附件10.8

對標準工商業的第七次修正
單租户租賃網

這項對標準工業/商業單租户租賃網的第七項修正案(《第七修正案》)於2023年12月29日生效，並於2023年11月1日起生效，由加利福尼亞州有限責任公司(出租人)和Beyond Meal，Inc.(特拉華州公司，前身為Savage River，Inc.)之間的煙霧中空工業有限責任公司(LLC)和Beyond Meal，Inc.(前身為Savage River，Inc.(萊斯公司))共同實施。

獨奏會

A.出租人和承租人簽訂了該航空商業地產協會標準工業/商業單租户租賃-日期為2017年1月18日(僅供參考)的淨值(“初始租賃”)，經修訂如下：(A)日期為2021年7月21日的租賃修正案(“第一修正案”)，(B)承租人2021年7月28日給出租人的續租函(“延期函”)；(C)日期為2022年1月27日的第一修正案修正案(“第二修正案”)；(D)日期為2022年3月28日的租約第三次修訂(“第三次修訂”)；。(E)日期為2022年5月23日的租約第四次修訂(“第四次修訂”)；。(F)日期為2022年6月21日的租約第五次修訂(“第五次修訂”)；及(G)日期為2022年8月30日的第六次租約修訂(“第六次修訂”)。初始租賃、第一修正案、延期函、第二修正案、第三修正案、第四修正案、第五修正案和第六修正案統稱為“原始租賃”。

B.根據原租賃條款，出租人目前向承租人租賃，承租人向出租人租賃位於加利福尼亞州埃爾塞貢多El Segundo El Segundo大道132E號大樓內約30,000平方英尺可出租空間的某些房產(以下簡稱“房產”)，並有權獨家使用加利福尼亞州埃爾塞貢多富蘭克林大道1310號停車場(“車庫”)中的某些停車位，該停車場緊靠房產以北，及(Ii)於該建築物的南停車場(“南停車場”)，如本租約附件附件“A”所示，所有詳情均載於原租約。

C.C.租户將在該房舍進行的大部分業務搬遷到加利福尼亞州埃爾塞貢多道格拉斯街888號，不再需要整個房舍或相關的南地塊獨家停車權。

D.出租人和承租人希望修改原租約，除其他事項外，規定承租人將約13,700平方英尺的房屋出租給出租人，並放棄車庫南停車場的獨家使用權，停車場緊靠大樓以北，所有這些都符合本第七修正案中規定的條款和條件。

協議書

因此，現在，出於良好和有價值的對價，出租人和承租人同意如下：

1.定義的術語。此處使用的所有大寫術語，但在本第七修正案中未明確定義的，應具有原租賃中賦予此類術語的含義。本第七條修正案所稱租賃，是指經本第七條修正案修正的原租賃。

2.減少處所。

(A)在滿足第七修正案中規定的適用條款和條件後，自上午12：00起生效。於2023年11月1日(“交還日期”)，(I)物業不再包括建築物內約13,700平方英尺的可出租平方英尺部分(該交出部分統稱為“交出空間”)，及(Ii)物業只包括減去交出空間後的物業，其餘物業約為16,300平方英尺的可出租空間(“剩餘物業”)，一般見附件“A”所示。因此，在退回日期，租約中對“處所”的所有提及均指且僅指剩餘的處所。

(B)出租人和承租人特此承認並同意，上文第2(A)節中退還的空間和剩餘房屋的可出租平方英尺的金額不是對其中可出租平方英尺的確切數量的陳述或擔保，而只是合理的近似值。出租人和承租人特此承認，基本租金或承租人應支付的任何其他金額不受修訂，無論實際可出租面積是大於還是小於該等近似值；但自退還日期起及之後，除基本租金外，租賃項下適用於整個項目(而不是僅適用於剩餘房產)的付款應進行修改，以使承租人支付其按比例支付的付款，方法是將剩餘房產的可出租面積除以(在退還日期之前)該房產的可出租面積，然後乘以100。雙方承認，承租人對此類費用和支出的比例份額應為54.33%(“承租人份額”)(即(16,300/30,000)×100)。

3.交出部分房舍；進入房舍。

(A)在滿足本第七修正案中規定的適用條款和條件後，承租人應在交出日或之前，在原租賃條款所要求的條件下(本第七修正案中另有規定的除外)，以及由承租人或代表承租人安裝的所有改進(包括製冷機組和其他“專門和獨特的改進”(如初始租賃第64段中所使用的))，在交還日或之前將已交還的空間及其所有改進(包括製冷機組和其他“專門和獨特的改進”(如初始租賃第64段所使用的))騰出、歸還給出租人，並在交出日或之前將其全部改進。自交出日期起及之後，租賃(僅與交出的空間有關)將終止，不再具有任何效力或效力，此後出租人和承租人(或承租人的任何分租户、被許可人或受讓人)對彼此之間不具有與交出的空間相關的任何權利、義務或義務，但以下各項(統稱為“尚存義務”)除外：(A)承租人在2023年7月1日至2023年10月31日期間就交出的空間繳納不動產税的義務；以及(B)出租人和承租人在租約期滿或提前終止後，在退還空間方面各自承擔的義務(包括但不限於租約中所載的賠償義務)。儘管原始租約和本第七修正案中有任何相反規定，出租人和承租人已檢查了交還的空間，並確認(1)交還的空間在交出時處於租約要求的狀態，(2)交還的空間中的製冷設備和其他“專門和獨特的改進”(I)處於良好的工作狀態、狀況和維修，以及(Ii)不必從交還的空間中移除。

(B)承租人承認並同意，就交還空間而言，在交出日期之前的任何時間或之後的任何時間，但在不少於兩(2)個工作日的提前書面通知承租人和房屋的任何佔用人的情況下，(I)出租人可以密封和/或鎖上在交還的空間和剩餘的房屋之間共享的任何公共門或開口，以限制承租人進入交還的空間，及(Ii)出租人有權在任何合理時間進入已交還的空間及剩餘物業的其他部分，以準備已交出的空間供新租客及/或佔用人佔用，一切均由出租人決定。出租人和承租人明確承認並同意：(X)出租人打算，除其他事項外，根據出租人的個人判斷，進行所有必要的工作，將移交的空間從剩餘的房地中出租，這些工作可能會產生噪音和灰塵，或可能在移交的空間和剩餘的房地中留下碎片；以及(Y)符合

根據第3(B)款，承租人特此同意，該轉讓工作以及出租人與該轉讓工作相關的合理行為不應構成對承租人的推定驅逐，也不應使承租人有權從出租人那裏獲得任何租金或損害賠償的減免。承租人同意採取商業上合理的努力，在不少於兩(2)個工作日的書面通知下，允許出租人進入剩餘房產的任何部分，並在承租人控制的範圍內，向出租人提供退還空間，以執行本條款第3(B)款中所述的行為。儘管本條第3條有任何相反規定，但就出租人計劃在本節中如上所述執行的工作而言：(1)出租人應盡其商業上合理的努力，以(A)將剩餘房屋內的噪音、灰塵和雜物的產生降至最低，(B)將對承租人或任何其他住户使用剩餘房屋的幹擾降至最低；以及(2)出租人不得限制進入剩餘房屋，但本節第(I)款所述者除外。

4.相互釋放。

（a）自移交日期起，在滿足本第七次修訂中規定的適用條款和條件後，除下文第4（e）條規定的情況外，出租人代表其本身及其高級職員、成員、經理、代理人、僱員、律師和代表，（統稱為“解除合同的業主方”）特此解除、免除並永久解除Pantai及其子公司、關聯公司、合作伙伴、股東、董事、高級職員、代理人、僱員、律師和代表，以及他們各自的繼承人、個人代表、繼任人和受讓人（統稱為“獲豁免承租方”）免受任何及所有損失、損害賠償、申索、要求、債務、訴訟、訴因、訴訟、合同、協議、義務、賬目、抗辯、抵銷、開支（包括但不限於訴訟費用、任何保險的可扣除金額、律師費、收費和支出）以及任何種類或性質的負債（每一項稱為“損失”，統稱“損失”），已知或未知，懷疑或不懷疑，合同或侵權行為，法律或衡平法，解除責任的業主方曾經、現在或以後可能共同或個別地針對解除責任的承租方，由於或由於在交還日期之前發生的任何事項、原因或事情，而全部或部分地、直接或間接地涉及：（a）雙方作為房東和租户之間僅關於讓渡空間的關係;（b）僅關於讓渡空間的租約;以及（c）讓渡空間;在每種情況下，僅本第七修正案所創設或保留的權利除外。

（b）自移交日期起生效，並在滿足本第七次修訂中規定的適用條款和條件後，除第4（e）條規定外，代表其本身及其高級職員、董事、股東、代理人、僱員、律師、代理人和代表，（統稱為“解除租賃方”，與解除租賃方一起統稱為“解除方”）特此解除、免除並永久解除出租人及其子公司、關聯公司、成員、管理人員、合夥人、代理人、僱員、律師和代表，以及他們中任何人和所有人的各自繼承人、個人代表、繼任人和受讓人（統稱為“被解除的業主方”，與被解除的承租方一起稱為“被解除方”）因合同或侵權行為、法律或衡平法而遭受的任何及所有損失，在交還日期之前，由於或由於任何事項、原因或事件，解除租約的承租方曾經、現在或以後可能共同或個別地對解除租約的業主方提起訴訟，而該等事項、原因或事件全部或部分、直接或間接地與：（i）雙方作為業主與承租人之間的關係，僅就交還空間而言;（ii）租約僅就交還空間而言;及（iii）交還空間;在每一種情況下，只有第七條修正案所創造或保留的權利除外。

（c）各免責方承認，其律師已將《加利福尼亞州民法典》第1542條的規定告知其，並在此明確放棄和放棄其擁有或可能擁有的所有權利和利益，或根據該條（以及美國境內和境外任何和所有其他司法管轄區的法律中包含的任何和所有類似條款），關於第4條中規定的損失，其內容如下：

一般免責並不延伸至債權人或免責方在執行免責時不知道或懷疑存在對其有利的主張，並且，如果

他或她所知道的，會完全影響他或她與債務人或被釋放方的和解。

（d）各免責方承認，就本第4條所述的免責損失而言，其今後可能會發現與其目前所知或所信的事實或法律不同的事實或法律，或發現與其目前所知或所信的事實或法律不同的事實或法律。 各免責方同意，本第4條中的免責應是並繼續有效，作為對免責事項的完全、一般和相互免責，儘管有任何此類額外的事實或法律。

(e)It免責方和被免責方明確表示，根據上述第4條免除的損失不包括因以下原因引起、與以下原因有關或基於以下原因的損失（如有）：（1）存續義務（受上文第3（a）條最後一句的限制）;（2）違反本第七條修正案，包括但不限於違反本第七條修正案規定的任何陳述和保證;（3）違反關於剩餘房產的租約;或（4）剩餘房產。

5.Parking. 儘管原租約中有任何相反的規定，但根據出租人與乙方於2020年2月24日簽訂的《停車租賃協議》（經修訂），乙方在本租約項下享有使用車庫內某些停車位和存儲區的專有權利，乙方無權在移交日期之後享有該項目的任何專有停車權，雙方明確承認並同意：（a）出租人應確保出租人每天在南地段擁有適用法律要求的最低數量的停車位，以供出租人使用剩餘房屋;（b）出租人不得向項目的任何其他租户或居住者授予在期限內在南地段的獨家停車權;及（c）承租人僅有權與項目的其他承租人共同使用南地段的停車位，並按非獨家、先到先得的原則使用。

6.基本租金。 除本第七次修訂中規定的情況外，租賃公司應根據原租賃的條款和條件，繼續支付出讓空間的基本租金（並履行租賃合同項下的所有其他義務，包括維持其中規定的保險責任），直至出讓日期。 從移交日期開始並持續至移交日期（即，2024年1月31日），承租人根據租賃應支付的每月基本租金應僅適用於剩餘場地，並載於本第七次修訂所附附表“1”所載基本租金附表中標題為“每月基本租金（交收日期至交收日期）”的一欄中，並構成本修訂的一部分。 剩餘場地的每月基本租金應根據原租約的條款和條件支付，並應作為租約項下所有其他應付款項的補充（包括但不限於剩餘場地的保險和不動產税份額，以及因剩餘場地延期而到期應付的任何款項）。

7.Utilities. 在滿足本第七修正案的適用條款和條件後，FDA應盡商業上合理的努力將公用事業服務（即，電力、天然氣、水、下水道和火警），自移交日起生效，且該等公用設施服務可轉讓。 在轉讓該等公用事業時，出租人將僅就其在與剩餘場地有關的該等公用事業中的公平份額向出租人開具發票，該公平份額由出租人在考慮了出租人對剩餘場地的佔用、剩餘場地的使用以及剩餘場地的平方英尺後合理酌情確定。在收到出租人的書面發票後，乙方應立即支付其分攤的水電費;但是，在每份公用事業賬單的基礎上，該公用事業的份額不得超過該公用事業賬單上列出的總費用與54.33%的乘積（即，的份額）。 如果由於公用事業不可轉讓，因此，甲方無法按照本第7條的規定將公用事業服務轉讓給出租人，則甲方應在收到適用的定期公用事業賬單後向出租人交付副本，甲方應支付該等公用事業賬單中載明的全部金額，並在自

出租人應在交付日期前，及時向出租人補償其在與交付空間有關的公用設施中的公平份額，該等公用設施由出租人在考慮到交付空間的佔用率、交付空間的使用率和交付空間的平方英尺後合理酌情決定。

8.申述及保證。

（a）公司的陳述和聲明。 自本第七修正案生效之日起：

（i）乙方向出租人聲明並保證，乙方（1）已聘請獨立律師評估本第七修正案，（2）已閲讀並充分理解本第七修正案的所有規定，（3）已有機會就本第七修正案與該等獨立律師進行磋商。（包括但不限於本協議規定的免責、權利和義務），（4）已得到該等律師關於本第七修正案規定的免責、權利和義務的充分建議，（5）自願加入本第七修正案，且（6）在加入本第七修正案時未依賴出租人或出租人僱用的律師或代理人的任何聲明、陳述或建議。

（ii）乙方向出租人聲明並保證，代表乙方簽字的人員具有簽署本第七次修訂的全部權力和權限，且代表乙方簽字的人員已通過乙方的所有必要公司行動獲得充分授權。

（iii）公司聲明並保證，其未向任何個人或實體轉讓或轉移（或聲稱轉讓或轉移）本第七次修訂所免除的任何損失。

（iv）乙方向出租人陳述、保證並證明：（1）據乙方所知，出租人未違反本租約規定;（2）據乙方所知，乙方在支付租金和履行其在本租約下的義務到期時沒有任何抗辯或抵消;（3）據本公司所知，出租人持有相當於150，000.00美元的金額作為租賃保證金;及（4）本公司沒有延長租賃期限的剩餘選擇權。

（v）本公司聲明及保證，其並無延長期限的剩餘選擇權。

(Vi)如本第8(A)節所用，“承租人的知識”一詞是指Bernard Susai的實際的個人知識，且僅指Bernard Susai的個人知識，不歸罪於知識，也不承擔調查或調查的義務。

(B)出租人的申述及保證。自本第七修正案之日起：

(I)出租人代表承租人並向承租人保證：(1)出租人已聘請獨立律師對本第七修正案進行評估，(2)已閲讀並充分理解本第七修正案的所有條款，(3)已有機會就本第七修正案(包括但不限於本修正案中規定的免除、權利和義務)與該等獨立律師進行磋商，(4)已由該等律師就本第七修正案中規定的免除、權利和義務充分告知，(5)自願加入本第七修正案，以及(6)不依賴於任何陳述、陳述、或徵詢承租人或承租人僱用的律師或代理人的意見，以訂立本第七修正案。

(Ii)出租人代表出租人並向承租人保證，代表出租人簽字的人有完全的權力和授權訂立本第七修正案，而代表出租人簽署的人已得到出租人所有必要的公司或合夥訴訟的充分授權。

(Iii)出租人向承租人陳述、擔保和證明，據出租人所知，承租人在租賃中沒有違約。

(C)出租人和承租人各自同意賠償另一方，使其免受因另一方違反或不準確第七修正案項下的任何陳述或保證而引起的、與之相關的或因此而遭受的任何和所有損失，並保護對方不受損害。本條款第8(C)款在租約終止後繼續有效。

9.經紀。如果承租人或出租人與任何經紀人、代理人或其他人進行了交易，則該甲方應獨自負責支付該人或該商號應支付的任何費用，該乙方應保護、賠償、保護另一方不受任何與此有關的責任。

10.條文的無效。如果本第七修正案的任何條款被任何有管轄權的法院認定為無效或不可執行，則任何此類條款的無效或不可執行都不應影響本修正案其餘條款的有效性和可執行性，只要本修正案預期的交易的經濟或法律實質不以任何方式對任何一方不利。在確定任何條款或其他條款無效、非法或無法執行後，受影響的各方應真誠協商修改本第七修正案，以便以可接受的方式儘可能接近各方的初衷，從而使本協議所設想的交易儘可能按照最初設想的方式完成。

11.雜項。本第七修正案條款的標題僅為方便起見，並不限制或擴大本第七修正案的條款和規定。出租人和承租人各自同意迅速簽署、確認並交付其他此類進一步文書，並採取合理所需的進一步行動，以執行和實現本第七修正案的意圖和目的。如果一方對另一方提起訴訟或訴訟以強制執行本第七修正案的任何規定，該訴訟或訴訟的勝訴一方有權獲得並向另一方追討損害賠償、衡平法或其他救濟、訴訟或訴訟及其上訴的所有費用和開支，包括合理的律師費、法庭費用和專家證人的費用，以及執行任何判決所產生的費用。雙方特此承認並同意，本第七修正案不得因編寫人的身份而被解釋或解釋為對任何一方不利。原租賃經第七修正案修改後，構成出租人與承租人之間關於本合同所述標的物的完整協議。如果原始租賃條款與本第七修正案中的條款有任何衝突，應以本第七修正案中明確列出的條款為準。在出租人和承租人簽署本第七條修正案並滿足本第七條修正案的適用條件後，原始租賃中提及的“租賃”或“本租賃”應指經本第七條修正案修改的租賃。時間是第七修正案的每一條規定的關鍵。這項第七修正案正在加利福尼亞州洛杉磯縣執行和交付，並打算執行。加利福尼亞州的實體法將管理這第七修正案的有效性、解釋和執行。本第七修正案中的任何明示或暗示的內容，都不打算或不得被解釋為授予或給予除本第七修正案被指名方以外的任何個人或實體任何權利、補救、義務或責任。

12.全數生效的原有租契。除與第七修正案不一致的條款外，原租約的所有其他條款、契諾和條件應保持不變，並具有全部效力和作用。出租人和承租人認可修改後的原租賃合同。

13.對口單位。本第七修正案可以同等方式執行，其效力與各方簽署相同文件的效力相同。所有副本應一併解釋，並應構成單一文書。此外，雙方同意並同意，本《第七修正案》可通過電子郵件或使用電子簽名技術(如DocuSign或類似的電子簽名技術)簽署和傳遞，並且此類已簽署的電子記錄應與帶有該締約方手寫簽名的紙質副本一樣有效並對締約方具有約束力。雙方進一步同意並同意：(1)當一方使用電子簽名技術簽署本第七修正案時，點擊“Sign”，即表示該締約方簽署了本

第七修正案的電子簽名，以及(2)本第七修正案中出現的電子簽名，在有效性、可執行性和可採納性方面，應與手寫簽名同等對待。

[頁面的其餘部分故意留空；簽名頁面緊隨其後]

茲證明，出租人和承租人已促使本第七修正案在上述第一個日期生效。

出租人：

煙霧瀰漫的空心工業有限責任公司

加州一家有限責任公司

作者：S/馬克·泰勒茲：他是中國人，中國是中國人，中國是中國人。

姓名：馬克·泰爾茲

頭銜：經理

承租人：

Beyond Meal，Inc.

特拉華州的一家公司

作者：S/喬納森·納爾遜。

姓名：喬納森·納爾遜

職務：運營部高級副總裁

附表“1”

每月基本租金