附件10.4

房屋 租賃合同

在兩者之間

上海 臨港奉賢企業服務有限公司，公司

和

陽光保險經紀（上海）有限公司公司

[], [2022]

房屋租賃合同

本房屋租賃合同（本合同） 於 [七月][1], [2022]在中華人民共和國上海臨港奉賢公園舉行：

出租人： 上海臨港奉賢企業服務有限公司，公司

地址： 上海市奉賢區新陽路1800弄

電話： +86 021 38298300

傳真： +86 021 58078167

聯繫人：陽光保險經紀（上海）有限公司，公司

地址： 上海市浦東新區五星路727弄6號201室

電話：021—58901588

傳真： 021—58901588

以下，上述各方 單獨稱為"一方"，統稱為"雙方"。

根據中華人民共和國所有適用的法律、法規 和規章以及政府部門的相關規定（"中國法律"）， 雙方經友好協商，就租賃臨港奉賢中心部分房產達成如下協議：

第一章總則

第一條依照《中華人民共和國法律》的有關規定， 《人民合同法》Republic of Chinavt.的.中華人民共和國城市房地產管理法 和上海市住房租賃條例出租人與承租人就租賃上海市奉賢區新陽路1800弄（以下簡稱“臨港奉賢中心”）一事，經協商，簽訂 本合同。

第二章租賃房屋的條件、用途和租賃期限

第二條出租人出租給承租人的房產為： [311], [3]大廈/樓 [D]在臨港奉賢中心（“場地”）。 該房屋的所有者為上海臨港奉賢經濟發展有限公司，經業主同意，出租人與 承租人建立租賃關係。房屋的平面圖見本合同附件一平面圖（房屋的平面圖 僅用於識別）。

第三條房屋建築面積為 [128.81]m²，共享區域是 [69.91]m².經友好協商，雙方特此 同意， [198]m²須作為租出面積及計算租金及其他收費的基準。

第四條承租人向出租人承諾，該房屋僅用於 [辦公室]並遵守中國和上海市 關於上海臨港工業區和臨港奉賢園區的房屋租賃、物業管理、產業發展和環境保護的有關規定。

第五條承租人保證，在租賃期內，未經出租人書面同意，並按規定徵得有關部門批准，不得違反或擅自改變第四條所述房屋的用途和用途。

第六條租賃期限為 [2]年和[/]月，從[十月][1], [2022]至[九月][30], [2024].

第三章租金的支付及有關費用

第七條租金

1.出租率

從…[十月][1], [2022] 至[九月][30], [2024]，人民幣[2](in大寫 [僅兩個]）（含税）按出租面積每平方米每天收取 ，增值税税率為 [九]百分比([9]%）.租賃期內，如果國家調整增值税税率，租金將自動 相應調整。

為支持承租人的 運營，出租人同意有條件地給予承租人一段免租期，即從 [十月][1], [2022]至[十一月][31], [2022].含税租金折扣總額為人民幣 [24,090](in大寫 [二萬四千零九十]）. 免租期內，承租人無需向出租人支付租金，但應承擔物業管理費、水電費 及租賃該房屋產生的其他相關費用。在本合同有效期內，如果因承租人原因導致本合同提前終止，承租人除承擔本合同項下的違約責任（如有）外，還應在本合同終止之日起五（5）個工作日內按照下列標準向出租人賠償，即：補償金額 =免租期內租金折扣總額×剩餘天數× 租期內總天數。

在本合同有效期內， 如果本合同因招標人原因提前終止，招標人應承擔違約責任。

2.租金應 每三個月（“租期”）支付一次，計算方法如下：

每期應付租金=本期租金率×本期租金面積× 365 ㎡ 12 × 3

租賃期內各 期租金見本合同附件二。

3.雙方約定 房屋租金先付後使用。除第一期租金外，承租人應在租賃開始日後的租賃期第一天前，不另行通知地向出租人支付每個租賃期的租金，不得扣除或抵銷（出租人書面約定的扣除或抵銷除外）。如果 每期租金最後一次支付日為法定節假日，則支付日自動調整為節假日前一個工作日。 承租人應在本合同簽訂之日起三個工作日內向出租人支付租金含税人民幣 [36,135] （大寫：人民幣 [三萬六千一百三十五元整]）從 [十二月][1], [2022]至[二月][28], [2023]作為第一期 租金；否則，出租人有權相應延長交付日期，直至承租人支付 。

4.承租人應按下列時間將租金匯至出租人指定的帳户：

帳户名稱：[上海臨港 奉賢企業服務有限公司公司]

開户行：中國（上海） 中國農業銀行自由貿易試驗區臨港特區支行]

帳號：[03867300040018848]

5.承租人應按照本合同第七條和附件二的規定支付租金。出租人在收到承租人支付的每期租金後，應開具增值税專用發票。

第八條保證金

1.分包商應在本合同簽訂之日起五（5）個工作日內支付人民幣 [36,135](in大寫 [三萬六千一百三十萬伍 整]）作為保證金，出租人在收到保證金後向承租人出具付款憑證。 出租人收到並持有全部保證金是本合同生效的條件。

2.承租人應將保證金按以下時間匯入出租人指定的賬户：

帳户名稱：[上海臨港 奉賢企業服務有限公司公司]

開户行：中國（上海） 中國工商銀行自由貿易試驗區臨港特區支行]

帳號：[1001727309300015424]

3.出租人有權在整個租賃期內持有押金。出租人持有保證金期間，不向承租人支付保證金利息。

4.保證金是承租人履行本合同義務和責任的保證。為避免歧義，保證金不應視為承租人向出租人支付的保證金，也不應視為承租人違約時向出租人支付的損害賠償限額。未經出租人書面同意，承租人不得轉讓或質押保證金，承租人也不得用保證金抵扣任何應付款項(包括但不限於租金、違約金、佔有費和承租人根據本合同應支付給出租人的其他損失賠償費)。

如果承租人 未能履行其在本合同或法律法規下的任何義務、承諾或責任，出租人 可以使用全部或部分保證金來支付承租人拖欠的本合同項下的款項、逾期付款、違約金、賠償或承租人的責任以及給出租人造成的任何損失。上述有關押金的規定不影響本合同或法律賦予出租人的任何其他權利和救濟。根據出租人的要求，承租人應當在出租人扣除押金後十五(15)日內，向出租人補足相應差額，將押金恢復原狀。

5.出租人應在本合同終止後五(5)個工作日內將押金返還承租人，承租人根據本合同歸還房屋，結清本合同項下應支付的所有款項，並履行本合同項下和本合同產生的所有義務和責任。承租人還應當將押金收據退還出租人。

第九條公用事業費用

承租方應向有關部門申請通信和聯網，出租方予以配合。出租人承擔安裝電錶、水錶所需的相關費用，承租人承擔其他安裝所需的相關費用。

2.租賃期內，承租人應享受電力、自來水、垃圾收集、郵政、燃氣/天然氣等公用設施服務。

第三條本辦法第九條第二款所列公用設施服務費，不計入第十條物業管理費，除另有規定外，由承租人支付給物業管理服務商。公用設施服務費按承租人與物業管理公司簽訂的物業管理合同收取。

4.非出租方過失造成的公用設施服務供應的中斷或停止，不應導致租金的降低或本合同的終止。

5、承租人同意： 臨港奉賢中心公用部分的自來水只能用於廁所的正常使用，超出正常使用範圍的所有額外費用 由承租人按租賃面積分攤。

第十條物業管理

1.臨港奉賢中心物業管理服務提供者由業主指定。本合同簽訂時，臨港奉賢中心物業管理服務商為[上海草河京高科技園區物業管理有限公司。]。承租人在簽訂本合同的同時，應與房屋業主指定的物業管理公司簽訂物業管理合同。

2.物業管理費單價 為人民幣[15](in大寫 [只有15個人])(含税)每月每平方米租賃面積，增值税税率為[六]百分比([6]%）.為便於雙方的經營管理，雙方同意， 承租人根據租金支付年限向出租人支付該房屋相應期限的物業管理服務費，出租人再向物業管理服務商支付。

3.如果承租人根據本合同應支付的物業管理費少於 ，則應支付的物業管理費金額為該日曆月租賃期內天數與該日曆月總天數的比率乘以 每月物業管理費。物業管理費含增值税，保留小數點後兩位。

第十一條停車費

承租人使用的停車位的具體費用和支付方式，以 物業管理委託協議 出租人與物業管理公司簽訂並實際執行。

第12條税收和保險

1.租賃期內， 各方應支付各自的相關税費。

2.出租人建議， 承租人應自費投保各種保險，並在 租賃期內保持其有效性。

第四章房屋的使用

第十三條房屋的交付和裝修

1.出租人應在收到承租人支付的第一期租金之日起兩（2）日內，正式出具 房屋交付通知書 （見本協議附件三）交付給承租人，並按照本協議約定將該房屋交付給承租人。

2.一旦接收到 房屋交付通知承租人應及時與出租人一起辦理房屋佔用和交付手續，並簽署 房屋交付確認書(see附件四）。七（7）天后， 房屋交付通知書如果承租人未與出租人一起辦理房屋佔用和交付手續，則視為出租人交付房屋，並自 次日起立即承擔所有費用。

3.承租人必須先徵得出租人同意該房屋的裝修方案。如果涉及侵權人擁有的一部分，應徵得侵權人的同意，而不影響其正常使用。如有任何違規行為，業主應負責清除障礙物， 恢復原狀並承擔一切費用。

4.承租人為該房屋裝修而發生的費用 ，包括但不限於設計費、材料費和人工費，由承租人承擔 ，與出租人無關。

5.臨港 奉賢中心承租人簽字由出租人簽字。承租人應向出租人支付相關費用。此外，承租人不得 在該房屋外或臨港奉賢中心的任何其他部分附加任何標誌、廣告、告示或標記，但 房屋內及出租人書面批准的位置、規格、顏色和樣式除外；否則，出租人 有權將其移除，承租人應承擔出租人因移除而產生的一切費用。

第十四條使用要求

1.當涉及易燃、易爆、 噪聲、廢氣、廢水、廢渣時，承包商應事先報告，並經出租人及 有關部門批准，達到安全標準和排放標準後方可生產。承包商在進行二次裝修前，應徵得出租人同意 並經政府消防部門批准。

2.除另有説明外， 此處所稱配套設施包括：供電、供水、通訊、雨水排放與污水排放管道接口、空調及停車位、區域內道路、電梯、樓梯等，業主不得以任何方式損壞 配套設施。如有損壞，承租人應立即修復，承擔一切費用，並賠償出租人的經濟損失。

3.承租人不得在房屋的外牆和屋頂上任意建造任何額外的建（構）築物。 房地公共部分的管理和區域內的環境管理應受 物業管理委託協議. 在使用房產時，承租人還必須遵守 物業管理委託協議出租人與 物業管理公司簽訂。

4.承租人不得在房屋內放置 違禁物品或易燃、易爆、有毒及其他危險物品。

5.租賃期內，承租人所有的財產由承租人管理。如果需要向保險公司投保，保險費 應由投保人承擔。

第15條贍養責任

1.租賃期內， 出租人應保證該房屋及其附屬設備、設施處於正常、可用和安全狀態。出租人 及出租人委託的物業管理公司可對該房屋進行檢查和維護，監理人應在檢查和維護過程中給予積極的 協助和配合。出租人應儘量減少對承租人使用房屋的影響。因承包商妨礙檢查和維修而造成的後果，承包商應承擔責任。

2.租賃期內， 承租人發現房屋及其附屬設備、設施自然損壞的，應及時通知 出租人委託的物業管理公司進行維修。承包商應在房地及其附屬設備和設施的維護方面提供積極的協助和合作 。因承租人的作為或不作為而未能及時進行維護而產生的任何後果，承租人應承擔責任。

3.租賃期內， 承租人應合理使用和保管該房屋及其附屬設備和設施。業主 應承擔非自然損害的維護費用。

第五章轉租和交換

第十六條未經出租人事先書面同意，承租人不得轉租該房屋或其任何部分。承租人應事先徵得出租人書面 同意其關聯企業在該房屋內開展經營活動或設置銘牌。

第17條承租人應 在任何時候全部負責支付租金和履行本合同項下的其他義務（無論是否得到出租人的同意），無論是否發生任何轉租。

第十八條租賃期內，承租人將該房屋轉讓給臨港奉賢中心其他承租人或與臨港奉賢中心其他承租人的租賃房屋交換，應徵得出租人的書面同意。轉讓或交換後，租賃房屋的 受讓人或交換人應與出租人簽訂租賃標的變更協議，本合同 繼續履行。

第六章轉讓、抵押、續期和再租賃

第十九條出租人 有權將該房屋的所有權轉讓給任何第三方，在此情況下，承租人明確放棄其對該房屋的轉讓享有的任何形式的優先購買權 。房屋所有權轉讓前， 出租人應通知承租人。房屋所有權轉讓後，出租人在本 合同項下的權利和義務自動轉讓給房屋買受人，出租人不再受本合同約束。承租人在本合同項下的 權利和義務不因 房屋所有權的轉移而受到實質性影響，承租人應配合簽訂相關租賃標的變更協議並辦理其他相關 手續。

第二十條承租人確認出租人有權在任何時候抵押該房屋，而無需承租人同意。承租人進一步確認， 其同意抵押人可根據相關抵押協議處置該房屋，而無需徵求承租人的 購買該房屋的意向或徵得承租人的同意。承租人特此放棄其可能對任何抵押人和/或房屋買方就該等處置而擁有的任何優先購買權、賠償要求、索賠或抗辯權。

第二十一條承租人要求延長租賃期限的，應當在租賃期限屆滿前兩個月書面通知出租人。 如果承租人在租賃期內能夠全面履行本合同，且出租人同意續租，雙方應 簽訂續租合同或重新簽訂 房屋租賃合同基於標準版本的 房屋租賃合同 在租賃期屆滿前一個月，出租人新提供的。出租人有權 調整續租合同項下的租金及其他條款。

第二十二條承租人在租賃期滿前兩個月未向出租人提出續租書面申請的，視為承租人自願放棄該房屋的優先租賃權。

第二十三條承租人未按照前款規定申請續租的，或者雙方未能達成新的協議的， 房屋租賃 合同出租人有權，包括但不限於：

第七章房屋的移交和返還

第二十四條本合同終止 時，除雙方另有書面約定外，承租人應將該房屋恢復至租賃前的原狀 。拆遷人拆除新增設備設施時，不得損壞房屋結構。

第二十五條除出租人同意承租人續租並簽訂續租合同外，承租人應在租賃期限屆滿或本合同因任何原因終止後七（7）日內，與出租人及物業管理公司辦理交收、移交及相關手續，並將恢復的房屋返還出租人。移交時，雙方 應共同檢查房屋及設備設施是否完好。如果有正常 磨損以外的任何損壞，則承包商應按價格賠償。

第二十六條房屋返還出租人後，承租人遺留在該房屋內的任何物品、設施、設備，均視為承租人的遺棄財產。承租人同意出租人可以自由處置。

第二十七條承租人同意 承租人未在十五日內恢復並歸還該房屋的，出租人有權自行進入該房屋，並視為承租人自動放棄對該房屋未拆除或拆除的裝飾、設施、設備及其他物品的所有權或使用權，包括被視為由分包商擁有的設備和物品（無論屬於分包商還是第三方）。出租人有權自行處置。承租人應承擔出租人修復的費用。出租人進入該房屋時，該房屋即視為收回。

第二十八條承租人 根據本合同約定返還房屋或出租人收回房屋時，承租人不得以任何理由要求出租人賠償裝修費、購置各種設備和物品、支付手續費等。

第二十九條出租人根據上述第二十五條、第二十六條的規定處置該房屋內的物品、設備、設施，造成第三方損失的，由承租人承擔。如果第三方向出租人提出索賠，承租人應全額賠償出租人因此遭受的經濟損失 。

第八章

第三十條出租人不對承租人（包括承租人的僱員、勞動者、承包人、代理人、訪客等）承擔任何法律責任。或任何第三方因並非由出租人的疏忽或故意造成的事件（包括下列事件）引起的任何後果：

1.臨港奉賢中心（含該場所）機電系統、電梯、扶梯、給排水系統的泄漏、故障或故障 ；

2.因 臨港奉賢中心任何部分（包括該場地）的煙花爆竹、水浸或漏水、漏電而造成的後果；

3.臨港奉賢中心（含該場所）高層單位因煙頭 、玻璃碎片等雜物墜落致人傷害；

4.房產內財產的損失或損壞 ；

5.超出出租人管轄範圍，或超出出租人合理經營、控制和預防措施的 ，或因租賃臨港奉賢中心其他部分，或發生事故而造成的其他財產損失 或人員傷亡。

第三十一條出租人可根據需要在臨港奉賢中心（含該房屋）範圍內進行維修、改建、修繕和裝飾工程。 如果此類工程需要關閉或變更公共通道，承租人不得以此類工程及其後果可能對承租人造成幹擾或不便為理由向出租人索賠，但出租人應 提前以書面形式通知承租人，並儘量減少對承租人使用該房屋 的可能幹擾和不便。

第三十二條房屋所有人保留臨港奉賢中心的命名權，有權提前一個月書面通知業主，變更臨港奉賢中心（含該房屋）的名稱、房屋的樓層號和單元號。 相關政府部門也有權以任何理由更改臨港奉賢中心相關道路名稱和門牌號。

第九章本合同的解除條件

第三十三條甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，本合同終止，雙方均不承擔任何責任。

1. 該房屋佔用範圍內的土地使用權由政府按照有關程序收回；

2.該房屋是為公共利益依法徵用的；

3.因城市建設需要，依法允許拆遷的；

4.由於非雙方的原因，房舍損壞、丟失或被認定為危險。

第三十四條雙方同意，有下列情形之一的，出租人可以書面通知承租人終止本合同。承租人應 向出租人支付相當於月（30天）租金二（2）倍的違約金。如果給出租人造成損失，且支付的 違約金不足以彌補損失，承租人還應賠償由此造成的損失 與違約金之間的差額：

1.承包商未支付 任何應付金額超過十五（15）天；

2.承租人未經出租人書面同意擅自改變房屋用途的；

3. 房屋主體結構因爆炸而受損；

4.承包商對房屋造成損壞並拒絕維修的；

5.承租人擅自將該房屋轉租、轉讓租賃權或以他人租賃房屋調換的；

6.承租人未經出租人許可，佔用房屋外的部分 且拒不改正的；

7.業主在該場地內的活動 對場地周圍環境和臨港奉賢公園內的環境造成污染；

8.在房屋內放置 違禁物品或危險物品，拒不改正的；

9.承包商利用該房產進行非法活動；

10.承租人違反本合同，且在收到出租人要求其補救違約的書面通知後三十（30）天內未能完全補救違約。

第十章違約責任

第三十五條租賃期內，出租人未及時履行本合同約定的維修義務，造成房屋損壞，承租人無法繼續使用租賃房屋的，承租人有權終止本合同。如果承租人遭受財產損失或人身傷害，出租人應賠償其直接損失。

第三十六條出租人未事先通知承租人在該房屋內作業，造成承租人機械設備損壞的，應當承擔賠償責任。

第三十七條承租人逾期支付租金、保證金（含待補保證金）及其他費用的，逾期一日，應向出租人支付相當於未付金額0.5%的違約金。

第三十八條未經出租人同意逾期歸還房屋的，承租人應向出租人支付該房屋佔用期間的佔有費，逾期一日按日租金的二倍支付。

第三十九條承租人未經出租人書面同意或者超出書面同意和出租人要求的範圍，擅自裝修房屋、增設附屬設施、設備的，出租人可以要求承租人將房屋恢復原狀並賠償損失。

第四十條任何一方未按時支付違約金及其他損失賠償金的，視為逾期未付。每逾期一天， 違約方應向非違約方支付相當於未付金額0.5%的逾期費。

第四十一條承租人違反本合同，出租人根據本合同有關規定決定提前終止本合同的，承租人除承擔本合同規定的責任外，向出租人支付相當於本合同項下兩（2）個月租金的違約金 （以當時適用的租金標準為準）和相當於本合同項下保證金總額的違約金 。

第Xi章雜項

第四十二條如果由於戰爭（無論是否宣佈）、地震、颱風、洪水、火災等不可抗力，致使合同任何一方不能履行，受不可抗力影響的一方應立即書面通知另一方，並在十五 （15）天內向另一方提供不可抗力的詳細情況、未能履行或需要延遲履行本合同的原因以及有效的證明文件和其他書面材料。

第四十三條雙方可根據不可抗力對本合同履行的影響，協商決定終止本合同、部分免除本合同的履行或延期履行本合同。

第44條通信手段

1.雙方之間的所有通知和通信 應以書面形式發出，並以專人、快遞或傳真方式發送至以下地址：

2.通知應被視為 已送達：

3.任何一方的公司名稱、法定代表人（或委託代理人）、地址或郵政編碼發生變更時，應及時 書面通知另一方。

第四十五條本合同的訂立、 有效、履行、爭議解決和解釋，應遵守中國法律、行政法規 、上海市地方性法律、法規以及上海臨港工業區和臨港奉賢園區的有關規定。就本合同而言，不包括香港特別行政區、澳門特別行政區和 臺灣的法律，也不包括法律衝突規則。

第四十六條因履行本合同而發生的與本合同有關的任何爭議，應由出租人與承租人友好協商解決。 如協商不成，雙方同意向房屋所在地法院訴訟解決。

第四十七條本合同可由甲、乙雙方協商補充或修改。對本合同的任何補充或修改，只有 以書面形式作出並經雙方法定代表人或委託代理人簽字後方能生效。

第四十八條本合同經雙方法定代表人或委託代理人簽字蓋章後生效。

第四十九條本合同的所有部分和附件 特此併入本合同併成為本合同的一部分。附件：

第五十條本合同一式四份，雙方各執兩份，具有同等法律效力。

(End正文）

簽名頁

出租人：上海臨港奉賢企業 服務有限公司公司

[此處貼上印章]

法定代表人或授權人簽名： /s/鄒林坤

聯繫人：陽光保險經紀（上海）有限公司，公司

[此處貼上印章]

法定代表人或授權人簽字：

日期：[], [2022]

附件

附件一

樓層平面

附件二

租賃時間表

單位：人民幣

附件二

物業管理費明細表

單位：人民幣

附件III

房屋交付通知書

可能關係到誰，

根據貴公司與我公司簽訂的房屋租賃合同(合同號：_)，我方將於_請務必在預定時間派代表來取貨。

上海臨港奉賢企業服務有限公司

日期：_

附件四

房屋交付確認書

否：

經雙方代表共同檢查 ，確認該場地符合交付標準，可以移交。

(This確認一式三份， 出租人、承租人、物業管理公司各執一份。）

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