生產的房屋。此外，我們計劃繼續支付股息和回購普通股。在2024年8月，我們需要償還Pulte Mortgage與第三方貸款人的主回購協議(經修訂的回購協議)或為其再融資。雖然我們打算對回購協議進行再融資，但不能保證回購協議到期後可以商業合理的條款續簽或更換。然而，我們相信我們有足夠的流動性來滿足Pulte Mortgage預期的融資需求。在接下來的12個月之後，我們將需要償還或再融資我們的循環信貸安排(將於2027年6月到期)和我們的無擔保貸款

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高級票據，下一批將於2026年到期。我們可能會不時通過公開市場購買、私下協商的交易或其他方式回購我們的無擔保優先票據。

我們相信，我們目前的現金狀況和其他可用的融資資源，加上我們正在進行的經營活動，將提供足夠的流動性來滿足我們未來12個月及以後的業務需求。如果上述資本來源不足以滿足我們的需要，我們還可以進行額外的公開發行我們的證券，為債務再融資，處置某些資產為我們的經營活動提供資金，或利用現有的或新的債務安排。

無擔保優先票據

截至2023年12月31日，我們有19億美元的無擔保優先票據未償還，直到2026年3月才到期，屆時將有4.554億美元的票據到期。

截至2022年12月31日，我們有20億美元的無擔保優先票據未償還，直到2026年3月才到期，屆時將有5.0億美元的票據到期。

在截至2023年的12個月內，我們完成了4460萬美元和5610萬美元的公開市場回購，分別定於2026年和2027年到期。

其他應付票據

其他應付票據包括無追索權和有限追索權擔保票據，截至2023年12月31日，這些票據總額為7100萬美元。這些票據的到期日最長為六年，以其相關的適用土地頭寸為抵押，一般對其他資產沒有追索權。這些票據的規定利率最高可達6%。

合資企業債務

截至2023年12月31日，未合併合資企業的未償債務總額為7350萬美元，其中3320萬美元與我們持有50%權益的一家合資企業有關。關於這筆貸款，我們和我們的合資夥伴提供了慣常的有限追索權擔保，在這些擔保中，我們的最大財務損失風險僅限於我們按比例承擔的未償債務。

循環信貸安排

我們維持一項於2027年6月到期的循環信貸安排(“循環信貸安排”)，該安排的最高借款能力為13億美元，幷包含一項未承諾手風琴功能，可根據某些條件和額外銀行承諾的可用性將能力增加至18億美元。循環信貸安排還規定簽發信用證，以減少循環信貸安排下的可用借款能力，最高可達借款能力上限。循環信貸機制下的借款利率可基於有擔保隔夜融資利率或基本利率加適用保證金，如其中所定義。循環信貸安排包含金融契約，要求我們保持最低有形淨值和最高債務與資本比率(每個術語在循環信貸安排中定義)。截至2023年12月31日，我們遵守了所有公約。循環信貸機制下的未償還餘額由我們的某些全資子公司提供擔保。

截至2023年12月31日，我們沒有未償還的借款，簽發了3.127億美元的信用證，循環信貸安排下的剩餘能力為9.373億美元。截至2022年12月31日，我們沒有未償還的借款，簽發了3.034億美元的信用證，循環信貸安排下的剩餘能力為9.466億美元。

金融服務債務

Pulte Mortgage通過利用自己的資金和根據與第三方達成的信貸協議提供的資金，為我們大部分的房屋關閉提供抵押融資。Pulte Mortgage使用這些資源為其貸款活動提供資金，直到貸款在二級市場出售，這通常發生在30天內。

2023年8月，Pulte Mortgage簽訂了回購協議，該協議將於2024年8月14日到期。回購協議取代了之前與不同貸款人達成的基本上類似的協議。在2023年12月27日至1月15日的季節性借款高峯期內，最高承諾總額為8.5億美元。

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2024年。其後，總承擔額上限由6,000萬元至7,000萬元不等。回購協議還包含一個手風琴功能，可以在其有效承諾額的基礎上增加5000萬美元的承諾額。協議期限內產能變化的目的是在抵押貸款發放活動季節性較低的交易量期間降低相關費用。回購協議下的借款以可供出售的住宅按揭貸款作抵押。回購協議包含適用於Pulte Mortgage的各種肯定和否定契約，包括與淨資產、淨收益和流動性相關的量化門檻。截至2023年12月31日，Pulte Mortgage有499.6,000,000美元未償還，加權平均利率為7.15%，根據回購協議，剩餘產能為350.4,000,000美元。於2022年12月31日，Pulte Mortgage有5.867億美元未償還，加權平均利率為5.39%，根據回購協議，剩餘產能為2.133億美元。截至該日期，Pulte Mortgage符合其所有契諾和要求。

分紅和股份回購計劃

我們在2023年和2022年分別宣佈了總計1.498億美元和1.431億美元的季度現金股息，並在2023年和2022年分別回購了1380萬股和2420萬股，2023年和2022年分別回購了10億美元和11億美元。2023年4月24日，董事會將我們的股份回購授權增加了10億美元。截至2023年12月31日，我們擁有回購3.829億美元普通股的剩餘授權。2024年1月29日，董事會將2024年1月29日的股份回購授權增加了15億美元。

合同義務

我們是許多合同義務的一方，涉及向第三方付款的承諾。這些債務會影響我們的短期和長期流動性和資本資源需求。某些合同債務反映在截至2023年12月31日的綜合資產負債表中，而其他則被視為未來的承付款。我們的合同義務主要包括長期債務和相關利息支付、與預期的土地收購和開發有關的購買義務、經營租賃以及我們各種補償和福利計劃下的義務。

我們使用信用證和保證金來保證我們在各種合同下的表現，主要是與我們的住房建設項目的發展有關。信用證合同的到期日與相關住房建設項目的預期完工日期不謀而合。如果與項目有關的債務是持續的，信用證通常每年延期一年。截至2023年12月31日，我們有3.127億美元的未償還信用證。我們的擔保債券通常沒有規定的到期日；相反，當合同履行完成時，我們就被免除債券責任。截至2023年12月31日，這些債券的餘額約為24億美元，通常在大約三到五年的時間內未償還。由於已經開展了與適用項目有關的重大建設和開發工作，但尚未得到各自交易對手的最後驗收，因此未償還的擔保債券總額超過了有待開展的剩餘工作的預計費用。

在正常的業務過程中，我們簽訂土地選擇權協議，以便為未來建造房屋獲得土地。截至2023年12月31日，這些協議的剩餘購買價格總計為64億美元。根據該等土地選擇權協議，吾等向賣方提供按金，作為在未來不同時間(通常以預定價格)購買土地的權利的代價。截至2023年12月31日，未償還存款總額為4.054億美元，其中1630萬美元可退還。

有關我們的主要義務的更多信息，請參閲注5、“債務”和 注11，“承諾和或有事項”的綜合財務報表包括在本年度報告的其他地方10-K截至2023年12月31日的未償還金額，分別與債務和承諾和或有事項有關。

現金流

經營活動

2023年經營活動提供的現金淨額為22億美元，而2022年經營活動提供的現金淨額為6. 685億美元。一般而言，我們的經營現金流的主要驅動因素是盈利能力以及庫存水平和可供出售住宅按揭貸款的變化，每一項都經歷季節性波動。我們於2023年的營運現金流為正，主要是由於我們的淨收入為26億元，但部分被主要由於土地存貨投資而產生的存貨淨增加3. 54億元所抵銷。

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2022年經營活動提供的現金淨額主要來自我們的淨收入26億美元，但部分被庫存淨增加23億美元所抵消，主要是由於更多未售出單位和生產週期延長以及土地庫存投資導致生產中房屋庫存增加。2022年的經營現金流也受到可供出售住宅抵押貸款減少2.663億美元的有利影響。

投資活動

於二零二三年，投資活動所用現金淨額合共為1. 291億元，而二零二二年則為1. 717億元。2023年的現金流出主要反映了對未合併實體的2340萬美元投資，主要用於支持我們的土地開發活動，以及與我們對新社區、建築業務和某些信息技術應用的持續投資有關的9220萬美元資本支出。

2022年投資活動所用現金淨額主要反映主要用於支持土地開發活動的未合併實體投資64. 7百萬美元，以及與我們對新社區、建築業務和某些信息技術應用的持續投資有關的資本支出112. 7百萬美元。

融資活動

於二零二三年，融資活動所用現金淨額為13億元，而二零二二年則為12億元。2023年融資活動中使用的現金淨額主要來自我們根據回購授權以10億美元回購1380萬股普通股，現金股息1.425億美元，以及償還債務1.233億美元。

2022年融資活動所用現金淨額主要來自根據我們的回購授權以11億美元回購2420萬股普通股和1.441億美元的現金股息。

季節性

儘管市場狀況的重大變化在過去影響了我們的季節性模式，並可能再次影響，但由於住宅建築行業的季節性，我們的季度業績在歷史上經歷了變化。根據房屋關閉的時間，我們在第四季度的收入和運營現金流普遍增加。這種季節性活動增加了我們第三和第四季度的營運資金需求，以支持我們的家庭生產和貸款發放量。由於我們業務的季節性，我們的季度經營業績不一定能反映全年的預期業績。此外，鑑於COVID-19疫情對經濟活動造成的幹擾、供應鏈挑戰、按揭利率上升及其他宏觀經濟因素，我們於2023年及2022年的季度業績並不一定代表未來可能取得的業績。

補充擔保人財務信息

截至2023年12月31日，PulteGroup，Inc.在2026年3月至2035年2月期間到期的未償還本金額為19億美元的無擔保優先票據，並且其循環信貸融資沒有未償還金額。

我們的所有無抵押優先票據及循環信貸融資均由PulteGroup，Inc.的若干附屬公司共同及個別提供全面及無條件擔保。（“擔保人”或“擔保人附屬公司”）。各擔保人附屬公司均由PulteGroup，Inc.直接或間接擁有100%權益。與我們的金融服務業務相關的附屬公司及若干其他附屬公司並無為無抵押優先票據或循環信貸融資提供擔保（統稱“非擔保附屬公司”）。該等擔保為各擔保人的優先無抵押責任，與該擔保人的所有現有及未來優先債務同等，並優先於該擔保人的所有後償債務。該等擔保實際上從屬於該擔保人的任何有抵押債務，惟以擔保該等債務的資產價值為限。

如果任何擔保人的現有或未來債權人成功證明該擔保人：

(A)意圖妨礙、拖延或欺詐債權人而招致擔保；或

(B)因招致擔保而收取少於合理等值的價值或公平代價，而如屬以下任何一項，則在作出擔保時亦屬如此：

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•該擔保人因擔保的發生而破產或破產；

•擔保的發生使該擔保人擁有不合理的少量資本或資產來開展其業務；

•此類擔保人打算或相信它將在到期時產生超出其償付能力的債務；

•該保證人是金錢損害賠償訴訟中的被告，或者在終審判決後判決不履行的金錢損害賠償判決中敗訴。

為確定是否發生欺詐性轉讓而採取的破產措施將根據有關法域的法律以及法院採用的估值假設和方法而有所不同。不過，一般而言，在下列情況下，法院會將一間公司視為無力償債：

•其債務總額，包括或有負債和未清償負債，大於其所有資產的公允可出售價值；

•其資產目前的公允可出售價值低於在其現有債務(包括或有負債)變為絕對和到期時支付其可能負債所需的數額；或

•當債務到期時，它無法償還債務。

優先票據的擔保包含一項規定，將每個擔保人的賠償責任限制在其可能產生的最大數額之內，而不會導致其擔保項下的債務發生欺詐性轉移。然而，根據最近的判例法，這一規定可能不能有效地保護這種擔保不被欺詐性轉讓法宣佈無效或以其他方式被確定為不可執行。如果法院認定擔保的發生是欺詐性的轉讓或轉讓，法院可以撤銷該擔保項下的付款義務，可以使該擔保從屬於擔保人目前存在的和未來的債務，或者可以要求優先票據持有人償還就該擔保收到的任何款項。如果發現發生了欺詐性的轉讓或轉讓，持有者可能不會收到任何優先票據的償還。

最後，作為衡平法法院，破產法院可根據衡平法從屬原則確定(1)優先票據持有人從事某種類型的不公平行為，(2)不公平行為導致我們的其他債權人受到傷害，或向優先票據持有人授予不公平優勢，則破產法院可根據衡平法次要原則，將有關擔保的債權排在其他債權之後。(3)衡平法次要地位與破產法的規定並無衝突。

根據過往財務資料、經營歷史及其他因素，吾等相信各擔保人於發出該等擔保時生效後，並無資不抵債、其所從事業務的資本並無不合理地偏少，且並無產生超過其到期償付能力的債務。然而，我們不能保證法院在作出這些裁決時會採用什麼標準，或者法院會同意我們在這方面的結論。

下表彙總了PulteGroup，Inc.和擔保人子公司之間的公司間交易和餘額沖銷後，PulteGroup，Inc.和擔保人子公司的合併財務信息，以及它們在非擔保人子公司的投資和收益中的權益(S省略了$000)：

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PulteGroup，Inc.和擔保人子公司
資產負債表彙總數據			十二月三十一日，
資產			2023						2022
Cash, cash equivalents, and restricted cash			$	1,471,293					$	786,073
房屋和土地清查			11,474,861						10,925,830
非擔保人子公司的應付金額			839,673						674,898
總資產			14,451,614						13,074,398
負債
應付賬款，客户押金， 債務、應計債務和其他負債			$	2,810,832					$	2,785,286
應付票據			1,962,218						2,045,527
總負債			5,078,696						5,049,079

			截至十二月三十一日止的年度，
業務數據彙總報表			2023						2022
收入			$	15,447,595					$	15,416,191
收入成本			10,895,197						10,764,667
銷售、一般和管理費用			1,312,645						1,330,994
所得税前收入			3,334,858						3,245,925

關鍵會計估計

按照美國公認的會計原則編制公司的財務報表，以及對其財務狀況和經營結果的討論和分析，要求管理層作出估計和假設，包括對影響報告金額的現有不確定因素未來解決的估計。因此，實際結果可能與這些估計不同。管理層的估計是基於歷史經驗和其認為在當時情況下合理的各種其他假設。我們相信以下關鍵會計估計反映了在編制我們的綜合財務報表時使用的更重要的判斷和估計。有關我們所有重要會計政策的討論，請參閲注1、“重要會計政策摘要”。

庫存和收入成本

收入成本包括建築成本、平均批量成本、預計保修成本和適用於住宅的關閉成本。房屋的建築成本包括截至房屋關閉日期已支付的金額，加上根據對預算建築成本的分析已發生但尚未支付的費用的應計費用。根據結賬後實際付款與應計金額的比較，審查這一應計項目的準確性，並在必要時進行調整。土地徵用和開發成本按根據預期土地徵用和開發總成本以及社區預期房屋關閉總數確定的平均地段成本分配到個別地段。社區土地購置和開發的總成本是根據對預算成本與迄今發生的實際成本和完成的估計成本的比較分析得出的。我們社區的發展週期從不到一年到某些總體規劃社區的10年以上不等。對社區的估計土地徵用和開發總成本的調整會影響社區剩餘地段的成本。

當事件和情況表明社區估計產生的未貼現現金流可能少於其賬面價值時，我們測試庫存的減值。這些指標包括毛利率或銷售速度大幅低於預期、建築成本或土地開發成本大幅超過預算金額、社區規劃發展計劃的重大延誤或變化，以及其他已知的質量因素。對顯示潛在減值指標的社區進行減值測試，方法是將社區的預期未貼現現金流與其賬面價值進行比較。對於賬面價值超過預期未貼現現金的社區

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在確認資產流動時，我們確定社區的公允價值，如果社區存貨的公允價值低於其賬面價值，則計入減值費用。

我們通常使用折現現金流模型和市場可比交易(如果有)的組合來確定每個社區的公允價值。這些預計現金流受到與預期平均銷售價格、預期銷售速度、預期土地開發和建設時間表以及預期土地開發、建設和管理費用相關的估計的重大影響。貼現現金流模型中使用的假設因每個社區而異。由於估計過程中的不確定性、新住房需求的顯著波動、許多社區的長生命週期以及我們與某些社區相關的戰略的潛在變化，實際結果可能與此類估計大不相同。

一般來説，一個社區的毛利率預測百分比必須在個位數或更低，才有可能未能通過未貼現現金流步驟，並繼續進行公允價值步驟。我們在2023年實現的總體毛利率和2023年12月31日積壓的平均毛利率都超過了28%，我們只有一小部分社區的毛利率低於10%。然而，如果經濟持續放緩，導致某些地理或買方次級市場的新房價格適度或大幅下降，我們可能會有更多的社區開始接近這些水平，因此有必要進行更詳細的減值分析，由此產生的減值可能是實質性的。此外，截至2023年12月31日，我們還有7.042億美元的押金和收購前成本，與收購額外土地的期權協議有關。在經濟持續放緩的情況下，我們可以選擇取消大部分此類土地選擇權協議，這通常會導致相關存款和收購前成本的註銷。

自保風險

在任何時候，我們都在管理大量與一般責任、財產、錯誤和遺漏、工人賠償和其他商業保險相關的個人索賠。我們在每次房屋關閉確認產品收入時按未貼現的基礎為與此類索賠相關的成本(包括預期索賠管理費用)預留準備金，並根據對我們歷史索賠的精算分析定期評估記錄的負債。精算分析計算所有未付損失的最終成本估計數，包括已發生但未報告的損失估計數(“IBNR”)。IBNR代表與已發生但尚未報告的索賠有關的損失，加上已報告索賠的發展情況。

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我們為所有此類索賠記錄的準備金總額分別為5.631億美元和6.359億美元，其中絕大多數涉及一般責任索賠。已記錄的準備金包括與以下兩方面有關的損失估計數：(1)現有索賠和相關索賠費用；(2)IBNR和相關索賠費用。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，與IBNR相關的負債和相關索賠費用分別約佔一般負債準備金總額的77%和74%。確定IBNR準備金部分的精算分析考慮了各種因素，包括損失的頻率和嚴重程度，這些因素基於我們的歷史索賠經驗並輔之以行業數據。準備金的精算分析還考慮了歷史第三方回收率和索賠管理費用。由於在估計與這些索賠有關的未來損失方面存在固有的不確定性，實際費用可能與估計費用有很大不同。根據進行的精算分析，我們認為與這些索賠有關的合理可能損失的範圍在4.75億美元至6.5億美元之間。雖然這一範圍代表了我們對與這些索賠相關的最終責任的最佳估計，但由於包括上述因素在內的各種因素，我們不能保證我們實現的最終成本將落在這個範圍內。

國家和地方住房市場狀況的波動可能會影響建築缺陷索賠的頻率和成本。此外，IBNR估計佔我們負債的大部分，由於各種因素，包括索賠報告和解決模式的變化、第三方追回、保險業實踐、監管環境和法律先例，這些估計受到高度不確定性的影響。各州的規定各不相同，但建築缺陷索賠的報告和解決時間延長，通常超過十年。報告索賠的頻率和時間以及具體索賠值估計數的變化可能會影響精算分析中使用的基本投入和趨勢，從而可能對記錄的準備金產生重大影響。此外，每個保單期間可獲得的保險金額也會影響我們的記錄準備金。由於估計未來損失的內在不確定性以及與這些索賠有關的此類損失的發生時間，實際費用可能與估計費用有很大不同。

準備金的調整計入估計發生變化的期間。在2023年和2022年期間，我們分別減少了1.308億美元和6500萬美元的一般負債準備金，原因是實際索賠經驗引起的估計數變化低於以前精算預測的預期。精算估計數的變化是由實際索賠經驗的變化推動的，而這反過來又影響了對潛在未來的精算估計數。

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索賠。精算估計的這些變化不涉及精算方法的任何變化，但確實影響了對未來期間估計的發展，這導致了對我們記錄的負債的IBNR部分的調整。對個人索賠沒有進行實質性調整。相反，這些調整反映了與我們以往的經驗相比，近年來與建築缺陷索賠有關的總體損失水平較低。我們將這一有利的經歷歸因於多種因素，包括建築技術的改進、房價的上漲以及我們的分包商更多地參與解決索賠。

第7A項包括關於市場風險的定量和定性披露

我們的債務工具面臨市場風險，主要原因是利率的波動。我們既利用固定利率債券，也利用可變利率債券。對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務工具的公允價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於可變利率債務，利率的變化通常不會影響債務工具的公允價值，但可能會影響我們的收益和現金流。除非在非常有限的情況下，否則我們沒有義務在到期前提前償還債務。因此，利率風險和公允價值變動不應對我們的固定利率債務產生重大影響，除非我們被要求或選擇對此類債務進行再融資或回購。

下表列出了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日我們的債務本金現金流、加權平均利率和估計公允價值(S省略了000美元)。

			截至2023年12月31日 截至2013年12月31日的年度，
			2024						2025						2026						2027						2028						此後						總計						公平 價值
對利率敏感的負債：
固定利率債務			$	48,111					$	6,240					$	463,359					$	443,875					$	4,340					$	1,004,340					$	1,970,265					$	2,080,187
平均利率			2.98		%				1.22		%				5.44		%				5.00		%				—		%				6.68		%				5.89		%
可變利率債務(a)			$	499,627					$	—					$	—					$	—					$	—					$	—					$	499,627					$	499,267
平均利率			7.15		%				—		%				—		%				—		%				—		%				—		%				7.15		%
			截至2022年12月31日 截至2013年12月31日的年度，
			2023						2024						2025						2026						2027						此後						總計						公平 價值
對利率敏感的負債：
固定利率債務			$	20,841					$	30,792					$	—					$	503,595					$	500,000					$	1,000,000					$	2,055,228					$	2,079,218
平均利率			2.45		%				4.72		%				—		%				5.49		%				5.00		%				6.71		%				5.92		%
可變利率債務(a)			$	586,711					$	—					$	—					$	—					$	—					$	—					$	586,711					$	586,711
平均利率			5.39		%				—		%				—		%				—		%				—		%				—		%				5.39		%

(A)包括“脈衝按揭回購協議”。截至2023年12月31日或2022年12月31日，我們的循環信貸安排下沒有未償還的借款。

衍生工具和套期保值活動

Pulte Mortgage面臨着來自貸款承諾、利率變動以及取消或修改貸款承諾的市場風險。以特定利率放貸的承諾(利率鎖定承諾(“IRLC”))是一種衍生金融工具(利率鎖定借款人)。利率風險一直持續到貸款結清，直到貸款出售給投資者。我們一般不會在超過約90天的時間內受到衍生工具現金流變動的影響。在利率上升的時期，風險敞口的持續時間通常會增加，因為客户更早鎖定利率，而不是讓利率浮動。在低利率時期，風險敞口的持續時間通常也會增加，因為客户希望在利率上升的可能性之前鎖定。

為了降低這些風險，我們使用衍生金融工具，主要是抵押貸款支持證券的現金遠期合約和全部貸款投資者承諾，以經濟的方式對衝IRLC。我們一般在接受IRLC後簽訂上述衍生金融工具中的一種。IRLC和其他衍生金融工具的公允價值變動在金融服務收入中確認。我們不使用任何衍生金融工具進行交易。

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截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，可供銷售的住宅抵押貸款的公允價值總額分別為5.161億美元和6.772億美元。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我們的IRLC總額分別為404.7美元和6.532億美元，這些貸款是按承諾之日的利率計算的。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，未到期遠期合同總額分別為7.45億美元和10億美元，截至這些日期，整個貸款投資者承諾總額分別為2.079億美元和2.859億美元。由於我們金融工具的公允價值變動具有抵消性，我們的金融工具的公允價值因長期抵押貸款利率的即時平行變動而產生的假設變化對我們的財務業績不會產生重大影響。

關於前瞻性陳述的特別説明

作為一個警示説明，除了本文所載的歷史資料外，第7項中討論的某些事項， 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析，及第7A項，關於市場風險的定量和定性披露是1995年《私人證券訴訟改革法案》所指的“前瞻性”陳述。此類前瞻性陳述受許多風險、不確定性和其他因素的影響，這些因素可能導致我們的實際結果、業績、前景或機會，以及我們所服務或打算服務的市場的實際結果、業績、前景或機會，與這些陳述中所表達或暗示的內容存在重大差異。您可以通過以下事實來識別這些陳述，即它們與嚴格的事實或歷史性質的事項無關，並且通常討論或涉及對未來事件的預測，估計或其他預期。一般來説，“相信”、“預期”、“打算”、“估計”、“預期”、“計劃”、”項目“、“可能”、“可以”、”可能“、“應該”、“將”和類似的表述識別前瞻性陳述，包括與任何潛在的減值費用及其影響或效果、預期的經營和業績、計劃的交易、管理層的計劃目標、我們所參與行業的未來發展或狀況，以及可能影響我們未來業務的其他趨勢、發展和不確定性。

該等風險、不明朗因素及其他因素包括（其中包括）：利率變動及按揭融資的可用性;我們因應行業的週期性質或行業變動惡化或整體經濟或其他業務狀況下調（包括我們的土地狀況及土地開支水平的任何變動）而作出的任何策略變動的影響;全國或我們當地市場的經濟變化，包括通貨膨脹、通貨緊縮、消費者信心和偏好的變化以及房屋市場的總體狀況;勞動力供應短缺和勞動力成本;我們在房屋建築業務中使用的土地和其他原材料的可用性和成本;我們持有的土地和房屋庫存價值下降，導致未來可能對我們的房地產資產賬面價值進行減記;我們經營所在行業的競爭;針對或影響住房市場、住宅建築行業或建築活動的政府法規，緩慢增長計劃和/或當地建築延期;覆蓋與我們業務相關風險的保險的可用性和成本，包括保修和其他法律或監管程序或索賠;我們無法控制的人員的不當行為或試圖將第三方的責任或義務強加於我們的損害;與天氣相關的經濟放緩;氣候變化和相關政府法規的影響;不利的資本和信貸市場狀況，這可能會影響我們的資本獲取和成本;我們的所得税撥備和税收儲備不足，包括由於法律或解釋的變化;我們無法實現遞延税項資產的可能性;我們無法在二級市場出售抵押貸款;抵押貸款行業的不確定性，包括修訂與出售抵押貸款相關的承銷標準和回購要求，以及針對我們的相關索賠;與信息技術故障或數據安全問題相關的風險;未能留住關鍵人員;與COVID-19大流行相關的中斷（或另一種流行病或大流行病或類似的公共威脅或對這種事件的恐懼），以及為解決它而採取的措施;網絡安全事件和威脅的影響;以及國家、區域和全球範圍的其他因素，包括政治、經濟、商業和競爭性因素。看到 項目11A--風險因素以進一步討論適用於我們業務的這些及其他風險和不確定性。我們沒有義務更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息，未來事件或我們的期望發生變化。

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項目8. 財務報表和財務數據

PulteGroup，Inc.

合併資產負債表

二零二三年及二零二二年十二月三十一日

（除每股數據外，省略了000美元）

 

			2023						2022
資產
現金及現金等價物			$	1,806,583					$	1,053,104
受限現金			42,594						41,449
現金總額、現金等價物和受限現金			1,849,177						1,094,553
房屋和土地清查			11,795,370						11,326,017
持有待售土地			23,831						42,254
可供出售住宅按揭貸款			516,064						677,207
對未合併實體的投資			166,913						146,759
其他資產			1,545,667						1,291,572
商譽			68,930						68,930
無形資產			56,338						66,875
遞延税項資產			64,760						82,348
			$	16,087,050					$	14,796,515
負債和股東權益
負債：
應付帳款，包括賬面透支#美元117,212及$87,578分別於2023年12月31日和2022年12月31日			$	619,012					$	565,975
客户存款			675,091						783,556
遞延税項負債			302,155						215,446
應計負債和其他負債			1,645,690						1,685,202
金融服務債務			499,627						586,711
應付票據			1,962,218						2,045,527
總負債			5,703,793						5,882,417
股東權益：
優先股，$0.01票面價值；25,000,000授權股份，無已發佈			$	—					$	—
普通股，$0.01票面價值；500,000,000授權股份，212,557,522和225,840,443分別於2023年、2023年和2022年12月31日發行和發行的股份			2,126						2,258
額外實收資本			3,368,407						3,330,138
留存收益			7,012,724						5,581,702
股東權益總額			10,383,257						8,914,098
			$	16,087,050					$	14,796,515

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PulteGroup，Inc.

合併業務報表

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度

(000‘S省略，每股數據除外)

 

			2023						2022						2021
收入：
住宅建設
房屋銷售收入			$	15,598,707					$	15,548,119					$	13,186,925
賣地及其他收入			142,116						143,144						160,538
			15,740,823						15,691,263						13,347,463
金融服務			320,755						311,716						389,532
總收入			16,061,578						16,002,979						13,736,995
營收中的住宅建設成本：
房屋銷售收入成本			(11,030,206)						(10,867,879)						(9,652,074)
賣地及其他收入成本			(124,607)						(119,906)						(134,013)
			(11,154,813)						(10,987,785)						(9,786,087)
財務服務開支			(187,280)						(180,696)						(168,486)
銷售、一般和管理費用			(1,312,642)						(1,381,222)						(1,208,698)
來自未合併實體的權益收入，淨額			4,561						50,680						17,200
償還債務的收益(損失)			663						—						(61,469)
其他收入(費用)，淨額			37,200						(64,398)						(19,610)
所得税前收入			3,449,267						3,439,558						2,509,845
所得税費用			(846,895)						(822,241)						(563,525)
淨收入			$	2,602,372					$	2,617,317					$	1,946,320
每股淨收益：
基本信息			$	11.79					$	11.07					$	7.44
稀釋			$	11.72					$	11.01					$	7.43
宣佈的現金股利			$	0.68					$	0.61					$	0.57
計算中使用的股份數：
基本信息			219,958						235,010						259,285
稀釋證券的影響			1,205						1,156						643
稀釋			221,163						236,166						259,928

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PulteGroup，Inc.

綜合全面收益表

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度

（千元省略）

 

			2023						2022						2021
淨收入			$	2,602,372					$	2,617,317					$	1,946,320
其他綜合收入，税後淨額：
衍生工具的價值變動			—						45						100
其他綜合收益			—						45						100
綜合收益			$	2,602,372					$	2,617,362					$	1,946,420

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PulteGroup，Inc.

合併股東權益報表

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度

(省略S)

			普通股												其他內容 已繳費 資本						累計 其他 全面 收入 (虧損)						保留 收益						總計
			股票						$
股東權益，2020年12月31日			266,464						$	2,665					$	3,261,412					$	(145)					$	3,306,057					$	6,569,989
股票期權行權			1						—						11						—						—						11
股票發行			525						5						4,176						—						—						4,181
宣佈的股息			—						—						—						—						(148,133)						(148,133)
股份回購			(17,664)						(177)						—						—						(897,126)						(897,303)
為預扣税款的股票支付的現金			—						—						—						—						(10,842)						(10,842)
基於股份的薪酬			—						—						25,192						—						—						25,192
淨收入			—						—						—						—						1,946,320						1,946,320
其他綜合收益			—						—						—						100						—						100
股東權益，2021年12月31日			249,326						$	2,493					$	3,290,791					$	(45)					$	4,196,276					$	7,489,515
股票發行			676						7						6,024						—						—						6,031
宣佈的股息			—						—						—						—						(143,134)						(143,134)
股份回購			(24,162)						(242)						—						—						(1,074,431)						(1,074,673)
為預扣税款的股票支付的現金			—						—						—						—						(14,326)						(14,326)
基於股份的薪酬			—						—						33,323						—						—						33,323
淨收入			—						—						—						—						2,617,317						2,617,317
其他綜合收益			—						—						—						45						—						45
股東權益，2022年12月31日			225,840						$	2,258					$	3,330,138					$	—					$	5,581,702					$	8,914,098
股票發行			511						6						4,835						—						—						4,841
宣佈的股息			—						—						—						—						(149,806)						(149,806)
股份回購			(13,793)						(138)						—						—						(999,862)						(1,000,000)
股票回購的消費税			—						—						—						—						(9,691)						(9,691)
為預扣税款的股票支付的現金			—						—						—						—						(11,991)						(11,991)
基於股份的薪酬			—						—						33,434						—						—						33,434
淨收入			—						—						—						—						2,602,372						2,602,372
股東權益，2023年12月31日			212,558						$	2,126					$	3,368,407					$	—					$	7,012,724					$	10,383,257

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PulteGroup，Inc.

合併現金流量表

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度

（千元省略）

			2023						2022						2021
經營活動的現金流：
淨收入			$	2,602,372					$	2,617,317					$	1,946,320
將淨收入與經營活動的現金淨額進行調整：
遞延所得税費用			104,266						106,584						59,168
與土地有關的收費			43,115						66,656						12,302
(收益)債務償還損失			(663)						—						61,469
折舊及攤銷			80,824						70,918						69,953
來自未合併實體的權益收入			(4,561)						(50,680)						(17,200)
未合併實體的收益分配			4,564						49,151						2,110
基於股份的薪酬費用			48,200						42,989						36,745
其他，淨額			(758)						1,431						1,586
現金增加(減少)，原因如下：
盤存			(354,016)						(2,256,690)						(1,266,398)
可供出售住宅按揭貸款			160,934						266,310						(382,813)
其他資產			(290,631)						(140,761)						(159,906)
應付賬款、應計賬款和其他負債			(196,884)						(104,759)						640,685
經營活動提供的淨現金			2,196,762						668,466						1,004,021
投資活動產生的現金流：
資本支出			(92,201)						(112,661)						(72,781)
對未合併實體的投資			(23,403)						(64,701)						(101,591)
來自未合併實體的資本分配			3,265						21,704						53,927
業務收購			—						(10,400)						(10,400)
其他投資活動，淨額			(16,756)						(5,685)						6,713
用於投資活動的現金淨額			(129,095)						(171,743)						(124,132)
融資活動的現金流：
應付票據的償還			(123,290)						(4,856)						(836,893)
循環信貸安排下的借款			—						2,869,000						—
循環信貸安排下的還款			—						(2,869,000)						—
金融服務借款(償還)，淨額			(87,084)						(39,412)						214,302
發債成本			(1,572)						(11,167)						—
與未擁有的合併存貨有關的負債所得收益			129,656						58,729						—
與未擁有的合併庫存相關的付款			(76,303)						(5,915)						—
股票期權行權			—						—						11
股份回購			(1,000,000)						(1,074,673)						(897,303)
為預扣税款的股票支付的現金			(11,991)						(14,326)						(10,842)
已支付的股息			(142,459)						(144,115)						(147,834)
用於融資活動的現金淨額			(1,313,043)						(1,235,735)						(1,678,559)
淨增加(減少)			754,624						(739,012)						(798,670)
期初現金、現金等價物和限制性現金			1,094,553						1,833,565						2,632,235
期末現金、現金等價物和限制性現金			$	1,849,177					$	1,094,553					$	1,833,565
補充現金流信息：
已付利息（資本化），淨額			$	10,786					$	1,797					$	10,856
已繳納所得税，淨額			$	784,453					$	641,948					$	457,406

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PulteGroup，Inc.

合併財務報表附註 

1. 重要會計政策摘要

陳述的基礎

PulteGroup，Inc.是美國最大的房屋建築商之一我們的普通股在紐約證券交易所交易，股票代碼為“PHM”。除非上下文另有要求，本文中使用的術語“PulteGroup”、“公司”、“我們”和“我們的”是指PulteGroup，Inc.及其子公司。雖然我們的附屬公司主要從事住宅建築業務，但我們也有抵押貸款銀行業務，主要通過Pulte Mortgage LLC（“Pulte Mortgage”）進行，以及所有權和保險代理業務。

綜合財務報表乃根據美國公認會計原則編制，幷包括PulteGroup，Inc.及其所有直接及間接附屬公司及可變權益實體，其中PulteGroup，Inc.被視為主要受益人。所有重要的公司間賬户、交易和餘額已在合併中消除。

預算的使用

編制符合美國公認會計原則的財務報表要求管理層作出影響財務報表及其附註所列數額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。

重新分類

自2023年第一季度報告起，我們將向客户提供的關閉成本激勵（包括賣方支付的融資成本）從房屋銷售收入成本重新分類為房屋銷售收入。所有過往期間金額已重新分類，以符合現時呈列方式。因此，向客户提供的所有銷售獎勵均分類為房屋銷售收入的減少。這種重新分類的影響是減少了房屋銷售收入和房屋銷售收入成本的數額，這種關閉成本獎勵，其中共$226.0百萬美元和美元189.9截至2022年及2021年12月31日止年度，本集團分別錄得約人民幣100，000，000元。

後續事件

我們評估了截至財務報表提交給美國證券交易委員會（“SEC”）時的後續事件。

現金及現金等價物

現金及等價物包括機構貨幣市場投資及原到期日為三個月或以下的定期存款。於二零二三年及二零二二年十二月三十一日的現金及等價物亦包括美元。43.2百萬美元和美元42.9分別從房屋關閉中為我們的利益託管的現金，通常不到五天，這被認為是運輸中的存款。

受限現金

我們維持着某些現金餘額，這些餘額的使用受到限制，包括客户在房屋銷售上的押金，在所有權轉讓給購房者之前，這些存款暫時受到某些州的監管要求的限制。

對未合併實體的投資

我們在許多未合併的實體中有投資，包括與獨立第三方的合資企業。權益會計方法適用於我們對其有重大影響的未合併實體；這通常代表至少20%至不超過50%的所有權權益。根據權益會計方法，我們確認我們在這些實體的收益和虧損中的比例份額。其中某些實體向我們出售土地。我們推遲確認這類活動的利潤，直到我們最終出售相關土地時。

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合併財務報表附註(續)

我們根據ASC 323“投資-權益法和合資企業”評估我們在未合併實體的投資的可回收性。如果我們確定投資價值的損失不是暫時的，我們就將投資減記為其估計的公允價值。任何此類虧損均記入未合併實體的權益(收益)虧損，並反映在其他收入(費用)淨額中。由於估計過程中的不確定性和對新住房需求的顯著波動，實際結果可能與此類估計大不相同。看見注4.

無形資產

商譽，即被收購企業的成本超過這些企業在收購日的淨資產的公允價值，總額為#美元。68.92023年12月31日和2022年12月31日均為100萬。我們於第四季度每年評估減值商譽，如果事件或情況變化表明賬面金額可能無法收回。

無形資產主要由因收購而獲得的商號組成，總額為#美元。56.32000萬美元，累計攤銷淨額98.2百萬，截至2023年12月31日，和美元66.9百萬美元，扣除累計攤銷淨額$87.7百萬，截至2022年12月31日。這些商號一般都是攤銷的20年期活着。攤銷費用總額為$10.5百萬，$11.1百萬美元，以及$16.5分別在2023年、2022年和2021年達到100萬，預計 是$10.02024年，百萬美元9.32025年為100萬美元，8.92026年，百萬美元6.52027年為100萬美元，以及6.3到2028年將達到100萬。這些資產的最終變現取決於我們預期從其使用中產生的未來現金流和利益。如果事件或環境變化表明賬面金額可能無法收回，我們會評估無形資產的減值。

財產和設備

財產和設備按成本入賬。維護和維修費用在發生時計入費用。折舊以直線法計算，估計使用年限如下：辦公室傢俱及設備-3至10年限；租賃改進--租期；軟件和硬件--3至5幾年；模型公園的改善和傢俱-1至5好幾年了。財產和設備列入其他資產，總額為#美元。221.5百萬美元的累計折舊淨額264.42023年12月31日為百萬美元，200.3百萬美元的累計折舊淨額242.32022年12月31日為100萬人。折舊費用總額為$70.3百萬，$59.82000萬美元，和美元53.52023年、2022年和2021年分別為100萬。

廣告費

廣告費用計入已發生的銷售費用、一般費用和行政費用，共計#美元。57.5百萬，$61.6百萬美元，以及$47.22023年、2022年和2021年分別為100萬。

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合併財務報表附註(續)

員工福利

我們維持着一項固定繳費退休計劃，基本上覆蓋了我們所有的員工。該公司對該計劃的貢獻總額為27.8百萬，$27.6百萬美元，以及$23.42023年、2022年和2021年分別為100萬。

其他收入(費用)，淨額

其他收入(支出)，淨額包括(S省略)： 

			2023						2022						2021
沖銷存款和購置前費用(注2)			$	(23,512)					$	(63,559)					$	(12,283)
無形資產攤銷(注1)			(10,538)						(11,118)						(16,502)
利息收入			61,533						1,971						1,953
利息支出			(469)						(284)						(502)
雜項，淨額			10,186						8,592						7,724
其他收入(費用)合計，淨額			$	37,200					$	(64,398)					$	(19,610)

每股收益

每股基本收益的計算方法是將普通股股東可獲得的收入(“分子”)除以當期普通股的加權平均數(經未歸屬股份調整後的“分母”)。計算稀釋每股收益類似於計算基本每股收益，不同之處在於分母有所增加，以包括未授予的限制性股票單位和其他潛在攤薄工具的稀釋影響。反稀釋股票在2023年、2022年和2021年都不重要。

根據ASC 260“每股收益”，兩級法根據收益分配公式確定每類普通股和參與證券的每股收益，該公式調整了股息或股息等價物和未分配收益參與權的分子。包含不可沒收股息或股息等價物權利的未歸屬股份支付獎勵為參與證券，因此計入根據兩級法計算的每股收益。我們已發行的限制性股份單位和遞延股份被視為參與證券。. 下表顯示了我們計算每股普通股收益時使用的分子的對賬(S省略了$000‘)：

			2023年12月31日						2022年12月31日						2021年12月31日
分子：
淨收入			$	2,602,372					$	2,617,317					$	1,946,320
減去：分配給參與證券的收益			(511)						(846)						(1,218)
減去：分配給參與證券的未分配收益			(8,990)						(15,330)						(15,117)
基本每股收益的分子			$	2,592,871					$	2,601,141					$	1,929,985
新增：分配給參與證券的未分配收益			8,990						15,330						15,117
減去：重新分配給參與證券的未分配收益			(8,923)						(15,229)						(15,080)
稀釋後每股收益的分子			$	2,592,938					$	2,601,242					$	1,930,022

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基於股份的薪酬

我們於授出日期計量以股份為基礎的薪酬的薪酬成本。受限制股份單位之公平值乃根據本公司普通股於授出日期之報價釐定。我們確認了限制性股票單位的補償費用，其中大部分是在年底到期的。 三年，在歸屬期內按比例分配。就包含表現條件的股份獎勵而言，我們於歸屬期內按比例確認補償開支（當有可能達成所述表現目標時），並於估計變動期間記錄累計調整。與我們的股份獎勵相關的補償費用包括在銷售、一般和行政費用中，但在金融服務費用中確認的一小部分除外。沒收以股份為基礎之獎勵於產生時確認為開支扣減。看到 注7.

所得税

所得税撥備採用資產負債法計算，遞延所得税資產和負債通過確定因税務和會計處理不同而產生的暫時性差異來確認。在評估遞延税項資產的可變現性時，我們考慮部分或全部遞延税項資產是否很可能無法變現。遞延税項資產的最終變現主要取決於未來應課税收入的產生。在確定已在財務報表或納税申報表中確認的事件的未來税務後果時，需要作出判斷。估計業績與實際業績之間的差異可能導致我們遞延税項資產估值的變動，從而可能對我們的綜合經營業績或財務狀況產生重大影響。現行税法的變動亦可能影響實際税務結果，包括遞延税項資產及負債隨時間的估值及變現。

    

未確認的税務利益是指納税申報表中已採取或預期採取的税務狀況與為財務報表目的確認的利益之間的差額。我們遵循ASC 740“所得税”的規定，該規定規定了在財務報表中確認之前，税務狀況必須達到的最低確認門檻。評估不確定的税務狀況需要作出重大判斷。我們對税務狀況的評估考慮了各種因素，包括相關事實和情況、適用税法、與税務機關的通信以及審計問題的有效解決。確認或計量不確定税務狀況的變動可能導致變動期間的所得税開支（利益）大幅增加或減少。與所得税和未確認的税收優惠有關的利息和罰款確認為所得税費用（優惠）的組成部分。看到 注8.

收入確認

房屋銷售收入 - 房屋銷售收入和相關利潤一般在房屋所有權和所有權在房屋成交日轉移給買方時確認。我們交付協定住宅的履約責任一般於住宅成交日期達成。房屋銷售合同資產包括為我們的利益託管的房屋關閉現金，通常少於五天，被視為在途存款並分類為現金。合同負債包括與已售出但未交付的房屋有關的客户押金負債，總額為100萬美元。675.1百萬美元和300萬美元783.6於二零二三年及二零二二年十二月三十一日分別為百萬美元。我們絕大部分的房屋銷售計劃於收取客户按金日期起計一年內完成並計入收益。看到 注11有關保證和相關義務的信息。

賣地及其他收入 - 我們定期選擇向第三方出售地塊，以防該等資產不再符合我們的戰略運營計劃或被規劃用於商業或其他發展。土地銷售一般為直接出售指定地塊，現金代價於完成日期到期，而完成日期一般為履行履約責任時。與我們的建築服務業務相關的其他收入一般於交付材料及提供安裝服務時確認。

金融服務收入貸款發放費、承諾費和貼現點在貸款發放時確認。出售住宅按揭貸款及其相關償還權的預期損益計入利率鎖定承諾(“利率鎖定承諾”)的計量，該等承諾在作出承諾時按公允價值透過金融服務收入入賬。可供出售的IRLC和住宅抵押貸款的公允價值隨後的變化在發生時反映在金融服務收入中。利息收入從抵押貸款發放之日起計至貸款出售之日止。抵押貸款服務費是指在貸款出售之前為貸款提供服務所賺取的費用。維修費以未償還本金餘額的合同百分比為基礎，並在收到相關抵押貸款付款時記入收入。

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與我們的產權運營相關的收入在提供關閉服務和簽發所有權保險單時確認，這兩項通常都發生在每個房屋關閉時。保險代理佣金涉及通過各種代理渠道向第三方承運人支付的房屋佣金和其他保險單。我們對保單續期佣金的履約義務在初始保單發出時被視為已履行。估計未來續期佣金的相關合同資產列入其他資產，總額為#美元。74.0百萬美元和美元57.3分別為2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日。

銷售激勵措施

銷售激勵主要涉及房屋銷售價格的折扣、支付成交費或向客户提供免費產品或服務。銷售激勵措施被記錄為房屋銷售收入的減少。

庫存和收入成本

存貨按成本列報，除非賬面價值被確定為不可收回，在這種情況下，受影響的存貨將減記為公允價值。成本包括土地徵用、土地開發和房屋建造成本，包括利息、房地產税以及與開發和建設有關的某些直接和間接間接管理成本。對於那些建設和開發活動被閒置的社區，適用的利息和房地產税在發生時計入費用。土地徵用和開發成本按根據預期土地徵用和開發總成本以及社區預期房屋關閉總數確定的平均地段成本分配到個別地段。具體的確認方法是用來累計房屋建設成本的。

我們將利息成本資本化為房屋建築庫存。每一層資本化的權益都在一段時間內攤銷，這段時間大約是正在開發的社區的平均壽命。利息支出根據房屋關閉的時間在這段時間內分配。

收入成本包括建築成本、平均批量成本和適用於住宅的預計保修成本。銷售佣金分為銷售費用、一般費用和行政費用。房屋的建築成本包括截至房屋關閉日期已支付的金額，加上已發生但尚未支付的費用的應計費用。社區土地購置和開發的總成本是根據對預算成本與迄今發生的實際成本和完成的估計成本的比較分析得出的。我們社區的發展週期從不到一年到某些總體規劃社區的十年以上不等。對社區的估計土地徵用和開發總成本的調整會影響社區剩餘地段的成本。

    

當事件和情況表明社區估計產生的未貼現現金流可能少於其賬面價值時，我們測試庫存的減值。這些指標包括毛利率或銷售速度大幅低於預期、建築成本或土地開發成本大幅超過預算金額、社區規劃發展或戰略的重大延誤或變化，以及其他已知的質量因素。對顯示潛在減值指標的社區進行減值測試，方法是將社區的預期未貼現現金流與其賬面價值進行比較。對於賬面價值超過預期未貼現現金流的社區，我們估計社區的公允價值，如果社區存貨的公允價值小於其賬面價值，則記錄減值費用。看見注2.

持有待售土地

我們定期選擇將地塊出售給第三方，以防此類資產不再符合我們的戰略運營計劃，或被劃為商業或其他發展用途。持有待售土地按成本或公允價值減去出售成本中較低者入賬。在釐定持有以供出售的土地的公平價值時，我們會考慮最近收到的報價、近期可比出售交易中土地的價格，以及其他因素。我們記錄了房屋建築用地銷售成本收入中持有待售土地的可變現淨值調整。看見注2.

保證責任

為購房者提供針對某些建築缺陷的有限保修，包括為期一年的全面有限保修，以及針對房屋建築和操作系統的某些其他方面的保修，保修期限最長為(和

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有限的情況超過)十年。我們估計在這些保證下發生的成本，並在確認收入時在此類成本金額中記錄負債。(見注11).

自保風險

我們維持，並要求我們的大多數分包商維持一般責任保險，包括對某些建築缺陷的保險。我們還承保建築商的風險、財產、錯誤和遺漏、工人賠償和其他商業保險。這些保險單保護我們免受索賠損失的一部分風險，受每次事故的某些自我保險和總扣除額、免賠額和可用保單限額的限制。然而，我們保留了此類索賠總體風險的很大一部分。我們在確認每個房屋關閉的收入時按未貼現的基礎為這些成本預留，並基於對我們歷史索賠的精算分析來評估已記錄的負債，其中包括已發生但尚未報告的索賠估計。對估計儲量的調整計入估計發生變化的期間。在某些情況下，我們有能力根據各種保險單或從我們的分包商或其他第三方那裏收回一部分成本。此類金額的估計在被認為有可能恢復時被記錄下來。看見注11.

可供出售住宅按揭貸款

幾乎所有由我們發起的貸款及其相關償還權在發放後的短時間內(通常在30天內)在二級抵押貸款市場上出售。根據ASC 825“金融工具”，我們使用公允價值選擇權來記錄可供出售的住宅按揭貸款。選擇該等貸款的公允價值選擇，可更好地抵銷貸款及用以對其進行經濟對衝的衍生工具的公允價值變動，而無須應用複雜的對衝會計規定。我們沒有將任何衍生工具指定為套期保值，也不適用ASC 815“衍生工具和套期保值”的套期保值會計條款。注11以討論與按揭貸款發放有關的留存風險。 

出售住宅按揭貸款及其相關償還權的預期損益計入按承諾時通過金融服務收入按公允價值入賬的內部信貸機構的計量。這些貸款的公允價值隨後的變化在發生時反映在金融服務收入中。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，可供出售的住宅按揭貸款的公允價值總額為#美元。516.1百萬美元和美元677.2分別為100萬美元和未償還本金餘額總額為#美元508.5百萬美元和美元680.5分別為2.5億美元和2.5億美元。該等公允價值變動被相應衍生工具的公允價值變動大幅抵銷。2023年、2022年和2021年期間出售抵押貸款的淨收益為$149.8百萬，$157.3百萬美元，以及$251.3和已分別計入金融服務收入.

抵押貸款償還權

我們通過固定價格的服務銷售合同出售貸款的償還權，以降低償還貸款所固有的風險和成本。這一戰略導致擁有維修權的時間很短。維修銷售合同規定，如果貸款在規定的時間內預付，一般在銷售後90至120天內，買方就可以償還所付款項。我們在記錄銷售時為這一風險敞口建立了準備金。在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，這些儲備都是微不足道的。

按揭貸款利息收入

抵押貸款的利息收入記錄在金融服務收入中，從抵押貸款發放之日起至貸款出售之日累計，總額為#美元20.4百萬，$14.2百萬美元，以及$10.02023年、2022年和2021年分別為100萬。貸款一旦超過應計項目，就被置於非應計項目狀態90他們的合同條款已經過期了幾天。收到的後續付款將根據貸款的合同條款使用。由於貸款持有至出售給第三方投資者的時間較短，抵押貸款折扣不會作為利息收入攤銷。.

衍生工具和套期保值活動

我們是IRLCs的一方，客户來自我們的抵押貸款發放業務。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月，我們的IRLC總額為$404.71000萬美元和300萬美元653.2分別為1,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000美元。因為如果借款人不遵守條款，我們可以終止貸款承諾

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雖然這些承諾不一定代表着未來的現金需求，但也有一些貸款承諾可能會到期而不被動用。我們通過正常的信用政策評估這些交易的信譽。

我們利用按揭證券的遠期合約對衝與可供出售的住宅按揭貸款及內部融資公司有關的利率市場風險，遠期合約指以指定價格在指定未來日期購買或出售指定金融工具的承諾，以及整體貸款投資者承諾，即投資者在指定時間段內以指定價格購買貸款的義務。抵押貸款支持證券的遠期合約是我們用來將市場風險降至最低的主要衍生金融工具，從我們延長對貸款申請人的利率鎖定到貸款出售給投資者為止。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，我們的未到期遠期合同為1美元。745.0百萬美元和美元1.0分別為10億美元和全部貸款投資者承諾的美元207.9百萬美元和美元285.9分別為100萬美元。IRLC和其他衍生金融工具的公允價值變動在金融服務收入中確認，公允價值在其他資產或其他負債中反映(視情況而定)。

我們的衍生品協議中沒有與信用風險相關的或有特徵，交易對手風險被認為是最小的。按揭證券遠期合約及整體貸款投資者承諾的相應損益實質上抵銷了IRLC的損益。我們一般不會受到衍生工具現金流變動的影響90幾天。 

衍生工具的公允價值及其在綜合資產負債表中的位置彙總如下($000‘S省略)：

 

			2023年12月31日												2022年12月31日
			其他資產						其他負債						其他資產						其他負債
IRLC			$	3,926					$	1,506					$	10,830					$	1,572
遠期合約			110						26,104						4,144						20,853
全部貸款承諾			24						47						806						165
			$	4,060					$	27,657					$	15,780					$	22,590

信貸損失

我們主要通過我們的供應商和保險公司蒙受信貸損失。我們通過考慮合同條款和條件、交易對手的財務狀況、宏觀經濟因素和業務戰略來評估和監控每個交易對手的支付能力。我們面臨信用損失的資產主要包括保險應收賬款、與保險代理佣金相關的合同資產、應收賬款和供應商回扣應收賬款。與這些資產關聯的交易對手通常評級很高。截至2023年12月31日，上述資產的津貼不是實質性的。

新會計公告

2023年，我們通過了ASU 2020-04《參考利率改革(主題848)》，並於2021年1月經ASU 2021-01修訂，為將美國GAAP應用於受倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)停止或其他預期停止的參考利率影響的合同、套期保值關係和其他交易提供了可選的權宜之計和例外。我們採用ASU 2020-04並未對本公司的簡明綜合財務報表產生重大影響。

2023年11月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了ASU 2023-07，“分部報告(主題280)：對可報告分部披露的改進”(“ASU 2023-07”)，其中要求在年度和中期基礎上擴大披露重大分部費用和其他分部項目。ASU 2023-07對我們有效，適用於2024年1月1日之後的年度期間和2025年1月1日之後的過渡期。我們目前正在評估ASU 2023-07將對我們的財務報表披露產生的影響。

2023年12月，FASB發佈了ASU 2023-09《所得税(主題740)：所得税披露的改進》(ASU 2023-09)，其中要求擴大對我們的所得税比率調節和支付的所得税的披露。ASU 2023-09在2025年1月1日之後的年度期間內對我們有效。我們目前正在評估ASU 2023-09將對我們的財務報表披露產生的影響。

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2. 庫存和待售土地

截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的庫存主要組成部分為(S省略了000美元)：

			2023						2022
在建房屋			$	5,262,850					$	5,440,186
正在開發的土地			5,805,993						5,134,432
未開發的土地			606,005						679,341
未擁有的合併庫存(a)			120,522						72,058
			$	11,795,370					$	11,326,017

(A)未擁有的綜合庫存包括出售給第三方且本公司保留回購選擇權的土地。

在報告的所有期間，我們將所有房屋建築利息成本資本化為庫存，因為我們的活躍庫存水平超過了我們的債務水平. 與計入存貨的利息有關的活動如下($000‘S省略)：

			截至2013年12月31日的年度，
			2023						2022						2021
期初存貨利息			$	137,262					$	160,756					$	193,409
利息資本化			126,040						130,051						129,380
已支出利息			(124,224)						(153,545)						(162,033)
存貨利息，期末			$	139,078					$	137,262					$	160,756

土地選擇權協議

我們簽訂土地選擇權協議，以便獲得未來建造住房所需的土地。根據該等土地選擇權協議，吾等一般會向賣方提供按金，作為在未來不同時間(通常按預定價格)購買土地的權利的代價。此類合同使我們能夠推遲收購第三方或未合併實體擁有的部分物業，直到我們確定是否以及何時行使我們的選擇權，這可能有助於降低我們與長期持有土地相關的財務風險。如果期權保證金和收購前成本(如環境測試、勘測、工程和權利成本)可直接與期權下的土地確認，則該成本將被資本化，如果我們擁有該土地，則該成本將被資本化，並且該物業可能被收購。這些成本反映在其他資產中，並在獲得土地所有權後重新分類到庫存中。當我們可能無法繼續進行項目或收回資本化成本時，我們會註銷保證金和收購前成本。這些決定考慮到當地市場情況的變化、所需土地購買的時機、是否有必要的增量資本的供應和最佳利用，以及其他因素。我們將任何此類存款和收購前成本的註銷記錄在其他收入(費用)中，見。注1.

如果持有期權下土地的實體是可變權益實體(“VIE”)，我們的保證金代表該實體的可變權益。不是VIE需要在2023年12月31日或2022年12月31日進行整合，因為我們確定我們不是主要受益人。根據適用的土地期權協議，吾等對與該等VIE有關的損失的最大風險敞口一般限於吾等的存款及收購前成本。以下是我們在土地期權協議中的權益摘要(S省略了$000‘)：

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合併財務報表附註(續)

			2023年12月31日												2022年12月31日
			存款和 收購前 費用						剩餘購物量 價格						存款和 收購前 費用						剩餘購物量 價格
VIE的土地選項			$	238,070					$	1,916,558					$	213,895					$	2,130,398
其他土地選擇			466,139						4,531,566						264,860						3,269,843
			$	704,209					$	6,448,124					$	478,755					$	5,400,241

與土地有關的收費

我們記錄了以下與土地有關的費用(S省略了$000‘)：

			業務分類説明書						2023						2022						2021
可變現淨值調整(NRV)--持有待售土地			賣地及其他收入成本						$	—					$	107					$	19
土地減值			房屋銷售收入成本						19,603						2,990						—
沖銷存款和購置前費用			其他收入(費用)，淨額						23,512						63,559						12,283
與土地有關的總收費									$	43,115					$	66,656					$	12,302

我們對土地相關費用的評估是基於我們對社區未來現金流的最佳估計。由於評估過程中的不確定性、新住房需求的顯著波動、我們某些社區的長生命週期，以及我們與某些社區相關的戰略的潛在變化，實際結果可能與此類估計大不相同。

3. 細分市場信息

我們的住房建設業務主要是在美國境內收購和開發主要用於居住目的的土地，並在這些土地上建造住房。獨立住宅和附屬住宅的房屋銷售收入為1美元。13.110億美元2.52023年10億美元，13.210億美元2.32022年為10億美元，11.110億美元2.12021年分別為億美元。出於報告目的，我們的房屋建設業務彙總為六可報告的細分市場：

東北：						康涅狄格州、馬裏蘭州、馬薩諸塞州、新澤西州、賓夕法尼亞州、弗吉尼亞州
東南部：						佐治亞州、北卡羅來納州、南卡羅來納州、田納西州
佛羅裏達州：						佛羅裏達州
中西部：						伊利諾伊州、印第安納州、肯塔基州、密歇根州、明尼蘇達州、俄亥俄州
德克薩斯州：						德克薩斯州
西區：						亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、內華達州、新墨西哥州、俄勒岡州、猶他州、華盛頓州

我們的金融服務業務也有一個可報告的部門，主要包括抵押銀行業務、所有權和保險代理業務。金融服務部門通常與住房建設部門在相同的市場上運作。對分部業績的評估通常以所得税前收入為基礎。每個可報告部門通常遵循中描述的相同會計政策注1.

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合併財務報表附註(續)

			按部門劃分的經營數據($000‘S省略) 截至2013年12月31日的年度，
			2023						2022						2021
收入(a):
東北方向			$	969,628					$	1,063,568					$	1,112,778
東南			2,675,213						2,764,945						2,208,345
佛羅裏達州			4,740,387						3,930,828						3,108,017
中西部			2,089,257						2,292,871						1,959,752
德克薩斯州			2,069,467						2,193,295						1,768,895
西			3,196,871						3,445,756						3,189,676
			15,740,823						15,691,263						13,347,463
金融服務			320,755						311,716						389,532
合併收入			$	16,061,578					$	16,002,979					$	13,736,995
所得税前收入(A)(B):
東北方向			$	218,159					$	244,233					$	215,193
東南			620,969						692,279						417,880
佛羅裏達州			1,212,675						939,034						585,680
中西部			368,321						363,028						287,956
德克薩斯州			389,085						465,461						322,979
西(c)			419,635						687,403						592,845
其他住宅建築(d)			87,231						(84,110)						(134,405)
			3,316,075						3,307,328						2,288,128
金融服務			133,192						132,230						221,717
所得税前綜合所得			$	3,449,267					$	3,439,558					$	2,509,845

(a)所有期間都反映了成交成本獎勵對房屋銷售收入的重新分類來自房屋銷售收入的收入成本(注1).

(b)包括某些與土地有關的費用(見下表和注2).

(C)收購West包括一項收益$49.12022年與未合併實體的房地產銷售有關的100萬美元。

(D)其他房屋建築包括無形資產攤銷、資本化利息攤銷和其他未分配給經營部門的項目。還包括保險準備金沖銷#美元。130.8百萬，$65.0百萬美元，以及$81.12023年、2022年和2021年分別為100萬美元，部分被債務償還損失#美元抵消61.52021年為100萬(注5).

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合併財務報表附註(續)

			按部門劃分的經營數據($000‘S省略) 截至2013年12月31日的年度，
			2023						2022						2021
與土地有關的費用 *：
東北方向			$	497					$	4,597					$	1,433
東南			7,853						18,381						5,365
佛羅裏達州			2,683						13,515						1,088
中西部			7,786						6,517						2,150
德克薩斯州			3,661						6,745						1,357
西			19,343						16,406						909
其他住宅建築			1,292						495						—
			$	43,115					$	66,656					$	12,302

*其他與土地相關的費用包括土地減值、持有待售土地的NRV調整，以及我們選擇不進行的土地期權合同的押金和收購前成本的註銷。看見注2有關這些指控的更多討論。

			營業收入數據由細分市場提供(省略了$‘000’S) 截至2013年12月31日的年度，
			2023						2022						2021
折舊和攤銷：
東北方向			$	3,365					$	2,956					$	2,631
東南			6,056						5,151						4,765
佛羅裏達州			13,471						11,720						8,823
中西部			8,207						7,035						6,332
德克薩斯州			6,214						5,591						4,989
西			12,438						11,840						11,898
其他住宅建築			22,992						19,929						24,811
			72,743						64,222						64,249
金融服務			8,081						6,696						5,704
			$	80,824					$	70,918					$	69,953

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合併財務報表附註(續)

			按細分市場劃分的運營數據
			(略去S的“$000”)
			2023年12月31日
			房屋價格低於 施工						土地在下面 發展						原始土地						未擁有的合併庫存						總計 庫存						總計 資產
東北方向			$	312,903					$	337,130					$	4,091					$	—					$	654,124					$	775,316
東南			786,698						826,240						80,451						27,963						1,721,352						1,994,492
佛羅裏達州(a)			1,405,934						1,211,087						205,843						48,139						2,871,003						3,420,924
中西部			621,144						685,139						14,265						3,472						1,324,020						1,476,166
德克薩斯州			634,574						721,032						101,394						40,948						1,497,948						1,686,609
西			1,473,617						1,688,498						190,082						—						3,352,197						3,752,089
其他住宅建築(b)			27,980						336,867						9,879						—						374,726						2,140,954
			5,262,850						5,805,993						606,005						120,522						11,795,370						15,246,550
金融服務			—						—						—						—						—						840,500
			$	5,262,850					$	5,805,993					$	606,005					$	120,522					$	11,795,370					$	16,087,050
			2022年12月31日
			居所在以下 施工						土地在下面 發展						原始土地						未擁有的合併庫存						總計 庫存						總計 資產
東北方向			$	321,687					$	241,897					$	45,455					$	—					$	609,039					$	700,413
東南			793,539						544,867						102,336						20,169						1,460,911						1,668,053
佛羅裏達州(a)			1,417,657						1,081,836						125,253						51,889						2,676,635						3,195,091
中西部			523,194						689,541						22,467						—						1,235,202						1,382,227
德克薩斯州			690,622						726,342						133,300						—						1,550,264						1,735,683
西			1,662,251						1,528,863						238,758						—						3,429,872						3,771,808
其他住宅建築(b)			31,236						321,086						11,772						—						364,094						1,470,919
			5,440,186						5,134,432						679,341						72,058						11,326,017						13,924,194
金融服務			—						—						—						—						—						872,321
			$	5,440,186					$	5,134,432					$	679,341					$	72,058					$	11,326,017					$	14,796,515

 

(a)佛羅裏達州包括商譽為$28.6百萬美元，扣除累計減值費用$20.2百萬美元。

(b)其他房屋建築主要包括現金和等價物、資本化利息、無形資產、遞延税項和其他未分配給經營部門的公司項目。其他住房建設也包括#美元的商譽。40.4百萬美元。

4. 對未合併實體的投資

我們與獨立的第三方參與了許多合資企業和其他投資。這些實體通常購買、開發和出售土地，包括向我們出售土地用於我們的住房建設業務。我們在這些實體上的投資總額為$166.91000萬美元和300萬美元146.8截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為2.5億美元。在2023年、2022年和2021年，我們確認了來自未合併合資企業的收益為4.61000萬，$50.72000萬美元，和美元17.2分別為2.5億美元和2.5億美元。我們從我們未合併的合資企業獲得了資本分配，金額為$。3.3百萬，$21.7百萬美元，以及$53.92023年、2022年和2021年分別為1.2億人。我們向我們未合併的合資企業出資$。23.41000萬，$64.7百萬美元，以及$101.62023年、2022年和2021年分別為100萬。

截至2023年12月31日，未合併合資企業的未償債務總額為$73.51000萬美元，其中33.21000萬美元與一家我們擁有50%權益的合資企業有關。關於這筆貸款，我們和我們的合資夥伴

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合併財務報表附註(續)

提供慣常的有限追索權擔保，其中我們的最大財務損失敞口限於我們按比例分攤的未償債務。

與合資企業和任何相關融資協議有關的現金流的時間安排因協議而異。如果需要額外出資並經合資企業批准，我們將需要按比例出資，以避免稀釋我們在合資企業中的所有權。雖然未來可能需要出資，但我們認為這類捐款的總額將是有限的。我們與合資企業相關的最大財務風險不太可能超過投資總額和有限追索權擔保總額。

5. 債務

本公司應付票據摘要如下(略去S)：

			12月31日，
			2023						2022
5.5002026年3月到期的無擔保優先票據百分比(a)			$	455,424					$	500,000
5.0002027年1月到期的無擔保優先票據百分比(a)			443,875						500,000
7.8752032年6月到期的無擔保優先票據百分比(a)			300,000						300,000
6.3752033年5月到期的無擔保優先票據百分比(a)			400,000						400,000
6.0002035年2月到期的無擔保優先票據百分比(a)			300,000						300,000
淨保費、折扣和發行成本(b)			(8,047)						(9,701)
高級票據合計			$	1,891,252					$	1,990,299
其他應付票據			70,966						55,228
應付票據			$	1,962,218					$	2,045,527
估計公允價值			$	2,080,187					$	2,079,218

(a)可在到期前贖回；由某些全資子公司提供優先擔保。

(b)優先票據的賬面價值反映溢價、折價及發行成本的影響，而溢價、貼現及發行成本則按優先票據的有關條款攤銷至利息成本。.

管理優先票據的契約對額外債務的產生以及其他限制施加了某些限制。截至2023年12月31日，我們遵守了高級説明下的所有公約和要求。

我們償還了總額為$的未償債務123.3百萬，$4.9百萬美元，以及$836.9分別在2023年、2022年和2021年期間達到100萬。2023年的退休包括公開市場回購#美元44.6百萬美元和美元56.1我們的無擔保優先票據中有100萬張分別定於2026年和2027年到期。2021年的退休包括一份投標報價，要求退休#美元。200.0百萬美元和美元100.0我們的無擔保票據中有100萬張計劃分別於2026年和2027年到期。2021年的退休造成了1美元的損失61.5其中包括註銷債務發行成本、未攤銷折價和溢價以及與回購債務有關的交易費用，這些費用反映在其他收入(支出)淨額中。

其他應付票據

其他應付票據包括無追索權和有限追索權的第三方擔保票據，總額為#美元。71.0百萬美元和美元55.2分別在2023年、2023年和2022年12月31日達到100萬。這些票據的到期日最長為六年，由與其相關的適用土地頭寸擔保，一般對任何其他資產沒有追索權。這些票據的聲明利率最高可達6%。我們通過賣方融資記錄了庫存#美元46.71000萬，$39.12000萬美元，和美元50.92023年、2022年和2021年分別為100萬。

循環信貸安排

我們維持2027年6月到期的循環信貸安排(“循環信貸安排”)，其最大借款能力為#美元。1.3億美元，幷包含一個未承諾的手風琴功能，可以將容量增加到$1.810億美元，但須符合若干條件和獲得額外銀行承諾。循環信貸機制還規定簽發信用證，減少循環信貸機制下的可用借款能力，直至

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合併財務報表附註(續)

最大借貸能力。循環信貸融資項下的借款利率可基於有抵押隔夜融資利率或基準利率加適用的利潤率（如本協議所定義）。循環信貸融資包含財務契約，要求我們維持最低可變現淨值和最高債務資本比率（如循環信貸融資中定義的每個術語）。 截至2023年12月31日，我們已遵守所有契諾。循環信貸融資項下的未償還結餘由我們的若干全資附屬公司擔保。

在2023年12月31日， 不是未償借款，美元312.7簽發的信用證百萬美元，937.3循環信貸基金下的剩餘能力。在2022年12月31日， 不是未償借款，美元303.4簽發的信用證百萬美元，946.6循環信貸基金下的剩餘能力。

金融服務債務

於二零二三年八月，Pulte Mortgage訂立總回購協議（“回購協議”），其於二零二四年八月十四日到期。回購協議取代先前與不同貸款人訂立的大致類似協議。 最高總承擔額為$850.0在2023年12月27日至2024年1月15日的季節性高借款期內，在所有其他時間，最高總承擔額為600.0百萬至美元700.0萬回購協議還包含一個可摺疊的功能，可以增加$的承諾50.0比其積極承諾水平高出100萬美元。在協議期限內，能力變化的目的是在抵押貸款發起活動的季節性較低期間降低相關費用。購回協議項下之借貸以可供出售住宅按揭貸款作抵押。回購協議包含適用於Pulte抵押貸款的各種肯定和否定契約，包括與淨值，淨收入和流動性相關的定量閾值。於2023年12月31日，Pulte Mortgage擁有$499.61,000,000,000美元，加權平均利率為7.15%和$350.4根據回購協議，剩餘產能為1.6億歐元。截至2022年12月31日，Pulte Mortgage擁有$586.7未償還的百萬英鎊，加權平均利率為5.39%和$213.3回購協議項下剩餘產能的百萬美元。截至這些日期，Pulte Mortgage遵守了其契諾和要求。

6. 股東權益

我們宣佈季度現金股息總額為$149.8百萬，$143.1百萬美元，以及$148.12023年、2022年和2021年分別為100萬。根據董事會批准的股票回購計劃，我們回購了13.8百萬，24.2百萬美元，以及17.72023年、2022年和2021年分別為100萬股，總價值為1.0億，美元1.1億美元，以及897.32023年、2022年和2021年分別為100萬。2023年4月24日，董事會將我們的股份回購授權增加了$1.01000億美元。在2023年12月31日，我們擁有回購美元的剩餘授權382.9百萬股普通股。2024年1月29日，董事會將我們的股份回購授權增加了$1.5十億美元。

根據我們的股票補償計劃，我們接受股票作為與行使股票期權和授予限制性股票和股份單位有關的某些條件下的支付，通常與支付納税義務有關。在2023年、2022年和2021年期間，員工交出了價值美元的股票。12.0百萬，$14.3百萬美元，以及$10.8在這些計劃下，分別為100萬美元。此類股份交易被排除在上述股份回購授權之外。

7. 股票補償計劃

我們為員工和非員工董事制定了股票獎勵計劃。該計劃規定向關鍵員工授予各種股權獎勵，包括基於時間和基於績效的限制性股票單位(RSU)，期限不超過十年。非僱員董事獲得年度普通股分配。RSU代表獲得同等數量普通股的權利，並在分配時轉換為普通股。基於時間的RSU通常在三年，而RSU持有人在歸屬期間賺取現金或應計股息。基於業績的RSU在達到規定的業績目標和最低服務要求時授予，並在分配時轉換為普通股。截至2023年12月31日，有10.6根據該計劃，剩餘可供授予的股票為100萬股。我們的股票薪酬支出如下(S省略了000美元)：

			2023						2022						2021
RSU			$	28,112					$	33,323					$	25,192
其他長期激勵計劃			20,088						9,666						11,553
			$	48,200					$	42,989					$	36,745

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合併財務報表附註(續)

RSU

以下是RSU的摘要(000‘S省略，每股數據除外)：

 

			2023												2022												2021
			股票						加權的- 平均值 每股收益 授予日期 公允價值						股票						加權的- 平均值 每股收益 授予日期 公允價值						股票						加權的- 平均值 每股收益 授予日期 公允價值
傑出，開始於 年			1,628						$	48					1,995						$	39					2,001						$	33
授與			714						59						550						54						720						47
分佈式			(550)						44						(813)						28						(642)						30
被沒收			(133)						52						(104)						48						(84)						38
未完成，年終			1,659						$	54					1,628						$	48					1,995						$	39

在2023年、2022年和2021年期間，年內歸屬的股份公允價值總額為$33.8百萬，$40.5百萬美元，以及$30.5分別為100萬美元。與股票獎勵有關的未攤銷補償費用為#美元。29.5截至2023年12月31日，為2.5億美元。這些費用將在加權平均期間內支出，約為兩年。此外，還有0.2截至2023年12月31日的100萬股遞延股票，已歸屬但尚未支付，因為支付日期已被持有人推遲。

其他長期激勵計劃

我們為高級管理人員和其他員工維持長期激勵計劃，根據所述業績目標的完成情況給予獎勵。三年制期間。獎勵以限制性股票單位或美元計價，後者根據業績期間結束時的股價以普通股結算。我們根據在每個報告期內實現所述業績目標的可能性確認與獎勵相關的費用。

8. 所得税

當期和遞延所得税費用(福利)的構成如下($000‘S省略)：

 

			2023						2022						2021
當期費用
聯邦制			$	622,205					$	615,434					$	430,686
國家和其他			120,424						100,223						73,671
			$	742,629					$	715,657					$	504,357
遞延費用
聯邦制			$	72,854					$	55,653					$	57,743
國家和其他			31,412						50,931						1,425
			$	104,266					$	106,584					$	59,168
所得税費用			$	846,895					$	822,241					$	563,525

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合併財務報表附註(續)

下表將法定聯邦所得税税率與有效所得税税率進行了核對：

 

			2023						2022						2021
按聯邦法定税率徵收的所得税			21.0		%				21.0		%				21.0		%
州和地方所得税，扣除聯邦税後的淨額			3.5						3.4						3.3
聯邦税收抵免			(0.2)						(0.9)						(1.2)
遞延税項資產估值準備			—						0.4						(0.8)
其他			0.3						—						0.2
有效率			24.6		%				23.9		%				22.5		%

實際税率與聯邦法定税率不同，主要是由於州所得税支出、與聯邦節能房屋抵免相關的福利以及與某些州淨營業虧損(“NOL”)結轉的預計利用相關的估值免税額的變化。

遞延税項資產和負債反映了因税務和會計目的對項目的不同處理而產生的暫時性差異。我們遞延納税淨負債的組成部分如下(省略S‘$000’)：

 

			12月31日，
			2023						2022
遞延税項資產：
累算保險			$	140,126					$	138,289
存貨計價準備金			58,819						58,339
資本化庫存費用			39,037						32,620
國家NOL結轉			83,601						105,609
其他			65,432						66,500
			387,015						401,357
遞延税項負債：
遞延收入			(537,855)						(439,863)
固定資產和無形資產			(27,890)						(31,921)
其他			(33,909)						(31,802)
			(599,654)						(503,586)
估值免税額			(24,756)						(30,869)
遞延税項淨負債			$	(237,395)					$	(133,098)

我們在不同的司法管轄區都有國家NOL，通常可以結轉到20數年，視司法管轄區而定。我們的國家NOL結轉遞延税項資產如果在以下不同日期未使用將到期：$10.7從2024年到2028年，72.9從2029年起及之後的100萬美元。

我們在每個期間對我們的遞延税項資產進行評估，以確定是否需要根據是否“更有可能”將部分遞延税項資產變現來確定是否需要計入估值撥備。這些遞延税項資產的最終實現有賴於在未來期間產生足夠的應税收入。我們在進行評估時考慮了所有可用的正面和負面證據，其中包括歷史經營業績、對未來盈利能力的預測、法定結轉期的持續時間以及美國房地產業和更廣泛經濟的前景。

遞延税項的會計處理是基於對未來業績的估計。估計結果與實際結果之間的差異可能會導致我們遞延税項資產的估值發生變化，這可能會對我們的綜合經營業績或財務狀況產生實質性影響。隨着時間的推移，現行税法的變化也可能影響實際税收結果和遞延税項資產的變現。

未確認的税收優惠是指在納税申報表中採取或預期採取的税收頭寸與為財務報表目的確認的利益之間的差額。我們有一塊錢58.2百萬美元和美元23.6截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，未確認税收優惠總額分別為100萬美元。如果已識別，則$46.0百萬美元和美元18.7其中，分別有100萬台

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金額會影響我們的實際税率。此外，我們還應計利息和罰款#美元。6.3百萬美元和美元4.1分別在2023年、2023年和2022年12月31日達到100萬。

我們預計未確認税收優惠總額在未來12個月內不會大幅增加或減少。對未確認的税收優惠變動的對賬如下(省略S$000‘)：

 

			2023						2022						2021
未確認的税收優惠，期初			$	23,612					$	22,536					$	30,855
與上一時期持有的頭寸有關的增加			34,687						—						1,428
與上一時期持有的頭寸相關的減少			—						(303)						(8,896)
與本期採取的職位有關的增加			—						1,450						267
與適用訴訟時效失效有關的減少額			(71)						(71)						(1,118)
未確認的税收優惠，期末			$	58,228					$	23,612					$	22,536

我們繼續與國税局一起參與合規保證程序(“CAP”)，作為傳統國税局審查程序的替代方案。通過CAP計劃，我們與美國國税局合作，通過在提交納税申報單之前解決問題來實現税務合規。我們目前還在接受州税收管轄區的審查，預計在未來12個月內完成某些審查。這些檢查的結果尚不能確定，我們也不知道未記錄的負債。我們主要税收管轄區的訴訟時效通常在2019年至2023年的納税年度仍可供審查。

9. 公允價值披露

ASC 820“公允價值計量和披露”提供了一個在公認會計原則中計量公允價值的框架，並建立了公允價值等級，要求一個實體在計量公允價值時最大限度地使用可觀察到的投入，並最大限度地減少使用不可觀察到的投入。公允價值的層次結構可以概括如下： 

第1級						公允價值根據相同資產或負債在活躍市場的報價確定。
2級						公平值使用重大可觀察輸入數據釐定，一般為類似資產或負債於活躍市場之報價或於不活躍市場之報價。
3級						使用重大不可觀察的輸入確定的公允價值，例如定價模型、貼現現金流或類似技術

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我們按公允價值計量或披露的資產和負債摘要如下(S略去000美元)： 

金融工具						公允價值 層次結構						公允價值
												十二月三十一日， 2023						十二月三十一日， 2022
按公允價值經常性計量：
可供出售住宅按揭貸款						二級						$	516,064					$	677,207
IRLC						2級						2,420						9,258
遠期合約						2級						(25,994)						(16,709)
全部貸款承諾						2級						(23)						641
在非經常性基礎上按公允價值計量：
房屋和土地清查						3級						$	12,906					$	10,873
按公允價值披露：
現金及現金等價物(包括受限現金)						第1級						$	1,849,177					$	1,094,553
金融服務債務						2級						499,627						586,711
應付優先票據						二級						2,009,221						2,023,990
其他應付票據						二級						70,966						55,228

可供出售的代理住宅按揭貸款的公允價值是根據可比工具的市場報價確定的。可供出售的非機構住宅按揭貸款的公允價值是根據整個貸款投資者的購買承諾確定的。IRLC的公允價值，包括服務權利的價值，以及抵押貸款支持證券的遠期合同的價值，是根據類似工具的市場價格進行估值的。看見注1有關這些衍生工具的更詳細討論。

當事件及情況顯示賬面價值可能無法收回時，某些資產須按公允價值按非經常性原則入賬。上表所列非經常性公允價值僅代表截至各自資產負債表日止季度期間賬面價值已調整為公允價值的資產。看見注1更詳細地討論庫存使用的估值方法。

現金及等價物、金融服務債務、其他應付票據及循環信貸安排的賬面值因其短期性質及浮動利率條款而接近其公允價值。應付優先票據的公允價值按市價報價(如有)計算。如果沒有報價市場價格，公允價值以類似問題的報價市場價格為基礎。。應付優先票據的賬面價值為#美元。1.92023年12月31日的10億美元和2.02022年12月31日為10億美元。

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10. 其他資產和應計負債及其他負債

其他資產列示如下($000‘S省略)：

 

			12月31日，
			2023						2022
應收賬款和票據：
保險應收賬款(注11)			$	26,928					$	43,746
其他應收賬款			179,249						193,047
			206,177						236,793
保證金和收購前成本(注1)			704,209						478,755
預付費用			245,035						223,524
財產和設備，淨額(注1)			221,488						200,262
使用權資產(注11)			77,400						73,485
應收所得税			29,950						24,281
其他			61,408						54,472
			$	1,545,667					$	1,291,572

我們在正常業務過程中記錄各方應收賬款，包括應付保險公司的金額(注11）和市。在某些情況下，我們可能會以應收票據的形式接受土地銷售或其他交易的代價.

應計負債和其他負債列示如下（省略了千美元）：

 

			12月31日，
			2023						2022
自我保險負債 (注11)			$	563,103					$	635,857
與賠償有關的負債			250,372						239,459
土地開發建設負債			144,121						156,318
與非自有綜合存貨有關的負債（注2)			120,522						72,058
擔保負債 (注11)			120,393						108,348
租賃負債（注11)			91,554						90,083
所得税負債			62,400						98,709
應付股息（注6)			43,916						36,696
應計利息			36,433						41,135
貸款發放負債 (注11)			10,493						12,378
其他(a)			202,383						194,161
			$	1,645,690					$	1,685,202

 

(a)其他負債主要包括與財產税相關的負債、抵押貸款支持證券的遠期合同以及其他雜項負債。

11. 承付款和或有事項

貸款發放負債

我們的抵押貸款業務可能會對產生並出售給投資者的抵押貸款相關的損失負責，如果我們對貸款符合某些要求的陳述和擔保發生錯誤或遺漏，包括關於承保標準的陳述、主要抵押保險的存在以及與貸款相關的某些借款人陳述的有效性。如果一筆貸款被確定為有問題，我們要麼賠償投資者

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未來的潛在損失，從投資者手中回購貸款，或補償投資者的實際損失。已提供的準備金反映在財務服務支出中，與這些風險敞口有關的負債總額為#美元。10.51000萬美元和300萬美元12.4分別為2023年12月31日和2022年12月31日。

考慮到未解決的索賠、基礎抵押品的價值隨時間的變化以及有關已知和潛在索賠的最終解決方案的其他不確定性，實際成本可能與我們目前的估計不同。

信用證和擔保債券

在正常的業務過程中，我們根據某些與業績有關的義務，作為某些土地選擇權協議的擔保，並根據各種保險計劃，郵寄信用證和保證金。這些信用證和擔保債券中的大部分用於支持我們對各個市政當局、其他政府機構和公用事業公司的土地開發和建設義務，這些義務與道路、下水道和其他基礎設施的建設有關。我們有未償還的信用證和擔保債券，總額達$。312.7百萬美元和美元2.42023年12月31日和2023年12月31日分別為303.4百萬美元和美元2.2億美元，分別為2022年12月31日。如果開出任何此類信用證或擔保保函，我方將有義務向信用證或擔保保函的發行人償付。我們不相信信用證或保證金會被提取一大筆金額，如果有的話。我們的擔保債券通常沒有規定的到期日；相反，當基礎合同履行完成時，我們就從擔保債券中解脱出來。由於已經開展了與適用項目有關的重大建設和開發工作，但尚未得到各自交易對手的最後驗收，因此未償還的擔保債券總額超過了有待開展的剩餘工作的預計費用。

訴訟和監管事項

在我們正常的業務運作過程中，我們參與了訴訟和法律索賠，包括代表各類索賠人提起的訴訟。我們還受制於與土地開發活動、房屋建設標準、銷售行為、抵押貸款操作、就業行為和環境保護有關的各種地方、州和聯邦法律和法規。因此，我們受到管理這些法律和法規的各種政府機構的定期審查或詢問。

當法律索賠和監管事項很可能發生，且任何潛在損失均可合理估計時，我們將確定此類事項的責任。我們根據每一事項所特有的事實和情況對這類事項進行估算，並隨着事項的發展修訂這些估算。在這種情況下，可能存在超過目前應計金額的損失風險。鑑於預測這些法律和監管事項的結果本身存在困難，我們通常無法預測未決事項的最終解決、相關的時間或最終的損失。雖然此類或有事件的結果無法確切預測，但我們不認為此類事件的解決將對我們的運營結果、財務狀況或現金流產生重大不利影響。然而，如果任何事項的最終解決所產生的負債超過與該事項相關的已記錄準備金所反映的估計，我們可能會產生可能非常大的額外費用。

保證責任

影響我們保修責任的因素包括售出房屋的數量、保修索賠的歷史和預期比率以及預計索賠成本。我們定期評估我們運營的每個地理市場的保修責任的充分性，並根據需要調整金額。未來的實際保修成本可能與目前的估計不同。保修責任變動情況如下(省略S$000)：

 

			2023						2022						2021
保修責任，期初			$	108,348					$	107,117					$	82,744
已提供的儲備			107,522						85,011						93,919
付款			(99,613)						(90,508)						(73,760)
其他調整			4,136						6,728						4,214
保修責任，期末			$	120,393					$	108,348					$	107,117

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自保風險

我們維持，並要求我們的分包商維持一般責任保險。我們還承保建築商的風險、財產、錯誤和遺漏、工人賠償和其他商業保險。這些保險單保護我們免受索賠損失的一部分風險。然而，對於此類索賠，我們保留了相當大一部分總體風險，無論是通過我們自己的每次事故自我保險和合計扣除額、免賠額、我們的專屬自保子公司出具的保單，還是超過可用保單限額的任何潛在索賠。

我們的一般責任險包括對某些建築缺陷的保險。雖然施工缺陷索賠可能涉及各種問題，但我們的大部分索賠涉及壁板、窗户、屋頂和基礎的所謂問題。住房建築業及其分包商的一般責任保險的可獲得性越來越有限，現有的保險單要求公司保留每次發生的重大留存水平和總留存水平。在某些情況下，我們可能會向我們的分包商提供通過我們的一個專屬自保保險子公司購買一般責任保險的機會，或者參加特定於項目的保險計劃。由我們的專屬自保子公司出具的保單代表我們對這些風險進行自我保險。這種自我保險的風險敞口受到我們購買的再保險政策的限制。住宅建築業的一般責任保險是複雜的，我們的保險範圍因保單年度而異。我們的保險範圍要求每次事故的保留額最高可達總金額。為解決保險索賠而支付的金額適用於我們的每次事故和總計保留義務。超過事故或總留存水平的任何發生的金額都由保險承保，最高可達購買的承保水平。我們的保單，包括專屬自保子公司的再保險保單，與評級較高的承運人保持一致，我們認為對這些承運人而言，交易對手違約風險並不大。

在任何時候，我們都在管理大量與一般責任、財產、錯誤和遺漏、工人賠償和其他商業保險相關的個人索賠。我們在確認每個房屋關閉的收入時，按未貼現的基礎為與這些索賠相關的成本(包括預期索賠管理費用)預留準備金，並基於對我們歷史索賠的精算分析來評估已記錄的負債。精算分析計算所有未付損失的最終淨成本估計數，包括已發生但未報告的損失估計數(“IBNR”)。IBNR代表與已發生但尚未報告的索賠有關的損失，加上已報告索賠的發展情況。

我們為所有這類索賠記錄的準備金總額為#美元。563.1百萬美元和美元635.9截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為100萬美元，其中絕大多數涉及一般責任索賠。已記錄的準備金包括與以下兩方面有關的損失估計數：(1)現有索賠和相關索賠費用；(2)IBNR和相關索賠費用。與IBNR有關的負債和相關索賠費用約為77%和742023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的一般責任準備金總額的百分比。確定IBNR準備金部分的精算分析考慮了各種因素，包括損失的頻率和嚴重程度，這些因素基於我們的歷史索賠經驗並輔之以行業數據。準備金的精算分析還考慮了歷史第三方回收率和索賠管理費用。

國家和地方住房市場狀況的波動可能會影響建築缺陷索賠的頻率和成本。此外，IBNR估計佔我們負債的大部分，由於各種因素，包括索賠報告和解決模式的變化、第三方追回、保險業實踐、監管環境和法律先例，這些估計受到高度不確定性的影響。各州的規定各不相同，但報告和解決施工缺陷索賠的時間較長，通常超過十年。報告索賠的頻率和時間以及具體索賠值估計數的變化可能會影響精算分析中使用的基本投入和趨勢，從而可能對記錄的準備金產生重大影響。由於估計未來損失的內在不確定性以及與這些索賠有關的此類損失的發生時間，實際費用可能與估計費用有很大不同。

準備金的調整計入估計發生變化的期間。在2023年、2022年和2021年期間，我們減少了準備金，主要是一般責任準備金，減少了130.8百萬，$65.0百萬美元，以及$81.1這分別是由於實際索賠經驗引起的估計數變化低於以往精算預測的預期。精算估計數的變化是由實際索賠經驗的變化推動的，而這反過來又影響了對未來潛在索賠的精算估計。精算估計的這些變化不涉及精算方法的任何重大變化，但確實影響了對未來期間估計的發展，這導致了對我們記錄的負債的IBNR部分的調整。對個人索賠沒有進行實質性調整。相反，這些調整反映了與我們以往的經驗相比，近年來與建築缺陷索賠有關的總體損失水平較低。我們將近年來的有利經驗歸因於多種因素，包括建築技術的改進、房價的上漲以及我們的分包商更多地參與解決索賠問題。與以下各項相關的成本

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合併財務報表附註(續)

我們的保險計劃分為銷售費用、一般費用和行政費用。這些負債的變動情況如下(省略S，000美元)：

			2023						2022						2021
期初餘額			$	635,857					$	627,067					$	641,779
已提供的儲備			92,399						111,067						90,863
對以前記錄的準備金的調整			(130,841)						(64,965)						(81,131)
付款，淨額(a)			(34,312)						(37,312)						(24,444)
期末餘額			$	563,103					$	635,857					$	627,067

(a)包括預期從我們的保險承運人追回的金額的淨變化，這些金額記錄在其他資產中(見下文)。

當我們認為有可能收回時，我們根據各種保險單或從分包商或其他第三方獲得的預期收回成本的估計被記錄下來。此類應收款記入其他資產，總額為#美元。26.9百萬美元和美元43.7分別在2023年、2023年和2022年12月31日達到100萬。應收保險款項涉及進行糾正性維修、與客户結清索賠而產生或將發生的成本，以及與已知和預期的未來建築缺陷索賠的持續進展相關的其他成本，我們認為這些成本與之前關閉的房屋有關。鑑於房屋建築業解決建築缺陷索賠所固有的複雜性，在我們支付索賠和從適用的保險公司或第三方獲得補償之間通常存在明顯的滯後。

租契

我們租用某些辦公空間和設備用於我們的業務。我們在租期內按直線原則確認這些租約的租賃費用，併合並所有租約的租賃和非租賃部分。所有預期年期至少一年的租約，其使用權資產及租賃負債均記入資產負債表。某些租約包括一個或多個續訂選項。租約續期選擇權的行使一般由我們酌情決定。ROU資產的折舊年限和租賃改進僅限於預期租賃期。我們的某些租賃協議包括根據出租人運營成本的比例支付租金，這一比例在性質上是可變的。我們的租賃協議不包含任何剩餘價值保證或重大限制性契約。

    

淨收益資產歸類於資產負債表上的其他資產，而租賃負債歸類於應計負債和其他負債。初始期限為12個月或以下的租約不計入資產負債表。淨資產和租賃負債為#美元77.4百萬美元和美元91.6分別為2023年12月31日和2023年12月31日的73.5百萬美元和美元90.1分別為2022年12月31日的100萬。我們記錄了額外的$20.6百萬美元和美元14.52023年和2022年分別為營業租賃項下的租賃負債100萬美元。2023年、2022年和2021年期間的租賃負債支付總額為23.4百萬，$21.9百萬美元，以及$20.8分別為百萬美元。

租賃費用包括期限超過一年的租賃成本以及期限不到一年的短期租賃成本。我們的總租賃費是$56.4百萬，$54.8百萬美元，以及$43.3分別在2023年、2022年和2021年期間達到100萬。我們在2023年、2022年和2021年的總租賃費用包括可變租賃成本$11.8百萬，$9.9百萬美元，以及$7.7分別為100萬美元和短期租賃費用#美元17.3百萬，$21.2百萬美元，以及$14.2分別為100萬美元。轉租收入微乎其微。截至2023年12月31日，我們的租約要求的未來最低租賃付款如下(S省略了000美元)：

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截至12月31日止的年度，
2024			$	26,793
2025			21,746
2026			15,880
2027			12,292
2028			9,715
此後			14,478
租賃付款總額 (a)			100,904
減去：利息(b)			(9,350)
租賃負債現值(c)			$	91,554

(A)臨時租賃付款包括延長合理確定將被行使的租賃期限的選項，不包括#美元4.4截至2023年12月31日，已簽署但尚未開始的租賃的具有法律約束力的最低租賃付款為100萬英鎊。

(B)因為我們的租約沒有提供一個容易確定的隱含利率。因此，我們必須估計這類租約的貼現率，以確定租約開始日的租約付款現值。

(C)計算我們的租賃負債時使用的加權平均剩餘租賃期和加權平均貼現率為4.8年和4.1%，分別為2023年12月31日。

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獨立註冊會計師事務所報告

致股東和董事會PulteGroup，Inc.

對財務報表的幾點看法

我們審計了PulteGroup，Inc.(本公司)截至2023年12月31日和2022年12月31日的合併資產負債表，截至2023年12月31日期間每一年的相關綜合經營表、全面收益、股東權益和現金流量，以及相關附註(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2024年2月5日發佈的報告對此發表了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述之關鍵審核事項乃因本期審核財務報表而產生並已知會或須知會審核委員會之事項，且該等事項：（1）與對財務報表屬重大之賬目或披露事項有關;及（2）涉及我們特別具挑戰性、主觀或複雜之判斷。傳達關鍵審計事項並不以任何方式改變我們對綜合財務報表整體的意見，而我們在下文傳達關鍵審計事項，並非對關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨意見。

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			自保風險
有關事項的描述			截至2023年12月31日，該公司的自保風險準備金總額為5.631億美元，其中大部分與先前關閉的房屋建築缺陷風險敞口相關的已發生但未報告（IBNR）損失有關。如合併財務報表附註1和11所述，公司根據對公司歷史索賠活動的精算分析，為與建築缺陷索賠相關的成本（包括IBNR損失和預期索賠管理費用）計提準備金。釐定IBNR儲備的精算分析考慮多項因素，主要包括虧損的頻率及嚴重程度。 審計公司的建築缺陷IBNR儲備是複雜的，因為與估計相關的重大測量不確定性，各種精算方法的使用，以及管理層對重大判斷的應用。此外，儲備估計對重大管理假設敏感，包括計算IBNR儲備及已呈報申索的損失發展因素所用的頻率及嚴重程度假設。
我們是如何在審計中解決這個問題的			我們獲得了理解，評估了設計，並測試了公司控制措施的運營有效性，這些控制措施解決了與IBNR儲備的計量和估值有關的重大誤報風險。例如，我們測試了管理層對重大精算假設的審查以及管理層在估計IBNR損失時使用的數據輸入的控制。 為測試與建築缺陷風險相關的IBNR儲備，我們的審計程序包括（其中包括）測試精算分析中使用的相關索賠數據的完整性和準確性。此外，我們邀請精算專家協助我們評估管理層用於估計IBNR儲備的方法。我們將公司的自保準備金（包括IBNR估計）與我們的精算專家根據獨立選擇的假設制定的範圍進行了比較。

/s/ 安永律師事務所

我們自1973年以來一直擔任該公司的審計師。

佐治亞州亞特蘭大

2024年2月5日

70

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第九項。會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧

此項目不適用。

項目9A：管理控制和程序

披露控制和程序

截至2023年12月31日，管理層（包括我們的總裁兼首席執行官以及執行副總裁兼首席財務官）評估了我們披露控制和程序的設計和運作的有效性。根據該評估並截至評估日期，我們的總裁兼首席執行官以及執行副總裁兼首席財務官得出結論，披露控制和程序於2023年12月31日生效。

財務報告的內部控制

(a)管理層財務報告內部控制年度報告

管理層負責編制及公平呈列本年報所載之綜合財務報表。綜合財務報表乃根據美國公認會計原則編制，並反映管理層對入賬或披露的事件及交易的判斷及估計。

管理層還負責建立和維護對財務報告的有效內部控制，如交易法規則13 a-15（f）所定義。管理層認識到，任何內部控制的有效性都有內在的侷限性，對財務報告的有效內部控制只能為財務報表的編制提供合理的保證。此外，由於條件的變化，財務報告內部控制的有效性可能會隨着時間的推移而變化。

為確保公司對財務報告的內部控制有效，管理層定期評估此類控制，最近一次評估是針對截至2023年12月31日的財務報告。管理層的評估是基於特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架》（2013年框架）所述的財務報告有效內部控制標準。根據該評估，管理層認為，截至2023年12月31日，本公司對財務報告保持有效的內部控制。

安永會計師事務所（Ernst & Young LLP）是獨立註冊會計師事務所，審計了本年度報告中包含的公司合併財務報表，併發布了截至2023年12月31日公司財務報告內部控制有效性的報告。

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(b)獨立註冊會計師事務所報告

董事會會議記錄應當在公司章程中載明。

財務報告內部控制之我見

我們已經審計了PulteGroup，Inc.截至2023年12月31日，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架（2013年框架）（COSO標準）制定的標準，對財務報告進行內部控制。我們認為，PulteGroup，Inc. (the截至2023年12月31日，本公司（“本公司”）根據COSO準則在所有重大方面對財務報告保持有效的內部控制。

我們還根據上市公司會計監督委員會的標準進行了審計（美國）上市公司會計監管委員會（PCAOB）、本公司截至2023年12月31日及2022年12月31日的合併資產負債表、截至2023年12月31日止三個年度各年的相關合並經營報表、綜合收益表、股東權益表及現金流量表，相關附註及我們於2024年2月5日的報告對此發表無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估隨附的《管理層財務報告內部控制年度報告》中財務報告內部控制的有效性。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。

我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/S/安永律師事務所

佐治亞州亞特蘭大

2024年2月5日

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(c)財務報告內部控制的變化

在截至2023年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。

項目9B：提供其他資料

正如公司於2023年5月5日提交的最新的Form 8-K報告中披露的那樣，公司股東在諮詢的基礎上批准了未來就公司被提名的高管的薪酬進行諮詢投票的頻率，174,791,547股投票支持“一年”，1,946,838股投票支持“2年”，8,264,801股投票支持“3年”，90,931股棄權。鑑於上述投票結果，本公司董事會建議並與股東投票一致，決定每年舉行一次關於高管薪酬的諮詢投票。

2024年1月31日，我們董事會的薪酬委員會(“薪酬委員會”)批准了PulteGroup，Inc.高管離職政策的修訂和重述，自2024年1月31日起生效(經修訂和重述，即“修訂離職政策”)，其中包括：(I)刪除一項關於在有資格終止僱傭時按比例授予基於績效的股權獎勵的條款(定義見修訂後的離職政策)；及(Ii)規定在控制權變更後兩年內符合資格被解僱的參與者(定義見經修訂遣散費政策)，可獲相等於其目標獎金的1/12乘以根據經修訂遣散費政策適用於該參與者的遣散費倍數的款額。前述對修訂的免税政策的描述並不完整，其全部內容是通過參考作為附件10(P)提交的修訂的免税政策進行限定的，並通過引用將其併入本文。

此外，在2024年1月31日，薪酬委員會批准了PulteGroup，Inc.修訂的退休政策，在2024年1月31日或之後生效(修訂的退休政策)，以規定：(I)在參與者的合格退休(如修訂的退休政策中所定義)之後，參與者的未償還RSU獎勵將繼續按照原始歸屬時間表100%進行歸屬，就像該參與者在每個歸屬日期之前一直受僱於公司一樣，而不是參與者在該合格退休後立即歸屬的未償還RSU的50%。及(Ii)任何以工作表現為基礎的股權獎勵將按工作表現期間的實際表現授予，不按比例分配，但在參與者符合資格退休的同一歷年授予的任何以工作表現為基礎的股權獎勵將被沒收。以上對修訂退休政策的描述並不完整，其全部內容是通過參考作為附件10(R)提交的修訂退休政策進行限定的，並通過引用將其併入本文。

最後，於2024年1月31日，董事會批准本公司與其每名董事及高級管理人員之間訂立的一份形式的賠償協議(“賠償協議”)，以規定獲得賠償及墊付開支的權利，大致符合本公司經修訂及重新修訂的附例，該等細則規定在密歇根商業公司法允許的最大範圍內向本公司董事及高級管理人員支付強制性賠償及墊支開支。上述對《賠償協議》的描述並不完整，其全文通過參考作為附件10(S)提交的《賠償協議》進行限定，並通過引用將其併入本文。

第9項C.禁止披露妨礙檢查的外國司法管轄區

此項目不適用。

第三部分

項目10.管理董事、高管和公司治理

本年度報告表格10-K第I部分第1項列明本項目所要求的有關本公司行政人員的資料。本項目所要求的有關本公司董事會成員及本公司審計委員會的資料將載於2024年股東周年大會的委託書(“2024年委託書”)，該委託書將於不遲於2023年12月31日後120天提交，標題為“董事選舉”及“董事會委員會-審計委員會”以及披露審計委員會成員的圖表，並以此作為參考併入本文。本項目所要求的有關我們的道德準則的信息將包含在

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2024年委託書，標題為“公司治理-治理準則；道德商業行為準則；道德準則；禁止套期保值”，並通過引用併入本文。

我們的首席執行官、首席財務官、首席會計官和執行類似職能的人員的道德守則、我們的道德商業行為守則、我們的公司治理準則以及我們董事會的審計、薪酬和管理髮展、提名和治理以及財務和投資委員會的章程也張貼在我們的網站上，並可根據要求免費打印。

第11項。高管薪酬

本項目要求的信息將包含在2024年委託書中“薪酬討論和分析”、“薪酬和管理髮展委員會報告”、“2023年高管薪酬”和“2023年董事薪酬”的標題下，並通過引用併入本文，但薪酬和管理髮展委員會的報告不應被視為以Form 10-K格式與本年度報告一起“存檔”。

第12項。某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和有關股東的事項

本條款所要求的信息將包含在2024年委託書中“受益證券所有權”和“股權補償計劃信息”的標題下，並通過此引用併入本文。

第13項。某些關係和關聯交易與董事的獨立性

本條款所要求的信息將包含在2024年的委託書中，標題為“某些關係和相關交易”和“董事會信息”，並通過引用併入本文。

第14項：總會計師費用和服務費

本項目要求的信息將包含在2024年委託書“審計和非審計費用”和“審計委員會預先批准政策”的標題下，並通過引用併入本文。

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第四部分

項目15.清單、展品和財務報表明細表

 (a)    T以下文件作為本年度報告的10-K表格的一部分提交：

(1)編制財務報表

截至2023年12月31日和2022年12月31日的合併資產負債表			40
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合業務報表			41
截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的綜合全面收益表			42
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合股東權益報表			43
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的合併現金流量表			44
合併財務報表附註			45
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：42)			68

 

(2)財務報表明細表

所有附表均被省略，因為所需資料不存在，數額不足以要求提交附表，或所需資料已包含在財務報表或附註中。

(3)10件展品

以下證物以10-K表格形式與本年度報告一同存檔，或以引用方式併入本報告：

展品編號及説明

(3)

(a)

PulteGroup，Inc.的重述公司章程(通過引用我們於2009年8月18日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件3.1併入)

(b)

公司章程修訂證書，日期為2010年3月18日(以截至2010年3月31日的季度10-Q表格附件3(B)為參考而註冊成立)

(c)

公司章程修訂證書，日期為2010年5月21日(參照本公司截至2010年9月30日的季度報告10-Q表附件3(C)註冊成立)

(d)

修訂和重新修訂PulteGroup，Inc.的附例(通過引用我們於2023年5月5日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表報告的附件33.2併入)

(e)

A系列次級參與優先股指定證書，日期為2009年8月6日(參照我公司於2009年8月18日提交給美國證券交易委員會的8-A表格登記説明書附件3(B))

(4)

(a)

任何與長期債務有關的證券，如果根據其授權的證券不超過PulteGroup，Inc.及其子公司總資產的10%，則尚未提交。本公司同意應要求向美國證券交易委員會提供此類文書的副本。

(b)

修訂和重新執行日期為2010年3月18日的PulteGroup，Inc.和作為權利代理的ComputerShare Trust Company，N.A.之間的第382條權利協議，其中包括權利證書的形式作為其附件B(合併通過參考PulteGroup，Inc.於2010年3月23日提交給美國證券交易委員會的表格8-A/A表8-A/A的S登記聲明附件4)

(c)

修訂和重新修訂的第382條第一修正案，日期為2013年3月14日，由PulteGroup，Inc.和ComputerShare Trust Company，N.A.作為權利代理達成的權利協議(通過參考PulteGroup，Inc.的附件4.1合併，S當前的Form 8-K報告，於2013年3月15日提交給美國證券交易委員會)

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(d)

修訂和重新修訂的第382條權利協議的第二修正案，日期為2016年3月10日，由PulteGroup，Inc.和ComputerShare Trust Company，N.A.作為權利代理達成(合併參考PulteGroup，Inc.的附件4.1，S當前的Form 8-K報告，於2016年3月10日提交給美國證券交易委員會)

(e)

修訂和重新修訂的第382條權利協議的第三修正案，日期為2019年3月7日，由PulteGroup，Inc.和ComputerShare Trust Company，N.A.作為權利代理(合併參考PulteGroup，Inc.的附件4.1，S當前的Form 8-K報告，於2019年3月7日提交給美國證券交易委員會)

(f)

修正和重新修訂的第382條權利協議的第四修正案，日期為2020年5月8日，由PulteGroup，Inc.和ComputerShare Trust Company，N.A.作為權利代理達成(合併參考PulteGroup，Inc.的附件4.1，S當前的Form 8-K報告，於2020年5月11日提交給美國證券交易委員會)

(g)

修正和重新修訂的第382條權利協議的第五修正案，日期為2022年3月10日，由PulteGroup，Inc.和ComputerShare Trust Company，N.A.作為權利代理(合併參考PulteGroup，Inc.的附件4.1，S當前的Form 8-K報告，於2022年3月11日提交給美國證券交易委員會)

(h)

註冊人證券説明(參考我司於2023年2月6日向美國證券交易委員會提交的10-K表格的現行報告附件4(G))

(10)

(a)

PulteGroup，Inc.2019年高級管理人員激勵計劃(參考我們於2019年2月8日提交給美國證券交易委員會的8-K表格中附件10.1合併)*

(b)

PulteGroup，Inc.2013年股票激勵計劃(合併內容參考我們於2013年5月13日提交給美國證券交易委員會的8-K表格中的附件10.1)*

(c)

PulteGroup，Inc.2022年股票激勵計劃(通過參考註冊人於2022年3月22日提交給委員會的關於附表14A的最終委託書附錄III而成立)*

(d)

PulteGroup，Inc.於2017年2月10日對2013年股票激勵計劃的第一次修訂(合併時參考了我們截至2017年3月31日的季度報告10-Q表的附件10)*

(e)

PulteGroup，Inc.於2020年12月3日對2013年股票激勵計劃的第二號修正案(合併時參考了我們截至2020年12月31日的10-K表格年度報告附件10(K))*

(f)

PulteGroup，Inc.2013年股票激勵計劃下的2021年限制性股票單位獎勵協議(經修訂)表格(茲提交)*

(g)

PulteGroup，Inc.2022年股票激勵計劃下的2022年限制性股票單位獎勵協議(經修訂)表格(現提交)*

(h)

PulteGroup，Inc.2022年股票激勵計劃下2023年限制性股票單位獎勵協議(經修訂)的格式(茲提交)*

(i)

PulteGroup，Inc.2022年股票激勵計劃下2024年限制性股票單位獎勵協議(經修訂)的格式(現提交)*

(j)

PulteGroup，Inc.2013年股票激勵計劃下的2021年和2022年長期激勵計劃獎勵協議(經修訂)表格(茲提交)*

(k)

PulteGroup，Inc.2022年股票激勵計劃下的2023年長期激勵計劃獎勵協議(經修訂)表格(茲提交)*

(l)

PulteGroup，Inc.2022年股票激勵計劃下的2024年長期激勵計劃獎勵協議(經修訂)表格(茲提交)*

(m)

PulteGroup，Inc.長期薪酬延期計劃(修訂後於2004年1月1日生效)(合併內容參考我們截至2006年3月31日的10-Q季度報告附件10(A))*

(n)

PulteGroup，Inc.非僱員董事遞延薪酬計劃，經修訂和重述，於2021年12月31日生效(合併時參考我們截至2021年12月31日的10-K表格年度報告附件10(I))*

(o)

PulteGroup，Inc.高管離職政策(2023年2月6日生效)(合併內容參考我們2013年2月12日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.1)*

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(p)

PulteGroup，Inc.修訂的高管離職政策(2024年1月31日生效)(特此提交)*

(q)

PulteGroup，Inc.修訂的退休政策(2021年5月12日生效)(特此提交)*

(r)

PulteGroup，Inc.修訂的退休政策(2024年1月31日生效)(特此提交)*

(s)

《董事與軍官賠償協議書》表格(2024年1月31日生效)(現存檔)*

(t)

截至2022年6月14日，PulteGroup，Inc.作為借款人、美國銀行作為行政代理和其他貸款人之間的第三次修訂和重新簽署的信貸協議(合併通過參考我們於2022年6月16日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.1)

(u)

第四次修訂和重新簽署的主回購協議，日期為2022年7月28日，由Comerica銀行作為代理、牽頭安排人和買方，其他買方與Pulte Mortgage LLC作為賣方(通過引用PulteGroup，Inc.於2022年7月29日提交給美國證券交易委員會的當前Form 8-K報告附件10.1併入)

(v)

主回購協議日期為2023年8月16日，摩根大通作為代理商、牽頭安排人和買方，其他買方與Pulte Mortgage LLC作為賣方(合併通過參考PulteGroup，Inc.的附件10.1 S於2023年8月17日提交給美國證券交易委員會的Form 8-K當前報告)

(21)

註冊人的子公司(茲提交)

(22)

擔保子公司一覽表(隨函存檔)

(23)

獨立註冊會計師事務所同意書(現存檔)

(24)

委託書（隨附）

(31)

(a)

規則13 a-14（a）Ryan R.馬歇爾，總裁兼首席執行官（隨函附上）

(b)

規則13 a-14（a）Robert T. O 'Shaughnessy，執行副總裁兼首席財務官（在此提交）

(32)

根據18美國法典§ 1350和1934年證券交易法規則13 a-14（b）的認證（隨附）

(97)

PulteGroup，Inc.行政補償恢復（追回）政策（隨附文件）*

101.INS

內聯XBRL實例文檔-實例文檔不出現在交互式數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。

101.SCH

內聯XBRL分類擴展架構文檔

101.CAL

內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔

101.DEF

內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔

101.LAB

內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔

101.PRE

內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔

104

封面交互數據文件(嵌入內聯XBRL文檔中)

* 表示管理合同或補償計劃或安排

項目16. 表格10-K總結

沒有。

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簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的以下籤署人代表其簽署本報告。

PulteGroup，Inc.

(註冊人)

 

2024年2月5日			發信人：						/S/羅伯特·T·奧肖內西
									羅伯特·T·奧肖內西
									常務副總裁兼首席財務官

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由下列人員以登記人的名義在指定日期簽署：

 

2024年2月5日

/S/瑞安·R·馬歇爾

/S/羅伯特·T·奧肖內西

/S/Brien P.O‘Meara

瑞安·R·馬歇爾

羅伯特·T·奧肖內西

布賴恩·P·奧米拉

總裁與首席執行官 (首席執行官)兼董事會成員

常務副祕書長總裁和 首席財務官 (首席財務官)

總裁副主計長 (首席會計主任)

布萊恩·P·安德森

董事會成員

}

布萊斯·布萊爾

董事會成員

}

託馬斯·J·弗利亞德

董事會非執行主席

}

/S/羅伯特·T·奧肖內西

謝麗爾·W·格里塞

董事會成員

}

羅伯特·T·奧肖內西

安德烈·J·霍克斯

董事會成員

}

常務副祕書長總裁和 首席財務官

J·菲利普·霍洛曼

董事會成員

}

約翰·R·佩什金

董事會成員

}

斯科特·F·鮑爾斯

董事會成員

}

萊拉·斯奈德

董事會成員

}