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美國

證券交易委員會

華盛頓特區 20549

表單10-K

（Mark One）

在截至的財政年度 12 月 31 日, 2022

或者

在從 _______ 到 __________ 的過渡期內

委員會檔案編號 001-38761

傳統住房公司

（其章程中規定的註冊人的確切姓名）

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註冊人的電話號碼，包括區號 (817)-799-4900

根據該法第12（b）條註冊的證券：

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根據該法第12（g）條註冊的證券：無

根據《證券法》第405條的規定，用複選標記表明註冊人是否是知名的經驗豐富的發行人。是的 ◻ 沒有 ☒

用複選標記表示註冊人是否無需根據該法第 13 條或第 15 (d) 條提交報告。是的 ◻ 沒有 ☒

用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。 是的 ☒沒有 ◻

用勾號指明註冊人在過去 12 個月（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）是否以電子方式提交了根據第 S-T 條第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。 是的 ☒沒有 ◻

用勾號指明此處是否未包含根據S-K法規第405項披露的拖欠申報人，並且據註冊人所知，本10-K表格第三部分或本10-K表的任何修正案中以引用方式納入的最終代理或信息聲明中也不會包含此類披露。 ◻

用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。

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如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 ◻

用複選標記表明註冊人是否已根據薩班斯-奧克斯利法案（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）條）提交了管理層對其財務報告內部控制有效性的評估的報告和證明。☐

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的 ◻沒有 ☒

截至2022年6月30日（註冊人最近完成的第二財季的最後一個工作日），非關聯公司持有的註冊人普通股的總市值為美元108,311,007；非關聯公司持有8,299,694股普通股。僅出於上述計算的目的，截至2022年6月30日，註冊人作為美國證券交易委員會報告人的所有董事和執行官均被視為關聯公司。

截至2023年3月10日，註冊人普通股的已發行股票總數為 24,380,224股份。

以引用方式納入的文件：無

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第一部分

第 1 項。業務。

前瞻性陳述

本10-K表年度報告（以下簡稱 “10-K表格”）包含前瞻性陳述。前瞻性陳述是基於對未來事件的預期和預測的預測，不是對歷史事實的陳述。前瞻性陳述包括有關業務戰略的陳述，除其他外，包括我們的業務和運營市場的預期趨勢和發展以及管理計劃。在某些情況下，您可以通過前瞻性詞語來識別這些陳述，例如 “估計”、“預期”、“項目”、“計劃”、“打算”、“相信”、“預測”、“預見”、“可能”、“應該”、“目標”、“可能”、“目標”、“可能”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以”、“可以” 和 “繼續”，這些詞的否定或複數形式以及其他類似的術語。本10-K表格中包含的所有前瞻性陳述均基於截至本10-K表格提交之日我們獲得的信息，我們沒有義務出於任何原因更新任何前瞻性陳述。您不應過分依賴前瞻性陳述。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些因素可能導致我們的實際業績、活動水平、業績或成就與這些陳述所表達或暗示的存在重大差異。這些因素包括我們在S-1表格註冊聲明中的 “風險因素” 下討論的事項，以及本10-K表格其他地方以及我們向美國證券交易委員會提交的未來報告中不時描述的事項。您應仔細考慮本10-K表格中描述的風險和不確定性。

在本10-K表格中，除非另有説明或上下文另有要求，否則，“遺產”、“公司”、“我們” 或 “我們的” 是指德克薩斯州的一家公司Legacy Housing Corporation。

我們的公司

我們建造、銷售和資助人造房屋和 “小房屋”，這些房屋通過獨立零售商和公司自有商店網絡進行分銷，還直接出售給人造房屋社區。該公司成立於2005年，是一家名為Legacy Housing, Ltd的德克薩斯州有限合夥企業。自2018年1月1日起，我們改為特拉華州的一家公司，並更名為Legacy Housing Corporation。自2019年12月31日起，我們從特拉華州的一家公司轉換為德克薩斯州的公司。我們的公司辦公室位於德克薩斯州的貝德福德（達拉斯和沃思堡之間）。我們於2018年12月完成了首次公開募股（“IPO”），並在納斯達克全球市場完成了普通股交易，股票代碼為 “LEGH”。

根據人造房屋協會和IBTS在截至2022年9月30日的十二個月期間提供的信息，按房屋製造數量進行排名，我們是美國第五大人造房屋生產商。由於目前的業務主要集中在美國南部，我們為客户提供一系列面積從大約 395 到 2,667 平方英尺不等的優質住宅，包括 1 至 5 間卧室，有 1 至 3 間¹/₂浴室。我們的房屋零售價從大約33,000美元到18萬美元不等。2022年，我們售出了4,189個住宅部分（整個模塊或單層），2021年我們售出了3,635個住宅部分。我們於 2005 年開始運營，自成立以來銷售額一直保持強勁增長。

我們的房屋滿足了美國對經濟適用住房的巨大需求。全國範圍內住房租金上漲、工地建房價格上漲以及部分美國人口房屋所有權百分比下降的趨勢推動了對經濟適用住房的需求。我們的客户的家庭年收入通常低於75,000美元，包括年輕人和工人階級家庭以及55歲及以上的人。根據美國人口普查局發佈的《當前人口調查》，2021年，美國大約有68,619,000個家庭的年收入低於75,000美元，佔所有美國家庭的52％。

我們相信，我們的公司是人造房屋行業中垂直整合程度最高的公司之一，這使我們能夠為客户提供完整的解決方案，從使用優質材料製造定製房屋，通過我們龐大的獨立零售商和公司自有配送點網絡分銷這些房屋，到為客户提供量身定製的融資解決方案。我們的房屋在美國建造

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我們的三個製造設施之一，符合美國住房和城市發展部（“HUD”）的建築和安全標準。我們的工廠採用大批量生產技術，使我們每週總共生產大約70個家居部分，或大約60套完全完工的房屋，具體取決於產品組合。我們使用優質的材料，並經營自己的零件製造設施，生產用於建造房屋的許多物品。每個房屋都可以根據不同的樓層平面圖進行配置，並配備壁爐、中央空調和最先進的廚房等功能。

我們的房屋以我們首屈一指的 “Legacy” 品牌進行銷售，截至2022年12月31日，主要通過156個獨立零售點和13個公司自有零售點組成的網絡以及通過直接銷售給人造房屋社區所有者的方式在15個州出售給消費者。我們公司擁有的13個零售地點，包括11家Heritage Housing門店和兩家Tiny House直銷店，專門出售我們的房屋。2022年，我們約有53％的人造房屋在德克薩斯州出售，其次是佐治亞州的9％，5% 在佛羅裏達州， 阿拉巴馬州為5％，亞利桑那州為5％，路易斯安那州為4％。2021年，我們約有50％的人造房屋在德克薩斯州出售，其次是喬治亞州的16％，路易斯安那州的8％和阿拉巴馬州的5％。

我們為客户提供三種類型的融資解決方案。我們為獨立零售商提供平面圖融資，其形式為寄售安排或零售商與我們之間的融資銷售。我們還為通過獨立和公司自有零售點出售給最終用户的產品提供消費者融資，我們還為購買我們的產品用於其住房社區的人造住房社區所有者提供融資解決方案。我們在零售地點提供有競爭力的融資選擇的能力為我們提供了多種競爭優勢，並使我們能夠獲得如果沒有能力提供消費者融資，本來可能無法實現的銷售。

企業轉換

在2018年1月1日之前，我們是一家名為Legacy Housing, Ltd的德克薩斯州有限合夥企業。自2018年1月1日起，我們根據法定轉換或公司轉換轉換為特拉華州的一家公司，並更名為Legacy Housing, Corporation。我們所有未償還的合夥權益均按比例轉換為Legacy Housing Corporation的普通股。根據《美國國税法》第351條，此次轉換符合免税交易資格。自2019年12月31日起，公司從特拉華州的一家公司重組為德克薩斯州的一家公司。

公司轉換後，Legacy Housing Corporation繼續持有Legacy Housing, Ltd.的所有財產和資產，Legacy Housing, Ltd.的所有債務和義務繼續作為Legacy Housing Corporation的債務和義務。企業轉換的目的是重組我們的公司結構，使我們公司結構中的頂級實體，即在首次公開募股中向公眾提供普通股的實體，是公司而不是有限合夥企業。除非另有説明，否則本10-K表格中包含的財務報表均為Legacy Housing Corporation的財務報表。

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我們的市場機會

人造住房是其他形式的經濟適用房的競爭性替代方案，無論是新的還是現有的，或者位於城市、郊區或農村地區。我們認為，製成品購房者的目標羣體包括總年收入低於75,000美元的家庭，佔2021年美國家庭總數的52％。我們認為，我們的目標美國年齡組範圍廣泛，從通常是首次購房者的年輕家庭到可能正在裁員或轉向更鄉村生活方式的老年購房者。設備齊全的人造房屋的總成本相對較低，對我們的目標消費者具有吸引力。下圖突出顯示了新建房屋和新建住宅（不包括土地）之間每平方英尺的總平均銷售價格差異不斷增加。

每平方英尺平均價格比較

資料來源：美國人口普查局、建築技術與安全研究所和人造房屋研究所。

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隨着新的單户住宅價格持續快速上漲，人造房屋對消費者來説是一種有吸引力的選擇。如下圖所示，新建單户住宅（包括建造房屋的土地）的平均銷售價格與人造住宅的平均價格之間的差距越來越大；管理層將這一差距視為該行業的機會。

資料來源：美國人口普查局、建築技術與安全研究所和人造房屋研究所。

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此外，創新的工程和設計以及高效的生產技術，包括 “小房子” 市場的出現和發展，繼續將人造房屋定位為可行的住房替代方案。住房租金上漲、場地建房屋價格上漲、部分美國人口房屋所有權百分比下降以及美國工資增長停滯也推動了對低於15萬美元的高質量經濟適用住房的需求。

資料來源：美國人口普查局。

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根據美國人口普查局公佈的數據，人造房屋行業在2022年和2021年分別出貨了112,882套和105,772套人造住房。在過去五年中，人造房屋的出貨量增長了22％，約佔已完工的私人住房單元總數的8％。

來源：美國人口普查局

我們的競爭優勢

我們為經濟適用的人造住房提供完整的解決方案。我們相信，由於以下關鍵競爭優勢，我們能夠在競爭中脱穎而出，並得以發展業務：

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我們的增長戰略

在過去的18年中，我們在投資成功的增長計劃方面有着良好的運營歷史。我們相信，由於我們公司的縱向整合，我們能夠為客户提供的解決方案增強了我們作為領先生產商的品牌知名度，提高了製造工廠的利用率和效率，並擴大了我們對各種可定製房屋競爭優勢的直接面向消費者的影響力。多年來，這種運營重點為我們提供了可持續的淨銷售額和淨收入增長。我們的增長戰略包括以下關鍵舉措：

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我們的產品

概述。 根據人造房屋協會和IBTS在截至2022年9月30日的十二個月期間提供的信息，按房屋製造數量進行排名，我們是美國第五大人造房屋生產商。我們生產的房屋種類繁多，可供客户以多種方式使用。我們建造各種大小和平面圖的住宅和小型房屋。我們與合作伙伴合作，滿足不同的住房需求，例如私人土地和人造住宅社區中的住宅、休閒和度假物業（例如狩獵小屋）以及油田和其他行業勞動力的住宿。

製造和質量設計。 我們利用當地市場研究來設計滿足客户特定要求的房屋，我們的房屋是在廣泛的實地研究和消費者反饋的基礎上設計的。我們經常推出新的平面圖、裝飾、外觀設計、功能和配件，以適應不斷變化的消費者趨勢，我們還提供各種定製服務以滿足每位客户的個性化品味。每個房屋通常包含客廳、用餐區、廚房、1 至 5 間卧室和 1 至 3 間¹/₂浴室和每個房屋都可以進行定製，使其包括某些功能，包括壁爐、中央空調、迷你分體式氣候控制、高架散熱管、點狀紋理天花板、裝飾性木紋乙烯地板、木製櫥櫃和節能元素。

我們建造的人造房屋是根據HUD的施工和安全標準建造的。我們的德克薩斯州工廠已獲得根據德克薩斯州工業化住房和建築法（稱為德克薩斯州模塊化規範）建造房屋的認證，我們的佐治亞州工廠已獲得根據佐治亞州建築法規建造房屋的認證。除了傳統的人造房屋外，我們還提供各種各樣的小型房屋，這些小房子是面積在320至399平方英尺之間的休閒建築，可用作臨時住宅，可由皮卡車拉動，在美學上通常與大型房屋相似。我們的小房子採用各種型號和平面圖建造，通常從 1 到 3 間卧室不等，有 1 到 2 間浴室。小房子不需要按照 HUD 標準建造。

製造過程。 我們的人造房屋完全由我們的三家工廠建造和裝備。我們的房屋採用大批量生產技術建造，每個設施僱用大約 150 到 275 名員工。我們的大多數房屋都是在鋼製底盤上分成一個或多個部分（或樓層）建造的。每個部分都是分階段組裝的，首先是底盤的構造，然後是添加其他構造和購買的組件，最後進行質量控制檢查。與傳統住宅建築相比，生產過程的效率和在受控的工廠環境中建造房屋的好處使我們能夠在更短的時間內生產房屋，產生的浪費更少，每平方英尺的成本也更低。然後，成品房屋將直接運送給零售銷售中心、工作場所或人造住宅社區的客户。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，我們分別售出了4,189套和3,635套住宅部分，包括139套和230套小型房屋。

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製造設施。 我們目前運營三個製造工廠，分別位於德克薩斯州沃思堡、德克薩斯州康默斯和佐治亞州伊頓頓，每個工廠的面積從大約 97,000 到 388,000 平方英尺不等。我們製造設施的生產計劃基於從分銷商處收到的批發訂單，這些訂單每週都在波動。總的來説，我們的設施結構是每週五天，每天輪班 8 到 9 小時。目前，我們可以在大約三到六個生產日內製造出一套普通的房屋。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，我們平均每週建造約70個住宅部分，即60套完全完工的房屋。

原材料和供應商。 我們人造房屋生產中使用的主要材料包括木材、木製品、鋼、鋁、石膏牆板、窗户、門、玻璃纖維隔熱材料、地毯、乙烯樹脂、緊固件、管道材料、電器和電氣產品。我們目前從各種第三方製造商和分銷商那裏購買這些材料。我們為所有關鍵材料採購多種供應來源，以降低供應鏈風險。我們打算繼續從原始製造商那裏尋求更多的直接材料採購。這將使我們能夠節省成本，更好地控制我們在產品中使用的材料的質量，並增加定製以滿足客户不斷變化的偏好。無法獲得用於房屋生產的任何材料，無論是由於材料短缺、供應商設施限制還是其他影響零部件生產的事件所致，都可能影響我們滿足或維持生產要求的能力。 由於以下多種因素，某些原材料的定價和供應在2022年和2021年期間波動不定e. 經濟環境。我們將繼續關注產品定價，以應對材料成本的上漲，從而繼續監測和應對這些材料的通貨膨脹。

擔保。 我們為零售購房者提供自購買之日起的一年有限質保，涵蓋房屋結構、管道和電氣系統的材料或工藝缺陷。我們的保修範圍不包括房屋的安裝和設置，這通常由零售商安排。電器、地毯、屋頂和類似物品由其原始製造商提供不同期限的質保。目前，我們不對小型房屋提供任何擔保。

分佈

截至2022年12月31日，我們通過由156個獨立零售點和13個公司自有零售點組成的網絡主要在15個州分銷我們的人造房屋，並直接銷售給人造住宅社區的所有者。與業內常見的一樣，我們的獨立分銷商除了我們的人造房屋外，通常還銷售其他製造商生產的人造房屋。此外，一些獨立零售商經營多個銷售網點。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，沒有一家獨立零售商佔我們製造業銷售額的10％或以上。

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以下是我們出售大部分人造房屋的州的清單，以及這些銷售額佔產品總銷售額的大致百分比：

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在2022年和2021年，我們還在阿肯色州、愛荷華州、伊利諾伊州、印第安納州、密歇根州、密西西比州、密蘇裏州、內華達州、俄亥俄州、賓夕法尼亞州、田納西州、猶他州、弗吉尼亞州我們不斷尋求通過增加現有獨立零售商的銷售額以及尋找新的獨立零售商來出售我們的房屋來增加批發出貨量。我們為零售銷售人員提供全面的銷售培訓，帶他們到我們的製造工廠接受產品培訓，並在新產品開發過程中查看新產品設計。這些培訓研討會通過提高零售銷售顧問的技能和知識來促進我們房屋的銷售。此外，我們在展會上展示我們的產品，並通過分發平面圖文獻、小冊子、裝飾精選展示和銷售點宣傳材料以及基於互聯網的營銷援助來支持我們的零售商。我們相信，我們擁有業內最全面的人造房屋產品的印刷目錄。

我們的獨立零售商通常要麼支付現金購買庫存，要麼通過我們的寄售安排或為銷售融資來為其庫存需求提供資金。我們的某些獨立零售商通過與第三方的批發平面圖融資安排為其部分庫存融資。在這種情況下，我們會向第三方驗證訂單，然後製造房屋並將其運送給零售商。在將產品運送給零售商時，第三方貸款機構應付款，根據每項安排的條款，我們可能有也可能沒有與該庫存相關的有限回購義務。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們在此類回購協議下的或有債務的最大金額分別約為8,92.5萬美元和4,908,000美元，房屋的轉售價值沒有減少。

我們2022年的產品銷售中約有63％歸因於我們的獨立零售分銷商，9％歸因於我們公司擁有的零售地點，29％直接歸因於人造住房社區的所有者。我們2021年產品銷售中約有57％歸因於我們的獨立零售分銷商，13％歸因於我們公司擁有的零售地點，30％直接歸因於人造住房社區的所有者。

截至2022年12月31日，我們運營着13個公司自有零售點。我們公司擁有的辦公地點使我們能夠通過購買過程的所有步驟（從製造和設計到銷售、融資和客户服務）改善客户體驗。這也為我們提供了一個直接瞭解消費者偏好和貸款機會的窗口。我們認為，平均而言，我們公司擁有的門店將比我們的獨立零售店更具生產力，毛利率也更高。

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銷售和營銷

我們的企業營銷工作側重於提高我們的品牌知名度，傳達我們對質量的承諾以及我們公司提供的許多其他競爭優勢。我們的營銷策略是提供多個系列的人造房屋，以吸引廣泛的購房者，不斷提高對我們品牌的知名度並創造對我們產品的需求。我們在該領域依賴多種渠道，包括數字廣告、電子郵件營銷、社交媒體和會員營銷，以及各種戰略合作伙伴關係。我們在 www.legacyhousingcorp.com 上維護我們的網站。

我們的銷售和營銷策略側重於年收入低於60,000美元的家庭，其中包括年輕家庭、工人階級家庭和50歲及以上的人。我們還向其他類型的客户進行營銷，包括人造房屋社區的所有者、對小型房屋感興趣的買家、休閒買家以及勞動力房屋或人營住房。此外，由於不可預見的惡劣天氣條件和類似事件，對價格合理、交付迅速的人造房屋的需求增加，我們將繼續處於有利地位。我們所有的客户都位於美國。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，沒有任何客户佔我們淨銷售額的10％以上。

為我們的客户提供融資解決方案

我們提供三種類型的融資解決方案：

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平面圖融資。 我們為大多數獨立零售商提供我們生產的產品和二手產品的平面圖或批發融資。這種批發融資是我們寄給獨立零售商的貨物。零售商自己支付運費，並向我們支付每月房屋批發發票金額的1.0％至1.4％的費用。他們還有義務在發貨後每年按發票金額支付1,000美元，第一筆1,000美元的減免將在發貨一年後到期。2022年，我們從獨立零售商那裏籌集了337萬美元。出售後，獨立零售商有義務在將房屋遷出零售地點之前向我們支付發票金額減去任何預付折扣。如果他們向我們提供某些文件，我們允許他們將房屋搬到客户所在地，並且我們會通知客户的貸款來源向我們支付貸款融資時應付的款項。我們在許多寄售房屋中安裝了專有技術，這使我們能夠確定寄售房屋是否已在未經許可的情況下從零售地點遷出。如果獨立經銷商履行了對我們的所有義務，則可以提前90天通知我們，自由終止託運協議。我們的批發託運合同要求我們將收入確認推遲到全額付款為止。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，我們的寄售銷售額分別為84,037,000美元和63,496,000美元。當根據我們的一項託運協議將房屋出售給最終消費者時，將記錄寄售銷售。

我們向獨立零售商出售的部分工廠建造的批發住房是通過批發平面圖融資安排購買的。根據典型的平面圖融資安排，專門從事該業務領域的獨立金融機構按房屋購買價格向零售商提供貸款，並維持房屋的擔保權益作為抵押品。金融機構通常要求我們作為房屋製造商與金融機構簽訂單獨的回購協議，根據該協議，在零售商違約和某些其他情況下，我們有義務在回購協議期限（通常為24個月）內以較低的價格回購融資房屋。根據這些協議，我們可能有義務回購房屋的價格基於融資金額加上某些管理和運費。零售商購買房屋後，我們在這些回購協議下的義務即告終止

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顧客。截至2022年12月31日，我們的回購協議（不減少房屋的轉售價值）下的最大或有債務金額為8,925,000美元。這些協議下的損失風險分散在許多零售商中，房屋的轉售價值進一步降低了這種風險。我們沒有為這筆或有負債準備金。

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截至2022年12月31日的消費者和MHP融資選項概述

（以千美元計）

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我們還以寄售安排的形式向零售商提供庫存平面圖融資。截至2022年12月31日，我們向零售商託運了5,132,000美元的庫存。

消費者融資。 工廠建造的房屋的銷售受到消費者融資可用性和成本的重大影響。工廠建造的住房行業有三種基本的消費融資類型：（i）動產貸款或個人財產貸款，適用於不涉及任何標的土地（通常為HUD代碼房屋）的房屋的購買者，（ii）為房屋和房屋所在地的購買者提供的不合格抵押貸款，（iii）符合聯邦住房管理局（“FHA”）要求的合規抵押貸款，事務或GSE貸款。目前，我們僅提供動產貸款。

我們向購買我們的全尺寸人造房屋和小型房屋的消費者提供零售消費者融資，並提供經銷商激勵安排，以鼓勵獨立零售商使用我們的融資產品。根據這些安排，一旦客户通過Legacy Finance簽訂購房協議，我們就會通過這些寄售安排向零售商支付零售商毛利率的80％，並將零售毛利率的20％保留在寄售組合中。我們將房屋的寄售價值轉入寄售投資組合，作為我們對寄售安排的貢獻。零售商有義務對與寄售交易相關的任何回購進行再營銷，並在收回時獲得房屋未清餘額的90％。我們向每位交易商收取償還貸款的託運安排費，並根據投資金額獲得每年10％至12％的優先回報率。在償還了我們的繳款、費用和優先回報後，我們根據協商公式將剩餘餘額與獨立零售商分配，該公式記作經銷商激勵負債。截至2022年12月31日，我們擁有3,405筆零售消費貸款，平均本金餘額為38,891美元。截至2022年12月31日，我們這些貸款的平均剩餘期限為124個月，平均利率（APR）為13.4％。截至2022年12月31日，我們在發放貸款時的平均貸款價值（“LTV”）為83％，這是基於借款人的總銷售價格。我們沒有為競爭對手在正常業務過程中製造的新房提供資金，目前也沒有計劃為其提供資金。

所有貸款申請都要經過在我們公司總部進行的承保流程，以評估信用風險，該程序考慮了多種因素，包括首付、FICO分數、月收入和借款人的總住房還款覆蓋範圍。批准的貸款的利率由買方的信用評分和首付金額決定。我們使用付款歷史記錄來持續監控消費貸款的信貸質量。

人造住房社區融資。 我們向人造住房社區的所有者提供融資，讓他們購買我們的產品以出租給居民。這些貸款的期限通常為十年，可以有固定或浮動利率。這些貸款中約有97％的固定利率從6.9％到11.5％不等。其餘貸款的利息按最優惠利率加4％，有下限和上限。預付款、交付費用和安裝費用根據具體情況進行協商。截至2022年12月31日

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2021年，人造房屋社區的未償貸款總額為143,253,000美元和102,992,000美元，分別包括545筆和530筆貸款。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們這些貸款的平均剩餘期限分別約為四年和六年。

我們還向社區所有者提供貸款，用於收購或開發房產，作為安排的一部分，這些社區所有者簽訂了向我們購買房屋的合同。這些貸款的期限通常為兩到五年，利息為5.00％至12.0％。在截至2022年12月31日的年度中，我們向人造住宅社區的所有者發放了總額為4,010,000美元的貸款，用於地塊開發。

競爭

人造住房行業在製造和零售層面都具有很強的競爭力，競爭基於多個因素，包括價格、產品特徵、服務和質量聲譽、分銷深度、促銷、銷售以及零售和批發消費融資條款。我們與其他人造房屋生產商競爭，新的生產商繼續進入市場。我們還與提供從批發商或消費者處收回的待售房屋的公司競爭，我們還與新的和現有的場地建造的房屋以及公寓、聯排別墅和公寓競爭。

除我們公司外，還有許多其他國家制造商爭奪美國人造住房市場的很大份額，包括克萊頓家居有限公司、Cavco Industries, Inc.和Skyline Champion Corporation。這些競爭對手中有一些比我們擁有更多的財務、製造、分銷和營銷資源。在過去的17年中，該行業經歷了整合的趨勢，因此，大部分市場份額由少數公司控制。我們是該國第五大人造房屋生產商。因此，我們認為，通過有效增加我們的市場份額，我們有很大的機會在該行業中擴張。

在製成品購房者的貸款機構中，有重要的競爭對手，包括國家、地區和地方銀行、獨立金融公司、抵押貸款經紀人和抵押貸款銀行，例如克萊頓房屋公司的子公司21s抵押貸款公司、伯克希爾·哈撒韋公司、Triad Finance Corporation和CU Factory Build Lending, LP。這些競爭對手中有一些比我們更大，可以獲得更高的資本和成本效率。

保護專有技術

我們依靠美國和其他司法管轄區的版權和商業祕密法律以及保密程序和合同條款來保護我們的專有信息、技術和品牌。我們保護我們的專有信息和技術，部分原因是要求我們的某些員工簽訂協議，規定保密並轉讓他們在受僱期間所作發明的權利。我們還可能與我們的某些技術顧問簽訂保密和發明轉讓協議，以保護我們的機密和專有信息與技術。我們無法向您保證，我們與員工和顧問簽訂的保密協議不會被違反，我們將能夠有效地執行這些協議，對於任何違反這些協議的行為，我們將採取足夠的補救措施，也無法向您保證，我們的商業祕密和其他專有信息和技術不會被披露或以其他方式受到保護。

我們的知識產權包括美國版權局為我們的許多平面圖頒發的版權。我們目前沒有發現任何侵權索賠或其他對我們的知識產權的質疑。

政府監管

將軍。 我們公司在受監管的行業中運營，有許多聯邦、州和地方法律、法規和法規影響我們的業務。政府當局有權強制遵守其法規，違規行為可能會導致支付罰款、下達禁令或兩者兼而有之。儘管我們認為我們的業務基本符合所有適用法律和法規的要求，但我們無法預測遵守所有適用法律和執法政策的最終成本。

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目錄

《聯邦人造房屋條例》。 我們的人造房屋受許多聯邦、州和地方法律、法規和法規的約束。人造房屋的建造受1974年《國家人造房屋建築和安全標準法》以及HUD根據該法案發布的法規管轄。HUD法規統稱為聯邦人造房屋建築和安全標準，涵蓋了人造房屋建築的各個方面，包括結構完整性、消防安全、風荷載、熱保護和通風。我們在德克薩斯州的製造設施及其生產的符合HUD標準的房屋的計劃和規格已獲得HUD認證的檢驗機構的批准。此外，經HUD認證的獨立第三方檢查員會定期審查我們的人造房屋在施工期間是否符合HUD法規。不遵守適用的HUD法規可能會使我們面臨各種各樣的制裁，包括強制關閉我們的製造工廠。我們認為，我們的人造房屋基本符合所有目前的HUD要求。人造房屋通常使用含有甲醛樹脂的木製品建造。HUD 規定了人造房屋中使用的某些產品中甲醛的允許濃度，並要求製造商警告購買者注意與甲醛相關的風險。環境保護署（“EPA”）和其他政府機構過去曾評估過甲醛的影響。我們在人造房屋中使用的材料符合HUD甲醛排放標準，並相信我們遵守HUD和其他在這方面適用的政府法規。

運輸和分區條例。 高速公路上人造房屋的運輸受各聯邦、州和地方當局的監管。此類法規可能規定大小和道路使用限制，並施加低於正常限速和各種其他要求。我們的人造房屋（包括我們的小房子）也受當地分區和住房法規的約束。在我們出售房屋的某些城市和縣，已經頒佈了地方政府法令和法規，限制在私有土地上安置人造房屋，或者要求在人造房屋社區安置人造房屋。此類法令和法規可能會對我們在其生效的社區出售房屋進行安裝的能力產生不利影響。許多州已經通過了有關人造房屋安裝的程序。公用事業連接受州和地方法規的約束，零售商或其他安裝房屋的人必須遵守這些法規。

保修規定。 我們發佈的某些擔保可能受《馬格努森-莫斯保修聯邦貿易委員會改進法》的約束，該法規範了消費品保修的描述。例如，受該法案約束的擔保必須包含在一份易於閲讀的文件中，該文件通常在購買前提供。該法案還禁止某些試圖否認或修改默示擔保的行為，也禁止使用欺騙性或誤導性條款。我們質保的描述和實質內容也受各種州法律法規的約束。許多州要求人造房屋生產商發行債券，以確保消費者保修索賠得到滿足。

金融服務條例。 各種法律影響着我們製造的房屋的融資。根據該法頒佈的《聯邦消費者信貸保護法》和Z號條例要求書面披露與此類融資有關的信息，包括年利率百分比金額和財務費用。《聯邦公平信用報告法》還要求向潛在客户披露某些用作拒絕信貸依據的信用信息。根據該法頒佈的《聯邦信貸機會平等法》和條例B禁止基於某些特定理由歧視任何信貸申請人。根據該法頒佈的《房地產結算程序法》和第X條要求對房地產結算的性質和成本進行某些披露。聯邦貿易委員會已經通過或提出了各種貿易監管規則，涉及不公平的信貸和收款行為以及保護消費者的索賠和辯護。有資格加入Ginnie Mae計劃的分期付款銷售合同、直接貸款和抵押貸款須遵守聯邦住房管理局的信貸承保要求。《美國住房救援和止贖預防法》為包括人造房屋在內的住房行業提供援助，除其他外，包括提高動產（僅限住房第一類）貸款的貸款限額。聯邦住房管理局最近的指導方針為Ginnie Mae提供了將人造房屋聯邦住房管理局第一章貸款證券化的能力，以允許貸款人獲得新的資本，然後可以用來為我們的客户提供新的貸款。《抵押貸款許可安全公平執行法》規定了所有抵押貸款發起人（“MLOs”）的許可和註冊要求。傳統上，人造房屋零售商協助購房者獲得購房融資，包括談判利率和貸款條款。但是，根據該法，除非由以下人員執行，否則禁止這些活動

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目錄

註冊或許可的 MLO。各種州法律還規範了融資文件的形式以及允許的存款、財務費用和根據融資文件收取的費用。除其他外，《住房抵押貸款披露法》C條要求某些金融機構，包括非存款機構，收集、記錄、報告和披露有關其抵押貸款活動的信息，這些信息用於識別潛在的歧視性貸款模式和執行反歧視法規。

《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法》獲得通過成為法律，併成立了消費者金融保護局（“CFPB”）監管消費金融產品和服務。CFPB的某些抵押貸款融資規則適用於由住宅擔保的消費者信貸交易，包括不動產抵押貸款和由人造房屋擔保的動產貸款。除其他外，這些規則定義了 “合格抵押貸款” 的發放標準，規定了貸款人證明借款人還款能力的具體要求，概述了合格抵押貸款受借款人責任安全港限制的條件，並確定了利率和其他成本參數以確定哪些合格抵押貸款屬於安全港保護。儘管許多人造房屋由符合機構要求的抵押貸款融資，這些抵押貸款的還款能力得到驗證，利率和其他成本也在安全港限度內，但為購買人造房屋提供資金的大量貸款，尤其是動產貸款和不合格土地住房貸款，不屬於此類安全港。此外，CFPB的規則除其他外，修訂了《貸款真相法》和《房地產和解程序法》，擴大了受1994年《房屋所有權和股權保護法》（“HOEPA”）保護的抵押貸款的類型，並對HOEPA所涵蓋的抵押貸款施加了額外限制。因此，某些人造住房貸款現在受HOEPA的利率和費用限制。利率或費用超過限額的貸款被視為 “高成本抵押貸款”，為借款人提供額外的保護，包括在確定房屋價值方面。根據這些規則，大多數用於購買人造房屋的貸款的利率和費用似乎不被視為高成本抵押貸款，儘管一些貸款機構可能提供被視為高成本抵押貸款的貸款，但利率和費用限制可能會阻止一些貸款機構向借款人提供此類貸款，或者不願根據HOEPA的規定提供貸款。此外，CFPB的某些規定適用於對擔保更高價格抵押貸款的主要住宅的評估。某些由人造房屋擔保的貸款，主要是動產貸款，可以被視為價格更高的抵押貸款。除其他外，該規則要求債權人在貸款到期之前向借款人提供評估報告的副本。遵守法規可能會限制貸款人對某些貸款進行盈利定價的能力，或者可能導致貸款人為實施新的流程、程序、控制和基礎設施承擔額外成本，並可能導致一些貸款機構完全削減某些貸款的承保。此外，由於潛在訴訟和其他費用的不確定性，一些投資者可能不願參與擁有此類貸款。因此，一些人造房屋的潛在買家可能無法獲得必要的融資。不遵守這些法規、修改這些法規或其他法規或實施額外法規，可能會影響我們的收益，限制我們獲得資本的機會，並對我們的業務和經營業績產生重大不利影響。

2018年5月24日，《經濟增長、監管救濟和消費者保護法》（“多德-弗蘭克改革法案”）簽署成為法律。《多德-弗蘭克改革法案》修訂了多德-弗蘭克法案的部分內容，減輕了小型金融機構的監管負擔，包括取消了2008年《抵押貸款許可安全和公平執行法》（“SAFE法案”）的規定，並保護消費者獲得信貸的機會。隨着《安全法》的某些條款的取消，人造房屋零售商現在可以協助購房者獲得購房融資；但是，他們可能無法協助談判融資條款。這將使買家能夠更輕鬆地找到融資渠道，並使整體購房體驗更加順暢。

2018年1月25日，HUD宣佈對其人造住房規則進行自上而下的審查，這是一項更廣泛的工作的一部分，該計劃旨在確定在經濟適用房的迫切需求下可能無效、過於繁瑣或成本過高的法規。如果做出某些改變，我們公司可能能夠更有效地為經濟適用房的買家提供服務。

2017年，我們的主要貸款機構要求對我們的零售分期付款合同和相關程序進行廣泛審查，我們將這些合同和程序用作消費者融資解決方案戰略的一部分。根據那次審查，我們改進了合同中使用的語言的某些內容，並修改了我們做法的某些方面。儘管我們認為我們的表格和程序不存在重大合規問題，但我們受上述聯邦和其他法規的約束。

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目錄

季節性

通常，我們在三月至十月期間的銷量更高。在冬季，我們的銷售通常較慢，在我們所服務的某些天氣條件惡劣的地理市場區域，發貨可能會延遲。

員工

截至 2022 年 12 月 31 日，我們有大約 870 名員工。在我們的員工中，大約有770人是小時工，100人是帶薪員工。我們的員工目前沒有任何集體談判單位的代表。我們相信我們與員工的關係良好。

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第 1A 項。風險因素。

不適用於小型申報公司。

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第 1B 項。未解決的員工評論。

沒有。

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第 2 項。屬性。

設施

下表列出了有關我們公司運營設施的某些信息：

我們擁有位於德克薩斯州沃思堡和德克薩斯州康默斯的製造設施和工廠所在的土地。我們認為，這些設施已得到充分維護，適合其使用目的。我們目前從普特南發展局租賃了位於佐治亞州伊頓頓的設施。在

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目錄

2016年12月，公司簽訂了佐治亞州通常由當地社區發展計劃提供的以税代付（“試點”）協議，以鼓勵行業發展。試點協議的淨效果是通過減少地方、市和縣的財產税為公司提供激勵措施，併為改善公司的佐治亞州工廠（“項目”）提供資金。關於試點協議，普特曼縣發展局提供了高達1萬美元的信貸額度，這筆信貸額度本來可以用來資助協議中規定的項目改善和資本支出。如果資金被提取，公司本來可以支付交易費用和還本付息。試點協議要求每年為未償餘額支付6.00％的利息，該餘額本應於每年12月1日到期，直至2021年12月1日到期，屆時所有未付的本金和利息都將到期。試點協議由該項目的資產作為擔保。沒有從該信貸額度中提取任何款項。

我們目前經營 13 個零售點。每個零售點位於大約五到七英畝的土地上。根據將於2023年至2028年到期的租約，我們租賃了我們在該業務中運營的13個零售點中的9個。截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的總租金支出分別為71.3萬美元和69.8萬美元。

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第 3 項。法律訴訟。

我們是某些法律訴訟的當事方，這些訴訟是在我們正常業務過程中發生的，是我們業務的附帶因素。針對我們的某些未決索賠涉及違反合同、違反明示和默示保證、施工缺陷、欺騙性貿易行為、產品責任和人身傷害等。儘管訴訟本質上是不確定的，但根據過去的經驗和現有信息，管理層認為當前未決和威脅的訴訟或索賠不會對我們公司的財務狀況、流動性或經營業績產生重大不利影響。但是，管理層目前不知道的未來事件或情況將決定未決或威脅的訴訟或索賠的解決最終是否會對我們在未來任何報告期內的財務狀況、流動性或經營業績產生重大影響。

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第 4 項。礦山安全披露。

不適用。

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目錄

第二部分

第 5 項。註冊人普通股市場、相關股東事務和發行人購買股權證券。

市場信息

自2018年12月14日我們完成首次公開募股以來，我們的普通股一直在納斯達克全球市場上市，股票代碼為 “LEGH”。在此之前，我們的普通股沒有公開市場。截至2022年12月31日，我們的普通股共有13名登記持有人。這不包括通過經紀人或銀行在代名人或 “街道名稱” 賬户中持有我們普通股的人。

分紅

在2022年或2021年期間，我們沒有申報或支付現金分紅。在可預見的將來，我們沒有計劃為普通股支付任何現金分紅，而是計劃為未來的運營保留收益（如果有），為業務增長和還本付息債務提供資金。未來宣佈和支付股息的任何決定都將由董事會酌情做出，並將取決於我們的經營業績、現金需求、財務狀況、合同限制以及董事會可能認為相關的其他因素。

近期未註冊證券的銷售

我們在本10-K表格所涵蓋的時期內沒有出售任何未註冊的股權證券。

發行人購買股票證券

2019 年 4 月 12 日，我們的董事會批准了一項股票回購計劃。 2019年4月17日，根據回購計劃，我們以每股10.20美元的平均價格收購了30萬股普通股。在截至2020年12月31日的年度中，根據公司的回購計劃，公司以每股9.77美元的平均價格購買了145,065股普通股。

2022年11月，公司董事會批准了一項新的回購計劃（“2022年回購計劃”）。根據2022年回購計劃，公司最多可以購買1,000萬美元的普通股。根據市場狀況、股票價格、交易量和其他因素，可以不時在公開市場上購買股票，也可以通過私下協商的交易進行股票購買。此類購買（如果有）將根據適用的內幕交易和其他證券法律法規進行。這些回購可以隨時或不時開始或暫停，恕不另行通知。根據2022年回購計劃，尚未購買任何股票。2022年回購計劃將於2025年10月31日到期。

第 6 項。[保留的]

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目錄

第 7 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析。

以下討論應與財務報表和附註以及本10-K表格其他部分中包含的信息一起閲讀。它包含涉及風險和不確定性的前瞻性陳述，其基礎是我們管理層的信念以及管理層做出的假設和目前可獲得的信息。由於各種因素，包括本10-K表格和我們在S-1表格的註冊聲明，特別是 “風險因素” 標題下討論的因素，我們的實際業績可能與管理層在這些前瞻性陳述中預期的結果存在重大差異。

概述

Legacy Housing Corporation建造、銷售和資助人造房屋和 “小房屋”，這些房屋通過獨立零售商和公司自有商店網絡進行分銷，直接出售給人造住房社區。根據人造房屋協會和IBTS在截至2022年9月30日的十二個月期間提供的信息，按房屋製造數量進行排名，我們是美國第五大人造房屋生產商。由於目前的業務主要集中在美國南部，我們為客户提供一系列面積從大約 395 到 2,667 平方英尺不等的優質住宅，包括 1 至 5 間卧室，有 1 至 3 間¹/₂浴室。我們的房屋零售價從大約33,000美元到18萬美元不等。在2022年，我們售出了4,189個住宅部分（即整套房屋或單層住宅，合併成完整住宅），2021年，我們出售了3,635個住宅部分。

該公司有一個可報告的細分市場。我們所有的活動都是相互關聯的，每項活動都是相互依賴的，並根據公司的每項活動如何支持其他活動進行評估。例如，人造房屋的銷售包括向經銷商提供運輸和託運安排。我們還為客户提供融資選擇，以促進此類房屋銷售。此外，房屋銷售與我們提供的融資直接相關。因此，首席運營決策者、董事會執行主席的所有重大運營和戰略決策均基於對我們公司作為一個細分市場或部門的分析。

我們相信，我們的公司是人造房屋行業中垂直整合程度最高的公司之一，這使我們能夠為客户提供完整的解決方案，從使用優質材料製造定製房屋，通過我們龐大的獨立零售商和公司自有配送點網絡分銷這些房屋，到為客户提供量身定製的融資解決方案。我們的房屋是根據美國住房和城市發展部（“HUD”）的建築和安全標準在美國的三個製造工廠之一建造的。我們的工廠採用大批量生產技術，使我們平均每週總共生產大約70個住宅部分，或60套完全完工的房屋，具體取決於產品組合。我們使用優質的材料，並經營自己的零件製造設施，生產用於建造房屋的許多物品。每個房屋都可以根據不同的樓層平面圖進行配置，並配備壁爐、中央空調和最先進的廚房等功能。

我們的房屋以我們首屈一指的 “Legacy” 品牌進行銷售，目前主要通過156個獨立零售點和13個公司自有零售點的網絡在15個州銷售，並通過直接銷售給人造房屋社區的所有者。我們的13個公司擁有的零售店，包括11家Heritage Housing門店和兩家Tiny House直銷店，專門出售我們的房屋。2022年，我們約有53％的人造房屋在德克薩斯州出售，其次是佐治亞州的9％，5% 在佛羅裏達州， 阿拉巴馬州為5％，亞利桑那州為5％，路易斯安那州為4％。2021年，我們約有50％的人造房屋在德克薩斯州出售，其次是喬治亞州的16％，路易斯安那州的8％和阿拉巴馬州的5％。

我們為客户提供三種類型的融資解決方案。我們為獨立零售商提供平面圖融資，其形式為寄售安排或零售商與我們之間的融資銷售。我們還為通過獨立和公司自有零售點出售給最終用户的產品提供消費者融資，我們還為購買我們的產品用於人造住房社區的人造住房社區所有者提供融資解決方案。我們提供有競爭力的融資選擇的能力

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目錄

我們的零售地點為我們提供了多種競爭優勢，使我們能夠獲得如果沒有能力提供消費者融資，否則可能無法實現的銷售。

企業轉換

在2018年1月1日之前，我們是一家名為Legacy Housing, Ltd的德克薩斯州有限合夥企業。自2018年1月1日起，我們根據法定轉換或公司轉換轉換為特拉華州的一家公司，並更名為Legacy Housing, Corporation。我們所有未償還的合夥權益均按比例轉換為Legacy Housing Corporation的普通股。自2019年12月31日起，公司從特拉華州的一家公司重組為德克薩斯州的一家公司。有關更多信息，請參閲註釋 1 中的 “公司轉換”。

公司轉換後，Legacy Housing Corporation繼續持有Legacy Housing, Ltd.的所有財產和資產，Legacy Housing, Ltd.的所有債務和義務繼續作為Legacy Housing Corporation的債務和義務。公司轉換的目的是重組我們的公司結構，使我們公司結構中的頂級實體是公司而不是有限合夥企業，這樣我們的現有所有者擁有我們的普通股股份，而不是有限合夥企業中的合夥權益。除非另有説明，否則本10-K表格中包含的財務報表均為Legacy Housing Corporation的財務報表。

影響我們績效的因素

我們認為，我們的業務增長和未來的成功取決於各種機遇、挑戰、趨勢和其他因素，包括：

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目錄

關鍵會計政策與估計

我們的管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析基於我們的財務報表，這些報表是根據美國公認會計原則（“GAAP”）編制的。編制這些財務報表要求我們作出估算和判斷，以影響報告的資產、負債、收入和支出金額以及或有資產和負債的相關披露。管理層的估計和判斷基於歷史經驗以及據信在當時情況下合理的其他各種因素，這些因素的結果構成了對資產和負債賬面價值做出判斷的基礎，而這些判斷從其他來源看不出來。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計值有所不同。

管理層認為，以下會計政策對我們的經營業績至關重要，或者可能會影響我們在編制財務報表時使用的重大判斷和估計。

貸款損失備抵——應收消費貸款

貸款損失備抵反映了管理層根據截至資產負債表發佈之日對消費貸款組合的審查和評估，對可能無法收回的消費貸款固有損失的估計。儲備金是在考慮貸款特徵等因素後計算的，其中包括借款人的財務狀況、抵押品的價值和流動性、拖欠和歷史損失經歷。

貸款損失備抵金由兩部分組成：一般儲備金和特別儲備金。我們對普通儲備金的計算考慮了過去三年的歷史損失率，並根據估計的損失發現期以及我們公司內部和外部的任何定性因素進行了調整。特定儲備金是根據特定分類減值貸款的可能損失確定的。

我們的政策是，當有明確跡象表明借款人的現金流可能不足以支付到期時的還款時，將貸款置於非應計狀態，這通常是指本金或利息逾期未付且未償還時間超過90天。管理層實施這項政策的依據是對歷史數據和貸款表現的分析，以及本金或利息拖欠支付且賬齡超過90天后收回的可能性。只要資產的剩餘賬面餘額被視為可收款，非應計貸款收到的款項就以現金為基礎入賬，先計為利息，然後計入本金。當逾期未付的本金或利息在到期後的90天內付清時，利息的累積將恢復。

減值貸款是指我們可能無法根據貸款協議的原始合同條款（包括定期本金和利息付款）收取所有到期金額的貸款。減值貸款或其中的一部分在被視為無法收回時被扣除。如果貸款的本金或利息逾期超過90天，處於破產程序中或正在收回中，則通常被視為減值貸款。根據基礎抵押品價值的公允價值，減去估計的銷售成本，為減值貸款設立專項準備金。我們使用某些因素來確定減值貸款的標的抵押品的價值。這些因素是：（1）房屋建成後未售出的時間；（2）房屋被佔用的時間；（3）借款人的合作水平，即需要採取法律行動或進行大量實地收款的貸款將降低價值；（4）位於私有財產上的單元會帶來額外的價值損失，因為與人造住宅公園相比，從私有財產中拆除單元的成本往往更高；（5）借款人未還款在房子里居住的時間長度；(6) 地點和麪積，包括市場狀況；以及 (7) 協助收款工作的特定經銷商的經驗和專業知識。

收回貸款的抵押品通過止贖或類似程序獲得，並按房屋的估計公允價值減去出售成本入賬。收回抵押品時，抵押品的公允價值是根據先前扣除的貸款的歷史回收率計算的；貸款被扣除，損失記入貸款

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目錄

貸款損失備抵金。根據當前信息，在每個報告期內，抵押品的公允價值將調整為收回時記錄的金額或估計銷售價格減去預計銷售成本中的較低值。

貸款損失備抵——MHP 票據

MHP票據以扣除貸款損失備抵後的客户到期金額列報。我們通過考慮多個因素來確定津貼，包括逾期未付餘額的賬齡、客户的付款歷史記錄以及我們以前的損失記錄。我們設立了由被認為無法收回的特定和一般儲備金組成的津貼儲備金。從歷史上看，我們在MHP票據上沒有遭受過實質性損失。

庫存

庫存包括原材料、在製品和成品。製成品按成本或可變現淨值中較低者列報。原材料成本近似於先入先出的方法。製成品和在製品基於標準成本系統，該系統使用特定的識別方法近似於實際成本。

庫存成本和可變現淨值的估算值是通過將產品的實際成本與正常業務過程中的估計銷售價格進行比較來確定的，這些價格是基於當前市場和經濟條件以及庫存完工、處置和運輸的較不合理可預測的成本。

我們會根據歷史經驗評估庫存，以估算預計不到一年的時間內不會售出的庫存。我們將預計在一年內不會售出的庫存歸類為非當前庫存。

不動產、廠房和設備

不動產、廠房和設備按成本減去累計折舊值入賬。折舊費用是使用直線法計算每種資產的估計使用壽命的。重要類別資產的估計使用壽命如下：建築物和裝修，30至39年；車輛，5年；機械和設備，7年；傢俱和固定裝置，7年。維修和保養費用在發生時記作支出。延長現有不動產、廠房和設備使用壽命的重大更新或改善支出均計為資本並折舊。我們會定期評估持有和使用的長期資產的賬面價值，以及何時需要進行此類審查。當長期資產的預期未貼現現金流低於其賬面價值時，該資產的賬面價值被視為減值。在這種情況下，根據賬面價值超過長期資產公允價值的金額確認虧損。公允價值主要使用按與所涉風險相稱的利率折現的預期現金流來確定。待處置的長期資產的損失以類似的方式確定，唯一的不同是公允價值主要基於獨立評估和初步或最終的合同安排減去處置成本。

收入確認

直接銷售

出售給獨立零售商但沒有融資也沒有託運安排的房屋的收入通常在執行銷售合同和房屋發貨時予以確認，屆時所有權移交給獨立零售商，可收款性得到合理保證。這些類型的房屋通常要麼在發貨前付款，要麼由獨立零售商通過標準行業安排（可能包括回購協議）通過第三方貸款機構為平面圖提供資金。

商業銷售

根據商業貸款計劃，涉及我們公司提供的資金，向移動房屋公園出售房屋的收入將在房屋發貨時予以確認，屆時所有權移交給客户，簽訂銷售和融資合同，收到首付併合理保證可收款。

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寄售銷售

我們以寄售安排或融資銷售的形式為獨立零售商提供平面圖融資。庫存融資安排下的寄售被視為向獨立經銷商出售房屋，在房屋交付到經銷商所在地後被確認為收入。當我們簽訂銷售合同並獲得現金銷售和所有權通行證的全額付款時，託運協議下的銷售被確認為收入；或者，在執行銷售和融資合同時，從最終個人客户處收到房屋的首付款，這時產權通行證和可收性得到合理保證。對於根據託運安排通過獨立零售商向客户出售並由我們資助的房屋，一定比例的利潤將作為銷售佣金預先支付給獨立零售商，並報銷獨立零售商為每筆交易產生的某些直接費用。此類付款在我們的運營報表中記作產品銷售成本。

零售商店銷售

當客户簽訂具有法律約束力的銷售合同、收到付款、房屋送到客户所在地、所有權轉讓以及收款有合理保障時，通常會確認通過公司自有零售場所直接零售銷售的收入。由我們融資的零售銷售在執行銷售和融資合同（收到首付款）以及房屋交付給最終客户時被確認為收入，屆時產權轉移和可收性得到合理保證。

收入在扣除銷售税後予以確認。

產品質保

我們為零售購房者提供自購買人造庫存之日起的一年保修。產品保修費用是在向客户出售受保房屋時累積的。產品保修費用根據產品保修條款和相關的估計成本進行確認。用於確定保修責任的因素包括保修期內的房屋數量以及保修服務產生的歷史成本。應計保修責任隨着成本的產生而減少，保修負債餘額作為應計負債的一部分包含在我們的資產負債表中。

運營結果

以下討論應與本10-K表格其他地方的財務報表和附註中載列的信息一起閲讀。

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截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度比較（以千計）

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產品銷售主要包括直銷、商業銷售、寄售銷售和零售商店銷售。與2021年相比，2022年的產品銷售額增長了5,610萬美元，增長了33.8％。這一增長是由平均銷售價格上漲、某些獨立經銷商託運安排轉換為融資安排以及單位銷量的增加所推動的。將寄售安排轉換為融資安排使2022年的產品銷售額增長了約2910萬美元。我們預計，將寄售安排轉換為融資安排對2023年產品銷售的影響微乎其微。

2022年和2021年，歸因於我們工廠建造的住房的淨收入包括以下內容：

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2022年，我們銷售的每件產品的淨收入增長主要是由於材料和勞動力成本的上漲轉嫁給了我們的客户，單價在2022年上半年有所上漲。我們的寄售銷售、直銷、商業銷售和其他產品銷售有所增長，但零售商店銷售的下降略有抵消。通過我們公司擁有的零售商店進行銷售的利潤率高於我們的直銷和寄售銷售。在截至2022年12月31日的六個月中，由於公司和佐治亞州努力評估和提高伊頓頓工廠生產的房屋的質量和一致性，我們的淨收入有所下降，這歸因於產品銷售。這些努力使我們的伊頓頓工廠簽發HUD認證標籤和裝運完工房屋的比例暫時下降了約36％。我們在第四季度增加了來自伊頓頓工廠的出貨量，並計劃在2023年達到或超過歷史水平。

與2021年相比，2022年消費者和MHP貸款利息收入增長了140萬美元，增長了5.0％，這主要與我們的平均未償消費貸款組合餘額的增加部分被平均未償還的MHP票據投資組合餘額的減少所抵消。消費貸款組合的平均合同利息更高

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利率與MHP票據投資組合的平均合同利率相比。在2022年12月31日至2021年12月31日之間，我們的消費貸款組合增加了1,340萬美元，從而增加了消費貸款利息收入。2021年9月30日，我們從一位借款人那裏收取了4,490萬美元的本金。由於這筆付款，與2021年相比，2022年MHP貸款利息收入有所下降，部分抵消了消費貸款利息收入的增長。

其他收入主要包括商業租賃租金、寄售費和服務費收入。其他收入增加了210萬美元，增長了48.2％，這主要是由於託運費增加了140萬美元，商業租賃租金增加了50萬澳元，服務費收入增加了20萬美元。

與2021年相比，2022年的產品銷售成本增加了3,610萬美元，增長了31.6％。成本的增加主要與2022年銷售單位的增加以及材料和勞動力成本的增加有關，這些成本已實質性地轉嫁給了我們的最終客户。

與2021年相比，2022年的銷售、一般和管理費用增加了430萬美元，增長了18.3％。這一增長主要是由於工資和激勵成本增加了570萬美元，保修費用增加了60萬美元，諮詢和專業費用增加了60萬美元，折舊和攤銷費用增加了20萬美元，但部分被法律費用減少140萬美元、貸款損失準備金增加40萬美元以及其他雜項費用淨減少100萬美元所抵消。

與2021年相比，2022年的經銷商激勵支出增加了10萬美元，增長了6.5％。

與2021年相比，2022年的其他收入（支出）淨額增加了240萬美元，增長了141.4％。這一增長主要是由於營業外利息收入增加了80萬美元，與出售租賃物業相關的資本收益增加了60萬美元，雜項收入淨額增加了50萬美元，利息支出減少了50萬美元。

2022年的所得税支出為1,440萬美元，而2021年為1,080萬美元。截至2022年12月31日的年度的有效税率為17.5％，與21％的聯邦法定税率主要不同，這主要是由於聯邦對節能建築的税收抵免，部分由州所得税抵消。截至2021年12月31日止年度的有效税率為17.7％，與21％的聯邦法定税率主要不同，這主要是由於聯邦對節能建築的税收抵免，部分由州所得税抵消。

流動性和資本資源

現金和現金等價物

我們將原始到期日為三個月或更短的所有現金和高流動性投資視為現金等價物。我們在銀行賬户中維持的現金餘額有時可能超過聯邦保險限額。我們沒有從此類賬户中蒙受任何損失，管理層認為損失風險微乎其微。我們認為，截至2022年12月31日的運營現金流、現金和現金等價物以及信貸額度的可用性將足以為我們的運營提供資金，併為未來12至18個月以及可預見的將來的增長提供保障。2020年，我們與北卡羅來納州Capital One談判了一項新的信貸協議，該協議擴大並延長了我們的信貸可用性（見 債務— Capital One 左輪手槍，見下圖）。截至2022年12月31日，我們的現金及現金等價物約為280萬美元，而截至2021年12月31日為100萬美元。截至2022年12月31日，我們還持有840萬美元的美國國債投資。

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現金流活動

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2022年至2021年現金流活動比較

截至2022年12月31日的財年，用於經營活動的淨現金為170萬美元，而2021年經營活動提供的淨現金為6,030萬美元。這一變化主要是由於扣除收款後用於MHP發放的現金增加、扣除收款後的經銷商庫存貸款發放量增加、扣除本金後的消費貸款發放量增加、應計負債減少以及其他資產增加。經營活動中使用的現金的增加被非現金調整前營業收入的增加、扣除發放後的其他應收票據本金收款量的增加、庫存減少、客户存款的增加以及交易商激勵負債的增加部分抵消。

2022年投資活動提供的淨現金為910萬美元，主要歸因於我們向第三方提供的用於開發人造住宅園區的貸款的2350萬美元收款，170萬美元用於出售租賃物業的收益以及從我們購買的消費貸款中收取的50萬美元。840萬美元用於購買我們的國庫券投資，440萬美元用於向第三方提供貸款，用於開發人造住宅園區，380萬美元用於購置不動產、廠房和設備，抵消了這些款項。

2022年用於融資活動的淨現金為560萬美元，這歸因於我們信貸額度的淨支付額為560萬美元。2021年用於融資活動的淨現金為2810萬美元，這歸因於我們的信貸額度的淨支付額為2820萬美元，被行使股票期權所得的10萬美元所抵消。

債務

Capital One 左輪手槍2020年3月30日，我們與北卡羅來納州Capital One簽訂了新的循環信貸額度（“Revolver”）協議。Revolver的最高信用額度為7,000萬美元，到期日為3月30, 2024.

2022年6月21日，我們收到了北卡羅來納州第一資本的權利保留通知，信中説我們的左輪手槍處於違約狀態。之所以出現違約情況，是因為我們未能及時提交10-K表格並向北卡羅來納州Capital One提交某些財務報表。2022年7月28日，我們與北卡羅來納州Capital One簽訂了有限豁免和信貸協議第一修正案（“修正案”）。該修正案用有擔保隔夜融資利率（“SOFR”）取代了倫敦銀行同業拆借利率，並免除了因對我們的超過該金額的金額判決而產生的違約行為允許在左輪手槍中使用。

2022年8月24日，我們收到了來自北卡羅來納州Capital One的違約和部分暫停貸款承諾的通知。該通知指出，2022年7月28日的寬容協議已終止，北卡羅來納州Capital One被允許暫停Revolver下7萬美元貸款承諾中的5萬美元。因此，Revolver中的可用信貸額度限制為20,000美元。

左輪手槍的應計利息為一個月的SOFR加上2.00％。截至2022年12月31日和2021年12月31日的有效利率分別為6.12％和2.10％。左輪手槍下的可用金額以公式為準

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以符合條件的消費貸款和MHP票據為基礎，由所有應收賬款、消費貸款和MHP票據擔保。截至2022年12月31日，左輪手槍下的可用信貸金額為17,400,000美元。關於Revolver，我們支付了約29.5萬美元的某些安排費和其他費用，這些費用作為未攤銷的債務發行成本資本化，將在Revolver的整個生命週期內分期攤為利息支出。

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，左輪手槍的利息支出分別為22.5萬美元和887,000美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日，未清餘額分別為254.5萬美元和7,993,000美元。左輪手槍要求公司遵守某些財務和非財務契約。截至2022年12月31日，我們遵守了所有財務契約，包括保持至少1.2億美元的有形淨資產，以及將債務與息税折舊攤銷前利潤的比率維持在4比1或以下。

試點協議。2016 年 12 月，我們簽訂了一項以税代替付款（“試點”）協議，該協議通常由格魯吉亞當地社區發展計劃提供，旨在鼓勵行業發展。試點協議的淨效果是通過減少地方、市和縣的財產税為我們提供激勵措施，併為改善我們的佐治亞州工廠（“項目”）提供資金。關於試點協議，普特曼縣發展局提供了高達1萬美元的信貸額度，這筆信貸額度本來可以用來為協議中規定的項目改善和資本支出提供資金。如果資金被提取，我們本來可以支付交易費用和還本付息的款項。試點協議要求每年為未償餘額支付6.00％的利息，該餘額本應於每年12月1日到期，直至2021年12月1日到期，屆時所有未付的本金和利息都將到期。試點協議由項目資產擔保。沒有從該信貸額度中提取任何款項。

合同義務

下表是截至2022年12月31日的合同現金債務摘要：

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資產負債表外安排

我們沒有任何合理可能對我們的財務狀況、淨銷售額、經營業績、流動性或資本支出產生當前或未來影響的資產負債表外安排。但是，我們確實與一家為我們產品的獨立零售商提供庫存融資的金融機構簽訂了回購協議。根據該協議，我們同意在協議期限內（24個月）以較低的價格回購房屋。我們在本回購協議下的義務在零售客户購買房屋後即告終止。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們在此類回購協議下的或有債務的最大金額分別約為8,92.5萬美元和4,908,000美元，房屋的轉售價值沒有減少。將來，我們可能需要履行或有回購義務，並可能因這些回購協議而產生額外費用。我們認為我們在當前合約上的債務並不重要，因此，截至2022年12月31日，我們尚未記錄任何回購承諾準備金。

最近的會計公告

有關最近發佈和通過的會計公告的信息，請參閲本10K表第二部分第8項 “財務報表和補充數據” 中包含的2022年12月31日財務報表附註2，“重要會計政策摘要”。

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新興成長型公司地位

根據喬布斯法案的定義，我們是一家 “新興成長型公司”。《喬布斯法》第107條規定，“新興成長型公司” 可以利用《證券法》第7（a）（2）（B）條規定的延長的過渡期來遵守新的或修訂後的會計準則。換句話説，“新興成長型公司” 可以推遲某些會計準則的採用，直到這些準則適用於私營公司為止。我們選擇利用這些豁免，直到我們不再是新興成長型公司，或者直到我們肯定且不可撤銷地選擇退出該豁免。

第 7A 項。有關市場風險的定量和定性披露。

不適用於小型申報公司。

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第 8 項。財務報表

財務報表索引

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獨立註冊會計師事務所（PCAOB）的報告 ID： 229)

審計委員會、董事會和股東

傳統住房公司

德克薩斯州貝德福德

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對財務報表的意見

我們審計了截至2022年12月31日的Legacy Housing Corporation（以下簡稱 “公司”）所附資產負債表，以及截至該日止年度的相關收益表、股東權益和現金流變動以及相關附註（統稱為 “財務報表”）。我們認為，上述財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了公司截至2022年12月31日的財務狀況以及截至該日止年度的經營業績和現金流量。

意見依據

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。

我們是一家在上市公司會計監督委員會（美國）（PCAOB）註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們需要對公司保持獨立性。

我們根據PCAOB的標準進行了審計。這些準則要求我們計劃和進行審計，以合理保證財務報表是否不存在因錯誤或欺詐造成的重大錯報。公司無需對其財務報告的內部控制進行審計，也沒有聘請我們進行審計。作為審計的一部分，我們需要了解財務報告的內部控制，但不是為了就公司對財務報告的內部控制的有效性發表意見。因此，我們沒有發表這樣的意見。

我們的審計包括執行程序，評估財務報表因錯誤或欺詐而出現重大錯報的風險，以及執行應對這些風險的程序。此類程序包括在測試基礎上審查有關財務報表金額和披露內容的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的總體列報方式。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據.

/s/ 達斯卡爾·博爾頓，法律師事務所

自 2022 年以來，我們一直擔任公司的審計師。

日出，佛羅裏達州

2023年3月15日

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獨立註冊會計師事務所（PCAOB）的報告 ID： 410)

審計委員會、董事會和股東

傳統住房公司

德克薩斯州貝德福德

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對財務報表的意見

我們審計了截至2021年12月31日的Legacy Housing Corporation（以下簡稱 “公司”）所附資產負債表，以及截至該日止年度的相關運營報表、股東權益和現金流變動以及相關附註（統稱為 “財務報表”）。我們認為，上述財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了公司截至2021年12月31日的財務狀況以及截至該日止年度的經營業績和現金流量。

意見依據

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。

我們是一家在上市公司會計監督委員會（美國）（PCAOB）註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們需要對公司保持獨立性。

我們根據PCAOB的標準進行了審計。這些準則要求我們計劃和進行審計，以合理保證財務報表是否不存在因錯誤或欺詐造成的重大錯報。公司無需對其財務報告的內部控制進行審計，也沒有聘請我們進行審計。作為審計的一部分，我們需要了解財務報告的內部控制，但不是為了就公司對財務報告的內部控制的有效性發表意見。因此，我們沒有發表這樣的意見。

我們的審計包括執行程序，評估財務報表因錯誤或欺詐而出現重大錯報的風險，以及執行應對這些風險的程序。此類程序包括在測試基礎上審查有關財務報表金額和披露內容的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的總體列報方式。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據.

/s/ 織工，法律師事務所

我們在2021年至2022年期間擔任公司的審計師。

得克薩斯州達拉斯

2022年8月3日

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目錄

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傳統住房公司

資產負債表（以千計，股票數據除外）

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見附帶的財務報表附註

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目錄

傳統住房公司

收益表（以千計，股票和每股數據除外）

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見隨附的財務報表附註。

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目錄

傳統住房公司

股東權益變動表

（以千計，共享數據除外）

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見附帶的財務報表附註

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目錄

傳統住房公司

現金流量表（以千計）