23 年第四季度致股東的信俄亥俄州吉娜·沙利文和邁克爾·布萊克·哥倫布附錄 99.2

哈麗雅特·卡魯索和斯蒂芬·邁爾斯已售出：亞利桑那州菲尼克斯 | 已購買：內布拉斯加州格蘭德島 2 你讓我們的生活變得輕鬆。我再次相信人性，因為你信守了諾言，但今天你看不見！— 哈麗雅特·卡魯索去年夏天，當斯蒂芬·邁爾斯獲得理想的學校管理工作時，他和妻子哈麗雅特需要在新學年開始之前迅速從亞利桑那州搬到內布拉斯加州。這是一項艱鉅的任務：他們需要收拾行裝出售30年的房屋，然後在1200英里外找到一座新房。當哈麗雅特開始在格蘭德島瀏覽待售房屋時，她與Zillow的一位經紀人配對以幫助她進行搜尋。在此過程中，Zillow經紀人向他們通報了Opendoor的直接銷售產品，這將使他們能夠繞過傳統的上市、分期以及安排開放日和展示的流程。最重要的是，他們將能夠按時完成任務，鑑於他們的搬遷時間很緊，這一點至關重要。雖然哈麗雅特不熟悉這種 “新的銷售方式”，但她直接聯繫了Opendoor詢問報價。不到24小時後，哈麗雅特收到了她最初的報價，Opendoor團隊的迅速回應讓她感到驚喜。哈麗雅特和斯蒂芬對這一過程充滿信心，決定接受Opendoor的提議，這使他們能夠將注意力轉移到關閉內布拉斯加州的新家和協調長途搬遷上。她使用Opendoor的經歷給哈麗雅特留下最深刻印象的是客户服務。用她的話説，“他們的一切 [敞開大門]説會發生的確發生了。每個人都堅持下去。”Harriet和Stephen知道他們在亞利桑那州的家已得到照顧，他們高枕無憂，他們啟程前往內布拉斯加州，並在兩天後正式關閉了他們的新家。哈麗雅特説，這使她能夠 “頭腦清醒地離開國家”，“開始我的新生活”。

3 回顧過去的一年... 過去的一年是重點、執行力和成效的一年。我們管理風險，遵守紀律運營，提高整個平臺的效率，為業務未來的持續盈利增長做好準備。由於高利率導致買家面臨負擔能力問題，抵押貸款利率鎖定效應使賣家處於觀望狀態，我們駕馭了一個充滿活力的市場，房屋銷售創歷史新低。儘管有這樣的背景，我們仍然專注於控制我們可以控制的範圍，並取得了有意義的進展。隨着市場顯示出穩定的跡象，我們每個季度都降低了利差並增加了收購量，經買入量調整後，我們的市場份額從23年第一季度到23年第四季度增長了三倍。我們的新住房賬目1在2023年創造了8.3％的供款利潤率，超過了我們設定的5％至7％的年度目標。我們改進了工具、技術和流程，使我們的平臺更加高效和靈活，使調整後的運營費用從 22 年第 4 季度到 23 年第 4 季度減少了大約 30%。我們在2023年取得的進展可以從我們的第四季度業績中看出，我們在所有指標上的表現都超過了預期：● 購買了3,683套房屋，同比增長了17％，高於我們之前預期的每月約1,000套住房。● 售出2364套住房，創造了8.7億美元的收入，同比下降11％，高於我們的8億美元至8.5億美元的指導區間。● 實現毛利潤為8億美元至8.5億美元 7200 萬，相當於 8.3% 的毛利率。貢獻利潤為3000萬美元，佔3.4％，高於我們的隱含貢獻利潤率指導區間1.9％至2.9％。● 確認淨虧損為9,100萬美元，調整後淨虧損為9,700萬美元。在貢獻利潤率跑贏大盤和持續成本紀律的推動下，調整後的息税折舊攤銷前利潤虧損為6900萬美元（6900萬美元），高於我們的預期區間（1.05億美元）至9500萬美元。4Q23年第四季度收購3,683％4Q2的貢獻利潤率3.4％注：調整後的運營費用、貢獻利潤、調整後的淨虧損和調整後的息税折舊攤銷前利潤是非公認會計準則財務指標。更多詳情以及此類非公認會計準則指標與其最接近的可比公認會計準則指標的對賬情況，請參閲下方財務表下的 “非公認會計準則財務指標的使用”。1.新書包括我們在2022年7月及之後出價的那些房屋。

4... 以及《未來機遇》第 3 季度收購連續增長 17% 我們進入2024年時遵循相同的運營原則——重點、執行和成果。我們正在利用前幾年的經驗教訓管理業務，以可持續的方式推動增長。我們受益於健康的庫存賬簿，而我們在2023年所做的工作使我們能夠加快收購，同時實現5％至7％的目標年度貢獻利潤率。我們預計將在實現調整後淨收益恢復正值的目標方面取得重大進展；但是，鑑於我們今天坐在這裏，我們預計不會達到2024年一個季度實現正調整後淨收益所需的收購和轉售量。我們實現穩態年收入為100億美元的目標的框架仍然完好無損，我們對自己有能力繼續走盈利增長的道路充滿信心。上個月是Opendoor成立十週年。十年前，只需在網上點擊幾下即可在幾分鐘內出售房屋只是一個主意。隨着我們周圍的世界變得越來越按需和數字化，我們將傳統的房屋交易視為我們快速變化的經濟中消費者的最後一個主要痛點。多年來，我們已經將我們的想法付諸行動。我們建立了最大的住宅房地產電子商務平臺。Opendoor現金優惠的確定性引起了超過25萬名客户的共鳴，在過去三年中，賣家給我們的平均淨推薦值接近80分。我們擴展到全國 50 個市場。我們經歷了全球疫情和四十年一遇的利率衝擊。我們與一些最大的行業參與者合作，包括Zillow、Redfin、Realtor.com、Lennar、Pulte、ExP Realty以及成千上萬的房地產經紀人，他們發現向客户提供我們的產品是有價值的。而且，我們致力於創造一個目的地，讓所有賣家無論想如何進行交易，無論是向賣家提供我們的現金報價、幫助他們在MLS上架還是直接將他們與買家聯繫起來。我們在滿足客户需求、建立更具彈性的業務以及促進美國住房變革的同時做了所有這些工作。沒有無數敬業的團隊成員和股東的支持，我們就不可能取得成就。今天，我們不僅在我們提供的產品方面獨樹一幟，而且在我們能夠提供的服務規模上也獨樹一幟。而且我們才剛剛開始。

5 個業務亮點在這裏觀看廣告和半場直播。在過去的十年中，我們已經證明，我們的差異化現金優惠吸引了賣家使用我們的平臺。我們目前有超過一百萬的註冊賣家，或者向我們申請報價但尚未出售房屋的客户。不斷增長的用户羣代表了未來與潛在賣家重新互動的強大機會。增加廣告支出2023年，由於更高的點差使付費營銷效率降低，我們將廣告支出從2022年的2億美元減少到7500萬美元，下降了60％以上。我們將支出轉移到更有效的渠道和品牌媒體策略上，這保持了我們的輔助品牌知名度，並將考慮因素（考慮使用Opendoor的賣家百分比）提高了13％。我們相信，在2024年增加廣告投放將使我們能夠擴大註冊賣家的基礎，並通過再互動保持頭等大事。此外，我們仍然專注於通過創意營銷、提高品牌知名度和節省成本的舉措來優化廣告支出的效率。創造性支出的一個例子是我們的區域超級碗活動，該活動展示了向Opendoor出售它非常容易，你可以在半場休息時完成。該活動在全國範圍內開玩笑，以獲取緩存，最後直播了一位房主在半場休息時完成了虛擬評估，隨後收到了現金報價，該報價於第三季度在亞特蘭大播出。擴大合作伙伴渠道在第四季度通過我們的合作伙伴渠道進行的收購持續增加，環比增長35％，自23年第一季度以來增長了140％以上，我們預計這些渠道將在2024年成為交易量的順風車。我們與Zillow的獨家合作關係現已在45個市場上線，而一年前的兩個市場有所增加。10月，我們宣佈與全球最大的獨立房地產公司eXP Realty建立全國獨家合作伙伴關係。在 23 年第四季度，我們擴大了與 Redfin 在現金優惠方面的全國獨家合作伙伴關係。這些合作伙伴關係使我們能夠成為住宅房地產市場的現金報價解決方案，增強了合作伙伴平臺的銷售體驗，同時為我們提供了具有吸引力的固定成本的收購來源：真正的雙贏。超級碗戰役

通過較低的點差推動更高的轉化率我們的點差是管理我們平臺上賣家轉化的重要槓桿。利差也是重要的風險緩解工具，為我們提供了應對不同宏觀經濟條件所需的靈活性。2023年初，鑑於房價的不確定性，我們的利差較高。隨着時間的推移，我們觀察到房價穩定，再加上成本節省和定價準確性的提高，使我們得以降低利差。利差降低提高了轉化率，這反過來又導致每個季度的房屋收購量增加，包括在2023年第四季度達到自22年第三季度以來的最高收購水平。6 業務亮點

7 財務亮點 23 年第四季度營收8.7億美元第 4季度房屋收購 3,683 1,747 3,427 3,683 2,680 422 年第 1 季度第 2 季度第 23 季度第 3 季度第 23 季度第 2,857 美元 3,120 美元 980 美元 1,976 美元 4,976 美元 4,976 美元 2,976 美元 423 年第 2 季度第 23 季度第四季度 2.舊賬包括我們在2022年6月及之前報價的房屋。870美元 3,136美元我們在第四季度的收入、貢獻利潤率和調整後的息税折舊攤銷前利潤超過了預期的最高水平。在我們進入2024年之際，我們專注於調整銷量，創造積極的單位經濟效益，並嚴格遵守成本紀律，同時提供神奇的客户體驗。增長在第四季度，我們實現了8.7億美元的收入，高於8億美元至8.5億美元的指導區間的最高水平，相當於售出了2364套住房。由於銷量典型的季節性下降，收入如預期的那樣連續下降了11％。全年收入為69億美元，與2022年相比下降了55％。提醒一下，從22年第二季度開始，在管理風險和庫存狀況的宏觀轉變中，我們主動擴大了收購利差，減少了營銷支出，從而導致2023年的收購減少，轉售量也隨之降低。總體而言，我們在2023年售出了18,708套房屋，與2022年相比下降了52％。我們在出售舊的庫存賬簿2方面繼續取得進展，截至年底，這些房屋中只有不到75套沒有簽訂轉售合同。因此，這將是我們揭示舊賬對財務業績影響的最後一個季度。在收購方面，我們在第四季度購買了3683套住房，與23年第三季度相比增長了17％，創下了今年購房的最高水平。值得注意的是，儘管我們的買入框內新上市的平均下降了7％，但我們在本季度的收購量仍比2022年第四季度增長了7％。在這一年中，我們的成本結構的降低和定價準確性的改善通過降低利差部分傳遞給了客户，還使我們能夠將目標年度貢獻利潤率範圍提高100個基點至5％至7％。隨着利差更具吸引力，我們看到了轉換和收購量的增加，這使2023年每個月的收購市場份額都有所增長。全年我們收購了11,246套住房，與2022年相比下降了68％。

8 財務亮點單位經濟學公認會計準則毛利在23年第四季度為7200萬美元，而23年第三季度為9,600萬美元，42年第四季度為7,100萬美元。調整後的毛利（虧損）使根據公認會計原則記錄的庫存估值調整時間與房屋出售期相一致，23年第四季度為6,600萬美元，而23年第三季度為8,400萬美元，22年第四季度為9,200萬美元。全年，GAAP毛利為4.87億美元，而2022年為6.67億美元。調整後的全年毛利為5,500萬美元，而2022年為10.86億美元，反映了我們在2023年出售舊房屋時實現的虧損。佔該季度出售房屋產生的直銷和持有成本的貢獻利潤（虧損）在第四季度為3000萬美元，而23年第三季度為4,300萬美元，2022年第四季度為2.07億美元（2.07億美元）。3.4％的貢獻利潤率高於我們的隱含指導區間1.9％至2.9％，相比之下，23年第三季度為4.4％，22年第四季度為7.2％。正如預期的那樣，供款利潤率連續下降有兩個原因。首先，為了應對市場層面的售出率放緩，我們實施了家庭層面的降價，以維持庫存清倉目標。其次，舊賬簿中的尾部房屋銷售繼續拖累整體業績，在23年第四季度造成了（1,200）萬美元的捐款虧損。同比利潤率趨勢反映了向更健康的庫存和轉售組合的迴歸。2023年第四季度 FY2023（百萬美元）舊書新書期總售出房屋總數 130 2,234 2,364 18,708 收入 52 818 870 美元870 美元6,946 美元毛利潤/利潤率 2/3.8% 72 美元/ 8.3% 487 美元/ 7.0% 調整後毛利（虧損）/利潤率（美元）9)/(17.3)% 75 美元/9.2% 66 美元/7.6% 55 美元/0.8% 出資（虧損）利潤/利潤 $ (12)/(23.1)% 42 美元/5.1% 30 美元/3.4% $ (258)/(3.7)% 4Q23 供款利潤率 3.4%

全年供款虧損為2.58億美元，繳款利潤率為（3.7％），這得益於住房重置前購置的房屋的銷售。值得注意的是，我們新房屋賬簿的貢獻利潤率為8.3％，這表明我們最近的收購羣體取得了成功。鑑於明年我們的絕大部分轉售將來自這些房屋，我們預計將在2024年恢復到5％至7％的目標年度貢獻率。淨虧損和調整後的息税折舊攤銷前利潤GAAP淨虧損在23年第四季度為9,100萬美元，而23年第三季度的淨虧損為1.06億美元，2022年第四季度為3.99億美元。23年第四季度調整後的淨虧損為9,700萬美元，而23年第三季度為7,500萬美元，2022年第四季度為4.67億美元。全年公認會計準則淨虧損為2.75億美元，而2022年為13.53億美元。調整後的淨虧損為7.78億美元，而2022年為5.74億美元。提醒一下，調整後淨虧損將根據GAAP記錄的庫存估值調整的時間與記錄相關收入的時期保持一致。2023年，我們在調整後的淨虧損和調整後的息税折舊攤銷前利潤中增加了4.55億美元的庫存估值調整，其中99％以上與我們的舊賬房屋有關。這些調整是在2023年之前記錄的，適用於我們通過房屋出售時的調整後淨虧損和調整後的息税折舊攤銷前利潤，是2022年第四季度、2022年和2023年GAAP淨虧損和調整後淨虧損指標之間的主要區別。在過去的一年中，隨着我們在長期房屋銷售方面取得進展，我們的庫存估值調整佔庫存的百分比已大幅減少，我們預計這些調整將保持在正常水平。9 財務摘要 2023 年新賬面貢獻利潤率 8.3%（百萬美元）2023 年第四季度 FY2023 FY2022 GAAP 淨虧損 $ (91) $ (399) $ (275) $ (1,353) 調整後淨虧損美元 (97) 美元 (467) 美元 (778) 美元 (574) 調整後息税折舊攤銷前利潤美元 (69) 美元 (351) 美元 (627) 美元 (168) 美元 (168) 調整後息税折舊攤銷前利潤率 (7.9)% (12.3)% (9.0)% (1.1)% GAAP運營費用 $ (187) $ (342) $ (873) $ (1,598) 調整後運營費用 $ (99) $ (144) $ (369) $ (693)

10個財務亮點此外，調整後的息税折舊攤銷前利潤和調整後的淨虧損不包括GAAP淨虧損中包含的2.16億美元收益，這些收益與以低於面值的價格購買部分可轉換票據有關。提醒一下，在2022年下半年，我們減少了營銷支出、過剩的運營能力和固定成本。但是，我們繼續在2024年調整收購量所需的領域進行投資，包括提高運營效率的技術和工具。調整後的運營費用，我們定義為貢獻利潤（虧損）和調整後息税折舊攤銷前利潤之間的差額，在23年第四季度為9900萬美元，高於23年第三季度的9,200萬美元，低於22年第四季度的1.44億美元。這一連續增長是由於我們在第四季度繼續重建庫存，相比之下，我們的預期為1.2億美元。全年調整後的運營支出為3.69億美元，較2022年的6.93億美元下降了47％，這表明了整個業務所採取的成本行動。23年第四季度調整後的息税折舊攤銷前利潤為6900萬美元，高於我們預期區間的最高水平，而23年第三季度為4,900萬美元，2022年第四季度為3.51億美元。這種跑贏大盤是由我們的貢獻利潤和調整後運營費用指標的超額推動的。全年調整後的息税折舊攤銷前利潤為6.27億美元，而2022年為1.68億美元。庫存我們在年底共有5,326套住房，相當於18億美元的淨庫存，比23年第三季度增長了35％，比2022年第四季度下降了60％。由於我們繼續拋售我們的過期庫存和經調整後的4季度運營費用9900萬美元 78美元144美元100美元99美元42年第四季度第二季度3季度23年第四季度截至2023年12月31日（百萬美元）舊書新書房地產總庫存44美元1,758美元1802美元庫存估值調整美元（10）美元（17）美元（27）房地產庫存，淨額為1,34美元 741 1,775 美元庫存估值調整佔庫存的百分比 22.7% 1.0% 1.5%

11 3.其他類別主要包括內部開發軟件資本化的股票薪酬支出、折舊和攤銷以及股權證券公允價值調整。財務亮點4Q23年總資本13億美元4Q23年第四季度現金、現金等價物和有價證券增加了11億美元的收購，截至年底，淨庫存餘額的不到2％來自舊賬簿，低於3季度末的6％。此外，截至年底，我們簽訂了購買2,114套住房的合同，與23年第三季度相比增長了27％，與2022年第四季度相比增長了109％。截至2023年12月31日，我們有18％的房屋已在市場上上市超過120天，而經購買箱調整後，整個市場的上市時間為21％。自2022年12月31日以來，我們看到這一指標有了顯著改善，當時我們有55％的投資組合已在市場上上市超過120天，這要歸因於我們成功地通過舊的長期庫存賬簿進行銷售。其他資產負債表項目我們在年底擁有13億美元的資本，其中包括11億美元的非限制性現金和有價證券，以及扣除庫存估值調整後的1.61億美元股權。相比之下，截至23年第三季度末，資本為15億美元，其中包括12億美元的非限制性現金和有價證券，以及扣除庫存估值調整後的1.82億美元投資於房屋及相關資產的股權。資本減少的主要原因是使用9000萬美元的非限制性現金在本季度以大幅折扣回購了1.29億美元的2026年未償還可轉換票據，從而減少了未來的債務負擔。如下所示，截至2023年12月31日，本季度股東權益總額減少了5,300萬美元，至9.67億美元。截至第二季度末簽訂的待購房屋2,114 1,390 1,011 1,137 2,137 2,114 1,661 1,661 42,661 2,661 4Q23 2Q23 2,661 2Q23 2Q23 2Q23 4Q23

12財務摘要24年第一季度收入指引105美元至11億美元24年第一季度貢獻利潤4,000萬美元至5000萬美元第一季度調整後的 EBITDA4 指導方針（80美元）至7,000萬美元 4.Opendoor在本股東信函中沒有提供預測的繳款利潤（虧損）與預測的GAAP毛利（虧損）的量化對賬，也沒有提供預測的調整後息税折舊攤銷前利潤與預測的GAAP淨收益（虧損）的對賬，因為如果不做出不合理的努力，公司就無法放心地計算某些對賬項目。這些項目包括但不限於庫存估值調整、持有成本和股權證券公允價值調整。這些項目可能會對前瞻性的GAAP毛利（虧損）和淨收益（虧損）的計算產生重大影響，它們本質上是不確定的，取決於各種因素，其中一些因素是公司無法控制的。有關本股東信函中討論的非公認會計準則財務指標的更多信息，請參閲下方財務表後面的 “非公認會計準則財務指標的使用”。截至季度末，我們的無追索權資產支持借貸能力為81億美元，包括38億美元的優先循環信貸額度以及43億美元的優先和夾層定期債務額度，其中總承諾借款能力為28億美元。住房宏觀去年，我們探討了每四十年一次的利率變動的影響，利率從2022年的低點約3％上升到2023年近8％的高點。這些動態導致買家和賣家都猶豫不決，房屋銷售總額同比下降近20％，達到1995年以來的最低水平。展望未來，我們跟蹤的實時指標繼續顯示供需受限，這導致房價穩定。一些宏觀經濟指標一直呈有利趨勢，包括健康的美國勞動力市場和緩和的通貨膨脹。但是，鑑於利率持續波動，我們仍然專注於保持靈活性來設定利差，以應對2024年的一系列宏觀經濟結果，以平衡整體增長、利潤率和風險。指導我們預計2024年第一季度的業績如下：● 收入預計在10.5億美元至11億美元之間 ● 貢獻利潤4預計在4000萬美元至5000萬美元之間 ● 調整後的 EBITDA4 預計將在8000萬美元至7,000萬美元之間 ● 股票薪酬支出預計約為3500萬美元

13 財務亮點我們仍然專注於以可持續的方式重塑業務規模。展望未來，我們預計將受益於廣告、合作伙伴關係和利差利潤率的提高，同時應對持續的宏觀不確定性。我們實現正調整後淨收益的框架沒有改變：我們相信，我們將實現這一目標，即穩定年收入為100億美元，或每月約2,200次收購和轉售，而年度貢獻利潤率目標區間為5％至7％。我們預計今年調整後的淨虧損將大幅減少，因為我們在利用固定成本的同時，有意義地將收購量逐年增加到目標年度貢獻利潤率範圍內。但是，當我們今天坐在這裏時，我們預計不會達到2024年一個季度的調整後淨收入達到正數所需的收購和轉售量。最後，我們預計，在第一季度，每月房屋收購將加速增長，這與典型的季節性變化一致，預計在24年第一季度，房屋收購量將同比增長100％以上。此外，我們預計本季度末的合同量將增加，這將轉化為24年第二季度房屋收購量連續增加。結論在過去的十年中，我們的願景一直堅定不移：成為所有賣家開始銷售之旅的地方。我們構建的一切都是為了創造神奇、無縫的端到端賣家體驗，滿足賣家的需求，並堅定地確立我們在簡單、穩定的銷售中作為明顯的市場領導者的地位。我們的產品、技術和運營將使我們能夠重塑人生中最重要的交易之一，並使客户能夠充滿信心和控制地進行交易——所有這些只需點擊一下按鈕即可。

14北卡羅來納州羅利-達勒姆市嘉莉·惠勒，首席執行官克里斯蒂·施瓦茲，臨時首席財務官電話會議信息Opendoor將於太平洋時間2024年2月15日下午2點主持電話會議，討論其財務業績。該電話會議的網絡直播可從Opendoor的投資者關係網站收看，網址為 https://investor.opendoor.com。電話會議結束後，將在同一網站上提供網絡直播的存檔版本。2024 年 2 月 15 日下午 2 點 PT investor.opendoor.com 網絡直播

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16 定義和財務表

本股東信函包含經修訂的1995年《私人證券訴訟改革法》第27A條所指的某些前瞻性陳述。本股東信函中包含的所有與歷史事實無關的陳述均應被視為前瞻性陳述，包括但不限於以下方面的陳述：房地產市場和整體經濟當前和未來的健康和穩定；抵押貸款利率的波動以及對消費者和合作夥伴未來行為轉變的預期；我們財務狀況的健康和狀況以及我們是否能夠在2024年調整業務規模；預期的未來經營業績或財務業績，包括我們的2024年展望以及我們實現調整後淨收益收支平衡和其他長期業績目標的能力；公司實現未來財務和業務目標的優先事項；我們繼續有效駕馭運營市場的能力；收購、廣告、合作伙伴渠道擴張、產品創新和其他業務決策的預期未來和持續影響和收益；我們的資產負債表以應對持續的市場轉型的能力；我們採取有效市場過渡的能力管理經濟和行業風險以及庫存狀況的方法；我們對合作夥伴關係未來成功以及通過此類夥伴關係推動銷售量顯著增長的能力的預期；業務戰略和計劃，包括向其他市場擴張的任何計劃、市場機會和擴張以及未來運營的管理目標，包括關於推出新市場、產品或技術的好處和時機的聲明；以及資金來源的預期多樣化。前瞻性陳述通常用 “預測”、“相信”、“考慮”、“繼續”、“可能”、“估計”、“預期”、“預測”、“未來”、“指導”、“打算”、“可能”、“可能”、“機會”、“展望”、“計劃”、“可能”、“潛力”、“預測”、“項目”、“應該”、“戰略” 等詞語來識別”、“努力”、“目標”、“願景”、“意願” 或 “將”，這些詞語或其他類似術語或表述中的任何否定詞。沒有這些詞語並不意味着陳述不是前瞻性的。前瞻性陳述是基於當前預期和假設的關於未來事件的預測、預測和其他陳述，因此存在風險和不確定性，可能導致實際結果與此類前瞻性陳述中的結果存在重大差異。可能導致或促成未來實際事件與本股東信函中的前瞻性陳述存在重大差異的因素包括但不限於：當前和未來的經濟、財務狀況和住宅市場的健康和穩定，包括任何長期的衰退或放緩；可能減少需求的總體經濟和金融狀況的變化（包括聯邦貨幣政策、利率、通貨膨脹、實際或預期的衰退、房價波動和住房庫存）我們的產品和服務，降低了我們的盈利能力或減少了我們獲得未來融資的機會；我們的房地產資產和美國住宅房地產行業競爭的加劇；我們運營和發展核心業務產品的能力，包括獲得足夠融資和轉售所購房屋的能力；投資資源以推行戰略和開發可能無效、對客户和房地產合作伙伴沒有吸引力或不允許我們成功競爭的新產品和服務；我們的能力以盈利方式收購和轉售房屋；我們在現有市場或可能進入的任何新市場中增加市場份額的能力；我們有效管理增長的能力；我們迅速出售和適當定價庫存的能力；我們獲得資本來源的能力，包括債務融資和證券化資金，為我們的房地產庫存和其他資本來源提供資金，為運營和增長提供資金；我們維護和增強產品和品牌以及吸引客户的能力；我們管理、發展和完善的能力我們的技術平臺，包括我們的自動定價和估值技術；遵守多種上市服務規則和要求以訪問和使用上市數據以及與上市和數據提供商維持或建立關係的能力；我們獲得或維持許可證和許可證以支持我們當前和未來業務運營的能力；我們或競爭對手的收購、戰略夥伴關係、合資企業、籌資活動或其他公司交易或承諾；實際或預期的技術變化、我們或競爭對手的產品、市場或服務；我們成功保留或招聘我們的高管、關鍵員工和/或董事或要求變動；疫情或流行病的任何未來影響，包括 COVID-19 及其變種未來捲土重來或其他公共衞生危機對我們的運營能力、對產品和服務的需求或其他總體經濟狀況的影響；我們行業監管環境的影響以及與合規相關的複雜性這樣的環境；法律或政府的變化影響我們業務的法規；以及未決或任何未來訴訟或監管行動的影響。上述因素清單並不詳盡。在我們於2024年2月15日左右向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的最新10-K表年度報告中，您應仔細考慮上述因素以及在 “風險因素” 標題下描述的其他風險和不確定性，該報告已根據我們的定期報告和其他向美國證券交易委員會提交的文件進行了更新。這些文件確定並解決了其他重要的風險和不確定性，這些風險和不確定性可能導致實際事件和結果與前瞻性陳述中包含的事件和結果存在重大差異。前瞻性陳述只能説明其發表之日。提醒讀者不要過分依賴前瞻性陳述，而且，除非法律要求，否則我們不承擔任何義務，也不打算更新或修改這些前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。我們不保證我們會實現預期。17 項前瞻性陳述

非公認會計準則財務指標的使用為了向投資者提供有關公司財務業績的更多信息，本股東信函提到了管理層使用的某些非公認會計準則財務指標。公司認為，這些非公認會計準則財務指標，包括調整後毛利（虧損）、貢獻利潤（虧損）、調整後淨虧損、調整後的息税折舊攤銷前利潤、調整後的運營費用以及任何以利潤率表示的此類非公認會計準則財務指標，對投資者很有用，可以作為評估公司財務業績的補充運營指標。不應孤立地考慮非公認會計準則財務指標，也不得將其作為公司報告的GAAP業績的替代品，因為與基於GAAP的類似指標相比，它們可能包含或排除某些項目，並且此類指標可能無法與其他公司報告的類似標題的指標進行比較。管理層使用這些非公認會計準則財務指標進行財務和運營決策，並作為評估期際比較的手段。管理層認為，這些非公認會計準則財務指標排除了某些可能不代表公司經常性經營業績的項目，從而提供了有關公司業績的有意義的補充信息。調整後的毛利（虧損）和貢獻利潤（虧損）為了向投資者提供有關我們的利潤率和所購庫存回報率的更多信息，我們納入了調整後的毛利（虧損）和貢獻利潤（虧損），它們是非公認會計準則的財務指標。我們認為，調整後的毛利（虧損）和繳款利潤（虧損）對投資者來説是有用的財務指標，因為它們是管理層在評估單位層面經濟和經營業績時使用的補充指標。這些衡量標準中的每一項都旨在介紹與給定時期內出售的房屋相關的經濟狀況。為此，我們將該期間出售的房屋（和鄰近服務）產生的收入包括在內，僅包括與此類房屋銷售直接相關的支出，即使此類支出已在前幾個時期得到確認，也不包括與截至期末仍在庫存中的房屋相關的支出。貢獻利潤（虧損）為投資者提供了一種衡量標準，用於在考慮購房成本、裝修和維修成本、持有成本和銷售成本後，評估Opendoor在報告期內出售的房屋產生回報的能力。調整後的毛利（虧損）和貢獻利潤（虧損）是衡量我們經營業績的補充指標，作為分析工具存在侷限性。例如，這些衡量標準包括前期根據公認會計原則記錄的成本，不包括與期末庫存房屋相關的同期按公認會計原則記錄的成本。因此，不應孤立地考慮這些衡量標準，也不能作為對我們根據公認會計原則報告的結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標（即毛利）的對賬納入其中。18 定義

調整後的毛利（虧損）/利潤率我們將調整後的毛利（虧損）計算為根據GAAP調整後的毛利（虧損），調整後的（1）本期的庫存估值調整和（2）前期的庫存估值調整。本期庫存估值調整的計算方法是將該期間記錄的期末仍在庫存的房屋的庫存估值調整數相加。前期庫存估值調整的計算方法是減去前期記錄的當期出售房屋的庫存估值調整。我們將調整後的毛利率定義為調整後毛利（虧損）佔收入的百分比。我們將該指標視為衡量業務績效的重要指標，因為它反映了特定時期內房屋銷售的毛利率表現，並提供了跨報告期的可比性。調整後的毛利（虧損）幫助管理層評估特定轉售羣體的房屋價格、服務費和裝修業績。供款利潤（虧損）/利潤率我們將貢獻利潤（虧損）計算為調整後的毛利（虧損），減去當期出售房屋產生的某些成本，包括：（1）本期產生的持有成本，（2）前期產生的持有成本，以及（3）直銷成本。下文對賬表的腳註描述了我們的持有成本的構成。貢獻利潤率是供款利潤（虧損）佔收入的百分比。我們將該指標視為衡量業務績效的重要指標，因為它反映了在給定時期內出售的房屋的單位層面績效，並提供了跨報告期的可比性。貢獻利潤（虧損）幫助管理層評估與特定轉售羣體直接相關的資金流入和流出。19 定義

20 調整後的淨虧損和調整後的息税折舊攤銷前利潤/利潤率我們還列報了調整後的淨虧損和調整後的息税折舊攤銷前利潤，這是管理層用來評估基礎財務業績的非公認會計準則財務指標。投資者和分析師也通常使用這些衡量標準來比較我們行業中公司的基本業績。我們認為，這些指標為投資者提供了對我們的基本業績進行有意義的同期比較，這些費用是針對某些非經常性的、非現金的、與我們的創收業務不直接相關、與相關收入不一致或無法反映頻率和金額變化的持續經營業績進行調整的。調整後的淨虧損和調整後的息税折舊攤銷前利潤是衡量我們經營業績的補充指標，存在重要的侷限性。例如，這些衡量標準不包括根據公認會計原則需要記錄的某些成本的影響。這些指標還包括前期根據公認會計原則記錄的庫存估值調整，不包括與期末庫存房屋相關的同期需要根據公認會計原則記錄的庫存估值調整。這些衡量標準可能與我們行業中的其他公司或其他行業的公司提出的標題相似的措施有很大不同。因此，不應孤立地考慮這些衡量標準，也不能作為對我們根據公認會計原則報告的結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標，即淨收益（虧損）進行了對賬。我們將調整後的淨虧損計算為調整後的GAAP淨收益（虧損），其中不包括股票薪酬、股權證券公允價值調整和無形資產攤銷費用等非現金支出。它不包括與我們的創收業務沒有直接關係的支出，例如重組和法定應急開支。它不包括清償債務的（收益）損失，因為這些支出或收益是由於管理層決定提前償還部分未償還的信貸額度和2026年到期的0.25％的可轉換優先票據（“2026年票據”）而產生的；這些支出不反映持續的經營業績，頻率和金額各不相同。它還不包括非經常性商譽減值。調整後的淨虧損還將根據公認會計原則記錄的庫存估值調整時間與相關收入的記錄期相一致，以提高該指標與上述非公認會計準則單位經濟學財務指標的可比性。我們對調整後淨虧損的計算目前不包括非公認會計準則調整的税收影響，因為迄今為止，我們的税收和此類税收影響並不重要。我們根據折舊和攤銷、房地產融資和其他利息支出、利息收入和所得税支出調整後的調整後淨虧損來計算調整後的息税折舊攤銷前利潤。調整後的息税折舊攤銷前利潤是一項補充績效衡量標準，我們的管理層使用它來評估我們的經營業績和業務的運營槓桿率。調整後的息税折舊攤銷前利潤率是調整後的息税折舊攤銷前利潤佔收入的百分比。定義

21 調整後的運營費用我們還列報了調整後的運營費用，這是一項非公認會計準則財務指標，用於彌合貢獻利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤之間的差異。我們認為，該衡量標準顯示了與單位績效相關的成本轉化為繳款利潤後的剩餘運營支出，並去除了某些非經常性、非現金或與我們的創收業務沒有直接關係的費用，從而為投資者和分析師提供了有意義的同期比較。調整後的運營費用是衡量我們運營支出的補充指標，具有重要的侷限性。例如，該衡量標準不包括根據公認會計原則需要記錄的某些成本的影響。該措施取消了本期出售房屋產生的持有成本和直銷成本，包括前期記錄的持有成本，並將這些成本轉化為繳款利潤。該衡量標準可能與我們行業或其他行業中其他公司提出的類似標題的衡量標準有很大不同。因此，不應孤立地考慮這一衡量標準，也不能作為對我們根據公認會計原則報告的結果的分析的替代品。我們將該指標與最直接可比的GAAP財務指標，即運營開支的對賬情況進行了對賬。我們將調整後的運營費用計算為經過調整的GAAP運營費用，其中不包括確定繳款利潤時包含的直銷成本和持有成本。它不包括非經常性商譽減值。該措施還不包括股票薪酬、折舊和攤銷以及無形資產攤銷等非現金支出。它還不包括與我們的創收業務沒有直接關係的支出，例如重組費用和法定應急費用。調整後的銷售、營銷和運營、調整後的一般和行政、調整後的技術和開發我們還列出了調整後的銷售、營銷和運營、調整後的一般和行政以及調整後的技術和開發，這些都是非公認會計準則財務指標，通過顯示與單位績效相關的成本轉化為繳款利潤和扣除某些非現金費用後的剩餘運營費用，為投資者和分析師提供有意義的同期比較。我們的運營支出的這些補充指標存在重要的侷限性。例如，這些衡量標準不包括根據公認會計原則需要記錄的某些成本的影響。具體而言，調整後的銷售、營銷和運營扣除當期出售房屋產生的持有成本和直銷成本，包括前期記錄的持有成本，並將這些成本轉化為繳款利潤率。這些衡量標準可能與我們行業或其他行業中其他公司提出的類似標題的措施有很大不同。因此，不應孤立地考慮這些衡量標準，也不能作為對我們根據公認會計原則報告的結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標（即銷售、營銷和運營費用、一般和管理費用以及技術和開發費用）進行對賬。我們將調整後的銷售、營銷和運營費用計算為GAAP的銷售、營銷和運營費用，不包括確定貢獻利潤時包含的直銷成本和持有成本。該措施還不包括股票薪酬的非現金支出以及與銷售、營銷和運營資產相關的折舊和攤銷。我們將調整後的一般和管理費用按公認會計原則計算一般和管理費用，不包括股票薪酬、折舊和與一般和管理資產相關的無形資產攤銷的非現金支出。它還不包括與我們的創收業務沒有直接關係的支出，例如法定應急開支。我們將技術和開發費用計算為GAAP技術和開發費用，不包括與技術和開發資產相關的股票薪酬、折舊和攤銷的非現金支出。定義

22 截至2023年12月31日止年度的三個月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年收入 870 美元 980 美元 1,976 美元 3,120 美元 2,857 美元 6,946 美元 15,567 美元 15,567 美元毛利率 72 美元 96 美元 149 美元 71 美元 487 美元 667 毛利率 8.3% 7.5% 5.4% 7.0% 7.0% 4.3% 淨（虧損）收益（91）美元（106）美元 23 美元（101）美元（399）美元（275）美元（1,353）市場數量（期末）50 53 53 50 53 50 53 房屋售出 2,364 2,687 5,383 8,274 7,512 18,708 39,183 房屋購買了 3,683 3,136 1,747 3,427 11,246 34,427 11,246 34,427 62 庫存房屋 (期末）5,326 4,007 3,558 6,261 12,788 5,326 12,788 庫存（期末）1,775 美元 1,311 美元 1,149 美元 2,118 美元 4,460 美元 1,775 美元 4,460 美元 “上市” 時間超過 120 天（期末）的房屋百分比 18% 12% 24% 59% 55% 18% 55% 非公認會計準則財務摘要 (1) 供款利潤（虧損）30 美元 43 美元 (90) 美元 (241) 美元 (207) 美元 (258) 美元 525 美元貢獻利潤率 3.4% 4.4% (4.6)% (7.7)% (7.2)% (3.7)% 3.4% 調整後息税折舊攤銷前利潤 (69) 美元 (49) 美元 (341) 美元 (351) 美元 (627) 美元 (168) 美元 (168) 美元毛利 (7.9)% (5.0)% (8.5)% (10.9)% (12.3)% (9.0)% (1.1)% 調整後淨虧損美元 (97) 美元 (75) 美元 (197) 美元 (409) 美元 (467) 美元 (778) 美元 (574) OPENDOOR TECHNOLOGIES INC.財務摘要和運營指標（以百萬計，百分比、已售房屋、市場數量、已購房屋和庫存房屋除外）（未經審計）（1）有關更多細節以及此類非公認會計準則指標與最接近的可比GAAP指標的對賬情況，請參見 “—非公認會計準則財務指標的使用”。

23 截至2023年12月31日止年度的三個月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年收入 870 美元 980 美元 1,976 美元 3,120 美元 3,120 美元 2,857 美元 6,946 美元 15,567 收入成本 798 1,827 2,950 2,786 6,459 14,900 毛利 72 96 149 170 71 487 667 營業費用：銷售，營銷和運營 89 85 124 188 194 486 1,006 一般和行政 48 44 66 23 206 346 技術與開發 46 42 39 40 48 167 169 商譽減值 — — — — 60 — 60 重組 4 — 10 — 17 14 17 總運營費用 187175 217 294 342 873 1,598 運營虧損 (115) (79) (68) (124) (271) (386) (931) 清償債務的收益（虧損）34 — 104 78 (25) 216 (25) 利息支出 (37) (47) (53) (74) (74) (113) (211) (385) 其他收益（虧損）— 淨額 27 20 41 19 10 (10)（虧損）所得税前收益（91）（106）24（101）（399）（274）（1,351）所得税支出— —（1）—（1）（2）淨（虧損）收入（91）美元（106）美元 23 美元（399）美元（275）美元（1,353）歸屬於普通股股東的每股淨（虧損）收益：基本 $ (0.14) $ (0.16) $0.04$ (0.16) $ (0.63) $ (0.42) $ (2.16) 攤薄後美元 (0.14) 美元 (0.16) 美元 (0.16) 美元 (0.63) 美元 (0.42) 美元 (2.16) 加權平均已發行股數：基本 672,662 662,149 646,062 641,916 641,916 634,595 657,111 627,105 稀釋 67,662 662,159 641,916 641,916 641,916 634,95 657,111 627,105 641,95 657,111 627,105 OPENDOOR TECHNOLOGIES INC.簡明合併運營報表（以百萬計，以千股為單位列報的股份金額和每股金額除外）（未經審計）

24 OPENDOOR 科技公司簡明合併資產負債表（以百萬計，每股數據除外）（未經審計）2023 年 12 月 31 日資產流動資產：現金及現金等價物 999 美元 1,137 美元限制性現金 541 654 有價證券 69 144 託管應收賬款 9 30 房地產庫存，淨額 1,775 4,460 其他流動資產（按公允價值計算 0 美元和 1 美元）52 41 流動資產總額 3,445 6,466 財產和設備 — 淨額 66 58 使用權資產 25 41 商譽 4 4 無形資產 — 淨額 5 12 其他資產 22 27 總資產 3,567 美元 6,608 美元負債和股東權益流動負債：應付賬款和其他應計負債 64 美元 110 美元無追索權資產支持債務-流動部分 — 1,376 應付利息 1 12 租賃負債——流動部分 5 7 流動負債總額 70 1,505 無追索權資產支持債務 — 扣除流動部分 2,134 3,020 可轉換優先票據 376 959 租賃負債 — 扣除流動部分 19 38 其他負債 1 — 總負債 2,600 5,522 股東權益：普通股票，面值0.0001美元；授權3,000,000股；677,636,163和637,387,025股分別發行；677,636,163和637,387,025股 — — 額外實收資本 4,301 4,148 累計赤字 (3,333) (3,058) 累計其他綜合虧損 (1) (4) 股東權益總額 967 1,086 總負債和股東權益 3,567 美元 6,608 美元

25 OPENDOOR 科技公司簡明合併現金流量表（以百萬計）（未經審計）截至2023年12月31日的年度經營活動產生的現金流量：淨虧損美元（275）美元（1,353）對賬淨虧損與經營活動提供的現金、現金等價物和限制性現金的調整：折舊和攤銷 65 83 使用權資產攤銷 7 7 股票薪酬 126 171 庫存估值調整 65 737 商譽減值 — 60 股權證券的公允價值 1 35 其他 13 (1) 待售抵押貸款的發放 — (118)待售抵押貸款的銷售收益和本金收取 1 128（收益）清償債務損失（216）25 運營資產和負債的變化：託管應收賬款 21 54 房地產庫存 2,613 896 其他資產 (19) 37 應付賬款和其他應計負債 (38) (25) 應付利息 (10) 2 租賃負債 (10) (8) 經營活動提供的淨現金 2,344 730 來自投資的現金流活動:購買財產和設備 (37) (37) 購買有價證券 — (28) 銷售收益, 到期日,有價證券的贖回和支付 80 328 購買非有價股權證券 — (25) 出售非有價股權證券的收益 1 3 非有價股權證券的資本回報 — 3 收購，扣除收購的現金 — (10) 投資活動提供的淨現金 44 234 融資活動現金流：回購可轉換優先票據 (362) — 行使股票期權的收益 3 4 ESP普通股發行的收益 P 2 2 無追索權資產支持債務的收益 238 10,108 本金支付關於無追索權資產支持債務（2,515）（11,822）其他有擔保借款的收益— 114 其他有擔保借款的本金支付—（121）支付貸款發放費和債務發行成本（1）（26）提前清償債務的付款（4）（10）用於融資活動的淨現金（2,639）（1,751）現金、現金等價物和限制性現金的淨減少（251) (787) 現金、現金等價物和限制性現金 — 期初 1,791 2,578 現金、現金等價物和限制性現金 — 期末 1,540 美元 1,791 美元補充披露現金流信息——期內支付的利息現金203美元355美元非現金活動披露：內部開發軟件資本化的股票薪酬支出23美元16美元與簡明合併資產負債表對賬：現金及現金等價物999美元1,137美元限制性現金 541 654美元現金、現金等價物和限制性現金1,540美元1,791美元

26 OPENDOOR 科技公司調整後的毛利（虧損）和貢獻利潤（虧損）與截至12月31日止年度的三個月（未經審計）（以百萬計，百分比和已售房屋除外，或如上所述）的對賬 2023 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年收入 (GAAP) 870 美元 1,976 美元 3,120 美元 2,857 美元 6,946 美元 15,567 美元毛利 (GAAP) 72 美元 96 美元 149 美元 170 美元 71 美元 487 美元 667 美元毛利率 8.3% 9.8% 7.5% 5.4% 2.5% 7.0% 4.3% 調整：庫存估值調整——本期( 1) (2)11 17 14 23 73 23 458 庫存估值調整——前幾個時期( 1) (3) (17) (29) (156) (295) (236) (455) (39) 調整後毛利（虧損）66 美元 84 美元 7 美元 (102) 美元 (92) 美元 55 美元 1,086 美元調整後毛利率 7.6% 0.4% (3.3)% (3.2)% 0.8% 7.0% 調整：直銷成本 (4) (26) (28) (58) (85) (78) (197) (414) 銷售持有成本——本期持有成本( 5) (6) (3) (4) (6) (13) (10) (50) (109) (109) 銷售的持有成本——前一時期( 5) (7) (9) (33) (41) (41) (10) (10) (50) (109) (109) (10) (50) (109) (109) (10) (50) (109) (109) (10) (50) (109) (109) 銷售的持有成本( 5) (7) (7) (9) (33) (41) 27) (66) (38) 繳款利潤（虧損）30 美元 43 美元（90）美元（241）美元（207）美元（258）美元 525 美元期內售出 2,364 2,687 5,383 8,274 7,512 18,708 39,183 每套房屋的出資利潤（虧損）13美元 16 美元（17）美元（29）美元（29）美元（28）美元（14）美元 13 美元貢獻利潤 3.4%（4.6）%（7.2）%（3.7）% 3.4%（1）包括對創紀錄房地產的調整以賬面金額或可變現淨值中較低值計算的庫存。(2) 庫存估值調整——本期是列報期間內記錄的與期末仍在庫存中的房屋相關的庫存估值調整。(3) 庫存估值調整 — 前期是前期記錄的與報告期內出售的房屋相關的庫存估值調整。(4) 表示與相關時期內出售的房屋相關的銷售成本。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和託管相關費用以及轉讓税。（5）持有成本主要包括財產税、保險、公用事業、房主協會會費、清潔和維護成本。持有成本包含在簡明合併運營報表的銷售、營銷和運營中。(6) 表示報告期內出售房屋在報告期內產生的持有成本。(7) 代表前一時期在報告所述期間出售房屋產生的持有成本。

27 OPENDOOR 科技公司調整後淨虧損和調整後息税折舊攤銷前利潤與截至12月31日止年度的淨額（虧損）收入（未經審計）的對賬（以百萬計，百分比除外）2023 年 12 月 31 日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日收入（GAAP）870 美元 1,976 美元 3,120 美元 2,857 美元淨虧損 6,946 美元 15,567 美元) 收益 (GAAP) $ (91) $ (106) $23$ (101) $ (399) $ (275) $ (1,353) 調整：股票薪酬 32 31 21 42 (7) 126 171 股票證券公允價值調整 (1) (3) 11 (6) (1) 1 35 無形資產攤銷費用 (2) 2 2 1 2 2 7 9 庫存估值調整——本期( 3) (4) 11 17 14 23 73 458 庫存估值調整——前期庫存估值調整( 3) (5) (17) (29) (156) (295) (236) (236) (455) (39) 重組 (6) 4 — 10 — 17 14 17（收益）清償債務損失（34）— (104) (78) 25 (216) 25 商譽減值 — — — — 60 — 60 法律應急應計及相關費用 — — — 1 — 46 其他 (7) (1) (1) — (1) (1) — (1) (2) (3) (3) 調整後淨虧損 (97) 美元 (75) 美元 (197) 美元 (467) 美元 (778) 美元 (574) 調整：折舊和攤銷，不包括攤銷無形資產的 15 9 9 12 12 45 41 房地產融資 (8) 32 38 44 60 93 174 329 其他利息支出 (9) 5 9 9 14 20 37 56 利息收入 (10) (24) (30) (34) (18) (9) (106) (22) 所得税支出 — — 1 — — 1 2 調整後息税折舊攤銷前利潤 (69) 美元 (49) 美元 (168) 美元 (341) 美元 (351) 美元 (627) 美元 (168) 調整後的息税折舊攤銷前利潤率 (7.9)% (5.0)% (8.5)% (10.9)% (12.3)% (9.0)% (1.1)% (1) 代表某些金融工具的損益，在每個期末計入公允價值。(2) 代表收購相關無形資產的攤銷。收購的無形資產的使用壽命為1至5年，預計攤銷直至無形資產全部攤銷。（3）庫存估值調整包括按賬面金額或可變現淨值較低的記錄房地產庫存的調整。（4）庫存估值調整——本期是與期末仍在庫存的房屋相關的期內記錄的庫存估值調整。（5）庫存估值調整——前期是庫存與報告期內出售的房屋相關的前期記錄的估值調整。(6) 重組成本主要包括遣散費和員工解僱補助金和獎金。(7) 主要包括轉租收入、權益法投資收入和終止租賃收益。(8) 包括我們的無追索權資產支持債務融資的利息支出。(9) 包括債務發行成本和貸款發放費的攤銷、承諾費、未使用費用和其他利息相關成本關於我們的資產支持債務安排，與2026年未償票據相關的利息支出以及其他有擔保借款的利息支出。（10）主要包括現金、現金等價物、限制性現金和有價證券的利息。

28 OPENDOOR 科技公司截至2023年12月31日的三個月（未經審計）調整後的總（虧損）利潤與毛利的對賬情況（未經審計）（以百萬計，百分比除外）舊書：2022年第二季度同期和之前（8）新書：2022年第二季度後羣組（8）舊書總額：2022年第二季度後羣組（8）新書：2022年第二季度後羣組（8）Ort (8) 總收入 (GAAP) 52 美元 818 美元 870 美元 3,773 美元 3,173 美元 6,946 美元收入成本 50 748 798 3,659 2,800 6,459 毛利 (GAAP) 2 美元 70 美元 72 美元 114 美元 373 美元 487 毛利率 3.8% 8.6% 8.3% 3.0% 11.8% 7.0% 調整：庫存估值調整——本期( 1) (2) 1 10 11 7 16 23 庫存估值調整——前期庫存估值調整( 1) (3) (12) (5) (17) (451) (4) (455) 調整後毛利 (9) 美元 75 美元 66 美元 (330) 385 美元 55 美元調整後毛利率 (17.7) 3)% 9.2% 7.6% (8.7)% 12.1% 0.8% 調整：直銷成本 (4) (1) (25) (26) (104) (93) (197) 銷售的持有成本 — 本期( 5) (6) — (3) (26) (24) (50) 銷售的持有成本( 5) (7) (2) (2) (2) (2) (5) (7) (60) (6) (66) 貢獻（虧損）利潤 $ (12) $4230 美元 (520) 美元 262 美元 (258)% 5.1% 3.4% (13.8)% 8.3% (3.7)% (1) 包括按賬面金額或可變現淨值較低值記錄房地產庫存的調整。(2) 庫存估值調整——本期是該期間記錄的與期末仍在庫存中的房屋相關的庫存估值調整。(3) 庫存估值調整-前期是記錄在與之相關的前期的庫存估值調整在本報告所述期間出售的房屋。（4）表示與相關時期內出售的房屋相關的銷售成本。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和託管相關費用以及轉讓税。（5）持有成本主要包括財產税、保險、公用事業、房主協會會費、清潔和維護成本。持有成本包含在簡明合併運營報表的銷售、營銷和運營中。(6) 表示在報告期內出售的房屋在列報期間產生的持有成本。(7) 表示在報告期內出售房屋在前一時期產生的持有成本。(8) 舊書：2022年第二季度羣組和之前的報價是指2022年7月之前的報價。新書：2022年第二季度後羣組包括2022年7月及之後提供的優惠。

29 OPENDOOR 科技公司調整後的運營支出與運營支出（未經審計）截至2023年12月31日（以百萬計，百分比除外）2023年12月31日2023年6月30日2023年3月31日2022年12月31日運營支出：銷售、營銷和運營 89 85 124 188 194,000 194,000 194,000 194 一般和管理費用 48 44 66 23 技術與開發 46 42 39 40 48 商譽減值 — — — 60 重組 4 — 10 — 17 總運營費用 (GAAP)) 187 美元 175 美元 217 美元 294 美元 342 美元運營費用 (GAAP) 187 美元 175 美元 217 美元 294 美元 342 美元調整：直銷成本 (1) (26) (28) (58) (85) (78) 包含在出資利潤中的持有成本 (2) (10) (13) (39) (54) (37) (37) 股票薪酬 (32) (31) (21) (42) 7 無形資產攤銷費用 (3) (2) (2) (2) (2) (2) 重組 (4) — (10) — (17) 商譽減值— — — — (60) 應計法定應急費用 — — — (1) 折舊和攤銷，不包括無形資產攤銷 (15) (9) (9) (12) (12) 其他 1 — (1) 1 2 調整後總運營費用（非公認會計準則）99 美元 78 美元 100 美元 144 美元 (1) 代表相關的銷售成本適用於相關時期內出售的房屋。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和託管相關費用以及轉讓税。（2）代表報告期內出售房屋的持有成本以及前一時期在報告期內出售房屋產生的持有成本（“轉售羣組持有成本”）。持有成本主要包括財產税、保險、公用事業、房主協會會費、清潔和維護成本。持有成本包含在簡明合併運營報表的銷售、營銷和運營中（“GAAP持有成本”）。（3）代表與收購相關的無形資產的攤銷。收購的無形資產的使用壽命為1至5年，預計攤銷直至無形資產全部攤銷。

30 OPENDOOR 科技公司調整後的銷售、營銷和運營；調整後的一般和管理；以及調整後的技術和開發費用與截至2023年12月31日的三個月（未經審計）的對賬（以百萬計）2023年9月30日 2023 年 6 月 30 日 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日銷售、營銷和運營（GAAP）(1) 89 美元 85 美元 124 美元 188 美元 194 美元直銷成本 (2) (26) (28) (58) (85) (78) 持有成本包含在出資利潤中 (3) (4) (10) (13) (39) (54) (37) 股票薪酬 (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) 無形資產攤銷費用 (5) — (1) (1) (2) 折舊和攤銷，不包括無形資產攤銷 — (1) (2) (2) (2) (2) 調整後的銷售、營銷和運營（非公認會計原則）(6) 49 美元 38 美元 20 美元 42 美元 71 美元一般和行政 (GAAP) 48 美元 44 美元 66 美元 23 股票薪酬 (16) (16) (15) (5) (27) 23 應計法律應急費用及相關費用 — — — (1) 折舊和攤銷，不包括無形資產攤銷 — (1) — (1) 其他 1 — (1) 1 2 調整後一般和行政（非公認會計準則）(6) 33 美元 32 美元 38 美元 39 美元 46 美元技術和開發 (GAAP) 46 美元 42 美元 39 美元 40 美元 48 美元股票薪酬 (12) (12) (11) (12) (12) (12) (12) 無形資產攤銷費用 (5) (2) (1) — (1) — 折舊和攤銷，不包括無形資產攤銷 (15) (7) (9) (9) 調整後的技術和開發（非公認會計準則）(6)) 17 美元 22 美元 20 美元 19 美元 27 美元注意：廣告費用 (1) 17 美元 16 美元 15 美元 27 美元 28 (1) 包含在銷售、營銷和運營中的廣告費用。(2) 代表相關時期與出售房屋相關的銷售成本。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和託管相關費用以及轉讓税。（3）代表報告期內出售房屋的持有成本以及前一時期在報告期內出售房屋產生的持有成本（“轉售羣組持有成本”）。持有成本主要包括財產税、保險、公用事業、房主協會會費、清潔和維護成本。持有成本包含在簡明合併運營報表的銷售、營銷和運營中（“GAAP持有成本”。）（4）下表顯示了調整後銷售、營銷和運營中與持有成本相關的時間差。在此期間確認的GAAP持有成本金額可能超過/（低於）與相關時期出售的房屋相關的轉售羣組持有成本金額，幷包含在繳款利潤中。截至2023年12月31日的三個月 2023 年 9 月 30 日 2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 GAAP 總持有成本 13 美元 12 美元 28 美元 44 銷售持有成本——本期 (3) (4) (6) (13) (10) 銷售持有成本——前一時期 (7) (9) (33) (41) (27) 減去：轉售羣組持有成本 (10) (13)) (39) (54) (37) GAAP持有成本超過/（小於）貢獻利潤中包含的轉售持有成本3美元（1）美元（27）美元（26）美元（27）美元（26）美元7（5）表示與收購相關的無形資產的攤銷。收購的無形資產的使用壽命為1至5年，預計攤銷直至無形資產全部攤銷。（6）調整後的銷售、營銷和運營、調整後的一般和管理費用以及調整後的技術和開發費用總額等於調整後運營費用總額（非公認會計準則）。請參閲第 29 頁上的 “調整後運營費用與運營開支的對賬” 表。

附錄 31

附錄 1.MLS清盤率定義為在多重上市服務（即市場清單）上進入待處理狀態的每日合約數量，根據Opendoor的市場和buybox進行過濾，除以針對相同市場和buybox篩選的多重上市服務的活躍上市數量。過去的7天MLS清算率1 MLS數據已過濾到Opendoor Markets和Buybox追蹤的7天MLS合約MLS數據已過濾到Opendoor Markets和Buybox的1月2月3月4日6月7月8日9月10日11月3月23日2月4日5月4日5月6日MLS合約

過去 7 天 MLS 新上市 MLS 數據已篩選到 OD 市場和 Buybox 附錄過後 7 天 MLS 活躍上市 MLS 數據已過濾到 OD 市場和 Buybox 1 月 2 月 3 月 4 月 6 月 7 月 8 月 10 月 11 月 3 月 3 月 3 日

附錄按開放市場加權的30天滾動房價升值（HPA）；經非季節性調整後的1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月34日