附件 4.7

日期：2023年6月15日

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租賃協議

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在兩者之間

Berjaya鋼鐵廠SDN BHD

[公司 註冊號*]

(“房東”)

和

STARBOX 返利SDN。巴德.

[公司 註冊號*]

(“租户”)

房東的律師

伊麗莎白·泰&Co.

辯護律師 和律師

吉比拉公園A座A-7-8，

賈蘭·良，歡樂園，

在賈蘭庫猜喇嘛外，

吉隆坡58200號。

電話： [*]

電子郵件： [*]

[編號： 7427/23/TA/SRSB/ETC(05)]

租賃協議

本協議於2023年6月15日簽訂

在兩者之間

Berjaya鋼鐵廠SDN BHD[公司註冊號*]，一家根據1965年《公司法》在馬來西亞註冊成立的公司，營業地址為191-5，5這是吉隆坡吉隆坡56100號瀾滄江吉蘭雪拉斯路維斯瑪CKE樓層(以下簡稱“房東”)一部份；

和

名稱和詳情列於本合同附表A第1節的一方(下稱“承租人”)。

現 現同意如下：

1.定義 和解釋
1.1定義
1.1.1在本協議中，如果上下文允許且除非另有明確規定， 下列詞語和表述應具有以下含義：

“適當的當局” 指任何聯邦、州或地方政府、半或半政府或其他法定或當局部門、機構或監管機構，或對有關事項不時及隨時擁有管轄權的任何機構；
“月” 指公曆中的一個月，自該月的第一天開始，至該月的最後一天屆滿；
“建築”

指 La期店鋪辦公室的所有地塊和公共設施，包括神威速度發展公司的公共財產；

“開業日期” 指本合同附表A第4(C)節規定的承租人在批租房屋開始營業的日期；
“生效日期”

指本合同附表A第4(A)節所列租賃的開始日期；

“共同財產” 意味着：

(i)走廊、通道、樓梯、平臺、逃生通道、出口、大堂、廁所、庭院和建築和土地的其他部分，不包括出租、租賃、使用或保留使用的房屋和建築的其他地塊或部分。房東出租或租賃 ；
(Ii)建築物的基礎、柱、樑支撐、外牆和屋頂；
(Iii)為大樓提供電力、照明、冷水(如果有)、公共廣播和音響系統(如果有)、消防噴水系統和空調(如果有)等服務的中央設備和附屬設備；

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(Iv)電梯、水廁、水箱、水泵、馬達、風扇、壓縮機、固定裝置、配件、管道、管道以及現在或以後與大樓其他租户或居住者或公眾一起安裝的設備。
(v)因此，大部分土地不屬於建築物或其中的任何地塊，包括停車場、內部道路/車道、人行道、人行道、園林區、排水溝、下水道、涵洞、污水池、管道、電線、電纜、管道、能夠由承租人與建築物的其他租户和/或佔用人和/或其他有權使用建築物的人共同使用或享用的照明及所有其他固定附着物和配件、構築物和裝置；和
(Vi)房東可能不時指定為共有財產的建築物和/或土地的其他區域；

“違約率” 表示利率 為按日計算的年利率百分之十(10%)；
“批租處所” 指本合同附表A第2節所述的建築物內的所有部分和地塊；
“存款”

指保證金、公用事業押金、服務費押金和裝修押金；

《健身指南》 指承租人為裝修工程而從業主或管理公司取得的手冊，包括承租人須嚴格遵守的向業主或大廈管理公司支付的任何額外款項。
“健身工程” 指承租人根據業主或大廈管理公司向承租人提供的《裝修指南》的條款和條件，在批出的處所內自費進行的必要翻新、安裝和裝修工程；
“固定裝置及配件” 指本協議附表B所列的固定附着物及裝置 ；
“SST” 指承租人根據《2018年銷售税法案》和《2018年服務税法》的規定按規定税率向房東繳納的商品和服務税。
《土地》 指建築物所建於其上的業權所包括的全部土地及地塊；
《房東》

意思是 Berjaya鋼鐵廠Son BHD[公司註冊號*]，一家根據1965年《公司法》在馬來西亞註冊成立的公司，其營業地址為191-5，5這是吉隆坡56100 Jalan Lancang，Off Jalan Cheras，Wisma CKE樓層;

“平面佈置圖及樓面平面圖” 指本合同附件E中所列的批租 房產平面圖和批租房產所在建築物的樓層佈局;
“大廈管理公司” 指任何人或團體 法人（無論是否與開發商有關）由開發商正式任命，以履行 開發商在管理和維護共同財產方面的職責和職能，第1A期商店辦公室公用設施和其他服務和設施，服務於雙威速度的發展，並在上下文允許的情況下，應包括其僱員和{授權代理人。

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“租”還是“租” 指本合同附件A第5（a）節規定的應在本合同附件A第S（b）節規定的時間支付的租金;
“保證金”

表示 本合同附件A第6（a）條規定的應支付給業主的金額;

“服務” 指共同財產的維護和保養;
“服務費” 指本合同附件A 第7（a）節規定的金額或開發商或建築物管理公司 可能不時規定的其他費率或金額;
“服務費押金” 指本合同附件A第6（c）條規定的應支付給業主或建築物管理公司的金額;
“裝修按金”

表示 本合約附表A第8（a）條所指明須支付予建築物管理公司的款項;

“佔有” 指為裝修目的而佔有批租 房屋，並按本合同第4.2條規定的方式交付
“租户”

指其姓名或名稱及詳情列於本協議附表A第1節的一方；

“術語”

指 本合同附表A第3節所列的租賃期限；

“公用事業押金”

指本合同附表A第6(B)節規定應支付給房東的款項。

1.2 釋義
1.2.1在本協議中，除非主題或上下文中存在與該 解釋不一致的內容，或者除非另有明確規定：
1.2.1.1表示單數的詞包括複數，反之亦然；表示男性的詞 應包括女性和中性，反之亦然；
1.2.1.2自任何事件發生或作出任何行為或事情起計的 天數應被視為包括該事件發生或該行為或事情完成的日期 ，如果開始日期或期間的最後一天不是營業日，該期間應 不包括該非營業日；
1.2.1.3 “馬來西亞林吉特”一詞和縮寫“rm”應指馬來西亞的合法貨幣；
1.2.1.4承租人根據本協議應支付的任何款項應以當地銀行的支票或銀行匯票、支票或銀行轉賬或現金支付。以銀行支票或銀行匯票付款的，房東在收到銀行支票或銀行匯票之日即視為已付款；以支票付款的，應 視為在房東收到支票或收到支票之日起第三(3)個營業日開具，但須始終獲得付款許可；
1.2.1.5本協議中的標題和副標題僅為方便和便於參考而插入 ，不得以任何方式定義、限制、解釋或描述 條款的意圖範圍，本協議的條件和條款不得以任何方式影響本協議條款的解釋和解釋；

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1.2.1.6對法規、條例或法規的任何提及應包括任何法規、條例或法規以及所有附屬法規或其他法規，無論是否對其進行修改、合併或取代。
1.2.1.7在本協議中，承租人作出或執行的任何行為、事項或事情取決於或取決於業主的同意、批准或許可，這種同意或批准或許可應以書面形式進行，房東可根據其絕對酌情權給予或拒絕給予或拒絕；
1.2.1.8承租人不做任何行為或事情的任何承諾應被視為包括不允許或容忍任何僱員、代理人、僱員、承包商、受邀者或通過承租人或通過承租人提出索賠的任何其他人作出的義務；
1.2.1.9沒有對反面規則應適用於編制本協議的一方 其任何部分的不利情況；
1.2.1.10本協議的附表、附件和附錄應作為本協議的組成部分進行閲讀和解釋。

2.授予租賃權
2.1授予租賃權
2.1.1房東同意出租，租客同意承租本合同附表A第2節所述的批租房產，以及本合同附表B所列的固定附着物和設備(如有)，租期為在附表 A第3節中，自附表4(A)節所列的生效日期起至第4(B)節所列的日期屆滿，租金為第5節所列的租金(A)按本合同附表A第5(B)節規定的時間提前支付。
2.2“as is where is”根據
2.2.1承租人在此聲明，承租人已檢查房屋、平面圖和平面圖，業主標明的批租物業範圍及其規格 ，並對批租物業的現有狀況及條件感到滿意，並同意 以“原樣”為基礎及 按本協議所載條款及條件租用批租物業。
2.3常見的 屬性
2.3.1承租人承認共有財產不構成轉讓房屋的一部分，承租人對共有財產的使用和享有應與其他人共有，承租人的任何此類使用應受開發商和/或建築管理公司施加的這些條件。為免生疑問，開發商和/或大廈管理公司有權隨時和不時地排除或暫停共有物業的任何部分供承租人和開發商使用 和/或者，大廈管理公司可將共有物業的任何部分用於開發商和/或大廈管理公司認為合適的用途和方式，而不論是否將承租人排除在外。
2.3.2 本協議項下的“共同財產”一詞的含義與1985年《土地所有權法案》所述的“共同財產”的含義不同。
2.4測量房屋和平面圖的尺寸。
2.4.1承租人聲明並同意：

2.4.1.1相信批地房產的量度和界線是正確的；
2.4.1.2房東已向租户提供機會，以核實已轉讓房產的尺寸和邊界。
2.4.1.3承租人接受租約房產的測量和界線是正確的，並同意本合同附表A第5(A)節所述的租金；
2.4.1.4承租房屋所在樓層的佈局或該建築物其他樓層的佈局可由業主隨時及不時絕對酌情更改。

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2.4.1.5在承租人有權享受租金減免的同時，不得向承租人提供關於已批租房屋的面積描述或佈局和平面圖的任何更改的任何 錯誤或錯誤陳述。該等錯誤或錯誤陳述或隨時和不時更改佈局和平面圖 使本協議中授予的租約無效或使承租人有權終止本協議。

2.5佔領失敗
2.5.1如果承租人未能在本合同附表A第4(C)節規定的開業日期或業主書面允許的任何延長時間開業，房東有權在此後的任何時間以不少於七(7)天的書面通知 終止本協議，據此：

2.5.1.1

 押金應完全沒收給房東，但不影響房東要求房東進一步賠償損失的權利；以及
2.5.1.2 業主有權 在其認為合適的業主的絕對酌情決定權下處理、出租、批租、出租或處置已轉讓的物業，而不與租客過問；
2.5.1.3

房東有權並被授權在租户自費的情況下：

2.5.1.3.1拆除、拆除、移走、作為垃圾處置裝修工程；
2.5.1.3.2將被拆卸的房產恢復原狀和狀況；以及
2.5.1.3.3移走所有貨物、財物、物體、物品、設備、在該房屋內發現或放置或儲存的機器及其他物品(下稱“承租人的物品”)，並將承租人的物品存放在業主認為合適的任何地方或倉庫。承租人的費用和開支，如果在房東通知承租人移走或收取承租人物品的三十(30)天內 屆滿，承租人未能、拒絕和/或疏於收取承租人的物品，並支付房東因拆除、拆除、拆除和處置裝修工程而發生的費用和費用。將被拆除的房屋恢復原狀，並 房東有權出售和/或拍賣租户的物品，並用拍賣所得支付費用 以及儲存和處置/出售/拍賣的費用和租客欠房東的所有款項，包括租客應向房東支付的損害賠償金及其餘額(如有)，應無息支付給租户；
2.5.1.3.4承租人同意房東可以其認為合適的價格出售承租人的物品，承租人在此不可撤銷地聲明，承租人應受出售價格的約束，不得以任何理由提出異議。銷售價格，理由是 它不代表公平和足夠的市場價值，或者房東無權 出售租户的物品。

2.5.2本合同未規定業主有義務實施本合同第2.5.1.3條中規定的所有或任何行為，如果業主在其絕對自由裁量權下決定不拆除、拆除、移除或處置裝修工程，業主無需 向承租人支付裝修工程的任何款項，無論是作為補償或補償或其他費用。 根據本協議第2.5.1條終止後，裝修工程應被視為完全屬於業主。
3.保證金 押金/水電費押金/服務費押金
3.1保證金 押金
3.1.1租户在簽定本協議後，在入夥前應 向房東支付本協議附表A第6(A)節規定的保證金，作為到期和準時交付的保證金。遵守和履行承租人在本協議項下的義務，房東有絕對酌情權隨時隨時增加保證金。
3.1.2保證金應按附表第6(A)節規定的金額或房東隨時或不時增加的金額維持，租户無權享有將保證金視為租金 ，或將保證金抵銷租客應支付或應付給房東的任何租金或拖欠租金或其他付款。

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3.2押金撥付
3.2.1如果 承租人未能按時遵守和/或履行本協議項下的義務 和/或承租人違反和/或違反本協議的任何規定，房東 可行使其絕對酌情權適用/適當保證金的大部分按其認為合適的方式進行補償和/或賠償房東因此類違約而遭受的損失或損害。房東的任何挪用不應被視為放棄房東對租客欠房東的任何欠款和/或法律或法律賦予房東的其他補救措施或權利的索賠。對於承租人的違約和/或違約，不應以任何方式損害業主因承租人的違約和/或違約而產生的任何其他補救措施和/或權利。
3.3保證金的維護和恢復
3.3.1如果保證金或其任何部分被房東挪用，租客應在房東提出要求後七(7)天內通過向房東支付房東如此撥付的金額來恢復保證金。
3.3.2如果違反本協議第3.3.1條，應將其視為對本協議條款的實質性違反。
3.4水電費 押金
3.4.1租户在簽定本協議後，在出租房屋前，應向房東支付本協議附表A第6(B)節規定的公用事業押金，作為到期和準時交付的擔保。電費結算、發票結算 電話、水、水利、排污(包括印達水費) 和其他公用事業(如果有)，公用事業押金可隨時增加 房東可隨時酌情增加。
3.4.2公用事業押金應以附表A第6(B)節規定的金額或房東隨時規定的增加的金額保存 租户無權享有將公用事業押金 視為公用事業賬單或發票的付款，或將公用事業押金與租户應付或應付給房東的任何公用事業押金或公用事業發票相抵銷。
3.5公用事業押金撥付
3.5.1如果 承租人未能按時遵守和/或履行本協議項下的義務，和/或承租人違反和/或違反本協議的任何規定，和/或 承租人未能支付有關電力、電話、水、 水利、排污(包括印達水費)和其他公用事業(如有) 和/或服務費房東可根據其絕對酌情決定權從公用事業保證金中按其認為合適的數額申請/挪用。房東的任何挪用不應視為放棄房東對房客欠房東的任何欠款和/或在法律或衡平法上授予房東的其他補救或權利的索賠。或根據本協議對租户的違約和/或違約進行賠償，且不得以任何方式損害房東因該違約和/或違約而產生的任何其他補救措施和/或權利。
3.6保證金的維護和恢復
3.6.1如果公用事業押金或其任何部分被房東挪用，租户應在房東提出要求後七(7)天內 通過向房東支付房東如此撥付的金額來恢復公用事業押金。
3.6.2如果違反本協議第3.6.1條，應將其視為對本協議條款的實質性違反。
3.7服務 押金(如果適用)
3.7.1本協議簽署後，租户在租用出租房屋之前，應向房東支付本協議附表A第6(C)節規定的服務費押金(如果適用)。作為按時到期支付服務費的擔保，如果開發商和/或物業管理公司對業主增加了服務費，服務費押金可由業主酌情決定隨時增加至 次。
3.7.2 服務費押金，如果適用，應保持在附表A第 6(C)節規定的數額或業主可能規定的增加的數額 ，承租人無權享受此項服務 押金作為服務費的支付或抵銷服務費押金 租户應支付或應付給房東的服務費或拖欠的服務費或付款。

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3.8手續費押金挪用
3.8.1如果 承租人未能按時遵守和/或履行本協議項下的義務，和/或承租人違反和/或違反本協議的任何規定，和/或 承租人未能支付服務費，如果適用，和/或與電力供應、電話、水、水利、排污(包括Indah Water付款)和其他公用事業(如果有)有關的任何賬單或發票，房東可根據其絕對酌情權 申請/挪用如此多的服務費押金(如果適用)，因為它認為合適 來解決同樣的問題。房東的任何挪用不應視為放棄房東對租客欠房東的任何欠款的索賠 和/或法律或衡平法或根據 賦予房東的其他補救或權利對於租户的違約和/或違約，本協議不得以任何方式 損害房東因該違約和/或違約而產生的任何其他補救措施和/或權利。
3.9維護 並恢復服務費押金
3.9.1如果房東挪用了服務費押金或其任何部分，租户應在房東提出要求後七(7)天內通過向房東支付房東如此撥付的金額來恢復押金。
3.9.2如果違反本協議第3.9.1條，則應將其視為對本協議條款的實質性違反。
3.10存款的互換性
3.10.1房東可以使用、挪用或沒收保證金、公用設施保證金和服務保證金(如果適用)，房東可以根據以下條款對租客應支付給房東的任何和所有款項進行處理。本協議 和/或應付公用事業公司的未付款。
3.10.2承租人不應擁有根據本合同第3.10.1條授予房東的任何權利和/或權力。
3.11押金分配
3.11.1承租人無權且絕對禁止轉讓、押記、質押或以任何方式扣押押金。
3.11.2房東有權將全部或部分押金轉讓或轉讓給任何 個人、公司或金融機構，無論是否作為擔保。
3.12沒收押金
3.12.1儘管有任何相反的規定，如果承租人違約和/或違約和/或 未能遵守或遵守本協議的任何條款和條件，房東有權 沒收除本協議項下或業主在法律或衡平法上可用來追回所有未付租金的任何其他權利或補救外， 本協議項下租户應支付或欠房東的服務費、未付水電費賬單/發票、損壞及其他款項。
3.13退還押金
3.13.1在 本協議期滿時，如果承租人不違反本協議，也不因不遵守或不履行承租人在本協議下的任何義務而欠房東或以其他方式對房東承擔責任承租人按照本合同第10.5.1.2條的規定，將出租房屋的空置佔有權移交給維修完好且可出租的房東，並交付電費結算收據，自來水和排污(印達水務)付款/發票，以本協議中規定的方式向業主交付空置物業交付之日為止，押金應在符合上述規定的十四(Br)(14)天內無息退還給租户。

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4.租金
4.1支付租金
4.1.1承租人在本租賃期限內，無論是否正式提出要求，按照本合同附表A第5(B)節規定的時間，按本合同附表A第5(A)節規定的方式，每月及時、準時地向房東支付本合同附表A第5(A)節規定的租金免税額，但此類租金中的第一筆應在簽署本協議時支付，如果開始日期不在日曆月的第一天，則租户在簽署本協議時應向房東支付的第一筆租金應為 應支付租金的總和：

4.1.1.1根據租金按比例計算的從開始日期到該日曆月結束為止的 期間；以及
4.1.1.2 下一個日曆月應繳的全額租金。

4.1.2如果承租人未能在本合同附表A第5(B)節規定的時間內支付租金，承租人應另外向房東支付利息，利率為百分之十(未付租金的年利率 ，但不影響房東根據本協議可能對租户享有的任何其他權利或補救措施。
4.2租金 免租期
4.2.1在開工日期 之前，在執行本協議的前提下，房東應 允許並授予租户進入已拆除的房屋進行初步翻新工程(以下簡稱“佔有”)的許可證。在此期間，租户不向房東支付租金。
4.2.2儘管如此，業主仍應在附表A第8(C)節規定的期限內將租出的房產交付給租客，但必須遵守以下規定：

4.2.2.1之前 簽署本協議；
4.2.2.2業主或大廈管理公司對租户裝修圖則的批准， 不得無理拒絕批准；及
4.2.2.3第一次(1)租金結算 ST)月度、保證金、公用事業押金和裝修押金

4.2.3房東同意在附表A第(Br)8(D)節規定的裝修期間給予租户，為裝修目的免收租金，自承租人開始裝修工程之日起 承租人於租約物業附表 A第8(C)節所載的裝修工程開始日期起計。
4.2.4附表A第8(A)節所列的裝修按金，須在翻新工程完成後由大廈管理公司退還給租户 ，但翻新工程須經業主或建築管理公司(不得無理拒絕批准)，並始終受建築管理公司有權扣除裝修保證金的任何部分的權利，以支付業主向糾正翻新工程對建築物造成的任何損壞。
4.2.5承租人在進行裝修工程時應遵守大廈管理公司的所有相關規章制度。
4.3租金上漲
4.3.1在 任何名稱的退出租金、評估、物業税或差餉或其他類似性質的徵收中，應向有關當局支付的租金或評估、建築物或土地的費用增加在租賃期內的任何時間，房東有絕對權利提高租金或要求租户支付增加的市政或其他差餉，評估或財產 除房東(如有必要)在租期開始時徵收和/或徵收的金額外，以任何名義徵收的税款或類似性質的其他徵税 。
4.4銷售 和服務税(SST)
4.4.1如果房東需要就租客應向房東或管理代理人支付的任何款項向有關當局支付SST或任何類似性質的税款，則SST或其他税款按規定的費率由租户承擔 ，並與租户應向房東支付的租金和其他款項一起預付 ，但應向租户開具税務發票。

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5.服務費用 (如果適用)
5.1支付 服務費
5.1.1在本租賃期間，除租金外，承租人還應每月向開發商和/或大廈管理公司預付服務費，如適用，如本合同附表A第7(A)節所述，如適用，按照本協議附表A第7(B)節規定的方式 不扣除所有費用，但此類服務費的第一筆應在簽署本協議時支付 如果開始日期不在日曆月的第一天，則承租人在簽署本協議時應向開發商和/或大廈管理公司支付的第一筆款項應為應支付的服務費的總和：

5.1.1.1從開始日期到該日曆月結束為止計算的 期間，根據每月服務費按比例計算；以及
5.1.1.2 下一個日曆月應支付的全服務費用。

5.1.2在 租户未支付服務費的情況下，如果適用，在本合同附表A第7(B)節規定的時間內，租户應另外 向房東支付服務費金額的百分之十(10%)的年利率利息。在不影響房東根據本協議可能對租户享有的任何其他權利或補救措施的情況下；
5.2服務費上調
5.2.1房東和/或大廈管理公司有權根據其絕對酌情權增加服務費，如適用，在任何時間和不時向租户發出書面通知，增加的服務費應自通知中指定的日期起 支付。
5.3建設 管理公司
5.3.1 開發商和/或大廈管理公司可在任何時間和 隨時指定任何個人、團體或公司或任何一方進行 公共財產的服務和維護。
開發商和/或建築物管理公司有權在任何時間和時間 隨時強制執行任何規則和條例，以限制出租房屋、建築物、公共財產的使用。土地或設施和承租人應遵守規則和規定，否則將被視為違反本協議，房東有權終止本協議。
5.3.2承租人有義務向開發商和/或樓宇管理公司查詢有關出租房屋、建築物、公共財產和土地使用的最新規則和規定。
5.4支付公用事業費用
5.4.1承租人應及時、及時地支付水電費、排污費(Indah Water)和電話費(下稱“所有公用事業”)，並在到期時支付。此類付款(S)應在收到房東向租户開具的發票/賬單後七(7)天 內支付。
5.4.2承租人應負責支付自裝修工程開始之日起生效的已解除合同的所有公用事業費用。
5.4.3 租户承認：

5.4.3.1水、電供應由公用事業公司/機構在散裝計價器下發放給業主。
5.4.3.2租户必須承擔一定比例的水電供應和印達水費。

5.4.4承租人應始終維護和保護電錶，與承租人和承租人供應和使用上述公用設施有關的開關和其他配件應由承租人和承租人承擔由此造成的任何損害的全部責任，並應就所有索賠向房東進行全面賠償。任何人就此對房東採取的任何行動和法律程序。

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5.4.5 如果適用，並且如果承租人需要天然氣來開展其業務，承租人應直接與獲得有關當局許可的供應商簽訂單獨的 協議
5.5 公用事業設施不供應或中斷不承擔任何責任
5.5.1 房東不對承租人因房東未能支付大量電錶賬單以外的任何其他原因而未能向被拆遷的房屋或建築物或其任何部分提供和/或供應水、電、天然氣(如有)、排污設備和其他服務而承擔責任。
6. 裝修
6.1 整修 存款
6.1.1 在執行本協議的同時，承租人應向建築物管理公司支付：

6.1.1.1 按本合同附表A第8(A)節規定的金額支付的裝修保證金，以保證本合同所列承租人的契諾得到適當遵守和履行；以及
6.1.1.2 水費、電費和印達水費的賬單/發票。

6.2 改裝 奏效

初步

6.2.1 在進行裝修工程之前，承租人應將下列材料送交業主或業主授權代表，包括業主或業主或建築管理公司指定的業主建築師、工程師、顧問和設計師，以供批准：

6.2.1.1

擬建房屋裝修工程的詳細計劃和規格，包括詳細的內部佈置圖、結構圖、機電工程平面圖和室內外設計平面圖，以及裝修工程的建築規格，包括地板、牆面和天花板裝飾、店面招牌和店面。如果裝修工程需要得到有關當局的批准，則在提交給有關當局批准之前，必須先得到業主的批准 。為免生疑問，承租人有義務確保裝修工程是安全的，並符合所有法定要求。政策和 指導方針以及業主的批准僅限於業主對建築物的概念和形象有信心的 設計佈局和規格是適當的和可接受的；

6.2.1.2 裝修工程從開工到竣工的擬議工期；
6.2.1.3 承租人進行或監督裝修工程的承建商、傭工、僱員及代理人的詳情；
6.2.1.4 裝修工程負責人的姓名、詳情和聯繫方式；
6.2.1.5 房東和工人賠償保險所要求的保險金額的公共責任保險複印件和保險費支付收據；
6.2.1.6 房東或管理代理人不時要求提供的其他信息或文件。

6.2.2 如果租户要求的電力供應超過房東現有的供電安排，租户應事先獲得房東的書面同意，以及房東為滿足租户的要求而產生的任何成本和支出，包括向Tenaga Nasional Berhad支付的任何費用，該更改或安裝的所有成本和支出 應由租户承擔。承租人應對房東因上述變更或安裝而遭受的任何損害或損失承擔責任。
6.2.3 承租人應負責裝修工程產生的所有費用和開支，如果房東需要作為土地/建築的所有人簽署和/或向有關當局提交任何申請表、圖紙、平面圖或其他文件，則房東發生的所有費用和開支，包括支付給有關當局和房東顧問的所有費用，應由承租人承擔。

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6.2.4 任何有關當局要求的裝修工程的修改，必須重新提交業主批准；
6.2.5 承租人應在本合同附表A第8(C)節規定的時間或房東書面批准的延長時間內開始和進行裝修工程，如果租户未能或不能在規定的時間內或房東書面延長的時間內開始裝修工程，包括未能獲得有關當局(S)必要的批准，房東有權終止 本協議適用本協議第6.3.2條的規定。

進行裝修工程

6.2.6 在 裝修工程完成之前，承租人應確保用業主批准的裝飾板將出租的房屋圍住並隔開，使其不被公眾看到，由此產生的所有費用和開支應由承租人絕對承擔。
6.2.7 承租人在進行裝修工程時，應遵守和遵守下列事項：

6.2.7.1 遵守業主和/或建築管理公司可能不時指定的所有規則、指導方針和指令；
6.2.7.2 在業主或物業管理公司允許的時間內，按照所有法律法規，以良好和專業的方式進行裝修工程；
6.2.7.3 確保其承包商和分包商遵守業主和/或建築管理公司的指示和指令；
6.2.7.4 確保裝修工程安全進行，不會對承租人的工人或承包商或其他承租人及其受邀者構成任何危險；
6.2.7.5 確保 所有隔斷、安裝、設計、裝飾、標誌和其他工程均在已拆除房屋的範圍內，且不侵佔相鄰地塊或空間或公共財產；
6.2.7.6 按照業主和有關當局(如果適用)批准的平面圖、圖紙和規格建造和完成裝修工程，並確保裝修工程完工後適合和安全使用；
6.2.7.7 裝修工程只能使用非易燃、非致癌材料和有害材料；
6.2.7.8 在 任何時候保持房屋、建築物、公共財產、樓梯、平臺、通道、走廊和電梯清潔整潔，不得將任何材料存放或放置在房屋以外的任何地方；
6.2.7.9 將所有垃圾、雜物和不需要的建築材料移至業主確定的中央垃圾收集點，業主或建築管理公司有權(但沒有義務)將其運往中央垃圾收集點，費用由租户承擔；
6.2.7.10 不 致傷、穿透、刺穿、擾亂、損壞或作出任何會影響或相當可能影響該構築物或柱的作為或事情 或建築物或批租房產或共同財產的支柱或橫樑，或做出任何會或可能損害 任何毗鄰或鄰近的建築物;
6.2.7.11 不 在批租房產或建築物或公共場所內進行或允許或遭受任何非法和/或違法行為 財產;
6.2.7.12 不 僱用或僱用任何沒有適當的移民入境文件和工作的非公民，無論是全職還是兼職 許可證/通行證/簽證
6.2.7.13 不 對任何毗鄰或鄰近物業的租户、承租人或業主造成任何不便、滋擾或任何形式的損害 或被邀請者;
6.2.7.14 不 在進行裝修工程時發出過量噪音，如該等噪音無可避免，承租人應停止或安排停止進行裝修工程 裝修工程，直至裝修工程恢復的適當時間;

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6.2.7.15 不 在業主或大廈管理公司規定的許可時間以外進行裝修工程;
6.2.7.16 不 允許或容受其承包商或分包商或其工人在批租房產內睡覺或做飯。

6.2.8 該 承租人應：

6.2.8.1 熊 與任何裝修工程有關的所有成本和費用;
6.2.8.2 熊 維修和修復對建築物、共同財產和土地造成的任何損壞所產生的成本和費用;
6.2.8.3 是 全權負責批租房屋及其建築材料、設備和其他材料的安全，並 業主和/或建築物管理公司不對任何施工損失承擔任何責任或義務 材料、設備和其他材料;
6.2.8.4 熊 安裝任何額外的消防噴頭和/或遵守消防法規的所有成本和費用。 為免生疑問，承租人應承擔搬遷任何現有消防噴頭所產生的所有成本和費用 或消防裝置，以及在裝修工程期間對此類消防噴淋裝置或消防裝置造成的任何損壞 須由承租人承擔;
6.2.8.5 是 對承租人的承包商、分包商或其工人或其他承租人或承租人的傷亡負責 和/或其受邀者以及在大樓內或附近的任何其他人，不論是否獲得進入許可。

檢查

6.2.9 該 業主和/或建築物管理公司應在發出合理通知後（無論是單獨通知還是與其顧問一起通知）， 代理人或正式授權的代表有權隨時進入批租房屋檢查裝修工程和/或 確定裝修工程的進度和/或確定裝修工程是否按照計劃執行 經業主和有關當局（如適用）批准，並符合本協議的條款。
6.2.10 其中 業主認為，裝修工程未按照本協議條款和/或 符合經批准的裝修工程計劃或規範和/或不符合有關當局的批准 和/或侵佔相鄰地塊/空間和/或共有財產，業主有權迫使承租人 拆除或拆除或進行工程糾正，以符合業主批准的計劃 和有關當局（如適用），費用由承租人承擔，並確保所有此類工程在 批租房產的邊界，如果沒有該邊界，則業主有權並被授權（但沒有義務）執行 承租人須代表承租人支付上述費用。
6.2.11 如果 由於承租人對本協議條款的任何實質性違約，出租人認為有必要或有利， 如果業主和承租人之間無法達成相互協議，則可通知業主 以書面通知承租人，撤回或暫時吊銷根據本協議授予承租人的特許，而在此情況下：

6.2.11.1 該 業主及/或管理人及/或樓宇管理公司有權隨意進入批租物業;
6.2.11.2 在 暫停事件：

6.2.11.2.1

 暫停承租人進入租賃房屋、建築物和公共財產的權利，直至業主解除暫停，並由業主向租客發出解除暫停的書面通知；

6.2.11.2.2

 裝修期應延長，如果不收取裝修費或裝修費低於租金，則應按與租金相同的費率收取延長期限的牌照費；

6.2.11.2.3

 房東有權在暫停租約解除前施加房東認為適合房客遵守的條件。
6.2.11.2.4 如果租户在房東規定的時間內未能遵守房東規定的條件，房東有權撤回房東授予房客進行裝修工程的許可證，並適用本合同第6.2.11.3條的規定。

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6.2.11.3 如果房東撤銷了房東授予承租人進行裝修工程的許可證，本協議即告終止：

6.2.11.3.1

 承租人應自負費用，和平地將轉讓的房產恢復原狀，並將空置的房產的佔有權移交給房東；

6.2.11.3.2

 承租人應自費賠償因出租房屋或建築物或公共財產或土地而造成的任何損害；

6.2.11.3.3

 清除所有廢墟及建築材料和設備，並確保租户或其承包商或分包商的所有廢墟、建築、公共財產和土地得到清理和清理。

6.2.11.3.4

 承租人應從本協議簽訂之日起至本協議終止並完全遵守本協議第6.2.11.3.1至6.2.11.3.4條之日，按租金向房東支付許可費減去裝修費用。

完成裝修工程

6.2.12 安裝工程應在本協議附表A第8(D)節規定的安裝期限內按照本協議的條款完成。
6.2.13 在 裝修工程完成後：

6.2.13.1 承租人應將竣工一事以書面通知業主，業主和/或經理有權(但沒有義務)視察出租的房屋，以核實承租人遵守本協議的條款；以及
6.2.13.2 承租人應確保受讓房屋、建築物、共有財產和土地得到清理，並清除受讓房屋、建築物、共有財產和土地中的所有廢物、雜物和未使用的建築材料及其他材料 。

6.2.14 如果房東認為租户已履行其與裝修工程有關的所有義務，並已全額支付應支付給房東的所有款項，則應向租户無息退還裝修保證金，但需扣除因租户或其承包商或分包商造成的任何損害所需的任何一筆或多筆款項，以及房東或經理因租户未能遵守本協議條款和/或規則而產生的任何費用。與裝修工程有關的指引和指示。

賠款

6.2.15 承租人應對房東和/或經理可能因承租人的裝修工程和/或承租人、其承包商、分包商、代理人、傭人、僱員、顧問和/或受邀者在裝修期間或其他方面的任何行為、遺漏或疏忽而承擔責任的所有行為、索賠、要求、損失、損害、費用和開支，向業主進行賠償並使其得到充分賠償，並使其不受損害。
6.2.16 承租人特此明確同意，業主對裝修工程、平面圖、圖紙或規格的任何批准，或業主要求的對裝修工程的任何修改，均不以任何方式免除承租人對業主和/或經理在本合同項下的任何責任或賠償。此外，承租人還同意，房東不應以任何方式對包括承租人在內的任何人直接或間接造成的任何人身傷害、死亡、財產損失或損壞承擔任何責任或責任：

6.2.16.1 由 執行裝修工程；和/或
6.2.16.2 房東就任何裝修工程給予的任何批准或同意或要求的任何修改或更改；房東不得以任何方式或以任何理由向房東追究任何責任，特此明確同意，確保裝修工程是安全的，不會對任何人或任何財產造成任何傷害或人身傷害，是承租人的唯一責任和義務。

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6.3 牌照
6.3.1 除租客已支付裝修按金及裝修費用及按金及服務費(如適用)及預付租金 後，業主應讓租客在裝修期間作為業主的特許持有人接管出租物業，以完成裝修工程，直至現訂立的租賃開始為止。
6.3.2 在 事件中，租户：

6.3.2.1 未能在業主向租客提出要求後十四(14)天內，拒絕和/或疏於接受為進行裝修工程而交付或接受交付的已批租物業 ；或
6.3.2.2 失敗， 當押金、服務費、預付租金、裝修保證金或裝修費用到期時，拒絕和/或忽視支付；或
6.3.2.3 未能在整裝期開始後十四(14)天內拒絕和/或疏忽開始整修工程； 或
6.3.2.4 未能在整裝期或任何延長的整修期(視屬何情況而定)屆滿之時或之前拒絕及/或疏忽完成整修工程。
6.3.2.5 未能遵守業主或大廈管理公司有關裝修工程的規則、指引及指示， 拒絕及/或忽略遵守；
6.3.2.6 未能、 拒絕和/或忽視糾正任何違反本協議條款的行為；
6.3.2.7 任何破產或破產通知已送達或被視為已送達承租人或作為一家公司的承租人，承租人強制或以其他方式進入清算程序，或就其任何部分資產指定接管人，或獲得法院命令或判決或判令，使承租人在向承租人送達二十一(21)天后仍未得到清償，或承租人為其債權人的利益進行轉讓，或無法償還債務或扣押或執行 承租人在自 起計十四(14)天內仍未清償或解除承租人的法律程序。該扣押或執行程序開始的日期；

發生上述情況時，房東有權提前不少於十四(Br)天書面通知租户終止本協議，通知如下：

6.3.2.8 授予承租人的許可證應立即終止；
6.3.2.9 承租人應歸還空置的房屋，使其保持原有狀態和狀況；
6.3.2.10 房東有權重新進入轉讓的房屋；
6.3.2.11 除裝修保證金外，房東應沒收房東對租客的任何權利或補救，包括但不限於要求房東就未滿租期的租金和遭受的其他損失或損害提出索賠的權利。

7. 承租人的契諾
7.1 承租人的契諾
7.1.1 承租人與房東約定如下：

7.1.1.1 支付押金

在押金和許可費到期時向房東支付押金和許可費；

7.1.1.2 支付租金等

在租金、服務費(如適用)及牌照費到期時，向業主支付租金、服務費及牌照費；

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7.1.1.3 增加押金和手續費的支付

向房東支付任何增加的押金、租金、服務費(如果適用)；

7.1.1.4 支出結算

及時、及時地結清已拆除房屋的所有水費、電費、排污費、電話費和其他支出賬單/發票(不包括退出租金和評估)，並支付所有支出和垃圾收集費用；

7.1.1.5 使用/ 用途

僅將批租房屋用於本合同附表A第9節所列的特定用途，不得用於任何其他 目的；

7.1.1.6 許可證、許可證、同意、批准

由承租人自費獲取和維護所有許可證、許可證、同意和有關當局對承租人在批租房產中合法經營的同意和批准，並在任何法律或法規要求的情況下，在批租房產中顯著展示上述許可證、許可證、同意和批准；

7.1.1.7 罰款 和處罰

賠償房東因違反本合同條款7.1.1.5和/或7.1.1.6或涉及或與租户在非租賃場所的經營有關的任何事項而對房東施加的任何罰款、處罰和/或責任；

7.1.1.8 開業

在本合同附表A第4(C)節規定的開業日期開業；

7.1.1.9 維修租約房屋的內部

保持租賃房產的固定附着物和配件、地板和室內抹灰或其他表面材料，或牆壁和天花板上的油漆，以及業主的固定裝置，包括門、窗、玻璃百葉窗、鎖、電線、照明、電力和其他電氣部件、消防噴頭、消防設備和照明配件，以及電力管道、蓄水池和其他固定配件和附件保持完好和耐用的維修和清潔狀態，並更換或修理被租賃的房產的任何部分和業主的固定裝置和配件，如該等配件和配件已損壞或損壞，並進一步 如果因上述損壞情況而直接或間接對房東或任何人造成損害，承租人應負全部責任，並應就所有索賠向房東 全面賠償，任何人就此向業主提出的要求、訴訟及法律程序；

7.1.1.10 清潔度

保持簽約房屋及其每一部分和裏面的所有裝飾物清潔，並保持儘可能最佳的衞生條件，並在適用的情況下，保持簽約房產內所有管道、排水溝、洗手盆、水廁的清潔和暢通。此外，承租人應 確保所有烤架、捲簾、門、內外表面、地板招牌地板、貨物和物品清潔，並保持日常清潔和體面，並將所有未使用的垃圾垃圾箱處理或整齊堆放在看不到的地方；

7.1.1.11 翻新/升級

按業主可能規定或要求的時間間隔，定期整修及升級批租物業及承租人招牌裝飾物、固定附着物及裝置及其他裝置，以使批租物業及招牌裝飾物及裝置及其他裝置保持新穎、具吸引力及對購物者有吸引力。

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7.1.1.12 蟲害防治

按業主指定的時間間隔定期進行蟲害防治和檢查，如果業主已聘請害蟲防治服務提供者為建築物提供服務，則租户應支付由業主確定的公平合理的金額；

7.1.1.13 條目 和修復

允許業主及其代理人，無論是否有工人和其他人，以及是否有用具，在所有合理時間進入租約房產並查看其狀況，進行任何維修、更改或改善租約房產和/或業主的固定裝置和裝置所需的工程和事情，和/或以適當和熟練的方式修復租客負有責任的任何缺陷，並支付業主的費用和由此產生的費用。本合同並不解除租户在向租户送達修理/和/或更換和/或修理損壞通知後七(7)天內修理和/或修理和/或更換損壞的義務，但前提是在緊急和/或緊急情況下，承租人應立即進行修理或更換，如果承租人沒有進行修理和更換，房東可以進行修理或更換，費用和費用由承租人承擔；

7.1.1.14 損壞公共財產

修理、修復和/或更換被承租人或其僱員或受邀者或承包商損壞的共用財產或建築物的任何部分，如果維修或更換是由業主或物業管理公司進行的，承租人應應要求立即向業主支付業主或物業管理公司進行維修或更換所產生的費用和費用；

7.1.1.15 傳票等的彌償

對房客、其傭人、代理人、被許可人或被邀請人可能向房東徵收的任何或所有的傳票、訴訟、法律程序、索賠及索償費用，或房東可能因任何作為或不作為而支付、維持或招致的任何及所有損害賠償及開支，賠償及保持受保障房東；

7.1.1.16 收到通知

在 主管當局收到依據任何條例、法規、附例、法令或法規發出的影響或相當可能影響批租處所的任何通知、命令或指示後，不論該通知、命令或指示是直接送達承租人或從承租人或其他人那裏收到正本，租客應自費遵從該通知、命令或指示，並將立即將該通知、命令或董事的副本交付業主；

7.1.1.17 租約終止/到期前查看

允許業主和/或其代理人在本合同約定的租期屆滿前三(3)個月內的任何時間，帶準租客參觀租出的房屋，以便出租。

7.1.1.18 按租户和保安提供保險

在本合同訂立的整個期限內， 承保租户自己的物品、物品和財產免受房東可能要求的盜竊、入室盜竊、火災、水、罷工、暴亂、騷亂和其他風險的損失或損害，並支付由此產生的所有保費，租户特此免除房東因承租人在被抵押房產或建築物或公共財產的物品、物品或財產丟失或損壞而產生的任何責任和如何承受。 承租人應始終保留租户的物品、物品或財產，物品和財產安全，嚴防盜竊、盜竊、事故或損壞 如果由此造成任何損失，租户應立即通知房東，並就此事向警方報告，並將警方報告的副本送交房東備案；

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7.1.1.19 禁止儲存槍械等

不得將任何武器、彈藥或非法物品、火藥、硝石、煤油或任何爆炸性或易燃物質存放或帶到被扣押的房產或建築物、公共財產或土地上，並且不得在被扣押的房產或建築物或公共財產或土地的入口處或樓梯、通道或走廊放置或留下任何箱子、垃圾或其他水或雜物，並保持被扣押的房產的清潔狀態；

7.1.1.20 禁止非法使用

不得將出租物業作任何非法用途，不得作出或準許作出任何可能違反業主或大廈管理公司所訂規則及規例的作為或事情；

7.1.1.21 禁止堆積污垢

不得 使用該房屋，或在該房屋或建築物或公共物業內外造成任何類型的污垢、垃圾或雜物堆積，或造成任何不合理的噪音，或業主認為不適宜或不適合的事情；

7.1.1.22 禁止轉讓

不得以任何方式轉讓、轉租或放棄轉讓房屋或其任何部分的實際或合法佔有權；

7.1.1.23 禁止違法

不得或允許在批租物業內進行任何將會或可能違反政府、當地市政委員會或任何主管當局制定的影響該批租物業或建築物的法律、附例或規例的事情；

7.1.1.24 禁止侵犯土地使用

不得 使用或允許將批租房產用於任何可能違反業權或土地用途類別的明示或默示條件的用途。

7.1.1.25 禁止保險單作廢

不得 作出或準許或容受作出任何事情，以致出租處所及/或上述建築物在當其時存續的一份或多於一份因火災而蒙受損失或損壞的保險單可能變為無效或可予撤銷，或使其保險費率可予提高，並就業主因一份或多份被宣佈無效或可撤銷的保險單而蒙受的一切損害向業主作出補償及賠償，以及進一步向業主支付業主以增加保費方式支付的所有款項及 所招致的一切費用。房東因違反或不遵守本公約而需要更新的一項或多項保單的任何續期事宜。

7.1.1.26 禁止損壞噴頭

不得損壞、幹預、移動或調整噴水滅火裝置或其他消防設施的位置，除非事先徵得業主的書面同意，且無論是否符合有關當局的指示或要求，要求拆除、調整或增加噴水滅火裝置或其他消防裝置的，費用和費用應由承租人承擔；

7.1.1.27 禁止張貼標誌等

不得在業主指定的地點以外的地方張貼、張貼、展示、允許或容受任何標語牌、海報、通知、廣告、名稱或標誌；

7.1.1.28 禁止更改

未事先獲得業主的書面許可和同意，不得 除非按照經批准的裝修工程或業主的固定附着物、裝置和裝飾，否則不得對已批租的房產進行或允許對其進行任何更改或增加；

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7.1.1.29 禁止超載

不得 將任何可能超過樓面負荷或對建築物或公共財產的結構造成應力或損壞的物品、固定裝置、裝置或機械帶進或安裝在批租房屋和/或建築物和/或公共財產內，或在其內安裝。房東可以規定保險箱和其他重物在批租房屋內放置的重量和位置；

根據業主的書面批准，承租人在將任何重型機械裝置或設備的貨物或物品帶進批租房屋的建築物或公共財產之前，應提供其性質、大小、重量的充分細節，業主可規定運輸時間和路線，承租人應遵守這些指示；

7.1.1.30 禁止使用屋架

未經房東事先書面同意，不得將任何物品懸掛在屋頂、屋架或天花板上，無論是用於儲存、陳列或其他用途。

7.1.1.31 禁止居住和烹飪

不得 在裝修期間或租期內使用、準許或容受租約單位用作居住用途 或進行任何形式的烹調；

7.1.1.32 禁止拍賣

在未經業主事先書面同意的情況下，不得 同意或允許以任何名稱進行拍賣或以任何其他方式進行拍賣，而業主認為這種拍賣方式與建築物的形象/聲譽不符，或會對其他租户的業務產生不利影響；

7.1.1.33 禁止攜帶動物/寵物

不得飼養、允許或容受他人飼養任何動物或寵物，或在建築物或公共財產或土地的任何部分飼養動物或寵物；

7.1.1.34 禁止宗教祭壇

不得在非宗教場所、建築物、公共財產或土地內陳列、設置祭壇或其他宗教物品，不得燒香或其他祭品；

7.1.1.35 禁止妨礙交通。

不得因租户或其僱員、受邀者、供應商或承包商的停車或將車輛停放在指定的停車場 (如有)而導致或允許或容受任何障礙物或阻礙進出停車場；

7.1.1.36 禁止侵犯

不得 將任何標誌、海報、固定裝置和配件、貨物、物品、盒子或其他物品放置在轉讓的房屋外，或侵佔相鄰地塊/空間或公共財產的空間或邊界；

7.1.1.37 交出空置財產

在本租約終止或本許可證授予承租人的 期滿時，按照本條款第10.5.1.2條的規定，和平地將租出的物業連同業主的固定裝置和設備(除正常損耗外)交還給業主，並清理任何垃圾，和平地將租賃物業的空置財產靜靜地交付給業主。

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7.2 其他 由租户提供
7.2.1 該 承租人應允許出租人、其代理人、承包商或工人在任何時候進入批租房屋，但須事先通知：

7.2.1.1 到 鋪設、固定和引入或修理電線、電纜、管道，以安裝或供應電力、空調， 公共廣播系統、音響系統、供水或排水管道、燃氣管道、廢物管道和污水管道，業主可隨時 為批租房產或建築物或共有財產鋪設、固定、貫通或維修所需的時間;或
7.2.1.2 對於 修理、拆除和/或更換上述所有或任何設備的一般目的;
和 出租人應盡力以便利的方式進行此類工程，並儘量減少對承租人業務的幹擾。

7.2.2 該 承租人應自費安裝承租人可能要求的所有電信設備， 電線不得穿過地板或天花板或沿着牆壁延伸，以便於可見，並應確保其 用適當的管道妥善隱藏。
7.2.3 該 未經事先書面同意，承租人不得在批租房產內外安裝自己的公共廣播系統或音響系統 業主的同意，且在獲得此類同意的情況下，承租人應確保承租人的系統兼容 業主的公共廣播和音響系統的所有物質方面。
7.2.4 該 承租人在此明確聲明並同意，承租人不得向有關當局申請 根據《國家土地法》第316條，在土地所有權登記文件上登記本租約。
7.3 操作 業務
7.3.1 該 承租人應按照附件 第4（c）條的規定，在營業日期開始營業。 A.
7.3.2 該 承租人應始終以信譽良好的方式並按照最佳標準為本協議中規定的目的開展業務 與承租人在批租物業開展的業務類型相適應。承租人不得在任何 業主認為對業主或建築物的形象有不利影響的方式。
7.3.3 該 承租人不得更改批租物業的業務類型或其名稱或商號，除非事先 首先獲得業主的書面批准，該批准可完全酌情授予或拒絕 的土地。
7.3.4 該 承租人不得在批租物業內從事任何違法或不道德的業務或活動。
7.3.5 該 承租人應在指定的裝卸區（如有）裝卸貨物，並應僅使用指定的升降機（如有） 裝卸貨物（如有），承租人應遵守開發商或建築物規定的所有規則和規定 管理公司有關貨物裝卸的事宜。
8. 進一步 裝修
8.1 進一步 租户裝修
8.1.1 該 承租人不得在出租後未經出租人事先批准對出租房屋進行任何改建或裝修。 完成裝修工程。
8.1.2 如果 如果承租人希望進行任何裝修工程，承租人應提交詳細的裝修圖紙和規範 擬向業主進行的工程，以供批准。
8.1.3 其中 如果業主同意裝修工程，業主可以附加其認為合適的條件， 承租人須向業主或大廈管理公司支付裝修按金，金額為 由業主規定，以及 第6條適用於 作必要的修改在必要時對翻新工程進行必要的修改，以實現本合同的意圖。

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9.房東的契諾

9.1房東的契諾

9.1.1只要租户及時、準時地向房東支付押金、租金、服務 費用(如果適用)和本協議項下應支付的所有其他款項，並已適當遵守和履行本協議的條款房東與租户的契約如下：

9.1.1.1房東應允許承租人在本合同所訂立的租約期間，在不受房東或任何合法通過他提出要求的人的任何干擾的情況下，安靜地享用轉讓的房產；

9.1.1.2房東應在到期時及時、準時支付所有退出租金和評估，但租户根據本協議條款應支付的租金和評估的部分或部分除外；

9.1.1.3業主應當對建築物的屋頂和主體結構進行良好的、可租賃的維修；

9.1.1.4房東應盡最大努力維護現有的消防噴水滅火系統，但如果消防噴水滅火系統發生故障，房東不對承租人負責。但承租人應負責維護所有可移動和不可移動的噴水滅火系統。-由承租人自行安裝或按照有關當局的要求或指令安裝的消防設備和任何額外的消防噴頭；

9.1.1.5房東應確保為建築物投保火災險，但承租人應 為自己的貨物、物品、財產和設施投保；

9.1.1.6房東應遵守本合同附表C所列的附加契諾；

9.1.1.7房東同意允許租户自費在房東指定的地點張貼標牌，如果房客需要在指定地點以外的任何其他地方張貼標牌，應允許承租人在其他地方張貼標牌。在房東允許的情況下，租客有責任向房東支付房東規定的款項；

9.1.2承租人同意房東無需購買任何公共責任保險，承租人有義務為其業務、裝修工程和翻新工程購買自己的公共責任保險。

10.終止

10.1房東終止合同

10.1.1房東和租客在此明確約定並聲明：

10.1.1.1如果在此保留的租金或其任何部分在到期後七(7) 天內(無論是否正式或合法要求)在任何時候都應未付；或

10.1.1.2如果 房客應支付給房東的服務費(如果適用)或其任何部分或任何款項在到期後七(7)天內仍未支付(無論是否正式或合法要求)；或

10.1.1.2A 如果根據本協議承租人應向業主支付的任何款項的SST，包括但不限於租金應支付的SST，還包括應支付服務費的SST(如果適用)；或

10.1.1.3如果 承租人拒絕和/或疏於支付相關的電費、水費或排污費賬單，且自向承租人發出發票或賬單之日起七(7)日內仍未支付；或

10.1.1.4如果 承租人應在任何時間未能和/或拒絕和/或忽視履行和遵守本合同所載的任何 契諾和條件，並在其方面予以履行和遵守；或

10.1.1.5如果 承租人在任何時間未能和/或拒絕和/或疏忽在規定的營業時間內在批約處所開業和營業，或者該批約處所連續不少於七(7)天被遺棄或無人居住；或

10.1.1.6如果 承租人應為受益人或其債權人作出任何轉讓，或訂立任何協議，或以債務重整或其他方式與其債權人作出任何安排；或

10.1.1.7如果 承租人應對其發出收貨令；或

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10.1.1.8如果 承租人是一家公司，進行強制或自願清盤(以重組或合併為目的的除外)；或

10.1.1.9 承租人實施破產行為；

那麼 在任何這種情況下，房東可以在此後的任何時間根據《國家土地法》第235條的規定向租户送達沒收通知，並在此雙方明確同意，上述沒收通知中規定的任何期限或不少於十四(14)天的任何期限或不少於十四(14)天的任何期限或不少於十四(14)天，供租户補救規定的違約或支付令房東滿意的合理賠償金或支付任何未付租金是合理的 期限，如果在上述沒收通知中規定的期限屆滿後，租户未能履行，拒絕和/或疏於補救規定的違約行為，或支付令房東滿意的金錢賠償，或結清所有未付租金，則應視為已訂立租約，本協議應終止，適用本協議第10.2條的規定。

10.2終止合同的後果

10.2.1在 本協議和根據本協議第10.1條訂立的租賃終止或承租人非法終止本協議，以及承租人因違反合同而向房東支付的損害賠償金之外：

10.2.1.1.1根據本協議附件D的附加條件2，押金應沒收給房東；

10.2.1.1.2房東有權索要和追回租客欠房東的所有款項，以及租期未滿時的租金和收回這些款項的所有費用和費用(包括房東‘律師-委託人的律師費)應由租户承擔；

10.2.1.1.3所有服務，包括但不限於水、電和空調的供應，應停止；

10.2.1.1.4房東可以在 中重新進入批租房產或其任何部分，並從那時起持有並享有該名稱，就像該租約未被授予一樣，但不損害任何權利房東對租客先前的任何違約行為採取的訴訟或補救措施，只要出現這種進入權力(無論是否行使)，當月的租金應立即變為應全額支付；

10.2.1.1.5適用本合同第10.5.1條的規定。

10.3承租人無權單方面終止租約

10.3.1承租人特此同意並確認，本協議中包含的任何內容均不得 賦予承租人在本協議訂立的期限屆滿之前確定本協議的權利，儘管承租人有任何單方面的決定，承租人 仍有責任在剩餘期限內全額支付租金，而承租人與任何欠款及其他應付款項可作為承租人欠房東的 債務予以追討。

10.4無付款豁免

10.4.1為免生疑問，房東接受租金和/或任何其他款項或付款不應被視為或放棄房東就任何違約行為對租客提起訴訟的權利。本協議中包含的承租人的任何義務。

10.5租賃期滿終止

10.5.1在 終止（合法或其他）或到期的租賃，從而創造或任何擴展 其中：

10.5.1.1.1 承租人應按照 本合同第10.5.1.2條的規定，將處於良好和可出租狀態的批租房屋空置地交付給業主，否則：

10.5.1.1.1該 承租人應被視為持有，並有責任向出租人支付雙倍租金 根據1956年《民法法案》，自終止或期滿之日起 （2）如屬上述情況，則須在上述日期前， 由承租人交付給出租人，並由出租人承擔所有成本和費用 （包括業主的律師費，以律師-客户為基礎） 承租人應承擔批租房屋的費用;

21頁|第

10.5.1.1.2the Landlord shall be entitled and authorized to remove all goods, possession, objects, articles, equipment, machineries and other effects found or located or stored in the Demised Premises (hereinafter referred to as the “Tenant’s Items”) and store the Tenant’s Items at any place or warehouse as the Landlord deems fit at the cost and expense of the Tenant and if at the expiry of Thirty (30) days from the date of notice by the Landlord to the Tenant to remove or collect the Tenant’s Items, the Tenant fails, refuses and/or neglects to collect the Tenant’s Items and pay for the costs and expenses incurred by the Landlord in reinstating the Demised Premises to its original state and condition and storage of the Tenant’s Items the Landlord shall be at liberty to sell and/or auction off the Tenant’s Items and use the proceeds thereof to pay for the costs and expenses of storage and disposal/sale/auction and all sums owing to by the Tenant to the Landlord and damages payable by the Tenant to the Landlord and the balance thereof (if any) shall be paid to the Tenant free of interest;

10.5.1.1.3該 承租人同意出租人可以 的價格出售承租人的物品 它認為合適，承租人特此聲明，它將受出售 價格，不得以任何理由質疑銷售價格，理由是 它不代表公平和充分的市場價值或業主沒有權力 出售租户的物品。

10.5.1.2 承租人應將批租房屋恢復原狀，除非業主以書面形式要求承租人不要這樣做， 在這種情況下，承租人只應拆除業主要求拆除的裝修或固定裝置，且承租人同意 業主不應就 向承租人支付任何賠償或補償。對批租房產進行的任何改進或工作。

10.6其他 業主的權利

10.6.1在 任何違反本協議條款的行為，業主有權行使 或以其認為合適的方式向業主提供的任何補救措施。採取的任何措施 業主行使任何一項或多項補救措施不得損害或影響 業主在 項下的法律或衡平法中可能享有的任何其他救濟、索賠或權利 這裏的術語。

10.6.2如果 承租人尚未繳付或須繳付的任何費用、訟費、收費或利息 根據本協議，業主有權（但無義務） 有絕對酌情權將承租人任何聲稱的租金付款首先視為 應付業主的任何費用、成本、收費或利息以及其後的餘額， 如果有，則應視為支付租金，如果出現任何租金短缺， 如承租人未能於 七（7）天的租金差額要求。

11.其他 責任免除和賠償

11.1其他 責任免除

11.1.1 承租人特此明確同意：

11.1.1.1.1 房東不對承租人或承租人許可證、傭人、僱員、代理人、受邀者和/或任何可能被允許進入建築物或被轉讓房屋的人或財產造成的損失或損害或傷害承擔責任。

11.1.1.1.2房東不對租客或租客的執照、傭人、僱員、代理人、因水或水溢出而造成傷害或損壞的受邀者和/或可能獲準進入建築物或被關閉的房屋的任何其他人。 消防噴水系統或其他消防設施發生泄漏或意外排放；

11.1.1.1.3房東不對租客或租客的執照、傭人、僱員、代理人、受邀者和/或因消防噴水滅火系統在發生火災時不起作用或不起作用而造成的任何傷害或損壞而被允許進入建築物或被關閉的場所的任何其他人；

22|第頁

11.1.1.1.4房東對租客不承擔任何責任為-因相關公用事業公司/機構的非供應或維修所引起的電力、水、空調或公共物業的供應或供應中斷，或電梯和/或自動扶梯的服務中斷，業主或其他租户或因故障或其他原因而進行的維修或翻新工程；

11.1.1.1.5房東不對租客或租客的執照、傭人、僱員、代理人、受邀者和/或可能被允許進入大樓或被關閉的場所的任何其他人， 停車場或土地上停放的任何車輛的任何損壞，或因洪水、山體滑坡或其他災難造成的人身或財產傷害。

11.2額外的 賠償

11.2.1承租人同意，如果因任何物品(無論是瑕疵或損壞或其他原因)對房東或房屋內任何人造成損壞或損失，即使物品可能是房東承租人應對房東或上述任何人所遭受的一切損失和損害負全部責任。

11.2.2承租人應對其僱員、傭人、代理人、承包商、被許可人或被邀請人的任何作為、過失和/或不作為負責，任何該等作為、過失和/或不作為應視為 承租人的作為或不作為。

12.損壞 被轉讓的房屋

12.1損壞被拆毀的房屋

12.1.1如果房屋或其任何部分因火災、爆炸、閃電、暴動、內亂、風暴、洪水、山體滑坡或任何不可預見的情況 (除非此類損壞或破壞是由承租人的過失或疏忽造成的)或以任何方式導致不適合使用或佔用，以致不適合使用超過一個月的時間，則根據所受損害的性質和程度，本合同約定支付的租金或相當比例的租金將被暫停 ，直到該批租房產再次適合居住和使用 ，如果該批租房產或在上述事件發生後三(3)個月內，其任何部分均不適合佔用或使用 任何一方均可通過提前一個(1)個月書面通知而不損害 的方式確定租約任何一方就任何先前的索賠或違反契約而針對另一方的權利和補救措施，但本條中的任何規定均不使房東有義務恢復、如果業主有絕對酌情決定權，可恢復或重建已拆除的房屋或其任何部分。

12.2在上述租賃終止的情況下，租客根據本合同條款所欠或應支付給房東的押金減去押金後，應無息退還。房東在確定租約後四(14)天內通知租户。

13.續訂

13.1續訂

13.1.1 承租人必須始終及時、準時地支付在此保留的租金，並履行在此訂立的期限確定之前的所有約定和契諾，此外，承租人還應支付增加的押金房東 可以規定，房東可以在租客提出書面請求時，在本合同規定的期限屆滿前至少三(br})個月但不早於五(5)個月，向租户授予進一步的條款如本合同附表A第10節所規定，租金由本合同雙方商定，除本條款外，房東可施加其認為合適的條件以同意續訂租賃。

13.1.2 如果雙方無法就續訂期限的租金達成一致：

13.1.2.1.1該 業主應指定一名獨立的合格且信譽良好的估價師， 市場租金，費用由承租人承擔，租金由上述 估價人的估價是最終的和決定性的，對雙方都有約束力;

13.1.2.1.2該 由上述估價師釐定的市值租金，須由 續期期限;

23|頁碼

13.1.2.1.3待定 測定 的承租人須 在七（7）天內，繼續按現有租金支付租金 上述估值師釐定當時市值租金的詳情：

14.1.2.3.1該 承租人應向出租人支付任何不足的租金;或

14.1.2.3.2該 業主須退還多付的租金予承租人;

13.1.3由於 情況可能不佳，違約方應按應支付或退還的金額按10%(10%)的年利率支付利息。

14.擔保

14.1承租人應在簽署本協議的同時，向房東提供一份保函和賠款書(以下簡稱“保函和賠款”)。本保函由董事/董事(S)簽署，暫時由本人/他/她/他們簽署，保證承租人履行和遵守本協議的所有承租人契諾和其他條款，並賠償房東因任何違約而遭受和/或招致或將遭受和/或招致的所有損失和損害。承租人不遵守或不履行其契諾或本協議的其他條款。

15.附加 條款和條件

15.1.1 本協議應受本協議附表D所列附加條款和條件的約束，如果本協議條款與本協議附件D所列附加條款和條件發生衝突，應以附加條款和條件為準。

16.一般信息

16.1告示

16.1.1根據本合同規定必須送達的任何通知應以書面形式送達，如果將通知的收件人留在批租房屋內，或由A.R.掛號郵寄到其最後為人所知的地址，則應將通知充分送達承租人營業地點或註冊辦事處以及向房東發出的任何通知，如由A.R.掛號郵遞公司寄出或按此處所提供的地址親自送達，即屬充分送達。以郵寄方式發出的通知應視為在郵寄之日起三(3) 個工作日後應在適當的郵寄時間送達收件人地址的時間發出。

16.2費用

16.2.1與本協議有關的印花税和附帶支出，包括房東的律師費，絕對由承租人承擔和支付。

16.3時間

16.3.1時間 以本協議的實質內容為準。

16.4豁免

16.4.1房東對違反本協議任何條款給予的任何縱容或時間，或房東對違反本協議任何條款的任何知情或默許，均不構成放棄或損害本協議所載的房東和房東的權利。應有權 行使本協議項下的所有或任何權利。

16.5可分割性

16.5.1本協議中的任何條款、條件、規定、條款、約定或承諾如屬非法、無效、禁止或不可執行的，則在這種非法、無效、禁止或不可執行的範圍內有效，而不會使本協議的其餘條款無效 或本協議中的其他條款、條件、規定、約定或承諾。

16.6綁定 效果

16.6.1本協議對雙方的繼承人和遺產代理人、財產繼承人、清算人、管理人和允許受讓人具有約束力。

24|第24頁

16.7附件 和附表

16.7.1本協議的附表(S)和附件(S)應構成並理解為本協議不可分割的一部分。

16.8治理 法律

16.8.1本協議應受西馬來西亞法律管轄，雙方應提交西馬來西亞法院。

16.9完整的 協議

16.9.1本協議包括本協議雙方之間的整個協議，並取代以前的所有意向書、要約、協議備忘錄、本協議雙方之間就出租出租房屋所作的書面或口頭通信和協議 ，除非以書面形式作出並經本協議所有各方簽署，否則對本協議的任何變更、修改或修改均不生效。

16.10無 作業

16.10.1未經房東First Load的事先書面同意，承租人不得將其在本委託協議項下的全部或任何權利轉讓或轉讓給任何一方。房東自行決定 ，無需指定任何理由。

[此頁的其餘部分故意留空]

第25頁

茲證明，本合同雙方已在上面第一次寫下的日期簽字。

簽名者 )
為 並代表 )
房東 )
在 中：- )

/S/貝爾賈亞鋼廠SDN BHD
Berjaya鋼鐵廠SDN BHD
[公司 註冊號*]
姓名： 金小玲
NRIC 編號：[*]

/S/ 雙關語
目擊者：
姓名： 雙紅英
NRIC 編號：[*]

簽名者 )
為 並代表 )
租户 )
在 中：- )

/S/STARBOX返利SDN。巴德.
STARBOX 返利SDN。巴德.
[公司 註冊號*]
姓名： 許志堅
NRIC 編號：[*]

/S/ 低池來
目擊者：
姓名： 羅培萊
NRIC 編號：[*]

26|第26頁

附表 A

分段 詳情
1

租户姓名和詳細信息

STARBOX 返利SDN。巴德.

[公司 註冊號*]

V02-03-07， Velocity Office 2，

凌卡蘭，神威速度，

55100吉隆坡

電話：012-2217461(裴麗麗女士)

2

批租房屋的詳情

V02-03-05， 靈卡蘭SV，

神威 速度，

吉隆坡55100號，

Wilayah Persekutuan。

3

租期

兩年 (2)

4 (a) 開工日期
1ST 2023年5月
(b) 租約到期日
30Th 2025年4月
(c) 開業日期：
租户 可自行決定在任何日期開始營業。
5 (a) 租金
林吉特 僅馬來西亞6,760林吉特(林吉特6,760.00)。
付款方式：
將 銀行引導至： Berjaya鋼鐵廠SDN BHD
銀行名稱： 宏隆銀行柏哈德
銀行賬户 [*]
或 房東通知的任何其他帳户。
(b)

交租時間

1ST 從每個月開始之日起，準時在每個日曆月的某一天。

27 |頁面

分段 詳情
6 (a) 保證金 押金
馬幣 僅馬來西亞20,280馬幣(20,280.00馬幣)
(b) 水電費 押金

林吉特 僅馬來西亞6,760(6,760.00馬幣)。
(c)

服務 更改押金

不適用

7

(a)

服務 更改

不適用
(b)

支付服務費的時間

不適用
8 (a) 整修 存款

無

(b)

裝修費

無

(c) 裝修工程開始日期
無
(d)

整裝期

無
9

轉讓房屋的具體用途

辦公室[在屬於合法商業目的的業務上使用 ，並且符合和遵守可執行的任何法案、法律、公司章程的所有規定。].
10

續訂 期限

期限屆滿後一(1)年 [如果房客在租期結束前提前兩(2)個月書面通知房東]每月租金增加不超過百分之二十(20%)或按現行市值租金計算，兩者以較高者為準。

28頁

附表 B

[設備和配件 ]

無

--------------------------------

29|第29頁

附表 C

[房東附加的契諾]

無

--------------------------------

30|頁碼

附表 D

[附加 條款和條件]

1.儘管 本協議有任何相反的規定，承租人可在本租賃期內的任何時間，通過向業主發出三(3)個月的書面通知而終止本協議，在終止時，押金應按商定的違約金絕對 沒收給房東，但條件是，如果租客能夠獲得新的 租户，以不低於 相同條款和條件下的租金的租金承租租出的房產本協議的條件房東同意保證金不應按上述方式沒收，本協議第10.3條不適用。

31|第31頁

附表 E

[佈局 和平面圖]

32|第32頁