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富蘭克林BSP房地產信託公司公佈2023年第四季度和全年業績
紐約州紐約市——2024年2月14日——富蘭克林BSP房地產信託有限公司（紐約證券交易所代碼：FBRT）（“FBRT” 或 “公司”）今天公佈了截至2023年12月31日的季度和全年財務業績。
截至2023年12月31日的三個月和十二個月中，報告的GAAP淨收入分別為3,000萬美元和1.445億美元，而截至2022年12月31日的三個月和十二個月分別為2720萬美元和1,420萬美元。截至2023年12月31日的三個月和十二個月中，向普通股股東報告的攤薄後每股收益（“EPS”）分別為0.28美元和1.42美元，而截至2022年12月31日的三個月和十二個月分別為0.25美元和0.38美元（0.38美元）。
截至2023年12月31日的三個月和十二個月中，報告的可分配收益（非公認會計準則財務指標）分別為3,930萬美元和1.895億美元，按完全折算計算，攤薄後每股普通股收益為0.39美元和1.92美元（1），而三和十二個月分別為3,880萬美元和1.161億美元，攤薄後每股普通股分別為0.37美元和1.07美元（1）分別截至2022年12月31日的月份。
2023 年第四季度摘要
•第四季度GAAP和可分配收益ROE（非公認會計準則財務指標）分別為7.2％和9.8％
•按完全折算計算，攤薄後每股普通股賬面價值為15.77美元 (1)
•宣佈第四季度普通股現金分紅為0.355美元，賬面價值年化收益率為9.0％
•GAAP和可分配收益的股息覆蓋率分別為80％和109％
•以391個基點的加權平均利差完成了2.31億美元的新貸款承諾
•總流動性為15億美元，其中包括3.38億美元的現金和現金等價物以及5500萬美元的CLO再投資可用
•以每股淨平均價格12.47美元回購了267,968股普通股，總額為330萬美元，賬面價值每股增長0.01美元
2023 年全年摘要
•全年GAAP和可分配收益ROE分別為8.9％和12.1％
•GAAP和可分配收益的股息覆蓋率分別為100％和135％
•以450個基點的加權平均利差完成了8.18億美元的新貸款承諾，年底核心投資組合的總本金餘額約為50億美元
•已關閉BSPRT 2023-FL10（“FL10 CRE CLO”），這是一項價值8.97億美元的託管商業房地產抵押貸款債券（“CLO”），再投資期為18個月
•從布魯克林酒店貸款中獲得了9,600萬美元的收益，相當於貸款的全部本金以及在支付所有相關交易費用後的約2000萬美元額外收益
•以平均每股12.19美元的價格回購了1,026,105股普通股，總額為1,250萬美元，這意味着賬面價值每股增長0.05美元
FBRT董事長兼首席執行官理查德·伯恩表示：“FBRT在第四季度取得了強勁的業績，在可分配收益的基礎上輕鬆支付了我們的普通股股息。今年，FBRT實現了12.1％的普通股可分配收益回報率，這反映了我們以多家族為重點的投資組合的穩定性。我們仍然致力於為股東創造長期價值。”
FBRT總裁邁克爾·科帕拉託在進一步評論公司的業績時補充説：“我們處於防禦地位，年底流動性總額為15億美元。我們也一直在積極開發新的
1 本新聞稿中完全轉換的每股信息假設將我們的一系列已發行可轉換優先股適當地轉換為普通股，並授予我們的未償股權薪酬獎勵。
整個 2023 年的貸款。隨着我們管道的增長和發起量的提高，我們預計將增加我們的投資組合，並將這筆資金在2024年達到有吸引力的水平。”
核心投資組合：在截至2023年12月31日的季度中，公司完成了2.31億美元的新貸款承諾，為新貸款和現有貸款的本金餘額提供了2.7億美元，並獲得了1.74億美元的貸款還款，使我們的核心投資組合本金餘額淨增8400萬美元。截至本季度末，該公司的核心投資組合包括144筆貸款，總本金餘額約為50億美元。平均貸款規模約為3500萬美元。公司投資組合總本金餘額的99％以上是優先抵押貸款，約98％為浮動利率貸款，約77％的投資組合由多户住宅抵押。該公司的辦公貸款敞口僅為5％。截至2023年12月31日，該公司的觀察清單上有六筆貸款（風險評級為四項）。年底之後，公司完成了1.132億美元的新貸款承諾，包括兩筆貸款。
信貸損失備抵金：在本季度，公司確認了約540萬美元的增量信貸損失準備金。
賬面價值
截至2023年12月31日，按完全折算計算，攤薄後每股普通股賬面價值為15.77美元（1）。
股票回購計劃
在本季度，公司根據公司6,500萬美元的股票回購計劃回購了267,968股公司普通股。這些股票以每股淨平均價格12.47美元（包括任何經紀人的費用或佣金）回購，總額為330萬美元。截至2024年2月7日，根據6,500萬美元的股票回購計劃，仍有3520萬美元的可用資金。FBRT 董事會已將股票回購授權延長至 2024 年 12 月 31 日。
後續事件
年底之後，該公司通過取消贖回權的契約獲得了位於德克薩斯州聖安東尼奧市的一處多户住宅。截至2023年12月31日，觀察清單貸款的攤銷成本基礎為4,220萬美元。根據合同，該公司將以4,280萬美元的價格出售該物業。此次出售預計將在不久的將來結束。
可分配收益和運行費率可分配收益
可分配收益是一項非公認會計準則衡量標準，公司將其定義為GAAP淨收益（虧損），經調整後（i）非現金CLO攤銷加速和公司CLO預期使用壽命內的攤銷，（ii）貸款、衍生品和ARM的未實現損益，包括CECL儲備金和減值，（iii）非現金股權補償支出，（iv）折舊和攤銷，（v）次級債券應計績效費/（逆轉），（vii）貸款清算費用，（vii）債務清償和CLO看漲的已實現損益，（viii）特定自有不動產（“REO”）投資的實際已實現現金損失，（ix）與Capstead合併相關的收購資產減值以及（x）某些其他非現金項目。此外，非公認會計準則衡量標準的運行利率可分配收益顯示了在（i）ARM交易和衍生品收益/虧損以及（ii）REO的已實現現金損益調整之前的可分配收益。
該公司認為，除了披露的GAAP業績外，可分配收益和運行利率可分配收益還提供了有意義的信息可供考慮。該公司認為，可分配收益對於現有和潛在的普通股持有人來説是一個有用的財務指標，因為從歷史上看，隨着時間的推移，可分配收益一直是每股股息的指標。作為房地產投資信託基金，公司通常必須每年分配至少90％的應納税所得額，但須進行某些調整，因此認為股息是股東投資其普通股的主要原因之一。此外，可分配收益可幫助投資者評估業績，其中不包括某些交易和公認會計原則調整的影響，公司認為這些調整不一定代表當前貸款組合的業績和公司的運營，也是公司董事會在宣佈分紅時考慮的業績指標之一。該公司認為，運行利率可分配收益是一個有用的財務指標，因為它列出了其核心業務的可分配收益，其中扣除了已實現現金損益調整對REO的影響，以及從Capstead Mortgage Corporation收購的住宅浮動利率抵押貸款證券的已實現交易和衍生收益/虧損，該公司已從其投資組合中清算了該證券。
可分配收益和運行利率可分配收益不代表淨收益（虧損），不應被視為GAAP淨收益（虧損）的替代方案。計算可分配收益和運行利率可分配收益的方法可能與其他公司採用的方法不同，因此可能無法與其他公司報告的可分配收益進行比較
1 本新聞稿中完全轉換的每股信息假設將我們的一系列已發行可轉換優先股適當地轉換為普通股，並授予我們的未償股權薪酬獎勵。
有關更多信息，請參閲本新聞稿末尾的財務報表以及GAAP淨收入與可分配收益和運行利率可分配收益的對賬表。
1 本新聞稿中完全轉換的每股信息假設將我們的一系列已發行可轉換優先股適當地轉換為普通股，並授予我們的未償股權薪酬獎勵。
補充信息
該公司在其網站上發佈了截至2023年12月31日的季度補充收益報告，以提供更多披露和財務信息。這些材料可以在公司網站 http://www.fbrtreit.com 的 “演示” 選項卡下找到。
電話會議和網絡直播
該公司將於美國東部時間2024年2月15日星期四上午9點舉行電話會議和網絡直播，討論其財務業績。鼓勵參與者通過 https://dpregister.com/sreg/10185473/fb540286fb 預先註冊參加電話會議和網絡直播。如果您無法預先註冊，則可以通過撥打（844）701-1166（國內）或（412）317-5795（國際）來參加電話會議。要求參加富蘭克林BSP房地產信託電話會議。參與者應在通話開始前至少五分鐘致電。
該電話會議還將通過網絡直播收看，網址為 https://ccmediaframe.com?id=IGbENPjX。如果需要，請在通話前留出更多時間來下載和安裝音頻軟件。也可以在電話會議之前通過公司的網站訪問包含補充信息的幻燈片演示文稿。
電話會議結束大約一小時後，將在FBRT網站上提供直播的音頻重播。重播將在公司網站上播放 90 天。
富蘭克林BSP房地產信託公司簡介
富蘭克林BSP房地產信託公司（紐約證券交易所代碼：FBRT）是一家房地產投資信託基金，發起、收購和管理由美國房地產擔保的多元化商業房地產債務投資組合。截至 2023 年 12 月 31 日，FBRT 擁有大約 60 億美元的資產。FBRT由富蘭克林資源公司的全資子公司Benefit Street Partners L.L.C. 外部管理。欲瞭解更多信息，請訪問www.fbrtreit.com。
前瞻性陳述
本新聞稿中包含的某些陳述是前瞻性陳述。這些陳述包括有關公司和我們管理團隊成員的意圖、信念或當前預期的陳述，以及此類陳述所依據的假設，通常使用 “可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“相信”、“估計”、“期望”、“計劃”、“打算”、“應該” 或類似表述等詞語來識別。實際結果可能與此類前瞻性陳述所設想的結果存在重大差異。此外，前瞻性陳述僅代表其發表之日，除非法律要求，否則我們沒有義務更新或修改前瞻性陳述以反映假設的變化、意外事件的發生或未來經營業績隨時間推移而發生的變化。
公司的前瞻性陳述受各種風險和不確定性的影響。可能導致實際結果與我們的前瞻性陳述存在重大差異的因素包括美國的宏觀經濟因素，包括通貨膨脹、利率變化和經濟收縮、拖欠貸款的回收程度、借款人的財務穩定性和其他因素、公司向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的文件（包括截至12月31日財年的10-K表年度報告）中包含和確定的風險和重要因素，2022年及其隨後的申報文件對於美國證券交易委員會，任何一項都可能導致實際業績與前瞻性陳述存在重大差異。本通訊中包含的前瞻性陳述僅自本文發佈之日起作出。
富蘭克林 BSP 房地產信託公司
合併資產負債表
（以千計，股票和每股數據除外）
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| | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 資產 | | | | |
| 現金和現金等價物 | | $ | 337,595 | | | $ | 179,314 | |
| 限制性現金 | | 6,092 | | | 11,173 | |
截至2023年12月31日和2022年12月31日分別扣除47,175美元和40,848美元的信貸損失備抵後的商業抵押貸款，用於投資的商業抵押貸款 | | 4,989,767 | | | 5,228,928 | |
| 按公允價值計量的待售商業抵押貸款 | | — | | | 15,559 | |
按公允價值計量的交易房地產證券（包括截至2022年12月31日的227,610美元的質押資產） | | — | | | 235,728 | |
可供出售的房地產證券，按公允價值計量，截至2023年12月31日和2022年12月31日的攤銷成本分別為243,272美元和220,635美元（包括截至2023年12月31日和2022年12月31日分別為167,948美元和198,429美元的質押資產） | | 242,569 | | | 221,025 | |
| 以公允價值計量的衍生工具 | | — | | | 415 | |
| | | | |
用於償還貸款的應收賬款 (1) | | 55,174 | | | 42,557 | |
| 應計應收利息 | | 42,490 | | | 34,007 | |
| 預付費用和其他資產 | | 19,213 | | | 15,795 | |
| 扣除攤銷後的無形租賃資產 | | 42,793 | | | 54,831 | |
| 扣除折舊後的自有房地產 | | 115,830 | | | 127,772 | |
| 自有、持有待售的房地產 | | 103,657 | | | 36,497 | |
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| 總資產 | | $ | 5,955,180 | | | $ | 6,203,601 | |
| 負債和股東權益 | | | | |
| 抵押貸款債務 | | $ | 3,567,166 | | | $ | 3,121,983 | |
| 回購協議和循環信貸額度——商業抵押貸款 | | 299,707 | | | 680,859 | |
| 回購協議-房地產證券 | | 174,055 | | | 440,008 | |
| 應付抵押貸款票據 | | 23,998 | | | 23,998 | |
| 其他融資 | | 36,534 | | | 76,301 | |
| 無抵押債務 | | 81,295 | | | 98,695 | |
| 以公允價值計量的衍生工具 | | — | | | 64 | |
| 應付利息 | | 15,383 | | | 12,715 | |
| 應付分配 | | 36,133 | | | 36,317 | |
| 應付賬款和應計費用 | | 13,339 | | | 17,668 | |
| 應付給分支機構 | | 19,316 | | | 15,429 | |
| 待售的無形租賃負債 | | 12,297 | | | — | |
| 扣除折舊後的無形租賃負債 | | — | | | 6,428 | |
| 負債總額 | | $ | 4,279,223 | | | $ | 4,530,465 | |
| 承付款和或有開支 | | | | |
| 可贖回的可轉換優先股： | | | | |
截至2023年12月31日和2022年12月31日，H系列可贖回可轉換優先股，面值為0.01美元，已授權發行和流通量分別為20,000股和17,950股 | | $ | 89,748 | | | $ | 89,748 | |
第一系列可贖回可轉換優先股，面值0.01美元，截至2023年12月31日未發行和流通，截至2022年12月31日已授權1,000股，已發行和流通1,000股 | | — | | | 5,000 | |
| 可贖回可轉換優先股總額 | | $ | 89,748 | | | $ | 94,748 | |
| 股權： | | | | |
優先股，面值0.01美元；授權1億股，累計可贖回優先股 7.5%，E系列，截至2023年12月31日和2022年12月31日已發行和流通的10,329,039股股票 | | $ | 258,742 | | | $ | 258,742 | |
截至2023年12月31日和2022年12月31日，普通股，面值0.01美元，已授權9億股，已發行和流通的股票分別為82,751,913和82,992,784股 | | 820 | | | 826 | |
| 額外的實收資本 | | 1,599,197 | | | 1,602,247 | |
| 累計其他綜合收益（虧損） | | (703) | | | 390 | |
| 累計赤字 | | (298,942) | | | (299,225) | |
| 股東權益總額 | | $ | 1,559,114 | | | $ | 1,562,980 | |
| 非控股權益 | | 27,095 | | | 15,408 | |
| 權益總額 | | $ | 1,586,209 | | | $ | 1,578,388 | |
| 總負債、可贖回的可轉換優先股和權益 | | $ | 5,955,180 | | | $ | 6,203,601 | |
______________________________________________________________________
(1) 包括截至2023年12月31日和2022年12月31日服務商持有的與CLO相關的5,510萬美元和4,250萬美元的現金。截至2023年12月31日，公司不再持有住宅抵押貸款支持證券應收本金還款。截至2022年12月31日，該公司持有10萬美元的住宅抵押貸款支持證券應收本金還款。
富蘭克林 BSP 房地產信託公司
合併運營報表
（以千計，股票和每股數據除外）
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| 截至12月31日的財年 |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入 | | | | | |
| 利息收入 | $ | 552,506 | | | $ | 357,705 | | | $ | 216,890 | |
| 減去：利息支出 | 305,577 | | | 160,526 | | | 56,193 | |
| 淨利息收入 | 246,929 | | | 197,179 | | | 160,697 | |
| 自有房地產的收入 | 17,021 | | | 9,655 | | | 4,759 | |
| 總收入 | $ | 263,950 | | | $ | 206,834 | | | $ | 165,456 | |
| 開支 | | | | | |
| 資產管理和次級績效費 | $ | 33,847 | | | $ | 26,157 | | | $ | 28,110 | |
| 收購費用 | 1,241 | | | 1,360 | | | 1,203 | |
| 行政服務開支 | 14,440 | | | 12,928 | | | 7,658 | |
| 收購資產的減值 | — | | | — | | | 88,282 | |
| 專業費用 | 15,270 | | | 22,566 | | | 11,650 | |
| 基於股份的薪酬 | 4,761 | | | 2,519 | | | — | |
| | | | | |
| 折舊和攤銷 | 7,128 | | | 5,408 | | | 2,107 | |
| 其他開支 | 11,135 | | | 6,572 | | | 3,946 | |
| 支出總額 | $ | 87,822 | | | $ | 77,510 | | | $ | 142,956 | |
| 其他收入/（損失） | | | | | |
| （準備金）/信用損失補助金 | (33,738) | | | (36,115) | | | 5,192 | |
| | | | | |
| 債務清償後的已實現收益/（虧損） | 2,201 | | | (5,167) | | | (4,642) | |
| 出售可供出售交易證券的已實現收益/（虧損） | 80 | | | — | | | — | |
| 出售待售商業抵押貸款的已實現收益/（虧損） | — | | | (354) | | | 26 | |
| | | | | |
| 出售待售商業抵押貸款的已實現收益/（虧損），按公允價值計量 | 3,873 | | | 2,358 | | | 24,208 | |
| 其他房地產投資的收益/（虧損） | (7,089) | | | (692) | | | 9,790 | |
| 按公允價值計量的待售商業抵押貸款的未實現收益/（虧損） | 44 | | | (511) | | | 469 | |
| | | | | |
| 交易收益/（虧損） | (605) | | | (119,220) | | | (36,128) | |
| 衍生品的未實現收益/（虧損） | (140) | | | (15,840) | | | 7,402 | |
| 衍生品的已實現收益/（虧損） | 998 | | | 60,033 | | | 484 | |
| 其他收入總額/（虧損） | $ | (34,376) | | | $ | (115,508) | | | $ | 6,801 | |
| 税前收入/（虧損） | 141,752 | | | 13,816 | | | 29,301 | |
| 所得税（撥款）/福利 | 2,757 | | | 399 | | | (3,599) | |
| 淨收入/（虧損） | $ | 144,509 | | | $ | 14,215 | | | $ | 25,702 | |
| 歸屬於非控股權益的淨（收益）/虧損 | 706 | | | 216 | | | — | |
| 歸屬於富蘭克林BSP 房地產信託公司的淨收入/（虧損） | $ | 145,215 | | | $ | 14,431 | | | $ | 25,702 | |
| 減去：優先股分紅 | 26,993 | | | 41,741 | | | 33,587 | |
| | | | | |
| 歸屬於普通股的淨收入/（虧損） | $ | 118,222 | | | $ | (27,310) | | | $ | (7,885) | |
| | | | | |
| 每股基本收益 | $ | 1.42 | | | $ | (0.38) | | | $ | (0.18) | |
| 攤薄後的每股收益 | $ | 1.42 | | | $ | (0.38) | | | $ | (0.18) | |
| 基本加權平均已發行股份 | 82,307,970 | | | 71,628,365 | | | 43,419,209 | |
| 攤薄後的加權平均已發行股數 | 82,307,970 | | | 71,628,365 | | | 43,434,731 | |
富蘭克林 BSP 房地產信託公司
公認會計準則淨收入與可分配收益的對賬
（以千計，股票和每股數據除外）
（未經審計）
下表提供了截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的GAAP淨收入與可分配收益的對賬情況（以千美元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的財年 |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| GAAP 淨收入 | | $ | 144,509 | | | $ | 14,215 | | | $ | 25,702 | |
| 調整： | | | | | | |
| 折舊和攤銷 | | 7,128 | | | 5,408 | | | 2,107 | |
| 收購資產減值 | | — | | | — | | | 88,282 | |
CLO 加速攤銷 (1) | | (5,521) | | | (438) | | | 250 | |
金融工具未實現（收益）/虧損 (2) | | 7,185 | | | 17,010 | | | (7,853) | |
| 未實現（收益）/虧損-ARM | | 415 | | | 43,557 | | | 20,670 | |
次級績效費 (3) | | 6,171 | | | (8,380) | | | 9,846 | |
| 非現金補償費用 | | 4,762 | | | 3,485 | | | — | |
| （撤銷）/信貸損失準備金 | | 33,738 | | | 36,115 | | | (5,192) | |
貸款鍛鍊費用/（貸款鍛鍊回收）(4) | | (5,105) | | | 5,104 | | | — | |
| 已實現（收益）/債務清償虧損/CLO 看漲期權 | | (2,201) | | | — | | | — | |
| ARM的已實現交易和衍生品（收益）/虧損 | | 677 | | | 21,726 | | | 13,600 | |
運行費率可分配收益 (5) | | $ | 191,758 | | | $ | 137,802 | | | $ | 147,412 | |
| ARM的已實現交易和衍生品收益/（虧損） | | (677) | | | (21,726) | | | (13,600) | |
REO (6) 的已實現現金收益/（虧損）調整 | | (1,571) | | | — | | | — | |
| 可分配收益 | | $ | 189,510 | | | $ | 116,076 | | | $ | 133,812 | |
| 7.5% 累計可贖回優先股，E 輪股息 | | (19,367) | | | (19,367) | | | (4,842) | |
| 合資企業的非控股權益（淨收入）/虧損 | | (602) | | | 216 | | | — | |
| 歸因於合資企業非控股權益的折舊和攤銷 | | (31) | | | (1,415) | | | — | |
| 普通股可分配收益 | | $ | 169,510 | | | $ | 95,510 | | | $ | 128,970 | |
| 平均普通股和普通股等價物 | | 1,403,558 | | | 1,456,871 | | | 1,146,009 | |
| GAAP 淨收益/（虧損）投資回報率 | | 8.9 | % | | (0.3) | % | | 1.8 | % |
| 運行利率可分配收益 ROE | | 12.2 | % | | 8.0 | % | | 12.4 | % |
| 可分配收益投資回報率 | | 12.1 | % | | 6.6 | % | | 11.3 | % |
| GAAP 攤薄後每股淨收益/（虧損） | | $ | 1.42 | | | $ | (0.38) | | | $ | (0.18) | |
GAAP 每股淨收益/（虧損），完全轉換 (7) | | $ | 1.42 | | | $ | (0.06) | | | $ | 0.33 | |
完全轉換後的每股運行費率可分配收益 (7) | | $ | 1.94 | | | $ | 1.31 | | | $ | 2.23 | |
完全轉換後的每股可分配收益 (7) | | $ | 1.92 | | | $ | 1.07 | | | $ | 2.02 | |
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（1）根據非現金CLO攤銷加速進行了調整，以在CLO的預期壽命內有效地攤銷我們的CLO的發行成本。與GAAP收益中的有效收益率方法相比，我們假設我們的CLO將在四年內償還可分配收益中的融資成本。
(2) 代表 (i) 按公允價值計量的待售商業抵押貸款的未實現收益和虧損，(ii) 其他按公允價值計量的房地產投資以及 (iii) 衍生品。
(3) 代表應計和未付的次級績效費。此外，次級績效費的沖銷是指在此期間支付的次級績效費的現金支付。
(4) 代表公司產生的貸款解決費用，公司認為這筆費用很可能會被收回。撤銷貸款清償費用代表收到的追回款項。在2023年第二季度，公司共收回了510萬澳元的貸款清算費用，這些費用與2022年產生的貸款清算費用有關。
(5) 已實現交易前的可分配收益和住宅可調利率抵押貸款證券的衍生收益/虧損（“運行利率可分配收益”）（非公認會計準則財務指標）。
(6) 代表特定REO投資的實際已實現現金損失。
(7) 完全轉換假設轉換我們的系列可轉換優先股並完全歸屬我們的未償股權薪酬獎勵。