EX-10.41

本租賃第三修正案(“第三修正案”)於2024年1月1日(“生效日期”)由特拉華州有限責任公司(“房東”)ARE-NC地區編號14 LLC和特拉華州公司(“承租人”)BEAM Treateutics Inc.作出。

業主和租客是該截至2020年8月11日的特定租賃協議的訂約方，該協議經日期為2022年6月23日的特定租賃第一修正案修訂，並經日期為2023年3月31日的特定租賃第二修正案(經修訂，簡稱“租賃”)進一步修訂，其中業主將包含約100,000平方英尺可出租平方英尺的建築(“物業”)租賃給租户，名為北卡羅來納州達勒姆戴維斯大道10號，如租約中更詳細地描述。本文中使用的未定義的大寫術語應具有本租賃中為此類術語定義的含義。

項目於2023年12月7日結束，項目總成本已確定，業主已將項目總成本的計算和支持該計算的文件交付給租户。

業主和租客希望修訂租約，其中包括根據項目總成本記錄租約項下應支付的實際初始基本租金。

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

按項目總成本計算的“年度回報金額”為3,391,516.00元，而根據租約須支付的“實際初始基本租金”為每年每平方英尺可租物業33.92元。生效日期為本租約第4節所指的“基本租金釐定日期”。

基本租金：每年每平方英尺租金33.92美元(在基本期限內，不包括夾層空間，無論它是否已轉換為可佔用的夾層空間(如第43(U)節所定義))，可根據本條例第4節進行調整。

根據原租約第4(A)節的條款，租户應於2024年2月1日或之前向業主交付260,446.00美元的資金，該金額相當於自租金生效之日起至2023年12月31日期間，年返還金額超過租户支付的實際基本租金的金額。

OFAC。租户和房東目前(A)遵守並在租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與此相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)沒有列入，也不應在租賃期限內

租賃應列入OFAC維護的特別指定國民和受阻人士名單和/或OFAC或其他政府機構根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單，並且(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

第三修正案是雙方就本協議標的達成的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議和討論。本第三修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。

本第三修正案對本合同雙方及其各自的代理人和受讓人具有約束力，並應符合其利益。

本第三修正案可簽署兩份或兩份以上副本，每份副本應被視為原件，但所有副本一起構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本第三修正案及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等的法律效力。

房東和租客各自聲明並保證，其沒有與任何經紀人、代理人或其他人(統稱為“經紀人”)就第三修正案中所反映的交易進行交易，也沒有經紀人促成這項交易。房東和房客在此同意就第三修正案向租户或房東(視情況而定)要求佣金或其他形式賠償的經紀人提出的任何索賠，對對方進行賠償並使對方不受損害。

除本第三修正案修訂和/或修改的條款外，本租約現予批准和確認，本租約的所有其他條款將保持完全效力，不受本第三修正案的更改和不變。如果本第三修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第三修正案的規定為準。無論是否經本第三修正案特別修訂，本租約的所有條款和規定現予修訂，以達到本第三修正案的目的和意圖所需的程度。