附錄 99.1

全民健康房地產收益信託基金

報告2023年第一季度財務業績

合併經營業績——截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月期間：

賓夕法尼亞州普魯士之王——環球健康房地產收益信託基金（紐約證券交易所代碼：UHT）今天宣佈，截至2023年3月31日的三個月期間，淨收益為450萬美元，攤薄每股收益為0.32美元，而2022年第一季度為540萬美元，攤薄每股收益為0.39美元。

與2022年同期相比，我們在2023年第一季度的淨收益減少了94.6萬美元，攤薄每股收益為0.07美元，包括以下方面：(i) 減少150萬美元，攤薄後每股收益0.11美元，主要是由於我們的平均借款利率提高以及平均未償還借款的增加；(ii) 減少 26.5萬美元，攤薄後每股0.02美元，來自2023年第一季度與位於該地區的空置設施相關的拆除費用伊利諾伊州芝加哥被以下因素部分抵消：（iii）增加794,000美元，攤薄每股收益0.06美元，增幅為0.06美元，這是由於各種物業產生的收入總淨增加，包括與位於芝加哥的上述空置設施相關的建築費用減少342,000美元，攤薄每股0.02美元。

根據所附的非公認會計準則補充信息附表（“補充附表”）計算，我們的運營資金（“FFO”）在2023年第一季度為1140萬美元，攤薄每股收益為0.82美元，而2022年第一季度為1,240萬美元，攤薄每股收益0.90美元。減少100萬美元，即攤薄每股0.08美元，是由於上述94.6萬美元，攤薄每股減少0.07美元，與2022年第一季度相比，我們在2023年第一季度的淨收益減少了93,000美元，攤薄每股0.01美元，以及合併和未合併投資產生的折舊和攤銷費用減少了93,000美元，攤薄每股0.01美元。

股息信息：

第一季度股息為每股0.715美元，合計990萬美元，於2023年3月8日宣佈，並於2023年3月31日支付。

資本資源信息：

截至2023年3月31日，根據我們的3.75億美元循環信貸協議的條款，我們有3.084億美元的未償借款和截至該日的6,350萬美元可用借款能力，扣除未償借款和信用證。

新建項目-塞拉醫療廣場 I:

2022年1月，我們與環球健康服務有限公司（“UHS”）的全資子公司簽訂了地租和主靈活租賃協議，以開發、建造和擁有位於內華達州里諾的醫療辦公大樓（“MOB”）Sierra Medical Plaza I的不動產，佔地約86,000平方英尺。這所暴民位於內華達州北部山脈醫療中心的校園內，該中心是一所新建的醫院，由UHS的全資子公司擁有和運營，於2022年4月建成並開放。這座MOB的施工於2022年1月開始，並於2023年3月基本完工，我們聘請了無關的第三方擔任施工經理。暴徒的成本估計約為3,460萬美元，其中約2,230萬美元是截至2023年3月31日產生的。與該建築相關的彈性租賃主協議於2023年3月開始，約佔MOB可出租平方英尺的68％，初始最低年租金為130萬澳元，並可能根據第三方租賃的執行而有所減少。

空置的專業設施：

正如先前披露的那樣，在評估了位於伊利諾伊州芝加哥的一家空置專科醫院的未來最合適用途並努力減少其持續運營和維護費用之後，我們決定將該建築物夷為平地。拆除工作於2022年第四季度開始，預計將於2023年第二季度完成，預計耗資約140萬美元。2023年第一季度產生的拆除費用約為26.5萬美元，幷包含在合併收益表中的其他運營費用中。截至2023年3月31日，與該項目相關的拆除費用共計59.7萬美元。

包括2023年第一季度產生的上述拆除費用，在截至2023年3月31日的三個月中，我們與位於伊利諾伊州芝加哥的房產相關的運營費用為41.7萬美元（不包括26.5萬美元的拆除費用為15.2萬美元），而截至2022年3月31日的三個月期間的運營費用為49.4萬美元。

此外，在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月期間，位於印第安納州埃文斯維爾和德克薩斯州科珀斯克里斯蒂的兩個空置專業設施的總運營支出分別約為18.7萬美元和17.5萬美元。

我們將繼續向第三方銷售上述三處房產。與這些房產相關的未來運營費用，據估計，2023年全年總額約為130萬美元（不包括與伊利諾伊州芝加哥的房產相關的拆除費用），將在這些房產仍處於所有權和未使用狀態期間由我們支付。如果這些房產在很長一段時間內繼續保持所有權和閒置狀態，或者我們為了使這些房產適合其他運營商/租户/買家而承擔鉅額翻新或額外的拆除費用，我們未來的運營業績可能會受到重大不利影響。

一般信息、前瞻性陳述和風險因素以及非公認會計準則財務指標：

Universal Health Realty Income Trust是一家房地產投資信託基金，投資於醫療保健和公共服務相關設施，包括急診醫院、行為保健醫院、專科設施、醫療/辦公大樓、獨立急診室和兒童保育中心。我們對位於二十一個州的七十六處房產進行了投資或承諾。

本新聞稿包含基於當前管理層預期的前瞻性陳述。許多因素，包括此處披露的因素，以及公司的運營和財務業績

我們的每位租户，無論是與醫療行業趨勢相關的租户，以及我們向美國證券交易委員會提交的文件中詳述的租户（如我們截至2022年12月31日的10-K表中的第1A項風險因素和第7項前瞻性陳述所述），都可能導致業績與前瞻性陳述中的預期存在重大差異。讀者不應過分依賴此類前瞻性陳述，這些陳述僅反映管理層截至本文發佈之日的觀點。無論是由於新信息、未來事件還是其他原因，我們都沒有義務修改或更新任何前瞻性陳述，也沒有義務做出任何其他前瞻性陳述。

許多可能影響我們未來業績的因素是我們無法控制或預測的，包括 COVID-19 疫情的影響。我們的租户以及我們的租户的未來運營和財務業績可能會受到各種事態發展的重大影響，包括與 COVID-19 相關的事態發展。這些事態發展包括但不限於人員可用性減少以及租户工資支出的相關增加，原因是全國護士和其他臨牀工作人員和支持人員短缺；政府和行政監管對醫療保健行業的影響；宏觀經濟狀況惡化（包括企業關閉和裁員導致未投保和保險不足的患者增加）導致的患者數量下降和付款人組合的不利變化；潛在的與租户員工和患者所需供應有關的中斷；以及其他支出的可能增加。

此外，利率的提高大大增加了我們的借款成本，降低了我們以優惠條件進入資本市場的能力。進一步提高利率可能會對我們未來的經營業績產生重大的不利影響，由此對資本市場的影響可能會對我們執行戰略的能力產生不利影響。

我們認為，在適用的情況下，調整後的淨收益和調整後的攤薄後每股淨收益（如補充附表所示）是非公認會計準則財務指標（“GAAP” 是美利堅合眾國的公認會計原則），作為衡量我們經營業績的指標，對我們的投資者很有幫助。此外，我們認為，在適用的情況下，根據這些衡量標準比較和討論我們的財務業績，對我們的投資者很有幫助，因為它可以抵消每年非經常性或非運營性質的重大項目的影響，包括但不限於交易收益等項目。

運營資金（“FFO”）是衡量房地產投資信託基金（“REIT”）業績的公認指標。我們認為，FFO和攤薄後每股FFO是非公認會計準則的財務指標，作為衡量我們經營業績的指標，對我們的投資者很有幫助。如所附補充附表所示，我們根據全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）制定的標準計算FFO，該標準可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO進行比較，後者未根據NAREIT定義計算FFO，或者對NAREIT定義的解釋與我們對定義的解釋不同。FFO 會根據某些項目的影響進行調整，例如在報告期內發生的交易收益。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益的替代方案。此外，FFO不應用作：（i）我們根據公認會計原則確定的財務業績的指標；（ii）根據公認會計原則確定的經營活動現金流的替代方案；（iii）衡量我們流動性的指標，或；（iv）衡量我們現金需求的可用資金的指標，包括我們向股東分配現金的能力。我們報告的淨收入與FFO的對賬反映在以下補充附表中。

為了全面瞭解我們的財務業績，應將這些指標與淨收益聯繫起來進行審查，這些指標根據公認會計原則確定，如本報告或我們向美國證券交易委員會提交的其他文件（包括截至年度的10-K表報告）中列報的簡明合併財務報表及其附註所示

2022年12月31日。由於這些指標中包含或排除的項目是理解和評估GAAP下財務業績的重要組成部分，因此不應將這些指標視為衡量我們經營業績或盈利能力的淨收入的替代方案。由於所提出的這些指標不是根據公認會計原則確定的，因此容易受到不同計算的影響，因此它們可能無法與其他公司的其他類似標題的指標進行比較。鼓勵投資者在評估我們的財務業績時使用公認會計原則衡量標準。

（更多）

環球健康房地產收入信託基金

合併收益表

在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

環球健康房地產收入信託基金

非公認會計準則補充信息表（“補充附表”）

在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

調整後淨收益的計算

運營資金（“FFO”）的計算

環球健康房地產收入信託基金

合併資產負債表

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）