附件10.6
101 CAMBRIDGEPARK驅動器
馬薩諸塞州坎布里奇
租賃彙總表
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執行日期： |
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2021年9月22日 |
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租户： |
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Seres治療公司 特拉華州的一家公司 |
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租户入住前的郵寄地址： |
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Seres治療公司 悉尼街200號，4樓 馬薩諸塞州坎布里奇，02139 |
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房東： |
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HCP/King 101 CPD LLC，特拉華州一家有限責任公司 |
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建築： |
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馬薩諸塞州劍橋市劍橋路101號。該建築目前正在建設中，將由五(5)層組成，約有161,040平方英尺的可出租面積。建築物所在的土地(下稱“土地”)載於附件A，並作為附件的一部分。 |
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校園： |
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附件2B所述的所有土地(包括上文所述的土地，該土地是附件2B所述土地的一部分)，連同上述建築物、現稱為及編號為Cambridge gepark Drive 87號的建築物(“87號建築物”)，以及在其上建造的任何其他建築物及/或改善工程。校園包括大樓下的停車場(“車庫”)，供校園租户共同使用。 |
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房舍： |
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一期廠房：四（4）層; |
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第二階段場地：第一（1）層的一部分，第五（5）層。 |
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一樓（1樓）區域（8，951平方英尺，包括儲存場所（定義見下文）），第四（4）層（35，575平方英尺），五樓（35，575平方英尺，包括一個動物園）和頂層公寓（2 614平方英尺），總共約82 714平方英尺。場地包括： |
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主要場所，將位於第一（1st），第四（4th）和第五（5th）層。 |
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頂層設備場地，位於頂層樓層。閣樓設備物業位於一間公共休息室（“閣樓設備室”），存放其他租户的設備。 |
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儲存場所，將位於一樓。儲存場所將是一個位於公共休息室（“儲存室”）的籠狀區域，其中包含其他租户的儲存區域。 |
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術語“場所”指主要場所、頂層設備場所和儲存場所。該房屋見本協議附件1A、附件1B和附件1C中的租賃計劃，並構成本協議的一部分（下稱“租賃計劃”）。 |
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業主和承租人約定並同意，該建築物的可出租面積和該場地的可出租面積是基於BOMA國際標準辦公建築面積測量方法（ANSI/BOMA Z65.1-2017），該方法針對實驗室用途進行了修改，並適用於波士頓市場，不得重新測量。 |
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物業： |
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建築物、車庫、土地以及位於土地上和將在土地上建造的其他改進。 |
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停車場： |
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位於校園內的停車場（包括位於建築物下方的車庫），業主為該物業的所有租户提供停車位。 |
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開學日期： |
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第一階段期限交付日期：（i）承租人首次開始將第一階段場地或其任何部分用於任何許可用途的日期，或（ii）業主工程（定義見下文，適用於第一階段場地）的實質性完工日期（定義見下文）中較早的日期。雙方估計，第一階段期限承諾日期將於2022年10月15日或前後發生（“估計第一階段期限承諾日期”）。 |
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第二階段期限交付日期：（i）承租人首次開始將第二階段場地或其任何部分用於任何許可用途的日期，或（ii）業主工程（定義見下文）（定義見下文適用於第二階段場地）的基本完工日期，以較早者為準。雙方預計第二階段定期提交日期將於2022年12月1日或前後（“預計第二階段定期提交日期”）。 |
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“預計期限履行日期”指的是（如適用）預計第一階段期限履行日期或預計第二階段期限履行日期。 |
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“期限交付日期”應指（如適用）第一期房產期限交付日期或第二期房產期限交付日期。 |
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租金承諾日期： |
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第一階段：第一階段期限交割日（“第一階段租金交割日”）後三（3）個月的日期。 |
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第二階段：第二階段期限交割日（“第二階段租金交割日”）後三（3）個月的日期。 |
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到期日期： |
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第二階段期限開始日期後十(10)年零三(3)個月，但如果第二階段期限開始日期不在日曆月的第一天，則到期日期應為日曆月的最後一天，在該日期中，第二階段期限開始日期後十(10)年零三(3)個月。 |
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延期期限： |
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根據下文第1.2節的規定，一(1)個延長期為七(7)年。 |
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房東的貢獻： |
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最高20,678,500.00美元，受下文第4條和附件4的限制。 |
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許可用途： |
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在符合法律要求的情況下，承租人有權將房屋的下列部分僅用於下列用途： |
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主要場所：一般辦公、研究、開發、倉庫和實驗室用途，以及與上述有關的其他附屬用途(包括但不限於批准的間歇性用途)。“經批准的隔膜使用”是指小型齧齒動物，符合本租約第4.6節的規定； |
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頂層公寓設備房舍：安裝、運行和 維修租户的頂層公寓設備；以及 |
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存放場所：存放承租人使用或產生的危險物品、廢物和其他物品的場所。 |
基本租金：
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租金年度 |
年基本租金 |
按月還款 |
第一階段只限樓宇： |
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租金年度1至3個月 |
$0.00 |
$0.00 |
租金年度第1年第4至12個月 |
$3,706,599.00* |
$308,883.25 |
第二階段僅限房舍： |
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第二階段學期開始日期--第二階段學期開始日期後第三個日曆月的最後一天 |
$0.00 |
$0.00 |
第二階段租期開始日期後四(4)個月的日期-租金年度第一年結束 |
$4,647,515.00* |
$387,292.92 |
整個辦公場所： |
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第二年租金 |
$8,604,737.42 |
$717,061.45 |
第三年租金 |
$8,862,879.54 |
$738,573.30 |
第4年租金 |
$9,128,765.93 |
$760,730.49 |
第五年租金 |
$9,402,628.91 |
$783,552.41 |
第6年租金 |
$9,684,707.77 |
$807,058.98 |
第7年租金 |
$9,975,249.01 |
$831,270.75 |
第8年租金 |
$10,274,506.48 |
$856,208.87 |
第9年租金 |
$10,582,741.67 |
$881,895.14 |
第10年租金 |
$10,900,223.92 |
$908,351.99 |
第11年租金 |
$11,227,230.64 |
$935,602.55 |
*按年計算
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租金年份： |
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第一個租金年度應為自第一階段租期開始日期起計十二(12)個月的期間，但如果第一階段租期開始日期不在日曆月的第一天，則租金第一年應自第一階段租期開始日期開始，並在第一階段租期開始日期一週年的日曆月的最後一天結束。第一個租金年度之後的每個租金年度應為緊接上一個租金年度的十二(12)個月期間。 |
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運營成本和税費： |
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請參見第5.2和5.3節。 |
租户所佔份額： |
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分數，其分子是房產中可出租的平方英尺的數量，其分母是建築物中可出租的平方英尺的數量。截至簽約日期，租户對該房產的分擔率為51.36%。 |
信用證： |
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6,265,585.53美元，可按下文第7.6節所述進行調整。 |
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擔保人： |
|
沒有。 |
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附件1 A |
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租賃計劃-主要場所 |
附件1B |
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租約計劃-儲存房舍 |
附件1C |
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租約計劃-頂層公寓設備房舍 |
附件2 A |
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法律説明-土地 |
附件2B |
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法律説明 |
附件3 |
|
基地建設能力 |
附件4 |
|
工作信函 |
附件4-1 |
|
基地建設計劃 |
附件4-2 |
|
租户/房東責任矩陣 |
附件4-3 |
|
租户改善工作的初步適應計劃 |
附件5 |
|
信用證的格式 |
附件6 |
|
房東服務 |
附件7 |
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租户的危險物品 |
附件7-1 |
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租户的控制區 |
附件8 |
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規章制度 |
附件8-1 |
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建築規則及規例 |
附件8-2 |
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施工規章制度 |
附件9 |
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租户工作保險明細表 |
附件10 |
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LEED指南 |
附件11 |
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停車和交通需求管理計劃 |
目錄
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1. |
租賃權；租期；附屬權；排除 |
1 |
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1.2 |
延展期 |
2 |
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1.3 |
附屬權 |
3 |
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1.4 |
租户的訪問權限 |
6 |
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1.5 |
沒有記錄//租約通知 |
6 |
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1.6 |
排除事項 |
7 |
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2. |
保留給業主的權利 |
7 |
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2.1 |
增加和改建 |
7 |
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2.2 |
物業的增建項目 |
7 |
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2.3 |
建築物名稱及地址 |
8 |
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2.4 |
房東通道 |
8 |
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2.5 |
喉管、導管及導管 |
9 |
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2.6 |
最大限度地減少幹擾 |
9 |
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3. |
處所的狀況；建造 |
9 |
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3.1 |
處所狀況 |
9 |
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3.2 |
房東的工作 |
9 |
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3.3 |
租户在租期開始日期延遲時的補償 |
10 |
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4. |
處所的使用 |
11 |
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4.1 |
準許用途 |
11 |
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4.2 |
禁止使用 |
11 |
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4.3 |
MWRA許可證 |
12 |
|
4.4 |
停車和交通需求管理計劃；現場行動計劃 |
12 |
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5. |
租金；額外租金 |
13 |
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5.1 |
基本租金；附加租金 |
13 |
|
5.2 |
運營成本 |
13 |
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5.3 |
税費 |
17 |
|
5.4 |
逾期付款 |
18 |
|
5.5 |
無抵銷；獨立契約；棄權 |
19 |
|
5.6 |
生死存亡 |
20 |
|
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6. |
故意遺漏 |
20 |
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7. |
信用證 |
20 |
|
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7.1 |
金額 |
20 |
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7.2 |
信用證收益的運用 |
21 |
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7.3 |
信用證的轉讓 |
21 |
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7.4 |
信用證現金收益 |
21 |
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7.5 |
退還保證金或信用證 |
21 |
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7.6 |
信用證金額的減少 |
21 |
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8. |
故意遺漏 |
22 |
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9. |
公用事業、房東服務 |
22 |
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|
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|
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9.1 |
電 |
22 |
|
9.2 |
水 |
22 |
|
9.3 |
燃氣 |
22 |
|
9.4 |
其他公用事業。 |
23 |
|
9.5 |
公用事業的中斷或削減 |
23 |
|
9.6 |
房東服務 |
23 |
|
|
|
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10. |
保養和維修 |
23 |
|
|
|
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|
10.1 |
租户的保養和維修 |
23 |
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10.2 |
由業主負責保養和維修 |
24 |
|
10.3 |
衞生設備和其他系統的事故 |
24 |
|
10.4 |
樓板負荷--重型設備 |
24 |
|
10.5 |
房舍清潔 |
24 |
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10.6 |
蟲害防治 |
25 |
|
10.7 |
服務中斷 |
25 |
|
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11. |
租客所作的更改及改善 |
26 |
|
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|
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|
11.1 |
須徵得業主同意 |
26 |
|
11.2 |
下班後 |
27 |
|
11.3 |
和諧關係 |
27 |
|
11.4 |
留置權 |
27 |
|
11.5 |
一般要求 |
28 |
|
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|
12. |
標牌 |
28 |
|
|
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|
12.1 |
限制 |
28 |
|
12.2 |
外部標牌 |
28 |
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12.3 |
建築目錄 |
29 |
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|
13. |
轉讓、按揭和分租 |
29 |
|
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13.1 |
須徵得業主同意 |
29 |
|
13.2 |
業主的收回權 |
29 |
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13.3 |
同意轉讓的標準 |
30 |
|
13.4 |
上市不會授予任何權利 |
30 |
|
13.5 |
與轉讓有關的利潤 |
30 |
|
13.6 |
被禁止的轉讓 |
30 |
|
13.7 |
關於同意規定的例外情況 |
31 |
|
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|
14. |
保險；賠償；清白；清白 |
32 |
|
|
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14.1 |
租客保險 |
32 |
|
14.2 |
賠償 |
33 |
|
14.3 |
租客的財產 |
33 |
|
14.4 |
限制業主對損害或傷害的法律責任 |
34 |
|
14.5 |
放棄代位權；相互免除 |
34 |
|
14.6 |
租客行為--對保險的影響 |
34 |
|
|
|
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|
14.7 |
房東保險 |
35 |
|
|
|
|
15. |
傷亡；奪走 |
35 |
|
|
|
|
|
15.1 |
毀傷 |
35 |
|
15.2 |
終止權 |
36 |
|
15.3 |
租金減免 |
37 |
|
15.4 |
臨時取用 |
37 |
|
15.5 |
裁決的處置 |
37 |
|
|
|
|
16. |
禁止反言證書 |
37 |
|
|
|
|
17. |
危險材料 |
38 |
|
|
|
|
|
17.1 |
禁止 |
38 |
|
17.2 |
環境法 |
38 |
|
17.3 |
危險物質定義 |
39 |
|
17.4 |
化學品安全計劃 |
39 |
|
17.5 |
測試。 |
39 |
|
17.6 |
賠償；賠償；補救 |
40 |
|
17.7 |
披露 |
42 |
|
17.8 |
移除 |
42 |
|
|
|
|
18. |
規章制度 |
42 |
|
|
|
|
|
18.1 |
規章制度 |
42 |
|
18.2 |
節能降耗 |
42 |
|
18.3 |
再循環 |
42 |
|
|
|
|
19. |
法律和許可證 |
43 |
|
|
|
|
|
19.1 |
法律要求 |
43 |
|
|
|
|
20. |
默認設置 |
44 |
|
|
|
|
|
20.1 |
違約事件 |
44 |
|
20.2 |
補救措施 |
45 |
|
20.3 |
損害賠償--終止合同 |
46 |
|
20.4 |
房東自助；費用和開支 |
47 |
|
20.5 |
豁免贖回、法定通知及寬限期 |
47 |
|
20.6 |
房東的補救措施並不排他性 |
47 |
|
20.7 |
沒有豁免權 |
47 |
|
20.8 |
對租户權利的限制 |
48 |
|
20.9 |
房東違約 |
48 |
|
|
|
|
21. |
退還；遺棄的財產；滯留 |
48 |
|
|
|
|
|
21.1 |
投降 |
48 |
|
21.2 |
廢棄的財產 |
50 |
|
21.3 |
滯留 |
50 |
|
21.4 |
保修 |
51 |
|
|
|
|
22. |
抵押權人權利 |
51 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
22.1 |
從屬關係 |
51 |
|
22.2 |
通告 |
51 |
|
22.3 |
抵押權人同意 |
51 |
|
22.4 |
抵押權人的責任 |
51 |
|
|
|
|
23. |
安靜的享受 |
52 |
|
|
|
|
24. |
通告 |
52 |
|
|
|
|
25. |
其他 |
53 |
|
|
|
|
|
25.1 |
可分離性 |
53 |
|
25.2 |
標題 |
53 |
|
25.3 |
經紀人 |
53 |
|
25.4 |
完整協議 |
53 |
|
25.5 |
治國理政法 |
53 |
|
25.6 |
當局的代表 |
53 |
|
25.7 |
業主應租客要求而招致的開支 |
53 |
|
25.8 |
生死存亡 |
54 |
|
25.9 |
法律責任的限制 |
54 |
|
25.10 |
捆綁效應 |
54 |
|
25.11 |
轉讓時的房東義務 |
54 |
|
25.12 |
不授予利息 |
54 |
|
25.13 |
財務信息 |
54 |
|
25.14 |
OFAC證書和賠償 |
55 |
|
25.15 |
保密性 |
55 |
|
25.16 |
不可抗力 |
55 |
|
25.17 |
陪審團的審判豁免 |
56 |
|
|
|
|
26. |
第一要約權 |
56 |
|
|
|
|
|
26.1 |
授予期權 |
56 |
|
26.2 |
RoFo處所的定義 |
56 |
|
26.3 |
練習RoFo的步驟 |
57 |
|
26.4 |
RoFo的條件 |
57 |
|
26.5 |
第一要約權的終止 |
57 |
|
26.6 |
適用於RoFo處所的租約條款 |
58 |
|
26.7 |
要約修訂 |
58 |
|
26.8 |
上次受理日期 |
58 |
本租約(以下簡稱“租約”)於簽約之日由房東與租客簽訂並在此簽訂。
本租約中對本租約所附任何附件中所包含的任何條款和標題的每一次引用，應被視為並被解釋為將該條款或標題下所述的數據納入該附件中。所有在此未作其他定義的大寫術語應具有《租賃摘要表》中所規定的含義，該摘要表隨附於本合同，並通過引用併入本文。
Condominium的創建
(1)
承租人在此承認並同意，在業主的唯一選擇，業主可以建立一個公寓（“公寓”）通過提交一份主契據和聲明的信任公寓。如果房東做出這樣的選擇，那麼大樓和被稱為87 Cambridgepark Drive的大樓（“87號樓”）應各自為共管公寓的單元，前提是此類共管公寓不得對承租人在本租約項下的權利產生重大不利影響或增加承租人在本租約項下的義務（可不時修訂的總契據，在此稱為“總契據”，以及可不時修訂的信託聲明，在此被稱為“信託聲明”）。
(2)
租賃合同應在所有方面服從於主契約、信託聲明和其他建立共管公寓的文件（“共管公寓文件”）。承租人應在房東的要求下，以可記錄的形式簽署一份合理的文書，確認租賃受公寓文件的約束和從屬。
1.1
租借補助金雙方打算讓承租人租賃並佔用該房屋，如下所示：
(a)
第一期廠房。根據本租約的條款和條件，業主特此將第一期房屋出租給承租人，承租人特此從業主處出租第一期房屋，租期自第一期房屋租期開始日期起，為期幾年，除非根據本租約的條款提前終止或延長，否則租期至終止日期止（“初始期限”;初始期限和任何正式行使的延長期限在下文中統稱為“期限”）。從一期房屋租賃期開始至二期房屋租賃期結束，本租約中提及的“房屋”僅指一期房屋，本租約中提及的“期限”僅適用於一期房屋。
(b)
第二階段房地。根據本租約的條款和條件，業主特此將二期物業出租給承租人，承租人特此從業主處出租二期物業，租期自二期物業租期開始之日起算，除非根據本租約的條款提前終止或延期，否則租期至租期結束之日止。自第二階段房地期限開始之日起及之後，本租約中對“房地”的每一次提及均應視為對第一階段房地和第二階段房地的統稱，而對“期限”的每一次提及均應適用於整個房地。
(a)
如果滿足以下條件（業主可自行決定放棄），則：（i）承租人，關聯實體（定義見下文）和/或繼承人（以下定義）當時佔用該處所百分之七十五（75%）;及（ii）並無違約事件或任何事件，隨着時間的推移和/或發出通知將構成違約事件已經發生（1）截至延期通知之日（定義見下文），及（2）在延長期（定義見下文）開始時，承租人有權選擇將期限延長一（1）個額外的七（7）年期限（“延長期”），自初始期限屆滿時開始。承租人必須在初始期限到期前十二（12）個月或之前，但無論如何不得早於初始期限到期前十五（15）個月，通過向業主發出書面通知（下稱“延期通知”），行使延期選擇權（如有）。在及時發出該等通知後，租期應被視為根據本租約的所有條款和條件延長，但延長期內的基本租金應根據本第1.2條計算，出租人無義務建造或翻新該房屋。如果承租人未能及時發出通知，如上所述，承租人將無權進一步延長期限。儘管承租人適當和及時行使延長期限的選擇權應自動執行，但雙方應在承租人行使該選擇權後立即執行反映該延長期限的租賃修訂。該等租賃修訂的執行不應被視為放棄承租人行使其在本第1.2條項下權利的任何條件。
(b)
延長期內的基本租金（“延長期基本租金”）應根據下文所述的程序確定。延長期基本租金應為根據下述流程確定的延長期開始時出租給承租人的房屋的公平市場租金價值，用於馬薩諸塞州劍橋市Alewife地區的一級辦公室/研究/實驗室大樓/校園的續約（“市場區域”）的質量、面積、實用性和位置，並考慮延期期限的長短、承租人的信用狀況和所有其他相關因素。在收到延期通知後的三十（30）天內，出租人應向承租人發出書面通知，説明其對延期期間基本租金的確定。承租人應在收到該通知後三十（30）天內，以書面形式通知出租人承租人是否接受或拒絕出租人對延長期基本租金的決定（“承租人迴應通知”）。如果承租人未能及時提交承租人的迴應通知，則出租人確定的延期基本租金對承租人具有約束力。
(c)
如果且僅當承租人的回覆通知及時送達房東，並表明承租人拒絕房東對延長期限基本租金的確定並希望將此事提交仲裁時，延長期限基本租金應按照第1.2(C)節規定的程序確定。在這種情況下，房東在收到房客的回覆通知後十(10)天內，表明房客希望將延長期限基本租金的確定提交仲裁，房客和房東應將各自選擇的評估師(分別為“房東的評估師”和“租客的評估師”)書面通知對方。房東的評估師和租客的評估師應在任命後十(10)天內共同選出第三名評估師(“第三評估師”)。
所有入選的評估師應為至少具有連續五(5)年的辦公和實驗室區域商業評估經驗的個人，應是評估協會(M.A.I.)的成員，如果是第三名評估師，則在被選中後五(5)年內不得以任何身份為房東或租户行事。三個評估師應按照上文第1.2(B)節規定的要求和標準，採用通常稱為棒球仲裁的方法來確定延期期限基本租金，即房東的評估師和租户的評估師各自闡述其上文定義的延期期限基本租金的確定，第三個評估師必須從中選擇一個(應明確禁止第三個評估師選擇折衷數字)。業主評估師和租客評估師應在指定第三評估師之日起五(5)日內將延長期限基準租金的確定結果送交第三評估師，第三評估師應在收到另外兩份延期期限基本租金確定書後十(10)日內作出決定。第三鑑定人的決定對房東和租客均有約束力。雙方當事人各自承擔自己的鑑定人費用，第三人鑑定人的費用由未被選定的一方支付。
(a)
公共區域。在符合本租約條款和《規則和條例》(下文定義)的前提下，承租人有權與其他有權享有使用權的人共同使用下列區域：(I)為房屋提供服務的大樓的公共裝載碼頭、走廊、大廳和電梯，(Ii)房屋所在樓層(S)上的公共廁所，(Iii)進入大樓所需的公共人行道和車道，(Iv)停車區，(V)庭院甲板區域，以及(Vi)位於大樓內、土地上或校園內其他地方的其他由業主不時指定供大樓租户和其他有權享有的租户共同使用的區域和設施；沒有其他從屬權利或地役權。“規章制度”應被定義為房東依據本租約第18.1條的規定頒佈的規章制度。
(b)
停車。在合同期內，房東應根據本合同條款和下文第4.4條的規定，提供一(1)個停車位，租户應租用每1,000平方英尺的場地(即以82,714平方英尺為基準的八十三(83)個停車位)，供租户在為大樓服務的停車區使用。根據本租約的修改或業主允許的其他方式，為租户保留的停車位的數量在下文中被稱為“停車位”。停車位的費率應為業主或車庫經營者(視屬何情況而定)不時釐定的現行市場費率。目前每個停車位的月租是175美元/100美元(175.00美元)。儘管有上述規定，每個停車位的初始費率應在第一階段學期開始之日確定。承租人無權抵押或佔用停車位，不得將停車位轉租、轉讓或以其他方式轉讓，除非承租人的僱員或承租人(下文定義)、關聯實體(下定義)或受讓人根據本租賃第13條下的批准轉讓。在業主有權為大樓的其他租户預留停車位的情況下，上述停車位將以未分配、非預留的方式提供，並應遵守有效的停車規則和規定
時不時地出現在一些地區。如果在本租約期間，業主將大樓停車區內的預留停車位出讓或指定給大樓的任何其他租户，則租户有權獲得相應數量的預留停車位，租户根據該等預留停車位的現行費率支付月租金作為本租約項下的額外租金。預留停車位和殘障停車位必須遵守。房東特此保留與車庫(“車庫運營商”)的實體簽訂管理協議或租賃的權利。在這種情況下，租客應應業主的要求，與車庫經營者簽訂停車協議，並向車庫經營者支付本協議所規定的月費，業主不對車庫經營者的作為或不作為引起的索賠負責，除非是由於業主的疏忽或故意不當行為造成的。雙方理解並同意，車庫操作員的身份在合同期限內可能會不時發生變化。與此相關，租客與車庫經營人之間訂立的任何停車租約或協議，均可由該車庫經營人或其任何繼承人自由轉讓。業主有權在向租户發出至少三(3)個月的書面通知後，將所有或任何部分停車位臨時遷至業主擁有、控制或租賃並位於該區域附近的物業和/或停車區的其他部分。如果房東選擇搬遷租户的停車位，房東應(自負費用和費用)在搬遷期間提供往返該臨時停車位的班車服務。此外，業主可自行選擇實行代客停車或管理式停車，以適應物業不時的停車需要。
(i)
作為業主工作的一部分，業主應根據本租約的規定，在大樓的一(1)層(“PH系統房”)安裝一個酸中和罐(“公共酸中和罐”)，供租户與樓內其他租户共同使用。業主應根據法律要求獲得並維護公共酸中和罐運行和維護所需的所有政府許可和批准。此外，作為房東工作的一部分，房東可以在房屋內安裝實驗室廢物採樣口，以允許房東不定期採集租户的污水樣本，並確保符合法律要求，包括MWRA規定。
(Ii)
除下文另有規定外，公共酸中和槽的運行、維護、維修和恢復的費用應計入運營成本。儘管有上述規定，如果業主合理確定租户使用的共酸中和槽的使用量超過其在總容量中的比例份額，業主可選擇提供和安裝計量設備，以測量租户對共酸中和槽的使用情況，費用由租户承擔。在這種情況下，承租人應在房東不時提出書面要求後三十(30)天內，向房東支付通過該計價器測量的因租户使用而產生的全部費用(包括但不限於任何服務費)，作為額外租金。
(Iii)
承租人同意對因承租人使用而對建築物、財產或公共酸中和池造成的任何損害負責。除非(除第14.5節另有規定外)對於因房東或任何房東當事人的疏忽或故意不當行為造成的索賠，承租人應賠償，
保留、辯護(根據業主的選擇，並在業主合理接受的情況下)，並使業主各方免受任何和所有索賠的損害，包括(A)損失或限制使用大樓可出租或可用空間的損害賠償，以及(B)為解決租户在合同期間或之後因租户不當使用共酸中和水箱而產生的索賠而支付的款項。承租人的賠償包括房東實際發生的費用：(1)任何政府當局要求對場地條件進行的任何調查，(2)業主要求進行的任何調查，據此確定租户不當使用公共酸中和罐，以及(3)任何政府當局因租户不當使用公共酸中和罐而導致的任何清理、補救和/或移除任何有害物質和/或恢復財產。
(Iv)
承租人無權(A)對公共酸中和槽進行任何更改、改動、增加、裝飾或其他改進，或(B)以其他方式進入PH系統室。
(d)
發電機。參考大樓由一臺1250千瓦的應急發電機(“發電機”)供電的事實。承租人應被允許將某些設備連接到發電機，但承租人在任何時候連接到發電機的所有設備的總電力需求不得超過承租人按比例佔發電機的份額(基於相對可出租樓面面積)。業主向承租人提供應急發電機或提供應急備用電力的唯一義務是：(I)提供不低於大樓內應急發電機開工之日規定容量的應急發電機，以及(Ii)與第三方簽訂合同，按照製造商的標準維護指南對應急發電機進行維護。業主沒有義務向承租人提供運行中的應急發電機或備用電力，也沒有義務監督、監督或確認維護應急發電機的第三方是否按照製造商的標準指導方針對發電機進行維護。在應急發電機不能運行的任何更換、維修或維護期間，包括因無法獲得部件或替換設備而造成的任何延誤，業主沒有義務為租户提供備用發電機或備用電源。承租人明確承認並同意房東不保證此類應急發電機將始終運行，或在需要時向房屋提供應急電力。在任何情況下，如果任何應急發電機或後備電源或其任何替代電源發生故障或沒有提供足夠的電力，房東對租户或任何其他人遭受的任何類型的損害，無論是實際的或後果性的，都不承擔任何責任。
(e)
頂層公寓設備房舍。作為承租人工作的一部分或根據下文第11條的條款和條件，承租人可以在業主指定的大樓頂層公寓的一部分內安裝某些設備(“閣樓設備場所”)，如表1C所示(閣樓設備場所內安裝的任何設備在期限內可能被修改、更改或更換，在此統稱為“承租人的閣樓設備”)，供承租人根據本租約的規定在期限內專用，包括但不限於本租約第11節。承租人在整個租賃期內，如租期延長，有權
根據法律要求使用租户的頂層公寓設備。承租人不得操作承租人的閣樓設備，直到房東獲得安裝和操作該設備所需的所有政府許可、許可證和授權的副本。此外，業主交付承租人閣樓設備後，承租人應遵守業主頒佈的與安裝、維護和操作承租人閣樓設備有關的所有合理施工規則和規定。業主沒有義務提供任何服務，包括但不限於向頂層公寓設備或承租人的頂層公寓設備提供電流或燃氣服務，但作為租户改善工作的一部分，業主將在租户的頂層公寓設備和處所之間安裝最初必要的公用設施連接(這些公用設施連接應被視為租户頂層公寓設備的一部分)。承租人應負責維修和維護承租人的閣樓設備的費用，以及因安裝、更換和/或拆除承租人的閣樓設備而對建築物造成的任何損壞的維修費用，或對建築物進行任何必要改進的費用。除附件4第15節規定的業主保修外，業主不對承租人就閣樓設備場所是否適合安裝和運行承租人的閣樓設備作出任何保證或陳述。如果業主在合同期限內的任何時間，根據其唯一但真誠的商業判斷，確定承租人的閣樓設備的運行和/或定期測試幹擾了大樓的運行或大樓任何住户的業務運營，則承租人在接到業主的通知後，應安排在正常營業時間(下文定義)之後對租户的閣樓設備進行所有進一步的測試。
1.4
租户的訪問權限。自第一階段物業的第一階段物業期限開始之日起，至第二階段物業期限開始之日起，租户每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、承租人及其員工應可在正常營業時間後通過讀卡器出入系統進入大樓。
1.5
無記錄//租約通知。任何一方均不得記錄本租約。承租人不得記錄本租賃的備忘錄和/或本租賃的通知。儘管如上所述，如果初始租期加上任何續期期限(S)總計超過七(7)年，業主同意以可記錄的形式參與簽署法定租賃通知和/或書面聲明，其中應註明租期開始日期、租金開始日期、續期期限的數量和長度(S)和到期日期，租户可將租賃通知記錄到Middlesex South契據登記處和/或土地法院Middlesex South註冊處(視情況而定)(另選和集體稱為“註冊處”)，費用和費用由租户承擔。如果租賃通知書先前已在登記處登記，則在本租約期滿或提前終止時，房東應向租客交付一份終止租賃通知書，租客應立即簽署、確認並將該通知書(連同為向登記處登記和/或存檔而可能需要的任何其他文書(S))交給房東
在登記處籤立和記錄，這一義務應在租賃期滿或提前終止後繼續存在。
1.6
免責條款。以下項目被明確排除在建築物之外，並保留給業主：建築物的所有圍牆(內部表面除外)、公共區域以及建築物內或其附近的任何空間，用於豎井、煙囱、管道、導管、電線和附屬固定裝置、風扇房間、管道、電力或其他公用設施、水槽或其他建築物設施，以及使用上述所有設施，但根據上文第1.3(A)節明確允許的情況除外。
2.1
添加和更改。業主保留隨時對物業(包括物業，但僅就物業而言，僅為維修、保養、更換及行使本協議明確保留給業主的任何其他權利)及其固定附着物和設備，以及街道入口處和/或公共區域內或街道入口處或公共區域內，進行其認為必要或合宜的更改、更改、增建、改善、修理或更換的權利，但不得對租客永久使用或享用物業造成重大阻礙或實質上的幹擾。除上述規定外，房東明確保留暫時關閉全部或部分公共區域以進行維修或更改的權利。
(a)
業主可隨時或不時(I)在物業的全部或任何部分興建額外的建築物(S)及改善及相關的地盤改善工程(統稱“未來發展”)及/或(Ii)更改建築物外物業或物業全部或任何部分的任何改善工程的位置或安排，或在物業中增加或扣除任何土地；但不得因行使上述保留權利而大幅增加租客在本租約下的義務或對租客在本租約下的權利造成重大幹擾。
(b)
如為建築物或改善或任何其他目的而在樓宇毗鄰或附近的土地上進行挖掘，租客將免費向業主或導致或進行挖掘的人士、商號或法團提供許可證，準許他們進入樓宇進行業主或業主認為必需進行的工作，以保護建築物的牆壁或構築物不受損害，並通過適當地穩固地基以保護建築物。
(c)
房東和租客雙方在此承認並同意，就任何未來開發項目而言，(I)房東有權與任何一個或多個鄰近業主訂立商業上合理的互惠地役權協議，並遵守該協議的條款和條件，以創造一個類似商業園區的環境(REA)；(Ii)應房東關於記錄REA的要求，租户應簽署一份可記錄形式的商業合理文書，使本租約受制於REA；(Iii)房東有權
只要承租人繼續擁有本租約中包含的所有權利和義務(例如，附屬者使用所有公共區域的權利)；以及(Iv)承租人應應房東的要求，以合理的速度簽署證明前述內容的合理文件(可能是可記錄的形式)。
2.3
建築物的名稱和地址。業主保留隨時更改建築物和/或物業的名稱或地址的權利，前提是業主至少提前三(3)個月向租户發出書面通知。
2.4
房東通道。在符合本協議條款的情況下，承租人應(A)在發出合理的事先通知後(除緊急情況下不需要通知外)，允許業主和任何按揭持有人(以下定義為“抵押權人”)，以及他們各自的代理人、代表、僱員和承包商，在所有合理時間內合理地進入房產，以便檢查、修理、更換或改善房產或其中的建築物或設備(包括但不限於衞生、電力、供暖、空調或其他系統)，並遵守所有適用的法律、條例，規則、條例、法規、附例、法院裁決和命令以及所有公共當局的要求(統稱為“法律要求”)，或行使本租賃項下房東保留的任何權利(包括但不限於在房屋內攜帶或通過或保存和儲存所有必要的材料、工具和設備的權利)；(B)準許業主及其代理人及僱員在合理時間內，在合理的預先通知下，在正常營業時間(即星期一至五上午7時至下午6時，星期六上午7時至下午12時，不包括假日)，向建築物及/或物業的任何準按揭人或買家或業主在其內的權益展示該處所，並在期限的最後十二(12)個月內或在失責事件發生後的任何時間，向準租客展示該處所；及(C)在業主發出合理的事先書面通知後，準許業主及其代理人在業主自負費用的情況下，在物業及土地內、上、下及下進行環境審計、環境工地勘測及環境工地評估(“工地評估”)，但有一項諒解，即業主須修復因工地評估而造成的任何損壞，而該等工地評估可包括地面及地下測試及進行工地評估所需或適當的其他測試。此外，如需要進入處所以進入處所以外的建築物任何部分的任何區域，則租户須在實際情況下儘可能多地提前通知，並在任何情況下至少提前二十四(24)小時發出書面通知(緊急情況下不需要通知除外)，允許建築物其他佔用人僱用的承建商通過處所以進入該等區域，但前提是必須有業主代表陪同。雙方同意並承認，儘管採取了合理和慣常的預防措施(房東同意採取這些措施)，但房舍內任何脆弱、脆弱或易受傷害的財產或設備在履行房東義務的過程中仍可能受到損壞。因此，承租人應對異常脆弱、脆弱或敏感的財產和設備採取合理的保護措施。
2.5
管道、風管和導管。在符合第2.4節和本租約其他條款的規定下，承租人應允許房東在房屋內和通過房屋內架設、使用、維護和重新安置管道、管道和導管，前提是這些管道、管道和導管不會減少房屋的可出租平方英尺，也不會對房屋的外觀產生不利影響。
2.6
最大限度地減少幹擾。除非發生緊急情況，否則房東應盡商業上合理的努力，儘量減少與行使本條第2款下的任何前述權利有關的對承租人的業務運營以及對房屋的使用和佔用的任何干擾。
3.1
處所的狀況。承租人承認並同意承租人在執行之日以“原樣”、“原樣”、“原樣”的狀態租賃物業，沒有任何明示或默示的任何形式的事實或法律上的明示或擔保，也不向房東求助，但房東應按照本條款第3款和附件4的規定履行房東的工作。承租人不得超過本合同附件3中規定的基本建築容量。
(a)
在不可抗力和承租人延誤的情況下，房東應按照本合同所附附件4的規定，履行房東的職責，為承租人的使用和入住做好準備。業主應盡最大努力在適用的預計期限開始日期前完成業主工作的適用部分。然而，除非該失敗構成延遲期限開始日期的發生(如術語開始日期的定義所規定的)，並且：(I)租户的唯一補救措施應是延遲期限開始日期，(Ii)租户不得對房東提出索賠或權利，且房東在房東工作延誤的情況下不對租客承擔任何責任或義務，以及(Iii)房東工作的延誤不會對雙方在本租賃項下的權利或義務產生任何影響。
(i)
“承租人延誤”是指承租人和/或承租人的代理人、僱員或承包商(與承租人、“承租人”合稱)的任何行為或不作為，導致業主工作的開始或執行或房屋佔用證書的簽發延遲。儘管如上所述，除非租客未能在租約明確規定的日期或時間內或之前及時採取行動(在這種情況下，不需要發出租客延誤通知)，否則在任何情況下，任何作為或不作為都不應被視為租客延誤，除非業主已向租客發出書面通知(“租客延誤通知”)，告知租客(A)租客延誤正在發生，以及(B)房東根據什麼確定租客延誤正在發生，以及(Y)承租人收到承租人延誤通知之前的任何時間段不得計入根據該承租人延誤通知向承租人收取的時間段內。
(Ii)
“基本完成”或“基本完成”指的是：(1)業主的工作已完成，但對租户的使用或出入沒有實質性影響的次要工程除外；(2)房屋和建築物公共區域中影響租户佔用的部分符合所有適用的建築規範、許可證、法律和法規，包括但不限於ADA；(3)建築物的所有結構元素和子系統，包括但不限於暖通空調、機械、電氣、照明、管道和生命安全系統；將處於良好的工作狀態和維修狀態，(4)房東已向租户交付(X)房東建築師的基本完工證書，聲明房東的工作已基本完成，以及(Y)與房產有關的佔用證書(可能是臨時佔用證書)或由劍橋市提供的同等批准，以證明租户有權合法佔用房產，除非由於承租人未能進行承租人的工作(見表4)或未能安裝或運行其模塊化傢俱或電信設備而無法獲得劍橋市的此類佔用證書或批准，且(5)劍橋市已提供通常由劍橋市提供的證據，以證明其接受房東的工作以及承租人合法佔用房產的權利(例如，劍橋所有適用部門在建築許可證上簽字，或佔用證書，可以是臨時佔用證書)。業主為滿足基本完工的定義而產生的成本不應計入運營成本。即使本合同有任何相反規定，如果業主的工作因任何租户延誤而延誤，則業主應被視為在業主本應實質上完成業主的工作之日，如果沒有租户的這種延誤，則業主的工作已基本完成。
(Iii)
關鍵字清單。在業主的工作基本完成後，業主應立即向租户提供業主建築師編制的清單(“清單”)，其中包括業主和租客在共同檢查業主的工作時共同確定的未完成項目(“清單”)。業主的工作基本完成後，業主和租客應立即聯合檢查房屋。受不可抗力(見第25.16節)和承租人延誤的限制，房東應在清單公佈之日起三十(30)天內完成所有清單項目(季節性項目除外，如景觀美化，需要較長時間)，前提是承租人合理配合完成此類清單項目。
3.3
如果學期開始日期延遲，承租人將予以補償。第3.3節規定了承租人在業主工作或適用期限開始日期發生任何延遲的情況下，在法律和衡平法上的唯一補救措施：如果第一階段期限開始日期沒有發生在第一階段估計期限開始日期之後九十(90)天或之前，或者如果第二階段期限開始日期沒有在第二階段估計期限開始日期之後九十(90)天之前發生，則作為承租人的唯一補救措施，根據適用期限開始日期的任何延遲，承租人應有權根據承租人為物業的適用部分(即第一階段物業或第二階段物業)支付基本租金的義務獲得相當於第一個外部租金抵免日期與(X)適用期限開始日期和(Y)九十(90)天中較早日期之間的每一(1)天的租金抵免
在適用的第一個外部租金抵免日之後(每個這樣的日期以下稱為“第二個外部租金抵免日”)。如果適用期限開始日期在第二個外部租金抵免日或之前沒有出現，作為承租人的唯一補救措施，承租人應有權根據承租人為物業的適用部分支付基本租金的義務獲得相當於第二個外部租金抵免日和適用期限開始日之間的每一天兩(2)天的租金抵免。儘管本合同包含任何相反規定，第一個外部租金抵免日期和第二個外部租金抵免日期均應延長業主因不可抗力(如第25.16節所定義)和/或租户延誤而導致的工作延誤的時長。
4.1
許可用途。在租期內，承租人只可使用該房屋作準許用途，並不得作其他用途。服務及公用設施區域(不論是否處所的一部分)，只可作其設計的特定用途。承租人應在適用法律或保險要求的範圍內，為房屋配備適當的安全設備。
(a)
儘管本租約有任何其他規定，承租人不得使用該處所或建築物或其任何部分，或容受或允許任何承租方使用或佔用該處所或建築物或其任何部分：(I)以違反本租約的任何契諾、協議、條款、規定和條件的方式，或以其他方式適用於該處所或對該處所具有約束力；(Ii)出於任何非法目的或以任何非法方式；(Iii)根據業主的合理判斷(在考慮建築物作為綜合實驗室、研究發展及辦公大樓的用途及準許用途後)會(A)損害建築物的外觀或聲譽；。(B)損害、幹擾或以其他方式降低任何屋宇設備的質素，或損害、幹擾或以其他方式降低建築物或處所的適當及經濟的供暖、清潔、通風、空調或其他設施，或任何公用地方的使用或佔用；。(C)在任何物質方面的不適、不便或煩擾(租客不得安裝或使用任何種類的電力或其他設備(包括但不限於租客的閣樓設備)，而該等設備是業主合理判斷會導致任何該等損壞、幹擾、不適、不便、煩擾或傷害)，或對處所的任何佔用人或其他租客或建築物的佔用人或其財產造成任何傷害或損壞；或。(D)導致有害的空氣排放、實驗室氣味或噪音，或任何不尋常或其他令人反感的氣味、噪音或排放物；。(Iv)與大樓作為一流綜合辦公、研究、開發和實驗室設施的運作和/或維護不一致；(V)任何發酵過程；或(Vi)與承租人首次入駐本合同規定的房產時相比，提高大樓或位於其中的物業的保險費率。
(b)
對於房屋和公共區域的使用和佔用，承租人不得：(I)在房屋的任何前廳或入口、與之相鄰的腳下或走廊上或房屋外部的其他地方放置或保持任何標牌(下文第12.2條規定的除外)、垃圾、垃圾或其他物品，也不得阻礙任何車道、走廊、步行道、停車場、商場或任何其他公共區域；(Ii)允許在房屋內外不當堆積或焚燒垃圾、垃圾、垃圾或其他垃圾；
(Iii)準許車輛停泊，以幹擾(X)其他有權在公共停車區停車的能力，或(Y)使用任何車道、走廊、行人路、停車區或其他公共區域；(Iv)在業主合理指定的區域以外收受或運送任何種類的物品；。(V)在處所內或與處所有關連的地方進行或準許進行任何拍賣、停業出售、破產出售或其他類似類型的出售；。(Vi)未經業主事先書面同意，不得在任何宣傳、促銷、預告片、新聞稿、廣告、印刷或展示材料中使用業主或業主的任何附屬公司的名義；或(Vii)除非與業主批准的更改(下文定義)有關，否則不得導致或允許在建築物的任何部分鑽孔或挖洞。
4.3
MWRA許可證。業主應就公共酸中和池獲得並維護建築的MWRA廢水排放許可證。此外，在根據法律要求承租人必須獲得的範圍內，承租人應根據馬薩諸塞州水資源管理局(“MWRA”)和任何其他適用的政府機構的要求，建立和維護MWRA廢水排放計劃，該計劃由獲得許可的合格個人(該個人可以是(I)房東批准的第三方承包商/顧問，不得無理拒絕批准，或(Ii)承租人或承租人的關聯公司的員工)管理。承租人應獨自承擔與其MWRA廢水排放相關的所有費用，承租人應向房東提供房東可能合理要求的文件，以證明承租人遵守(A)MWRA和與該化學安全計劃有關的任何其他適用的政府當局和(B)本節的要求。在承租人根據法律規定必須獲得的範圍內，承租人應自行支付費用和費用，在有效期內獲得和維護MWRA所需的任何許可證。承租人不得將任何(X)違反任何MWRA許可證或業主持有的任何相關許可證的條款，(Y)違反法律要求或(Z)會干擾公共酸中和槽的正常運作的東西，引入服務於物業的共酸中和槽內。
4.4
停車和交通需求管理計劃；現場行動計劃。該物業受劍橋市的校園停車和交通需求管理計劃的約束，該計劃的副本作為附件11(“最初的PTDM”)附在本文件之後。承租人自費同意遵守最初PTDM的要求，但僅限於適用於房屋和/或承租人對其使用和佔用的情況。如果最初的PTDM被修改、補充、修改或替換(“PTDM修改”)，承租人同意自費遵守PTDM修改的要求，僅限於其適用於房屋和/或租户對其使用和佔用的情況。雙方承認，最初的PTDM包括以下要求：(I)承租人向其員工提供
每月提供100%的過境補貼，金額最高可達聯邦税前福利限額，以及(Ii)房東按市場價格向阿萊費斯地區的停車位收取停車費。承租人特此通知，該物業受劍橋市關於校園洪水風險的場地行動計劃的約束。
4.5
間隔膜。只要承租人自費獲得所需的所有政府許可和批准，承租人有權在房屋內安裝隔室，作為承租人改善工程的一部分，或根據下文第11條的條款和條件。承租人應根據所有法律要求和標準行業慣例，自費負責間隔室的運營。在不限制前述規定一般適用的情況下，承租人應嚴格按照法律要求，分別處置從隔膜運行中產生的所有廢品，包括但不限於死動物。業主有權不時向租客發出書面通知，頒佈有關間隔室運作的合理規章制度，以儘量減少此類運作對建築物其他住客可能造成的不良影響，包括但不限於有關噪音緩解的規定。
4.6
動物運輸。除第4.6節規定外，不得在建築物內運輸不時在建築物的動物儲存區內飼養的動物、動物排泄物、食物或與動物有關的用品。承租人應盡商業上合理的努力，在上午11：00之間儘量減少公共區域內動物、動物排泄物、食物或與動物有關的用品的存在。和下午1：00在公共區域內運輸動物的所有時間，均應用適當的籠子或其他容器運輸。任何時候，不得將任何動物、動物排泄物、食物或與動物有關的任何用品帶進、運送通過或交付到建築物的大堂，或在建築物內使用除貨運電梯以外的電梯運輸。
5.1
基本租金；附加租金。自起租之日起至剩餘時間內，承租人應按月平均預付租金，並於每月第一日就該月及與該月有關的情況下，向業主支付基本租金。除本協議另有明文規定外，基本租金、額外租金及根據本租約就該物業而保留及約定須支付的其他費用(統稱“租金”)將於租金生效日期開始支付，並按比例分攤任何部分月份。房租應以美國的合法貨幣支付給房東，如果房東有書面指示，則應以合法貨幣支付給房東的代理人或被提名人，這是支付付款時所有公共和私人債務和會費的法定貨幣。
(a)
“經營成本”是指業主在物業的運營、管理、維修、更換、保養和保險(包括但不限於房東為租户提供的租賃權改進的環境責任保險和財產保險，但不包括租户設備的財產保險)或分配給物業的所有費用和支出中發生的任何性質的支出，包括
限制所有人工成本(工資、薪金、附加福利等)包括物業管理董事在內，不論其面額如何，包括供應外部區域和公共區域的任何水電費，以及外部區域和公共區域的維修和更換、清潔和維護的任何費用(包括但不限於大樓在共管公寓文件項下的共同費用中的份額，以及維護和運營校園外部公共區域和可分配給大樓的設施的費用)、相關設備、設施和附屬設施以及暖通空調設備、安保服務、相當於建築物總收入4%(4%)的管理費(如果適用，根據第5.2(G)節增加)，物業業主管理辦公室的成本，包括但不限於商業上合理的租金因素，該管理辦公室可位於物業外，並可為物業以外的其他物業提供服務(在這種情況下，此類成本應在該辦公室服務的物業中公平分配)，申請和報告建築或其任何部分以根據美國環保局的能源之星®評級系統、美國綠色建築委員會的能源與環境設計領導地位評級系統或類似系統或標準申請或保持認證的所有成本，經營物業內可供所有租客使用的任何康樂設施的成本，業主就任何該等康樂設施提供的任何補貼，以及就準許資本開支(定義見下文)的年度撇賬(定義見下文)。對於業主與整個建築物的運營、管理、維修、更換、維護和保險有關的費用和支出，如果適用，業主應在建築物的零售和非零售部分之間進行合理的分配。如果特定的運營成本隻影響建築物的非零售部分，房東可以對租户的份額進行合理調整，以便將此類運營成本僅分配給佔用建築物的非零售部分的租户。與校園公共區域有關的運營成本的分配應根據共管公寓文件進行。運營成本不應包括排除成本(下文定義)。
(b)
資本支出。準許資本開支(定義見下文)只計入該財政年度內每一會計年度的營運成本，但以該財政年度有關該等資本開支的年度撇賬(定義見下文)為限。運營成本不應包括與以下定義的排除成本相關的任何年度沖銷。就本協議而言：
(i)
“年度撇賬”是指在有關資本項目的使用年限內，按與資本利率相等的年利率直接扣減按月等額分期償還貸款所需支付的本金和利息的年度金額，定義如下，其中初始本金餘額為有關資本項目的成本。
(Ii)
“使用年限”應由業主根據取得資本項目時實行的公認會計原則和慣例合理確定。
(Iii)
“資本利率”應被定義為資本支出發生時金融媒體報道的AA債券利率(標準普爾公司的綜合利率或其等價物)一個百分點的年利率，或者，如果資本項目是通過第三方融資獲得的，則為房東為獲得該資本項目融資而支付的實際(包括浮動)利率。
(c)
“除外費用”的定義應為：(1)支付給任何土地出租人的任何固定或百分比地租，或任何按揭費用(包括利息、本金、積分和費用)；(2)經紀佣金；(3)並非直接受僱於物業管理/經營的行政人員和業主的工資；(4)業主為特定租户所做工作的費用；(V)根據普遍接受的會計原則應記入業主賬簿的項目的成本，或以其他方式不應從收入中適當扣除的項目的成本，但如該等資本項目是(A)任何法律規定所規定的，(B)合理地預計可減少營運成本，或(C)合理地預期可改善建築物的管理及/或營運的，則屬例外；(Vi)業主的工作成本，以及業主因興建物業而向該物業的任何租客作出的任何分擔；。(Vii)對業主徵收的專營權或所得税；。(Viii)個別租客直接向供應商支付的費用，包括租客的電費、電話費及其他公用事業費用；。(Ix)因業主或大廈的任何其他租客使用大廈而導致保險費增加；。(X)大廈的折舊；。(Xi)維持業主作為法團、合夥或其他實體存在的費用；。(Xii)招攬租客所招致的廣告費及其他費用；。(Xiii)業主通過保險、賠償、退款、退款或其他方式報銷的任何物品的費用，以及保修、擔保和服務合同涵蓋範圍內的任何維修或維護費用；以及(Xiv)業主與其僱員之間、業主與大廈管理部門之間或業主與其他租户或住客之間發生糾紛的費用，(Xv)税款，(Xvi)購買雕塑、繪畫或其他藝術品的費用，以及(Xvii)修復建築物中不包括危險材料的費用，如下所述；“包括的危險材料”應定義為所有危險材料，但以下情況除外：(A)在執行日期位於建築物內的任何材料或物質，在執行日期時，根據當時的現有法律要求不被視為危險材料，但隨後由於在本租約的執行日期後首次生效的法律要求而被確定為危險材料，以及(B)在執行日期後引入建築物的任何材料或物質，而該材料或物質在引入建築物時(即，在引入建築物時)不被考慮，作為任何法律要求，屬於危險材料，但隨後由於法律要求而被確定為危險材料，該法律要求在該材料或物質引入建築物之日起首次生效。
(d)
支付運營成本。自租期開始之日起至其後整個租期內，承租人應向業主支付承租人應承擔的經營成本，作為額外租金。房東可以善意地估計租户在任何財政年度或其部分期間的運營成本份額，租户應在租期開始之日及之後每個日曆月的第一天向房東支付一筆金額，相當於租户在該財年和/或其部分財年的運營成本份額除以該財年的月數。業主可估計及重新估計租客在經營成本中的份額，並將
對承租人的估價或重新估價。此後，承租人的每月分期付款應根據估算進行適當調整，以便在有關會計年度結束時，承租人應支付房東估計的承租人應承擔的全部經營成本。根據該估計數支付的任何金額，在每個會計年度有實際運營成本時，應按本文規定進行調整。截至執行日期，該物業的會計年度為1月1日至12月31日。
(e)
年度和解。出租人應在每個財政年度結束後一百二十（120）天內，向承租人提交該財政年度運營成本實際金額的合理詳細報表（“年終報表”）。 出租人未能在規定時間內提供年終結算表，並不免除承租人在本協議項下的義務。如果任何財政年度的每月匯款總額大於承租人在該財政年度實際發生的運營成本份額，那麼，如果沒有發生違約事件或任何隨着時間的推移和/或發出通知將構成違約事件的事件，承租人可將該差額計入本合同項下應付的運營成本，以抵消下一期額外租金，除非該差額在租期結束後確定，出租人應在該決定後三十（30）天內將該差額退還給承租人，如果該差額超過承租人應向出租人支付的任何金額。如果該等匯款總額低於承租人在該財政年度實際發生的運營成本份額，承租人應在收到發票後三十（30）天內向出租人支付差額，作為本協議項下的額外租金。業主對下一個財政年度的運營成本的估計應基於年終報表中反映的上一個財政年度實際發生的運營成本，加上基於運營成本估計增長的合理調整。本第5.2（e）條的規定在本租約到期或提前終止後繼續有效。
(f)
部分年份。如果租賃期限的開始日期或終止日期在一個日曆年的中間，則承租人應僅承擔租賃期限內該日曆年的部分運營成本。
(g)
噁心如果在任何財政年度內，租户佔用的建築物面積不足95%，或者如果業主未向所有租户提供本協議項下向租户提供的服務，實際發生的運營成本應由業主逐項合理推斷，得出建築物佔用率達到95%且向所有租户提供此類服務時的合理運營成本，並且，就本協議的所有目的而言，該外推運營成本應被視為該財政年度的運營成本。這種“總計”處理方法僅適用於為公共區域或租户佔用的建築空間提供服務所產生的可變運營成本（這些服務不提供給空置空間或僅提供給部分租户），以便將此類可變運營成本公平分配給受益的租户。
(a)
“税收”是指對建築物和土地所在的共管公寓單元徵收的房地產税和其他税收、徵税和評估（以下簡稱“單元”）以及用於單元運營的業主的任何個人財產，或業主在其中的權益或此類個人財產;運輸、住房、警察、消防或其他服務的收費、費用和評估，或建築物和土地的聲稱利益（包括但不限於任何社區保護評估）;代替税收的服務或用户付款;以及任何及所有其他税項、徵費、增值、評税及因擁有、租賃、經營、建築物和土地的使用或佔用，或基於由此產生的租金，這是或將由聯邦，州，縣，市或其他政府機構徵收。税收不包括任何遺產税、遺產税、繼承税、贈與税、特許權税、租金税、所得税或利潤税、股本税、資本税或消費税，或任何因該單元的所有權和經營而產生的或與之相關的所得税，但前提是，任何相同或任何其他税收、消費税、費用、徵税、收費或評估（無論如何描述），在未來可能被徵收或評估作為全部或部分替代或補充的任何税收、徵收或評估，而這些税收、徵收或評估在其他情況下構成税收，無論是現在的慣例還是雙方在本租約執行日期的預期，均應構成税收，但僅在該單位是業主擁有的唯一房地產的情況下計算。“税費”還應包括減税或其他對評估或徵税提出異議的訴訟的合理費用（包括但不限於法律和諮詢費）。
在該單位創建和評估的財政年度（“適用財政年度”）之前，業主應在合理的基礎上分配校園公共區域產生的税款。從作為未來開發項目一部分而建造的任何可佔用的改善工程實質性完工之日起或之後，如果未對此類改善工程進行單獨評估，則業主應在建築物、此類改善工程以及與之相關的土地面積之間合理分配税款。從適用財政年度開始及之後，此類分配應根據業主就該物業所在的共管公寓中的單元應付的税款進行。
(b)
“納税期”是指應向適當的政府税務機關繳納税款的任何財政/納税期（即，根據政府税務機關的規定），其任何部分發生在本租約期限內。
(c)
繳税。自租期開始之日起至此後整個租期內，承租人應向業主支付承租人應承擔的税款，作為額外租金。房東可善意估計租客在任何課税期間或其部分期間應繳的税款，租客應在租期開始之日及其後每個歷月的第一(1)日向房東支付相當於租客在該課税期間或其部分應繳税款除以月數的數額。房東可以評估和重新評估租户的税收份額，並將評估或重新評估的副本交付給租户。此後，承租人每月應繳納的税款應根據估算值進行適當調整，以便在有關税期結束時，承租人應繳納房東估計的所有承租人應繳納的税款。根據該估算額支付的任何金額，在每一納税期間有實際税額時，應按本規定進行調整。如果
每月匯款的總額大於租户在該納税期間實際應繳税款的份額，那麼，如果沒有發生違約事件，也沒有任何事件會隨着時間的推移和/或通知的發出而構成違約事件，租户可以將差額抵扣下一期額外租金，作為本協議規定的應繳税款，但如果差額是在期限結束後確定的，房東應在確定後三十(30)天內將差額退還給租户，如果差額超過了租户應向房東支付的任何金額。如果匯款總額少於承租人在該納税期間的實際應繳税款份額，承租人應在收到承租人發票後十(10)天內向房東支付差額，作為本協議項下的額外租金。房東對下一納税期間的估計應以上一納税期間的實際税額為基礎，並根據估計的税收增長進行合理調整。第5.3(C)節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。
(d)
減税的效果。在扣除房東的合理法律費用和為獲得退税而發生的其他合理費用後，評價員或負責此事的行政、司法或其他政府機構因任何税收減少而獲得的任何退税，應給予適當的税收抵免。應租客的要求，房東同意就房東提出的税務抗辯和為獲得退税或減税而提起的訴訟與租客進行磋商。
(e)
部分年頭。如果期限開始日期或終止日期出現在税期的中間，承租人只需就該税期內的那部分税款(視屬何情況而定)承擔責任。
(a)
任何在到期時未支付的到期租金的支付，應從到期日起每個月或不足一個月收取利息，直至按18%(18%)的年利率全額支付，或按任何適用的較低的法律允許的此類債務的最高利率(“違約率”)支付。
(b)
此外，如果租客未能在到期日期後五(5)天內支付任何款項，房東可向租客收取相當於任何此類滯納金的3%(3%)的違約金，但房東應每十二(12)個月免除一次滯納金，如果租客應在房東通知後五(5)天內支付滯納金，則房東應免除滯納金。
(c)
對於銀行因任何原因退還給房東的每張租客付款支票，租户應支付相當於房東銀行當時習慣收取的金額的退還支票費用。
(d)
承租人向房東支付的款項應按以下順序轉入承租人的賬户：首先，支付任何未支付的額外租金，包括但不限於滯納金、退還的支票費用、律師費和/或根據本協議應向承租人收取的法院費用；然後，支付未支付的基本租金。
(e)
雙方同意，第5.4(B)節中提到的滯納金是對房東因租客延遲付款而產生的費用的公平合理的估計，支付滯納金和利息是不同的，因為支付利息是為了補償房東對租客使用房東的錢，而支付滯納金是為了賠償房東因租客拖欠款項而產生的處理、行政和其他費用。接受逾期押金或利息不應構成對租户拖欠逾期款項的放棄，也不妨礙房東行使本租約、法律或衡平法規定的、現在或將來有效的任何其他權利和補救措施。
(f)
如果租户在任何六(6)個月期間拖欠任何一期租金的時間超過五(5)天，且三(3)次或三(3)次以上，則即使本合同有任何相反規定，房東仍可通過書面通知租户，選擇要求租户每季度支付所有基本租金和額外租金，以支付運營成本和税費。該權利是房東根據本合同或因承租人違約而依法享有的任何其他權利或補救措施的補充，而不是替代。
5.5
沒有抵銷；獨立契約；棄權。除非本合同另有明文規定，否則房租的支付無需通知或要求，且不得抵銷、反索賠、抗辯、減免、暫停、延期、減免或扣減。承租人放棄(I)任何減免、暫停、延期、減少或扣除租金的權利，以及(Ii)退出、終止或交出本租約或其任何部分的權利，除非本合同另有明確規定。承租人在此承認並同意，承租人在本租約項下的義務應是單獨和獨立的契諾和協議，在任何情況下都應繼續支付租金，承租人在本合同項下的義務繼續不受影響，除非支付或履行該義務的要求已根據本租約的明文規定終止。房東和租客各自承認並同意，租客在本協議項下義務的獨立性代表了關於受本租賃約束的財產類型的公平、合理和可接受的商業慣例，本協議是自由和知情談判的產物，在談判期間，房東和租客都由熟練談判和起草馬薩諸塞州商業租約的律師代表，並且本協議中包含的承認和協議是在完全瞭解Wesson V.Leone Enterprise，Inc.，437麻省的控股情況下作出的。708(2002)。承租人的這種承認、協議和豁免是房東簽訂本租約的物質誘因。
5.6
生存。本第5款規定的任何債務，在期限屆滿或提前終止時仍未支付，應在期限屆滿或提前終止後繼續支付，並應在確定和到期時支付。
7.1
數量。在簽訂本租約的同時，承租人應向房東交付一份不可撤銷的信用證(“信用證”)，該信用證(“信用證”)應(A)初始金額為6,265,585.53美元(“信用證金額”)；(B)以本租約所附表格作為附件5出具；(C)指定房東為受益人；(D)向合理地令房東(“核準發行人”)信納的FDIC保險金融機構取款，該金融機構(X)在大波士頓大都市區設有辦事處，接受提交信用證並付款，以及(Y)同時滿足最低評級機構門檻和最低資本門檻(定義見下文)。“最低評級機構門檻”應指發行銀行有未償還的無擔保、無保險和無擔保的優先長期債務，然後由穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service，Inc.)和/或標準普爾評級服務公司(Standard&Poor’s Rating Services)對其評級為“Baa”或更好，或由房東自行指定的可比國家評級機構進行類似評級。“最低資本門檻”是指開證行的資本、盈餘和未分配利潤合計不低於10億美元。信用證(及其任何續期或替換)的有效期應不少於一(1)年。如果信用證的簽發人通知其選擇不再續簽任何額外期限的信用證，承租人應被要求在信用證期限屆滿前至少三十(30)天交付一份滿足本信用證條件的替代信用證。如果信用證的發行人未能滿足最低評級機構門檻或最低資本門檻中的一項或兩項，承租人應被要求在房東通知租户後十(10)個工作日內交付另一家發行人的替代信用證，該信用證應合理地令房東滿意，並同時滿足最低評級機構門檻和最低資本門檻。承租人同意，在必要時，無論是由於房東根據本合同條款提取信用證，或由於當時有效的信用證到期，應不時更新或更換原信用證和任何後續信用證，以使信用證在本合同規定的金額內有效，直至到期日後至少六十(60)天。如果承租人未能在房東當時持有的信用證規定的到期日之前至少六十(60)天提供續簽或更換，房東可以動用該信用證並根據第7條的條款將其收益作為保證金持有(且該收益不必分開)。任何對正本或任何後續信用證的續簽或更換均應滿足上述對正本信用證的要求，但此類更換或更換應由經批准的簽發人出具。
7.2
信用證收益的運用。一旦發生違約事件，或者如果根據任何與破產、重組、安排、重整或其他債權人救濟有關的國會法案或州法律的任何規定，承租人應提起或針對承租人提起任何訴訟(在對其提起的任何訴訟中，如果承租人未能在九十(90)天內撤銷此類訴訟)，或者如果承租人因任何此類訴訟而被判定破產或資不抵債，房東可自行選擇動用全部或部分信用證。任何信用證現金收入的餘額應按照下文第7.5節的規定保管。如果房東開立了整個信用證或其任何部分，租户應在房東的書面要求下交付一份所提取金額的補發信用證，如果租户在收到該書面要求後十(10)個工作日內沒有這樣做，將構成本合同項下的額外違約事件。將信用證的全部或任何部分現金收益用於承租人在本租賃下的任何義務或違約，不應剝奪房東可能擁有的任何其他權利或補救措施，房東的這種申請也不構成房東的放棄。
7.3
信用證轉讓。如果房東轉讓其在房產中的權益，承租人應在房東通知後，免費向房東提交修改信用證或替換信用證，並註明房東的繼承人為該信用證的受益人。如果承租人未能在房東書面通知後十(10)天內交付修改或更換，房東有權根據下文第7.5節的規定提取信用證的全部金額並扣留其收益。
7.4
信用證的現金收益。出租人應持有信用證提款後的剩餘收益餘額（以下簡稱“保證金”），作為承租人履行其所有租賃義務的擔保。違約事件發生後，業主可將保證金或其任何部分用於賠償業主的損失，但不影響業主的任何其他補救措施。房東沒有義務支付保證金的利息，並可將保證金與房東的資金混合。如果業主轉讓其在本租約項下的權益，則保證金或之前未使用的任何部分可移交給受讓人，在此情況下，承租人應僅向受讓人尋求保證金的適當使用和返還。
7.5
退還保證金或信用證。如果承租人遵守所有該等條款、契約和條件，並及時支付承租人在本合同項下應向出租人支付的所有款項、保證金和/或信用證或由此產生的剩餘收益（如適用），應（減去出租人可能已用於補救任何違約或適用於出租人遭受的任何實際損害的任何部分）在六十（60）年內退還給承租人在任期結束後的幾天內。
7.6
信用證金額的減少。如果承租人滿足下文定義的減少條件，則根據第7.6條的規定，信用證金額應在下文定義的減少日期減少至2，784，704.67美元（“減少的信用證金額”）。就本協議而言，如果發生以下所有情況，則應視為承租人滿足了“減免條件”：（x）承租人在減免日期完全遵守承租人在租賃下的義務，（y）承租人在減免日期之前沒有違約事件，以及（z）承租人有市場
在縮減日期之前和截至縮減日期的連續四（4）個財政季度，資本化至少為五十億美元（5，000，000，000.00美元），並通過業主合理接受的支持文件予以證明。“減租日期”指承租人首次滿足所有減租條件的日期，但該日期不得早於第三租金年度的最後一天。信用證金額的任何此類減少應在減少日期後承租人提出書面請求的十（10）個工作日內生效。信用證金額的減少可通過承租人選擇的方式實現，承租人向出租人交付：（i）符合第7條規定的新信用證，減少信用證金額，以換取出租人當時持有的信用證;或（ii）由開具信用證的銀行以業主合理滿意的形式對業主持有的信用證進行修改，以反映信用證金額的減少。
9.1
電業主應與公用事業供應商簽訂合同，為物業（包括房屋）提供電力服務。自租期開始之日起，承租人應支付向該房屋提供的所有電費以及專門為該房屋服務的任何設備的費用，作為額外租金，該費用由分表計量，該計量設備將作為承租人改善工程的一部分安裝。應承租人的要求，出租人應向承租人提供合理的備份文件，説明總費用和向承租人分配費用的方法。承租人應自行承擔費用，維護和保持供應給房屋的用於測量電力的計量設備以及專門用於該設備的任何設備處於良好狀態，並對其進行保養和維修。
9.2
水業主應與公用事業供應商簽訂合同，為物業（包括房屋）提供供水服務。除下文另有規定外，向房舍和大樓所有其他部分（包括但不限於大樓其他租户或佔用者的房舍）提供供水服務的費用應包括在運營費用中。儘管有上述規定，如果出租人確定承租人的用水量超過其在建築物總用水量中的比例份額（按建築面積），出租人可選擇在房屋內或附近的位置提供和安裝計量設備，以計量供應給房屋的水以及專門用於該等水的任何設備，費用由承租人承擔。在此情況下，承租人應在出租人不時就此提出書面要求後三十（30）天內，向出租人支付該水錶產生的全部水費，作為額外租金。
9.3
氣體業主應與公用事業供應商簽訂合同，為物業（包括房屋）提供燃氣服務。根據下文第9.6條，用於基礎建築管道、機械和電氣系統的燃氣費用應包括在承租人償還的費用中。如果承租人需要氣體服務來運行承租人在該房屋內的實驗室設備，承租人應支付向該房屋提供的氣體和/或專門為該房屋服務的任何設備的所有費用作為額外租金，根據出租人的選擇，（i）出租人對該氣體使用的合理估計或（ii）出租人安裝的計量或分計量設備，費用由承租人承擔。
9.4
其他公用事業。根據出租人的合理規則和規定，承租人應獲得並支付在該房屋內使用和/或向該房屋提供的所有其他公用事業和服務，以及與之相關的所有税費、罰款、附加費和維護費。
9.5
公用事業的中斷或削減。如因意外或緊急情況而有需要，或因業主合理判斷而需要進行的維修、更改、更換或改善，業主有權在實際可行的情況下儘可能多地事先通知租客，但不得少於24小時。
(24)除緊急情況外，須提前數小時發出通知，以中斷、減少或停止(I)熱水及/或冷水的供應，及(Ii)水管及電力系統的操作。房東應盡合理努力消除任何此類中斷、縮減、停止或暫停的原因，但除第10.7節所述外，房東不應減少或減少房東在本租約項下應向租户支付的租金或其他賠償，也不應影響本租約或減少租户在本租約項下的任何義務，房東對任何此類中斷、縮減、停止或暫停服務或系統不承擔任何責任或責任。
9.6
房東服務部。房東應根據上文第5.2節的規定報銷房東應提供本合同附件所列並作為本合同一部分的附件6所述的服務(“房東服務”)。根據第5.2節的規定，除提供和維護專門服務於該場所的輔助暖通空調設備的費用(應由承租人負責)外，所有與提供業主服務相關的費用均應計入運營成本。
10.1
由租户負責維護和維修。承租人應保持整潔，沒有昆蟲、齧齒動物、害蟲和其他害蟲，並處於良好的維修、秩序和狀況(合理的損耗和意外傷害除外)：處所，包括但不限於處所的整個內部，由承租人安裝或專為承租人安裝的所有電子、電話和數據電纜和相關設備(建築服務設備除外)，其內的所有固定裝置、設備和專門照明，專用於處所的任何輔助暖通空調和加濕設備，電氣設備佈線、門、非結構性牆壁、窗户和地板覆蓋物，以及專門為場地提供服務的所有實驗室專用系統和設備，包括但不限於對實驗室運行至關重要的設備。在不限制前述規定的情況下，承租人同意其應保持與開工日期相同的維修、秩序和狀況(合理損耗和意外傷害除外)由承租人或代表承租人安裝的任何設備(包括作為承租人改進工作的一部分)。
10.2
由房東負責保養和維修。除第15節另有規定外，在上述第10.1節承租人義務的約束下，業主應維護並保持合理狀況：(1)建築地基、屋頂、建築結構、為建築服務的常見機械繫統、結構樓板和柱子；(2)建築設施，包括基礎建築的機械、電氣、管道、噴水裝置、消防/生命安全、出入控制系統和為建築服務的基礎建築供暖、通風和空調系統，以及為建築服務的其他公共建築系統設備，以保持其良好的狀態、維修和狀況。此外，房東應以基本相同的方式運營和維護公共區域，與辦公場所附近的類似組合辦公室和實驗室設施基本相同。業主根據第10.2節發生的所有費用應計入運營成本，但須遵守並符合第5.2節的規定。
10.3
衞生和其他系統的事故。租客須就處所或建築物內的任何火警或意外，以及建築物任何部分或附屬設施的任何損壞或欠妥狀況，包括但不限於位於處所內或穿過處所的衞生、電力、通風、暖氣及空調或其他系統，迅速通知業主。除第15節另有規定外，在符合第10.1節中承租人義務的情況下，該損壞或缺陷狀況應由房東以合理的努力進行補救，但如果該損壞或缺陷狀況是由任何一方承租人造成的，則補救費用應由承租人支付。
10.4
地板負荷--重型設備。承租人不得在房屋的任何樓層上放置超過該樓面設計承載的每平方英尺面積的樓面荷載，以及法律規定允許的樓面荷載。房東保留規定所有保險箱、重型機械、重型設備、貨運、大件或固定裝置(統稱為“重型設備”)的重量和位置的權利。重型設備應由承租人自費在業主合理判斷的環境中放置和維護，以吸收和防止振動、噪音和煩擾。承租人不得將任何重型設備移入或移出大樓，除非事先向業主發出書面通知，並遵守業主與此有關的所有規章制度。如果這種重型設備需要特殊處理，承租人同意只僱用持有裝配工大師證的人員從事上述工作，並且所有與此相關的工作都應符合法律要求。任何該等搬家的風險及危險均由承租人及承租人自行承擔，承租人及承租人將為業主及業主的代理人(包括但不限於其物業經理)、承包商及僱員(與業主及“業主各方”合稱)辯護、賠償及拯救他們，使他們不會因搬家直接或間接引起的任何及所有索償、損害、損失、罰款、費用、開支及費用(包括但不限於合理的法律費用)(統稱為“索償”)而蒙受傷害。房屋內所有重型設備的適當放置應由租户負責。
10.5
清理房舍。承租人應自負費用，負責場地(包括實驗室區域)的清潔和垃圾清除服務以及其他生物危害處置服務。此類服務應由持有執照的承包商(在法律或政府法規要求的情況下)、受保的合格承包商、事先批准的承包商、業主書面批准(批准不得無理扣留、拖延或附加條件)進行，並在充分的基礎上確保場所始終保持整潔和
打掃。業主應在大樓裝卸碼頭提供垃圾箱和/或壓實機，供承租人處置非危險和非受控物質。業主因該垃圾車和/或壓路機而產生的所有費用應計入第5.2節規定的運營成本。
10.6
蟲害防治。承租人應自行承擔費用和費用，每月對房屋進行清理，使房東合理滿意，並以房東合理滿意的方式每天清理用於儲存、準備、服務或消費食物或飲料的所有部分，並在有任何蟲害跡象時進行處理，以防止昆蟲、齧齒動物和其他害蟲的侵擾。承租人不得允許任何人為提供該等滅人服務而進入該處所，除非該等人已獲業主批准。如果房東提出要求，租户應將因食用食物或飲料而產生的任何垃圾儲存在冷藏箱或類似設施中，費用和費用由租户自行承擔。
(a)
削減租金。如果：（i）根據第9條和/或第10條，業主應中斷、縮減或暫停任何服務，或未能履行要求業主提供或履行的任何義務;（且出租人未提供合理等效的替代服務或供應），該等服務或供應將實質上幹擾承租人對該房屋或其任何部分的使用和享用（任何該等事件稱為“服務中斷”），及（ii）該等服務中斷應在業主收到書面通知後持續五（5）個連續營業日（“服務中斷通知”）描述該服務中斷（“消除服務中斷補救期”），及（iii）該等服務中斷並非由承租人或承租人的代理人、僱員、承包商或受邀者（滿足上述條件（i）-（iii）的事件在下文中被稱為“實質性服務中斷”），則承租人，根據下一句，應有權獲得基本租金的公平減免，根據重大服務中斷的性質和持續時間以及受影響場地的面積，在重大服務中斷補救期後的任何及所有日子內，（x）重大服務中斷仍在持續，以及（y）承租人未將場地的受影響區域用於真正的商業目的，計算經營成本和税費。承租人對任何實質性服務中斷做出的任何迴應或反應，包括但不限於承租人將其個人財產從場地受影響區域移除的任何活動，均不應構成排除根據第10.7（a）條進行減排的用途。如果因不可抗力導致業主無法及時補救服務中斷，則應延長補救服務中斷補救期。
(b)
本第10.7條的規定不適用於因傷亡或劫持造成的服務中斷（見下文第15條）。
(c)
本第10.7條規定了在任何服務中斷的情況下，承租人在法律和衡平法上的唯一權利和救濟。
(a)
未經業主事先書面同意承包商(S)、書面計劃和規格及時間表，承租人不得在房屋內或對房屋進行任何改動、裝飾、安裝、拆除、增加或改善(統稱為承租人的工作，即“改動”)。房東保留要求租户使用房東首選的供應商(S)進行任何涉及屋頂穿透、報警裝置、自動噴頭、火災報警和其他生命安全設備的改建的權利。未經業主事先書面同意，承租人不得對業主批准的平面圖和規格進行任何修改或增加。業主對非結構變更的批准不得無理扣留、附加條件或拖延。儘管有上述規定，業主仍可全權酌情決定：(A)對固定實驗室長椅、通風櫃、屋頂及/或建築系統的任何改動或影響；(B)與建築物外部的改動或影響有關的美學事宜；及(C)任何影響建築物結構的改動。承租人應對承租人計劃設計的所有要素負責(包括但不限於符合法律要求、設計的功能性、設計的結構完整性、房屋的配置和承租人的傢俱、電器和設備的放置)，房東批准承租人的計劃在任何情況下都不解除承租人對該等設計的責任。在尋求業主批准時，承租人應至少提前十四(14)個工作日向業主提供計劃、規格、投標建議書、經認證的蓋章工程圖紙和承租人工程師或建築師的計算(包括與建築物結構系統的連接、建築物的機械、電氣和管道系統、對建築物圍護結構的修改、樓板或牆壁的非結構性穿透、以及與生命安全系統的修改或連接)、工程合同、鋪設區域的請求以及業主可能合理要求的關於更改的性質和費用的其他信息。對於因承租人選擇的與承租人或代表承租人進行的任何工作相關的特定材料(無論是建築標準還是非建築標準)、設備或設備而造成的任何索賠、傷害或損壞，房東概不負責。除本合同另有明文規定外，所有變更應由租户自行承擔費用，並按業主不時合理指定的時間和方式進行。如果租客進行任何改建，那麼，如果房東根據業主的合理判斷，確定改建(I)對大樓的一般用途造成不利影響，供未來租户使用，或(Ii)需要非常費用來恢復和/或重新將房屋改建為生物科技辦公室和研發設施，房東可選擇要求租户在合同期滿或更早終止時，將房屋恢復到緊接改建之前的基本相同狀況。房東同意，如果房客在批准時向房東發出書面通知，要求房東做出這樣的選擇，那麼房東將在房東批准租户的變更計劃和規格時做出這樣的選擇；但無論如何，在房東選擇的情況下，租户應被要求移除與租户在房屋內的隔間操作相關的變更。承租人應在所有變更完成後六十(60)天內向業主提供可複製的記錄圖紙(CAD格式)。
(b)
未經房東同意，允許進行改動。即使本協議有任何相反規定，承租人仍有權在未經業主事先同意的情況下，根據下述規定事先通知業主，對房產進行改動：(I)改動在房產內部，不影響或從樓外看不到，也不影響樓的任何系統或天花板；(Ii)不影響樓頂或樓的任何結構構件，或樓的消防系統；(Iii)不會造成滋擾，亦不會干擾大廈內其他租客的權利；。(Iv)任何該等改建的費用每年不得超過100,000.00元；。(V)租客須遵守本租約的規定，如有關工程增加保險費或税項，則承租人須支付任何增加的費用；。以及(Vi)承租人至少提前十(10)個工作日向業主發出通知，詳細描述此類工作，並附上相關計劃和規範的複印件(前提是計劃和規範通常是根據此類工作編制的)。
11.2
下班後。房東和租客認識到，只要租户選擇在正常施工時間以外的時間(即週一至週五上午7：00)進行部分或全部更改，至下午3點，不包括節假日)，業主可能需要安排監督人員在現場。因此，房東和租客同意如下：租户應至少提前兩(2)個工作日提前書面通知房東，在正常施工時間以外的任何時間，租户打算進行任何更改(“下班後工作”)。承租人應在房東提出要求後十(10)天內向房東償還房東監督人員監督下班後工作的費用。此外，如果在正常施工時間施工不合理地幹擾了大樓的其他租户，房東可自行決定要求租户停止在正常施工時間進行更改，並進行同樣的盤後，但須支付業主監督人員的上述費用。
11.3
和諧的關係。承租人同意不會直接或間接使用任何承包商和/或材料，如果使用這些承包商和/或材料會對承租人或房東或其他人在建築、物業或其任何部分的建造、維護和/或運營中僱用的其他承包商和/或勞工造成任何困難，無論是在勞資糾紛性質上還是在其他方面。如遇任何此類困難，應房東要求，承租人應立即讓所有造成此類困難的承包商、機械師或勞工離開。
11.4
留置權。承租人不得進行任何變更，除非(I)承租人已作出書面規定，免除所有承包商對此類變更的留置權，並已採取房東批准和/或要求的其他適當保護措施；以及(Ii)承租人已獲得適當的保證金和履約保證金，該保證金和履約保證金應將房東指定為額外的權利人，並已代表此類承包商提交留置權保證書(S)(在可用司法管轄區內)。因聲稱已為承租人完成工作或已向承租人提供材料而對房屋或建築物提出的任何機械師留置權，應由承租人在十(10)天內解除，費用由承租人通過提交法律規定的保證金或其他方式支付。
11.5
一般要求。除非房東和租客另有書面協議，承租人應(A)在對房屋進行任何改動之前，取得或促使他人取得所有必要的許可(並將其副本提供給房東)；(B)以良好和熟練的方式進行所有此類改動，使用高質量的材料，並符合業主的施工規則和條例、本租約的所有保險要求和法律要求；以及(C)辯護、賠償和使業主方不會因任何和所有由此類改動引起或產生的索賠而受到損害。
12.1
限制。承租人有權自費在房屋入口處安裝標識承租人業務的建築標準標牌，該標牌須經業主事先書面同意(同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延)。除上述規定及下文第12.2條另有規定外，承租人不得將任何標誌、橫幅、廣告物或任何其他任何種類的物件(包括但不限於任何手寫廣告)放置或維護於物業的外部或從外部可見的任何室內部分，且未經業主書面批准，不得在物業的任何窗户或門的玻璃上放置或維護任何裝飾物、字母或廣告物。如從建築物外部可見，則不得在任何窗户或其他地方張貼標誌。
(a)
在符合本第12.2(A)條的規定下，只要：(X)租户沒有違約事件，並且(Y)租約完全有效(統稱為“紀念碑標牌條件”)，則租客有權要求業主在業主將在物業上建造的外部紀念碑標牌(作為基礎建築工程的一部分)上列出承租人的姓名(“租客紀念碑標牌”)，費用由業主承擔。該紀念碑應為普通紀念碑(即大樓內的其他租户(S)可以在該紀念碑上安裝識別標誌)。根據本第12.2(A)條授予的承租人標牌使用權是承租人的個人權利，除關聯實體或繼承者外，不得由承租人、轉租人或承租人的其他受讓人行使(雙方在此同意承租人應承擔更改承租人標牌的費用)。雙方特此同意，該承租人紀念碑標牌的維護和拆除(包括但不限於拆除承租人紀念碑標牌後對現有紀念碑立面的維修和清潔)應由業主自行承擔費用，但承租人應負責租賃期內承租人紀念碑標牌的任何更改費用。
(b)
如果在本租賃期內，業主允許建築物的任何其他租户在建築物上豎立或安裝任何外部標誌，則，(X)在符合本第12.2(B)和(Y)節的規定的情況下，只要紀念碑標誌的條件仍然滿足，業主應允許租户在建築物上豎立或安裝外部標誌(“租户的外部標誌”)，費用由承租人自行承擔，但所有此類標誌，包括但不限於其設計、規格和位置，均須經業主事先書面批准，而批准不得被無理拒絕，已調節或延遲，並與建築的質量、設計和風格保持一致。承租人的外部標誌應(I)符合所有
法律要求和承租人獲得所有必要的政府批准，並由承租人獨自承擔費用和費用，以及(Ii)由承租人以一流和安全的條件和外觀進行維護。本租約期滿或提前終止時，承租人應自行承擔費用，拆除承租人的外部標牌。承租人應在房東提出要求後三十(30)天內，不時補償房東因安裝、維護和拆除承租人外部標誌而對建築物造成的任何損壞而產生的任何費用。
房東應在大樓大堂的名錄中列出租户。初始列表的費用和費用由房東承擔，目錄列表的任何更改都應由租户承擔費用和費用。承租人有權在入口處安裝建築物標準的承租人識別標誌，費用和費用由承租人承擔。
13.1
須徵得房東同意。承租人不得在同一時間或間隔、法律實施或其他情況下抵押或扣押本租約或全部或部分租約。除非本合同另有明確規定，承租人不得在未經業主事先書面同意的情況下，轉讓、轉租、許可或轉讓本租約或處所的全部或部分，不論是通過改變承租人或承租人的任何直接或間接所有人的所有權或控制權，無論是在同一時間或每隔一段時間，通過出售或轉讓股票、合夥或實益權益、法律實施或其他方式，或允許承租人僱員以外的任何個人或實體佔用全部或任何部分處所(上述各項均為“轉讓”)。任何未經房東同意的轉讓，如有此要求，均屬無效，且不賦予任何第三人任何權利，但如有轉讓，房東可向受讓人收取租金，但不放棄禁止轉讓、接受受讓人或解除租客在本租約下的全部履約。如果發生違反第13條的轉讓，房東有權在收到租客向房東發出的任何轉讓的書面通知後三十(30)天內向租客發出書面通知，或在房東首次獲悉轉讓後一(1)年內終止本租約。轉讓不得解除承租人在本合同項下作為一方承租人的主要義務，也不得減少或增加業主在本租約項下的義務。
在符合下述第13.7條的規定下，承租人應在向業主發出轉讓該房屋或其任何部分的要約或廣告之前，向房東發出書面通知(“收回通知”)，其中：(I)説明承租人希望進行轉讓，(Ii)指明房產的受影響部分(“收回房產”)，(Iii)指明承租人擬將收回的房產轉租的時間(“收回期限”)，或表明承租人擬轉讓其在本租約中的權益，和(Iv)向房東提出(X)就收回的房產終止本租約(在建議轉讓租客在本租約中的權益或在本租約剩餘期限內進行分租的情況下)或(Y)如果租客僅建議以少於本租約剩餘期限的全部時間分租全部或部分房產，則房東僅有權終止本租約
在收回期間收回的房屋(即收回房屋的期限應在收回期間終止，租户的租金義務應按比例減少)，之後應恢復對收回房屋的本租賃。業主應在十五(15)個工作日內對收回通知作出迴應。
13.3
同意轉讓的標準。如果房東沒有及時向租客發出書面通知，接受或拒絕接受收回要約，則房東同意，在符合本第13條規定的情況下，只要租客以前沒有轉讓或轉租超過25%(25%)的房產，房東不得無理地拒絕、條件或推遲以公平市場租金和其他方式將房產用於許可用途的實體的轉讓同意，房東合理地認為：(A)有形資產淨值和其他財務指標足以履行受讓人根據有關轉讓文書承擔的義務；(B)具有與一流組合實驗室、研究、開發和辦公樓的運營相適應的商業聲譽；及(C)該實體的預期用途不違反當時對大樓內空間的任何限制性使用規定。
13.4
上市不會帶來任何權利。除承租人的姓名或名稱外，任何其他人、商號或法團在本租約或物業內的任何權利或權益，不論在物業的門牌或建築物目錄上或其他地方列出，並不視為取得或證明業主的任何同意，但須明確理解，任何此等列名均為業主所賦予的特權，並可借書面通知租客而隨意撤銷。
13.5
與轉讓有關的利潤。除允許轉讓外，承租人應在收到轉讓後三十(30)天內，向房東支付任何租金、款項或與轉讓相關的其他對價的50%(50%)，在扣除合理的實際自付法律費用和承租人為此支付的未攤銷裝修費用後，應向房東支付50%(50%)，超過本合同項下的租金，如同該金額最初是本租賃條款所要求的額外租金一樣。
13.6
被禁止的轉移。儘管本租約有任何相反的規定，承租人無權轉讓，除非在(I)租客通知房東其轉讓意向的日期和(Ii)轉讓生效的日期，租户不違反本租約規定的任何義務。儘管本協議有任何相反規定，承租人同意，在任何情況下，承租人不得轉讓給(A)任何政府機構；(B)如果業主在接下來的六(6)個月內有或預計在大樓內有任何空間可用，則不得向(B)大樓內其他空間的任何租户、分租客或佔用者轉讓；或(C)業主目前正在談判或將在緊接建議轉讓前六(6)個月內就物業空間進行談判的任何實體。
13.7
要求同意的例外情況。儘管本合同有任何相反規定，承租人有權(A)向關聯實體(下文定義)轉讓，只要轉讓給該關聯實體是出於合法的商業目的(而不是為了避免本第13條的規定)，且(B)將承租人在租賃中的所有權益以及與租賃有關的所有權益轉讓給繼承人，但在根據本第13.7條進行任何轉讓之前或同時，該關聯實體或繼承者(視情況而定)必須在根據本條款第13.7條進行轉讓之前或同時，不經業主同意，也不向業主發出收回通知。承租人及承租人以業主合理接受的形式及實質簽署轉讓及承擔協議並交付予業主，據此，有關聯營實體或繼承人(視屬何情況而定)應同意獨立受租客方面將予履行的所有契諾、協議、條款、規定及條件所約束，並據此該等聯營實體或繼承人(視屬何情況而定)應明確同意，即使有該等轉讓，本細則第13條的規定對其未來的所有轉讓仍應繼續具有約束力。為此目的，“附屬實體”應被定義為由承租人控制、與承租人共同控制或控制承租人的任何實體。就本條例而言，“繼承人”應被定義為任何與承租人合併或與承租人合併、或與承租人合併或取得全部或幾乎所有承租人股票或資產的實體，但尚存實體應具有足以履行承租人在本協議項下義務的淨資產和其他財務指標。承租人應至少提前十(10)天向房東發出書面通知，該通知應包括房東合理滿意的證據，證明有關允許轉讓的條件已得到滿足。根據本第13.7條允許的向關聯實體和繼承人的轉讓，在此統稱為“允許轉讓”，此類關聯實體和繼承人在本文中稱為“允許受讓方”。
13.8
旗艦轉租。儘管本合同有任何相反規定，承租人有權在至少十(10)天前向房東發出書面通知，而無需獲得房東的同意，也無需向房東發出收回通知，即有權簽訂旗艦轉租合同，如下所述。旗艦轉租“應定義為將下文定義的內部分租空間轉租給旗艦實體的租賃或許可，但條件是：(I)在任何情況下，物業合計不得超過18,500平方英尺的可出租面積屬於旗艦轉租；及(Ii)若訂立轉租或許可的目的是為了避免本條款第13條的規定(例如但不限於須徵得業主同意才可轉租、業主的收回權等)，則轉租或許可不得視為旗艦轉租。“旗艦實體”應被定義為經營一項業務的任何個人或實體，自該個人或實體根據其旗艦轉租首次佔用該場所的任何部分之日起，已從旗艦先鋒公司獲得全部或部分資金，但不低於該個人或實體收到的總資金的50%。“內部轉租空間”應包括位於房舍內的一個區域，該區域只能通過旗艦實體所在樓層上的承租人接待區進入大樓的公共區域。
(a)
承租人應在整個期間(以及在承租人繼續佔用房屋期間)購買、支付和保持有效的商業一般責任保險，以事故為基礎，承保承租人在任何承租人首次進入房產期間及之後可能聲稱發生的人身傷害責任(包括但不限於人身傷害、疾病、疾病和死亡)或財產損壞的所有索賠和要求，每次事故不少於100萬美元(1,000,000美元)，每年總計不少於200萬美元(2,000,000美元)，此後不時不得低於上述更高的金額，如果可以獲得，按業主的合理要求。承租人還應承擔不低於1000萬美元(1000萬美元)的保護傘責任保險。此類保單還應包括承租人根據本租賃承擔的責任的合同責任範圍，包括但不限於承租人的賠償義務。該保險單應註明房東、房東的經紀公司以及通過他們、通過他們或通過他們提出索賠的人(如有)為補充被保險人。
(b)
承租人應在整個租賃期內購買並維持一份火災、故意破壞、惡意損害、擴大保險範圍和所謂的“一切險”保險，保險金額等於重置成本的百分之百（100%），（統稱為“承租人受保改善”），及（ii）承租人的所有傢俱、設備、固定裝置及各類財產，與本協議項下的承租人租賃資產相關或由此產生的性質和描述，可能位於房屋或建築物內或之上，包括但不限於承租人的頂層公寓設備（統稱為“承租人財產”）。承租人根據本第14.1（b）條要求投保的保險（在此稱為“承租人財產保險”）應確保業主和承租人雙方的利益，因為他們各自的利益可能會不時出現。
(c)
承租人應在整個租賃期內購買並維持營業中斷保險，該保險應足以支付本合同項下至少十二（12）個月的到期租金以及承租人在該十二個月期間的營業損失。
(d)
在進行任何承租人的工程或改造期間，承租人應維持或促使維持所謂的一切險或特殊原因損失財產保險或其等同物和/或建築商風險保險，以100%重置成本保險為基礎，包括硬成本和軟成本保險。此類保險應保護和保障業主、業主代理人、租户和租户承包商（視其利益而定）免受火災、水損害、故意破壞和惡意損害造成的損失或損害，以及通常由所謂的一切險或特殊原因損失財產/建築商險或其等同險承保的其他風險。
(e)
承租人應自費購買和維持此類附加保險，以遵守任何法律要求。
(f)
承租人應促使所有承包商和分包商在進行任何改建期間，投保本合同附件9所述的保險。
(g)
根據第14.1（a）、（b）、（c）、（d）和（e）條（統稱為“承租人的保險單”）要求的保險應由業主批准的保險公司進行，該保險公司在當前貝斯特保險報告中的評級不低於“A-XI”，並授權根據有效和可執行的保單在馬薩諸塞州聯邦開展業務。承租人的保險單應規定，在未提前至少三十（30）天書面通知投保人的情況下，不得取消或修改。承租人的保險單可能包括不超過25，000美元或商業合理金額的免賠額。在任何承租方首次進入該房屋之日或之前，以及在每份到期保單到期日之前至少十五（15）天，承租方應向業主提交由各自保險公司簽發的承租方保險單，其中應詳細列明保險條款，並提供業主滿意的證據，證明已支付該等保單的所有保費。如有任何索賠，且應業主要求，承租人應向業主提交承租人保險單的完整副本。應業主要求，承租人應向任何抵押人交付上述文件的副本。
14.2
賠償。除因任何業主方的疏忽或故意不當行為造成的情況外，承租人應就任何個人、公司、公司或公共機構或其代表提出的任何及所有索賠，為業主方進行辯護、賠償並使其免受損害，這些索賠是由以下原因引起的：
(b)
在房舍之內、之上或之處發生的任何人員傷亡或財產損失或損壞;
(c)
因任何承租方使用或佔用該物業或因其疏忽或故意不當行為而導致任何人受傷或死亡，或財產損失或損壞;及
(d)
由於或基於在租賃期內和租賃期協議日期之前任何承租方可能已獲準進入該房屋的時間段內（如有）在該房屋內所做的任何工作或事情（業主或任何業主方所做的除外）。
14.3
租客的財產。承租人承諾並同意，在法律要求允許的最大範圍內，承租人應自行承擔該場地內所有承租人財產的風險和危害，如果全部或部分承租人財產因任何原因或原因而損壞、毀壞、被盜或被移走，則不得向出租人收取或由出租人承擔上述損壞或損失的任何部分，但以下情況除外：根據本合同第14.5條的規定，如果此類損害或損失是由於任何業主方的疏忽或故意不當行為造成的。
14.4
限制業主對損害或傷害的責任。對於火災、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、氣體、空氣污染物或排放物、電力、電力或電子發射或幹擾、水、雨或雪或從建築物的任何部分或從屋頂、街道或地下或任何其他地方或由於潮濕、破壞、惡意破壞或任何其他性質的原因造成的人員或財產的任何傷害或損壞，業主不承擔任何責任，但除第14.5條另有規定外，在業主任何一方的疏忽或故意不當行為所造成的範圍內，然後，只有在(I)向業主發出聲稱構成疏忽或故意行為不當的情況的通知後，及(Ii)業主收到通知後一段合理時間屆滿後(即租客有機會在因此而導致的任何傷害或損壞發生前充分知道或應該知道該情況，而該等情況本可使業主在將該情況通知業主的情況下防止該等損害或損失)，以及(Ii)業主收到該通知後一段合理的時間屆滿，而業主並未開始採取一切合理及切實可行的方法以補救或糾正該情況，則通知及補救的機會是適當的；在房東進行補救或糾正之前，租户應採取一切合理審慎的臨時措施和保障措施，以防止對人身或財產造成任何傷害、損失或損害。儘管有上述規定，在任何情況下，任何業主方均不對本租賃實際承保或要求承保的保險單所承保的任何損失負責；任何業主方也不對建築物內其他租户或個人造成的任何此類損害或因任何私人、公共或準公共工程的施工而造成的任何此類損害負責；任何業主方也不對建築物或建築物中的任何潛在缺陷負責。
14.5
放棄代位權；相互免除。房東和租客各自代表其本人及其財產保險人(任何人不得因代位或其他原因而被分配任何此類索賠或有權享有該等索賠)對另一方及其代理人、高級職員、傭人、合夥人、股東或僱員(統稱“關聯方”)可能發生的任何損失或損壞或對其進行任何改進的任何和所有追償、索賠、訴訟或訴訟的權利。或根據任何財產保險(定義見第14.7節)保單實際由放棄方不時維護的任何個人財產，或將根據本協議規定由放棄方承保或維護的任何財產保險單的條款投保的任何個人財產，無論此類保險是否實際投保，包括在任何情況下，可能因本合同另一方和/或其關聯方的疏忽而造成的損失或損害。房東和租客均同意在其財產保險保單中加入適當的條款，以實施上述規定。
14.6
租客行為--對保險的影響。承租人不得或允許任何承租方在處所或建築物內其他地方作出任何會使建築物及其固定附着物和財產的保險單失效或與之衝突的作為或事情；亦不得或允許在處所內作出任何作為或事情，使業主因在該處所進行的任何業務或操作或任何其他理由而對任何一人或多於一人或任何財產造成損害而負上任何法律責任或責任。如果由於承租人未能遵守本條款的規定，適用於任何保險單的保險費率在此後的任何時間高於其在其他情況下的保險費率，承租人應在房東提出要求時，向房東退還下列部分的保險費
應在收到發票後十(10)天內，由承租人在收到發票後十(10)天內，連同違約率利息一起收取，直至全額支付為止。此外，承租人應賠償房東因承租人在房屋內使用和/或儲存任何有害材料而增加的保險費。
14.7
房東的保險在本租賃期內，業主應始終攜帶：（i）就建築物、土地及其公共區域購買商業一般責任保險，保險金額不少於500萬美元;（ii）就建築物而言，不包括租户投保的改善工程及其他租户或佔用人所作的改善工程，針對火災、擴展險和一切險所涵蓋的任何風險造成的損失或損害的保險，包括市場區域內類似一流辦公室/研究/實驗室建築/校園的業主通常不時投保的破壞、惡意損害和其他可保危險和意外事故，或業主抵押權要求的保險，金額相當於基礎牆以上全部重置成本的百分之百（100%）（“業主財產保險”），以及（iii）至少覆蓋十八（18）個月的租金中斷保險。任何和所有此類保險：（x）可根據影響業主和/或其附屬商業組織的其他財產的一攬子政策進行維護，以及（y）可根據業主確定的商業上合理的免賠額進行書面説明。業主發生的與該保險相關的費用應包括在運營成本中。承租人財產保險和業主財產保險在此統稱為“財產保險”。
15.1
損害如果房屋因火災或其他保險事故而全部或部分損壞（“傷亡”），或如果該房屋因行使任何徵用權、沒收權或以威脅或代替購買權而被徵用（以上任何一項，均稱為“取得”），除非本租約根據下文第15.2條終止，否則，業主應將建築物和/或房屋恢復到業主工程完工後立即存在的基本相同的狀況，或在影響建築物和房屋的部分徵用的情況下，在合理可行的情況下，將建築物和房屋的其餘部分恢復到基本相同的狀況。如果根據出租人的合理判斷，承租人投保的改善的任何部分可以作為出租人對建築物或房屋的修復的一個組成部分更有效地修復，則該修復也應由出租人進行，但費用由承租人自行承擔。根據抵押權人的權利、承租人的延遲、當時存在的法律要求以及保險賠償金調整或接受賠償金的延遲（視情況而定），以及不可抗力的情況，業主應在收到所有必要的許可證後一（1）年內基本完成該等修復工作，以便對至少50%的建築物進行實質性重建，或者，在業主收到所有必要的許可證後一百八十（180）天內，如果修復的建築物不到50%。在出租人基本完成該等修復後，承租人應盡最大努力盡快將該等房屋修復至該等傷亡或徵用（視情況而定）之前的基本相同狀況。承租人同意以業主合理要求的方式與業主合作，以協助業主收取與影響該房屋的任何意外事故有關的保險賠償金
或者大樓。在任何情況下，出租人的支出不得超過出租人因房屋和/或建築物損壞而收到的保險賠償金淨額（定義見下文），或因房屋和/或建築物而獲得的賠償金淨額。“淨額”指實際支付給房東（未支付給抵押人）的保險收益或接受賠償金減去所有成本和費用，包括獲得該等保險收益或接受賠償金的理算人和律師費。在發生意外事故的運營年度，運營成本中應包括業主在其財產保險單下的免賠額。除非出租人根據第15.1條的規定做出選擇，否則在任何情況下，出租人均不得被要求對任何承租人投保的改善設施進行任何損壞的維修或更換。
(a)
房東的終止權。在下列情況下，業主可提前三十(30)天書面通知租客終止本租約：
(i)
取走建築物的任何重要部分或通往該建築物的任何重要通道；
(Ii)
超過35%(35%)的建築物因傷亡而受損；或
自房東收到修復所需的所有許可之日起。
(b)
承租人的終止權。如果房東有此要求，但未能在上述第15.1條規定的期限內完成房屋的修復，則租户可在向房東發出三十(30)天的書面通知後終止本租約；但是，如果房東在收到任何此類終止通知後三十(30)天內完成修復，則該終止通知應無效，本租賃應繼續完全有效。下文第15.2(B)節和第15.2(C)節規定的補救措施是承租人的獨有和專有權利，以及基於房東未能完成本文規定的房屋修復的補救措施。儘管本合同有任何相反規定，但如果意外事故是由任何承租方的疏忽或故意不當行為造成的，承租人無權根據第15條終止本租約。
(c)
任何一方均可終止合同。如果在最後十二(12)個月期間發生的任何意外事故或徵用影響物業，則(I)如果該意外事故或徵用導致物業超過百分之二十五(25%)的樓面面積不適合用作許可用途，或(Ii)物業損壞的修復費用超過250,000美元，則業主或租客可選擇在三十(30)天前以書面通知另一方終止本租約。此外，如果房東抵押權人沒有發放足夠的保險收益來支付房東修復義務的費用，則房東應(I)通知租户，並(Ii)有權終止本租約。如果房東沒有根據前一句話終止本租約，並且房東的通知不包括房東同意支付修復費用和免除的保險收益之間的差額，則承租人可以通過書面通知終止本租約
房東在通知後三十(30)天或之前。即使第15節中有任何相反規定，如果因承租人、其代理人、承包商或員工的嚴重疏忽或故意不當行為而導致的意外事故，承租人在任何情況下都不能選擇終止本租賃。
(d)
自動終止。在整個房屋被徵用的情況下，本租約應自徵用當局佔有之日起自動終止。
15.3
租金減免。如發生影響物業的意外事故，應根據自意外事故發生之日起及之後，租客在物業內經營業務的能力因意外事故而受損的程度，公平地調整基本租金、營運成本及税項，並持續至上述由業主進行的下列維修及復修工程基本完成為止：(I)由業主在物業內進行的任何維修及復修工程，和(Ii)公共區域的維修和恢復工作，只要該等意外事故對公共區域造成的損害對租户使用或進入該房產造成重大不利影響。
15.4
臨時使用的。如果房屋被用作臨時用途，本租約和承租人的義務，包括但不限於支付租金，應繼續存在。為此目的，“臨時使用”是指九十(90)天或更短的時間。
15.5
裁決的處置。除對承租人支付的可移動貿易裝置、搬遷費用和未攤銷租賃改進的任何單獨獎勵外(前提是這些獎勵不能減少房東的獎勵)，所有獎勵給房東或租客的財產都是房東的財產，沒有租户的參與，承租人特此轉讓房東對該獎勵的權益(如果有的話)。承租人可以向徵收當局提出自己的索賠要求。
承租人應在不少於十(10)個工作日的提前通知後，隨時簽署、確認並向業主交付一份書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效(或如果有修改，則證明其在修改後完全有效並説明修改)，以及預付租金的日期(如果有)，説明房東是否違約，如有，則説明房東是否違約，並説明每一種違約情況。及業主合理要求的其他事實，而該等陳述擬供業主、該建築物的任何準購買者或該建築物的業主的任何權益、該建築物的任何承按人或準承按人、該建築物的任何出租人或準出租人、該建築物的任何承租人或準承租人，或該建築物的任何按揭的任何準承讓人所依賴。對於任何此類要求的證書，時間至關重要，承租人特此承認此類證書在抵押融資安排、預期銷售等方面的重要性。如果承租人未能在十天內簽署並向房東交付任何此類聲明
在此期間，承租人特此委任房東為承租人在其名下的事實代理人，並代表承租人執行該聲明，並附帶權益。
(a)
未經業主事先書面同意，承租人不得攜帶或允許攜帶或保存下列物品：(I)任何易燃、易燃或易爆的液體、材料、化學品或物質(存放在適當容器中的標準辦公用品除外)；和(Ii)除附件7所列危險材料(“承租人的危險材料”)的類型和數量以外的任何危險材料(下文定義)，前提是應始終在所謂的“控制區”內使用、保存或使用危險材料，並應符合所有適用的法律要求，包括但不限於所有適用的環境法(下文定義)；並符合審慎的環境實踐和(關於醫療廢物和所謂的“生物危害”材料)良好的科學和醫療實踐。承租人的控制區應位於附件7-1所示的區域內。
(b)
承租人應負責確保實驗室的所有用途都得到充分和適當的通風。在租期開始日期的每個週年紀念日或之前，以及在承租人打算在承租人的危險材料清單中添加新的危險材料或大幅增加任何有害物質數量的十二(12)個月期間內的任何較早日期，承租人應向房東提交更新的承租人危險材料清單，供房東審查和批准，批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。業主有權隨時檢查房屋是否符合本第17.1條的規定。儘管如上所述，對於承租人沒有按照所有適用的環境法律(下文定義)、審慎的環境規範以及(關於醫療廢物和所謂的“生物危害材料”)良好的科學和醫療規範妥善處理、儲存或處置承租人的任何有害材料，承租人在接到業主的書面通知後，將不再有權將該等材料帶進建築物或物業，直到承租人證明並使業主合理滿意，該承租人已執行了適當處理、儲存或處置該等材料的計劃。為了促使房東放棄其適用的要求，即承租人對房東因房屋內存在放射性物質而產生的責任進行保險，並在不限制前述規定的情況下，承租人特此向房東聲明並保證，在合同期限內的任何時間，承租人都不會攜帶或允許攜帶任何放射性材料到房屋內。
17.2
環境法。就本協議而言，“環境法”是指任何地方、州或聯邦政府當局在環境、健康和安全問題上擁有管轄權的所有法律、法規、條例、規則和條例，包括但不限於任何承租方在場所內外向空氣、地表水、下水道、土壤或地下水排放任何有害物質(下文定義)，包括但不限於(A)《聯邦水污染控制法》，第33篇，第1251節及其後，(B)《聯邦資源保護和恢復法》，第42篇。
(C)《綜合環境反應、賠償和責任法》，第42篇《美國法典》第9601條及以後，(D)《1976年有毒物質控制法》，第15篇《美國法典》第2601條及以後章節，以及(E)《馬薩諸塞州總法》第21E章。承租人自負費用，應遵守(I)環境法律，以及(Ii)馬薩諸塞州環境保護局、劍橋市和大樓或處所的任何保險公司關於承租人使用、儲存和處置任何有害材料的任何規則、要求和安全程序。
17.3
危險物質的定義。在此使用的術語“危險材料”是指受任何環境法管制或將受任何環境法管制的石棉、石油或任何危險、放射性或有毒物質、材料或廢物或石油衍生產品，包括但不限於活體、病毒和真菌、醫療廢物和任何所謂的“生物危害”材料。“危險材料”一詞包括但不限於石油和/或被任何環境法指定為“危險物質”、“危險材料”、“油類”、“危險廢物”或有毒物質的任何材料或物質。
17.4
化學安全計劃。承租人應根據任何適用的政府當局的要求，建立和維護由有執照的合格個人管理的化學品安全計劃。承租人應獨自承擔與該化學安全計劃相關的所有費用，並且承租人應向房東提供房東可能合理要求的文件，以證明承租人遵守(A)與該化學安全計劃有關的任何適用的政府當局和(B)本節的要求。承租人應在租期內獲得並維護任何適用的政府當局所需的任何許可證。
17.5
測試。如果任何抵押權人或政府當局要求進行測試，以確定是否存在任何有害物質的泄漏，並且由於任何承租方的行為或不作為而需要進行此類測試，則承租人應應要求向房東償還合理的租金，作為額外租金，並按違約利率支付利息，直至全部支付為止。承租人應簽署房東可能不時合理要求的宣誓書、證明等，以證明承租人對房屋、建築物或物業內或之上存在危險材料的最充分了解和信念。除上述規定外，如果業主合理地認為，違反本租約或任何法律要求，有任何有害物質被釋放到房屋內，業主有權對房屋或其任何部分進行適當的測試，以證明危險材料的存在或由於任何承租方的行為或不作為而造成的污染。
在房屋內進行任何測試或採取任何行動前至少五(5)個工作日，房東應書面通知租户任何違反本租約或任何法律要求(“關注通知”)在房屋內釋放任何有害物質的細節和依據。如果承租人合理地不同意房東的觀點，即關注通知中包含的信息支持違反本租賃或任何法律要求在房產上釋放任何有害材料的信念，則租客和房東同意真誠地討論適當的行動方案；但是，如果關注通知是由於政府當局發出的任何可能違反規定的通知所致，則承租人無權不同意房東選擇
在場所內進行測試或採取行動。如果房東仍然對房屋或其任何藥劑進行了適當的測試，如果此類測試顯示房屋內存在違反本租約或任何法律要求的有害物質，則承租人應支付此類測試的所有合理費用。此外，房東有權安排房東聘請的第三方顧問審查租户的實驗室操作、程序和許可證，費用由房東承擔(但此類費用應包括在運營成本中)，但不得超過任何一年一次，以確定租户是否遵守法律並遵守標準的行業慣例。承租人同意真誠地配合任何此類審查，並向該顧問提供該顧問所要求併為該顧問執行該審查所合理需要的任何信息，但本合同中包含的任何內容均不要求承租人向該顧問提供專有或保密信息。
(a)
承租人特此立約並同意賠償、辯護並使業主方免受因物業任何部分或其他鄰近物業受到污染而對業主方提出的任何和所有索賠，這些索賠因以下原因而產生：(I)因承租方的任何行為或不作為而導致的有害物質的存在，或(Ii)承租人違反第17條規定的義務。承租人對業主方的這種賠償包括但不限於與任何現場條件調查或任何清理、補救、拆除或修復工作或任何聯邦、州或地方政府機構或政治區要求的任何其他響應行動，根據本節第一句中確定的情況，因建築物內土壤、土壤蒸氣或地下水或建築物內的任何室內空氣中存在的有害物質。承租人根據本條款第17.6條承擔的賠償和持有無害義務應在本租賃期滿或任何提前終止後繼續存在。在不限制前述規定的情況下，如果任何承租方導致或允許建築物內或建築物內存在任何有害物質，並導致財產的任何部分或任何鄰近財產受到污染，承租人應立即採取一切必要的行動，由承租人自行承擔費用和費用，以使財產和/或建築物或任何鄰近財產恢復到本租賃之日的狀況，但承租人應首先獲得業主的書面批准，只要房東合理酌情決定，不得無理扣留、限制或推遲批准，不會潛在地對物業造成任何不利影響，在任何情況下，房東都不應拒絕批准適用環境法要求的任何擬議行動。本條款第17.6條的規定在租賃期滿或提前終止後繼續有效。
(b)
在不限制上文第17.6(A)節規定的義務的情況下，如果任何承租方的作為或不作為導致建築物或財產內、上、下、處或附近存在任何有害物質，並導致財產的任何部分或鄰近財產受到任何污染，違反任何適用的環境法，或根據任何環境法要求執行任何響應行動，承租人應迅速採取一切必要的行動，並由承租人承擔全部費用和費用，以將此類危險材料的數量減少到任何適用的可報告數量以下。任何環境法中規定的任何適用的可報告濃度和任何其他適用標準，以便不需要採取進一步的應對行動；但承租人應首先獲得業主對此類行動的書面批准，只要此類行動不會對許可用途的物業的市場價值或效用產生不利影響，則不得無理扣留、附加條件或拖延批准，而且在任何情況下，房東不得拒絕批准適用環境法所要求的任何擬議行動(此類經批准的行動，即“租户補救”)。
(c)
如果租户未能在租期結束前完成租户的補救，則：
(i)
在承租人完成補救之前(由承租人的持證現場專業人員(該術語由適用的環境法定義)證明，業主應合理地接受該專業人員)(“補救完成日期”)，承租人應就在承租人補救完成之前合理地不能被新租户佔用的部分向房東支付，(A)因經營成本和税收而產生的額外租金和(B)基本租金，其數額等於(1)該部分房舍的公平市場租金價值(基本上按照上文第1.2節所述程序確定)和(2)在緊接租期結束前有效的該部分房舍的基本租金；和
(Ii)
承租人應對承租人的補救負責，承租人應根據環境法在合理可行的情況下儘快完成承租人的補救。如果承租人不努力完成承租人的補救，房東有權(A)接管監督承租人補救的控制權，在這種情況下，承租人應在提出要求後三十(30)天內支付所有合理的承租人補救費用和費用(應理解並同意，根據承租人簽訂的合同發生的所有承租人補救費用和費用應被視為合理)(要求不得超過每月一次)，在此情況下，承租人應根據環境法在合理可行的情況下儘快完成承租人的補救工作，但應理解，承租人的補救措施不得要求承租人將任何污染補救的水平或標準嚴格到比物業當前的辦公、研發和實驗室用途更嚴格的水平或標準。
(d)
本條款第17.6條的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。
17.7
披露。在將任何有害物質帶入物業的任何部分之前，承租人應向業主提供以下相關信息：(A)搬運、儲存、使用和處置程序的描述；(B)承租人準備的所有計劃或披露和/或應急計劃，包括但不限於承租人的泄漏應對計劃，以及根據任何環境法要求承租人向任何政府機構或當局提供的所有計劃；(C)與之相關的所有所需許可證的副本；以及(D)房東合理要求的其他信息。
17.8
移走。承租人應自負費用，負責房屋的危險物質和其他生物危害處置服務。此類服務應由業主合理接受的承包商在充分的基礎上進行，以確保場所始終保持整潔、清潔，沒有危險物質和生物危害，除非在業主合理批准的適當、特殊標記的容器中進行。
18.1
規章制度。承租人應忠實遵守本合同附件8(“現行規章制度”)以及不時頒佈的有關建築物、物業和物業內施工的合理規章制度(統稱為“規章制度”)。現行規章制度由作為附件8-1的《建築規章制度》和作為附件8-2的《建築規章制度》組成。如果本租約的規定與規章制度或未來的任何規章制度有任何衝突，以本租約的規定為準。本租約不得解釋為向業主施加任何責任或義務，以執行任何其他租約的規則及規例或任何其他租約的條款、契諾或條件，而房東不會因任何其他租客、其傭工、僱員、代理人、承建商、訪客、受邀者或持牌人違反上述規定而對租客負責。
18.2
節約能源。房東可在書面通知承租人後實施為節約和/或保存能源或能源服務所必需、需要或有利的政策、計劃和措施(統稱為“節約計劃”)，但前提是節約計劃不會因此類政策、計劃和措施而將向房屋提供的能源或能源服務水平降低到低於在房屋附近的可比組合實驗室、研發和辦公建築中提供的能源或能源服務的水平，或為遵守法律要求或標準或本租賃的其他規定而必要或必需的。承租人收到通知後，應遵守保護計劃。
18.3
回收利用。經書面通知後，業主可制定回收紙張、產品、塑料、錫和其他材料的政策、計劃和措施(“回收計劃”)。收到通知後，承租人將遵守回收計劃，費用由承租人自行承擔。
19.1
法律要求。承租人不得導致或允許物業或建築物以任何方式使用，違反任何法律要求、命令、許可、批准、差異、契諾或記錄限制或本租約的任何條款，幹擾建築物承租人的權利，或構成滋擾或浪費。承租人應在合理範圍內儘快獲得、維護並支付經營承租人業務和/或承租人閣樓設備所需的所有許可和批准，在任何情況下，除非所有適用的許可和批准已到位，否則不得從事承租人頂層公寓設備的任何操作或使用，並應迅速採取一切必要行動，以遵守適用於承租人使用房產、物業或建築的所有法律要求，包括但不限於《職業安全與健康法》。承租人應完全有效地維護任何有管轄權授權、特許或管理承租人使用房產的機構所需的所有證明或許可。承租人應單獨負責在任何時候採購和遵守與下列活動直接或間接相關或附帶的任何和所有必要的許可和批准：在房屋內開展活動；科學實驗；運輸、儲存、搬運、使用和處置任何化學或放射性或細菌或病理物質或生物體或其他危險廢物或環境危險物質或材料或醫療廢物或動物或實驗室標本。在房東提出要求後十(10)天內，除非房東的任何抵押權人另有要求，或者房東合理地懷疑租客違反了本條款第19.1條的規定，否則房東提出的要求不得超過一次，租客應向房東提供租客擁有或獲得的所有此類許可證和批准書的複印件，以及證明這些許可證是租户擁有或獲得的與房產有關的所有許可證的證書。承租人應在收到任何聯邦、州或市政機構或法院的任何警告或違規行為時，及時向房東發出書面通知，並應及時糾正導致此類違規行為的情況。承租人不應被視為不履行前一句中規定的義務，即應迅速糾正導致任何此類違規行為的任何情況，但如果作為補救措施的替代，承租人應通過上訴或適用法律允許的其他程序對此類違規行為的有效性提出異議，但條件是：(I)任何此類抗辯是合理且真誠的，(Ii)承租人作出規定，包括但不限於，提供房東合理接受的保證書(S)或提供其他擔保，以保護業主、建築物和財產免受與此類所謂違規行為和未能補救措施相關的任何責任、費用、損害或開支，(Iii)承租人應同意賠償、辯護(在業主合理接受的情況下)，並使業主不受與該條件和/或違規行為有關的任何和所有責任、費用、損害或開支的傷害；(Iv)如果承租人就違規行為提出的上訴被駁回或駁回，承租人應立即糾正任何違規行為；及(V)在房東善意的決定下，租客決定推遲補救，不得相當可能導致任何實際或威脅到的人身傷害、財產損失，或對業主、建築物或物業的任何租客或居住者的任何民事或刑事責任，或任何其他個人或實體。本第19.1節中包含的任何內容不得解釋為將本條款下允許的用途擴展到超出允許的用途。業主應遵守與維護或操作建築物和公共區域的結構元素有關的任何法律要求和任何公職人員或官員的任何指示，業主因此而產生的費用應根據第5.2節的規定計入運營成本。
20.1
違約事件。下列任何一項或多項事件的發生，應構成承租人在本合同項下的“違約事件”：
(a)
如果租客未能在到期時支付租金或本合同規定的任何其他付款，並且房東向租客發出書面通知後，房東應在三(3)個工作日內繼續不付款；但是，如果(I)租客未能在到期日期後三(3)個工作日內付款，並且(Ii)房東已根據本第20.1條向租客發出書面通知，(A)在租客違約前十二(12)個月內多次(1)次發生違約事件，則房東沒有義務發出任何通知；
(b)
如果承租人放棄房產(無論鑰匙是否已經交出或租金是否已經支付)；
(c)
如果承租人未能在上文第16條規定的時間內簽署禁止反言證書或根據下文第22條規定的從屬關係和委託協議向房東交付，且房東向租客發出書面通知後，這種不履行應持續五(5)個工作日；
(e)
如果承租人未能將保證金恢復到其原始金額，或未能按照上述第7條的要求交付替換信用證；
(f)
如果承租人在物業內或附近導致或遭受任何有害物質的釋放；
(g)
如果承租人違反上述第13條的規定進行轉讓，或者如果發生任何事件或產生任何意外情況，本租賃或由此產生的條款和財產將(通過法律的實施或其他方式)轉給或轉移給承租人以外的任何人、商號或公司，除非本條款第13條明確允許；
(h)
如果承租人未能履行本合同第三款規定的義務，並且在接到房東通知後，這種情況持續了三十(30)天以上；
(i)
除上述規定外，承租人未能遵守或履行本租約的任何條款或條款，且在接到房東通知後持續三十(30)天以上；此外，如果承租人違約的性質是合理地需要超過三十(30)天才能得到補救，則如果承租人在所述三十(30)天內開始補救並在此後努力進行補救直至完成，則承租人不應被視為違約，補救工作不得遲於房東發出通知之日起九十(90)天；
(j)
承租人應陷入財務困難，其證據是承租人以書面形式承認其債務到期時一般無力償還，或承租人與債權人進行債務重組或提出債務重組；
(k)
承租人應將其全部或大部分財產為債權人的利益進行轉讓或信託抵押，或其他類似性質的轉讓或轉讓，
(l)
在執行或其他情況下，對承租人或其財產發出附件，或對承租人或其財產發出附件，並根據該附件出售其任何資產；
(m)
任何超過$100,000的判決、扣押等應在任何法院、登記處等對租户不利的情況下登記、記錄或存檔，租户應在判決成為終局判決後三十(30)天內支付判決，不得上訴，或在登記、記錄或存檔(視屬何情況而定)後三十(30)天內解除該留置權、扣押等或以擔保擔保解除或擔保該留置權、扣押等；
(n)
在此設立的租賃權應在執行時或通過其他法律程序取得，並不得在此後三十(30)天內出租給承租人；
(o)
接管人、財產扣押人、受託人或類似人員應由具有司法管轄權的法院指定，負責管理租户的全部或任何部分財產，該任命不得在三十(30)天內撤銷；或
(p)
任何訴訟應由承租人提起或根據任何與破產、重組、安排、重整或債權人的其他救濟有關的州法律的任何規定由承租人提起或針對承租人提起，如果對承租人提起的任何訴訟未能在三十(30)天內撤銷該等訴訟，或如果承租人因任何此類訴訟而被判定破產或無力償債，則應對承租人提起訴訟；
凡在本條款20.1第(I)、(J)、(K)、(L)、(N)或(O)款中使用“承租人”一詞，應視為包括承租人的任何母實體和承租人在本租賃項下的任何義務的任何擔保人。
20.2
補救措施。一旦發生違約事件，房東可以通過通知租户選擇終止本租約；在不影響本租約的拖欠租金或之前違反契約或協議的任何補救措施的情況下，以及在不損害租户的損害賠償責任的情況下，在發出該通知時，本租約將於通知中指定的日期終止，如同該日期是期滿日期一樣。一旦終止，房東有權使用保證金或支取整個信用證(視情況而定)，並將其收益用於其在本合同項下的損害賠償。業主可在不被視為或被視為犯了任何形式的非法侵入或改裝，亦無須為此而被公訴、檢控或損害賠償的情況下，藉合法程序進入及進入該處所(或以整體名義進入該處所的任何部分)；收回該處所(或其任何部分)，一如其以前的產業；以及驅逐租客及在租客下提出申索者。本租賃中使用的“重新進入”和“重新進入”一詞不限於其技術法律含義。
(a)
根據本條款第20條的規定終止本租約時，承租人應向房東支付直至終止時為止的租金，並應繼續對之前的任何違約行為承擔責任，此外，還應向房東支付損害賠償金，由房東選擇下列其中一項：
(i)
(X)在本租約終止時(或在此後任何時間，如果房東已根據下文第20.3(A)(Ii)條初步選擇損害賠償)(以5%(5%)的年利率折現至現值)，(X)自本租約終止開始至期滿日止的一段時間內預計的租金總額，超過(Y)該房產在考慮到一段合理的空置時間後的預計租金總額，以及所有重租費用(見下文定義)；或
(Ii)
如果本租約沒有如此終止，租客本應支付的租金的金額，應在本租約終止後本合同規定的到期日支付，但如果房東在該期間重新出租，房東應將房東從轉租中收到的租金淨額記入租客貸方，該淨租金將首先從房東從重新出租中收到的租金總額中減去房東終止本租約所產生或支付的費用，以及重新出租的費用，包括為新租客改建和準備房屋，經紀人佣金，以及可就該處所及其租金適當收取的所有其他類似及不同的開支(統稱為“重租費”)，但有一項理解是，任何該等重租的期間可相等於或短於或長於餘下的年期；此外，(X)租客在任何情況下均無權收取超出租客根據本條例應付予業主的款項的任何租金淨額，及(Y)租客在任何情況下均無權就根據本條例第20.3(A)(Ii)條收取損害賠償的任何重租淨額而提起訴訟，但如該等淨租金是業主在訴訟開始前實際收到的，則屬例外。如該處所或其任何部分應與其他空間一併重新出租，則須按每平方尺的面積將從重新出租所收取的租金及重新出租的開支按適當比例分攤。
(b)
在計算上述第20.3(A)(I)條規定的到期金額時，除基本租金外，還應計入承租人同意支付或履行的所有其他對價，包括但不限於承租人在經營成本和税收中的份額，假設所有此類金額和對價在本協議授予的整個期限內將以每年5%(5%)的速度增長。
(c)
業主可隨時在其選擇時提起訴訟或訴訟，以追回此類損害或其任何分期付款，本協議中的任何規定均不得被視為要求業主將訴訟推遲至本應在本協議下終止的期限屆滿之日。
(d)
本合同不得解釋為限制或阻止業主向租客追回任何款項或損害賠償，除上述特別規定的損害賠償外，業主可因本合同項下的任何違約事件而合法地獲得該等款項或損害賠償。
(e)
房東可在本租約根據本條款所載任何條款終止後或因違反承租人的任何義務而被終止後的任何時間，選擇追討，並在此之前支付一筆相當於(X)金額總和的違約金，作為房東根據本條款第20.3條的所有前述規定應支付的全部款項的替代，業主可通過書面通知租客，在緊接終止前十二(12)個月內根據本租約應累算的租金，或(2)如果本租約未終止，則在租期的剩餘幾個月內應支付的租金，加上(Y)終止時的應計和未支付的租金金額，減去(Z)房東根據本條款第20.3條的前述規定截至支付該等違約金時所追回的金額。
20.4
房東自助；費用和開支。如果承租人不履行本租約所包含的承租人部分的任何約定，包括但不限於根據上文第10.1條的規定將房屋維護在所需條件下的義務，房東可在合理的提前通知後，除在緊急情況下不需要通知外，立即或之後的任何時間，由承租人承擔相同的義務。承租人應按要求向房東支付房東因此而產生的任何費用，並按違約率支付利息，直至全部支付為止。此外，承租人應支付房東的所有費用和開支，包括但不限於合理的律師費，這些費用和支出包括但不限於：(I)因履行承租人在本租約項下的任何義務或(Ii)因房東或任何房東當事人在沒有過錯的情況下成為任何租户當事人未決訴訟的一方而發生的費用和開支。
20.5
豁免贖回、法定通知及寬限期。承租人特此放棄並放棄其根據或因任何現行或未來法律規定贖回物業或在法律程序下或根據本租約條款或在本租約終止後繼續本租約的期限而可能擁有的所有權利及特權。除法律規定禁止的範圍外，承租人特此明確放棄法律規定的任何法定通知和寬限期。
20.6
房東的補救措施不是獨家的。房東在本合同項下可訴諸的特定補救措施是累積的，並不排除房東在任何時候合法享有的任何補救措施或補救手段，房東可以援引法律或衡平法允許的任何補救措施(包括特定履行情況的補救措施)，就像本合同未規定具體補救措施一樣。
20.7
沒有棄權書。房東未能就違反本租約的任何契約或條件或根據本租約頒佈的任何規則和條例尋求補救或堅持嚴格履行，不應阻止最初構成違反的後續行為具有最初違反的所有效力和效果。收據由
知道違反本租約任何條款的房東不應被視為放棄違反本租約。房東未能對租户和/或大樓內的任何其他租户執行任何此類規則和規定，不應被視為放棄任何此類規則和規定。本租賃的任何條款均不應被視為任何一方放棄，除非該放棄是由雙方以書面形式簽署的。租客支付或業主收到的低於本合同規定的租金不應被視為非由於規定的租金，任何支票或任何隨附支票或付款的信件上的任何背書或聲明也不得被視為同意和滿意，業主可接受該支票或付款，但不損害業主追回該租金餘額或在本租約中尋求任何其他補救的權利。
20.8
對租户權利的限制。在任何違約事件持續期間，(A)房東沒有義務根據上文第2.3和2.4節向租户發出任何通知；和(B)房客無權進行任何更改或轉讓，也無權要求房東同意或批准任何變更或轉讓。
20.9
房東違約。即使租約中有任何相反規定，房東在任何情況下都不應違約，除非房東在租客向房東發出通知後三十(30)天內未能履行房東的任何義務(或在合理要求的額外時間內糾正任何此類違約，前提是房東在30天內開始補救)，並明確指出房東未能履行任何此類義務。除本租約明確規定外，承租人無權因房東違約或房東違反其契諾或本租約下的任何保證或承諾而終止或取消本租約或扣繳租金、抵銷或扣除任何針對租金的索賠或損害賠償，除非房東錯誤地將租客(推定的或實際的)逐出房屋，並且只有在通知房東後，且房東有機會按照上述規定補救後，租户才有權終止或取消本租約。此外，承租人不得主張從根據本租約到期並應支付的租金中扣除維修費用或向房東提出任何金錢索賠的任何權利。
(a)
在合同期滿或提前終止時，承租人應(I)和平地退出，並將房屋(包括但不限於所有固定的實驗室長凳、通風櫃、電力、管道、供暖和噴水系統、固定裝置和出口、拱頂、鑲板、塑膠製品、擱板、散熱器外殼、軟木、橡膠、油氈和複合地板、通風、消音、空調和冷卻設備、房東的工作，以及房東提供的或由房東根據本租約向租户提供的任何津貼支付全部或部分費用的所有其他傢俱、固定裝置和設備)清潔、良好、修理和狀況，不包括普通的磨損和火災或其他保險傷亡造成的損壞；(Ii)拆除租户的所有財產、所有高壓滅菌器和籠式墊圈，並在業主選擇的情況下，拆除租户進行的任何改動(根據第11.1節)；及(Iii)修復因安裝或拆除租户的財產和/或該等改動而對處所或建築物造成的任何損壞。承租人根據本條款第21.1(A)款承擔的義務在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。
(b)
在本租約期滿前(或在任何較早終止後的三十(30)天內)，承租人應清潔並以其他方式退役所有室內表面(包括地板、牆壁、天花板和櫃枱)、管道、供給線、廢水管、酸中和系統、物業內和/或專門為物業服務的管道、物業內和/或專門為物業服務的所有排氣或其他管道，在每種情況下，都應清理或釋放或接觸到用於物業運營的任何危險材料或其他化學或生物材料，並應以其他方式清潔物業，以允許發佈退還計劃(定義如下)。在期限屆滿前至少三十(30)天(或如果適用，在本租賃提前終止後的五(5)個工作日內)，承租人應向房東提交一份合理詳細的敍述性説明，説明承租人建議(或任何法律要求)採取的行動，以使房屋不受有害物質的影響(包括房東允許或要求的任何改動)，並以其他方式釋放以供無限制地使用和佔用，包括但不限於根據美國核管理委員會和/或馬薩諸塞州公共衞生部(“MDPH”)關於控制輻射的規定導致房屋退役，並根據MDPH的輻射控制計劃(“放棄計劃”)釋放房屋以不受限制地使用。退還計劃(I)應附有一份現行清單，其中包括(A)任何承租方持有或代表承租方持有的與場所內、上、下、處或周圍的危險材料有關的所有所需許可證，以及(B)承租人的危險材料，以及(Ii)應經業主環境顧問的審查和批准。在審查和批准退房計劃時，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供業主要求的有關房屋使用和內部運營的額外非專有信息。在租期屆滿或之前(或在本租賃提前終止後三十(30)天內，在此期間，承租人對房屋的使用和佔用應受下文第21.3條的約束)，承租人應(I)執行或促使執行經批准的退還計劃中描述的所有行動，以及(Ii)向房東提交第三方經認證的工業衞生師的證明，證明該房屋不包含任何有害材料，並證明經批准的退還計劃應由房東接受的承包商滿意地完成，並且房東有權，房東的環境顧問檢查房屋並執行合理必要的額外程序，以確認房屋在合同期滿時(或，如果適用，在本租約提前終止後三十(30)天)不含有害物質，並且可用於上述無限制的使用和佔用，費用如下所述，費用由承租人承擔。業主有權不受限制地將退房計劃和業主環境顧問關於將房產退還給第三方的任何報告交付給第三方。該第三方和房東方有權依賴退房報告。如果租户沒有準備或提交業主批准的退還計劃，或者如果租户沒有完成批准的退還計劃，或者如果該退還計劃，無論是否得到房東批准，如果該退還計劃不能充分解決任何租户在房屋內、房屋上、房屋下方或附近使用危險材料的問題，房東有權採取房東認為合理或適當的行動，以確保在本協議所要求的條件下歸還房屋和財產，這些行動的費用應由房客按要求作為額外租金予以補償。承租人在本條款第21.1(B)款下的義務在合同期滿或提前終止後繼續有效。
(c)
業主在任期內作出的任何作為或事情，均不得視為接受物業的退回，而除非業主以書面簽署，否則接受退還的協議無效。除非雙方另有書面約定，在本租約到期或提前終止之前，業主或業主代理人的任何僱員無權接受房屋的鑰匙。將鑰匙交給業主或業主代理人的任何僱員，不應視為本租約的終止或房產的退還。
(d)
儘管本合同有任何相反規定，承租人應在租期結束前，自行承擔費用和費用，將任何由承租人安裝或為承租人安裝的物品移走，而根據法律要求，這些物品必須在隨後的承租人使用之前移走。
21.2
遺棄的財產。在本合同期滿或提前終止後，如果承租人在收到房東的書面通知後五(5)個工作日內仍未將根據本租約條款承租人有義務移走的任何財產從建築物或房產移走，則該財產(“被遺棄財產”)應被最終視為已被遺棄，房東可以將其保留為其財產，或以房東認為合適的方式出售或以其他方式處置。如果任何被遺棄的財產需要出售，承租人特此同意房東可以接收和保留出售的收益，並根據自己的選擇將這些收益用於出售的費用、搬家和儲存的費用、房東根據本條例第20條或根據法律有權獲得的任何損害賠償，以及任何租金欠款。
21.3
留宿。如果任何承租方在租期結束後繼續(該條款應包括但不限於承租人或任何承租方未能履行上文第21.1條規定的所有義務)，承租人應被視為受制於本租賃條款的承租人。業主以前是否接受租客支付租金：
(i)
承租人應按期限內應支付的基本租金的最高税率的暫緩支付百分比支付基本租金，
(Iii)
如果租期結束後超過三十(30)天，承租人應對房東因此而遭受的所有損害負責，包括但不限於業務損失和相應的損害，承租人特此承認，房東可能在期限結束後為其他租户使用該房產，並且房東因租户保留而可能遭受的損害在執行日期無法確定。本合同中包含的任何內容均不得授予承租人在合同期滿或提前終止後保留合同的權利。頭三十(30)天的“暫緩百分比”應為150%，在前三十(30)天之後的任何暫緩期間，“暫緩百分比”應為200%。本合同中包含的任何內容均不得授予承租人在合同期滿或提前終止後保留合同的權利。
21.4
保修。承租人特此向房東轉讓在最後一天對安裝在房屋內的任何固定裝置和改動有效的任何保修。承租人應在租期屆滿前(如果租約提前終止，則在五(5)天內)向房東提供任何此類保修的副本。
22.1
從屬關係。承租人在本租約項下的權利及權益須(I)受制於涵蓋該處所、建築物及/或土地的任何土地租契、透支租約、按揭、信託契據或類似文書，以及上述各項的一切墊款、修訂、續期、更換及擴建(以上各項均稱為“按揭”)，或(Ii)在任何現有或未來按揭的留置權之前，任何承按人選擇。此外，承租人還應委託和承認任何繼任房東，無論是否通過止贖或其他方式，就像繼任房東是最初指定的房東一樣。第22.1節的規定應自行生效，不需要其他文書來實現這種從屬或委託；但是，承租人同意簽署、確認並交付此類文書，在任何此類持有人提出請求後十五(15)天內確認此類從屬和委託。房東同意盡合理努力就抵押持有人當時正在使用的SNDA標準格式達成從屬、互不幹擾和委託協議(“SNDA”)，並根據租户的要求進行商業上合理的修改。房東向承租人聲明，截至執行日期，不存在影響建築物或土地的抵押貸款。
22.2
通知。承租人應在向房東發出通知的同時，向每個抵押權人發出相同的通知，此後每個抵押權人應有合理的機會糾正房東違約，抵押權人對房東違約的補救應被視為房東的履約。
22.3
抵押權人同意。承租人承認，在適用的情況下，房東此後給予的任何同意或批准可能需要抵押權人的進一步同意或批准；而該抵押權人未能或拒絕給予此類同意或批准，即使本租約中有任何相反規定，也應構成房東拒絕同意或批准的合理理由。
22.4
抵押權人責任。承租人承認並同意，如果任何抵押權被止贖，(A)抵押權人及其繼承人和受讓人的責任只有在該抵押權人或購買者是該房產的所有者時才存在，並且在所有權進一步轉讓後，該責任將不再繼續或繼續存在；及(B)該抵押權人及其繼承人或受讓人不應(I)對任何先前出租人在本租契下的任何作為或不作為承擔責任；(Ii)對根據本租契的規定履行業主契諾的責任；(Ii)在該實體繼承業主在本租契項下的權益或取得該等佔有權之前產生和累積的該等責任；(Iii)受承租人在任何時候可能對房東進行的任何補償或抗辯的約束；(Iv)受承租人之前可能支付的超過一個(1)個月的任何基本租金或其他款項的約束；或(V)對只能由原房東履行的本租約項下的任何房東契諾負有責任。
業主契諾，只要承租人遵守並履行本租約所載並代表承租人保留及履行的每一項契諾、協議、條款、規定及條件，承租人即可在租期內和平及悄悄地持有、佔用及享用物業，但須受本租約的契諾、協議、條款、條款及條件、承租人所知悉的任何事項及本租約所適用及從屬的任何按揭(如上文所述)所規限。
任何一方在本協議項下向另一方發出的任何通知、同意、請求、帳單、要求或聲明(每一項均為“通知”)均應以書面形式發出，並且當由專人或國家認可的隔夜快遞(在任何一種情況下均附有送達或拒絕送達的證據)遞送時，應被視為已正式發出，地址如下：
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如果給房東： |
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HCP/King 101 CPD有限責任公司 |
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景街物業C/o |
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博伊爾斯頓街800號，1570套房 |
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馬薩諸塞州波士頓，郵編：02199 |
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收信人：斯蒂芬·D·林奇 |
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將副本複製到： |
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Goulston&StorrsPC |
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大西洋大道400號 |
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馬薩諸塞州波士頓，郵編：02110 |
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注意：國王街 |
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如果是租户： |
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Seres治療公司 |
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悉尼街200號，4樓 |
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馬薩諸塞州坎布里奇，02139 |
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將副本複製到： |
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Seres治療公司 |
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悉尼街200號，4樓 |
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馬薩諸塞州坎布里奇，02139 |
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注意：首席財務官 |
儘管有上述規定，房東向租户發出的關於正常業務操作的任何通知(例如，行使進入房屋的權利、維修活動、發票等)也可以通過電子郵件向第2.4節所列各方發出書面通知。如上所述，任何一方均可通過向另一方遞送或郵寄通知的方式隨時更改地址或為該通知指定附加地址，只要該更改或附加地址在美國境內，則説明變更並列出已更改或附加地址。通知自收到或拒絕之日起生效。
25.1
可分離性。如果本租約的任何條款或該條款的一部分或其對任何人或情況的適用因任何原因而被視為無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分(或該條款的其餘部分)及其對其他人或情況的適用不應受此影響。
25.2
標題。字幕的插入只是為了方便和參考，並不以任何方式定義、限制或描述本租約的範圍或其中任何條款的意圖。
25.3
經紀人。承租人及業主各自保證並聲明，除紐馬克(“經紀”)外，並無與任何經紀公司就本租約的完成進行交易。租客和房東都同意就違反前一句中陳述和保證的任何索賠進行辯護、賠償和保護，使對方不受損害。房東應單獨負責根據房東和經紀人之間的另一項協議向經紀人支付任何經紀佣金。
25.4
整個協議。本租賃、租賃摘要表和附件1-12包含雙方之間的全部且僅有的協議，任何和所有的書面和口頭陳述和陳述，包括雙方以前的通信和協議，均合併於此。承租人確認其簽署本租約所依據的所有陳述和聲明均包含在本租約中，承租人絕不依賴任何其他書面或口頭陳述或陳述。除雙方簽署書面協議外，不得以任何方式口頭或以任何方式修改本租賃。
25.5
治國理政。本租約依據馬薩諸塞州聯邦法律以及任何適用的地方市政規則、法規、附例、條例等訂立，並受其管轄和解釋。
25.6
主管當局的代表。每一簽字人代表各自當事人簽署本租約，以此向對方保證並向對方表明，他或她已被正式授權代表該當事人簽署本租約。應房東的要求，租客應向房東提供任何必要的決議、公司授權和任何其他必要的同意已被正式採納和獲得的證據。
25.7
房東因租客要求而產生的費用。承租人應按要求補償房東因房客要求同意、批准或簽署與本租賃有關的抵押品文件而產生的所有合理費用，包括但不限於法律費用，包括但不限於房東在審查和批准承租人的計劃和規格時發生的費用，這些費用與承租人擬對房產進行的變更或與租户請求房東同意轉讓有關的費用。該等費用應視為本租約項下的額外租金。
25.8
生存。在不限制租户在租期屆滿或提前終止後仍有可能承擔的任何其他義務的情況下，本租約中規定的所有承租人賠償、保護房東或使房東不受損害的義務應在租期屆滿或提前終止後繼續存在。
25.9
責任限制。承租人不得就違反本租約或其他原因向業主或任何業主方或任何業主方的資產主張或強制執行任何索賠，除非針對業主在建築物及其未收取的租金、問題和利潤中的權益，並且承租人同意僅着眼於該等權益，以履行業主在本租約項下的任何責任。本25.9條不應限制承租人以其他方式獲得針對房東的禁令救濟的任何權利。房東和租客明確約定，在任何情況下，房東的任何高管、董事、託管人、房東的員工或代表或任何其他房東當事人均不對本租賃項下的任何義務承擔個人責任，房東或任何其他房東當事人也不對與本租賃相關的任何間接或附帶損害或利潤損失負責。
25.10
約束效應。本租約的契諾、協議、條款、條款和條件對雙方的繼承人和受讓人具有約束力並使其受益，其效力與每次提及本租約的一方時的效力相同，但違反本租約第13條的規定不得將任何權利授予承租人的任何繼承人或受讓人。本租約可以副本簽署，本租約上的傳真或電子簽名應等同於原始簽名，並具有相同的效力和效力。
25.11
轉讓時的業主義務。在對該建築物進行任何出售、轉讓或其他處置後，出租人應完全免於履行和遵守本合同項下出租人應履行和遵守的所有契約和義務，在這種情況下，經理解和同意，”（《易經》卷一）：“地之所依也，地之所依也。繼承業主對上述復歸權益所有權的人應立即承擔、履行和遵守業主的任何及所有此類契約和義務，除非另有書面約定。
25.12
沒有興趣的授予。承租人不得就房屋內的任何固定裝置或全部或部分由業主出資或由業主支付的任何項目授予任何權益。
25.13
財務信息承租人應在出租人合理要求後三十（30）天內向出租人提交承租人最近完成的資產負債表和相關的收入報表、股東權益和現金流量報表（經審計，如有），該等報表應經獨立註冊會計師審核並經承租人的一名高級管理人員認證，在所有重大方面均真實無誤。任何該等財務資料可為該物業或其任何部分的任何實際或潛在出租人、購買人或抵押人所依賴。
25.14
OFAC證書和賠償。2001年9月24日生效的關於資助恐怖主義的第13224號行政命令（“行政命令”）和2001年《通過提供攔截和阻止恐怖主義所需的適當工具團結和加強美國法》（第10756號公法，“愛國者法”）禁止某些財產轉移。承租人特此向出租人聲明並保證（該陳述和保證應被視為在期限內的任何時候都是持續的和重新作出的）承租人或承租人的任何股東、經理、受益人、合夥人或委託人均不受行政命令的約束，他們都沒有被列入美國財政部外國資產管制辦公室（“OFAC”）的“名單”，特別指定的國民和受封鎖的人”，並不時修改，他們都不受行政命令或愛國者法的規定。最新的“特別指定國民和被封鎖人員”名單可在 Http://www.treas.gov/offices/eotffc/ofac/sdn/index.html.承租人應在房東提出要求後十天內，根據房東的合理決定權，不時向房東提交任何證明或其他證據，以確認承租人遵守這些規定。除非轉讓或分租的受讓人或分租客以業主滿意的形式和內容向業主提交書面確認，確認其遵守本款的規定，否則轉讓或分租無效。如果由於任何原因，本款規定的陳述和擔保，或根據本條款交付給房東的任何證書或其他符合規定的證據，在作出或交付時在任何方面都不真實，或此後在任何方面變得不真實，則應視為立即發生本條款下的違約事件，並且沒有機會補救。承租人應賠償因違反任何前述陳述、保證和責任而產生或與之相關的任何和所有責任、損失索賠、損害賠償、罰款、罰款和費用(包括律師費和費用)，並在業主合理接受的情況下為其辯護，並使房東不受損害。本款規定在本租賃期滿或提前終止後，在法律允許的最長期限內繼續有效。
25.15
保密協議。承租人確認並同意本租賃條款是保密的。披露本條款可能會對業主就大樓的其他租約進行談判的能力造成不利影響，並可能損害業主與大樓其他租户的關係。承租人同意，在未經房東事先書面同意的情況下，承租人及其合夥人、高級管理人員、董事、僱員、經紀人和律師不得向任何其他個人或實體披露本租約的條款和條件，房東可自行決定給予或拒絕本租約的條款和條件，除非有權處理承租人的法院或公共機構的命令要求進行財務披露或證券備案，或與房東和租客之間關於本租約的任何訴訟有關的條款和條件。雙方理解並同意，對於租户違反本條款的行為，僅靠損害賠償是不夠的，房東也有權尋求本條款的具體履行，並尋求強制令救濟，以防止其違反或繼續違反。
25.16
不可抗力。除承租人在本租約項下可通過支付款項履行的義務(例如，支付租金和維持保險)外，只要本合同規定任何一方在一段時間內採取行動，由於罷工、騷亂、天災、勞動力或材料短缺、戰爭、恐怖主義行為、政府法律、法規或限制而造成的任何延誤，該方不負責任，也不應對此承擔責任，也不應將其排除在計算範圍之外
緊急情況，或大流行、流行病或其他公共衞生緊急情況或緊急情況，或任何其他任何類型的超出該當事方控制範圍的原因(統稱為“不可抗力”)。在任何情況下，任何一方的財務能力都不能被視為不可抗力。
25.17
陪審團放棄審判。在任何一方對另一方提起的訴訟、法律程序或反索賠中，業主和租客特此放棄由陪審團進行的審判，這些訴訟、訴訟或反索賠涉及任何因本租約、房東與租客的關係、租客對房產的使用或佔用、或根據任何法規、緊急情況或其他規定執行任何補救措施而引起的或與之相關的任何事項。
25.18
LEED指南。承租人承認並同意建築物應通過LEED認證，房東已向承租人提供了作為附件10的LEED指南的副本，承租人應遵守房東為保持該地位而可能要求的合理規則和規定。
26.1
授予選擇權。除第26節的規定另有規定外，自業主將RoFo處所首次租賃給一個或多個租客起及之後，只要RoFo條件(RoFo條件在業主選擇時可隨時通過書面通知給租客而免除)在RoFo處所可供租賃時，承租人有一次性的第一要約權(“RoFo”)出租RoFo處所，而自RoFo處所的年期開始日期(該等日期在下文中統稱為“RoFo條件日期”)起計。
26.2
RoFo處所的定義。“RoFo處所”應被定義為在本租約期間，當業主最初將建築物的第二(2)層和建築物第三(3)層的西面部分出租時，該面積由業主出租的任何空間。就本第26.2節而言，如果在本租期內，業主根據其唯一判斷確定該區域將可供租賃給租客，則RoFo房產應被視為“可供租賃”(即，當房東確定該RoFo房產的當前租户將騰出該RoFo房產，並且該RoFo房產的所有優先權利已經失效且未被該RoFo房產的當前租户以不可撤銷的方式放棄，並且當房東打算將該區域提供給租户時)。“高級權利”應被定義為：(I)RoFo處所的現有租户或佔用人延長或續訂其對RoFo處所或其適用部分的租賃期的權利；(Ii)其租賃或佔用協議在本租約執行日期之前已簽訂的任何現有租户或佔用人租用RoFo處所的權利；及(Iii)業主與RoFo處所或其適用部分的任何現有租户或佔用人訂立協議、續訂或延長該租約或佔用協議的權利。本第26條規定的任何內容均不得解釋為限制業主將大樓內的空間出租給業主的附屬公司的權利，或在業主自行決定的情況下使大樓內的空間保持空置的權利，而出租給附屬公司、附屬公司或相關實體的此類空間或空置空間在任何情況下都不應被視為本合同項下的“可供出租”。
26.3
鍛鍊RoFo的程序。在RoFo物業可供租賃給租客時，業主應在符合本第26條的規定的情況下，向租客發出書面要約(“要約”)，説明業主準備將RoFo物業出租給租客的條款，包括基本租金(應基於業主對相關RoFo物業的公平市場租金價值的善意判斷)、租户的改善津貼(如果有的話)、期限、續訂期限和所有其他重要商業條款。承租人可在房東向承租人發出要約後十(10)天內，向接受該要約的房東遞交書面通知(“接受”)，從而按上述條款出租RoFo房產。
26.4
到RoFo的條件。RoFo須遵守以下條件，在不限制上述條件的情況下，如果不滿足以下任何條件(“RoFo條件”)，業主沒有義務就RoFo房產或其任何部分向租户發出要約：
(i)
房東以其他方式交付報價時，不存在租户違約事件；或
(Ii)
在房東以其他方式交付報價時，房屋的任何部分均未轉租(關聯實體或繼承者除外)；或
(Iii)
在房東交付要約的日期之前，租約尚未轉讓(關聯實體或繼承者除外)；或
(v)
承租人在緊接RoFo條件日期之前和截至RoFo條件日期之前的連續四(4)個會計季度的市值至少為50億美元和00/100美元(5,000,000,000.00美元)，並有房東合理接受的證明文件。
26.5
第一要約權的終止。承租人根據第26條租賃RoFo房產的權利應在以下較早發生時終止：(I)承租人未能在上文第26.4條規定的十(10)天期限內就該RoFo房產及時接受；或(Ii)如果承租人沒有滿足本條款第26條規定的一個或多個RoFo條件，房東將就該RoFo房產向租户提供要約，承租人將無權再租賃該RoFo房產。如果房東向承租人提出只租賃部分RoFo房屋的要約，則承租人根據本節的規定租用該部分RoFo房產的權利應在以下情況中較早發生時：(X)承租人未能在上文第26.4條規定的十(10)天期限內及時接受該部分RoFo房產；或(Y)如果承租人沒有滿足第26節所列的一個或多個RoFo條件，房東將就RoFo處所的該部分向租户提供要約的日期，並且承租人無權再租賃RoFo處所的該部分。
26.6
適用於RoFo場所的租賃條款。適用於承租人出售RoFo房產或其任何部分的條款，應以適用要約中規定的條款為依據，否則應以租約的條款和條件為依據，只要租約的條款與該要約不相牴觸，並且如下：
(i)
除下文第(Iii)款另有規定外，RoFo處所的期限應自要約中所述的開始日期開始。
(Ii)
承租人應根據要約的條款和條件支付該RoFo房產的基本租金和額外租金，或其部分。
(Iii)
承租人應接受在承租人接管該RoFo處所、其部分或在該RoFo處所或其部分的期限開始之日之前存在的其狀況(包括改善和人身安全，如果有)和建成配置，並且房東沒有義務就該RoFo處所或其部分提供任何房東貢獻或免費租金，除非該要約中另有規定。
26.7
要約修訂。如果租客就RoFo處所行使RoFo，房東應準備一份修正案(“要約修正案”)，按照要約中規定的條款將該RoFo處所或其部分添加到處所，並反映RoFo處所的基本租金、RoFo處所的可出租平方英尺、租户份額和其他雙方同意的適當條款的變化。在房東收到租客向房東發出的承諾後的合理時間內，應將要約修正案的副本發送給租户，如果要約修正案的條款和條件為租户合理接受，則租客應在此後十五(15)天內籤立要約修正案並將其返還給房東，但無論是否執行要約修正案，RoFo的其他有效行使均應完全有效。
26.8
上次接受日期。如果租客沒有在房東向租客提供報價後十(10)天的日期(“最後接受日期”)或之前給房東書面承諾，房東有權以任何條件與任何一方簽訂RoFo房產的租約。
[以下頁面上的簽名]
本租約雙方自簽約之日起已簽訂本租約，特此為證
約會。
房東：
HCP/King 101 CPD LLC，特拉華州一家有限責任公司
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發信人： |
King/Mugar 101 CPD LLC， 特拉華州一家有限責任公司，其經理 |
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發信人： |
King Martin LLC， 特拉華州一家有限責任公司，其經理 |
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發信人： |
King Street Properties Investments LLC， 馬薩諸塞州一家有限責任公司，其經理 |
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發信人： |
/S/史蒂芬·D·林奇 |
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姓名：斯蒂芬·D·林奇 |
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頭銜：經理 |
租户：
Seres治療公司
特拉華州的一家公司
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發信人： |
/S/埃裏克·沙夫 |
姓名：埃裏克·沙夫 |
職務：總裁、首席執行官 |