附件10.28

2023年WLS第186號

房屋租賃協議

出租人：北京世紀長贏投資管理有限公司。

承租人：寶豐生物科技(北京)有限公司

房屋租賃協議

出租人：北京世紀長贏投資管理有限公司

地址：不。北京市朝陽區長營鄉華瑞北區東8號樓1樓A106-2

聯繫人：任振軍

電話：65462811

承租人：寶豐生物科技(北京)有限公司

地址：北京市順義區安靖街10號3號樓5樓525室，中國

聯繫人：常婷婷

營業執照號碼或身份證號碼：9111011705362938X8

電話：13001048533

根據《中華人民共和國民法典Republic of China》、《北京市農村集體資產管理條例》及市區有關文件的精神，甲乙雙方經平等協商，訂立本合同，約定乙方出租甲方集體資產。

一、租賃

1、租賃物業所在地：北京市朝陽區十里堡東路1號樓。

2.租約內容：未來時間寫字樓10樓1002室

租賃租賃面積：建築面積402平方米 。

3.租賃房屋的建築平面圖和具體位置見本合同附件1。乙方無權佔用租賃房屋以外的任何地方，包括但不限於乙方租用的整個樓層以外的公共區域和外牆及周邊。

二、 租期

1.租賃期限為：[ 3 ]年，從2023/6/8到2026/6/7。其中，修繕期限：共[ 0 ]3個月內，翻新期間 包含在租賃期限內，翻新期間乙方可免費支付租金，但應按照本合同規定承擔租賃物業的物業服務費等費用 ，翻新期間不能作為辦公用房。

2.租賃期滿或本合同提前終止時，甲方有權收回租賃物。乙方如需續租，須在租賃期滿前3個月 提前書面通知甲方，經甲方同意後重新簽訂租賃合同。如果甲方仍將租賃的房產出租，乙方有權在同等條件下優先繼續出租。

租賃期滿或本合同提前終止時，乙方應如期歸還租賃物，除非乙方決定續租，並在租賃期滿前簽訂了新的租賃合同。乙方逾期歸還租賃物的，乙方應向甲方支付每日租金的3倍作為逾期歸還的違約金。超過10天后，甲方有權直接收回租賃物 ，乙方有權處置租賃物中的剩餘物品，乙方放棄所有權，無權要求甲方賠償損失，因乙方遲退給甲方造成的損失由乙方承擔。3、如果租賃期滿雙方未重新簽訂租賃合同，或本合同提前終止，乙方應如期歸還租賃物，狀態良好。乙方應按照甲方要求，對租賃物業進行全部、部分恢復或保留全部改造，並承擔全部費用；甲方不需向乙方支付全部或部分保留乙方改造部分的費用。同時，乙方在租賃物範圍內增加的建築物、構築物、改造及設備設施，按約定處置：

(1)不能移除或移除會嚴重破壞其使用價值的添加，應歸還甲方，不給予補償。

(二)生產經營設備、辦公用品、懸掛裝飾品等可在不嚴重破壞其使用價值的情況下拆除的附加物，由乙方自行處置。

乙方因拆遷造成租賃物內外損壞的，由乙方負責恢復原狀或賠償相應的損失。

三、租金和保證金

1.本合同簽訂之日，乙方應向甲方支付租賃保證金人民幣[46,098]保證乙方履行本合同。甲方收到保證金後應 向乙方開具收據，乙方妥善保管保證金收據，保證金不計息。在租賃期內，如果乙方疏於履行合同義務，包括但不限於房租、水、電、暖氣等各項費用以及乙方未能按時支付的損壞、違約金、違約金等，甲方有權從押金中扣除所需費用，乙方應在甲方通知後10日內補足押金。

租賃期滿後，甲方應在乙方支付因本租賃行為而產生的所有應付租金和應支付給甲方的費用後30天內將押金退還給乙方，如果乙方將該房屋用於公司登記，乙方還應註銷或遷移公司的註冊地址，然後將租賃的財產返還給甲方，並按照本合同的規定將租賃的財產返還給甲方。如因乙方違約而提前解除本合同，押金不予退還。

2、租金標準：第一年3.77元/天/樓房 平方米；遞增方式：每兩年6%。本條規定的租金僅指甲方交付給乙方佔有和使用房屋的租金對價，不包括房屋的電費、水費、暖氣費和管理費以及法律法規規定或乙方在本合同中約定的其他費用。

3.租金每隔一年支付一次[半年 ]。乙方應在以下日期支付第一期租金：[08]的[06]的[2023]，此後的每一期租金應在上一次付款期屆滿前15天支付，以此類推。

4.具體收租情況如下：

(1)租金收取時間為2023年6月8日至2024年6月7日；

租金：每平方米(建築面積)3.77元/天， 46098元/月，553176元/年。

(2)租金收取時間為2024年6月8日至2025年6月7日；

租金：每平方米(建築面積)3.77元/天， 46098元/月，553176元/年。

(3)租金徵收時間為2025年6月8日至2026年6月7日；

租金：每平方米(建築面積)4元/天，48,910元/月， 586,920元/年。

本合同項下的所有租金均含税。甲方在收到乙方在上述期間應繳納的全部含税租金後 個工作日內，應向乙方提供有效的等額增值税發票。甲乙雙方進一步確認，在租賃期內，如因國家及項目所在地有關管理部門的要求或甲方選擇適用其他增值税税率 ，雙方同意甲方按新的增值税税率向乙方開具增值税發票，同時，税率調整不影響租金。

四、租賃財產的使用

租來的房產是用來辦公的。

乙方保證在租賃期內，未經甲方書面同意，不改變用途。

五、雙方的權利和義務

(一)甲方的權利和義務

1.監督乙方按照合同約定對租賃財產進行管理、保護和合理使用，如乙方未按合同約定使用或發生其他違法違規行為，甲方有權停止使用，直至本合同終止。

2.按合同約定向乙方收取租金和押金。

3.政府公益性附設的各種管道通過租賃物業的四個區域造成損壞的，甲方不需要進行任何工程 維修或經濟賠償。

4.在乙方按合同約定使用租賃物的情況下，維護乙方的使用權。

5.尊重乙方的生產經營自主權，依法不得幹預乙方正常的生產經營活動，不得非法變更或解除合同。

6、甲方有權記錄乙方的相關 信息，乙方出租本合同項下租賃的物業用於商業用途時，應向甲方提供下列文件的副本：

(一)有效期內符合條件的營業執照複印件 、開户許可證複印件、年檢後有效期內的《國税/地税》登記證複印件 ；

(二)或乙方在有效期內提供多證合一的營業執照複印件；

(三)法定代表人和合同簽字人的身份證複印件(本人簽名)和有效授權委託書原件(加蓋乙方公章)；

以上文件均加蓋乙方公章，並由法定代表人/負責人簽字。如果在雙方簽訂合同時無法提供上述文件，乙方最遲將在開業前提供。

7、乙方變更公司名稱、法定代表人、地址、銀行賬號、通訊地址、聯繫人和聯繫電話的，應在變更發生前3個月書面通知甲方，並在實際變更後10天內將變更後的信息書面報送甲方，並附上述相關證明文件。

8.租賃期滿前三個月內，甲方有權引導有租賃意向的客户在正常工作時間內進入乙方租賃的辦公樓進行檢查，乙方應予以配合。

(二)乙方的權利義務

1.享有租賃物業的使用權。

2.依法按照承包用途管理、保護和合理使用租賃財產。

3.租賃物業內外不得搭建違章建築。

4.未經甲方書面同意，乙方不得以合營、變更股東、法定代表人等方式，將出租的房產全部或部分轉租、轉租給他人，或與他人交換使用，或變相轉租、轉租。

5.租賃期間，租賃物業 由乙方負責維修保養，所需費用由乙方承擔。

6.按合同約定按時向甲方支付租金、押金等費用；

7.乙方確保政府管理人員、公安、消防、救援人員及其應急設備、車輛等應急救援或執行公務時能夠順利進出租賃房產。

8.在租賃期內，乙方應保護好租賃物內外的市政設施和附屬設施設備，不得損壞，否則應承擔一切維修費用。

9、乙方應在裝修工程開始前向甲方和物業公司提交裝修方案和圖紙，並在施工前獲得批准。 乙方應支付裝修管理費和裝修保證金[管理費和押金按物業公司的規定執行]以及支付給物業公司的其他費用。乙方及乙方聘請的承包商應按照物業公司制定的裝修管理規定進行裝修和改建。乙方或乙方聘請的承包商在裝修過程中違反裝修管理規定的，應由乙方向甲方全額賠償。

10、乙方將公司註冊地址 遷入租賃場所，並在北京市朝陽區長營地區納税；

11、乙方在租賃期內變更公司名稱後需要變更合同的，甲方需支付合同變更印花税的千分之一，由乙方承擔，自合同變更之日起10日內支付。

六、特別協議

1、租賃期內，乙方在消防安全、門前三袋、安全生產、綜治安保、安保等工作中，執行有關部門的規定，承擔全部責任。

2.甲方因履行本合同所取得的租金收入應繳納的税費由甲方承擔。如果乙方使用租賃的物業開展經營活動，則應納税費由乙方承擔。

3.在租賃期內，乙方因實際使用而產生的水、電、暖、氣、通訊、衞生、消防等費用，由乙方按照國家和北京市有關電價標準自行承擔。

4.在租賃期內，乙方如損壞租賃物，應由乙方賠償。

七、取消合同

1.有下列情形之一的，本合同終止，甲、乙雙方不承擔違約責任：

(一)因城市建設需要，將租賃房產依法納入拆遷範圍的；

(二)因不可抗力造成租賃物滅失或者其他損失的。

2.乙方有下列情形之一的，甲方有權單方面採取停水、停電、停風、封門、解除合同、收回租賃財產等措施，甲方不承擔任何賠償責任，包括但不限於乙方的裝修、裝修等相關費用，甲方也有權要求乙方支付相當於[三]甲方收取的租金和押金不同時退還的，甲方也有權按照本合同第二條約定的裝修期限與租賃期限的比例(實際免租期=實際租賃期限*約定裝修期限/約定租賃期限)計算實際免租期，並要求乙方按照第一年的租金補足約定的裝修期限與實際免租期之間的差額。甲方採取法律手段追償的，乙方應賠償甲方因維權所發生的全部費用(包括但不限於訴訟費、律師費、公證費、評估(鑑定)費、擔保費等)。

甲方實施上述行為後，乙方仍有權就違約金以外的損失向乙方索賠。屆時，如果乙方下落不明 ，甲方可以通過簽署《單方面終止合同通知書》終止本合同，自甲方在房屋所在地張貼《單方面終止合同通知書》之日起十日內，乙方應將房屋完好歸還甲方。如果因乙方下落不明或被忽視而十日內未將房屋歸還甲方，且房屋未在十日內歸還甲方(按本合同約定歸還房屋，且甲方受讓人 收到乙方退還的房屋鑰匙，並可實際控制房屋)，則甲方有權根據本合同第二條第二款的規定進行處理。

(一)拖欠房租、押金、財產、水電等超過十日的；

(二)乙方未經甲方和/或物業公司書面同意，擅自對租賃房屋進行翻新、改建、增加、更改其他設施、設備的，或者擅自拆除、改變、損壞租賃房屋主體結構的；

(三)利用出租財物進行違法犯罪活動的；

(四)乙方違反本合同約定使用租賃物的 ，或者有危害租賃物闇火、損害甲方形象等其他行為，經甲方責令改正後5日內不改正的；

(五)擅自轉租、轉租、轉讓、出借、變相轉租、抵押給第三人或者全部或者部分改變租賃物的商業用途的；

(六)自甲方發出交付入住通知之日起5日內未提貨的；

(7)破產或進入清盤程序 (因重組、兼併而進行清算的除外)或任何人向法院申請對你進行清算 而法院受理該申請或被法院扣押以強制執行其判決，上述情況的發生 對項目形象有重大影響；

(8)乙方嚴重違反乙方必須遵守或履行的本合同或《維修手冊》、《裝修手冊》的規定，並在甲方提醒後五日內仍未改正的。

3.經雙方協商一致後，我們可以達成書面協議，提前終止本合同。

4.乙方提前退租的情況：

(1)如果乙方有意提前解除本合同，應在下一個租金支付日前90天以書面形式通知甲方，經甲方書面同意，本合同於乙方支付租金到期日終止，同時甲方收取的押金不予退還，並補足乙方所欠租金；乙方未在上述日期內書面通知甲方的，除甲方收取的租金和押金不予退還並補足乙方所欠租金外，本合同應經甲方書面同意後方可終止。如果乙方未能在上述日期內書面通知甲方，則經甲方書面同意，本合同終止，乙方除支付甲方收取的不退還的租金和押金及乙方所欠租金外，還應支付甲方90天的租金作為違約金。

(2)如果乙方提前退租，甲方也有權 按照本合同第二條約定的修繕期限與租賃期限的比例(實際免租期=實際租賃期限*約定修繕期限/約定租賃期限)折算實際免租期，並要求乙方按照第一年租金 費率補足約定修繕期限與實際免租期之間的差額。

(三)甲方採取法律手段追回上述費用的，乙方應賠償甲方在維權過程中發生的一切費用(包括但不限於訴訟費、律師費、公證費、鑑定(鑑定費)、擔保費等)。

八. 違約責任

甲方提前收回租賃物的，應提前90天書面通知乙方，並退還乙方押金，同時終止租賃合同。 如果甲方未能在上述日期內書面通知乙方提前終止合同，甲方還應向乙方支付相當於90天租金的違約金。

2、乙方拖欠房租、拖欠押金或拖欠其他費用，但不符合合同解除條件的，乙方應按每逾期一天向甲方支付拖欠金額千分之五的違約金。

3、乙方違反合同相關規定，甲方採取措施停水、停電、封門給乙方造成的後果及相關損失，均由乙方承擔。

IX.爭議解決

本合同履行過程中如有爭議，雙方可協商解決。如果當事人不想談判，也可以直接向北京市朝陽區人民法院起訴。如果雙方發生爭議，送達地址應為雙方在本合同首頁約定的通信地址和聯繫電話，該地址的送達視為成功。

X. 附例

1.本合同項下的任何通知和向另一方提出的請求應以書面形式郵寄或傳真到本合同首頁商定的地址。

甲、乙雙方協商一致，可變更或 解除本合同；本合同未完成，雙方可另行簽訂補充協議。

3、本合同自雙方簽字之日起生效，本合同一式六份，甲方一式三份，乙方一式兩份，鄉鎮經濟管理站備案，具有同等法律效力。

4.本合同附件為本合同的組成部分，如附件一、租賃房屋的建築平面圖和具體位置圖、附件二、乙方營業執照或身份證複印件等，甲方不定期公佈的管理制度也附在本合同附件中，乙方應遵照執行。

(此頁以下部分為簽名， 無文本)

甲方(蓋章)：乙方簽字：

法定代表人：法定代表人

擔保人簽字：擔保人簽字：

年月日年月日

附件1：租賃物業平面圖及具體位置圖

附件二：(1)提供有效期內的三證複印件(複印件一份)；

(二)法定代表人的身份證複印件(複印件)；

(三)簽約人身份證複印件(本人簽字)和有效授權委託書原件(加蓋乙方公章)(複印件一份)；