富蘭克林 BSP 房地產信託基金補充信息 2023 年第四季度

重要信息 2 此處的信息涉及公司截至2023年12月31日的業務和財務信息，並不反映後續的事態發展。風險因素投資和擁有我們的普通股涉及高度的風險。有關這些風險的討論，請參閲我們於2023年3月16日向美國證券交易委員會提交的10-K表年度報告中標題為 “風險因素” 的部分，以及我們隨後向美國證券交易委員會提交的定期報告中的風險披露。前瞻性陳述本演示文稿中包含的某些陳述是前瞻性陳述。這些陳述包括有關富蘭克林BSP房地產信託公司（“FBRT” 或 “公司”）意圖、信念或當前預期的陳述，可能包括此類陳述所依據的假設，通常使用諸如 “可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“相信”、“估計”、“期望”、“計劃”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算 “應該” 或類似的表達。實際結果可能與此類前瞻性陳述所設想的結果存在重大差異。可能導致實際結果與我們的前瞻性陳述存在重大差異的因素包括美國的宏觀經濟因素，包括通貨膨脹、利率變化和經濟收縮、拖欠貸款的回收程度和借款人的財務穩定，以及我們最新的10-K表和10-Q表的風險因素部分中列出的其他因素。這些因素對我們和借款人的影響程度將取決於未來的發展，這些發展非常不確定，無法自信地預測。此外，前瞻性陳述僅代表其發表之日，除非法律要求，否則我們沒有義務更新或修改前瞻性陳述以反映假設的變化、意外事件的發生或未來經營業績隨時間推移而發生的變化。其他重要信息本演示文稿中提供的摘要信息並不完整，因此不承擔更新或以其他方式修改此類信息的義務。不得將任何內容作為對公司未來業績的承諾或陳述。本摘要不是出售證券的要約，也不是在任何不允許要約或出售的司法管轄區徵求購買證券的要約。本摘要不是向我們或我們的任何附屬基金進行任何交易的建議、建議或要約。無法保證本摘要中描述的任何目標、指標或目標都能實現。此處包含的信息無意提供會計、法律、ERISA 或税務建議或投資建議，也不應依賴這些信息作為會計、法律、ERISA 或税務建議或投資建議。投資者還應向自己的獨立税務、會計、財務、ERISA、投資和法律顧問尋求建議，以根據自己的財務狀況和其他情況正確評估與投資相關的利弊和風險。參考我們最新的10-K表年度報告和10-Q表季度報告，對此處包含的信息進行了全面限定。您可以致電 (844) 785-4393和/或訪問www.fbrtreit.com獲取最新的年度報告或季度報告的副本。本演示文稿包含有關FBRT財務業績的信息，這些信息是根據美國普遍接受的會計原則（“GAAP”）以外的方法計算和列報的，包括可分配收益和運行利率可分配收益。有關適用的GAAP財務指標與非GAAP財務指標的對賬，請參閲附錄。過去的表現不能保證或預示未來的業績。投資涉及重大風險，包括全部投資的損失。無法保證本摘要中所示的任何估計、目標或預測都能實現。此處提及公司過去或現在的任何投資、投資組合特徵或業績的內容僅用於説明目的。不應假設這些投資已經或將要盈利，也不應假設任何未來的投資將盈利或等同於這些投資的業績。無法保證公司的投資目標會實現。任何投資都有損失的風險。投資者可能會損失其全部或幾乎全部的投資。請參閲我們最新的10-K表年度報告和10-Q表季度報告，以獲取更完整的風險因素清單。以下幻燈片包含有關公司的某些財務信息的摘要。本演示文稿中包含的信息是摘要信息，旨在在我們向美國證券交易委員會提交文件以及我們可能不時通過新聞稿或其他方式發佈的其他公開公告的背景下考慮這些信息。

FBRT 2023 年第四季度財務更新 3

FBRT 2023 年第四季度財務更新：2023 年第四季度亮點 4 1.完全轉換後的每股信息假設我們已發行的可轉換優先股系列適當地轉換為普通股，並完全歸屬於我們的未償股權薪酬獎勵。2.請參閲附錄以瞭解GAAP淨收益佔可分配收益和運行利率可分配收益的計算方法。3.經調整後，截至23年12月31日和9月30日分別為940萬美元和840萬美元的不動產累計折舊和攤銷額。4.現金不包括限制性現金。總流動性金額包括我們可以利用現有融資額度以市場預付款率投資的可用現金。收益 ― GAAP淨收益為3,000萬美元，攤薄後每股普通股收益為0.28美元，完全轉換後的每股收益為0.29美元（1）——可分配收益（2）為3,930萬美元，每股完全轉換後的每股收益為0.39美元（1）——宣佈現金分紅為每股0.355美元，相當於每股賬面價值收益率為9.0％（1）。GAAP和可分配收益（2）股息覆蓋率分別為80％和109％，資本——完全轉換後的每股賬面價值為15.77美元，上個季度為15.82美元（1）。未折現的每股賬面價值為15.88美元，上個季度為15.91美元（1），（3）——淨負債與股權比率為2.3倍；追索權淨負債轉股權為0.2倍——我們的核心賬面上有89％的融資來源不按市值計價——其中3.38億美元為現金，5,500萬美元為CLO再投資（4）核心投資組合：本金餘額增加本季度為8400萬美元。完成了2.31億美元的新貸款承諾，並提供了2.7億美元的本金餘額，包括現有貸款的未來融資。已獲得1.74億美元的貸款還款投資組合——核心投資組合包括144筆CRE貸款和50億美元的本金餘額，平均規模為3500萬美元，多户家庭佔77％。在本季度，一項資產從觀察清單中刪除。截至季度末，六項資產仍在觀察清單上

FBRT 2023 年第四季度財務更新：QTD 亮點 5 注：除每股和股票數據外，所有數字均以百萬計。1.不包括在 “其他收入/（虧損）” 項下報告的管道運營費用。2.有關從GAAP淨收益到可分配收益和運行利率可分配收益的調整的詳細信息，請參閲附錄。完全轉換後的每股信息假設我們已發行的可轉換優先股系列適當地轉換為普通股，並完全歸屬於我們的未償股權薪酬獎勵。4.包括25年1月21日轉換為普通股的9000萬美元優先股，但持有人有權加快轉換。這些金額作為臨時權益反映在合併資產負債表上。剩餘的2.59億美元優先股為E類，不轉換為普通股。5.包括非控股權益。損益表資產負債表——資產（季度末）淨利息收入/其他收入54.0美元核心投資組合總額4,989.8美元運營費用（1）（18.7）房地產證券總額242.6美元信用損失準備金（5.4）現金和限制性現金343.7美元其他收入/（虧損）0.1 CLO可用再投資54.5美元GAAP淨收益（虧損）30.0美元其他資產324.6美元GAAP淨收益（虧損）324.6美元調整GAAP淨收益（虧損）324.6美元 (2) 9.2 總資產5,955.2美元可分配收益 (2) 39.3美元已實現交易和衍生品（收益）/ARM虧損/REO已實現現金損失調整——餘額表格-債務和股權運行利率可分配收益 (2) 39.3 美元抵押貸款債務 3,567.2 每股運行利率可分配收益，完全轉換 (2)，(3) 0.39 美元倉庫 299.7 普通股運行利率可分配收益回報率 (2) 9.8% 回購證券 174.1 資產特定融資 60.5 GAAP 每股淨收益（虧損），完全轉換 (3) 0.29 美元無抵押債務81.3 GAAP普通股回報率7.2％總債務4,182.8美元GAAP股息覆蓋率，完全轉換（2），（3）80.4％優先股權（4）348.5％普通股/留存收益（5）1,327。5 每股可分配收益，完全轉換 (2)，(3) 0.39 美元總權益 (4)，(5) 1,676.0 普通股可分配收益回報率 (2) 9.8% 每股賬面價值，完全轉換 (3) 15.77 美元可分配收益股息覆蓋率，完全轉換 (2)，(3) 109.0% 淨負債/總權益 2.29 倍每股股息 0.355 美元追索權淨負債/總權益 0.165 美元 x 賬面價值每股股息收益率 9.0%

FBRT 2023 年第四季度財務更新：收益和分配 6 注：除每股數據外，所有數字均以百萬計。1.請參閲附錄以瞭解可分配收益計算的GAAP淨收入。2.完全轉換後的每股信息假設我們已發行的可轉換優先股系列適當地轉換為普通股，並完全歸屬於我們的未償股權薪酬獎勵。3.2023年第二季度，威廉斯堡酒店貸款的出售佔可分配收益的約1,500萬美元。GAAP 淨收益（虧損）（百萬美元）可分配收益（百萬美元）(1) 43.8 美元 39.6 美元 31.0 30.0 美元 23 年第一季度第 23 季度第四季度 44.8 美元 63.5 美元 42.0 美元 39.3 美元 23 年第一季度第 23 季度第四季度威廉斯堡酒店銷售 15.0 美元 (3) 0.355 美元 0.355 美元每股股息 0.355 美元 0.355 美元 0.355 美元 0.355 美元 0.355 美元股票 0.44 美元 0.66 美元 0.43 美元每股可分配收益，完全轉換 (1)，(2) 125% 185% 120% 109% 109% 可分配股息覆蓋率，完全轉換 (1)，(2)

FBRT 2023年第四季度財務更新：核心貸款發放7注：所有數字均以百萬計。上圖中的數字代表本金餘額。1.截至2023年12月31日，未償貸款的未來剩餘資金為2.88億美元。2.包括全額還款、處置、部分還款和攤銷。(1) 2023 年第四季度（百萬美元）2023 財年（百萬美元）（百萬美元）(1) (2) (2)

FBRT 2023 年第四季度財務更新：資本概述 1.在我們的核心賬簿（不包括回購證券）中，89％的融資是非按市值計價的。8種抵押貸款債務 85% 倉庫7％回購——證券 4% 資產特定融資 1% 無抵押債務 2% 融資來源（1）FBRT平均債務成本在23年第四季度為7.9％，上季度淨槓桿42億美元總債務0.16x 2.29x 0.00x 0.00x 1.50x 1.50x 1.50x 1.50x 1.50x 1.50x x 2.00x 2.50 倍追索權槓桿總槓桿

FBRT 2023 年第四季度財務更新：融資細節 9 1.截至2023年12月31日的未清餘額，扣除FBRT持有的部分款項。2.債務成本顯示在折扣和交易成本之前。3.貸款承諾。不包括債券回購協議。CLO 名稱債務金額 (1) 再投資結束日期債務成本 (2) BSPRT 2021-FL6 5.58億美元截至日期 S + 1.43% BSPRT 2021-FL7 7.2億美元 1/8/24 S + 1.64% BSPRT 2022-FL8 9.6億美元 3/8/24 S + 1.72% BSPRT 2022-FL9 6.71億美元 7/8/24 S + 2.80% BSPRT 2023-FL10 6.89 億美元 4/8/25 S + 2.57% 總計 35.97% 800萬美元CLO可再投資5500萬美元回購—證券（未償還）1.74億美元名稱承諾（3）巴克萊（倉庫）5億美元富國銀行 4億美元摩根大通5億美元阿特拉斯標普合夥人6億美元丘吉爾2.25億美元巴克萊（有擔保）Revolver) 2.5 億美元韋伯斯特銀行參與貸款 3700 萬美元總計 25.12 億美元 CLOS 倉庫/Revolver/其他

FBRT 2023 年第四季度財務更新：流動性 10注：所有數字均以百萬計。1.代表可用現金，我們可以利用我們的可用融資額度以市場預付款率進行投資。流動性（百萬美元）(1)

投資組合 11

投資組合：核心貸款投資組合構成 12 1.地區包括：新英格蘭、平原、洛基山。夾層 0.4% 高級 99.6% 東南 39% 西南 38% 中東 9% 五大湖區 3% 遠西 2% 各種 (1) 9% 浮動 98% 固定 2% 投資組合摘要抵押品彙總按地區劃分的投資組合概述 − 50 億美元總投資組合 − 138 筆優先貸款；平均規模約為 3,600 萬美元 − 兩筆不良貸款 − 兩筆不良貸款多户家庭 77% 酒店業 13% 工業 1% 混合貸款使用 1% 零售 1% 其他 2% 按州劃分的抵押品 33% 北卡羅來納州 13% 佛羅裏達州 11% 喬治亞州 6% 各種 5% 南卡羅來納州 5% 亞利桑那州5% 紐約 3% 其他 19%

投資組合：13季度的核心起源注：所有數字均以百萬計。上面顯示的圖表基於新發放貸款的初始資金/未付本金餘額。1.全額息票基於截至23年12月31日的1個月SOFR指數。− 7筆貸款；2.31億美元的承諾總額（2.18億美元的初始資金/1,400萬美元的未來融資）− 3.91％的加權平均利差；9.26％的全額息票（1）。1.0％和0.5％的加權平均發放費和退出費用，按州劃分的抵押品概述德克薩斯州 55% 佛羅裏達州 14% 內華達州 19% 12% 多户家庭 55% 酒店業 45% 西南 55% 東南 33% 遠西 12%

投資組合：核心投資組合-案例研究：觀察清單貸款（風險評級 4&5）14 投資中央商務區辦公樓郊區辦公園區全方位服務酒店 352 套公寓社區 471 套公寓社區貸款類型浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率優先貸款浮動利率無 2023 年第四季度無無非應計金額否否否否否否否抵押品 31 層、299k 平方英尺辦公樓 2 座、6 層辦公樓 279 間客房、提供全方位服務的酒店 352 個單元、花園式公寓社區 471 個單元、花園式公寓社區二號物業、花園式公寓社區貸款目的再融資收購收購收購收購收購收購收購地點科羅拉多州丹佛市喬治亞州達拉斯德克薩斯州聖安東尼奧北卡羅來納州摩爾斯維爾和教堂山貸款風險評級 4 4 4 4 4

投資組合：止贖自有房地產（“REO”）15注：止贖REO為賬面淨值1.22億美元。此外，FBRT擁有一個投資REO，總賬面淨值為1.28億美元，上文未列出。投資單一租户零售投資組合中央商務區辦公大樓 16 棟公寓大樓貸款投資日期 2022年第二季度第二季度2021年第一季度止贖/換地契約日期 2022年第四季度-2023年第二季度第三季度2023年第四季度抵押品類型零售辦公室多户家庭抵押品詳情 23 棟獨立零售物業 124k 平方英尺辦公大樓 236 個單元的公寓大樓位於俄勒岡州波特蘭市德克薩斯州拉伯克市

附錄 16

附錄：核心投資組合——FBRT投資組合詳情——前15名貸款 17 注：所有數字均以百萬計。1.全部收益率定義為：（1）貸款的當前利差加上（2）任何適用的指數或指數下限加上（3）在貸款初始到期日攤銷的發放和退出費用。2.原樣貸款與價值的百分比來自發起時的指標。開發前建築貸款在發放時沒有LTV，因此為零。貸款類型發放日期當前總承諾本金餘額賬面價值利差全部收益率 (1) 完全延期到期州抵押品類型按原樣 LTV (2) 貸款 1 優先貸款 5/26/21 155 美元 152 美元 + 4.55% 10.36% 6/9/26 佛羅裏達州多户家庭 47.8% 貸款 67.8% 6/9/26 10.36% 佛羅裏達州多户家庭 47.8% 貸款 67.8% 6/9/26 佛羅裏達州多户家庭 47.8% 貸款 2 優先貸款 6/1/22 152 147 + 3.95% 9.80% 6/9/27 各種多户家庭 67.8% 120 120 高級貸款 + 4.90% 10.92% 2/9/28 各種酒店業 53.6% 貸款 4 優先貸款 2/25/22 86 86 + 3.24% 9.08% 3/9/26 新澤西多户家庭 60.0% 貸款 5 優先貸款 2/24/22 86 86 85 + 3.15% 9.24% 3/9/27 北卡羅來納州多户家庭 69.6% 貸款 6 優先貸款 6/1/22 86 84 + 3.95% 9.80% 6/9/27 北卡羅來納州多户家庭 71.8% 貸款 7 優先貸款 2/10/22 82 82 + 3.20% 8.93% 2/9/27 佛羅裏達州多户家庭 74.5% 貸款 8 高級貸款 12/15/21 84 81 + 3.21% 1/9/27 北卡羅來納州多户家庭 76.1% 貸款 8/1/23 80 79 + 3.20% 9.05% 8/9/28 德克薩斯州多户家庭 58.7% 貸款 10 年優先貸款 12/21/21 79 78 + 3.45% 9.00% 1/9/27 佛羅裏達州多户家庭 78.8% 貸款 11 優先貸款 3/31/21 79 76 + 2.95% 8.62% 4/9/26 德克薩斯州多户家庭 72.6% 貸款 12 優先貸款 5/18/22 71 71 + 3.80% 9.64% 6/9/27 佐治亞州多户家庭 77.9% 貸款 13 優先貸款 6/14/22 71 71 + 3.45% 9.61% 6/9/27 佐治亞州多户家庭 71.6% 貸款 14 優先貸款 9/20/21 70 70 69 + 3.25% 9.21% 10/9/26 南卡羅來納州多户家庭 77.1% 貸款 11/30/21 69 69 + 2.88% 8.84% 12/9/26 德克薩斯州多户家庭 77.1% 4.8% 貸款 16-144 種優先和中期貸款各種 3,965 3,688 + 3.84% 9.71% 各種各樣 64.8% CECL 儲備金 (48) 總額/工作日均值 5,333 美元 5,045 美元 4,989 美元 + 3.79% 9.66% 2.9 年 65.4% 平均貸款規模 37 美元 35 美元

附錄：核心投資組合——風險評級18注：本金餘額以百萬計。本季度的平均風險評級為2.3，上個季度風險評級貸款數量——111 27 6-+ 對比23年第三季度——+8 +6 +4-vs 3Q23——-12 -6---+/-vs 3Q2——-4——+3——本金餘額$3,898 875 $272美元——非應計利息—— 1 1-0.0% 77.3% 17.4% 5.4% 0.0% 1 2 3 4 5

附錄：收益敏感度19注：假設信貸利差、投資組合構成或資產表現沒有變化，反映了我們的投資組合參考的浮動利率指數上漲對收益的説明性影響。收益與利率上升的正相關性（0.11美元）（0.06美元）0.00 美元 0.06 美元 0.11 -1.00% -0.50% 2023年12月31日 +0.50% +1.00% 浮動基準利率指數變化對指數利率的敏感度（年度每股收益影響）截至24年9月9日：100萬SOFR：5.32％截至23年12月31日 1M SOFR = 5.35%

附錄：利率上限敏感度20注意：上述分析假設固定利率貸款的利率上限始終有效，不會過期。沒有利率上限的貸款包括以前有利率上限但已於23年12月31日到期的貸款。所有利率上限的貸款激活率為+1.00％及以上的利率上限的貸款百分比和數量激活貸款的比例和數量激活貸款的81％；117 84％；121 88％；126當前（截至23年12月31日）+0.50％+1.00％浮動基準利率指數變動88％的貸款有利率上限（平均利率上限為2.8％），81％已激活，截至23年12月31日

附錄：核心投資組合——全面延期到期日 21 按年度分列的全面延期到期日注：所有數字均以百萬計。不包括非應計貸款和截至23年12月31日的到期違約貸款。216美元380美元1,857美元1,943美元450美元 2024 2025 2026 2027 2028

附錄：核心投資組合—貸款損失備抵22注：所有數字均以百萬計。上述貸款損失備抵金包括未來的資金。按抵押品類型劃分的貸款損失準備金多户家庭 84% 酒店業 13% 其他 1% 2% 截至23年9月30日的貸款損失餘額準備金——普通儲備金42.9美元信貸損失準備金——總儲備金 5.4 截至23年12月31日的資產損失準備金48.3美元——信貸損失準備金/（福利）——特定資產——截至23年12月31日的貸款損失餘額準備金——包括資產特定儲備金48.3美元投資組合本金餘額5,045美元貸款損失準備金總額佔投資組合的百分比 1.0%

附錄：分部報告摘要 23 注：除股票和每股數據外，所有數字均以千為單位。“nm” 表示沒有意義。1.有關從GAAP淨收益到可分配收益和運行利率可分配收益的調整的詳細信息，請參閲附錄。2.包括房地產債務和其他房地產投資板塊、TRS板塊和自有房地產板塊。優先股息從每股收益和普通股回報率計算中扣除。3.完全轉換後的每股信息假設我們已發行的可轉換優先股系列適當地轉換為普通股，並且未償股權薪酬獎勵已全部歸屬。名義（000美元）加權平均已發行股份、完全轉換（3）每股收益、完全轉換（3）每日平均普通股（000美元）普通股回報率GAAP淨收益（虧損）30,031美元 88,182,810 0.29美元 1,394,883 7.2% 的運行利率可分配收益（1）39,263 美元 88,182,810 美元 0.39 美元 1,394,883 美元 9.8% 分配表收益 (1) 39,263 美元 88,182,810 0.39 美元 1,394,883 美元 9.8% GAAP 淨收益（虧損）：核心（2）29,268 82,255,399 0.30 1,301,123 7.5% 證券 763 5,927,411 0.13 93,760 美元 3.3% 總計 30,031 美元 88,182,810 0.29 $1,394,883 7.2% 可分配速率收益：(1) 核心 (2) 38,499 82,255,399 美元 0.41 1,301,123 10.3% 證券 763 5,927,411 0.13 93,760 3.3% 總計 39,263 美元 88,182,810 美元 0.39 美元 1,394,883 美元 9.8% 可分配收益：(1) 38,499 82,255,399 0.41 美元1,301,123 10.8% 可分配收益：(1) Core (2) 38,499 82,255,399 $0.41 1,301,123 10.3% 763 5,927,411 0.13 美元 93,760 3.3% 合計 39,263 美元 88,182,810 0.39 美元 1,394,883 9.8%

附錄：GAAP淨收益與可分配收益對賬24注：除股票和每股數據外，所有數字均以百萬計。1.根據非現金CLO攤銷加速進行了調整，以在CLO的預期壽命內有效地攤銷我們的CLO的發行成本。與GAAP收益中的有效收益率方法相比，我們假設我們的CLO將在四年內償還可分配收益中的融資成本。2.代表 (i) 按公允價值計量的待售商業抵押貸款的未實現收益和虧損，(ii) 其他按公允價值計量的房地產投資，(iii) 衍生品，以及 (iv) ARM。3.代表應計和未付的次級績效費。此外，次級績效費的沖銷是指在此期間支付的次級績效費的現金支付。4.代表公司產生的貸款解決費用，公司認為這筆費用很可能會被收回。撤銷貸款清償費用代表收到的追回款項。在2023年第二季度，公司共收回了510萬澳元的貸款清償費用，這些費用與2022年第一、第二和第三季度產生的貸款清算費用有關，金額分別為190萬美元、300萬美元和20萬美元。5.等於可分配收益，不包括ARM的已實現交易和衍生品損益以及REO的已實現現金損益調整。6.代表特定REO投資的實際已實現現金損失。7.普通股可分配收益扣除優先股E類股息支付和合資企業的非控股權益。8.代表除優先股E類以外的所有股票的平均值。9.完全轉換後的每股信息假設我們已發行的可轉換優先股系列適當地轉換為普通股，並完全歸屬於我們的未償股權薪酬獎勵。10.計算方法為：公認會計原則淨收益減去合資企業E類優先股和非控股權益的優先股股息或普通股可分配收益除以完全轉換後的加權平均已發行股票。23年第一季度第二季度3季度4Q23年第四季度GAAP淨收益（虧損）43.8 39.6 31.0 30.0調整：CLO攤銷加速（1）（1.5）（1.2）（1.3）（1.6）未實現（收益）/損失 (2) 0.6 2.7 4.3 (0.0) 次級績效費 (3) (0.6) 2.6 1.6 2.6 2.6 非現金薪酬支出 1.0 1.2 1.3 1.3 1.3 折舊與攤銷 1.8 2.2 1.5 1.6（逆轉）/信貸損失準備金 4.4 21.6 2.4 5.4 5.4 貸款清償費用/（貸款清償回款）(4)-(5.1)--已實現（收益）/債務清償虧損/CLO Call (4.8) (0.3) 2.8-已實現交易和衍生品（收益）/虧損（2.2）(0.2) 3.1-運行利率可分配收益 (5) 42.5 63.3 46.7 39.3 已實現現金收益/（虧損）REO (6)--(1.6)-ARM的已實現交易和衍生品收益/（虧損）的調整 2.2 0.2 (3.1)-可分配收益 44.8 63.5 42.0 39.3 優先股E類股息 (4.8) (4.8) (4.8) (4.8) (4.8) 折舊和歸因於合資企業非控股權益的攤銷 (0.4) (0.4) 0.8 (0.0) 合資企業的非控股權益 (0.0) (0.0) (0.0) (0.3) (0.3) 普通股可分配收益 (7) 39.6 58.2 37.6 34.1 平均普通股和普通股等價物 (8) 1,422.6 1,413.5 1,402.4 1,394.9 GAAP 淨收益（虧損）11.0% 9.8% 7.7% 7.2% 運行利率可分配收益淨收益率 10.5% 16.4% 12.1% 9.8% 可分配收益回報率 11.1% 16.5% 10.7% 9.8% 9.8% GAAP 淨收益/（虧損）每股收益，攤薄後0.44美元 0.39 0.30 0.28 美元完全轉換加權平均流通股數 (9) 88,916,252 88,421,116 88,390,522 88,182,810 GAAP 每股淨收益/（虧損）收益，完全轉換 (10) 0.44 0.39 0.30 0.29 美元每股運行利率可分配收益 0.29 美元，完全轉換 (10) 0.42 0.66 0.48 0.48 0.39 美元每股可分配收益 0.48 美元，完全轉換 (10) 0.44 0.66 美元 43 美元 0.39 美元

附錄：每股賬面價值和已發行股票25注：除每股和股票數據外，所有數字均以千為單位。以普通股等價物表示的優先股價值。1.完全轉換後的每股賬面價值反映了我們已發行的可轉換優先股系列的全部轉換以及未償股權薪酬獎勵的歸屬。2.不包括截至2023年12月31日和2022年12月31日分別為940萬美元和520萬美元的不動產累計折舊和攤銷金額，截至2023年12月31日和2022年12月31日，完全轉換後的每股賬面價值將分別為15.88美元和15.84美元。2023 年 12 月 31 日適用於可轉換普通股的股東權益 1,390,120 美元 1,398,986 美元：普通股 81,942,656 82,479,743 限制性股票和限制性股票單位 809,257 513,041 H系列可轉換優先股 5,370,498 5,370,640 I 系列可轉換優先股 — 299,200 股已發行股票總數 88,122,411 88,411 662,624 完全轉換後的每股賬面價值 (1) (2) 15.77 美元 15.77 美元 15.78 美元

26 附錄：截至2023年12月31日的FBRT損益表年度 2021 年收入利息收入 552,506 美元 357,705 美元 216,890 美元減去：利息支出 305,577 160,526 56,193 淨利息收入 246,929 197,179 160,697 自有房地產收入 17,021 9,655 4,759 總收入為 263,950 美元 206,834 美元 165,456 美元資產管理和次級績效費 33,847 美元 26,157 美元 28,110 美元收購費用 1,241 1,360 1,203 行政服務費用 14,440 12,928 7,658 收購資產減值 — — 88,282 專業費用 15,270 22,566 11,650基於股份的薪酬 4,761 2,519 — 折舊和攤銷 7,128 5,408 2,107 其他費用 11,135 6,572 3,946 總費用 87,822 美元 77,510 美元 142,956 美元其他收入/（虧損）（準備金）/信貸損失收益 $ (33,738) $ (36,115) $5,192 清償債務的已實現收益/ (虧損) 2,201 (5,167) (4,642) 出售可供出售交易證券的已實現收益/（虧損）80 — — 待售商業抵押貸款的已實現收益/（虧損）—（354）26 待售商業抵押貸款的已實現收益/（虧損），計量為公允價值 3,873 2,358 24,208 其他房地產投資 (7,089) (692) 9,790 待售商業抵押貸款的未實現收益/（虧損）44 (511) 469 交易收益/ (虧損) (605) (119,220) (36,128) 衍生品未實現收益/ (虧損) (140) (155) 840) 7,402 衍生品的已實現收益/（虧損）998 60,033 484 其他收入/（虧損）總額（34,376）美元（115,508）美元 6,801 税前收入/（虧損）141,752 13,816 29,301（準備金）/所得税收益 2,757 399（3,599）淨收入/（虧損）144,50美元 9$ 14,215$ 25,702 淨額（收入）) /歸屬於非控股權益的虧損 706 216 — 歸屬於富蘭克林BSP房地產信託公司的淨收入/（虧損）145,215美元 14,431 美元 25,702 減去：優先股股息 26,993 41,741 33,587 適用於普通股的淨收益/（虧損）118,222 美元（27,310）美元（7,885）美元（7,885）美元（7,885）美元 42 美元 (0.38) 美元 (0.18) 攤薄後每股收益 1.42 美元 (0.38) 美元 (0.18) 基本加權平均已發行股數 82,307,970 71,628,365 43,419,209 攤薄加權平均已發行股數 82,307,970 71,628,365 43,434,731

27 附錄：FBRT 資產負債表 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日資產現金及現金等價物 337,595 美元 179,314 美元限制性現金 6,092 11,173 筆用於投資的商業抵押貸款，扣除截至2023年12月31日和2022年12月31日的47,175美元和40,848美元的信貸損失備抵金，分別為4,989,767 5,228,928筆待售商業抵押貸款，按公允價值計量——15,559種按公允價值計量的交易房地產證券（包括截至2022年12月31日的227,610美元的質押資產）——235,728種房地產證券，可用待售待售，按公允價值計量，截至2023年12月31日和2022年12月31日的攤銷成本分別為243,272美元和220,635美元（包括截至2023年12月31日和2022年12月31日分別為167,948美元和198,429美元的質押資產）242,569 221,025種衍生工具，按公允價值計算 — 415筆應計貸款償還應收賬款 55,174 42,557 應收利息 42,490 34,007 預付費用和其他資產 19,213 15,795 無形租賃資產，扣除攤銷後 42,793 54,831 自有房地產，扣除折舊 115,830 127,772 雷亞爾自有、待售房產 103,657 36,497 總資產 5,955,180 美元 6,203,601 美元負債和股東權益抵押貸款債務 3,567,166 美元 3,121,983 美元回購協議和循環信貸額度-商業抵押貸款 299,707 680,859 回購協議-房地產證券 174,055 440,008 應付抵押貸款票據 23,998 ,998 其他融資 36,534 76,301 無抵押債務 81,295 98,695 衍生工具，按公允價值計量 — 64 應付利息 15,383 12,715 應付分配 36,133 36,317 應付賬款和應計費用 13,339 17,668 應付給關聯公司的應計費用 19,316 15,429 無形租賃負債，待售 12,297 — 無形租賃負債，扣除折舊 — 6,428 總負債 4,279,223 美元 4,530,465 美元可贖回可轉換優先股：H系列可贖回可轉換優先股，面值0.01美元，已授權20,000美元，截至12月31日已發行和未償還17,950美元，2023年和2022年，分別為89,748美元 89,748美元第一系列可贖回可轉換優先股，面值0.01美元，截至未發行和流通2023年12月31日，截至2022年12月31日，已授權1,000股，已發行和流通1,000股——5,000股可贖回可轉換優先股總額89,748美元 94,748美元：優先股，面值0.01美元；授權1億股，累計可贖回優先股，7.5％，E系列，截至2023年12月31日和2022年12月31日已發行和流通的10,329,039股普通股258,742美元，截至2023年12月31日和2022年12月31日，面值0.01美元，已授權9億股，已發行和流通的82,751,913和82,992,784股，分別為820 826股額外實收款項資本 1,599,197 1,602,247 累計其他綜合收益（虧損）(703) 390 累計赤字 (298,942) (299,225) 股東權益總額 1,559,114 美元 1,562,980 美元非控股權益 27,095 15,408 總權益 1,578,388 美元總負債、可贖回可轉換優先股和權益 5,955,180 美元 6,203,601 美元

28 定義可分配收益和運行利率可分配收益是一項非公認會計準則指標，公司將其定義為公認會計準則淨收益（虧損），經調整後（i）非現金CLO攤銷加速和公司CLO預期使用壽命內的攤銷，（ii）貸款、衍生品和ARM的未實現損益，包括CECL儲備金和減值，（iii）非現金股權補償支出，（iii）非現金股權補償支出，（iv）折舊和攤銷，（v）次級績效費應計/（逆轉），（vi）貸款清算費用，（vii））債務清償和CLO看漲期的已實現收益和損失，（viii）特定自有房地產（“REO”）投資的已實現現金損失，（ix）與Capstead合併相關的收購資產減值以及（x）某些其他非現金項目。此外，非公認會計準則衡量標準的運行利率可分配收益顯示了在（i）ARM交易和衍生品收益/虧損以及（ii）REO的已實現現金損益調整之前的可分配收益。該公司認為，除了披露的GAAP業績外，可分配收益和運行利率可分配收益還提供了有意義的信息可供考慮。該公司認為，可分配收益是普通股現有和潛在未來持有者的有用財務指標，因為從歷史上看，隨着時間的推移，可分配收益一直是每股股息的指標。作為房地產投資信託基金，公司通常必須每年分配至少90％的應納税所得額，但須進行某些調整，因此認為股息是股東投資其普通股的主要原因之一。此外，可分配收益可幫助投資者評估業績，其中不包括某些交易和公認會計原則調整的影響，公司認為這些調整不一定代表當前貸款組合的業績和公司的運營，也是公司董事會在宣佈分紅時考慮的業績指標之一。該公司認為，運行利率可分配收益是一個有用的財務指標，因為它列出了其核心業務的可分配收益，其中不包括已實現交易和衍生品對從Capstead Mortgage Corporation收購的住宅浮動利率抵押貸款證券的影響，該公司已從其投資組合中清算了該證券。可分配收益和運行利率可分配收益不代表淨收益（虧損），不應被視為GAAP淨收益（虧損）的替代方案。計算可分配收益和運行利率可分配收益的方法可能與其他公司採用的方法不同，因此可能無法與其他公司報告的可分配收益進行比較。