租賃協議

在兩者之間

10240佛蘭德斯投資者有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

(房東)

和

TriLink生物技術有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

(租户)

2021年8月6日

10240-10247佛蘭德斯法院
加利福尼亞州聖迭戈

展品清單

租賃協議

本租賃協議(“租賃”)由特拉華州有限責任公司(“房東”)10240 Flanders Investors LLC和特拉華州有限責任公司(“承租人”)TriLink BioTechnologies，LLC於2021年8月6日(“生效日期”)簽訂。

第1條

術語和定義

1.2業主地址：

10240佛蘭德斯投資者有限責任公司
C/o生物科學特性公司
514 Via De La Valle，300A套房
加州索拉納海灘，郵編92075

注意：_

1.3承租人：特拉華州有限責任公司TriLink BioTechnologies，LLC

1.4 Tenant的地址：

在生效日期之前：

Trilink生物技術有限責任公司
10770號沃特里奇環島，110號套房
加州聖地亞哥，92121
收件人：_

截至生效日期：

Trilink生物技術有限責任公司
10770號沃特里奇環島，110號套房
加州聖地亞哥，92121
收件人：_

1.5建築：位於加利福尼亞州聖地亞哥佛蘭德斯法院10240和10247號的兩(2)棟單層建築，郵編：92121，總面積約65,006平方英尺(“可出租平方英尺”)。

1.6優先事項：(I)加州聖地亞哥佛蘭德斯法院10240號大樓(“物業A”)內約32,236平方尺可租單位；及(Ii)加州聖地亞哥佛蘭德斯法院10247號大樓(“物業B”)內約32,770平方英尺可租單位。房舍A和房舍B包括建築物內所有可出租的面積。

1.7初始期限：自適用物業的開業日期起計，至物業A開業日期後126個月屆滿。

1.8承租人的車輛泊車位：(I)自A單位生效日期起至B單位開始日期前一天止的期間內，A單位每1,000平方英尺的可租用停車位佔3.7個未預留停車位(即119個停車位)，及(Ii)自B單位開始日期起至期滿為止的期間內，停車區內的所有停車位(定義見下文第33條)(即220個停車位)，在合約期內均不收取額外費用，但須受下文第33條的條款及條件規限。

1.9租户改善津貼：根據下文第2.1節所述的工作書協議，房東將出資支付適用物業每平方英尺租金最高176 75/100美元(176.75美元)(即A樓最高5,697,713.00美元，B樓最高5,792,097.50美元)，用於在適用物業內建造租户改善設施的費用。

1.10提前開工日期：以下列日期中較早者為準：(I)租户首次開始在物業A進行業務的日期，以及(Ii)業主根據《工作通知書協議》的條款和條件及該術語定義的物業A內的工程及租客改善工程大致完成的日期。

B處所開工日期：以下兩項中以較早者為準：(I)租户首次開始在B處所經營業務的日期，及(Ii)B處所的現有租户已完全遷出，而B處所內的業主工程及租户改善工程根據《工作通知書協議》的條款和條件及該術語所界定的實質上完成的日期。

1.11預計開工日期：在雙方批准的工作進度表(如《工作書協議》中所定義的)中規定的日期，即業主工程和承租人在適用場所內的改善工程基本完成的預計日期。

1.12基本租金：

房舍A的基本租金：

*如果租户在任何適用的通知和補救期限之後沒有拖欠本租約，基本租金的每月分期付款應根據下文第5.1節的條款和條件在六(6)個月內(在物業A的初始租期的第二(2)個月至第七(7)個月結束期間)減免。

房舍B的基本租金：

*如果租户在任何適用的通知和補救期限之後沒有拖欠本租約，則應根據下文第5.1節的條款和條件，在六(6)個月內減免B處所基本租金的每月分期付款(在B處所初始租期的兩(2)個月至七(7)月末期間)。

1.13承租人的百分比：(I)截至物業A的啟用日期，為49.59%；及(Ii)截至物業B的啟用日期，為100%。

1.14保證金：358,186.77美元。

擔保人：特拉華州有限責任公司Maravai Intermediate Holdings，LLC

1.15經紀人(S)：世邦魏理仕股份有限公司(泰德·雅各布斯)代表租户，高緯物業(布萊恩·斯塔克和傑克·休森)代表房東。

1.16許可用途：辦公室、實驗室、製造、一般辦公室和研發以及任何和所有附屬用途，不得用於其他用途，但須遵守所有適用法律(定義見下文)。

第2條

房舍和公共區域

1.1優先事項。房東特此向租客和租客出租房東的房屋A和房屋B(統稱為“房屋”)。該房產由建築物和連接該等建築物的走廊組成，該建築物與停車場一起位於本文件所附的標明為“A”的工程項目工地平面圖上概述的一幅或多幅不動產(“工程項目工地”)上，並以此作為參考(“工程項目工地圖”)(所有該等工程項目連同下文所界定的建築物共用區及工程共用區統稱為“工程項目”)。根據第14條的規定，房屋按“現狀”出租；然而，房東將根據《工作信函協議》中所述的承租人改進措施對該房產進行改善，該《工作信函協議》的副本附於本合同附件，標明為“B”，並通過本參考文獻併入本文(“工作信函協議”)。雙方同意，本租賃以本租賃條款、契諾和條件為基礎，並受其約束。作為本租約代價的重要組成部分的房東和租客的每個契諾，以遵守和履行上述條款、契諾和條件中的每一個和所有條款。

1.2可出租面積。房東和租客約定並同意，房屋內的可出租平方英尺應符合第1.6節的規定。第1.12節、第1.13節和第1.14節分別規定的基本租金、租户百分比和按金是根據第1.6節規定的物業的可出租平方英尺計算的。

1.3公共區域。承租人及其員工、受邀者和代理人有權與業主和項目的其他承租人或佔用者及其各自的僱員、受邀者和代理人共同使用下列任何可能附屬於房地的區域(統稱“公共區域”)，但須遵守下文第36.1節所述的規則和條例以及影響本項目的所有契約、條件和限制：

1.3.1.可能位於建築物內的任何公共入口、大堂、共享進入大廳和走廊、共享洗手間、服務區、電梯、樓梯、通道和/或坡道，以及可能為該建築物提供服務的任何公共管道、電線和附屬設備(統稱為“建築物公共區域”)；以及

1.3.2.停車區及不時位於工程項目內的任何上落客貨區、垃圾區、服務區、停車區、道路、人行道、人行道、廣場、公園路、車道、園林區及類似區域和設施(統稱為“工程項目公用區”)。

儘管第2.3節有任何相反規定，但在房屋B開始使用日期後，承租人及其員工、受邀者和代理人應享有專有權利使用公共區域，但須遵守本租約的條款和條件，包括但不限於以下第2.4節，以及房東履行本租約規定的業主維護和維修義務的權利。

1.4地主保留權利。業主為自己以及項目或其任何部分的業主(S)和運營者(S)保留不時的權利，而不對租户進入房產或租户的許可用途造成實質性幹擾，也不會減少停車區內220個停車位以下的可用停車位(但如果有關政府當局要求減少停車位，停車區內的停車位可減少到220個以下)：

1.4.1.安裝、使用、保養、維修和更換供建築物其他部分使用的喉管、導管、導管、電線和附屬咪表及設備，以供在建築物的天花板表面之上、地面之下、牆壁內和中心核心區域使用，並將位於處所或其他地方的任何喉管、導管、導管、電線和附屬咪表及設備遷移，以及擴大停車場面積；

1.4.2.對公共區域作出其唯一但合理的酌情決定權(但須經租户事先書面批准，不得無理扣留、調節或延遲)，包括但不限於對車道、入口、停車位、停車區、上落客貨區、出入口、出口、交通方向、園境區和人行道的位置、大小、形狀和數量的更改；

1.4.3.為維修目的暫時關閉任何公共區域，並避免要求規定的權利，只要仍有合理的進入場所的通道；

1.4.4.在進行建築物、停車場或工程項目或其任何部分的額外改善、修葺或改動時，使用公用地方；及

1.4.5.業主及/或業主及/或業主(S)及/或營運者(S)合理地認為適當或根據適用法律的規定，對項目或其任何部分作出及執行其他行為及作出有關的其他更改。

第三條

術語

1.1首期。本租約的“初始期限”應為第1.7條規定的期限，從A處對A處開始租賃，B處從B處開始，在A處開始日期後126個月期滿，除非按以下規定提前終止；但如生效日期並非在任何公曆月的第一天，則為計算該年期預定屆滿的日期(“到期日”)及期間內所有預定增加基本租金的時間，該生效日期須當作為該生效日期後公曆月的第一天。房屋A的開始日期應在房屋A的租賃條款備忘錄中指明，該備忘錄應採用附件“C-1”的形式，並通過本參考併入本文件，並應在房屋A開始日期後在切實可行的範圍內儘快由承租人籤立。B處所租賃條款應以附件“C-2”的形式以附件“C-2”的形式在本文件中註明，租户應在B處所租賃條款備忘錄中註明B處所租賃條款的開始日期和本租約初始期限的終止日期，並應在B處所開始日期後在可行範圍內儘快由承租人籤立。在此使用的“期限”是指最初的期限，可以通過業主和租户的書面協議予以延長，包括但不限於由於租户根據下文第3.2節行使其選擇權的結果。

1.2期權期限。承租人有權和選擇權(“選擇權”)將本租約的期限再延長一(1)個五(5)年(“選擇權期限”)。期權期限自緊接到期日的翌日開始，並於緊接期權期限首日五(5)週年的前一日終止。儘管本第3.2節有任何相反的規定，但選擇權應屬於本文所述的原始承租人(即TriLink BioTechnologies，LLC)(“原始承租人”)和根據許可轉讓(該等術語在下文第27.1.1節中定義)而獲得本租賃的任何許可受讓人的個人權利。

1.1.1.承租人應在不早於期滿日期前十二(12)個月且不遲於到期日期前九(9)個月向房東發出書面通知，以行使選擇權。承租人發出該等續期通知後，將自動將本租約的年期延長至選擇權期限，而無須簽署續期或延期文件。如果承租人未能及時通知房東，本租約將在初始租期結束時自動終止，承租人無權進一步選擇延長本租約的期限。承租人可行使購股權須符合下列明訂條件：(I)在行使購股權時，以及在行使購股權期限至期權期限開始之間的任何時間內，承租人不得根據本租約任何條文違約，及(Ii)在期限內任何連續十二(12)個月期間，承租人不得拖欠每月基本租金一次或以上。

1.1.2.期權條款應適用於本租約的所有條款和條件，但下列情況除外：(I)承租人無權根據本第3.2節的規定進一步延長期限；(Ii)期權期限的基本租金應等於根據下文第3.2.3節確定的物業的公平市場租金價值；以及(Iii)承租人或任何租户無權享受基本租金的任何減免

期權期限內的改善津貼，除非另有決定，否則將根據下文第3.2.3節計入公平市場租金價值。如果承租人轉租物業的任何部分，或轉讓或以其他方式轉讓本租約項下的任何權益(與準許轉讓有關的權益除外)，選擇權即告失效。如承租人於購股權行使後但購股權期限開始前(不論是否經業主同意)，將物業的任何部分分租，或將承租人在本租約項下的任何權益(與準許轉讓有關的權益除外)轉讓或轉讓予任何人士或實體，則購股權將失效，而本租約的年期亦將屆滿，猶如該購股權並未行使一樣。

1.1.3.就本協議而言，“公平市場租金價值”是指在期權條款開始之日(“可比交易”)，位於加利福尼亞州聖地亞哥索倫託臺子市場的同等大小、質量和位置的“A”級寫字樓、製造和實驗室/研發空間的“A”級辦公室、製造和實驗室/研發空間的現行市場租金價值(租金價值確定可能包括租金的增加)；然而，在計算公平市場租金價值時，不得考慮(1)業主因租客在期權期限內行使其租賃物業的權利而須或不須支付房地產經紀佣金的事實，或業主正或沒有就該等可比空間支付房地產經紀佣金的事實，及(2)在可比交易中給予租客與設計、準許及建造該等可比空間的租客改善有關的任何租金寬減期(如有)。公平市場租金價值還應包括確定承租人是否以及在何種程度上必須向房東提供財務擔保，如信用證或保證金，以支付承租人在期權期限內與承租人租賃物業相關的租金義務。有關釐定應透過檢討當時財務狀況及信貸歷史相若的租户對租户當時的財務狀況及信貸歷史的可比交易所施加的財務保證程度(並作出適當調整，以計及租户與該等其他租户當時現有財務狀況的差異)而作出。

1.1.4房東在接獲租客選擇行使延長本租約年期選擇權的通知後，應立即向租客提供業主對選擇期內物業的公平市值租金的善意估計(“業主公平市值租值通知”)。如果承租人在收到業主公平市場租金價值通知後十五(15)個工作日內對房東對公平市場租金價值的確定提出異議，房東和租客應盡其最大誠意努力協商公平市場租金價值。如果房東和租客未能在承租人對公平市場租金價值提出異議後十(10)個工作日內(“外部協議日期”)達成協議，則雙方應在外部協議日期後十(10)個工作日內單獨確定公平市場租金價值，該決定應根據下文第3.2.4(A)節至第3.2.4(G)節的規定提交仲裁。

(A)房東和租客應各自指定一名仲裁員，該仲裁員應是一名房地產經紀人或律師，在截至任命之日的五(5)年內積極參與加州聖地亞哥索倫託臺子市場的寫字樓和實驗室/研發物業的租賃。仲裁員的決定應僅限於房東或租客提交的公平市場租金價值是否最接近仲裁員在考慮第3.2.3節的要求後確定的實際公平市場租金價值的問題。每名此類仲裁員應在適用的《外部協議》日期後十五(15)天內指定。

(B)如此指定的兩(2)名仲裁員應在最後一名指定的仲裁員被指定之日起十(10)天內商定並指定第三名仲裁員，該仲裁員應符合上文規定的最初兩(2)名仲裁員的資格標準。

(C)三(3)名仲裁員應在任命第三名仲裁員後三十(30)天內就雙方是否應使用業主或租户提交的公平市場租金價值作出決定，並應將此通知業主和租户。

(D)三(3)名仲裁員中多數人的決定對房東和租客具有約束力。

(E)如果房東或租客在適用的《外部協議》日期後十五(15)天內未能指定仲裁員，則由其中一人指定的仲裁員應作出決定，並將該決定通知房東和租客，該仲裁員的決定應對房東和租客具有約束力。

(F)如果兩(2)名仲裁員未能就第三名仲裁員達成一致並指定一名仲裁員，或如果雙方均未能指定一名仲裁員，則第三名仲裁員或任何仲裁員的任命應被撤銷，待裁決的事項應立即根據美國仲裁協會的規定提交仲裁，但須遵守本第3.2.4款規定的指示。

(G)仲裁費用應由業主和租客平分支付。

第四條

送貨

房東將盡力將適用房產的所有權交付給租客，並在適用的預計開始日期或之前基本完成適用的租客改進；但如果房東在該條件下實際將房產交付給租客的日期不在預計開始日期或該日期之前，則本租約不得無效或不可撤銷，本租約的期限不得延長，房東對由此造成的任何損失或損害不承擔任何責任；此外，房東應採取商業上合理的努力，在適用的預計開始日期後，儘快合理地將適用房產的所有權交付給租客。儘管有上述規定，租户支付適用房產的基本租金、運營費用和房地產税的期限和義務應從該房產的實際開工日期開始。

儘管如上所述，如果房東未能將房舍A的佔有權交付給租户，並且房東的工程和租户的改善工作在房東A的預計開工日期後六十(60)天或之前基本完成(“首次對外交付日期”)，則因不可抗力事件(如下文第36.8節所定義)、租户延誤(該術語在工作函協議中定義)或超出房東合理控制範圍的類似事項而導致的任何延誤，應逐日延長。承租人有權在房東工程和租户裝修工程基本完成後的第一個外部交付日和實際交付租户之日之間的每一天，每天享受A處所基本租金的減免，作為抵扣根據本租約下一次到期和應支付的基本租金(例如，如果A處所的預計開工日期為2022年2月1日，A處所的實際交付日期為2022年2月5日，然後，承租人將獲得相當於房屋A)四(4)天基本租金的基本租金抵免。儘管有上述規定，如果房東不能在房東工程完成的情況下將房屋A的所有權交付給租户，並且租户的改善工作在房屋A的預計開工日期後一百八十(180)天或之前基本完成(“第二次外部交付日期”)，則由於不可抗力事件、租户延誤或房東無法合理控制的類似事項造成的任何延誤，第二次外部交付日期應逐日延長，則承租人有權通過在第二次外部交付日期後五(5)個工作日內向業主遞送有關通知來終止本租約。終止自通知之日起生效。承租人未能在第二個外部交付日期後五(5)個工作日內交付終止通知，應視為承租人因延遲交付房屋而放棄終止本租賃的權利。

如果業主無法在房屋B預計交付日期後六十（60）天或之前將房屋B的所有權交付給承租人，且業主工程和承租人對房屋B的改進已基本完成（“B場所外交付日期”），如果不可抗力事件導致任何延遲，B場所外交付日期應逐日延長，承租人延遲或超出出租人合理控制範圍的類似事項，承租人應有權在房屋B交付日期外和房屋B交付給承租人且業主工程和承租人改善工程基本完成的實際日期之間的每一天獲得房屋B基本租金的減免（“房屋B的實際交付日期”），作為本租約下一次到期應付的基本租金的貸方（例如，如果房屋B的預計交付日期為2022年6月1日，房屋B的實際交付日期為2022年6月5日，則承租人應獲得基本租金的抵免，其金額等於房屋B的四（4）天基本租金。 儘管有上述規定，如果業主無法在8月1日或之前開始業主在房屋上的工作，2022（“物業B工程開工日期”）或（ii）在物業B預計開工日期後一百八十（180）天或之前，將物業B的所有權交付給承租人，且業主工程和承租人改善工程已基本完成（“房屋B第二次外部交付日期”），如果房屋B的現有租户未能及時撤離房屋B、不可抗力事件、租户延遲或業主無法合理控制的類似事件導致任何延遲，則房屋B工程開工日期和房屋B第二次外部交付日期應逐日延長，則承租人有權在不遲於房屋B工程開工日期或房屋B第二次外部交付日期（如適用）後五（5）個工作日內向業主發出通知，終止房屋B的本租約，該終止應自該通知發出之日起生效。 承租人未能在適用日期後的五（5）個工作日內提交終止通知，應視為承租人放棄其因房屋延遲交付而終止房屋B的租賃的權利。 本第4條規定的救濟應是承租人根據法律或衡平法對本條款所述事項的唯一和排他性救濟。

第五條

租金

1.1基本租金。承租人應向房東支付第1.12節中指定的基本租金作為使用和享用房產的對價(受下文規定的比例限制)，在適用的開始日期開始的每個日曆月的每個日曆月的第一天預付，但兩處房產的第一個月租金應在租户向房東交付本租約副本後支付給房東。如果本租期開始於日曆月的第一天以外的某一天或結束於日曆月的最後一天以外的某一天，則該期間的租金應按月三十(30)天的比例計算。如果租户在任何適用的通知和補救期限之後沒有拖欠本租約，則每個物業的每月基本租金分期付款應減免六(6)個月(每個適用物業的初始期限的第二(2)個月至第七(7)個月)(每個“解除期”)。本租約的所有其他條款和條款，包括但不限於支付所有額外租金(定義見下文)的義務，均適用於本租約期間及之後的物業。

1.2附加租金。除基本租金外，承租人同意支付租金調整金額及本租約所需的其他費用作為額外租金。承租人支付的其他費用，包括但不限於營業費用、房地產税、保險、保險免賠額和維修費用，在本租賃中應被視為“額外租金”。本租約所稱“租金”係指基本租金、附加租金及承租人根據本租約應支付的所有其他款項。如本合同未規定其他付款時間，承租人應在收到業主發票或對帳單後十(10)個工作日內支付承租人應向業主支付的任何款項。所有租金應以美利堅合眾國的合法貨幣支付給房東，不需事先要求，也不扣除或抵消，按本合同第1.2節中指定的地址或房東不時以書面形式指定的其他地點支付。

1.3逾期付款。如果租客未能在到期時支付任何租金分期付款，或在租户未能在到期時支付本租約規定承租人有義務支付的任何其他款項的情況下，該逾期金額應計提利息，租户應向房東支付該金額的額外租金利息，年利率(“違約率”)等於：(A)當時美國銀行NT&SA的最優惠利率(“最優惠利率”)加六(6)個百分點或(B)從該金額到期之日起至支付該金額為止的法律允許的最高利率。如果最優惠利率的格式或組成部分發生重大變化，或如果最優惠利率不復存在，房東應代之以由美國銀行NT&SA或類似金融機構維持的最優惠利率或替代基準利率，該利率由房東在其合理的商業判斷中確定。除上述利息外，租客應同時向房東支付任何在到期之日起五(5)天內未支付的租金分期付款或其他付款，房東可要求租客支付相當於滯納金的8%(8%)的滯納金，以補償房東因此而產生的額外費用。雙方同意，任何此類逾期付款可能會導致房東招致行政費用和其他損害，具體數額不切實際或極難確定，該利息和滯納金代表對房東因租户逾期付款而遭受的損害的公平合理的估計。接受任何此類利息和滯納金不應構成對任何租户拖欠逾期金額的放棄，也不阻止房東行使房東根據本合同或法律可獲得的任何其他權利和補救措施。

1.4額外的逾期付款補償。如果任何以支票、匯票或匯票支付的租金因資金不足或其他原因退還給房東，房東有權在此後的任何時間並在向租户發出通知(定義如下)後，要求租户以本票或保兑支票支付隨後的所有租金。任何退還房東的款項都要加收50美元的手續費。如果承租人在任何十二(12)個月期間內的任何三(3)次或更多次未能在十(10)天內支付基本租金的分期付款，房東除根據本條例或法律享有的任何其他權利或補救外，有權要求承租人此後每季度預付基本租金的分期付款。

第六條

租金調整

1.1定義。就本租賃而言，下列術語應定義如下：

1.1.1運營費用：“運營費用”應包括項目的運營、管理、所有權、保險、維護和維修的所有成本，包括但不限於建築物、公共區域和項目的所有其他部分。運營費用應包括，沒有

(A)業主依據影響建築物或工程項目的任何契諾、條件或限制、互惠地役權協議、共用共用協議或類似的限制及協議而須就建築物或工程項目支付的任何及所有非税評税，或業主根據影響建築物或工程項目的任何契諾、條件或限制、互惠地役權協議、共用共用協議或類似的限制及協議而招致的任何及所有非税評税；(B)評税及其後徵收的任何税項或評税；(C)租金税及總收入税(不論是向業主評税或向租客評税並由業主支付)；(D)水費及排污費；(E)業主與工程項目或其任何部分有關而招致的會計、法律及其他顧問費；。(F)業主及/或業主(S)及/或工程項目營運者(S)負責的保險淨成本及開支，以及任何相關的保險免賠額，或業主及/或工程項目業主(S)及/或營運者(S)合理地認為與建築物或工程項目的運作有關而有留置權的第一承按人；。(G)水電費，包括但不限於與安裝、保養、修理或更換建築物內網絡電話及數據電纜有關的任何及所有費用及費用；。(H)與使用或佔用項目或其任何部分有關的清潔服務、保安、勞工、公用事業附加費或任何其他由法規(包括但不限於《美國聯邦法典》第42編12101條及以下條文)或任何聯邦、州、地區、地方或市政政府當局、機構或分部(每一政府當局)頒佈的條例或解釋而徵收、評估或徵收的其他費用；。(I)業主因交通或能源管理計劃而招致或蒙受的費用及開支；。(J)費用(按健全的房地產物業管理程序(“機構業主慣例”)的慣例在一段時間內攤銷，連同利率(“利率”)等於最優惠利率加所述餘額的兩(2)個百分點的利率)：(I)業主或業主(S)和/或經營者(S)在建築物(包括建築物公共區域)或項目公共區域的維修、運營或服務的穩定方面，擬用作節省勞力的任何資本改善或更換，或對建築物(包括建築物公共區域)或項目公共區域的服務的穩定性，或(Ii)更換運行本項目所需的任何設備、系統或材料，其質量水平與改進或替換前相同，或根據任何適用法律的修訂或政府解釋(定義見下文)或(Iii)旨在減少運營費用或符合法律規定；(K)項目管理費用，包括用品、材料、設備、現場管理辦公室租金、用於管理、運營和維護的僱員的工資和薪金、與此有關的工資税和類似的政府收費，以及項目管理費(不超過總收入的3%，如果項目使用率低於95%(95%)，則總計反映95%(95%)的佔有率；但在最初租期的第一個完整歷年之後的每個歷年，管理費不得比上一歷年的最高允許管理費增加超過6%(6%)，不論上一歷年的實際毛收入如何；但如果任何歷年的實際毛收入和相應的管理費高於根據本協議允許向承租人收取的最高金額，則差額應計入該租期後幾年的管理費中，直至用完為止；(L)與本項目或其任何部分有關的空調、廢物處理、供暖、通風、電梯維修和保養、用品、材料、設備和工具的所有費用和支出(項目租户根據其在項目中的空間租賃向業主支付的費用除外)；(M)維修和維護建築物和公共區域的屋頂和結構部分，包括業主安裝或配備的管道、供暖、通風、空調和電氣系統；(N)建築物、公共區域和工程項目或其任何部分的維修費用，包括水電費和工資開支、用於維修的個人財產租金和所有其他維修費用；。(O)園藝和美化工程項目或其任何部分的費用和開支；。(P)維修位於工程項目內或附近的招牌(租户的招牌或負責保養自己招牌的建築物其他租户或住客的招牌除外)；。(Q)對業主或工程項目業主或業主(S)及/或營運者(S)的個人財產徵收的或可歸因於與工程項目有關的個人財產而徵收的個人物業税；(R)與工程項目有關而招致的合理審計或核實費用；及(S)與工程項目有關的維修(包括潛在損毀)、重鋪路面、保養、油漆、照明、清潔、清除垃圾、保安及類似項目的成本及開支，包括適當的準備金。

運營費用不應包括：(A)建築物或設備的折舊；(B)業主管理人員的工資(高於建築物經理)；(C)房地產經紀人佣金；(D)因收取租户帳目或談判租約而產生的法律費用和支出，或與業主與其他租户和項目佔用人之間的糾紛有關的法律費用和支出；(E)除非本第6.1.1節(A)至(S)部分特別允許，否則任何資本改善的費用；(F)業主從保險收益中收到的數額，但該收益是對以前列入經營費用的開支的補償；。(G)支付項目或建築物的任何按揭的本金和利息；。(H)根據涵蓋項目或建築物的任何土地租約支付地租；。(I)燃氣、蒸汽或其他燃料的費用；電梯和保安系統的操作；供暖、製冷、空調和通風；。向項目中的任何其他租户或佔用者提供的冷水、家用熱水、冷水、下水道和其他公用設施或任何其他服務工程或設施，或其水平或數量，而根據本租約的規定，(X)房東不需要向租户供應或提供，或(Y)根據本租約的條款向租户供應或提供，並另加費用；(J)直接向單個承租人提供或由單個承租人直接支付的任何服務的成本，或為單個承租人的利益而產生的成本；(K)任何物品的費用，只要房東實際從保險收益、保修或從

承租人或其他第三者，或從先前計入經營費用的準備金中支付的；(L)因房東違反法律或條例而發生的費用；(M)因房東或房東的僱員、代理人或承包商的嚴重疏忽或故意不當行為而需要進行的維修；(N)房東向承租人或其他租户提供的任何服務的房東費用，而房東實際上將該等服務作為額外費用或租金償還給該承租人或其他租户，作為根據與該承租人或其他租户簽訂的租約應支付的基本租金(及其上升)之外的額外費用或租金；(O)向項目的另一承租人或佔用者提供但不提供給租户的與服務有關的成本；(P)業主僱員的工資，高於為項目履行物業管理和設施管理職責的員工的工資；(Q)與項目或其任何部分的融資或銷售相關的成本或支出；(R)項目中在開工日期之前存在的任何有害材料的環境測試、監測、移除或補救成本，但承租人造成或加劇的程度除外；(S)收購投資級藝術品的成本；(T)因房東未能在到期時繳納任何税款而徵收的罰款、罰金、利息或其他金額；(U)任何項目，如果包括在運營費用中，將涉及房東對該項目的雙重徵收；以及(V)本租約明文規定不包括在運營支出中的任何成本。

1.1.2.房地產税：“房地產税”是指幷包括由任何有直接徵税權力的機構，包括任何政府當局，或其任何學校、農業、照明、排水或其他改善或特別評估地區，對業主在建築物、場所或項目中的任何合法或衡平法權益徵收的任何形式的評估、重估、許可費、許可證税、營業許可證費、商業租金税、徵税、收費、罰款、税收或類似的徵税：

(A)業主從工程項目或其任何部分獲得其他收入的“權利”，或就業主出租工程項目或其任何部分的業務而徵收的任何税項；

(B)部分或全部取代以前包括在房地產税定義內的任何評税、税、費用、徵款或收費的任何評税、税項、費用、徵款或收費，包括但不限於任何政府當局可就消防、街道、人行道或道路維修、垃圾清除及以前免費向物業擁有人或佔用人提供的其他政府服務而徵收的任何評税、税項、費用、徵款及收費，而租客及業主的意圖是，所有該等新的及增加的評税、税項、費用、徵款及收費，就本租賃而言，徵税和收費應包括在“房地產税”的定義中；

(C)可撥歸或由工程項目內任何處所的面積分攤或量度的任何評税、税項、費用、徵款或收費，或根據本條例及任何其他租契就建築物、泊車區或工程項目內的處所而須繳付的租金，包括但不限於任何政府當局或其任何政治分部就該等租金的收取，或在租客管有、租賃、經營、管理、保養、更改、修理、使用或佔用工程項目內的處所或其任何部分時或就該等租金的管有、租賃、營運、管理、保養、更改、修理、使用或佔用而徵收的任何總收入或消費税；及

(D)對這項交易的任何評估、税項、費用、徵費或收費，或產生或移轉項目或其任何部分的權益或產業權的任何文件，或基於因“所有權變更”而對項目或其任何部分所作的重新評估，以及在與此有關的範圍內，有關建築物由適當的政府當局依據第13號提案(加州選民在1978年6月選舉中採納的條款，或任何後續法規)為房地產税的目的而重新評估的範圍。

儘管本第6.1.2節有任何明示或暗示的相反規定，“房地產税”不應包括房東的聯邦或州所得税、特許經營税、遺產税或遺產税，或因房東未能在到期時支付任何房地產税而產生的任何罰款、罰款或利息。

1.1.3.Tenant百分比。“承租人百分比”是指第1.13節規定的百分比。

1.2計算方法和調整。

1.2.1.根據本第6.2節的規定，本條款下關於營業費用和不動產税的所有計算、確定、分配和決定應在三重淨值的基礎上根據業主的善意決定進行，並應用與機構業主實踐一致的穩健會計和物業管理原則。業主有權在項目或建築物的特定租户類別或羣體(例如，零售租户)之間公平分配部分或全部運營費用，以反映房東的善意決定，即向此類類別或羣體提供或授予與運營費用相關的明顯不同數量或類型的服務、工作或福利。所有折扣、報銷、回扣、退款或抵免(統稱為報銷)可歸因於房東收到的營業費用或房地產税

在特定年度，房東應在收到當年的營業費用或房地產税(視情況而定)中扣除；但是，如果這種做法與機構所有者的做法一致，房東可以在一般情況下(或在特殊情況下)以不同的基礎處理補償。

1.2.2.自本租賃之日起，承租人應根據本條款第六條支付項目運營費用和房地產税項下的額外租金。如果項目在任何時候包含不止一棟建築，業主有權不時公平地將構成項目的建築的部分或全部運營費用和/或房地產税分配給項目的建築和項目的部分或全部其他建築。在這種情況下，房東應合理確定將屬於本項目大樓和/或該其他大樓(S)的該等運營費用和/或不動產税分配給該大樓和/或該其他大樓(S)的方法，而承租人應負責支付分配給該大樓的該等費用(S)的比例份額。業主還有權隨時要求承租人僅根據建築物的營業費用和不動產税支付承租人的營業費用和不動產税的百分比。

1.2.3.儘管本租約有任何相反的規定，但僅為計算租户在營業費用中所佔的百分比，在房屋B開始營業日期後的第一個完整歷年之後的每個歷年的可控營運開支(定義如下)不得比上一個歷年的最高準許可控營運開支增加超過6%(6%)(即按累積、複利原則計算，而不論該上一年度實際發生的可控營運開支)；但如任何歷年的實際可控營運開支大於根據本條例準許向承租人收取的最高限額，則差額應加至該年期後數年的實際可控營運開支中，直至用完為止。“可控運營費用”是指房東合理控制其增長的運營費用，具體不包括但不限於公用事業費用(定義如下)、保險費用(定義如下)、房地產税、評估、任何項目設施的成本、集體協商的工會工資、遵守生效日期後頒佈或首次適用的政府法律的成本、垃圾清運以及由壟斷企業提供的任何服務，或者房東只有一(1)個提供商可用。就本租約而言，以下定義適用：(I)“公用事業費用”是指向項目提供所有公用設施的成本；(Ii)“保險費”是指業主根據本租約要求或允許承擔的保險費用。對不屬於可控經營費用的經營費用，不設逐年增長幅度限制。

1.3支付承租人的營業費用和房地產税的百分比。此租約為三重淨額租賃，除本租約另有明確規定外，基本租金須絕對扣除所有成本及開支後支付予業主。支付承租人運營費用百分比和承租人不動產税百分比的條款旨在將與項目的所有權、運營、管理、保險、維護和維修相關的第6.1節所述性質的所有成本和費用轉嫁給租户，並向房東償還。在租期內的每一歷年，承租人應支付承租人的營業費用百分比和房東支付或發生的房地產税的承租人百分比，作為額外租金。承租人應當支付下列金額：

1.3.1.年度營業費用和房地產税的估計。 在每個日曆年開始時，或之後儘快，業主應向承租人提供一份合理的估算（“估算報表”），説明承租人在當前日曆年的運營費用百分比和不動產税百分比。 業主可根據其合理酌情決定權，隨時修改其對任何一年的承租人運營費用百分比和承租人不動產税百分比的估計，並且在收到修訂後的估計報表後，承租人應根據該等修訂後的估計開始支付本第6.3.1條項下的款項。 對於本租約期限內的每個日曆年或部分日曆年，承租人應向出租人支付預估報表中規定的預估承租人運營費用百分比和預估承租人不動產税百分比。 這些估計金額應分為十二（12）個月平均分期付款。 承租人應在收到該估算報表後向業主支付下一次到期的每月基本租金的同時，向業主支付一筆金額，該金額等於一個月分期付款乘以從編制該估算的日曆年開始到該付款月份的月數，包括兩個月在內。減去在該日曆年開始後根據本第6.3.1條支付的任何金額，該日曆年基於業主提交的最後一份估算報表。 本第6.3.1條規定的後續付款應與該日曆年剩餘時間內的每月定期租金付款同時支付，並應持續至業主提交下一份估算報表。 出租人未能提交任何日曆年的估算報表，不得免除承租人根據本第6.3.1條估算承租人營業費用比例和承租人不動產税比例的義務。

1.3.2.年度和解。 在每個日曆年結束時或之後儘快（如可行），業主應向承租人提交一份報表（“年度對賬”），其中包括（a）上一年的實際年度運營費用和承租人佔運營費用的比例，以及（b）上一年的實際年度不動產税和承租人佔不動產税的比例。 如果在任何一年，承租人的營業費用百分比和承租人的不動產税百分比的總和（如年度對賬中所述）少於承租人根據上述第6.3.1條在該年度支付的估計付款總額，則任何該等多付款項，或多付款項，應在出租人確定該多付款項後，將其計入下一個到期的月租金，並在租期屆滿後一次性支付給承租人。 同樣，如果在任何一年，承租人的營業費用百分比和承租人的不動產税百分比的總和（如年度對賬中所述）超過承租人根據上述第6.3.1條在該年度支付的估計付款總額，則任何該等少付款項，或少付款項，應在承租人收到年度調節表後，與下一個每月基本租金的到期日同時支付給業主（或者，如果期限已到期或終止，則在承租人收到該年度對賬後的三十（30）天內）。

1.3.3.和解的生存。 即使租期已滿且承租人已騰空該房屋，當最終確定本租約終止年度的承租人實際年度運營費用百分比和/或承租人實際年度不動產税百分比時，（a）承租人應立即支付根據上述第6.3.2條應向出租人支付的任何款項（由於承租人根據上文第6.3.1條的規定少付款項），和/或（b）相反，業主應立即退還根據第6.3.2條應支付給承租人的任何款項（由於上述第6.3.1條規定的任何超額付款），前提是在本租約到期或提前終止時不存在承租人違約。

1.4年度對賬回顧。只要承租人不違反本租約項下的義務，並嚴格遵守第6.4條的規定，承租人有權在年度調節交付給承租人後不遲於六十(60)天向業主發出提前三十(30)天的通知(“審查通知”)，並在承租人自負費用和費用的情況下，合理審查或審計業主的佐證賬簿和記錄(在業主經理的公司辦公室)，用於該年度調節所涵蓋的特定年度的任何部分的運營費用或房地產税。按照本節6.4中規定的程序進行。如果年度對賬中規定的任何金額之前沒有支付，承租人應在交付審查通知的同時向房東支付所有該等金額。除本條款明確規定外，根據本第6.4條對記錄進行的任何審查或審計應由承租人承擔全部費用，應由具有國家地位的獨立註冊會計師進行，並且應在房東允許承租人查閲房東的支持性賬簿和記錄後六十(60)天內完成，不會根據審查或審計的結果收取應急費用或類似的補償。承租人應在任何此類審查或審計完成後三十(30)天內，向房東遞交通知，説明年度對賬中所描述的被該審查或審計聲稱為不正確的項目(“爭議通知”)。第6.4條規定的承租人權利在任何年度調節所涵蓋的每一年內只能行使一次，如果承租人未能在上述六十(60)天期限內遞交審查通知或在上述三十(30)天期限內遞交爭議通知，或如果承租人未能滿足上述行使該權利的任何其他條件，則承租人根據本條款6.4審查或審計特定年度調節協議的權利(以及所有與此相關的承租人權利)應自動被視為被承租人放棄。承租人承認並同意，根據第6.4條審查或審計的業主記錄(以及其中包含的信息)構成業主的保密信息，除承租人的會計師和收到審查或審計結果的承租人委託人外，不得向承租人披露。如果房東不同意租客關於爭議的年度對賬存在錯誤的説法，房東有權要求由房東挑選的具有全國地位的獨立註冊會計師事務所(“房東會計師”)對該部分的年度對賬進行另一次審查或審計。如果兩家會計師事務所之間存在分歧，對房東會計師事務所的審查或審計應視為正確，並對房東和租户雙方具有最終約束力。如果根據第6.4節的規定，最終確定某一特定的年度調節將租户在適用年度根據本條款第6條應支付的金額多報了5%(5%)以上，房東應向租户補償租户會計的合理費用，房東應承擔房東會計師的費用。在所有其他情況下，承租人應向房東償還房東會計的合理費用。

第七條

保證金

1.1保證金。承租人在向房東交付由承租人簽署的本租約副本後，應向房東交存第1.14節規定的保證金。房東應持有上述款項，以保證承租人全面、忠實地履行本租約的所有條款、契諾和條件。

在本合同有效期及任何延期期間，由承租人保管和履行。房東有權但無義務使用保證金的全部或任何部分來支付租金或本合同項下到期的任何其他款項，以補救租客在修復和退還房產方面的任何違約義務，或在任何時候補救租客違約，在這種情況下，租户有義務在十(10)個工作日內將保證金恢復到其原始金額，如果租户不這樣做，將被視為本租約項下的違約。承租人特此不可撤銷地放棄承租人現在或將來根據《加州民法典》1950.7條款擁有或可能具有的任何和所有權利、利益或保護，現在或將來有效的任何繼承法規和所有其他法律條款，包括但不限於以下任何法律條款：(A)規定房東必須退還租約保證金的時間框架，或(B)規定房東只能向保證金索要合理必要的款項，以彌補租金拖欠，修復租客造成的損害，或清理被調查對象的房屋。承租人承認並同意：(I)退還保證金的任何法定時間框架已被第7.1條中確定的明示期限所取代，(Ii)如果不受此限制，房東可以向保證金索賠：(A)本第7.1條中明確確定的任何和所有金額，以及(B)補償房東因租户違約而造成的任何和所有損失或損害所合理必要的任何額外金額，包括但不限於，根據《加州民法典》1951.2條終止本租賃時應支付的所有損害或租金，經不時修訂和重新編撰。房東不應被要求將保證金與其一般資金分開保存，租户也無權獲得該保證金的利息。在租期屆滿後三十(30)天內，房東應(前提是租客沒有拖欠本租約)將押金退還給租客，減去房東根據第7.1條申請的部分。如果房東在本合同期限內出售其在房產中的權益，如果房東將房東當時持有的保證金餘額存入(或貸記)購房者，房東將免除與保證金有關的任何進一步責任。

1.2租賃擔保。作為本租約生效的先決條件，承租人應在簽署和交付本租約的同時，向房東交付一份由擔保人簽署的“D”式的租約保證書。

第八條

使用

1.1總則。承租人應將房屋用於上文第1.16節規定的許可用途，未經業主事先書面同意，不得將房屋用於或允許將房屋用於任何其他目的。此處所載的任何內容不得被視為給予承租人在項目或其任何部分(僅不包括房產)使用該等用途的任何專有權利。

1.2勞斯/CC&R‘s。

1.2.1承租人不得使用或佔用房產，違反在生效日期或之後有效的任何政府主管部門、辦公室、董事會或私人實體的任何適用法律、法規、規則、命令、法規或法令，適用於項目或項目的使用或佔用，包括但不限於太平洋消防評級局和任何類似機構的規則、法規和要求，即《美國殘疾人法》(美國法典第42編12101節及以後)。(“美國反興奮劑機構”)和“危險材料法”(見下文第8.3.7節)(統稱為“法律”)，或違反政府頒發的任何建築或項目許可證或任何規章制度(定義如下)，並在接到房東的通知後，停止任何被任何有管轄權的政府當局宣佈為違反任何法律或政府頒發的建築或項目許可證的使用。在適用的生效日期或之前，業主應促使建築物和場所遵守所有適用的法律(包括但不限於根據《反興奮劑法》規定的任何義務)。除前一句明文規定外，承租人應促使房產遵守所有適用法律，並應遵守任何有管轄權的政府當局的任何指示，該政府當局應因租客使用或佔用房產的性質，向租客或業主施加關於房產或其使用或佔用的任何義務(包括但不限於因租户對房產的特殊使用而依據《反興奮劑法》施加的任何義務)；但是，除非因承租人或承租人對房屋的特定用途(與一般辦公室和實驗室/研發用途相反)進行更改，否則承租人不應對ADA在完成最初的承租人對公共區域的改善後施加的任何義務負責(但按比例分攤的合規成本包括在運營費用中除外)。承租人應遵守太平洋消防評級局或執行類似職能的任何其他組織的所有規則、命令、法規和要求。承租人不得在處所內或在處所附近作出或準許作出任何事情，以致取消對處所、建築物或工程項目或其任何部分的保險或增加其費用。承租人應應要求及時補償房東因承租人不遵守本條款8.2條款而收取的保險費。在確定保費是否因租户使用房產而增加時，由計算保險費率的組織發佈的

顯示該費率各組成部分的項目或承租人改進應為構成該費率的幾個項目和費用的確鑿證據。承租人應立即遵守保險當局或任何現在或未來的保險公司與該房產有關的所有合理要求。承租人不得在處所內或附近作出或容許任何事情，以任何方式妨礙或幹擾業主或其他租客或建築物、停車區或工程項目的住客的權利，或傷害或無理騷擾他們，或使用或容許處所作任何不正當、不道德、非法或令人反感的用途，承租人亦不得在處所或工程項目內或附近造成、維持或準許任何法律上的滋擾。承租人應遵守由私人合同產生的所有限制性契諾和義務，這些契約和義務影響到房屋、建築物、公共區域或項目任何其他部分的使用和運營。承租人不得在處所或工程項目之內或之上承擔或容受任何浪費，並須使處所保持一流的維修和外觀。如果需要任何政府許可或許可才能在房屋內正當合法地開展業務，則承租人應自費獲取、維護並遵守每個此類許可或許可的條款和條件。

在不限制前述一般性的原則下：

(A)房東和租户同意合作，租户應盡其商業上合理的努力，參與適用於位於該地區或本項目的企業的政府強制規定或自願交通管理計劃。然而，本條款8.2.1(A)或本租約的任何其他條款都不打算或不應為任何其他個人、公司、公司、政府當局或公眾創造任何權利或利益。如果租户不遵守本第8.2.1(A)條的規定，房東除了可以採取房東可以採取的針對違約租户的其他補救措施外，還可以暫停租户的停車特權。

(B)業主和租客同意合作並遵守任何政府當局或業主所屬的任何節能協會在能源管理方面對業主或租客施加的任何和所有準則或控制

(C)房東向任何政府當局或志願團體支付的與上文第8.2.1(A)和8.2.1(B)節所述類型的任何計劃有關的所有費用、費用、評估和其他費用，以及房東根據或為實施該計劃而向任何政府當局或第三方支付的所有成本和費用，應計入第六條的運營費用，無論是否具體列在該第六條中。

(D)承租人應對房東主要因承租人未能遵守上文第8.2.1(A)至8.2.1(C)節的任何規定而產生的所有罰款、不合規費用或其他損失、費用或開支承擔責任。租户應在房東提出要求後十(10)個工作日內向房東支付任何此類金額作為額外租金。承租人未能支付根據第8.2.1(D)節規定到期的任何款項時，根據本租約，應被視為承租人違約。

1.2.2承租人應負責所有合理需要的結構工程，以確定承租人傢俱、固定裝置、設備、其他個人財產、改建和承租人改造的結構荷載；但房東保留權利規定承租人希望放置在房屋內的所有文件櫃、保險箱和重型設備的重量和位置，以適當分配其重量。此外，承租人的業務機器及機械設備如引起震動或噪音，而該震動或噪音可能會傳遞至建築物構築物或建築物內的任何其他空間，則承租人須安裝、維修及使用該等機器及機械設備，以消除該等震動或噪音。

1.3有害物質。

1.3.1承租人不得導致或允許承租人或其任何僱員、代理人、代表、承包商或受邀者(與承租人、每個“承租人”集體)違反適用法律，在房屋、建築物或項目內或周圍攜帶、保存或使用任何有害材料(見下文第8.3.7節的定義)。如果(A)承租人違反該義務，(B)由於此類違約而產生的有害物質的存在導致項目、其任何部分或任何鄰近財產受到污染，(C)在租期內或在本合同下的任何延期或續簽期間或在本合同項下繼續存在期間，因承租方在項目上、項目下或向項目中排放的有害材料導致項目受到污染，承租人應賠償、保留、就任何種類或性質的索賠(如下文第20條所界定)進行辯護(由業主選擇並經業主合理接受的律師)，並使業主受賠方(如下文第22.1.2節所界定)不受損害，包括(I)項目或其任何部分的價值減值，(Ii)損失或限制使用可出租或可用空間或項目的任何便利設施的損害，(Iii)因項目或其任何部分的空間營銷受到任何不利影響而產生的損害，以及(Iv)為解決之前發生的索賠而支付的款項，在期限內或之後，由於這種違反或污染而造成的。承租人的這項賠償包括與任何政府當局因空氣、土壤或空氣中存在的有害物質而要求進行的任何現場條件調查或任何清理、補救、拆除或修復工作有關的費用

項目上方、上方、下方或附近的地下水。在不限制前述規定的情況下，如果任何承租方造成或允許的在項目內、項目上、項目下或項目周圍的任何有害物質的存在導致項目、項目任何部分或任何鄰近財產受到污染，則承租人應立即採取一切必要的行動，並自負費用和費用，將項目、其任何部分或任何鄰近財產恢復到污染髮生前的狀態；但此類行動應首先獲得業主的書面批准，業主不得無理拒絕批准；並進一步規定，如果這樣的行動可能對項目、項目的任何部分或任何鄰近財產產生重大的長期或短期不利影響，業主拒絕同意是合理的。承租人在本節下的義務不得因承租人根據工人補償法、傷殘救濟法、僱員救濟法或類似法律應支付的損害賠償、補償或福利的金額或類型的任何限制而受到影響、減少或限制。即使本租約有任何相反規定，承租人不應對自生效之日起存在的任何有害物質條件(包括但不限於賠償房東或使房東不受損害的任何義務)承擔任何責任、責任、義務或義務，除非承租方造成、促成或加劇。

1.3.2房東承認，本條的目的並不是要禁止承租人為許可用途經營其業務。承租人可以按照承租人行業的習慣經營其業務，只要按照適用法律嚴格和適當地監測危險材料的使用或存在。作為對房東的物質誘因，允許承租人在其業務中使用危險材料，承租人同意向房東提交(A)一份清單，列出根據任何環境適用法律(不包括常規數量的典型辦公室和清潔用品，前提是不需要任何政府當局的許可或批准，也不需要通知或披露)存在於房屋內的每種危險材料。(B)與該場所存在危險材料有關的任何和所有政府當局批准或許可的清單，以及(C)正確和完整的副本(I)與危險材料有關的違反適用法律的通知，以及(Ii)與安裝任何儲罐有關的計劃(但只有在業主給予承租人書面同意後才允許安裝儲罐，業主可憑其唯一和絕對酌情決定權不予同意)，以及任何和所有政府當局要求的關閉計劃或任何其他文件的副本。關於、在或關於關閉任何此類儲罐的項目(統稱為“危險材料文件”)。承租人應在收到業主的書面要求後十四(14)天內向業主提交更新的危險材料文件，頻率不得超過每年一次，除非(M)危險材料文件有任何變化，或(N)承租人發起任何更改或改變其業務，在任何一種情況下，涉及危險材料類型或數量的任何實質性增加。對於所列的每種危險材料，危險材料文件應包括(T)化學名稱、(U)材料狀態(例如，固體、液體、氣體或製冷劑)、(V)濃度、(W)儲存量和儲存條件(例如，在櫃子中或不在櫃子中)、(X)使用量和使用條件(例如，露天使用或封閉使用)、(Y)地點(例如，房間號或其他標識)和(Z)如果知道，化學摘要服務編號。儘管本節有任何相反規定，承租人不得要求承租人向業主提供任何包含專有信息的危險材料文件，而危險材料文件本身並不包含任何危險材料或與危險材料相關的活動。業主可由業主承擔費用，安排有資格分析危險材料的個人或公司審查危險材料文件，以確認符合本租賃條款和適用法律。如果對危險材料文件的審查表明不符合本租賃或適用法律，承租人應努力採取措施，使其危險材料的儲存和使用合規，費用由承租人承擔。儘管本租約中有任何相反的規定，或者房東對承租人的危險材料文件或危險材料的使用或處置進行了審查，但房東不應承擔並明確免除與承租人或其他承租人使用或處置危險材料有關的任何責任，承租人承認承租人最適合評估其危險材料使用和程序的安全性和有效性。

1.3.3業主有權隨時、不時地對項目或其任何部分進行適當的測試，以證明危險物質的存在或由於承租方的行為或不作為而造成的污染。如果此類測試顯示項目中存在有害物質，違反了承租人在本租約項下的義務，承租人應支付此類測試的所有合理費用。

1.3.4未經房東事先書面同意，承租人不得在房屋內安裝或使用任何儲存有害物質的地下或其他儲罐，房東可單獨絕對酌情拒絕同意。除上述規定外，如果承租人安裝或使用的儲存危險材料的地下儲罐或其他儲罐位於房屋內，或此後由承租人(或任何其他方，如果承租人使用該等儲罐)放置在房屋內，則承租人應監控儲罐，保存適當的記錄，執行報告程序，妥善關閉任何地下儲罐，並根據適用法律採取或導致採取所有其他必要或要求的步驟。

1.3.5承租人應及時向房東報告租户已注意到的任何實際或懷疑存在有毒或潛在有毒黴菌或水入侵的情況。

1.3.6承租人在第8.3條項下的義務在租賃期滿或提前終止後繼續有效。在本租賃終止後，承租人或房東需要在任何時間內完成從房屋中清除任何有害物質，承租人應被視為留存承租人，並遵守第8.3條的規定。

1.3.7本租賃中使用的術語“危險材料”是指任何有毒、爆炸性、腐蝕性、易燃性、傳染性、放射性、致癌、致突變或其他危險物質、材料或廢物，由適用法律或任何政府當局管理或將要管理，而術語“危險材料法”指幷包括現在和今後由任何聯邦、州或地方政府當局管理、與公共健康和安全、環境或任何危險材料有關的責任或行為標準的所有現行法規、法律、條例、法規、規則、裁決、命令、法令、指令、政策和要求，包括：但不限於，經修訂的《1980年綜合環境響應、補償和責任法》(美國聯邦法典第42編第9601條及以後)、《資源保護和恢復法》(美國聯邦法典第42編第6901及以後各節)和《加州健康與安全法》(25100、25249.5、39000及以後各節)。在每種情況下)。

1.3.8儘管本租約中有任何相反規定，但業主應擁有對危險材料儲存項目內控制區域(如加州建築標準法規所定義)的公平分配的唯一控制權。在不限制前述規定的情況下，如果承租人對危險材料的使用超過了承租人在建築物或項目中所佔的百分比(視情況而定)，則承租人應自行承擔成本和費用，並在房東的書面要求下，在建築物中設立和維護一個單獨的區域，用於危險材料的使用和儲存，或採取必要的其他措施，以確保其在建築物和項目的消防區域中的份額不超過承租人在建築物或項目中的百分比。視乎情況而定。即使本租約中有任何相反規定，房東不應承擔或明確免除與承租人或其他承租人使用或處置消防區域有關的任何責任，承租人承認承租人和其他承租人最適合評估其危險材料使用和程序的安全性和有效性。

1.4氣味和廢氣。承租人承認，業主不會與承租人簽訂本租約，除非承租人向業主保證，在任何情況下，建築物或項目(如果有的話)的任何其他居住者都不會受到氣味或煙霧(無論是否有害)的影響，並且建築物和項目不會受到任何來自承租人運營的廢氣的破壞。因此，房東和租客同意如下：

1.4.1.承租人不得導致或允許(或進行任何可能導致)任何氣味或煙霧從房屋中釋放。

1.4.2.如業主認為建築物的通風系統足以、適合及適宜以不釋放影響工程項目任何室內或室外部分的氣味的方式進行通風，則承租人應透過該系統為樓宇進行通風。如果房東在任何時候確定任何現有的通風系統不充分，或者如果沒有通風系統，租户應按照房東的要求，按照適用的法律將所有油煙和氣味從房屋中排出(並從租户的排氣氣流中去除氣味)。所有通風排氣管、百葉窗和其他設備的位置和配置均須經業主批准。承租人承認業主希望以無異味的方式維護項目(室內和室外區域)，業主可要求承租人以超出適用法律要求的方式減少和消除所有異味。

1.4.3承租人應自費提供氣味消除器和其他設備(如過濾器、空氣淨化器、洗滌器和房東認為必要或適當的任何其他設備)，以完全清除、消除和消除房東判斷來自租户房產的排氣氣流中的任何氣味、煙霧或其他物質。承租人根據本節進行的任何工作均應構成更改。

1.4.4承租人消除、消除和消除異味、油煙和廢氣的責任應貫穿整個合同期限。房東在承租人改善工程中的施工不排除房東要求採取額外措施來消除房客排氣產生的氣味、油煙和其他不利影響(由房東自行決定)。承租人應安裝房東根據前一句話不時要求的附加設備。該等裝設構成改裝。

1.4.5如果承租人在房東提出要求後十(10)個工作日內未能安裝令人滿意的氣味控制設備，則房東可以在不限制房東的其他權利和補救措施的情況下，要求租户停止和暫停任何經房東決定的經營活動，

引起異味、油煙或廢氣。例如，如果房東認定承租人生產的某種產品產生了異味、煙霧或廢氣，而承租人在房東提出要求後十(10)個工作日內沒有安裝令人滿意的氣味控制設備，則房東可以要求租户停止在該房屋內生產此類產品，除非租户安裝了令房東滿意的氣味控制設備。

1.4.6儘管第8.4節的前述規定與之相反，但在承租人是項目的唯一佔有者的任何時間段內，第8.4節規定的承租人控制和/或減少氣味、廢氣和油煙的義務應限於適用法律要求的範圍內。

第九條

莫爾德

承租人同意使用商業上合理的努力，以防止有毒或潛在有毒的黴菌、黴菌、微生物生長和任何相關黴菌毒素的侵擾的方式維護房屋，並應至少遵守以下規定：(A)承租人同意立即修復/消除房屋內的任何水入侵，只要根據本租約規定的維護義務需要承租人採取此類行動，或者，如果不在承租人的維護義務範圍內，則承租人同意立即通知房東任何此類水入侵；(B)承租人同意採取一切合理措施關閉所有窗户和其他開口，以防止室外水滲入室內單元；(C)承租人同意在發現窗户、牆壁和其他表面(包括個人財產)上的任何可見濕氣後，儘快清理和乾燥可見的濕氣；(D)承租人同意保持房屋沒有可能存在黴菌的污垢和雜物；(E)承租人同意定期對廚房和其他可能會積水、凝結水分和黴菌的表面進行清潔和消毒；(F)承租人同意不會干擾樓宇內正常的空氣流通和循環；。(G)承租人同意限制室內澆水；。(H)承租人同意採取商業上合理的措施，防止浴室或廚房的水溢出或排出，包括但不限於廁所、洗滌槽、廚房用具及其他儲水器；。(I)承租人同意不阻礙爐子、冷氣機或暖氣管道的新鮮空氣供應；。(J)承租人同意維持及不妨礙樓宇內所有地點的通風；。(K)承租人同意採取商業上合理的努力，防止物業內的所有管道堵塞；(L)承租人同意不從事任何可合理預期會促進或造成黴菌滋生的行為；(M)承租人同意在發現承租人後四十八(48)小時內，向業主報告下列情況：(I)任何不能使用的風扇、暖氣機、空調或通風系統；(Ii)水管滲漏、滴水、出汗管道、濕點；(Iii)浴室、廚房或其他設施的溢出物，包括但不限於浴缸、花灑、淋浴器圍罩、廁所、水槽、廚房用具或其他盛水器，特別是當溢出物可能滲入牆壁、地板、天花板或固定裝置的情況下；(Iv)任何種類的水侵入；(V)處所內表面有任何黴菌、黑色或棕色斑點或濕氣；(Vi)水管系統損壞或積水接近處所內的構築物；及(Vii)任何與處所內黴菌滋生有關的氣味。承租人同意，在事先徵得業主書面同意之前，不得開始任何模具調查、測試、補救或維修。如果業主同意承租人進行任何模具調查、修復或修理，承租人同意不使用任何投機性且不被科學界普遍接受的模具調查、測試、補救和維修方法，房東保留批准承租人聘請的任何和所有第三方進行任何此類模具調查、測試、補救和維修的權利。

第十條

通告

1.1分娩方式。本租約要求或允許的任何通知、同意、批准或反對(“通知”)應以書面形式送達，並可：(A)親自(通過親手或通過信使或快遞服務)或(B)通過掛號或掛號郵件或美國郵政特快專遞(預付郵資)，或(C)通過提供遞送驗證的全國公認的隔夜遞送服務，收件人為房屋內的租户和房東，地址為1.2節中指定的每個地址。如以本條第十條規定的方式送達，即視為已給予足夠的通知。任何一方均可向另一方發出通知，指明不同的通知地址。

1.2接收通知。任何以掛號信或掛號信寄出的通知，如要求回執，應視為在收據卡片上顯示的投遞日期發出，或如果沒有顯示投遞日期，則視為已在收據卡片上加蓋郵戳。由美國郵政特快專遞或隔夜遞送服務投遞的保證次日投遞的通知，應視為在投遞到美國後的下一個工作日發出。

國家郵政服務或隔夜遞送服務。在星期六、星期日或法定節假日收到通知的，視為在下一個工作日收到通知。

1.3正式送達通知書。當法規允許或要求以特定方式送達通知時，以第10條允許或要求的方式送達該通知(或本租約允許或要求的類似通知)將取代和滿足法定通知送達程序，包括但不限於加州民事訴訟法典第1162條或任何類似或後續法規所要求的程序。

第十一條

經紀人

承租人保證，除第1.16節所述經紀(S)外，其與任何與本租賃談判相關的房地產經紀、發現者或代理均無交易，其佣金應由房東根據一項或多項單獨協議支付，且據其所知，無其他房地產經紀、發現者或代理有權或可能獲得與本租賃相關的佣金。承租人應獨自負責支付應付給任何其他經紀人、發現者、代理人或其他根據承租人提出索賠的人的任何費用，並應使房東免受與此相關的任何責任，包括律師費和房東與此相關的費用。

第十二條

等待

如果承租人在本合同期限屆滿或提前終止後，沒有得到房東的明確書面同意，承租人應在忍耐的情況下成為承租人，基本租金相當於最後一個月應支付租金的125%(125%)，並在適用的情況下受本合同規定的條款、契諾和條件的約束。未經房東事先書面同意，房東在期滿或提前解除租約後接受租金，不應放棄房東在沒有提前三十(30)天書面通知的情況下驅逐租客的權利。本條第12款的前述規定是對房東的回收權或房東在本條款下或法律另有規定的任何權利的補充，不影響房東的回收權。如果承租人在本租約期滿或提前終止時未能交還房產，承租人應賠償、辯護並使房東免受所有索賠，包括但不限於任何後續租客因未交出、利潤損失和其他相應損害而提出的任何索賠，以及房東因承租人在本租約期滿或提前終止時未能按照本租約的規定交出房產而產生的任何和所有律師費和費用。

第十三條

承租人財產税

1.1個人財產和固定裝置。承租人應負責並至少在拖欠前十(10)天支付承租人或任何承租人在房屋內或附近對任何承租人個人財產(定義見下文)徵收的所有税款。如果對房東或房東的個人財產徵收任何此等税項，或如房屋、建築物或項目的評估價值因計入租客個人財產的價值而增加，且房東在通知租客後根據增加的評估支付税款，房東有權根據增加的評估繳納税款，而不論其有效性如何(但只有在房客提出要求的情況下才有適當的抗辯)，租客應應要求向房東退還向房東徵收的税款，或因評估增加而產生的該等税款的部分。

1.2有十大改進。如果房屋內的租賃改進(定義如下)，無論是由業主或租户安裝和/或支付的，也無論是否附着在不動產上以成為不動產的一部分，評估的估值高於評估符合業主對建築物內其他空間的“建築標準改進”(定義見工作信函協議)的租户改進的估值，則因該等超額評估價值而對該建築物或項目徵收的房地產税及評估應視為對承租人的個人財產徵收的税項，並適用上文第13.1節的規定。如果縣評估員的記錄是可獲得的，並且足夠詳細，以作為確定租賃改進的評估是否高於業主的“建築標準改進”的估值的基礎，則該記錄對房東和租户都具有約束力。如果縣評估員的記錄不能或不夠詳細，不能作為作出上述決定的依據，則應使用實際建造成本。

1.3附加税。租客應在房東提出要求後十(10)天內，按照房東不時以書面通知指示的方式和時間向房東付款

租户，任何政府當局向業主徵收、評估或徵收的任何消費税、銷售税、特權或其他税、評税或其他費用(所得税或特許權税除外)，原因是：(A)租户根據本合同應繳納的租金(或業主根據本合同收取的任何其他利益)，包括但不限於任何政府當局徵收的任何毛收入税、許可費或消費税；(B)本租約、業主在本合同項下作為出租人的業務，以及對物業任何部分的佔有、租賃、經營、管理、維護、更改、維修、使用或佔用(包括但不限於，任何適用的佔有利息税)、(C)這項交易或承租人是設定或轉讓物業的權益或產業權的一方的任何文件，或(D)因業主與租客在本協議項下的協議或關係而產生的其他方面。

第十四條

處所的狀況

1.1原封不動。承租人承認並同意，除業主工作外：(A)承租人已檢查或已有機會檢查項目、建築物及處所，並在符合業主根據本租約承擔的義務的情況下，承認上述項目、建築物及處所可供承租人作預期用途，並同意接受其“原樣”條件；(B)除本租約明文規定外，業主或業主的任何代理人均未就有關處所、建築物、本項目的停車區或任何其他部分，或其狀況或是否適合承租人開展業務，(C)除工作信函協議和下文第16.2條明確規定外，並在符合本租約中業主的明示陳述和保證的情況下，業主沒有義務對房屋或其任何部分、或建築物或項目的任何部分進行改建、改造、改善、維修、裝飾或粉刷；及(D)除本租約明確規定外，房東沒有義務向承租人提供任何津貼，與租户簽訂本租約有關的租金抵免或減免。承租人接管物業時，應最終確定項目、建築物及處所當時狀況良好及清潔，業主應已履行工作函件協議項下的所有義務(受工作函件協議所載任何主要項目的規限)，而承租人簽署本租約時，應最終確定當時的處所、建築物、項目及停車場均處於良好及衞生的秩序、狀況及維修，但如有任何潛在瑕疵，則除外。在不限制前述規定的情況下，承租人簽署條款備忘錄應構成對與建築物、停車區和項目其他部分的使用相關的各種啟動不便的明確承認和接受，例如某些施工障礙(例如腳手架)、貨運電梯服務的使用延誤、某些電梯無法供承租人使用、空調服務不均衡以及新建造(或最近改裝)的辦公樓和實驗室/研發大樓發生的其他典型情況。承租人(為其自身以及通過承租人提出的所有其他索賠)特此不可撤銷地放棄並放棄其根據《加州民法典》1932年條款(L)終止本租賃的權利。儘管本租約中有任何相反規定，但據Steve Bollert實際所知，業主並無義務查詢或調查：(A)該物業並無重大違法行為，及(B)該物業並無任何損壞或瑕疵，而該等損壞或瑕疵在親自視察該物業時是看不見的。

1.2有限保修。儘管有前述第14.1節的規定，房東特此保證，自開工之日起十二(12)個月內，為物業提供服務的所有建築系統(該術語在下文第15.1節中定義)應處於良好的工作狀態和狀況。在上述保修失效的情況下，只要租户在適用的十二(12)個月期限內向房東發出通知，房東應在收到該通知後的合理時間內修復該故障，其成本應由房東自行承擔，不得計入運營費用中，除非該故障是由租户或任何租户一方造成的，在這種情況下，租户應補償房東修復該故障的費用。

第十五條

改建

1.1變更和重大變更。除經允許的改建外，未經業主事先書面同意，承租人不得對房屋進行任何改建、增加或改善(統稱為“改建”)。除重大改建以外的所有改建，均不得無理拒絕、附加條件或推遲(房東全權酌情批准)，然後只有經業主書面批准的持牌承包商或技工，批准不得無理扣留、附加條件或推遲(但任何進行重大改建的承包商須經業主以其唯一和絕對的酌情決定權批准)。承租人應向業主提交對房屋進行任何擬議更改的計劃和規格，並且在業主批准該等計劃和規格且承包商以書面形式進行任何更改之前，不得進行此類更改。承租人應按照業主批准的計劃和規格，並遵守所有適用的法律，

未經業主事先書面同意，不得修改或修改該等平面圖和規格。如果任何擬議的改建需要得到高級租約的出租人或抵押貸款持有人的同意或批准，承租人承認必須在建造該等改建之前獲得同意或批准。承租人同意不建造或豎立隔斷或其他障礙物，以幹擾業主自由出入建築物的機械裝置或服務設施，或幹擾業主的設備進出裝有上述裝置或設施的圍護結構。所有更改應在業主不時合理指定的時間和方式進行。承租人將支付所有改建的全部成本和費用，包括但不限於因改建而對房屋或建築物進行任何粉刷、恢復或維修的費用，以及房東實際自付的第三方審查和房東監理費，金額相當於相關改建成本的3%(3%)(允許的改建除外，在這種情況下，租户不需要向房東支付任何監管費)。承租人還將獲得和/或要求：(A)建築商的“一切險”保險(或其等價物)，金額至少等於改建的重置價值；(B)承租人及其每個承建商至少按照第22條規定的承租人的形式、金額和承保範圍為與建築相關的風險提供責任保險；(C)如果房東提出要求，拆除(如果適用)、付款和履約保證金的金額不低於改建的全部成本。第15.1條第(B)款中描述的保險單必須將房東、房東貸款人(如果有)、Bioscience Properties，Inc.(“物業經理”)和房東合理要求的其他各方列為額外保險人，特別是包括已完成的業務。承租人契約，並同意承租人進行的所有更改應完全符合所有法律。如果任何政府當局因承租人允許使用該處所或因承租人或其代表對該處所進行任何改動而要求對建築物或處所進行任何改動或修改，承租人將支付所有該等改動或修改的費用。如任何該等更改涉及(I)建築物的結構部分，(Ii)建築物的機械、電氣、管道、消防/生命安全或建築物的供暖、通風及空調系統(統稱為“建築系統”)或(Iii)建築物內部以外的任何部分(“重大更改”)的任何更改，則業主有理由拒絕同意任何該等重大更改，而業主同意任何重大更改的條件應為業主作出主要更改，但房東可首先要求租客向房東支付足夠支付重大改建費用(包括但不限於合理的管理費用、行政費用和利潤)的金額。開工前，承租人應至少提前十(10)天通知業主擬開工，如業主要求，應提交業主要求的竣工和付款保證金副本，保證金的形式、實質和金額均應令業主滿意。“允許的改建”僅指對租賃進行的表面和非結構的改建以及通常和慣例的維護和維修，前提是：(A)該等表面性和非結構性的改建、保養和修繕的類型和程度通常允許房東在未徵得房東同意的情況下進行，並按照機構業主的做法將類似的空間出租給類似的租户；(B)符合規章制度和所有適用的法律；(C)不是重大改建；以及(D)每次的費用不超過50,000/100美元(50,000.00美元)。

1.2拆除改建和承租人的個人財產。租客的改善，連同租客在生效日期後對房產所作的一切改動，包括但不限於所有牆面、內置式櫥櫃、鑲板等(統稱為“租賃裝修”)，應在業主批准該等改動時由房東選擇，由租客搬走或成為業主的財產，並在本合同期限結束時保留在房產上，並與房產一起交還；但是，如果房東在批准此類變更時向租户發出通知，要求租户拆除任何此類租賃改進措施，租户應修復因移走而造成的所有損壞，或在本租賃期限屆滿前，根據房東的選擇，向房東支付搬家費用。儘管有上述規定，承租人不應被要求，也沒有權利拆除根據《工作書協議》提供的承租人改進。所有由承租人或任何其他承租方擁有，或由承租人或任何其他承租方自費在房屋內安裝或為承租人或任何其他承租方安裝的個人財產和所有商業和貿易固定裝置、電纜、機械和設備、傢俱和可移動隔板(統稱為“承租人的個人財產”)應是並一直是承租人的財產，應由承租人在租約期滿前拆除，承租人應修復因拆除而對建築物造成的所有損壞。如果承租人在本租賃終止前因任何原因未能將任何前述物品移出房屋，租客應被視為在未經房東同意的情況下保留在房屋內，房東可以選擇以房東選擇的任何方式將其移走，並將其儲存起來，而不對承租人的損失承擔責任。在這種情況下，承租人同意按要求向房東支付搬家過程中發生的任何和所有費用(包括法院費用和律師費)以及房東擁有或控制的任何時間段的倉儲費用。房東可自行選擇以私下方式出售該等物業或其中任何一項，而無須經法律程序，按房東可取得的價格出售，並將出售所得款項用於根據本租約應由租客支付予房東的任何款項及/或因移走及/或出售該等物業而產生的所有開支，包括律師費及費用。

第十六條

修理

1.1十項義務。如有需要，承租人應自行承擔費用，並在上述第14.2條和第15條的約束下，對房屋及其每個部分(包括所有結構和非結構部件，但不包括屋頂薄膜)進行所有維修，以保持房屋處於開工之日的狀況和維修狀態，合理的磨損和人員傷亡損壞除外，並且不含任何危險材料。除上文第14.2節和下文第16.2節明確規定的情況外，所有專門服務於房屋的輔助設備和所有建築系統應由租户根據需要進行維護、維修和更換，費用和費用由租户自負，房東不對任何輔助設備的操作、維修、維護或更換負責，房東也不對專門為房屋服務的任何建築系統的操作、維修或維護承擔任何責任。“輔助設備”是指由承租人或在承租人的指示下安裝在房屋內或專門為房屋提供服務的任何物品(標準建築系統除外)，包括但不限於：(A)任何輔助、專業或非建築標準的電氣(包括照明)、機械、管道、供暖、通風和空調系統、固定裝置和設備；(B)任何輔助、專用或非建築標準的消防、生命、安全或安保系統、固定裝置和設備；(C)所有視頻、音頻、通信或計算機系統、固定裝置和設備(包括佈線)。在不限制前述規定的情況下，承租人應自行承擔費用和費用，維護一份合同，定期維護和維修位於物業內或僅供物業使用的供暖、通風和空調系統、固定裝置和設備。

1.2地主義務。業主應維護、維修和更換房屋、停車區和建築系統外的建築物的結構部分(包括但不限於屋頂結構、屋面薄膜、樓板和外牆)，除上文第14.2節明確規定的情況外，業主進行此類維護、維修和更換所產生的費用應計入上述6.1節允許的範圍內的運營費用。為澄清起見，業主沒有義務維修、維護或更換房屋的任何部分、專門為房屋提供服務的任何建築系統(以上第14.2節明確規定的除外)或任何補充設備。如果任何租户一方的疏忽或故意不當行為導致需要進行此類維修、更換或維護，則房東不應對任何未能進行任何維修或更換或執行任何維護的行為負責。除本章程第23及24條另有規定外，因對建築物或處所內或其任何部分或其內或其內的固定附着物、附屬設施及設備進行任何修葺、更改、改善或更換而對租客的業務造成任何損害或幹擾，不會減收租金，業主亦不承擔任何法律責任。承租人放棄根據現在或將來有效的任何法律，包括《加州民法典》1941和1942節(可能會不時修訂)以及現在或將來有效的任何後續法規和類似法律，由房東承擔費用進行維修和更換的權利。

第十七條

留置權

承租人不得導致或允許針對房屋、建築物或項目或其任何部分提起訴訟，或針對承租人在房屋中的租賃權益提起訴訟，包括但不限於因房屋、建築物或項目任何其他部分內或周圍存在危險材料而徵收的任何州、聯邦或地方“超級基金”或危險材料清理留置權。房東有權在任何合理的時間張貼和張貼任何它認為必要的通知，以保護其免受此類留置權的影響。承租人應在提交後十(10)個工作日內解除針對房屋或建築物的任何留置權，該留置權聲稱已為承租人完成的工作或聲稱已向承租人提供的材料，費用和費用由承租人承擔。如果提交了任何此類留置權，而承租人未能根據前述判決解除這些留置權，房東可在不放棄基於該違反承租人的行為的權利和補救措施的情況下，在不免除承租人在本協議項下的任何義務的情況下，以其認為適當的任何方式解除該留置權(S)，包括支付產生該留置權的債權的款項，或通過獲得相當於該留置權債權的150%(150%)的公司法定機械師的留置權解除保證金。承租人應：(A)在接到房東的通知後，立即向房東支付房東因房客未能履行任何此類留置權而產生的任何費用或支出，包括但不限於律師費和費用，以及自房東支付該等費用之日起，按法律允許的最高年利率計算的利息；(B)應賠償、辯護並使房東受賠償方免受任何留置權的損害。

第十八條

房東進入

業主保留並應在任何及所有合理時間及至少二十四(24)小時前通知租客(緊急情況除外)及在正常營業時間內(緊急情況除外)

緊急情況下)有權進入房屋，為房東向租户提供的任何服務、檢查、向潛在買家、貸款人或投資者展示房屋，在最後十二(12)個月內或在租户違約後向潛在租户張貼不負責任的通知，按照上文第2.4節的規定，或出於任何其他合理目的，在不被視為有罪驅逐租户的情況下，或出於任何其他合理目的，張貼不負責任的通知、更改、改善或修繕房屋或建築物和/或項目的任何其他部分。為達到上述目的，業主可根據工作性質的合理需要，架設腳手架和其他必要的構築物，但對承租人的業務應儘可能少地加以幹擾。承租人特此放棄對承租人業務造成的任何傷害或不便或幹擾、對房屋的任何入住率或安靜享受的損失以及因房東進入或進行上述第18條或第2.4節所允許的工作而在房屋、建築物或項目及其周圍造成的任何其他損失，但因房東的嚴重疏忽或故意不當行為造成的程度除外；但在任何情況下，房東均不對由此產生的損害或利潤損失承擔責任。在不限制前述規定的情況下，房東應盡商業上合理的努力，儘量減少在進入期間對租户業務的任何干擾或幹擾。房東應始終擁有並保留一把鑰匙，用來打開房屋內的所有門，租户的金庫和保險箱除外。房東有權在緊急情況下使用房東認為合適的任何方式打開房門，以便進入房屋。業主以上述任何方式或以其他方式進入處所，不得解釋或當作是強行或非法進入處所，或將租客逐出處所或其任何部分，而因此而造成的任何損害均須由租客支付。

第十九條

公用事業和服務

1.1優先使用公用事業。儘管本租約有任何相反規定，承租人仍應支付所有供應給物業的水(包括服務、維修和更換反滲透、去離子和其他處理水的成本)、電力、天然氣、供暖、通風和空調(“暖通空調”)、電力、電力、電話、互聯網服務、有線電視、其他電信和其他公用事業的費用，以及相關的任何費用、附加費和税金。向房舍提供的所有單獨計量的公用事業和服務應由承租人直接支付給該等公用事業或服務的供應商。如任何該等公用事業沒有單獨向承租人收費，承租人應向承租人支付該公用事業公司與其他處所共同計量的所有費用的百分比作為額外租金，或者，房東可以選擇監督租户對該等公用事業的使用，並向承租人收取購買、安裝和監測該等計量設備的費用，該費用應作為額外租金由承租人支付。房東可根據合理的估算額支付水電費，前提是房東在此之後迅速調整此類帳單，或作為下一次年度和解的一部分，以反映向房屋提供水電費的實際成本。如果建築物或項目在一個日曆年度內未完全佔用，承租人承認房東可以根據建築物或項目(如適用)的佔用情況來推斷公用事業使用量，以等於業主對該建築物或項目(如適用)在該日曆年度內100%(100%)佔用時該等公用事業使用量的合理估計；但是，房東不得收回超過該等公用事業費用的100%(100%)。房東有權在任何時候、隨時要求承租人就公用事業服務(包括公用事業服務的產生、傳輸或交付)與房東選擇的公用事業服務提供者(S)簽訂合同，或要求承租人就公用事業服務(包括公用事業服務的產生、傳輸或交付)與房東自行選擇的公用事業服務提供商(S)簽訂合同，房東有絕對的酌情權。承租人應與房東及房東選擇的任何公用事業服務提供商充分合作。承租人應允許房東和公用事業服務提供商合理使用房屋和為房屋提供服務的公用事業設備，包括線路、饋線、立管、佈線、管道和電錶。承租人應在房東提出書面付款或補償要求後十(10)個工作日內，支付或補償房東與任何公用事業服務變更相關的所有費用，包括任何新的公用事業設備的費用。

1.2節禮。承租人應自負費用，與一家有充分擔保和保險並經房東合理酌情批准的公司簽訂協議，為房屋提供定期清潔服務。承租人應始終保持房屋清潔有序，費用由承租人承擔，並達到房東合理滿意的程度。除非業主另有同意，否則除業主認可的人士外，任何人不得為提供清潔或清潔服務而進入該處所。

1.3房東無罪開脱。房東未能提供或安排提供房東根據本合同所要求或選擇提供的任何服務，不會對房東承擔任何責任。房東不對租户因公用事業服務的任何變化，包括使所提供的公用事業不再適合租户需要的任何變化，或因任何公用事業服務的任何故障、中斷、停機或缺陷而招致的任何損失、損害或費用負責。此外，承租人無權獲得任何租金減免，租客不得因任何該等變更、失敗、中斷、停工或瑕疵而被逐出租客，而承租人亦不會因該等變更、失敗、中斷、停工或瑕疵而免除履行本租契的任何契諾或協議。如果房東必須提供的服務發生故障、中斷、停頓或缺陷

在此情況下，房東應努力使服務迅速恢復。儘管有上述規定，如果承租人因未能向房屋提供房東合理控制範圍內的任何服務或公用事業而被阻止使用或不使用房屋或其任何部分，而房東根據本租約必須提供的服務或公用事業設施(“消除事件”)，則承租人應向業主發出關於該消除事件的書面通知，如果該消除事件在業主收到通知後連續五(5)個工作日(“合格期間”)持續，而房東沒有努力開始並尋求完成該消除事件的補救措施，則：除非承租人承保或規定承保營業中斷或類似的保險，否則基本租金、承租人的營運開支百分率及承租人的不動產税百分率，應在租客繼續被禁止使用或不使用處所或其部分的合資格期限屆滿後，按該承租人被阻止使用及不使用該處所的部分的可出租面積佔該處所的可出租總面積的比例，予以扣減。然而，如果承租人在此期間重新佔用物業的任何部分，則應由承租人自承租人重新佔用該部分物業之日起支付基本租金、承租人的運營費用百分比以及承租人應分配給該重置部分的房地產税的百分比，這是基於該重置部分的可出租面積與該物業的可出租總面積的比例而定的。這種減免基本租金、承租人的運營費用百分比和承租人的房地產税百分比的權利，應是承租人在法律或衡平法上對減租事件的唯一和唯一的補救措施。除本第19.3條明確規定外，本條款中的任何內容均不得解釋為承租人免除支付本條款規定的到期租金。

1.4故意刪除。

1.5公共區域水。房東應在公共區域提供水，在適用的範圍內，僅用於廁所和景觀美化目的，這些水應來自當地市政或類似來源。

1.6能量跟蹤。在房東提出書面要求後十(10)個工作日內，承租人應向房東提交向房東提供公用事業服務的任何發票的副本，以及房東合理要求的相關信息，這些信息涉及加州公共資源法規25402.10節、加州能源委員會通過的相應法規以及加州法規法典第20章第2分部第4章第9條第1680-1684節以及任何補充和/或後續法規或法規關於報告與商業建築相關的能源使用和效率的規定。承租人承認，有關房屋、建築物和項目的任何公用事業信息都可以與第三方共享，包括業主顧問和政府當局。除上述規定外，承租人還應遵守與房屋能源消耗披露和跟蹤相關的所有適用法律。本節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

1.7保留權利。房東有權在房東認為有必要或適宜的情況下，因事故、緊急情況或需要進行維修、更改或改進而停止使用管道、通風、空調和公用設施系統，直至該等維修、更改或改善完成為止。此外，房東對於因不可抗力(定義見下文第36.8節)或在適用法律允許的範圍內因房東的疏忽而無法提供管道、通風、空調或公用設施而無法提供管道、通風、空調和公用設施不承擔任何責任或責任。在不限制前述規定的情況下，明確理解並同意，如果房東因不可抗力或(在適用法律允許的範圍內)房東的疏忽而不能提供或履行任何服務，則房東根據本租約的任何條款、契諾、條件、條款或協議提供任何服務，或為租户的利益執行任何行為或事情，不應被視為違反。

第二十條

對業主的賠償和赦免

承租人應向業主受賠方(定義見下文第22.1.2節)賠償、辯護並使其免受下列任何和所有索賠、要求、處罰、罰款、法律責任、訴訟(包括但不限於非正式訴訟)、和解、判決、損害、損失、費用和費用(包括律師費和費用)，不論其種類或性質如何，已知或未知、或有或其他，或因下列原因而招致或遭受或針對該業主受賠方(統稱為“索賠”)而直接或間接引起或與之相關的(A)任何原因(包括但不限於：(C)任何承租方的任何行為、疏忽、過失或疏忽，或(D)承租人在履行本合同項下的任何義務時的違約或過失。付款不得作為執行上述賠償的先決條件。如果因任何此類索賠而對任何業主受賠方提起任何訴訟或法律程序，由該業主受賠方選擇，在房東通知後，租客應由房東選定的律師為其辯護，費用由承租人承擔。

房東有自己的自由裁量權。承租人作為對房東的一個重要部分，特此承擔所有財產損壞的風險(包括但不限於個人財產或科學研究的任何損害，包括承租人在房屋內保存的記錄的丟失(在每種情況下，無論這種損害是否可預見))或因任何原因對房屋、建築物、停車場或項目中、之上或周圍的承租人或任何其他承租人造成傷害的風險，並據此放棄所有索賠(包括因失去對建築物、建築物的任何使用而對承租人的業務造成的損害或收入損失的索賠)。停車場或項目或其中的任何設備或設施，或與本節所述的任何此類個人財產的損壞或破壞有關)，除非完全由以下原因造成或完全由於：(I)任何房東過失(定義見下文)，(Ii)該房東受賠方的嚴重疏忽行為，或(Iii)該房東受賠方的故意不當行為。業主不對本項目中任何其他租户或任何其他第三方的任何行為、不作為或疏忽造成的任何損害負責，但因業主的嚴重疏忽或故意不當行為而造成的損害除外。承租人承認，安全設備和服務(如果有的話)旨在阻止犯罪，但在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為。房東不對第三方犯罪行為造成的傷害或損失負責，租户承擔任何安全設備或服務可能出現故障或被罪犯規避的風險。如果承租人希望針對此類犯罪行為提供保護，則承租人應自行承擔費用和費用，獲得適當的保險。在不限制租户在期限屆滿後的其他義務的情況下，本條款第20條的條款應在本租賃期滿或提前終止後繼續有效，直到涉及任何賠償事項的針對房東受補償方的所有索賠完全、最終和絕對被適用的訴訟時效禁止為止。

根據以下第22.4條的規定，房東應賠償租客，使其免受任何和所有第三方索賠、要求、處罰、罰款、責任、訴訟(包括但不限於非正式訴訟)、和解、判決、損害、損失、費用和費用(包括合理的律師費和費用)，不論是已知的還是未知的、或有的或其他的，只要房東的嚴重疏忽或故意不當行為直接導致房東在建築物或項目上或有關建築或項目的活動中招致或遭受或對租户不利，房東應對其進行賠償、辯護和保護。

第二十一條

對租客財產的損害

儘管有第20條的規定或本租約中的任何相反規定，業主受償方不應對以下事項承擔責任：（a）因盜竊或任何其他因由而對任何財產造成的損失或損壞，（b）因火警、風暴、地震、爆炸、灰泥掉落、蒸汽、氣體、電力而對人造成的任何傷害或損壞，可能從建築物或項目的任何部分或其中的管道、器具或管道工程或屋頂、街道或地下或任何其他地方泄漏的水或雨水，或由於潮濕或任何其他原因造成的水或雨水，但完全由以下原因造成的除外：或僅因以下原因造成的：（i）該業主受償方的嚴重疏忽行為，（ii）該業主受償方的故意不當行為，或（iii）該房屋、建築物或項目的任何其他部分的任何潛在缺陷，且業主在收到通知後未及時補救。 如果房屋、建築物或項目的任何其他部分發生火災或事故，或發現房屋、建築物或項目的任何其他部分的任何缺陷（包括但不限於房屋的任何潛在缺陷）或屬於業主、租户或項目房屋的任何其他租户或居住者財產的任何固定裝置或設備，租户應立即通知業主。

在不限制前述規定的情況下，承租人承認，業主提供的安全和訪問控制設備、服務和程序（如有）雖然旨在阻止犯罪和確保安全，但在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，或確保人員或財產的安全。 任何安全或訪問控制設備、服務或程序可能無效、或可能發生故障、或被犯罪分子規避的風險，由承租人承擔，涉及承租人的財產和利益，承租人應購買保險，以承租人希望保護承租人免受此類犯罪行為和其他損失，詳見第22條。 承租人同意配合業主制定或法律要求的任何合理的安全或安保計劃。

第二十二條

保險

1.1保險公司 承租人應在本合同期限內（以及在合同簽訂日期之前承租人進入、佔用和/或使用該房屋的任何期間和任何延期期間），自費購買以下保險：

1.1.1.財產保險承保“一切險”類別內的任何風險，包括但不限於火災、風暴、旋風、龍捲風、冰雹、地震、爆炸、騷亂、罷工引起的騷亂、民眾騷亂、飛機、車輛、煙霧損害、故意破壞、惡意損害和灑水器泄漏。 該保險應承保承租人或任何其他承租方擁有的所有財產，

任何其他承租方負有法律責任，或由承租方或任何其他承租方承擔費用安裝，且位於建築物內，包括但不限於傢俱、陳設、裝置、固定裝置和設備、任何其他個人財產，以及對房屋的所有改善和改良，包括所有租賃改良，其金額不低於全部重置成本的百分之百（100%）。 就本第22.1.1條而言，房屋應包括項目現場平面圖中所示的建築面積，包括從樓板到房屋正上方樓層樓板底面（“上層樓板”）的立方空間，不包括租户許可用途中的任何偏移或扣除。 該等立方空間應包括以上層樓板下表面和房屋吊頂為界的通風空間。 該保險單應指定出租人、出租人的任何抵押權人以及出租人指定的任何其他方為損失受款人，視其各自的利益而定。

1.1.2.商業一般責任保險，根據現行ISO CG 00 01事故表或業主合理接受的任何等效形式，為承租人投保因租賃、使用、佔用或維護房屋、建築物或項目或上述任何部分而產生的任何責任。 此類保險的最低限額如下：每次事故2，000，000美元，總計3，000，000美元，並應包括傷害（包括精神痛苦）造成一人或多人死亡和有形財產損壞（包括使用損失）包括總括合同責任、廣義財產損失（包括爆炸、坍塌和地下危險的保險），以及1，000，000美元的人身傷害和廣告傷害。 該保單應承保該房屋及承租人在該房屋上的經營活動的風險、承租人的獨立承包商及承租人的合同責任（包括但不限於本協議第20條所載的賠償，在商業上可獲得的範圍內），並應：（i）命名業主（10240 Flanders Investors LLC）; SRE SD 7，LLC; SB Flanders Investors LLC;物業管理人;業主可能不時指定的任何其他實體;及其各自的合作伙伴、母公司、關聯公司、部門和子公司，以及其各自的董事、高級職員、負責人、合作伙伴、股東、成員、管理成員、代理人、員工、繼任者和受讓人（與業主一起，統稱為“業主受償方”）作為額外的被保險人;及（ii）包括指定被保險人之間的交叉責任索賠（即，“指定被保險人與指定被保險人”交叉責任保險背書（如果需要承保，並且不排除指定被保險人之間的交叉責任索賠）。 此類保險不應包含適用於本租約預期類型的運營的任何排除或限制。 除要求承租人購買的任何保險外，承租人還應在承租人或代表承租人對場地進行的任何施工或工作期間購買、支付和維持保險，或促使承租人的承包商和分包商購買、支付和維持保險，保險金額至少應等於承租人要求的責任限額。 承租人的產品和完工運營保險應維持最短期限，該期限等於（i）根據任何適用的時效和/或安息法規可以提出索賠的期限或（ii）承租人改造工程基本完成後三（3）年，以兩者中的較大者為準。 承租人的合同責任保險應包括足以履行本合同所列賠償義務的保險範圍。

1.1.3.符合僱員居住、受僱和租賃所在州法定要求的工人賠償保險，該保險應適用於承租人僱用的所有人員，以及僱主責任保險，每次事故不低於1，000，000美元，每次疾病不低於1，000，000美元，000疾病保險限額

1.1.4.營業中斷保險和ISO保險表CP 00 30上的額外費用保險或業主合理接受的同等保險，應涵蓋承租人在本租約項下的貨幣義務，以及因上述第22.1.1條中投保的風險造成的任何直接或間接收入損失，期限至少為十二（12）個月。如果承租人未能獲得營業中斷保險，雙方理解並同意，承租人應對其自身的營業中斷風險承擔全部責任，無論是否投保。

1.1.5.綜合汽車責任保險，包括所有自有、租賃、租用和非自有車輛（如有）的保險，每次人身傷害和財產損失責任的最低合併單一限額為1，000，000美元。

1.1.6.傘型/超額責任保險單，每次事故和每個地點/項目的年度總限額為500萬美元。 上述第22.1.2節中所要求的商業一般責任的責任限額可以通過商業一般責任保單和傘式責任保單的組合來提供。 保險範圍應超過商業一般責任險、汽車責任險和僱主責任險，此類保險範圍應基於以下表格，與基礎保險同時發生，且不超過基礎保險的限制。 承租人應通過對其傘式/超額責任保單的特別背書，使本協議項下向業主受償方提供的保險範圍成為第一級保護傘/超出本租約中規定的向業主受償方提供的主要保險範圍的超額保險範圍，且不與業主受償方可獲得的任何其他有效和可收取的保險同時提供或超額提供，無論是主要保險還是超額保險基礎

1.1.7.如果承租人出售或分發酒精飲料，則每次事故的限額不低於$5，000，000的酒類責任保險。

1.1.8.污染法律責任保險，如果承租人存儲，處理，產生或處理危險材料，由業主單獨決定，在或關於處所。 這種保險應包括任何人遭受的身體傷害、疾病、死亡或精神痛苦或打擊;財產損失，包括有形財產的身體傷害或毀壞，包括因此造成的無法使用的損失、清理費用和未受到身體傷害或毀壞的有形財產無法使用的損失;以及在調查、理算或辯護此類補償性損害賠償請求時發生的辯護費用、收費和開支。 保險範圍應適用於突然和非突然的污染情況，包括煙霧、蒸汽、煙塵、煙霧、酸、鹼、有毒化學品、液體或氣體、廢料或其他刺激物、污染物或污染物排放、散佈、釋放或逸出到土地、大氣或任何水道或水體中。 允許索賠保險，前提是保單追溯日期持續保持在承諾日期（或承租人進入房屋的較早日期）之前，並且在承租人佔用房屋的所有期間持續保持保險。 保險範圍應保持在每次事故不低於1，000，000美元的限額，保單總額為2，000，000美元。

1.1.9.承租人或業主或業主的任何抵押權人可能不時合理要求的任何其他形式的保險，其形式、金額和保險風險是謹慎的承租人可以保護自己的。

1.1.10.承租人可將上述所有或任何保險範圍置於承租人所持有的一攬子保險單下，但該一攬子保險單可能承保的任何其他損失不得影響本合同要求的保險範圍，且只要該保險單符合本合同要求的保險金額，並且在其他方面提供與單獨的保險單相同的保護，該單獨的保險單僅承保承租人。根據本合同第22.1條的規定，賣方應承擔保險義務。 此外，承租人應向業主提交一份證明，明確説明此類保險適用於業主、房屋、建築物和項目。

1.1.11.如果承租人僱用或將供應商或承包商帶到房屋內進行任何改造、工作或改進，承租人同意與該供應商或承包商簽訂書面協議，要求該供應商或承包商購買商業綜合責任險、汽車和工人賠償險，承租人應投保僱主責任險和污染法律責任險。 承租人還應要求賣方或承包商的保險符合本協議中要求承租人的相同附加條款，包括將業主受償方和所有抵押權人作為附加被保險人，維持主要和非分攤保險，放棄所有追償權和代位求償權，並在工作期間和所有適用的續保之前，提供保險證書作為所有保單的證據。 承租人不得允許任何供應商或承包商在獲得證明本合同所包含的所有保險要求的證書之前開始工作。

1.2保險標準。 所有保單應以業主滿意的形式撰寫，第22.1條要求的商業一般責任險、綜合汽車責任險、總括/超額責任險、酒類責任險（如適用）和污染法律責任險保單應將所有業主受償方指定為主要和非分攤基礎上的附加被保險人。 此外，如果承租人按照第22.1.11條的規定將任何此類所需的保險範圍置於一攬子保險單下，則一攬子保險單應通過一攬子背書將所有業主受償方指定為主要和非分攤基礎上的附加被保險人。 第22.1條要求的所有保險單應由經授權在加利福尼亞州開展業務的公司簽發，且A.M. Best評級至少為A-/VIII。 未經業主事先書面批准，承租人的免賠額或自保保留金（“SIR”）不得超過25，000美元（但前提是洪水保險的免賠額為100，000美元，EQSL保險的免賠額為50，000美元）。 所有免賠額和SIR是租户的責任，必須在保險證書上顯示。 在本租約簽署後十（10）天或之前，以及在此後的此類保單續期之前或之時，承租人應向業主提交證明，證明存在業主滿意的保險金額和保險形式。 除非根據保單條款書面通知業主，否則此類保單不可取消或減少承保範圍。 本租約要求的任何保險限額僅為最低限額，並不旨在限制任何承租人在本租約項下的責任。 承租人應在該等保險單到期前，向出租人提供該等保險單的續保單或“活頁夾”，或出租人可訂購該等保險並向承租人收取該等保險費用作為額外租金。 如果出租人獲得了本第22條規定的承租人責任的任何保險，出租人應向承租人提交一份書面聲明，列出任何此類保險的費用，併合理詳細地顯示其計算方式，承租人應在十（10）個工作日內將上述金額匯給出租人。

1.3房東保險。

1.3.1.在本租賃期限內，業主應為建築物和停車場(以業主為業主的範圍內)(不包括承租人根據本合同第22.1和22.2條有義務投保的任何財產)投保一切險(可能但不要求投保地震損失險)和公共責任險，其金額和免賠額均由業主和租客共同合理地認為適當。房東可以，但沒有義務，

購買和攜帶房東或房東的抵押權人認為合適的任何其他一種或多種保險。儘管承租人對保險費有任何貢獻，但承租人承認，它無權從房東提供的任何保險單中獲得任何收益。

1.3.2如果房東的任何保險單因租客或租客的任何受讓人或分租客或任何租客許可證對房產或其任何部分的具體使用而以任何方式受到取消或取消的威脅，或其承保範圍減少或威脅減少，並且如果租客沒有補救導致取消的條件，威脅取消、減少承保範圍、威脅減少保險範圍、增加保費或威脅增加保費，房東可在通知後三(3)天內自行選擇，但沒有任何義務這樣做。進入房屋並試圖補救這種情況，租户應立即向房東支付費用作為額外租金。

1.4代位權豁免。

1.4.1.代位權豁免--財產保險以外的保單。承租人特此放棄對房東受賠方、房東承包商(及其各級分包商)及其各自的員工和代理人的所有權利，要求他們對承租人的工作或活動產生的任何索賠，以及根據第22.1節所要求的承租人保單或承租人提供的與房產或本租賃有關的任何其他保單(不包括承租人的財產保險，見第22.4.2節)要求賠償損失的權利。承租人應獲得關於其工人賠償和僱主責任保險的上述豁免的背書。如果第22.4.1節中的棄權所涉及的任何其他政策不允許適用的被保險方在損失發生前放棄對他人的賠償權利，則適用的被保險人應獲得生效適用的豁免的背書。

1.4.2.代位權豁免--財產保險。房東和租客放棄在本租約簽訂之日及之後因火災或其他原因造成的損害而相互索賠的所有權利，只要此類損害由本條款第22條要求的任何財產保險(包括營業收入和租金損失保險)承保(或要求承保)，或由該方承保與房產、建築物或項目有關的其他保險，無論本租約是否明確要求此類保險，房東和租客均不承擔任何權利。第22.4.2節中承租人的豁免權也適用於房東受補償方。每一方應獲得背書，根據背書，其保險人放棄其對第22.4.2節規定的當事人的代位求償權。22.4.2節中的豁免將對個人或實體有效，即使該個人或實體本來有賠償責任，沒有直接或間接支付保險費，或對受損財產沒有可保利益。在任何一方自行承保其在本租賃項下的保險義務(例如，維持可扣除的金額)的範圍內，該當事人應被視為獨立保險人，完全放棄代位求償權。

1.5排除。對於火災、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、燃氣、電力、電氣或電子發射或幹擾、建築物任何部分或管道的水、雨或泄漏，或由於潮濕、破壞、惡意破壞或任何其他任何性質的原因造成的人員或財產的任何傷害或損壞，業主不承擔任何責任，除非是由於業主、其代理人、傭人或僱員的嚴重疏忽造成的，並且只有在(I)將聲稱構成疏忽的情況(如果適用)合理地事先通知業主之後，及(Ii)業主收到通知後一段合理時間屆滿，而業主並未採取一切合理及切實可行的方法以補救或糾正該情況；在房東進行補救或糾正之前，租户應採取一切合理審慎的臨時措施和保障措施，以防止對人身或財產造成任何傷害、損失或損害。在任何情況下，房東不對承租人的保險或本租約要求承保的任何損失負責；房東或其代理人不對其他人在建築物內造成的任何此類損害或因施工任何私人、公共或準公共工程而造成的任何此類損害負責；房東也不對房屋或建築物中的任何潛在缺陷負責。

第二十三條

損壞或毀滅

1.1損害。如果房屋因火災或房東保險承保的其他危險而受損，房東應：

1.1.1.如果房屋被100%(100%)毀壞(“完全毀壞”)，業主應在合理可能的情況下儘快開始維修、重建和恢復房屋，並努力進行維修、重建和恢復，直至完工，在這種情況下，本租約將保持完全的效力和效力；但是，如果在損壞發生後九十(90)天內，業主應通過通知租户選擇不如此維修、重建或恢復房屋，本租約應自完全摧毀之日起終止。

1.1.2.如果房屋部分被毀，且損壞的程度足以使房屋在房東發現損壞之日起九十(90)天內得到修復、重建或恢復，並且如果房東將獲得足以支付該等修復、重建或恢復的全部費用的保險收益，則房東應開始並勤奮地進行房屋的修復、重建和恢復工作，本租約將繼續完全有效。如果此類維修、重建和恢復工作需要超過九十(90)天或超過房屋全部重置成本的25%(25%)，或者如果保險收益不足以支付該等維修、重建和恢復的成本，則房東可以選擇如此進行維修、重建或恢復，本租約將繼續完全有效，也可以選擇不進行維修、重建或恢復，本租約將自該部分破壞之日起終止。在本條款第23.1.2條的任何條件下，房東應在上述九十(90)天內將其維修意向通知租户，包括房東對基本完成該等維修所需時間的善意估計(“房東的維修通知”)。儘管本合同有任何相反規定，但如果部分破壞(或第23.1.1節所述的100%破壞)導致超過50%(50%)的可出租平方英尺不能用於許可用途，並且業主的維修通知估計維修將需要超過一百八十(180)天才能基本完成，並且如果業主不選擇終止本租賃，則承租人有權在業主維修通知送達後十(10)個工作日內向業主發出通知，終止本租賃。終止日期不得早於房東收到通知後三十(30)天。如果損壞是由於火災或擴展保險承保的其他危險以外的任何原因造成的，房東可以選擇終止本租賃。

1.1.3.在任何情況下，如果房東在本條款第23條適用的任何損壞發生後選擇修復、恢復或重建房產，則承租人應將其財產保險的收益分配給房東，這些收益應歸因於租賃改進。如果恢復租賃改進的費用超過房東收取的承租人財產保險金額，承租人應按要求及時向房東支付差額。

1.2租賃合同的終止。根據本條款第23條的任何規定終止本租賃時，各方應自房屋所有權交還給房東之日起解除對另一方的進一步義務，但因此而應計和/或未付的物品或在本租賃期滿或更早終止時仍明顯存續的物品除外。

1.3租金減免。如發生任何傷亡，本租約項下應支付的租金應按租户在該等維修、重建或恢復期間或租約終止前允許使用物業的程度按比例遞減，但僅限於業主根據上文第22.1.4節承保或規定承保的保險對該等損失作出賠償的程度。儘管有上述規定，如果損害主要是由於承租人或任何承租人的疏忽或故意不當行為造成的，則不應減免租金。承租人無權就整個或部分樓宇的使用損失及/或因該等損壞、維修、重建或恢復而造成的任何不便或煩擾而獲得任何賠償或損害賠償或損害賠償。如果房東有義務或選擇按照本條款的規定進行維修或恢復，房東只有義務修理或恢復原來由房東承擔費用的部分，而不是由房東承擔費用的物品的維修和恢復應是租客的義務。

1.4學期即將結束時的損害。儘管本條款第23條有任何相反規定，但如果物業在期限的最後十二(12)個月內發生重大損壞，任何一方均可在不早於損壞發生之日起六十(60)天且不遲於損壞發生之日起九十(90)日內選擇以書面形式通知另一方終止本租賃，該通知自通知中指定的日期起生效，該日期不得早於通知發出之日後十(10)個營業日，也不得遲於通知發出之日後六十(60)天。

1.5法規的捍衞者。在房屋損壞的情況下，承租人不得解除其在本租約項下的任何義務，除非達到本條款第23條明確規定的範圍和條件。承租人特此放棄《加州民法典》1932年第2款和1933年第4款的規定，以及任何其他法規或法院關於因房屋被毀而減少或終止租約的決定，如發生此類破壞，應適用第23條的規定。

第二十四條

徵用權

1.1永久佔有。如果所有物業或其部分將嚴重幹擾承租人的許可使用和佔用，任何合法權力或當局將其用於任何公共或準公共目的，行使侵佔、譴責或徵用權，或出售以防止這種侵佔(“徵用”)，任何一方均有權通知另一方終止本租約，自要求將佔有交還給該當局之日起生效。承租人不得因此而向房東或徵收當局主張任何賠償要求，房東有權

獲得任何獎勵的全部金額，不扣除任何租户的任何遺產或利息。如所收取的財產數額或產業類別不會對租客的業務經營造成重大幹擾，業主有權獲得全部判給款項，而租客的任何產業權或權益不得扣除，業主須將處所恢復至部分收取前的大致相同狀況，而基本租金亦須自查封當局接管之日起減收，減幅與如此收取的部分處所的可出租平方尺與收取前整個處所的可出租平方尺的比例相同。本第24.1條中的任何規定不得被視為使房東在對承租人沒收屬於承租人的個人財產和固定裝置或搬遷費用和費用的任何賠償中獲得任何利益。

1.2臨時性服用。儘管上文第24.1條有任何相反規定，但在取得房屋或其任何部分作臨時用途的情況下，(A)本租約不受影響，租金亦不減，且(B)承租人有權在租期內收取因該用途而判給的任何部分，但在本租約期滿或較早終止時，該項收取仍屬有效。然後，承租人應向房東支付一筆相當於履行上述第15.2條和下文第31條規定的承租人交出房產義務的合理費用的款項，並在支付後，免除此類義務。就第24條而言，“臨時”休假應定義為二百七十(270)天或以下的休假，“永久性”休假應定義為超過二百七十(270)天的休假。

1.3法規的捍衞者。承租人(為其本人以及通過承租人提出索賠的所有其他人)特此不可撤銷地放棄並解除其在《加州民事訴訟法典》1265.130條款下的權利。

第二十五條

違約和補救措施

1.1 Tenant默認。在任何適用的時間段到期後，發生下列任何一種或多種事件，應構成承租人在本合同項下的違約(“承租人違約”)：

1.1.1.承租人對房產的徵用。儘管有《加州民法典》第1951.3條的規定，“放棄”的定義包括，但不限於，承租人根據本第25.1條的任何其他規定，在違約期間離開房屋三十(30)天或更長時間；

1.1.2.租户未按本合同規定支付租金或任何其他到期付款的行為，在房東發出通知後三(3)個工作日內不支付租金或其他付款；

1.1.3.承租人未能在任何時候獲得保險並使其有效，根據第22條，任何承保人在房東發出通知後五(5)個工作日內未得到補救，則承租人必須獲得保險並使其有效；

1.1.4.抵押、轉讓或以其他方式轉讓本租賃或轉租房屋，或違反本租賃第二十七條的規定企圖進行此類行為；

1.1.5.承租人未能在第28條、第29條或第36.16條(以適用為準)所要求的時限內交付根據第二十八條、第二十九條或第36.16條(以適用為準)規定由承租人交付的任何證書、文書或聲明，且承租人未能在房東送達通知後五(5)個工作日內予以處理；

1.1.6.承租人未能遵守或履行本租約的任何明示或默示的契諾或條款，但上文第25.1.1-25.1.5節或下文第25.1.7節規定的除外，在房東發出通知後三十(30)天內不遵守或履行；但如任何該等失責行為的性質是合理地需要超過三十(30)天才能補救，則如租客在上述三十(30)天期間內開始補救該等失責行為，並在業主交付通知後九十(90)天內勤奮地進行補救，則不會發生租客失責；或

1.1.7(A)承租人為債權人的利益作出任何一般轉讓；(B)根據任何與破產有關的法律，由承租人或針對承租人提交要求判定承租人破產的呈請或重組或安排的呈請；(C)委任受託人或接管人接管租客在物業內的幾乎所有資產或租客在本租約中的權益；(D)扣押、執行或以其他方式司法扣押租客在物業內的幾乎所有資產或租客在本租契中的權益；或(F)租客召開債權人會議或任何類別的債權人會議，以暫停或重組其債務或任何類別的債務；但如(I)上文(A)段所述的針對(而非由)租客提交的任何呈請是

(Ii)在任何受託人或接管人接管租户在物業內的幾乎所有資產或承租人在本租約中的權益的情況下，該等資產的擁有權在三十(30)天內歸還承租人，或(Iii)上文(D)項所述的任何扣押、執行或其他司法扣押在三十(30)天內解除。

本協議要求房東發出的任何通知，應代替而不是補充加州民事訴訟法典第1161條關於非法拘留行為或任何類似的後續法規所要求的任何通知。因此，承租人(就其自身和所有通過承租人提出索賠的其他人而言)在此明確且不可撤銷地放棄加州民事訴訟法典第1162節的通知要求，否則將管轄根據第1161節要求的通知，並同意根據第25.1節提供的任何通知將取代並滿足第1162節的任何此類要求。

1.2地主贖罪。在任何此類租户違約的情況下，除了房東在法律上或衡平法上可獲得的任何其他補救措施外，包括但不限於根據加州民法典1951.2條款和任何後續法規可獲得的補救措施，房東應有權立即終止本租約以及租客在本租約項下的所有權利。如果房東選擇終止本租約，則房東可向租客追回：

1.2.1.終止合同時所賺取的任何未付租金在判給時的價值；

1.2.2.在判給時，終止合同後至判給時本應賺取的未付租金的價值，超過承租人證明本可合理避免的租金損失的金額；

1.2.3.判給時的價值，即判給後剩餘期限的未付租金超過承租人證明可以合理避免的租金損失的金額；

1.2.4.為補償房東因承租人未能履行本租約項下的承租人義務而直接造成的所有損害或在正常情況下可能因此而造成的所有損害，包括但不限於收回物業的成本、重新出租的費用(包括必要的修繕、翻新和改動)、合理的律師費和任何其他合理的費用，任何其他必要的補償金額；以及

1.2.5.在房東選擇時，適用法律不時允許的其他金額，作為前述條款的補充或替代。

如上文第25.2.1和25.2.2節所用，“授予時的價值”是通過按違約利率計入利息來計算的。如上文第25.2.3節所用，“授予時的價值”是按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率(“貼現率”)加上百分之一(1%)的折現率計算的。如果貼現率的形式或組成部分發生重大變化，或如果貼現率不復存在，房東應代之以舊金山聯邦儲備銀行或類似金融機構維持的貼現率，該貼現率最接近於貼現率。

1.3附加補救措施。如果發生任何這樣的租户違約，房東可以利用加州民法典1951.4節中描述的補救措施(該條款規定，如果租户有權在合理的限制下轉租或轉讓，房東可以在租户違約和放棄後繼續有效的租約，並在到期時追回租金)。因此，在任何租客違約和租客遺棄物業的情況下，如果房東沒有因租户違約而選擇終止本租約，則房東可不時在不終止本租約的情況下強制執行其在本租約下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金的權利。如果租客遺棄物業，或業主採用上文第25.3節所述的補救辦法，或根據法律程序或法律規定的任何通知接管物業，則如果業主未按上述規定選擇終止本租約，則業主可不時在到期時收回所有租金，或按業主全權酌情決定的條款及條件，在本租約期限內重新出租物業或其任何部分，並有權對物業進行改動及修繕。

如業主選擇如此轉租，則該項轉租並不解除租客在本條例下的任何義務，但業主因轉租而收取的租金須按以下方式運用：(A)第一，支付租客欠業主的任何債務，但不包括根據本條例應繳的租金；(B)第二，支付轉租的任何費用；(C)第三，支付任何改建和修葺物業的費用；(D)第四，支付根據本合同到期和未支付的租金；及。(E)剩餘租金(如有)由業主持有，並用於支付根據本合同可能到期和應支付的未來租金。如果這些租金的那部分

在適用於支付本協議下的租金的任何一個月內，從轉租中收到的租金，如果少於租客在該月應繳納的本協議規定的租金，則應在房東提出要求時，立即向業主支付該差額。欠款按月計算補繳。租客還應在確定後，儘快向業主支付房東因轉租或進行改建和維修而發生的任何費用和開支，包括律師費，而從轉租所得的租金不包括在內。在租户違約持續期間，房東有權向潛在新租户推銷該房產，並可在正常營業時間向潛在新租户展示該房產。

1.4違約通知。承租人特此承認，承租人在本租約項下的違約，以及房東選擇準備和送達本租約項下任何此類違約的通知(“違約通知”)，將導致房東產生本租約未考慮的費用，以及根據本租約規定支付利息或滯納金以外的任何費用，這些費用可能會補償給房東。因此，房東有權獲得合理的律師費和在準備和送達違約通知以及與此相關的協商中發生的所有其他費用和開支，房東和租客同意500美元(500.00美元)是每次此類事件的合理最低金額，無論隨後是否就任何此類違約提起法律訴訟。此外，房東和租客雙方還特別約定，任何和所有該等費用和費用應被視為本協議項下的額外租金，並可根據房東的選擇，包括在本協議項下的任何違約通知中。

1.5房東的治癒權。如果承租人未能支付任何款項或履行本合同項下的任何其他義務，業主可在不承擔任何義務的情況下，在不因此而放棄違約的情況下，代承租人支付款項和/或補救其他違約(併為此目的進入房屋)：(A)在以下情況下立即且無需通知：(I)緊急情況下，(Ii)承租人拖欠第8.3條、第15.2條和/或第31條下的義務，(Iii)該違約不合理地幹擾項目中的任何其他承租人，(Iv)未能滿足或以其他方式解除任何留置權，或(V)如果這種違約將導致違反法律或取消房東維持的任何保險單，以及(B)在任何其他情況下，如果這種違約持續超過上述第25.1條規定的適用通知和補救期限，則租户應立即承擔並特此同意應要求支付房東採取此類補救行動所產生的所有費用、開支和支出，以及相當於房東間接費用和行政費用的5%的金額，以及這些費用的總和。自房東支付租金之日起，連同按第5.3節所述利率計算的利息，應視為額外租金。

1.6救贖的Waiver。承租人(本身及所有通過承租人提出索賠的其他人)在承租人因任何原因被趕出房屋的情況下，特此不可撤銷地放棄並解除其根據任何現行或未來判例法或法定條款(包括但不限於《加州民事訴訟法》第473、1174和1179條以及《加州民法典》第3275條)獲得贖回和恢復的權利。

1.7房東違約。房東未能履行或遵守本租約項下的任何義務，應構成房東在本租約項下的違約(“房東違約”)，前提是房東或涵蓋該房產的任何擔保文書(定義見下文)的持有人未能在租客通知房東(以及根據下文第36.5條向每位持有人)後三十(30)天內履行房東要求的義務，並説明房東未能合理詳細地履行此類義務；但是，如果房東的義務的性質是需要超過三十(30)天才能履行，那麼如果房東在三十(30)天內開始履行義務並在此後勤勉地進行起訴直至完成，則不會發生房東違約(或者如果任何安全工具的持有者開始並根據下文第36.5節的規定進行補救)。在任何情況下，承租人無權因房東違約而終止本租約，承租人的補救措施應僅限於法律上的金錢損害賠償訴訟。在不限制上述規定的情況下，認識到房東必須及時支付租金並運營項目，承租人無權自助進行維修或承擔房東的任何其他義務，除第23條和第24條明確規定的情況外，租户無權扣留、抵扣或減免租金。

第二十六條

沒有豁免權

本租約中所包含的業主的所有權利、選擇和救濟應被解釋和認定為累積性的，其中任何一項不得排斥另一項，房東有權尋求法律規定的任何一項或所有此類補救或任何其他補救或救濟，無論是否在本租約中規定。業主放棄任何違反本合同所載條款、契諾或條件的行為，不應被視為放棄隨後違反本合同所載相同或任何其他條款、契諾或條件的行為，雙方在執行本合同條款時可能形成的任何習俗或慣例也不得被視為放棄或以任何方式影響業主堅持要求租客嚴格按照上述條款履行義務的權利。房東隨後接受本合同項下的租金不應

視為放棄租客先前違反本租約的任何條款、契諾或條件，但租客未能支付如此接受的特定租金除外，而不論房東在接受該租金時是否知悉該先前的違反。房東接受少於基本租金、額外租金或當時到期的其他款項，不得被視為不是由於該租金或其他到期金額的最早分期付款，也不得被視為在任何支票或任何支票附帶的信件上的背書或聲明，房東可接受該支票或付款，但不損害房東追回該分期付款或其他金額餘額或尋求本租約中規定的任何其他補救措施的權利。在不限制前述規定的情況下，承租人(就其本身和通過承租人提出索賠的所有其他人而言)承認，根據《加州民事訴訟法典》1161.1(C)節，第26條向承租人發出實際通知，房東接受部分租金支付不應構成放棄本租約或法律或衡平法規定的任何權利，包括但不限於收回對房產的佔有的權利。

第二十七條

轉讓和分租

1.1Transfer. 承租人不得自願或依法：（a）轉租全部或部分房屋（b）轉讓本租約（“轉讓”），或（c）訂立任何其他協議或安排：（一）允許第三方（除租户的僱員和偶爾的客人外）進入，佔用或使用該房屋的任何部分或從該房屋中移走承租人的任何個人財產，或（ii）以其他方式轉讓、轉移、抵押、質押、質押，未經業主根據本第27條事先書面同意，轉讓或允許承租人在本租約項下或在該房屋中的權益（上述（a）、（b）和（c）項均稱為“轉讓”）。 此外，就本租約而言，“轉讓”（應遵守本第27條的規定）還應包括構成承租人的實體的解散，而無需立即重組。 同意轉讓、抵押或轉租不應構成對本第27條任何規定的棄權或同意任何未來的轉讓、抵押或移轉。 任何未經業主事先書面同意的轉讓，應在業主的選擇，並應構成承租人違約。

1.2轉移程序。 如果承租人希望進行任何轉讓，則至少在承租人希望轉讓生效之日前三十（30）天（“轉讓日期”）承租人應通知業主（“轉讓通知”），載明：（a）擬轉讓的個人或實體的名稱、地址和業務（“擬議的轉讓”）;（b）資料（包括參考資料）有關擬議轉讓的性質、所有權和財務狀況;（c）擬議轉讓日期（不得遲於轉讓通知書發出後90天）;（d）承租人與擬轉讓人之間的任何所有權或商業關係;及（e）擬議轉讓的對價及所有其他重要條款和條件，所有這些細節均應符合業主的合理要求。 如果出租人合理要求提供更多細節（包括但不限於擬議轉讓的財務報表或承租人的當前禁止反言證明），則在出租人收到此類額外細節之前，轉讓通知不應被視為已收到，並且在向其提供此類信息之前，出租人可拒絕同意任何擬議轉讓。

1.3Recapture. 在業主收到轉讓通知和上述第27.2條規定的所有信息後的三十（30）天內，業主可自行選擇，自行決定，（“收回通知”），選擇：（a）如屬建議分租，轉租房屋或承租人擬轉租的房屋部分，每平方英尺的租金等於本租約或擬轉租合同下的每平方英尺租金中的較低者;（b）在擬議轉讓的情況下，按照向擬議受讓人提供的相同條款接受本租約的轉讓;或（c）終止本租約的全部或受擬議轉讓影響的部分房屋。 承租人有權在不遲於出租人發出收回通知後的五（5）個工作日內通知出租人，撤回轉讓通知，在此情況下，收回通知無效。 承租人未能在該五（5）個營業日內提交該通知以撤回轉讓通知，應視為其放棄撤回該轉讓通知的權利，雙方應根據收回通知繼續進行。 如果出租人選擇按照上述第（a）或（b）款進行（且承租人未及時撤回轉讓通知），則出租人根據該條款向承租人支付的任何款項不得超過承租人在出租人選擇同意擬議轉租或轉讓的情況下根據下文第27.5.2條應收到的金額。 如果本租約就整個房屋終止，則租期應於轉讓日終止，如同本租約中最初規定的租期屆滿日期一樣。 如果業主僅收回部分房屋，則剩餘期限內的租金和租户百分比應根據收回後房屋內剩餘的可出租平方英尺按比例調整。 承租人應自擔費用，全額支付因任何擬議的轉讓或轉租而到期應付的任何佣金，無論該房屋（或其部分）是否根據本第27.3條被收回並由出租人出租給擬議的承租人或任何其他承租人。 儘管有上述規定，本第27.3條規定的出租人權利不適用於將房屋的一部分轉租給一方

從承租人或承租人的關聯公司處收購位於該房屋轉租部分的業務部門。

1.4房東同意；同意標準；不放行。

1.4.1除非業主選擇行使其在上述第27.3條下的任何權利，否則業主應向租客發出通知，以選擇：(A)同意按條款及建議的受讓人進行該項建議的轉讓；或(B)拒絕同意建議的轉讓。房東不得無理地拒絕同意任何擬議的轉讓；但在不限制房東對任何擬議的轉讓不予同意的其他合理情況下，如果房東完全酌情決定：(I)在轉讓本租約或轉租超過50%(50%)的房屋可出租平方英尺的情況下，建議的受讓人沒有足夠的財務實力或穩定性履行本租賃項下的所有義務，並在違約風險不高於承租人的情況下履行這些義務，則房東應被視為合理地拒絕同意任何擬議的轉讓；(Ii)建議受讓人對處所(或其適用部分)的預期用途與項目中的其他用途不一致或不相容；。(Iii)建議受讓人對處所(或其適用部分)的預期用途將需要更改處所；。(Iv)建議受讓人對處所(或其適用部分)的預定用途將違反本租約或任何管轄該處所或該項目的任何法律；。(V)建議受讓人具有徵用權、是政府當局或外國政府的機構或分支機構；。(Vi)建議的受讓人或任何直接或間接控制、控制或與建議的受讓人共同控制的人：(A)佔用項目內的空間，或在過去一百八十(180)天內(或目前正與業主或其任何關聯公司談判)租用項目內的空間；或(B)不打算佔用處所或其適用部分；。(Vii)在租客遞交轉移通知時，租客違約尚未解決；。(Viii)建議的轉讓會導致業主違反另一份租約或協議，而業主是該租約的一方，或會給予項目的居住者取消或修改租約的權利；。(Ix)任何要求同意轉讓的土地出租人或承按人未予同意；。(X)根據房東的判斷，建議的受讓人使用物業(或其適用部分)或項目會顯著增加進出項目的行人流量，增加公共區域的遊蕩，增加保安風險，或要求項目作出任何改動以符合適用的法律；。(Xi)建議受讓人將是項目中另一租户的競爭對手，違反了其他承租人的租約；(十二)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求建議受讓人就污染物業的危險材料採取實質性補救行動，而污染是因建議受讓人的行為或不作為或使用有關財產而造成的；或(十三)建議受讓人必須遵守任何政府當局就危險材料的使用、處置或儲存發佈的材料執行令。

1.4.2.承租人進一步同意，房東可在滿足下列任何條件的情況下同意任何提議的轉讓：(A)向房東交付一份完全籤立的轉租、租賃轉讓或進行適用轉讓所依據的其他文書(“轉讓文書”)的真實副本；(B)(由租客和受讓人(定義見下文))向業主交付業主同意轉租同意書(如屬轉租)或轉讓及承租同意書(如屬轉讓)或業主同意適用轉讓的其他文書(“同意書”)的籤立正本副本；及(C)業主收到業主根據下文第27.5條有權獲得的所有款項及款額。承租人承認並同意，任何同意文件可以但不限於：(I)在轉租或轉讓的情況下，要求被轉讓的個人或實體(“受讓人”)受本租約的所有條款和規定的約束，並履行本租約項下適用於房屋或其適用轉讓標的部分的承租人的所有義務；(Ii)在轉讓的情況下，包括承租人放棄所有適用的擔保抗辯，包括但不限於，加州民法典第2787至2855節(含)所包含的抗辯；和(Iii)在轉租的情況下：(A)規定該轉租受包圍建築物或項目的所有保安工具的制約和從屬於本租契，(B)要求受讓人在任何租客違約發生後，應業主的要求，直接將受讓人應向租客支付的與轉租有關的所有款項匯給業主；及(C)規定，如果因任何原因終止本租約，包括但不限於租客自願退回，或業主收回或收回房產，業主可自行選擇，(X)終止轉租或(Y)接管承租人在該轉租下作為轉租人的所有權利、所有權和權益，在這種情況下，該轉租承租人應委託房東，但房東不應：(1)對該轉租下租客以前的任何行為或不作為負責，(2)受先前對轉租承租人有利的任何抗辯或抵銷的約束，或(3)受先前未經房東書面同意對任何轉租進行的任何修改的約束，或受轉租承租人先前預付一個月以上租金的約束。

1.4.3如果房東同意任何轉讓通知中描述的任何建議的轉讓，承租人可在此後三十(30)天內按照適用的轉讓通知中描述的條款和條件與建議的受讓人完成轉讓；但是，

該等條款須經業主同意，如第27條所述。任何轉讓、轉租或其他轉讓(無論是否徵得房東同意)不得免除租户或任何受讓人或轉租人在本租約項下的任何義務，無論自轉讓或轉租之日起是否產生(並且，只要承租人被視為受讓人的擔保人，承租人特此放棄所有適用的擔保抗辯，包括但不限於《加州民法典》第2787至2855條所包含的抗辯。

1.5房東費用；轉讓保費。

1.5.1.如果承租人根據第27條的規定請求房東同意提議的轉讓，承租人應應要求報銷與處理該同意請求有關的所有房東的合理費用、費用和律師費，無論房東是否同意該提議的轉讓。

1.5.2.如果房東同意轉讓，租客應向房東支付租金或租客根據轉讓變現的其他對價的50%(50%)，超過(I)租客根據本租約應支付的租金，(Ii)任何合理的租户改善津貼或其他經濟優惠(如空間規劃津貼、搬家費用、免租期或減租期等)。(I)承租人因該項轉讓而實際產生的任何合理廣告費用及經紀佣金；及(Iv)承租人因該項轉讓而實際招致的任何合理法律費用。

1.6權利不得轉讓。所有：(A)本租約或對本租約的任何附錄或修正案或協議書中所包含的延長或續訂期限和/或擴建物業(如果有)的選項；(B)本租約或對本租約的任何附錄或修正案或協議書中包含的在項目外部任何位置的任何標牌的所有權利；(C)本租約或對本租約的任何附錄或修正案或協議書中包含的在項目中的以上標準(或折扣)停車位的所有權利；以及(D)本租約或對本租約的任何附錄或修訂或協議書中包含的接受任何上述標準服務或公用事業設施(如有)的所有權利均為原始承租人(或獲準受讓人)的個人權利，不得因任何轉讓而轉讓或由任何受讓人行使。業主對任何轉讓的同意不應包括同意轉讓或轉讓任何該等選擇權、權利或特權(而該等選擇權、權利或特權在該等轉讓或轉租後終止)，除非業主以其唯一及絕對酌情決定權，特別以書面形式將該等選擇權、權利、特權或服務授予該受讓人或分租客。

1.7授權轉賬。即使本條第27條有任何相反規定，(A)向承租人的附屬公司(由承租人控制、控制或與承租人共同控制的實體)的任何轉讓，(B)向獲得承租人的全部或基本上所有資產或權益(合夥、股票或其他)的實體的任何轉讓，或(C)向作為合併或合併承租人的實體的實體的任何轉讓，不應被視為本條第27條下的轉讓，但(I)在本租約的轉讓或轉租超過房屋可出租平方英尺的50%(50%)的情況下，根據房東的合理判斷，該受讓實體的財務信用在本租約生效日期和建議轉讓日期均等於或高於承租人的財務信用；(Ii)承租人在轉讓後三十(30)天內通知房東，並立即向房東提供房東合理要求的關於該項轉讓或該附屬公司的任何文件或信息；及(Iii)此類轉讓不是租户或擔保人逃避其在本租賃項下的義務或以其他方式實現租户或擔保人對該等義務的“解除”的託詞。根據本第27.7條進行的轉讓應稱為“允許轉讓”，受讓人應稱為“允許受讓人”。本條款27.7中使用的“控制”是指直接或間接擁有任何個人或實體超過50%(50%)的有投票權證券，或在其事務的一般方向上擁有超過50%(50%)的投票權。本條款27.7項下的任何轉讓或分租均不解除承租人在本租約下的任何義務，無論該轉讓或分租之日是否產生。

第二十八條

從屬關係

租客無須為達成居次次序而籤立任何額外文件，並在業主、任何現時或未來的承按人或對建築物或工程項目有留置權的信託契據持有人或就建築物或工程項目有留置權的任何土地出租人(每一“持有人”)的選擇下，本租契須時刻受以下各項規限及從屬：(A)現時或以後籤立的影響建築物、工程項目或建築物及工程項目所在土地的所有土地租契或底層租契，或兩者均受影響；及(B)任何按揭或信託契據的留置權，而該按揭或信託契據是現時存在或以後籤立的，而該等按揭或信託契據的籤立款額是該等建築物、該項目、該等建築物及該項目所在的土地、土地租契或相關租契、或業主在任何上述項目中的權益或產業權是指明為抵押的(統稱為“證券文書”)。對於截至生效日期存在的任何擔保文書，業主應盡商業上合理的努力，促使其持有人進入

在簽訂本租約的同時，簽訂一份授受、互不幹擾和委託協議。儘管有上述規定，房東仍有權將該等土地租約或任何該等留置權置於或安排從屬於本租約。如果任何土地租契或基礎租約因任何原因終止，或任何按揭或信託契據因任何原因而被止贖，或因任何理由而作出代替止贖的轉易契，租客應在業主的選擇下委託併成為業主的權益繼承人的租客，但該業主的權益繼承人須同意不幹擾租客的租賃，並受本租約的條款及條件規限。承租人同意在房東提出要求後十(10)個工作日內簽署並交付任何額外的商業合理文件，以證明本租約相對於任何此類證券工具的優先權或從屬關係。

第二十九條

禁止反言證書

1.1租約禁止反言證書。在房東提出書面要求後十(10)個工作日內，承租人應簽署並向房東提交一份聲明，其格式與本文件所附附件“E”的格式基本相似，並通過本參考文件(“承租人禁止反言證書”)併入本文件，證明：(A)本租約的開始日期；(B)本租約未經修改且完全有效(或者，如果本租約已作修改，則本租約完全有效，並説明此類修改的日期和性質)；(C)根據本租約支付租金及其他應付款項的截止日期；。(D)據租客所知，除租客聲明中指明的情況外，業主當時並無拖欠租金；。(E)租客並無收到任何書面通知，表示租客當時並無拖欠租金，但租客聲明中指明的情況除外；及。(F)業主在聲明中合理地包括的其他事項。業主和租客打算根據第29條提交的任何聲明可供建築物或項目或其中任何權益的任何抵押權人、出租人、受益人、購買者或潛在購買者依賴。

1.2未能交付。承租人如未能在上述時間內提交該等聲明，即為承租人的最終結論：(A)本租約完全有效，除業主代表外，並無任何修改；(B)房東的履約並無未糾正的過失；(C)預付的租金不超過1個月；及(D)承租人禁止反言證書所載的陳述均真實無誤，無一例外。此外，任何未能及時交付承租人禁止反言證書的行為應構成承租人在本合同項下的直接違約。

第三十條

故意遺漏

第三十一條

處所的交還

在本合同期限期滿或提前終止時，承租人應和平地將房屋和其中的所有租賃改進設施(根據上文第15.2節要求拆除的除外)交給業主掃帚清潔、狀況良好、維修和狀況良好(合理的磨損和人員傷亡損害除外)，並移除所有承租人的個人財產，沒有任何有害物質(不包括任何存在於適用開始日期存在的危險材料，除非承租人造成或加劇的程度除外)，並應以其他方式遵守上文第15.2節和下文第41.1節的所有要求。承租人自願或以其他方式交出本租約，或相互取消本租約，均不適用於合併，並應在業主的選擇下，作為任何或所有分租或分租轉讓給業主。向業主的任何僱員或業主的代理人或其任何僱員交付鑰匙，並不足以構成本租約的終止或物業的退回。

第三十二條

承租人履行義務

*除本租約明文規定外，承租人根據本租約任何條款須履行的所有契諾及協議均應由承租人按時履行，費用及開支由租客自行承擔，且不獲任何租金減免。如果承租人未能向房東以外的任何一方支付其在本合同下負有責任的任何款項，或者如果承租人沒有及時履行其在本合同項下應履行的任何其他行為，房東可在不免除或免除承租人義務的情況下，根據上文第25.5條的規定，沒有義務支付任何該等款項或履行任何承租人應作出或履行的任何其他行為。

第三十三條

停車

自開工之日起，承租人及承租人的商務訪客(“承租人停車邀請者”)有權在租期內使用第(1.8)節規定的停車位數量，這些停車位應位於項目的地面停車區(“停車區”)內。除任何政府當局就租客租用車位或租客使用車位而徵收的任何税項外，租客使用停車區不應收取任何直接費用。承租人繼續使用停車區的權利是以承租人遵守為保證停車區的有序運營和使用而不時修訂的“G”表中的停車規則和規定為條件的，包括房東建立的任何貼紙、停車證或其他識別系統，承租人合作確保承租人的員工和訪客也遵守停車規則和規定，並且承租人在本租約下不會違約(超出任何適用的通知和治療期限)。房東明確保留隨時更改停車區的大小、配置、設計、佈局和所有其他方面的權利，承租人承認並同意，房東可以不時關閉或限制進入停車區，以允許或便利任何此類建設、更改或改善；但是，如果與任何此類進入限制相關，則在房東提供任何合理所需的臨時、替代停車場的範圍內，這些限制不會對租户承擔任何責任，也不會減少本租約下的租金。房東可以將其在本協議項下的責任委託給停車運營商，在這種情況下，該停車場運營商應擁有本協議賦予房東的所有控制權。根據第33條發放給承租人的任何停車通行證，應僅提供給承租人，供承租人自己使用，未經房東事先批准，承租人不得轉讓、轉讓、轉租或以其他方式轉讓此類通行證。承租人可以通過房東建立的一種或多種方法來驗證訪客停車，驗證率通常適用於訪客停車。

第三十四條

法律責任的限制

1.1業主的責任。考慮到本協議項下產生的利益，承租人及其所有繼承人和受讓人同意，如果房東在本協議項下發生任何實際或據稱的失敗、違約或違約：

1.1.1唯一和排他性的補救措施應是違背業主在本項目中的利益；

1.1.2.在任何訴訟或訴訟中，只有房東被起訴或被點名為當事人；

1.1.3除建築物外，不得對業主的資產徵收扣押、執行、管有或出售的令狀；

1.1.4本租約項下的義務並不構成任何房東受賠方(房東除外)的個人義務，租客不得向任何房東受賠方(房東除外)或其任何個人資產(房東在項目中的權益除外)追索，以償還與本租約有關的任何債務(在不限制前述規定的情況下，任何房東受賠方的負資本賬户，或任何房東受賠方恢復負資本賬户或向房東出資的義務，在任何時候均不得被視為房東的財產或資產，而承租人或其任何繼承人或受讓人均無權收取、強制執行或針對或就業主受彌償一方的任何該等負資本賬而進行(業主受彌償一方有義務恢復或分擔)；和

1.1.5本公約和協議可由房東和其他房東受補償方強制執行。

第三十五條

機密性

承租人同意本租約的條款和條件以及根據本租約交付的任何文件或信息都是保密的，構成專有信息。披露本合同的條款和條件或根據本合同交付的任何文件或信息可能會對業主與項目的其他租户或潛在租户進行談判的能力產生不利影響。承租人及其合夥人、高級管理人員、成員、經理、董事、僱員、代理人、顧問、代表和律師，未經房東事先書面同意，不得向任何其他人披露本租約的條款和條件或根據本租約交付的任何文件或信息，除非(A)根據有管轄權的法院的命令，(B)向其投資者、貸款人或潛在貸款人，(C)向審計其財務報表或準備其納税申報表的會計師，(D)向其律師、保險公司、任何政府當局或適用法律要求披露的個人披露，(E)

允許承租人、承租人、潛在受讓人和/或分租户的關聯公司，以及(F)因違反或被指控違反本租約而提起的任何強制執行本租約條款的訴訟。如果承租人得出結論，認為根據法律有義務披露本租賃條款(例如，根據向美國證券交易委員會(SEC)或美國證券交易委員會(Sequoia Capital)提交的文件)，承租人應在公開披露之前向業主提供書面通知，雙方應盡其商業合理努力，發佈雙方同意的放行或公告。上述規定不排除承租人為執行本租賃條款或遵守美國證券交易委員會的會計和披露義務或紐約證券交易所規則而進行必要的通信或披露。如果承租人確定需要提交本租約、其摘要、通知和/或與之相關的描述，以符合適用的證券交易所、美國證券交易委員會法規或任何政府當局(包括美國證券交易委員會)的要求，承租人應盡最大努力向房東提供關於任何此類所需披露的最大金額的提前書面通知，提前通知期至少為五(5)個工作日。承租人將向房東提供一份本租約的複印件，註明承租人打算尋求保密處理的條款。承租人應合理考慮並納入房東對此的意見，其程度應與必須公開提交的重大協議中的信息編輯的法律要求相一致。即使本租約有任何相反規定，未經對方事先書面批准，房東和租客(或其任何關聯公司)不得(口頭或書面)公開披露、發佈任何新聞稿或發表任何其他公開聲明，或以其他方式與媒體溝通本租約或本租約標的的存在。

第三十六條

其他

1.1規章制度。承租人應忠實地遵守和遵守《規則和條例》，該《規則和條例》的副本附於本文件，並通過本參考文獻(以下簡稱《規則和條例》)併入本文中；但在房屋B開始實施日期後，對《規則和條例》的任何修改和/或添加，如非適用法律所要求的，應事先獲得承租人的書面批准，批准不得無理地被扣留、附加條件或拖延。業主不對承租人違反或不履行任何上述規章制度的項目其他承租人或佔用人負責。

1.2觸犯法律。本租約應受加利福尼亞州法律管轄和解釋(不涉及其法律衝突、規則或原則)。

1.3繼承人和分配人。除本租約另有規定外，本租約的所有契諾、條件和條款對本租約雙方及其各自的繼承人、遺產代理人、繼承人和受讓人的利益具有約束力並符合其利益(受第27條所載對承租人轉讓、轉租或轉讓的權利的限制)。

1.4專業費。如果(A)房東應提起訴訟，要求收回根據本租約應支付的任何款項，或因違反本租約的任何規定，或要求根據本租約對承租人提供任何其他救濟，或(B)雙方之間就本租約開始任何其他訴訟，則勝訴一方發生的所有合理費用和合理支出，包括但不限於實際的專業費用，如評估師、會計師和律師費，應由另一方支付。另一方的該義務須當作在該訴訟展開之日產生，並且不論該訴訟是否被起訴至判決，均可強制執行。

1.5抵押權保護。

1.6房東的定義。本租約中所使用的“業主”一詞，就業主方面的契諾或義務而言，僅限於指有關物業當時的一名或多名業主，或任何土地租契下的承租人(如有)。在任何此類所有權的轉讓、轉讓或其他一項或多項轉讓的情況下，原業主(如其後發生任何轉讓或轉讓，則指當時的出讓人)應自動獲得豁免，並在該轉讓、轉讓或轉讓發生後，自動免除與業主履行本租約所載任何契諾或義務有關的所有法律責任。如無進一步協議，該所有權的受讓人應被視為在其擁有房產期間承擔並同意遵守和履行業主在本協議項下的任何和所有義務。業主可在未經租客同意的情況下轉讓其在房產中的權益，該轉讓或任何後續轉讓不應被視為業主違反了本租約的任何條款和條件。

1.7租客的身份證明。若超過一家實體以承租人身份簽署本租約：(A)每一實體均須共同及各別負責遵守及履行本租約的所有條款、契諾、條件、條款及協議，而承租人須遵守及履行該等條款、契諾、條件、條款及協議；及(B)本租約中所使用的“承租人”一詞應指幷包括每一項共同及各別的條款、契諾、條件、條款及協議。任何一個或多個有關本租約租賃的行為、通知、通知或退款，或其中任何一個或多個的簽署，包括但不限於本租約的任何續期、延期、期滿、終止或修改，應以與承租人相同的效力和效力對簽訂本租約的每個及所有實體具有約束力，猶如所有實體均已如此行事、發出或收到有關通知、退款或簽署一樣。

1.8不可抗力。每一方均不因下列任何原因(“不可抗力”)而對另一方承擔任何責任：(A)由於罷工、其他勞工問題、政府先發制人或與國家或其他公共緊急狀態有關的其他控制、或由此導致的燃料、供應或勞動力短缺、惡劣天氣、傷亡、地震、戰爭、騷亂、內亂、恐怖主義、大流行、流行病或任何其他原因，致使該方無法履行或延遲履行其在本租賃項下的任何義務；超出這一方的合理控制(財務狀況除外)；或(B)因公用事業或為建築物提供該等服務的其他人的任何要求、作為或不作為，或因任何其他原因(不論是否類似上述)而超出上述各方的合理控制，以致向該處所提供的電力、水、建築物內網絡電話及數據電纜服務或其他服務的供應、數量、性質或維修出現故障或缺陷。如果本租賃規定了該當事人履行義務的期限，則該期限應延長因上述任何不可抗力事件導致該當事人履行義務的任何延遲的期限。儘管有上述規定，本第36.8條並不免除承租人支付任何租金的義務或延長支付任何租金的時間。

1.9術語和標題。此處所用的“房東”和“租客”一詞應包括複數和單數。在任何性別中使用的詞彙都包括其他性別。本租約的條款和章節標題不是本租約的一部分，不影響本租約任何部分的解釋或解釋。

1.10租約審查。提交本文書供承租人檢查或簽署並不構成對租賃的保留或選擇權，在業主和租客雙方簽署並交付之前，本文書不作為租賃或其他方式有效。

1.11時間。就本租約的每項條款的履行而言，時間是至關重要的，其中時間是一個因素。

1.12之前的協議；修改。本租賃包含本租賃雙方就本租賃所涵蓋或提及的任何事項達成的所有協議，任何與該等事項有關的事先協議或諒解，無論是書面的還是口頭的，都不應出於任何目的而有效。除非本租賃雙方或其各自的利益繼承人簽署書面協議，否則不得修改或增加本租賃的條款。

1.13可伸縮性。本租約的任何條款如被證明是無效、無效或非法的，均不得影響、損害或使本租賃的任何其他條款無效，而該等其他條款將繼續完全有效。

1.14錄音。未經業主同意(以其唯一和絕對的酌情決定權)，承租人不得記錄本租約或本合同的簡明備忘錄，同意的條件是承租人向房東提交一份完全籤立的放棄承租人在該房屋、項目或其任何部分的權益的權利聲明。

1.15對出借人的修改。如果貸款人在為項目獲得建設、臨時或永久融資時，應要求對本租約進行合理的修改，作為此類融資的條件，承租人不得無理地拒絕、推遲或附加其同意的條件，前提是此類修改不會大幅增加承租人在本合同項下的義務或成本，也不會對據此產生的租賃權益或承租人的權利產生重大不利影響。

1.16財務報表。在本租賃期內的任何時候，承租人應在房東發出十(10)個工作日的通知後，向房東提供房東發出房東通知的年度前兩(2)年的當前財務報表和財務報表(如果租客在本租約項下的義務得到保證，還應提供擔保人當前的財務報表和房東通知年份前兩(2)年的財務報表)；但在合約期內，承租人不得在每個連續十二(12)個月期間提供超過一次該等財務報表，除非(A)承租人根據本租約違約，或(B)因擬出售、轉讓、融資或再融資項目或其任何部分而提出要求。如果承租人遵守前一句話會導致承租人提供與之前提供給房東的財務報表相同的財務報表，則承租人應負責僅提供先前未交付的財務報表。此類報表應按照公認的會計原則編制，如果這是正常的，則應按照公認的會計原則編制

承租人的執業，應由獨立的註冊會計師審計。所有財務報表應由承租人的首席財務官認證為真實和正確，並且承租人同意房東可以與物業的潛在貸款人和買家分享該等財務報表，前提是該等貸款人和買家以租户合理接受的形式簽署保密協議，如果該等財務報表不公開的話。即使第36.16節有任何相反規定，如果擔保人的股票在公共交易所交易，並且該實體作為上市公司符合披露要求，則擔保人不應被要求遵守第36.16節的條款，如果擔保人公開可獲得的財務報表包括綜合基礎上的承租人財務報表，則承租人不應被要求遵守第36.16節的條款。

1.17寧靜的享受。業主與承租人訂立契約並與承租人協議，在承租人支付本租約所規定的租金，並履行承租人在本租約下須遵守及履行的所有契諾及條款後，承租人在租期內應根據本租約和平及安靜地擁有、持有及享用物業，而不會受到任何透過業主或透過業主提出合法申索的人士的幹擾。前述契約取代任何其他明示或默示的契約。

1.18承租人為公司、合夥企業或有限責任公司。如果承租人是公司、合夥企業或有限責任公司，承租人聲明並保證，它是一個有資格在加州開展業務的實體，代表承租人簽署本租約的個人已被正式授權代表其簽署和交付本租約，對於公司，根據其章程和租户董事會正式通過的決議，承租人在簽署本租約時，應根據合夥協議及其最新修正案(如有)將副本交付房東，本租約副本應在承租人簽署本租約時交付給房東，對於有限責任公司，應根據其管轄文件和其中要求的任何文件，其副本應在承租人簽署本租約時交付給房東，並且本租約根據其條款對租户具有約束力。

1.19CASp披露。就《加利福尼亞州民法典》第1938節而言，房東特此向租户披露，截至本租賃之日，建築公共區域、項目公共區域和房產尚未經過認證接入專家(CASP)的檢查，該術語在《加利福尼亞州民法典》第55.52節中有定義。根據《加利福尼亞州民法典》第1938條第(E)款，進一步通知承租人如下：

認證通道專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定主題場所是否符合州法律規定的所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對標的房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對標的房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反施工相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

第三十七條

標牌

從建築公共區域和項目公共區域的角度來看，業主保留對建築物和項目的外觀以及房屋外觀的絕對控制權。未經業主事先書面同意，承租人不得安裝或允許安裝任何窗簾、傢俱、標誌、文字、設計、廣告或任何以任何方式改變建築物外觀、項目外觀或從建築公共區域和項目公共區域看的房屋外觀的物品。承租人安裝的任何標誌、廣告、設計或字母應被視為更改，並應遵守第15條的規定；但房東有權以其唯一和絕對的酌情權拒絕同意。房東應在房屋入口處附近安裝帶有租户姓名和標識的套房識別標誌，費用和費用由房東自負。此外，承租人有權在業主指定的地點(統稱為“承租人標牌”)的(A)一(1)個樓頂標牌和(B)項目的紀念碑標牌上顯示其名稱(包括其標誌)，但費用和費用由承租人自行承擔。承租人特此確認，自生效日期起，業主尚未獲得聖地亞哥市(或任何其他對本項目有管轄權的當局)對項目任何外部標誌的批准，因此，承租人獲得任何此類標誌(包括但不限於上述承租人標誌)的權利取決於此類批准。此外，承租人標誌的規格(包括但不限於其尺寸和配置)應事先獲得業主的書面批准，

不得無理拒絕批准，前提是這些規格符合業主對本項目的標識程序和所有適用法律。承租人標牌的建造和安裝應由承租人進行(經業主批准)，費用由承租人自理。安裝前，承租人應向業主提交一份圖紙，描述承租人標牌的設計、大小、位置、規格、圖形、材料和顏色。所有這些都應符合房東的標牌計劃和規章制度。承租人的標牌應接受聖地亞哥市和任何其他對該項目有管轄權的當局的任何適用審查和批准，承租人應在安裝承租人標牌之前獲得所有適用的許可和政府當局的授權。安裝後，承租人應在整個租期內始終保持承租人標牌的良好狀態和維修。承租人應在本租約期滿或更早終止時拆除承租人的標牌，並應修復由此造成的任何損壞。承租人標牌的維護和移除應由承租人自行承擔費用和費用。根據本租約授予承租人的所有標牌權利均為原承租人的個人權利，除非與允許轉讓給允許的受讓人有關，否則在未經房東事先書面同意的情況下，不得轉讓或轉讓，房東可單獨和絕對酌情拒絕同意。

第三十八條

13224號行政命令

承租人特此聲明並向房東保證，承租人沒有：(A)違反任何反恐怖主義法(定義見下文)；(B)從事任何業務或從事任何交易或與任何被禁止的人(定義見下文)進行交易，包括但不限於向任何被禁止的人或為任何被禁止的人的利益而提供或接受任何資金、貨物或服務；(C)交易或以其他方式從事任何與根據13224號行政命令被封鎖的財產或財產權益有關的交易；(D)從事或合謀從事任何規避或避免、或旨在規避或避免、或企圖違反任何反恐怖主義法所列任何禁令的交易；或(E)被禁止的人，其任何合夥人、成員、經理、官員或董事也不是被禁止的人。在此使用的“反恐怖主義法”被定義為與恐怖主義、反恐怖主義、洗錢或反洗錢活動有關的任何法律，包括但不限於13224號行政命令和《美國愛國者法》第3章。這裏使用的“13224號行政命令”被定義為2001年9月24日生效的關於資助恐怖主義的13224號行政命令，涉及“阻止財產和禁止與從事或支持恐怖主義的人進行交易”。“被禁止的人”的定義是：(1)13224號行政命令附件中所列的個人或實體；(2)任何反恐怖主義法禁止租户或房東與其進行交易或以其他方式從事任何交易的個人或實體；或(3)被美國財政部外國資產管制辦公室在其官方網站、http://www.treas.gov/ofac/t11sdn.pdf或任何替代網站或此類名單的其他官方出版物上公佈的最新名單上被指名為“特別指定的國家和被封鎖的人”的個人或實體。“美國愛國者法案”被定義為“通過提供攔截和阻撓恐怖主義所需的適當工具來團結和加強美國”(公法107-56)。

第三十九條

放棄陪審團審訊

在法律允許的範圍內，房東和租客放棄由陪審團進行審判的權利。

第四十條

租户申述

自本合同簽訂之日起，承租人向房東作出陳述並向業主作出擔保，此後繼續如下：

(A)確保承租人籤立和交付本租約不會導致違反其組織文件或承租人受其約束的任何契約、協議或義務下的條款或規定，或構成違約(或在通知或時間流逝時構成違約)，且不會構成對承租人適用的任何法律的違反。

(B)確認代表承租人簽署本租約的人士已獲正式授權行事；該承租人已妥為組織，有資格在項目所在司法管轄區開展業務，根據其組織狀況的法律及項目所在司法管轄區的法律信譽良好，並有權及授權訂立本租約；以及已妥為採取授權承租人及該人士訂立本租約所需的一切行動。

(C)確保承租人提供的任何財務報表在所有重要方面均屬真實、正確及完整，並不得遺漏陳述對承租人的財務狀況有重大影響的事實。自承租人提供該等財務報表以來，承租人的財務狀況並無重大不利變化。

(D)租户遵守所有適用的反洗錢法律，包括但不限於《美國愛國者法》和美國財政部外國資產管制辦公室實施的法律，包括但不限於13224號行政命令。承租人不直接或間接由任何個人或實體擁有或控制，在美國財政部外國資產管制辦公室公佈的SDN名單上，承租人也不是任何政府當局以其他方式確定為禁止與美國人進行業務往來的人。截至本文件之日，這類指認的清單和13224號行政命令文本已在因特網網址www.ustres.gov/office/forcement/ofac下公佈。

第四十一條

附加條文

1.1早期訪問。在向業主發出二十四(24)小時通知後，在收到業主的書面批准後(不得無理拒絕或拖延)，業主應允許租客及其代理人在適用的開工日期(“提前使用期限”)前六十(60)天進入適用的物業，其唯一目的是在適用的物業內安裝傢俱、固定裝置、設備和電纜，費用由租户自理；但在任何情況下，無論提供何種提前使用，均不得延長或以其他方式影響開工日期。經業主事先書面同意，承租人可自行承擔費用，在提前進場前進入場地進行室內空氣樣本採集，不得無理扣留或拖延，且前提是承租人使用Weis Environmental(或如果Weis Environmental不可用，則由承租人選擇的另一位環境顧問，經房東合理批准)來採集和分析任何此類空氣樣本；承租人的任何此類進入應遵守本第41.1節的所有其他條款和條件。任何此類進入應以令業主代表滿意的方式、條款和條件，並在有時令業主代表滿意。然而，上述在開工日期之前進入房屋的許可證的條件是，承租人的承包商及其分包商和員工必須和諧工作，不得幹擾業主正在進行的工作。如果在任何時候這樣的進入會導致不和諧或幹擾房東正在進行的工作，房東可以在二十四(24)小時書面通知租户的情況下收回本許可證。承租人應對因承租人在房屋內的活動造成的任何損害承擔責任。這種許可還取決於承租人的承包商是否遵守房東對第三方承包商施加的所有要求，包括但不限於承租人及其承包商和分包商維持工人賠償、公共責任和財產損失保險的金額和公司以及房東滿意的形式，並在進行任何此類進入之前向房東提供此類保險的證書。除第41.1節明確規定外，該條目應被視為符合本租約的所有規定。在使用初期，承租人沒有義務支付基本租金、運營費用或房地產税。房東對承租人進行的任何此類工作可能發生的任何傷害、損失或損壞不負任何責任，這些傷害、損失或損壞完全由承租人承擔風險。所有與承租人在提早入住期間執行任何工作有關或產生的費用和開支應由承租人承擔，所有費用應由承租人在到期時立即支付。承租人應自負費用，遵守管理其工作的所有適用法律、條例、法規和政策。承租人應為房東及其成員、代理人、僱員、合夥人及其各自的僱員、合夥人、高級職員、董事、代理人、代表、繼任者和受讓人辯護、賠償並使其免受任何和所有訴訟、索賠、訴訟、損失、費用、負債或開支(包括合理的律師費和工傷索賠)的損害，但以承租人或代表承租人的工作為限(包括但不限於違反保修、人身傷害或財產損失的索賠)。房東有權在房東唯一和絕對的自由裁量權下，和解、妥協或以其他方式處置因租客在任何早期入住期間所做的工作而引起的或與之相關的任何和所有針對受補償方的訴訟、索賠和訴訟。承租人應與業主的建築經理協調入場，除第41.1節明確規定外，入場應符合本租約的所有條款和條件以及本租約所附的規章制度。

1.2環境評估。承租人特此確認已收到Partner Engineering and Science，Inc.於2020年8月26日編制的關於該項目的第一階段環境現場評估(“原始第一階段評估”)；第一階段評估摘要的副本作為附件“H”附於本文件。原來的第一階段評估確定了一種受控制的認可環境狀況，影響了房屋A和房屋B(“中環走廊”)。承租人可選擇房東在房東開始改善租客之前的任何時間向房東遞交書面通知(“補救通知”)，讓房東對CREC進行補救。如果租户根據前一句話選擇房東對CREC進行補救，房東可以自費(A)安裝蒸汽入侵緩解系統和子板減壓系統，如Weis Environmental於2021年4月22日的信函中所述，或(B)拆除

在CREC中確定的溶劑和揮發性化合物，從場所的土壤中(視情況而定，稱為“補救工作”)。在承租人入住之前，最初的第一階段評估應作為確定項目環境狀況的“基線”。除本租約其他部分規定的退還義務(包括但不限於第15.2條和第31條)外，在本租約期滿或提前終止時，承租人應(A)自行承擔費用和費用：(A)促使對項目進行第一階段環境評估(或類似的非侵入性評估)，並在到期或提前終止後三十(30)天內將結果提交給業主(但在任何情況下，第一階段退還評估的日期不得超過到期或提前終止前十(10)天)；及(B)如在第一階段退回評估建議的範圍內，並經業主書面同意，安排進行項目第二階段的環境評估(或類似的額外評估)(“第二階段退回評估”)，並在不遲於第一階段退回評估日期後三十(30)天內將結果交付業主。此外，在本租約期滿或提前終止時，業主有權自行僱用或安排承租人聘請環境顧問對項目進行實地檢查(“環境檢查”)，檢查費用由承租人承擔。第一階段退保評估和任何第二階段退保評估和/或環境檢查，與最初的第一階段評估相同，應用於確定承租人遵守(或不遵守)上述第8.3節的程度。

1.3生成器。承租人有權在業主合理批准的位置安裝一(1)臺獨立應急發電機(“發電機”)。安裝和維護髮電機的所有費用和費用應由承租人獨自承擔，但承租人可在承租人改進開始之前選擇將部分承租人改善津貼用於發電機的費用。根據上述第15條的條款和條件，發電機的安裝應被視為更改。

1.4安全系統。承租人有權在房屋內安裝綜合安全系統(“安全系統”)。安裝和維護安保系統的所有費用和費用應由承租人獨自承擔。根據上文第15條的條款和條件，安全系統的安裝應被視為更改。

1.5屋頂權和電信設備。承租人有權在建築物的屋頂上安裝一(1)個衞星天線或一(1)根天線以及承租人數據傳輸網絡的相關電纜和附屬設備，但承租人有權在建築物的屋頂上安裝一(1)個衞星天線、所有附屬設備以及屋頂和建築物內立管內的所有連接電線和電纜，該等費用和費用由業主承擔，但不得無理扣留或拖延；(Ii)任何該等裝置的竣工，須完全符合業主就通訊裝置的位置所訂立的任何及所有規則、所有適用的法律、市政或政府規則、規例、許可證及批准、租客意欲安裝該等設備時對處所及/或工程項目有效的任何契諾、條件或限制，以及任何適用的業主協會規則、規例、許可證及批准；。(Iii)任何該等裝置及其使用，不得幹擾租客安裝其設備時建築物屋頂上現有的任何第三方通訊裝置的運作；。及(Iv)任何該等裝置不得從工程項目內的地面或任何其他地段可見，以致業主合理地滿意。在符合上述規定的情況下，承租人有權為安裝和維護其屋頂安裝而免費垂直進入屋頂。承租人應支付與安裝、維護以及在本租約期滿或任何較早終止時從屋頂和建築物的所有其他部分拆除承租人的所有設備、電線和電纜有關的所有費用和開支。此外，承租人或其代理人每次進入房頂前，應徵得房東的同意，不得無理扣留或拖延。承租人應僅與業主的屋頂承包商簽訂任何和所有屋頂安裝和拆除的合同。

[以下頁面上的簽名]

茲證明，自生效之日起，雙方已簽署本租約。

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