附件4.8

魯賓斯坦建築有限公司(“業主”)和Monday.com有限公司(“公司”)簽訂的日期為2020年1月15日的辦公室租賃協議的英文摘要，該協議涉及公司在以色列特拉維夫的辦公空間，並不時進行修訂(“租賃”)。

租賃標的：與辦公、倉庫和停車位相關的無保障租賃，用於開展本公司的業務 。辦公地點位於以色列特拉維夫。

租約期限：
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租期為120(120)個月，自2021年4月1日(“原租期”)起計，除非本公司在此之前終止租約。
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 本公司不時租用所有泊車位的租約期限與主要物業的租期掛鈎。
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 本公司有權從2026年3月31日起終止租賃 ，但須提前一(1)年書面通知業主。此外，在這種提前終止的情況下，公司應向業主支付罰款(以公司提供提前終止通知之日起計)，以業主翻新的每平方米為符合公司要求的規格。

租約所涵蓋的物業：
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房產：該租約共15層，20-34層。最初的租約包括九層，在最初的租約三年後，又增加了六層。
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停車：租賃包括每層租賃20個停車位，總共300個停車位。

租賃費：
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物業：20-33層每月租金約為每平方米119新謝克爾(約33美元)，34層約為每平方米127新謝克爾(約34.67美元)。所有租賃費均不含增值税，並與中央統計局公佈的居民消費價格指數(以下簡稱“指數”)掛鈎。
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停車：公司租用的停車位的月租費為每個停車位750新謝克爾(在索諾爾大樓)到950新謝克爾(在魯賓斯坦大樓)，每種情況下，加上增值税和與指數掛鈎的停車位。
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管理：公司每月支付19.4新謝克爾(約合5.4美元)每平方米(總面積)的費用，外加增值税和指數掛鈎。
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付款方式：公司按月電匯方式付款，至每月10日止。

保證：

自主無條件的銀行擔保，金額為6,800,000新謝克爾，外加9層樓的初始租賃增值税， 將增加到最高9,800,000新謝克爾。所有擔保在整個租賃期內及之後九十(90)天內繼續有效。

租約的其他條款：

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只要事先徵得業主的同意，該公司有權分租最多九層樓。
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與其他租賃協議類似，本公司同意對因本公司使用租賃物業而與本公司有關的任何作為、不作為或疏忽(不包括業主的重大疏忽和惡意行為)而造成的任何傷害或損失(人身或其他)承擔責任。
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租約終止或期滿後，公司應從非房東所有的任何人或物品中騰出房產，並將其以未損壞、可使用的狀態歸還給房東。
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雙方商定，任何欠款不應受到抵銷權的約束。
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一般來説，未經業主事先書面授權，公司不得對房屋進行任何重大翻新。但是，公司可以在未經業主同意的情況下對內部翻新進行 翻新，前提是這些翻新不會以任何方式損壞建築物、其殼體牆壁或系統。
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本公司負責支付水費、電費和電話費，以及租賃期內欠政府或地方當局的任何税費、通行費、徵費、財產税和任何其他款項，除非這些費用是專門為業主支付的。