EX-10.39

本租賃第一修正案(“第一修正案”)於2022年6月23日由特拉華州有限責任公司(“房東”)ARE-NC地區第14號有限責任公司和特拉華州公司(“承租人”)BEAM Treateutics Inc.作出。

業主及租客乃該於二零二零年八月十一日訂立之若干租賃協議(“該租賃”)之訂約方，根據該租賃協議，業主將該約100,000平方英尺之待建樓宇(“該物業”)出租予承租人，名為北卡羅來納州達勒姆Davis Drive 10號，詳情請參閲該租賃。本文中使用的未定義的大寫術語應具有本租賃中為此類術語定義的含義。

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

“在承租人作出選擇的關鍵日期之前，承租人應通知房東，承租人已選擇從房東那裏獲得多少額外的租户改善津貼。這種選擇是最終的，對租户具有約束力，此後不得在未經房東同意的情況下進行修改，房東可由房東唯一和絕對的主觀自由裁量權批准或拒絕批准或拒絕批准。TI津貼將按照本工作書的規定發放。

“自租户根據下文第5(E)節向房東提出提取額外租户改善津貼的申請之日起，租户應被視為已選擇使用額外的租户改善津貼(或其中的部分，如適用)，但在租户改善津貼全部支付之前，租户不得要求提取額外的租户改善津貼。TI津貼將按照本工作書的規定發放。

OFAC。租户和業主目前(A)遵守並在租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定以及與此相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(B)沒有在租賃期間特別列出，也不應在租賃期限內列出

由OFAC維護的指定國民和受阻人士名單和/或OFAC或其他政府當局根據任何授權法規、行政命令或法規維護的任何其他類似名單，以及(C)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。

(a)

本第一修正案是雙方就本修正案的標的達成的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議和討論。本第一修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。

(b)

本第一修正案對本合同雙方及其各自的代理人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

(c)

本第一修正案可簽署兩份或兩份以上副本，每一份應被視為原件，但所有副本應共同構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或符合美國聯邦2000年ESIGN法案的任何電子簽名過程)或其他傳輸方式交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何目的下都是有效的。就本第一修正案和與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有相同的法律效力。

(d)

房東和租客各自聲明並保證，其沒有與任何經紀人、代理人或其他人(統稱為“經紀人”)就本第一修正案中所反映的交易進行交易，也沒有經紀人促成這項交易。房東和房客在此同意就本第一修正案與租客或房東(視情況而定)進行交易後，因任何經紀人要求佣金或其他形式的賠償而提出的任何索賠，房東和房客均同意賠償並使對方不受損害。

(e)

除由本第一修正案修訂和/或修改的條款外，本租約現予批准和確認，本租約的所有其他條款應保持完全效力，不受本第一修正案的更改和不變。如果本第一修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第一修正案的規定為準。無論是否經過本第一修正案的特別修訂，本租賃的所有條款和條款均在必要的程度上進行修改，以實現本第一修正案的目的和意圖。

茲證明，本第一修正案的執行日期為上述第一修正案的第一年。