EX-10.40

本租賃第二修正案(“第二修正案”)於2023年3月31日由特拉華州有限責任公司(“房東”)和特拉華州公司(“承租人”)所屬ARE-NC地區第14號有限責任公司和BEAM治療公司(“承租人”)制定。

答：業主和租客是該截至2020年8月11日的特定租賃協議的訂約方，該協議經日期為2022年6月23日的特定租賃第一修正案(經修訂，“租賃”)修訂，根據該協議，業主將包含約10萬平方英尺可出租平方英尺的建築(“物業”)出租給租户，名為10 Davis Drive，Durham，North Carolina，詳見“租賃”中的描述。本文中使用的未定義的大寫術語應具有本租賃中為此類術語定義的含義。

B.(I)建築師根據《地契》第5節的規定重新測量建築物，確認建築物的可出租平方英尺為100,000平方英尺，及(Ii)現有項目設施的平方英尺已確定，導致對項目的可出租平方英尺進行調整。

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

開始日期：租金開始日期：運營開始日期。業主和租客在此確認並同意，儘管租約中有任何相反規定，(A)“起租日期”發生在2021年10月28日，(B)“起租日期”發生在2022年10月12日，(C)儘管起租日期發生在2022年10月12日，但由於租客根據租約有權享受某些基本租金減免，租户在2022年12月20日之前無需開始支付基本租金，(D)“OPEX開始日期”發生在2022年10月28日，及(E)租約的到期日為2037年10月31日。

定義的術語。房東和租客特此同意，自2022年10月12日起，刪除租約第1頁中定義的“房屋”、“房屋和建築物的可出租面積”、“項目的可出租面積”和“建築物在建築物運營費用中的份額”，並代之以：

“房屋和建築物的可出租面積：10萬平方米英國《金融時報》。

潛在的建築擴建。房東和租客確認並同意，本租約第43(V)條已全部刪除，不再具有任何效力或效力。

TL成本和項目總成本的對賬。房東和租客承認並同意：(A)自本第二修正案之日起，房東正在進行

A L E XA N D R I A.複製或分發。Alexandria和Alexandria標識是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

TL成本和項目總成本的對賬：(B)承租人應向業主交付的資金應等於所有TL成本和未成年人的成本

在業主向租户交付發票後30天內，租户仍未支付超出TL津貼的差額，以及(C)實際的初始基本租金仍須根據租約第4(A)條釐定。

OFAC。租户和房東目前(A)遵守並在租賃期間始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與之相關的任何法規、行政命令或法規(統稱為OFAC規則)，(B)沒有列在OFAC保存的特別指定國民和受封鎖人士名單上，和/或在租賃期間也不應列入OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規保存的任何其他類似名單上，以及(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

本第二修正案是雙方就本修正案的標的達成的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議和討論。本第二修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。

本第二修正案對本合同雙方及其各自的代理人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

本第二修正案可以簽署兩份或兩份以上的副本，每一份應被視為原件，但所有副本應共同構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本第二修正案及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有相同的法律效力。

房東和租客各自聲明並保證，其沒有與任何經紀人、代理人或其他人(統稱為“經紀人”)就第二修正案中反映的交易進行交易，也沒有經紀人促成這筆交易。房東和房客在此同意就本第二修正案向租客或房東(視情況而定)要求佣金或其他形式賠償的經紀人提出的任何索賠作出賠償，並使對方不受損害。

除經本第二修正案修訂及/或修改外，本租約現予批准及確認，本租約的所有其他條款將保持完全效力及效力，不受本第二修正案更改及改變。如果本第二修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第二修正案的規定為準。無論是否經本第二修正案特別修訂，本租約的所有條款和條款現予修訂，以達到本第二修正案的目的和意圖。