租賃協議
本租賃協議（本"租賃"）於2021年9月8日由ARE_MA REGION NO. 24，LLC（一家特拉華州有限責任公司（"業主"）與斯托克治療公司（STOKE THERAPEUTICS，INC.）簽訂，特拉華州公司（“租户”）。
建築物： 45—47 Wiggins Avenue，Bedford，MA 01730
房地： （i）被稱為200套房的建築物，面積約為23，000平方英尺（“45 Wiggins房產”）和（ii）被稱為100套房的建築物，面積約為15，000平方英尺（“47 Wiggins房產”）的部分，所有這些部分均由業主確定，見附件A。
項目： 建築物所在的不動產，以及附件B所述的所有改進和附屬物。
基本租金： 房地每平方英尺每年52.00美元
45個Wiggins處所的出租面積：23，000平方米。英尺
47個威金斯房產的出租面積：15，000平方米。英尺
建築面積：38，000平方米。英尺
項目出租面積：171，154平方米。英尺
承租人應佔建築物營運開支：100%（45處Wiggins物業佔60.53%，47處Wiggins物業佔39.47%）
建築物佔項目運營費用的比例：13.44%
保證金：$494，000.00
租金調整百分比：3%
基準術語： 自45間Wiggins物業的開始日期及47間Wiggins物業的開始日期起，至2024年12月31日止。
允許用途： 研發實驗室、相關辦公室和其他與項目性質相一致的相關用途，並符合本合同第7條的規定。
繳租地址：業主通知書地址：
P.O.郵箱37526 北歐幾裏德大道26號
巴爾的摩，馬裏蘭州21297—3526 Pasadena，CA 91101
注意：公司祕書
租户的通知地址
Wiggins Avenue 45，Suite 200
馬薩諸塞州貝德福德郵編：01730
收件人：租賃管理員
45/47 Wiggins—套房100 & 200/斯托克—第2頁
以下證物和附錄附於本文件，並以此作為參考併入本文：
[X]附件A--房舍説明[X]附件B--項目説明
[]附件C—故意省略 [X]附件D-生效日期
[X]附件E--規則和條例[X]附件F--承租人的個人財產
1.
房地租賃。 根據本協議的所有條款和條件，出租人特此將該房屋出租給承租人，承租人特此將該房屋出租給出租人。 本項目中供本項目租户非專屬使用的部分，在此統稱為“公共區域”。 業主保留修改公共區域的權利，前提是該等修改不會對承租人使用該房屋作許可用途造成重大不利影響。 業主應盡力至少提前30天向承租人提供有關修改的書面通知。 自45個威金斯房產的開始日期起及之後，以及自47個威金斯房產的開始日期起及之後，直至租期屆滿，承租人應可每週7天、每天24小時進入該建築物及房產，惟本租約條款所規定。
2.
交付；房屋的接受；開始日期；47威金斯開始日期。
(a)
45號威金斯房產 “開始日期”為緊接Homology租約（定義見下文）到期後的一天，該日期定於2021年12月14日發生。 業主和承租人承認，承租人根據Homology Medicines，Inc.之間的某些分租協議在開始日期前佔用了45處Wiggins房產。根據承租人和Homology之間的分租協議，45處Wiggins房產的當前承租人。
除非本租約另有明確規定：（i）承租人應接受自開始日期起“按現狀”的45處威金斯房產；（ii）業主對45處威金斯房產的任何缺陷不承擔任何責任；（iii）承租人對45處威金斯房產的佔有權應是承租人接受45處威金斯房產的確鑿證據。
(b)
47號威金斯房產 業主應盡合理努力於2022年4月1日或之前向租户交付47處威金斯房產。 如果出租人未能及時交付47處威金斯房產，出租人不對由此造成的任何損失或損害負責，本租約除本協議另有規定外，不得無效或無效。 如果業主因不可抗力以外的任何原因，在2022年10月1日前未向租户交付47處威金斯房產（如第34條所定義），承租人可以書面通知房東終止關於47處威金斯房產的本租約，如果承租人終止，則房東和承租人均不享有任何進一步的權利，本租約項下關於47處威金斯房產的職責或義務，但本租約終止後明確有效的條款除外。 如果承租人在2022年10月15日前未選擇終止47處Wiggins房產的本租約，則終止47處Wiggins房產的本租約的權利將被放棄，本租約將保持完全有效。 為免生疑問，如果根據本段終止有關47處Wiggins房產的本租約，則本租約對45處Wiggins房產的有效性，且各方應對本租約進行修訂，以反映對47處Wiggins房產的本租約的終止。
“47個威金斯房產開始使用日期”應為業主將47個威金斯房產交付給承租人的日期。 “47 Wiggins房產租金開始日期”應為以下兩者中較遲的一個：（i）47 Wiggins房產開始日期後30天的日期；（ii）業主工程基本完成的日期。 自47 Wiggins房產開始租賃日期起至緊接47 Wiggins房產租金開始租賃日期前一天的期間在本文中可稱為“47 Wiggins拆遷期”。 如本文所用，“業主的工程”是指（i）用新的“物以類聚”單元替換為47處威金斯房產辦公室部分的兩個RTU，以及（ii）替換為實驗室部分的三個MUA
45/47 Wiggins—套房100 & 200/斯托克—第3頁
在47個Wiggins房舍中，有新的“以愛換實物”單位。房東應自費並按照適用的法律要求(如第7節所界定的)履行房東的工作。
除本租約另有明文規定外：(I)承租人應接受47 Wiggins物業開工之日的“現狀”；(Ii)業主不對47 Wiggins物業的任何瑕疵負責；及(Iii)承租人接管47 Wiggins物業應為承租人接受47 Wiggins物業的確鑿證據。
在47 Wiggins樓房開工日期後的連續30天內，房東應自費對僅為47 Wiggins樓房服務的建築系統(定義見第13條)所需的任何維修負責，除非承租人或任何承租方對維修原因負責，在這種情況下，承租人應支付費用。
(c)
將軍。應業主要求，承租人應簽署並交付書面確認，包括開始日期、47個Wiggins房產的開始日期、47個Wiggins房產的租金開始日期和期限屆滿日期，並以本租約附件所附的“開始日期確認”的形式確定；但是，承租人未能簽署並交付此類確認不影響業主在本租約項下的權利。本租約的“期限”應為本租約首頁上定義的基本期限和承租人可根據本租約第39條選擇的延期期限。
業主與租客簽訂並交付本租約後，房東應向租客提供每平方英尺租金不超過5.00美元的租客改善津貼(“改善津貼”)。改善津貼可適用於與設計和建造租客希望併為業主合理接受的物業的固定和永久性改善工程(“物業改善工程”)有關的硬成本和軟成本。承租人應直接與建築師和承包商接觸，以規劃和建造房屋改善，房屋改善的設計、建造和完工應由承租人負責。承租人承認，租賃期滿後，房屋裝修將成為房東的財產，承租人不得搬走。承租人應向業主支付相當於房屋改善費用的1%的管理費，用於監測和檢查房屋改善，管理費應從改善津貼中支付。除改善津貼外，房屋改善的所有費用由租客自行承擔。在房屋改善的設計和施工過程中，房東應在收到房東的標準格式的付款請求後30天內，在房東批准付款的範圍內，每月向租户償還不超過一次的租户改善費用，包括支付適用費用的證據和留置權豁免(包括每筆進度付款的有條件留置權解除和前一個月的進度付款的無條件留置權解除)。房舍改善完成後(並在最終支付改善津貼之前)，承租人應向房東提交以下物品：(I)列出所有在房舍改善工程中工作的承包商和分包商的名稱的報表，以及所有此類承包商的最終留置權豁免；(Ii)房舍改善工程的“竣工”平面圖或標示施工圖。房東有權享受與安裝在房屋內的設備有關的所有建築保修和製造商設備保修的好處，作為房屋改善的一部分。儘管如上所述，如果物業改善費用超過改善津貼，租户應被要求在分配當時未支付的改善津貼之前支付超出的部分。承租人無權要求承租人在47 Wiggins房地開工日期後12個月之前支付房地改善費用，但沒有根據上述條款要求支付改善津貼的任何部分，前提是在47 Wiggins房地開工日期之後，存在不可抗力事件，限制了馬薩諸塞州貝德福德地區的建築活動，阻礙了房地改善工程的施工，則該12個月期間應按該不可抗力事件阻止承租人建造房地改善工程的每一天推遲1天。
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第4頁
承租人確認，出租人應要求（i）在47處威金斯房產開始營業日期之後進入部分47處威金斯房產，以完成出租人的工程；（ii）進入部分房產，以進行房產改善。 出租人及其承包商和代理人在合理事先通知承租人後，有權進入47處威金斯房產進行出租人的工程，並進入該房產進行房屋改善，承租人應就上述事宜與出租人合理合作，承租人無需承擔任何費用或責任。 承租人承認，業主對業主工程的履行和/或房屋的改善可能會對承租人對房屋的使用和佔用造成不利影響。 承租人放棄所有因業主的工程和房屋改善而向業主提出的租金減免索賠。
承租人同意並承認，業主或業主的任何代理人均未就處所或項目的全部或部分狀況、及/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對處所或項目適合許可用途的任何默示保證。本租賃構成房東和租客關於本租賃標的的完整協議，並取代本租賃中未包含的任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判。房東在簽署本租約時，依據租客的陳述、保證、確認和本租約中包含的協議。
(a)
基本租金。 開始日期發生月份的基本租金（或者，如果開始日期不是在日曆月的第一天，則為開始日期後第一個完整日曆月的基本租金）和保證金應在承租人向業主交付本租約的簽署副本時同時到期並支付。47 Wiggins房產租金開始日期發生月份的基本租金（或，如果47 Wiggins房產租金開始日期並非發生在日曆月的第一天，則47 Wiggins房產租金開始日期後第一個完整日曆月的基本租金）應於47 Wiggins房產開始日期到期並支付。 承租人應在本合同期限內每個日曆月的第一天或之前，就45處威金斯房產而言，以及在47處威金斯房產而言，在47處威金斯房產的租金開始日期之後，以美利堅合眾國的合法貨幣支付基本租金，在業主辦公室支付上述租金，或在業主不時書面指定的其他人或其他地點，或根據業主提供的電匯指示通過聯邦保險電匯（包括ACH）。 任何部分日曆月的基本租金應按比例支付。 承租人向業主支付基本租金和其他款項的義務以及業主在本租約項下的義務是獨立的義務。 承租人在任何時候都無權減少、減少或抵消本租約項下到期的任何租金（定義見第5條），除非本租約明確規定的任何減少。
(b)
額外租金。 除基本租金外，承租人同意向業主支付額外租金（“額外租金”）：（i）自有關45處威金斯物業的開始日期起，及於有關47處威金斯物業的47處威金斯物業的開始日期起，承租人應佔的「經營開支」，（如第5條所定義），及（ii）承租人根據本租約條款承擔或同意支付的任何及所有其他金額，包括但不限於，在任何適用的通知和補救期後，由於承租人的任何違約或承租人未能遵守本租約的協議、條款、契約和條件而可能到期的任何和所有其他款項。
4.
基本租金調整。 基本租金應在開始日期的每個週年紀念日增加（但前提是，如果開始日期發生在日曆月的第一天以外的一天，則基本租金須在緊接開始日期後首個完整公曆月的第一天的每個週年日增加）（每一個為“調整日期”），以緊接該調整日期前應付的基本租金乘以租金調整百分比，並將所得數額加至緊接該調整日期前應付的基本租金，
45/47 Wiggins—套房100 & 200/斯托克—第5頁
調整日期。 經調整後的基租應按本協議的規定支付。 任何部分日曆月的基租調整應按比例分攤。
5.
運營商支付。 出租人應向承租人提交一份本合同期限內每個日曆年的運營費用的書面估算（“年度估算”），出租人可在該日曆年內不時修訂該估算。 自45個威金斯房產的開始日期和47個威金斯房產的開始日期開始，並在該期限內每個月的第一天繼續，承租人應向業主支付相當於年度預算中承租人份額的1/12的金額。 任何部分日曆月的付款應按比例分攤。
術語“運營費用”是指業主在每個日曆年就建築物發生或應計的所有成本和開支（包括建築物在業主就本項目產生或應計的所有成本和開支中的份額，這些成本和開支並非針對建築物或本項目中不包含項目便利設施的任何建築物）包括，（一）税收（二）費用（包括但不限於，業主可能提供的與項目設施相關的任何商業上合理的補貼）（“項目設施”）在業主或其關聯公司（如有）實現項目設施的收入後，（三）運輸服務（包括班車服務成本（定義見第41（o）節）），（iv）在10年內攤銷的基本維修、改善和更換以及這些基本維修、改善和更換的使用壽命中較短者，以及（v）業主的第三方物業管理人的費用，或，如果沒有第三方物業管理人，行政租金為基本租金的3%（前提是在47威金斯廢除期間，但是，承租人仍須每月支付相當於承租人在沒有47 Wiggins減免的情況下應支付的管理租金的金額的管理租金。期間），僅包括：
(a)
本租賃日期前本項目的原始建設費用和翻修費用，以及糾正原始建設或翻修缺陷的費用；
(c)
利息、抵押本金(定義見第27節)、房東的債務、融資成本以及房東借入的資金的攤銷，無論是有擔保的還是無擔保的；
(d)
項目折舊（除資本改良外，其成本計入運營費用）；
(e)
廣告、法律和空間規劃費用和租賃佣金，以及為項目採購和向租户租賃空間而發生的其他成本和開支，包括項目中保留的任何租賃辦公室、租户的免租金和建築津貼；
(g)
完成、固定、改善、翻新、粉刷、重新裝修或房東為其房屋內的其他租户支付或執行的其他工作，以及糾正此類工作中的缺陷的費用；
(h)
由項目其他租户報銷的費用或由租户或項目其他租户直接支付的税款，無論是否實際支付；
(i)
支付給（i）業主或其代理人或承包商的人員（無論其頭銜如何），其職位高於項目日常管理責任的人員，或（ii）業主或其關聯公司的官員和僱員的工資、工資、福利和其他補償
45/47 Wiggins—套房100 & 200/斯托克—第6頁
全部或部分與本項目的運營、管理、維護或維修有關；但是，對於沒有將其全部工作時間投入項目的任何此類人員，其工資、工資、福利和其他報酬應按比例分配，以反映在與經營、管理、與用於與項目的運行、管理、維護或修理無關的事項所花費的時間相比，維護或修理項目；
(j)
與維持房東存在有關的一般組織、行政和管理費用，無論是作為公司、合夥企業或其他實體，包括一般公司、法律和會計費用；
(k)
因與租客、其他租客或準租客的糾紛而招致的費用(包括律師費及和解、判決及代之以付的費用)，以及與建築物的僱員、顧問、管理代理人、租賃代理人、買家或承按人進行談判或發生糾紛而招致的費用及開支，包括律師費；
(l)
業主、其僱員、代理人或承包商或任何承租人違反本項目中任何空間租賃的條款和條件或任何法律要求(如第7條所界定)而產生的費用；
(m)
因房東不能或未能按時繳納税款和/或提交任何應繳税款或信息申報單，或房東未在拖欠前支付本協議規定房東應繳納的任何税款而招致的罰款、罰款或利息；
(n)
支付給房東或房東的子公司或關聯公司的間接費用和利潤增量，用於支付本項目內或向本項目提供的貨物和/或服務，但超出非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類貨物和/或服務的成本；
(o)
房東的慈善或政治捐款，或在項目中維護的藝術品的費用；
(p)
與服務(包括電力)、物品或其他福利有關的費用，這些服務、物品或其他福利不是項目的標準項目，承租人不能在沒有具體費用的情況下獲得，但提供給項目的另一租户或佔用者，無論該其他租户或佔用者是否由業主專門為此收取費用；
(r)
業主或項目任何權益所有人的淨所得税、特許權、股本、贈與、遺產或遺產税，或針對項目或其任何部分或其中的權益徵收的聯邦、州或地方單據税；以及
(s)
任何其他可包括在運營費用中的費用，但以項目租户以外的人根據項目空間租賃實際償還的範圍為限。
此外，儘管本租約中有任何相反的規定，但業主合理預期會減少整體運營費用的任何資本改進，（例如，但不限於，通過減少項目的能源使用）（“節能成本”）應在至少等於（A）10年，（B）該等資本項目的使用壽命，或（C）（i）節能成本之商的年期內攤銷，除以（ii）業主合理預期因該等資本改良而節省的年度運營費用。
在每個日曆年度結束後的90天內（或合理要求的更長期限），業主應向承租人提交一份報表（“年度報表”），合理詳細地説明：（a）上一個日曆年度的實際運營費用總額和承租人應佔的份額，以及
45/47 Wiggins—套房100 & 200/斯托克—第7頁
(b)承租人在該年度就經營開支支付的總額。 如果承租人應佔的該年度實際運營費用超過承租人應支付的該年度運營費用，則承租人應在向承租人提交年度報表後30天內以租金的形式支付超出部分。 如果承租人在該年度支付的經營費用超過承租人在該年度實際經營費用中應佔的份額，則出租人應在該年度報表提交後30天內將超出部分支付給承租人，除非在租賃期屆滿或提前終止或承租人拖欠租金的義務後，出租人應在扣除所有其他應付款後將超出部分支付給承租人。 業主和承租人根據本款規定支付任何超額付款或不足的義務應在本租約到期或提前終止後繼續有效。
本年度報表為最終報表，對承租人具有約束力，除非承租人在收到年度報表後120天內，以書面通知出租人，並説明每項爭議事項及其理由，對其中的任何事項提出異議。 如果在該120天期限內，承租人合理且善意地質疑或質疑出租人關於承租人應佔運營費用的陳述的準確性，則出租人應向承租人提供與項目運營有關的出租人賬簿和記錄，以及出租人合理確定為迴應承租人問題的信息（“承租人信息”）。 如果在承租人審查該等租賃信息後，業主和承租人不能就承租人應佔的運營費用的數額達成一致，則承租人應有權選擇一家獨立的區域或國家認可的會計師事務所，並經業主批准，（不得無理拒絕或拖延批准），根據或有費用以外的費用安排（由租户自行承擔成本及開支），審核及╱或審閲有關年度的物業資料（「獨立審閲」）。 任何此類獨立審查的結果對業主和承租人均具有約束力。 如果獨立審查顯示承租人在相關日曆年實際支付的運營費用超過承租人在該日曆年應佔的運營費用份額，則出租人應自行選擇：（i）將超出部分計入下一批預計運營費用，或（ii）在提交該報表後30天內向承租人支付超出部分，除非在本租約到期或提前終止後，或承租人拖欠租金的義務，出租人應在扣除所有其他應付款後，向承租人支付超出部分的租金。 如果獨立審查顯示承租人在該日曆年的運營費用方面的付款低於承租人在該日曆年的運營費用份額，承租人應在提交該報表後30天內向出租人支付差額。 如果獨立審查顯示承租人在運營費用方面多付5%以上，則業主應向承租人補償承租人因獨立審查而產生的所有費用。 承租人承擔分攤費用的義務開始和結束的歷年的運營費用應按比例分攤。 儘管本協議有任何相反的規定，但如果在本協議期限的任何一年內，該建築物的平均佔用率不低於95%，則承租人在該年內應佔的運營費用份額應按該建築物在該年內平均佔用率為95%計算。
“承租人份額”應是本租約第一頁中規定的承租人份額建築物運營費用的百分比，“建築物份額”應是第1頁中規定的建築物份額項目運營費用的百分比，每個百分比可由出租人合理調整，以適應隨後發生的房屋、建築物或項目的實際規模變化。 業主可以公平地增加承租人應償還的任何費用或成本項目，這些費用或費用項目與維修、更換或服務有關，這些項目僅有利於房屋或僅有利於包括房屋的部分項目或隨佔用或使用而變化。 基本租金、承租人應佔的經營費用以及承租人應支付給出租人的所有其他款項在本協議中統稱為“租金”。
6.
保證金。 承租人應在向業主交付本租約的簽署副本後，向業主交付保證金，（“保證金”），用於履行承租人在本租約第1頁所述金額的所有義務，該保證金應以無條件和不可撤銷的信用證的形式出現，（“信用證”）：（i）以業主滿意的形式和內容，（ii）指定業主為受益人，（iii）明確允許業主隨時通過向發行人發出通知，業主有權據此提取，（iv）由業主滿意的FDIC保險金融機構簽發，及（v）可在業主選擇的州出示即期匯票贖回。 如果承租人不向業主提供，
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第8頁
在任何當時的信用證規定的到期日之前至少5天，符合本合同所有要求的替代信用證，房東有權提取當前信用證的全部金額，並將提取的現金資金作為保證金，不計利息。保證金應由業主持有，作為承租人履行本租約義務的保證金。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。每次發生違約(如第20條所定義)時，房東可使用全部或部分保證金來支付本租約規定的拖欠款項、未來租金損害賠償以及因違約而造成的任何損害、傷害、費用或責任的成本，但不影響本合同規定或法律規定的任何其他補救措施。業主根據本條款第6款使用保證金的權利包括在根據下文第21(C)條終止本租約後使用保證金支付未來租金損害賠償金的權利。在所有或部分押金被使用後，承租人應按要求向房東支付將押金恢復到本租約第1頁所列金額的金額。承租人特此放棄現在或以後生效的任何法律的條款，該法律規定房東只能從保證金中要求支付租金、修復租客造成的損壞或清理房屋所合理需要的款項，雙方同意，房東還可以要求合理必要的款項，以補償房東因租客或租户的任何高級人員、僱員、代理人或受邀者的行為或不作為而造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害。在對承租人提起破產或其他債務人-債權人訴訟時，保證金應被視為首先用於支付房東在提出該等訴訟之前的一段時間內應支付的租金和其他費用。如果承租人應全面履行本租約的每項條款，押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有金額後)應在本租約期滿或更早終止後90天內返還給承租人(或根據房東的選擇，退還給租户權益的最後受讓人)。
如果房東轉讓其在本項目或本租賃中的權益，房東應(A)將房東當時持有的任何保證金轉讓給根據本條款第6條承擔房東義務的個人或實體，或(B)將房東當時持有並在扣除本條款允許的扣除額後剩餘的任何保證金返還給租户。一旦轉讓給受讓人或將押金退還給租客，房東對押金不再負有任何義務，租客退還押金的權利僅適用於房東受讓人。保證金不是預付租金保證金，也不是房東在租户違約情況下的損害賠償金。房東對保證金的義務是債務人的義務，而不是受託人的義務，因此不產生利息。
7.
使用。房產應僅用於本租約第1頁基本租賃條款中規定的許可用途，並遵守現在或以後適用於房產及其使用和佔用的所有法律、命令、判決、條例、法規、法規、指令、許可證、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》，42 U.S.C.§12101，以及更多。(連同據此頒佈的條例，“反興奮劑機構”)(統稱為“法律要求”，每一項均為“法律要求”)。承租人應在房東發出5天的書面通知後，停止任何被任何有管轄權的政府當局(如第9條所界定)宣佈為違反法律要求的房產的使用。承租人不得使用或允許將房屋用於任何目的或以任何方式使承租人或房東的保險無效、增加保險風險或導致不允許任何灑水器或其他信用。承租人不得允許房屋的任何部分被用作ADA或任何類似法律要求中所定義的“公共住宿場所”。承租人應應房東的要求，及時補償因承租人不遵守本節規定或因承租人使用和/或佔用房屋而導致的任何此類保險單的任何額外保費。承租人將以謹慎、安全和適當的方式使用房產，不得浪費或允許浪費、使房產的樓面或結構超載、使房產被用於損壞房產或妨礙或幹擾業主或其他租户或項目佔用者的權利，包括對房產進行拍賣、清算或停業出售或使用或允許將房產用於任何非法目的。承租人應安排在房屋內安裝任何設備或機械，以合理地防止房屋發出的聲音或振動延伸到公共區域或項目中的其他空間。承租人不得
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第9頁
未經業主事先書面同意，在房屋內或房屋內放置任何可能使地板超載的機械或設備，或在項目公共區域或項目電梯內運輸或移動此類物品。 未經業主事先書面同意，承租人不得以任何方式使用該房屋，要求通風、換氣、供暖、燃氣、蒸汽、電力或水超出本項目現有容量，按通常為許可用途提供的承租人份額按比例分配給該房屋。
自開工日期起，業主應負責項目公共區域符合法律要求（包括ADA），費用由業主承擔。 在開始日期之後，業主應作為經營代理人，（在該法律要求一般適用於項目所在地區的類似建築物的範圍內），費用由承租人承擔（如果該法律要求是由於承租人（與項目其他承租人相比）對該房屋的特定用途而觸發的，（房屋改善或租户改建）對公共區域或建築物外部進行法律要求要求的任何變更或修改。 除非前兩句中另有明確規定，否則承租人應自行承擔費用，對承租人使用或佔用房產相關的法律要求要求（包括但不限於房產符合ADA）對房產內部進行任何更改或修改。 儘管本協議有任何其他相反的規定，承租人應負責任何及所有要求、索賠、責任、損失、成本、開支、訴訟、訴因、損害賠償或判決，以及在調查或抵制上述要求時產生的所有合理費用。（包括但不限於合理的律師費、收費和支出以及訴訟費用）（統稱為"索賠"）因與承租人對該房屋的特定使用或佔用、該房屋的改善或承租人的改建有關的法律要求而引起或與之相關的，承租人應賠償，抗辯，保護並保護業主免受因該房屋未遵守與承租人有關的任何法律要求而引起的或與之有關的任何及所有索賠，承租人對該物業的特定用途或佔用或承租人的改建。
承租人承認，出租人可以，但沒有義務，尋求獲得能源和環境設計領導（LEED），WELL建築標準，或其他類似的“綠色”認證，承租人同意合理地與出租人合作，並提供出租人合理要求的信息和/或文件，與此相關。
8.
等待。 如果，經出租人明確書面同意，承租人在租賃期限終止後保留對該房屋的所有權，（i）除非在該書面同意中另有約定，該等所有權應隨時由出租人立即終止，（ii）本租約的所有其他條款和規定（包括但不限於，根據本條例第4條調整基本租金）應保持完全有效及作用（不包括任何擴展或續購權或其他類似權利或購權）在該持有期內，㈢承租人應繼續支付基本租金，金額為本租約到期或提前終止之日，或出租人可能支付的其他金額。在業主的唯一和絕對酌情權，在該書面同意中表明，和（iv）所有其他付款應繼續根據本租約的條款。 如果承租人在租賃期屆滿或提前終止後，未經業主明確書面同意，承租人應根據本租賃條款成為承租人，但月租金應等於租賃期最後30天內有效租金的150%，以及（B）如果承租人的持有持續超過30天，承租人應負責出租人因承租人的扣留而遭受的所有損害，包括間接損害；但如果承租人在租賃期限屆滿或提前終止前30天內向出租人提交書面查詢，則出租人應通知承租人是否存在間接損害的可能性。 除非另有明確規定，承租人的任何扣留，無論是否得到業主的同意，均不得用於延長本租約，且本第8條不應解釋為同意承租人保留對房屋的佔有權。 租賃期限屆滿或本租約提前終止後，出租人接受租金不得導致本租約的續期或恢復。
9.
税 作為運營費用的一部分，出租人應支付所有税收、徵費、費用、評估和任何形式的政府收費，
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第10頁
頒佈任何聯邦、州、地區、市、地方或其他政府機關或機構（包括但不限於準公共機構）徵收的税（統稱為“税”）（統稱“政府權力”），包括但不限於所有税收：（i）全部或部分根據須繳付的租金而施加，或由該租金量度，或以該租金為基礎。（或）業主根據本租約收到的總收入和/或業主出租項目或其任何部分的租金，或（ii）根據平方英尺，任何類型的房產或項目的評估價值或其他措施或評估，或（iii）由房產或項目的任何部分的運營或維護（包括停車）評估或施加，或（iv）由任何政府機構頒佈的法律要求或其解釋評估或施加，或在其指示下或由其產生，或（v）作為許可證或其他費用、收費、税款或評估徵收的業主業務或佔用項目租賃空間。 業主可以通過適當的法律程序對任何税收或税收留置權的數額、有效性或適用提出異議。 税費不應包括向出租人徵收的任何淨所得税，除非該淨所得税可替代本協議項下的任何應付税款。 如果任何該等税款直接向承租人徵收或評估，承租人應負責並按訟費當局要求的時間和方式繳納。 在拖欠之前，承租人應支付對承租人放置在該房屋內的任何個人財產或商業固定裝置徵收或評估的任何及所有税款，無論是對業主或承租人徵收或評估的。 如果對承租人的個人財產或商業固定物徵收任何税款，或如果項目的評估估價因對該物業的改善或改建而增加，無論該物業為業主或承租人所有，也無論該物業是否附着於該物業而成為該物業的一部分，高於業主不時向本項目所有租户分配税款的基礎估價，業主應有權（但無義務）支付該等税款。 業主對任何超額估價的確定應具有約束力和決定性，不得有明顯錯誤。 出租人支付的任何此類款項應構成承租人應立即向出租人支付的額外租金。
10.
停車場 在記錄在案的情況下，（定義見下文第19條）以及出租人行使其在本協議項下的權利，承租人有權在本協議期限內不收取額外費用。（包括延長期），與項目的其他租户共同根據該房屋的可出租面積和該等其他租户佔用的項目可出租面積按比例分配，以先到先得的方式在指定為非預留停車位的區域停車，每種情況均須遵守業主的規則和條例。 承租人按比例所佔泊車位的份額為每1，000平方英尺可出租2.5個泊車位。 業主不應負責對任何第三方（包括本項目的其他租户）強制執行租户的停車權。 出租人有權在本合同期限內隨時向承租人發出通知，將本合同項下提供給承租人的全部或部分停車位搬遷至距本項目約2分鐘步行路程的另一個地點；但任何重新分配應在承租人和本項目的其他承租人之間公平、相稱地進行。
(a)
將軍 根據本第11條的條款，業主應提供水、電、熱、光、電、下水道和其他公用設施（包括燃氣和消防噴淋裝置，如果項目有管道，則應提供此類服務），並就項目公共區域而言，提供垃圾和垃圾收集和清潔服務（統稱為“公用設施”）。 業主應支付（作為運營費用或承租人的償還義務）在房屋內使用的所有公用事業、承租人應分攤的公用事業維護費、任何政府機構或公用事業供應商徵收的任何雨水下水道費或其他類似費用，以及承租人應分攤的任何税款、罰款、附加費或類似費用。 承租人應在拖欠之前，直接向公用事業供應商支付在本期限內可能提供給承租人或房屋的任何單獨計量的公用事業和服務。 承租人應根據出租人合理確定的消耗量，支付其分攤的所有聯合計量公用事業費用，作為運營費用的一部分。 除業主的重大過失或故意不當行為外，任何因任何原因導致的公用事業中斷或故障均不得導致租户被驅逐或推定驅逐、本租約終止或租金減少。 承租人同意將公用區域的水和下水道的使用限制在正常的洗手間內。 房舍應每週7天、每天24小時提供水電，但緊急情況除外，
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第11頁
由於法律要求、任何公用設施供應商未能提供該等公用設施、業主或任何公用設施供應商進行任何安裝、維護或修理或任何其他臨時中斷。 承租人應負責獲得和支付其自身為該房屋提供的清潔服務。
承租人同意每月向承租人提供承租人的用水和/或能源使用數據，方式包括向承租人的可計量在線門户網站提供承租人的適用公用事業登錄憑證，或通過承租人和承租人合理同意的其他交付方式。 業主因接收和分析該等用水和/或能源使用數據而產生的成本和費用（包括但不限於根據適用法律要求可能要求的費用）應包括在運營費用中。
(b)
生成器. 業主向承租人提供應急發電機或提供應急備用電源的唯一義務是：（i）提供的應急發電機的容量不低於截至開工日期建築物內應急發電機的容量，以及（ii）與第三方簽訂合同，根據製造商的標準維護指南維護應急發電機。 業主無義務向承租人提供可操作的應急發電機或備用電源，也無義務監督、監督或確認維護應急發電機的第三方按照製造商的標準指南或其他方式維護髮電機。 在應急發電機無法運行時，更換、修理或維護應急發電機的任何期間，包括由於無法獲得部件或更換設備而導致的任何延誤，業主沒有義務向承租人提供備用發電機或備用電源。 承租人明確承認並同意，業主不保證此類應急發電機將在任何時候運行，或在需要時向房屋提供應急電源。
(c)
裝載碼頭。 承租人可使用裝載碼頭，每天24小時，每週7天，專門為房地服務，但需停機維修和維修。
12.
改造和承租人的財產。 承租人或代表承租人對該房屋進行的任何更改、增加或改善，包括在該房屋內的任何門窗上安裝任何種類或性質的額外鎖或螺栓，但不包括安裝，傢俱系統的拆除或調整（業主擁有或支付費用的傢俱系統除外）不涉及結構或連接的任何修改（普通插頭或插座除外）連接至建築系統（定義見第13條）（“變更”）應事先徵得業主的書面同意，如果任何此類變更影響到建築物或建築系統，業主可自行決定給予或拒絕同意，不得以其他方式不合理的方式拒絕、限制或延遲。 承租人可在不經業主事先批准的情況下，在任何12個月內所有此類工程的總成本不超過$30，000.00，（“僅通知變更”），前提是承租人以書面形式通知出租人，且該通知應隨附圖則、規格，工程合同以及業主可能合理要求的有關僅需通知變更的性質和成本的其他信息，通知和隨附材料應在任何擬議施工前至少15個工作日交付給業主。 如果出租人批准任何變更，則出租人可根據其唯一和絕對酌情權，就該等變更的開始、履行和完成向承租人施加租賃條件。 任何批准申請應以書面形式提出，並在任何擬議施工前不少於15個工作日送達，並附上計劃、規範、投標書、工作合同以及業主合理要求的有關改建性質和費用的其他信息，包括所有執行工程或提供材料的人員的身份和郵寄地址。 出租人審查計劃和規範以及監督施工的權利應完全出於其自身利益，出租人沒有義務確保該等計劃和規範或施工符合適用的法律要求。 承租人應自行承擔費用，使所有變更符合保險要求和法律要求，並應自行承擔費用，實施因任何變更而引起的法律要求所要求的任何變更或修改。 承租人應根據要求向出租人支付相當於出租人就每一項改建所產生的合理自付費用的額外租金。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第12頁
在承租人開始進行任何變更之前，業主可以根據適用法律在房屋周圍張貼不承擔責任的通知。 承租人應向出租人償還因承租人或其承包商的工作失誤、因該等工作造成的延誤或清理不當而導致的任何費用，並賠償並使其免受損害。
承租人應提供擔保或作出其他令業主滿意的安排，以確保支付完成所有改建工程的費用，並應提供（並促使每個承包商或分包商提供）工人的保險證書，賠償和其他保險，金額和業主滿意，保險公司保護業主免受人身傷害或財產損失的責任，建設 任何變更完成後，承租人應向業主提交：（i）宣誓聲明，列明所有承包商和分包商的姓名，以及所有承包商和分包商的最終留置權放棄；（ii）任何此類變更的“竣工”計劃。
除租賃設施（定義見下文）外，所有設施（定義見下文）在租賃期限內以及租賃期限屆滿或提前終止後均為出租人的財產，承租人不得在租賃期限內任何時候移動，應保留在租賃房屋內並與租賃房屋一併移交。 儘管有上述規定，出租人在請求批准任何此類裝置時，或在收到通知變更通知時，或在收到通知變更通知時，可以通知承租人，出租人要求承租人在租賃期限屆滿或提前終止時拆除此類裝置，在這種情況下，承租人應按照緊接的下一句拆除該裝置。 在本期限屆滿或提前終止時，承租人應拆除（i）承租人在房屋或建築物內安裝的所有電線、電纜或類似設備，（ii）業主根據前一句的規定向承租人發出拆除通知的任何裝置，以及（iii）承租人的所有財產承租人應修復和修復因上述拆除而造成或損壞的任何損壞，包括但不限於將房屋牆壁後面的所有此類連接封上，並修復任何孔洞。 在租期屆滿或提前終止之後的任何恢復期內，承租人應按照本協議的規定向出租人支付租金，如同承租人佔用該空間。 如果承租人或任何出借人、出租人或聲稱擁有承租人財產權益的其他個人或實體要求出租人放棄出租人對承租人財產可能擁有的任何留置權，且出租人同意該等放棄，則出租人應有權要求承租人償還其在準備和協商每項留置權放棄時產生的實際、合理的實付費用。
就本租約而言，（x）“租賃設施”是指本租約附件F中列出的任何項目，以及業主書面同意將來包括在附件F中的任何項目，（y）“承租人財產”是指租賃設施，以及除該設施外，承租人的任何個人財產或設備，可以在不對房屋造成實質性損害的情況下移除，及（z）"設施"是指業主支付的任何種類的所有財產，所有改建、所有固定裝置和所有隔牆、硬件、內置機械、內置機箱和櫥櫃以及其他類似的附加物、設備、財產和裝修，以成為房屋不可分割的一部分，包括但不限於，貫穿屋頂或通風區的通風櫃、內置冷藏室、內置暖室、步入式冷藏室、步入式暖室、去離子水系統、玻璃清洗設備、高壓釜、冷卻器、內置水管、機電設備和系統，以及任何發電機和轉換開關。
13.
房東的修理 業主作為運營商，應維護本項目的所有結構、外部、停車場和其他公共區域，包括HVAC、管道、消防噴淋裝置、電梯和所有其他建築系統，（“建築系統”），維修良好，合理磨損和由承租人，或承租人的任何受讓人，分租人，被許可人、代理人、受僱人、僱員、受邀人和承包人（或任何承租人的受讓人、分租人和/或被許可人各自的代理人、受僱人、僱員、受邀人和承包人）（統稱為“承租人”）除外。 由承租人或任何承租人造成的損失和損壞，在保險範圍內，應由承租人自行修復，費用由承租人自行承擔。 業主保留停止建築系統的權利
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第13頁
如有需要(I)因意外或緊急情況，或(Ii)業主認為合宜或必須進行的有計劃的維修、改建或改善，直至上述維修、改建或改善完成為止。業主對在任何此類中斷期間未能提供建築系統服務不承擔任何責任或法律責任；但除緊急情況外，業主應盡商業上合理的努力，提前48小時通知租户任何計劃停止建築系統服務以進行例行維護、維修、改動或改善的情況。業主應盡合理努力，在此類建築系統有計劃的停工期間儘量減少對承租人在房屋內的操作的幹擾。承租人應立即向業主書面通知業主根據本節要求進行的任何維修，之後業主應在合理的時間內(考慮到維修或保養的性質)作出商業上合理的努力進行維修。房東對任何未能進行任何維修或保養的情況概不負責，除非在租客書面通知需要進行該等維修或保養後，該等故障仍會持續一段不合理的時間(考慮到維修或保養的性質)。承租人放棄根據任何州或地方法律終止本租賃或進行此類維修的權利，費用由房東承擔，並同意雙方就此類事項各自享有的權利應僅限於本文所述。因火災、地震、洪水、破壞、戰爭或類似原因造成的損壞或破壞而需要進行的維修應受第18條的控制。
14.
租户的維修。根據本合同第13條的規定，承租人應自費維修、更換和維護房屋的所有部分，包括但不限於入口、門、天花板、內窗、內牆和外牆的內側。這種維修和更換可能包括資本支出和受益可能超出期限的維修。如果承租人沒有進行任何這樣的維修或更換，或者沒有對房屋進行維護，房東應該通知承租人這種失敗。如果租客沒有在業主通知後10天內開始補救，並在此後努力進行補救直至完成，房東可以進行該工作，並應在提出要求後10天內由租客報銷；但如果租客的不履行造成或可能造成緊急情況，業主可以立即開始補救，此後有權向租客追回補救費用。除第17和18條另有規定外，承租人應承擔因承租人或任何承租方造成的損壞而對項目任何部分進行的任何維修或更換的全部未投保費用，以及任何僅對房產有利的維修。
15.
機械師的留置權。承租人須在提交後10天內，以保證書或其他方式解除針對處所或工程項目而提出的任何技工留置權，而該等留置權是指聲稱已為承租人完成的工作或聲稱已向承租人提供的材料，並須由承租人自行承擔，並須以其他方式使處所及工程項目不受因所進行的工作、所提供的材料或承租人承擔的義務而產生的任何留置權所影響。如果承租人未能履行本協議所述的任何留置權，業主有權但無義務支付該索賠或保證金或以其他方式提供擔保，以消除作為對項目所有權的索賠的留置權，其費用應立即作為額外租金由承租人支付。如果承租人租賃或融資購買辦公設備、傢俱或承租人在經營業務中使用的其他可拆卸個人財產，承租人保證任何出租人或承租人債權人作為公開記錄提交的任何統一商法典融資聲明將在其表面或通過其證物表明該融資聲明僅適用於位於房產內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在聲明中提供項目地址，但不得使用限定語言説明留置權僅適用於位於承租人持有的已確定套間中的可拆卸個人財產。
16.
賠償。承租人特此賠償並同意為業主、其高級職員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體和租約簽字人(統稱“業主受保障方”)辯護、保護並使其免受因承租人或任何承租人因使用或佔用處所或項目而直接或間接引起的任何或所有人員傷亡或財產損壞的索賠(包括但不限於任何行為)。承租人或任何承租人在處所或周圍或項目內的遺漏或疏忽)或承租人在履行本合同項下的任何義務時的違約或過失，但因業主故意不當或疏忽而造成的除外
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第14頁
賠償方。 業主不對承租人承擔個人財產損壞的所有風險（包括但不限於在房屋內保存的記錄丟失），承租人應承擔所有風險。 承租人進一步放棄任何及所有因任何此類損害或個人財產破壞（包括但不限於任何記錄丟失）而導致承租人業務損害或收入損失的索賠。 業主賠償方不對因項目中的任何租户或任何其他第三方或租户方的任何作為、不作為或疏忽而引起的任何損害負責。 儘管有上述規定，在任何情況下，承租人都不需要就任何業主賠償方的疏忽或故意不當行為引起的索賠向任何業主賠償方進行賠償。
17.
保險 業主應保留所有風險財產，如適用，應保留包括項目全部重置費用的灑水器損壞保險。 業主應進一步購買和維護商業一般責任保險，單次損失限額不低於2，000，000美元，用於與項目有關的人身傷害和財產損失。 業主可以，但沒有義務，維護其認為必要的其他保險和額外保險，包括，但不限於洪水，環境危害和地震，建築設備的損失或故障，錯誤和遺漏，維修或重建期間的租金損失，工人為受僱於執行服務的僱員提供補償保險和忠誠保證金，以及為租户安裝的任何改善或除了業主通常提供的標準改進，而不考慮此類改進是否屬於項目的一部分。 所有此類保險應包括在運營費用中。 項目可包含在一攬子保單中（在這種情況下，可分配給項目的此類保險費用將由業主根據保險公司的成本計算確定）。 承租人還應補償出租人因承租人使用該房屋而增加的保險費或額外保險費。
承租人應在本協議期限內自行承擔一切費用，包括業務中斷和額外費用的一切風險財產保險，包括承租人在該房屋內安裝或放置的所有財產和裝修的全部重置費用，費用由承租人承擔；工人補償保險，不低於法律規定的最低限額；僱主責任保險，僱主責任限額為每名僱員意外受傷1，000，000元，因疾病受傷1，000，000元，及因疾病受傷1，000，000元；以及商業一般責任保險，每次事故的最低限額不低於3 000 000美元，與房地有關的人身傷害和財產損失。 承租人維護的商業一般責任保險應指定Alexandria Real Estate Equities，Inc.，及業主、其管理人員、董事、僱員、經理、代理人、分代理人、組成實體及租約簽署人（統稱為“業主被保險方”），作為附加被保險人；根據事故投保而非索賠；由保險公司出具，其評級不低於投保人評級為A級，財務類別評級至少為X級；除非保險人提前10天書面通知業主，否則不得因未支付保險費而取消；不包含敵意火災排除條款；包含合同責任背書；並向業主被保險方提供主要保險（向業主被保險方發出的任何保險單提供重複或類似的保險單應被視為超出承租人的保險單，無論限額如何）。 承租人應（i）在承租人向承租人交付承租人簽署的本租約副本的同時，以及（ii）在每次續保之前，向承租人交付保險單，並表明承租人為額外被保險人的保險證書，以及在適用期間內支付保險費的合理證據。 承租人的保單可以是"一攬子保單"，每個地點都有一個總的背書，其中明確規定保險金額不應受到保單承保的其他損失的影響。 承租人應至少在該等保單到期前5天向業主提供續期證明。
在保險將出租人指定為附加投保人的情況下，承租人應在出租人書面要求下指定並提供證明，以證明出租人為附加投保人：（i）持有本項目或其任何部分擔保權益的業主的任何貸款人；（ii）根據任何租約，業主是本項目所在不動產的承租人，如果業主的利益是或將成為土地或其他基礎租賃下的承租人的利益，而不是費用所有人的利益，和/或（iii）業主聘請的管理公司管理項目。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第15頁
房東和租客獲得的財產保險應包括保險人放棄代位權，以及根據被保險人的轉讓，對房東或租客及其各自的高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、受邀者和承包商(“關聯方”)就由此投保的任何損失或損害享有的所有權利。任何一方或其各自的關聯方都不對另一方因本協議要求維持的財產保險項下的任何風險而造成的損失或損害承擔責任，雙方均放棄就此類損失或損壞向另一方及其各自的關聯方索賠。一方當事人未能為其財產投保不應使本豁免無效。房東及其關聯方對租客或通過租客索賠的任何人因任何原因在房產或項目內或之上發生的任何事故或事件而造成的業務中斷和損失，不承擔責任，租户特此放棄向該等各方提出的所有索賠。如果上述豁免違反任何與免責協議有關的法律，則房東或租客的責任不應被視為免除，而應次於對方的保險人。
業主可能要求提高保險單限額，以符合業主貸款人的要求和/或將保險限額提高到項目內新租户通常要求的水平；但前提是增加的保險額與租户佔用類似面積的房屋的類似項目的機構業主當時所要求的保險額一致，項目定位。
18.
修復。 如果在本合同期限內的任何時候，項目或房屋因火災或其他人員傷亡而損壞或摧毀，則出租人應在發現此類損壞後60天內通知承租人，出租人合理估計恢復項目或房屋所需的時間（如適用）（“恢復期”）。 如果恢復期估計超過12個月（“最長恢復期”），業主可在通知中選擇終止本租約，終止日期為發現此類損壞或破壞之日後75天；然而，前提是，儘管房東選擇恢復，承租人可在收到業主通知後5個工作日內向業主發出書面通知，以終止本租約。估計房產的恢復期長於最長恢復期或（ii）表明最長恢復期將在期限的最後9個月結束。 除非業主或承租人選擇終止本租約，否則業主應在收到足夠保險金後，（任何免賠額將被視為當前運營費用），立即恢復房產（不包括承租人或業主安裝並由承租人支付的裝修），但因收取保險金而引起的延誤，因不可抗力事件或需要獲得任何許可證、許可證或其他任何類型的授權，以進入和恢復房產，這些許可證、許可證或其他授權由對使用、儲存、處理、生成、釋放、處置，危險材料的清除或修復（定義見第30條）在房地內、之上或周圍（以下統稱為“危險材料清除”）；但是，如果在最長恢復期結束時，該房屋的修復或恢復尚未基本完成，或者，如果更長，則為恢復期，出租人可自行決定不進行此類維修和恢復，或者承租人可在最長恢復期或如果更長的恢復期到期後5個工作日內向出租人發出書面通知，選擇終止本租約，在這種情況下，業主應被免除進行此類維修或修復的義務，本租約應在下列日期後75天終止：（i）發現此類損壞或破壞，或（ii）獲得所有所需危險材料清理的日期，但在業主或承租人作出上述選擇之前，業主應保留已支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利。
承租人應自行承擔費用，但因保險金的收取、不可抗力（定義見第34條）事件或為獲得危險材料許可而造成的延誤，並應立即重新進入該房屋並根據本租約開始經營。 儘管有上述規定，但如果在租賃期的最後一年內房屋受損，且出租人合理估計修復損壞需要2個月以上的時間，則出租人或承租人均可書面通知對方終止本租約；但前提是該通知須在業主向承租人提供預計恢復期的書面通知之日起10個工作日內送達。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第16頁
儘管本合同中有任何相反的規定，如果無法獲得保險金，則業主也有權終止本租約。 自取得所有所需的危險材料許可證之日起，直至房屋得到維修和恢復，租金應按照房屋不可供承租人使用的面積（如有）占房屋總面積的比例減少，除非在維修期間，業主向承租人提供適合臨時經營承租人業務的其他空間。 此類減免應是承租人的唯一補救辦法，除本第18條另有規定外，承租人放棄因損害或傷亡損失而終止租賃的任何權利。
本租約的規定，包括本第18條，構成業主和承租人之間關於房屋的全部或任何部分或項目的任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明確協議，任何現在或以後生效的法令或法規均不適用於本租約，也不適用於對本租約的全部或任何部分造成的任何損壞或破壞。房屋或項目的任何其他部分，雙方明確同意，本第18條規定了他們對此類事項的全部理解和協議。
19.
譴責。如果根據政府法律、條例或法規，或通過徵用權，或以私人購買的方式，將房屋或項目的全部或任何實質性部分用於任何公共或準公共用途(“徵用”或“徵用”)，而根據業主的合理判斷，這種徵用將嚴重幹擾或損害業主對項目的所有權或運營，或在業主和租客的合理判斷下，將阻止或實質性幹擾租户對房產的使用(已解決，如果雙方不能達成一致，由具有適當資格和經驗的單一仲裁員進行仲裁，並根據美國仲裁協會的規則並根據該單一仲裁員制定的快速程序和時間表行事)，則在房東或租客書面通知另一方後，本租賃應終止，租金應自終止之日起分攤。房東和租客同意，沒收超過50%的房產將構成對租客使用房產的實質性幹預。如果物業的一部分將被租用，而本租約並未按上述規定終止，業主應儘快在商業上合理的情況下，將物業和項目恢復到部分租用前的狀態，並將建築物的可出租面積、物業的可出租面積、承租人應承擔的運營費用以及在剩餘期限內根據本合同應支付的租金減少到在該情況下公平合理的程度。在任何此類徵用後，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而無需向租户支付任何費用，租户特此轉讓房東租客在該獎勵中的權益(如果有的話)。承租人有權在不減少房東的賠償的範圍內，就搬家費用和租户的行業固定裝置損壞向判決當局(但房東除外)單獨提出索賠，要求賠償租户可能單獨判給或可追回的賠償，如果該等物品單獨判給租户的話。承租人特此放棄根據州法律的任何規定，在部分佔用房產或項目時終止本租約的任何和所有權利。
20.
違約事件。以下每一種情況均為本租賃下承租人的違約(“違約”)：
(a)
付款默認設置。租客到期時不得支付租金的任何分期付款或本合同項下的任何其他付款；但房東將在任何12個月期間內給予租客不多於一次的通知和機會，在通知後5天內糾正任何不交租金的情況，並同意該通知應取代法律規定的任何通知，而不是對法律規定的任何通知的補充或被視為法律規定的通知。
(b)
保險。根據本租賃要求承租人維持的任何保險應被取消或終止，或到期，或應減少或重大改變，或房東將收到任何此類保險的不續期通知，承租人將無法在當前承保期限屆滿前獲得替代保險。
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第17頁
(c)
遺棄。承租人應放棄該房屋。如果承租人在遷出前向房東提供了合理的提前通知，並且在遷出房屋時，(I)承租人按照第28條完成了《退役和危險物質關閉計劃》下承租人的義務，(Ii)承租人已獲得解除所有有害物質清理的權利，並且房屋不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響，並向房東提供了合理詳細的文件來確認此類事項，則承租人不應被視為已放棄房產，(Iii)承租人已就剩餘期限內的房產安全與房東做出合理安排，及(Iv)承租人在剩餘期限內繼續履行及履行本租約項下到期的所有承租人義務。
(d)
不正當的轉移。承租人應轉讓、轉租或以其他方式轉讓或試圖轉讓承租人在本租約或房產中的全部或任何部分權益，除非明確允許，否則承租人在本租約中的權益應被扣押、執行或以其他方式司法扣押，而此類訴訟不得在訴訟後90天內解除。
(e)
留置權。承租人不得在收到通知後10天內解除(以其他方式擔保)或以其他方式獲得解除違反本租約而對該房屋施加的任何留置權。
(f)
破產事件。租客或承租人的任何擔保人或擔保人須：(A)為債權人的利益作出一般轉讓；(B)展開任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人身分代表租客作出濟助令，或裁定租客破產或無力償債，或尋求將租客或其債務重組、安排、調整、清盤、解散或債務重整，或尋求為租客或其全部或大部分財產委任接管人、受託人、保管人或其他類似的官員(統稱為“濟助法律程序”)；(C)成為任何救濟程序的標的，但在提交或登記後90天內未被撤銷；或(D)死亡或遭受法律上的無行為能力(如果租户、擔保人或擔保人是個人)或被解散或以其他方式未能維持其合法存在(如果租户、擔保人或擔保人是公司、合夥企業或其他實體)。
(g)
禁止反言證書或從屬協議。承租人在第二次發出要求提供文件的通知後10天內，沒有籤立第23或27條規定承租人提供的任何文件。
(h)
其他默認設置。承租人不應遵守本租約第20條中明確提及的以外的任何規定，除本合同另有明確規定外，房東向承租人發出書面通知後，這種不遵守應持續30天。
根據本合同第20（h）條發出的任何通知應：（i）具體説明所稱的違約行為，（ii）要求承租人糾正該違約行為，（iii）代替而不是補充或應被視為適用法律任何條款所要求的任何通知，以及（iv）除非業主在該通知中另行選擇，否則不得被視為本租約的沒收或終止；但如果承租人根據第20（h）條的違約性質無法通過支付款項予以糾正，並且合理地需要超過30天的時間來糾正，則承租人不應被視為違約，如果承租人在上述30天期限內開始糾正，並隨後努力起訴完成該糾正；但是，這種補救應在業主通知之日起的45天內完成。
(a)
業主支付；利息。 如果承租人在本協議項下違約，出租人可以在不放棄或解除承租人在本協議項下的任何義務的情況下支付該等款項或履行該等行為。 出租人支付或承擔的所有款項，連同自支付或承擔該等款項之日起的利息，按等於每年12%的年利率或法律允許的最高利率（“違約利率”）（以較低者為準），應按要求支付給出租人作為額外租金。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第18頁
(b)
遲交租金。 承租人逾期向業主支付租金和其他應付款項將導致業主承擔本租約未考慮的費用，具體金額將非常困難且難以確定。 該等費用包括但不限於處理和會計費用以及根據涉及該房產的任何抵押可能向業主徵收的逾期費用。 因此，如果出租人未在到期付款之日起5天內收到任何租金，則承租人應向出租人支付逾期租金的6%作為逾期費用。 儘管有上述規定，在任何日曆年內首次評估逾期收費之前，業主應向承租人書面通知拖欠情況，並放棄承租人在其後5天內支付拖欠款項的權利。 雙方同意，該遲交費用代表了對業主因承租人遲交費用而產生的費用的公平合理估計。 除遲繳費用外，逾期未付的租金須自到期日後第五天起按違約利率計息，直至已付為止。
(c)
補救辦法 違約發生後，業主可自行選擇，無需另行通知或要求承租人，除本租約規定的所有其他權利和補救措施外，根據法律或衡平法，有權尋求任何一項或多項以下補救措施，每項補救措施應是累積的且非排他性的，在沒有任何通知或要求的情況下（第21（c）（v）條中關於業主一筆總付選舉另有明確規定的除外）。 在業主採取了除通知承租人有關違約行為以尋求本協議規定的任何補救措施以外的任何行動後，承租人無法對該違約行為進行全部或部分補救（包括聘請律師提起訴訟或以其他方式尋求任何補救措施）將以任何方式影響出租人尋求此類補救措施或出租人在本協議或法律或衡平法規定的任何其他補救措施的權利，除非出租人自行決定，選擇放棄這種違約。
(i)
本租約及其授予的期限和財產受以下限制：無論何時發生違約行為並繼續存在，業主應有權選擇在任何違約行為繼續存在期間或之後，儘管業主可能在本協議項下或法律或衡平法上享有其他補救措施，在通知書中規定的日期，向承租人發出書面通知，説明出租人打算終止本租約，該日期不得少於發出通知後5天，並在通知書中規定的日期，本租約及據此授予的遺產應到期和終止，其效力與通知中規定的日期為上文所確定的本租約到期日期相同，承租人在本租約項下的所有權利應到期和終止，承租人應按照下文第21（c）節的規定承擔責任。 如果發出任何該等通知，出租人應有權在指定的日期重新進入和佔有該房屋，並有權將所有人員和財產從該房屋中轉移，並將該等財產存放在倉庫或其他地方，風險和費用由承租人承擔。 如果出租人選擇按本協議規定重新進入，或者出租人根據法律程序或法律規定的任何通知取得佔有權，則在遵守第21（c）（ii）條的前提下，出租人可不時以出租人認為合適的期限、租金和條款和條件重新出租該房屋或其任何部分，有權對房地進行商業上合理的改動和修繕。
(Ii)
業主應被視為已履行任何義務，以減輕其損害，僱用一個有經驗的商業房地產經紀人，以市場的處所，並指示該經紀人廣告和展示的處所，以準租户。
(Iii)
如果本租約按照本第21條的規定或根據法律或衡平法的要求或允許終止，承租人應立即退出並將該房屋交還給出租人，出租人可在不另行通知的情況下，通過簡易程序、驅逐或其他方式進入、重新進入、佔有和重新佔有該房屋，並再次擁有、重新佔有和享有該房屋，而不受承租人的任何權利的限制。在任何此類情況下，承租人以及任何憑藉任何法律或任何法院命令通過承租人或在承租人之下提出索賠的人均無權佔有或繼續佔有該房屋。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第19頁
(Iv)
如果本租約終止，或如果出租人如前所述重新進入該房屋，或如果本租約終止，或由於承租人違約而導致任何法律程序或訴訟或任何法律規定下的重新進入，承租人承諾並同意立即在本租約最初規定的付款日期付款並承擔責任，如果本租約未終止，或如果業主未進入或重新進入（如前所述），且無論房屋全部或部分重新出租或空置，根據本租約的條款，基本租金和所有額外租金的分期付款金額均應到期，但如果出租人將房屋轉租，承租人有權獲得扣除出租人在出租房屋時發生的所有費用後出租人在出租房屋時收到的租金和其他費用淨額的抵免（包括但不限於租户裝修、出租和改建成本、經紀費等），並以下列方式收取與此相關的租金：出租人在出租後收到的款項（如有）應首先用於支付出租人的費用，直到收回該等費用，在收回該等費用之前，承租人應支付：自本租約項下付款到期之日起，承租人根據本租約條款有義務支付的金額（承租人在任何此類租賃之前的責任以及業主的此類追償責任不得因此類租賃的租金可能高於本租約規定的租金而以任何方式減少）;如果出租人已完全收回該等費用，則出租人收到的先前未使用的預付款應在本租約項下的付款到期之日起計入承租人的債務，承租人僅應支付其淨額。 此外，承租人無權在本租賃期限根據其條款計劃到期之日後的任何期間獲得任何種類的任何信貸。
業主可隨時選擇提起訴訟、法律程序或訴訟，以收回本租約或其任何分期付款項下的損害賠償金（無論是違約賠償金還是其他損害賠償金），且本租約中的任何內容均不得被視為要求業主將訴訟推遲至本租約到期之日（如果本租約未根據本租約終止）。
(v)
此外，無論本租約有任何其他規定，業主應有權在本租約終止後的任何時間通過書面通知承租人（“一次性選擇”）向承租人索取一筆一次性付款，作為違約賠償金，該筆付款相當於在業主發出一次性選擇書面通知時的金額：
(A)
如果本租約沒有終止，則在業主的一次總付選擇之後的剩餘期限內，根據本租約應支付的未付基本租金和額外租金的現值（根據公認的財務慣例，使用下文規定的美國國庫券到期收益率作為貼現率計算），以及
(B)
業主因違反本租約任何條款而遭受的所有其他損害和費用（包括律師費和費用），如有；減去
(C)
當時現值（按照公認的財務慣例，使用下文所述美國國庫債券到期收益率作為貼現率計算）（如果低於根據本租約應支付的基本租金和額外租金的當時現值），一次總付選擇，自業主一次總付選擇之日計算，並考慮到重新出租任何當時空置部分的未來成本的合理估計（承租人根據本第21條實際支付了該等成本的範圍），以計算業主在本期限剩餘時間內可能預期為該等物業獲得的淨租金收入。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第20頁
房東在其一次總付選擇中的追回應是租客在房東整筆選擇日期之前支付基本租金和額外租金的義務以及所產生的費用的補充，並取代在房東整筆選擇日期及之後根據本條款本應應支付的任何基本租金和額外租金。到期日期最接近本租賃期限最後一天的美國國庫券的到期收益率，如《華爾街日報》或類似出版物所報道，如果停止公佈此類收益率，應用於計算房東一次性支付選舉的現值。就本節而言，如果房東根據本節的規定選擇一次性支付違約金，則額外租金總額應基於房東對租户在本租期剩餘時間內的每12個月期間的運營費用份額的合理估計以及在剩餘期限結束時的任何部分的其他額外租金計算，但在任何情況下不得低於十二(12)個日曆月(或如果自本租約日期起已過去不到十二(12)個日曆月)的應付金額。部分年份)緊接業主一次過選舉日期之前。租户在租期開始時或在租期剩餘時間結束時的任何部分年度的運營費用份額和任何其他額外租金的金額應按比例計算。
(Vi)
本協議所載的任何規定，均不限制或損害業主在任何破產或破產程序中，證明並取得相等於任何破產或無力償債程序所允許的最高數額的違約金的權利，或證明並取得相等於任何法規或法律規則所允許的最高數額的數額作為違約金的權利，而不論該數額是大於或小於上述超出額。
(Vii)
第21條的任何規定均不應被視為影響任何一方根據本租賃獲得賠償的權利。
(Viii)
如果房東因違約而終止本租約，租客將退出並將房產交還給房東或其代理人，房東可在不另行通知的情況下，通過簡易程序、驅逐或其他方式進入、重新進入和收回房產。“進入”、“重新進入”和“重新進入”三個詞並不侷限於它們的技術法律含義。
(Ix)
如果任何一方未能遵守或履行本租賃的任何條款，並應提起強制執行訴訟，以確定該一方存在違約，則違約一方應向另一方支付因此而或與此相關的所有合理的、自掏腰包的費用、成本和其他費用，包括合理的律師費和開支。
(x)
如承租人在遵守、遵守或履行本文所載的任何契諾、協議、條款、規定或條件時發生失責，業主可在不因此而放棄該失責的情況下，立即或在其後的任何時間，並只給予在緊急情況下或在該失責會導致違反任何法律或保險規定的情況下切實可行的通知(如有的話)，或對未解除的全部或任何部分的房產或工程項目施加任何留置權，而代為履行該等失責，並由承租人承擔費用。(B)在任何其他情況下，如果在第20條規定的任何適用的通知和補救期限之後，此類違約仍然存在。房東為房客履行任何此類義務而產生的所有合理費用和開支，以及所有合理費用和開支，包括房東為履行本租約規定的租客義務而提起的任何訴訟或程序(包括任何簡易處分程序)中發生的律師費和支出，以及/或房東在房產內或對房產的權利，應在房客提出要求後10天內支付給房東。
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第21頁
(Xi)
無論房東根據本條例或適用法律行使任何其他補救措施，房東均可按照第30(D)條的一般規定對房屋進行環境測試。
(Xii)
如果承租人在本租約項下違約或違約，無論房東是否行使其終止租約的權利或任何其他補救措施，承租人應應要求償還房東因本第21(C)條規定的任何此類違約或違約而可能產生的任何自付費用和費用。此類費用應包括法律費用和談判和解、行使權利或其他方面發生的費用。承租人還應賠償房東，使其免受房東的一切費用、開支、要求和責任的損害，包括但不限於，如果房東成為或成為承租人對任何第三方、任何第三方對承租人或通過承租人許可或與其協議持有房產下或使用房產的任何權益的人提起的任何索賠或訴訟的一方，房東將招致的法律費用和費用。
除第21條另有規定外，本條款賦予或保留給房東的任何權利或補救措施均不排除任何其他權利或補救措施，每項權利和補救措施都應是累積的，並且是根據本條款賦予或現在或今後存在的任何其他法律或衡平法權利或補救措施之外的累積權利和補救措施。除非房東以書面形式明確放棄本租約的任何條款，否則房東不會放棄本租約的任何條款。在法律允許的範圍內，業主有權在違反、企圖或威脅違反本租約任何條款的情況下尋求禁令救濟，或尋求強制遵守或履行本租約任何條款的法令，或尋求任何其他法律或公平補救措施。
(a)
一般禁酒令 未經業主事先書面同意，承租人不得直接或間接、自願或通過法律的實施，轉讓本租約，或轉租該房屋或其任何部分，或抵押、質押或質押其租賃權益，或授予該房屋內的任何特許權或許可證，任何企圖作出上述任何規定，均屬無效及無效。 如果承租人是一家公司、合夥企業或有限責任公司，其股份或其他所有權權益在證券交易所或場外市場上不活躍交易，轉讓或一系列轉讓，其中50%或以上的已發行和流通股份或其他所有權權益，或投票控制權，轉移（但個人所有者死亡後的轉讓除外）從簽署本租約時為其所有者的一個或多個人或多個實體轉讓給非公司股份或其他所有權權益所有者的個人或實體，在本租約執行時，合夥或有限責任公司應被視為本租約的轉讓，需要根據本第22條的規定獲得業主的同意。
(b)
允許的傳輸。 如果承租人希望轉讓、轉租、質押或以其他方式轉讓本租約或轉租該房屋，（定義見下文），則承租人希望轉讓或分租生效前至少15個工作日，但不超過45個工作日（“轉讓日期”），承租人應通知業主。（"轉讓通知"），其中載有關於擬議受讓人或分租人的此類信息，包括該房地的擬議用途和擬議使用的任何危險材料，該物業的儲存、處理、產生、釋放或處置、轉讓日期、承租人與擬議受讓人或分租人之間的任何關係、以及擬議轉讓或分租的所有重要條款和條件，包括擬議轉讓或分租最終形式的副本，以及業主認為合理必要或適當的其他信息，以考慮是否同意。 業主可在收到轉讓通知後的15個工作日內向承租人發出書面通知：（i）授予該同意（但業主應進一步有權在任何此類分租生效日期之前審查和批准或不批准擬議的分租形式），（ii）以其合理的酌情權拒絕此類同意；或（iii）在轉讓日期終止轉讓通知書中所描述的空間（a）。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第22頁
“轉讓終止”）。 除其他原因外，出租人在以下任何情況下拒絕同意是合理的：（1）擬議受讓人或分租人是政府機構；（2）根據出租人的合理判斷，擬議受讓人或分租人使用該房屋將導致任何可能降低該房屋租賃物改善價值的變更，或需要出租人增加服務；（3）根據業主的合理判斷，擬議受讓人或分租人從事的是有爭議的科學研究或其他商業活動；（4）根據業主的合理判斷，擬議受讓人或分租人缺乏信用，以支持其在擬議轉讓或分租下將承擔的財務責任；（5）根據業主的合理判斷，擬議受讓人或分租人的性格、聲譽或業務與項目中所期望的租户組合或其他租約的質量不一致，或與建築物的類型和質量不一致；（6）業主已收到任何前業主向擬議受讓人或分租人提供的負面報告，該前業主與擬議受讓人或分租人的經驗；（7）業主曾經歷擬議受讓人或分租人先前的違約或與擬議受讓人或分租人訴訟；（8）擬議受讓人或分租人使用該房屋將違反任何適用的法律要求；（9）擬議受讓人或分租人，或直接或間接控制、受擬議受讓人或分租人控制或與擬議受讓人或分租人共同控制的任何實體，即為該項目的佔有者；（10）擬議受讓人或分租人是與業主協商租賃該項目空間的實體；或（11）出租人的出借人禁止轉讓或分租。 如果出租人發出其選擇行使終止轉讓的通知，承租人應有權在出租人選擇行使終止轉讓的通知後5個工作日內以書面通知出租人撤回轉讓通知。 如果承租人撤回轉讓通知書，本租約將繼續完全有效。 如果承租人不撤回該轉讓通知書，本租約及其授予的期限和遺產，應在轉讓日期終止，該轉讓通知書中所述空間。 出租人未能行使任何此類選擇權終止本租約，或未能及時發出通知以迴應轉讓通知，不得視為出租人同意擬議的轉讓、分租或其他轉讓。 承租人應向業主支付相當於二千五百美元（$2，500）的費用，用於其考慮任何轉讓通知和/或其準備或審查任何同意文件。 儘管有上述規定，但不需要業主同意本租約的轉讓或將該房屋的任何部分轉租給任何控制、受承租人控制或與承租人共同控制的實體（“控制許可轉讓”），前提是業主有權批准任何此類轉租或轉讓的形式。 此外，承租人應有權在事先10天書面通知出租人，但未經出租人事先書面同意，以合併、合併或公司重組的方式，將本租約轉讓給承租人利益繼承人的公司或其他實體，或通過購買承租人的全部或絕大部分資產或所有權權益，前提是（i）該等合併或合併，或該等收購或收購，（ii）根據具體情況而定，是出於良好的商業目的，而不是主要用於轉讓本租約，以及（ii）淨值（根據公認會計原則（“公認會計原則”）確定）受讓人不少於淨資產中較大者（根據公認會計原則確定）承租人在（A）開始日期，或（B）承租人最新季度或年度財務報表日期，以及（iii）受讓人應書面同意承擔所有條款，本租約的契約和條件（“公司許可轉讓”）。 控制許可證和公司許可證以下簡稱為“許可證”。
(c)
附加條件。作為任何此類轉讓或轉租的條件，無論是否需要業主同意，業主均可要求：
(i)
任何受讓人或分租客在轉讓或轉租時以書面形式同意，如果房東向該方發出本租約規定承租人違約的通知，房東應直接向房東支付所有應由租客支付的款項，房東將不承擔任何責任收到這些款項，但不承擔任何責任；如果本租約因任何原因終止，任何第三方應同意委託房東或其繼承人和受讓人代理；但在任何情況下，房東或其繼承人或受讓人都沒有義務接受此類委託；以及
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第23頁
(Ii)
經建議的受讓人或分租人證明屬實的危險材料清單，建議的受讓人或分租人打算在場所內使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置的，以及與提議的受讓人或分租人在提議的轉讓或轉租之前在房地或項目上使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置危險材料有關的所有文件的副本，包括但不限於：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；與安裝在項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(前提是，只有在業主書面同意後才允許安裝儲罐，業主可憑唯一和絕對的酌情決定權拒絕同意)；以及任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉項目內、項目上或項目下安裝的任何儲罐所要求的所有關閉計劃或任何其他文件。然而，承租人或任何此類擬議的受讓人或分承租人都不需要向房東提供此類文件的任何部分(S)，這些文件包含專有性質的信息，本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。
(d)
不釋放租户，分攤超額租金。 儘管有任何轉讓或轉租，承租人和承租人在本租約項下義務的任何擔保人或保證人應始終對租金的支付和承租人在本租約項下的所有其他義務承擔全部和主要責任。 如果承租人或受讓人到期應付的租金，（或根據該分租或轉讓應支付的租金加上任何獎金或其他代價或任何形式的附帶費用的組合）超過根據本租約就該房產適用部分應支付的租金總額，（但不包括根據本條應支付的任何租金）和實際和合理的經紀費，法律費用以及與任何該等分租契條款直接相關並要求的任何設計或建造費用（“超額租金”），則承租人應在承租人收到額外租金後10天內向承租人支付額外租金的50%，作為額外租金。 如果承租人將該房屋或其任何部分轉租，承租人特此立即且可撤銷地將任何該等轉租所得的所有租金轉讓給出租人，作為承租人和承租人的實際代理人，或根據出租人的申請指定的承租人，可收取該等租金，並將其用於承租人在本租約項下的義務；但在違約發生之前，承租人有權收取該等租金。
(e)
沒有棄權書。業主同意轉讓或轉租，並不解除租客或本租約的任何受讓人或物業的任何分租人就任何進一步轉讓或轉租取得業主的同意，亦不免除租客或任何承租人或租客的分租人在本租約項下的全部及主要責任。接受本租約項下的租金，或接受任何其他個人或實體的任何其他條款、契諾或條件的履行，不應被視為放棄本租約的任何條款，或同意轉租、轉讓或以其他方式轉讓房產。
(f)
建議受讓人的先前行為。儘管本第22條有任何其他規定，如果(I)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求承租人或承租人的擬議受讓人或分承租人就污染財產的危險材料採取補救行動，而污染是由該當事人的行為或使用有關財產造成的，(Ii)擬議的受讓人或分租人受任何政府當局就危險材料的使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置的強制執行命令的約束(包括但不限於與未向任何政府當局作出必要報告有關的任何命令)，或(Iii)由於項目附近或其下存在先前存在的環境狀況，業主作為與補救該先前存在的環境狀況相關的責任方的風險將因建議的受讓人或分租人使用危險材料而大大增加或加劇，業主應有絕對權利拒絕同意將任何轉讓或轉租給任何此類當事人。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第24頁
23.
禁止反言證書。 承租人應在收到業主書面通知後的10個工作日內，簽署、確認並交付擬議貸款人或買方合理要求的任何形式的書面聲明，（i）證明本租約未經修改且完全有效（或者，如果修改，説明該修改的性質，並證明經修改的本租約完全有效）以及預付租金和其他費用的日期（如有），（ii）確認業主在本協議項下沒有任何未解決的違約行為，或指明此類違約行為（如有），及（iii）列出有關本租約或處所狀況的進一步資料。 所有或任何部分房產的潛在購買者或代理人均可依賴任何此類聲明。 承租人在收到業主第二份書面通知後5天內未能提交該聲明（第二份書面通知不得在初始通知日期後10個工作日內送達），根據業主的選擇，構成本租約項下的違約，並且，在任何情況下，應向承租人證明本租約完全有效，且未經修改，除非出租人在由出租人準備並交付給承租人執行的任何證明書中陳述。
24.
安靜的享受。只要承租人在本租約下沒有違約，承租人在租期內的任何時間，在符合本租約條款的情況下，應與任何通過、通過或在業主之下提出索賠的人相比，享有和平和寧靜的物業享受。
25.
按比例分配。根據本條例規定或允許進行的所有按比例計算，應以一年360天和每月30天為基礎。
26.
規章制度 承租人應在本合同期限及其任何延期期間，隨時遵守出租人在任何時候或不時制定的所有合理的規則和規章，涵蓋房屋和項目的使用。 該等規則和條例可包括但不限於與項目設施的使用有關的規則和條例和/或旨在鼓勵社交距離的項目公共區域的規則和條例，在項目中促進和保護健康和身體福祉，和/或旨在限制傳染病的傳播，和/或或任何種類或性質的病毒，比季節性流感更致命（統稱為“傳染病”）。 現行規則和條例作為附件E附於本協議。 如上述規章制度與本租約其他條款有任何衝突，應以本租約條款為準。 業主對本項目中其他租户違反任何規章制度不承擔任何責任或義務，不得以歧視性方式執行該等規章制度。
27.
從屬關係。本租約及承租人在本租約項下的權益及權利於此訂立，並在任何時間均受任何現有或日後在工程項目或物業上設立的任何按揭的留置權所規限及從屬，以及其所有修訂、重述、續期、修訂、合併、再融資、轉讓及擴展，而租客無須另行訂立任何文書或作為；但只要本租約並無失責，承租人對房產的佔有權不受任何該等按揭持有人的幹擾。承租人在選擇任何該等按揭的持有人時，同意委託任何該等持有人。承租人同意應要求籤署、確認和交付確認從屬關係的文書，以及任何此類持有人所要求的授權書，前提是任何此類文書包含適當的不擾亂條款，以確保承租人安靜地享受本條例第24節所述的場所。儘管有上述規定，任何該等持有人可於任何時間向承租人發出書面通知，將其按揭附屬於本租約，而不論其各自的籤立、交付或記錄日期，本租約應被視為先於該按揭，在此情況下，該持有人應就本租約擁有與本租約相同的權利，一如本租約是在籤立、交付及記錄該按揭之前籤立，並已轉讓予該持有人。本租約中使用的“抵押”一詞應被視為包括信託契約、擔保轉讓和任何其他產權負擔，任何對抵押的“持有人”的提及應被視為包括信託契據下的受益人。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第25頁
28.
投降吧。租客的佔有權期滿或提前終止時，承租人應在房屋裝修基本完成後的相同條件下將房屋交還給業主，但須經業主允許的任何改動或裝置，不得由業主或業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人帶來、保存、使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置，以及釋放所有危險物質、掃帚清潔、第18及19條所涵蓋的普通損耗及傷亡損失及判罰除外。在房屋交還前至少3個月或租户可以選擇停止經營的較早日期，租户應向業主提交一份敍述性説明，説明租户為在租期屆滿或更早終止時交出房產(包括業主允許留在房產內的任何設施)而建議採取的行動(或任何政府當局要求採取的行動)，不受租户危險作業的任何殘餘影響，並以其他方式不受限制地使用和佔用(“解除使用和關閉危險物質計劃”)。此類退役和危險物質關閉計劃應附有(I)任何承租方或其代表持有的與該場所有關的所有危險材料許可證和許可證的最新清單，以及(Ii)從該場所使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的所有危險材料，並須經業主環境顧問審查和批准。在審查和批准退役和危險源關閉計劃時，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提交業主要求的有關租户危險源運營的額外非專有信息。在退回時或之前，承租人應向業主提交證據，證明已批准的退役和危險物質關閉計劃已圓滿完成，業主有權安排業主的環境顧問檢查物業並執行合理必要的額外程序，以確認自退還或提前終止本租約的生效日期起，物業不受承租人危險物質作業的任何殘餘影響。承租人應補償房東的實際自付費用，作為額外租金，房東的環境顧問用於審查和批准退役和危險物質關閉計劃，並視察和核實該計劃的滿意完成情況，費用不超過5,000美元。業主有權不受限制地提交退役和危險物質關閉計劃以及業主環境顧問關於將房產移交給第三方的任何報告。
如果租户沒有準備或提交業主批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果租户沒有完成批准的退役和危險物質關閉計劃，或者如果無論房東是否批准，如果這種退役和危險物質關閉計劃不能充分解決租户在房屋內、房屋上或周圍的任何剩餘影響，房東有權採取房東認為合理或適當的措施，以確保房屋和項目不受租户危險材料作業的任何殘餘影響，這些行動的費用應作為額外租金由租户報銷。不考慮本第28條第一款規定的限制。
承租人應立即將提供給承租人或以其他方式獲得的所有停車場、項目、洗手間或全部或部分房產的鑰匙和/或通行卡歸還房東。如果任何這樣的門禁卡或鑰匙丟失，承租人應向房東支付更換丟失的門禁卡或鑰匙的合理費用，或重新編程使用該門禁卡的門禁安全系統或更換由丟失的鑰匙打開的一把或多把鎖的合理費用。任何租客的財產、改建以及租客沒有按照本條例允許或要求的方式移走的財產應被視為被遺棄，房東可以儲存、搬走和處置，費用由房客承擔，房客放棄就房東保留和/或處置這些財產造成的任何損害向房東索賠。承租人在本合同終止時尚未完全履行的所有義務，包括本合同第30條規定的承租人的義務，應在合同期滿或提前終止後繼續存在，包括但不限於賠償義務、租金支付義務以及與房屋狀況和維修有關的義務。
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第26頁
29.
放棄陪審團審判。在法律允許的範圍內，租客和房東放棄任何由陪審團審判的權利或讓陪審團參與解決房東和租客之間因本租約或與本合同或相關交易而簽署或交付的任何其他文書、文件或協議而產生的任何糾紛，無論是合同糾紛、侵權糾紛或其他糾紛。
(a)
禁止/遵守/賠償。 承租人不得違反承租人或任何承租人的適用環境要求（見下文定義），致使或允許將任何危險材料（見下文定義）帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置該房屋、建築物或項目。 如果承租人違反上一句中所述的義務，或者如果在租賃期內，承租人佔用該房屋的任何扣留或任何其他期間導致該房屋、建築物或項目或任何鄰近財產受到污染，或者如果該房屋、建築物或項目或任何鄰近財產被帶入、保存、使用、儲存的危險材料污染，除業主和業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人處理、處理、產生、釋放或處置該房屋，否則在租賃期內、任何扣留或承租人佔用該房屋的任何其他期間發生，承租人特此賠償並應為業主、其高級職員、董事、僱員，代理商和承包商免受任何和所有行為（包括但不限於任何種類的補救或強制執行行動、行政或司法程序以及由此引起或導致的命令或判決）、費用、索賠、損害賠償（包括但不限於懲罰性賠償金和基於房產或項目價值減少，或房產或項目任何部分使用的損失或限制的賠償金），費用（包括但不限於律師費、顧問費和專家費、法庭費用以及為解決任何索賠或訴訟而支付的金額）、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟（無論是否基於人身傷害、財產損失、環境污染或對環境造成不利影響，地下水位或自然資源）、因承租人違反本第30條規定的義務而在本期限內或之後產生的責任或損失。 承租人對業主的賠償包括但不限於與現場條件的任何相關調查或任何聯邦、州或地方政府機構要求的任何清理、處理、補救、移除或恢復工作有關的費用，因為房屋上方、上方或下方的空氣、土壤或地下水中存在有害物質。 在不限制前述規定的情況下，如果承租人或任何承租人方導致或允許的房屋、建築物、項目或任何相鄰財產上存在任何危險物質，導致房屋、項目或任何相鄰財產受到污染，承租人應立即採取一切必要行動，費用由其承擔，並根據適用的環境要求，以歸還房屋、建築物、項目或任何相鄰財產。項目或任何鄰近財產的污染髮生前的狀況，前提是應首先獲得業主的批准，只要該等行動不會對該房屋、建築物或項目造成任何潛在的長期或短期不利影響，不得無理地拒絕、限制或拖延批准。 儘管本第30條中有任何相反的規定，承租人不承擔責任，本段中規定的賠償和保護義務不適用於：（i）承租人能夠證明並使出租人合理滿意的承租人在承租人佔用該房屋之前就存在於該房屋中的污染，或（ii）承租人能夠證明並使業主合理滿意的承租人能夠證明從承租人外部遷移到承租人的任何危險材料，除非在任何一種情況下，（x）由於承租人違反本租約項下的任何義務，或（y）由承租人或任何承租人方造成、促成或加劇該等危險材料的存在。
(b)
業務 業主確認本第30條的意圖並非禁止承租人將該房屋用於許可用途。 承租人可根據審慎的行業慣例經營其業務，只要根據所有當時適用的環境要求嚴格和適當地監控有害材料的使用或存在。 作為業主允許承租人在其業務中使用危險材料的重要誘因，承租人同意，
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第27頁
在開工日期之前，向出租人提交一份清單，列出將被帶入、保存、使用、儲存、處理、產生或釋放或處置的每種危險材料，並列出與存在、使用、儲存、處理、產生，在該場所內或從該場所釋放或處置此類危險材料（“危險材料清單”）。 應業主的要求，或承租人被要求向任何政府機構提交危險材料清單的任何時間（例如，消防部門），承租人應向業主提交一份危險物品清單。 承租人應向業主提交下列文件的真實和正確的副本在生效日期之前，或在收到或向政府機構提交的同時，與使用、儲存、處理、處理、生成、釋放或處置危險材料有關的（“危險墊文件”）：許可證；批准；報告和信函；儲存和管理計劃，違反任何法律要求的通知；與將在項目內或項目下安裝的任何儲罐的安裝有關的計劃（前提是，只有在業主書面同意承租人這樣做後，才允許安裝上述水箱，業主可以完全和絕對酌情決定不同意）；任何和所有聯邦、州和地方政府當局要求的所有關閉計劃或任何其他文件，用於關閉安裝在項目內、之上或之下的任何儲罐；以及退役和危險品關閉計劃（如果根據第28條的規定不能在3個月內完成移交）。 然而，承租人無需向業主提供包含專有性質信息的危險墊文件的任何部分，而這些信息本身並不包含任何危險材料或危險活動的參考。 本節的目的不是向業主提供可能對承租人業務不利的信息，如果這些信息被承租人的競爭對手所擁有。
(c)
承租人陳述和保證。 承租人特此向業主聲明並保證：（i）任何先前的業主、貸款人或政府當局從未要求承租人或其任何法定前身在任何時候採取與危險物質污染有關的補救措施，該污染是承租人許可的，或由於承租人或該前身的行為或使用有關財產而導致的，及（ii）承租人不受任何政府機關發出的與使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置危險材料有關的任何強制執行命令（包括但不限於與未向任何政府機關作出所需報告有關的任何命令）的約束。 如果出租人認定該陳述和保證在本租約日期不真實，則出租人應有權全權決定終止本租約。
(d)
試驗. 業主應有權對該房屋進行年度測試，以確定是否因承租人的使用而對該房屋或該項目造成污染。 如果存在違反本第30條規定的情況，或者如果發現承租人根據本第30條應負責的污染，則承租人應支付該房屋年度測試的費用；但前提是，如果承租人使用第三方承包商和業主合理接受的測試程序進行自己的測試，且測試程序經業主認證，業主應接受此類測試，以代替租户支付的年度測試。 此外，在租賃期限屆滿或提前終止之前，業主應有權隨時對該房屋和項目進行適當的測試，以確定是否因承租人使用該房屋而發生污染。 與此類測試有關，應出租人要求，承租人應向出租人或其顧問提供有關承租人或任何承租人方在該房屋內或其周圍使用危險材料的非專有信息。 如果發生污染，承租人應根據本第30條承擔責任，承租人應支付進行此類測試的所有費用。 如果未發現此類污染，業主應支付此類測試的費用（不構成操作費用）。 出租人應向承租人提供一份由出租人或其代表在租賃期限內對該房屋進行的所有第三方、非機密性報告和測試的副本，且不作任何陳述或保證，並受保密協議的約束。 承租人應自行承擔費用，根據所有環境要求，及時並滿意地糾正通過此類測試確定的任何環境條件。 業主收到或滿意任何環境評估，並不意味着業主放棄對承租人的任何權利。
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第28頁
(e)
控制區。 應允許承租人在適用建築規範指定的任何控制區域或區域（位於房地內）內使用其按比例份額的危險材料庫存，用於化學品使用或儲存。 如前一句所述，承租人在房地內的任何控制區或區域的按比例份額應根據承租人在適用控制區或區域內租賃的可出租平方英尺來確定。 僅為舉例，如控制區或地帶內有10，000平方呎可出租平方呎，而租户的樓宇有2，000平方呎可出租平方呎位於該控制區或地帶內（而該樓宇整體上有5，000平方呎可出租平方呎），則適用租户在該控制區內所佔的比例為20%。
(f)
儲存罐。 如果承租人使用或隨後將存放危險材料的儲罐放置在承租人或承租人放置在承租人或承租人的房屋或項目上，承租人應安裝、使用、監控、操作、維護、升級和管理此類儲罐，保持適當的記錄，獲得並保持適當的保險，執行報告程序，適當關閉任何儲罐，並採取或促使採取適用的州和聯邦法律要求所必需或要求的所有其他行動，如現有的或今後可能通過或修訂的，與安裝、使用、維護、管理、操作、升級和關閉此類儲罐有關。 儘管本協議有任何相反規定，承租人無權在本項目內使用或安裝任何地下儲罐。 承租人無權在工程項目內使用或安裝任何地下或其他儲油罐。
(g)
租户的義務。 承租人在第30條下的義務應在租賃期滿或提前終止後繼續有效。 在本租約到期或提前終止後，承租人或業主要求完成從房屋中移除任何危險材料的任何時間內，（包括但不限於，發放和終止限制使用房產的任何許可證或許可證，以及完成批准的退役和HazMat關閉計劃），承租人應繼續按照本租約的規定支付全部租金，租金應按日按比例分攤。
(h)
定義。本文所使用的術語“環境要求”是指任何政府當局目前和未來適用的所有法規、法規、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，這些法規、法規、條例、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，規範或關於場所、項目或環境的健康、安全或環境條件，包括但不限於以下內容：《綜合環境響應、補償和責任法》；《資源保護和恢復法》；以及所有州和地方對應法律，以及在其下頒佈或發佈的任何法規或政策。本文所用術語“危險材料”是指幷包括任何物質、材料、廢物、污染物或污染物，被列入或定義為危險或有毒的，或因其對人類、動物和/或環境的影響或潛在影響而根據任何環境要求加以管制的、石棉和石油，包括原油或其任何餾分、天然氣液體、液化天然氣或可用作燃料的合成氣體(或天然氣和此類合成氣體的混合物)。根據《環境要求》中的定義，承租人是並應被視為承租人“設施”的“運營者”，以及承租人或任何承租方帶來的所有危險物質以及由此產生、產生或產生的廢物、副產品或殘留物的“所有者”。
31.
承租人的補救措施/責任限制。 除非出租人在承租人發出書面通知後30天內未能履行其在本協議項下的任何義務，否則出租人不應違約（除非由於義務的性質，履行義務需要超過30天的時間，則只要出租人在合理必要的時間之後繼續採取合理努力履行義務）。 如果業主有任何違約行為，承租人應通過掛號信或掛號信向涉及該房屋的抵押權的任何持有人和該房屋所在地的任何財產租賃的任何業主發出通知，承租人應向該持有人和/或業主提供合理的機會來糾正違約行為，包括通過銷售權或司法行動取得項目所有權的時間（如果證明有必要）；前提是，業主應書面向承租人提供所有接收此類通知的人員的姓名和地址。 業主在本協議項下的所有義務應被解釋為契約，而非條件；
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第29頁
除本租約另有明確規定外，承租人不得因違反業主在本租約項下的義務而終止本租約。
房東在本租約項下的所有義務僅在房東擁有房產期間對房東具有約束力，而不是在此之後。本租約中的“房東”一詞僅指房屋的當時所有人。在該擁有人將其在該處所的權益轉讓後，該擁有人即獲解除及解除該擁有人其後產生的業主的一切義務，但該等義務在該擁有人擁有期間對每名新擁有人具有約束力。
32.
檢查和訪問。 在遵守本第32條的條款和條件的前提下，業主及其代理人、代表和承包商可在任何合理的時間進入該房屋，並根據本租約的規定或允許進行維修，以及出於任何其他商業目的。 業主和業主代表可在不少於48小時的提前書面通知的情況下，（除非在緊急情況下，在這種情況下，無需發出通知，且可隨時作出登記），以便進行任何該等維修、檢查該房產、向潛在買家展示該房產，以及在本協議期限的最後一年，或任何其他商業用途。 業主可（i）在房產上豎立適當的標誌，説明房產在期限的最後9個月內可出租；（ii）在項目上豎立適當的標誌，説明項目可供出售。 業主可授予地役權、公開奉獻、指定公共區域並對該房屋或有關該房屋進行限制，前提是該等地役權、奉獻、指定或限制不得對承租人使用或佔用該房屋作許可用途造成重大不利影響。 應業主的要求，承租人應簽署必要的文件，以進行地役權、專用權或限制。 除非緊急情況，否則承租人應有權在任何時候護送出租人或其代理人、代表、承包商或客人，前提是此類護送不得對出租人在本協議項下的訪問權造成重大不利影響。 在出租人進入該房屋期間，出租人應盡合理努力遵守承租人的合理安全和安保要求；但前提是承租人在出租人進入該房屋之前已將該等安全和安保要求通知出租人。
33.
保安。承租人承認並同意，旨在阻止犯罪的安全設備和服務(如果有的話)在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，並且房東不為該房產提供任何安全服務。承租人同意，房東不對承租人因任何未經授權進入房屋或任何其他違反房屋安全的行為而遭受的任何盜竊損失或任何其他損害向房東索賠，並放棄向房東提出的任何索賠。承租人應對承租人的高級職員、僱員、代理人、承包商、客人和被邀請者的人身安全負全部責任，而此等人員在場所和/或項目內或附近。承租人應在承租人希望針對此類犯罪行為提供保護的範圍內獲得保險，費用由承租人承擔。
34.
不可抗力 對於因下述任一情況而導致的，包括但不限於自然災害、罷工或騷亂、罷工或騷亂、物質短缺或定量配給、暴動、罷工或其他設施故障或嚴重傷亡事故等，致使您延遲履行本協議的，中國機械網不對您承擔任何責任。無法獲得勞動力或材料（或其合理替代品）以合理的費用或未能或無法獲得履行所需的公用事業、政府限制、命令、限制、規章或控制、國家緊急情況、地方、區域或國家流行病或流行病、許可證的發放或撤銷延誤，敵方或敵對政府行為、恐怖主義、暴動、內亂或騷亂、火災或其他傷亡，以及超出其合理控制範圍的其他原因或事件（“不可抗力”）。
35.
經紀人。房東及租客各自聲明並保證，除仲量聯行及世邦魏理仕外，並無與任何經紀、代理人或其他人士(統稱“經紀”)進行交易，亦無任何經紀促成此項交易。房東和租客在此同意賠償並使對方不受任何經紀人、其他人的任何索賠
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第30頁
仲量聯行和世邦魏理仕，憑藉與租户或業主(視情況而定)就本次租賃交易達成的交易，要求獲得佣金或其他形式的賠償。
36.
房東責任的限制。儘管本協議或業主與租客之間的任何其他協議有相反規定：(A)房東不對租客或任何其他人承擔損失、損壞或傷害的所有風險(租客和其他人承擔一切風險)，不論是實際的還是由此產生的：租客的各種個人財產，包括但不限於貿易裝置、設備、庫存、科學研究、科學實驗、實驗室動物、產品、標本、樣本和/或保存在房產內的各種科學、商業、會計和其他記錄，以及由此產生的任何和所有收入；(B)對於在該處所之內、上或附近發生的任何行為或事故，或因本租約或業主與租客之間就本租約標的事項訂立的任何其他協議而以任何方式引起的任何作為或事故，業主個人無權追索，而業主根據本租約承擔的任何法律責任須嚴格限於業主在該項目中的權益或出售或譴責該項目所得的任何收益，以及就業主在該項目中的權益或與任何該等損失有關的任何保險收益而須支付的任何保險收益；(C)在任何情況下，不得就本租約向業主主張任何個人責任，也不得對業主或業主的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商的任何其他財產或資產有任何追索權。在任何情況下，房東或房東的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商對租户業務的損害或由此造成的任何收入或利潤的損失不承擔任何責任。
承租人承認並同意，在項目中實施的旨在鼓勵社會距離、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的措施和/或服務(如果有)可能無法阻止此類傳染病的傳播。對於(X)房東或任何房東保障方實施或未能實施本項目旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的任何措施和/或服務，或(Y)本項目實施的任何措施和/或服務(如有)，房東和任何房東保障方均不承擔任何責任，租客不會就(X)旨在鼓勵社會疏遠、促進和保護健康和身體健康和/或旨在限制傳染病傳播的任何措施和/或服務向房東和房東保障方索賠。
37.
可分割性。如果本租約的任何條款或條款在現行或未來法律下是非法、無效或不可執行的，則在這種情況下，本租約的其餘部分不受影響。此外，本租約各方的意圖是，在本租約的每個非法、無效或不可強制執行的條款或條款中，增加一個與合法、有效和可強制執行的非法、無效或不可強制執行的條款或條款類似的條款或條款，作為本租約的一部分。
38.
標誌；外表。未經業主事先書面同意，承租人不得：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在項目的任何外牆上；(Ii)使用業主標準窗簾以外的任何窗簾、百葉窗、百葉窗或屏風；(Iii)在任何窗户的內外塗上塗層或以其他方式遮陽；(Iv)將任何瓶子、包裹或其他物品放置在窗臺上；(V)放置任何設備；任何外部陽臺上的傢俱或其他個人財產，或(Vi)在物業或工程項目的任何部分油漆、貼上或展示可從物業外部看到的任何類型的招牌、告示、窗或門字、標語牌、裝飾品或廣告媒體。門上的室內標誌和指南牌應由房東為租户題寫、油漆或粘貼，費用由租户承擔，大小、顏色和類型應為房東可接受的。不得將任何物品放置在走廊牆壁或
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第31頁
樓道門不是房東的標準字樣。目錄板應專用於顯示租户的名稱和位置。
承租人有權在房東和承租人合理接受的建築物立面上的一個(1)位置展示一(1)個標有承租人名稱和/或標誌的標誌(每個標誌為“建築標誌”)，費用和費用由承租人承擔。儘管有上述規定，承租人承認並同意，建築標誌，包括但不限於大小、顏色和類型，應經業主事先書面批准，不得無理扣留、限制或拖延，應與業主在項目中的標誌計劃一致，並應受到任何和所有其他所需批准和適用法律要求的約束。房東應與承租人合作，不向房東支付任何費用，以使承租人努力從適用的政府當局獲得承租人建築標誌的批准。承租人應負責維護建築標誌、在本租約期滿或更早終止時拆除建築標誌以及修復因拆除而造成的所有損壞，費用和費用由承租人自行承擔。大樓標誌應是斯托克治療公司的個人標誌，但此類權利可與任何允許的轉讓相關轉讓。
承租人應擁有非專屬權利，在建築物服務項目的紀念碑標誌上展示承租人的姓名（“紀念碑標誌”）。 承租人確認並同意，承租人在紀念性標誌上的標誌，包括但不限於位置、尺寸、顏色和類型，應事先獲得出租人的書面批准，該批准不得無理拒絕，並應符合出租人在項目中的標誌計劃和適用的法律要求。 承租人應負責維護紀念碑標誌上的承租人標誌，在本租約到期或提前終止時從紀念碑標誌上拆除承租人標誌，並修復因拆除造成的所有損壞，費用由承租人自行承擔。 業主同意，承租人在本租賃日期註冊和使用的公司標識、圖形和顏色已得到業主的批准，用於承租人在項目的標牌上。
39.
延長期限的權利。 承租人有權根據以下條款和條件延長租賃期：
(a)
擴展右側。 在符合下文第39條（g）款的規定的情況下，承租人有1項權利（“延長權”）將本租約的期限延長2年（“延長期限”），條款與條件與本租約相同（基本租金除外）通過在到期前至少15個月且不超過18個月向業主發出書面通知其選擇行使延期權，租賃的基本期限。
在延長期開始時，基本租金應按市場價格（定義見下文）支付。 此後，基本租金應在該延長期開始的每個週年日按業主和租户在確定市場租金時商定的百分比進行調整。 如本文所用，“市場利率”是指可比建築物的可比業主在當前非股權交易中接受的利率（即，不提供建築物的股權）和具有類似財政實力的非附屬租户，（包括改建及其他改善）及貝德福德地區實驗室/辦公樓的樓面高度，釐定市場價格時應考慮所有相關因素，包括租户吸引力、實驗室和辦公空間的百分比、景觀、項目便利設施、停車費、租賃佣金、津貼或優惠，如有。 儘管本協議有任何相反規定，在任何情況下，延長期首年的市場租金均不得低於緊接延長期開始前一日的應付基本租金。
如果在本租賃基本期限屆滿前240天之日或之前，承租人在善意協商後不同意出租人確定的市場價格和延長期內租金上漲，承租人應被視為選擇了第39條（b）所述的仲裁。 承租人確認並同意，如果承租人選擇行使，
45/47 Wiggins—Suites 100 & 200/Stoke—第32頁
承租人有權按照本第39條第（a）款的要求向出租人發出通知，此後承租人無權取消或選擇不延長租賃期。
(i)
在承租人通知業主其選擇（或視為選擇）仲裁市場價格和價格上漲的10天內，各方應向另一方提交一份包含提交方認為正確的市場價格和價格上漲的建議書（“延期建議書”）。 如果任何一方未能及時提交延期建議書，另一方提交的建議書應確定延期期的基本租金和加薪。 如果雙方均提交延期建議書，則業主和承租人應在最後一份延期建議書交付後7天內會面，並真誠地嘗試共同任命一名代理人（定義如下），以確定市場價格和價格上漲。 如果業主和承租人不能就一個承包人達成一致，則雙方應在會議結束後10天內以書面通知對方，選定承包人。 如果任何一方未能及時通知其選擇承租人，另一方提交的建議書應確定延長期的基本租金。 獲如此委任的2名委任人須在獲委任後5個營業日內委任第三名委任人。 如果選定的2名擔保人不能在上述規定的時間內就第三名擔保人的選擇達成一致，則任何一方可以代表雙方，在提前10天書面通知另一方的情況下，向房產所在地的任何具有一般管轄權的州法院提出申請，請求任命第三名擔保人。
(Ii)
仲裁員(S)應在指定一名仲裁員或第三名仲裁員(視情況而定)後30天內作出決定。單一仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。三個仲裁員小組中最接近的兩名仲裁員的平均數是終局的，對雙方都有約束力。每一方當事人均應支付由該方當事人或其代表指定的仲裁員的費用，第三名仲裁員的費用應由雙方平分承擔。如於續期首日仍未釐定市值租金及租金上升，則承租人須支付相當於緊接續期前生效的基本租金並按租金調整百分率增加的款額的業主基本租金，直至釐定為止。在確定市場價格和升級後，雙方應對承租人支付的此類付款進行任何必要的調整。然後，房東和租客應執行一項修正案，承認延長期限的市場費率和升級。
(Iii)
“仲裁員”應是由任何一方或代表任何一方或根據本條例的規定任命的任何人，並且：(I)應為(A)美國房地產估價師協會的成員，在評估大列剋星敦、貝德福德和沃爾瑟姆大都市區的改善寫字樓和高科技工業房地產方面具有不少於10年的經驗，或(B)持牌商業房地產經紀人，在大列剋星敦、貝德福德和沃爾瑟姆大都市區的高科技或生命科學空間租賃方面具有不少於15年的經驗，(Ii)於獲委任時將大部分時間投入專業評估或經紀工作(視何者適用而定)；及。(Iii)在各方面均公正及不偏不倚。任何仲裁員在過去五(5)年中以任何身份為房東或租客工作的，根據本第39(B)條，應被取消擔任仲裁員的資格。
(c)
個人權利。延展權是租客的個人權利，未經房東同意不得轉讓，房東可單獨決定是否授予或不授予房東同意，除非房東同意轉讓租客在租約中的權益，但可與本租約的任何許可轉讓相關。
(d)
例外。儘管上文有任何相反規定，但房東可選擇延期權利無效，承租人不得行使延期權利：
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第33頁
(i)
在任何一段時間內，該承租人根據本租約的任何規定違約；或
(Ii)
如果承租人在緊接承租人打算行使延期權利的日期之前的12個月期間，根據本租約任何條款違約3次或更多次，無論違約是否得到糾正。
(e)
沒有延期。不得因承租人不能行使延期權利而延長或者延長延期權利的行使期限。
(f)
終止。如(I)承租人未能在本租約下的任何違約行為得到及時補救；或(Ii)承租人自行使延期權利之日起至延期期限開始之日止期間內違約3次或以上，則業主可自行選擇終止延期權利，即使在租客適當及及時行使延期權利後，亦不再具有任何效力或效力。
(g)
下屬。根據上文第39(A)條授予的租户延展權是並將繼續受制於根據房東和同源方之間的單獨協議租賃物業的同源權。
40.
提前解約權。在符合本第40條規定的情況下，只有當租户與業主或業主的關聯公司(“關聯公司”)簽訂了新的租賃合同，根據該合同，承租人應按照各自可由業主(或業主關聯公司)和租客各自自行決定(“新租賃”)可接受的條款和條件，從馬薩諸塞州的業主或業主關聯公司租賃不少於40,000平方英尺的可出租平方英尺的空間(“新物業”)，則承租人有權在提前終止之日起終止本租賃，而無需支付終止費。在業主(或業主的附屬公司)和租客簽訂新租約之日或之前，同時或之前向業主遞交書面通知(“終止通知”)。若租客與業主(或業主關聯公司)簽訂新租約，而租客如上所述向業主遞交終止通知，則房東與租客應在簽訂新租約的同時，對本租約作出修訂，規定自業主與租客同意的日期(“提前終止日期”)起提前終止本租約。承租人承認，本租約中包含的任何內容都不會以任何方式迫使房東或房東關聯公司簽訂新租約，也不會被解釋為授予租户在房東或任何房東關聯公司擁有的另一處物業中租賃任何空間的任何選擇權或權利。
(a)
通知。雙方之間的所有通知或其他通信均應以書面形式發出，如由收件人親自交付或拒絕接受交付，則應視為已妥為發出；如果由信譽良好的隔夜擔保快遞交付，則應視為在實際收到通知或其他通信時正式發出，並按以上規定的地址發送給各方。房東和租客可以不時向對方發出書面通知，指定另一個地址接收未來的通知。
(b)
連帶責任。如本文書中所使用的“承租人”一詞包括在內，則有一個以上的個人或實體，每個人或實體均應對承租人的義務承擔連帶責任。
(c)
財經資訊。承租人應向業主提供下列各項的真實而完整的副本：(I)應房東每年的書面要求，提供租户最近一次經審計的年度財務報表，但不得要求租户在租期內每個財政年度結束後90天之前向房東提交任何特定年度的年度財務報表；(Ii)應房東的書面要求，按季度提供租户最近一次未經審計的季度財務報表；但不應要求租户向業主提交
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第34頁
房東應(I)應房東不時提出的書面要求，(3)應房東不時提出的書面要求，更新業務計劃，包括現金流量預測及/或預計資產負債表及損益表，所有這些均應被房東視為租客的機密資料；(4)應房東不時提出的書面要求，(4)應房東不時提出的書面要求，由租客編制供潛在投資者使用的公司小冊子及/或簡介；及(V)應房東不時提出的書面要求，承租人通常向其貸款人或股東提供的任何其他財務信息或摘要。儘管本租約中有任何相反的規定，房東根據第41(C)條要求提供財務信息的書面要求仍可通過電子郵件發送給租户。只要承租人是一家“上市公司”，其財務信息是公開的，則本第41(C)條的前述交付要求不適用。
房東同意將根據本節提供的財務報表和其他財務信息保密，保密程度至少與房東用來保護其類似性質的機密信息的程度相同；但條件是，房東可以在房東的正常經營過程中向房東的審計師、律師、顧問、貸款人、附屬公司、潛在買家和投資者以及其他合理需要的第三方披露這些信息，但房東應要求這些各方將這些信息視為機密。本協議項下的保密義務不適用於在向房東披露時屬於公有領域的信息、在非房東過錯情況下向房東披露之後進入公有領域的信息、或在沒有任何保密限制的情況下由承租人向第三方披露的信息。此外，在以下情況下，房東可以在不違反本節的情況下披露此類信息：(X)房東在本租約下執行其權利或為自己辯護；(Y)向任何州或聯邦監管機構提交必要的材料；或(Z)為了遵守法院或其他有管轄權的政府機構的有效命令，或任何法律、法規或法規，但除非在緊急情況下，否則在披露此類信息之前，房東應提前5個工作日通知租户，允許租户獲得保護令或其他司法救濟。
(d)
錄音。承租人或其代表不得在任何公共記錄中存檔本租約或租約備忘錄。房東可以準備並提交一份租賃備忘錄，如果房東提出要求，租客將簽署一份租賃備忘錄。
(e)
口譯。在解釋本租約或任何證物或對本租約的任何修改時，不得采用通常的解釋規則，即任何含糊之處都不應對起草方予以解決。除文意另有所指外，本租賃中使用的任何性別的詞語均應保留並解釋為包括任何其他性別，而單數中的詞語應包括複數。本租約中插入的標題僅為方便起見，不以任何方式定義、限制或以其他方式描述本租約的範圍或意圖，或本租約的任何條款，或以任何方式影響本租約的解釋。
(f)
在執行之前不具有約束力。在雙方簽署本租約之前，業主向租客提交的本租約不具有約束力或效力，不構成租賃房產的選擇權，也不賦予任何一方任何權利或施加任何義務。
(g)
對利息的限制。房東和租客明確表示，在任何時候都要遵守適用的法律，該法律規定了本租賃或與本租賃相關的任何應付利息的最高利率或金額。如果適用法律曾被司法解釋為使本租賃項下要求的或與本租賃有關的任何合同、收費、收取、保留或收到的任何利息被高利貸，則房東和租客明確表示，房東迄今收取的所有超額金額應計入適用的義務(或者，如果該義務已經或將得到全額支付，則退還給租户)，本租賃的條款應立即被視為已改革，此後根據本租賃可收取的金額應減少，而無需執行任何新的文件，以符合適用的法律，但可全數追討本條例所規定的最高款額。
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第35頁
(h)
法律的選擇。本租約的構造和解釋應受房屋所在州的國內法律管轄，不包括任何法律衝突原則。
(i)
時間到了。對於承租人履行本租約項下的義務而言，時間至關重要。
(j)
OFAC。承租人和承租人的所有實益所有人目前(A)遵守並應在本租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)沒有也不得在本租賃期限內列入特別指定國民和封鎖人員名單、逃避外國制裁者名單或部門制裁識別名單，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單上，並且(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。
(k)
以引用方式成立為法團。本合同附件中的所有展品和附件均納入本租約，併成為本租約的一部分。如該等展品或附件與本租約的條款有任何衝突，以該等展品或附件為準。
(l)
整個協議。本租約，包括隨附的展品，構成業主和租客之間關於本租賃標的的完整協議，並取代雙方之前和當時的所有協議、諒解、意向書、談判和討論，無論是口頭的還是書面的，除本文特別規定外，另一方不向任何一方作出與本租賃標的相關的擔保、陳述或其他協議，明示或默示的。
(m)
沒有一致和滿意。除最早規定的基本租金和附加租金外，租客支付或業主收取少於每月基本租金分期付款或任何額外租金的金額，也不會是對支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背書或聲明。房東可以接受這種支票或付款，但不影響房東收回租金餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。
(n)
危險活動。儘管本租約有任何其他規定，房東及其僱員、代理人和承包商有權拒絕在房屋的任何部分進行任何維修或服務，根據承租人的常規安全指南、慣例或習慣或謹慎的行業慣例，需要除安全眼鏡以外的任何形式的防護服或設備。在任何情況下，承租人應在房東的合理酌情權下，與房東可接受的各方簽訂所有此類維修和服務的合同，房東應在必要的範圍內公平調整承租人在該等維修或服務方面的運營費用份額，以反映房東沒有向租户提供此類維修或服務。
(o)
班車服務。業主及業主關聯公司計劃為項目及項目附近由業主關聯公司擁有的其他建築物提供校園班車服務(“班車服務”)；但房東或業主的任何關聯公司均無義務提供班車服務(或在班車服務開始後，在任何特定時間段內繼續提供班車服務)或促使班車服務遵循任何特定路線、進行任何特定停靠或遵守任何特定時間表或運營時間。如果業主及其關聯公司實際開始運營班車服務，(I)房東應以書面形式通知承租人開始運營的日期(“班車服務開始日期”)以及計劃的路線、站點、時間表和運營時間，(Ii)房東應允許在項目中實際受僱的承租人員工使用班車服務，以及(Iii)無論承租人的員工是否使用班車服務，從(X)班車服務開始日期或開始日期的較晚日期開始，以期限屆滿或房東永久停止提供班車服務的日期較早者為準，運營費用應包括
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第36頁
提供班車服務的費用(“班車服務費用”)。承租人確認並同意房東並未就穿梭服務的開始或持續提供作出任何陳述或保證，承租人訂立本租約並不是期望穿梭服務在整個租期內開始或繼續向承租人提供。
(p)
對應者。本租約可簽署2份或2份以上副本，每份副本應視為正本，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本租賃及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等法律效力。
[下一頁上的簽名]
45/47威金斯-套房100和200/斯托克-第37頁
房東和租客已於上述第一年簽署本租約，特此為證。
租户：
斯托克治療公司，
特拉華州的一家公司
作者：/s/Edward M. Kaye
姓名：Edward M. Kaye
ITS：首席執行官
作者：/s/Huw M.納什
Name：huw M.納什
其：COO & CBO
房東：
ARE—MA REGION NO.24，LLC，
特拉華州一家有限責任公司
作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.
特拉華州的有限合夥企業，
管理成員
作者：Are-QRS Corp.，
一家馬裏蘭州的公司
普通合夥人
By：/s/Allison Grochola
其：高級副總裁—房地產法律事務
租契的第一項修訂
本第一份租賃修正案（以下簡稱“修訂案”）於2023年12月12日（以下簡稱“生效日期”）由XENON PROPERTIES，LLC（一家特拉華州有限責任公司（以下簡稱“業主”）作為ARE—MA Region No. 24，LLC的權益繼承人）與STOKE THERAPEUTICS，INC.簽訂，特拉華州公司（“租户”）。
見證人：
A.
茲提述日期為二零二一年九月八日的若干租賃協議，（“租約”），由ARE—MA Region No.43，LLC（以下簡稱“原業主”）（作為業主）及租客（作為租客），就若干可出租面積約為38，000平方呎的處所，（“房產”），包括被稱為和編號為45—47 Wiggins Avenue，Bedford，Massachusetts（“建築”）的整棟建築。
B.
業主是該建築物的現有擁有人，也是業主在租賃項下權益的現有持有人。
D.
雙方希望：（i）將租賃期限延長兩年，自2025年1月1日起至2026年12月31日止，及（ii）在某些其他方面修訂租賃，所有內容如下。 本文未定義的大寫術語應具有與租賃中該等術語相同的含義。
因此，考慮到本協議所載的相互契約和條件以及其他良好且有價值的對價，雙方同意如下：
協議
1.
附加基本條件。租賃期特此延長至二零二四年十二月三十一日之後，為期兩（2）年，自二零二五年一月一日（“額外基準期開始日期”）起至二零二六年十二月三十一日止（“額外基準期”）。 本租賃項下所有提及的“期限”均指基本期限和附加基本期限，根據本租賃條款（經修訂），可根據延長權（定義見下文）的延長期限進一步延長。 本租約的所有條款和規定（經修訂）應適用於承租人在額外基本期限內租賃該房屋，除非本協議另有明確規定。
2.
房地的條件。 該房屋以當時的“現狀”條件在額外的基本期限內出租給承租人，業主沒有任何聲明或保證，也沒有任何義務提供任何建築或承租人改善津貼，或在其中進行任何建築或以其他方式為承租人入住做準備；但前提是，自生效日期起，業主同意每月至少與承租人會面一次，就與建築物和/或房屋有關的任何維修和維護事項進行協商，並且，如果要求，該會議應包括一名業主代表和一名業主聘請的管理公司代表，以管理本項目。 此外，自生效日期起，只要承租人是建築物的唯一承租人，業主應允許並向承租人提供建築物HVAC控制系統的訪問，以調整房屋內的温度設定值。 承租人將訪問的HVAC控制系統將包括所有FP、VAV和CAV以及僅針對45和47辦公區域的RTU。 對於辦公區域內的温度設定點（包括承租人對辦公區域內温度設定點的任何調整），業主不承擔任何責任或義務
區域），亦不承擔任何責任或責任，有關其對承租人實驗室運作的任何影響。 為免生疑問，上述條款不得改變、修改或影響出租人根據租約對建築系統進行正常維修和維護的責任，但須將相關費用計入運營費用，並須遵守租約的其他條款和規定。
(q)
房東 自生效日期起，“業主”一詞特此修訂為“Xenon Property，LLC，特拉華州有限責任公司”。
(r)
房東通知地址 自生效日期起，租賃的引言部分中，定義“業主通知地址”的小節特此修改如下：
房東通知地址：
Xenon Property，LLC
TPG Real Estate
345 California Street，Suite 300
加利福尼亞州舊金山，郵編：94104
收件人：Jacob Muller，校長
將發給業主的通知副本發送至：
地址：Anchor Line Partners，LLC
郵政局廣場一號36樓
馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109
收件人：Andrew J. Maher
並執行以下操作：
Nutter，McClennen & Fish，LLP
西海港
海港大道155號
馬薩諸塞州波士頓，郵編：02210
收件人：Michael F.伯克先生
(s)
房租支付地址。 自生效日期起，在租賃的導言部分，其中定義“租金支付地址”的小節特此修改如下：
租金支付地址：
P.O.包裝箱：
Xenon Property，LLC
P.O.郵箱411343
波士頓，MA 02241—1343
或
銀行電匯：
美國銀行
ABA編號：026009593
賬號：4451719182
用户名：Xenon Property，LLC
(t)
基本租金。 自附加基本期限開始日期起，在租賃的導言部分，其中定義了術語“基本租金”的小節，特此針對附加基本期限修改如下：
|
|
|
|
期間 |
年基本租金 |
基本租金按月分期付款 |
從… |
穿過 |
|
1/1/25 |
12/31/25 |
$2,489,000.00 |
$207,416.67 |
1/1/26 |
12/31/26 |
$2,563,670.00 |
$213,639.17 |
為免生疑問，自附加基本期限生效日期起，租賃第4條（基本租金調整）不適用，且基本租金的調整應受本修訂第3條（d）款的約束。
(u)
額外租金。 在額外基本期限內，承租人應繼續支付所有額外租金，包括但不限於租賃中規定的運營費用和水電費。
(v)
擴展選項。 自生效日期起，租賃第39條（延長期限的權利）應被刪除，且不再具有任何效力。 承租人應有權根據本協議附件A中規定的條款和條件，將租賃期限延長至額外基本期限以外，再延長五（5）年。
4.
雜項。 承租人特此確認，截至生效日期，（a）出租人在租賃下沒有未履行的義務，即對該房屋進行任何工程或改善，或根據租賃提供任何承租人改善補貼，（b）承租人沒有對出租人全面執行租賃進行補償或抗辯，（c）承租人沒有轉讓，轉讓或抵押租賃或其中的任何權益，並且目前沒有轉租所有或任何部分房產，以及（d）據承租人所知，業主沒有違約。
5.
券商 業主和承租人特此聲明並保證，除仲量聯行（下稱“經紀人”）外，雙方均未就本修訂案的採購與任何房地產經紀人或代理人進行交易。 任何房地產經紀人或代理人（經紀人除外）因賠償方的任何行為或聲明而要求獲得本修訂案的任何賠償、佣金或費用，各方同意賠償並使另一方免受任何成本、費用或責任（包括訴訟費用和合理的律師費）。 業主應負責根據單獨協議支付與本租賃第一次修訂有關的任何佣金。
6.
外國資產管制處。 承租人和業主目前（a）遵守並在租賃期內始終遵守美國財政部外國資產控制辦公室（“OFAC”）的規定以及任何相關法規、行政命令或法規（統稱為“外國資產管制處規則”），（b）不在特別指定的國民和被封鎖人員名單上，也不得在租賃期內被列入特別指定的國民和被封鎖人員名單，外國制裁逃避者名單，或部門制裁識別清單，這些清單均由外國資產管制處保存，和/或外國資產管制處或其他政府機構根據任何授權法令、行政命令或條例保存的任何其他類似清單上，以及（c）根據外國資產管制處規則禁止美國人與之開展業務的個人或實體。
7.
生效日期 雙方同意，本修訂應自生效日期起生效，而非生效日期之前的任何時間段。 在本修正案中，
（c）在生效日期之前的一段時間內，旨在修改租約的語言，該語言僅用於澄清目的，不應被視為改變雙方在此方面的義務。 在任何情況下，本修訂均不得解釋為在業主擁有該物業之前的任何時間段內對業主施加任何責任。
8.
批准租賃條款。 除本修訂另有明確修訂、修改和規定外，承租人特此批准租賃的所有條款、契約和條件，且該等條款、契約和條件應被視為納入本修訂併成為本修訂的一部分，並應繼續具有充分效力。
9.
整個修正案。 本修訂包含雙方就本協議標的達成的所有協議，並取代雙方先前就該標的達成的所有交易。
10.
有約束力的修正案。 本修正案對本協議各方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並應符合雙方的利益。
11.
治國理政。本修正案受馬薩諸塞州聯邦法律管轄。
12.
權威。房東和租客雙方都向對方保證，代表其執行本修正案的一人或多人有權這樣做，並且這種執行完全有義務和約束該當事人遵守本修正案的所有條款和條款。
13.
可分割性。如果根據適用於本修正案條款的任何現行或未來法律，本修正案的任何條款或條款被或應當被認定為非法、無效或不可執行，則在這種情況下，本修正案的其餘部分不應受此影響，並且代替本修正案中非法、無效或不可執行的每個此類條款或條款，該條款或條款應被司法解釋和解釋為與其上下文合理建議的非法、無效或不可執行的條款或條款在實質和內容上相似，以便此後合法、有效和可執行。
14.
沒有預訂。提交本修正案供審查或簽署並不構成保留、選擇或要約，本修正案在各方簽署和提交之前不生效。
15.
對應者。本修正案可同時簽署兩份或兩份以上副本，每份副本應被視為原件，但所有副本一起構成一份相同的文書。此外，可以使用電子郵件簽名來代替本修正案中的原始簽名。房東和租客打算受電子郵件文件上的簽名的約束，知道對方將依賴電子郵件簽名，特此放棄基於簽名形式執行本修正案條款的任何抗辯。
[以下頁面上的簽名]
房東和租客自上述日期起執行本修正案，特此為證。
|
|
|
房東：
Xenon Property，LLC，特拉華州有限責任公司 作者：馬薩諸塞州有限責任公司ALP TPG II Manager，LLC，其指定代表 作者：_/S/布萊恩·查森_
姓名：_Brian Chaisson_
標題：授權簽字人 |
|
|
|
租户：
斯托克治療公司，特拉華州的一家公司 作者：S/愛德華·M·凱_
姓名：愛德華·M·凱
頭銜：首席執行官 作者：_/S/休·M·納什_
姓名：休·M·納什
標題： COO & CBO |
附件A
擴展選項
承租人應有一（1）個選擇權（“延長選擇權”），從額外基本期限（“延長期限”）到期日起，延長期限一（1）個五（5）年。 延長期限的任何延長應適用於整個房地。 如承租人未能及時行使延期選擇權，承租人在本協議項下不再享有延期權。 如果承租人及時行使下述規定的延期選擇權，則租期應在延期期內延長，承租人應根據租賃第3條的條款和條件支付延期期內房屋的基本租金，基本租金率等於公平市價租金率的95%（定義如下）根據下文所述本節規定確定的延長期限的場所。 對於承租人及時行使此處規定的延期選擇權而言，時間是至關重要的。 任何行使延期選擇權的通知必須為無條件及不可撤銷，方能有效。 除本協議另有規定外，承租人在延長期內租賃該物業的所有條款和條件應適用於該等延長期之前對該物業有效的所有條款和條件，但承租人在延長期結束後沒有進一步選擇延長該租賃期。
承租人行使延期選擇權的程序，以及釐定適用於延期期的延期租金率（定義見下文）的程序如下：
(a)
租户的行使通知。 如果承租人希望行使延期選擇權，承租人應在額外基本期限預定到期前至少九（9）個月通知出租人。 承租人未能根據本款（a）項及時發出通知，即構成承租人不可撤銷地放棄延長期限的權利。
(b)
房東的迴應。 如果承租人及時根據上述第（a）款發出通知，則出租人應在出租人收到通知後三十（30）天內向承租人提供出租人估計的基本租金率，該基本租金率等於該房屋在延長期內的公平市場租金率的95%（一旦根據以下條款和規定確定，即“延長租金率”）。 在出租人根據上一句向承租人公佈其對延期租金的估計後三十（30）天內，承租人應通過向出租人發出書面通知，（i）通知出租人接受出租人對適用延期期的延期租金的估計，或（ii）通知出租人對適用延期租金的估計提出異議，根據第（ii）款發出的通知應説明承租人對適用的延長租金率的估計。 未能及時發出通知，質疑出租人對該適用的延長租金率的估計，即構成出租人對該適用的延長租金率的確定。
(c)
arbitration. 如果承租人對出租人根據上述第（b）（ii）項確定的延期租金率提出異議，雙方應在發出爭議通知後的三十（30）天內，以善意的方式解決該爭議。 如果在上述三十（30）天期限後，有關延長租金率的爭議仍未解決，則任何一方均可通過向另一方發出提交仲裁通知，按照下文規定將公平市場租金率問題提交仲裁。 業主和租户各20
(20)在接到提交仲裁的通知後的幾天內，應指定一名商業房地產經紀人為仲裁員，該經紀人至少有十(10)年在包括馬薩諸塞州貝德福德在內的大波士頓郊區實驗室市場擔任實驗室空間經紀人的經驗，並應將該任命通知另一方。如果房東或租户中的任何一方未能及時指定仲裁員，另一方可在向違約方發出未能及時指定仲裁員的通知後五(5)個工作日向美國仲裁協會波士頓辦事處(“AAA”)申請指定仲裁員。兩名仲裁員應在指定第二名仲裁員後五(5)個工作日內指定第三名仲裁員，該第三名仲裁員應具有同等資格。如果兩名仲裁員不能及時就第三名仲裁員的選擇達成一致，則任一名仲裁員均可代表雙方向AAA波士頓辦事處請求指定第三名仲裁員。仲裁應按照AAA的商業仲裁規則進行，只要該規則不與本租約的規定相牴觸(在這種情況下，應以本租約的規定為準)。應要求仲裁員在指定第三名仲裁員後三十(30)天內，按照公平市場租金標準作出多數書面裁決；但條件是：(I)仲裁員制定的公平市場租金不得高於房東提出的延期租金費率，或低於租户在仲裁開始前提出的業主延期租金費率的反建議；以及(Ii)如果仲裁員無法達成上述多數決定，則除前款第1(C)(I)款另有規定外，公平市場租金費率應被視為三名仲裁員作出並同時做出的兩項最接近決定的平均值。仲裁員沒有權力或管轄權對該金額作出任何其他決定。每一方應承擔其指定的仲裁員的費用；否則，仲裁費用(不包括雙方當事人應支付的證人和律師費)應由各方平分承擔。如果AAA應停止為波士頓的商業糾紛提供仲裁，則第二名或第三名仲裁員應由提供實質上相同服務的任何後續組織指定，如果沒有這樣的組織，則應由具有管轄權的法院根據馬薩諸塞州聯邦仲裁法指定。在本合同項下適用的延期租金費率有爭議的任何期間內，承租人應按照附加基本期限最後一年的現行費率支付適用延期租金，雙方應在仲裁員宣佈決定後三十(30)天內調整多付或少付的金額。
(d)
公平市值租金。續期期間的“公平市值租金”應指與本租約條款下適用的續期期限相同期限的物業的每平方英尺的年度公平市值租金，猶如該物業處於當時的狀況或處於根據本租約需要維護的該等空間的較佳狀況。在作出這一決定時，應參考馬薩諸塞州貝德福德可比實驗室建築中可比實驗室空間的租賃交易，並應針對任何相關因素對該等可比交易中的租金進行適當調整，包括但不限於交易的時間、空間的位置和狀況、建築的質量以及任何免費租金、租户改善或其他租户優惠(或缺乏)。
(e)
確認性工具。如果承租人應根據本節的規定行使延期選擇權，本節的規定應自行執行，但在確定延期期限的延期租金費率後，如任何一方提出要求，雙方應簽署一份協議，規定延期期限的延期租金費率，並確認延期。
(f)
將軍。即使本節有任何相反的規定，在以下情況下，在業主選擇時，續期選擇權無效：(I)租客在任何適用的通知和補救期限屆滿後，在租客選擇延長租期時，或在租客選擇延長租期時，或在租户行使續期選擇權時，超過50%(50%)的房產被轉租(根據許可轉讓除外)，或租約轉讓(與許可轉讓相關的轉讓除外)當時完全有效。
DOCPROPERTY“CUS_DOCIDChunk0”6185347.10
