標準寫字樓租賃

拉荷拉海岸廣場

本標準辦公室租約（以下簡稱“租約”）於2018年3月2日（以下簡稱“生效日期”）生效，由加利福尼亞州有限責任公司（以下簡稱“業主”）與GRI BIO，INC. a特拉華公司（"租户"）。業主與承租人協議如下：

基本租賃條款

A至U段所述條款是本租約的一部分，只要適當提及，除非且除非在本租約其他地方明確修改：

租賃協議

根據本租約的所有條款和條件，房東特此租賃，租客特此租用基本租約條款D段所述的物業(“物業”)。

1.關閉辦公場所。房屋的位置更具體地顯示在作為證據A所附的平面圖上，並併入本文。該房產位於《基本租賃條款》E段所述的樓房內(“樓房”)。建築物所在的房屋、建築物和地塊在本文中統稱為“財產”。

2.下一任期。本租期(“年期”)將於基本租賃條款G段指定的生效日期(“生效日期”)開始，並於基本租賃條款H段指定的到期日(“到期日”)屆滿，但須按本文所述較早終止。如果由於任何原因，房東不能在生效日期將房產的所有權交付給租客，房東不承擔任何責任，也不會影響本租約的有效性，也不會影響租客在本租約下的義務，也不會延長本租約的期限。在這種情況下，租期應從房東將房產的佔有權交付給租客之日開始。一旦確定開工日期，租户和業主應以書面形式確定開工日期和期滿日期。

3.支付更多租金。自租期開始及之後，租户同意在租期內每個日曆月的第一天提前向房東支付基本租金(定義見下文)和第三節規定的其他費用。租期開始時不足一個月的基本租金將按比例分攤並在開始日期支付。所有基本租金和其他費用的支付不得抵銷或索要，應以美利堅合眾國的合法貨幣支付，並應在基本租賃條款B段為房東規定的地址或房東指定的其他地點支付。基本租金和其他費用(統稱“租金”)應包括以下內容：

(A)提高基本租金。承租人同意按基本租賃條款第一段規定的金額支付業主月租金(“基本租金”)。

(B)支付額外租金。除基本租金外，承租人同意向房東支付根據本租約承租人可能需要支付的所有費用、成本和開支，包括但不限於經營成本、停車費和水電費，以及在承租人未能支付該等金額時可能產生的所有滯納金、利息、成本和費用(包括律師費)，以及房東可能因承租人違約或違反本租約而招致的所有損害賠償和費用。如果承租人不支付額外租金，房東應享有房東根據本租約因不支付基本租金而享有的所有權利和補救措施。

(C)降低公用事業成本。承租人應在租期內向業主支付承租人按比例分攤的公用事業費用，作為額外租金。

(D)減少運營成本增加。承租人應在租期內向業主支付所有運營成本的承租人份額，作為額外租金，按年率計算並進行調整，以假定：(I)大樓100%(100%)的佔有率；以及(Ii)附加税的評估(定義如下)

根據《加利福尼亞州税收和税法》第3.5章，以反映房東購買物業和建築以及相關改進的情況。

4.降低運營成本。

(A)沒有明確的定義。就本租約而言，“營運成本”是指管理、營運、保養、維修、保養及改善物業的所有成本，包括下列各項的所有成本、開支、費用及收費：(I)物業的營運、保養及維修；(Ii)公用事業及服務、保安、蟲害防治、清潔、清潔服務、窗户清潔、警報服務、電訊設施及設備、回收計劃及垃圾清除，以及有關的税項；(Iii)樓宇經理職級或以下人員的補償(包括就業税及附帶福利)；與物業的經營、管理、維護、維修和改善有關的職責的現場公司或管理人員的工資不應計入運營成本，此類補償應適當分配給同時履行與物業無關的職責的人員；(4)保險，包括火災、擴大保險範圍(如由房東承保，包括地震和洪水保險)、鍋爐、灑水車、器具、公共責任、財產損壞和租金收入，以及根據此類保險支付的可扣除金額的支出；(5)許可證、許可證和檢查；(Vi)遵守任何聯邦、州、縣或地方政府或半政府當局、機構、部門、董事會或法院(個別稱為“法律”，或統稱為“法律”)的任何法律、法規、條例、法規、規定、規定、許可證、許可證、證書、判決、法令、命令或指令的要求，但此類要求包括由業主進行維修以符合ADA或第24條規定的範圍除外；(Vii)物業的資本改善或更換(包括建築物系統、建築物的結構組件、停車場設施及物業的其他部分(但不包括建築物的地基及更換屋頂)，按公認會計原則釐定，在該等改善或更換的使用年限內攤銷；(Viii)物業管理費；(Ix)與物業營運有關的會計、法律及其他專業服務；(X)為營運及保養物業而使用的機器及設備以及業主在物業上擁有的其他個人財產的合理折舊；。(Xi)質疑任何可能影響該財產的法律的有效性或適用性；(十二)由業主合理確定的本文件所述類型的未來支出準備金；(十三)公共區域的美化和維護；(十四)與該財產有關的用品、材料、設備和工具，包括任何租賃費(以不對業主或業主的任何關聯方擁有的設備收取租金的範圍內)；(十五)税；及(Xvi)任何其他成本、開支、費用或收費，不論是否上文所述，根據普遍接受的物業管理慣例，該等費用、開支、費用或收費將被視為物業的管理、營運、保養、維修及/或改善的開支。

(B)增加租户的份額。“承租人的份額”是指承租人應支付的運營和公用事業費用部分。承租人的份額應按分數計算，分數的分子是房屋的可出租平方英尺，分母是建築物的總可出租平方英尺。雙方同意，用於計算承租人份額的房屋和建築物面積的近似值是合理的，除非建築物的面積或建築物內的可出租面積發生變化，否則承租人的份額不應根據建築物或建築物的實際面積進行修訂。

(C)取消運營成本排除。經營成本不應包括：(1)為其他租户或空置的可出租空間翻新或以其他方式改善、改建或建造可出租空間而發生的成本(包括租户改善、許可證、許可證和檢查成本)；(2)出售給租户或其他房東得到補償的公用事業或服務的成本；(3)任何抵押貸款的利息或攤銷成本、租金和其他費用、根據任何抵押或地面或基礎租約(如有)應支付的成本和支出；(4)租户直接與當地公共服務公司簽約並支付的電力成本；(V)業主作出的慈善或政治捐獻；。(Vi)非下列各項的資本項目的保養和修葺

物業，但對物業的經營和使用可能是合理必要的非現場項目除外，這些成本隨後可每年攤銷並計入運營成本；(Vii)保修、擔保和服務合同所涵蓋的維修或維護費用(不包括任何強制性免賠額)，但以收取和支付給房東為限；(Viii)因執行影響物業的任何租約和其他佔用協議的規定而產生的法律費用；(Ix)折舊或攤銷，第4(A)節運營成本定義中規定的除外；(X)業主或負責任的第三者承保的保險單所涵蓋的與損壞或維修有關的費用；及(Xi)根據一貫適用的公認會計原則，不會被視為保養、維修或營運開支，或通常不會被視為相若樓宇的業主的營運成本(由租客償還)的任何其他開支。(Xii)業主或業主代理人招致的滯納金或罰款。

(D)增加税收。就本租約而言，“税”指因物業的所有權或用途或因物業的所有權或用途而徵收的所有不動產税及一般、特別和地區評估及其他任何種類、性質或來源的政府徵費、徵費及收費；因交通或交通疏導而徵收的政府收費、費用或評估(包括全區交通改善評估及運輸系統管理費)、住房、警察、消防或其他政府服務或物業聲稱的利益；對業主在物業營運中使用的個人財產徵收的個人財產税；除上述物業或非土地財產的現有或額外的不動產或非土地財產税以外、代替或取代上述物業或非土地財產的現有或額外的不動產或非土地財產税而徵收或評估的任何種類及性質的服務付款以代替税項及税款及任何種類及性質的評税；因經評估的估值、税率或其他因素或情況的變化而導致上述税項、評税或收費的任何增加；以及以適當的法律程序就上述任何税項、評税或收費的款額或有效性提出質疑的合理成本，但所節省的任何税款、評税或收費須撥回營運開支。儘管有上述規定，税收不應包括任何淨所得税、資本税、股票税、繼承税、轉讓税、特許經營税、贈與税、遺產税或遺產税。

5.無需支付運營成本和其他額外租金。在租約第2至第3年或房東不時利用的其他年度會計期間開始之前，房東應向租客提供租客在下一個租約年度應支付的所有額外租金(包括運營成本)的書面估計。承租人應在支付基本租金的同時，按月等額預付估計金額給房東。這一估計可能會根據業主的經驗和合理的預期成本而不時調整。在每個租賃年度結束後九十(90)天內，或房東不時利用的其他年度會計期內，房東應向租客提供一份合理詳細的報表，列出房東在該年度結束時發生的實際成本，租客應在收到報表後十(10)日內向房東-租客支付超出租户額外租金的部分。承租人在租期內首個及/或最後一個歷季或租賃年的營運成本份額應按比例遞減，以計入租期的開始日期及屆滿日期，而非適當歷季或年份的第一天或最後一天。如果承租人支付的額外租金的經營成本部分超過了承租人在實際經營成本中的份額，房東應將超出部分的金額貸記下一次到期的額外租金；但如果期限已經屆滿，房東應將應支付給租客的金額與該報表一起貸記。儘管有上述規定，房東有權就緊急情況下發生的未編入預算的運營成本向承租人提交報表，承租人應在收到報表後三十(30)天內就該報表支付承租人應承擔的運營成本。

6.他拒絕了遲到的指控。租客租金及所有額外租金須於每月的第一天或之前繳交。承租人承認，承租人延遲向房東支付租金將導致房東產生本租約未考慮到的費用，此類費用的確切金額極難確定，也不切實際。此類成本包括但不限於加工費、管理費和會計費。如果房東在當月10日或之前沒有收到租客應支付的任何租金的分期付款，租客應

向房東支付額外租金(A)逾期租金的10%(10%)作為滯納金。雙方同意，這筆滯納金是對房東因租客逾期付款而招致的費用的公平合理的估計。接受任何逾期收費並不構成對租户拖欠逾期款項的放棄，也不阻止房東行使本協議項下房東可獲得的任何其他權利和補救措施。滯納金的支付是對租户根據第8款應支付的利息的補充。除了上述規定的費用外，租户應向房東支付每一張因資金不足而退還的支票的費用45美元，以及房東發送給租户的每三(3)天支付或退出通知的125.00美元的費用。

7.加強安全保障。承租人在簽署本租約時，應向業主交存基本租約條款(“保證金”)第N段規定的保證金，作為承租人全面、忠實履行本租約各項條款及契諾的保證。如果承租人不履行本合同項下的任何義務，或以其他方式違反本租約，房東可使用、應用或保留全部或部分保證金，以支付房東應支付的任何金額，或償還或賠償房東因此而遭受或招致的任何責任、費用、費用、損失或損害(包括律師費)。如果房東使用或使用全部或部分保證金，租户應在提出書面請求後十(10)天內向房東交足保證金，以恢復本租賃所要求的全部金額。在本租賃期滿或提前終止並履行承租人在本租約項下的所有義務時，房東應將押金或其任何餘額返還給承租人。承租人無權獲得押金的任何利息，房東有權將押金與其普通資金混合在一起。保證金的任何部分不得被視為以信託形式持有，不得為其使用計入利息，也不得被視為承租人根據本租約支付的任何款項的預付款。

8.為逾期債務支付利息。除了上述旨在支付房東因延遲付款而產生的費用的滯納金外，租客向房東支付的任何款項在到期後十(10)天內未支付，房東可選擇從到期之日起至房客向房東支付之前按年利率15%或房東根據適用法律向租客收取的最高合法利率(“利率”)中較低的利率計息。接受任何逾期的費用和/或利息不應構成對租户拖欠逾期款項的放棄，也不妨礙房東行使本租賃項下的任何其他權利和補救措施。

9.不同的用途。

(A)包括兩個房舍。該處所只可用作一般辦公用途，不得作其他用途或用途。房東對房屋是否適合租客的預定用途不作任何保證或陳述。租客不得在處所內從事任何活動，而根據該處所的任何保險人的判斷，該活動會使業主的任何保險的保費高於因此而收取的保費，或導致該保險被取消。承租人應遵守與其使用房屋有關的所有適用法律。承租人不得在房屋內造成任何滋擾或浪費，亦不得導致任何不合理的氣味、噪音、震動、電子發射或任何其他物品從處所發出，以致損壞業主的財產或任何其他人的財產，或擾亂建築物內任何其他租户的寧靜享受。承租人不得因擺放傢俱或設備或其他原因而對房屋的樓板或牆壁造成任何過重的負荷。

除非事先得到房東的書面批准，否則房屋的入住率為每千平方英尺四人。

(B)確保遵守法律和規章制度。承租人應遵守與房屋、建築物和財產的使用有關的所有法律和規章制度(“規章制度”)。自生效之日起存在的規則和規章的副本作為附件C附於本文件，並併入本文件。房東保留隨時通知租客修改規章制度的權利。

(C)確定保險使用要求。承租人不得以任何方式使用或佔用該處所，亦不得作出或不作出任何作為，以致取消或減少該處所、該建築物或該財產的任何保險單的保費。承租人應自費遵守任何保險公司關於房屋使用的所有要求，並遵守業主根據本租約希望承擔的經濟和適當財產維護、責任和其他保險所合理需要的所有要求。

(D)建築外部。大樓外的區域或大樓外部的任何部分都不出租給租户。除在現有的垃圾圍封區內外，任何垃圾容器不得存放在處所外。不得在場館外存放其他物品。承租人無權進入建築物屋頂，承租人不得穿透建築物的屋頂或屋頂膜。

(E)禁止使用危險材料。承租人特此訂立以下關於有害物質的公約：

(I)承租人應在所有時間和各方面遵守所有法律，包括但不限於《聯邦水污染控制法》(《美國聯邦法典》第33篇第1251節等)、《資源保護與恢復法》(第42《美國法典》第6901節等)、《安全飲用水法》(第42《美國法典》第3000f節等)、《有毒物質控制法》(《美國聯邦法典》第15篇第2601節等)、《清潔空氣法》(42U.S.C.§7401等)、《綜合環境對策》、《賠償和責任法》(《美國法典》第42編第9601節等)、《加州健康與安全法》(第25100節等)、《1986年加州安全飲用水與有毒執法法》(《加州健康與安全法》第25249.5節等)、《加州水法》(第13000節等)以及其他類似法律(統稱為《危險材料法》)，涉及工業衞生、環境保護或任何石油、易燃爆炸物、石棉、尿素、甲醛、放射性物質或廢物的使用、分析、產生、製造、儲存、處置或運輸，或其他危險、有毒、受污染或污染的材料、物質或廢物，包括但不限於任何此類法律、條例或條例所規定的“危險物質”、“危險廢物”、“危險材料”或“有毒物質”(統稱為“危險材料”)。

(Ii)承租人應自費採購、維護和遵守承租人使用房地所需的任何和所有許可證、執照和其他政府和監管部門批准的所有條件，包括但不限於將(適當處理的)材料或廢物排放到或通過用於房地的任何衞生下水道排放。除非是嚴格按照和符合所有適用的危險材料法排放到衞生下水道，否則承租人應將從房屋中移走的任何和所有危險物質移走，並僅由正式許可的運輸商運輸到正式許可的設施，以最終處置此類材料和廢物。承租人應在所有方面處理、處理、處理和管理房屋內、房屋上、房屋下方或周圍的任何和所有危險材料，完全符合所有適用的危險材料法律和有關該等危險材料管理的審慎行業慣例。在租期屆滿或提前終止時，承租人應將所有有害物質從房屋中移走，並

根據所有適用的危險材料法律進行運輸以供使用、儲存或處置。承租人不得針對房屋、建築物或財產內或周圍存在任何危險材料而採取任何補救行動，也不得就與房屋、建築物或財產有關的任何危險材料索賠達成任何和解協議、同意法令或其他妥協，除非事先通知房東租客有意這樣做，並給予房東充分的機會出庭、幹預或以其他方式適當地維護和保護房東的利益。

(Iii)承租人應立即書面通知業主：(A)根據任何危險材料法提起、完成或威脅的任何執法、清理、拆除或其他政府或監管行動；(B)任何人對承租人、處所、建築物或財產提出或威脅的與任何危險材料造成或聲稱造成的損害、貢獻、成本回收賠償、損失或傷害有關的任何索賠；以及(C)因在該處所、建築物或財產內或從該處所、建築物或財產移走任何有害物質而引起或與之相關的任何向任何環境機構作出的報告，包括任何與此相關的投訴、通知、警告或聲稱的違規行為。承租人還應儘快向業主提供，無論如何，在承租人首次收到或發送後五(5)個工作日內，提供所有索賠、報告、投訴、通知、警告或主張的違規行為的副本，這些索賠、報告、投訴、通知、警告或主張的違規行為以任何方式與房屋、建築物或財產或租户的使用有關。承租人應及時向房東交付危險廢物清單的副本，反映從房屋中移走的所有危險物質的合法和適當處置。

(IV)租客應賠償、辯護(由業主合理接受的律師)、保護和保護業主和業主的每一位經理、成員、合夥人、股東、董事、高級職員、僱員、代理人、律師、繼任者和受讓人(統稱為“業主方”)，使其免於和不受以下任何和所有索賠、責任、處罰、沒收、損失或開支(包括律師費)、或任何人的死亡或傷害或任何財產的損壞的損害，這些索賠、責任、處罰、沒收、損失或開支(包括律師費)直接或間接地全部或部分地引起或造成任何人的死亡或傷害或任何財產的損壞。在該處所、建築物或財產之下或附近，或在該處所、建築物或財產內或從該處所、建築物或財產排放任何由承租人或代表承租人帶進或帶進該處所、建築物或財產的有害物質；(B)承租人使用、分析、儲存、運輸、處置、釋放、威脅釋放、排放或產生危險物質至、進入、在建築物或財產內、在建築物或財產之下、附近或從建築物、建築物或財產；或(C)承租人未遵守任何危險材料法。承租人在本合同項下的義務應包括但不限於，無論是可預見的還是不可預見的，對房屋、建築物或物業進行任何必要或必要的維修、清理或除毒或除污，或準備和實施與此相關的任何關閉、補救行動或其他所需計劃的所有費用，並應在合同期滿或提前終止後繼續存在。就本款的免除及彌償條文而言，租客或其僱員、代理人、承建商或為租客或代表租客行事的其他人的任何作為或不作為(不論該等作為或不作為是否疏忽、故意、故意或違法)，須完全歸因於租客。

(V)如業主在任何時間合理地覺得租客沒有維持足夠的保險或其他財務能力，使租客能夠履行本款規定的對業主的義務，不論當時是否應計、清盤、有條件或有，租客須按照業主的要求，與公司或個人以業主合理接受的形式，取得並在其後全面維持該等保險或其他形式的財務保證。

(Vi)根據本文件所附並併入本文件的附件D所載，業主已向租客披露，該大樓內有含石棉材料，並已為該大樓制定了石棉管理計劃。除非以書面形式明確披露給承租人，否則業主目前並不實際瞭解該房屋、建築物或物業內或周圍的任何其他危險物質。

(F)使用無光、無空氣或無景觀地役權。在建築物和物業毗鄰的土地上建立的任何構築物，不得減弱或關閉光線、空氣或景觀，不得以任何方式影響本租約，使租客有權享受任何租金減免，或向業主施加任何法律責任。

(G)該建築物的名稱。未經業主事先書面同意，承租人不得使用建築物的名稱或財產的名稱或字眼，以表示與物業上的任何業務有關的任何一項。業主可隨時更改建築物或物業的名稱，而無須徵得租客的同意或通知。

(H)提供更多密鑰。房東將向租客提供四(4)把房屋鑰匙。房客支付房東房租費用後，將提供額外的鑰匙。除非事先獲得業主的書面同意，否則租客不得在處所或建築物的任何門上加裝一把或多把鎖；如獲得業主的書面同意，則業主須獲提供每把鎖的鑰匙，而除業主的僱員或業主以書面授權的人外，任何人不得開動或改裝任何屬處所一部分的鎖。承租人不得致使或允許複製任何鑰匙，承租人不得致使或允許任何人擁有任何鑰匙，除非是承租人的授權代理人。承租人同意，在本租約到期或提前終止時，將房屋和大樓內所有房門的所有鑰匙歸還給房東。

(一)健全各項規章制度。承租人應遵守房東可能不時頒佈的所有規章制度，以確保房屋、建築物和財產的安全、護理、清潔和有序管理。

10.加強對房舍的驗收。除非附件B(租户改進)另有説明，否則承租人接受其“現狀”狀況，並特此確認：(A)房東和/或本租約項下的任何經紀人已告知其，應就房產狀況，包括所有適用法律，以及房產目前和未來是否適合承租人的預期用途，向其表示滿意；(B)承租人已就該等事項進行了其認為必要的調查，並對此感到滿意，並因此承擔與租客對房產的佔用情況和/或本租約條款有關的一切責任；以及(C)除本租約規定外，房東或房東的任何代理人均未就上述事項作出任何口頭或書面陳述或保證。

11.禁止更改。

(A)徵得業主同意。

(I)在未經業主事先書面同意的情況下，租客不得對房產或其任何部分進行或允許對其進行任何改建、增建或改善(“改建”)，業主可全權酌情批准或不批准該等改建、增建或改善(“改建”)。

(Ii)業主不會不合理地拒絕或拖延其對任何改建的同意，但須符合下列所有條件：(A)有關改建不影響建築物的外觀；(B)該等改建屬非結構性的，並且不損害該建築物或其任何部分的強度；(C)該等改建是針對該處所的內部而不影響該建築物以外的任何部分；(D)該等更改並不影響建築物系統或建築物的其他公用設施、系統及服務的正常運作，亦不會大幅增加租客對該建築物的使用；。(E)業主須已批准該等更改及其後的任何更改的最終圖則及規格，

以及(F)與改建有關的所有費用和開支，包括建造和安裝、擬備圖則和規格，以及取得所有必要的政府批准和許可，均應由承租人支付。如果房東同意本合同項下的任何變更，則該同意可能以要求租户提供符合房東滿意的形式和金額的留置權完成保證金為條件。

(Iii)在任何經批准的改建工程開始前不少於五(5)天，承租人應將改建工程開始日期通知業主，以便業主可以在物業內外張貼不負責任的通知。所有已批准的改建應符合所有法律、本租約的其他條款以及經房東批准的最終計劃和規格，租户應全面、迅速地遵守和遵守房東當時在進行改建方面的任何規則和規定，和/或房東在批准改建計劃和規格時強加的任何規則和規定。房東對租户的計劃和規格的審查和批准完全是為了房東的利益。任何經批准的改建完成後，承租人應向業主提供竣工平面圖、所有施工合同、建築許可證、檢驗報告和所有其他所需的政府批准的副本，以及所有人工和材料的付款證明。承租人應負責適用法律規定的因承租人或承租人對房屋或建築物進行任何改動而需要對其進行的任何額外改動和改善。房東不對租户負有責任，也不應被視為已就改建設計的安全性、充分性、正確性、效率或合規性或與改建有關的任何其他事項向租户作出任何陳述或保證。

(B)包括改建的所有權和交出。在本租約期滿或提前終止時，承租人應將房屋交回房東掃帚，條件與收到的相同(包括但不限於拆除任何石膏板)，但普通磨損除外，根據本租約的任何規定，承租人沒有義務進行補救。房東可要求租客拆除租客在租期內所做的任何或所有更改，並將房產恢復到原來的狀況(即開工之日的狀況)，所有費用均由租户承擔。所有不屬於房東財產且房東不要求租客移走的變更應成為房東財產，並應在本租約期滿或提前終止時交還給房東。在任何情況下，未經業主事先書面同意，承租人不得拆除任何改動、固定裝置或其他改進，包括但不限於任何電線或電源板、照明或照明固定裝置、櫥櫃、窗簾、地毯、其他地板覆蓋物、取暖器、空調或其他供暖或空調設備或以任何方式固定在房屋牆壁、地板或天花板上的任何其他物品或設備。

(C)取消留置權。承租人應在到期時支付所有由承租人或應承租人要求提供的勞務、材料和服務的索賠。承租人應使房屋、建築物和物業不受任何留置權、擔保權益(承租人租賃設備上的擔保文書除外)和因為承租人提供或應承租人要求提供的任何變更或任何其他勞務、服務或材料，或通過承租人或在承租人之下索賠的人的任何其他作為或不作為而產生的產權負擔(包括但不限於所有機械師的留置權和停止通知書)(此等留置權、擔保權益和產權負擔在此單獨和共同稱為“留置權”)。承租人不得使用受任何留置權約束的與變更相關的材料。承租人應賠償、保護、保護房東，並使其免受以下損害：(I)所有留置權；(Ii)所有留置權的取消和任何與此相關的訴訟或訴訟；以及(Iii)與上述相關的所有訴訟、索賠、損害賠償、債務、費用和費用(包括律師費)。如果承租人未能使房屋、建築物和財產免於留置權，那麼，除了房東可以獲得的所有其他權利和補救措施外，房東可以採取任何必要的行動來解除此類留置權，包括向代表其提交留置權的索賠人付款。房東因任何此類訴訟而支出的任何款項(包括但不限於行政費和律師費)應由租客應要求支付，並應自房東支出之日起按利率計算利息。都不是

房東的補救行動或房東對租客的補償，都不應糾正租客未能保持房產、建築物和財產不受留置權的違約。

(D)增加額外要求。承租人應獲得所有必要的許可證和證書，以便開始和實施改建，並在完成後獲得最終批准，並應促使改建符合這些許可證和證書以及所有適用的保險要求，並以良好、一流和熟練的方式進行。承租人應自費努力促使取消或解除所有因變更、為承租人或向承租人提供或提供給承租人或通過承租人或承租人提出索賠的任何其他工作、勞務、服務或材料而產生或以其他方式相關的違反通知。進行改建時，不得幹擾建築物內的任何其他租户，不得導致內部勞動不和諧，不得延誤或增加業主在建築物的維護、維修或運營方面的任何額外費用。在整個改建過程中，承租人應自費購買或安排承保第17條所述保險以外的其他保險，包括法定限額的工人賠償保險和房東合理要求的其他保險，保險公司應合理地令房東滿意。承租人應向業主提供令人滿意的證據，證明該保險在改建開始時或之前有效，並應要求在改建完成之前每隔一段合理的時間向業主提供證明。

(E)更新貿易固定裝置。在符合第9節和第11節前述規定的情況下，承租人可以在房屋內安裝和維護傢俱、設備、可移動隔斷、商業設備和其他行業固定裝置(統稱為“行業固定裝置”)，前提是該等行業固定裝置不成為該房屋或大樓不可分割的一部分。承租人應及時修復因安裝或拆除該等固定裝置而對房屋或建築物造成的任何損壞。

(F)繼續改善租户狀況。在房屋內或對房屋進行的任何承租人改進(“承租人改進”)的建造和安裝應符合本第11節附件B的規定、本租賃的所有其他規定和所有適用法律。

12.加強維護和維修。

(A)確定承租人的義務。除根據第12(B)條業主有義務維護的建築物部分外，承租人應自負費用和費用，隨時保持建築物及其每一部分處於一流的秩序、狀況和維修狀態，包括但不限於專門為建築物服務的所有設備或設施，如管道、供暖、空調、通風、電氣、照明設施、鍋爐、消防水龍帶連接(如果在建築物內)、固定裝置、內牆、外牆內表面、天花板、地板、窗户、門和平板玻璃。承租人在保持房屋處於一流的秩序、狀況和維修狀態時，應實行並執行良好的維護做法。承租人的義務應包括必要時的修復、更換或更新，以保持房屋的所有或部分改善，使之保持一流的秩序、狀況和維修狀態。如果承租人拒絕或忽略在房東合理滿意的方式和時間內維修和/或維護房屋或其任何部分，房東有權在給予承租人五(5)天書面通知後(緊急情況下不需要通知)代表承租人併為其賬户進行維修或維護。在這種情況下，承租人應在收到賬單後立即支付工程費用。

(B)承擔業主的義務。根據第12(A)節承租人的義務和本租約中關於損壞或破壞的規定，房東應根據第5條規定的補償，保持良好的工作狀態，並維修房屋和建築的所有結構部分，包括屋頂、基礎和承重牆，以及建築的所有公共區域。房東還應維護和

修復大樓和公共區域的所有公用設施系統，並維護大樓的外部景觀。業主應在業主合理確定的基礎上，定期在整個大樓內提供清潔和擦窗服務。承租人特此放棄現在或以後生效的任何法規的利益，否則承租人有權自費進行維修，或因房東未能保持房屋的良好狀況、秩序和維修而終止本租約。承租人明確放棄其根據《加利福尼亞州民法典》第1932(1)、1941和1942節以及任何類似或後續法規或法律在本租賃項下的房東維修義務下可能享有的所有權利。

(C)承租人的報銷義務。承租人應全額賠償房東因承租人、其代理人、僱員或承包商對房屋、建築物或財產造成的所有損害。

13.推廣公用事業和服務；獲取。

(A)業主提供的公共設施和服務。業主應根據本租約提供以下服務：(I)每週七(7)天、每天二十四(24)小時為大樓和處所提供公用設施和電梯服務；(Ii)自上午7點起為大樓公共區域提供供暖、通風和空調(“暖通空調”)服務。每週七(7)天、每天二十四(24)小時為大樓公共區域提供電力供應。任何此類公用事業或服務的故障或中斷，均不得使租户有權扣留租金或本合同項下到期的其他款項或終止本租約，房東不對租户承擔任何此類故障或中斷的責任，除非是由於房東的故意不當行為所致。承租人不得安裝或使用任何會導致使用超過一般辦公室工作過程中正常使用的公用設施的設備。房東不負責為全部或部分物業提供任何安全保護，租户應自費提供或獲得其希望獲得的任何安全服務。

(B)減少額外的和下班後的公用事業使用。業主可根據其唯一和絕對的酌情決定權，選擇向大樓的任何或所有租户提供大樓內額外的和/或下班後的公用設施使用。如果房東選擇向租户提供此類服務，則所有此類使用應按房東合理確定的每小時費率直接向租户收取，並應作為額外租金支付給房東。

(C)承租人提供的公共設施和服務。承租人應提供並按比例支付承租人所需的物業所有公用事業設施(包括但不限於電力、暖通空調和電話服務)以及承租人所需的其他服務，費用由承租人承擔。如果房產的任何公用事業是單獨計量的，則賬户應記入承租人的名下，承租人應根據該單獨計價器上顯示的金額，在拖欠之前直接向服務提供者支付承租人使用該等公用事業服務的費用。

(D)開放市場準入。承租人應有權每天二十四(24)小時、每週七(7)天進入大樓和辦公場所。

14.徵收承租人個人財產税。承租人應在拖欠之前支付對承租人、承租人在本租約中的產業或承租人的租賃改進、行業固定裝置、傢俱、設備和位於房屋內的其他個人財產評估或徵收的所有税款、許可費和公共費用。

15.禁止業主更改建築物和物業的權利。業主保留並有權隨時更改建築物和物業，並可為此目的在其上搭建腳手架和所有其他必要的結構。在任何情況下，承租人不得就由此造成的任何傷害或不便索賠或有權獲得任何損害賠償，也不得享有任何租金減免。業主還保留在房屋內安裝、使用、維護、維修和更換建築物內天花板表面以上、地面以下、牆壁內和中央核心區的管道、管道、導管、電線和附屬儀表和設備的權利，並有權將位於建築物內外的任何管道、管道、導管、電線和附屬儀表和設備重新安置在建築物內部或外部。房東的所有這類工作都應以良好和熟練的方式進行。

16.沒有新的標誌。租户的任何和所有標識標牌應事先獲得房東的書面批准，這應符合聖地亞哥市和任何其他有管轄權的政府實體批准的物業標牌標準，並將由租户支付費用。除本條例另有規定外，承租人不得在建築物或建築物的門、窗、外牆、屋頂或其他地方放置或準許放置任何招牌、廣告、告示或其他類似的東西，而該等標誌、廣告、告示或其他地方可供人在建築物或建築物的公用區域內觀看，但如事先獲得業主書面同意，則屬例外，而業主可全權酌情拒絕給予同意。

17.保險和賠償責任。

(一)購買承租人的保險。承租人在租期內的任何時候都應全面維持下列保險單的效力：

(一)投保保險責任保險。與租户使用和佔用房屋及建築物有關的商業一般責任保險，按事故形式提供保險，每次人身傷害和財產損失合計限額不少於2,000,000.00美元，年度一般總額不少於2,000,000.00美元，以及產品和完成運營的年度總額不少於2,000,000.00美元。承租人的一份或多份責任保險單應：(A)包括房屋和運營責任險、產品和完整的運營責任險、廣泛形式的財產損害保險，包括已完成的運營、一攬子合同責任險(儘可能包括承租人在本租賃下的賠償義務的保險)以及人身和廣告傷害保險；(B)規定保險公司有義務為保單下的所有被保險人辯護；(C)規定除任何保單限額外還支付辯護費用，且不會耗盡任何保單限額；(D)承保因租客使用或佔用處所、建築物或物業而引致或招致的法律責任；。(E)擴大承保範圍，以涵蓋承租人的僱員、代理人、代表、持牌人及受邀請人的行動的法律責任；。(F)載有承保人條款的交叉責任背書或分拆；。(G)規定在損失發生前放棄代位權或放棄權利，並不使承保無效；。(H)規定該保險是業主承保同一損失的任何保險單的主要部分，而非供款；。(I)規定任何不遵守報告規定的行為不影響向業主、業主各方、業主物業經理和抵押權人提供的保險；及(J)將業主、業主各方、業主物業經理和抵押權人以及業主不時以書面合理地指定給租户的其他利害關係人列為額外投保人。該等額外投保人的投保範圍應至少與根據該等保單向租客提供的保險範圍相同。

(二)投保財產保險。商業財產保險承保所有承租人的改建(包括承租人的改進)、行業固定裝置、固定裝置、設備和房屋內的其他個人財產，以“一切險”或“特殊形式”提供保險，金額至少等於承保財產全部重置成本的100%(100%)。在保期內，該等保單所得款項將用於修理或更換承保人的財產。房東應在其可保利益的範圍內受到此類保險的保護，如果房東提出要求，則應同時保護

房東和租客應簽署所有合理必要或適當的文件，以解決此類保險項下的任何索賠或損失。房東沒有義務為租客在房屋內的任何財產投保。

(三)承保其他保險。租客或業主或任何信託契據的受益人所投保的其他保險，可不時在形式及數額上合理地規定，以防範審慎的人所會獲得的風險。

(四)提高所有保單的保單要求。根據本第17條規定，承租人必須維護的每份保險單應：(A)採用房東合理接受的形式，並由保險公司出具；(B)被背書，規定其承保範圍應是房東承保的主要保險，且不對房東承保的任何保險做出貢獻；(C)由承租人獨自承擔費用和費用；以及(D)在任何保險範圍的取消、不續期或修改之前，要求至少三十(30)天書面通知房東。根據最新的A.M.最佳關鍵評級指南，發出此類保單的保險公司的評級等級應為A級或更高，財務規模類別評級應為“VII”或更高。所有出具此類保單的保險公司均應為獲準在財產所在州開展業務的承運人。此類保險項下的任何可扣除金額不得超過5,000.00美元。承租人應在簽訂本租約時，並在租期內的任何時間，向房東提供證據，證明根據本第17條，承租人必須投保的保險，包括任何影響額外投保地位的簽註，均已完全生效，並已支付所有保費。

(五)更新報道內容。如果房東或任何抵押權人認為本租賃當時要求的保險金額不夠充分，承租人應按照房東的保險經紀人的建議，根據房東和任何抵押權人的合理要求，增加本條款第17條規定的保險金額。本租約中對承租人保險金額或承保類型的任何限制不應限制承租人在本租約項下的責任。

(六)出具保險憑證。在承租人入住房屋之前，以及此後任何保單到期前不少於三十(30)天，承租人應向房東提交一份保險證書，反映第17條所要求的保險正在生效，並附有簽註，表明所需的額外被保險人在實質和形式上令房東滿意。儘管有本款的規定，承租人應應房東的要求，向房東提供根據本租約要求在任何時候生效的每份保險單的核證副本。

(B)購買房東保險。在此期間，業主應向負責任的保險人按“一切險”或“特殊形式”對建築物進行有效的財產保險，保險金額至少為建築物重置成本的100%(100%)，不包括土地、基礎、基礎和設施。房東可以，但沒有義務投保額外險和/或更高金額的險，包括但不限於地震或洪水險。業主根據本條例第17(B)條所訂的任何保單，除建築物外，均可在承保其他各方及/或地點的“總括保單”下維持。除上述規定外，如果承租人未能按照第17(A)條的要求提供或維持任何保險，房東可酌情提供此類保險，在這種情況下，承租人應在向房東提出要求後的日曆月的第一天向房東支付其費用作為額外租金。

(三)免除房東責任。房東不對租客(或租客的任何分租客、受讓人、特許持有人或受邀請人)因任何原因(包括但不限於任何性質的漏水、燃氣、火災、石油、電力或其他原因)而對任何人或財產造成的傷害或損害負責。

在該處所或建築物或其任何部分之內、之上或附近的任何其他因由，但因業主嚴重疏忽或故意行為不當而造成的傷害或損毀則除外。

(D)允許相互放棄追償權和代位權。房東和租客雙方均在此放棄向彼此及其經理、成員、合夥人、股東、高級管理人員、董事、代表和代理人追討任何損失或損害的權利，不論因何原因，包括因豁免而受益的一方在所承保的損失或損害範圍內所承保的任何財產保險政策所涵蓋的任何損失或損害。如任何該等與本租約或該處所、建築物或物業有關的保險單不準許上述豁免，或如任何該等保險單的承保範圍會因該豁免而失效，則維持該保險單的一方須根據該保險單向保險人取得放棄就該保險單所承保的任何索償、損失或損害向任何一方代位追償的所有權利。

(E)支付租客和業主賠償金。承租人應賠償、保護、辯護房東和業主各方，使其免受因下列原因或與之相關的一切損失、責任、費用、索賠、要求、訴訟、損害和開支(包括律師費)：(I)承租人違反本租約的任何規定；(Ii)承租人、其代理人、僱員和承包商的疏忽或故意不當行為；(Iii)承租人、其代理人、僱員和承包商對房屋、建築物或財產或其任何部分的使用、佔用、維護和維修；以及(Iv)承租人沒有遵守有關處所、建築物或財產或其任何部分的使用和佔用的任何法律。承租人在本租約期滿或提前終止後，應繼續承擔本租約項下的義務。房東同意賠償租客因房東的嚴重疏忽或故意不當行為而造成的一切損失、責任、費用、索賠、要求、訴訟、損害和費用。

18.不會造成損害或破壞。

(A)完成房舍的修繕。如果房屋在本租賃期內被損壞或摧毀，除下文規定外，房東應努力將其修復或重建至緊接該等損壞或毀壞之前的基本狀況。然而，在任何情況下，房東都沒有義務支付超過本租賃所要求的保險收益減去房東應支付的任何免賠額的維修費用。

(B)繼續減免租金。如果房屋的全部或部分被損壞或毀壞，達到承租人不能合理使用受影響部分的程度，基本租金應按受影響部分的租金價值按比例遞減。自損壞或毀壞開始，直至業主有義務或承諾進行的修繕工程或重建工作基本完成為止，這種減損應持續一段時間。

(C)防止毀壞房舍。如果房屋受損或被毀，而房東認為房東無法在損壞或毀壞之日起一百八十(180)天內完全修復或恢復房屋，則房東或租客均有權在三十(30)天內書面通知另一方終止本租約。房東應在損壞或毀壞之日起六十(60)天內將房東的決定書面通知租客。如果房東確定該房屋可以在上述一百八十(180)天期限內完全修復或恢復，或者如果確定在該期限內不能進行該修復或恢復，但雙方均不選擇在該確定日期後三十(30)天內終止本租約，則本租約將保持完全效力，並且房東應按照本條款第18款的規定努力修復和恢復該房屋。

(D)給予業主終止合同的選擇權。即使本租約有任何相反規定，如果房屋的全部或任何部分損壞或被毀，而房東收到的保險金額(包括適用的免賠額)未完全承保，或根據本租約條款要求承保的保險單未投保，則房東可在通知房東上述損壞或毀壞不包括在內的日期後三十(30)天內以書面通知租户終止本租約。如果房東沒有選擇終止本租約，本租約將繼續完全有效，房屋應按照本第18條規定的維修規定進行維修和重建。如果房產在期限的最後180天內被摧毀或損壞，房東可以選擇在損壞發生之日起取消和終止本租約，方法是在損壞發生後三十(30)天內書面通知承租人取消和終止本租約。

(五)追究承租人S的責任。如果損壞或破壞是由承租人、其員工、代理人、代表或承包商的疏忽或故意不當行為造成或導致的，則本第18條的任何前述規定均不得解釋為免除承租人的任何責任。房東根據本第18條規定的重建或修復房屋的義務不應包括租户對房屋進行的改建、固定裝置或任何其他改進、改建或增加。承租人特此放棄《加州民法典》第1932和1933節有關房屋損壞或毀壞的規定。

19.我們沒有受到譴責。如果根據任何法律或以徵用權或購買的方式將房產的任何部分用於任何公共或準公共用途，而根據本租約可被佔用的部分仍然存在，則本租約應在租約終止之日終止，所有權應歸屬於被沒收人或購買人，根據本租約應支付的基本租金應調整為租户只需支付基本租金中剩餘部分的基本租金，該部分租金在被佔用後剩餘部分的價值與整個房產在被佔用之前的價值相關聯；但在這種情況下，房東有權選擇終止本租約，自所取得部分的所有權歸屬於申報人或購買者之日起算。如果該房屋的全部或其部分被徵用，以致不存在根據本租約可被佔用的部分，本租約即告終止。所有因本合同項下的任何徵用而獲得的補償均應完全屬於房東。

20.禁止業主進入。業主及其代理人和代表有權進入房屋進行視察，向潛在買家或其他人展示房屋，張貼不負責任的通知，或對房屋和建築物的任何部分進行維修、改動或增建。房東及其代理人可在租期屆滿前六(6)個月內的任何時間，向潛在租客展示房屋。

21.提供轉讓和轉租服務。

(A)須徵得業主同意。未經業主事先書面同意，承租人不得自願或根據法律規定轉讓、轉讓、抵押、轉租或以其他方式轉讓或阻礙承租人在本租賃或房產中的全部或任何部分權益，但不得無理拒絕；但業主的同意應符合第21(B)條的規定。就本第21(A)條而言，任何公司租户的多數有表決權股份的轉讓，或任何合夥企業租户的合夥企業的多數股權或管理權益的轉讓，或任何有限責任公司租户在有限責任公司的多數股權或管理權益的轉讓，應構成本條款下的轉讓。同意一次轉讓或轉租不應構成放棄本第21條，或同意任何進一步的轉讓或轉租。任何債權人、破產受託人或任何執行售賣的購買人，均無權管有或佔用該處所或其任何部分，或申索根據本條例或其轉讓而享有的任何權利。

(B)為獲得同意而採取的程序。如果承租人希望轉租房屋或其任何部分，或轉讓本租約，則應適用以下程序：

(I)租客應以書面向業主提交(A)建議的分租客或承讓人的姓名；(B)描述擬在處所內經營的業務性質的陳述書；(C)建議的分租或轉讓的副本，包括所有條款及條件；。(D)由建議的承讓人或分租客填寫的業主租約申請表；。(E)擬議受讓人或轉租人的財務報表，其中至少應包括上一年和年初至今(當前至六(6)個月內)的資產負債表、收入和支出報表以及現金報表的來源和用途；及(F)房東合理要求的有關轉租人或轉租人的其他財務和業務信息。

(Ii)在業主收到第21(B)(I)條(A)至(F)款規定的所有信息後三十(30)天內的任何時間，業主可通過書面通知租客，選擇：(A)就本租約或轉租或整個物業的轉讓取消和終止本租約；(B)同意該轉租或轉讓；或(C)不徵得房東的同意。如果房東在收到第21(B)(I)條(A)至(F)中規定的所有信息後三十(30)天內沒有迴應租客的同意請求，房東的同意將被視為拒絕。

(Iii)業主在決定是否同意轉讓或分租時，應合理地考慮與建議的承讓人或分租客有關的以下任何或全部因素：(A)建議的承讓人或分租客是否具有與租客和本租契的任何擔保人相若或更大的持續財務實力；(B)承讓人或分租客建議使用處所，包括業主作出的任何契諾是否適用於樓宇內的其他租客，不論是在籤立本租契之前或之後作出的；。(C)建議的承讓人或分租客的商業聲譽；。(D)大廈內的租户組合；及。(E)建議承讓人或分租客的業務能力、經驗及其他資格。

(C)確定承租人的持續義務。第21條所允許的任何轉讓不得解除承租人或改變承租人支付租金和履行本租約項下承租人的所有其他契諾和義務的主要責任。房東接受任何其他人的租金，並不代表放棄本第21條的任何規定。同意一次轉讓並不等於同意任何後續轉讓。如果承租人的受讓人在本租約中違約，房東可以直接起訴承租人，而不向受讓人尋求補救。房東可同意承租人對本租約的後續轉讓或修改，而無需通知承租人或徵得承租人同意。此行為不應解除承租人在本租約項下的責任。

(D)簽署新的條款和條件。對於任何擬議的轉讓或轉租，承租人應支付房東合理的手續費和律師費，無論房東是否同意此類轉讓或轉租。每一次轉讓或轉租都應以業主滿意的形式進行，並應服從和服從本租約的規定。經房東批准後，未經房東事先書面同意，不得更改轉讓或轉租。每一受讓人或分租人應同意履行本合同項下承租人的所有契諾和義務，並應承認本租約的終止應由房東自行選擇，即構成終止所有此類轉讓或分租。如果房屋以高於基本租金和根據本租約到期的任何額外租金的費率轉租，超出的部分將百分之百(100%)歸房東所有。

(E)執行房東補救措施。任何未經房東事先書面同意的轉讓或轉租，在房東的選擇下均無效，並構成本租約項下的違約。

22.債務違約

(A)防止違約事件的發生。下列任何事件(“違約事件”)的發生應構成承租人違約和違反本租約：

(I)對租客未能在到期時支付任何租金或任何其他所需付款的行為負責，且在業主發出書面通知後三(3)天內不應予以糾正；

(Ii)承租人未能履行本租約所載任何其他條款、契諾或條件，並在向承租人發出書面通知後持續十五(15)天，但如果任何此類不履行造成危險情況，應立即予以補救。儘管如上所述，如果不能在送達通知後十五(15)天內糾正，承租人不應違約，只要承租人在十五(15)天內開始補救行動，並在此後勤奮和持續地進行補救直至完成；以及

承租人為債權人的利益轉讓其資產；提交由承租人或針對承租人的請願書，如果此類訴訟在三十(30)天內未被駁回，則根據破產法尋求裁決或重組；指定接管人接管房屋內承租人的資產，或通過扣押或執行實質上所有承租人的資產徵收費用，或任何其他破產、解散或破產程序。

(B)採取有效的補救措施。房東在租客違約時有以下補救措施。這些補救措施不是排他性的；它們是累積性的，除了適用法律現在或以後允許的任何和所有其他補救措施：

(I)房東有權繼續本租約的全部效力，只要房東不終止本租約，本租約將繼續有效，房東有權在到期時收取本租約項下的所有租金。在租客違約期間，房東可以進入該房產，並將該房產或其任何部分轉租給第三方，由租户承擔。承租人應立即向房東承擔房東因重新出租房屋而產生的所有費用，包括但不限於律師費、經紀人佣金、重新出租房屋所需的改建費用，以及類似費用。重新出租的期限可能短於或長於本租約的剩餘期限。承租人應在租金到期之日向房東支付本租約項下的所有租金，減去房東從任何轉租中獲得的收入。除非房東以書面形式通知承租人房東選擇終止本租約，否則房東的行為不得終止本租約。

(Ii)業主可隨時終止租客對物業的佔有權。除向租客發出書面通知外，業主不得終止本租約。房東主動為保護房東在本租約下的權益而採取的維修行為、重新出租房屋的努力或指定接管人的行為，不應構成租户所有權的終止。終止合同後，房東有權向租户追回：

(A)評估在判給時，本租約終止時所賺取的未付租金的價值；

(B)評估在判給租契時，在本租契終止日期後至判給租約時為止本應賺取的未繳租金的價值，超過承租人證明本可合理避免的租金損失的款額；

(C)評估在判給時，在獎勵時間後的租期餘額中，未付租金超過承租人證明本可合理避免的租金損失的款額的價值；

(D)支付補償業主所需的任何其他款項，以補償業主因租客未能履行其在本租契下的義務而直接造成的一切損害，或在正常情況下相當可能因此而導致的一切損害，包括但不限於收回和重新出租處所的費用，以及與此相關的律師費和費用；加上

(E)支付適用法律可能允許的任何其他數額，作為上述規定的補充或替代。

第(A)款和第(B)款中使用的“在裁決時的價值”應按10%(10%)的年利率或當時法律允許的最高利率計算。本款(C)項所指的“授予時的價值”，是以舊金山聯邦儲備銀行在授予時的貼現率加上百分之一(1%)的折現率計算的。

(C)違約後不提供沒收救濟。承租人放棄根據《加州民事訴訟法》第1174和1179條以及任何其他現行或未來法律的所有贖回或沒收的權利，如果承租人因任何違約事件而被驅逐或房東以其他方式合法接管房產。

(D)賦予房東履行租客義務的權利。如果承租人在第22(A)節所指的適用期限屆滿後，在任何時間未能履行本合同規定承租人的任何義務，則房東可以選擇在房東認為合適的範圍內履行該義務，並可以支付由此產生的任何和所有費用並聘請律師。房東的這種行為不應被視為房東放棄任何房東的權利或補救措施，或免除租客履行該義務。房東支付的所有款項應由租客在房東付款後的第二天到期並支付給房東。房東應享有與租客拖欠租金相同的權利和補救措施。

(E)這些補救措施不是排他性的。本協議項下的任何補救或選擇不應被視為排他性的，但在可能的情況下，應與所有其他可用的補救措施累積。

(六)發佈《轉載通知書》。如果房東根據第22(B)(Ii)節終止本租約，而租客已預付加州民法典第1951.7節所定義的“租金”，並已書面要求房東通知租客任何最初的重新出租，則(也只有在那時)房東必須根據加州民法典第1951.7(C)節通知租客該房產已被重新出租。

(G)給予業主重新入夥的權利。在本租約終止的情況下，房東有權立即進入並收回房產，租户的任何個人財產可以從房產中移出並儲存在任何公共倉庫中，風險和費用由租户承擔。

(H)賦予房東尋求其他補救措施的權利。如發生任何違反本租約的情況，房東可尋求任何前述補救措施，房東可連續或同時尋求任何其他補救措施或執行房東依法有權享有的任何權利。

(一)包括終止、自首和遺棄。業主的任何行為或行為，包括但不限於重新租賃房產的努力，或根據該通知或行動非法扣留或向租客送達通知或由租客交出佔有權的訴訟，均不解除租客支付租金或根據本協議到期的其他款項或終止本租約的責任，除非房東書面通知租客房東選擇終止本租約。業主的任何作為或行為，包括接受處所的鑰匙，除業主簽署的接受退還的書面確認外，不得被視為或構成租客在租賃期限屆滿前接受處所的退還。承租人自願或以其他方式交出本租約，在房東的選擇下，將作為對房東的任何和所有現有轉讓和分租的轉讓，或者房東可以選擇在交出後三十(30)天內通知受讓人和分租人終止任何或所有此類轉讓和分租。

23.運輸的效力。本租約中使用的“業主”一詞僅指建築物的當前所有者(S)，因此，如果建築物發生任何出售或以其他方式轉讓，轉讓人應被視為從出售之日起及之後被視為解除業主在本租約項下的所有義務，受讓人應被視為已承擔並同意在該日期及之後履行業主在本合同項下的任何及所有義務。房東可以在任何此類轉讓時將保證金轉讓並交付給受讓人，因此房東將被免除任何責任。

24.禁止從屬和委託。承租人同意，在業主的選擇下，本租約可受制於已經或將放置在建築物或物業上的任何按揭、信託契據及任何其他抵押或土地租賃文書；但只要承租人不在本租約下違約，持有該等抵押品的貸款人所行使的止贖或其他權利或補救措施不得終止本租約。這種從屬關係在此生效，不再有任何承租人的行為。承租人此後應隨時應要求籤署任何抵押權人、抵押人、委託人或受益人在任何擔保文書項下可能需要的任何文書、解除書或其他文件，以使本租賃服從該文書的留置權。承租人應在任何出售或其他程序中，或根據現在或以後任何抵押文書或土地租約下任何權利、權力或補救措施的行使，授權購買或以其他方式收購處所或建築物的任何第三方，就像該第三方已被指定為本租約下的房東一樣，但前提是該購買者承認本租約下承租人的權利。

25.簽發禁止反言證書。承租人應在收到房東的要求後十(10)天內簽署並向房東提交任何禁止反言證書或其他聲明，以提供給房東或任何潛在買家或任何貸款人。該禁止反言證書應承認和證明以下每一事項，只要每一事項都是真實的：(A)本租約有效，不受任何租金抵銷、索賠或強制執行的抗辯；(B)租期的開始和終止日期；(C)租客正在按當前基礎繳納租金；(D)本租約規定的租户改善措施(如有的話)已在所有方面完成；(E)本租約構成租客與業主之間關於該房產的完整協議；(F)該租客已接納並管有該處所；。(G)本租契除在指明方面借指明文書作出修改、更改或修訂外，並無其他修改、更改或修訂；及。(H)

承租人並不知悉任何有關租金或本租約的事先轉讓、抵押或質押。如果承租人在收到禁止反言證書後十(10)天內未能交付任何該等禁止反言證書，承租人特此指定房東為事實上的承租人代理人，以便填寫、簽署該禁止反言證書，並將其交付給提出要求的個人或實體。

26.發佈新的通知。根據本租約向租户或業主發出的所有通知、要求或要求應以書面形式，親自或通過商業快遞或通過美國郵寄、預付郵資的核證回執，並要求收件人：(A)寄給房屋內的租户；或(B)寄給房東不時指定給租客的書面地址。上述通知、要求或要求在實際交付時應被視為租户或業主已收到。

27.沒有達成一致和滿意的結果。租客支付或房東收取的任何款項，如少於基本租金、額外租金的全數，以及租客根據本合同規定應支付的所有其他款項，不得被視為是由於以下原因以外的原因：(A)該等其他到期應付款項中最早的一筆；以及(B)根據本協議到期並應支付的最早的基本租金、附加租金或其他款項。在支付基本租金、額外租金或其他款項時，任何支票或信件上的任何背書或聲明均不應被視為同意或滿足，業主可在不影響任何此類支票或付款的情況下接受任何此類支票或付款

房東有權收取租金餘額和/或其他款項，或房東有權尋求所有可用的補救措施。

28.取消律師費。如因違反或強制執行或解釋本租約的任何條款、契諾或條件，或為收回對物業的佔有權而提起任何法律訴訟或衡平法訴訟，以追討本租約項下的任何租金，或因違反或強制執行或解釋本租約的任何條款、契諾或條件，或為收回對物業的佔有權，勝訴一方有權向另一方追討合理的律師費和費用，以及與起訴或辯護該訴訟有關的開支。本條所指的“勝訴方”應包括但不限於在另一方違約或違約後對另一方提起訴訟的一方，如果該訴訟在另一方支付了據稱因履行被指控違反的契諾而應支付的款項後被駁回，或者如果發起該訴訟或訴訟的一方在該訴訟中實質上獲得了其所尋求的救濟，無論該訴訟是否進行到最終判決或裁定。此外，承租人同意補償房東的所有法律費用，以及在執行和保護房東在本租賃和所有適用法律下的所有權利時發生的費用和開支，無論是否已提起訴訟，包括律師費和任何庭外和解或與租户或針對租户提出破產申請有關的費用。

29.美國政府一直在等待。本租約於租期屆滿時終止，恕不另行通知。期滿後，經房東明確書面同意(房東可自行決定批准或拒絕同意)的任何保留，應被解釋為每月租賃，月租金為上次適用基本租金的150%(150%)，否則應遵守本合同中規定的條款和條件。

30.不需要承擔房東責任。承租人同意，如果承租人根據本租約追回針對房東的金錢判決，該判決只能從房東在物業中的產業中得到履行，房東和房東雙方都不對任何此類判決承擔任何個人或進一步的責任。

31.不設經紀佣金。雙方保證並向另一方表示，其並未簽訂任何協議，根據該協議，另一方將支付與本租賃相關的經紀佣金或費用。每一方還同意賠償、保護、辯護並使另一方不受任何損失、費用、責任和費用(包括律師費和費用)的傷害，因為另一方違反了本條款第31條。

32.修訂其總則。

(A)完成整個協定。本租約連同本租約所附的所有證物構成本租約雙方之間的完整協議，除由本租約雙方或其各自的利益繼承人簽署的書面協議外，不得以任何方式口頭修改或以任何方式修改。

(B)這是第一次。對於履行本租賃的每一項條款而言，時間是至關重要的，其中履行時間是一個因素。

(C)提供更多字幕。本租約編號部分的字幕僅為方便雙方而插入，不影響本租約任何部分的解釋或解釋。

(D)遵守加州法律。本租約應按照加利福尼亞州的法律進行解釋和解釋。本租約項下的任何訴訟地點應在加利福尼亞州聖地亞哥。

(E)取消部分無效。如果本租約的任何條款被有管轄權的法院裁定為無效、無效或不可執行，則本租約的其餘條款仍應繼續完全有效。

(F)不提供任何保修。本合同中未明確包含的任何協議、保證或陳述對房東或租户均不具有約束力。

(G)如任何一方因下列任何原因而延遲履行本租約的任何契諾：天災、戰爭、暴亂、勞資糾紛、無法在正常貿易渠道採購或普遍缺乏勞動力或材料、運輸延遲、檢查延遲、政府行動或暫停，或任何其他超出如此義務一方的合理控制範圍的原因，不論是否與前述相似或不同，除財務上無能力外，延遲履行本租約的原因應予以免除，履行期限應延長一段相當於該延遲期間的時間。但上述規定不應影響(I)承租人支付基本租金或本租約項下任何其他應付金額的義務；或(Ii)本租約的期限。

(H)承擔連帶責任。如承租人不止一個人或實體，則每個此等人士或實體均須根據租約承擔連帶責任。

(一)加強對繼任者的約束。在不違反第21條規定的前提下，本合同中包含的契約和條件應適用於本合同雙方及其各自的繼承人和利益繼承人，並對其具有約束力。

(J)金融管理局。雙方特此聲明並保證，他們有一切必要的權力和授權，分別代表房東和租客簽署和交付本租約。

(K)簽署《租賃備忘錄》。承租人無權記錄本租約或本租約的任何簡短備忘錄。

(L)與其他同行合作。本租約可簽署副本，每份副本應為原件，但所有副本應構成一份相同的文書。

(M)合同租賃在交付後方可生效。房東提交本租約供租客審核或簽字，不構成為租客的利益而出租房屋的選擇或保留。儘管提交了本租約，儘管業主正在進行空間規劃或與承租人改善工程相關的其他活動(如有)，但在租户和業主雙方簽署並將正式簽署的租約交付給房東和租户之前，本租約不會生效。

(N)簽署整個協定。本租賃構成雙方之間關於本租賃標的的完整協議，完全取代任何和所有先前的諒解、陳述、保證

以及本合同雙方或其中任何一方與本合同標的有關的協議，只有經本合同所有各方簽署的書面協議方可修改。

附件A

樓層平面

[附加的]

附件B

改善租户狀況

附件C

規章制度

下列規則和條例(“規則和條例”)適用於房舍、建築物、財產及其所有附屬設施：

1.禁止使用公共區域。人行道、門口、前廳、大廳、樓梯、電梯、停車場等類似區域，不得被承租人阻擋，也不得被承租人用於進出房屋以外的其他用途。不得在這些區域內放置、傾倒或丟棄任何垃圾、垃圾、垃圾或任何性質的物品。承租人在任何時候不得允許承租人的僱員在建築物或物業內或附近的公共區域或其他地方遊蕩。公共區域，除人行道外，不對公眾開放，業主保留控制和阻止任何人進入公共區域的權利，如果業主認為公共區域的存在會損害大樓及其租户的安全、聲譽或利益。

2.建設新的管道設施。水管固定附着物及用具只可用作設計用途，不得投擲或放置掃地、垃圾、碎布或其他不適合的物料。房東在任何情況下都不對租户或其代理人、僱員或被邀請者濫用造成的任何此類固定裝置或電器的損壞負責；此類損壞應由租户賠償，房東在任何情況下均不對此負責。

3.設置路標。不得在建築物的任何窗、門或其他部分上或在其上油漆或張貼標誌、廣告或告示，但如標誌、廣告或告示的顏色、式樣、大小及位置須首先獲得業主書面批准，則屬例外。除建築物維修人員外，任何釘子、鈎子或螺絲不得鑽進或插入處所或建築物的任何部分，而建築物的任何部分亦不得由承租人以任何方式污損。

4.建立統一的目錄。業主可在大樓的一樓(主大堂)提供並維護一個名錄，列出所有租户，除非事先得到業主的書面同意，否則不得允許其他名錄。

5.安裝鑰匙和鎖。未經業主事先書面同意，承租人不得在房屋或大樓內的任何門上加裝鎖。房東應向租客提供合理數量的門鎖鑰匙，費用由租客承擔，租客不得製造任何複製的鑰匙。所有鑰匙應在本租約期滿或提前終止時歸還房東。

6.對承包商和技術人員進行培訓。承租人在履行任何合同服務之前，應向房東諮詢房東對所有向承租人提供任何服務的承包商、承包商代表和安裝技術人員的監督、批准和控制。房東的這種監督行為不應使房東對為租客履行的任何工作負責。本規定適用於在房舍和建築物內進行的所有工程，包括但不限於安裝電話、計算機佈線、電纜、設備、電氣設備、附件和任何性質的安裝。承租人應獨自負責遵守所有適用的法律，根據這些法律進行上述工作。

7.減少運費/搬家。進入或離開大樓的傢俱或辦公設備，或由租户發送或接收需要使用電梯、樓梯、大堂區域或裝貨碼頭區域的商品或材料，應限制在業主指定的時間內。租户必須事先獲得房東的批准，以書面形式提供任何此類活動的詳細清單。經房東批准，應在房東的監督下進行，並按房東規定的方式進行。業主可禁止將任何物品、設備或任何其他物品帶入建築物。承租人應承擔因此類活動而造成的物品損壞和人身傷害的一切風險。如果房東或任何其他租户的任何設備、財產和/或人員因此類活動而損壞或受傷，承租人應對由此造成的任何和所有損壞和損失負全部責任。

8.禁止攜帶重物。房東有權規定保險箱和其他重型設備或物品的重量和位置，房東認為在任何情況下不得超過可接受的地板荷載和重量分配要求。因安裝或移走承租人的任何財產而對建築物造成的一切損壞，或由承租人的財產在建築物內造成的所有損壞，均須由承租人自行承擔維修費用。

9.關閉所有的門。走廊門在不使用時應保持關閉。

10.防止滋擾；租户行為。承租人不得：(A)在處所或建築物內製造或允許任何不適當、令人不快或令人不快的噪音或氣味，或以其他方式幹擾其他租户或與他們有業務往來的人；(B)招攬業務，或在建築物的任何部分分發或安排分發任何傳單、促銷材料或其他廣告；或(C)在建築物內進行或允許任何其他可能構成滋擾的活動。承租人不得在大樓、公共區域或物業內，包括其他承租人、管理員工或受邀者，從事任何人身或言語辱罵他人的行為。

11.帶寵物的寵物。除導盲犬外，任何動物不得帶進或飼養在處所或建築物之內、之上或附近。

12.不同的用途。承租人不得以任何方式或任何目的使用或佔用處所，以損害處所或建築物的聲譽或損害其現在或未來的價值；在不限制前述規定的原則下，承租人不得使用或允許處所或其任何部分用於住宿、睡覺或任何非法目的。

13.修訂勞動合同。承租人不得采取任何會違反影響大樓的業主勞動合同的行為，或會導致任何停工、糾察、勞工中斷或糾紛，或對業主或大樓的任何其他租户或佔用者的業務或對大樓內任何合法人員的權利和特權的任何干擾。承租人應採取一切必要措施，以解決任何此類停工、糾察、勞工中斷、糾紛或幹擾，並應移走糾察員，並在業主要求下，在任何時候立即終止在房屋內進行的任何引起勞工問題的建築工程，直到業主書面同意恢復施工為止。承租人不得就此向房東或房東各方索賠任何性質的損害，也不得因此而延長租期開始的日期。

14.加強病蟲害防治。承租人應使用房東指定的滅白蟻和滅蟲服務，以控制房屋內的白蟻和害蟲。承租人應承擔此類滅絕服務的費用和費用。

15.製造電氣設備。承租人不得在建築物內或建築物的任何其他區域安裝、操作或維護任何未加蓋U/L(保險商實驗室)批准印章的電氣設備，或會使電氣系統或其任何部分超載而超出其正常、高效和安全操作能力的電氣設備，這是業主在考慮到整個電氣系統以及因此建築物目前和未來的需求後確定的。未經房東事先書面同意，承租人不得為房屋提供任何製冷或供暖，包括但不限於使用任何電子或燃氣加熱設備。

16.購買自動售貨機。承租人不得在處所內操作或允許操作任何硬幣或代幣操作的自動售貨機或類似的設備(包括但不限於電話、儲物櫃、廁所、秤、遊戲機和出售飲料、食品、糖果、香煙或其他商品的機器)，但僅在該等操作不違反建築物內任何其他租户的租約的情況下，該等自動售貨機或類似的設備是供承租人的僱員專用的或類似的設備除外。

17.使用更多車輛。自行車和其他車輛，包括滑板，不允許進入或進入大樓外的人行道，除非在房東專門指定的區域內。

18.保障安全。業主可不時採取適當的制度和程序，以保障建築物、住客、進入和使用，或其內容的安全。承租人及其代理人、員工、承包商、客人和被邀請者應遵守房東的合理要求。

19.禁止使用名稱。業主有權禁止承租人使用建築物的名稱或任何其他宣傳，而業主認為這可能會損害建築物的聲譽或其對業主或其他租户的吸引力。房東書面通知後，租客應立即停止和/或停止此類宣傳。

20.禁止進入大樓。業主保留在業主合理認為適當的時間內關閉和鎖上大樓所有出入口的權利，以充分保護財產。除了有大樓鑰匙的人外，在上午7點前使用大樓。或在週一至週五下午6點以後，或在週六、週日和法定節假日的任何時間，應是允許的，並受房東合理規定的與此相關的規章制度的約束。業主不承擔任何責任，對任何授權或未經授權的人(S)進入大樓造成的任何損害不承擔任何責任。

21、《修復時報》。承租人只有在房東事先同意的時間內，以不會干擾大樓內其他租户權利的方式，才能對承租人允許的房屋進行維修、維護、改動和改善。

22.禁止徵集。禁止在大樓內或附近拉票、拉票和兜售。承租人應予以配合，並盡其最大努力防止此類事件發生。

23.禁止吸煙。承租人或其代理人、僱員、承建商、賓客或受邀人士不得在建築物的任何公用地方吸煙，包括車庫區，但如業主已宣佈該公用地方為指定吸煙區，則屬例外。

24.不再需要發貨。所有進出房產的送貨只能在業主指定的時間、區域和出入口進行。承租人不得允許在上述區域以外的地方接收進出房產的交付，或以可能幹擾任何其他租户使用其房產或任何公共區域的方式，或幹擾該區域的任何行人用途，或任何不符合良好商業慣例的用途。

25.提供清潔服務。下午5：30以後，不得妨礙保潔人員的工作，辦公室空置時可以隨時進行保潔工作。窗户、門和固定裝置可隨時清潔。承租人應提供足夠的垃圾和垃圾容器，以防止房東在清潔服務方面遇到不合理的困難。除非事先得到業主的書面同意，否則承租人不得僱用任何人清潔房屋或允許任何人進入大樓進行除業主清潔服務以外的其他用途。承租人不會因承租人粗心大意或對保持房屋的良好秩序和清潔無動於衷而需要任何不必要的看門人勞動，並將承擔費用。

26.完成佈線和佈線安裝。房東將指導租户的電工和其他供應商在哪裏以及如何安裝數據、電話和電線電纜。未經業主事先書面同意，不得對電線或電纜進行鑽孔或切割。安裝在房屋上的防盜報警器、煙霧探測器、電話、電話亭和其他辦公設備的位置，應當事先獲得業主的書面批准。

27.制定辦公室關閉程序。承租人應確保在承租人或其僱員離開房屋之前，房屋的門已關閉並鎖上，所有水龍頭、供水設備和公用事業設施均已關閉，以防止浪費和損壞。承租人將對因承租人在這方面的疏忽或違反本規則而造成的其他承租人或大樓住客或房東遭受的一切損害或傷害承擔責任。

28.沒有人對失竊事件負責。承租人承擔保護房屋不被盜竊、搶劫或盜竊的一切責任，包括鎖上門和關閉其他進入房屋的途徑。

29.銷售和拍賣業務。承租人不得在處所內、樓宇內或建築物內其他地方或在物業上以拍賣方式進行或準許以拍賣方式進行任何出售，不論所述拍賣是自願或非自願的，是依據任何向債權人付款的轉讓或依據任何破產或其他破產程序而進行的。

30.允許免除規章制度。房東可以為任何特定租户(S)的利益放棄任何一個或多個本規則和規則，但房東的這種放棄不會被解釋為放棄有利於任何其他租户或租户的規則和規則，也不阻止房東此後對大樓的任何或所有租户執行本規則和規則。

31.對租約的影響。本規則和規定是對租賃條款、契諾、協議和條件的補充，不得解釋為以任何方式修改或修改全部或部分條款、契諾、協議和條件。違反這些規章制度構成本租賃項下的違約事件。

32.制定補充和修訂的規章制度。業主保留撤銷或修訂本規則和/或採用任何其他規則和規則的權利，以確保建築物和物業的安全、保養和清潔，以及維持建築物及其上的良好秩序所需的任何其他規則和條例。

附件D

石棉披露聲明

1.提供相關背景資料。從20世紀50年代S到70年代中期，結構鋼耐火材料和其他含石棉的建築材料在建築中廣泛使用。該建築建於1979年前，某些含石棉材料(ACM)位於該建築內。

2.對石棉進行調查。這座建築已經過勘察和ACM測試。1991年8月7日的調查顯示，這座建築含有防火材料和其他ACM材料。根據聯邦法規1926.1101第(K)款的規定，現通知您建築物內存在含石棉材料(ACM)和推定含石棉材料(PACM)。

3.制定石棉管理方案。許多石棉顧問的結論是，ACM本身的存在不會對建築物居住者的健康構成危害。大多數顧問認為，只有當ACM損壞或侵蝕，石棉纖維進入空氣中時，它們才會對建築物居住者構成潛在的健康危害。為了避免損壞或幹擾大樓內的ACM，並封裝或移除損壞或侵蝕的ACM，可能會向空氣中釋放石棉纖維，大樓的管理層制定了大樓的石棉管理計劃。該計劃包括由註冊石棉顧問定期監測空氣質量，並在大樓內進行石棉消減工作。此外，業主可能導致石棉纖維釋放到空氣中的任何活動都受到嚴格控制，在維修或翻新工作中可能需要的情況下，我們將根據我們的專業石棉顧問制定的嚴格指導方針，並遵守適用的州和聯邦要求，拆除ACM。

4.提供有關暴露的信息。房東並不知道目前為該建築物準備的定期空氣監測報告所顯示的可能暴露於空氣中石棉水平的任何健康風險。然而，根據加州健康和安全法規25915及以後章節的要求，我們通知您，石棉肺、肺癌和其他罕見類型的癌症主要與石棉相關行業的暴露有關，這些行業的工人處理或以其他方式長期暴露於高水平的空氣中石棉。

5.增加調查和報告的可得性。該調查連同空氣監測報告(包括抽樣和化驗程序)可在正常營業時間內通過大廈物業經理查閲和複印。

6.制定施工活動通知程序。承租人或任何承包商或服務人員在進行任何可能擾亂建築物內ACM的活動之前，必須與建築物物業經理聯繫。本通知程序主要適用於任何需要打開弔頂的施工活動，包括鋪設電話或電纜，或在吊頂上方的風管或管道上施工等。移動、鑽探、鑽孔或以其他方式幹擾ACM可能會帶來健康風險，任何未受過處理ACM培訓和資格的員工都不應嘗試。

7.執行衞生和安全法規25915節。本披露聲明是根據加州健康和安全法規第25915節和序號向承租人提供的。承租人應意識到，根據25915節和後續條款的要求，承租人還必須向承租人的員工、子公司、承包商和守則中描述的其他人提供這些信息。

停車附錄

本停車附錄(“停車附錄”)補充和修改了LA JOLLA Shores Plaza，LLC(“房東”)和GRI Bio，Inc.之間於2018年3月2日生效的某些標準寫字樓租賃(“租賃”)。(“租户”)。所有未在本文中另作定義的大寫術語應具有本租賃中賦予該等術語的含義。

1.在租期內，承租人同意向房東租賃，房東同意向承租人出租共兩(2)個停車位，供承租人及其員工使用。其中一(1)(#74)個停車位應位於大樓的停車場(“車庫”)，另一個(1)(#36)個停車位應位於物業(巷子)的地面停車區(“地面停車區”)。租户或其任何員工未使用停車設施的天數，或租户使用的車位少於所有車位的天數，不得扣除或扣除任何費用。承租人無權租用或以其他方式使用超過上述預留和非預留空間的數量。

2.租户應向房東支付額外租金，即每個車庫空間50美元($50.00)和每個地面停車區空間每月25美元($25.00)。房東可在租期內的任何時間自行決定是否重新分配房源。房東可自行決定是否按現行價格提供額外的停車位。

3.房東有權指定停車位的位置，並就停車位、車庫、地面停車區及其使用發佈合理的規則和規定，包括但不限於控制進出各個停車區的交通流量以及停車的角度和方向的規則和規定。承租人應遵守並促使其員工遵守所有此類規則和規定，以及對其進行的所有合理補充和修改。

4.未經房東事先書面同意，承租人不得在車庫或地面停車區儲存或允許員工儲存任何汽車。除緊急維修外，租户及其員工不得在車庫、地面停車區或物業內進行任何汽車作業。如果租户或其員工有必要將汽車留在車庫或地面停車區過夜，租户應事先通知房東指定該車輛的車牌號和型號。

5.業主有權暫時關閉車庫或地面停車區或其中的某些區域，以便對車庫、地面停車區或建築物或物業的任何其他部分進行必要的維修、維護和改善。房東還有權在正常營業時間以外使用停車場，用於特殊活動或必要時的臨時收費停車。

6.未經房東事先書面同意，租户不得轉讓或轉租任何空間，房東可全權酌情批准或拒絕。房東有權就租客希望轉讓或轉租的任何車位終止本停車場補充條款。

7.房東可以選擇提供停車卡或鑰匙，以控制進入車庫或地面停車區的權限。在這種情況下，房東應為租户在本合同項下租賃的每個空間提供一張卡或鑰匙；但房東有權要求租户或其員工對此類出入卡或鑰匙支付押金，並對任何丟失或損壞的卡或鑰匙支付費用。

附件H

擔保協議

對於收到的價值，並考慮到LA JOLLA Shores Plaza，Inc.，A有限責任公司(“出租人”)，簽訂了出租人與_正如《租賃(物業)》中更詳細地描述的，以下籤署的承租人、承租人和承租人(“擔保人”)特此向出租人保證(I)按照其條款向出租人及時支付應付出租人c的所有租金，(Ii)承租人嚴格遵守租賃的條款、契諾和條件。儘管前述有任何相反規定，本擔保項下擔保人的責任總額不得超過_

擔保人在此授予出租人完全的權力和權力：(I)變更、變更、取消、續期或延長租賃到期租金的支付期限或承租人作為出租人履行租賃的任何其他條款或條件，並可明示或默示地同意；或(Ii)變更、修改、延長或以其他方式修訂租賃，包括增加承租人應支付的租金；或(Iii)按出租人可選擇的其他方式處理，而不以任何方式減少、解除或解除擔保人的責任。該責任應繼續存在，只有在承租人完全遵守租賃所有條款的情況下才能終止。

擔保人在此完全放棄接受本擔保的通知以及所有要求、陳述、抗議通知和任何種類或性質的通知，包括承租人、出租人或另一方的任何行動或不行動的通知。

如承租人在租賃期內有任何違約，出租人可選擇立即直接向擔保人追討及追討本合同項下全部或任何部分責任，而無須向承租人或任何其他方提出訴訟，亦不會止贖、出售或以其他方式處置或收取或運用任何不動產或非土地財產，作為承租人履行租約的抵押。擔保人在此放棄要求出租人對承租人提起訴訟或尋求出租人可能擁有的任何其他補救措施的權利，放棄抗辯或主張出租人可能擁有的任何補救措施的權利，放棄任何訴訟時效作為對本合同項下義務的抗辯，並放棄因承租人的任何殘疾或其他抗辯或因任何原因終止承租人的責任而產生的任何其他抗辯。

如果出租人提起法律訴訟以強制執行本擔保或本擔保的任何條款或條件，擔保人同意向出租人支付收取費用，以及法院裁定為該訴訟中合理的律師費的額外款項，作為由此產生的費用的一部分。

出租人對承租人的付款或履行期限的放任、容忍或延長，不得以任何方式免除擔保人的責任或減少擔保人在本合同項下的義務。

出租人可以在不通知擔保人的情況下全部或部分轉讓本擔保。

承租人現在或以後由擔保人持有的任何債務在此從屬於承租人或出租人的任何債務，如果承租人提出要求，承租人對擔保人的債務應由擔保人作為承租人的受託人收集、強制執行和接收，並作為承租人履行對出租人的義務的擔保，但不以任何方式減少或影響本擔保其他條款下擔保人的責任。

租約修正案1

本協議於2021年2月16日由有限責任公司LA JOLLA Shores Plaza和特拉華州公司GRI BIO，Inc.簽訂，以下稱為“承租人”。

獨奏會

鑑於，業主與租客於2018年3月2日訂立書面租賃協議，開始日期為2018年4月1日，到期日為2021年3月31日，下稱“租賃”，租賃位於加利福尼亞州拉荷亞市拉霍亞大街208號套房2223號的若干辦公空間，下稱“物業”，位於加利福尼亞州聖地亞哥縣拉霍亞市的辦公大樓La Jolla Shores Plaza。

鑑於，承租人已表示希望延長租期。

鑑於，根據本協議，房東和租客希望修改租約，如以下各段所述。租約的所有其他條款和條件仍然完全有效。

條款

1.租賃期限延長：承租人租賃期限延長三(3)年，至2024年3月31日屆滿。

2.基本月租金：租户每月支付4412.00美元(1103平方英尺)英國《金融時報》)2021年4月1日至2024年3月31日作為每月基本租金。

3.提高租賃的效力。除在此明確規定外，本修正案不得視為放棄或修改本租約的任何條款，或其任何修正案或附錄。如果本租約、本修正案或其任何其他修正案或附錄之間有任何衝突，應以稍後的文件為準。

4.任命繼任者和受讓人。本修正案對本修正案各當事方的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

5. 同行本修訂可簽署多份副本，每份副本可視為原件，但所有副本共同構成同一修訂。

以昭信守，業主和承租人已於上文第一條所述日期和年份簽署本租賃修正案。

修訂案#2

本協議於2002年2月20日由LA JOLLA SHORES PLAZA（一家有限責任公司，以下簡稱“業主”）與GRI BIO，INC.簽訂，a特拉華公司，以下簡稱"租户"。

獨奏會

鑑於，業主與租客於2018年3月2日訂立書面租賃協議，開始日期為2018年4月1日，到期日為2021年3月31日，下稱“租賃”，租賃位於加利福尼亞州拉荷亞市拉霍亞大街208號套房2223號的若干辦公空間，下稱“物業”，位於加利福尼亞州聖地亞哥縣拉霍亞市的辦公大樓La Jolla Shores Plaza。

業主、業主及承租人於二零二一年二月十六日通過書面租賃第一次修訂租賃，到期日為二零二四年三月三十一日。

鑑於，承租人已表示希望延長租期。

鑑於，根據本協議，房東和租客希望修改租約，如以下各段所述。租約的所有其他條款和條件仍然完全有效。

條款

1. 租賃期延長：承租人的租賃期將延長三（3）年，並將於2027年3月31日到期。

2.基本月租金：租户每月支付4412.00美元(1103平方英尺)英國《金融時報》)2021年4月1日至2024年3月31日作為每月基本租金。

3. 公用事業費用：承租人應支付承租人按比例分攤的建築物公用事業費用（3.1%），作為額外的每月租金。

4. 租賃的合法性。除本協議明確規定外，本修訂案的任何內容均不得被視為放棄或修改租賃或其任何修訂或增編的任何條款。如果租賃、本修訂或其任何其他修訂或附錄之間存在任何衝突，則以稍後的文件為準。

4.任命繼任者和受讓人。本修正案對本修正案各當事方的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

5. 同行本修訂可簽署多份副本，每份副本可視為原件，但所有副本共同構成同一修訂。

以昭信守，業主和承租人已於上文第一條所述日期和年份簽署本租賃修正案。