Document

大家好，歡迎參加今天的電話會議，回顧阿什福德酒店信託基金2023年第四季度和全年業績，並向您介紹最新動態。今天的電話會議將是：總裁兼首席執行官羅布·海斯；首席財務官德里克·尤班克斯；以及執行副總裁兼資產管理主管克里斯·尼克松。昨天下午在一份新聞稿中公佈了這次電話會議的結果和通知，僅限收聽。

此時，讓我提醒大家，本次電話會議中的某些陳述和假設包含或基於 “前瞻性” 信息，是根據聯邦證券法規的安全港條款做出的。此類前瞻性陳述受許多假設、不確定性以及已知或未知風險的影響，這可能導致實際結果與預期存在重大差異。公司向美國證券交易委員會提交的文件中對這些因素進行了更全面的討論。本次電話會議中包含的前瞻性陳述僅在本次電話會議之日作出，公司沒有義務公開更新或修改這些陳述。本次電話會議期間的陳述不構成賣出要約或收購任何證券的要約。證券只能通過註冊聲明和招股説明書發行，註冊聲明和招股説明書可在www.sec.gov上找到。

此外，本次電話會議中使用的某些術語是非公認會計準則財務指標，公司的財報和隨附的表格或附表中提供了對賬表，這些表格或附表已於2024年2月28日通過8-K表格向美國證券交易委員會提交，也可以通過公司網站www.ahtreit.com進行訪問。鼓勵每位聽眾查看財報中提供的對賬以及新聞稿中提供的所有其他信息。此外，除非另有説明，否則本次電話會議中討論的所有報告業績將截至2023年12月31日的第四季度和全年與截至2022年12月31日的第四季度和全年進行了比較。

在我的介紹性發言之後，德里克將回顧我們的第四季度和全年財務業績，然後克里斯將提供我們投資組合的最新運營情況。

正如我們在今年早些時候宣佈的那樣，我們熱切地專注於在2024年還清我們的戰略企業融資。我們認為，這是使阿什福德信託重回增長道路的關鍵一步，也是未來恢復共同股息的必要條件。我們實現這一目標的計劃是多方面的，為我們提供了實現目標的重大選擇——它包括通過資產出售、抵押貸款債務再融資和非交易優先融資相結合來籌集足夠的資金。

我們目前有十幾種資產處於銷售過程的不同階段，儘管我們不太可能出售所有這些資產，但我們正在努力確定哪些資產的估值最具吸引力，同時也對我們的去槓桿化工作產生了最大的影響。現在，我們在簽署的買賣協議下有五項資產（高於我們幾天前宣佈的三項資產），還有另一項資產是根據意向書簽訂的。這六項資產的總銷售價格約為2.25億美元。

今天上午我們宣佈，我們已經簽署了一項最終協議，將以1.71億美元或每把鑰匙43.8萬美元的價格出售位於馬薩諸塞州波士頓的希爾頓波士頓後灣酒店，這表明我們在這些努力中取得了重大進展。經公司預期資本支出調整後，銷售價格代表2023年淨營業收入的7.3％的資本化率，即2023年酒店息税折舊攤銷前利潤的12.3倍。此次出售預計將於3月完成，並受正常成交條件的約束。我們預計，在償還基礎抵押貸款債務和交易成本後，此次出售的淨收益約為7,000萬美元，並預計將使用淨收益來償還我們的戰略融資。

此外，在季度末之後，我們宣佈已簽署最終協議，以1,920萬美元的價格出售位於猶他州鹽湖城的Residence Inn。此次出售預計將於3月初完成，並視正常成交條件而定。經我們的預期資本支出調整後，銷售價格佔2023年淨營業收入的4.6％，即2023年酒店息税折舊攤銷前利潤的18.2倍。我們預計將所有收益用於償還債務。

我們還與貸款機構合作，為田納西州納什維爾的納什維爾萬麗酒店擔保的貸款、位於多個州的17家酒店的摩根士丹利泳池貸款、弗吉尼亞州阿靈頓的萬豪門户擔保的貸款以及佐治亞州亞特蘭大Indigo亞特蘭大擔保的貸款進行再融資。我們認為，納什維爾文藝復興貸款的再融資可能會有大量的超額收益，可用於償還公司的戰略融資。我們目前正在進行銷售的普林斯頓威斯汀酒店將在融資完成後不受任何限制。

我們還繼續對我們的非交易優先股發行感到興奮。我們將繼續建立銷售集團，目前已簽署42份交易商協議，代表5,840多名銷售該證券的代表。迄今為止，我們已經籌集了約1.05億美元的總收益，其中包括第四季度的2190萬美元。

鑑於我們在戰略融資回報計劃的三個主要方面（資產出售、抵押貸款再融資和非交易優先發行）方面取得的進展，我們仍然認為我們在2024年還清戰略融資的正確道路上前進。

現在，就酒店業績而言，我們對第四季度實現的強勁經營業績和RevPAR增長感到非常滿意。我們清楚地看到了在休閒、企業和團體需求來源之間保持平衡的廣泛多元化、高質量的投資組合所帶來的好處。與上一季度相比，我們投資組合中所有酒店的RevPAR在第四季度增長了1.6％。RevPAR的增長是由平均每日利率帶動的，比上一季度增長了3.4％。我們還感到高興的是，這種強勁表現將持續到2024年，該投資組合1月份的總收入增長了5.3％。

第四季度，我們報告歸屬於普通股股東的淨虧損為3,130萬美元，攤薄後每股虧損0.90美元。全年我們報告歸屬於普通股股東的淨虧損為1.937億美元，攤薄後每股虧損為5.61美元（5.61美元）。

考慮到價內利率上限，在第四季度末，我們有33億美元的貸款，混合平均利率為8.0％。考慮到目前的SOFR水平和相應的利率上限，我們92％的債務現在已得到有效修復，因為我們現在幾乎所有的利率上限都在價內。

本季度末，我們的現金及現金等價物為1.65億美元，限制性現金為1.46億美元。限制性現金中的絕大多數由貸款人和經理持有的儲備賬户組成，250萬美元與貸款人持有的滯留現金有關。在本季度末，我們還收到了來自第三方酒店經理的2200萬美元應付款。這主要代表我們的一位物業經理持有的現金，也可用於為酒店運營成本提供資金。本季度末，我們的淨營運資金約為2.09億美元。

截至年底，我們的股票數量包括約3,940萬股完全攤薄後的已發行股份，其中包括3,740萬股普通股和200萬股OP單位。在第四季度，我們用於計算每股AFFO的加權平均全面攤薄後的股票數量包括與2021年1月完成的戰略融資退出費相關的約170萬股普通股。

最新情況是，在本季度，我們完成了向貸款機構轉讓了擔保KEYS F貸款池的酒店的所有權，我們將繼續與KEYS A和KEYS B貸款池的貸款機構合作，以自願方式將這些酒店的所有權轉讓給貸款機構。目前，我們無法估計何時進行轉賬。

在本季度，我們投資組合的可比酒店RevPAR比去年同期增長了1.6％，標誌着RevPAR連續11個季度同比增長。全年可比酒店的RevPAR比上年增長了9.5％。我們的全年RevPAR增長幾乎是全國平均水平的兩倍。我想花幾分鐘來重點介紹我們團隊的一些工作，包括積極提高我們在投資組合中的集團地位，加強我們的食品和飲料門店，以及利用一些主要市場的高需求活動。

全年團體客房收入比上年增長16％。這是團體預訂活動表現強勁的季度。我們在本季度開始時第四季度的團體預訂量約為3,400萬美元。在第四季度，我們增加了超過1900萬美元的團體房間收入。相比之下，在更加穩定的基礎上，我們在2019年第四季度增加了略高於1800萬美元的集團收入。隨着我們進入新的一年，我們在2024年和2025年的團體會議室收入分別增長了8％和13％。

本季度集團表現強勁的酒店是我們最大的酒店之一萬豪水晶門酒店，其集團客房收入與上一季度相比增長了21％。在第四季度，該酒店成功地增加了團體住宿天數，這使該團隊得以將評級較低的臨時和政府每日津貼業務轉化為收益。產量增加的大部分發生在傳統上聖誕節和新年之間較慢的節日模式下。

與上一季度相比，每間客房的餐飲收入增長了8％，食品和飲料利潤率提高了284個基點。與去年相比，全年食品和飲料收入增長了18％，食品和飲料利潤率提高了227個基點。這由薩凡納凱悦酒店和納什維爾萬麗酒店牽頭，它們的全年食品和飲料收入與去年相比分別增長了22％和18％。

納什維爾萬麗酒店創下了破紀錄的一年，宴會收入與去年相比增長了24％。該團隊成功地用宴會和餐飲支出較高的自給自足團體回填了評級較低的全市需求。薩凡納凱悦酒店受益於一項費率購物計劃，該計劃涵蓋了我們的整個投資組合。該計劃通過對一系列菜單中的可比項目進行基準測試來優化菜單價格。此外，我們的團隊積極提高了餐飲合同所需的最低支出。全年這些努力幫助我們實現了全年宴會收入比上年增長34％。

我們投資組合中的幾個關鍵市場表現強勁。例如，我們的哥倫比亞特區酒店佔我們投資組合的12％，與上一季度相比，第四季度可比酒店的RevPAR提高了6％。在第四季度，儘管存在與政府可能關閉相關的不利因素，這導致入住率下降了50個基點，但我們的酒店仍積極融入非政府細分市場，使房價與上一季度相比增長了6％。

轉到資本支出，我們在2023年完成了亞特蘭大麗思卡爾頓酒店大堂和酒吧以及水晶城大使套房會議空間的翻新，並搬遷了禮賓休息室，並在納什維爾萬麗酒店增加了一間高級套房。在整個投資組合中，我們在2023年花費了約1.1億美元的資本支出，不包括開發項目。我們預計2024年的資本支出在8500萬至1.05億美元之間。

我們報告了2023年的收入和盈利能力的巨大表現，展望未來，集團業務步伐良好，為未來幾年做好了準備，食品和飲料業是

走強，我們正在增加輔助收入的獲取。我們將繼續評估我們產品組合中的幾項新舉措，例如額外的品牌轉換、戰略合作伙伴關係和高收益的翻新。