附錄 99.3

拉美 物流地產 | 投資者日（2024 年 3 月 19 日）

下午好，歡迎參加拉美物流地產投資者日演講。我是拉美物流地產投資者關係主管 詹妮弗·卡蘭薩。演示結束後，我們將開始問答環節。

在 我們開始之前，請花點時間查看幻燈片 2 和 3 中的免責聲明。

[暫停]

現在， 我想把電話交給Two的董事長兼首席執行官湯姆·軒尼詩。

湯姆

幻燈片 4

謝謝 詹妮弗。我們今天很高興與您一起討論TWO和LatAm Logistic Properties 或LLP的擬議業務合併。我是湯姆·軒尼詩，我擔任Two的首席執行官，首席執行官埃斯特萬·薩爾達裏亞加和LLP首席財務官安妮特·費爾南德斯也加入了我的行列。Annette和Esteban都擁有超過15年的拉丁美洲房地產經驗， 合作建設有限責任合夥企業已超過6年。

我們 今天為您準備了一場精彩的演講，期待之後回答您的問題。

幻燈片 5

在 我把它交給 LLP 團隊之前，我想花幾分鐘時間分享一下我們的工業地產

投資 論文，你可以看到幻燈片5的圖表對此進行了描述。

我們 花了大量時間研究工業房地產，因為正如左上角的圖表所示，在過去的20年中，工業資本價值 增長了300％以上。這在很大程度上是由電子商務或亞馬遜效應推動的，或者在南美洲， 自由市場效應，如右上角所示。電子商務依賴於A類工業物流倉庫和複雜的配送 業務，例如LLP提供的業務。我們認為，這種需求將繼續成為工業資產價值的推動力。

在左下角的 ，資本流入跟隨宏觀順風。例如，現在將近四分之一的美元用於美國工業 房地產，高於15年前的十分之一。換句話説，工業可再生能源正在從辦公或零售等其他不動產 房地產資產類別中奪取大量市場份額。最後，在右下角，我們認為工業可再生能源還有很長的路要走， 還有很大的增長空間。

工業 租金仍佔供應鏈總成本的一小部分，僅為5％。這意味着租金可以在不實質性影響租户的 利潤率的情況下有意義地增長。或者換句話説，A類房產，例如LLP擁有的房產，位置優越，可以從人口中心輕鬆到達 ，可以收取租金。

全球工業物流機會巨大。

有了 ，我很高興把發言權交給埃斯特萬和安妮特。

埃斯特萬

幻燈片 6

非常感謝 你，湯姆。

● 我們的 公司是一家領先的物流房地產平臺，幾乎從 2015 年成立以來，我就一直參與其中。
● 請允許 我首先定義我們作為一家公司的身份。
● LLP 是中美洲和 南美洲A級工業和物流房地產機構質量的領先開發商、所有者和管理者。
● LLP 是在我們地區運營的僅有的機構化、垂直整合的產業平臺之一。
● 作為 的相關參考，我們的投資組合資產看起來像這張照片中的資產。

○ 在這裏 你可以看到我們在哥倫比亞的一個物流園區。
○ 這個 是世界上最大的公司選擇我們的一個重要原因，正如你將在演示後面看到的那樣。

移動 到幻燈片 7。

幻燈片 7

●從 3萬英尺的角度來看，LLP是一家提供全方位服務的房地產運營公司，迎合 市場，我們的目標是成為大規模的國際參與者。
●我們 花了時間和精力建立了一個目前在三個國家運營的網絡： 哥斯達黎加、哥倫比亞和祕魯。這並不容易複製，我們已經將這個 過程內部化，使其成為我們的第二本質。

○粗略地説 ，我們有將近500萬平方英尺（或50萬平方米）的運營總可租賃面積（GLA），以及自有或控制的陸地儲備，最多可佔用七百萬平方英尺 萬平方英尺。
○ 在其他人可能認為充滿挑戰的背景下，2023年6月，我們已成功達到約 3,600萬美元的合同淨營業收入。
○

而且， 我們已經這樣做了，達到了行業領先的入住率指標... 建立在長期租賃的基礎上，其中近 80% 的 是以美元計價的。

●為什麼 現在投資有限責任合夥企業？

○ 的答案是，我們認為我們的公司正處於一個轉折點，近岸外包和電子商務的宏觀經濟 影響與有限責任公司的既定特許經營權相結合... ，這可以與租户的增長 齊頭並進地擴展到美洲的鄰近市場。

幻燈片 8

●正如您在幻燈片 8 中看到的 ，我們有着有意義的業績記錄。我們過去幾年 的增長充分説明瞭我們業務所在國家的內在動態， 這些國家的服務嚴重不足，滲透率不足。

○自2019年以來，我們 已將佔用的GLA乘以2.5倍，相當於複合年增長率約為30％，同期我們的NOI幾乎增長了三倍。
○讓 我強調一下，我們的大部分 NOI 都是美元化的，我們希望管理我們的公司以保持 這種方式。
○此外， 我們開始看到規模經濟的影響體現在我們不斷增長的息税折舊攤銷前利潤 利潤率和漸進式去槓桿化中，這在高增長平臺中是典型的。

幻燈片 9

●正如我們在下一張幻燈片中看到的 ，我們的新建築是按照機構規格建造的，無論是內部還是外部，都是 ，就像您在競爭最激烈的美國市場中看到的那樣。

○我們 擁有以具有成本效益的方式開發高質量規格的專業知識和能力。

●我們開發的所有東西 都是這樣的。我們的空間特點是：

○整個建築物的最低 淨空高度為 39 英尺。
○優化了 列間距以最大化機架佈局。
○Structures 已準備好納入符合美國國家消防協會 指南的系統。
○額外的 平坦樓層，承載能力高。
○節能 天窗。
○還有屋頂上的 隔音和隔熱。

幻燈片 10

●向外移動 ，我們有幾個定義性的特徵。

○雖然 其他流行玩家尋求最大限度地擴大土地覆蓋範圍，但他們這樣做的代價是擁有 充足的卡車場、足夠的停車位和適當的門面積比率。
○ 還需要注意的是，我們為在現場工作的租户員工提供便利設施。 這帶來了更高的工作滿意度並降低了客户的員工流失率。

●讓 我指出，我們的空間充滿了可選性，因為多種類型的用户都適合 任何給定空間。

●這 是因為我們的資產是核心配送中心，而不是高度專業化的製造 設施。從風險調整的角度來看，我們認為我們可以創造溢價，因為我們的倉庫 不是為任何單一租户定製的，也不是不可逆轉的，也不是不經濟的。
●那麼... 這些規格對我們的客户意味着什麼：... 一切都取決於效率。 與市場上的現有倉庫相比，我們每單位 GLA 最多可提供 67% 的 託盤容量。
● 的簡單摘要：降低任何給定數量的商品的房地產佔用成本。

幻燈片 11

●轉到下一頁 ，我們認為我們正在將一家差異化公司帶入公共 市場格局。
●與拉丁美洲工業領域的其他參與者相比，我們 處於有利地位，

○首先， LLP 是唯一一家業務遍及多國的垂直整合公司，
○我們 專注於 A 類物流物業，而不是專業的工業或製造業 建築，
○我們 帶來本地專業知識，但保留了全球資本渠道以及與跨國租户的牢固關係 ，
○第四， 我們提供量身定製的解決方案，不僅需要開發專業知識，還需要金融 專業知識。
○最後， 作為一家員工總數少於30人的公司，我們靈活地提高了上市能力 ，並運用了較發達市場中存在的合同複雜性。

幻燈片 12

●我們 是中美洲和南美洲地區的市場領導者。正如您在幻燈片12中看到的那樣， LLP與行業同行相比，其關鍵績效指標處於領先地位，在 of i) 純物流重點、ii) 入住率、iii) 合同期限和 iv) 平均租金 率方面處於領先地位。
●此外， 我們在美元敞口方面與墨西哥同行持平，達到我們 資產基礎的近 80%。
●總而言之， Vesta 是我們最接近的同類產品。我們高度重視 Vesta，特別是考慮到 我們擁有相同投資者基礎的共同歷史。LLP背後的資本捷豹 從2016年起一直是維斯塔的投資者，並在維斯塔董事會 中任職數年。

幻燈片 13

● 對這些績效指標至關重要的是LLP夢寐以求的租户關係， 包括50多個家喻户曉的名字、大型跨國公司和高信譽質量的 地區冠軍。

○我們 自豪地為宜家、三星、敦豪、Expeditors、嘉吉和其他知名 公司提供物流服務。

●這些 客户將LLP視為一種與眾不同的價值主張，因為我們 i) 可以通過單一聯繫點在多個 市場為他們提供服務，ii) 提供最好的可用產品和地點， 和 iii) 在我們的網絡中提供擴張選擇。
●我們的 目標是與客户建立真正的長期合作伙伴關係，提供高水平的持續服務，並希望在客户在鄰近市場的擴張時關注他們並與他們一起成長。

幻燈片 14

●這個 將我引向下一個觀點：在LLP，我們的目標是保持良好的租賃投資組合， 從各個角度進行了仔細分析。

○正如 您在幻燈片 14 的右上角看到的那樣，沒有一個客户佔我們 NOI 的比例超過 的 6%。
○在左下角的 上，你可以看到我們努力平衡地代表基礎行業， ，包括消費品公司、零售商和第三方物流。
○而且， 最後，就租賃到期期限而言，我們希望平衡長期合同的現金流 可預測性的好處，當我們展期較短的租約時，我們通常會獲得正的租賃利差 。

幻燈片 15

●為了 舉一個傳聞示例，説明LLP可以做什麼，以及我們的關係如何跨越 國界，讓我舉一提幻燈片15中重點介紹的兩個案例。

○全球運輸巨頭Kuehne Nagel在祕魯 的一個次優設施中開展業務，並尋求一座效率更高、獲得綠色認證的建築來進行在哥倫比亞的運營 。

■鑑於 我們的能力和產品質量，我們得以讓他們成為 LLP 的雙市場客户 。此外，這種關係已從最初的 GLA 要求發展起來，並在我們的公園內擴大 。

○同樣，巴西化粧品和個人護理公司 Natura 要求在祕魯和哥斯達黎加提供高質量規格、 更高的安全標準以及準備自動化的倉庫。

●在 這兩個案例中，我們都是唯一能夠同時在兩個國家按照其要求的標準 提供服務的提供商。
●正如 你可以想象的那樣，我們渴望讓這些類型的客户在我們的 生態系統中進一步擴展。

轉向我們的短期業務計劃。

幻燈片 16

○通過 本次交易的首次融資，我們希望在未來幾年內將規模擴大大約一倍。

○我們 有多種槓桿和途徑可以實現增長。
○首先， 我們預計將在未來幾個月內交付預穩定的GLA，增加40-50,000平方米。
○ 的第二步是，由於我們自有或控制的土地儲備 與其他參與者相比具有優勢，我們立即獲得了增長的知名度。
○此外， 隨着我們的推出，我們的綜合團隊將繼續為我們的未來項目尋找和提供開發渠道 。
○最後， 最後，通過在租户有 擴張計劃的美元化市場中加大戰略收購力度，我們對擴張戰略有了明確的認識。
○ 從長遠來看，我們估計60％的增長將是有機增長，40％的無機增長。

幻燈片 17

●現在， 與我們的增長計劃有關，讓我詳細介紹一下我們的土地所有權以及它們如何創造相對於競爭對手的優勢 。
●重要的是， 我們有一種深思熟慮的方法來購買土地，並尋求創新的方法來降低 的持有成本。

○以 為例，我們開創了長期土地租賃的先河，在祕魯的利馬機場附近建造現代物流產品 。

●此外， 由於LLP的良好記錄和聲譽，土地所有者主動接觸 我們，表現出簽訂土地出資協議的意願。

○這 使我們能夠在有利的融資條件下獲得戰略地位，從而創造 提高回報的潛力。

●通過 這種策略，我們可以明顯地向客户提出替代方案，縮短上市 的市場時間。

○正如 前面提到的那樣，我們擁有並控制了一塊土地儲備，允許開發 約200萬平方英尺的GLA，而且我們一直在為這條管道供水。
○舉例來説，僅在我們當前的市場中，我們就有大約800萬平方英尺的潛在GLA處於不同的審查階段。

幻燈片 18

●將 轉到幻燈片 18。對於LLP的地理 擴張戰略，我們有一些簡單但有效的指導原則。

○第一， 我們想在租户各自業務增長的市場中關注他們。
○第二， 我們希望以美元計價的物流租賃來青睞市場，墨西哥、 厄瓜多爾、中美洲和加勒比地區就是如此。

■對於 我們來説，保持以美元計價的高資產基礎仍然至關重要。

○ 最後，我們希望進入市場，在這些市場中，我們有辦法在進入後的大約三年內實現最小面積 100萬平方英尺左右。

為了 讓您瞭解執行此策略背後的團隊，請看幻燈片 19。

幻燈片 19

●我們 認為房地產主要是本地遊戲。
●我們的 團隊由物流房地產專家組成，他們是本地人，紮根於各自的市場，擁有 穩固的網絡，並特別緻力於從長期和 可持續發展的角度為客户提供服務。

○我們今天的 團隊有着悠久的合作歷史，我們的高級管理人員 基本上自公司成立以來就一直在公司工作。

我們的 團隊得到了一個致力於強有力公司治理的董事會和捷豹股東的支持，這些股東在全球房地產 房地產，特別是在拉丁美洲擁有豐富經驗。

幻燈片 20

●通過 捷豹的參與，我們倡導了強有力的治理政策。

○ 我們的大多數董事都是獨立的，我們有明確的企業 決策框架。

●同樣重要的是 ，在擬議交易之前和之後，我們的控股股東現在和將來都是房地產運營平臺領域的全球專家Jaguar Growth Partners，其根源可以追溯到Equity International。

○其 的合夥人和 TWO 的管理層以前有着既定的關係，彼此認識 多年。

有了 ，請允許我將演示文稿傳遞給我們的首席財務官安妮特·費爾南德斯。

安妮特

●謝謝 埃斯特萬

幻燈片 21-財務摘要

●這張 幻燈片展示了LLP的顯著增長、不斷增加的收入和良好的執行記錄 。將我們的土地儲備轉化為生產並穩定施工， 推動我們在增加收入、NOI 和息税折舊攤銷前利潤方面取得了成功，並實現了該平臺 規模的經濟效益。
●從2020年到2023年，NOI LLP的複合年增長率約為27％，這要歸因於在此期間穩定在21.5萬平方米的 。穩定的投資組合的增長將使我們能夠在2023年實現約4,010萬美元的收入和3,390萬美元的NOI。
●我們 繼續看到我們運營的國家對現代物流房地產的高需求。 對現代物流房地產的高需求主要是由消費、電子商務、供應鏈整合和質量轉型的持續增長 推動的。隨着2024年的臨近 ，LLP對實現4240萬美元的NOI具有很高的信心和知名度， 比2023年估計的NOI增長了25％。2024 年 NOI 的增長將主要是由我們的開發平臺 的穩定以及年底的一些收購所推動的有機增長。我想指出的是，在過去三年中，LLP的年增長記錄 平均為25％。

幻燈片 22

如果 我們轉到幻燈片22，我們將在此處顯示基於2023年和2024年的上限利率的估值基準。與 同行相比，LLP提供了可觀的回報，這體現在與紐約證券交易所上市公司相比，市值利率更高，但低於墨西哥證券交易所上市公司的中位數 ，這反映了該公司的風險較低，因為預計在紐約證券交易所上市，LLP將有更多的流動性和 全球投資者。

儘管 LLP的收入增長和淨收益（NOI）跑贏了紐約證券交易所的同行，但有限責任合夥企業的估值卻以可觀的折扣定價，這使投資者 能夠參與其未來的回報。

將 演示文稿交回 Esteban，讓您快速瞭解自我們上次公開演示以來的一些重要更新。

埃斯特萬

幻燈片 23 最近的公司動態

幻燈片 24

●2023 年 10 月，我們宣佈了三個新租户，其中包括一家財富 100 強、一家領先的安第斯 大眾消費品公司以及一家祕魯進口商、營銷商和分銷商。
●就在昨天 我們宣佈了一項具有里程碑意義的LLP協議。
● 我們總共增加了超過656平方英尺的租賃空間，租賃期限從5年到10年不等。 入住率現已超過我們多國投資組合的99％。
●我們 對昨天宣佈與財富 100強公司達成的具有里程碑意義的租賃協議感到特別自豪，該協議是LLP迄今簽署的最高價值合同，在租賃期內超過4,300萬美元。
●這些 新租約代表了LLP的既定戰略的持續實現，即 提供現代化、世界一流的物流物業，以滿足主要跨國 租户的需求。

幻燈片 25

●我們 在增加流動性狀況方面也取得了強勁的進展，成功關閉了超過1.07億美元的 信貸額度，使我們能夠償還更高利率的債務。
●如需瞭解有關其他信貸額度的 信息，請參閲我們的 F-4。
● 此外，我們在12月宣佈將哥倫比亞的倉庫設施出售給Bancolombia。 這筆交易體現了我們不僅有能力開發和管理非常理想的 頂級物流物業，而且還體現了我們在適當的時候通過戰略銷售巧妙地實現投資組合價值最大化的能力 。
●作為 交易的一部分，我們將向Bancolombia提供物業管理服務。這個 是長期合作關係的開始，這將使我們能夠擴展這些服務，因為 我們發展平臺並繼續在物流 房地產資產類別中構建完全整合的產品。

在 結束並進入問答環節之前，我想向你總結一下為什麼我們認為LLP提供了一個引人注目的投資機會。

幻燈片 26 投資論文

●Latam Logistic Properties是中美洲和南美洲領先的機構質量開發商、所有者和管理者， A類工業和物流地產。
●我們的 運營模式是唯一一家橫跨多個市場的垂直整合物流運營商。
●我們 是久經考驗的市場領導者，擁有夢寐以求的跨國投資級租户。
●我們 擁有可實現的商業計劃和長期租賃合同，該計劃以現有的土地儲備、租户渠道和運營專業知識所帶來的強大的 競爭優勢為基礎。
●我們的 財務狀況包括可預測的現金流、經過驗證的利潤率和單位經濟學。
●最後， 我們擁有一支在物流地產資產 類別有着長期往績的團隊，該團隊相互合作，並得到了經驗豐富的投資者和在強有力的公司治理框架下運作的董事會 的支持。

謝謝 你抽出時間，我現在將開始我們的問答環節。