EX-10.24

本租約修訂於2023年3月23日由2000 Gold L.P.(“出租人”)與
斯塔爾外科公司，特拉華州的一家公司(“承租人”)。

鑑於，在2017年8月10日左右，出租人和承租人之間簽訂了關於某些不動產的租賃，通常稱為(街道地址，城市，州，郵編)：1911 Walker Avenue&1900 Myrtle Avenue，Monrovia。CA 91606(房產“)，及

因此，為向出租人支付10美元及其他有價有價的對價，雙方同意對本租賃進行下列補充和修改：

☑基本租金調整：每月基本租金如下：2023年11月1日-2024年10月31日相當於每月每平方英尺1.34NNN美元。根據現有租約的條款，在延長租約生效日期(2023年11月1日)的每個週年日，洛杉磯的CPI U(所有城市消費者)的消費物價指數(從適用的CPI上漲日期前2個月起)將增加3.5個百分點(3.5%)和美國勞工部勞工統計局的消費物價指數，但每次年增長不得超過5%(5%)。

☑其他：保證金增加至72,288美元。出租人目前持有相當於41,000美元的保證金。在本修正案執行後十四(14)天內，承租人應將31,288美元的額外保證金交付出租人。

房屋改善津貼：根據租約條款，房東應在延長租期的每年1月1日向租户提供15,000美元的津貼。

本修正案不應被解釋為不利於制定它的一方，但應被解釋為好像所有各方共同制定了本修正案，任何不確定性和模稜兩可都不應解釋為對任何一方不利。通過電子簽名或類似技術完成的對本修正案的簽名應具有法律效力和約束力。

本租約的所有其他條款和條件應保持不變，並應繼續完全有效，除非在此明確修改。

電子郵件：https://www.aircre.com@aircre.com
注意：未經書面許可，不得以任何形式複製這些作品的任何部分

物業地址：加州蒙羅維亞沃克大道1911號和默特爾大道1900號，郵編：91606

附件A：****的選擇(S)。在第39段條款、條件及條文的規限下，出租人向承租人(S)授予一(1)項延長租期的選擇權(“延期選擇權(S)”)，每次延期選擇權的期限為六十(60)個月，自上一期屆滿時開始(“選擇權期限(S)”)。為了行使延期選擇權，承租人必須向出租人發出有關該選擇的書面通知，出租人必須在適用選擇權期限開始之日之前至少九(9)個月但不超過十二(12)個月收到該通知。如果承租人沒有及時適當地通知承租人和/或出租人沒有收到行使延期選擇權的通知，該延期選擇權將自動失效。除特別修改外，本租約的條款、條件和規定在期權期限內適用，但期權期限內的租金金額應按以下選定的方法(S)確定(勾選方法(S)並適當填寫)：

(a)

在(S)開始的期權期限(S)內，與期權期限消費物價指數(本文定義)的漲幅相適應的期權期限(S)(“期權期限消費物價指數上漲日(S)”)當日及之後的每個月應增加月度基本租金，其確定如下：緊接第一個出現的期權期限CPI上漲日期之前的一個月的月基本租金乘以分母為期權期限基本CPI(本文定義)的分數，並且其分子是期權條款比較CPI(如在此定義的)。如此計算的金額將構成適用期權期限內下一個期權期限CPI上調日期之前的新基本租金，但在任何情況下，任何該等新基本租金均不得低於緊接適用期權期限CPI上調日期之前一個月的基本租金。

(b)

術語“消費物價指數”應指美國勞工部勞工統計局的消費物價指數(選擇一項)：☐消費物價指數W(城市工薪階層和文職人員)或☐消費物價指數U(所有城市消費者)，用於(填寫城市地區)：或☐房屋所在的區域，所有項目(1982年至1984年=100)。期權期限比較CPI是指在適用的期權期限CPI上漲日期之前整整兩個月的日曆月的CPI。期權期限基準消費物價指數是指(選擇一個)之前兩個完整月的日曆月份的消費價格指數：原始期限的☐開始日期、適用的期權期限的☐開始日期或☐(填寫月份)。

(c)

如果消費物價指數的編制和/或發佈轉移到另一個政府部門、局或機構或停止編制或發佈，則應使用與消費物價指數最接近的指數來計算本協議下的基本租金增幅。如果當事各方不能就該替代指標達成一致，則應根據該協會當時的規則將該事項提交美國仲裁協會裁決，仲裁員的決定對當事各方具有約束力，仲裁費用由當事各方平均支付。

☐II.固定百分比。在(S)開始的期權期限(S)內，每月基本租金應在該期權期限(S)(“期權期限百分比增加日期(S)”)當日及之後的每個月增加適用期權期限百分比增加日期前一個月預定支付的月基本租金的百分比(%)。

(a)

在(S)於2030年11月1日開始的期權期限(S)內，租金金額應為根據本文所載程序、條款、假設及條件確立的期權期限內物業的公平市場租金價值(“公平市值”)；然而，不論該公平市值為何，期權期限內的基本租金不得低於上一期限屆滿時預定基本租金的105%。自承租人行使適用的延期選擇權之日起(但不得早於適用的選擇權期限開始前六(6)個月)，雙方應在三十(30)天(“談判期”)內嘗試就公平市價達成一致。如果雙方在談判期間沒有就公平市價達成一致，則公平市價應根據本協議規定的程序確定，該程序具有約束力。

(b)

每一方應在談判期結束後十五(15)天內，以書面形式向另一方提交該方對公平市場價值(“提交價值(S)”)的確定。如果一方未能及時提供提交的價值，則另一方提交的價值應為公平市場價值。如果雙方及時提供提交的價值，則雙方應在雙方交換提交的價值後十五(15)天內，以書面形式通知另一方其選定的評估師應符合本協議規定的資格(“辯護人評估師(S)”)。出租人和承租人可選擇一位對該方有利的辯護人評估師，並可在任命辯護人評估師之前或之後，與該方的辯護人評估師進行協商。如果一方未能及時和適當地提供該方選定的辯護人評估師的通知，則另一方提交的價值以公平市場價值為準。

(c)

如果雙方及時和適當地指定顧問評估師，則該顧問評估師應在他們被選擇後十五(15)天內選擇第三位(第三位)中立評估師，該評估師應符合本協議規定的資格(“中立評估師”)。中性估價師應由出租人和承租人共同聘請。如果倡導者評估師未能達成一致並及時任命中性評估師，則AIR CRE的總裁應在任何一方提出請求後十五(15)天內任命該中性評估師。如果中國中航的總裁沒有及時任命中性評估師，則任何一方都可以提起適當的法律訴訟，要求

(d)

辯護評估師和中立評估師（以下簡稱“評估師”）應是在房產所在州具有良好信譽的正式持牌房地產經紀人或銷售人員，應在其被任命之前的五（5）年內在房產的一般房地產市場上從事與房產類似的物業租賃。此外，中立估價師不得與任何一方或辯護估價師有任何關聯或附屬關係，且不得在房地產交易中代表任何一方或與任何一方有關聯或附屬關係的任何人。所有有待估值師決定的事項均須由估值師以多數票決定，每名估值師擁有一（1）票。估值師可按其決定舉行聆訊及要求提供簡報，包括市場數據及額外資料。

(e)

在選定中立估值師後三十（30）天內，估值師應首先考慮本協議規定的條款、假設和條件，確定公允市值（“估價師的市場價值”），然後決定哪一方的提交價值在貨幣金額上更接近估價師的市場價值（“選定的市場價值”），然後向雙方提供一份估價師市場價值的副本，最後通知雙方選定的市場價值。選定市場價值應為公平市場價值。估值師無權決定對提交價值作出妥協（或修改）的選定市場價值。估值師的決定對雙方均具有約束力。提交價值不是選定市場價值的一方應在評估師確定選定市場價值後十（10）天內支付所有三（3）名評估師的費用和成本。

(f)

如果在適用的選擇期開始之前尚未確定公平市場價值，則承租人應繼續向出租人支付該選擇期開始前一個月應支付的租金，出租人接受該租金不得放棄，不利地影響或損害雙方完成確定公平市價的權利或出租人收取公允市場價值一旦確定。乙方應在確定公平市場價值後十（10）天內向出租方支付期權期限內到期的任何租金差額。在確定公平市場價值後，雙方應在任何一方提出要求後十（10）天內簽署本租約的修正案，以確認公平市場價值和本租約的到期日，但雙方未提出要求或未簽署此類修正案不應影響公平市場價值的確定或租期的延長。

(g)

估價師在確定估價師的市場價值時，應考慮租金、租金減免、定期租金上漲、不動產税、保險費和其他運營費用、租户裝修和其他適用補貼、建築服務、租賃期限和其他因素專業房地產經紀人和/或估價師在確定公平市場租金的財產在一個公平的交易習慣上考慮準備，願意和有能力的各方的空間可比的位置，大小，年齡，條件，質量，停車場，能見度，觀點，標誌和無障礙設施，前提是該場所在公開市場上以正常和習慣的方式銷售，並在合理的時間內出租給具有與本租約的承租人和承租人（如有）相當的財務實力和信譽的承租人（自賣方行使延期選擇權之日起），期限與適用的選擇期限相當，並用於約定用途（或其他合理的可比用途）。在決定估值師的市值時，估值師不得將以下任何一項視為可比較交易：轉租、租賃轉讓、租賃續期或延期;與擁有股權、與業主相關或附屬的租户的租賃;或受優先購買權、優先要約權、擴展選擇權或其他抵押權限制的空間租賃。在決定估值師的市值時，估值師應減少因中國進行的改建和改善而產生的公平市值，但僅限於中國支付的費用。（超過任何適用的裝修津貼、代替裝修津貼的減免租金或出租人為業主裝修房屋提供的其他對價），不得因出租人節省的任何房地產經紀佣金而減少公平市價，也不得因出租人根據租約負責但未履行的房屋的延期維護或維修而減少公平市價。

選擇期內的每月基本租金，開始日期為應按照租約中規定的公式增加，該公式用於計算原租約期內的基本租金增加額。

經紀人費用：對於上述規定的基本租金的每次調整，經紀人應根據租賃合同第15段或轉租合同第9段（如適用）支付經紀費。

注意：未經書面許可，不得以任何形式複製這些作品的任何部分。


出租人：	承租人：
2000年黃金L.P.	-STAAR外科公司，特拉華州的一家公司
作者：S/鄧文迪	作者：S/賈斯汀·裏德
印製姓名：唐英年	印刷姓名：賈斯汀·裏德
職務：普通合夥人	職務：董事全球設施與工程高級工程師
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