EX-10.1

本第十三修正案（本 “修正案”）由特拉華州有限責任公司HUDSON 1740 TECHNOLOGY, LLC（“房東”）和特拉華州公司NUTANIX, INC.（“租户”）於2023年11月16日起制定並生效。

房東（作為特拉華州有限合夥企業 CA-1740 Technology Drive 有限合夥企業的利益繼任者）和租户是 2013 年 8 月 5 日的某些辦公租約（“原始租約”）的當事方，該租約先前經過 2013 年 10 月 9 日的某些第一修正案（“第一修正案”）、2014 年 4 月 17 日的某些第二修正案（“第二修正案”）、2014 年 10 月 13 日的某些第三修正案（“第三修正案”）的修訂該第五修正案於2015年3月23日發佈的某些第四修正案（“第四修正案”）2016年7月28日（“第五修正案”）、2017年4月11日的某些確認信、2018年1月29日的某些第六修正案（“第六修正案”）、2018年4月4日的某些第七修正案（“第七修正案”）、2020年11月23日的某些第八修正案（“第八修正案”）、2021年8月23日的某些第九修正案（“第九修正案”）、該特定修正案（“第九修正案”）2022年5月18日的第十修正案（“第十修正案”）、2022年6月28日的某些第十一修正案（“第十一修正案”），以及2022年8月31日的某些第十二修正案（“第十二修正案” 和經修訂的 “租約”）。根據租約，房東已向租户租賃了位於加利福尼亞州聖何塞科技大道1740號95110號的大樓中的某些辦公空間（“大樓”），通常稱為科技大道1740號。

因此，現在，考慮到以此提法納入此處的上述敍述、此處包含的共同契約和條件以及特此確認收到和充足的其他寶貴對價，房東和租户達成以下協議：

建築物第一（1）層和位於大樓二樓的236平方英尺的可出租存儲空間（在第七修正案中統稱為 “第二擴建空間”）；250號套房位於建築物第二（2）層（在第七修正案中定義為 “250號套房必須佔用空間”）；位於建築物四樓的460號套房（定義為 “460套房必須佔用空間”）在第七修正案中）；以及位於大樓一（1）層的100號套房（定義為 “100號套房必須佔用空間”）“在第七修正案中）；全部如本文所附附錄G所示。

1.2.

根據原始租約第1.2.2節，由於房屋包括建築物每層的所有辦公空間，因此位於建築物每層的所有走廊、洗手間和淋浴設施也應被視為房屋的一部分。此外，房東和租户特此同意，建築物的大廳（如本文附錄 H 第 1 頁所示）、裝卸碼頭區域和裝卸碼頭門（統稱為 “裝卸碼頭”，如本文所附附錄 H 第 1 頁所示）、建築物每層樓之間的樓梯間和建築物每層的存儲空間以及位於停車設施中的存儲區域應視為其中的一部分房舍；但是，根據租約應支付的租金應按215,857平方英尺的可出租平方英尺計算。租户特此承認，根據原始租約第7.1節的定義，裝卸碼頭不應構成基礎建築的一部分，維護和維修裝卸碼頭的義務應包含在原始租約第7.1節規定的租户維護和維修義務中。根據原始租約第1.2.3節的定義，財產的其餘部分不得包含在房屋中。

卡密鑰訪問控制。由於租户成為大樓的唯一辦公室租户，房東和租户特此確認，自2022年11月1日起，房東已允許租户控制房屋和停車設施（詳見下文第5節）的卡鑰進出，但須遵守本協議條款（包括但不限於下文第3節）以及房東根據租賃條款（包括但不限於下文第3節）進入此類區域的權利（包括但不限於下文），原始租約第 18 節 [標題是 “房東進入”]因為它與房東進入房屋有關）。租户應向房東提供房東進入建築物、房屋和停車設施所需的門禁卡、鑰匙、密碼信息以及其他材料和信息。租户應自行安裝、維護和維修所有此類卡鑰匙門禁系統（以及安裝卡鑰匙門禁系統的相關門），費用和費用由租户承擔。如果租户修改當前或未來的訪問控制系統，則此類修改應被視為變更（受與之相關的所有租賃條款的約束），租户應在安裝任何新系統的同時，向房東提供有關此類系統的規格，並在適用的情況下向房東提供門禁卡或密碼。租約到期或提前終止後，租户應拆除此類卡鑰匙門禁系統並修復因拆除而對建築物造成的所有損壞，一般磨損除外。儘管本第 2 節有上述規定，但租户承認，房東應始終維護和控制建築物前門和後門的所有 “硬鑰匙”。

房東訪問權限。儘管租户控制房屋和停車設施的卡鑰門禁系統（如上文第 2 節所述），但根據原始租約（見下文第 9.2 節的修改）第 18 節，房東及其員工、供應商和承包商應有權進入建築物 (a) 以履行房東對租賃或許可建築物中不構成房屋部分的第三方的義務（包括建築物的屋頂和附錄 H 中描繪的建築物的其他部分隨函附後），（b）履行房東在房屋中的義務，以及（c）履行房東在建築物非場所部分的義務。租户特此承認並同意 (i) 房東已經（並且將來可能會）將建築物的非場所部分租賃或許可給第三方（包括但不限於建築物的屋頂和本文附錄H中描繪的建築物的其他部分），(ii) 此類承租人或許可證將不時需要進入建築物的此類部分，以及 (iii) 租户將提供訪問權限（以及在向租户發出合理通知後，不會干擾此類當事方進入（建築物的這些部分）；前提是，但是，此類第三方訪問不應不合理地幹擾租户對房屋的使用或訪問。

清潔服務和選擇性日間搬運服務。自2023年11月1日起，租户應自費定期為房屋內部提供所有垃圾處理、清潔、清潔和害蟲控制服務，使房屋保持合理整潔、清潔和無害蟲的狀態。在不限制上述規定的前提下，垃圾、垃圾和其他廢物只能存放在租户在房屋中安裝的衞生容器中，房屋中用於儲存或處置此類材料的所有容器和設備均應保持清潔衞生的狀態。租户將房屋中收集的所有垃圾、垃圾和其他廢物移出房屋後，應存放在房東為此目的提供的容器中

區域，受房東可能不時制定的合理規則和程序的約束。儘管租約中有任何相反的規定（包括但不限於原始租約的第6.1（d）節），自2023年11月1日起生效，房東沒有義務為房屋內部的垃圾處理、清潔、清潔或害蟲控制服務提供或支付費用。此外，自2023年11月1日起，(a) 租户（自費）應為大樓附近的體育場（“體育場”）提供日間搬運服務，日間搬運服務（“選擇性日間搬運服務”）應包括以下任務：在體育場撿垃圾，用房東為公共區域提供的容器清空體育場中的垃圾桶；以及 (b) 房東沒有義務為體育場提供或支付選擇性日間搬運服務。房東應提供每天四（4）小時的日間搬運工，以清空房東在停車設施中放置的容器中的垃圾，併為物業提供景觀/鼓風機吸塵服務，費用應包含在費用中。自2023年11月1日起，將調整基準年（適用於房屋的每個部分），以排除租户未來根據本第4節的條款提供的服務成本。

租户可以根據以下條款和條件在大樓停車設施（“停車設施”）中停車。除本文附錄一中描述的停車位外，停車設施中的所有停車位均應保留給租户使用。如果任何法律導致任何停車位受損（或因此收取任何停車費），房東對租户不承擔任何責任，本租約也不會受到影響。租户應向房東支付任何政府或準政府機構徵收的與停車設施有關的任何費用、税款或任何其他費用。租户應遵守房東為有序運營和使用停車設施不時制定的所有規章和條例，包括任何貼紙或其他識別系統，以及禁止在停車設施內進行車輛維修和保養活動的規定。租户使用停車設施的風險應由租户自行承擔，對於在停車設施中發生的任何人身傷害或車輛或其他財產的損壞或被盜，房東概不承擔任何責任，除非此類傷害、損壞或盜竊是由房東或房東的員工、代理人的重大過失或故意不當行為造成的，受邀者。房東可以更改停車設施的大小、配置、設計、佈局或任何其他方面，並因此暫時拒絕或限制進入停車設施，但須至少提前三十（30）天書面通知，但不得減少租金或對租户的責任；前提是此類變更在任何情況下都不會導致租户可用的停車位減少。本第 24 條規定的租户停車權僅為租户的員工和受邀人的利益，未經房東事先同意，此類權利不得轉讓，除非根據第 14 條允許的轉讓。

5.3.

房東承認，停車設施中的所有停車位均應留給租户、其員工和受邀者。但是，房東及其代理人、承包商和員工有權使用本文附錄一中描述的十（10）個停車位（“房東的停車位”）。房東應自行承擔費用和費用，安裝標明房東停車位的標牌，前提是此類標牌不得減少可供租户使用的停車位的數量。

5.4.

租户將維修和維護捲簾門和為停車設施提供服務的大門，包括定期保養捲簾門；前提是如果租户未能在房東書面通知後的五（5）個工作日內對此類捲簾門和大門進行維護，則房東可以進行此類維護和維修，租户應在三十（30）天內向房東償還相關費用（包括15％的管理費）開具發票後。

租約適用於在停車設施中發生的事件。因此，租户應向房東提供最新的保險憑證，證明此類保險適用於停車設施。

體育場。在遵守本第 6 節規定的前提下，只要租户在本租約（經修訂）超出所有適用的通知和補救期後未違約，租户的員工、代理人和受邀者（“體育場使用者”）就有權使用體育場。體育場的使用應遵守適用的法律和房東不時制定的合理規章制度；但是，房東不得限制租户或租户的員工、代理人或受邀人使用體育場的時間。房東和租户承認，體育場使用者使用運動場的風險自負，租户在租約中規定的每項豁免、免責聲明、保險義務和賠償均適用於租户和體育場使用者對體育場的使用。房東運營、維護和維修體育場的費用可能包含在費用中。租户承認，房東不得將本節的規定視為房東關於房東應在租約（經修訂）的整個期限內持續維護體育場（或任何其他體育球場）的陳述，房東有權自行決定擴大、縮小、取消或以其他方式修改體育場，但須至少提前三十（30）天發出書面通知。任何擴建、收縮、取消或修改體育場，也不得終止租户或體育場使用者對體育場的權利，均不得使租户有權減免或減少租金，也不得構成推定性驅逐，也不得導致房東根據租約違約。但是，只要體育場在租約期內存在，房東就不得將體育場租賃或許可給任何其他個人或實體。

安全攝像系統。由於租户成為大樓的唯一辦公室租户，房東和租户特此確認，自2022年11月1日起，租户（自費自理）已接管了對目前為建築物提供服務的內部和外部安全攝像機（統稱為 “閉路電視系統”）的控制權，租户（費用和費用自理）應直接與供應商簽訂合同，以安裝、維護、維修、更換和監控閉路電視系統。如果物業發生涉及人身傷害或財產損失的安全或其他事件，房東可以向租户提交訪問閉路電視系統的書面請求（以及與此類事件相關的所有錄音的副本），租户將在收到租户請求後的十（10）個工作日內向房東提供與此類事件相關的所有錄音的副本（發生犯罪或其他緊急情況除外，在這種情況下，租户將盡快向房東提供所有此類錄音的副本經房東要求後可行）；但是，除非本協議明確允許，否則房東不得使用或披露這些錄音，並且此類錄音應由房東使用合理的安全措施進行保存，無論如何，不得少於房東為保護自己的機密信息而使用的相同安全措施。房東只能在法律要求的範圍內披露錄音，但是在披露之前，如果租户希望對披露提出異議或限制披露，則房東應事先通知租户強制披露並提供合理的援助，費用由租户承擔。租約到期或提前終止時，租户應自行承擔費用和費用，拆除閉路電視系統並修復因拆除而對建築物造成的所有損壞，一般磨損除外。從2022年11月1日起，將調整基準年（適用於房屋的每個部分），以排除租户今後將提供的閉路電視系統的維護、維修、更換和監控費用。

保安人員。自2022年11月1日起，租户應自費與安全供應商簽訂合同，為房屋和建築物提供內部和外部安全人員（“租户的安全人員”）。租户的保安人員（a）應根據所有適用法律獲得許可、投保和註冊，而且（b）未經房東事先書面同意（房東可以自行決定、拒絕和/或附帶這種同意），不得攜帶武器。此外，租户應向房東提供合同副本、必要的許可證和批准書、房東合理要求的承包商的保險證據，並指定房東、房東雙方和房東的代理人為額外被保險人，以及所有租户保安人員的姓名。租户同意，租户的安全人員將遵守適用的法律，並將與房東和房東的承包商和代理人合作並協調工作。房東同意，房東和房東的承包商和代理人將與租户和租户的安全人員合作並和諧合作。租户的安全人員應始終遵守房東不時制定的合理規章制度，房東同意遵守並促使房東的員工、代理人、承包商和被許可人遵守租户或租户安全人員制定並經房東合理批准的合理規章制度。就本節而言，租户的安全人員應被視為租户的承包商

原始租約的 10.1。儘管有上述規定，(i) 應允許房東（由其唯一選擇）在物業保留巡邏保安人員，並且（ii）其費用應視為費用；但是，前提不應被視為減輕租户在原始租約第10.1（ii）節中規定的豁免。從2022年11月1日起，將調整基準年（適用於房屋的每個部分），以排除合同成本

由保安供應商為房舍和建築物提供人員，今後將由租户提供。

12。單一租户修正案。租户特此承認並同意，當租户按照第五修正案和本第七修正案的規定向房屋增加了所有剩餘的必用空間時，租户實際上是大樓中唯一的辦公室租户，房東可以準備並向租户提交一項修正案（“單一租户修正案”）(a) 將提供和支付房屋清潔服務和安全服務的義務從房東轉移到租户，以及 (b) 減少基準年中包含的支出金額，然後-適用於房屋的各個部分，不包括房東合理確定其在適用的基準年內提供清潔服務和保安服務所產生的金額。租户應在十五分鐘內執行《單一租户修正案》並將其退還給房東

(15) 天后，但房東應被免除為房屋提供和支付清潔服務和保安服務的義務，無論是否執行《單一租户修正案》，都應調整基準年中包含的費用。

18。房東進入。在所有合理的時間內，在向租户發出合理通知後，房東可以進入房屋，以（i）檢查房屋；（ii）向潛在購買者、當前或潛在的證券持有人或保險公司展示房屋，或者在本期限的最後十二（12）個月（或存在未治癒的違約情況下），向潛在租户展示房屋；（iii）發佈責任通知；或（iv）進行維護、維修或改造。如果合理必要，房東可以暫時關閉房屋的任何部分進行維護、維修或改造。儘管如此，在緊急情況下，無需發出通知，房東可以使用其認為適當的任何手段打開房屋和房屋內的大門。除非在緊急情況下，否則房東應盡合理努力，儘量減少對租户使用房屋的幹擾。根據本第18節進入或關閉房屋的任何部分均不得使房東對租户承擔責任，不構成推定驅逐，也不得免除租户在本協議下的任何義務。

10.7.

本修正案可在一個或多個對應方中執行，每份對應方均應視為原件，但所有對應方共同構成同一份文書。以電子方式（例如電子簽名）或通過傳真、PDF副本的電子郵件、DocuSign或其他類似技術應用程序傳輸的一方簽名應構成並具有與該方原始簽名相同的效力和效力。執行後，整個協議（無論是電子還是墨水簽署）的pdf（或類似圖像文件格式）應被視為等同於原始協議的交付，並且

在任何情況下，交付此類對應簽字的任何一方均應根據要求立即向另一方交付原始簽名。

為此，房東和租户已在上述第一天和第一年正式執行本修正案，以昭信守。

作者：哈德遜太平洋地產有限合夥企業，一家馬裏蘭州的有限合夥企業，其唯一成員