美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

截至本財政年度止12月31日, 2023

或

由_至_的過渡期

委託文件編號：001-41597

First Seacoast Bancorp公司

(註冊人的確切姓名載於其章程)

(603) 742-4680

(註冊人的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：

根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是一個著名的經驗豐富的發行人，則通過複選標記進行註冊，如《證券法》第405條所定義。 是的  不是 

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。是 不是 

通過複選標記確認註冊人是否：（1）在過去12個月內（或註冊人被要求提交報告的較短時間內）提交了1934年證券交易法第13條或第15（d）條要求提交的所有報告，以及（2）在過去90天內一直遵守此類提交要求。 是 不是

在過去12個月（或要求註冊人提交此類文件的較短期限）內，註冊人是否以電子方式提交了根據法規S—T（本章第232.405節）第405條要求提交的所有交互式數據文件。 是 不是

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。

通過複選標記檢查註冊人是否已提交報告並證明其管理層根據《薩班斯—奧克斯利法案》第404（b）條對財務報告內部控制有效性的評估（15 U.S.C. 7262（b））由編制或出具審計報告的註冊會計師事務所執行。 □

檢查註冊人是否為空殼公司（如交易法第12b—2條所定義）。 是的 不是

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。 ☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何ffiCER高管在相關恢復期內根據§240.10D-1(B)收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

截至2023年6月30日，註冊人非關聯公司持有的有表決權和無表決權普通股的總市值為美元。39.4百萬美元。

截至2024年3月22日，有5,077,164註冊人普通股的流通股。

以引用方式併入的文件

目錄

部分 I

除文意另有所指外，凡提及“本公司”、“本公司”、“本公司”及“本公司”，均指第一海岸銀行及其附屬銀行第一海岸銀行。

前瞻性陳述

本報告包含1995年《私人證券訴訟改革法》所界定的前瞻性陳述。這類關於公司及其行業的前瞻性陳述包含大量風險和不確定因素。除有關當前或歷史事實的陳述外，包括有關公司未來財務狀況、經營結果、業務計劃、流動性、現金流、預計成本以及適用於公司的任何法律或法規的影響的陳述均為前瞻性陳述。“估計”、“項目”、“相信”、“打算”、“預期”、“假設”、“計劃”、“尋求”、“預期”、“將會”、“可能”、“應該”、“表明”、“將會”、“考慮”、“繼續”、“潛在”、“目標”以及其他類似表述旨在識別這些前瞻性表述。此類陳述受可能導致實際結果與預期結果大相徑庭的因素的影響。這些因素包括但不限於以下因素：

這些前瞻性陳述基於我們管理層目前的信念和預期，固有地受到重大商業、經濟和競爭不確定性和意外事件的影響，其中許多不是我們所能控制的。此外，這些前瞻性陳述受到有關未來業務戰略和決策的假設的影響，這些假設可能會發生變化。因此，你不應該過分依賴這樣的陳述。我們沒有義務也沒有義務在本年度報告發布之日之後更新任何前瞻性陳述。

除其他因素外，下列因素可能導致實際結果與前瞻性陳述中表達的預期結果或其他期望大相徑庭：

由於這些以及各種各樣的其他不確定性，我們未來的實際結果可能與這些前瞻性陳述所表明的結果大不相同。除適用法律或法規另有要求外，我們不承諾、也特別不承擔任何義務，公開發布可能對任何前瞻性陳述進行的任何修訂的結果，以反映陳述日期之後的事件或情況，或反映預期或意外事件的發生。

第1項。 業務

First Seacoast Bancorp公司

第一海岸銀行股份有限公司(連同其銀行附屬公司，除文意另有所指外，以下簡稱“公司”)為第一海岸銀行(下稱“銀行”)的儲蓄及貸款控股公司。該公司主要通過其全資子公司第一海岸銀行開展業務。

該公司是第一海岸銀行(一家聯邦公司)的繼任者。自2023年1月19日起，公司接替第一海岸銀行(一家聯邦公司)成為第一海岸銀行的控股公司，這與第一海岸銀行的前身為第一海岸銀行的聯邦共同控股公司MHC從共同形式轉變為股票形式有關。截至2023年12月31日，公司總合並資產為5.71億美元，貸款為4.3億美元，存款為4.048億美元，股東權益為6660萬美元。

公司的執行辦公室位於新罕布夏州多佛市中央大道633號，郵編：03820，電話號碼是(603742-4680)。我們的網站地址是Www.firstseacoastbank.com。我們網站上的信息不是也不應該被視為本年度報告的一部分。本公司須接受美國聯邦儲備系統理事會(以下簡稱“美聯儲理事會”)的全面監管和審查。

第一海岸銀行

第一海岸銀行是一家總部設在新罕布夏州多佛市的聯邦特許儲蓄銀行，自1890年以來一直為新罕布夏州海岸地區的居民提供服務。我們的業務主要包括吸收公眾存款，並將這些存款與聯邦住房貸款銀行運營和借款產生的資金一起投資於一户至四户住宅房地產貸款、商業房地產和多户房地產貸款、收購、開發和土地貸款、商業和工業貸款、房屋淨值貸款以及信用額度和消費貸款。近年來，我們按照我們認為保守的承保標準，加大了對高收益商業房地產以及商業和工業貸款的關注。

我們的經營業績在很大程度上取決於淨利息收入，即貸款和證券賺取的利息與存款和借款支付的利息之間的差額，以及主要來自客户服務費的非利息收入。經營結果還受到經營費用水平、信貸損失準備金、聯邦和州所得税的影響、利率的相對水平以及地方和國家經濟活動的影響。

投資管理服務通過FSB財富管理公司提供。FSB財富管理公司是第一海岸銀行的一個部門。該部門目前由兩名財務顧問組成，他們位於新罕布夏州多佛市中央大道629號，毗鄰我們的總辦事處。FSB Wealth Management為我們主要市場地區的個人提供非FDIC保險產品的渠道，包括退休計劃、投資組合管理、投資和保險戰略、企業退休計劃和大學規劃。這些投資和服務是通過第三方註冊經紀交易商和投資顧問提供的。FSB財富管理公司從諮詢服務和客户購買的個人投資和保險產品的佣金中收取費用。

為財富管理客户持有的資產不是本公司的資產，因此不反映在本公司的綜合資產負債表中。截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司管理的資產總額分別約為1.235億美元和9600萬美元。2021年8月17日，銀行與一家投資諮詢和財富管理公司(“賣方”)達成了一項最終協議，購買其某些客户賬户和客户關係，最終調整後的購買價為324,000美元(包括2023年12月31日和2022年12月31日的其他資產，扣除攤銷後)，其中172,000美元在成交時支付。每個客户賬户都被分配了一個價值，當每個客户轉賬到銀行時，這個價值的85%支付給了賣家。2023年6月，完成了客户賬户的轉移，並將購買價格的餘額支付給了賣家。截至2023年12月31日和2022年12月31日，分別約有2570萬美元和2300萬美元的購買客户賬户包括在管理的總資產中。購買的客户賬户被記錄為客户清單無形資產。應攤銷的可確認無形資產將至少每年根據其公允價值進行減值審查。任何減值將被確認為收益的費用，無形資產的調整後賬面金額將成為其新的會計基礎。無形資產的剩餘使用年限也將在每個報告期進行評估，以確定事件和情況是否需要修訂剩餘的攤銷期限。該公司正在以直線方式在十年內攤銷客户名單無形資產。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的一年中，分別記錄了30,000美元和34,000美元的攤銷費用。

第一海岸銀行在我們服務的社區中很活躍。世行對社區發展貸款和低收入住房投資進行投資，所有這些都努力改善我們所服務的社區。2019年，第一海岸銀行(一家聯邦公司)成立了第一海岸社區基金會，Inc.，這是一個致力於支持在世行當地社區運營的慈善組織的慈善基金會。

第一海岸銀行受到其主要聯邦監管機構--貨幣監理署的全面監管和審查。

可用信息

美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)設有互聯網網站，網址為Www.sec.gov其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的報告、委託書和信息聲明以及其他有關發行人的信息。

我們的互聯網網站是Www.firstseacoastbank.com.您可以在我們以電子方式向美國證券交易委員會提交報告或向美國證券交易委員會提交報告後，在合理可行的範圍內儘快在我們的網站上免費獲取我們的年度報告(Form 10-K)、季度報告(Form 10-Q)、當前的Form 8-K報告以及對這些報告的任何修訂。我們的互聯網網站及其包含或連接的信息不打算納入本Form 10-K年度報告。

市場面積

我們在新罕布夏州斯特拉福德縣的四個全方位服務銀行辦事處和位於新罕布夏州羅金漢縣的一個全方位服務銀行辦事處開展業務，羅金漢縣位於該州東南部，沿新漢普郡海岸。我們認為我們的主要貸款市場區域是新罕布夏州的斯特拉福德和羅金漢縣，以及緬因州南部的約克縣。

新漢普郡和緬因州南部沿海地區的經濟相當多元化，就業領域包括教育、醫療保健、政府、服務、零售和製造業。我們在斯特拉福德郡的分支機構位於新罕布夏州的多佛市、達勒姆市、巴林頓市和羅切斯特市。斯特拉福德縣的頂級就業部門包括醫療保健、政府、教育、保險、零售和紡織製造業。我們的羅金漢縣分公司位於新罕布夏州的朴茨茅斯市。羅金漢縣的頂級就業部門包括醫療保健、政府、保險、製藥和生物技術。此外，儘管我們在緬因州約克縣沒有分支機構，但我們的許多客户在毗鄰斯特拉福德縣的約克縣工作和居住。我們的多佛總部距離波士頓約65英里，距離曼徹斯特、新漢普郡和緬因州波特蘭均不到50英里，交通便利。

我們將大海岸地區視為增長的主要地區，考慮到其有利的人口特徵，例如一些相對富裕的市場的人口增長。與此同時，區內吸引人的特點為金融服務供應商營造了一個競爭激烈的環境。

競爭

金融服務業競爭激烈。本公司與其他商業銀行、儲蓄貸款協會、證券經紀公司、抵押貸款公司、保險公司、財務公司、貨幣市場基金、信用社等非銀行金融服務提供商在吸收存款、發放貸款和吸引財富管理客户方面面臨着激烈的競爭。相互競爭的主要商業銀行擁有更多的資源，這些資源可能會為它們提供競爭優勢，使它們能夠維持眾多分支機構並開展廣泛的廣告活動。競爭日益激烈的環境是法規變化、技術和產品交付系統變化、增加金融服務提供商以及金融服務提供商之間整合步伐加快的結果。

由於立法、監管和技術方面的變化以及持續的整合，金融服務業的競爭變得更加激烈。銀行、證券公司和保險公司可以在金融控股公司的保護傘下合併，金融控股公司幾乎可以提供任何類型的金融服務，包括銀行、證券承銷、保險(包括代理和承銷)和商業銀行。此外，技術降低了進入門檻，使非銀行機構能夠提供傳統上由銀行提供的產品和服務，如自動轉賬和自動支付系統。

該公司的一些非銀行競爭對手的監管限制較少，可能具有較低的成本結構。此外，公司的一些競爭對手擁有比公司更高的資產、資本和貸款限額，更多地進入資本市場，提供比公司更廣泛的產品和服務。這些機構可能有能力為廣泛的廣告活動提供資金，也可能能夠提供比公司所能提供的更低的貸款利率和更高的存款利率。

各種州內的市場競爭對手和州外的銀行繼續進入或宣佈計劃進入或擴大他們在公司目前經營的市場領域的存在。隨着我們市場中新的銀行業務的增加，公司預計對貸款、存款和其他金融產品和服務的競爭將會加劇。我們對貸款的競爭主要來自我們市場領域的金融機構。我們近年來的經驗是，我們市場領域的許多金融機構，特別是尋求大幅擴大其商業貸款組合的社區銀行，以及位於新漢普郡和緬因州較低增長地區的銀行，一直願意積極為商業貸款定價，以獲得市場份額。

公司將繼續依靠當地的促銷活動、高級管理人員、董事和員工與客户建立的個人關係，以及為滿足所服務社區的需求而量身定做的專門服務。管理層相信，由於對當地市場的瞭解、當地的決策和對客户需求的認識，它能夠有效地競爭。

借貸活動

從歷史上看，我們的貸款活動一直強調一到四户住宅房地產貸款，這類貸款仍然是我們貸款組合中最大的部分。其他貸款領域包括商業房地產貸款和多户房地產貸款、收購、開發和土地貸款、商業和工業貸款、房屋淨值貸款以及信用額度和消費貸款。根據市場狀況和我們的資產負債分析，我們預計將繼續加強對商業房地產和商業和工業貸款的關注，以努力使我們的整體貸款組合多樣化，並提高我們的貸款的整體收益。我們通過提供高質量的個性化服務、提供便利和靈活性、對貸款申請提供及時響應以及通過提供具有競爭力的貸款產品定價來競爭貸款。

作為一家金融服務提供商，我們經常參與各種存在表外風險的金融工具，例如承諾發放信貸和未使用的信貸額度。雖然這些合同義務代表着我們未來潛在的現金需求，但很大一部分信貸承諾可能會到期而不被動用。此類承諾須遵守與我們發放貸款相同的信貸政策和審批程序。欲瞭解更多信息，請參閲本年度報告綜合財務報表附註16。

貸款組合構成。下表列出了貸款組合在指定日期的構成。

貸款組合到期日。下表載列我們總貸款組合於二零二三年十二月三十一日的合約到期日。 活期貸款、並無指定還款時間表或到期日的貸款及透支貸款均按一年或以下到期日呈報。 實際到期日可能有所不同。

固定利率與可調利率貸款。下表載列我們於2023年12月31日按合約於2024年12月31日後到期的定息及可調整利率貸款。

一至四户住宅房地產貸款.我們的一至四户住宅貸款組合包括抵押貸款，使借款人能夠購買或再融資現有住房，基本上所有這些貸款都以借款人的主要住所為抵押。截至2023年12月31日，我們以一户至四户住宅房地產為抵押的貸款總額為2.689億美元，佔我們總貸款組合的62.5%。一般來説，我們所有的一到四户住宅房地產貸款都是以位於新漢普郡和緬因州南部海岸地區的房產為抵押的。購買的貸款以位於大波士頓市場的毗鄰州的物業為擔保。

我們的一户至四户住宅房地產貸款的期限長達30年，通常根據聯邦住房貸款抵押公司(FHLMC)或房地美(Freddie Mac)的指導方針承銷，金額最高可達Freddie Mac設定的最高符合貸款限額。我們將符合這類準則的貸款稱為“符合貸款”。我們還發放超過合規限額的貸款，這被稱為“巨型貸款”。我們通常以類似於符合條件的貸款的方式承銷鉅額貸款。

截至2023年12月31日，我們一户至四户住宅房地產貸款中，96.1%是固息貸款。我們出售一部分固定利率符合要求的貸款，這些貸款是在留存利息的基礎上發放的。購買我們貸款的二級市場投資者可能包括房地美、新漢普郡住房金融局和其他投資者。

截至2023年12月31日，我們的一至四户住宅房地產貸款中有3.9%是可調利率貸款。我們的可調整利率抵押貸款的初始重新定價期限為一年、三年或五年。在最初的重新定價期限之後，此類貸款每年都會根據貸款期限的餘額進行調整。可調利率抵押貸款與一年期美國國債固定到期日利率外加保證金掛鈎。大部分這類貸款的年利率調整上限為2.0%，終身調整上限為4.0%至6.0%。我們通常在投資組合中持有利率可調的一至四户住宅房地產貸款。

貸款與價值比率由抵押品類型和入住率決定。我們一般將沒有私人按揭保險的按揭貸款的按揭成數限制在80%。借款人獲得私人抵押保險的貸款，可以根據保險提供者設定的要求，超過這一限額。

我們不為一户到四户的永久性住宅房地產貸款提供“僅限利息”的抵押貸款(借款人在最初一段時間內支付利息，之後貸款轉換為全額攤銷貸款)。我們也不提供規定本金負攤銷的貸款，如“期權臂”貸款，即借款人支付的利息低於貸款所欠利息，從而導致貸款有效期內本金餘額增加。我們沒有針對一到四户家庭的住宅房地產貸款(即通常針對信用記錄較弱的借款人的貸款)的“次級貸款”計劃。

一般來説，我們發放的住宅按揭貸款包括“出售時到期”條款，該條款賦予我們權利，在借款人出售或以其他方式處置受抵押約束的房地產而貸款未償還的情況下，我們有權宣佈貸款立即到期和應付。為了第一海岸銀行的利益，所有借款人都必須獲得所有權保險。我們還要求為獲得房地產貸款的財產提供適當的保險。

商業房地產與多户房地產貸款.與我們多樣化貸款組合和提高收益的戰略一致，我們專注於商業房地產和多户房地產貸款的發起。截至2023年12月31日，我們有9410萬美元的商業房地產和多户房地產貸款，佔我們總貸款組合的21.9%。其中，業主自住型商業房地產貸款5430萬美元，非業主自住型商業房地產貸款3220萬美元，多户住宅貸款760萬美元。

我們的商業房地產貸款以我們主要市場區域的各種物業為抵押，包括零售空間、配送中心、寫字樓、製造和倉庫物業、便利店和其他當地企業，而不是任何物業類型的實質性集中。我們的多户房地產貸款是以我們市場區域內由五個或五個以上出租單位組成的物業為抵押的，包括公寓樓和學生公寓。

與一户到四户住宅房地產貸款相比，商業和多户房地產貸款的餘額一般更高，信用風險也更大。由產生收入的物業擔保的貸款的償還通常取決於物業的成功運營，因為貸款的償還通常在很大程度上取決於物業是否有足夠的收入來支付運營費用和償債。不受借款人或貸款人控制的經濟狀況的變化可能會影響貸款抵押品的價值或財產未來的現金流。此外，房地產價值的任何下降可能對商業和多户房地產比住宅更明顯。如果我們取消商業或多户家庭房地產貸款的抵押品贖回權，將房地產資產轉換為現金的營銷和清算期可能是一個漫長的過程，擁有大量的持有成本。此外，空置、延遲維護、維修和市場污名可能會導致潛在買家期待銷售價格優惠，以抵消他們在物業恢復盈利所需的時間內的實際或預期經濟損失。根據個別情況，商業和多户房地產貸款的初始沖銷和隨後的損失可能是不可預測的和巨大的。

我們的商業和多户房地產貸款通常是10年期氣球貸款，五年後重新定價，20年後攤銷。這類貸款的利率通常與聯邦住房貸款銀行五年期常規經典利率加上保證金掛鈎。我們的商業和多户房地產貸款的最高按揭成數通常是獲得貸款的物業的購買價格或評估價值較低的80%，一般要求最低償債覆蓋率為1.2倍。

在發起商業和多户房地產貸款時，我們考慮了許多因素。除償債覆蓋率外，我們還評估貸款目的、抵押品質量以及借款人的資格、經驗、信用記錄、現金流和財務報表以及還款來源。個人擔保通常從少數人持股公司的負責人那裏獲得。我們收集與商業物業相關的環境風險信息，並要求為獲得房地產貸款的物業提供適當的保險。此外，對借款人和擔保人的財務信息進行持續監測，要求定期更新財務報表。我們也從其他金融機構購買和參與商業和多户房地產貸款。此類貸款須遵守適用於第一海岸銀行發起貸款的相同承銷標準和貸款審批要求。

截至2023年12月31日，商業房地產貸款組合中的平均未償還貸款餘額為47.1萬美元，未償還的最大個人商業房地產貸款是由兩個商業地產擔保的480萬美元貸款。這筆貸款在2023年12月31日按照最初的償還條款履行。截至2023年12月31日，多户房地產貸款組合中的平均未償還貸款餘額為75.8萬美元，未償還的最大個人多户房地產貸款是由一個204個單位的物業擔保的450萬美元的參與貸款。這筆貸款在2023年12月31日按照最初的償還條款履行。

收購、開發和土地貸款。截至2023年12月31日，收購、開發和土地貸款為1,750萬美元，佔我們總貸款組合的4.1%。這些貸款包括住宅建設貸款、商業和多户房地產建設貸款和土地貸款。截至2023年12月31日，收購、發展和土地貸款組合的平均未償還貸款餘額為388,000美元。

我們向主要位於我們市場區域的潛在房主發放貸款，為業主自住的一至四户住宅物業的建設或修復提供資金。在建設完成後，這些貸款將轉換為永久抵押貸款。截至2023年12月31日，住宅建設貸款餘額為490萬美元，佔我們總貸款組合的1.1%，另外還有840萬美元可供借款人墊付。住宅建設貸款的結構一般為只收利息，期限為9個月，貸款與價值比率一般不超過已完成基礎上的評估價值的80%或貸款與完成成本的80%，兩者以較低者為準。不過，如果購買私人按揭保險，我們會考慮最高達97%的按揭成數。我們與第三方建築管理公司合作，在我們批准貸款之前對每個項目進行審查，並在支付款項時繼續在建設階段對項目進行監測和檢查。一旦建築項目令人滿意地完成，通常在9個月內，貸款將在貸款的剩餘期限內轉換為永久性分期償還抵押貸款，貸款期限通常最長為30年，對於製造的房屋，最長為15年。利率可以是固定的，也可以是可調的。截至2023年12月31日，我們最大的個人住宅建設貸款餘額為774,000美元，其表現符合最初的償還條款。

我們還發起貸款，為商業物業的建設提供資金，主要是位於我們市場區域的業主自住物業。建設完成後，這類貸款一般會轉換為永久性商業抵押貸款。截至2023年12月31日，商業建築貸款餘額總計1,140萬美元，佔我們總貸款組合的2.7%，另外還有760萬美元可供借款人墊付。商業地產建設貸款一般為最長18個月的純利息結構，完成後的貸款與價值之比為評估價值的80%，或貸款與完工成本之比最高為85%。我們還可以發起商業建築貸款，初始貸款與價值比率為90%，與美國小企業管理局504貸款計劃相結合。我們與第三方建築管理公司合作，在我們批准貸款之前對每個項目進行審查，並在支付款項時繼續在建設階段對項目進行監測和檢查。一旦建設項目令人滿意地完成，通常在18個月內，貸款將在貸款的剩餘期限內轉換為永久性分期償還抵押貸款，通常最長可達20年(包括建設階段)。利率可以是固定的，也可以是可調的。截至2023年12月31日，我們最大的一筆商業地產建設貸款有200萬美元的未償還餘額，它正在按照原來的償還條件履行。

建築貸款通常比為改善的房地產融資涉及更大的信用風險，因為資金是在項目安全的基礎上墊付的，而在項目完成之前，資金的價值是不確定的。建築貸款的損失風險還取決於建築竣工時對財產價值的初步估計相對於建築估計成本(包括利息)和其他假設的準確性。由於估計建設成本的內在不確定性，以及已完成項目的市場價值和政府對房地產調控的影響，準確評估完成一個項目所需的總資金和

相關的貸款與價值比率。如果建築成本的估計不準確，我們可能需要在最初承諾的金額之外預支額外資金，以保護物業的價值。此外，如果已完成項目的估計價值不準確，借款人可能持有的物業的價值不足以保證在出售該物業時全額償還建設貸款。建築貸款還存在建築不能按照規格和預計成本按時完工的風險。

我們還發起貸款，為土地的收購和開發提供資金。土地發展貸款一般以位於一手市場並正在改善中的空置土地作抵押。截至2023年12月31日，土地開發貸款餘額為120萬美元，佔我們總貸款組合的0.3%。我們一般以高達70%的貸款與價值比率發放商業土地發展貸款，如所有改善的批准及許可已到位，則高達50%的批准及許可尚未到位。住宅發展物業的最長建築期一般為9個月，商業發展物業的最長建築期為18個月。截至2023年12月31日，我們最大的土地貸款有563,000美元的未償還餘額，而且它的表現符合原來的償還條款。

與開發房地產的長期融資相比，土地開發貸款通常涉及更大的信用風險。如果貸款是在尚未批准用於規劃開發的物業上發放的，則存在必要的批准將不會獲得或將被推遲的風險。土地開發貸款的損失風險還取決於對建築竣工時物業價值的初步估計相對於建築估計成本(包括利息)和其他假設的準確性。如果對開發成本的估計不準確，我們可能需要預支超出最初承諾金額的額外資金，以保護物業的價值。此外，如果已完成項目的估計價值不準確，借款人可能持有的物業的價值不足以保證在出售該物業時全額償還建設貸款。土地開發貸款還存在不能按照規格和預計成本按時完成改善的風險。此外，這些貸款的償還可能取決於將房產出售給第三方，而房產的最終出售或租賃可能不會像預期的那樣發生。

商業和工業貸款.截至2023年12月31日，我們有2550萬美元的商業和工業貸款，佔我們總貸款組合的5.9%。截至2023年12月31日，商業和工業貸款組合中的平均未償還貸款餘額為201,000美元，未償還的最大個人商業和工業貸款是以有價證券擔保的250萬美元。這筆貸款在2023年12月31日按照最初的償還條款履行。

我們發起商業和工業貸款，包括設備貸款和企業收購貸款，以及為在我們當地市場地區運營的企業提供的信用額度。我們的商業和工業貸款一般由借款人用於營運資金或購買設備、庫存或傢俱。借款人包括專業組織、家族企業和非營利性企業。這些貸款通常由非房地產業務和個人資產擔保，包括設備、庫存、應收賬款和有價證券，儘管我們可以通過對建築物和設備等不動產的留置權來支持這種抵押品。我們通常要求我們的商業借款人在我們這裏保留他們的主要存款賬户，這提高了我們的整體利差和盈利能力。

我們的商業和工業貸款包括定期貸款和循環信貸額度，並以浮動利率或固定利率發放。可變利率與《華爾街日報》上發表的最優惠利率掛鈎，外加一個利潤率。與商業房地產貸款相比，商業和工業貸款通常期限更短，利率更高。

在發放商業和工業貸款時，我們會考慮借款人的財務記錄、借款人和其他擔保人的償債能力和現金流，以及相關抵押品的價值。當個人資產是聯名的，或者委託人的淨資產不足以支持貸款時，我們通常要求委託人以及其他適當的擔保人提供個人擔保。商業和工業貸款的貸款與價值比率最高可達擔保貸款抵押品價值的80%。

為了幫助小企業滿足營運資金、設備和新房地產建設或採購方面的信貸需求，我們根據小企業管理局7(A)和快速擔保計劃發起商業和工業貸款。通常，7(A)貸款包括75%的擔保，Express貸款包括美國政府50%的擔保。截至2023年12月31日，我們有五筆貸款未償還，本金餘額總計220萬美元，小企業管理局7(A)擔保總額為170萬美元，還有三筆小企業管理局快遞貸款，本金餘額總計7.5萬美元，擔保總額3.8萬美元。

2023年，我們通過加入國家社區銀行貸款計劃，購買了兩筆商業和工業貸款的200萬美元參與權益。貸款通常提供給息税前利潤約為1,000-7,500萬美元的中端市場企業。高級信貸安排的規模通常在2500萬至2.5億美元之間，主要是

以企業的幾乎所有資產作為擔保。這些貸款的期限一般為5至7年，利率浮動。截至2023年12月31日和2022年12月31日，我們在這些商業和工業貸款中的未償還參與權益總額分別為200萬美元和-0美元。

我們繼續擴大我們的商業和工業貸款活動，以使我們的貸款組合多樣化，提高我們的收益率，並向我們的商業客户提供全方位的產品。然而，這些貸款比一至四户住宅房地產貸款的信用風險更大。我們的商業和工業貸款主要基於借款人的歷史和預計現金流、借款人的經驗和穩定性以及借款人提供的基礎抵押品的價值和適銷性。然而，借款人的現金流可能不會像預測的那樣實現，獲得貸款的抵押品可能會因為經濟或個人業績因素而價值波動。因此，是否有資金償還工商業貸款，在很大程度上可能視乎企業本身的成功程度，以及香港市場的整體經濟環境而定。此外，商業和工業貸款往往導致單個借款人或相關借款人羣體的未償還餘額增加，而且通常還需要更多的評估和監督工作。因此，財務信息是從借款人那裏獲得的，以評估現金流的充分性，並在貸款期限內定期更新。

房屋淨值貸款和信用額度。 我們提供房屋淨值貸款和信用額度，這是一種多用途貸款，用於滿足各種住房或個人需求，其中一至四户家庭的主要或次要住房作為抵押品，通常在我們的一級市場範圍內。截至2023年12月31日，房屋淨值貸款和信用額度的未償還餘額總計1410萬美元，佔我們總貸款組合的3.3%，信用額度還有2780萬美元可供提取。

房屋淨值貸款起源於固定利率定期貸款。房屋淨值信用額度與《華爾街日報》公佈的最優惠利率掛鈎，期限最長為25年，提款期為10年，還款期為15年。一般來説，我們的房屋淨值貸款和信用額度的貸款與價值比率高達80%，包括現有的物業留置權。

消費貸款。 我們向在我們市場區域居住或工作的個人提供消費貸款。對我們來説，消費貸款歷來是貸款多元化的一個次要領域。消費貸款，而不是以製造住房為抵押的消費貸款，通常包括直接發放給借款人的分期付款貸款。這些貸款通常期限較短，這減少了我們對利率變化的風險敞口。此外，管理層相信，通過增加客户關係和提供交叉營銷機會，提供消費貸款產品有助於擴大和建立與我們現有客户基礎的更牢固的聯繫。預計我們消費貸款組合中這一部分的增長將是有限的，此類貸款主要發放給先前存在的第一海岸銀行客户。

此外，我們購買由製造住房物業擔保的消費貸款，以補充我們的消費貸款發起努力。我們在2023年和2022年分別購買了150萬美元和240萬美元的此類貸款。這些貸款是由位於大海岸地區的物業擔保的。截至2023年12月31日，這些貸款組合的未償還本金餘額總計為660萬美元，表現符合其原始償還條件。我們預計未來消費貸款組合中這一部分的增長將繼續增加。截至2023年12月31日，消費貸款總額為980萬美元，佔我們總貸款組合的2.3%，其中71.6萬美元為無擔保貸款。

貸款的產生、銷售和購買

我們的貸款是由我們的貸款人員在我們的銀行辦公地點操作產生的。住宅房地產貸款是由我們的抵押貸款官員通過房地產經紀人、建築商、臨時客户、在線申請、參加當地房屋展覽、與當地房地產經紀人的活動、在當地社區的聯繫人和轉介來產生的。商業房地產以及商業和工業貸款是通過我們的商業貸款人發起的，通過以前的貸款關係、轉介、直接徵集和參與特定行業的協會。此外，小型企業貸款關係是通過我們的業務發展官員產生的。消費貸款主要發放給現有客户和無需預約的客户。貸款產生得到了我們的廣告活動的支持。

雖然我們同時提供固定利率和可調利率貸款，但我們產生每種類型貸款的能力取決於相對的借款人需求，以及競爭銀行、儲蓄機構、信用合作社和抵押銀行公司在當地市場上設定的定價水平。我們的房地產貸款發放量受市場利率的影響很大，因此，我們的房地產貸款發放量可能會因時期而異。

我們根據盈利能力和風險管理考慮，持續考慮我們的資產負債表以及市場狀況，決定是持有我們投資組合中的一至四户住宅房地產貸款用於投資，還是將此類貸款出售給投資者。我們出售精選的符合條件的、15年和30年期的固定利率一至四户住宅房地產貸款，這些貸款是我們在有能力的情況下以留存利息的方式發放的。

從戰略上保留不符合條件的固定利率和可調利率一至四户住宅房地產貸款，以管理我們一至四户住宅貸款組合的期限和重新定價的時間。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的一年中，我們分別售出了41.7萬美元和63.7萬美元的一户至四户住宅房地產貸款。

除了購買由製造業住房擔保的消費貸款外，我們還購買一到四户的大型住宅房地產貸款，以補充我們自己的發起努力。在2023年和2022年期間，我們分別購買了78萬美元和130萬美元的一户至四户大型住宅房地產貸款，這些貸款是由位於大波士頓市場的房產擔保的。截至2023年12月31日，購買的住宅房地產貸款組合的未償還本金餘額為2,470萬美元，並按照其原始償還條件表現良好。我們還購買商業和多家庭房地產貸款的參與權，而我們不是這些貸款的主要發起人。截至2023年12月31日和2022年12月31日，我們的未償還參與權益總額分別為1,530萬美元和1,650萬美元。所有貸款購買和參貸利息都必須遵守適用於我們為投資組合發起的貸款的相同承保標準和貸款審批。物業由我們的信貸員獨立評估，並接受實地檢查。如上所述，在2023年期間，我們還通過加入國家社區銀行貸款計劃，購買了兩筆商業和工業貸款的200萬美元參與權益。貸款通常提供給息税前利潤約為1,000-7,500萬美元的中端市場企業。高級信貸安排的規模通常在2500萬至2.5億美元之間，主要由企業的幾乎所有資產擔保。這些貸款的期限一般為5至7年，利率浮動。

貸款審批程序和權限

我們的貸款活動遵循董事會和管理層制定的書面、非歧視性的承銷標準和貸款發放程序。對貸款申請的決定是根據潛在借款人提交的詳細信息、我們獲得的信用記錄和物業估值做出的。我們的董事會已經成立了信貸員審查委員會來監督貸款審批。信貸員評審委員會的投票成員包括我們的總裁和首席執行官，執行副總裁總裁-首席財務官，高級副總裁-高級商業貸款官，高級副總裁-高級零售貸款官，高級副總裁-銀行行政和風險管理官，以及副總裁-零售貸款生產官。

董事會已根據官員的資歷、貸款類型和基礎擔保，向某些官員授予不超過規定限額的貸款審批權。我們的總裁和首席執行官擁有每個關係高達800,000美元的總批准權。個人信貸員一般可以批准最高10萬美元的擔保商業貸款和最高65萬美元的住宅房地產貸款。一般情況下，超過個別人員貸款限額的貸款，可由另一名信貸員批准，他是信貸員檢討委員會的投票成員，但有抵押商業貸款的額外訂明限額為50萬元，住宅地產貸款的限額則為100萬元。超過這些額外限額的貸款需要得到信貸員審查委員會全體成員的批准。信貸員審查委員會一般可以批准高達150萬美元的擔保商業貸款，而不考慮現有的非商業貸款敞口。任何超過150萬美元的關係都必須得到董事會的批准。

有時，貸款申請人可能不符合貸款政策或貸款計劃的一項或多項要求，這通常會導致貸款申請被拒絕。信貸員可以代表申請人尋求例外。在政策例外情況下發放的任何貸款都需要額外一級的批准，但需要信貸員審查委員會或董事會批准的貸款則不受額外批准的要求。

一對一借款人

根據聯邦法律，我們被允許向任何一個借款人或一組相關借款人發放的貸款總額通常被限制在我們未減損資本和盈餘的15%以內(如果超過15%的金額是由“隨時可銷售的抵押品”擔保的，則為25%，或者對於某些住宅開發貸款，為30%)。截至2023年12月31日，基於15%的限制，我們對一個借款人的貸款限制約為840萬美元。在2023年12月31日，我們與一個借款人的最大貸款關係是670萬美元。這些貸款主要由商業房地產擔保，這些房地產的表現符合其原來的還款條件。

拖欠貸款和不良資產

我們的住宅抵押貸款收集程序通常遵循房地美的收集指南，特別是為其他人提供的住宅抵押貸款的指南。當住宅房地產或消費貸款的付款逾期超過15天時，會自動向客户發送通知。信件寄出後，我們開始通過電話或其他適當的信件與客户聯繫。在貸款逾期90天之前，我們會將貸款置於非應計狀態，並通常將貸款提交給止贖程序，除非管理層確定與借款人進一步合作安排鍛鍊計劃符合第一海岸銀行的最佳利益。喪失抵押品贖回權的程序通常會開始

當貸款拖欠120天我們不追求多個收集過程，例如考慮修改或鍛鍊，同時進行止贖。

當商業貸款或商業房地產貸款逾期10天時，我們會通過郵寄逾期通知與客户聯繫。分配給賬户的貸款人員也可以聯繫借款人。如貸款繼續逾期，貸款專員將繼續聯絡借款人，以確定逾期付款的原因並安排付款。如果貸款付款逾期30天，貸款官員審查委員會將對其進行審查，以制定一項計劃，使逾期付款及時到期，並確定是否有可能償還。貸款還將被評估是否改變風險評級。如有需要，我們將聘請律師進行進一步的收集工作。

拖欠貸款.下表載列我們於所示日期的貸款拖欠情況。

不良資產 不良資產包括逾期90天或以上或非應計狀態的貸款，以及通過止贖和收回獲得的房地產和其他貸款抵押品。

下表載列有關我們於所示日期的不良資產的資料。