ex_646253.htm

附件10.46

增編4

10月16日的租賃協議。2018年10月24日和

附錄1（日期：2019年5月21日）和

12日第2號增編2020年2月13日和

2005年15月15日增編3。19.05.2020

（re. Zeppelinstraße 3，85399 Hallbergmoos）

在.之間

Hallbergmoos Grundvermögen GmbH

（在慕尼黑地方法院商業登記冊上註冊，根據HRB 220581）

Nördliche Münchner Straße 28，82031 Grünwald

由簽名行中的人代表，

- 以下簡稱“業主”—

和

Pieris Pharmaceuticals GmbH

（在慕尼黑地方法院商業登記冊上註冊，根據HRB 221043）

USTIDentNr：DE 813177203

Zeppelinstraße 3，85399 Hallbergmoos

由授權簽字人代表（獨家授權書）

Shane Olwill博士

(“商業登記冊摘錄附件0”)

- 以下稱為“租客”─

- 業主和承租人統稱為“當事人”。

前言：

根據2018年10月16日/24日簽訂的租賃協議，雙方已就Zeppelinstraúe 3,85399號Hallbergmoos大樓--以下簡稱“財產”--簽訂協議，包括2019年5月21日的增編1、2020年2月12日的增編2和2020年5月15日的增編3--辦公、實驗室、技術空間和停車位的租賃協議。

租賃協議的當事人希望終止他們之間訂立的租賃協議

在合同期限結束前經雙方同意。

雙方同意如下：

1.終止該辦公室的租賃協議和

1樓的倉庫空間(MB 13和14)

1.1雙方之間關於1樓辦公室和實驗室空間(MB 13和14)的現有租賃協議將終止，其大小約為。1,324.09平方米，自2023年12月31日起生效(“合同期限結束MB 13和14”)。

1.2直至合約期MB 13及14期滿，即至2023年12月31日止，承租人仍有義務支付合約約定的租金及承擔附屬費用(以下第1.4節所述與一樓出租空間(MB 13及14)的改建措施有關的任何附屬費用除外，且除非下文第1.3節最後一句另有規定)。

1.3承租人有義務在2023年12月18日之前將1樓的出租區(MB 13和14)歸還給房東。租户必須在租户自費返還後的合理時間內，對租户造成的超出正常損耗並由租户負責並記錄在移交協議(見下一段)中的任何損害進行補救。雙方同意，MB 13房間01.13.18的破窗不能由承租人更換。根據附件2.1詳盡列出的第1.1節規定的出租區內的辦公室和實驗室傢俱，只要是雙方根據本增編第2節訂立的購買協議的標的，均應保留在租賃房地內(這明確不包括：任何與信息技術有關的設備，例如特別但不限於電視機、電話會議系統、照相機和揚聲器系統)。根據租賃合同的約定，永久安裝在租賃空間中的固定裝置、電纜和系統也應保留在租賃物業中。

否則，1樓的出租區域(MB 13和14)將由租户在空置狀態下移交給房東，即租户尤其沒有義務就任何結構更改或安裝進行維護、維修、更換、美容修復和/或拆除措施，或根據租賃協議第8.3.1第2句提交證明。

雙方應根據租賃協議第8.3.5節的規定，在移交給業主時起草並簽署移交協議，其中應記錄所有明顯的缺陷和投訴。租户沒有義務糾正移交報告中沒有列出的任何缺陷和投訴。確保公共安全、風險和負擔的責任在2023年12月18日出租空間移交時轉移到房東身上。

1.4在這方面，房東有權在上述1樓出租區(MB 13和14)實施改建措施，以便從2023年12月18日開始出租，費用和風險自負。承租人必須接受與租賃協議一致的對其他租賃區的相關影響。在這方面，租户既無權減租，也無權提前終止租約。

1.5對於提前終止與一樓租賃空間(MB 13和14)有關的租賃協議，承租人應向房東一次性賠償700,000.00歐元(淨額)(即：70萬歐元)，外加按法定税率計算的增值税(“根據第1.5條結算的金額”)，作為由此產生的租金損失和重新出租租賃空間的任何額外費用的補償。租户必須在2023年12月18日之前向房東支付這筆款項，但不得在收到租户適當發票後5個銀行工作日到期之前支付。收到租賃賬户中的款項對遵守上述最後期限具有決定性意義。

2.辦公室內實驗室和辦公室傢俱的銷售

1樓實驗室區域(MB 13和14)

2.1承租人將目前位於1樓辦公室和實驗室空間(MB 13和14)的實驗室和辦公傢俱出售給業主(具體不包括任何與IT相關的設備，例如電視機、電話會議系統、照相機和揚聲器系統)，只要這些列於(詳盡)附件2.1(下稱“購買物品1”)。承租人保證，只有屬於承租人的物品和承租人有權出售的物品才包括在購買物品1(KG 1)中。房東為此支付的購買價格為1.00歐元，包括法定增值税(“購買價格KG 1”)，並應在適當的發票後支付給房東。

2.2附件2.1所列物品均“按原樣”使用，承租人對其狀況不作任何擔保或擔保；出售時不作任何擔保。然而，承租人將其有權向第三方提出的所有保修索賠轉讓給房東。對這些索賠的存在、可轉讓性和可執行性的責任與此無關。房東接受了這項任務。

應業主以文本形式提出的要求，承租人還應以文本形式向業主提供關於保證索賠所依據的合同的信息，包括承包方、合同標的以及對委託工程履行或交付貨物的接受情況，並應向業主提供執行任何保證索賠所需的合同文件，只要承租人可以獲得這些文件。

2.3購置物所有權的轉讓1.

承租人將購買物品1的所有權轉讓給房東，前提條件是(I)支付購房款KG 1和(Ii)2023年12月18日到期，房東在此接受轉讓

2.4不打算將購買物品1從租賃財產中移除。隨着1樓的辦公室和實驗室空間(MB 13和14)歸還給房東，房東就擁有了購買物品1。

2.5雙方應真誠合作，以轉讓和轉讓購買物品1的所有權，特別是應作出所有聲明，發出所有契據，並執行與將購買物品1從承租人出售和轉讓給房東有關的必要或合宜的所有其他行為。

3.取消所有其他項目的租賃協議

出租艙位

3.1關於所有其他租賃，雙方之間的現有租賃協議終止

地區，特別是：

A)地下室的技術區，大約520.72平方米

B)一樓的辦公室和實驗室空間

(MB 11、12、13、14、16、17、18)，約4273.44平方米

C)一樓的辦公和實驗室空間(MB 11、12、18)，約2,114.34平方米

D)2樓的辦公和存儲空間(MB 17)，約579.04平方米

E)3樓的辦公空間(11元人民幣)，約474.14平方米

F)一樓的辦公室和實驗室空間(MB 17a)，約331.74平方米

G)2樓的辦公和實驗室空間

(MB 11、15、16)(擴展區域)約2,070.27平方米

H)停車位125個

以及任何其他選擇和擴展區域，包括租用的停車位，即總共，

除非第7條和第8條另有説明，否則自2023年12月31日起生效

合同條款“)。

3.2承租人仍有義務支付合同約定的租金和附屬費用，直至租期結束。

剩餘租賃期，即至2023年12月31日。

3.3除非第7條和第8條另有規定，否則承租人有義務將本附錄第3.1節規定的在2023年12月31日之前清理乾淨的租賃區域歸還給業主(即關於臨時租賃區域和臨時儲物區域的使用權延續至2023年12月31日以後，並從2024年1月1日起存在)。承租人必須在歸還後的一段合理時間內自費對承租人造成的、超出正常損耗並由承租人負責的、並記錄在移交協議(見下段)中的任何損害進行補救。第3.1節所列(詳盡)列於附件4.1的實驗室傢俱和其他固定裝置及配件，只要是雙方根據本增編第4節訂立的購買協議的標的，應留在租用的房地內(這明確不包括：任何與信息技術有關的設備，特別是但不限於電視機、電話會議系統、照相機和揚聲器系統)。根據租賃合同中的協議，永久安裝在租賃空間中的固定裝置、電纜和系統也保留在租賃物業中。在所有其他方面，租賃的空間必須在空置狀態下由租户歸還給房東，即租户尤其沒有義務對任何結構更改或安裝進行維護、維修、更換、美化修復和/或拆除措施，或根據租賃協議第8.3.1第2句的規定提交證明。

雙方應根據租賃協議第8.3.5節的規定，在向租户移交時起草並簽署移交協議，其中應記錄所有明顯的缺陷和投訴。承租人不應被要求糾正移交協議中未列出的任何缺陷和投訴。

3.4對於本增編第3.1節規定的租賃空間的租賃協議的提前終止，承租人應向房東一次性支付9,000,000.00歐元(淨額)(即：900萬歐元)的賠償金，外加按法定税率計算的增值税(“根據第3.4節結算的金額”)，作為由此產生的租金損失和重新出租租賃空間的任何額外費用的補償。租户最遲必須在2023年12月18日之前向房東支付這筆款項，但不得早於租户收到適當發票後5個銀行工作日到期。收到租賃賬户中的金額將對遵守上述最後期限起決定性作用。

4.按照第3.1款出售實驗室區域內的實驗室傢俱以及3樓(MB 11)和地下室(技術區域)租賃空間(食堂區域)的傢俱和技術設備

4.1承租人出售他目前在大樓內安裝的技術設備，例如除鹽水系統、茶室、根據本增編第3.1節位於實驗室區域的實驗室傢俱、地下停車場出口旁邊的技術氣體儲存樓，包括其中的技術設備(如應急發電機)以及目前存放在準備廚房地下室的製冷裝置、冷藏室、廚房傢俱和製冷裝置以及傢俱和技術設備(特別是餐飲設備、冰箱、櫃枱、3樓(MB 11)租賃空間(食堂空間)的所有系統、設施、傢俱和其他物品，只要這些系統、設施、傢俱和其他物品(確切地)列在給業主的附件4.1(以下稱為“購買物品2”)中(這明確不包括：任何與IT相關的設備，例如特別但不限於電視機、電話會議系統、照相機和揚聲器系統)。承租人保證購買物品2(KG 2)只包括屬於承租人財產的物品，並且承租人有權出售這些物品。房東為此支付的購買價格為1.00歐元，包括法定增值税(“購買價格KG 2”)，並應在適當的發票後支付給租户。

4.2附件4.1所列物品處於“按原樣”使用狀態，承租人不承擔任何關於其狀況的擔保或擔保；出售不包括任何擔保。然而，承租人將其有權向第三方提出的所有保修索賠轉讓給房東。對這些索賠的存在、可轉讓性和可執行性的責任與此無關。房東接受了這項任務。

4.3購進物品所有權的轉移2

承租人將購買物品2的所有權轉讓給房東，前提條件是(I)支付購房款KG 2並於2023年12月31日到期，房東在此接受這一轉讓和轉讓。

4.4由於不打算將購買物品2從租賃財產中移走，承租人應將購買物品2的所有權轉讓給房東，以便以構成佔有的方式轉讓購買物品2的所有權(第929、930 BGB節)。

4.5雙方應真誠合作，以轉讓和轉讓購買物品2的所有權，特別是應作出所有聲明，簽發所有契據，並執行與將購買物品2從承租人出售和轉讓給房東有關的必要或合宜的所有其他行為。

5.業主退出的權利

5.1如果承租人拖欠本增編第1.5或3.4條規定的和解金額超過5個工作日，或者如果房東必須(也按比例)向承租人或第三方償還和解金額(例如，由於破產管理人行使了撤銷權)，房東應有權依照本增編第5.3條退出本增編。

5.2房東必須在得知遷出原因後兩週內，以書面形式通知租客。

5.3只要符合第5.1條規定的業主退房權的條件，房東有權根據第1和2節或第3和4節宣佈退出本附錄，僅限於出租空間。房東有權自行決定以撤回的方式終止整個附錄，從而繼續整個租賃協議，或以部分撤回的方式將租賃協議的繼續限制在第1節或第3節規定的租賃區域內。應房東的要求，承租人有義務在符合第578、550、126 BGB條規定的書面形式要求的附錄框架內，確定退出對租賃協議的影響。

6.租金押金的償還

6.1業主應在收到本協議第1.5和3.4條規定的和解金額後10個工作日內，

(I)向承租人退還承租人提供的租金保證金的原件，即(A)承租人提供的德意志銀行2018年12月7日金額為691,756.62歐元的銀行擔保(《租賃協議》第6.1.1節)和(B)承租人提供的2018年10月24日/26日母公司Pieris製藥公司的債務承擔協議(《租賃協議》第6.1.2節)，

(Ii)向承租人提供一份聲明，聲明上述債務承擔協議立即終止，即母公司Pieris PharmPharmticals Inc.根據上述債務承擔協議立即解除債務，房東不能根據上述債務承擔協議向母公司Pieris PharmPharmticals Inc.主張任何索賠，以及

(三)作出任何其他聲明，並採取任何其他必要行動，以在上述期限屆滿時退還上述租金押金，以及

(四)退還租户提供的任何額外保證金。

6.2如果房東根據本條款第5款行使撤銷權

根據本條款第6條的規定，房東沒有義務退還或退還押金；相反，應適用《租賃協議》的規定。

7.臨時出租空間

7.1雙方同意，承租人最初不得歸還一樓面積約為MB 11的出租空間。768.03平方米，服務器機房(01.12.07和00.18.07)和ELT機房(01.12.16)位於MB 12，15個地下停車位(編號345-354+388-392)和租户已使用的兩個室外停車位(“臨時租賃空間”)--違反第3節的規定--轉讓給業主，但可在租賃目的範圍內(租賃協議第3.1節)內繼續獨家使用，自2024年1月1日起至2024年6月30日止(“臨時租賃終止”)免收租金(須遵守第7.2節的統一費率輔助費用)。在此期間，承租人有權以文本形式(電子郵件)在兩週的通知期內終止使用，並根據上文第3.3節的規定將臨時出租空間返還給房東。

7.2承租人有義務每月向業主一次性支付2,265.00歐元，外加法定增值税(目前為19%)，作為臨時租賃空間的附屬費用，直至臨時租賃結束，總計2,695.35歐元。承租人在臨時出租結束前的一段時間內不再承擔任何費用。特別是，承租人沒有義務在臨時出租結束前的一段時間內進行任何維護、維修、更換或美化維修措施。然而，任何由租户造成的超出正常損耗並由租户負責的損壞必須由租户糾正。

7.3在臨時租賃結束時，租户必須按照上文第3.3節的規定將臨時租賃空間返還給房東。

8.臨時儲物空間

8.1雙方同意，承租人最初不應將之前租賃的區域，即上文第3.1節a)至f)項下的租賃區域，只要在附件8.1(統稱為“臨時儲存區”)的場地平面圖上標有顏色--與第3節的規定不同--歸還給房東，但可以從2021年1月1日(最長)繼續使用到30.06年。2024年(“臨時儲存結束”)，臨時儲存空間的使用不需要額外費用，特別是免租金，也沒有義務支付運營和輔助費用，以便臨時儲存根據本增編第4節不屬於銷售的傢俱和設備，直到其出售，至遲在臨時儲存空間的使用期結束前，向潛在買家展示，並將其出售給第三方。在此期間，承租人有權以文本形式(電子郵件)在兩週的通知期內終止使用，並根據上文第3.3節的規定，將臨時儲藏區(根據第8.6節轉租的空間除外)返還給房東。

8.2承租人知道房東可以在臨時儲藏區內存放或停放傢俱(第8.6節規定的轉租區除外)。房東將考慮租户的特殊需要，不會移動租户的儲存物品。此外，房東應在自己存放傢俱之前與租户協商，以排除對租户傢俱的任何風險，並不妨礙租户搬走傢俱。特別是，如果受房東委託的第三方進入與房東傢俱存放有關的臨時儲存區(根據第8.6節的轉租區除外)，房東應事先通知租户。然而，考慮到承租人的合法利益，承租人應允許將房東的傢俱存放在臨時儲藏區(根據第8.6條轉租的區域除外)。在臨時存儲結束之前，房東無權將臨時存儲區域用於第8.2條規定以外的其他目的。

8.3房東也可以在第8.1節約定的期限屆滿前終止臨時儲藏區的使用，但不能早於2024年4月1日，但不能早於2024年4月1日。

在通知期滿後臨時儲存期結束後(如終止)，承租人有義務按照上文第3.3節的規定騰出並交出臨時儲物空間。

如果租客拖欠騰出臨時倉儲空間，而房東以書面形式設定了10個工作日的寬限期，則所有仍留在臨時倉儲空間的物品應歸房東所有，前提是房東在設置寬限期時已書面告知租户與違約相關的法律後果。

8.4使用臨時儲物區的風險由承租人承擔。房東及其代辦機構只對房東或其代辦機構的保險單所承保的損壞(I)故意和嚴重疏忽及/或(Ii)--不論過錯--對租客造成的任何損壞負責。然而，雙方澄清，房東及其代理人只能根據租賃協議第8.2節或上文第9.1節的規定進入臨時儲存區，直至臨時儲存區結束；尤其是房東在臨時儲存區結束之前無權對其進行改裝、現代化改造或使用(上文第8.2節允許的傢俱儲存區除外)。雙方還澄清，在臨時倉庫結束之前，承租人沒有義務進行任何維護、維修、更換或美化維修措施。

8.5臨時儲藏區由承租人用來將第8.1節規定的傢俱和設備出售給第三方。

8.6根據分租協議，承租人已將其中一個出租空間及未來的臨時儲物空間(1樓MB 18)，包括位於該處的傢俱及其他物品(合稱“分租傢俱”，載於附件8.6)分租予Nanogami GmbH(“分租客”)。本分租協議於主租約終止時自動終止，無須發出終止通知。通過以第三方為受益人的真正合同的方式，承租人允許分租人使用目前在MB 18的1樓的分租協議所涵蓋的租賃空間(以下也稱為“轉租區域”)，並轉租傢俱，直到其搬進第1.1節規定的區域。本增編，但最遲至2024年5月31日。於2023年12月31日(即自2011年1月1日起至2024年5月31日止)分租協議終止時，分租人並無義務向承租人支付使用分租區的補償。然而，承租人有權要求轉租人支付1,000歐元的月租金，外加按法定税率每月徵收的增值税，以支付從2024年1月1日起未根據本附錄第4節出售給房東的轉租傢俱部分。除非子傢俱是本增編第4節規定的購買協議的一部分，否則承租人明確仍是子傢俱的所有者，即不明確將其所有權轉讓給房東或分租客。在分租人停止使用一樓的出租區域MB 18之前，承租人不得將轉租的傢俱移交給第三方；但在任何情況下，租户都有權最遲從2024年5月31日起將轉租的傢俱移交給第三方。房東同意分租人依照本條款的規定使用轉租空間。8.6特此明示。

如果房東希望從2024年1月1日起解決與分租空間相關的運營和附屬成本，他必須就此與分租户簽訂直接協議，並與分租户直接和解。承租人沒有責任確保自2011年1月1日起向業主、公用事業公司或其他第三方支付與轉租空間有關的任何運營和輔助費用。

如果轉租人--無論出於何種原因--使用轉租空間超過31.05.2024，承租人有權但沒有義務將轉租傢俱留在轉租空間，只要轉租空間仍在使用。

在分租人使用完轉租空間後，承租人在任何情況下都有權在沒有額外費用的情況下再使用轉租空間4周，即特別是免租金，也沒有義務支付運營和輔助費用，以便暫時儲存轉租傢俱，直到它被出售，最遲直到這4周結束(或直到臨時儲存空間的使用期結束--以較晚的時間為準)，向潛在買家展示並將其出售給第三方。雙方澄清，本增編第8.3條第2款和第8.4條據此適用，本第8.6條的規定構成對轉租地區的特別規定，因此優先於第8.1條的規定。

9.一般條文

9.1雙方都知道，本增編所指的租賃協議需要第126條規定的法定書面格式，因為根據第550、578(2)條規定，租賃協議的期限超過一年。雙方希望遵守書面形式的要求。

A)因此，雙方應任何一方的要求，在任何時候相互採取一切行動，並作出一切必要的聲明，以遵守法定的書面形式要求。

B)此外，他們不會以不遵守法定書面形式為理由而過早終止本租賃協議。

C)LIT項下的權利和義務。A)並點亮。B)不僅適用於本增編，而且適用於原租賃協議以及所有其他增編/修正案和補充協議。

9.2按照第566 BGB條或以三方合同的方式訂立合同的第三方不受第9.1條規定的義務的約束；它有權不受限制地享有法定權利。如果第三方在簽訂租賃協議之前知道或本應知道合同中不符合書面形式要求的部分，或者合同中不符合書面形式要求的部分在簽訂租賃協議後才開始存在，則不適用這一規定。

然而，第三方在任何情況下都有權不受限制地享有參加合同的第三方不受限制地享有第9.1條規定的權利。

9.3根據第550、578(2)條不受第126條規定的法定書面形式要求的附屬協議、對本合同的修改和補充也必須以書面形式作出。這種書面形式的要求只能以書面形式免除。此類附屬協議、補充協議和修正案必須明確指明，並由明確授權這樣做的一方的代表簽署。第1句所指的書面形式要求不得通過電子郵件或電子形式的聲明來滿足。雙方一致聲明，尚未達成任何附屬協議。

9.4分割性條款

如果本增編的任何規定無效或不可執行，不應影響本增編其餘部分的有效性。雙方有義務商定一項規定，以取代受影響的規定，使其儘可能接近經濟方面的原意。

10.租金的剩餘準備金繼續有效

協議

儘管本增編中有商定的規定，但租賃協議的規定，包括其增編1、增編2和增編3以及在此提及的各附件，在其他情況下應繼續有效。

11.增編的結論、接受期

第一方當事人應在收到其簽署的增編後三週內受向另一方提出的合同要約的約束。如果第一簽署方在不遲於上述期限的最後一天收到會籤的增編，則視為已履行接受期限。

12.附件

以下附件是本增編的一部分：

附件0：摘錄自2023年12月11日的商業登記冊Pieris

附件2.1 出售給業主的1樓辦公室和實驗室傢俱清單（MB 13和14）（採購項目1）

附件4.1 出售給業主的設備、固定裝置、傢俱和其他物品清單（採購項目2）

附件8.1 臨時存儲區域

附件8.6 出租給分租人的物品列表

（分租傢俱）

對於房東：

地點﹑日期 Grünwald，the_15.12.2023

簽名： /s/Peter G. Neumann

姓名：彼得·G·諾伊曼

職位：董事總經理（全權代表）

對於租户：

地點﹑日期 Hallbergmoos，The 15.12.2023

簽名： /s/Shane Olwill

產品名稱： Shane Olwill博士

職位：授權簽字人（唯一授權書）

附件0

慕尼黑地方法院商業登記處B

B節

當前寄存器內容的再現

從26.03.2024 07：58檢索

公司編號：

HRB 221043

第1頁，共2頁

以前的條目數量：

A)公司：

Pieris Pharmaceuticals GmbH

B)註冊辦事處、分支機構、國內業務地址、授權收件人、分支機構：

弗萊辛

營業地址：齊柏林3號，85399號Hallbergmoos

C)公司的宗旨：

生物技術研發和這項研究的應用，特別是在抗膽鹼蛋白領域，這是通過蛋白質設計獲得的一類生物分子，在醫學、生物分析、食品技術和生物科學研究中有潛在的應用，並參與德國和國外具有相同或類似公司目的的其他公司，成立這些公司並收購所有或個別資產，無論是有形的還是無形的，或此類公司的一部分。該公司不會從事任何需要政府批准的交易。

3.基本資本或股本：

100.000，00歐元

A)一般代表權條例：

如果只任命了一名管理董事的人，他應單獨代表公司。如果已任命多名董事總經理，公司應由兩名董事總經理或一名董事董事總經理和一名授權簽字人代表。

B)管理委員會、管理機構、常務董事、個人責任合夥人、常務董事、授權代表和具體授權代表：

被授權作為唯一代表；有權代表公司以自己的名義或作為第三方的代表進行合法交易：

管理董事：約德，史蒂芬·S，賓夕法尼亞州匹茲堡/美國，1975年12月17日

5.委託書：

獨家授權簽字人，有權以自己的名義或作為第三方的代表，代表公司進行合法交易：

奧威爾醫生，夏恩，弗萊辛

6. a）法律形式、生效日期、章程或公司協議：

有限責任公司

2015年8月26日公司協議