目錄表

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

​

截至本財政年度止12月31日, 2023

或

​

對於從日本向日本過渡的過渡期，中國需要更多的資金。

​

佣金文件編號001-36405

​

​

​

​

​

​

農田合作伙伴公司。

(註冊人的確切姓名載於其章程)

​

​

​

註冊人的電話號碼，包括區號(720) 452-3100

根據該法第12(B)條登記的證券：

​

根據該法第12(G)條登記的證券：無

​

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是☐ 不是 ☑

​

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。是☐ 不是☑

​

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☑不是☐

​

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☑不是☐

​

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

​

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

​

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☐

​

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

​

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

​

用複選標記表示登記人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所界定)。是☐ 不是☑

​

截至2023年6月30日，也就是註冊人最近完成的第二財季的最後一個工作日，註冊人的非關聯公司持有的註冊人普通股的總市值約為$536,808,999基於紐約證券交易所公佈的收盤價每股12.21美元。(就這一計算而言，登記人的所有董事和高級管理人員都被視為登記人的附屬公司。)

​

截至2024年2月23日，註冊人擁有48,028,438已發行普通股(在完全稀釋的基礎上為49,231,777股，包括註冊人經營合夥企業中的1,203,339股有限合夥權益的普通股)。

引用成立為法團的文件

註冊人關於其2024年股東周年大會的最終委託書部分通過參考併入本報告第III部分。註冊人預計將在2023年12月31日後120天內向美國證券交易委員會提交最終委託書。

​

​

​

目錄表

農田合作伙伴公司。

​

表格10-K

截至2023年12月31日的財政年度

​

目錄表

​

​

​

​

目錄表

關於前瞻性陳述的特別説明

​

我們在本年報10-K表格中所作的陳述屬1995年《私人證券訴訟改革法案》(載於經修訂的1933年《證券法》(下稱《證券法》)第27A節和經修訂的1934年《證券交易法》(下稱《交易法》)第21E節)所指的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述包括但不限於有關我們的業務、財務和經營業績、未來股票回購和其他影響我們資本化的交易、我們的股息政策、未來的經濟表現、作物產量和價格以及我們物業的未來租金、正在進行的訴訟，以及管理層的目標和目標的陳述，以及與非歷史事實有關的其他類似表述，以及有關我們的業務、財務和經營業績的預期、估計或預測。當我們使用“可能”、“應該”、“可能”、“將會”、“預測”、“潛在”、“繼續”、“預期”、“預期”、“未來”、“打算”、“計劃”、“相信”、“估計”或類似的表達或其否定，以及未來時態的陳述時，我們意在識別前瞻性陳述。儘管我們認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設、信念和期望，但這些前瞻性陳述並不是對未來事件的預測或對未來業績的保證，我們的實際結果可能與前瞻性陳述中所陳述的大不相同。可能導致這種差異的一些因素包括：烏克蘭正在進行的戰爭和中東衝突及其對我們的租户業務和總體農業經濟的影響，美國和其他進口美國農產品的國家貿易政策的變化，高通脹和利率上升，美國和其他國家經濟衰退的開始影響農業經濟，極端天氣事件，如干旱、龍捲風、颶風或洪水，未來公共衞生危機對我們的業務和整個經濟和資本市場的影響，資本市場的普遍波動和我們普通股的市場價格。我們的業務戰略、可用性、資本條款和部署的變化、我們在到期或到期之前以有利條件對現有債務進行再融資的能力、合格人員的可用性、我們行業或整體經濟的變化、我們競爭的程度和性質、持續訴訟的結果、我們識別新收購或處置和完成尚未完成的收購或處置的能力，以及在本10-K表格年度報告第1A項“風險因素”中描述的其他因素，以及我們在提交給美國證券交易委員會的其他不時提交給美國證券交易委員會的文件中描述的其他因素。鑑於這些不確定性，不應過度依賴此類陳述。除非法律要求，否則我們沒有義務更新前瞻性陳述，以反映實際結果、假設的變化或其他影響前瞻性陳述的因素的變化。

​

彙總風險因素

​

我們的業務面臨許多風險，包括可能阻礙我們實現業務目標或可能對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流和前景產生不利影響的風險。以下是我們在正常業務過程中面臨的最重大風險的概述，這些風險在“項目1A”中有更充分的討論。風險因素“在這裏。這些風險包括但不限於以下風險：

​

​

​

​

​

目錄表

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

目錄表

​

​

​

​

​

​

​

​

​

目錄表

第一部分

​

項目1.企業業務

​

我公司

​

農地合夥公司(“FPI”)與其子公司一起，是一家內部管理的房地產公司，擁有並尋求收購北美各地農產品市場上的優質農田。FPI於2013年9月27日在馬裏蘭州註冊成立。自截至2014年12月31日的短應課税年度開始，FPI選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)根據經修訂的1986年國內税法(“守則”)第856至860條徵税。

​

FPI是2013年9月27日在特拉華州成立的農地合夥人營運合夥有限公司(“營運合夥企業”)的唯一普通合夥人的唯一成員。FPI的所有資產均由營運合夥企業及其全資附屬公司持有，其業務主要透過營運合夥企業及其全資附屬公司進行。截至2023年12月31日，FPI擁有經營夥伴關係97.6%的權益。有關經營合夥有限合夥權益的A類普通股(“共同單位”)、經營合夥有限合夥權益的A系列優先股(“A系列優先股”)及經營合夥有限合夥權益的B系列參與優先股(“B系列參與優先股”)的額外討論，請參閲“附註9--股東權益及非控股權益”。與FPI普通股(每股面值0.01美元)的持有者不同，經營合夥企業的普通股和A系列優先股的持有者通常沒有投票權或指導FPI事務的權力。

凡提及“本公司”、“本公司”、“本公司”或“本公司”，統稱為本公司及其合併附屬公司，包括經營合夥公司。

​

我們的主要戰略目標是利用我們作為北美農產品市場優質農田的領先機構收購者、所有者和管理者的地位，通過現金股息和資產增值的組合，為投資者提供強勁的風險調整後回報。截至2023年12月31日，我們在阿肯色州、加利福尼亞州、科羅拉多州、佛羅裏達州、伊利諾伊州、印第安納州、堪薩斯州、路易斯安那州、密西西比州、密蘇裏州、內布拉斯加州、北卡羅來納州、俄克拉何馬州、南卡羅來納州和得克薩斯州擁有總計約132,800英畝的農場。此外，截至2023年12月31日，我們擁有俄亥俄州四家農業設備經銷商的土地和建築，並以John Deere品牌出租給Ag-Pro Ohio，LLC(“Ag Pro”)，並擔任物業經理約38,300英畝，其中包括愛荷華州的農場(見“注4-相關方交易”)。於2023年12月31日，營運合夥擁有承諾土地機會區農場I，LLC(“OZ基金”)9.97%的股權，該基金是一項未合併權益法投資，持有12項物業(見“附註1，應收票據”)。截至2023年12月31日，我們擁有的投資組合中約70%(按價值計算)用於種植主要作物，如玉米、大豆、小麥、水稻和棉花，約30%用於生產特種作物，如杏仁、柑橘、藍莓和蔬菜。我們相信，我們的投資組合為投資者提供了在優質農田日益稀缺的情況下增加全球糧食需求的經濟效益，並將繼續反映美國農業產出在主要作物和動物蛋白(其生產主要依賴初級作物作為飼料)和特種作物之間的大致分配。

此外，我們還提供貸款計劃(“FPI貸款計劃”)，根據該計劃，我們向第三方農民(包括承租人和非承租人)提供貸款，為物業收購、營運資金要求、經營農業活動、農業基礎設施項目以及其他農業和農業房地產相關項目提供融資。

​

FPI AgriBusiness Inc.是一家全資子公司，是一家提供批量採購服務的應税REIT子公司 在某些情況下，向公司的租户和直接經營農場。截至2023年12月31日，TRS在公司位於加利福尼亞州的2,103英畝永久農田上進行了直接耕作業務。

​

FP I戰略性地尋找機會，促進對我們的農田的環境友好利用。我們對某些農場物業有長期租賃安排，根據這些安排，運營商可以從事太陽能和風能生產。

目錄表

截至2023年12月31日，我們共有15個農場，總面積約為10,150英畝，擁有運營或在建可再生能源生產的租約，我們有16個農場，總面積約為12,875英畝，擁有未來潛在太陽能或風能開發和運營租賃的選擇權。有關更多信息，請參閲“-可持續性”。

​

我們的主要收入來源是租户的租金，這些租户根據租約在我們的農田上進行農業經營，租期主要為一至三年。截至本年度報告表格10-K的日期，大部分已生效的租約都有固定的租金支付。我們的一些租約根據農場經營者租户產生的收入有不同的租金。我們相信，固定租金和可變租金的混合將有助於使我們免受農業經營的變化無常的影響，並減少我們對農場經營者租户的信貸風險敞口，同時使我們成為某些地區的有吸引力的房東，因為可變租賃是慣例。然而，我們可能面臨租户信用風險和農業經營風險，特別是關於不需要預付100%固定租金的租約、浮動租金安排和期限超過一年的租約。

​

2023年全年亮點

​

2023年期間：

關於AFFO的定義和淨收益與AFFO的對賬，見“項目7.管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析--非公認會計準則財務計量”。

​

投資焦點

​

我們尋求投資於農田，使我們的股東能夠接觸到多樣化的高質量美國農田投資組合，同時提供穩定的租金收入和價值增值的有吸引力的風險調整組合。我們的主要投資重點是北美各地農產品市場上的農田；然而，我們未來可能會尋求收購北美以外的農田。我們還可以收購與農業有關的房地產資產，如糧食倉儲設施、糧食升降機、飼養場、冷藏設施、受控環境農業設施、租賃給農業設備經銷商、加工廠和配送中心的土地和設施，以及畜牧場或牧場。此外，根據FPI貸款計劃，我們可以向以農田、與農業相關的財產、農作物(種植或儲存的)和/或農業設備為擔保的農場經營者提供貸款。我們還可能投資於其他與農業相關的業務，通常是通過我們的TRS。

​

目錄表

作物類別

​

初級作物與特產作物

​

農作物一般可分為兩大類：初級作物和特產作物。主要農作物包括玉米、大豆、小麥、水稻和棉花。主要作物一般成行種植，通常被稱為行作物。特產作物可分為兩類：一年生特產作物(通常是蔬菜)和永久性特產作物(生長在樹木、灌木或藤本植物上的水果和堅果)。長期而言，我們預計我們的農田組合將繼續由約70%的初級作物農田和30%的特種作物農田價值組成，我們相信，這將使投資者從面對優質農田日益稀缺的全球糧食需求中獲得經濟利益，並將反映美國農業產量在初級作物和動物蛋白(其生產主要依賴初級作物作為飼料)和特種作物之間的大致分配。

​

主要農作物

​

美國種植最廣泛的作物是玉米，面積約為9300萬英畝。預計2023/2024年銷售年度(2023年9月至2024年8月)玉米的用途如下：動物飼料和殘留產品(34%)；乙醇及其動物飼料副產品，即帶有可溶性或DDGS的酒糟(32%)；出口(13%)；其他糖、澱粉、穀物、種子(8%)；以及期末庫存或庫存(13%)。

​

大豆是美國種植面積第二大的作物，佔地約8300萬英畝。預計2023/2024年銷售年度(2023年9月至2024年8月)大豆的用途如下：壓榨(52%)；出口(39%)；種子和殘渣(3%)；以及期末庫存或庫存(6%)。壓榨大豆的過程產生大豆油、豆粕、豆殼和廢料。豆粕在國內和出口市場都被用作動物飼料。大豆油用於食品和生物燃料，並用於出口。

​

美國種植面積第三大的作物是小麥，種植面積約為5100萬英畝。預計2023/2024年銷售年度(2023年6月至2024年5月)小麥的用途如下：糧食(38%)；出口(29%)；種子、飼料和殘留物(7%)；以及期末庫存或庫存(26%)。

​

一年生作物與永久作物

我們的投資組合包括生產一年生和永久作物的農場。一年生作物，如小麥、玉米和大豆，每年種植，而永久性作物，如樹木、灌木和藤本，種植多年並結實作物，無需重新種植。我們相信，對一年生和永久作物的敞口是一種有吸引力的策略，併為我們的投資組合提供了多樣化的好處。一年生作物和永久作物通常服務於不同的終端市場，而且價格通常不相關。

​

美國農地財產

​

我們認為，美國為農田投資者提供了由農業生產和農田升值的基本面驅動的財務收益，而不會像許多其他國家的農田投資那樣帶來許多風險。在美國，農田市場的流動性相對較強，幾乎不存在土地所有權風險。作為一個資產類別，與其他房地產行業相比，美國農田的槓桿率較低。根據美國農業部(USDA)2024年2月的預測數據，農場的房地產債務為3770億美元，而房地產價值為3.6萬億美元，債務與股本比率為10%。美國擁有世界上最大、成本最低的糧食運輸基礎設施，給糧食生產者和土地所有者留下了更多的空間。此外，美國是國內最大的初級作物市場之一，初級作物通常以美元計價。最後，我們認為，在美國大多數主要農業市場，多個優質農場經營者租户爭奪農田租賃機會。

​

我們可以考慮投資其他國家的農田，比如加拿大、澳大利亞或新西蘭，這些國家和美國一樣，幾乎沒有土地所有權風險、複雜的農場經營者租户環境和誘人的租金。

目錄表

​

租賃物業

​

與擁有農田並將農田出租給農場經營者相比，農業經營業務承擔的經營風險要大得多，儘管這種風險可以通過作物保險和其他風險管理工具來緩解。我們預計將繼續以固定租金出租我們的大部分物業，而不是取決於承租人的農業經營是否成功。此外，我們投資組合中的大多數租約規定，每年固定租金的至少50%(有時是100%)是在每個春季種植季節之前到期和支付的，我們預計我們未來簽訂的大多數固定租金租約都將有類似的要求，這將減少我們在與農場經營者租户發生經營問題時的信用風險敞口。然而，如果我們簽訂的租約不需要預付100%的年租金或期限超過一年，我們可能會受到租户信貸風險的影響，並更容易受到與租户農業經營盈利下降相關的風險的影響，我們在評估農場的潛在回報時會考慮此類風險。我們可以使用可變租金租賃，這部分取決於作物產量和價格，在這種安排普遍存在的地區，或者當我們預計這種安排在風險調整的基礎上對我們更有利可圖時。我們也可以利用混合租賃安排，提供固定租金和可變租金的組合。

​

我們預計將繼續根據租約租賃我們的大部分主要農田，要求承租人支付或償還我們幾乎所有的物業運營費用，包括維護、用水和保險。與行業慣例一致，我們預計我們通常將負責永久農田的種植和相關改善，而我們的租户將負責所有運營成本。我們的許多租約規定由租户償還與他們從我們這裏租用的農場相關的房地產税。我們從農場經營者那裏獲得的租金是我們向股東進行分配的主要來源。

​

我們預計，隨着時間的推移，租金收入將會增加。我們擁有或打算收購土地的地區的大部分農田是以短期租約(通常為五年或更短時間)的形式出租的，我們計劃在可能的情況下以短期租約的形式出租我們的主要農作物物業。通過簽訂短期租約，我們相信當租約到期時，我們將能夠提高租金。然而，我們不能保證在續約或轉租土地時，我們能夠提高租金，甚至將租金維持在相同的水平。

​

我們認為優質農田的空置率接近於零，我們認為，在租户環境競爭的地區，所有優質農田一般每年都會出租和耕種。如果租户未能在春季播種季節之前支付到期租金，我們將尋求終止租約，並將物業出租給另一位租户，該租户屆時可以種植和收穫當年的作物。因此，我們相信，與大多數其他類型的商業物業(如寫字樓或零售物業)相比，我們物業的空置風險較低。

​

房客

​

我們認為，我們擁有和打算收購農田的地區的特點是競爭激烈的農場經營者租户環境，多家經驗豐富的農場經營者尋求通過租賃更多農田來擴大經營。長期以來，農民一直通過租用土地來擴大經營，而不必投資擁有土地所需的資本。美國農業部的數據顯示，自20世紀20年代以來，租賃土地佔總農田英畝的比例一直在35%至45%之間。

​

非農租約

​

除了與農業經營有關的租賃外，我們還從我們的物業中尋求額外的收入來源，這些物業要麼是遞增的，如風能地役權和休閒租賃，要麼高於農業租金，如太陽能安裝租賃。雖然我們不認為這種非農業租賃收入將佔我們總收入的很大比例，但它們為股東提供了增加回報的機會，而我們幾乎沒有成本。

​

目錄表

家族所有的物業

​

根據美國農業部的一份報告《美國農場與牧場概覽2023版》，家庭農場約佔美國農場總數的97%。如下所示，小型家庭農場代表了最多的農場數量和土地數量，而大型家庭農場代表了最大的生產價值。

​

​

農田租賃允許農場經營者釋放個人或家庭資本/淨資產，否則這些資本/淨資產將被土地所有權捆綁在一起，同時保留在他們熟悉的土地上維持生計的能力。我們相信，許多農場家庭和個人可能希望從事售後回租交易，以發展他們的農業經營或其他商業努力，或者出於房地產規劃的原因，提供持續的預期收購渠道。

​

作為以全現金交易方式將他們的農田出售給我們的替代方案，我們認為一些農場所有者可能有興趣將他們的農田出售給我們，以換取經營合夥企業單位，以便在交易中擁有多元化的農業房地產組合，根據美國聯邦所得税法，這些交易可能符合合夥企業的遞延納税貢獻資格。此外，由於我們打算按季度或每年進行現金分配，合夥單位持有人將定期獲得現金分配，他們的投資將分散到比他們在繳納現金之前投資的單一財產多得多的財產上。最後，合夥單位持有人將可以靈活地在未來提交他們的合夥單位，由我們贖回現金，或在我們選擇的情況下，贖回我們的普通股，然後他們可以在公開市場上出售，從而允許這些賣家決定確認應税收益的時間。由於我們預計發行合夥單位以換取農田通常將受到潛在賣家意願的推動，因此我們不知道發行合夥單位以換取農田財產的頻率有多高。然而，我們認為，使用合夥單位作為收購考慮因素可能是我們物業收購戰略的重要組成部分。

​

其他投資

​

除農田外，還可以收購與農業有關的房地產資產，如糧食倉儲設施、糧食升降機、飼養場、冷藏設施、受控環境農業設施、租賃給農業設備經銷商、加工廠和配送中心的土地和設施，以及畜牧場或牧場。

​

承保標準和盡職調查程序

​

識別和選擇有吸引力的物業

​

我們尋求獲得高質量的農田，提供具有吸引力的風險調整後的當前收入和增值潛力的平衡。我們相信，我們的管理團隊對農業企業基本面的深刻理解以及對影響農田價值的因素的洞察力，使我們能夠確定符合我們投資標準的物業。我們認為，在選擇農田時，以下因素是重要的：

​

​

目錄表

​

​

​

​

我們對每一項潛在的物業收購進行盡職調查。盡職調查既包括特定於物業的因素(例如土壤類型和肥力、水的可獲得性和權利、地形特徵和財產税)和特定地點的因素(例如氣候、租户的可獲得性和質量以及市場準入)。作為我們盡職調查過程的一部分，我們還對每個目標物業進行估值，並估計預期的租賃率。

​

確定和選擇租户

​

我們打算繼續主要專注於位於經驗豐富的租户環境強勁和競爭激烈的地區的農場物業。一般來説，選擇租户的過程主要側重於基於背景和背景調查的候選人的經驗和聲譽，以及他們支付有競爭力的租金的意願和能力。在我們已經擁有一處或多處房產的地理區域，我們可能會優先考慮現有的當地租户，特別是當租户獲得購買房產的機會時。我們相信，我們使用租約，根據租約，通常在每個春季種植季節之前支付至少50%的年租金，以減輕與農業經營變化無常相關的租户信貸風險，這些風險可能會受到作物產量不佳、天氣狀況、管理不善、資本不足或其他影響租户的因素的不利影響。幾乎在任何情況下，農業行業購買農作物保險的做法進一步降低了租户的信貸風險，因為這是向租户提供營運資金融資的貸款人的要求，也是由於我們的租約中的要求。在某些情況下，本公司採用適用於農場所在州的做法，完善其在作物保險收益和基礎作物種植中的擔保權益。此外，我們會定期實地視察農場，並與租户會面，討論農場的經營情況和農場的狀況，以監察現有的租户。然而，在某些情況下，我們可能面臨租户信貸風險和農業經營風險，例如不利的天氣條件和大宗商品價格下跌，特別是關於不要求預付100%年租金的租賃、租金按租户農業收入的百分比計算的浮動租金租賃以及期限超過一年的租賃。請參閲“風險因素-與我們的業務和物業相關的風險”。我們不打算持續監測和評估租户的信用質量，可能會受到與租户的財務狀況和流動資金狀況相關的風險的影響。

​

目錄表

互補業務

​

FPI貸款計劃

​

我們相信，我們現有的系統和人員非常適合尋找、對FPI貸款計劃下的貸款進行盡職調查評估、結賬和提供服務，而我們只需很少的額外運營成本，甚至不需要額外的運營成本。我們相信，向以農田、與農田相關的財產、農作物(種植或儲存)和/或農業設備為擔保的農場經營者提供貸款的業務，利用了FPI團隊在農業綜合企業方面的豐富專業知識，對我們投資農田的核心業務具有很強的互補性。在採購農場收購的過程中，我們通常會找到潛在的借款人。我們對貸款抵押品進行盡職調查的方式與對潛在農場收購進行盡職調查的方式基本相同，我們篩選潛在借款人的標準與篩選潛在租户時使用的標準類似。FPI貸款計劃產品提高了我們在市場上的知名度，從而使我們的核心農田投資業務受益。

​

面向第三方的資產管理

​

我們相信，我們現有的系統和人員非常適合為第三方採購、進行關於農田的盡職調查評估、關閉和管理農田，而對我們來説幾乎沒有額外成本，無需資本投資就能產生手續費收入。截至2023年12月31日，我們代表第三方管理了約38,300英畝土地。

​

經紀和拍賣服務

​

2021年11月對Murray Wise Associates，LLC的收購也增加了尋求出售農田的客户的經紀和拍賣業務活動。這增加了我們在農田領域的活動範圍，同時增加了額外的收入來源和市場洞察力。

​

季節性

​

我們根據美國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)，按不可撤銷租期按比例確認來自固定利率租賃的租金收入。儘管GAAP會計要求在租賃期內分攤租金收入，但固定租金的很大一部分是在種植季節之前一次性收到的，通常是在第一季度，以及收穫後，在第四季度或第二年。我們在每年第四季度收穫後收到很大一部分可變租金付款，根據公認會計原則，與我們的租户簽訂的作物保險合同相關的此類付款中，只有一部分在全年按比例確認。農業行業的高度季節性在一定程度上導致了我們業務的季節性，第一季度和第四季度的收入往往顯著高於第二季度和第三季度的收入。我們的財務業績應該每年進行一次評估，這消除了季節性和其他類似因素的影響，這些因素可能會導致我們的季度業績在一年中發生變化。

​

我們的物業

​

截至2023年12月31日，我們在阿肯色州、加利福尼亞州、科羅拉多州、佛羅裏達州、伊利諾伊州、印第安納州、堪薩斯州、路易斯安那州、密西西比州、密蘇裏州、內布拉斯加州、北卡羅來納州、俄克拉何馬州、南卡羅來納州和德克薩斯州擁有總計約132,800英畝的農場。此外，截至2023年12月31日，我們擁有俄亥俄州四家農業設備經銷商的土地和建築，這些經銷商以John Deere品牌租賃給Ag Pro，並擔任物業經理，佔地約38,300英畝，包括愛荷華州的農場(見“注4-關聯方交易”)。在截至2023年12月31日的年度內，公司完成了玉米地帶、三角洲和南部、高平原、東南和西海岸地區的74處物業的處置。我們收到了總計1.955億美元的對價，其中包括1180萬美元的賣方融資，並確認了總計3610萬美元的銷售收益。此外，在截至2023年12月31日的年度內，該公司完成了對玉米帶、三角洲和南部地區的四項物業的收購。這些收購的現金對價總額為2220萬美元。見《管理層對財務的討論與分析》

目錄表

經營狀況和結果“，瞭解有關我們投資組合的更多信息。各地區擁有的農場分佈情況如下：

​

​

納税狀況

​

從截至2014年12月31日的短暫納税年度開始，我們選擇並有資格作為REIT為美國聯邦所得税目的納税。我們作為房地產投資信託基金的資格，將取決於我們是否有能力持續地通過實際投資和經營業績來滿足守則中各種複雜的要求，這些要求涉及我們的總收入來源、我們資產的構成和價值、我們的分配水平和我們股本的所有權多樣性。我們相信，我們的組織符合守則對REIT資格的要求，我們計劃的運營方式將使我們能夠滿足美國聯邦所得税目的REIT的資格和税收要求。

​

作為房地產投資信託基金，我們通常不需要為我們分配給股東的應税收入繳納美國聯邦所得税。根據守則，房地產投資信託基金須受多項組織及營運規定所規限，包括每年分配至少90%的房地產投資信託基金應課税收入，而釐定該等規定時並不考慮所支付股息的扣減，亦不包括任何淨資本收益。如果我們在任何課税年度沒有資格作為房地產投資信託基金納税，並且沒有資格獲得某些法定寬免條款，我們在該年度的收入將按正常的公司税率納税，並且我們將被取消在我們不再具有房地產投資信託基金資格的下一個納税年度的四個納税年度作為房地產投資信託基金納税。即使我們符合美國聯邦所得税的REIT資格，我們的收入和資產仍可能需要繳納州税和地方税，我們的未分配收入也可能需要繳納美國聯邦所得税和消費税。此外，我們的應税REIT子公司FPI AgriBusiness Inc.以及我們未來組建或收購的任何其他應税REIT子公司的任何收入都將全額繳納美國聯邦、州和地方企業所得税。

​

保險

​

該公司通過與一傢俱有豐富農業經驗的全國性保險經紀公司的關係，維持全面的財產和傷亡及一般責任保險。公司的工人補償是通過一個專業的員工組織提供的，公司為其董事和高級管理人員提供責任保險。某些其他保險計劃按合同要求或我們的管理團隊認為必要的方式維持，包括公司經營的農場的農作物保險。根據我們現有物業的租賃條款和條件，租户通常需要自費在租賃責任保險期間獲得並保持全部有效，並指定我們為額外的投保方。在需要的範圍內，租户還為他們的企業維持工人補償政策。這些保單包括因財產及其所有附屬區域的所有權、使用、佔用或維護而引起的人身傷害和財產損失的賠償責任。包括可變租金支付的租賃條款通常要求承租人購買農作物保險，以防範作物歉收和/或作物價格下跌。

​

目錄表

監管

​

農事法規

​

我們擁有並打算在未來收購的農田通常用於種植農作物，並受州、地方和聯邦政府的法律、法令和法規的約束，包括涉及土地使用和使用、水權、處理方法、幹擾、環境和徵用權的法律、法令和法規。

​

農田主要受環境和農業法律、條例和條例的約束。每個政府轄區都有自己獨特的法律、條例和條例來管理耕地的使用。許多這樣的法律、條例和法規試圖監管用水和徑流，因為水的供應可能是有限的，就像我們投資組合中的某些物業所在的情況一樣。

​

我們投資組合中的所有農場都有水源，包括預期降雨量、現有和計劃中的水井和/或地表水，這些水源目前為每個地點的當前農業作業提供了足夠的水。然而，如果需要從水井和/或地表水源獲得更多的水，在可用水供應有限的地區可能很難獲得這種許可和批准。我們相信，截至本年度報告Form 10-K的日期，我們的農場符合適用的州、縣和聯邦環境和農業法規。

​

除了對用水和徑流的監管外，州、地方和聯邦政府還尋求監管用於種植農作物的化學品和材料的類型、數量和使用方法，包括化肥、殺蟲劑和營養豐富的材料。此類法規可包括限制或防止在住宅區或水源附近使用此類化學品和材料。此外，一些法規嚴格禁止或顯著限制某些化學品和材料的使用。

​

作為農地所有人，我們可能對租户在這些法律、法規和條例方面的行為或不作為負責。

​

房地產業監管

​

一般來説，房地產的所有權和運營受到各種法律、條例和法規的約束，包括與分區、土地使用、水權、廢水、雨水徑流和留置權和程序有關的法規。這些法律、條例或法規，例如《全面環境反應及賠償責任法》(“CERCLA”)及其州級類似條例，或任何該等法律、條例或法規的任何更改，可能會導致或增加由租户或其他人現有或造成的環境狀況或情況對我們物業造成的潛在責任。與維護、安全和税務要求相關的法律可能會導致重大的意外支出、財產損失或其他運營減值，其中任何一項都將對我們運營活動的現金流產生不利影響。

​

環境問題

​

作為房地產的所有者，我們將受到各種聯邦、州和地方環境法律、法規和條例的約束，還可能對因我們物業的環境污染或不符合規定而導致的第三方承擔責任。環境法往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對污染物的存在負有責任。對這些物質進行任何必要的調查或清理所需的費用可能是巨大的。責任一般不受此類法律的限制，可以超過財產的價值和責任方的總資產。我們的物業存在污染或未能補救污染，也可能使我們面臨人身傷害或財產損壞的第三方責任，或對我們租賃房地產或以房地產作為抵押品借款的能力產生不利影響。與環境問題有關的這些風險和其他風險在“項目1A”中有更詳細的描述。風險因素。

​

目錄表

可持續性

​

我們相信，對多方面可持續發展的堅定承諾支持我們的商業模式，並促進環境管理。我們的可持續發展政策建立在幫助養活世界，特別是貧困人口的原則上，儘可能減少對環境的負面影響。可持續發展在我們組織的所有級別都被認為是一個高度優先的話題，董事會和高級管理團隊制定了承諾。

​

社會影響、人權與企業文化

​

通過以負擔得起的價格養活世界上不斷增長的人口並提供支持更好營養的食品，利用土地耕作為所有人創造了一個更可持續的未來。此外，我們還充當了一個渠道，將資本和經濟活動帶到美國各地的農村社區，支持農業作為一種生計，就像幾千年來一樣。我們支持聯合國的《世界人權宣言》，並致力於確保在我們龐大的僱員、租户和供應商社區中尊重人權。我們要求我們的租户遵守所有適用的勞工和環境法規。我們培養一種基於開放溝通和職業成長的公司文化，並支持參與非營利組織的員工。

​

環境可持續性

​

農田比大多數類型的商業地產更環保，因為農業自然利用太陽能從大氣中捕捉二氧化碳，並將其轉化為食物、飼料、燃料和纖維。環境可持續性原則深深地交織在現代農業實踐中，並嵌入到我們的農田徵用標準和管理實踐中。我們與我們的租户建立了長期的關係，他們受到激勵，為他們從我們那裏租用的土地提供良好的管理。利用農田作為碳滙來產生碳信用是一個雙重影響(環境和金融)的機會，我們相信在未來幾年這種機會的重要性將繼續增加。

​

可再生能源發電(風能和太陽能)是我們商業模式中日益重要的一個組成部分。截至2023年12月31日，我們租賃了英畝土地，支持11個農場的3個太陽能運營項目和4個農場的2個風能項目，這兩個項目的可再生能源發電能力分別約為214兆瓦和30兆瓦。我們擁有另外16個農場，這些農場可以選擇未來的太陽能項目。我們預計將繼續利用機會，在FPI擁有的農田上放置太陽能電池板和風車。

​

我們非常重視對生物多樣性和野生動物的支持。我們的投資組合通過與我們的租户合作，在美國農業部的保護儲備計劃(CRP)中登記英畝土地，以支持生物多樣性。作為支付年租金的交換，CRP參與者同意從農業生產中移除生產力較低的土地，並重建本地植被，以改善水質、防止侵蝕和保護野生動物棲息地。我們還在2021年同意以三部分保護交易的形式向Ducks UnLimited(DU)出售約1,268英畝的農田，以支持弗吉尼亞州的棲息地恢復和保護。這項為期多年的分階段出售於2023年11月結束，旨在為DU提供最大的靈活性，以確保該項目的資金。我們更多的農場為水禽和其他野生動物提供棲息地。

​

競爭

​

獲得農田的競爭可能來自許多不同的來源。個體農民是最活躍的農田買家。機構投資者、投資基金、其他農田REITs、個人投資者等也在爭奪農田面積。我們可能直接競爭部署在農田的投資資本的投資公司可能包括農業投資公司，如西徹斯特農業資產管理公司(TIAA的一家公司)、宏利投資管理公司、國際農業公司、Ceres Partners、Gladstone Land Corporation、UBS Agrivest、AGIS Capital、Homestead Capital和Goldcrest Farm Trust Advisors。這些公司從事農地財產的收購、資產管理、估值和處置。

​

目錄表

人力資本資源

​

我們的員工對我們的成功至關重要。我們的目標是確保我們在正確的時間、正確的地點擁有正確的人才。我們通過承諾吸引、發展和留住員工來做到這一點。

​

我們設計了一套薪酬結構，包括一系列福利和長期激勵計劃，我們認為這對我們現在和未來的員工都很有吸引力。我們還為員工提供參加會議和繼續教育的機會。

​

我們尋求通過利用員工的反饋來創建並不斷增強支持他們需求的計劃來留住員工。我們對員工有一個正式的績效評估流程。我們有一種以價值觀為基礎的文化，這是留住員工的重要因素。我們致力於擁有多元化的員工隊伍，包容的工作環境是我們文化的自然延伸。

​

截至2023年12月31日，我們有26名員工，其中25名是全職員工。我們的員工都不是工會的成員。

​

企業信息

​

我們的行政辦公室位於南錫拉丘茲大街4600號，套房郵編：1450，科羅拉多州丹佛市80237號。我們執行辦公室的電話號碼是(720)-452-3100，我們的公司網站是www.farmlandpartners.com。我們網站上的信息或通過我們網站訪問的信息不會納入也不會構成本10-K表格年度報告或我們提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件的一部分。

​

可用信息

​

我們向美國證券交易委員會提交年度報告Form 10-K、季度報告Form 10-Q、當前報告Form 8-K以及對這些報告的所有修訂。你可以通過訪問美國證券交易委員會的網站www.sec.gov獲得這些文件的副本。此外，在向美國證券交易委員會提供此類材料後，我們將在合理可行的情況下儘快通過我們的網站免費向公眾提供這些文件的副本，或通過以下方式與我們的祕書聯繫：上文“-公司信息”中所述的地址。

​

我們的公司治理準則、商業行為和道德準則以及我們的審計委員會、薪酬委員會、提名和公司治理委員會的章程都可以在我們網站的公司信息部分的治理文件部分找到。我們網站上提供的信息不包括在本10-K表格年度報告中，也不應視為本年度報告的一部分。

​

財務信息

​

有關本公司營運所需的財務資料，請參閲本年度報告10-K表格內的綜合財務報表，包括財務報表附註。

​

項目1A.風險因素

​

下面列出的是我們認為對我們的股東來説是實質性的風險。在評估我們的公司和我們的業務時，您應該仔細考慮以下風險。下列任何因素、事件或情況的發生都可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流、普通股和優先股的市場價格以及我們履行償債義務和向股東進行分配的能力產生重大不利影響，這反過來又可能導致我們的股東損失全部或部分投資。本報告中的一些陳述，包括以下風險因素中的陳述，構成前瞻性陳述。請參閲本年度報告開頭的Form 10-K“有關前瞻性陳述的特別説明”一節。

​

目錄表

與我們的業務和物業相關的風險

​

我們的業務在一定程度上依賴於租户農業經營的盈利能力，其農業經營盈利能力的持續下滑可能會對我們可以收取的租金金額產生重大不利影響，從而影響我們的現金流和向股東分配的能力。

​

我們依賴我們的租户經營我們擁有的農場，以產生足夠的收入，使他們能夠履行他們對我們的義務，包括他們支付租金和房地產税的義務，保持一定的保險覆蓋範圍，並總體上維護物業。租户履行租賃義務的能力在一定程度上取決於其農業經營的整體盈利能力，這可能受到不利天氣條件、作物價格、作物病蟲害以及不利或不確定的政治、經濟、商業、貿易或監管條件等不利影響。我們很容易受到租户農業經營盈利能力下降的影響，甚至會影響他們支付租金的能力。此外，許多農場依賴於數量有限的關鍵個人，這些人的受傷或死亡可能會影響農場的成功運營。我們不能保證，如果租户違約，我們將能夠以經濟上有利的條件及時租賃或重新租賃該農場，或者根本不能。此外，我們可能會在執行房東權利方面遇到延誤，並可能在保護我們的投資方面招致鉅額成本。

​

因此，我們租户的農業經營盈利能力的任何下降或整個農業行業的低迷都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流和向我們的股東進行分配的能力產生重大不利影響。

​

我們有大量未償債務，這可能會使我們面臨債務違約的風險，限制我們的運營以及我們增長業務和收入的能力，並限制我們向股東支付分配的能力。

​

截至2023年12月31日，我們的未償債務約為363.1美元，其中不包括債務發行成本，其中大部分由我們農場的抵押貸款擔保。我們打算產生與現有債務再融資、未來收購或其他目的相關的額外債務，如有必要，我們可能會借入資金向我們的股東進行分配，以符合並保持我們作為REIT的資格，以繳納美國聯邦所得税。此外，我們過去曾出售農場以償還債務，未來可能也會這樣做。這種處置可能出現在不合時宜的時間或不利的條件下，這可能會導致損失。

​

此外，我們的債務協議包括常規違約事件，任何違約事件的發生，在任何適用的治療期之後，除其他外，將允許貸款人加速支付貸款項下的所有未償還金額，並對抵押品行使其補救措施，包括取消抵押品贖回權和出售擔保貸款的農業房地產。我們的某些債務協議還包含交叉違約條款，在某些情況下，如果我們在其他貸款中違約，貸款人有權宣佈違約。如果這些事件中的任何一個發生，我們的財務狀況、經營結果、現金流和向股東支付分配的能力都可能受到實質性的不利影響。

抵押債務義務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能會導致我們在受抵押債務約束的一個或一組財產上的投資損失。

​

截至2023年12月31日，我們有大約363.1美元的未償還抵押貸款債務，不包括債務發行成本。我們打算為未來的房地產收購提供資金，部分是通過抵押貸款債務。抵押和其他有擔保的債務義務增加了我們的財產損失風險，因為以財產為擔保的債務違約可能會導致貸款人發起止贖行動，最終導致我們的財產損失，從而獲得我們違約的任何貸款。抵押財產或一組財產的任何止贖都可能對我們財產組合的整體價值產生不利影響。出於税收目的，我們任何受無追索權抵押貸款約束的房產的止贖將被視為以等於抵押貸款擔保債務的未償還餘額的購買價格出售房產。如果抵押債務的未償還餘額超過我們在物業中的納税基礎，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應税收入，但不會收到任何現金收益，這可能會阻礙我們滿足準則規定的REIT分配要求。

目錄表

​

我們的債務融資協議限制了我們從事某些商業活動的能力，包括我們產生額外債務、進行資本支出和進行某些投資的能力。

​

我們現有的債務融資協議包含，而我們將來可能簽訂的其他債務融資協議可能包含習慣性的負面公約和其他財務和經營契約，其中包括：

​

​

基準利率的提高將增加我們的借貸成本，這將對我們的財務狀況、經營業績、增長前景和向股東分配資金的能力產生負面影響。

​

從2022年開始，美國聯邦儲備銀行(“美聯儲”)理事會開始大幅收緊貨幣政策，這增加了借貸成本(通過由此導致的利率上升)並減少了信貸供應。美聯儲在2022年至2023年期間一直維持較高的基準利率，以幫助抑制通脹，儘管美聯儲可能在2024年下調基準利率，但無法保證利率將在預期的時間表上下調，利率仍處於高位。未來利率上升可能會增加我們現有浮息債務以及未來用於為現有債務再融資或購買新物業的任何固定或浮動利率債務的借款成本。截至2023年12月31日，我們的未償債務中有1.36億美元需要支付不時重置的利率(不包括我們的浮動利率債務)，其中4390萬美元的利率將於2024年重置。截至2023年12月31日，2024年須進行利率重置的債務的加權平均利率為3.07%，如果基準利率水平如我們預期的那樣在2024年期間保持不變，我們預計利率將大幅上升(有關利率重置的更多信息，請參閲“附註7-抵押票據、信用額度和應付債券”)。借貸成本的增加可能會減少我們的收入和現金流，並對我們的運營結果、財務狀況和我們向股東分配資金的能力產生實質性的不利影響。

​

利率上升將增加租户的借貸成本，使他們更難獲得信貸，並可能導致地價下降。

​

利率上升導致農民的借貸成本上升，並可能使農場經營者更難獲得債務來為其運營提供資金，這可能會對我們的租户向我們支付租金的能力產生不利影響。更高的利率也往往會降低美國和世界經濟的增長，從而減少對某些農產品的需求。

​

所有這些後果都可能減少農業收入。如果利率上升沒有伴隨更高的農場收入水平，這可能會導致我們租户的盈利能力下降，這可能會對我們的業務或運營結果、財務狀況以及向我們的股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。

​

我們已經發行了A系列優先股，這些優先股可能會在2026年2月10日或之後轉換為普通股，這些普通股將立即贖回，根據公司的選擇，換取現金或普通股。這類A系列優先股的轉換和轉換後的普通股的可能贖回可能會對我們普通股股東的所有權利益產生直接的稀釋效應。他説：

​

在2026年2月10日或之後(“轉換權日”)，A系列優先股的持有人有權將每個A系列優先股轉換為若干普通股，其數量等於(I)1,000美元清算優先股加上所有應計和未付分派，除以(Ii)本公司普通股的成交量加權平均價格

目錄表

緊接適用轉換日期前20個交易日的股票。根據合夥協議的條款和條件，轉換後收到的所有普通股可立即以現金贖回，或根據本公司的選擇，按一對一的原則贖回普通股。在轉換權利日期之前，A系列優先股可能不會由持有人投標贖回。只要將A系列優先股轉換為普通股，並將該等普通股贖回為普通股，我們現有的普通股股東在本公司的所有權權益將立即受到潛在的重大稀釋影響，這可能導致我們普通股的市場價格受到重大不利影響。他説：

​

全球經濟狀況，包括通貨膨脹和供應鏈中斷，可能會對我們和我們的租户的運營產生不利影響。

​

全球總體經濟下滑和宏觀經濟趨勢，包括通脹加劇、資本市場波動、利率和貨幣匯率波動、烏克蘭戰爭和中東持續衝突、農產品進出口國之間貿易政策的變化以及經濟放緩或衰退，可能會導致不利條件，可能對我們租户的作物需求產生負面影響，並加劇影響我們的業務、財務狀況和運營業績的一些其他風險。此外，在2022年至2023年期間，美聯儲多次提高利率，以迴應對通脹的擔憂。加息或政府為降低通脹而採取的其他行動也可能導致經濟衰退。

​

我們的租户經歷了供應鏈的挑戰和相關的價格上漲。國內或國際經濟環境的持續惡化可能會導致對租户農作物的需求下降，這可能導致其農作物的銷售量和價格下降，並增加其業務的運營成本，並對其向我們支付租金的能力產生相應的不利影響，從而對我們的財務狀況和運營業績產生不利影響。

​

我們約70%的投資組合由用於種植玉米、大豆、小麥、大米和棉花等主要作物的資產組成，這使我們面臨與主要行作物相關的風險。

​

按價值計算，我們投資組合中約70%用於初級作物，如玉米、大豆、小麥、水稻和棉花。因此，任何對整體物業價值或玉米、大豆、小麥、大米或棉花價格產生不利影響的發展或情況，對我們的不利影響可能會比我們的投資組合對初級作物的敞口更少，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和向股東分配產品的能力產生實質性的不利影響。

​

投資於用於永久性/特產作物的農田的風險狀況與用於一年生作物的農田不同。

按價值計算，我們的投資組合中約有30%用於永久作物，未來我們可能會增加對用於永久作物的農田的投資，而不是一年一度的行作物。永久性作物具有植物結構(如樹木、藤本植物或灌木叢)，可以在不重新種植的情況下生產一年生作物。例如藍莓、橙子、蘋果、杏仁和葡萄。永久作物需要更多的時間和資金來種植和結果，而且替代作物的成本更高。如果農民因乾旱、洪水、火災或疾病而失去了一種永久性/特產作物，通常需要大量的時間和資金來恢復土地的生產，因為一棵樹或藤本植物可能需要數年時間才能結果。

長期種植作物還會降低農民通過改變作物來適應不斷變化的市場條件的能力。如果對一種永久作物的需求減少，永久農作物農民就不能輕易地將農場轉換為另一種作物，因為永久農作物農田在樹木或藤本植物的生命週期內專用於一種作物，因此不能輕易輪作，以適應不斷變化的環境或市場條件。

​

目錄表

如果我們未能繼續確定和完成合適的收購，將嚴重阻礙我們的增長和我們按地理位置、作物類型和租户進一步多元化投資組合的能力，這可能會對我們的運營業績和可供分配給股東的現金產生重大不利影響。

​

我們通過收購農田進行擴張的能力對我們的業務戰略非常重要，要求我們識別和完善符合我們的投資標準並與我們的增長戰略相兼容的合適的收購或投資機會。我們與許多其他從事農業和房地產投資活動的實體競爭收購與農業相關的農田和房地產資產，包括農業企業的個人和家庭經營者、農業公司、金融機構、機構養老基金、公共REITs、其他房地產公司、私募股權基金和其他私人房地產投資者。這些競爭者可能會阻止我們獲得理想的物業，或者可能會導致我們必須為這些物業支付的價格增加。我們的競爭對手可能會採用與我們類似的交易結構，這將削弱我們在提供靈活交易條件方面的競爭優勢。此外，競逐合適投資物業的實體數目和資金量可能會增加，從而導致需求增加和為這些物業支付的價格上升。如果我們為物業支付更高的價格，我們的盈利能力可能會下降，您的投資回報可能會更低。我們未能確定和完成合適的收購將嚴重阻礙我們的增長，這將對我們的運營結果和可供分配給股東的現金產生不利影響。

​

未能在新市場取得成功可能會產生不利後果。

​

我們打算繼續在美國各地收購物業，並可能不時評估潛在的國際收購。當我們收購位於美國或國際上新地理區域的物業，或主要用於我們不太熟悉的作物或行業的物業(如某些特種作物、能源生產、奶牛場或養豬場)時，我們可能會面臨由於缺乏市場知識或對當地市場缺乏瞭解而產生的風險，包括優質租户的可用性和身份、在該地區建立新的商業關係、對我們不熟悉的作物或行業的瞭解，以及不熟悉當地或特定作物的政府要求和程序。此外，談判向新市場或新行業的潛在擴張可能會轉移管理時間和其他資源。因此，我們可能難以在這些新市場執行我們的業務戰略，這可能會對我們的運營結果和向股東分配產品的能力產生負面影響。

​

我們沒有持續監測和評估租户的信用質量，我們的財務表現可能會受到與租户的財務狀況和流動資金狀況相關的風險的影響。

​

我們的某些租約不要求在種植季節之前以現金全額支付租金，這使我們面臨農場經營者租户的信貸風險敞口，以及與農業經營相關的風險，如天氣、大宗商品價格波動和其他因素。我們在租賃方面也面臨這些風險，這些租賃的租金是根據承租人的農業收入的一定比例計算的，以及期限超過一年的租賃。由於我們沒有持續監測和評估與農場經營者租户相關的信用風險敞口，我們面臨這樣的風險，即我們的租户，特別是那些可能依賴槓桿為其運營融資的租户，在其現金流不足以履行其財務義務(包括履行其租約下對我們的義務)時，可能容易破產。因此，我們可能不會意識到租户的財務困境，直到租户未能向我們支付到期款項，這可能會大大減少我們在春季種植季節開始之前驅逐租户並將農田重新出租給新租户的時間，如果租户破產，我們可能無法終止租約。如果我們不能及時重新出租農田，可能會對我們的收入產生實質性的不利影響。

​

與簽訂長期租約相比，我們的短期租約使我們更容易受到現行市場租金下降的影響，這可能會對我們的運營業績和向我們的股東進行分配的能力產生重大不利影響。

​

我們與從事農業經營的租户的租約有農業行業的慣例條款，從一年到三年不等，有些延長到40年(例如，可再生能源租約)。我們預計，我們未來簽訂的大部分租約將有兩到七年的期限。因此，我們需要頻繁地重新租賃我們的

目錄表

租賃期滿後，我們將更容易受到市場租金下降的影響，這將使我們比簽訂較長期租賃時更容易受到市場租金下降的影響。因此，我們擁有物業所在地區的現行市場租金的任何下降，都可能對我們的運營業績和向我們的股東進行分配的能力產生重大不利影響。

​

我們可能無法從任何陷入財務困境或破產的租户那裏收回租賃到期餘額，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生重大不利影響。

​

我們受到租户信用風險的影響。我們的租户，特別是那些可能依賴槓桿的租户，如果他們的現金流不足以履行他們的財務義務，可能會受到租約違約或破產的影響。我們的一些租户拖欠租金，我們被迫與這些租户達成替代安排，以追回租約到期的金額。將來，我們可能被迫達成類似的替代安排或提起訴訟，以向無法在到期時支付租金的租户收取款項。我們不能保證，如果我們被迫與我們的任何租户達成其他付款安排或訴訟，我們將能夠收回根據特定租約到期的全部金額。

​

如果破產的租户拒絕與我們簽訂租約，我們可能因違反租約而提出的任何索賠，不包括針對擔保租約的抵押品的索賠，將被視為一般無擔保債權。如果租户在其租約中違約或在破產程序中拒絕租約，我們可能無法及時或以可比或更好的條件找到替代租户。因此，我們的財務狀況、經營結果以及向股東進行分配的能力可能會受到不利影響。

​

我們依賴於我們無法控制的外部資本來源，可能無法以商業合理的條款或根本無法獲得，這可能會限制我們獲得額外物業、滿足我們的資本和運營需求或向我們的股東分配維持我們作為REIT資格所需的現金的能力。

​

為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，守則規定，除其他事項外，我們必須每年分配至少90%的房地產投資信託基金應納税收入，而不考慮所支付的股息扣減和不包括任何淨資本收益。此外，我們將按常規公司税率繳納所得税，前提是我們分配的REIT應税收入不到100%，包括任何淨資本利得。由於這些分配要求，我們可能無法從運營現金流中為未來的資本需求提供資金，包括收購機會以及任何未償債務的本金和利息支付。因此，我們依賴第三方來源為我們的資本需求提供資金。我們可能無法在我們希望的時間內以優惠條件獲得此類融資，或者根本無法獲得此類融資。我們產生的任何債務都將增加我們的槓桿率，使我們面臨違約風險，並可能對我們施加經營限制，我們籌集的任何額外股本(包括髮行普通股或優先股)可能會稀釋現有股東的權益。我們能否獲得第三方資金來源，在一定程度上取決於：

​

​

如果我們不能從第三方渠道獲得資本，我們可能無法在存在戰略機會時收購物業，無法滿足我們現有物業的資本和運營需求，無法履行我們的償債義務，也無法向我們的股東進行必要的現金分配，以符合我們作為REIT的資格並保持其資格。

​

目錄表

房地產投資的流動性不足可能會嚴重阻礙我們應對物業表現不利變化的能力，並損害我們的財務狀況。

​

我們已經和將要進行的房地產投資可能很難迅速出售。因此，我們迅速出售投資組合中的一處或多處房產以應對流動性需求、不斷變化的經濟、金融和投資狀況的能力可能有限，或者我們可能不得不虧本出售房產。此外，當我們能夠以我們認為有吸引力的價格和/或確認銷售收益時，我們尋求機會性地處置物業。一項投資的資本返還和收益變現(如有)一般將在標的財產出售或再融資時發生。我們過去曾使用資產處置來滿足我們的流動性要求。如果我們被要求為流動資金目的處置額外資產，我們可能無法在任何給定的時間段內通過出售、其他處置或以有吸引力的價格進行再融資來實現我們的投資目標，或者以其他方式無法完成任何退出策略。我們可能沒有機會以收益處置資產，這將減少我們手頭用於股票回購、分配給股東或任何其他目的的現金。特別是，物業市場疲軟，甚至缺乏成熟的市場，潛在買家的財務狀況或前景的變化，國內或國際經濟狀況的變化，以及物業所在司法管轄區法律、法規或財政政策的變化，在每一種情況下都可能限制我們處置物業的能力。

​

此外，該守則對房地產投資信託基金處置不適用於其他類型房地產公司的財產的能力施加了限制。特別是，適用於REITs的税法實際上要求我們持有物業用於投資，而不是主要用於在正常業務過程中出售，這可能導致我們放棄或推遲出售原本符合我們最佳利益的物業。此外，如果我們從C公司收購物業(即在某些非應税交易中，就像我們過去所做的那樣，在我們收購後5年內對此類財產的非應税處置確認的內置收益將按適用的最高美國聯邦企業所得税税率納税。因此，我們可能無法迅速或以有利的條件改變我們的投資組合，以迴應經濟或其他條件。

​

一些州的法律禁止或限制企業實體擁有農地，這可能會阻礙我們投資組合的增長和我們在地理上多樣化的能力。

​

某些州，包括愛荷華州、北達科他州、南達科他州、明尼蘇達州、俄克拉何馬州、威斯康星州、密蘇裏州和堪薩斯州，有法律不同程度地禁止或限制像我們這樣的公司或商業實體擁有農業土地。截至2023年12月31日，我們在堪薩斯州擁有320英畝農田，在密蘇裏州擁有815英畝，在俄克拉何馬州擁有2114英畝，根據堪薩斯州、密蘇裏州或俄克拉何馬州的法律，我們對這些農場的所有權可能會受到挑戰，在這種情況下，我們可能被要求在不利的時間和不利的條件下出售這些農場。未來，其他州可能會通過類似或更具限制性的法律，我們可能不會在法律上被允許在這些州購買房產，或者可能會變得過於繁重或昂貴，這可能會阻礙我們投資組合的增長，以及我們在其他可能具有吸引力的投資機會的州進行地理多元化的能力。

​

我們的農場受到不利天氣條件、季節變化、作物病害和其他污染物、自然災害和其他自然條件的影響，包括氣候變化和可用水的影響，這可能會對可變租金或直接運營的收入和/或我們的租户支付固定或可變租金的能力產生不利影響，從而對我們的運營結果、財務狀況和我們向股東分配的能力產生重大不利影響。

​

農作物容易受到惡劣天氣條件的影響，包括風暴、龍捲風、洪水、乾旱和極端温度，這些情況很常見，但很難預測，而且由於氣候變化的影響，未來發生的頻率可能更高，甚至更難預測。不利的生長條件會降低作物的產量和質量。季節性因素，包括供應和消費需求，也可能對我們租户種植的作物的價值產生影響。在極端情況下，一些地理區域可能會失去全部收成。

​

此外，農作物容易受到病蟲害的侵襲。對租户農作物的損害可能在嚴重程度和影響上有所不同，這取決於感染或侵染時的生產階段、所採用的處理類型和氣候條件。控制這些蟲害的費用取決於損害的嚴重程度和災害的程度

目錄表

種植受到影響。這些侵擾會增加我們租户的成本，減少他們的收入。租户還可能因產品召回、罰款或因其他可能導致食源性疾病的污染物而受到訴訟而蒙受損失。很難預測此類產品召回、罰款或訴訟的發生或嚴重程度，以及它們對我們租户的影響。

​

我們特別容易受到惡劣天氣條件(如風暴、龍捲風、洪水、乾旱、冰雹和極端温度)、運輸條件(包括密西西比河通航)、作物病蟲害和加利福尼亞州、伊利諾伊州、北卡羅來納州、科羅拉多州和阿肯色州的其他不利種植條件的影響，這些因素創造了我們收入的很大一部分。

​