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PropertiesMembers2023-01-012023-12-310001360604HR：Corporation PropertiesMembers2022-01-012022-12-310001360604HR：Corporation PropertiesMembers2021-01-012021-12-310001360604HR：MedicalRealEstateMaturingIn 2024年7月STPR：TX2023-01-012023-12-310001360604HR：MedicalRealEstateMaturingIn 2024年7月STPR：TX2023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInDecember2024MemberSTPR：NC2023-01-012023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInDecember2024MemberSTPR：NC2023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInFebruary2026MemberSTPR：FL2023-01-012023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInFebruary2026MemberSTPR：FL2023-12-310001360604HR：MedicalRealEstateMaturingInMarch2026成員STPR：CA2023-01-012023-12-310001360604HR：MedicalRealEstateMaturingInMarch2026成員STPR：CA2023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInDecember2026MemberSTPR：FL2023-01-012023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInDecember2026MemberSTPR：FL2023-12-310001360604人力資源：物業1成員STPR：TX2023-01-012023-12-310001360604人力資源：物業1成員STPR：TX2023-12-310001360604STPR：AZHR：Property2成員2023-01-012023-12-310001360604STPR：AZHR：Property2成員2023-12-31 美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
_______________
表格10-K | | | | | |
(標記一)
|
| ☒ | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告 截至的財政年度：12月31日, 2023
|
或 |
| ☐ | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告 過渡時期， 到 |
委託文件編號：001-35568
醫療保健房地產信託公司成立
(註冊人的確切姓名載於其章程)
| | | | | |
| 馬裏蘭州 | 20-4738467 |
(述明或其他司法管轄權
公司或組織) | (税務局僱主
識別號碼) |
西區大道3310號
套房700
納什維爾, 田納西州37203
(主要執行辦公室地址)
(615) 269-8175
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)節登記的證券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每個班級的標題 | | 交易符號 | | 註冊的每個交易所的名稱 |
| A類普通股，每股面值0.01美元 | | 人力資源 | | 紐約證券交易所 |
根據法案第12（g）節登記的證券：
無
(班級名稱)
如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是*☒表示沒有☐。
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是的，☐已經成功了。不是 ☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是**☒*☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒表示沒有☐。
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義：
大型加速文件服務器☒*
*非加速申報公司☐*☐
*☐
如果是新興成長型公司，請用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期
遵守《交易法》第13(A)節規定的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(15-《美國法典》第7262(B)條)第404(B)條對編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所的財務報告內部控制的有效性進行了評估。他説：☒
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐
用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的薪酬進行恢復分析。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐*☒
註冊人普通股股票的總市值(以2023年6月30日非關聯公司持有的該等股票在紐約證券交易所的收盤價為基礎)為$7,130,838,614.
截至2024年2月12日，有381,180,874註冊人已發行普通股的股份。
以引用方式併入的文件
註冊人與將於2024年5月21日舉行的股東年會有關的最終委託書的部分內容通過引用併入本報告的第三部分.
説明性説明
於2022年7月20日，根據日期為2022年2月28日的有關合並協議及計劃(“合併協議”)，由馬裏蘭州Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC，馬裏蘭州有限責任公司)(“Legacy HR”)、美國Healthcare Trust，Inc.(現為Healthcare Realty Trust Inc.)(現為Healthcare Realty Trust Inc.)(“Legacy HTA”)、Healthcare Trust of America Holdings，LP(現為Healthcare Realty Holdings，L.P.)(“合併子公司”)，合併子公司與Legacy HR合併，而Legacy HR繼續作為尚存實體及Legacy HTA的全資附屬公司(“合併”)繼續存在。合併後，Legacy HR立即轉變為馬裏蘭州的一家有限責任公司，並將其名稱更名為“HRTI，LLC”，Legacy HTA更名為“Healthcare Realty Trust Inc.”。此外，Legacy HR的股權是通過對OP的出資和轉讓協議的方式貢獻的，Legacy HR成為OP的全資子公司。因此，Legacy HR成為傘式合夥房地產投資信託基金(下稱“合夥房地產投資信託基金”)架構的一部分，該架構的目的是在合併生效後調整合並後公司的公司結構，併為合併後的公司提供一個平臺，以便更有效地以遞延納税的方式收購物業。
就本Form 10-K年度報告而言，“Healthcare Realty Trust”指合併生效後的Legacy HTA，而“Company”、“We”、“Us”及“Our”指Healthcare Realty Trust及其合併附屬公司，包括OP。
就會計目的而言，合併被視為“反向收購”，Legacy HR被視為會計收購方。因此，會計收購方Legacy HR的歷史財務報表成為公司的歷史財務報表。合併結束後的定期報告包括有關公司的財務和其他信息。本次合併是按照會計準則彙編第805號企業合併(“ASC 805”)的收購會計方法入賬的，其中要求收購的資產和假定在收購日期確認的負債的公允價值。
此外，OP還發行了本報告所包括的公司綜合財務報表附註10中所述的無擔保票據。所有無抵押票據均由本公司全面及無條件擔保，本公司持有OP 98.8%的股權。自2021年1月4日起，美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)通過了對財務披露要求的修訂，允許母公司擔保義務的子公司發行人在以下情況下省略單獨的財務報表：母公司的合併財務報表已提交，子公司債務人是母公司的合併子公司，擔保的證券是債務或類似債務，並且擔保的證券由母公司全面和無條件地擔保。因此，沒有單獨列報業務方案的合併財務報表。
此外，根據S-X法規第13-01(A)(4)(Vi)條的允許，本公司已將OP的財務信息摘要排除在外，因為OP的資產、負債和經營結果與本公司合併財務報表中的相應金額沒有實質性差異，並且管理層認為該等財務信息摘要將是重複的，不會為投資者提供增量價值。
醫療保健房地產信託公司成立
表格10-K
2023年12月31日
目錄
| | | | | | | | |
第一部分 | | |
項目1 | 業務 | 1 |
第1A項 | 風險因素 | 7 |
項目1B | 未解決的員工意見 | 21 |
項目1C | 網絡安全 | 21 |
項目2 | 屬性 | 22 |
第3項 | 法律訴訟 | 22 |
項目4 | 煤礦安全信息披露 | 22 |
| | |
第II部 | | |
第5項 | 註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券 | 22 |
項目6 | [已保留] | 24 |
第7項 | 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 | 25 |
第7A項 | 關於市場風險的定量和定性披露 | 48 |
項目8 | 財務報表和補充數據 | 49 |
項目9 | 會計與財務信息披露的變更與分歧 | 93 |
第9A項 | 控制和程序 | 93 |
項目9B | 其他信息 | 96 |
項目9C | 關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露 | 96 |
| | |
第三部分 | | |
第10項 | 董事、高管與公司治理 | 97 |
項目11 | 高管薪酬 | 98 |
項目12 | 某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項 | 98 |
第13項 | 某些關係和相關交易，以及董事的獨立性 | 98 |
項目14 | 首席會計師費用及服務 | 99 |
項目15 | 展品和財務報表附表 | 99 |
項目16 | 表格10-K摘要 | 103 |
| | |
簽名和時間表 | 103 |
第一部分
項目1.業務
該公司是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金(“REIT”)，擁有、租賃、管理、收購、融資、開發和再開發主要與在全美提供門診醫療服務相關的創收房地產。
該公司的運作是為了符合聯邦所得税的REIT資格。作為房地產投資信託基金，本公司不需要就分配給其股東的應税收入繳納公司聯邦所得税。見“第1A項。風險因素“，以討論與符合REIT資格相關的風險。
如上文附註及本報告其他部分所述，於2022年7月20日，Legacy HR和Legacy HTA完成了Legacy HR與Legacy HTA合併併成為Legacy HTA全資子公司的公司之間的合併，Legacy HR繼續作為尚存實體和Legacy HTA的全資子公司。合併後，Legacy HTA立即更名為“Healthcare Realty Trust Inc.”。出於會計目的，此次合併被視為“反向收購”，Legacy HR被視為收購方。合併後的公司以“Healthcare Realty Trust Inc.”的名稱運營，其A類普通股每股面值0.01美元，股票代碼為“HR”。
房地產物業
截至2023年12月31日，該公司在655處綜合房地產、在建建築、再開發、融資應收賬款、融資租賃使用權資產、持有的開發用地和公司財產方面的總投資約為134億美元。截至2023年12月31日，該公司在未合併的合資企業中持有的33處房地產的加權平均所有權權益約為43%。截至2023年12月31日，該公司在全國範圍內為其93%的投資組合提供租賃和物業管理服務。本公司按地理區域劃分的房地產投資詳情載於綜合財務報表附註3。下表詳細説明瞭截至2023年12月31日公司按設施類型劃分的自有物業：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | |
| | | | 2023年12月31日 |
| 以千為單位的美元和平方英尺 | 總投資 | 平方英尺 | 物業數量 | 入住率1 |
醫務室/門診2 | $ | 12,160,240 | | 35,677 | | 630 | | 87.1 | % |
| 住院病人 | 439,464 | | 934 | | 15 | | 89.9 | % |
| 辦公室 | 467,182 | | 1,631 | | 8 | | 96.2 | % |
| 13,066,886 | | 38,242 | | 653 | | 87.5 | % |
| 在建工程 | 60,727 | | | | |
| 持有土地以供發展 | 59,871 | | | | |
融資應收賬款投資淨額3,4 | 122,602 | | 160 | | 1 | | 100.0 | % |
融資租賃使用權資產 4 | 82,209 | | 72 | | 1 | | 83.7 | % |
| 公司財產 | 6,772 | | | | |
| 房地產投資總額 | 13,399,067 | | 38,474 | | 655 | | 87.6 | % |
未合併的合資企業5 | 340,644 | | 1,837 | | 33 | | 87.2 | % |
| 總投資 | $ | 13,739,711 | | 40,311 | | 688 | | 87.5 | % |
1入住率欄代表可出租平方英尺的總租賃百分比(包括按月租約和剩餘租約)。截至2023年12月31日，上表中排除的一處房產被歸類為持有待售房產。
2包括在合併後的合資企業中持有的一處房地產。
3融資應收賬款投資，淨額包括對加利福尼亞州聖地亞哥一處單租户淨租賃物業的投資1.152億美元，與售後回租交易有關。
4融資租賃使用權資產包括俄亥俄州哥倫布市的一個多租户租賃物業，涉及總計1,580萬美元的售後回租交易，其中840萬美元作為ASC 842租賃要求的推算租賃安排入賬。其餘740萬美元作為一項融資安排入賬，計入應收融資投資淨額。
5總投資包括公司在未合併的合資企業中的按比例份額，扣除應付抵押票據後的淨額。平方英尺沒有根據公司的所有權百分比進行調整。
金融集中度
該公司的房地產組合被出租給不同的租户基礎。截至2023年12月31日止年度，本公司並無任何租户佔本公司綜合收入的10%或以上。有關公司按地理市場劃分的總投資的更多信息，請參閲綜合財務報表附註3。
即將到期的租約
截至2023年12月31日，根據本公司租約到期的加權平均剩餘年數約為4.2年，至2052年到期。下表詳列本公司截至2023年12月31日的租賃到期日，不包括本公司未合併的合資企業、融資應收賬款、持有待售資產和使用權資產。
| | | | | | | | | | | |
| 到期年份 | 租約數目 | 租賃
平方英尺 | 百分比
租賃率
平方英尺 |
2024 (1) | 1,610 | | 6,081,500 | | 18.2 | % |
| 2025 | 1,096 | | 4,567,388 | | 13.6 | % |
| 2026 | 1,061 | | 4,086,806 | | 12.2 | % |
| 2027 | 856 | | 4,216,127 | | 12.6 | % |
| 2028 | 835 | | 3,732,888 | | 11.1 | % |
| 2029 | 402 | | 2,051,552 | | 6.1 | % |
| 2030 | 367 | | 2,531,991 | | 7.6 | % |
| 2031 | 252 | | 1,198,077 | | 3.6 | % |
| 2032 | 295 | | 2,139,548 | | 6.4 | % |
| 2033 | 203 | | 1,123,683 | | 3.4 | % |
| 此後 | 203 | | 1,750,005 | | 5.2 | % |
| 7,180 | | 33,479,565 | | 100.0 | % |
1包括189份租約，總面積397,188平方英尺，在2023年12月31日之前到期，按月租約。
有關公司租賃和租賃努力的更多信息，請參閲本報告第二部分第7項中管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析中的“影響經營業績的趨勢和事項”。
流動性
本公司相信其流動資金及資金來源足以滿足其現金需求。該公司預計將通過手頭現金、運營現金流、物業處置、在公開或非公開市場發行股票和債務以及商業信貸借款來滿足其流動性需求。
業務戰略
該公司擁有並經營促進主要在門診環境中提供醫療服務的物業。為了執行其戰略，該公司從事廣泛的綜合服務，包括租賃、管理、收購、融資、開發和再開發此類物業。該公司尋求創造穩定、不斷增長的收入，並通過專注於主要位於與領先醫療系統相關的急性護理醫院校園或附近的設施，降低其物業組合的長期風險。該公司尋求通過在高增長市場擁有物業來降低財務和運營風險，租户組合廣泛，包括30多個內科專業，以及外科、成像、癌症和診斷中心。
2023年投資活動
2023年，該公司收購了兩棟醫療辦公樓。收購的總收購價為4,300萬美元，這些投資的加權平均資本化率為6.5%。
2023年，公司出售了39處物業，銷售價格總計787.0美元，其中包括一個地區公司辦公室和一處物業，其中包括一家公司保留非控股權益的合資企業。這些交易產生的現金收益淨額為687.6美元，扣除關閉成本和相關調整後的3,690萬美元，公司融資票據5,870萬美元和保留的合資企業權益380萬美元。這個
這些銷售的加權平均資本化率為6.5%。本公司將出售資產的資本化率計算為就地現金淨營業收入除以銷售價格。
2023年，該公司為物業的開發和重新開發提供了112.2美元。
見本公司在合併財務報表附註5中關於2023年收購、合資和處置活動的討論，以及合併財務報表附註15中的開發活動。此外，請參閲本報告第二部分中管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析，作為項目7的一部分，即“影響經營業績的趨勢和事項”。
競爭
該公司與私人投資者、醫療保健提供者、其他房地產投資信託基金、房地產合夥企業和金融機構等競爭房地產的收購和開發。收購和開發新的醫療設施的業務競爭激烈，受到價格、建設和運營成本以及其他競爭壓力的影響。該公司的一些競爭對手可能擁有較低的資金成本。
該公司所有物業的財務表現都受到類似物業的競爭。該公司物業的利用程度取決於幾個因素，包括使用或轉介患者到相關醫療機構的醫生數量、醫療就業、具有競爭力的醫療保健提供系統，以及該地區的人口、規模和構成。私人、聯邦和州醫療保險計劃以及其他法律法規也可能對財產的利用產生影響。
政府監管
本公司擁有的設施由醫療租户使用，這些租户必須遵守聯邦、州和地方各級的廣泛法規和立法，包括但不限於《患者保護和平價醫療法案》和2010年的《醫療保健和教育協調法案》(統稱為《平價醫療法案》)、2015年的兩黨預算法案、2015年的《聯邦醫療保險獲取和芯片重新授權法案》(簡稱《馬卡拉法案》)，以及旨在打擊欺詐、浪費和濫用的法律，如《反Kickback法令》、《斯塔克法》和《虛假索賠法案》，以及旨在保護患者信息隱私和安全的法律。例如1996年的《健康保險可轉移性和責任法案》。除其他事項外，這些法律和法規還規定了州政府許可的要求，以及醫療租户參加政府資助的報銷計劃的標準，包括聯邦醫療保險和醫療補助計劃。本公司的租約一般要求承租人遵守與承租人使用和佔用租賃物業有關的所有適用法律。儘管向公司支付的租賃款項不受這些法律法規的直接影響，但這些計劃的變化或租户失去其許可證或參與政府資助的補償計劃的能力可能會對租户向公司支付租賃款項的能力產生重大不利影響。
隨着時間的推移，政府醫療保健計劃在美國民眾健康保險覆蓋範圍中所佔的比例不斷增加。醫療保險和醫療補助計劃受到嚴格監管，並經常受到評估和變化。每年在報銷方法、費率和其他監管要求方面的變化可能會導致向Medicare和Medicaid患者提供護理的盈利能力下降，這可能會對租户向公司支付租金的能力產生不利影響。
2023年，醫療保險和醫療補助服務中心繼續調整醫療保險支付費率，以實施地點中立的支付政策。這些變化降低了在校外醫院門診部提供的服務的醫療保險支付，以努力縮小校外醫療辦公室和門診設施的報銷差距。該公司位於醫院校園內的醫療辦公樓可能會變得更有價值，因為醫院租户將保持更高的校園門診服務的醫療保險費率。然而，該公司還沒有看到現場中立的醫療保險支付政策產生的實質性影響，無論是積極的還是消極的。該公司無法預測從這些措施中受益的金額，或者其他聯邦醫療政策是否最終將要求削減在其他環境中提供的服務的報銷費率。該公司無法預測這些變化或聯邦醫療保健計劃的總體變化可能對公司部分或全部租户的經濟表現產生積極或消極影響的程度。
自2018年以來，醫生一直被要求報告有關質量和績效指標的患者數據，這些指標從2020年開始影響他們的醫療保險支付。實施Macra，以及正在進行的關於可用於促進基於價值的償還的最有效支付系統的辯論，以及其要求
支付的任何增加都會被減少所抵消，這給該行業及其個別參與者帶來了不確定性和財務風險。本公司無法預測任何該等變動對本公司租户或間接影響本公司經濟表現的影響程度。
立法方面的發展
股息的課税
2017年的減税和就業法案(TCJA)通常允許個人從直通實體獲得的某些收入的20%的扣減，包括由REIT分配的普通股息(不包括資本利得股息和合格股息收入)。此外，普通房地產投資信託基金股息的扣除不受適用於其他符合資格的傳遞收入的扣除的工資和税基限制。TCJA是對現有美國聯邦所得税法的一次深遠而複雜的修訂。該法案的許多條款，如上文提到的20%扣除額，將於2025年底到期，除非通過立法行動延長。
醫療保健
每年，國會和州立法機構都會提出衞生政策的立法建議，政府機構也會提出並實施監管改革。如果實施，這些提案無論是單獨的還是總體的，都可能顯著改變國家或州一級的醫療服務提供。最近提出、頒佈或正在實施的重大立法或監管行動的例子包括：
•擴大醫療補助福利和根據《平價醫療法案》建立的醫療保險交易所，個人和小企業在聯邦補貼的幫助下購買醫療保險；
•州立法機構關於國家資助的單一付款人醫療保險的各種提案，以及對醫療保健提供者的允許報銷率的限制；
•對醫療補助和醫療保險實施質量控制、成本控制和基於價值的支付制度改革，如擴大按績效支付標準、捆綁提供者支付、負責的護理組織、比較有效性研究和降低住院再入院費用；
•持續評估並過渡到根據醫療保險制度向醫生支付的基於價值的報銷模式；
•針對醫療保健提供者的聯邦醫療保險政策的年度監管更新，可以在預算中性的指導方針下廣泛改變報銷方法，效果是降低某些服務的付款，增加其他服務的付款，對提供者產生不同的積極或消極影響；
•根據2015年兩黨預算法案第603條，正在努力使不同設施類型設置的醫療保險支付率相等，該條從2017年1月1日起將校外、基於提供者的門診部門提供的服務的聯邦醫療保險支付率降低到醫生辦公室設置的相同費率水平；
•醫療保險促進互操作性計劃的提供者繼續採用聯邦標準；
•對醫生自我轉介法(通常被稱為斯塔克法)進行改革，並於2020年進行調整，以促進提供者向基於價值的、協調的護理過渡，儘管增加轉診的明確意圖仍可能導致提供者受到懲罰；
•考慮對醫療保險和醫療補助進行廣泛的改革，包括將醫療保險覆蓋範圍顯著擴大到更多的美國人口；
•更嚴格的監管標準，聯邦反壟斷機構根據這些標準評估由於醫療系統和醫生的合併和收購而產生的反競爭行為的可能性；
•要求公佈某些服務的醫院價格以及醫院與保險公司就這些服務商定的費率的條例；
•限制藥品價格上漲和醫療保險受益人的成本，包括根據國際標準確定價格的可能性；以及
•禁止“突擊收費”，即向消費者收取網絡外醫生服務的高額費用。
本公司無法預測任何提案、裁決或法規是否會得到完全實施、採納、廢除或修訂，或這些事態發展可能對本公司的業務產生什麼影響，無論是積極的還是消極的。
環境問題
根據各種聯邦、州和地方環境法律、條例和法規，不動產(如本公司)的所有者可能需要承擔在該財產上、在該財產下或在與該財產相關的情況下清除或補救某些危險或有毒物質的費用，以及與危險或有毒物質有關的某些其他潛在費用(包括政府罰款和對人員及鄰近財產的傷害)。這些法律、條例和條例中的大多數(如果不是全部)都包含嚴格的執法規定，包括但不限於對違規者處以鉅額行政、民事和刑事罰款和處罰的權力。這種法律往往規定責任，而不考慮所有者是否知道或對這種物質的存在或處置負有責任，並可能要求所有者承擔與租户或財產經營者的活動有關的責任。因此，任何必要的補救、搬遷、罰款或人身或財產損害的費用以及所有人的責任可能超過財產的價值和/或所有人的總資產。此外，此類物質的存在或未能妥善處置或補救這些物質，可能會對所有人出售或租賃此類財產或以此類財產作為抵押品借款的能力產生不利影響。一項財產也可能受到物理污染的負面影響，或由於其他財產已經或可能產生的污染而對價值產生不利影響。
本公司擁有、開發或管理的物業的運營目前、並將繼續受到眾多聯邦、州和地方環境法律、法令和法規的約束，包括與以下方面有關的法規：醫療廢物的產生、分離、處理、包裝和處置；與發電機、焚燒設備或殺菌設備運營相關的空氣質量要求；設施選址和建設；非醫療廢物和焚化爐灰燼的處置；以及地下儲存罐。本公司擁有、開發或管理的某些物業包含正在或曾經用於儲存廢油、石油產品或其他有害物質的地下儲罐，其他物業可能包含或曾經包含地下儲罐。這種地下儲罐可能是危險或有毒物質泄漏的來源。核醫學部門在一些物業的業務還涉及放射性同位素和類似材料的使用和處理以及隨後的處置，這些活動受到核管理委員會和國家監管機構的密切監管。此外，公司的幾處物業是在石棉通常用於建築施工期間建造的，公司未來可能會收購其他此類設施。如果需要立即拆除和/或密封的任何含石棉材料位於任何設施內或之上，或在今後的任何翻修活動中，這種材料的存在可能會導致巨大的費用。
該公司已對其目前擁有的幾乎所有物業進行了環境現場評估。這些現場評估的範圍有限，只提供與物業相關的潛在環境條件的評估，而不是對正在進行的運營的合規性評估。雖然公司的政策是向租户尋求與環境責任或條件有關的賠償，但即使租約確實包含此類條款，也不能保證租户能夠履行其賠償義務。此外，本公司的租約條款並不賦予本公司對其租户或醫療保健營運者的經營活動的控制權，亦不會就環境事宜監察租户或醫療保健營運者。
人力資本資源
我們相信，我們的員工是實現我們的業務目標和被公認為值得信賴的醫療辦公室物業所有者和經營者的關鍵組成部分。截至2023年12月31日，公司員工584人。我們的員工包括會計師、維修工程師、物業經理、租賃人員、建築師、行政人員、投資團隊和企業管理團隊。通過對員工的支持、認可和投資，我們相信我們能夠吸引和留住最高素質的人才。我們致力於培育、培育和保護多樣性和包容性的文化。我們接納員工在種族、膚色、宗教、性別、性取向、國籍、年齡、殘疾、退伍軍人身份和其他使我們的員工獨一無二的特徵方面的差異。
為了留住對公司戰略目標做出貢獻的有才華的員工，我們提供了一套有吸引力的員工福利，包括：
•醫療福利和401(K)，從就業的第一天開始；
•對401(K)繳款進行美元對美元的匹配，最高可達2,800美元，鼓勵員工更高的儲蓄；
•支付100%的長期傷殘和人壽保險保費；以及
•任何接受高等教育的員工每年的學費報銷最高可達3,000美元。
此外，我們致力於支持所有員工的業績和職業發展，從鼓勵員工會計師參加註冊會計師考試到支持我們的維護工程師獲得各種認證。作為醫療地產的所有者和經營者，我們認識到我們員工的健康和福祉的價值。與我們多年來的做法一樣，Healthcare Realty為企業員工提供健身房會員折扣，以鼓勵健身。此外，我們提供每月的健康挑戰和資源，為我們的員工提供提高他們健康水平的工具。有關員工和社區參與的更多信息可在2023年企業責任報告中獲得，該報告發布在公司的網站(Www.healthcarerealty.com).
環境、社會和治理(“ESG”)
我們的目標是為所有利益相關者創造長期價值，包括我們的員工和投資者，他們希望得到負責任的財務和環境管理，以及我們的醫療系統合作伙伴，他們依賴公司提供運營良好的設施，使他們能夠有效地服務和照顧當地社區。
我們尋求通過在最理想的門診環境中提供最高水平的服務來幫助醫療保健專業人員提供最好的護理。我們的ESG目標包括全面整合我們的可持續發展戰略、提高透明度和報告、改進運營框架以及繼續讓利益相關者參與。
在我們實施我們的戰略和追求我們的目標時，公司的行動以我們的可持續發展原則和政策為指導，以確保持續改進和長期成功。我們的可持續發展原則和政策包括：
a.整合：將旨在提高投資組合績效的領先環境、社會和治理實踐嵌入並整合到公司的日常運營中。
b.影響：在整個公司產生積極影響的同時，降低風險併為利益相關者創造長期價值，包括我們的租户、投資者、員工和我們生活、工作和投資的社區。
c.誠信：以誠信、尊重和卓越的態度開展業務，獲得成為門診醫療物業首選供應商的權利。
公司董事會致力於監督我們的ESG原則在整個公司的整合。此外，該公司對被任命的高管的激勵計劃包括ESG業績衡量標準。
公司的無擔保信貸安排(在此更詳細地描述)包含一項與可持續性掛鈎的條款，如果公司滿足與綠色建築認證相關的某些指標，該條款可以降低借款成本。這個
該公司在2023年達到了這些指標，因此，2024年將在無擔保信貸安排下節省1個基點的借款成本。
為了更有效地跟蹤和溝通公司的ESG業績，我們採用了各種框架和方法，包括參與GRESB年度評估；按照可持續發展會計準則委員會報告披露；根據可持續發展目標建立目標和關鍵業績指標；我們正在與氣候相關披露特別工作組合作，努力擴大我們的氣候風險和復原力戰略。
有關公司可持續發展原則和政策以及ESG績效的更多信息，請參閲公司網站上的2023年企業責任報告(Www.healthcarerealty.com).
可用信息
本公司在以電子方式向美國證券交易委員會提交或向美國證券交易委員會提交報告後，在合理可行的範圍內儘快通過其網站免費向公眾提供本公司的委託書、Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據1934年證券交易法(以下簡稱“交易法”)第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的修訂本。該公司的網址為Www.healthcarerealty.com.
公司治理原則
本公司已採納與董事會行為及運作有關的公司管治原則。《企業管治原則》刊載於本公司網站(Www.healthcarerealty.com)，並以印刷形式提供給任何索要副本的股東。
委員會章程
董事會下設審計委員會、薪酬和人力資本委員會、提名和公司治理委員會。董事會通過了每個委員會的書面章程，這些章程張貼在公司的網站(Www.healthcarerealty.com)，並以印刷形式提供給任何索要副本的股東。
行政人員
有關本公司行政人員的資料載於本報告第三部分第(10)項，並以引用方式併入本報告。
第1A項。風險因素
以下是可能對公司的綜合財務狀況、經營結果、業務和前景產生負面影響的一些風險和不確定因素。這些風險因素分為三類：與公司業務和運營有關的風險；與公司資本結構和融資有關的風險；與政府法規有關的風險。
這些風險以及“競爭”、“政府法規”、“立法發展”和“環境問題”標題下的第1項以及“關於前瞻性陳述的披露”標題下的第7項所述的風險，在作出有關該公司的投資決定之前應仔細考慮。以下所述的風險和不確定性並不是本公司面臨的唯一風險，可能還有本公司目前不知道或本公司目前認為不太可能產生實質性影響的其他風險。如果以下風險背後的任何事件實際發生，公司的業務、綜合財務狀況、經營結果和現金流，包括對公司股東的分配，可能會受到影響，其普通股的交易價格可能會下降。
與我們的業務和運營相關的風險
該公司的預期結果可能達不到。
公司的預期業績可能無法實現，實際業績可能與預期存在重大差異。這可能是各種因素的結果，包括但不限於：經濟的變化;可用性和
有利利率的資本成本;財產税、公用事業和其他運營費用的增加;與設施相關的醫療法規的變化;利率的變化;對優質資產的競爭;公司租户的經營業績或財務狀況的負面發展，包括但不限於他們支付租金的能力;公司重新定位或出售盈利設施的能力;公司在出現空缺時以類似費率重新租賃空間的能力;公司以類似收益率及時再投資出售資產所得款項的能力;影響租户醫療保險和醫療補助報銷率和運營要求的政府法規;與未來收購和發展有關的意外困難和/或支出;公司財務報告規則或慣例的變化;以及其他法律和業務事項。
本公司可能不時決定出售物業，並可能根據購買選擇權被要求出售某些物業。本公司可能無法按相等於出售物業所得回報的回報率將銷售所得款項再投資。不確定的市場狀況可能導致公司以不利的價格出售物業或在未來虧損。
本公司的收入取決於其租賃下的租户從其運營中產生足夠收入以向本公司支付租金的能力.
該公司的收入取決於其租户和相關衞生系統的財務實力。公司對這些租户的業務和相關的衞生系統沒有運營控制權，這些租户面臨着廣泛的經濟，競爭，政府報銷和監管壓力和限制，包括失去許可證或認證。任何經濟放緩、資本市場融資能力下降以及醫療法規的變化都可能對公司租户的業務產生不同程度的不利影響。該等情況可能進一步影響該等租户履行其對本公司的責任的能力，並在若干情況下可能導致該等租户重組、中斷或破產。本公司不時出租予政府租户，可能須受年度預算撥款所規限。倘政府租户未能收到其年度預算撥款，其可能無法向本公司支付租賃款項。此外，與聯邦政府租户簽訂的租賃合同的違約行為受聯邦法規的管轄，而不受州驅逐法或租金不足法的管轄。這些情況可能會對公司的收入產生不利影響，並可能增加損失準備金，導致減值費用，這可能會減少歸屬於普通股股東和權益的淨收入，並減少經營現金流。
擁有不動產和間接擁有不動產權益都存在固有風險.
公司的經營業績和房地產資產的價值面臨的風險是，如果其財產不能產生足夠的收入來滿足其經營費用，包括還本付息，公司的現金流和向股東支付股息的能力將受到不利影響。
本公司可能會就其房地產物業或其他資產產生減值費用.
本公司每年對其房地產物業進行減值審查。此外，當發生事件或情況變化表明記錄的價值可能無法完全收回時，本公司評估可識別無形資產和長期資產（包括房地產和商譽）減值的可能性。出售物業的決定亦要求本公司評估減值的可能性。該公司在2023年發生了1.497億美元的減值費用，與已完成或計劃的處置活動有關。本公司可於未來期間釐定其一項或多項房地產物業或其他資產的價值已出現減值。在這種情況下，公司可能需要確認可能對公司的綜合財務狀況和經營業績產生重大不利影響的減值。
本公司擁有受購買選擇權限制的物業，使其面臨再投資風險及預期投資回報減少.
該公司擁有約1.111億美元或0.83%的房地產投資，這些投資受承租人持有的購買選擇權的約束，這些選擇權截至2023年12月31日可行使。 其他物業擁有購買選擇權，將於2023年後行使。於二零二三年可行使購買選擇權的物業於二零二三年產生的經營收入淨額合共約為1，060萬元。這些購買選擇權的行使
使公司面臨再投資風險和投資回報減少。某些受購買選擇權限制的物業可能會以高於本公司預期通過新投資實現的回報率的回報率購買。如果本公司無法將出售所得款項以相等於出售物業所得回報的回報率進行再投資，則可能會導致租賃收入和盈利能力下降，並對本公司的綜合財務狀況和經營業績產生相應的重大不利影響。
關於本公司的購買選擇權的詳細信息，請參見第7項“影響經營成果的動向和事項”中的“購買選擇權”。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析載於本報告第二部分。
倘本公司未能迅速將其物業重租，或重租後的差餉遠低於先前的差餉，或倘本公司須承擔重大開支或作出重大租賃優惠以吸引新租户，則本公司的業務、綜合財務狀況及經營業績將受到不利影響.
公司的部分租賃將在任何一年內到期。有關本公司的租賃到期的詳細信息，請參見第7項“影響經營成果的動向和事項”中的“租賃到期”。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析載於本報告第二部分。本公司可能無法以對本公司有利的條款或根本無法重新出租空間。此外，本公司可能需要作出重大資本開支，以翻新或重新配置空間或作出重大租賃優惠，以吸引新租户。
公司的某些物業是特殊用途的醫療設施，可能不容易適應其他用途.
該公司的一些財產是專門的醫療設施。如果本公司或本公司的租户終止這些物業的租賃，或本公司的租户失去其經營這些物業的監管權力，本公司可能無法找到合適的替代租户租賃物業作其專門用途。或者，本公司可能需要花費大量資金將物業改造為其他用途。因此而產生的任何收入損失和/或額外資本支出可能對公司的合併財務狀況和經營業績產生重大不利影響。
該公司已經並在未來可能會有更多的固定租金自動扶梯，這可能落後於通貨膨脹和運營費用的增長，如房地產税，水電費，保險和維護費用.
公司通過租賃資產獲得很大一部分收入，但租金固定上漲。約95%的租賃根據固定百分比增加，約5%的租賃根據消費者價格指數增加。在一定程度上，固定百分比的增長落後於通貨膨脹和運營費用的增長，公司的業績，增長和盈利能力將受到負面影響。 截至2023年12月31日，本公司全資及合併物業的自動扶梯加權平均年固定租金為2. 82%。
該公司的房地產投資是流動性不足，該公司可能無法出售的財產戰略目標的處置.
由於房地產投資的流動性相對較差，該公司根據經濟或其他條件迅速調整投資組合的能力有限。某些重大支出通常不會隨着經濟或其他條件的變化而變化，包括償債(如果有的話)、房地產税以及運營和維護成本。可變收入和相對固定支出的這種組合可能導致收益減少，並可能對公司的財務狀況產生不利影響。此外，由於不利的市場狀況，該公司可能無法出售目標為出售的物業，包括持有供出售的物業。這可能會對公司以優惠條件出售財產、執行其經營戰略、償還債務或支付股息等方面產生負面影響。
本公司須承受與物業發展及重新發展有關的風險.
該公司預計，物業的開發和再開發將繼續是其增長計劃的關鍵組成部分。該公司在物業的發展及重新發展方面須面對若干風險，包括：
•房地產的建設通常需要各種政府和其他批准，這些批准可能不會在預期的時候收到，或者根本不會收到，這可能會推遲或阻止建設的開始；
•本公司尋求但後來放棄的機會可能導致追求成本的支出，這可能會影響本公司的綜合經營業績；
•建築成本可能會超過最初的估計，這可能會影響該建築對公司的盈利能力；
•運營費用可能高於預期；
•啟動和完成物業建設以及出租已完工物業所需的時間可能比最初預期的要長，從而對公司的現金流和流動資金產生不利影響；
•已建成的發展物業的入住率和租金可能不足以令該物業為公司帶來盈利；及
•在需要時，可能沒有有利的資金來源為公司的發展和再開發活動提供資金。
公司可能進行重大收購，並進行開發和重新開發，可能涉及鉅額資金支出，並可能不符合管理層的預期.
該公司定期進行潛在交易，以收購、開發或重新開發房地產資產。未來的收購可能要求公司發行股本證券、產生債務或其他或有負債或攤銷與其他無形資產相關的費用，任何這些都可能對公司的綜合財務狀況或經營業績產生不利影響。此外，此類收購所需的股權或債務融資可能無法在有利的時機或利率下獲得。
公司收購、開發、重新開發和現有的房地產可能不符合管理層的預期，原因包括以下許多因素：
•本公司收購設施的收購價可能基於一系列可能不正確的市場或建築具體判斷；
•物業的任何維修或改善費用可能超過估計費用；
•該公司在收購、建造或維護房地產資產時可能會產生意外成本，從而影響該等資產的預期回報；以及
•租賃可能根本不會發生，在預期的時間範圍內或以預期的租金進行。
此外，公司不能保證滿足管理層投資標準的收購、開發和再開發機會將在需要或預期時可用。
該公司面臨與地理集中度相關的風險.
截至2023年12月31日，該公司在德克薩斯州達拉斯(8.7%)、德克薩斯州休斯頓(5.6%)和華盛頓州西雅圖(5.3%)市場的投資集中度超過總投資的5%。這些集中增加了可能影響這些市場的不利條件的風險，包括自然災害、當地經濟狀況、當地房地產市場狀況、競爭加劇、州和地方法規(包括物業税)以及其他地方性事件或狀況。
該公司的許多租賃都取決於相關衞生系統的可行性。與這些租賃相關的收入集中使公司面臨與相關衞生系統財務狀況相關的風險.
公司在醫院園區內或附近的大多數物業在很大程度上取決於其所在的衞生系統園區的可行性，無論醫院或衞生系統是否是此類物業的租户。這些保健系統的可行性取決於各種因素，如所提供的保健服務的質量和組合、競爭、付款人組合、周圍社區的人口趨勢、市場地位和增長潛力。如果其中一家醫院無法履行其財務義務，無法成功競爭，或被迫關閉或搬遷，公司在該醫院園區或附近的財產可能會受到不利影響。
該公司的許多財產是根據地面租賃持有的。這些土地租賃包含可能限制公司租賃、出售或融資這些物業的能力的條款.
截至2023年12月31日，該公司有232處根據地面租賃持有的物業，總投資約為54億美元。公司土地租賃的加權平均剩餘期限約為64.9年，包括續約選擇權。本公司的土地租賃協議，
醫院和衞生系統通常包含限制附屬醫院的醫務人員中的醫生佔用建築物的限制，並且禁止租户提供與附屬醫院提供的服務競爭的服務。土地租賃也可能包含同意要求或其他限制出售或轉讓公司的租賃權益，包括優先要約權和優先拒絕權，有利於出租人。這些土地租賃條款可能會限制公司租賃、出售或獲得由此類物業擔保的抵押融資的能力，進而可能對經營收入或出售所得收益產生不利影響。作為土地承租人，本公司亦面臨土地租賃期屆滿後物業復歸或本公司提早違反土地租賃的風險，這可能對本公司的綜合財務狀況及經營業績產生重大不利影響。
本公司可能會經歷未投保或投保不足的損失.
本公司為其擁有及管理的物業購買全面責任保險及財產保險。部分財產保險由一家全資擁有的專屬自保保險公司提供。 此外，單租户租約下的租户必須購買財產保險，保險範圍涵蓋公司在建築物中的權益。有些類型的損失可能是不可保的，或者投保太貴。保險公司，包括專屬保險公司，限制或排除對某些類型的損失的承保，例如由於命名的風暴，恐怖主義行為，地震，有毒黴菌造成的損失，以及沒有直接物理損失的損失，例如流行病造成的業務中斷。因此，本公司可能沒有足夠的保險保障以應付若干類別的損失，並可能會減少可用的保險保障。如果發生未投保的損失或超過保險限額的損失，本公司可能會損失其投資於物業的全部或部分資本，以及該物業的預期未來收入。在這種情況下，公司可能仍然有義務承擔任何抵押債務或其他與財產有關的財務義務。此外，倘該公司的任何保險公司無力償債，該公司將被迫以另一合適的保險公司取代現有的承保範圍，而任何未結的索償將有可能被收回。在這種情況下，本公司不能確定本公司將能夠以類似或其他有利的條款取代保險。
本公司已為其每項物業取得業權保險，保險金額通常相等於其原價。然而，該等保單的金額可能低於我們物業的現時或未來價值。在這種情況下，如果公司的任何財產存在所有權缺陷，它可能會損失一些投資於該財產的資本和預期利潤。本公司無法保證未來不會發生超過保險賠償的重大損失。
災難性天氣和其他自然事件造成的損害，無論是由氣候變化或其他原因造成的，都可能導致公司損失.
我們的許多物業位於易受收入損失、成本增加或惡劣天氣條件或自然災害（如野火、颶風、地震、龍捲風和洪水）造成損害的地區。本公司可能會遭受損失的程度，這種損害超過保險範圍，導致保險費增加，和/或對位於這些地區的財產的需求減少。如果氣候變化導致這種災難性天氣或其他自然事件廣泛增加或在局部地區增加，這種成本和損害可能會超過歷史預期。此外，聯邦和州有關氣候變化的立法和法規的變化可能導致資本支出增加，以提高我們現有物業的能源效率，並可能要求公司在開發和重建物業方面投入更多資金，而收入卻沒有相應增加。
該公司面臨着與通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式的安全破壞以及其信息技術網絡和相關係統的其他重大中斷有關的風險.
公司面臨與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或互聯網上的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、公司內部人員或能夠訪問公司內部系統的人員，以及公司信息技術(IT)網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。公司的IT網絡和相關係統對其業務運營和執行日常運營(包括管理建築系統)的能力至關重要，在某些情況下，可能對我們某些租户的運營至關重要。儘管該公司努力維護這些類型的IT網絡和相關係統的安全和完整性，但它經歷了多次入侵。雖然到目前為止，違規行為尚未產生實質性影響，而且我們已採取各種措施來管理安全漏洞或破壞的風險，但不能保證這些安全措施將有效，也不能保證未來企圖的安全漏洞或破壞不會成功或造成破壞。
涉及公司IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能：
•擾亂公司網絡和系統的正常運作，從而擾亂公司的運營和/或某些租户的運營；
•導致財務報告錯誤、違反貸款契約、錯過預期報告截止日期和/或錯過預期許可截止日期；
•導致公司無法適當監督其遵守有關公司作為房地產投資信託基金資格的規章制度的情況；
•導致未經授權訪問和銷燬、丟失、被盜、挪用或發佈公司或其他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可能利用這些信息與公司競爭，或可能使公司面臨第三方出於中斷、破壞性或其他有害目的或結果而提出的損害索賠；
•導致公司無法維護其租户有效使用其租賃空間所依賴的建築系統；
•需要大量的管理層關注和資源來補救由此造成的任何損害；
•使公司面臨違反合同、損害賠償、信用、罰款或終止租賃或其他協議的索賠；或
•損害公司在租户和投資者中的聲譽。
儘管本公司承保網絡風險保險，但損失可能超出可供承保的範圍，上述任何或全部情況都可能對本公司的綜合財務狀況和經營業績產生重大不利影響。
公司可能以可能限制其流動性或靈活性的條款安排財產收購，以換取OP的有限合夥單位.
公司可以通過發行OP的有限合夥單位來收購財產，以換取財產所有者向公司提供財產。如果公司繼續進行此類交易，以促使該等物業的供款人接受OP的單位，而不是以現金交換其財產，則公司可能有必要提供額外的激勵措施。例如，OP的有限合夥協議規定，任何單位持有人可以在一對一的基礎上將有限合夥單位交換為普通股，或根據公司的選擇，交換等值於公司普通股價值的現金。然而，公司可以與財產的出資人簽訂額外的合同安排，同意在出資人的選擇下，在規定的時間回購出資人的單位，以換取公司普通股或現金的股份。如果出資人根據該條款要求公司以現金回購單位，將限制公司的流動資金，從而限制公司使用現金進行其他投資、履行其他債務或向股東進行分配的能力。此外，如果公司
如果公司在沒有足夠現金支付回購資金時被要求以現金回購單位，公司可能需要出售其一處或多處物業以籌集資金來履行這一義務。此外，公司可能同意，如果供款人在OP中作為有限合夥人獲得的分配沒有為供款人提供既定的回報水平，那麼在贖回供款人的單位時，公司將向供款人支付實現該回報所需的額外金額。這樣的規定可能會進一步對我們的流動性和靈活性產生負面影響。最後，為了允許財產的出資人遞延財產對OP的貢獻的應税收益，公司可能會同意在規定的時間內或在出資人將出資人的單位兑換為現金或股票之前，不出售入股財產。這樣的協議將阻止公司出售這些物業，即使市場條件允許這樣的出售對公司有利。
Healthcare Realty Trust是一家沒有直接業務的控股公司，因此，它依賴從OP收到的資金來支付債務，其股東的利益在結構上將從屬於OP及其子公司的所有債務和義務。
Healthcare Realty Trust的幾乎所有資產都通過OP持有，OP通過子公司持有其幾乎所有的資產。除了在OP中的權益外，Healthcare Realty Trust沒有任何獨立的運營。基本上，Healthcare Realty Trust的所有現金流都依賴於OP的現金分配。因此，Healthcare Realty Trust依靠OP的分配來支付其A類普通股可能宣佈的任何股息。醫療保健房地產信託基金還依賴OP的分配來履行其其他義務，包括OP分配給它的應税收入的任何納税義務。此外，由於Healthcare Realty Trust是一家控股公司，股東債權在結構上將從屬於OP及其子公司的所有現有和未來債務和義務(無論是否借入資金)。如果Healthcare Realty Trust破產、清算或重組，其資產以及OP及其子公司的資產只有在Healthcare Realty Trust和OP及其子公司的所有債務和義務全部清償後才能用於滿足股東的索賠要求。
公司不能向您保證，它將能夠繼續支付等於或高於以前支付的股息.
由於各種原因，公司的股東可能不會以以前收到的股息的速度獲得股息，其中包括：(I)由於公司的現金需求、資本支出計劃、現金流或財務狀況的變化，公司可能沒有足夠的現金來支付股息；(Ii)未來是否、何時以及以什麼金額進行任何分配的決定將完全由董事會自行決定，董事會保留隨時以任何理由改變公司目前的股息做法的權利；(Iii)本公司可能希望保留現金以維持或改善其信用評級；及(Iv)本公司附屬公司可向本公司派發的股息金額可能受州法律施加的限制、州監管機構施加的限制，以及該等附屬公司可能產生的任何當前或未來債務的條款所施加的限制。
未經董事會授權，公司股東在合同或其他法律上不享有分紅權利。
公司先前發生並可能繼續產生與合併相關的鉅額費用.
本公司因完成合並及整合兩間公司的業務、營運、網絡、系統、技術、政策及程序而產生鉅額開支，包括遣散費。雖然兩家公司的整合已基本完成，但該公司在運營和完善兩家公司的合併投資組合時仍可能產生鉅額費用。
新冠肺炎等疫情，以及旨在防止其蔓延或減輕其嚴重性的措施，可能會對公司的業務、運營業績、現金流和財務狀況產生重大不利影響.
新冠肺炎大流行已經，而且未來可能會發生另一場大流行，對區域和全球經濟和金融市場產生影響。在2020年間，公司擁有物業、管理物業和/或擁有開發或再開發項目的所有州和城市都制定了隔離措施、旅行限制、“避難所”規定、對可繼續經營的企業類型的限制、和/或對可繼續經營的建築項目類型的限制。因此，該公司的一些租户因應政府的要求或建議，暫時關閉了他們的辦公室或診所空間，或減少了運營。
新冠肺炎疫情還在全球範圍內造成了嚴重的經濟、市場和其他方面的混亂。不能保證公司獲得資本和其他資金來源不會受到限制，這可能會對未來借款、續期或再融資的可用性和條款產生不利影響。此外，隨着租户減少或推遲支出，疫情導致的經濟狀況惡化，包括供應鏈限制，最終可能會降低整個公司投資組合的入住率和每平方英尺的平均租金。
新冠肺炎大流行的影響程度，或新病毒變種或未來另一場大流行對該公司運營和財務業績的影響，將取決於未來的發展，包括疫情的持續時間、傳播和強度、疫苗的可獲得性和有效性，以及政府要求或建議的影響，所有這些都是不確定和難以預測的。
與我們的資本結構和融資有關的風險
本公司已承擔了大量債務，並可能在未來產生更多債務和增加槓桿。
截至2023年12月31日，該公司的未償債務約為53億美元，不包括折扣、保費和債務發行成本。根據日期為2022年7月20日的第四份經修訂及重訂的循環信貸及定期貸款協議，經修訂的醫療保健房地產信託基金、OP及作為行政代理的富國銀行協會及其他貸款人之間的契諾(“無擔保信貸安排”)，以及OP優先票據的契約，使本公司可招致大量額外債務，本公司可借入額外資金，其中可能包括OP提供擔保的借款或由Healthcare Realty Trust全面擔保的額外票據實例。高負債將要求公司將其運營現金流的很大一部分用於償還債務，從而減少可用於實施公司業務戰略和向股東分配的資金。高負債水平還可能：
•限制公司在一般經濟狀況或房地產和/或醫療保健行業出現低迷時迅速調整以適應不斷變化的市場狀況的能力；
•損害公司獲得額外債務融資或要求潛在稀釋股權為債務提供資金和執行其業務戰略的能力；以及
•導致一家或多家評級機構下調本公司債務證券的評級，這將增加無擔保信貸安排下的借款成本，以及發行新債務證券的成本等。
此外，本公司不時取得按揭融資或承擔按揭，為其投資提供部分資金。如果公司無法償還其抵押貸款，擔保財產可能被取消抵押品贖回權或轉讓給抵押權人，從而造成收入和資產價值的損失。公司一個或多個物業的止贖可能會對公司的綜合財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
本公司一般不打算儲備資金以償還到期的現有債務。本公司可能無法在到期或加速時償還、再融資或延長我們的任何或全部債務。如果以更高的利率進行任何再融資，增加的利息支出可能會對公司的財務狀況和經營業績產生不利影響。任何此類再融資也可能施加更嚴格的財務比率和其他契約，限制公司採取其他可能符合其最佳利益的行動的能力，例如為新的開發活動提供資金、進行機會性收購或支付股息。
本公司債務工具中的契約限制了其經營靈活性，違反這些契約可能會對本公司的綜合財務狀況和經營結果產生重大影響。
本公司未來可能訂立的無抵押信貸工具、管理OP未償還優先票據的契約(由Healthcare Realty Trust全面及無條件擔保)及其他債務工具的條款須受慣常的財務及營運契約所規限。除其他事項外，這些規定包括：限制產生額外債務；限制合併、投資、收購、贖回股本和與關聯公司的交易；以及維持特定的財務比率。該公司繼續承擔債務和經營業務的能力取決於遵守這些公約，這些公約限制了運營的靈活性。違反這些公約可能導致適用債務工具的違約，即使償還義務得到履行。限制本公司經營靈活性的財務和其他契約，以及因其債務工具中任何一項違反這些契約而導致的違約，都可能對本公司的綜合財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
如果無抵押信貸安排下的貸款人未能履行其融資承諾，本公司的運營和綜合財務狀況將受到負面影響。
以優惠的條件獲得外部資本是公司成功發展和維持其投資組合的關鍵。如果無抵押信貸安排內的金融機構不願意或無法履行各自對本公司的融資承諾，任何此類失敗都將對本公司的運營、綜合財務狀況和履行其義務(包括向股東支付股息)的能力產生負面影響。
無法獲得股權和債務資本、信貸市場波動、利率上升或公司債務評級的變化可能會對公司償還債務、向股東支付股息或從事收購和開發活動的能力產生不利影響。
1986年修訂的《國內税法》(以下簡稱《税法》)要求房地產投資信託基金進行股息分配，從而減少其用於增長的資本。因此，房地產投資信託基金通常需要新的資本來投資房地產資產。然而，在某些情況下，公司從股權和/或債務市場獲得資金的渠道可能有限。該公司債務評級的變化可能會對其利息成本和融資來源產生重大不利影響。公司的債務評級可能受到許多因素的重大影響，這些因素包括但不限於收購、投資決策和資本管理活動。近年來，資本和信貸市場經歷了波動，有時限制了資金的可獲得性。該公司進入資本和信貸市場的能力可能受到這些或其他因素的限制，這些因素可能會對其為到期債務進行再融資、為股息支付和運營提供資金、收購醫療保健物業以及完成開發和再開發項目的能力產生影響。如果公司無法對其各種債務工具到期時到期的本金進行再融資或延期支付，其現金流可能不足以償還到期債務或向股東支付股息。如果公司拖欠任何債務或履行債務契約，它可能會經歷債務工具之間的交叉違約，債務可能會加速，公司可能被迫清算資產，否則將獲得低於其價值的價值。
此外，公司還根據各信用評級機構對公司信用的評估，獲得它們的信用評級。這些機構的評級基於許多因素，其中一些因素不在公司的控制範圍內。除了特定於公司財務實力和業績的因素外，評級機構還一般會考慮影響REITs的條件。該公司的信用評級可能會被下調。如果本公司的信用評級被下調或採取其他負面行動，本公司可能被要求支付無抵押信貸安排下的額外利息和費用。
利率上升可能對公司的資本成本產生重大不利影響。
2023年期間，美聯儲繼續加息，以努力遏制通脹。利率的進一步提高將增加任何新債務和現有浮動利率債務的利息成本。資本成本的這種增加可能會對我們為業務融資、收購和開發物業以及為現有債務進行再融資的能力造成不利影響。此外，利率上升還可能導致房地產市場流動性降低，限制我們出售現有資產的能力。
該公司的互換協議可能不會有效降低其對利率變化的敞口。
本公司不時訂立掉期協議，以管理部分受利率波動影響的風險。這些互換協議涉及風險，例如交易對手可能無法履行其在這些安排下的義務的風險。此外，這些安排可能不能有效減少該公司對利率變化的風險敞口。當公司使用遠期起始利率掉期時，存在無法完成掉期對衝的長期借款的風險。如果發生此類事件，公司的綜合財務狀況和經營業績可能會受到不利影響。有關本公司利率互換的其他資料，請參閲綜合財務報表附註11。
本公司已訂立合營協議，限制其在共同擁有物業方面的靈活性，並預期未來會簽訂更多此類協議。
截至2023年12月31日，本公司在與33個物業和兩個停車場組成的非相關第三方的未合併合資企業中的投資為311.5美元。此外，公司在一家運營中的合併合資企業中投資3,010萬美元，在三家處於不同建設階段開發的合併合資企業中投資5,810萬美元。本公司可在與無關第三方的合資企業中收購、開發或重新開發更多物業。在這類投資中，公司面臨其他所有權形式可能不存在的風險，包括：
•合資夥伴可以有與公司不同的融資和投資目標或戰略，包括此類投資的條款和戰略，以及合資企業的債務水平；
•合資企業的各方可能在某些決定上陷入僵局，這可能導致意想不到的成本，包括與訴訟或仲裁相關的成本；
•合營夥伴的行為可能導致財產或公司承擔超出預期的責任；
•合資夥伴可以擁有在某些市場上與公司物業具有競爭力的投資；
•合資企業的權益往往缺乏流動性，本公司可能難以退出此類投資，或可能不得不以低於公允市值的價格退出；
•出於税務目的，合資夥伴的結構可能與本公司不同，可能與本公司的房地產投資信託基金地位存在衝突；以及
•合資夥伴可能資不抵債、無法出資或無法履行其作為合夥人的義務，這可能需要公司向此類合資企業投入比預期更多的資本。
美國聯邦所得税對公司從遠期股權協議的現金結算中可能獲得的現金的處理尚不清楚，可能會危及公司滿足REIT資格要求的能力。
該公司已經並可能在未來利用遠期股權協議來確保以後所需的股權資本的定價。本公司目前並無未清償的遠期股權協議。我倘若吾等日後訂立遠期權益協議，並選擇以現金結算任何該等遠期權益協議，而結算價低於適用的遠期權益價格，吾等將有權收取相關遠期買家的現金付款。根據《國税法》第1032條，一般情況下，公司在交易自己的股票時，包括根據“證券期貨合同”(參照《國税法》的定義，參照《交易法》)，不承認任何損益。儘管我們認為，我們用股票換取的任何金額都有資格獲得美國國税法第1032條規定的豁免，因為遠期股權協議是否有資格成為“證券期貨合約”尚不完全清楚，但我們收到的任何現金結算款項的美國聯邦所得税待遇都是不確定的。在該事件中
如果我們確認現金結算遠期股權協議會帶來重大收益，我們可能無法滿足《國內收入法》中適用於REITs的毛收入要求。在這種情況下，我們可能能夠依靠《國內收入法》下的救濟條款，以避免失去我們的REIT地位。即使寬免條款適用，我們仍須就以下兩者中較大者繳交100%税：(I)超過本公司毛收入的75%(不包括來自被禁止交易的毛收入)，超過符合75%標準的來源所得的收入；或(Ii)超過我們毛收入的95%(不包括來自被禁止交易的毛收入)，超過符合95%標準的來源所得的毛收入，在任何一種情況下，乘以旨在反映我們盈利能力的分數。如果這些減免條款不可用，我們可能會失去根據《國內收入法》的REIT地位。
在我們破產或資不抵債的情況下，任何遠期股權協議將自動終止，公司將不會從任何遠期出售其普通股股份中獲得預期收益。
如果吾等申請或同意根據任何影響債權人權利的破產法或破產法或其他類似法律尋求破產或無力償債的判決或任何其他救濟的程序，或吾等或對吾等有管轄權的監管當局提出要求我們清盤或清算的請願書，並且吾等同意此類請願書，則當時有效的任何遠期股權協議將自動終止。倘若任何該等遠期權益協議於此等情況下終止，吾等將無責任向相關遠期購買者交付任何先前未交付的普通股，而相關遠期購買者將獲解除就任何先前未根據適用遠期權益協議結算的普通股支付適用遠期股本每股價格的責任。因此，如果有任何普通股在任何該等破產或無力償債程序開始時尚未達成任何遠期權益協議，我們將不會收到有關該等普通股的每股遠期權益價格。
與政府監管有關的風險
該公司的物業税可能會因重新評估或物業税税率變化而增加。
隨着税務機關對公司財產的重新評估或財產税率的變化，公司財產的房地產税可能會增加。例如，加州現行的一項法律通常被稱為命題 13通常情況下，加州房地產的年度房地產税增幅不得超過收購日評估價值的2%。因此，公司支付的評估價值和由此產生的物業税低於按當前價值評估物業的情況。該公司在加州擁有36處物業，佔其總收入的7.1%。不時有人提出建議，以減少命題 13特別是在商業地產方面，這將包括醫療辦公樓。最近，一項提案獲得了加州2020年11月全州投票的資格，該提案將普遍將S提案13號提案的保護範圍限制在住宅房地產上。如果這一倡議獲得通過，它將結束命題 13對於公司的財產，物業税支出可能大幅增加，對公司的運營現金流和淨收入產生不利影響。雖然這一倡議沒有獲得通過，但該公司無法預測是否會有其他變化命題 13可能會在未來被提議或採納。
醫療保健服務行業的趨勢可能會對該公司的物業需求、租賃收入及其投資價值產生負面影響。
醫療保健服務行業可能受到以下因素的影響：
•過渡到以價值為基礎的護理和提供者的補償；
•醫療服務提供者之間的競爭；
•醫療保健提供者、健康保險公司、醫院和衞生系統之間的整合；
•擴大政府出資的醫療保險覆蓋面；
•較低的報銷率、較低的招生增長和較高的費用增長給提供商的運營利潤率帶來壓力；
•資本的可獲得性；
•信用評級下調；
•責任保險費；
•藥品費用上漲；
•與醫療保險和醫療補助計劃相關的監管和政府報銷的不確定性；
•政府管制藥品價格的趨勢；
•政府對醫院和健康保險公司定價透明度的監管；
•聯邦法院對質疑《平價醫療法案》合法性的案件作出全部或部分裁決；
•跨不同護理環境的醫療保險服務的現場中性費率設置；
•患者數量和新冠肺炎等流行病帶來的收入中斷；
•提供保健服務的方法的趨勢，如遠程保健；
•提高衞生信息技術安全標準和醫療保健提供者有意義地使用電子健康記錄；以及
•影響供應商的潛在税法變化。
這些趨勢，除其他外，可能會對部分或所有租户的經濟表現產生不利影響，進而對租賃收入和公司房地產投資的價值產生負面影響。
遵守政府法律法規的成本可能會對公司的經營業績產生不利影響。
所有不動產以及在不動產上進行的操作均受聯邦、州和地方有關環境保護和人類健康與安全的法律法規的約束。其中一些法律和條例可能要求租户、業主或經營者承擔調查或補救受污染財產的費用的連帶責任，而不論過失或造成污染的行為是否合法。此外，有害物質的存在或未能妥善補救這些物質，可能會妨礙公司出售、出租或抵押此類財產作為未來借款抵押品的能力。
遵守新的法律或法規或對現有法律的更嚴格解釋可能需要公司承擔重大支出。例如，應對氣候變化的擬議立法可能會增加公司物業運營的公用事業和其他成本。未來的法律或法規可能會規定重大的環境責任。此外，公司財產附近的租户或其他運營，例如地下儲罐的存在，或無關第三方的活動可能會影響公司的財產。本公司可能需要遵守各種地方、州和聯邦消防、健康、生命安全和類似法規，並且可能會因不遵守這些法規而承擔罰款或損害賠償的責任。公司必須支付的任何支出、罰款或損害賠償金將對其經營業績產生不利影響。
發現以前未發現的環境危害條件可能會對公司的財務狀況和經營業績產生不利影響。根據各種聯邦、州和地方環境法律和法規，當前或以前的財產所有者或經營者可能有責任承擔清除或補救此類財產上的危險或有毒物質的費用。這些費用可能很大。這類法律往往規定了責任，而不論所有人或經營人是否知道這類危險或有毒物質的存在，或是否對這類物質的存在負責。環境法律也可能對財產的使用方式或企業的經營方式施加限制，這些限制可能需要大量支出或阻止公司與可能受此類法律影響的潛在租户簽訂租賃合同。環境法規定了對不遵守行為的制裁，並可由政府機構或私人當事方執行。某些環境法和普通法原則可用於規定釋放和接觸危險物質，包括含石棉材料的責任。第三方可向不動產所有者或經營者尋求因接觸釋放的危險物質而造成的人身傷害或財產損失的賠償。針對責任索賠進行辯護、遵守環境監管要求、修復任何受污染財產或支付人身傷害索賠的成本可能會對公司的財務狀況和經營業績產生不利影響。
房地產投資信託基金的資格涉及《國內税收法》中高度技術性和複雜的條款。
房地產投資信託基金（REITs）的資格涉及到《國內税收法》中高度技術性和複雜性的條款的應用，對此，司法和行政當局有限。即使是技術上或無意中的違規行為也可能危及公司的REITs資格。本公司作為房地產投資信託基金的持續資格將取決於本公司對某些資產、收入、組織、分配、股東所有權和其他方面的滿意度。
在持續的基礎上。此外，本公司滿足房地產投資信託基金資格要求的能力部分取決於本公司對其無控制權或僅具有有限影響力的第三方的行為，包括本公司在美國聯邦所得税分類為合夥企業的實體中擁有股權的情況。
如果本公司未能保持作為房地產投資信託基金的資格，本公司將受到重大不利後果，包括對其普通股價值的不利影響。
該公司打算以一種允許其繼續有資格作為聯邦所得税目的的房地產投資信託基金的方式運作。儘管本公司認為其符合房地產投資信託基金的資格，但不能保證其將繼續符合聯邦所得税的房地產投資信託基金的資格。本公司作為房地產投資信託基金的持續資格將取決於持續滿足某些資產、收入、組織、分配、股東所有權和其他要求。公司通過資產測試的能力取決於其資產的特徵和公允市場價值。公司是否符合REITs收入和季度資產要求還取決於公司持續成功管理公司收入和資產構成的能力。因此，不能保證美國國税局（“IRS”）不會認為公司的經營方式違反了REITs的任何要求。
如果本公司在任何納税年度不符合REIT的資格，本公司將按正常的公司税率對其應税收入繳納聯邦所得税，並可能增加州和地方税(本公司可能需要借錢或出售資產才能支付任何此類税款)。此外，支付給公司股東的股息在計算其應納税所得額時不能扣除。由此產生的任何公司税負可能是巨大的，並將減少可供分配給公司股東的現金數額，這反過來可能對公司普通股的價值產生不利影響。此外，在這種情況下，公司將不再需要支付股息來維持房地產投資信託基金的地位，這可能會對公司普通股的價值產生不利影響。除非本公司根據國內税法若干條文有權獲得税務寬免，否則在本公司不符合REIT資格的年度後的四個課税年度內，本公司作為REIT的税務資格將繼續被取消。
即使本公司仍然有資格作為房地產投資信託基金納税，本公司的收入和資產仍需繳納一定的聯邦、州和地方税，包括任何未分配的應税收入的税，以及州或地方所得税、特許經營税、財產税和轉讓税。這些税務負債將減少公司的現金流，並可能對公司普通股的價值產生不利影響。有關已繳納的州所得税的更多具體信息，請參閲合併財務報表附註16。
公司的公司章程以及《公司章程》的規定對公司普通股的可轉讓性提出了限制和限制，這可能會對公司普通股的價值產生不利影響。
為符合REIT的資格，在一個課税年度的最後半年內，公司流通股價值的50%不得由五名或五名以下個人直接或間接擁有(根據國內税法的定義，包括某些實體)。為協助遵守這項房地產投資信託基金的規定，本公司的公司章程細則載有限制股份轉讓的條文，即受讓人在股份轉讓後將擁有超過9.8%的本公司已發行股票數目或價值。儘管有這項禁令，但如果獲得的股票使受讓人的所有權增加到已發行股票價值的9.8%以上，則超過9.8%的股票被視為以信託形式持有，轉讓的價格不超過據稱的受讓人為股票支付的價格，並且在以信託形式持有期間，該股票無權獲得股息或投票權。此外，在此情況下，本公司有權贖回該等股票。
此外，適用於本公司的《公司財務會計準則》的某些條款可能會抑制或威懾第三方提出收購本公司的提議，或者推遲或阻止控制權的變更，否則可能會為本公司的股東提供機會，使其溢價超過當時此類股票的現行市場價格，包括：
•《上市公司章程》第3章第8小標題下的條款，允許董事會在未經股東批准的情況下，無論公司的公司章程或章程目前有何規定，都可以實施某些收購抗辯；
•“業務合併”條款，在受限制的情況下，禁止本公司與“有利害關係的股東”之間的某些業務合併、資產轉讓和股權證券發行或重新分類(一般定義為直接或間接實益擁有本公司已發行的有表決權股票或本公司的關聯公司或聯營公司的10%或以上投票權的任何人，而在緊接有關日期之前的兩年內的任何時間，該人直接或間接是實益所有人，持有本公司當時流通股10%或以上的股東)或利益股東的關聯公司，在該股東成為有利害關係的股東的最近日期後五年內，此後可實施絕對多數表決權要求，除非滿足某些最低價格條件；和
•“控制股份”條款規定，在“控制股份收購”(定義為直接或間接取得已發行及已發行“控制股份”的所有權或控制權)中收購的本公司“控制股份”(定義為與股東控制的其他股份合計，股東有權行使三個遞增投票權範圍之一的股份)的持有人沒有投票權，但如獲本公司股東以所有有權就該事項投贊成票的至少三分之二的贊成票批准，則不在此限。
根據董事會通過的一項決議，本公司不得將董事會歸類為副標題8，除非有權在董事選舉中普遍投票的股東以就此事所投的多數票通過廢除該決議的提議。就《企業合併條例》的規定而言，董事會已通過一項決議，規定本公司與其他任何人之間的任何業務合併均不受本法規的約束，前提是該業務合併須首先得到董事會的批准。但本決議可隨時全部或部分更改或廢除。就控制股份條款而言，本公司已根據其附例中的一項條文選擇不參與該等條款。然而，本公司可通過修訂其章程，選擇加入《控制股份條例》的控制股份條款。公司未來也可能選擇採取其他收購防禦措施。任何此類行動都可能阻止原本可能符合公司股東利益的交易。
這些對公司股票轉讓的限制可能會對公司普通股的價值產生不利影響。
遵守房地產投資信託基金的要求可能會導致本公司放棄其他有吸引力的機會。
要符合聯邦所得税的REIT資格，公司必須不斷滿足有關其收入來源、資產性質、分配給股東的金額和股票所有權等方面的測試。本公司可能無法進行對本公司有利的投資，以滿足符合REIT資格的收入來源或分配要求。因此，遵守REIT的要求可能會阻礙公司進行某些有吸引力的投資的能力。
被禁止的交易税可能會限制公司出售物業的能力。
房地產投資信託基金從被禁止的交易中獲得的淨收益要繳納100%的税。一般來説，被禁止的交易是指在正常業務過程中出售或以其他方式處置主要為出售給客户而持有的財產。公司可能被徵收等同於房地產處置淨收益100%的禁止交易税。儘管將房地產投資信託基金出售不動產定性為禁止交易的避風港，但不能保證公司在所有情況下都能遵守避風港，或不能保證公司將避免擁有可能被定性為主要為在通常情況下出售給客户而持有的財產。
公事。因此，本公司可選擇不從事其物業的某些銷售，或可透過應課税房地產投資信託基金附屬公司進行該等銷售，該附屬公司須繳交聯邦及州所得税。
新的立法或行政或司法行動，在每一種情況下都可能具有追溯力，可能會使本公司更難或不可能符合REIT的資格。
現行對REITs的聯邦所得税處理方式可隨時通過立法、司法或行政行動進行修改，可能具有追溯力，這可能會影響對本公司投資的聯邦所得税處理方式。參與立法程序的人員、美國國税局和美國財政部不斷審查影響REITs的聯邦所得税規則，這導致法律變化以及對法規和解釋的頻繁修訂。聯邦税法的修訂及其解釋可能會導致公司改變其投資和承諾，並影響對公司投資的税務考慮。不能保證新的立法、法規、行政解釋或法院裁決不會對公司作為房地產投資信託基金的資格或資格的聯邦所得税後果產生重大影響的税法作出重大改變。
新的和增加的轉讓税率可能會降低公司財產的價值。
近年來，該公司擁有資產的幾個城市提高了轉讓税率。其中包括波士頓、洛杉磯、舊金山、西雅圖和華盛頓特區。2022年，洛杉磯將價值超過1000萬美元的房地產銷售的轉讓税率從0.45%提高到5.5%，從2023年4月1日起生效。2020年，舊金山將價值超過2500萬美元的銷售額的轉讓税率提高到6%。同樣在2020年，華盛頓州將價值超過300萬美元的銷售額的轉讓税率從1.28%提高到3%；華盛頓州西雅圖/金縣的州和地方轉讓税率為300萬美元以上的3.5%。隨着州和市政府尋求增加收入的新方法，其他司法管轄區可能會實施新的房地產轉讓税或提高現有的轉讓税率。這類税率的提高可能會對商業房地產的銷售造成顯著的額外交易成本，並可能使公司待售物業的價值減少新的或增加的税收金額。
項目1B。未解決的員工意見
沒有。
項目1C。網絡安全
本公司每年與審計委員會和董事會全體成員一起審查其整體風險狀況。評估、識別和管理來自網絡安全威脅的重大風險被納入公司的整體風險管理流程。
公司董事會審計委員會對網絡安全相關風險的管理進行監督。審計委員會定期聽取有關網絡安全問題的簡報，包括至少每年與公司的首席技術官會面，並每季度收到一份關於網絡安全的備忘錄。此外，審計委員會在每季度會議上與其他管理層成員和內部審計人員討論網絡安全問題。審計委員會每季度向董事會全體成員報告網絡安全情況。
公司管理層在評估和管理來自網絡安全威脅的風險方面發揮着不可或缺的作用。公司設有專門的技術服務部門，由公司首席技術官領導。該公司還擁有內部審計人員，負責網絡安全威脅的風險管理。該公司徵求關鍵員工對包括網絡安全威脅在內的整體風險環境的意見。公司要求所有員工每半年完成一次網絡安全培訓，並定期為公司系統的滲透測試提供便利。
公司首席技術官向執行副總裁總裁-運營彙報工作。此外，正如下面更詳細討論的那樣，任何網絡安全事件都會報告給公司的法律部門。而當
鑑於公司執行副總裁總裁-運營部及其法律部門的成員均沒有技術服務背景，我們認為公司的首席技術官和技術服務團隊具備有效管理公司網絡安全需求所需的背景和經驗。
該公司還根據需要與第三方接洽，為管理網絡安全風險提供建議和協助。當本公司使用包括基於網絡的平臺或存儲在第三方服務器上的數據收集的第三方服務時，本公司將審查服務提供商關於內部控制的SOC1認證報告，並詢問與本公司數據的網絡安全有關的此類第三方使用的控制和程序。
該公司制定了網絡安全事件應對計劃。解決網絡安全事件的程序包括將事件報告給高級管理人員，包括公司的法律部門進行分析。如果網絡安全事件被確定為重大事件，公司的披露委員會將處理適當的公開披露。如上所述，管理層定期向審計委員會報告當前的網絡威脅環境以及旨在應對這種風險的控制和程序。如果網絡安全事件被確定為重大事件，審計委員會將立即得到通知。
本公司承保網絡風險保險，但不能保證網絡安全事件造成的損失不會超出保險範圍。
該公司面臨與網絡安全威脅相關的風險。雖然本公司並未經歷任何對本公司造成重大影響或據本公司所知相當可能會對本公司產生重大影響的網絡安全事件，包括其業務策略、經營業績或財務狀況，公司的數據和系統不時遭遇威脅和入侵。該公司面臨與通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式的安全漏洞相關的風險，以及其信息技術網絡和相關係統的其他重大中斷。這些風險在項目1A下有更詳細的説明。風險因素。
項目2.財產
除了第(1)項中描述的屬性之外。在綜合財務報表附註3及本年度報告10-K表格第15項的附表III“業務”中，本公司不時向無關的第三方租用辦公室。公司總部位於田納西州納什維爾西區大道3310號。
項目3.法律訴訟
本公司並不知悉有任何懸而未決或受到威脅的訴訟，如對本公司作出裁決，將會對本公司的綜合財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。
項目4.礦山安全信息披露
不適用。
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
該公司普通股的交易代碼為“HR”。截至2023年12月31日，有 2,167 登記在冊的股東。
未來的股息將由董事會酌情宣佈和支付。該公司支付股息的能力取決於其從運營和現金流中產生資金的能力，以及進行增值新投資的能力。
股權薪酬計劃信息
下表提供了截至2023年12月31日公司普通股的信息，這些普通股可能作為限制性股票發行，並根據公司現有的薪酬計劃，包括修訂和重新調整的2006年激勵計劃，行使期權、認股權證和權利。
| | | | | | | | | | | |
| 計劃類別 | 證券數量 待發 在行使未行使的期權、認股權證和權利時 1 | 加權平均行使價 未行使的期權、認股權證和權利 1 | 剩餘的可用數量
供未來根據股本發行
補償計劃（不包括
第一欄所反映的證券） |
| 證券持有人批准的股權補償計劃 | 155,613 | | — | | 8,102,861 | |
| 未經證券持有人批准的股權補償計劃 | — | | — | | — | |
| 總計 | 155,613 | | — | | 8,102,861 | |
1尚未行使的期權僅與Legacy HR的2000年員工股票購買計劃（“Legacy HR員工股票購買計劃”）有關，該計劃已於2009年終止。 十一月2022.根據原有人力資源員工股票購買計劃，將不會發行新購股權，現有購股權將於2024年3月到期。本公司無法確定在行使遺留人力資源員工股票購買計劃下的未行使權利時將發行的證券數量或該計劃下未行使權利的加權平均行使價。遺留人力資源員工股票購買計劃規定，普通股的每股價格可以等於普通股在發售期開始時或適用於該發售期的購買日期（以較低者為準）的公平市場價值的85%。
發行人購買股票證券
截至2023年12月31日止年度，本公司預扣及註銷本公司普通股股份，以履行於非歸屬股份歸屬時應付的僱員預扣税責任，詳情如下：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 週期 | 購買的股份總數 | 平均支付價格
每股 | 作為公開宣佈的計劃或項目的一部分購買的股份總數 | 最大股數
可能還會被買到
在計劃或方案下 |
| 2月1日-2月28日 | 38,632 | | $ | 21.71 | | — | | — | |
| 12月1日-12月31日 | 87,453 | | 15.97 | | — | | — | |
| 總計 | 126,085 | | $ | 18.84 | | | |
回購普通股的授權
2023年5月31日，公司董事會批准在公開市場或通過私下談判的交易回購最多5億美元的公司普通股流通股，條件是市場條件、監管限制和其他慣例條件。根據這一授權，本公司沒有義務回購任何特定數量的股票。這一授權取代了之前所有的股票回購授權。截至本報告日期，該公司尚未根據這一授權回購其普通股的任何股份。
股票表現圖表
下圖比較了2018年12月31日至2023年12月31日期間公司與羅素3000指數的累計股東回報以及富時NAREIT全股票REITs指數的累計總回報。比較假設於2018年12月31日投資於公司普通股和每個指數的100美元，並假設股息再投資。公司在合併結束前的數據是Legacy HR的股票表現。
第六項。[已保留]
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
關於前瞻性陳述的披露
本報告和公司已經或可能向美國證券交易委員會提交的其他材料，以及公司高級管理層已作出或將作出的口頭聲明或其他書面聲明中包含的信息，包含或將包含屬於“前瞻性聲明”的披露。前瞻性表述包括與歷史或當前事實無關的所有表述，可以通過使用“可能”、“將”、“預期”、“相信”、“預期”、“目標”、“打算”、“計劃”、“估計”、“項目”、“繼續”、“應該”、“可能”和其他類似術語來識別。這些前瞻性陳述是基於管理層當前的計劃和預期，會受到一些風險和不確定因素的影響，這些風險和不確定因素可能會對公司當前的計劃和預期以及未來的財務狀況和結果產生重大影響。本報告第1A項“風險因素”以及本公司不時向美國證券交易委員會提交的其他報告中更充分討論的此類風險和不確定性包括但不限於以下內容：
與我們的業務和運營相關的風險
•公司的預期結果可能達不到的；
•本公司的收入取決於其租約下的租户從其經營中獲得足夠的收入以向本公司支付租金的能力；
•擁有不動產和間接佔有不動產存在內在風險；
•公司的不動產或其他資產可能發生減值費用；
•該公司擁有受購買選擇權限制的物業，使其面臨再投資風險和預期投資回報減少;
•如果公司無法及時將其物業重新出租，如果重新出租時的費率大大低於以前的費率，或者如果公司需要承擔重大支出或做出重大租賃優惠以吸引新租户，則公司的業務，綜合財務狀況和經營業績將受到不利影響;
•公司的房地產投資流動性差，公司可能無法出售戰略性的資產;
•本公司須承受與物業發展及重建有關的風險;
•公司可能進行重大收購，進行開發和重新開發，這可能涉及大量資金的支出，並且可能不符合管理層的預期;
•該公司的許多租賃都取決於相關衞生系統的可行性。與這些租賃相關的收入集中使公司面臨與相關衞生系統財務狀況相關的風險;
•該公司的許多財產是根據地面租賃持有的。這些土地租賃包含可能限制公司租賃、出售或融資這些財產的能力的條款;
•本公司可能遭受未投保或投保不足的損失;
•災難性天氣和其他自然事件造成的損害，無論是由氣候變化還是其他原因造成的，都可能給公司造成損失;
•公司面臨通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式導致的安全漏洞相關風險，以及信息技術網絡和相關係統的其他重大中斷;
•公司可能會以可能限制其流動性或靈活性的條款來安排財產收購，以換取OP的有限合夥單位;
•本公司無法向閣下保證其將能夠繼續按或高於先前支付的比率支付股息;
•公司以前發生並可能繼續發生與合併有關的重大費用;以及
•COVID-19等流行病以及旨在防止其傳播或減輕其嚴重程度的措施可能對公司的業務、經營業績、現金流和財務狀況產生重大不利影響。
與我們的資本結構和融資有關的風險
•公司已產生重大債務責任，未來可能產生額外債務並增加槓桿;
•公司債務工具中的契約限制了其經營靈活性，違反這些契約可能會對公司的綜合財務狀況和經營業績產生重大影響;
•如果無擔保信貸融資下的貸款人未能履行其融資承諾，公司的運營和綜合財務狀況將受到負面影響;
•股本和債務資本的不可用、信貸市場的波動、利率的上升或公司債務評級的變化可能對公司償還債務、向股東支付股息或從事收購和開發活動的能力產生不利影響;
•利率上升可能對公司的資本成本產生重大不利影響;
•該公司的掉期協議可能無法有效降低其對利率變化的風險敞口；
•本公司已簽訂合資協議，限制了其在共同所有財產方面的靈活性，並預計未來將簽訂更多此類協議；
•美國聯邦所得税對公司從遠期股權協議的現金結算中可能獲得的現金的處理尚不清楚，可能會危及公司滿足REIT資格要求的能力；以及
•在我們破產或資不抵債的情況下，任何遠期股權協議將自動終止，公司將不會從任何遠期出售其普通股股份中獲得預期收益。
與政府監管有關的風險
•公司的物業税可能會因重估或物業税税率變化而增加；
•醫療保健服務行業的趨勢可能會對公司的物業需求、租賃收入及其投資價值產生負面影響；
•遵守政府法律法規的成本可能會對公司的經營業績產生不利影響；
•房地產投資信託基金的資格涉及高度技術性和複雜的《國內税法》條款；
•如果公司未能保持房地產投資信託基金的資格，公司將受到重大不利後果，包括對其普通股價值的不利影響；
•本公司的公司章程以及《公司章程》的規定對本公司普通股的可轉讓性提出了限制和限制，可能對本公司普通股的價值產生不利影響；
•遵守房地產投資信託基金的要求可能會導致公司放棄原本具有吸引力的機會；
•被禁止的交易税可能會限制公司出售物業的能力；
•新的立法或行政或司法行動，在每一種情況下都可能具有追溯力，可能使公司更難或不可能有資格成為房地產投資信託基金；以及
•新的和增加的轉讓税率可能會降低公司財產的價值。
公司不承擔公開更新或修改任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。告誡股東和投資者，在評估公司提交的文件和報告中提供的信息時，不要過度依賴這種前瞻性陳述，包括但不限於對公司正在進行的開發項目的業績的估計和預測。
概述
該公司擁有並經營促進主要在門診環境中提供醫療服務的物業。為了執行其戰略，該公司從事廣泛的綜合服務，包括租賃、管理、收購、融資、開發和再開發此類物業。該公司尋求創造穩定、不斷增長的收入，並通過專注於主要位於與領先醫療系統相關的急性護理醫院校園或附近的設施，降低其物業組合的長期風險。該公司尋求通過在高增長市場擁有物業來降低財務和運營風險，租户組合廣泛，包括30多個內科專業，以及外科、成像、癌症和診斷中心。
如上文附註及本報告其他部分所述，於2022年7月20日，Legacy HR和Legacy HTA完成了Legacy HR與Legacy HTA合併併成為Legacy HTA全資子公司的公司之間的合併，Legacy HR繼續作為尚存實體和Legacy HTA的全資子公司。合併後，Legacy HTA立即更名為“Healthcare Realty Trust Inc.”。出於會計目的，此次合併被視為“反向收購”，Legacy HR被視為收購方。因此，本節討論的資料反映了在合併完成前的一段時間內，Legacy HR的財務狀況和經營結果，以及在合併完成後的一段時間內，公司的財務狀況和經營結果。
本節分為以下幾個部分：
•流動資金和資本資源；
•影響經營業績的趨勢和事項；
•行動結果；
•非公認會計準則財務衡量標準和主要業績指標；
•關鍵會計政策在會計估計中的應用。
流動性與資本資源
本公司監控其流動資金和資本資源，並在評估資本市場融資、收購和其他經營活動時考慮幾個指標。除其他因素外，本公司亦會考慮其槓桿率及借貸契約、派息百分比、利率、相關國庫利率、債務市場利差及權益資本成本等因素，以將其業務與同業比較，並協助確定本公司可能需要重點關注的範疇。
現金的來源和用途
該公司的收入來自其基於與租户的合同安排的房地產投資組合。這些收入來源是公司為其股息和運營支出提供資金的主要流動資金來源，包括債務利息、債務本金支付、一般和行政成本、資本支出以及與管理其現有投資組合和投資其他物業相關的其他支出。如果其他投資不是由這些來源提供資金，本公司將一般通過在公開或非公開市場發行股票或債務、財產處置或通過無擔保信貸工具的收益為其投資活動提供資金。
本公司預期將繼續透過手頭現金、營運現金流量及上文提及的現金流量來源，滿足其流動資金需求，包括額外投資的資本、租户改善津貼、營運及融資租賃付款、支付股息及為償債提供資金。關於經營和融資租賃付款義務的額外討論，見合併財務報表附註4。有關公司現金來源和使用的更多信息，請參閲“影響經營業績的趨勢和事項”。
該公司還有未擔保的房地產資產，賬面總值約為132億美元截至2023年12月31日，其中一部分可作為擔保抵押融資的抵押品。本公司相信其流動資金及資金來源足以滿足其現金需求。公司不能，
然而，請確保這些資金來源將在公司可接受的時間和條款下以足夠的金額提供，以滿足其流動性需求。
該公司面臨浮動利率的風險，其普通股價格受到股票市場波動的影響。然而，該公司的租賃是其主要收入和現金流來源，租期約為1至20年，租賃率通常以固定利率或基於消費物價指數按年增加。
經營活動
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的兩年，經營活動提供的現金流分別為4.998億美元和2.727億美元。若干項目影響經營活動的現金流量，包括但不限於物業營運產生的現金、與合併有關的成本、利息支付及與支付發票及其他開支及收取租户租金有關的時間安排。
該公司可能會不時出售物業，並將物業銷售所得的現金重新運用於新的投資。如果與出售物業有關的收入超過這些新投資的收入，公司的綜合經營業績和現金流可能會受到不利影響。
有關公司經營活動的更多信息，請參閲“影響經營業績的趨勢和事項”。
投資活動
以下是截至2023年12月31日止年度影響投資活動的重大交易摘要。有關這些活動的更多詳情，見合併財務報表附註5。
下表詳述公司截至2023年12月31日止年度的房地產收購活動：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 獲取日期 | 收購價 | 應付抵押票據，淨額 | | 現金
考慮事項1 | 真實
產業 | 其他2 | 平方英尺 |
| 佛羅裏達州坦帕市 | 3/10/23 | $ | 31,500 | | $ | — | | | $ | 30,499 | | $ | 30,596 | | $ | (97) | | 115,867 | |
| 科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯 | 7/28/23 | 11,450 | | (5,284) | | | 6,024 | | 11,416 | | (108) | | 42,770 | |
| | | | | | | | |
| 房地產收購總額 | | $ | 42,950 | | $ | (5,284) | | | $ | 36,523 | | $ | 42,012 | | $ | (205) | | 158,637 | |
1現金對價不包括收購時應付給/來自賣方的收入和費用的比例。
2包括收購的其他資產、承擔的負債和在收購時確認的無形資產。
資本融資
2023年，公司發生的資本支出總額為262.1美元，用於以下方面：
•112.2元，用於物業的開發和重新開發；
•3870萬美元，用於第一代租户改善和收購計劃資本支出；
•6,350萬元，用於改善第二代租户；以及
•4770萬美元用於資本支出。
有關詳細信息，請參閲下面的“影響經營業績的趨勢和事項”。
下表詳細介紹了截至2023年12月31日的年度處置情況：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 處置日期 | 銷售價格 | 結賬調整 | 公司融資票據 | 淨收益 | 房地產投資淨額 | 其他(包括應收賬款)1 | 收益/(減值) | 平方英尺 |
佛羅裏達州坦帕/邁阿密2 | 1/12/23 | $ | 93,250 | | $ | (5,875) | | $ | — | | 87,375 | | $ | 87,302 | | $ | (888) | | $ | 961 | | 224,037 | |
德克薩斯州達拉斯3 | 1/30/23 | 19,210 | | (141) | | — | | 19,069 | | 18,986 | | 43 | | 40 | | 36,691 | |
| 密蘇裏州聖路易斯 | 2/10/23 | 350 | | (18) | | — | | 332 | | 398 | | — | | (66) | | 6,500 | |
| 加州洛杉磯 | 3/23/23 | 21,000 | | (526) | | — | | 20,474 | | 20,610 | | 52 | | (188) | | 37,165 | |
加州洛杉磯4 | 3/30/23 | 75,000 | | (8,079) | | (45,000) | | 21,921 | | 88,624 | | (803) | | (20,900) | | 147,078 | |
加州洛杉磯5 | 5/12/23 | 3,300 | | (334) | | — | | 2,966 | | 3,268 | | — | | (302) | | — | |
| 紐約州奧爾巴尼 | 6/30/23 | 10,000 | | (1,229) | | — | | 8,771 | | 2,613 | | (1,040) | | 7,198 | | 40,870 | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 8/2/23 | 8,320 | | (285) | | — | | 8,035 | | 4,567 | | 194 | | 3,274 | | 57,170 | |
| 佐治亞州亞特蘭大 | 8/22/23 | 25,140 | | (66) | | — | | 25,074 | | 23,226 | | (536) | | 2,386 | | 55,195 | |
| 德克薩斯州達拉斯 | 9/15/23 | 115,000 | | (1,504) | | — | | 113,496 | | 64,183 | | 6,094 | | 43,219 | | 161,264 | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 9/18/23 | 250 | | (24) | | — | | 226 | | 1,998 | | — | | (1,772) | | 52,040 | |
| 伊利諾伊州芝加哥 | 9/27/23 | 59,950 | | (870) | | — | | 59,080 | | 74,710 | | (380) | | (15,250) | | 104,912 | |
伊萬斯維爾，In 6 | 11/13/23 | 18,500 | | (63) | | — | | 18,437 | | 17,807 | | (149) | | 779 | | 260,520 | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 12/1/23 | 4,100 | | (6) | | — | | 4,094 | | 3,486 | | — | | 608 | | 83,223 | |
南卡羅來納州查爾斯頓7 | 12/15/23 | 6,200 | | (401) | | — | | 5,799 | | 3,415 | | — | | 2,384 | | 15,014 | |
| 德克薩斯州達拉斯 | 12/20/23 | 43,295 | | (764) | | — | | 42,531 | | 33,882 | | (3,782) | | 12,431 | | 77,827 | |
| 加州洛杉磯 | 12/21/23 | 19,000 | | (1,311) | | — | | 17,689 | | 17,787 | | — | | (98) | | 104,377 | |
亞利桑那州圖森市8,9 | 12/22/23 | 43,230 | | (3,770) | | (6,000) | | 33,460 | | 39,786 | | (26) | | (300) | | 215,471 | |
| 佛羅裏達州邁阿密 | 12/22/23 | 18,250 | | (756) | | — | | 17,494 | | 17,354 | | 643 | | (503) | | 48,000 | |
| 佛羅裏達州塞布林 | 12/27/23 | 9,500 | | (81) | | — | | 9,419 | | 10,438 | | (512) | | (507) | | 38,949 | |
| 馬薩諸塞州波士頓 | 12/28/23 | 117,197 | | (2,079) | | — | | 115,118 | | 107,803 | | 9,828 | | (2,513) | | 161,254 | |
傑克遜維爾/奧蘭多/佛羅裏達州邁阿密10 | 12/29/23 | 77,000 | | (8,678) | | (7,700) | | 60,622 | | 65,839 | | (294) | | 2,777 | | 354,500 | |
| 總處置 | | $ | 787,042 | | $ | (36,860) | | $ | (58,700) | | $ | 691,482 | | $ | 708,082 | | $ | 8,444 | | $ | 33,658 | | 2,282,057 | |
1包括應收直線租金、租賃佣金和租賃誘因。
2包括在同一日期以兩筆不同的交易出售給同一買家的兩處房產。
3該公司將這一財產出售給一家合資企業，並保留了該合資企業40%的權益。銷售價格和建築面積反映了合資企業支付的總銷售價格和物業的總建築面積。
4該公司與買方簽訂了4500萬美元的抵押貸款協議。
5該公司出售了一塊總計0.34英畝的地塊。
6包括在同一日期以三筆不同的交易出售給同一買家的五處房產。
7該公司出售了位於南卡羅來納州查爾斯頓的一個公司辦公室，該辦公室100%由公司佔用。
8包括在一次交易中出售給同一買家的12處房產。
9該公司與買方簽訂了600萬美元的夾層貸款協議。
10包括在一次交易中出售給同一買家的三處房產。該公司簽訂了一份單獨的應收票據，金額為770萬美元，與此次出售有關。
融資活動
普通股發行
該公司有一個在市場上(“ATM”)的股權發行計劃，在市場銷售交易中不定期出售公司普通股的股票。該公司與各種銷售代理簽訂了自動櫃員機發售計劃的股權分銷協議，總銷售額高達7.5億美元。截至2023年12月31日，根據當前的自動取款機發行計劃，仍有750.0美元可供發行。
債務活動
以下是截至2023年12月31日的年度的重大債務融資活動摘要。關於籌資活動的補充資料，見合併財務報表附註10。
抵押貸款活動
下表詳細説明瞭截至2023年12月31日的年度按揭票據償還活動： | | | | | | | | | | | | | | |
| (百萬美元) | 交易日期 | 本金借款(償還) | 有擔保的平方英尺 | 合同利率 |
| 債務假設： | | | | |
| 科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯 | 7/28/2023 | $ | 5.6 | | 42,770 | | 4.50 | % |
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| 到期償還的按揭貸款： | | | | |
| 佐治亞州亞特蘭大 | 8/1/2023 | $ | (9.8) | | 66,984 | | 3.31 | % |
| 科羅拉多州萊克伍德 | 12/1/2023 | (6.6) | | 93,992 | | 4.51 | % |
| 總還款額 | | $ | (16.4) | | 160,976 | | 3.79 | % |
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後續活動
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| (百萬美元) | 交易日期 | 本金償還 | 有擔保的平方英尺 | 合同利率 |
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| 到期償還的按揭貸款： | | | | |
| 加利福尼亞州西山 | 1/5/2024 | $ | (11.3) | | 63,012 | | 4.77 | % |
| 佐治亞州亞特蘭大 | 2/1/2024 | (5.6) | | 40,324 | | 4.12 | % |
| 總還款額 | | $ | (16.9) | | 103,336 | | 4.55 | % |
定期貸款
2023年4月26日，公司對3.5億美元延遲提取定期貸款工具行使了兩個一年延期選擇權中的第一個，將初始到期日從2023年7月20日延長至2024年7月20日。已支付延期費用40萬美元(佔承諾資金的0.125%)，並將在延期期間攤銷。
利率互換
截至2023年12月31日，公司的未償還利率衍生品總額約為13億美元對衝一個月期SOFR。以下詳細説明瞭截至該日期的每個掉期的金額和利率(以千美元為單位)：
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| 到期 | 金額 | 加權
平均費率 |
| 2024年1月 | 200,000 | | 1.21 | % |
| 2026年5月 | 275,000 | | 3.74 | % |
| 2026年6月 | 150,000 | | 3.83 | % |
| 2026年12月 | 150,000 | | 3.84 | % |
| 2027年6月 | 200,000 | | 4.27 | % |
| 2027年12月 | 300,000 | | 3.93 | % |
| $ | 1,275,000 | | 3.49 | % |
2023年利率互換活動
2023年2月16日，公司簽訂了一項掉期交易，名義金額為5,000萬美元，固定利率為4.16%。互換協議的生效日期為2023年3月1日，終止日期為2026年6月1日。
2023年3月28日，本公司簽訂了一項掉期交易，名義金額為100.0美元，固定利率為3.67%。互換協議的生效日期為2023年4月3日，終止日期為2026年6月1日。
2023年10月19日，公司簽訂了兩筆掉期交易，總金額為100.0美元。名義金額分別為5,000萬美元，固定利率分別為4.71%和4.67%。互換協議的生效日期為2023年11月1日，終止日期分別為2027年6月1日和2027年12月1日。
2023年10月23日，本公司簽訂了兩筆掉期交易，總金額為100.0美元，總固定利率為4.73%。互換協議的生效日期為2023年11月1日，終止日期為2026年5月31日。
本公司於2023年11月9日訂立一項掉期交易，名義金額為7,500萬美元，固定利率為4.54%。互換協議的生效日期為2023年12月1日，終止日期為2026年5月31日。
下表詳細説明瞭該公司截至2023年12月31日的債務餘額：
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| 本金餘額 | 結轉餘額1 | 到到期的加權年份 2 | 合同率 | 有效率 |
| 優先債券將於2025年到期 | $ | 250,000 | | $ | 249,484 | | 1.3 | | 3.88 | % | 4.12 | % |
優先債券將於2026年到期 3 | 600,000 | | 579,017 | | 2.6 | | 3.50 | % | 4.94 | % |
優先債券將於2027年到期 3 | 500,000 | | 483,727 | | 3.5 | | 3.75 | % | 4.76 | % |
| 優先債券將於2028年到期 | 300,000 | | 297,429 | | 4.0 | | 3.63 | % | 3.85 | % |
優先債券將於2030年到期3 | 650,000 | | 575,443 | | 6.1 | | 3.10 | % | 5.30 | % |
優先債券將於2030年到期 | 299,500 | | 296,780 | | 6.2 | | 2.40 | % | 2.72 | % |
優先債券將於2031年到期 | 299,785 | | 295,832 | | 7.2 | | 2.05 | % | 2.25 | % |
優先債券將於2031年到期3 | 800,000 | | 649,521 | | 7.2 | | 2.00 | % | 5.13 | % |
| 未償還高級票據總額 | 3,699,285 | | 3,427,233 | | 4.9 | | 2.97 | % | 4.43 | % |
15億美元無擔保信貸安排4 | — | | — | | 3.8 | | SOFR+0.95% | 6.31 | % |
| 3.5億美元無擔保定期貸款 | 350,000 | | 349,798 | | 1.6 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
| 2億美元無擔保定期貸款 | 200,000 | | 199,903 | | 2.4 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
| 1.5億美元無擔保定期貸款 | 150,000 | | 149,643 | | 2.4 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
3億美元無擔保定期貸款 3 | 300,000 | | 299,958 | | 2.8 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
2億美元無擔保定期貸款3 | 200,000 | | 199,502 | | 3.5 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
| 3億美元無擔保定期貸款 | 300,000 | | 298,288 | | 4.0 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
| 應付按揭票據 | 70,752 | | 70,534 | | 2.0 | | 4.17 | % | 4.15 | % |
| 未償還票據和應付債券總額 | $ | 5,270,037 | | $ | 4,994,859 | | 4.0 | | 3.96 | % | 5.02 | % |
1餘額反映的是扣除折扣和債務發行成本後的淨額，幷包括保費。
2包括擴展選項。
32022年7月20日，作為與Legacy HTA合併的一部分，承擔了債務工具。所示金額為公允價值調整。
4截至2023年12月31日，本公司在無擔保信貸安排下沒有未償還借款，剩餘借款能力為15億美元。
債務契約信息
該公司的各種債務協議包含某些陳述、擔保以及此類債務協議中慣用的財務和其他契約。除其他事項外，這些規定要求公司保持某些財務比率，並對公司產生債務和創造
留置權或產權負擔。截至2023年12月31日，本公司遵守了其所有各種債務工具下的財務契約條款。
截至2023年12月31日，公司99.5%的本金餘額在2024年後到期，包括延期期權。此外，截至2023年12月31日，公司產生的優先票據中定義的總債務[債務除以(總資產減去無形資產和應收賬款)]約為37.5%(不能超過60%)，償債覆蓋率[利息支出除以(淨收益加利息支出、税、折舊和攤銷、收益和減值)]約為3.2倍(不能小於1.5倍)。
該公司計劃管理其資本結構，以保持遵守與其目前情況一致的債務契約。評級機構下調評級可能會對公司的成本和資本可獲得性產生重大不利影響，進而可能對綜合運營業績、流動性和/或財務狀況產生重大不利影響。
影響經營業績的趨勢和事項
管理層監控對公司和房地產投資信託基金行業重要的因素和趨勢，以評估其對公司運營的潛在影響。下面討論的是管理層認為可能影響公司未來運營的一些因素和趨勢。
經濟和市場狀況
不斷上升的利率和資本市場的波動性增加了公司的成本以及債務和股權資本的可獲得性。有限的可獲得性和資本成本的增加可能會對公司為運營融資以及收購和開發物業的能力造成不利影響。在本公司租户因經濟及市場情況而增加成本或融資困難的情況下，他們可能無法或不願意在到期時付款或履行其義務。此外，利率上升還可能導致房地產市場流動性降低，限制公司出售現有資產或獲得合資資本的能力。
本公司自每年12月31日起或每當事件或環境變化表明可能存在減值時，每年審查商譽減值。鑑於其股票價格的波動，公司進行了量化評估，並使用貼現現金流模型和收益倍數技術相結合的方法估計了公司單一報告單位的公允價值。使用貼現現金流量模型技術確定公允價值時，需要使用與收入和支出增長率、資本化率、貼現率、資本支出和營運資本水平相關的估計和假設。使用收益倍數技術確定公允價值時，需要對可維持收益和收益乘數作出假設。這些預測和假設是高度主觀的，雖然我們相信我們的假設是合理的，但這些假設的變化可能會對我們的財務業績產生實質性影響。雖然量化評估顯示，截至2023年12月31日，商譽並未減值，但根據我們的量化評估結果，本公司面臨未來商譽減值的風險，因為在其他因素中，持續的股價波動和公司市值的下行壓力可能會對用於評估商譽的一個或多個估計和假設產生重大影響。
收購和處置
2023年，該公司收購了兩棟醫療辦公樓。收購的總收購價為4,300萬美元，這些投資的加權平均資本化率為6.5%。
公司於2023年以總計7.87億美元的銷售價格出售了39處物業，其中包括一處區域公司辦公室和一處物業，其中一處物業由本公司持有非控股權益的合資企業持有。這些交易產生的現金收益淨額為6.876億美元，扣除3690萬美元的成交成本和相關調整，5870萬美元的公司融資票據和380萬美元的保留合資企業權益。這些物業的加權平均資本化率為6.5%。本公司將出售資產的資本化率計算為就地現金淨營業收入除以銷售價格。
見合併財務報表附註5中公司對其2023年收購和處置活動的討論。
發展和再開發活動
下表詳細説明瞭截至2023年12月31日，公司與其積極發展和重建項目相關的活動。下表中的信息代表管理層在2023年12月31日的估計和預期，這些估計和預期可能會發生變化。該公司關於某些預測或估計的披露可能不反映實際結果。
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| | | | 估計剩餘資金 | 預計總投資 | 大約平方英尺 |
| 以千為單位的美元 | 物業數量 | | 年內資助總額 | 資助總額 |
| | | | | | |
| 發展活動 | | | | | | |
| 田納西州納什維爾 | 1 | | | $ | 11,971 | | $ | 37,330 | | $ | 6,670 | | $ | 44,000 | | 106,194 | |
佛羅裏達州奧蘭多1 | 2 | | | 16,047 | | 32,680 | | 32,320 | | 65,000 | | 156,566 | |
| 北卡羅來納州羅利 | 1 | | | 19,766 | | 33,392 | | 19,208 | | 52,600 | | 120,694 | |
| 菲尼克斯，AZ | 1 | | | 21,341 | | 21,341 | | 32,659 | | 54,000 | | 101,000 | |
| 總計 | | | $ | 69,125 | | $ | 124,743 | | $ | 90,857 | | $ | 215,600 | | 484,454 | |
| | | | | | | |
| 重建活動 | | | | | | |
| 華盛頓特區 | 3 | | | 7,918 | | 10,776 | | 10,424 | | 21,200 | | 259,290 | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 3 | | | 4,698 | | 5,683 | | 24,317 | | 30,000 | | 314,861 | |
| 北卡羅來納州夏洛特市 | 2 | | | 3,627 | | 3,890 | | 14,810 | | 18,700 | | 169,135 | |
| 華盛頓特區 | 1 | | | 4,270 | | 4,783 | | 5,295 | | 10,078 | | 57,323 | |
| 總計 | | | $ | 20,513 | | $ | 25,132 | | $ | 54,846 | | $ | 79,978 | | 800,609 | |
1該項目的資金來自應收施工票據。
該公司額外出資2,260萬美元，用於先前已完成項目的持續租户改善。
該公司正在與幾個醫療系統和開發商就新的開發和再開發機會進行規劃，一個或多個機會可能在2024年開始。開發或重新開發一座典型的醫療辦公樓的總成本可能會因項目範圍、市場租賃條款、停車場配置、建築設施、資產類型和地理位置而異。
該公司關於某些估計或預測的披露可能不代表實際結果。
保證金和信用證
截至2023年12月31日，本公司持有約3850萬美元的信用證和保證金，用於在義務承租人未能根據各自的租賃條款履行義務的情況下為本公司的利益。一般而言，如租約有任何違約，本公司可酌情在通知承租人後動用該等工具。
即將到期的租約
該公司預計，其投資組合中約15%至20%的租約每年將到期。原址租賃的加權平均租期為8.5年，加權平均剩餘租期為4.2年。對地理位置良好、業務類型和服務互補的房地產的需求保持一致，公司2023年季度租户保留率統計數據從74%到79%不等。2024年，該公司的多租户投資組合中有1,546份總計500萬平方英尺的租約即將到期。在這些租約中，74%位於校園內建築，根據我們的經驗，這些建築的租户保留率往往在75%至90%之間。見下文“單租户租賃”標題下有關到期的單租户租約的其他信息。
本公司繼續強調其就地租賃的合同租金上漲。截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司的合同租金增長率平均分別為2.82%和2.77%。此外，該公司續租的季度加權平均租金率（“現金租賃價差”）繼續強勁增長，預計其大部分續租率將在3.0%至4.0%之間增長。於二零二三年，現金租賃息差平均為2. 6%。
為了進一步努力實現收入增長最大化，並減少税收和公用事業等關鍵費用的風險敞口，本公司謹慎管理其租賃類型的餘額。總租賃，其中本公司有充分的風險承擔所有經營費用，佔其租賃組合的8%。修改後的總租賃或基準年租賃，其中公司和租户都支付一部分運營費用，佔公司租賃組合的28%。淨租賃，其中租户支付幾乎所有的運營費用，總計59%的租賃組合。絕對淨租賃，其中租户支付基本上所有的建築物的運營和資本費用，佔5%。
資本支出
資本支出是為維護和改善公司自有物業的物理和美學屬性而進行的長期投資。這類改進的例子包括但不限於對主要建築系統進行重大改動或全面更換（外立面、建築結構、屋頂、電梯、機械繫統、電氣系統、能源管理系統、現有系統升級以提高效率）和公共區域改進（傢俱、標牌和藝術品、浴室固定裝置和飾面、外部景觀、停車場或車庫）。該等添置資本化為物業總投資，然後按其估計可使用年期（通常為7至20年）折舊。資本支出具體不包括與主要建築系統的保養和維護或公共區域改進有關的直接或間接的經常性維護費用。 資本支出也不包括與特定租户套房相關的改善，除非該改善是主要建築系統或公共區域改善的一部分。
該公司在2023年投資了4770萬美元，即每平方英尺1.24美元的資本支出，在2022年投資了4890萬美元，即每平方英尺1.21美元的資本支出。2023年和2022年資本支出佔現金淨營業收入的比例分別為5. 8%和8. 5%。有關現金淨營業收入的對賬，請參閲第7項中“非GAAP財務指標和關鍵績效指標”部分的“同一商店現金NOI”。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析載於本報告第二部分。
改善租户狀況
本公司可投資於租户改善，以翻新或翻新租户空間。該公司將這些支出分為第一代和第二代租户改善。截至2023年12月31日，該公司的承諾約為2.224億美元，預計將用於整個投資組合的租户改善，不包括目前正在建設的開發物業。
第一代租户改進和收購計劃資本支出
截至2023年和2022年12月31日止年度，第一代租户改善和收購支出的計劃資本支出分別為3870萬美元和4640萬美元。第一代租户的改進包括與外殼條件下的套房空間相關的建造成本。收購的計劃資本支出包括預期作為收購一部分的預期近期資金。
第二代租户改進
2023年，第二代租户改善支出總額為6350萬美元，佔現金淨營業收入總額的7.7%。2022年，該支出總額為3360萬美元，佔現金淨營業收入總額的5.8%。
如果租户改善項目的成本超過租户改善津貼，公司通常會向租户提供選擇，在租賃期內支付利息或一次性向公司償還超額部分。在任何一種情況下，該等超額部分均由本公司在租賃期內攤銷為租金收入。租户超額收益的利息計入公司合併經營報表中的其他經營收入。 第一代和第二代租户的超額租金（包括利息）在2023年總計約為840萬美元，2022年為750萬美元，2021年為590萬美元。
第二代多租户租户在2023年的續約承諾平均為每平方英尺1.78美元，每季度從1.64美元到1.89美元不等。在2022年，這些承諾平均為每平方英尺每租賃年度1.76美元，每季度從1.46美元到1.90美元不等。2021年，這些承諾平均每租賃年度每平方英尺1. 53美元，季度從1. 27美元到1. 87美元不等。
2023年，第二代多租户租户對新租約的改善承諾平均為每租賃年度每平方英尺5.69美元，季度從4.44美元到7.11美元不等。2022年，這些承諾平均每租賃年度每平方英尺5.74美元，季度從4.84美元到7.07美元不等。2021年，這些承諾平均每租賃年度每平方英尺5. 39美元，季度從4. 74美元到5. 96美元不等。
租賃佣金
在某些市場，本公司可能會向代表本公司或潛在租户的房地產經紀人支付租賃佣金，佣金通常相當於新租賃租賃毛值的4%至6%，以及續訂租賃租賃毛值的2%至4%。此外，當簽訂的租約達到一定的租賃門檻時，本公司向租賃員工支付激勵性薪酬。對外租賃佣金攤銷至物業經營費用，內部租賃費用於公司綜合經營報表中攤銷至一般及行政費用。2023年，該公司支付了大約3590萬美元的租賃佣金，或每平方英尺0.93美元。2022年，該公司支付了大約2290萬美元的租賃佣金，或每平方英尺0.57美元。2023年和2022年支付的租賃佣金佔總現金淨營業收入的百分比分別為4.3%和4.0%。截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，於適用租期內攤銷的租賃佣金總額分別為1,380萬美元、1,100萬美元及900萬美元。
租金減免
租金減免通常採取遞延租金的形式，有時被用來幫助潛在租户租賃本公司物業的空間。該等減值於作出時，由本公司以直線法按租賃期內的租金收入攤銷。2023年的租金減免總額約為1430萬美元，或每平方英尺0.37美元。2022年的租金減免總額約為1480萬美元，或每平方英尺0.37美元。2021年的租金減免總額約為460萬美元，或每平方英尺0.27美元。
單租户租約
截至2023年12月31日，公司共有125棟單租户樓盤，加權平均租期為11.4年，加權平均剩餘租期為5.2年。
21棟單租户建築的租約將於2024年到期。 其中11項租約已獲續期。 該公司正在與八個租户進行談判，並預計租約將得到續簽或立即回填大樓。 本公司預期其中兩幢單租户樓宇的租户將於租約到期後騰空樓宇。 其中一幢為重建計劃的一部分，另一幢則預期將出租或出售。 預計2024年這些補貼的收入損失為380萬美元。
經營租約
截至2023年12月31日，本公司有責任根據經營租賃協議支付租金，主要包括與157項房地產投資相關的地面租賃，不包括本公司已預付的地面租賃。截至2023年12月31日，該公司擁有232處物業，總面積為1690萬平方英尺，根據地面租賃持有，剩餘加權平均租期為64.9年，包括續約選擇權。這些土地租賃的初始期限通常為50至75年，有一個或多個續約選擇權，可將期限延長至75至100年，到期日至2119年。
購買選項
截至2023年12月31日，該公司擁有約1.111億美元的房地產物業，這些物業受可行使購買權的限制。該公司擁有約11億美元的房地產物業，這些物業將在2023年後行使購買選擇權。下表詳細列出了關於金額和確定購買價格的依據的其他資料（單位：千美元）：
| | | | | | | | |
| 可執行年度 | 物業數量 | 截至2023年12月31日的房地產投資總額 1 |
當前2 | 6 | | $ | 111,074 | |
| 2024 | — | | — | |
| 2025 | 5 | | 93,813 | |
| 2026 | 6 | | 181,696 | |
| 2027 | 4 | | 110,537 | |
| 2028 | 5 | | 134,227 | |
| 2029 | 3 | | 81,855 | |
| 2030 | — | | — | |
| 2031 | 4 | | 108,936 | |
| 2032 | 2 | | 24,629 | |
| 2033 | — | | — | |
2034年及以後 3 | 9 | | 320,771 | |
| 總計 | 44 | | $ | 1,167,538 | |
1購買選擇權價格是基於由評估過程確定的公平市場價值組成部分，除了三個財產總額為4530萬美元的規定價格或基於固定資本化率的價格。
2該等購股權平均可行使13. 9年。
3包括兩棟醫療辦公樓，記錄在公司合併資產負債表的應收融資投資淨額項目中。
債務管理
本公司維持保守及靈活的資本結構，使其能夠為新投資提供資金及經營其現有投資組合。公司擁有約 7 080萬美元 應付按揭票據，其中大部分是在本公司收購物業時承擔的。公司擁有約 24.1百萬美元將於2024年到期的應付抵押票據。本公司將以手頭現金或無抵押信貸融資項下的借款償還按揭。更多信息請參見流動性和資本資源-融資活動。
通貨膨脹的影響
該公司的大部分收入來自長期租賃，因此面臨通貨膨脹的風險。該公司的大部分租約規定固定增加基本租金或根據消費物價指數增加租金，並要求租户支付全部或部分增加的運營費用。該公司認為，這些規定減輕了通貨膨脹的影響。然而，我們不能保證該公司加租或收回營運開支的能力會跟上通脹。該公司的租約加權平均剩餘租期約為4.2年。截至2023年12月31日，該公司有94.9%的租約規定了固定基本租金上漲，5.1%的租約規定了基於消費者物價指數的租金上漲。
新會計公告
有關新會計準則的資料，請參閲綜合財務報表附註1，包括本公司於本年度採用的準則及尚未採用的準則。本公司繼續評估尚未採用的新標準的影響。
影響運營的其他事項
一般和行政費用將按季度浮動。在每年第一季度，一般和行政費用包括某些費用的增加，如工資税和醫療保健儲蓄賬户資金。該公司預計，2024年第一季度，這些常規費用將增加約90萬美元。預計2024年隨後幾個季度將不會再次出現約60萬美元。
經營成果
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
與2022年相比，公司2023年的綜合經營業績受到合併、收購、處置、房地產銷售和減值費用收益以及資本市場交易的重大影響。
收入
租金收入增加4.017億美元，增幅為44.3%，達到約13億美元，上年為9.075億美元，原因如下：
•合併帶來的影響貢獻了3.77億美元。
•2022年和2023年的收購貢獻了1940萬美元。
•租賃活動貢獻了2150萬美元。
•2022年和2023年的處置導致減少1620萬美元。
利息收入較上一年度增加570萬美元，或49.3%，主要是由於合併中假設的應收票據以及2023年出售物業時與買方訂立的應收票據所致。
其他營業收入比上一年增加了370萬美元，或27.3%，主要是由於合併後產生的臨時停車和管理費收入。
費用
房地產運營費用比上年增加1.564億美元，增幅為45.5%，主要原因是以下活動：
•合併的影響導致增加1.309億美元。
•2022年和2023年的收購帶來了890萬美元的增長。
•投資組合業務費用增加如下：
◦水電費700萬美元；
◦行政、租賃佣金和其他法律費用570萬美元；
◦保養和修理費490萬美元；
◦190萬美元的清潔費用；以及
◦安保費用為10萬美元。
•2022年和2023年的處置導致減少170萬美元。
•財產税支出減少了100萬美元。
•保險費減少了30萬美元。
一般和行政費用比上一年增加約570萬美元，即10.8%，主要是下列活動的結果：
•淨增長，主要是由於合併的影響，包括專業費用、審計服務、保險、差旅和其他行政費用，為560萬美元。
•薪金及相關費用150萬美元，其中130萬美元與遣散費有關。
•非現金薪酬激勵費用減少140萬美元。
本公司於截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度分別產生合併相關成本2,000,000美元及103.4,000,000美元，該等成本計入經營業績的合併相關成本。與合併相關的成本主要包括法律、諮詢、遣散費和銀行服務，在截至2023年12月31日的一年中，包括退還截至2022年12月31日的年度支付的1,780萬美元的轉讓税。
折舊和攤銷費用比上一年增加2.776億美元，即61.3%，主要是以下活動的結果：
•合併的影響，包括購買會計公允價值調整，導致增加2.512億美元。
•2022年和2023年的收購帶來了980萬的增長。
•各種建築和租户改善支出增加了2,830萬美元。
•2022年和2023年的處置導致減少110萬美元。
•全額折舊的資產減少了1060萬美元。
其他收入(費用)
作為支出的其他收入(支出)比上年增加4.07億美元，增幅為621.1%，主要原因是下列活動：
房地產銷售收益
總計約7750萬美元和2.703億美元的房地產銷售收入分別與2023年和2022年期間12和10個房地產的銷售有關。
利息支出
利息支出增加截至2023年12月31日的一年與上年相比為1.119億美元。利息支出的構成如下低點：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | 變化 |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 | $ | % |
| 合同利益 | $ | 208,305 | | $ | 118,085 | | $ | 90,220 | | 76.4 | % |
| 淨折扣/保費增加 | 38,941 | | 18,227 | | 20,714 | | 113.6 | % |
| 債務發行成本攤銷 | 5,588 | | 4,256 | | 1,332 | | 31.3 | % |
| 攤銷利率互換結算 | 168 | | 168 | | — | | — | % |
| 攤銷國庫套期保值結算 | 427 | | 427 | | — | | — | % |
| 公允價值衍生工具 | 4,412 | | 4,057 | | 355 | | 8.8 | % |
| 利息成本資本化 | (2,961) | | (1,409) | | (1,552) | | 110.1 | % |
| 租賃負債利息 | 3,704 | | 2,880 | | 824 | | 28.6 | % |
| 利息支出總額 | $ | 258,584 | | $ | 146,691 | | $ | 111,893 | | 76.3 | % |
合同利息增加9020萬美元，或76.4%，主要是下列活動的結果：
•在合併中承擔的優先票據和無擔保定期貸款增加了約5470萬美元。
•使用經修訂的信貸安排執行的新無擔保定期貸款增加了約3010萬美元。
•該公司2024年到期和2026年到期的無擔保定期貸款增加了約1190萬美元。
•無擔保信貸安排增加了約1040萬美元。
•活躍的利率衍生工具則減少1,660萬元。
•扣除假設後的按揭票據償還淨額約減少30萬美元。
房地產資產減值準備與信用損失準備
2023年房地產資產減值總額約為1.497億美元，與已完成或計劃中的處置活動有關。此外，該公司在其應收抵押票據上記錄了520萬美元的信貸損失準備金。
2022年房地產資產減值總額約為5440萬美元，與已完成或計劃中的處置活動有關。
未合併合營企業的股權收益(虧損)
該公司確認其未合併的合資企業虧損的比例份額。虧損主要歸因於非現金折舊費用。有關本公司未合併的合資企業的更多詳情，請參閲附註5。
截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度比較
公司關於截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度的比較的討論，已於2023年3月1日提交給美國證券交易委員會的公司截至2022年12月31日的年度報告10-K表的第39頁開始披露，並通過引用併入本文。
非公認會計準則財務指標和主要業績指標
管理層認為某些非公認會計準則財務指標和關鍵業績指標是公司經營業績的有用補充指標。非GAAP財務計量一般被定義為旨在衡量財務業績、財務狀況或現金流的財務計量，但不包括或包括根據GAAP確定的最具可比性的計量中不會如此調整的金額。以下是管理層認為與公司業務相關且對投資者有用的非GAAP財務指標的描述，以及這些指標與最直接可比的GAAP財務指標的協調。
由於並非所有房地產公司都使用相同的定義，本文提出的非公認會計準則財務指標和關鍵業績指標不一定與其他房地產公司提出的相同。這些衡量標準不應被視為淨收益的替代品，不應被視為公司財務業績的指標，也不應被視為衡量公司流動性的經營活動現金流的替代指標，也不一定表明有足夠的現金流來滿足公司的所有需求。管理層認為，為了便於清楚地瞭解公司的歷史綜合經營業績，這些措施應與綜合財務報表和本年度報告10-K表其他部分所列其他財務數據中所列的經營淨收入和現金流量一起進行審查。
業務資金(FFO)、標準化FFO和可分配資金(FAD)
FFO和每股FFO是全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)採用的經營業績指標。NAREIT將FFO定義為對REIT經營業績的最普遍接受和報告的衡量標準，等於“淨收益(根據GAAP計算)，不包括出售財產的收益(或損失)，加上折舊和攤銷、減值以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的收益。”
除FFO外，公司還提供標準化的FFO和FAD。正常化FFO是通過加上與FFO收購相關的成本、加速債務發行成本、債務清償成本和其他公司定義的正常化項目來評估經營業績而提出的。FAD是通過加上正常化FFO非房地產折舊和攤銷、遞延融資費用攤銷、基於股份的補償支出和壞賬準備淨額，以及減去直線租金收入、費用淨額和維護資本支出，包括支付的第二代租户改善、資本支出和租賃佣金而提出的。本公司對這些術語的定義可能與其他房地產公司的定義不同，因為它們可能有不同的計算這些金額的方法。FFO、標準化FFO和FAD不應被視為衡量公司財務業績的淨收入的替代指標，也不應被視為衡量公司流動性的經營活動現金流量的替代指標。FFO、標準化FFO和FAD應結合GAAP財務措施進行審查。
管理層認為，FFO、正常化FFO、每股FFO、正常化FFO和FAD(“非GAAP衡量標準”)提供了對公司物業經營業績的瞭解，而不影響某些重要的非現金項目，主要是房地產銷售收益、減值和折舊及攤銷費用。根據公認會計原則，房地產資產的歷史成本會計假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。然而，從歷史上看，房地產價值是隨着市場狀況的上漲或下跌而上漲或下跌。本公司相信，剔除折舊的影響後，
由於攤銷、減值及房地產銷售損益均基於歷史成本，在評估當前業績方面可能相關性有限，非公認會計準則計量可促進不同時期之間的經營業績比較。該公司報告非GAAP衡量標準，因為管理層認為這些衡量標準也是房地產投資信託基金行業和行業分析師評估房地產投資信託基金的主要衡量標準。出於這些原因，管理層認為披露和討論這些非公認會計準則措施是適當的。然而，這些衡量標準都不代表根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金，並不一定表明可用於滿足現金需求的現金。此外，這些指標不應被視為衡量公司經營業績的淨收入的替代指標，也不應被視為衡量流動資金的經營活動現金流的替代指標。
下表對截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度普通股股東應佔淨收益與FFO、標準化FFO和FAD進行了核對。
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| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千為單位的金額，每股數據除外 | 2023 | | 2022 | | 2021 | |
| 普通股股東應佔淨(虧損)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | | $ | 66,659 | |
每股稀釋後普通股股東應佔淨(虧損)收益1 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
| | | |
| 房地產資產銷售收益 | (77,546) | | (270,271) | | (55,940) | |
| 減值 | 149,717 | | 54,427 | | 17,101 | |
| 房地產折舊及攤銷 | 738,526 | | 459,211 | | 208,155 | |
| 來自經營合夥單位的非控制性收入 | (3,426) | | (5) | | — | |
| 未合併合資企業的比例份額 | 18,116 | | 12,722 | | 5,541 | |
| FFO調整 | $ | 825,387 | | $ | 256,084 | | $ | 174,857 | |
每股普通股FFO調整-攤薄8 | $ | 2.15 | | $ | 1.01 | | $ | 1.22 | |
| 可歸屬於普通股股東的FFO | $ | 547,126 | | $ | 296,981 | | $ | 241,516 | |
每股普通股股東應佔FFO-稀釋後7 | $ | 1.43 | | $ | 1.17 | | $ | 1.68 | |
| | | |
收購和追逐成本2 | 2,026 | | 3,229 | | 3,930 | |
與合併相關的成本3 | (1,952) | | 103,380 | | — | |
| 與合併有關的債務工具的公允價值 | 42,885 | | 21,248 | | — | |
| 租賃無形攤銷 | 860 | | 1,028 | | 162 | |
信貸損失準備4 | 8,599 | | — | | — | |
| 非例行法律費用/收到的沒收保證金 | 175 | | 771 | | (35) | |
| 債務融資成本 | (62) | | 3,145 | | 283 | |
| 遣散費 | 1,445 | | — | | — | |
未合併的合資企業正常化項目5 | 389 | | 330 | | 225 | |
| 歸一化FFO調整 | $ | 54,365 | | $ | 133,131 | | $ | 4,565 | |
標準化每股普通股FFO調整-攤薄8 | $ | 0.14 | | $ | 0.52 | | $ | 0.03 | |
| 歸因於普通股股東的標準化FFO | $ | 601,491 | | $ | 430,112 | | $ | 246,081 | |
普通股普通股股東應佔標準化FFO-稀釋後8 | $ | 1.57 | | $ | 1.69 | | $ | 1.71 | |
| | | |
| 非房地產折舊及攤銷 | 2,566 | | 2,217 | | 2,397 | |
非現金利息支出攤銷 6 | 4,968 | | 5,129 | | 3,182 | |
| 壞賬準備，淨額 | 3,163 | | 516 | | 73 | |
| 直線租金收入，淨額 | (32,592) | | (20,124) | | (4,303) | |
| 基於股份的薪酬 | 13,791 | | 14,294 | | 10,729 | |
未合併的合資企業非現金項目7 | (1,034) | | (1,206) | | (1,357) | |
| 按非現金項目調整的標準化FFO | $ | 592,353 | | $ | 430,938 | | $ | 256,802 | |
| 第二代租户改進 | (66,081) | | (33,620) | | (26,363) | |
| 支付租賃佣金 | (36,391) | | (22,929) | | (11,742) | |
| 資本支出 | (49,343) | | (48,913) | | (19,582) | |
| 維修資本支出 | (151,815) | | (105,462) | | (57,687) | |
| 淡出 | $ | 440,538 | | $ | 325,476 | | $ | 199,115 | |
FFO加權平均已發行普通股-稀釋 8 | 383,381 | | 254,622 | | 143,618 | |
1當存在虧損時，潛在普通股不包括在每股攤薄收益的計算中，因為其影響將是每股反攤薄金額。
2收購和追求成本包括與追求收購和開發有關的第三方和差旅成本。
3包括與合併相關的成本。在截至2023年12月31日的一年中，合併成本扣除了在截至2022年12月31日的一年中支付的1780萬美元的轉讓税退款。
4截至2023年12月31日的年度，包括520萬美元的夾層貸款信貸撥備，計入營運報表的“房地產減值及信貸損失準備”，以及計入營運報表的“租金收入”的340萬美元準備金，用於三個熟練護理設施的先前遞延租金和直線租金。
5包括公司在與未合併的合資企業有關的收購和追逐成本中的比例份額。
6包括遞延融資成本攤銷、貼現和溢價攤銷以及非現金融資應收攤銷。
7包括公司在直線租金中的比例份額，與未合併的合資企業相關的淨額。
8本公司採用庫存股法，其中包括截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度的未歸屬股份獎勵分別為397,168、748,385及907,393的攤薄效應。
合併合併同一門店現金噪聲
現金NOI和合併合並同店現金NOI是關鍵業績指標。管理層認為這些是補充措施，允許投資者、分析師和公司管理層衡量非槓桿化物業水平的經營業績。該公司將現金NOI定義為租金收入加上融資應收賬款的利息減去物業運營費用。現金NOI不包括非現金項目，如高於和低於市場租賃無形資產、直線租金、租賃激勵、融資應收攤銷、租户改善攤銷、租賃佣金攤銷和現金租賃終止費。現金NOI是歷史的，並不一定預示着未來的結果。
合併合併同一門店現金NOI比較穩定物業的現金NOI。穩定物業是指在列報的年度比較期間內已納入營運的物業。因此，穩定物業不包括最近收購或處置的物業、歸類為持有以供出售或擬出售的物業、正在重新發展的物業，以及新重建或發展的物業。
符合相同存儲標準的傳統HTA物業包括在兩個期間內，就好像它們在整個分析期內由公司擁有一樣。在合併時，Legacy HR同一門店池約佔合併後公司NOI的35%。管理層認為，只有合併前會計收購方(即Legacy HR)繼續報告同一門店投資組合，對於試圖瞭解合併後公司的經營業績和增長潛力的投資者來説，幾乎沒有什麼價值。本公司獲提供查閲Legacy HTA的相關財務報表(該等財務報表已經審核，或如屬中期，則經審核)及有關每項物業的其他詳細資料，例如收購日期。根據這些可獲得的信息，該公司能夠將其相同的門店定義一致地應用於合併後的投資組合，從而使合併後的投資組合中約85%的門店呈現在相同的門店展示中。
本公司對管理層已批准改變該等物業的戰略方向的物業採用重新開發分類，方法是運用額外資源，包括大幅高於日常維修及資本改善開支的資本開支。
截至2023年12月31日，在公司擁有該物業整整八個季度後，最近收購的物業被包括在合併後的同一門店池中。新開發的物業在基本完工後整整八個季度被納入合併後的同一門店池。
下表反映了公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度合併後的Same Store Cash NOI。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 物業數量 | 總投資
2023年12月31日 | 合併合併截至12月31日的年度同一家門店現金NOI， |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
| 合併合併同一門店物業 | 597 | | $ | 12,088,929 | | $ | 726,574 | | $ | 707,385 | |
| 合資企業合併合併同一門店物業 | 18 | | $ | 227,064 | | $ | 12,150 | | $ | 11,523 | |
| | | | |
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下表將截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度的淨收入與合併後的同店NOI和合並後的同店物業指標與總擁有房地產組合進行了核對：
對遺留人力資源和合併合並的同一門店現金噪聲進行對賬
| | | | | | | | |
| 合併合併同一家門店對賬 |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
| 普通股股東應佔淨(虧損)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | |
| | |
| | |
| 其他費用(收入) | 336,227 | | (64,519) | |
| 一般和行政費用 | 58,405 | | 52,734 | |
| 折舊及攤銷費用 | 730,709 | | 453,082 | |
其他費用 1 | 12,653 | | 120,576 | |
| 直線租金收入，淨額 | (32,592) | | (23,498) | |
| 合資物業 | 19,176 | | 15,222 | |
其他收入 2 | (20,311) | | (16,577) | |
| 826,006 | | 577,917 | |
| 合併前遺留HTA Noi | — | | 280,421 | |
| 現金噪音 | 826,006 | | 858,338 | |
| 現金NOI不包括在同一家商店 | (87,282) | | (139,430) | |
| 合併合併同店現金NOI，包括合資企業 | 738,724 | | 718,908 | |
| 同店合資物業 | (12,150) | | (11,523) | |
| 全資合併合併同店現金NOI | $ | 726,574 | | $ | 707,385 | |
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1包括收購及收購成本、合併相關成本、租金儲備、市價以上及市價以下地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷及地面租賃直線租金支出。
2包括管理費收入、利息、高於和低於市場租賃無形攤銷、租賃誘因攤銷、租賃終止和租户改善超額攤銷。
| | | | | | | | |
| 傳統人力資源同店對賬 |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
| 普通股股東應佔淨(虧損)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | |
| | |
| | |
| 其他費用(收入) | 336,227 | | (64,519) | |
| 一般和行政費用 | 58,405 | | 52,734 | |
| 折舊及攤銷費用 | 730,709 | | 453,082 | |
其他費用 1 | 12,653 | | 120,576 | |
| 直線租金收入，淨額 | (32,592) | | (23,498) | |
| 合資物業 | 19,176 | | 15,222 | |
其他收入 2 | (20,311) | | (16,577) | |
| 826,006 | | 577,917 | |
| 現金NOI不包括在同一家商店 | (482,779) | | (250,066) | |
| 傳統人力資源同店現金NOI，包括合資企業 | 343,227 | | 327,851 | |
| Legacy HR同店合資物業 | (7,745) | | (7,275) | |
舊版HR同店現金NOI 3 | $ | 335,482 | | $ | 320,576 | |
1包括收購及收購成本、合併相關成本、租金儲備、市價以上及市價以下地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷及地面租賃直線租金支出。
2包括管理費收入、利息、高於和低於市場租賃無形攤銷、租賃誘因攤銷、租賃終止和租户改善超額攤銷。
3遺產人力資源同店現金NOI包括240屬性。
合併同店物業對賬
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| 截至2023年12月31日 |
| 以千為單位的美元和平方英尺 | 財產盤點 | 總投資 1 | 平方
英尺 | 入住率 |
合併合併同店物業 | 597 | | $ | 12,088,929 | | 35,298 | | 89.2 | % |
| 合資同店物業 | 18 | | 227,064 | | 1,225 | | 87.3 | % |
| 全資和合資企業收購 | 47 | | 591,462 | | 1,788 | | 90.9 | % |
| 開發完成 | 5 | | 120,425 | | 403 | | 67.0 | % |
| 重建項目 | 16 | | 415,763 | | 1,369 | | 54.8 | % |
| 計劃處置 | 5 | | 66,674 | | 228 | | 25.4 | % |
| 總計 | 688 | | $ | 13,510,317 | | 40,311 | | 87.5 | % |
合資物業2 | 34 | | 359,635 | | 1,949 | | 86.2 | % |
| 全資房地產資產總額 | 654 | | $ | 13,150,682 | | 38,362 | | 87.6 | % |
1不包括因出售回租交易而持有的待售資產、在建工程、發展用地、公司財產及融資租賃使用權資產，這些資產與推定的租賃安排無關。
2包括在合併後的合資企業中持有的一處物業。
關鍵會計政策在會計估計中的應用
本公司的合併財務報表是根據公認會計準則和美國證券交易委員會的規章制度編制的。在編制綜合財務報表時，管理層須作出判斷及作出假設，以影響綜合財務報表所反映的資產及負債賬面值及收入及開支的報告金額。
管理層定期評估編制合併財務報表時使用的估計數和假設。這些定期評估考慮了歷史經驗和其他合理因素，並使用了管理人員經驗豐富的判斷。管理層已與董事會審計委員會一起審查了公司的關鍵會計政策。
管理層認為，本節以下各段描述了管理層應用關鍵會計政策和估計數以得出綜合財務報表所反映的關鍵會計估計數的情況。本公司的會計政策在綜合財務報表附註1中有更全面的論述。
合併原則
本公司的綜合財務報表包括本公司、其全資子公司、合資企業和本公司控制經營活動的合夥企業的賬目。所有重要的公司間賬户和交易都已註銷。
費用資本化
公認會計原則通常允許將各種類型的成本資本化。關於將費用資本化以及這些費用隨後的折舊或攤銷與在所發生期間支出的規則和條例不同，這取決於費用的類型和費用資本化的原因。
開發項目的直接成本一般包括建築成本、專業服務(如建築和法律成本)、交通費和土地徵用成本以及其他類型的費用和支出。這些成本被資本化，作為與這些成本相關的資產基礎的一部分。間接成本包括資本化利息和間接成本。間接成本在建造過程中資本化，並在物業準備投入使用後最長一年的空置空間上資本化。資本化利息使用公司無擔保債務的加權平均利率或項目特定債務的利率(如適用)計算。該公司的間接費用是根據間接負荷率計算的，而間接負荷率是根據發生的直接時間計入項目的。該公司每年為其採購部和開發部計算間接負荷率，這些部門有參與項目的員工。計算管理費用負荷率是為了吸收間接員工成本(工資和福利、培訓和類似成本)中可歸因於員工直接從事項目工作的生產時間的那部分成本。該公司的員工
負責這些項目的開發部門按項目維護和報告他們的工時。員工的行政成本，如休假時間、病假時間或一般和行政時間，將在發生的期間內支出。
與收購相關的成本包括尋找者費用、諮詢費、法律費用、會計費用、估價費用、其他專業費用或諮詢費，以及某些一般和行政費用。收購相關成本在根據會計準則編碼主題805計入企業合併的收購所發生的期間內支出，企業合併。這些與資產收購相關的成本根據公認會計準則進行資本化。
管理層的判斷也是在決定是否應保留或註銷以前已資本化到一個項目的費用，如果或當該項目被放棄時，或在其他情況發生變化，使該項目的可行性受到質疑時。該公司遵循一項標準和一貫適用的政策，對追逐活動進行分類，並根據分類為這些類型的成本預留資金。
該公司將其追求項目分為兩類與發展有關。第一類包括追求有很小機會產生新業務的發展。這些項目的成本在發生的期間內計入費用。第二類包括對可能或極有可能導致項目或合同的發展的追求。由於公司認為這些追求很可能會導致項目或合同，因此公司將這些成本全額資本化，並且不記錄任何準備金。
每個季度，所有資本化的追逐成本都會再次被審查是否可行或分類的變化，並做出是否需要任何額外準備金的管理決定。如有必要並認為適當，管理層將在那時額外記錄一筆準備金。資本化追索成本扣除準備金後，計入本公司綜合資產負債表中的其他資產，所記錄的任何準備金在綜合經營報表中計入收購和追索成本。所有追逐成本最終將被註銷為費用或作為已建成房地產資產的一部分資本化。
截至2023年和2022年12月31日，公司的合併資產負債表包括與潛在開發相關的資本化追求成本，分別為620萬美元和430萬美元。截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，公司分別支出了與收購相關的成本80萬美元、100萬美元和260萬美元。此外，截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司分別支銷與追求發展有關的成本合共80萬元、220萬元及140萬元。 此外，公司支出了與合併相關的成本共計200萬美元，包括截至2022年12月31日止年度支付的轉讓税退款1780萬美元，以及截至2023年和2022年12月31日止年度的1.034億美元。
持有和使用的長期資產、未合併的合資企業、無形資產和商譽的估值
持有和使用的長期資產
本公司評估可識別無形資產和長期資產（主要是房地產）減值的可能性，無論何時發生事件或情況變化表明賬面價值可能無法收回。可能導致管理層進行減值審查的重要因素包括資產相對於歷史或預期經營業績的重大表現不佳;公司對資產的使用或其整體業務戰略的重大變化;在折舊年限結束前出售資產的計劃;財產的大部分租賃到期;或公司或其經營者的重大負面經濟趨勢或負面行業趨勢。此外，公司還審查了受購買選擇權影響的資產以及受龍捲風和颶風等傷亡影響的資產的可能減值。
此外，本公司至少每年評估是否有跡象顯示本公司投資（包括未合併的合營企業）的價值可能已減值，包括物業經營業績、預期持有期的變化和一般市場狀況。只有當管理層對公司投資的公允價值的估計低於其賬面價值時，投資價值才會減值。如果發生減值，則應就其賬面值超出其公允價值的部分確認虧損。
本公司可能會不時與第三方接觸，有意購買本公司一個或多個不出售的經營性房地產。或者，本公司可
探索處置經營性房地產物業，但沒有出售該物業的具體意圖，且該物業不符合分類為待售的標準（見下文討論）。在這種情況下，公司和潛在買家通常會協商一份意向書，然後簽訂一份買賣協議，其中包括完成常規盡職調查程序的盡職調查時間軸。在此期間，雙方可以隨時終止交易。本公司認為籤立買賣協議是需要進行減值評估的情況，並須在下文更詳細討論的可收回性測試中包括其對潛在銷售影響的最佳估計。
只有當管理層對物業的當前和預計（未貼現和無槓桿）經營現金流量的估計低於物業的賬面淨值時，物業價值才被視為減值。該等未來現金流量估計僅包括與該物業直接相關及預期直接因該物業之使用及最終出售而產生之現金流量（根據其估計剩餘可使用年期）。該等估計（包括可能受物業任何潛在出售影響的可使用年期釐定）乃基於管理層對其物業用途的假設。因此，估計現時及預測現金流量時涉及重大判斷。
當本公司就持有和使用的物業簽訂買賣協議時，本公司進行上述現金流量估計。該評估考慮了所有可用信息，包括對根據購買和銷售協議規定的條款和條件完成潛在交易的可能性的評估。倘交易接近完成時發生重大變動，管理層將重新評估物業的可收回性。通常情況下，銷售交易將在盡職調查期屆滿後15至30天內完成。盡職審查期屆滿後，管理層將再次重新評估物業的可收回性，並根據潛在銷售狀況更新其評估。
倘管理層釐定經測試資產之賬面值可能無法收回，則會確認減值支出，惟以資產之當前賬面值超出當前公平值為限。釐定資產之估計公平值亦涉及重大判斷。
本公司亦進行年度商譽減值檢討。本公司的審查於每年12月31日進行。2023年和2022年的審查表明，公司的商譽資產分別為2.505億美元和2.232億美元，沒有發生減值。
計劃出售的長期資產
管理層不時肯定地決定根據銷售計劃出售某些房地產。當符合資格銷售計劃的以下所有標準都滿足時，公司將該財產或處置集團重新歸類為持有待售：
•有權批准該行動的管理層承諾制定一項出售財產或處置集團的計劃；
•該財產或處置集團目前的狀況可立即出售(即賣方目前有意願和能力將該財產或處置集團轉讓給買方)，但須符合出售此類財產或處置集團的慣常和慣例條件；
•已經啟動了一項尋找買家的積極計劃和完成銷售計劃所需的其他行動；
•財產或處置集團的出售很可能(即很可能發生)，預計轉讓將有資格在一年內被確認為已完成出售，但某些例外情況除外；
•該財產或處置集團正積極以相對於其現行公允價值合理的價格出售；以及
•完成該計劃所需採取的行動表明，不太可能對該計劃作出重大改變或撤回該計劃。
被歸類為持有待售的物業或處置集團，最初按其賬面值或公允價值減去估計出售成本中較低者計量。對物業或處置集團的賬面金額的任何初始調整減去持有待售標準期間的估計出售成本，確認減值費用
met.公允價值減去出售物業（出售組別）的估計成本應在每個報告期進行評估，該物業仍被分類為持作出售。只要物業分類為持作出售，折舊便停止計算。
倘出現先前認為不大可能出現之情況，而其後決定不出售分類為持作出售之物業，則該物業重新分類為持有及使用。該物業於重新分類時按以下兩者中較低者計量：（a）分類為持作出售前的賬面值，並就假設該物業持續分類為持有及使用而應確認的任何折舊開支或減值虧損作出調整;或（b）其後決定不出售當日的公平值。任何必要調整的影響反映在決定不出售之日的持續經營業務收入中。
截至2023年12月31日止年度，該公司錄得與房地產和其他長期資產有關的減值支出共計1.497億美元。 減值支出涉及31項已出售物業及6項與2024年計劃出售活動有關的額外物業。本公司於2022年錄得減值支出5，440萬元。
資產收購的估值
誠如綜合財務報表附註1所詳述，當本公司以現有租賃收購房地產物業時，收購成本必須在所收購有形房地產資產（“猶如空置”）與任何所收購無形資產之間分配。該等無形資產可包括高於（或低於）市場租賃及市場租賃，其可包括與吸收期租金相關的機會成本、與獲得新租賃相關的直接成本（如租户裝修、租賃佣金及客户關係資產）。關於估計物業和無形資產的“空置”價值的要素，包括吸收期、吸收期內的佔用率增加、租户改善金額和租賃佣金百分比，本公司對類似物業類型使用相同的吸收期和佔用率假設。任何剩餘超額購買價其後根據其相對公平值分配至有形及無形資產。可識別的有形和無形資產則須折舊和攤銷。
房地產資產折舊及相關無形資產攤銷
截至2023年12月31日，公司在可折舊房地產資產和相關無形資產方面的總投資約為121億美元。當不動產資產和相關的無形資產被收購或投入使用時，它們必須折舊或攤銷。管理層的判斷涉及確定使用哪種折舊方法，估計房地產資產的建築物和裝修部分的經濟壽命，以及估計購買有租賃的房地產資產時收購的無形資產的價值。
關於建築物的組成部分，有幾種折舊方法可根據公認會計原則。有些方法在資產經濟壽命的最初幾年記錄相對較多的折舊費用，在資產經濟壽命的後期記錄相對較少的折舊費用。本公司採用直線法對房地產資產進行折舊，因為管理層認為，直線法是最準確和一致地將資產成本分攤到其估計壽命的方法。本公司根據許多因素為其擁有的物業分配使用壽命，包括收購時物業的年齡和狀況。
收入確認
公司的主要收入來源是來自不可撤銷租賃的租金收入。當執行租賃時，會評估租賃條款及條件以釐定適當會計分類。截至2023年12月31日，除一項融資租賃外，本公司作為出租人的所有租賃均分類為經營租賃。經營租賃按直線法於相關租賃年期（包括向租户提供租金優惠的期間）內確認。收回的業務費用，包括建築物特定業務費用的償還，在相關費用發生期間確認為收入。本公司一般預期於租賃開始時可能收回。倘於租賃開始日期後對可收回性之評估出現變動，而租金收入被視為不可能收回，則租金收入按現金基準確認，而所有先前確認之不可收回租金收入於釐定為不可能收回之期間撥回。除了根據主題842進行的租賃特定可收回性評估外，本公司還可以對其經營租賃應收款組合應用一般準備金（“壞賬準備”），作為租金收入的減少。
公司還根據Topic 606中的指導確認某些收入，並根據五步模型來核算與客户簽訂的合同產生的收入。該公司與主題606相關的主要收入來源涉及停車收入和管理費收入。
衍生工具
對衝會計法一般規定，衍生工具損益確認的時間，與確認公平值對衝中的對衝風險或現金流量對衝中的對衝預測交易的盈利影響導致的對衝資產或負債公平值變動相匹配。衍生工具的會計處理要求本公司在釐定衍生工具的性質及其有效性時作出判斷，包括有關預測交易將發生的可能性的判斷。該等判斷可能對我們的綜合財務報表產生重大影響。
本公司可不時訂立衍生工具以管理利率風險。當衍生工具啟動時，本公司將評估其衍生工具的擬定用途，並可能選擇對衝關係及應用對衝會計。根據會計文獻的要求，本公司將在訂立衍生工具之前或同時正式記錄所有衍生工具的對衝關係。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
本公司面臨債務利率變動的市場風險。管理層使用定期監察市況及分析技術管理此風險。
截至2023年12月31日，公司50億美元中的35億美元的未償債務按固定利率計息。
下表提供了有關本公司的某些金融工具的敏感性的信息，如上所述，市場條件和利率變化引起的變化。就本分析而言，敏感度乃根據相關市場利率之假設10%變動予以證明。
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 對收益和現金流的影響 |
| 以千為單位的美元 | 傑出的
本金餘額
截至2023年12月31日 | 已計算
年息 | 假設為10%
增加了
在市場利率方面 | 假設10%
減少
在市場利率方面 |
| 可變利率債務 | | | | |
| 無擔保信貸融資機制 | $ | — | | $ | — | | $ | — | | $ | — | |
| 2024年到期的無擔保定期貸款 | 350,000 | | 22,372 | | (2,237) | | 2,237 | |
| 2024年到期的無擔保定期貸款 | 200,000 | | 12,784 | | (1,278) | | 1,278 | |
| 2025年到期的無擔保定期貸款 | 300,000 | | 19,176 | | (1,918) | | 1,918 | |
| 2026年到期的無擔保定期貸款 | 150,000 | | 9,588 | | (959) | | 959 | |
| 2027年到期的無擔保定期貸款 | 200,000 | | 12,784 | | (1,278) | | 1,278 | |
| 2028年到期的無擔保定期貸款 | 300,000 | | 19,176 | | (1,918) | | 1,918 | |
| $ | 1,500,000 | | $ | 95,880 | | $ | (9,588) | | $ | 9,588 | |
該公司擁有未償還的利率掉期，以幫助降低與可變利率債務相關的風險。截至2023年12月31日，公司擁有13億AD美元利率掉期，加權平均利率為3.49%。有關公司利率互換的更多信息，請參閲合併財務報表附註11。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 公允價值 |
| 以千為單位的美元 | 賬面價值 截至2023年12月31日2 | 2023年12月31日2 | 假設為10%
增加了
在市場利率方面 | 假設10%
減少
在市場利率方面 | 2022年12月31日1 |
| 固定利率債務 | | | | | |
| 優先債券將於2025年到期 | $ | 249,484 | | $ | 244,233 | | $ | 244,527 | | $ | 243,909 | | $ | 241,413 | |
| 優先債券將於2026年到期 | 579,017 | | 581,556 | | 582,919 | | 580,141 | | 570,139 | |
| 優先債券將於2027年到期 | 483,727 | | 483,590 | | 485,102 | | 482,048 | | 473,450 | |
| 優先債券將於2028年到期 | 297,429 | | 282,200 | | 283,207 | | 281,170 | | 271,058 | |
| 優先債券將於2030年到期 | 575,443 | | 577,702 | | 580,777 | | 574,583 | | 560,723 | |
| 優先債券將於2030年到期 | 296,780 | | 249,124 | | 250,490 | | 247,728 | | 236,219 | |
| 優先債券將於2031年到期 | 295,832 | | 235,894 | | 237,394 | | 234,366 | | 219,321 | |
| 優先債券將於2031年到期 | 649,521 | | 649,347 | | 653,508 | | 645,118 | | 611,392 | |
| 應付按揭票據 | 70,534 | | 69,058 | | 69,157 | | 68,959 | | 80,913 | |
| 固定利率債務總額 | $ | 3,497,767 | | $ | 3,372,704 | | $ | 3,387,081 | | $ | 3,358,022 | | $ | 3,264,628 | |
1截至2022年12月31日的公允價值是指截至該日未償債務的公允價值，不反映本金餘額的任何後續變化和/或票據的增加或終止的影響。
2餘額是扣除貼現和債務發行成本幷包括保費後列報的。所列公允價值乃基於第2級投入，其定義為模型衍生估值，在活躍市場中可觀察到重大投入及重大價值驅動因素。
項目8.財務報表和補充數據
獨立註冊會計師事務所報告
股東和董事會
醫療保健房地產信託公司
田納西州納什維爾
對合並財務報表的幾點看法
我們審計了Healthcare Realty Trust Inc.(“貴公司”)截至2023年12月31日及2022年12月31日的綜合資產負債表，截至2023年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、權益及可贖回非控制權益及現金流量，以及隨附指數所列的相關附註及財務報表附表(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司於2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會(“COSO”)保薦組織委員會(“COSO”)發佈的“內部控制-綜合框架(2013)”中確立的標準，對公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2024年2月16日的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的綜合財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。
我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。傳達關鍵審計事項不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，而吾等亦不會透過傳達下述關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨意見。
資產減值-房地產觸發事件的識別
截至2023年12月31日，該公司記錄的房地產投資總額淨額約為112億美元。如本公司綜合財務報表附註1所述，當事件發生或情況變化顯示賬面值可能無法完全收回時，本公司評估長期資產(包括房地產)減值的可能性(“觸發事件”)。
我們將管理層對房地產潛在減值定性指標的評估視為一項重要的審計事項。潛在減值的定性指標可能包括公司對財產的使用或整體業務戰略的重大變化、計劃在其折舊壽命結束前出售財產，或負面的經濟或
公司或其租户的行業趨勢。由於處理這些事項所需的審計工作的性質和程度，審計這些要素尤其涉及挑戰審計師的判斷。
我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序包括：
•對管理層識別可能表明房地產賬面價值的情況變化的控制措施的設計和運作有效性進行測試，可能無法完全收回。
•評估管理層關於定性因素的主要假設的合理性，包括基於收到的報價和公司物業使用的變化而可能出售的物業，用於確定觸發事件是否已經發生。
•檢查內部文檔以評估是否存在其他觸發事件。
/S/BDO美國，P.C.
自2005年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
田納西州納什維爾
2024年2月16日
醫療保健房地產信託公司
合併資產負債表
以千為單位的金額，每股數據除外
| | | | | | | | |
| 資產 | | |
| | 十二月三十一日， |
| 2023 | 2022 |
| 房地產 | | |
| 土地 | $ | 1,343,265 | | $ | 1,439,798 | |
| 建築物和改善措施 | 10,881,373 | | 11,332,037 | |
| 租賃無形資產 | 836,302 | | 959,998 | |
| 個人財產 | 12,718 | | 11,907 | |
| 融資應收賬款投資淨額 | 122,602 | | 120,236 | |
| 融資租賃使用權資產 | 82,209 | | 83,824 | |
| 在建工程 | 60,727 | | 35,560 | |
| 持有土地以供發展 | 59,871 | | 74,265 | |
| 房地產投資總額 | 13,399,067 | | 14,057,625 | |
| 減去累計折舊 | (2,226,853) | | (1,645,271) | |
| 房地產投資總額，淨額 | 11,172,214 | | 12,412,354 | |
| 現金和現金等價物 | 25,699 | | 60,961 | |
| | |
| | |
| 持有待售資產，淨額 | 8,834 | | 18,893 | |
| 經營性租賃使用權資產 | 275,975 | | 336,983 | |
| | |
| 對未合併的合資企業的投資 | 311,511 | | 327,248 | |
| 商譽 | 250,530 | | 223,202 | |
| 其他資產，淨額 | 592,368 | | 469,990 | |
| 總資產 | $ | 12,637,131 | | $ | 13,849,631 | |
| | |
| 負債、可贖回的非控股權益和股東權益 |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | 2022 |
| 負債 | | |
| 應付票據和債券 | $ | 4,994,859 | | $ | 5,351,827 | |
| 應付賬款和應計負債 | 211,994 | | 244,033 | |
| 持有待售財產的法律責任 | 295 | | 437 | |
| 經營租賃負債 | 229,714 | | 279,895 | |
| 融資租賃負債 | 74,503 | | 72,939 | |
| 其他負債 | 202,984 | | 218,668 | |
| 總負債 | 5,714,349 | | 6,167,799 | |
| 承付款和或有事項(見腳註15) | | |
| 可贖回的非控股權益 | 3,868 | | 2,014 | |
| 股東權益 | | |
優先股，$0.01票面價值；200,000授權股份；無已發行和未償還 | — | | — | |
普通股，$0.01票面價值；1,000,000授權股份；380,964和380,590於2023年及2022年12月31日分別已發行及流通股。 | 3,810 | | 3,806 | |
| 額外實收資本 | 9,602,592 | | 9,587,637 | |
| 累計其他綜合(虧損)收入 | (10,741) | | 2,140 | |
| 歸屬於普通股股東的累計淨收益 | 1,028,794 | | 1,307,055 | |
| 累積股息 | (3,801,793) | | (3,329,562) | |
| 股東權益總額 | 6,822,662 | | 7,571,076 | |
| 非控制性權益 | 96,252 | | 108,742 | |
| 總股本 | 6,918,914 | | 7,679,818 | |
| 負債、可贖回非控制性權益和股東權益合計 | $ | 12,637,131 | | $ | 13,849,631 | |
請參閲隨附的説明。
醫療保健房地產信託公司
合併業務報表
以千為單位的金額，每股數據除外
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | 2022 | 2021 |
| 收入 | | | |
| 租金收入 | $ | 1,309,184 | | $ | 907,451 | | $ | 520,334 | |
| 利息收入 | 17,134 | | 11,480 | | 4,192 | |
| 其他運營 | 17,451 | | 13,706 | | 10,291 | |
| 1,343,769 | | 932,637 | | 534,817 | |
| 費用 | | | |
| 物業經營 | 500,437 | | 344,038 | | 212,273 | |
| 一般和行政 | 58,405 | | 52,734 | | 34,152 | |
| 收購和追逐成本 | 2,026 | | 3,229 | | 3,930 | |
| 與合併相關的成本 | (1,952) | | 103,380 | | — | |
| 折舊及攤銷 | 730,709 | | 453,082 | | 202,714 | |
| | | |
| 1,289,625 | | 956,463 | | 453,069 | |
| 其他收入(費用) | | | |
| 房地產銷售收益 | 77,546 | | 270,271 | | 55,940 | |
| 利息支出 | (258,584) | | (146,691) | | (53,124) | |
| 清償債務所得(損) | 62 | | (2,401) | | — | |
| | | |
| 房地產減值準備和信貸損失準備金 | (154,912) | | (54,427) | | (17,101) | |
| | | |
| 未合併的合資企業的股權損失 | (1,682) | | (687) | | (795) | |
| 利息和其他收入(費用)，淨額 | 1,343 | | (1,546) | | (9) | |
| (336,227) | | 64,519 | | (15,089) | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 淨(虧損)收益 | (282,083) | | 40,693 | | 66,659 | |
| 非控股權益應佔淨虧損 | 3,822 | | 204 | | — | |
| 普通股股東應佔淨(虧損)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | | $ | 66,659 | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 基本每股普通股收益 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 稀釋後每股普通股收益 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
| | | |
| 加權平均已發行普通股-基本 | 378,928 | | 252,356 | | 142,637 | |
| 加權平均已發行普通股-稀釋後 | 378,928 | | 253,873 | | 142,710 | |
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醫療保健房地產信託公司
綜合全面收益表(損益表)
以千為單位的金額
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | 2022 | 2021 |
| 淨(虧損)收益 | $ | (282,083) | | $ | 40,693 | | $ | 66,659 | |
| 其他綜合(虧損)收入 | | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 利率互換 | | | |
| 淨收益(利息支出)中包含的(收益)損失的重新分類調整 | (14,488) | | 1,527 | | 4,472 | |
| 利率掉期期間產生的收益 | 1,463 | | 10,630 | | 3,379 | |
| | | |
| (13,025) | | 12,157 | | 7,851 | |
| 綜合(虧損)收益 | (295,108) | | 52,850 | | 74,510 | |
減去：非控股權益應佔綜合虧損 | 3,966 | | 168 | | — | |
| 普通股股東應佔綜合(虧損)收益 | $ | (291,142) | | $ | 53,018 | | $ | 74,510 | |
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醫療保健房地產信託公司
合併權益和可贖回非控股權益報表
以千為單位的金額，每股數據除外
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 擇優
庫存 | 普普通通
庫存 | 其他內容
已繳費
資本 | 累計
其他
全面
收入(虧損) | 累計
淨收入 | 累計
分紅 | 總計
股東的
權益 | 非-
控管
利益 | 總計
權益 | 可贖回非控股權益 |
| 2020年12月31日餘額 | $ | — | | $ | 1,395 | | $ | 3,635,341 | | $ | (17,832) | | $ | 1,199,499 | | $ | (2,870,027) | | $ | 1,948,376 | | $ | — | | $ | 1,948,376 | | $ | — | |
| 股票發行扣除成本後的淨額 | — | | 109 | | 330,933 | | — | | — | | — | | 331,042 | | — | | 331,042 | | — | |
| 普通股贖回 | — | | (1) | | (4,084) | | — | | — | | — | | (4,085) | | — | | (4,085) | | — | |
| 基於股份的薪酬 | — | | 2 | | 10,727 | | — | | — | | — | | 10,729 | | — | | 10,729 | | — | |
| 淨收入 | — | | — | | — | | — | | 66,659 | | — | | 66,659 | | — | | 66,659 | | — | |
| | | | | | | | | | |
| 利率互換和國庫鎖定的損失 | — | | — | | — | | 7,851 | | — | | — | | 7,851 | | — | | 7,851 | | — | |
向普通股股東分紅 ($1.21每股) | — | | — | | — | | — | | — | | (175,456) | | (175,456) | | — | | (175,456) | | — | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 2021年12月31日的餘額 | — | | 1,505 | | 3,972,917 | | (9,981) | | 1,266,158 | | (3,045,483) | | 2,185,116 | | — | | 2,185,116 | | — | |
| 股票發行扣除成本後的淨額 | — | | 6 | | 22,901 | | — | | — | | — | | 22,907 | | — | | 22,907 | | — | |
| 轉讓合併對價 | — | | 2,289 | | 5,574,174 | | — | | — | | — | | 5,576,463 | | 110,702 | | 5,687,165 | | — | |
| 普通股贖回 | — | | (1) | | (2,791) | | — | | — | | — | | (2,792) | | — | | (2,792) | | — | |
| 基於股份的薪酬 | — | | 7 | | 20,339 | | — | | — | | — | | 20,346 | | — | | 20,346 | | — | |
| 贖回非控制性權益 | — | | — | | 97 | | — | | — | | — | | 97 | | (97) | | — | | — | |
| 淨收入 | — | | — | | — | | — | | 40,897 | | — | | 40,897 | | (204) | | 40,693 | | — | |
| 計入淨收益(利息支出)的虧損的重新分類調整 | — | | — | | — | | 1,531 | | — | | — | | 1,531 | | (4) | | 1,527 | | — | |
| 利率互換和國庫鎖定的收益 | — | | — | | — | | 10,590 | | — | | — | | 10,590 | | 40 | | 10,630 | | — | |
| 來自可贖回非控制權益的出資 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | 2,014 | |
向普通股股東分紅 ($1.24每股) | — | | — | | — | | — | | — | | (284,079) | | (284,079) | | (1,695) | | (285,774) | | — | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 2022年12月31日的餘額 | — | | 3,806 | | 9,587,637 | | 2,140 | | 1,307,055 | | (3,329,562) | | 7,571,076 | | 108,742 | | 7,679,818 | | 2,014 | |
| 股票發行扣除成本後的淨額 | — | | — | | 130 | | — | | — | | — | | 130 | | — | | 130 | | — | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 普通股贖回 | — | | (1) | | (2,234) | | — | | — | | — | | (2,235) | | — | | (2,235) | | — | |
| 將運營單位轉換為普通股 | — | | 2 | | 2,774 | | — | | — | | — | | 2,776 | | (2,776) | | — | | — | |
| 基於股份的薪酬 | — | | 3 | | 14,285 | | — | | — | | — | | 14,288 | | — | | 14,288 | | — | |
| | | | | | | | | | |
| 淨虧損 | — | | — | | — | | — | | (278,261) | | — | | (278,261) | | (3,822) | | (282,083) | | — | |
| 淨收益(利息支出)中包含的收益的重新分類調整 | — | | — | | — | | (14,315) | | — | | — | | (14,315) | | (173) | | (14,488) | | — | |
| 利率掉期期間產生的收益 | — | | — | | — | | 1,434 | | — | | — | | 1,434 | | 29 | | 1,463 | | — | |
| 來自可贖回非控制權益的出資 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | 1,889 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 調整可贖回非控制權益的贖回價值 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | (35) | |
向普通股股東分紅 ($1.24每股) | — | | — | | — | | — | | — | | (472,231) | | (472,231) | | (5,748) | | (477,979) | | — | |
| 2023年12月31日的餘額 | $ | — | | $ | 3,810 | | $ | 9,602,592 | | $ | (10,741) | | $ | 1,028,794 | | $ | (3,801,793) | | $ | 6,822,662 | | $ | 96,252 | | $ | 6,918,914 | | $ | 3,868 | |
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醫療保健房地產信託公司
合併現金流量表
以千為單位的金額
| | | | | | | | | | | |
|
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 經營活動 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 淨(虧損)收益 | $ | (282,083) | | $ | 40,693 | | $ | 66,659 | |
| 將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整： | | | |
| 折舊及攤銷 | 730,709 | | 453,082 | | 202,714 | |
| 其他攤銷 | 45,181 | | 24,695 | | 3,793 | |
| 基於股份的薪酬 | 14,288 | | 20,346 | | 10,729 | |
| 直線式應收租金攤銷(出租人) | (38,676) | | (23,498) | | (5,801) | |
| 經營性租賃直線租金攤銷(承租人) | 6,084 | | 3,374 | | 1,498 | |
| 房地產銷售收益 | (77,546) | | (270,271) | | (55,940) | |
| 債務清償損失(收益) | (62) | | 2,401 | | — | |
| 房地產減值準備和信貸損失準備金 | 154,912 | | 54,427 | | 17,101 | |
| | | |
| | | |
| 未合併的合資企業的股權損失 | 1,682 | | 687 | | 795 | |
| 來自未合併的合資企業的分配 | 17,880 | | 1,881 | | — | |
| | | |
| 融資和應收房地產票據的非現金利息 | (1,654) | | (2,257) | | (391) | |
| 經營性資產和負債變動情況： | | | |
| 其他資產，包括使用權資產 | (55,946) | | (26,098) | | (11,436) | |
| 應付賬款和應計負債 | (18,775) | | 24,191 | | (839) | |
| 其他負債 | 3,826 | | (30,906) | | 3,747 | |
| 經營活動提供的淨現金 | 499,820 | | 272,747 | | 232,629 | |
| | | |
| 投資活動 | | | |
| 房地產收購 | (49,171) | | (402,529) | | (365,943) | |
| 房地產開發 | (41,058) | | (37,862) | | (4,029) | |
| 其他長期資產 | (231,026) | | (163,544) | | (100,689) | |
| 按揭和應收票據的資金籌措 | (26,803) | | (23,325) | | — | |
| 對未合併的合資企業的投資 | (3,824) | | (99,967) | | (89,600) | |
| 應收融資投資 | (1,801) | | (1,002) | | (186,433) | |
| 房地產銷售收益和額外的長期資產 | 701,434 | | 1,201,068 | | 184,221 | |
| 來自可贖回非控制權益的出資 | 1,389 | | — | | — | |
| 應收票據償還收益 | — | | 1,688 | | — | |
| 合併中承擔的現金，包括用於特別股息支付的受限現金 | — | | 1,159,837 | | |
| 投資活動提供(用於)的現金淨額 | 349,140 | | 1,634,364 | | (562,473) | |
| | | |
| 融資活動 | | | |
| 無擔保信貸淨借款(還款) | (385,000) | | 40,000 | | 210,000 | |
| 定期貸款借款 | — | | 666,500 | | — | |
| 償還定期貸款 | — | | (1,141,500) | | — | |
| | | |
| 應付票據和債券的償還 | (19,143) | | (20,042) | | (24,557) | |
| 贖回應付票據和債券 | — | | (2,184) | | — | |
| 已支付的股息 | (472,242) | | (283,713) | | (175,456) | |
| 與合併有關的特別股息 | — | | (1,123,648) | | — | |
| 發行普通股的淨收益 | 130 | | 22,902 | | 331,119 | |
| 普通股贖回 | (2,298) | | (3,192) | | (3,803) | |
| 向有限責任合夥人的非控股權益分配 | (5,123) | | (1,695) | | — | |
| | | |
| 債務發行和承擔成本 | (529) | | (12,753) | | (405) | |
| 對融資租賃的付款 | (17) | | — | | (9,182) | |
| 融資活動提供的現金淨額(用於) | (884,222) | | (1,859,325) | | 327,716 | |
| | | |
| (減少)現金及現金等價物增加 | (35,262) | | 47,786 | | (2,128) | |
| 期初現金及現金等價物現金 | 60,961 | | 13,175 | | 15,303 | |
| 期末現金及現金等價物 | $ | 25,699 | | $ | 60,961 | | $ | 13,175 | |
| | | |
| | | |
| | | |
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請參閲隨附的説明。
醫療保健房地產信託公司
合併現金流量表，續
以千為單位的金額
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 補充現金流信息 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 支付的利息 | $ | 216,033 | | $ | 112,692 | | $ | 49,443 | |
| 與房地產收購有關而承擔的應付按揭票據，淨額 | $ | 5,284 | | $ | — | | $ | 11,790 | |
| 建築、租户改造和其他資本化成本的應計發票 | $ | 31,469 | | $ | 48,292 | | $ | 17,655 | |
| 資本化利息 | $ | 2,961 | | $ | 1,410 | | $ | 221 | |
| 與房地產銷售有關的應收按揭票據 | $ | 51,000 | | $ | — | | $ | — | |
| 合併中承擔的房地產應收票據(按公允價值調整) | $ | — | | $ | 74,819 | | $ | — | |
| 合併中承擔的無抵押信貸融資和定期貸款（調整至公允價值） | $ | — | | $ | 1,758,650 | | $ | — | |
| 合併中假設的優先票據（調整至公允價值） | $ | — | | $ | 2,232,650 | | $ | — | |
| 與合併有關的轉讓對價 | $ | — | | $ | 5,576,463 | | $ | — | |
請參閲隨附的説明。
1. 重要會計政策摘要
業務概述
Healthcare Realty Trust Incorporated是一家房地產投資信託基金（“REIT”），擁有、租賃、管理、收購、融資、開發和重新開發主要與在美利堅合眾國提供門診醫療服務相關的創收房地產。除非公司合併財務報表附註中另有規定，此處提及的“公司”指Healthcare Realty Trust Incorporated及其合併子公司，包括Healthcare Realty Holdings，L.P.（前稱Healthcare Trust of America Holdings，LP）（“OP”），在合併生效後，詳見下文附註2。截至2023年12月31日，本公司的總投資約為$13.410億美元655綜合房地產物業、在建工程、重建項目、應收融資、融資租賃使用權資產、持作發展土地、公司物業及不包括持作出售資產。該公司的房地產物業位於 35國家和總約 38.5 百萬平方英尺此外，本公司的加權平均擁有權權益約為 43%in33於未綜合入賬合營企業持有之房地產物業。
有關本公司合營企業的更多詳情，請參閲下文附註5。本公司綜合財務報表附註中披露的面積和財產數量未經審計。
合併原則
公司的合併財務報表包括公司、其全資子公司以及公司控制經營活動的合資企業和合夥企業的賬目。GAAP要求公司識別通過投票權以外的方式實現控制的實體，並確定哪個企業是可變利益實體（“VIE”）的主要受益人。ASC Topic 810將VIE廣泛定義為這樣的實體：（i）作為一個集團的股權投資者（如果有的話）缺乏通過投票或類似權利來指導該實體的活動的權力，這些活動對該實體的經濟表現產生最大影響，或（ii）風險股權投資不足以在沒有額外的從屬財務支持的情況下為該實體的活動提供資金。本公司將VIE的主要受益人確定為同時具有以下特徵的企業：（i）有權指導對實體經濟業績產生最重大影響的VIE活動，以及（ii）有義務吸收可能對實體產生重大影響的VIE的損失或收益。當本公司確定其為VIE的主要受益人時，將其在VIE中的投資合併，任何少數股東權益在隨附的合併財務報表中反映為非控股權益或可贖回的非控股權益。
本公司可根據後續事件改變其對可變利益實體的原始評估，例如影響實體風險股權投資特徵或充分性的合同安排的修改、主要受益人持有的全部或部分權益的處置，或影響可變利益實體直接活動（對經濟表現影響最大）的事實和情況的變化。本公司持續進行此分析。
對於未被確定為可變利益實體的財產持有實體，本公司將其擁有的該等實體合併 100%的股權或擁有控股財務權益，並以擁有多數投票權證明。所有公司間結餘及交易均於綜合賬目中對銷。對於本公司擁有少於 100若本公司有直接或間接能力根據有關實體的所有權協議條款控制實體的活動，則本公司將合併該實體。
我們的任務是98.8% 由本公司所有。營運合夥單位(“營運單位”)的持有人被視為營運單位的非控股權益持有人，其擁有權權益於隨附的綜合資產負債表中以權益形式反映。此外，OP的部分收益和虧損根據非控股股東各自的所有權百分比分配給他們。在將運營單位轉換為普通股時，已發行普通股的公允價值與轉換為普通股的運營單位的賬面價值之間的任何差額均記為權益組成部分。截至2023年12月31日，大約有4.5萬，或1.2%,由非控股股東持有的已發行和未償還的經營單位。此外，該公司是這一VIE的主要受益者。因此，公司鞏固了其在運營中的利益。
截至2023年12月31日，公司擁有四除OP外，合併VIE由合資投資組成，其中本公司是VIE的主要受益者，其基礎是運營控制權和獲得剩餘回報的權利或承擔合資企業產生的虧損的義務的組合。因此，這些合資企業已合併，下表彙總了合併後的VIE的資產負債表，不包括業務活動：
| | | | | |
| (千美元) | 2023年12月31日 |
| 資產： | |
| 房地產投資淨額 | $ | 85,752 | |
| 現金和現金等價物 | 2,144 | |
應收賬款和其他資產 | 2,704 | |
總資產 | $ | 90,600 | |
負債： | |
應計費用和其他負債 | $ | 17,835 | |
總股本 | 72,765 | |
負債和權益總額 | $ | 90,600 | |
截至2023年12月31日，公司擁有三未合併的VIE包括二應收票據和一合資企業。已確定本公司不是未合併的VIE的主要受益人，因為本公司沒有權力或經濟能力獨立指導VIE的活動。因此，本公司佔了二應收賬款作為攤餘成本和權益法下的合資安排。有關公司未合併的VIE的更多信息，請參閲以下內容：
| | | | | | | | | | | | | | |
| (千美元)發貨日期 | 位置 | 來源 | 賬面金額 | 最大損失風險 |
| 2021 | 德克薩斯州休斯頓1 | 應收票據 | $ | 31,150 | | $ | 31,150 | |
| 2021 | 北卡羅來納州夏洛特市1 | 應收票據 | 5,796 | | 6,000 | |
| 2022 | 德克薩斯州2 | 權益法 | 61,801 | | 61,801 | |
1承擔與合併有關的應收按揭票據。
2包括在以下方面的投資七屬性。
截至2023年12月31日，由於本公司對這些實體施加重大影響但不控制這些實體，本公司的未合併合資安排採用權益會計方法入賬。有關本公司未合併的合資企業的更多詳情，請參閲附註5。
合併財務報表中估計數的使用
根據美國普遍接受的會計原則編制綜合財務報表，要求管理層作出影響綜合財務報表及其附註所報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計和假設不同。管理層對收入確認、用於記錄房地產投資的購買價格分配、減值、應收租户應收賬款的可收回性以及公允價值計量(如適用)做出重大估計。
細分市場報告
該公司擁有、租賃、收購、管理、融資、開發和再開發門診和其他與醫療保健相關的物業。公司的管理方式為一報告單位，而不是多個報告單位，用於內部報告和內部決策。因此，該公司在一個單獨的可報告部分中披露了其經營業績。
房地產物業
如果在作為ASC主題805下的業務組合的交易中獲得房地產，則按成本或公允價值記錄房地產，企業合併。收購時的成本或公允價值在土地、建築物、租户改善、租賃和其他無形資產以及個人財產(視情況而定)之間分配。
在2023年至2022年期間，該公司從累計折舊中沖銷了約美元51.71000萬美元和300萬美元19.6分別為完全攤銷的房地產無形資產，這些無形資產最初記錄為某些房地產收購的組成部分。在2022年間，大約4.1已不再使用的全額折舊租户和資本改善項目中的1.8億美元從累計折舊中剔除。
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止三年的房地產折舊費用為518.6百萬，$320.8百萬美元和美元170.0分別為100萬美元。截至2023年12月31日的房地產資產的折舊和攤銷，是在資產的估計使用年限內按直線計提的：
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| 土地改良 | 2.0從現在到現在39.0五年 |
| 建築物和改善措施 | 3.3至49.0年份 |
| 租賃無形資產(包括地面租賃無形資產) | 1.0至99.0年份 |
| 個人財產 | 3.0至20.0年份 |
本公司將與房地產資產開發和建設相關的直接成本（包括建築成本和專業服務等成本）和間接成本（包括資本化利息和管理費用）資本化，同時進行實質性活動以使資產達到其預期用途。資本化利息成本使用公司無擔保債務的加權平均利率或項目特定債務的利率（如適用）計算。本公司繼續將物業未佔用部分的利息資本化，以穩定至 一年在建築物投入使用後，利息資本化必須停止。
資產減值
當發生事件或情況變化表明賬面價值可能無法完全收回時，本公司評估可識別、有限期、無形資產和長期資產（包括房地產）的減值潛力。減值指標可能包括資產相對於歷史或預期經營業績的重大表現不佳;公司對資產的使用或其整體業務戰略的重大變化;在折舊年限結束前出售資產的計劃;財產中很大一部分租賃到期;或公司或其租户的重大負面經濟趨勢或負面行業趨勢。此外，該公司審查可能的減值，這些資產受購買選擇權和那些受傷亡損失，如龍捲風和颶風的影響。只有當管理層對物業的當前和預計（未貼現和無槓桿）經營現金流量的估計低於物業的賬面淨值時，物業價值才被視為減值。該等未來現金流量估計僅包括與該物業直接相關及預期直接因該物業之使用及最終出售而產生之現金流量（根據其估計剩餘可使用年期）。該等估計（包括可能受物業任何潛在出售影響的可使用年期釐定）乃基於管理層對其物業用途的假設。因此，估計現時及預測現金流量時涉及重大判斷。如果管理層基於上述任何因素或其他因素的存在，確定本公司資產的賬面價值可能無法完全收回，管理層將根據該物業的估計公允價值或估計公允價值減去出售該物業的成本來計量和記錄減值費用。
通過就地租賃收購房地產物業
本公司收購的房地產物業通常不符合業務的定義，並作為資產收購入賬。收購已訂立租賃之房地產物業按相對公平值入賬。當收購已訂立租賃的樓宇時，收購成本必須根據其估計公平值在“假設空置”的有形房地產資產與與已訂立租賃相關的無形房地產資產之間分配。土地公平值乃使用對可比較交易及其他相關數據的評估估計。
本公司會考慮任何現有租賃租金是否高於或低於市場水平。資產（如實際租金高於市場）或負債（如實際租金低於市場）按相等於未來現金流量現值（即實際租金與估計市場租金之差額）之金額計算及記錄。如果一項租賃被確定為低於市場租金，本公司還將評估與該租賃相關的任何續約選擇，以確定無形資產是否應包括這些期限。 與高於或低於市場的現有租賃無形資產相關的價值於收購後的剩餘租期內攤銷至租金收入（倘本公司為出租人）及物業經營開支（倘本公司為承租人）。
本公司還估計了吸收期，這可能會因物業而異，假設建築物是空置的，必須出租到收購時的實際佔用水平。在這一吸收期間，業主將承擔直接費用，如租户的裝修費用，並將損失租金收入。同樣，業主也會獲得一項可計量的資產，因為假設建築物空置，某些固定費用將得以避免，因為實際到位的承租人將在勻支期間通過費用償還來償還固定費用的一部分。
這些資產（高於或低於市場的租賃、租户改善、避免的租賃成本、損失的租金收入和通過就地承租人償還收回的費用）以與估計未來現金流量的現值相等的金額進行估計和記錄。實際購買價乃根據上述各項相關資產公平值分配。
購買價的樓宇及租户裝修部分按樓宇的估計可使用年期或現有租賃的加權平均剩餘年期折舊。在市場上的、已到位的租賃無形資產在租賃的加權平均剩餘期限內攤銷至折舊和攤銷費用，客户關係資產在每次收購適用的期限內攤銷至折舊攤銷費用。透過業務合併入賬之任何商譽將至少每年檢討減值，且不會攤銷。
有關本公司無形資產的更多詳情，請參閲附註9。
公允價值計量
公允價值被定義為在市場參與者之間的有序交易中，出售一項資產所收到的價格，或轉移一項負債所支付的價格。在計算公允價值時，公司必須最大限度地使用可觀察到的市場投入，最大限度地減少使用不可觀察到的市場投入，並以概述的層次結構的形式披露此類公允價值計量的細節。
估值技術的層級被定義為確定公允價值計量的投入在市場上被認為是可觀察的還是不可觀察的。可觀察到的投入反映了從獨立來源獲得的市場數據，而不可觀察到的投入反映了公司的市場假設。這種層次結構需要使用可觀察到的市場數據(如果有)。這些投入創建了以下公允價值層次結構：
•1級-相同工具在活躍市場上的報價；
•2級-活躍市場中類似工具的報價，不活躍市場中相同或類似工具的報價，以及在活躍市場中可觀察到重大投入和重大價值驅動因素的模型衍生估值；以及
•3級-公允價值計量源自估值技術，其中一個或多個重要投入或重大價值驅動因素不可觀察到。
已簽署的購銷協議是具有約束力的協議，被歸類為第一級投入。經紀估計、意向書或未籤立的買賣協議被視為第三級，因為它們本質上不具約束力。
衍生金融工具公平值
衍生金融工具按公允價值在本公司綜合資產負債表中作為其他資產或其他負債入賬。衍生工具的估值要求本公司作出影響工具公允價值的估計和判斷。衍生產品的公允價值是通過考慮遠期收益率曲線和貼現率的定價模型來估計的。公司遠期起始權益的公允價值
利率互換合約是通過考慮對外貿易匯率和貼現率的定價模型來估計的。這些數額和對這些數額的確認取決於未來可能發生變化的重大估計。對於符合條件的現金流量對衝關係中指定的衍生品，衍生品有效部分的公允價值變動在累計其他全面收益(虧損)中確認。一旦基礎對衝交易在收益中確認，損益就從累積的其他全面收益(虧損)重新歸類到收益中。截至2023年12月31日和2022年12月31日，該公司擁有10.7累計其他綜合損失入賬百萬美元和美元2.1在累計其他綜合(虧損)收入中記錄的百萬美元，分別與2015年和2020年簽訂和結算的遠期起始利率掉期以及對本公司浮動利率債務的對衝有關。有關其他信息，請參閲附註11。
現金、現金等價物和限制性現金
現金及現金等價物包括購買時原始到期日為三個月或以下的短期投資。限制性現金包括代管持有的與某些房地產銷售收益有關的現金。截至2023年12月31日或2022年12月31日止年度，本公司並無任何限制性現金。
現金和現金等價物存放在銀行賬户和隔夜投資中。該公司在大型金融機構的銀行存款金額經常超過聯邦保險的限額。本公司在該等賬目中並無出現任何虧損。
商譽及其他無形資產
具有無限年限的商譽和無形資產不攤銷，但至少每年進行減值測試。具有有限年限的無形資產按其估計剩餘價值在各自的年限內攤銷，只有在存在減值指標時才對減值進行審查。
本公司的可確認無形資產包括企業商譽、原地租賃無形資產、客户關係無形資產和債務發行成本。就地租賃和客户關係無形資產在資產的適用壽命內按直線攤銷。債務發行成本按實際利息法或實際利息法不適用時的直線法在債務工具期限內攤銷。商譽不攤銷，但截至12月31日每年進行減值評估。公司的商譽資產增加了$27.32000萬美元至2000萬美元250.52023年為100萬美元，相比之下，223.22022年，由於與合併相關的最終收購價格分配調整。2023年的減值評估顯示，本公司的商譽資產並未發生減值。有關本公司無形資產的更多詳情，請參閲附註9。
或有負債
本公司不時可能會因法律訴訟及類似事宜而蒙受或有損失。此外，雖然公司對其每項財產都有全面的責任和財產保險，但公司可能面臨與未投保或保險不足的損害相關的不可預見的損失。
本公司持續監察任何可能構成或有負債的事項，並按季度檢討本公司與上述各項有關的準備金及應計項目，並根據現有資料的變化，按需要調整撥備。當確定損失既可能且可以合理估計時，或有負債首先被記錄。有關或有損失風險估計數的變化在發生期間反映為對相關負債的調整。
由於估計或有負債的內在不確定性，公司的或有損失準備金可能在短期內發生重大變化。在確認金額以外的任何重大損失至少在合理範圍內是可能的，這些金額將在合併財務報表附註中披露。
基於股份的薪酬
本公司有各種以員工和董事股份為基礎的獎項懸而未決。這些獎勵包括非既得性普通股或其他基於股票的獎勵，包括根據本公司於2021年4月29日修訂和重新修訂的2006年激勵計劃(“激勵計劃”)中的運營單位。本公司於綜合經營報表中以直線方式確認以股份支付予僱員及董事的款項
必要的服務期限以測量日期的獎勵的公允價值為基礎。本公司在罰沒發生時確認其影響。有關本公司以股份為基礎的獎勵詳情，請參閲附註13。
累計其他綜合(虧損)收入
某些項目必須計入綜合(虧損)收入，包括外幣換算調整、最低養老金負債調整、衍生工具公允價值變動和可供出售證券的未實現損益等項目。截至2023年12月31日，公司累計的其他綜合(虧損)收入包括指定為現金流對衝的活躍衍生品公允價值變動的虧損以及遠期開始掉期和國庫對衝的未攤銷結算虧損。有關本公司衍生金融工具的詳情，請參閲附註11。
與客户簽訂合同的收入(主題606)
該公司根據主題606的核心原則確認某些收入。這要求一個實體確認收入，以描述向客户轉讓承諾的貨物或服務的數額，其數額應反映該實體預期有權以這些貨物或服務換取的對價。租賃收入不在主題606的範圍內。為了實現核心原則，公司採用了指導意見中規定的五步模式。
在主題606項下核算的收入在公司的合併經營報表的另一個經營項目中分開核算。本行項目包括停車收入、管理費收入和其他雜項收入。以下是按類別劃分的金額詳細信息：
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| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千計 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 收入類別 | | | |
| 停車收入 | $ | 9,903 | | $ | 8,513 | | $ | 7,859 | |
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管理費收入/其他1 | 7,548 | | 5,193 | | 2,432 | |
| $ | 17,451 | | $ | 13,706 | | $ | 10,291 | |
1包括收回管理協議中概述的應收融資項下的某些費用。
該公司在主題606項下核算的兩種主要收入類型都在履行履約義務時核算。為這些項目確定的業績義務隨着時間的推移得到履行，公司根據這一原則每月確認收入。在大多數情況下，收入是到期的，按月支付。該公司的應收賬款餘額為#美元。1.91000萬美元和300萬美元1.52000萬美元，和美元1.4分別為2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日。
管理費收入包括向第三方提供的物業管理服務以及本公司未合併的合資企業中的某些物業，通常根據當月租户應收賬款的百分比或每平方英尺的規定金額按月計算、應計和開具賬單。管理費收入還包括為本公司某些未合併的合資企業提供資產管理服務而向本公司支付的金額。公司管理其自有物業的內部管理費收入在合併中被取消。
租金收入
與不可撤銷經營租賃相關的租金收入按直線法確認為租賃協議有效期內的收入。該公司的租賃協議一般包括規定的年度增長或基於消費物價指數(“CPI”)的增長。來自多租户辦公室租賃安排物業的租金收入和來自單租户租賃安排物業的租金收入計入本公司綜合經營報表的租金收入。對於出租人，該標準要求出租人將租賃分類為銷售型、直接融資型或經營型。如果租賃被認為是將標的資產的控制權轉移給承租人，則將被視為出售。如果在不轉讓控制權的情況下傳遞風險和回報，租賃將被歸類為直接融資。否則，該租約將被視為經營性租賃。
非租賃部分，如公共區域維護，通常在專題606下記賬，並與租賃付款分開。然而，公司選擇了出租人實際的權宜之計，允許公司在滿足某些條件時不分離這些組件。合併後的構成部分在主題842的《會計準則彙編》中進行了説明。
租金收入的構成如下：
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| 截至十二月三十一日止的年度： | |
| 以千計 | 2023 | 2022 | 2021 | |
| 物業營業收入 | $ | 1,270,508 | | $ | 883,953 | | $ | 514,533 | | |
| 直線租金 | 38,676 | | 23,498 | | 5,801 | | |
| 租金收入 | $ | 1,309,184 | | $ | 907,451 | | $ | 520,334 | | |
聯邦所得税
本公司相信其已符合作為房地產投資信託基金繳税的資格，並打算在任何時候繼續根據《國內税法》第856至860條取得作為房地產投資信託基金的資格。公司必須至少分發90其房地產投資信託每年應納税所得額的%支付給其股東，並滿足其他條件，以繼續符合房地產投資信託的資格。作為房地產投資信託基金，公司分配給股東的淨收入一般不需要繳納聯邦所得税，但可能需要繳納某些州和地方的税費。有關進一步討論，請參閲附註16。
如果本公司在任何課税年度未能獲得REIT資格，其應納税所得額將被繳納美國聯邦所得税，並且在喪失資格的下一年的四年內，將不被允許有資格被視為REIT，除非美國國税局根據某些法定條款給予其減免。這樣的事件可能會對其業務、財務狀況、運營結果以及可用於向股東分配股息的淨現金產生實質性的不利影響。
該公司基本上所有的業務都是通過業務流程進行的。作為合夥企業，OP一般不繳納聯邦所得税。運營業務的收入和損失包括在包括公司在內的合夥人的納税申報單中，這些合夥人負責報告他們在合夥企業收益和虧損中的可分配份額。因此，隨附的合併財務報表中沒有為所得税撥備。
本公司將合併財務報表中與不確定税務狀況相關的利息和罰款歸類為一般和行政費用的組成部分。不是這些金額在截至2023年12月31日的三年中確認。
2020年、2021年、2022年和2023年的聯邦納税申報單目前正在接受税務機關的審查。
州所得税
公司必須繳納一定的國家所得税，這些税款的撥備通常包括在公司綜合經營報表的一般和行政費用中。有關進一步討論，請參閲附註16。
銷售税和使用税
公司必須根據從位於這些州的物業的租户那裏收取的租金，向某些州税務機關支付銷售税和使用税。該公司通常由租户報銷這些税費。本公司在本公司的綜合經營報表中按租金收入淨額計入向税務機關支付的款項以及隨後向承租人償還的款項。
持有待售資產
持有待售的長期資產以其賬面價值或其公允價值減去估計出售成本中較低者為準。此外，這些資產的折舊在這些資產被歸類為持有以待出售時停止。出售這類財產造成的損失在綜合經營報表中列為減值損失。有關持有待售資產的更多詳情，請參閲附註6。
每股收益
該公司採用兩級法計算每股普通股淨收益。普通股每股收益是通過將包含不可沒收的股息權或股息等價物的基於股票的支付獎勵視為參與證券來計算的。未分配收益(超過股息支付的淨收入)按比例分配給普通股股東和受限股東。未分配損失(超過淨收入的股息)不分配給受限股東，因為他們沒有分擔損失的合同義務。適用於受限股東的未分配損失金額分配給普通股股東。
每股普通股的基本收益是用普通股的加權平均流通股減去已發行和已發行的非既得股計算的。稀釋每股普通股收益的計算方法為加權平均已發行股份加上來自傳統人力資源員工購股計劃的已發行股票期權的攤薄效應(採用庫存股方法)和期內平均股價。此外，分配給運營單位的淨收益(虧損)已計入分子，與可贖回運營單位相關的普通股已計入分母，以計算稀釋後每股收益。每股收益的計算見附註14。
可贖回的非控股權益
本公司根據會計準則更新(“ASU”)2009-04年度負債(主題480)：可贖回股權工具的會計核算，對可贖回股權證券進行會計核算，要求根據持有人的選擇或有可贖回的股權證券，而不僅僅是在我們的控制範圍內，歸類於永久股東權益之外。本公司在隨附的綜合資產負債表中將可贖回股本證券分類為可贖回非控股權益。因此，本公司按初始賬面值(因非控股權益在淨收益或虧損及分派中所佔份額而增加或減少)或贖回價值中較大者記錄賬面金額。我們計量贖回價值，並將權益證券的賬面價值調整記錄為可贖回非控制權益的組成部分。截至2023年12月31日，公司擁有可贖回的非控股權益$3.91000萬美元。
租賃投資--融資應收賬款，淨額
根據ASC主題842：租賃，對於本公司簽訂合同收購資產並將其租回給賣方的交易(即售後回租交易)，當賣方和承租人擁有購買選擇權時，資產的控制權不被視為已轉讓。因此，本公司不確認相關的房地產資產，而是根據美國會計準則主題310：應收賬款確認金融資產。有關公司截至2023年12月31日的融資應收賬款的更多信息，請參見下文。
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| (千美元)發貨日期 | 位置 | 利率 | 截至2023年12月31日的賬面價值 |
| 2021年5月 | 加利福尼亞州波威 | 5.71% | $ | 115,239 | |
| 2021年11月 | 俄亥俄州哥倫布 | 6.48% | 7,363 | |
| | | $ | 122,602 | |
房地產應收票據
應收房地產票據包括夾層和其他房地產貸款，這些貸款通常以借款人對各自房地產所有者的所有權權益、抵押或信託契約和/或公司擔保為抵押。應收房地產票據擬持有至到期，並按攤銷成本、扣除未攤銷貸款發放成本和費用以及信貸損失準備後的淨額入賬。截至2023年12月31日，列入其他資產的房地產應收票據淨額在公司合併資產負債表上淨額為#美元173.61000萬美元。
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| (千美元) | 始發 | 成熟度 | 列明利率 | 最高貸款承諾 | 截至
2023年12月31日 | 信貸損失準備 | 公平價值折扣和費用 | 截至2023年12月31日的賬面價值 |
| 夾層貸款 | | | | | | | | |
| 德克薩斯州 | 6/24/2021 | 6/24/2024 | 8.00 | % | $ | 54,119 | | $ | 54,119 | | $ | (5,196) | | $ | (3,067) | | $ | 45,856 | |
| 亞利桑那州 | 12/21/2023 | 12/20/2026 | 9.00 | % | 6,000 | | 6,000 | | — | | — | | 6,000 | |
| | | | 60,119 | | 60,119 | | (5,196) | | (3,067) | | 51,856 | |
| 按揭貸款 | | | | | | | | |
| 德克薩斯州 | 6/30/2021 | 7/01/2024 | 7.00 | % | 31,150 | | 31,150 | | — | | — | | 31,150 | |
| 北卡羅來納州 | 12/22/2021 | 12/22/2024 | 8.00 | % | 6,000 | | 6,000 | | — | | (204) | | 5,796 | |
| 佛羅裏達州 | 5/17/2022 | 2/27/2026 | 6.00 | % | 65,000 | | 32,156 | | — | | (44) | | 32,112 | |
| 加利福尼亞 | 3/30/2023 | 3/29/2026 | 6.00 | % | 45,000 | | 45,000 | | — | | — | | 45,000 | |
| 佛羅裏達州 | 12/28/2023 | 12/28/2026 | 9.00 | % | 7,700 | | 7,700 | | — | | — | | 7,700 | |
| | | | 154,850 | | 122,006 | | — | | (248) | | 121,758 | |
| | | | | | | | |
| | | | $ | 214,969 | | $ | 182,125 | | $ | (5,196) | | $ | (3,315) | | $ | 173,614 | |
信貸損失準備
根據ASC主題326，金融工具-信貸損失，公司通過了一項政策，在ASC主題326下有資格處理的貸款開始時評估當前預期的信用損失。本公司採用違約概率法估計當前的預期信貸損失，並按季度評估借款人的流動性和信譽，以確定是否需要對成立時確認的未來預期損失進行任何更新。該公司的評估考慮了行業和經濟狀況、信用增強、流動性和其他因素。信貸津貼的確定是基於對所有未償還貸款的季度評估，包括一般經濟狀況和估計的貸款償付能力。本公司根據一系列信用質量指標評估應收貸款的可回收性，這些指標包括但不限於支付狀況、歷史貸款沖銷、借款人和擔保人的財務實力，以及相關抵押品的性質、範圍和價值。如果根據目前的信息和事件，本公司很可能無法按照貸款協議的合同條款如期收回所有到期款項，則貸款被視為信用質量惡化。對於那些被認定為信用質量惡化的貸款，信用損失的金額是根據個人情況確定的。可能需要安排處於非應計狀態。根據這一定義，所有非應計狀態的貸款都是
被認為信用質量惡化的。只要情況有所改善，收回的風險降低，貸款就可能恢復到收益應計狀態。當一筆貸款處於非權責發生制狀態時，任何現金收據都用來抵銷未償還的本金餘額。截至2023年12月31日，公司未償還貸款的賬面價值為173.61000萬美元。
2023年第一季度，本公司確定夾層貸款的信用損失風險不再遙遠，並記錄了#美元的信用損失準備金。5.21000萬美元。下表彙總了公司對房地產應收票據的信貸損失準備：
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| 以千為單位的美元 | 截至2023年12月31日的12個月 | 截至2022年12月31日的12個月 | | | |
| 信貸損失準備，期初 | $ | — | | $ | — | | | | |
| 信用損失準備金 | 5,196 | | — | | | | |
| 信貸損失準備，期末 | $ | 5,196 | | $ | — | | | | |
利息收入
應收租賃融資收入
本公司確認的相關收入來自二融資應收賬款總額為#美元8.31000萬美元和300萬美元8.1分別於截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度，按適用租賃條款的推定利率計算。因此，在任何特定期間從應收融資中確認的利息將不等於該期間從租賃協議中支付的現金。
與訂立應收融資有關而產生的購置成本視為貸款發放費。這些成本與應收融資一起歸類，並計入淨投資餘額。這些金額的攤銷將被確認為租賃期間利息收入的減少。
應收房地產票據收入
截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度，本公司確認利息收入為8.81000萬美元和300萬美元3.4與房地產應收票據相關的金額分別為1.6億美元。2021年，該公司擁有不是房地產應收票據。本公司按應計制確認利息收入，除非本公司已確定不能合理地確保合同金額的可收回性，此時票據被置於非應計制狀態，利息收入按現金基礎確認。截至2023年1月1日，公司將本金餘額為#美元的應收房地產票據48.91000萬美元的非應計地位，因此不確認截至2023年12月31日的年度的任何利息收入。
新會計公告
2023年11月27日，財務會計準則委員會(FASB)發佈了ASU 2023-07，分部報告(話題280)。本更新對分部報告的一些主要規定包括：(I)要求定期向首席運營決策者(“CODM”)提供幷包括在每個報告的分部損益衡量標準中的年度和中期重大分部支出；(Ii)要求披露CODM的頭銜和職位，並解釋CODM如何使用報告的分部損益衡量標準來評估分部業績和決定如何分配資源；(Iii)要求擁有單一可報告分部的實體提供本次更新中修訂所要求的所有披露。
此次更新適用於2023年12月15日之後開始的報告期，以及2024年12月15日之後開始的中期。允許及早領養。目前，公司預計採用這一ASU不會對其合併財務報表產生實質性影響，遵守這些新的披露要求將從公司截至2024年12月31日的年度報告Form 10-K開始。
注2.與HTA合併
於2022年7月20日(“截止日期”)，根據截至2022年2月28日的合併協議和計劃(“合併協議”)，由Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)(“Legacy HR”)、Healthcare Trust，Inc.(現稱為Healthcare Realty Trust Inc.)(“Legacy HTA”)、OP和HR Acquisition 2、LLC(“Merge Sub”)、合併子公司與Legacy HR合併，Legacy HR將繼續作為尚存實體及Legacy HTA的全資附屬公司(“合併”)。
在截止日期，Legacy HR普通股的每股流通股為$0.01每股票面價值(“遺留人力資源普通股”)，已註銷並轉換為收受權利一傳統HTA A類普通股，固定比率為1.00到1.00。根據合併協議的條款，Legacy HTA宣佈派發特別股息$4.82(“特別股息”)每一股已發行的舊有HTA A類普通股，$0.01每股面值(“遺留HTA普通股”)，OP宣佈向其合夥單位的持有人進行相應的分配，並於2022年7月19日支付給遺留HTA股東和OP單位持有人。
合併後，Legacy HR立即轉變為馬裏蘭州的一家有限責任公司，並更名為HRTI，LLC，Legacy HTA更名為“Healthcare Realty Trust Inc.”。此外，Legacy HR的股權由Legacy HTA通過對OP的出資和轉讓協議的方式貢獻，Legacy HR成為OP的全資子公司。該公司以“Healthcare Realty Trust Inc.”的名稱運作，其A類普通股股份為$0.01每股票面價值，在紐約證券交易所交易，股票代碼為“HR”。
就會計而言，合併被視為“反向收購”，Legacy HTA被視為合法收購人，而Legacy HR被視為會計收購人，原因包括但不限於：(I)合併後合併公司董事會的組成，(Ii)合併後合併公司高級管理層的組成，及(Iii)轉移至Legacy HTA股東的溢價。因此，會計收購方Legacy HR的歷史財務報表成為公司的歷史財務報表。
本次收購採用美國會計準則第805號《企業合併》中的收購會計方法進行會計核算，該會計方法要求(其中包括)收購的資產、承擔的負債和非控股權益(如有)在收購日期確認為公允價值。
成交日前轉移的隱含對價如下：
| | | | | |
| 千美元，每股數據除外 | |
截至2022年7月20日經調整的遺留HTA普通股已發行股票(a) | 228,520,990 | |
| 兑換率 | 1.00 | |
| 已發行的遺留人力資源普通股隱含股份 | 228,520,990 | |
Legacy HR普通股2022年7月20日調整後收盤價(b) | $ | 24.37 | |
| 已發行隱含遺產人力資源普通股的價值 | $ | 5,569,057 | |
可歸因於合併前服務的傳統HTA限制性股票獎勵的公允價值(c) | 7,406 | |
| 轉移對價 | $ | 5,576,463 | |
(A)以上列載的遺留HTA普通股的股份數目是根據228,857,717截至成交日已發行的舊有HTA普通股總數，減去192遺留的HTA零碎股份被註銷，以代替現金和更少336,535傳統HTA限制性股票的股份(淨額215,764被扣留的舊有HTA限制性股票)。出於會計目的，這些股份被轉換為遺留人力資源普通股，交換比率為1.00遺留人力資源普通股每股遺留HTA普通股。
(B)出於會計目的，向Legacy HTA前持有人發行的Legacy HR普通股的公允價值是基於Legacy HR普通股於2022年7月20日的每股收盤價。
(C)代表於合併完成前全數歸屬或因合併完成而全數歸屬合併前服務的舊有HTA限制性股份的公允價值。
最終採購價格分配
下表彙總了在結算日購置的資產和承擔的負債的估計公允價值：
| | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 在結算日確認的初步金額 | *累計測算期調整 | 在結算日確認的金額
(經調整後) |
| 資產 | | | |
| 房地產投資 | | | |
| 土地 | $ | 985,926 | | $ | 18,359 | | $ | 1,004,285 | |
| 建築物和改善措施 | 6,960,418 | | (119,135) | | 6,841,283 | |
租賃無形資產(a) | 831,920 | | 1,839 | | 833,759 | |
| 融資租賃使用權資產 | 9,874 | | 3,146 | | 13,020 | |
| 在建工程 | 10,071 | | (6,744) | | 3,327 | |
| 持有土地以供發展 | 46,538 | | — | | 46,538 | |
| 房地產投資總額 | $ | 8,844,747 | | $ | (102,535) | | $ | 8,742,212 | |
| 持有待售資產，淨額 | 707,442 | | (7,946) | | 699,496 | |
| 對未合併的合資企業的投資 | 67,892 | | — | | 67,892 | |
| 現金和現金等價物 | 26,034 | | 11,403 | | 37,437 | |
| 受限現金 | 1,123,647 | | (1,247) | | 1,122,400 | |
| 經營性租賃使用權資產 | 198,261 | | 16,370 | | 214,631 | |
其他資產，淨額(B)(C) | 209,163 | | (3,840) | | 205,323 | |
| 收購的總資產 | $ | 11,177,186 | | $ | (87,795) | | $ | 11,089,391 | |
| | | |
| 負債 | | | |
| 應付票據和債券 | $ | 3,991,300 | | $ | — | | $ | 3,991,300 | |
| 應付賬款和應計負債 | 1,227,570 | | 17,374 | | 1,244,944 | |
| 持有待售資產的負債 | 28,677 | | (3,939) | | 24,738 | |
| 經營租賃負債 | 173,948 | | 10,173 | | 184,121 | |
| 融資租賃負債 | 10,720 | | (855) | | 9,865 | |
| 其他負債 | 203,210 | | (8,909) | | 194,301 | |
| 承擔的總負債 | $ | 5,635,425 | | $ | 13,844 | | $ | 5,649,269 | |
| 取得的可確認淨資產 | $ | 5,541,761 | | $ | (101,639) | | $ | 5,440,122 | |
| 非控制性權益 | $ | 110,702 | | $ | — | | $ | 110,702 | |
| 商譽 | $ | 145,404 | | $ | 101,639 | | $ | 247,043 | |
(A)收購租賃無形資產的加權平均攤銷期限約為6好幾年了。 |
(B)包括$15.9合同應收賬款百萬美元，接近公允價值。 |
(C)包括$78.7應收房地產應收合同票據總額百萬美元，其公允價值為#美元74.8本公司初步預期將於截止日期收取幾乎所有房地產應收票據所得款項。 |
截至2023年6月30日記錄的累計計價期調整為最終調整，主要是由於與本公司房地產資產和負債相關的最新估值以及本公司獲得的與合併中收購的物業及其各自租户有關的額外信息，導致商譽增加#美元。101.61000萬美元。
根據公允價值的最終購買價格分配，約為$247.01000萬美元已分配給商譽。商譽是指購買價格超過所獲得的有形和無形資產淨值以及承擔的負債的公允價值。已確認的商譽歸因於預期的協同效應和合並帶來的收益，包括預期的一般和行政成本節省以及合併完成後租户和供應商關係的潛在規模效益。無已確認商譽的一部分預計可為税務目的扣除。
與合併相關的成本
該公司產生了與合併相關的成本$(2.0)300萬美元和300萬美元103.4截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度分別為2.5億歐元，計入經營業績中的合併相關成本。與合併相關的成本主要包括法律、諮詢、遣散費和銀行服務，以及截至2023年12月31日的年度，包括退款#美元17.8在截至2022年12月31日的年度內支付的轉讓税為1000萬歐元。
3. 房地產投資
該公司在美國各地投資與醫療保健相關的物業。該公司提供管理、租賃、開發和再開發服務，以及建設新設施和收購現有物業的資本。下表彙總了公司截至2023年12月31日的綜合投資情況。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 物業數量 | 土地 | 建築物和改善措施 | 租賃無形資產 | 個人財產 | 共計 | 累計折舊 |
| 德克薩斯州達拉斯 | 43 | | $ | 90,168 | | $ | 1,004,810 | | $ | 68,139 | | $ | 550 | | $ | 1,163,667 | | $ | (221,375) | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 31 | | 76,959 | | 614,531 | | 60,651 | | 57 | | 752,198 | | (97,793) | |
| 華盛頓州西雅圖 | 29 | | 64,295 | | 631,438 | | 9,921 | | 715 | | 706,369 | | (186,903) | |
| 科羅拉多州丹佛市 | 33 | | 76,698 | | 501,994 | | 43,268 | | 610 | | 622,570 | | (94,906) | |
| 北卡羅來納州夏洛特市 | 32 | | 35,465 | | 463,461 | | 26,971 | | 110 | | 526,007 | | (116,578) | |
| 亞利桑那州鳳凰城 | 35 | | 20,262 | | 437,804 | | 36,384 | | 425 | | 494,875 | | (59,449) | |
| 佐治亞州亞特蘭大 | 27 | | 49,095 | | 417,112 | | 28,204 | | 100 | | 494,511 | | (79,569) | |
| 馬薩諸塞州波士頓 | 17 | | 127,447 | | 299,742 | | 41,183 | | 14 | | 468,386 | | (37,569) | |
| 北卡羅來納州羅利市 | 28 | | 56,620 | | 371,932 | | 36,411 | | 9 | | 464,972 | | (38,879) | |
| 田納西州納什維爾 | 13 | | 43,347 | | 397,192 | | 10,206 | | 7,427 | | 458,172 | | (115,979) | |
| 美國洛杉磯 | 20 | | 72,086 | | 360,330 | | 16,481 | | 453 | | 449,350 | | (145,875) | |
| 佛羅裏達州邁阿密 | 19 | | 53,994 | | 326,343 | | 35,014 | | 178 | | 415,529 | | (74,470) | |
| 佛羅裏達州坦帕市 | 19 | | 31,121 | | 351,879 | | 27,438 | | 33 | | 410,471 | | (36,726) | |
| 印第安納波利斯，In | 36 | | 54,899 | | 285,806 | | 32,780 | | 13 | | 373,498 | | (42,273) | |
| 德克薩斯州奧斯汀 | 13 | | 27,063 | | 274,229 | | 18,568 | | 142 | | 320,002 | | (55,891) | |
| 紐約州紐約市 | 14 | | 64,402 | | 170,304 | | 26,430 | | — | | 261,136 | | (15,887) | |
| 伊利諾伊州芝加哥 | 6 | | 13,804 | | 216,473 | | 13,011 | | 81 | | 243,369 | | (39,671) | |
| 田納西州孟菲斯 | 11 | | 13,901 | | 189,941 | | 4,211 | | 322 | | 208,375 | | (71,813) | |
| 檀香山 | 6 | | 9,527 | | 188,772 | | 6,319 | | 169 | | 204,787 | | (61,575) | |
| 康涅狄格州哈特福德 | 30 | | 29,381 | | 138,713 | | 21,848 | | — | | 189,942 | | (15,883) | |
| 其他（49個市場） | 193 | | 332,731 | | 3,238,567 | | 272,864 | | 1,310 | | 3,845,472 | | (617,789) | |
| 655 | | 1,343,265 | | 10,881,373 | | 836,302 | | 12,718 | | 13,073,658 | | (2,226,853) | |
| | | | | | | |
| 融資應收賬款投資淨額 | — | | — | | — | | | — | | 122,602 | | — | |
| 融資租賃使用權資產 | — | | — | | — | | — | | — | | 82,209 | | — | |
| 在建工程 | — | | — | | — | | — | | — | | 60,727 | | — | |
| 持有土地以供發展 | — | | — | | — | | — | | — | | 59,871 | | — | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 房地產投資總額 | 655 | | $ | 1,343,265 | | $ | 10,881,373 | | $ | 836,302 | | $ | 12,718 | | $ | 13,399,067 | | $ | (2,226,853) | |
4. 租契
ASC 842下的出租人會計
該公司的物業一般根據不可撤銷的固定期限經營租約出租，租期至2052年。一些租約為租户提供固定租金續期條款，而另一些租約則提供市值租金續期條款。有些租約在租賃期內為承租人提供優先選擇權或優先權利。
拒不購買租賃房產的。本公司的單租户淨租賃一般要求承租人支付最低租金以及與租賃物業相關的所有税款(包括物業税)、保險、維護和其他運營成本。
該公司的租約通常有自動扶梯，要麼基於規定的百分比，要麼基於CPI等指數。此外，該公司的大部分租賃包括非租賃部分，如作為額外租金償還運營費用，或將預期運營費用償還作為租賃付款的一部分。該公司採用了一項合併租賃和非租賃組成部分的會計政策。根據指數計算的自動扶梯租金和不包括在租賃率中的運營費用報銷被視為可變租賃付款。可變支付在賺取的期間內確認。本公司截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度確認的經營租約的租賃收入為1.310億美元907.5分別為100萬美元。
截至2023年12月31日，不可取消經營租賃項下的未來最低租賃付款(不包括任何補償)如下：
| | | | | |
| 以千計 | |
| 2024 | $ | 894,442 | |
| 2025 | 801,973 | |
| 2026 | 701,615 | |
| 2027 | 582,028 | |
| 2028 | 469,549 | |
| 2029年及其後 | 1,579,010 | |
| $ | 5,028,617 | |
收入集中
該公司的房地產組合被出租給不同的租户基礎。截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，本公司並無任何客户佔本公司收入的10%或以上。
購買選擇權條款
該公司的某些租約包括購買選擇權條款。條款因協議而異，但一般允許承租人以公平市價或相當於公司總投資的金額購買協議所涵蓋的物業。本公司預期，在承租人行使潛在權力時，其購買選擇權的購買價格將大於其對物業的淨投資。該公司的投資約為#美元111.12000萬英寸六截至2023年12月31日可行使購買選擇權的房地產。
ASC 842下的承租人會計
截至2023年12月31日，本公司作為承租人，根據主要由本公司的土地租賃組成的經營租賃協議負有義務。被評估和視為租賃的合同是那些轉讓在一段時間內控制已確定資產的使用權以換取對價的合同。ASC 842要求根據未來現金流量合計、利用租約中的隱含利率進行貼現，或(如果不能輕易確定)基於承租人的遞增借款利率記錄這些租賃，本公司利用與本公司信用狀況和相應租約期限類似的市場投入。截至2023年12月31日，公司擁有232屬性合計16.9根據土地租約持有的百萬平方英尺。其中一些地契包括固定租金續期條款，另一些則包括市值租金續期條款。土地租約的初始條款通常為40至99有效期至2119年。與本公司土地租約有關的任何租金增加，一般要麼陳述，要麼基於消費物價指數。該公司擁有75截至2023年12月31日的預付土地租約。包括在經營租賃使用權資產中的預付租金攤銷約為#美元。1.31000萬，$1.11000萬美元和300萬美元0.6截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為2.5億美元。
公司未來的租賃付款(主要用於其157截至2023年12月31日的非預付地契)如下：
| | | | | | | | |
| 以千計 | 運營中 | 融資 |
| 2024 | $ | 12,263 | | $ | 2,182 | |
| 2025 | 12,428 | | 2,218 | |
| 2026 | 12,516 | | 2,254 | |
| 2027 | 12,703 | | 2,294 | |
| 2028 | 12,822 | | 2,326 | |
| 2029年及其後 | 698,905 | | 394,072 | |
| 未貼現的租賃付款總額 | $ | 761,637 | | $ | 405,346 | |
| 折扣 | (531,923) | | (330,843) | |
| 租賃負債 | $ | 229,714 | | $ | 74,503 | |
下表提供了公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度租賃總費用的詳細信息：
| | | | | | | | | |
| 以千計 | | 截至的年度
2023年12月31日 | 截至的年度
2022年12月31日 |
| 經營租賃成本 | | | |
| 經營租賃費用 | | $ | 20,623 | | $ | 12,699 | |
| 可變租賃費用 | | 8,979 | | 4,529 | |
| | | |
| 融資租賃成本 | | | |
| 使用權資產攤銷 | | 1,564 | | 1,288 | |
| 租賃負債利息 | | 3,718 | | 2,876 | |
| 租賃總費用 | | $ | 34,884 | | $ | 21,392 | |
| | | |
| 其他信息 | | | |
| 與經營租賃相關的經營現金流流出 | | $ | 19,222 | $ | 12,816 |
| 與融資租賃相關的營運現金流流出 | | $ | 2,122 | $ | 1,838 |
| 與融資租賃相關的融資現金流流出 | | $ | 17 | $ | — |
| 以新的融資租賃負債換取的使用權資產 | | $ | — | $ | 53,765 |
| 以新的經營租賃負債換取的使用權資產 | | $ | 1,758 | $ | 216,047 |
| | | |
| 加權平均剩餘租賃期限(不包括續訂選項)-經營租賃 | | 45.8 | 47.5 |
| 加權平均剩餘租賃期限(不包括續訂選項)-融資租賃 | | 57.9 | 58.9 |
| 加權平均貼現率-經營租賃 | | 5.7 | % | 5.8 | % |
| 加權平均貼現率-融資租賃 | | 5.0 | % | 5.0 | % |
5. 收購、處置和按揭還款
2023年採購活動
下表詳述公司截至2023年12月31日止年度的房地產收購活動：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 獲取日期 | 收購價 | 應付抵押票據，淨額 | | 現金
考慮事項1 | 真實
產業 | 其他2 | 平方英尺 |
| 佛羅裏達州坦帕市 | 3/10/23 | $ | 31,500 | | $ | — | | | $ | 30,499 | | $ | 30,596 | | $ | (97) | | 115,867 | |
| 科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯 | 7/28/23 | 11,450 | | (5,284) | | | 6,024 | | 11,416 | | (108) | | 42,770 | |
| | | | | | | | |
| 房地產收購總額 | | $ | 42,950 | | $ | (5,284) | | | $ | 36,523 | | $ | 42,012 | | $ | (205) | | 158,637 | |
1.現金對價不包括收購時應付給/來自賣方的收入和費用的比例。
2.包括收購的其他資產、承擔的負債和在收購時確認的無形資產。
2023年第二季度，該公司簽訂了一項合資協議，在亞利桑那州斯科茨代爾開發一座醫療辦公樓。本公司持有一項90%的權益，並確定該安排符合合併的標準。這家合資企業獲得了一美元的8.8 將由本公司出資現金$開發的地塊，8.31000萬美元。
於2023年第三季，本公司以$收購先前根據地面租賃持有的一幅土地的費用權益。0.8 萬元及一項經營物業的額外權益，0.61000萬美元。
下表概述二零二三年房地產收購中所收購資產及所承擔負債於收購日期的估計相對公平值：
| | | | | | | | |
| 估計
公允價值
以百萬計 | 估計
使用壽命
以年為單位 |
| 建房 | $ | 27.5 | | 17.0 - 30.0 |
| | |
| | |
| 改善租户狀況 | 3.4 | | 5.1 - 5.9 |
| 土地 | 5.5 | | — | |
| 土地改良 | 1.1 | | 6.0 - 10.0 |
| | |
| 無形資產 | | |
| 市場租賃無形資產 | 4.5 | | 5.1 - 5.9 |
| 市場租賃無形資產（出租人） | 0.2 | | 1.8 - 4.9 |
| 低於市價的租賃無形資產（出租人） | (0.2) | | 6.4 - 13.9 |
| | |
| | |
| | |
| 假設的應付抵押票據，包括公允價值調整 | (5.3) | | |
| | |
| | |
| 收購的其他資產 | 0.1 | | |
| 應付賬款、應計負債和其他承擔負債 | (0.3) | | |
| 支付的現金總額 | $ | 36.5 | | |
未合併的合資企業
截至2023年12月31日，本公司擁有的加權平均所有權權益約為 43%in33於未綜合入賬合營企業持有之房地產物業。 本公司採用分配性質法確認來自未合併合營企業的分配，並根據產生分配的相關活動的性質對分配進行分類。 截至2023年及2022年12月31日止年度來自未合併合營企業的分派分類為經營活動。
截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度，本公司對採用權益法核算的未合併合營企業的投資及確認的虧損如下表所示：
| | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 百萬美元 | 2023 | 2022 |
| 期初未合併的合資企業投資 | $ | 327.2 | | $ | 161.9 | |
| 本期新投資 | 3.8 | | 167.9 | |
| 本期確認的權益損失 | (1.7) | | (0.7) | |
| 所有者分佈 | (17.8) | | (1.9) | |
| 期末未合併的合資企業投資 | $ | 311.5 | | $ | 327.2 | |
2022年收購
下表詳列本公司截至2022年12月31日止年度的收購（不包括合併）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 類型 1 | 獲取日期 | 收購價 | | | 現金
考慮事項2 | 真實
產業 | 其他 3 | 平方英尺
未經審計 |
德克薩斯州達拉斯4 | 暴徒 | 2/11/22 | $ | 8,175 | | | | $ | 8,185 | | $ | 8,202 | | $ | (17) | | 18,000 |
加州舊金山5 | 暴徒 | 3/7/22 | 114,000 | | | | 112,986 | | 108,687 | | 4,299 | | 166,396 |
| 佐治亞州亞特蘭大 | 暴徒 | 4/7/22 | 6,912 | | | | 7,054 | | 7,178 | | (124) | | 21,535 |
| 丹佛，CO | 暴徒 | 4/13/22 | 6,320 | | | | 5,254 | | 5,269 | | (15) | | 12,207 |
科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯6 | 暴徒 | 4/13/22 | 13,680 | | | | 13,686 | | 13,701 | | (15) | | 25,800 |
| 華盛頓州西雅圖 | 暴徒 | 4/28/22 | 8,350 | | | | 8,334 | | 8,370 | | (36) | | 13,256 |
| 德克薩斯州休斯頓 | 暴徒 | 4/28/22 | 36,250 | | | | 36,299 | | 36,816 | | (517) | | 76,781 |
| 加州洛杉磯 | 暴徒 | 4/29/22 | 35,000 | | | | 35,242 | | 25,400 | | 9,842 | | 34,282 |
| 俄克拉荷馬城，俄克拉何馬州 | 暴徒 | 4/29/22 | 11,100 | | | | 11,259 | | 11,334 | | (75) | | 34,944 |
北卡羅來納州羅利5 | 暴徒 | 5/31/22 | 27,500 | | | | 26,710 | | 27,127 | | (417) | | 85,113 |
佛羅裏達州坦帕市 6 | 暴徒 | 6/9/22 | 18,650 | | | | 18,619 | | 18,212 | | 407 | | 55,788 |
| 華盛頓州西雅圖 | 暴徒 | 8/1/22 | 4,850 | | | | 4,806 | | 4,882 | | (76) | | 10,593 |
| 北卡羅來納州羅利 | 暴徒 | 8/9/22 | 3,783 | | | | 3,878 | | 3,932 | | (54) | | 11,345 |
| 佛羅裏達州傑克遜維爾 | 暴徒 | 8/9/22 | 18,195 | | | | 18,508 | | 18,583 | | (75) | | 34,133 |
| 佐治亞州亞特蘭大 | 暴徒 | 8/10/22 | 11,800 | | | | 11,525 | | 12,038 | | (513) | | 43,496 |
| 丹佛，CO | 暴徒 | 8/11/22 | 14,800 | | | | 13,902 | | 13,918 | | (16) | | 34,785 |
| 北卡羅來納州羅利 | 暴徒 | 8/18/22 | 11,375 | | | | 10,670 | | 10,547 | | 123 | | 31,318 |
| 田納西州納什維爾 | 暴徒 | 9/15/22 | 21,000 | | | | 20,764 | | 20,572 | | 192 | | 61,932 |
| 德克薩斯州奧斯汀 | 暴徒 | 9/29/22 | 5,450 | | | | 5,449 | | 5,572 | | (123) | | 15,000 |
佛羅裏達州傑克遜維爾4 | 暴徒 | 10/12/22 | 3,600 | | | | 3,530 | | 3,609 | | (79) | | 6,200 |
| 德克薩斯州休斯頓 | 暴徒 | 11/21/22 | 5,500 | | | | 5,469 | | 5,513 | | (44) | | 28,369 |
德克薩斯州奧斯汀 7 | 暴徒 | 12/28/22 | 888 | | | | 890 | | 889 | | 1 | | 2,219 |
| 丹佛，CO | 暴徒 | 12/28/22 | 16,400 | | | | 16,170 | | 16,467 | | (297) | | 39,692 |
| | | | | | | | | |
| | | $ | 403,578 | | | | $ | 399,189 | | $ | 386,818 | | $ | 12,371 | | 863,184 | |
1MOB =門診大樓。
2現金對價不包括收購時應付給/來自賣方的收入和費用的比例。
3包括收購的其他資產、承擔的負債和在收購時確認的無形資產。
4表示單租户屬性。
5包括三屬性。
6包括二屬性。
7公司收購了現有建築物的額外所有權權益，使公司的所有權達到71.4%.
下表彙總了截至收購日的2022年房地產收購中收購的資產和承擔的負債的估計相對公允價值：
| | | | | | | | |
| 估計
公允價值
以百萬計 | 估計
使用壽命
以年為單位 |
| 建房 | $ | 250.7 | | 14.0 - 38.0 |
| | |
| | |
| 改善租户狀況 | 20.7 | | 1.5 - 13.4 |
| 土地 | 76.1 | | — | |
| 土地改良 | 11.2 | | 5.0 - 14.0 |
| | |
| 無形資產 | | |
| 市場租賃無形資產 | 28.1 | | 1.5 - 13.4 |
| 市場租賃無形資產（出租人） | 15.9 | | 1.3 - 15.6 |
| 低於市價的租賃無形資產（出租人） | (2.2) | | 1.3 - 19.3 |
| | |
| 低於市價的租賃無形資產(承租人) | 1.2 | | 13.1 |
| | |
| | |
| | |
| 收購的其他資產 | 0.4 | | |
| 應付賬款、應計負債和其他承擔負債 | (2.9) | | |
| 支付的現金總額 | $ | 399.2 | | |
未合併的合資企業
下表詳細説明瞭截至2022年12月31日的年度的合資收購：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 類型 1 | 獲取日期 | 收購價 | | | 現金
考慮事項2 | 真實
產業 | 其他 3 | 平方英尺
未經審計 |
加州舊金山4 | 暴徒 | 3/7/22 | $ | 67,175 | | | | $ | 66,789 | | $ | 65,179 | | $ | 1,610 | | 110,865 |
加州洛杉磯5 | 暴徒 | 3/7/22 | 33,800 | | | | 32,384 | | 32,390 | | (6) | | 103,259 |
| | | | | | | | | |
| | | $ | 100,975 | | | | $ | 99,173 | | $ | 97,569 | | $ | 1,604 | | 214,124 | |
1MOB =門診大樓。
2現金對價不包括收購時應付給/來自賣方的收入和費用的比例。
3包括收購的其他資產、承擔的負債和在收購時確認的無形資產。
4包括三屬性。
5包括二屬性。
2023年房地產資產處置
下表詳細説明瞭公司在截至2023年12月31日的年度內的處置情況：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 類型1 | 處置日期 | 銷售價格 | 閉合的；閉合的 | 公司融資票據 | 淨收益 | 房地產淨值 | 其他(包括應收賬款)2 | 收益/(損失) | 平方英尺 |
佛羅裏達州坦帕/邁阿密3 | 暴徒 | 1/12/23 | $ | 93,250 | | $ | (5,875) | | $ | — | | $ | 87,375 | | $ | 87,302 | | $ | (888) | | $ | 961 | | 224,037 | |
德克薩斯州達拉斯4 | 暴徒 | 1/30/23 | 19,210 | | (141) | | — | | 19,069 | | 18,986 | | 43 | | 40 | | 36,691 | |
| 密蘇裏州聖路易斯 | 暴徒 | 2/10/23 | 350 | | (18) | | — | | 332 | | 398 | | — | | (66) | | 6,500 | |
| 加州洛杉磯 | 暴徒 | 3/23/23 | 21,000 | | (526) | | — | | 20,474 | | 20,610 | | 52 | | (188) | | 37,165 | |
加州洛杉磯5 | 暴徒 | 3/30/23 | 75,000 | | (8,079) | | (45,000) | | 21,921 | | 88,624 | | (803) | | (20,900) | | 147,078 | |
加州洛杉磯6 | 土地 | 5/12/23 | 3,300 | | (334) | | — | | 2,966 | | 3,268 | | — | | (302) | | — | |
| 紐約州奧爾巴尼 | 暴徒 | 6/30/23 | 10,000 | | (1,229) | | — | | 8,771 | | 2,613 | | (1,040) | | 7,198 | | 40,870 | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 暴徒 | 8/2/23 | 8,320 | | (285) | | — | | 8,035 | | 4,567 | | 194 | | 3,274 | | 57,170 | |
| 佐治亞州亞特蘭大 | 暴徒 | 8/22/23 | 25,140 | | (66) | | — | | 25,074 | | 23,226 | | (536) | | 2,386 | | 55,195 | |
| 德克薩斯州達拉斯 | 住院病人 | 9/15/23 | 115,000 | | (1,504) | | — | | 113,496 | | 64,183 | | 6,094 | | 43,219 | | 161,264 | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 暴徒 | 9/18/23 | 250 | | (24) | | — | | 226 | | 1,998 | | — | | (1,772) | | 52,040 | |
| 伊利諾伊州芝加哥 | 暴徒 | 9/27/23 | 59,950 | | (870) | | — | | 59,080 | | 74,710 | | (380) | | (15,250) | | 104,912 | |
伊萬斯維爾，In7 | 暴徒 | 11/13/23 | 18,500 | | (63) | | — | | 18,437 | | 17,807 | | (149) | | 779 | | 260,520 | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 醫院 | 12/1/23 | 4,100 | | (6) | | — | | 4,094 | | 3,486 | | — | | 608 | | 83,223 | |
南卡羅來納州查爾斯頓8 | 辦公室 | 12/15/23 | 6,200 | | (401) | | — | | 5,799 | | 3,415 | | — | | 2,384 | | 15,014 | |
| 德克薩斯州達拉斯 | 暴徒 | 12/20/23 | 43,295 | | (764) | | — | | 42,531 | | 33,882 | | (3,782) | | 12,431 | | 77,827 | |
| 加州洛杉磯 | 辦公室 | 12/21/23 | 19,000 | | (1,311) | | — | | 17,689 | | 17,787 | | — | | (98) | | 104,377 | |
亞利桑那州圖森市9,10 | 暴徒 | 12/22/23 | 43,230 | | (3,770) | | (6,000) | | 33,460 | | 39,786 | | (26) | | (300) | | 215,471 | |
| 佛羅裏達州邁阿密 | 暴徒 | 12/22/23 | 18,250 | | (756) | | — | | 17,494 | | 17,354 | | 643 | | (503) | | 48,000 | |
| 佛羅裏達州塞布林 | 暴徒 | 12/27/23 | 9,500 | | (81) | | — | | 9,419 | | 10,438 | | (512) | | (507) | | 38,949 | |
| 馬薩諸塞州波士頓 | 暴徒 | 12/28/23 | 117,197 | | (2,079) | | — | | 115,118 | | 107,803 | | 9,828 | | (2,513) | | 161,254 | |
傑克遜維爾/奧蘭多/佛羅裏達州邁阿密11 | SnF | 12/29/23 | 77,000 | | (8,678) | | (7,700) | | 60,622 | | 65,839 | | (294) | | 2,777 | | 354,500 | |
| 總處置 | | | $ | 787,042 | | $ | (36,860) | | $ | (58,700) | | $ | 691,482 | | $ | 708,082 | | $ | 8,444 | | $ | 33,658 | | 2,282,057 | |
1.MOB=醫療門診大樓；SNF=熟練護理設施。
2.包括應收直線租金、租賃佣金和租賃誘因。
3.包括二售出的房產二在同一日期將不同的交易分別交給同一買家。
4.該公司將這一財產出售給一家合資企業，並在該合資企業中保留了40%的利息。銷售價格和建築面積反映了合資企業支付的總銷售價格和物業的總建築面積。
5.公司與買方簽訂了一項抵押貸款協議，金額為#美元。45.01000萬美元。
6.該公司出售了一塊地塊，總計0.34英畝。
7.包括五售出的房產三在同一日期將不同的交易分別交給同一買家。
8.該公司出售了位於南卡羅來納州查爾斯頓的一間公司辦公室100由公司佔用的百分比。
9.包括12售出的房產一同一位買家的交易。
10.公司與買方簽訂了一項夾層貸款，金額為#美元。6.01000萬美元。
11.包括三售出的房產一交易給同一個買家。 本公司訂立一項單獨的應收票據，金額為7.7 億元，與此次拍賣有關。
2022年房地產資產處置
下表詳列本公司截至2022年12月31日止年度的出售事項：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 類型 1 | 處置日期 | 銷售價格 | 結賬調整 | 淨收益 | 房地產投資淨額 | 其他
包括
應收賬款2 | GAIN/
（損害） | 平方英尺
未經審計 |
科羅拉多州洛夫蘭3, 4 | 暴徒 | 2/24/22 | $ | 84,950 | | $ | (45) | | $ | 84,905 | | $ | 40,095 | | $ | 4 | | $ | 44,806 | | 150,291 | |
德克薩斯州聖安東尼奧3 | 暴徒 | 4/15/22 | 25,500 | | (2,272) | | 23,228 | | 14,381 | | 284 | | 8,563 | | 201,523 | |
加利福尼亞州，佛羅裏達州，賓夕法尼亞州5, 11 | 暴徒 | 7/29/22 | 133,100 | | (8,109) | | 124,991 | | 124,991 | | — | | — | | 316,739 | |
佐治亞州、佛羅裏達州、德克薩斯州7, 11 | 暴徒 | 8/4/22 | 160,917 | | (5,893) | | 155,024 | | 151,819 | | 3,205 | | — | | 343,545 | |
加州洛杉磯5, 9, 11 | 暴徒 | 8/5/22 | 134,845 | | (3,102) | | 131,743 | | 131,332 | | 411 | | — | | 283,780 | |
德克薩斯州達拉斯7, 10, 11 | 暴徒 | 8/30/22 | 114,290 | | (682) | | 113,608 | | 113,608 | | — | | — | | 189,385 | |
印第安納州印第安納波利斯 6, 12 | 暴徒 | 8/31/22 | 238,845 | | (5,846) | | 232,999 | | 84,767 | | 4,324 | | 143,908 | | 506,406 | |
德克薩斯州達拉斯3 | 暴徒 | 10/4/22 | 104,025 | | (5,883) | | 98,142 | | 38,872 | | 6,436 | | 52,834 | | 291,328 | |
| 德克薩斯州休斯頓 | 暴徒 | 10/21/22 | 32,000 | | (280) | | 31,720 | | 10,762 | | 744 | | 20,214 | | 134,910 | |
| 德克薩斯州大學站 | 暴徒 | 11/10/22 | 49,177 | | (3,755) | | 45,422 | | 44,918 | | 475 | | 28 | | 122,942 | |
| 德克薩斯州埃爾帕索 | 暴徒 | 12/22/22 | 55,326 | | (4,002) | | 51,324 | | 56,427 | | (1,897) | | (3,205) | | 110,465 | |
佐治亞州亞特蘭大8 | 暴徒 | 12/22/22 | 91,243 | | (4,326) | | 86,917 | | 109,051 | | 235 | | (22,369) | | 348,416 | |
| 密蘇裏州聖路易斯 | 暴徒 | 12/28/22 | 18,000 | | (1,471) | | 16,529 | | 18,340 | | 4 | | (1,815) | | 69,394 | |
| | | | | | | | | |
| | | $ | 1,242,218 | | $ | (45,666) | | $ | 1,196,552 | | $ | 939,363 | | $ | 14,225 | | $ | 242,964 | | 3,069,124 | |
1MOB=醫療門診大樓
2包括應收直線租金、租賃佣金和租賃誘因。
3包括二屬性。
4該公司通過1031交換遞延了税收收益，並將收益再投資。
5包括四屬性。
6包括五屬性。
7包括六屬性。
8包括九屬性。
9價值和平方英尺表示為100%。公司保留了一名20與購買這些物業的無關第三方的合資企業中的%所有權權益。
10價值和平方英尺表示為100%。公司保留了一名40與購買這些物業的無關第三方的合資企業中的%所有權權益。
11這些財產是作為合併的一部分收購的，並作為持有出售的資產計入購買價格分配。
12二的五這一投資組合中包括的財產是在合併中購得的，並作為待售資產計入購置價分配。
6. 持有待售
該公司擁有一截至2023年12月31日被歸類為待售資產的財產。持有待售的房地產淨資產包括#美元的影響。5.9 截至2023年12月31日止年度的減值支出。本公司 一於二零二二年十二月三十一日分類為持作出售資產的物業於二零二三年第一季度出售。
下表反映於二零二三年及二零二二年十二月三十一日分類為持作出售之資產及負債。
| | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
| 資產負債表數據 | | |
| 土地 | $ | 1,850 | | $ | 1,700 | |
| 建築物和改善措施 | 6,779 | | 15,164 | |
| 租賃無形資產 | 1,017 | | 1,986 | |
| 9,646 | | 18,850 | |
| 累計折舊 | (913) | | — | |
| 持有待售房地產資產，淨額 | 8,733 | | 18,850 | |
| | |
| 其他資產，淨額 | 101 | | 43 | |
| 持有待售資產，淨額 | $ | 8,834 | | $ | 18,893 | |
| | |
| 應付賬款和應計負債 | $ | 23 | | $ | 282 | |
| | |
| 其他負債 | 272 | | 155 | |
| 持有待售財產的法律責任 | $ | 295 | | $ | 437 | |
7. 減值費用
當資產預期產生的未貼現現金流量低於資產賬面值時，資產即出現減值。公司必須評估其長期資產（包括房地產）減值的可能性，無論何時發生事件或情況發生變化，例如出售物業或決定出售物業，這表明記錄的價值可能無法完全收回。
本公司於以下日期記錄減值費用31已售出的物業和六與2023年12月31日終了年度的計劃處置活動有關的其他財產，總額為$149.71000萬美元。本公司於以下日期記錄減值費用12已售出的物業和三與2022年12月31日終了年度的計劃處置活動有關的其他財產，總額為$54.41000萬美元。1級和3級公允價值技術均用於計算這些減值費用。
截至2023年12月31日，六財產總額為$53.6100,000,000美元按公允價值按第3級公允價值等級計量。第3級公允價值技術包括不具約束力的意向書和未執行的買賣協議，減去估計的成交成本。
8. 其他資產
其他資產主要包括無形資產、預付資產、應收房地產票據、直線應收租金、應收賬款、額外長期資產和利率互換。在公司合併資產負債表中列入“其他資產，淨額”的項目 截至12月31日、2023年和2022年的詳細情況如下表所示：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 房地產應收票據淨額 | | $ | 173,614 | | | $ | 99,643 | |
| 直線應收租金 | | 116,866 | | | 88,868 | |
| 預付資產 | | 116,455 | | | 81,900 | |
| 高於市價的無形資產，淨額 | | 66,695 | | | 80,720 | |
應收賬款淨額1 | | 63,203 | | | 54,667 | |
| 其他長期資產，淨額 | | 20,717 | | | 21,446 | |
| 利率互換資產 | | 4,634 | | | 14,512 | |
證券投資2 | | 6,011 | | | 6,011 | |
| 債務發行成本，淨額 | | 3,867 | | | 5,977 | |
| 項目成本 | | 6,187 | | | 4,337 | |
| 租賃淨投資 | | 2,112 | | | 1,828 | |
| 客户關係無形資產，淨額 | | 1,066 | | | 1,120 | |
| 其他 | | 10,941 | | | 8,961 | |
| | $ | 592,368 | | | $ | 469,990 | |
12023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的數額扣除壞賬準備淨額#美元。8.41000萬美元和300萬美元4.0分別為2.5億美元和2.5億美元。2022年12月31日的數額包括#美元7,169在其他應收款中，淨額。
2這一金額代表該公司在數據分析平臺上的優先股投資的價值。
9. 無形資產和無形負債
該公司在其綜合資產負債表中包括幾種類型的無形資產和負債，包括商譽、債務發行成本、高於市場、低於市場和市價租賃的無形資產，以及客户關係無形資產。有關公司債務發行成本的更多細節，請參閲綜合財務報表附註10。本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的無形資產和負債，包括待售資產和某些債務發行成本，包括：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 總餘額
12月31日， | 累計攤銷
12月31日左右， | 加權平均值。
剩餘生命
以年為單位 | 資產負債表分類 |
| 百萬美元 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| 商譽 | $ | 250.5 | | $ | 223.2 | | $ | — | | $ | — | | 不適用 | 商譽 |
| 信貸工具債務發行成本 | 6.9 | | 6.9 | | 3.1 | | 0.9 | | 1.9 | 其他資產，淨額 |
| 市場租賃無形資產（出租人） | 98.0 | | 91.5 | | 31.3 | | 10.7 | | 5.3 | 其他資產，淨額 |
| 客户關係無形資產(出租人) | 2.1 | | 2.1 | | 1.1 | | 1.0 | | 19.6 | 其他資產，淨額 |
| 低於市價的租賃無形資產（出租人） | (112.5) | | (112.5) | | (35.7) | | (14.6) | | 5.8 | 其他資產負債 |
| | | | | | |
| 市場租賃無形資產 | 837.3 | | 1,067.4 | | 301.7 | | 188.3 | | 4.0 | 房地產和物業 |
| | | | | | |
| | | | | | |
| $ | 1,082.3 | | $ | 1,278.6 | | $ | 301.5 | | $ | 186.3 | | 4.3 | |
截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度，本公司確認約214.8百萬美元和美元133.6分別為100萬歐元的無形攤銷。
下表代表了公司截至2023年12月31日的無形資產和負債在未來五年的預期攤銷情況：
| | | | | |
| 百萬美元 | 無形資產未來攤銷淨額 |
| 2024 | $ | 206.7 | |
| 2025 | 109.1 | |
| 2026 | 84.3 | |
| 2027 | 53.0 | |
| 2028 | 31.9 | |
10. 應付票據和應付債券
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， | 到期日 | 合同利率 | 實際利率 | 本金支付 | 利息支付 |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
$1.5B無擔保信貸安排 | — | | 385,000 | | 10/25 | SOFR+0.95% | 6.24 | % | 在他到期時 | 每月 |
$350M無擔保定期貸款1 | 349,798 | | 349,114 | | 7/24 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期時 | 每月 |
$200M無擔保定期貸款1 | 199,903 | | 199,670 | | 5/24 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期時 | 每月 |
$150M無擔保定期貸款 1 | 149,643 | | 149,495 | | 6/26 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期時 | 每月 |
$300M無擔保定期貸款1 | 299,958 | | 299,936 | | 10/25 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期時 | 每月 |
$200M無擔保定期貸款1 | 199,502 | | 199,362 | | 7/27 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期時 | 每月 |
$300M無擔保定期貸款 1 | 298,288 | | 297,869 | | 1/28 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期時 | 每月 |
優先債券將於2025年到期1 | 249,484 | | 249,115 | | 5/25 | 3.88 | % | 4.12 | % | 在成熟時 | 半年一次 |
優先債券將於2026年到期1 | 579,017 | | 571,587 | | 8/26 | 3.50 | % | 4.94 | % | 在成熟時 | 半年一次 |
優先債券將於2027年到期 1 | 483,727 | | 479,553 | | 7/27 | 3.75 | % | 4.76 | % | 在成熟時 | 半年一次 |
優先債券將於2028年到期 1 | 297,429 | | 296,852 | | 1/28 | 3.63 | % | 3.85 | % | 在成熟時 | 半年一次 |
優先債券將於2030年到期1 | 575,443 | | 565,402 | | 2/30 | 3.10 | % | 5.30 | % | 在成熟時 | 半年一次 |
優先債券將於2030年到期 1 | 296,780 | | 296,385 | | 3/30 | 2.40 | % | 2.72 | % | 在成熟時 | 半年一次 |
優先債券將於2031年到期1 | 295,832 | | 295,547 | | 3/31 | 2.05 | % | 2.25 | % | 在成熟時 | 半年一次 |
優先債券將於2031年到期1 | 649,521 | | 632,693 | | 3/31 | 2.00 | % | 5.13 | % | 在成熟時 | 半年一次 |
應付按揭票據2 | 70,534 | | 84,247 | | 1/24-12/26 | 3.6%-4.77% | 3.57%-6.88% | 每月 | 每月 |
| $ | 4,994,859 | | $ | 5,351,827 | | | | | | |
1餘額顯示為扣除折扣和未攤銷發行成本後的淨額。
2餘額顯示為扣除折扣和未攤銷發行成本後的淨額，幷包括保費。
該公司的各種債務協議包含某些陳述、擔保以及此類貸款協議中慣用的財務和其他契約。除其他事項外，這些規定要求本公司維持某些財務比率，並對本公司產生債務和設立留置權或產權負擔的能力施加某些限制。截至2023年12月31日，本公司遵守了其各種債務工具下的財務契約條款。
高級附註
下表核對了公司截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日的高級票據本金總額與公司綜合資產負債表的餘額。
| | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
| 高級票據本金餘額 | $ | 3,699,285 | | $ | 3,699,500 | |
| 未增值折扣 | (265,852) | | (304,919) | |
| 發債成本 | (6,200) | | (7,447) | |
| 優先票據賬面金額 | $ | 3,427,233 | | $ | 3,387,134 | |
定期貸款
下表對公司截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日的定期貸款本金總額與公司綜合資產負債表進行了核對。
| | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
| 定期貸款本金餘額 | $ | 1,500,000 | | $ | 1,500,000 | |
| 發債成本 | (2,908) | | (4,554) | |
| 定期貸款賬面金額 | $ | 1,497,092 | | $ | 1,495,446 | |
應付按揭票據
下表核對了公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的抵押票據本金總額與公司綜合資產負債表的餘額。
| | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
| 應付按揭票據本金餘額 | $ | 70,752 | | $ | 84,122 | |
| 未攤銷保費 | 285 | | 486 | |
| 未增值折扣 | (237) | | (38) | |
| 發債成本 | (266) | | (323) | |
| 應付按揭票據賬面金額 | $ | 70,534 | | $ | 84,247 | |
抵押貸款活動
2023年7月28日，公司承擔了一筆應付抵押票據$5.61000萬美元與收購一家42,770科羅拉多州斯普林斯的一處平方英尺房產。這張鈔票的利息為4.5年息2%，2026年4月1日到期。
於2023年8月1日，本公司於到期時足額償還應付按揭票據，息率為3.31年息%，未償還本金為$9.81000萬美元。抵押票據抵押了一筆66,984喬治亞州瑪麗埃塔的一處平方英尺的房產。
於2023年12月1日，本公司於到期時足額償還應付按揭票據，息率為4.51年息%，未償還本金為$6.61000萬美元。抵押票據抵押了一筆93,992科羅拉多州萊克伍德的平方英尺房產。
債務結構隨後發生的變化
於二零二四年一月六日，本公司於到期時足額償還應付按揭票據，息率為4.77年息%，未償還本金為$11.31000萬美元。抵押票據抵押了一筆63,012面積為平方英尺的物業加利福尼亞.
於二零二四年二月一日，本公司於到期時足額償還應付按揭票據，息率為4.12%年息，未償還本金為$5.61000萬美元。T他抵押了一張抵押票據40,324SQU腳部屬性是否在佐治亞州.
下表詳細説明瞭該公司的應付抵押票據及相關抵押品。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 原始餘額 | 實際利率9 | 成熟度
日期 | 抵押品10 | 本金和 利息支付 8 | 抵押品投資
12月31日， | 餘額
12月31日， |
| 百萬美元 | 2023 | 2023 | 2022 |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
人壽保險公司 1 | 12.3 | | 3.86 | % | 8/23 | 暴徒 | 每月/7-你的阿莫特 | — | | — | | 10.0 | |
人壽保險公司2 | 9.0 | | 4.84 | % | 12/23 | 暴徒，OFC | 每月/10-你的阿莫特 | — | | — | | 6.8 | |
人壽保險公司 3 | 13.3 | | 4.13 | % | 1/24 | 暴徒 | 每月/10-你的阿莫特 | 24.4 | | 11.3 | | 11.7 | |
人壽保險公司4 | 6.8 | | 3.96 | % | 2/24 | 暴徒 | 每月/7-你的阿莫特 | 12.6 | | 5.6 | | 5.8 | |
金融服務 5 | 9.7 | | 4.32 | % | 9/24 | 暴徒 | 每月/10-你的阿莫特 | 16.9 | | 7.2 | | 7.5 | |
人壽保險公司6 | 16.5 | | 3.43 | % | 12/25 | 暴徒，OFC | 每月/7-你的阿莫特 | 49.2 | | 15.9 | | 16.2 | |
| 金融服務 | 11.5 | | 3.71 | % | 1/26 | 暴徒 | 每月/10-你的阿莫特 | 41.7 | | 7.8 | | 8.3 | |
人壽保險公司7 | 6.0 | | 6.88 | % | 4/26 | 暴徒 | 每月/7-你的阿莫特 | 11.6 | | 5.2 | | — | |
人壽保險公司 | 19.2 | | 4.08 | % | 12/26 | 暴徒 | 每月/10-你的阿莫特 | 45.7 | | 17.5 | | 17.9 | |
| | | | | | | | |
| | | | | | $ | 202.1 | | $ | 70.5 | | $ | 84.2 | |
1該公司於2023年8月償還了這筆貸款。該公司的未支配總投資為#美元。26.0截至2023年12月31日，為3.5億美元。
2該公司於2023年12月償還了這筆貸款。該公司的未支配總投資為#美元。24.5截至2023年12月31日，為3.5億美元。
3美元的未攤銷部分0.8收購時在本票據上記錄的百萬溢價已包括在上述餘額中。
4美元的未攤銷部分0.2收購時在本票據上記錄的百萬溢價已包括在上述餘額中。
5美元的未攤銷部分0.1收購時在本票據上記錄的百萬溢價已包括在上述餘額中。
6美元的未攤銷部分0.7收購時在本票據上記錄的百萬溢價已包括在上述餘額中。
7美元中未被增值的部分0.3收購時在本票據上記錄的百萬折扣包括在上面的餘額中。
8以按月分期付款的方式支付本金和利息，到期時應支付最後一筆款項(除非另有説明)。
9銀行間的合約利率七未償還按揭票據由3.6%至4.8%截至2023年12月31日。
10暴徒-醫療辦公樓；OFC-辦公室
其他長期債務信息
截至2023年12月31日，公司應付票據和債券的未來到期日如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 本金期限 | 淨增量/ 攤銷1 | 債務 發行成本2 | 備註和
應付債券 | % |
| 2024 | $ | 575,473 | | $ | (41,050) | | $ | (2,438) | | $ | 531,985 | | 10.7 | % |
| 2025 | 566,375 | | (43,163) | | (1,916) | | 521,296 | | 10.4 | % |
| 2026 | 778,904 | | (41,837) | | (1,650) | | 735,417 | | 14.7 | % |
| 2027 | 700,000 | | (36,192) | | (1,519) | | 662,289 | | 13.3 | % |
| 2028 | 600,000 | | (35,179) | | (707) | | 564,114 | | 11.3 | % |
| 2029年及其後 | 2,049,285 | | (68,382) | | (1,145) | | 1,979,758 | | 39.6 | % |
| $ | 5,270,037 | | $ | (265,803) | | $ | (9,375) | | $ | 4,994,859 | | 100.0 | % |
1包括與公司優先債券相關的貼現增值和溢價攤銷 四應付按揭票據。
2不包括近似值Ly$3.9萬在與公司的無擔保信貸安排相關的債務發行成本中，包括在其他資產中的淨額。
11. 衍生金融工具
運用衍生工具的風險管理目標
本公司因其業務運作及經濟狀況而面臨若干風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務和運營風險的敞口。該公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要是通過管理其資產和負債的金額、來源和期限以及衍生金融工具的使用。具體地説，本公司訂立衍生金融工具，以管理因業務活動而產生的風險，而該等業務活動導致收取或支付未來已知及不確定的現金金額，其價值由利率決定。公司的衍生金融工具用於管理公司已知或預期現金收入與主要與公司借款有關的已知或預期現金支付的金額、時間和持續時間方面的差異。
利率風險的現金流對衝
該公司使用利率衍生工具的目標是增加利息支出的穩定性，並管理其對利率變動的風險敞口。為了實現這一目標，該公司主要使用利率掉期作為其利率風險管理戰略的一部分。被指定為現金流對衝的利率掉期包括從交易對手那裏收取可變金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率，而不交換相關名義金額。在2023年、2022年和2021年期間，此類衍生品被用來對衝與現有可變利率債務相關的可變現金流。
對於被指定為利率風險現金流對衝的衍生品，衍生工具的損益計入累計其他全面收益(虧損)，並隨後重新分類為被對衝交易影響收益的同期利息支出(S)。在與衍生品相關的累計其他綜合收益(虧損)中報告的金額將重新歸類為利息支出，因為該公司的可變利率債務需要支付利息。
2023年2月16日，本公司簽訂了一項名義金額為$的掉期交易50.01000萬美元，固定利率為4.16%。互換協議的生效日期為2023年3月1日，終止日期為2026年6月1日。
2023年3月28日，本公司簽訂了一項名義金額為美元的掉期交易100.01000萬美元，固定利率為3.67%。互換協議的生效日期為2023年4月3日，終止日期為2026年6月1日。
2023年10月19日，本公司簽訂了二掉期交易總額為$100.01000萬美元。名義金額為#美元。50.01,000,000美元，固定利率為4.71%和4.67%。互換協議的生效日期為2023年11月1日，終止日期分別為2027年6月1日和2027年12月1日。
2023年10月23日，本公司簽訂了二掉期交易總額為$100.01000萬美元，總固定率為4.73%。互換協議的生效日期為2023年11月1日，終止日期為2026年5月31日。
2023年11月9日，本公司簽訂了一項總金額為美元的掉期交易75.01000萬美元，固定利率為4.54%。互換協議的生效日期為2023年12月1日，終止日期為2026年5月31日。
截至2023年12月31日，該公司擁有被指定為利率風險現金流對衝的利率衍生品。下表列出了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日該公司衍生金融工具的名義價值和加權平均利率：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至的名義價值 | 加權平均利率 | | 截至的名義價值 | 加權平均利率 |
| 到期 | 2023年12月31日 | 到期 | 2022年12月31日 |
| 2024年1月 | $ | 200,000 | | 1.21 | % | 2023年1月 | $ | 300,000 | | 1.42 | % |
| 2026年5月 | 275,000 | | 3.74 | % | 2024年1月 | 200,000 | | 1.21 | % |
| 2026年6月 | 150,000 | | 3.83 | % | 2026年5月 | 100,000 | | 2.15 | % |
| 2026年12月 | 150,000 | | 3.84 | % | 2026年12月 | 150,000 | | 3.84 | % |
| 2027年6月 | 200,000 | | 4.27 | % | 2027年6月 | 150,000 | | 4.13 | % |
| 2027年12月 | 300,000 | | 3.93 | % | 2027年12月 | 250,000 | | 3.79 | % |
| $ | 1,275,000 | | 3.49 | % | | $ | 1,150,000 | | 2.63 | % |
資產負債表上衍生工具公允價值的表格披露
下表顯示了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，本公司衍生金融工具的公允價值及其在綜合資產負債表中的分類。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2023年12月31日 | 截至2022年12月31日 |
| 以千為單位的美元 | 資產負債表位置 | 公平
價值 | 資產負債表位置 | 公平
價值 |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| 2019年利率互換 | 其他資產 | $ | 4,214 | | 其他資產 | $ | 13,603 | |
| 利率掉期2022 | | | 其他資產 | 909 | |
| 利率掉期2022 | 其他負債 | (5,067) | | 其他負債 | (4,269) | |
| 利率掉期2023 | 其他資產 | 411 | | | |
| 利率掉期2023 | 其他負債 | (7,357) | | | |
| 指定為對衝工具的衍生工具總額 | | $ | (7,799) | | | $ | 10,243 | |
公允價值和現金流量套期會計對累計其他綜合收益的影響表
收入(虧損)
下表列示現金流量對衝會計對截至2023年12月31日及2022年12月31日與本公司未平倉利率掉期相關的累計其他全面收益（虧損）的影響。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 確認的收益/（虧損）金額
在AOCI中關於導數
截至12月31日止年度， | | 重新分類的（損益）額
從AOCI到收入
截至12月31日止年度， |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| 2017年利率互換 | $ | — | | $ | 302 | | 利息支出 | $ | — | | $ | 118 | |
| 2018年利率互換 | — | | 616 | | 利息支出 | — | | 361 | |
| 2019年利率互換 | 1,995 | | 12,964 | | 利息支出 | (6,964) | | 563 | |
| 利率掉期2022 | 4,583 | | (3,252) | | 利息支出 | (6,289) | | (109) | |
| 利率掉期2023 | (5,115) | | — | | 利息支出 | (1,829) | | — | |
| 結算國庫套期保值 | — | | — | | 利息支出 | 426 | | 426 | |
| 已結算利率掉期 | — | | — | | 利息支出 | 168 | | 168 | |
| $ | 1,463 | | $ | 10,630 | | 利息支出總額 | $ | (14,488) | | $ | 1,527 | |
該公司估計，額外的$7.3100萬美元將從累積的其他全面虧損中重新歸類為未來12個月的利息支出淨減少。
表格披露抵銷衍生工具
下表列出了截至2023年12月31日該公司衍生品的總列報、抵消影響和淨列報。衍生負債的淨額可以與公允價值的表格披露進行核對。公允價值的表格披露提供了衍生負債在公司的合併資產負債表.
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 衍生工具資產的抵銷 |
| 總金額
已確認資產的 | 總金額抵銷
在整合中
資產負債表 | 資產淨額
在綜合資產負債表中列示 | 未抵銷的總金額
在綜合資產負債表中 |
| 金融工具 | 現金
抵押品 | 網絡
金額 |
| 衍生品 | $ | 4,625 | | $ | — | | $ | 4,625 | | $ | (4,625) | | $ | — | | $ | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 衍生負債的抵銷 |
| 總金額
已確認負債的 | 總金額抵銷
在整合中
資產負債表 | 負債淨額
在綜合資產負債表中列示 | 未抵銷的總金額
在綜合資產負債表中 |
| 金融工具 | 現金
抵押品 | 網絡
金額 |
| 衍生品 | $ | (12,424) | | $ | — | | $ | (12,424) | | $ | 4,625 | | $ | — | | $ | (7,799) | |
與信用風險相關的或有特徵
本公司與其每一衍生品交易對手訂立協議，其中載有一項條款，規定如果貸款人因本公司在債務上的嚴重違約而加速償還相關債務，本公司可被宣佈拖欠其衍生債務。本公司與其每一衍生交易對手訂有協議，其中載有一項條款，規定如本公司未能履行或可被宣佈拖欠其任何債務，則本公司亦可被宣佈拖欠其衍生債務。
截至2023年12月31日，淨負債頭寸衍生工具的公允價值包括應計利息，但不包括與這些協議相關的任何不履行風險的調整。11.01000萬美元。截至2023年12月31日，公司尚未公佈任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反任何協議條款。
12. 股東權益
普通股
該公司擁有不是截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三個年度的已發行優先股和已發行普通股如下：
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 | |
| 年初餘額 | 380,589,894 | | 150,457,433 | | 139,487,375 | |
| 普通股發行 | 8,627 | | 229,618,304 | | 10,899,301 | |
| 將運營單位轉換為普通股 | 190,544 | | — | | — | |
| 基於非歸屬股份的獎勵，扣除被扣留的股份和沒收 | 175,368 | | 514,157 | | 70,757 | |
| 年終餘額 | 380,964,433 | | 380,589,894 | | 150,457,433 | |
場內股票發售計劃
該公司有一項自動櫃員機股權發行計劃，在市場銷售交易中不定期出售公司普通股的股票。公司與各銷售代理簽訂了普通股自動櫃員機發售計劃的股權分配協議，總銷售額高達$750.01000萬美元。截至2023年12月31日，美元750.0根據目前的自動取款機發行計劃，仍有1.3億美元可供發行。
宣佈的股息
於2023年，本公司宣佈及支付普通股股息合共$1.24每股(美元)0.31每股每季)。
在2月13,2024年，公司宣佈季度普通股股息為$0.31每股應於3月支付14,2024年，2月26日向登記在冊的股東, 2024.
回購普通股的授權
2023年5月31日，公司董事會批准回購至多美元500.0根據市場條件、監管限制和其他慣例條件，在公開市場上或通過私下協商的交易，發行公司普通股的流通股100萬股。根據這一授權，本公司沒有義務回購任何特定數量的股票。這一授權取代了之前所有的股票回購授權。截至本綜合財務報表發佈之日，公司尚未根據這一授權回購任何普通股。
累計其他綜合(虧損)收入
下表為截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的累計其他全面收益(虧損)變動情況：
| | | | | | | | |
| 利率互換
截至12月31日， |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 |
| 期初餘額 | $ | 2,140 | | $ | (9,981) | |
| 重新分類前的其他綜合收益(虧損) | 1,434 | | 1,531 | |
| 從累計其他綜合(虧損)收入中重新歸類的金額 | (14,315) | | 10,590 | |
| 本期其他綜合(虧損)收入淨額 | (12,881) | | 12,121 | |
| 期末餘額 | $ | (10,741) | | $ | 2,140 | |
下表列出了2023年12月31日終了年度內從累計其他全面收益(虧損)中重新分類的詳細情況(以千美元為單位)：
| | | | | | | | |
關於累積的其他綜合詳細信息
收入(虧損)組成部分 | 金額重新分類
從累積的其他綜合收益(虧損)中 | 受影響的行項目
在WHERE NET語句中
收入列示 |
| 從與已結算利率掉期相關的累計其他綜合收益(虧損)中重新歸類的金額 | $ | 594 | | 利息支出 |
| 從與本期利率互換有關的累計其他綜合收益(虧損)中重新分類的金額 | (15,082) | | 利息支出 |
| $ | (14,488) | | |
13. 股票和其他激勵計劃
股票激勵計劃
公司的激勵計劃允許以下列任何形式向其員工和董事授予激勵獎勵：期權、股票增值權、限制性股票、受限或遞延股票單位、績效獎勵、股息等價物或其他基於股票的獎勵，包括運營單位。自合併之日起，激勵計劃取代了原有的人力資源激勵計劃。遺留人力資源獎勵計劃下的未歸屬獎勵由本公司根據與合併有關的現有條款承擔。自合併之日起，9,647,839根據獎勵計劃，可授予以股份為基礎的獎勵。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，公司擁有基於股票的獎勵，可根據8,102,861和9,432,388分別為股票。根據激勵計劃向員工發行的非歸屬股份通常受固定歸屬期間的限制，不同的歸屬期限為三至八年自簽發之日起生效。如果接受者自願終止與本公司的關係，或在歸屬期間結束前因任何原因被終止，股份將被沒收，本公司不承擔任何費用。一旦股票發行，接受者有權獲得股息，並有權在歸屬期間對股票進行投票。在截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日止年度從發放給僱員和董事的股份價值攤銷中確認的補償費用，包括一般和行政費用，是$14.6百萬, $13.9百萬美元和美元10.4分別為100萬美元。下表代表截至2023年12月31日公司已發行非歸屬股份的預期攤銷：
| | | | | |
| 百萬美元 | 未來的資本化
非歸屬股份 |
| 2024 | $ | 12.2 | |
| 2025 | 9.7 | |
| 2026 | 6.9 | |
| 2027 | 2.1 | |
| 2028年及其後 | 0.5 | |
| 總計 | $ | 31.4 | |
高管激勵計劃
薪酬委員會已根據獎勵計劃採納行政人員獎勵計劃（“行政人員獎勵計劃”），以就根據獎勵計劃作出之獎勵提供特定獎勵標準，惟須由薪酬委員會酌情決定。根據高管激勵計劃的條款，公司指定的高管和某些其他高級管理人員可以獲得現金、非歸屬股票、限制性股票單位（“RSU”）和OP單位（“OP單位”）形式的激勵獎勵。於2023年、2022年及2021年，因攤銷向高級人員授出的行政人員獎勵計劃非歸屬股份、受限制股份單位及OP單位而產生的薪酬開支（計入一般及行政開支）約為 $9.0百萬, $9.8百萬美元，以及$6.6百萬，分別。根據該計劃已發行之股權獎勵詳情如下：
•2023年1月4日，公司向其指定的執行官、高級副總裁和第一副總裁授予非歸屬股票獎勵，授予日期的公允價值為 $4.1萬，其中包括 205,264有差餉的股份 五年制歸屬期，這將導致每年的補償費用 $0.8萬2024年、2025年、2026年和2027年。
•2023年1月4日，公司授予165,174向其某些非執行高級官員提供回覆。這些獎項必須符合三年制績效期間，如果符合績效標準，則獎勵
以額外兩年為限，並可按應課差餉歸屬50%，在第四年和50%在第五年。這筆費用將以直線方式在年度內確認五年制歸屬期間。
◦大致43%的RSU獎勵取決於兩個市場表現條件：相對和絕對股東總回報(“TSR”)。使用獨立專家對這些組件進行評估，使用蒙特卡羅模擬計算加權平均授權日公允價值$24.23對於絕對TSR組件和$27.84對於2023年1月贈款的相對TSR部分，使用以下假設：
| | | | | |
| 波動率 | 34.0 | % |
| 股利假設 | 應計 |
| 預期期限(以年為單位) | 3年份 |
| 無風險利率 | 4.42 | % |
| 股價（每股） | $20.21 |
◦剩下的57%的RSU獎勵受制於某些經營業績條件。就這些獎勵的營運表現情況而言，授予日期的公允價值為$。20.21以本公司於授出日的股價計算。本公司根據達到一定經營業績條件的可能性記錄攤銷費用，並在整個業績期間對其進行評估。
◦綜合加權平均授權日公允價值為2023年1月。22.55每股。
LTIP C系列設備
2023年1月，公司修改了其激勵性薪酬結構，將運營中的LTIP C系列單位(“LTIP-C單位”)授予指定的高管，而不是RSU。三年制前瞻性業績目標，授予日期公允價值為#美元7.11000萬美元，其中包括一個總數627,547LTIP-C單元，帶五年制歸屬期間。LTIP-C單位名義上按獎勵的最大價值授予。
•大致43%的LTIP-C單位基於兩個市場表現條件進行歸屬。包含這些市場表現條件的相對和絕對TSR獎勵由獨立專家進行評估。公司利用蒙特卡洛模擬計算加權平均授權日公允價值#美元。12.24對於絕對TSR組件和$13.98對於2023年1月贈款的相對TSR部分，使用以下假設：
| | | | | | | |
| 波動率 | | | 34.0 | % |
| 股利假設 | | | 應計 |
| 預期期限 | | | 3年份 |
| 無風險利率 | | | 4.42 | % |
| 股價（每股） | | | $20.21 |
•剩下的57%的LTIP-C單元根據特定的運行性能條件進行歸屬。關於2023年1月4日授予的經營業績條件，授予日期公允價值為$20.21以本公司於授出日的股價計算。本公司根據達到一定經營業績條件的可能性記錄攤銷費用，並在整個業績期間對其進行評估。
•1月份LTIP-C單位的綜合加權平均批出日期公允價值為#美元。15.85每股。
2023年，支付給軍官的LTIP-C單位攤銷所產生的報酬支出約為#美元1.21000萬美元。
高級官員激勵計劃
2023年第一季度，公司向某些非執行官員發放了總額約為#美元的績效獎勵0.72000萬美元，這筆資金以33,438非既得股。這些股票的歸屬期限從三至八年加權平均歸屬期約為 五年.
2023年、2022年和2021年，授予高級管理人員的這些非歸屬股份獎勵的攤銷產生的補償費用約為美元。0.6百萬，$0.9百萬美元，以及$1.0分別為100萬美元。
薪資延期計劃
該公司的工資延期計劃允許其某些人員選擇推遲到 50以長期歸屬的非歸屬股份的形式發放。股份數目將根據高級人員所選擇的歸屬期長短，透過公司配對而增加。該官員的歸屬期選擇是： 三年對於一個30% match; 五年對於一個50%匹配;以及 八年對於一個100%匹配。於二零二三年、二零二二年及二零二一年，本公司發行 31,792股票，17,381股票和21,396通過薪金延期計劃，分別向其官員提供股份。於二零二三年、二零二二年及二零二一年，向高級職員授出的非歸屬股份的攤銷產生的補償開支約為 $0.9每年百萬，分別為。
非僱員董事激勵計劃
本公司根據激勵計劃向非僱員董事授出非歸屬股份獎勵。董事獎通常有一個 一年制在歸屬期內，董事終止服務時，可在該日期前沒收，而本公司無需承擔任何費用。於二零二三年、二零二二年及二零二一年各年，向董事提供的非歸屬股份獎勵的攤銷產生的薪酬開支約為 $2.1百萬, $1.5百萬美元，以及$1.2分別為100萬美元。
•於2023年6月5日，本公司授予非歸屬股份獎勵予 六其董事，授出日期公平值為$0.7 萬元，其中包括 42,768非歸屬股份， 一年制歸屬期間。
•於2023年6月5日，本公司亦向下列人士授出可換股債券中的LTIP-D單位： 六其董事，授予公允價值$1.1 萬元，其中包括 57,868非歸屬單位，具有一年制歸屬期間。
下表為截至2023年12月31日的三個年度激勵計劃下的非既得股獎勵(包括限制性股票、RSU、LTIP-C單位和LTIP-D單位)及相關信息摘要：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千計的美元，每股數據除外 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 年初以股份為基礎的獎勵 | 2,090,060 | | 1,562,028 | | 1,766,061 | |
授與1 | 1,164,359 | | 952,407 | | 203,701 | |
| 既得 | (403,266) | | (418,949) | | (404,777) | |
基於業績評估的獎勵變動2 | (205,668) | | — | | — | |
| 被沒收 | (29,923) | | (5,426) | | (2,957) | |
| 基於股票的獎勵，年終 | 2,615,562 | | 2,090,060 | | 1,562,028 | |
| | | |
| 加權平均授予日期公允價值 | | | |
| 年初以股份為基礎的獎勵 | $ | 30.35 | | $ | 31.10 | | $ | 30.51 | |
| 年內授予的以股份為本的獎勵 | $ | 18.70 | | $ | 29.64 | | $ | 30.86 | |
| 年內獲授以股份為本的獎勵 | $ | 28.38 | | $ | 31.52 | | $ | 28.38 | |
| 年內業績評估中以股份為基礎的獎勵變動 | $ | 29.05 | | $ | — | | $ | — | |
| 年內喪失的以股票為基礎的獎勵 | $ | 31.16 | | $ | 31.48 | | $ | 33.04 | |
| 基於股票的獎勵，年終 | $ | 25.56 | | $ | 30.35 | | $ | 31.10 | |
| | | |
| 授予日期本年度內授予的股份的公允價值 | $ | 22,171 | | $ | 28,225 | | $ | 6,286 | |
1LTIP-C單位按獎勵的最大可能價值發放，並在此表中如實反映，直到履約期已滿，獎勵的確切數量可確定。
2公司基於經營業績指標的RSU是根據實現這些業績指標的概率進行評估的。在2023年期間，公司確定與2022年發佈的RSU相關的經營業績目標不太可能實現，並沖銷了該贈款的所有未償還攤銷費用。此外，公司降低了實現與2023年發佈的RSU相關的運營業績目標的可能性。
於2023年授出的非歸屬股份的歸屬期間為一至八年截至2023年12月31日的加權平均攤銷期限約為4.8年份.
在2023年、2022年和2021年期間，該公司扣留 126,085 s野兔，137,892股票和129,987普通股分別從其高級職員手中支付與股份歸屬相關的預提税金。
401(K)計劃
該公司維持一項401(K)計劃，允許符合條件的員工推遲支付工資，但受國內税法的某些限制。本公司提供最高達$的等額供款2,800每名員工，受一定限制。該公司的相應捐款約為$1.5百萬截至2023年12月31日的年度，$1.2百萬2022年和$0.72021年為1000萬。
員工購股計劃
未償還期權僅與舊的人力資源員工股票購買計劃有關，該計劃於#年終止2022年11月。根據傳統人力資源員工股票購買計劃，不會發行新的期權，現有期權將於2024年3月到期。
於截至2022年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司確認一般及行政開支約為0.4百萬美元，以及$0.4根據傳統人力資源員工股票購買計劃，每年向其員工授予購買股份的期權相關的補償支出分別為100萬歐元。
根據傳統人力資源員工股票購買計劃行使期權時，從員工那裏收到的現金約為$0.2百萬截至2023年12月31日的年度，$0.4截至2022年12月31日的年度為百萬美元，0.8截至2021年12月31日的年度為百萬美元。
截至2023年12月31日的三年，Legacy HR員工購股計劃活動及相關信息摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千計的美元，每股數據除外 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 未償還期權，年初 | 340,976 | | 348,514 | | 341,647 | |
| 授與 | — | | 255,960 | | 253,200 | |
| 已鍛鍊 | (8,627) | | (20,246) | | (30,281) | |
| 被沒收 | (43,737) | | (102,619) | | (71,630) | |
| 過期 | (132,999) | | (140,633) | | (144,422) | |
| 未償還和可行使的期權，年終 | 155,613 | | 340,976 | | 348,514 | |
| | | |
| 加權平均行權價 | | | |
| 未償還期權，年初 | $ | 16.38 | | $ | 25.38 | | $ | 24.70 | |
| 年內授予的期權 | $ | — | | $ | 26.89 | | $ | 25.16 | |
| 年內行使的期權 | $ | 15.07 | | $ | 20.97 | | $ | 25.03 | |
| 年內沒收之購股權 | $ | 15.50 | | $ | 21.88 | | $ | 25.45 | |
| 期權於本年度內到期 | $ | 16.43 | | $ | 23.36 | | $ | 24.17 | |
| 未償還期權，年終 | $ | 12.98 | | $ | 16.38 | | $ | 25.38 | |
| | | |
| 加權--年內授予期權的平均公允價值(截至授予日計算) | $ | — | | $ | 9.91 | | $ | 9.05 | |
| 年內行使的期權的內在價值 | $ | 23 | | $ | 75 | | $ | 165 | |
未償期權和可行使期權的內在價值 (截至12月31日計算) | $ | 401 | | $ | 985 | | $ | 1,997 | |
未償還期權的行權價格 (截至12月31日計算) | $ | 14.65 | | $ | 16.38 | | $ | 25.91 | |
| 加權-未平倉期權的平均合同期限(截至12月31日計算，以年為單位) | 0.3 | 0.8 | 0.8 |
這些期權的公允價值是在授予之日使用布萊克-斯科爾斯期權定價模型估計的，該模型對下表所述期間授予的期權採用加權平均假設。風險在於-
自由利率是基於美國財政部固定到期日的名義兩年期利率，其到期日最接近最新的未償還和可行使的期權的到期日期；預期股息收益率基於本年度預期股息占上一年平均股票價格的百分比；每種期權的預期壽命是根據員工的歷史行使行為估計的；預期波動性基於公司普通股的歷史波動性；預期的沒收基於回顧期間的歷史沒收比率。
| | | | | | | | | | | |
| 2023 | 2022 | 2021 |
| 無風險利率 | — | % | 0.73 | % | 0.13 | % |
| 預期股息收益率 | — | % | 3.97 | % | 4.11 | % |
| 預期壽命(年) | 0 | 1.44 | 1.43 |
| 預期波動率 | — | % | 49.0 | % | 48.2 | % |
| 預期沒收率 | — | % | 85 | % | 85 | % |
14. 每股收益
該公司採用兩級法計算每股普通股淨收益。根據兩級法，本公司的非既得性股票獎勵被視為參與證券。
本公司採用金庫法確定結算前一段時間內遠期股權協議的攤薄金額。在計算截至2021年12月31日止年度的每股普通股收益時所使用的加權平均流通股數目，包括假設發行0.7根據遠期股權協議以合同價格結算的普通股，減去假設使用大約#美元的收益按平均市場價格回購普通股。23.1300萬美元，經借貸成本調整後。截至2021年12月31日的年度，1,682由於影響是反攤薄的，普通股的加權平均增量股份被排除在加權平均普通股稀釋後的計算之外。於截至2022年12月31日止年度，該等遠期股權協議已完成結算，因此，本公司並無任何受未完成遠期出售協議規限的剩餘股份。
下表列出了截至2023年12月31日的三個年度普通股基本收益和稀釋後每股收益的計算方法。
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千計的美元，每股數據除外 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 加權平均已發行普通股 | | | |
| 加權平均已發行普通股 | 380,850,967 | | 254,296,810 | | 144,411,835 | |
| 非既得股 | (1,923,096) | | (1,940,607) | | (1,774,669) | |
| 加權平均已發行普通股-基本 | 378,927,871 | | 252,356,203 | | 142,637,166 | |
| | | |
| 加權平均已發行普通股-基本 | 378,927,871 | | 252,356,203 | | 142,637,166 | |
| 遠期股權的攤薄效應 | — | | — | | — | |
| 運籌股的稀釋效應 | — | | 1,451,599 | | — | |
| 員工購股計劃的稀釋效應 | — | | 65,519 | | 73,062 | |
| 加權平均已發行普通股-稀釋後 | 378,927,871 | | 253,873,321 | | 142,710,228 | |
| | | |
| | | |
| 淨(虧損)收益 | $ | (282,083) | | $ | 40,693 | | $ | 66,659 | |
| 非控股權益應佔淨虧損 | 3,822 | | 204 | | — | |
| 普通股股東應佔淨(虧損)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | | $ | 66,659 | |
| 分配給參與證券的收益 | (2,504) | | (2,437) | | (2,154) | |
| 對法律上未清償的受限制單位非控股權益應佔損失的調整 | (851) | | — | | — | |
| 適用於普通股股東的淨(虧損)收益--基本 | $ | (281,616) | | $ | 38,460 | | $ | 64,505 | |
| 運營單位應佔淨收益 | — | | 81 | | — | |
| 適用於普通股股東的淨收益--攤薄 | $ | (281,616) | | $ | 38,541 | | $ | 64,505 | |
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| 基本每股普通股收益--淨收益 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
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| 稀釋後每股普通股收益--淨收益 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
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可轉換為股份的運營單位合計的效果4,023,679要購買的股份和期權31,997本公司截至2023年12月31日止年度的員工購股計劃下的股份不計入每股普通股攤薄虧損的計算範圍，因為該影響是反攤薄的，因年內持續經營產生虧損。
15. 承付款和或有事項
再開發活動
在截至2023年12月31日的年度內，公司投資了$69.1百萬美元和美元20.5百萬美元，分別用於積極發展和重建物業，以及$22.6100萬美元，用於最近完成的發展和重建項目。
改善租户狀況
公司可在新租約或續期租約中提供租户改善津貼，以翻新或翻新租户空間。截至2023年12月31日，該公司的承諾約為222.4預計將在整個投資組合中用於租户改善的百萬美元，不包括目前在建的開發物業。
持有土地作發展用途
持有的發展用地包括公司擁有的地塊，公司打算在這些土地上開發和擁有門診醫療設施。該公司持有的發展用地包括17截至2023年12月31日的地塊和20截至2022年12月31日的地塊。該公司在持有的發展用地上的投資總額約為$59.9截至2023年12月31日的10億美元和74.3截至2022年12月31日。
目前持有的開發用地毗鄰該公司在科羅拉多州、康涅狄格州、佛羅裏達州、佐治亞州、馬薩諸塞州、紐約、田納西州、得克薩斯州和華盛頓州的某些現有醫療辦公樓。
保證金和信用證
截至2023年12月31日，公司持有約美元38.5在有義務的租户未能根據各自的租賃條款履行義務的情況下，為公司的利益支付1,000,000美元的信用證和保證金。一般而言，如租約有任何違約，本公司可酌情在通知承租人後動用該等工具。
16. 其他數據
應納税所得額(未經審計)
本公司已選擇作為房地產投資信託基金(REIT)徵税，其定義見《國內税法》。要符合REIT的資格，該公司必須滿足一系列組織和運營要求，包括要求它目前將至少90%的應納税所得額分配給股東。
作為房地產投資信託基金，該公司目前分配給股東的應税收入通常不需要繳納聯邦所得税。因此，在所附的合併財務報表中沒有為聯邦所得税做任何準備。如果公司未能在任何納税年度獲得REIT資格，則它將按常規公司税率繳納聯邦所得税，包括任何適用的替代最低税，並且在隨後的四個納税年度可能無法獲得REIT資格。即使該公司有資格成為房地產投資信託基金，它的收入和財產也可能需要繳納某些州和地方税，其未分配的應税收入可能需要繳納聯邦所得税和消費税。
由於折舊回收時期、折舊方法和其他項目的不同，決定分配給股東的當期和累計金額的收益和利潤(根據國內收入法的定義)與普通股股東的淨收入和應税收入不同。
雖然就公認會計原則而言，Legacy HR被視為合併中的會計收購方，但Legacy HR的單獨税務存在隨着合併而終止，Legacy HTA繼續作為税務繼承人。在納税基礎上，該公司的房地產資產總額約為#美元。12.610億美元13.0分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。截至2021年12月31日，按納税基礎計算的房地產總資產為5.0用於傳統人力資源的10億美元和8.2億美元，分別用於Legacy HTA。
分配的特徵(未經審計)
超過收益和利潤的分配通常構成資本返還。下表描述了截至2023年12月31日的三年內公司普通股的分配情況。
在截至2023年12月31日的三年中，有不是已發行優先股。因此，不是這些期間的股息是與優先股相關的。
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | 2022 | 2021 |
| | 每股 | 每股 | 每股 |
| 美國醫療信託公司合併前股息的税收處理 | | | |
普通收入1 | $ | — | | $ | 0.5862 | | $ | 0.7920 | |
| 資本返還 | — | | 4.0162 | | 0.4930 | |
| 資本利得 | — | | 1.2216 | | — | |
| 普通股分配 | $ | — | | $ | 5.8240 | | $ | 1.2850 | |
| | | |
| 合併前醫療保健地產分紅的税務處理 | | | |
普通收入1 | $ | — | | $ | 0.2655 | | $ | 0.7500 | |
| 資本返還 | — | | 0.5555 | | 0.3600 | |
| 資本利得 | — | | — | | 0.0964 | |
| 普通股分配 | $ | — | | $ | 0.8210 | | $ | 1.2064 | |
| | | |
| 醫療保健地產合併後分紅的税務處理 | | | |
普通收入1 | $ | 0.5482 | | $ | 0.0422 | | $ | — | |
| 資本返還 | 0.5031 | | 0.2889 | | — | |
| 資本利得 | 0.1887 | | 0.0879 | | — | |
| 普通股分配 | $ | 1.2400 | | $ | 0.4190 | | $ | — | |
1根據2017年《減税和就業法案》，報告年度普通收入也符合代碼199A節的要求。
州所得税
公司必須支付某些州所得税，這些税通常包括在公司綜合經營報表的一般和行政費用中。
德克薩斯州對經營毛收入徵收的毛利率税在下表中作為所得税披露。
截至2023年12月31日止三個年度的州所得税開支及州所得税付款詳情載於下表：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千為單位的美元 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 國家所得税支出 | | | |
| 得克薩斯州毛利潤税 | $ | 1,206 | | $ | 1,693 | | $ | 564 | |
| 其他 | 133 | | 151 | | 8 | |
| 州所得税費用總額 | $ | 1,339 | | $ | 1,844 | | $ | 572 | |
| 州所得税付款，扣除退款和收款 | $ | 1,324 | | $ | 1,834 | | $ | 560 | |
17. 金融工具的公允價值
以下方法及假設用於估計各類金融工具的公平值，而估計該等金融工具的公平值屬實際可行。
•現金、現金等價物和限制性現金- 賬面值與公平值相若。
•無抵押信貸融資、2024年到期的無抵押定期貸款和2026年到期的無抵押定期貸款下的借款- 由於借貸乃按浮動市場利率計算，故賬面值與公平值相若。
•應付優先無擔保票據- 應付票據和債券的公允價值使用現金流量分析估計，基於公司類似類型借款安排的當前利率。
•應付按揭票據- 公允價值是使用現金流量分析估計的，基於本公司類似類型借款安排的現行利率。
•利率互換協議-利率互換協議按公允價值記錄在公司綜合資產負債表的其他資產中。使用第2級投入的公允價值是通過考慮遠期收益率曲線和貼現率的定價模型來估計的。
下表詳細説明瞭我們其他金融工具截至2022年12月31日、2023年和2022年的公允價值和賬面價值。
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023年12月31日 | 2022年12月31日 |
| 百萬美元 | 賬面價值 | 公允價值 | 賬面價值 | 公允價值 |
應付票據和債券1, 2 | $ | 4,994.9 | | $ | 4,872.7 | | $ | 5,351.8 | | $ | 5,149.6 | |
房地產應收票據1 | $ | 173.6 | | $ | 172.5 | | $ | 99.6 | | $ | 99.6 | |
| | | | |
12級-模型衍生的估值，在活躍的市場中可以觀察到重要的投入和重要的價值驅動因素。
2優先票據的公允價值包括截至2023年12月31日的應計利息。
18. 關聯方交易
在正常經營業務過程中，本公司與聯屬公司就其房地產資產(包括通過合資企業擁有的房地產資產)的管理和租賃訂立協議。
項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序
披露控制和程序
公司維持披露控制和程序，旨在確保根據1934年修訂的《證券交易法》(下稱《交易法》)要求在公司報告中披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告。這些披露控制和程序包括但不限於旨在確保需要披露的信息被累積並傳達給管理層(包括首席執行官和首席財務官)的控制和程序，以便及時就要求披露做出決定。
公司管理層在公司首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本年度報告10-K表格所涵蓋期間結束時，公司的披露控制和程序(該術語在《交易法》第13a-15(E)和15d-15(E)條中定義)的有效性。基於上述評估，本公司首席執行官和首席財務官得出結論，截至該期間結束時，本公司的披露控制和程序在記錄、處理、彙總和及時報告本公司根據《交易法》提交或提交的報告中應披露的信息方面是有效的。
財務報告內部控制的變化
於截至2023年12月31日止年度內，本公司的財務報告內部控制(定義見交易法第13a-15(F)及15d-15(F)條)並無任何對本公司財務報告的內部控制有重大影響或有合理可能產生重大影響的變動。
管理層財務報告內部控制年度報告
公司管理層負責按照《交易法》第13a-15(F)和15d-15(F)條的規定，建立和維護對財務報告的充分內部控制。公司對財務報告的內部控制旨在根據美國公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。本公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(I)保持合理詳細、準確和公平地反映本公司資產的交易和處置的記錄；(Ii)提供必要的交易記錄的合理保證，以便能夠按照會計原則編制財務報表
(I)本公司的收入及支出僅根據本公司管理層及董事的授權進行；及(Iii)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或出售本公司資產提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
管理層使用特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會在《內部控制-綜合框架(2013)》中提出的原則和其他標準，評估了截至2023年12月31日公司財務報告內部控制的有效性。根據這一評估，管理層得出結論，公司對財務報告的內部控制自2023年12月31日起有效。公司的獨立註冊會計師事務所BDO USA，P.C.也發佈了一份關於公司對本文所述財務報告的內部控制有效性的證明報告。
的報告
獨立註冊會計師事務所
股東和董事會
醫療保健房地產信託公司
田納西州納什維爾
財務報告內部控制之我見
我們已根據以下標準審計了Healthcare Realty Trust Inc.(以下簡稱“公司”)截至2023年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布(“COSO標準”)。我們認為，根據COSO標準，截至2023年12月31日，公司在所有重要方面都對財務報告實施了有效的內部控制。
我們亦已按照美國上市公司會計監督委員會(“PCAOB”)的準則，審計了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日的綜合資產負債表、截至2023年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營報表、綜合收益(虧損)、權益及可贖回非控制權益及現金流量，以及相關附註及財務報表附表及本公司於2024年2月16日的報告，就此發表了無保留意見。
意見基礎
公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的第9A項“管理層對財務報告內部控制的年度報告”中。我們的責任是根據審計結果，對貴公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須獨立於公司。
我們按照PCAOB的標準對財務報告進行了內部控制審計。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/S/BDO美國，P.C.
田納西州納什維爾
2024年2月16日
項目9 B. 其他信息
在截至2023年12月31日的年度內，董事或公司高管通過或已終止“規則10b5-1交易協議”或“非規則10b5-1交易協議”，每個術語在S-K條例第408(A)項中定義。
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
第三部分
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
董事
有關本公司董事的資料，載於本公司將於2024年5月21日舉行的股東周年大會的委託書中，標題為“董事選舉”，在此併入作為參考。
行政人員
該公司的行政人員包括：
| | | | | | | | |
| 名字 | 年齡 | 位置 |
| 託德·J·梅雷迪思 | 49 | | 總裁與首席執行官 |
| 克里斯托弗·道格拉斯 | 48 | | 常務副總裁兼首席財務官 |
| 小約翰·M·布萊恩特 | 57 | | 常務副祕書長總裁和首席法律總顧問 |
| 羅伯特·E·赫爾 | 51 | | 總裁執行副總裁-投資 |
| 朱莉·F·威爾遜 | 52 | | 執行副總裁總裁-運營 |
任命梅雷迪思先生為總裁兼首席執行官，自2016年12月30日起生效。於2011年2月至2016年12月30日擔任本公司總裁投資執行副總裁，負責監督本公司的投資活動，包括醫療辦公室及其他主要門診醫療設施的收購、融資及發展。在2011年2月之前，他以高級副總裁的身份領導公司的發展活動。在2001年加入公司之前，梅雷迪思先生曾在投資銀行工作。
道格拉斯先生於2016年3月1日被任命為首席財務官，自2003年以來一直受僱於本公司。2011年至2016年3月1日，他擔任本公司的高級副總裁，負責管理本公司的收購和處置團隊。在此之前，道格拉斯先生擔任資產管理部的高級副總裁，管理本公司的主租賃投資組合，並於2007年領導了一項重大的處置策略。
布萊恩特先生於2003年11月成為公司的總法律顧問。2002年4月至2003年11月，科比先生任總裁副祕書長兼助理總法律顧問。在加入本公司之前，布賴恩特先生是田納西州納什維爾Baker Donelson Bearman&Caldwell律師事務所的股東。
赫爾先生於2017年1月1日被任命為總裁投資執行副總裁，自2004年起受聘於本公司。2011年3月至2017年1月，他擔任高級副總裁投資公司，管理公司的開發和收購活動。在此之前，赫爾先生曾在公司的投資團隊擔任過各種職務。在加入本公司之前，赫爾先生曾在高級生活和商業銀行行業工作。
威爾遜女士被任命為執行副總裁總裁-運營，自2021年7月1日起生效，並自2001年起受僱於本公司。2008年3月至2021年7月，她曾擔任高級副總裁租賃與管理公司。在此之前，威爾遜女士曾在租賃、物業管理和投資集團工作。在加入本公司之前，威爾遜女士曾在投資銀行和商業地產經紀公司工作。
道德守則
本公司已通過商業行為及道德守則(“道德守則”)，該守則適用於本公司主要行政人員、主要財務人員、主要會計人員及財務總監或執行類似職能的人士，以及本公司所有董事、高級人員及僱員。《道德守則》刊載於本公司的網站(Www.healthcarerealty.com)，任何要求複印件的股東都可以免費獲得印刷版。感興趣的各方可將《道德守則》印刷本的書面請求發送至：投資者關係部，Healthcare Realty Trust Inc.，3310West End Avenue，Suite700，Nashville，Tennessee 37203。本公司擬滿足有關修訂或豁免本公司
公司主要行政人員、主要財務人員、主要會計人員或財務總監，或通過在公司網站上張貼此類信息而履行類似職能的人員的道德守則。
第16(A)節合規
本公司與將於2024年5月21日舉行的股東年會有關的委託書“某些實益擁有人的擔保所有權和管理層違約的第16(A)條報告”中所載有關遵守交易所法案第16(A)條的信息，通過引用併入本文。
董事候選人股東推薦
有關公司關於董事候選人的股東推薦政策的信息，載於公司關於將於2024年5月21日舉行的股東年會的委託書中，標題為“董事候選人的股東推薦或提名”，並通過引用併入本文。
審計委員會
有關本公司審計委員會、其成員及審計委員會財務專家的資料，載於本公司有關將於2024年5月21日舉行的股東周年大會的委託書，標題為“委員會成員”，在此併入作為參考。
項目11.高管薪酬
公司將於2024年5月21日召開的年度股東大會的委託書中，“薪酬討論與分析”、“高管薪酬”、“薪酬委員會聯鎖和內部人士參與”、“薪酬委員會報告”和“董事薪酬”等標題下的高管薪酬信息，除“高管薪酬--薪酬與業績”的披露外，均以參考方式併入本文。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
有關管理層及某些實益擁有人的擔保所有權的資料，載於本公司與將於2024年5月21日舉行的股東周年大會有關的委託書中，標題為“某些實益擁有人及管理層的擔保所有權”，在此併入作為參考。
與根據公司股權補償計劃授權發行的證券有關的信息，載於本報告第(5)項，標題為“股權補償計劃信息”，作為參考併入本文。
第13項：某些關係和關聯交易，以及董事獨立性
有關某些關係和關聯交易以及董事獨立性的信息，載於本公司關於2024年5月21日召開的股東年會的委託書中，標題為“某些關係和關聯交易”和“公司治理--董事的獨立性”，在此併入作為參考。
項目14.首席會計師費用和服務
我們的獨立註冊會計師事務所是BDO USA，P.C., 田納西州納什維爾，PCAOB ID號243.
有關支付給本公司會計師的費用的資料，載於本公司將於2024年5月21日舉行的股東周年大會的委託書中，標題為“批准委任獨立註冊會計師事務所”，在此併入作為參考。
項目15.證物和財務報表附表
歷史財務報表、財務報表明細表和圖表索引
1.財務報表
以下Healthcare Realty Trust Inc.的財務報表包含在本年度報告的Form 10-K第8項中。
•合併資產負債表-2023年12月31日和2022年12月31日。
•截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的綜合經營報表。
•截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的綜合全面收益(虧損)表。
•截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度的綜合權益及可贖回非控股權益報表。
•截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的合併現金流量表。
•合併財務報表附註。
2.財務報表附表
| | | | | | | | | | | |
| 附表II | — | 截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度的估值和合格賬户 | 105 |
| 附表III | — | 截至2023年12月31日的房地產和累計折舊 | 106 |
| 附表IV | — | 截至2023年12月31日的房地產抵押貸款 | 112 | |
所有其他附表都被省略，因為它們要麼不適用，要麼不是必需的，要麼是因為這些信息包括在合併財務報表或附註中。
3.展品
| | | | | | | | | | | |
| 展品編號 | | 展品的描述 | |
| 2.1 | — | 協議和合並計劃，日期為2022年2月28日，由Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)、Healthcare Trust of America，Inc.(現為Healthcare Realty Trust Inc.)、Healthcare Trust of America Holdings，L.P.(現為Healthcare Realty Holdings，L.P.)和HR Acquisition 2，LLC之間簽署。1 | |
| 3.1 | — | 第五條修訂後的公司章程及重述。2 | |
| 3.2 | — | 第四，修訂和重新制定公司章程。3 | |
| 3.3 | — | 經修訂的Healthcare Realty Holdings，L.P.有限責任合夥證書。4 | |
| 3.4 | — | 第二次修訂和重新簽署的《醫療保健房地產控股有限公司有限合夥協議》4 | |
| 4.1 | — | 根據1934年《證券交易法》第12條登記的註冊人證券的説明。5 | |
| 4.2 | — | 契約，日期為2013年3月28日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(現Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust of America，Inc.(現Healthcare Realty Trust Inc.)和美國銀行全國協會作為受託人，包括2023年到期的3.70%優先票據的形式及其擔保。6 | |
| | | | | | | | | | | |
| 4.3 | — | 2026年票據契約，日期為2016年7月12日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(現Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust of America，Inc.(現Healthcare Realty Trust Inc.)和美國銀行全國協會作為受託人，包括2026年到期的3.50%優先票據的形式及其擔保。7 | |
| 4.4 | — | 2027年票據契約，日期為2017年6月8日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(現Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust of America，Inc.(現Healthcare Realty Trust Inc.)和美國銀行全國協會作為受託人，包括2027年到期的3.75%優先票據的形式及其擔保。8 | |
| 4.5 | — | 2030年票據契約，日期為2019年9月16日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(現Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust，Inc.(現Healthcare Realty Trust Inc.)和美國銀行全國協會作為受託人，包括2030年到期的3.10%優先票據的形式及其擔保。9 | |
| 4.6 | — | 2031年票據契約，日期為2020年9月28日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(現Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust of America，Inc.(現Healthcare Realty Trust Inc.)和美國銀行全國協會作為受託人，包括2031年到期的2.00%優先票據的形式及其擔保。10 | |
| 4.7 | — | 契約，日期為2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association簽署。4 | |
| 4.8 | — | 補充契約1，日期為2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association提供。4 | |
| 4.9 | — | 第二號補充契約，日期為2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association共同簽署。4 | |
| 4.10 | — | 第3號補充契約，日期為2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association共同簽署。4 | |
| 4.11 | — | 第4號補充契約，日期為2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association共同簽署。4 | |
| 4.12 | — | 第十補充契約，日期為2022年7月22日，由HRTI，LLC和Truist Bank提供。4 | |
| 4.13 | — | 優先債券2025年到期，年息率3.875。4 | |
| 4.14 | — | 高級債券2028年到期3.625釐(第2028-1號)4 | |
| 4.15 | — | 高級債券2028年到期3.625釐(第2028-2號)4 | |
| 4.16 | — | 2030年到期的優先債券2.400釐(第2030-1號)4 | |
| 4.17 | — | 2030年到期的優先債券2.400釐(第2030-2號)4 | |
| 4.18 | — | 優先債券2031年到期，年息率2.050。4 | |
| 4.19 | — | 2025年紙幣的保證金。4 | |
| 4.20 | — | 2028年紙幣的擔保。4 | |
| 4.21 | — | 2030年紙幣的保函。4 | |
| 4.22 | — | 2031年紙幣的保證金。4 | |
10.1 | — | 美國醫療信託公司(Healthcare Trust of America，Inc.)(現為Healthcare Realty Trust Inc.)、美國醫療信託公司(Healthcare Trust of America Holdings，LP)(現為Healthcare Realty Holdings，L.P.)和摩根大通銀行(J.P.Morgan Chase Bank，N.A.)作為此類貸款機構的行政代理簽訂了一份截至2022年5月13日的定期貸款協議。11 | |
10.2 | — | 第四次修訂和重新簽署了循環信貸和定期貸款協議，日期為2022年7月20日，由其中點名的美國醫療信託公司(Healthcare Trust，LP)(現為Healthcare Realty Holdings，L.P.)、美國醫療信託公司(Healthcare Trust Inc.)(現為Healthcare Realty Trust Inc.)和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)簽署。4 | |
10.3 | — | 供款和轉讓協議，日期為2022年7月20日，由Healthcare Realty Trust Inc.和Healthcare Realty Holdings，L.P.4 | |
10.4 | — | 第三次修訂和重新簽署的僱傭協議，日期為2016年2月16日，由Todd J.Meredith和Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)簽署。12 | |
10.5 | — | Todd J.Meredith和Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)於2020年2月12日達成的第三次修訂和重新簽署的僱傭協議的第1號修正案。13 | |
10.6 | — | 2022年2月18日，託德·J·梅雷迪斯和Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)之間的第三次修訂和重新簽署的僱傭協議的第2號修正案。14 | |
| 10.7 | — | 2017年2月15日，小約翰·M·布萊恩特之間的第三次修訂和重新簽署的就業協議。和Healthcare Realty Trust Inc.(現在稱為HRTI，LLC)。15 | |
| 10.8 | — | 2020年2月12日，小約翰·M·布萊恩特之間的第三次修訂和重新簽署的僱傭協議的第一號修正案。和Healthcare Realty Trust Inc.(現在稱為HRTI，LLC)。13 | |
| | | | | | | | | | | |
| 10.9 | — | 羅伯特·E·赫爾與Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)於2017年1月1日修訂和重新簽署的僱傭協議。12 | |
| 10.10 | — | 羅伯特·E·赫爾與Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)於2020年2月12日修訂並重新簽署的僱傭協議的第1號修正案。13 | |
10.11 | — | 羅伯特·E·赫爾與Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)於2022年2月18日修訂並重新簽署的僱傭協議的第2號修正案。14 | |
| 10.12 | — | 修訂和重新簽署的僱傭協議，日期為2016年2月2日，由J.Christopher Douglas和Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)達成。16 | |
| 10.13 | — | J.Christopher Douglas和Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)於2020年2月12日修訂和重新簽署的僱傭協議的第1號修正案。13 | |
10.14 | — | J.Christopher Douglas和Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)於2022年2月18日修訂和重新簽署的僱傭協議的第2號修正案。14 | |
| 10.15 | — | 修訂和重新簽署的僱傭協議，日期為2021年7月1日，朱莉·F·威爾遜和Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)。17 | |
| 10.16 | — | 高管激勵計劃，日期為2022年8月1日。18 | |
| 10.17 | — | LTIP獎勵協議表(CEO版)。19 | |
| 10.18 | — | LTIP獎勵協議格式(執行版)。19 | |
| 10.19 | — | 長期合作伙伴關係獎勵協議書格式(董事版)。19 | |
| 10.20 | — | 董事賠償協議格式。20 | |
| 10.21 | — | 限制性股票獎勵證書格式。21 | |
| 10.22 | — | 本公司於2021年4月29日修訂並重新實施了2006年激勵計劃。22 | |
| 10.23 | — | LTIP獎勵協議格式。23 | |
21 | — | 註冊人的子公司。(隨函送交存檔) | |
| 22 | | 擔保證券的附屬發行人(茲備案)。 | |
23 | — | BDO USA，P.C.，獨立註冊會計師事務所同意。(隨函送交存檔) | |
31.1 | — | 根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的1934年《證券交易法》第13a-14條規則對公司首席執行官的證明。(隨函送交存檔) | |
31.2 | — | 根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的1934年《證券交易法》第13a-14條規則對公司首席財務官的證明。(隨函送交存檔) | |
32 | — | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350節的認證。(隨函送交存檔) | |
| 97 | — | 醫療保健房地產政策，用於追回錯誤判給的賠償。(隨函送交存檔) | |
101.INS | — | 該實例文檔不會出現在交互式數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 | |
101.SCH | — | XBRL分類擴展架構文檔。(隨函送交存檔) | |
101.CAL | — | XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。(隨函送交存檔) | |
101.LAB | — | XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。(隨函送交存檔) | |
101.DEF | — | XBRL分類擴展定義Linkbase文檔。(隨函送交存檔) | |
101.PRE | — | XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。(隨函送交存檔) | |
| 104 | — | 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL文檔，包含在附件101中)。 | |
1於2022年3月1日向美國證券交易委員會提交，作為傳統HTA(文件號：001-35568)Form 8-K的證物，在此併入作為參考。
2作為公司截至2023年6月30日的10-Q表格(文件編號001-35568)的證物，於2023年8月8日提交給美國證券交易委員會，並通過引用併入本文。
3作為證據提交於2020年4月29日提交給美國證券交易委員會的傳統HTA(文件編號001-35568)Form 8-K，並通過引用併入此處。
4作為證據提交給公司於2022年7月26日提交給美國證券交易委員會的8-K表格(文件號：001-35568)，並通過引用併入本文。
5作為截至2023年9月30日的公司10-Q表格的證據提交，於2023年11月3日提交給美國證券交易委員會，並通過引用併入本文。
6於2013年3月28日向美國證券交易委員會提交，作為舊有HTA(文件號：001-35568)Form 8-K的證物，在此併入作為參考。
7作為2016年7月12日提交給美國證券交易委員會的傳統HTA(文件號：001-35568)Form 8-K的證物，在此併入作為參考。
8作為證據於2017年6月13日提交給美國證券交易委員會的傳統HTA(文件編號001-35568)Form 8-K，並通過引用併入此處。
9作為證據提交於2019年9月16日提交給美國證券交易委員會的傳統HTA(文件編號001-35568)Form 8-K，並通過引用併入此處。
10作為證據提交於2020年9月28日提交給美國證券交易委員會的傳統HTA(文件編號001-35568)Form 8-K，並通過引用併入此處。
11於2022年5月16日向美國證券交易委員會提交，作為傳統HTA(文件號：001-35568)Form 8-K的證物，並通過引用併入本文。
12作為證據提交給傳統人力資源公司(文件編號001-11852)截至2015年12月31日的10-K表格，於2016年2月16日提交給美國證券交易委員會，並通過引用併入本文。
13作為證據提交給傳統人力資源公司(文件編號001-11852)截至2019年12月31日的10-K表格，於2020年2月12日提交給美國證券交易委員會，並通過引用併入本文。
14於2022年2月22日向美國證券交易委員會提交，作為傳統人力資源(文件編號001-11852)截至2021年12月31日的年度10-K表格的證物，並通過引用併入本文。
15作為證據提交給傳統人力資源公司(文件編號001-11852)截至2016年12月31日的10-K表格，於2017年2月15日提交給美國證券交易委員會，並通過引用併入本文。
16作為2016年2月2日向美國證券交易委員會提交的傳統人力資源(文件號：001-11852)Form 8-K的證物，在此併入作為參考。
17於2021年8月4日向美國證券交易委員會提交，作為傳統人力資源(文件編號001-11852)截至2021年6月30日的季度10-Q表的證據，並通過引用併入本文。
18作為證據提交給公司於2022年8月5日提交給美國證券交易委員會的Form 8-K(文件號：001-35568)，並通過引用併入本文。
19作為2012年5月18日提交給美國證券交易委員會的傳統HTA(文件編號001-35568)Form 8-K的證物，在此併入作為參考。
20作為證據提交給傳統HTA(文件編號001-35568)於2010年12月22日提交給美國證券交易委員會的Form 8-K，並通過引用併入本文。
21於2017年2月21日向美國證券交易委員會提交，作為傳統HTA(文件編號001-35568)截至2016年12月31日的年度10-K表格的證物，並通過引用併入本文。
22包括於2021年4月30日向美國證券交易委員會提交的有關附表14A的最終委託書(文件編號001-35568)的附錄A，並通過引用併入本文。
23作為截至2022年12月31日的公司10-K表格(文件編號001-35568)的證物，於2023年3月1日提交給美國證券交易委員會，並通過引用併入本文。
高管薪酬計劃和安排
以下是以10-K表格形式提交的所有高管薪酬計劃和安排的清單，作為本年度報告的附件：
1.2016年2月16日，託德·J·梅雷迪斯與Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)之間的第三次修訂和重新簽署的僱傭協議(作為附件10.4提交)
2.Todd J.Meredith與Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)於2020年2月12日簽署的第三份修訂和重新簽署的僱傭協議的第1號修正案(作為附件10.5提交)
3.2022年2月22日託德·J·梅雷迪斯與Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)之間的第三次修訂和重新簽署的僱傭協議的第2號修正案(作為附件10.6提交)
4.2017年2月15日，小約翰·M·布萊恩特之間的第三次修訂和重新簽署的就業協議。和Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)(作為附件10.7提交)
5.2020年2月12日，小約翰·M·布萊恩特之間的第三次修訂和重新簽署的僱傭協議的第一號修正案。和Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)(作為附件10.8提交)
6.修訂和重新簽署的僱傭協議，日期為2017年1月1日，羅伯特·E·赫爾與Healthcare Realty Trust Inc.(現為HRTI，LLC)之間的僱傭協議(作為附件10.9提交)
7.羅伯特·E·赫爾與Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)於2020年2月12日修訂並重新簽署的僱傭協議的第1號修正案(作為附件10.10提交)
8.羅伯特·E·赫爾與Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)於2022年2月22日修訂並重新簽署的僱傭協議的第2號修正案(作為附件10.11提交)
9.修訂和重新簽署的僱傭協議，日期為2016年2月2日，由J.Christopher Douglas和Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)達成(作為附件10.12提交)
10.J.Christopher Douglas與Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)於2020年2月12日修訂並重新簽署的僱傭協議的第1號修正案(作為附件10.13提交)
11.J.Christopher Douglas與Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)於2022年2月22日修訂並重新簽署的僱傭協議的第2號修正案(作為附件10.14提交)
12.Healthcare Realty Trust Inc.(現稱為HRTI，LLC)與朱莉·F·威爾遜於2021年7月1日簽訂的修訂和重新簽署的僱傭協議(作為附件10.15提交)
13.高管激勵計劃，日期為2022年8月1日(作為附件10.16提交)
14.LTIP獎勵協議表(CEO版)(存檔見附件10.17)
15.LTIP獎勵協議表格(執行版)(作為附件10.18存檔)
16.長期合作伙伴關係獎勵協議表格(董事版)(存檔見附件10.19)
17.限制性股票獎勵證書格式(存檔見附件10.21)
18.公司於2021年4月29日修訂和重訂的2006年獎勵計劃(作為附件10.22存檔)
19.LTIP獎勵協議表(存檔見附件10.23)
項目16.表格10-K摘要
沒有。
簽名和時間表
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
| | | | | | | | |
| 醫療保健房地產信託公司成立 |
| | |
| 發信人： | /S/託德·J·梅雷迪思 |
| | 託德·J·梅雷迪思 |
| | 首席執行官總裁和董事 |
| | 2024年2月16日 |
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由下列人員以登記人的身份在指定日期簽署。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | |
| /S/託德·J·梅雷迪思 | | 董事首席執行官總裁 | | 2024年2月16日 |
| 託德·J·梅雷迪思 | | (首席行政主任) | | |
| | | | |
| /S/J.克里斯托弗·道格拉斯 | | 總裁常務副總兼財務總監 | | 2024年2月16日 |
| 克里斯托弗·道格拉斯 | | 高級財務官(首席財務官) | | |
| | | | |
| 撰稿S/阿曼達·L·卡拉維 | | 高級副總裁與總會計師 | | 2024年2月16日 |
| 阿曼達·L·卡拉維 | | 主任(首席會計主任) | | |
| | | | |
| /S/約翰·V·阿博特 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 約翰·V·阿博特 | | | | |
| | | | |
| /S/南希·H·阿吉 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 南希·H·阿吉 | | | | |
| | | | |
| S/W.布拉德利·布萊爾，II | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 布拉德利·布萊爾，II | | | | |
| | | | |
| /S/薇琪·U·布斯 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 維基·U·布斯 | | | | |
| | | | |
| /S/愛德華·H·布拉曼 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 愛德華·H·布拉曼 | | | | |
| | | | |
| /S/阿賈伊·古普塔 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 阿賈伊·古普塔 | | | | |
| | | | |
| /S/詹姆斯·J·基爾羅伊 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 詹姆斯·J·基爾羅伊 | | | | |
| | | | |
| /S/Jay P.Leupp | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 傑伊·P·勒普 | | | | |
| | | | |
| /S/彼得·F·萊爾 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 彼得·F·萊爾 | | | | |
| | | | |
| /S/康斯坦斯·B·摩爾 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 康斯坦斯·B·摩爾 | | | | |
| | | | |
| /S/約翰·諾克斯·辛格爾頓 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 約翰·諾克斯·辛格爾頓 | | | | |
| | | | |
| /S/克里斯坦·M·瓦斯克斯 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 克里斯坦·M·瓦斯克斯 | | | | |
附表二--2023年、2022年和2021年12月31日終了年度的估值和合格賬户
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | | 加計和扣除 | | |
| 描述 | 餘額
在期初 | 記入[貸記]成本和費用 | 已收費
轉到其他帳户 | 壞賬核銷 | 餘額
在期末 |
| 2023 | 應收賬款備抵 | $ | 3,954 | | $ | 5,119 | | $ | — | | $ | 669 | | $ | 8,404 | |
| 2022 | 應收賬款備抵
| $ | 654 | | $ | 3,306 | | $ | — | | $ | 6 | | $ | 3,954 | |
| 2021 | 應收賬款備抵
| $ | 604 | | $ | 72 | | $ | — | | $ | 22 | | $ | 654 | |
附表三-截至2023年12月31日的房地產和累計折舊
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千為單位的美元 | 土地1 | 建築，改善， 租賃無形資產和CIP1 | | | | | | |
| 市場 | 道具數量。 | 初始投資 | 收購後資本化的成本 | 共計 | 初始投資 | 收購後資本化的成本 | 共計 | 個人財產 | 2, 3, 5
總財產 | 1、3累計折舊 | 4個累贅 | 5
獲得日期： | 日期常量 |
| 德克薩斯州達拉斯 | 43 | | $ | 72,772 | | $ | 17,396 | | $ | 90,168 | | $ | 925,170 | | $ | 147,779 | | $ | 1,072,949 | | $ | 550 | | $ | 1,163,667 | | $ | 221,375 | | $ | — | | 2003-2022 | 1974-2021 |
| 德克薩斯州休斯頓 | 31 | | 63,942 | | 13,018 | | 76,960 | | 642,626 | | 32,557 | | 675,183 | | 57 | | 752,200 | | 97,793 | | — | | 2007-2022 | 1974-2018 |
| 華盛頓州西雅圖 | 29 | | 59,412 | | 4,883 | | 64,295 | | 551,328 | | 90,031 | | 641,359 | | 715 | | 706,369 | | 186,903 | | — | | 2008-2022 | 1977-2018 |
| 科羅拉多州丹佛市 | 33 | | 62,172 | | 14,526 | | 76,698 | | 488,764 | | 56,499 | | 545,263 | | 610 | | 622,571 | | 94,906 | | — | | 2007-2022 | 1942-2022 |
| 北卡羅來納州夏洛特市 | 32 | | 28,119 | | 7,345 | | 35,464 | | 451,251 | | 39,182 | | 490,433 | | 110 | | 526,007 | | 116,578 | | — | | 2008-2020 | 1961-2018 |
| 亞利桑那州鳳凰城 | 35 | | 12,205 | | 8,057 | | 20,262 | | 447,753 | | 26,436 | | 474,189 | | 425 | | 494,876 | | 59,449 | | — | | 2007-2017 | 1971-2008 |
| 佐治亞州亞特蘭大 | 27 | | 40,227 | | 8,868 | | 49,095 | | 429,729 | | 15,587 | | 445,316 | | 100 | | 494,511 | | 79,569 | | 5,572 | | 2007-2022 | 1974-2014 |
| 馬薩諸塞州波士頓 | 17 | | 117,857 | | 9,590 | | 127,447 | | 336,670 | | 4,255 | | 340,925 | | 14 | | 468,386 | | 37,569 | | — | | 2012-2016 | 1860-2011 |
| 北卡羅來納州羅利市 | 28 | | 44,530 | | 12,090 | | 56,620 | | 393,245 | | 15,098 | | 408,343 | | 9 | | 464,972 | | 38,879 | | — | | 2010-2022 | 1977-2020 |
| 田納西州納什維爾 | 13 | | 40,673 | | 2,674 | | 43,347 | | 309,400 | | 97,997 | | 407,397 | | 7,427 | | 458,171 | | 115,979 | | 7,841 | | 2004-2022 | 1976-2022 |
| 美國洛杉磯 | 20 | | 68,225 | | 3,861 | | 72,086 | | 305,221 | | 71,590 | | 376,811 | | 453 | | 449,350 | | 145,875 | | 28,870 | | 1994-2022 | 1964-2008 |
| 佛羅裏達州邁阿密 | 19 | | 47,092 | | 6,902 | | 53,994 | | 325,814 | | 35,543 | | 361,357 | | 178 | | 415,529 | | 74,470 | | — | | 1994-2021 | 1954-2021 |
| 佛羅裏達州坦帕市 | 19 | | 23,491 | | 7,631 | | 31,122 | | 363,588 | | 15,729 | | 379,317 | | 33 | | 410,472 | | 36,726 | | — | | 1994-2023 | 1975-2015 |
| 印第安納波利斯，In | 36 | | 45,914 | | 8,985 | | 54,899 | | 308,044 | | 10,542 | | 318,586 | | 13 | | 373,498 | | 42,273 | | — | | 2007-2019 | 1988-2013 |
| 德克薩斯州奧斯汀 | 13 | | 22,178 | | 4,885 | | 27,063 | | 261,585 | | 31,211 | | 292,796 | | 142 | | 320,001 | | 55,891 | | — | | 2007-2022 | 1972-2015 |
| 紐約州紐約市 | 14 | | 58,719 | | 5,683 | | 64,402 | | 192,029 | | 4,705 | | 196,734 | | — | | 261,136 | | 15,887 | | — | | 2014-2019 | 1920-2014 |
| 伊利諾伊州芝加哥 | 6 | | 11,250 | | 2,554 | | 13,804 | | 212,170 | | 17,314 | | 229,484 | | 81 | | 243,369 | | 39,671 | | — | | 2004-2019 | 1970-2017 |
| 田納西州孟菲斯 | 11 | | 12,253 | | 1,648 | | 13,901 | | 118,427 | | 75,725 | | 194,152 | | 322 | | 208,375 | | 71,813 | | — | | 1999-2020 | 1982-2014 |
| 檀香山 | 6 | | 8,314 | | 1,213 | | 9,527 | | 147,422 | | 47,669 | | 195,091 | | 169 | | 204,787 | | 61,575 | | — | | 2003-2014 | 1975-2010 |
| 康涅狄格州哈特福德 | 30 | | 24,167 | | 5,214 | | 29,381 | | 159,178 | | 1,383 | | 160,561 | | — | | 189,942 | | 15,883 | | — | | 2016-2019 | 1955-2017 |
| 其他(49個市場) | 194 | | 272,785 | | 61,795 | | 334,580 | | 3,308,020 | | 211,205 | | 3,519,225 | | 1,310 | | 3,855,115 | | 618,702 | | 28,251 | | 1993-2023 | |
| 總房地產 | 656 | | 1,136,297 | | 208,818 | | 1,345,115 | | 10,677,434 | | 1,048,037 | | 11,725,471 | | 12,718 | | 13,083,304 | | 2,227,766 | | 70,534 | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 為發展而持有的土地。 | — | | 59,871 | | — | | 59,871 | | — | | — | | — | | — | | 59,871 | | | — | | | |
| 在建工程 | — | | — | | — | | — | | 60,727 | | — | | 60,727 | | — | | 60,727 | | — | | — | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 融資租賃使用權資產 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | 82,209 | | — | | — | | | |
| 融資應收賬款投資淨額 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | 122,602 | | — | | — | | | |
| 總屬性 | 656 | | 1,196,168 | | $ | 208,818 | | $ | 1,404,986 | | $ | 10,738,161 | | $ | 1,048,037 | | $ | 11,786,198 | | $ | 12,718 | | $ | 13,408,713 | | $ | 2,227,766 | | $ | 70,534 | | | |
1包括一截至2023年12月31日持有的待售資產，房地產投資總額約為美元9.61000萬美元。
2截至2023年12月31日的總物業估計總成本為$12.6 10億美元用於聯邦所得税。
3折舊按直線法計算。 3.3至49.0年，租賃無形資產超過 1.0至99.0年，個人財產超過 3.0至20.0多年來，土地改善， 2.0至39.0好幾年了。
4包括未攤銷的保費$0.3百萬元及不累算折扣0.2百萬美元，債務發行成本為$0.3截至2023年12月31日，為1.2億美元。
5包括美國醫療保健信託公司的合併。建築，2022年收購。
6截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的物業總額及累計折舊（包括持作出售資產）結轉如下：
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| | 截至2023年12月31日止年度 | 截至2022年12月31日止年度 | 年終DEC。2021年3月31日 |
| 以千為單位的美元 | 總財產 | 累計折舊 | 總財產 | 累計折舊 | 總財產 | 累計折舊 |
| 期初餘額 | $ | 14,076,475 | | $ | 1,645,271 | | $ | 5,104,942 | | $ | 1,338,743 | | $ | 4,670,226 | | $ | 1,249,679 | |
| 期內的新增人數 | | | | | | |
| 已取得的房地產 | 54,024 | | 2,322 | | 9,780,070 | | 241,285 | | 374,912 | | 7,668 | |
| 其他改進 | 28,521 | | 668,069 | | 219,783 | | 205,703 | | 103,035 | | 191,875 | |
| | | | | | |
| 持有土地以供發展 | | — | | 49,416 | | — | | 2,021 | | — | |
| 在建工程 | 49,901 | | — | | 31,586 | | — | | 3,974 | | — | |
| 應收融資投資淨額 | 2,366 | | — | | (66,509) | | — | | 186,745 | | — | |
| 融資租賃使用權資產淨額 | (1,616) | | — | | 52,249 | | — | | 11,909 | | — | |
| 公司物業 | — | | — | | 3,640 | | 236 | | — | | — | |
| 退休/處置 | | | | | | |
| 房地產 | (800,958) | | (87,896) | | (1,098,702) | | (140,696) | | (247,880) | | (110,479) | |
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| | | | | | |
| 期末餘額 | $ | 13,408,713 | | $ | 2,227,766 | | $ | 14,076,475 | | $ | 1,645,271 | | $ | 5,104,942 | | $ | 1,338,743 | |
附表四-截至2023年12月31日的房地產資產抵押貸款
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| 以千為單位的美元 | 最終到期日 | 付款條件 | | 優先留置權 | | 面額 | | 賬面金額 | | 拖欠本金或利息的貸款本金金額 |
| 位於以下地點的房地產的按揭貸款： | | | | | | | | | | |
| 德克薩斯州 | 7.00 | % | 7/1/2024 | (1) | | $ | — | | | $ | 31,150 | | | $ | 31,150 | | | $ | — | |
| 北卡羅來納州 | 8.00 | % | 12/22/2024 | (2) | | — | | | 6,000 | | | 5,796 | | | |
| 佛羅裏達州 | 6.00 | % | 2/27/2026 | (3) | | — | | | 32,156 | | | 32,112 | | | — | |
| 加利福尼亞 | 6.00 | % | 3/29/2026 | (4) | | — | | | 45,000 | | | 45,000 | | | — | |
| 佛羅裏達州 | 9.00 | % | 12/28/2026 | (5) | | — | | | 7,700 | | | 7,700 | | | — | |
| 位於以下地點的房地產的夾層貸款： | | | | | | | | | | |
| 德克薩斯州 | 8.00 | % | 6/24/2024 | (6) | | — | | | 54,119 | | | 45,856 | | | 54,119 | |
| 亞利桑那州 | 9.00 | % | 12/20/2026 | (4) | | — | | | 6,000 | | | 6,000 | | | — | |
| 房地產應收票據總額 | | | | $ | — | | | $ | 182,125 | | | $ | 173,614 | | | $ | 54,119 | |
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| 1 12個月預提利息準備金，本金和未付本金在到期日到期。 |
| 2到期資本化利息，本金和應計利息於到期日到期。 |
3建築貸款，最高可達$65百萬美元，定期支付。本金和到期日到期的任何未付利息只支付利息。 |
| 4只支付本金到期的利息和到期日到期的任何未付利息。 |
5每月分期付款本金和利息，金額為#美元152,069. |
| 6只支付本金到期的利息和到期日到期的任何未付利息。截至2023年12月31日的非應計狀態貸款。 |
以下為截至2023年12月31日、2022年及2021年12月31日止年度房地產按揭貸款賬面金額變動情況：
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| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 截至年初的餘額 | $ | 99,643 | | | $ | — | | | $ | — | |
| 新增內容： | | | | | |
| 假設的公允價值房地產票據 | — | | | 74,819 | | | — | |
| 新的房地產鈔票 | 58,700 | | | 23,325 | | | — | |
| 利用現有的房地產票據 | 19,103 | | | | | |
| 資本化利息 | — | | | 1,499 | | | — | |
| 費用及其他項目的增加 | 1,364 | | | — | | | — | |
| 扣除額： | | | | | |
| 房地產貸款催收 | — | | | — | | | — | |
| 遞延費用和其他項目 | — | | | — | | | — | |
| 信貸損失準備 | $ | (5,196) | | | | | |
| 截至年底的餘額 | $ | 173,614 | | | $ | 99,643 | | | $ | — | |
在美國證券交易委員會適用的會計法規中作出規定的所有其他附表均被省略，因為它們不是相關指示所要求的或不適用的，或者因為所需的信息顯示在合併財務報表或附註中。
