附錄 99.1

全民健康房地產收益信託基金

報告2023年第四季度和全年財務業績

合併經營業績——截至2023年12月31日和2022年12月31日的三個月期間：

賓夕法尼亞州普魯士之王——環球健康房地產收益信託基金（紐約證券交易所代碼：UHT）今天宣佈，截至2023年12月31日的三個月期間，淨收益為360萬美元，攤薄每股收益為0.26美元，而2022年第四季度為560萬美元，攤薄每股收益為0.41美元。

如所附的非公認會計準則補充信息附表（“補充附表”）所反映，我們截至2023年12月31日的三個月期間的財務業績包括與出售位於德克薩斯州科珀斯克里斯蒂的空置專業設施有關的約23.2萬美元，攤薄後每股虧損0.02美元。該融資機制於2023年12月被剝離，淨現金收益約為390萬美元（如下所述）。調整了我們公佈的資產剝離虧損業績後，截至2023年12月31日的三個月期間，我們調整後的淨收益為380萬美元，攤薄每股收益為0.28美元，而2022年第四季度為560萬美元，攤薄每股收益為0.41美元。

與2022年同期相比，我們在2023年第四季度調整後的淨收益減少了180萬美元，攤薄每股收益為0.13美元，其中包括以下方面：（i）減少120萬美元，攤薄每股收益0.09美元，這是由於我們的平均借款利率和平均未償還借款的增加導致利息支出增加；（ii）減少125萬美元，合0.09美元。攤薄後每股0.9美元，與2022年第四季度簽訂的一次性結算和發行協議有關位於伊利諾伊州芝加哥的專業設施；部分抵消了：（iii）2022年第四季度與芝加哥設施相關的拆除費用增加332,000美元，攤薄每股收益0.02美元；（iv）增加349,000美元，攤薄每股收益0.03美元，增幅為3.4萬美元，攤薄每股收益0.03美元，這是由於各種物業產生的總收入淨增長所致。

根據補充附表計算，我們的運營資金（“FFO”）在2023年第四季度為1140萬美元，攤薄每股收益為0.82美元，而2022年第四季度為1,240萬美元，攤薄每股收益為0.90美元。減少110萬美元，攤薄每股收益0.08美元，主要是由於我們在2023年第四季度調整後的淨收入與2022年第四季度相比有所減少，但折舊和攤銷費用的增加部分抵消了這一下降。

合併經營業績——截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二個月期間：

在截至2023年12月31日的十二個月期間，淨收益為1,540萬美元，攤薄每股收益為1.11美元，而2022年全年淨收益為2,110萬美元，攤薄每股收益為1.53美元。

正如補充附表所反映的那樣，我們截至2023年12月31日的年度財務業績包括上述2023年第四季度記錄的約23.2萬美元的房地產資產剝離虧損。調整了我們公佈的資產剝離虧損業績後，截至2023年12月31日的財年，我們的調整後淨收益為1,560萬美元，攤薄每股收益為1.13美元，而截至2022年12月31日的年度為2,110萬美元，攤薄每股收益為1.53美元。

與2022年同期相比，截至2023年12月31日的年度中，我們的調整後淨收益減少了550萬美元，攤薄每股收益為0.40美元，主要是由於：(i) 減少620萬美元，攤薄每股收益0.45美元，這是由於我們的平均借款利率和平均未償還借款增加導致利息支出增加；(ii) 減少125萬美元，或攤薄後每股0.09美元，與2022年第四季度簽署的一次性結算和發行協議有關位於伊利諾伊州芝加哥的專業設施；（iii）淨減少80.2萬美元，攤薄每股收益0.06美元，這是由於2023年和2022年與芝加哥房產有關的拆除費用增加，但被部分抵消；（iv）淨增加280萬美元，攤薄每股收益0.20美元，減幅為0.20美元，原因是各種物業的收入總淨增加，包括減少76.2萬美元，攤薄後每股0.06美元，與該物業相關的非拆除相關運營費用位於伊利諾伊州芝加哥。

根據補充附表計算，在2023年十二個月期間，我們的FFO為4,460萬美元，攤薄每股收益為3.23美元，而在2022年十二個月期間，我們的FFO為4,880萬美元，攤薄每股收益為3.54美元。減少430萬美元，攤薄每股收益為0.31美元，主要是由於我們在2023年十二個月中調整後的淨收益與2022年十二個月相比有所減少，但折舊和攤銷費用的增加部分抵消了這一下降。

首席執行官兼總裁艾倫·米勒表示：“儘管與2022年相比，2023年是充滿挑戰的一年，部分原因是與我們在伊利諾伊州芝加哥的房產相關的非經常性項目，但我為我們強大的醫療保健物業投資組合感到自豪。”“我們樂觀地展望2024年，我們將努力在現有房地產投資組合中增加高質量的投資，同時保持為股東提供安全可靠的股息流的基本目標。”

資產剝離：

2023年12月，我們出售了位於德克薩斯州科珀斯克里斯蒂的空置專業設施，扣除交易成本後的收益約為390萬美元。此次剝離造成了約23.2萬美元的虧損，這已包含在我們截至2023年12月31日的三個月和十二個月期間的合併收益表中。由於此次剝離，我們將不再承擔與該設施相關的記錄運營費用，在截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二個月期間，運營費用分別為25.4萬美元和30.2萬美元。

財產收購：

2023年8月，我們收購了麥卡倫醫生中心，這是一座位於德克薩斯州麥卡倫的醫療辦公大樓（“MOB”），收購價格約為760萬美元，包括交易成本。該建築的可出租面積約為79,500平方英尺，100％主租給UHS的全資子公司麥卡倫醫院有限責任公司。三網主租約為期十二年，是

計劃於 2035 年 8 月 31 日到期。麥卡倫醫院有限責任公司可以選擇連續三次續訂租期，為期十年。最初的年基本租金約為624,000美元。

建設項目-塞拉利昂醫療廣場 I:

2023年3月，位於內華達州里諾的佔地86,000平方英尺的暴民Sierra Medical Plaza I的施工基本完成。該暴民位於內華達州北部山脈醫療中心的校園內，該醫院由UHS的全資子公司擁有和運營，於2022年4月建成並開放。與該建築相關的彈性租賃主協議於2023年3月開始，為期十年，計劃於2033年3月31日到期，涵蓋了MOB可出租平方英尺的大約68％，初始最低年租金為130萬美元，外加按比例分攤的公共區域維護費用。根據第三方租賃的執行，本彈性租賃主協議可能會有所減少。暴徒的總成本估計約為3500萬美元，其中約2900萬美元是截至2023年12月31日產生的。

股息信息：

第四季度股息為每股0.725美元，合計1,000萬美元，於2023年12月7日宣佈，並於2023年12月29日支付。

資本資源信息：

截至2023年12月31日，根據我們的3.75億美元循環信貸協議條款，扣除未償借款和信用證後，我們有3.266億美元的未償借款和4,530萬美元的可用借款能力。

空置土地/專業設施：

位於伊利諾伊州芝加哥的前專科醫院的拆除工作已於2023年完成。拆除成本包含在合併收益表中的其他運營費用中，總額約為150萬美元（其中110萬美元發生在2023年第一和第二季度，33.2萬美元發生在2022年第四季度）。

包括截至2023年12月31日的十二個月期間產生的拆除費用，在截至2023年12月31日的三個月和十二個月期間，我們與該物業相關的運營費用分別為12.8萬美元和170萬美元。不包括拆除費用，在截至2023年12月31日的三個月和十二個月期間，與該物業相關的運營費用分別為12.8萬美元和529,000美元。包括截至2022年12月31日的三個月和十二個月期間產生的拆除費用，在截至2022年12月31日的三個月期間，我們與該物業相關的運營費用為53.7萬美元（不包括拆除費用為20.5萬美元），2022年全年約160萬美元（不包括拆除費用約為130萬美元）。此外，如上所述，我們在截至2022年12月31日的三個月和十二個月期間的淨收入中包括與該物業有關的一次性結算和解除協議相關的125萬美元收入。

此外，在截至2023年12月31日和2022年12月31日的三個月期間，位於印第安納州埃文斯維爾和德克薩斯州科珀斯克里斯蒂的兩個空置專業設施（於2023年12月剝離）的總運營支出分別約為83,000美元和12.3萬美元，在截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二個月期間，分別約為65.5萬美元和66.2萬美元。

我們將繼續向第三方推銷上述剩餘的兩處空置房產。與這些房產相關的未來運營費用將由我們在它們保持所有權和未使用期間支付。

一般信息、前瞻性陳述和風險因素以及非公認會計準則財務指標：

Universal Health Realty Income Trust是一家房地產投資信託基金，投資於醫療保健和公共服務相關設施，包括急診醫院、行為保健醫院、專科設施、醫療/辦公大樓、獨立急診室和兒童保育中心。我們對位於二十一個州的七十六處房產進行了投資或承諾。

本新聞稿包含基於當前管理層預期的前瞻性陳述。許多因素，包括此處披露的因素，以及我們每位租户的運營和財務業績，與醫療保健行業趨勢相關的因素，以及我們向美國證券交易委員會提交的文件中詳述的因素（見第1A項風險因素和截至2023年12月31日的10-K表中的第7項——前瞻性陳述），都可能導致業績與前瞻性陳述中的預期存在重大差異。讀者不應過分依賴此類前瞻性陳述，這些陳述僅反映管理層截至本文發佈之日的觀點。無論是由於新信息、未來事件還是其他原因，我們都沒有義務修改或更新任何前瞻性陳述，也沒有義務做出任何其他前瞻性陳述。

許多可能影響我們未來業績的因素是我們無法控制或預測的，包括 COVID-19 疫情的影響。租户乃至我們的未來運營和財務業績可能會受到各種事態發展的重大影響，包括但不限於由於全國護士和其他臨牀工作人員和支持人員短缺而導致的人員可用性減少以及租户工資支出的相關增加；政府和行政監管對醫療保健行業的影響；宏觀經濟狀況惡化導致的患者數量下降和付款人組合的不利變化（包括由於企業關閉和裁員，未投保和投保不足的患者人數增加）；與租户員工和患者所需供應有關的潛在中斷；以及其他支出可能增加。

此外，利率的提高大大增加了我們的借款成本，降低了我們以優惠條件進入資本市場的能力。進一步提高利率可能會對我們未來的經營業績產生重大的不利影響，由此對資本市場的影響可能會對我們執行戰略的能力產生不利影響。

我們認為，在適用的情況下，調整後的淨收益和調整後的攤薄後每股淨收益（如補充附表所示）是非公認會計準則財務指標（“GAAP” 是美利堅合眾國的公認會計原則），作為衡量我們經營業績的指標，對我們的投資者很有幫助。此外，我們認為，在適用的情況下，根據這些衡量標準比較和討論我們的財務業績，對我們的投資者很有幫助，因為它可以抵消每年非經常性或非運營性質的重大項目的影響，包括但不限於交易收益等項目。

運營資金（“FFO”）是衡量房地產投資信託基金（“REIT”）業績的公認指標。我們認為，FFO和攤薄後每股FFO是非公認會計準則的財務指標，作為衡量我們經營業績的指標，對我們的投資者很有幫助。如所附補充附表所示，我們根據全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）制定的標準計算FFO，該標準可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO進行比較，後者未根據NAREIT定義計算FFO，或者對NAREIT定義的解釋與我們對定義的解釋不同。FFO 會針對

某些項目的影響，例如對報告期內發生的交易的收益或損失。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益的替代方案。此外，FFO不應用作：（i）我們根據公認會計原則確定的財務業績的指標；（ii）根據公認會計原則確定的經營活動現金流的替代方案；（iii）衡量我們流動性的指標，或；（iv）衡量我們現金需求的可用資金的指標，包括我們向股東分配現金的能力。我們報告的淨收入與FFO的對賬反映在以下補充附表中。

為了全面瞭解我們的財務業績，應將這些指標與淨收益聯繫起來進行審查，這些指標根據公認會計原則確定，載於本報告的簡明合併財務報表及其附註，或我們向美國證券交易委員會提交的其他文件，包括截至2023年12月31日的10-K表報告。由於這些指標中包含或排除的項目是理解和評估GAAP下財務業績的重要組成部分，因此不應將這些指標視為衡量我們經營業績或盈利能力的淨收入的替代方案。由於所提出的這些指標不是根據公認會計原則確定的，因此容易受到不同計算的影響，因此它們可能無法與其他公司的其他類似標題的指標進行比較。鼓勵投資者在評估我們的財務業績時使用公認會計原則衡量標準。

（更多）

環球健康房地產收入信託基金

合併收益表

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的三個月和十二個月中

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

環球健康房地產收入信託基金

非公認會計準則補充信息表（“補充附表”）

截至2023年12月31日和2022年12月31日的三個月

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

調整後淨收益的計算

運營資金（“FFO”）的計算

環球健康房地產收入信託基金

非公認會計準則補充信息表（“補充附表”）

在截至2023年12月31日和2022年12月31日的十二個月中

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）

調整後淨收益的計算

運營資金（“FFO”）的計算

環球健康房地產收入信託基金

合併資產負債表

（金額以千計，股票信息除外）

（未經審計）