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本文件中的財務業績反映了未經審計的初步業績，在公司提交10-K表年度報告之前，這些業績才是最終結果。除歷史信息外，此處包含或以引用方式納入的某些陳述可能包含經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條所指的前瞻性陳述，例如與我們的指導、資本資源和流動性、我們對增長機會的追求、交易完成時機有關的陳述投資支出，我們的預期現金流，我們的表現客户、我們的預期現金收款以及我們的經營業績和財務狀況。前瞻性陳述涉及許多風險和不確定性，您不應將其作為對實際事件的預測。無法保證前瞻性陳述中反映的事件或情況會發生。你可以使用諸如 “將”、“打算”、“繼續”、“相信”、“可能”、“期望”、“預期”、“目標”、“預測”、“管道”、“估計”、“提議”、“計劃”、“將” 等詞語或其他類似措辭或此處包含或納入的戰略、計劃或意圖的其他類似術語或討論來識別前瞻性陳述。前瞻性陳述必然取決於可能不正確或不準確的假設、數據或方法。這些前瞻性陳述代表了我們的意圖、計劃、預期和信念，並受許多假設、風險和不確定性的影響。決定這些項目的許多因素超出了我們的控制或預測能力。有關這些因素的進一步討論，見 “項目1A”。風險因素” 見我們最新的10-K表年度報告，以及在適用的情況下，我們的10-Q表季度報告。

對於這些陳述，我們要求保護1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述。提醒您不要過分依賴我們的前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本文發佈之日或本文以引用方式納入的任何文件之日。本節中包含或提及的警示性陳述明確限制了隨後歸因於我們或任何代表我們行事的人的所有書面和口頭前瞻性陳述。除非法律要求，否則我們沒有義務公開發布對前瞻性陳述的任何修訂以反映本聲明發布之日之後的事件或情況。

本文件包含某些非公認會計準則指標。根據公司計算，這些非公認會計準則指標不一定與其他公司報告的類似標題的指標相似。此外，這些非公認會計準則指標不是衡量公認會計準則下財務業績或流動性的指標，不應被視為公司根據公認會計原則確定的其他財務信息的替代方案。有關本文件中使用的某些非公認會計準則財務指標的定義，以及第9和10頁以及第28至32頁附錄中某些非公認會計準則指標的對賬，請參閲第25至27頁。


該公司						公司戰略
EPR Properties（“我們”、“我們”、“我們的”、“EPR” 或 “公司”）是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金。EPR成立於1997年8月，是一家馬裏蘭州房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），首次公開募股於1997年11月18日完成。						我們的主要業務目標是通過實現調整後運營資金（“FFOAA”）和每股分紅的可預測增長來提高股東價值。
						我們的戰略增長側重於收購或開發多元化的體驗式房地產場所組合，這些場所通過促進户外娛樂、休閒和休閒體驗來創造價值，讓消費者可以自由選擇花費時間和金錢。該戰略是由不斷增長的體驗經濟的長期趨勢推動的。
從那時起，該公司一直是領先的體驗式淨租賃房地產投資信託基金，專門投資精選經久不衰的體驗式房產。我們專注於擴大我們的體驗式投資組合，提供各種經久耐用的集合娛樂、休閒和休閒活動的房產。另外，我們的教育投資組合是一項傳統投資，可提供更多的地理和運營商多元化。
						這種關注與我們對每種房地產類型的知識深度一致，從而創造了競爭優勢，使我們能夠更快地確定關鍵的市場趨勢。我們有意將信息和獨創性應用於目標房產，這些房產代表了我們現有房地產類型或潛在未來投資的邏輯延伸。

						作為我們戰略規劃和投資組合管理流程的一部分，我們會根據以下承保原則評估新的機會：

建立首屈一指的體驗式房地產投資組合

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股票研究報道

美國銀行美林證券	傑弗裏·斯佩克特/約書亞·登納萊因	646-855-1363
花旗環球市場	Nick Joseph/Smedes Rose	212-816-6243

詹尼蒙哥馬利斯科特	羅伯·史蒂文森	646-840-3217
摩根大通	安東尼保隆	212-622-6682
JMP 證券	米奇·日耳曼	212-906-3537
堪薩斯城資本協會	喬納森·布拉茨	816-932-8019
Keybanc 資本市場	託德·託馬斯	917-368-2286

雷蒙德·詹姆斯律師事務所	RJ Milligan	727-567-2585
加拿大皇家銀行資本市場	邁克爾·卡羅爾	440-715-2649
Stifel	西蒙·亞爾馬克	443-224-1345
Truist	金基彬	212-303-4124
富國銀行	康納·西弗斯基	212-214-8069


精選財務信息
（未經審計，美元和股票以千美元計）
	截至12月31日的三個月						截至12月31日的年度，
操作信息：	2023			2022			2023		2022
收入	$	171,981		$	178,703		$	705,668	$	658,031
EPR Properties普通股股東可獲得的淨收益	39,489			36,287			148,901		152,088
息税折舊攤銷前利潤 (1)	127,754			140,328			554,401		511,512
調整後的息税折舊攤銷前利率 (1)	129,440			135,524			557,380		519,143
利息支出，淨額	30,337			31,879			124,858		131,175

資本化利息	1,080			680			3,566		1,286
直線租金收入	2,930			2,291			10,591		6,993
優先股申報的股息	6,040			6,042			24,145		24,141
普通股申報的股息	62,148			61,896			248,530		243,757
一般和管理費用	13,765			13,082			56,442		51,579

	十二月三十一日
資產負債表信息：	2023			2022
總資產	$	5,700,885		$	5,758,701
累計折舊	1,435,683			1,302,640
現金和現金等價物	78,079			107,934
累計折舊前的總資產減去現金和現金等價物（總資產）	7,058,489			6,953,407
債務	2,816,095			2,810,111
遞延融資費用，淨額	25,134			31,118
淨負債 (1)	2,763,150			2,733,295
公平	2,454,155			2,535,719
已發行普通股	75,333			75,025
總市值（使用EOP收盤價和清算價值）(2)	6,783,983			5,934,256
淨負債/總市值比率 (1)	41		%	46		%
債務與總資產比率	49		%	49		%
淨負債/總資產比率 (1)	39		%	39		%

淨負債/調整後息税折舊攤銷前利潤率 (1) (3)	5.3			5.0
淨負債/年化調整後息税折舊攤銷前利潤率 (1) (4)	5.3			5.1

(1) 定義見第 25 至 27 頁。如適用，請參見第 31 頁的計算結果。
(2) 參見第 15 頁的計算。
(3) 在此計算中，調整後的息税折舊攤銷前利潤是三個月期的息税折舊攤銷前利潤乘以四。有關定義，請參見第 25 至 27 頁。參見第 31 頁上的計算。

(4) 按年調整後的息税折舊攤銷前利潤調整後的本季度息税折舊攤銷前利息，進一步調整了在役和已處置項目、租金和分紅利息及其他項目，然後乘以四。這些計算可在第31頁調整後息税折舊攤銷前利潤和年化調整後息税折舊攤銷前利潤對賬下找到。有關定義，請參見第 25 至 27 頁。


選定的資產負債表信息
（未經審計，以千美元計）

資產	2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第二季度		2023 年第一季度		2022年第四季度		2022年第三季度
房地產投資	$	5,973,042	$	5,972,156	$	6,029,468	$	6,049,869	$	6,016,776	$	6,048,144
減去：累計折舊	(1,435,683)		(1,400,642)		(1,369,790)		(1,341,527)		(1,302,640)		(1,278,427)
持有待開發的土地	20,168		20,168		20,168		20,168		20,168		20,168
正在開發的房產	131,265		101,313		80,650		85,829		76,029		56,347
經營租賃使用權資產	186,628		190,309		192,325		197,357		200,985		199,031
抵押貸款票據和相關的應計應收利息，淨額	569,768		477,243		466,459		461,263		457,268		399,485

投資合資企業	49,754		53,855		53,763		50,978		52,964		50,124
現金和現金等價物	78,079		172,953		99,711		96,438		107,934		160,838
限制性現金	2,902		2,868		2,623		2,599		2,577		5,252
應收賬款	63,655		54,826		53,305		50,591		53,587		53,375
其他資產	61,307		74,328		74,882		83,050		73,053		78,422
總資產	$	5,700,885	$	5,719,377	$	5,703,564	$	5,756,615	$	5,758,701	$	5,792,759

負債和權益
負債：
應付賬款和應計負債	$	94,927	$	82,804	$	74,493	$	76,244	$	80,087	$	83,384
經營租賃負債	226,961		230,922		233,126		238,096		241,407		237,254
應付普通股股息	25,275		22,795		22,289		21,826		21,405		21,411
應付優先股息	6,032		6,032		6,032		6,033		6,033		6,033
未賺取的租金和利息	77,440		88,530		71,746		71,601		63,939		79,943
信用額度	—		—		—		—		—		—
遞延融資費用，淨額	(25,134)		(26,732)		(28,222)		(29,576)		(31,118)		(32,642)
其他債務	2,841,229		2,841,229		2,841,229		2,841,229		2,841,229		2,841,229
負債總額	3,246,730		3,245,580		3,220,693		3,225,453		3,222,982		3,236,612
股權：
普通股和額外實收資本	3,925,296		3,920,714		3,916,102		3,911,064		3,900,557		3,896,179
按面值計算的優先股	148		148		148		148		148		148
庫存股	(274,038)		(274,035)		(274,001)		(273,904)		(269,751)		(269,744)
累計其他綜合收益	3,296		2,378		3,610		1,823		1,897		1,097
超過淨收益的分配	(1,200,547)		(1,175,408)		(1,162,988)		(1,107,969)		(1,097,132)		(1,071,533)


權益總額	2,454,155		2,473,797		2,482,871		2,531,162		2,535,719		2,556,147
負債和權益總額	$	5,700,885	$	5,719,377	$	5,703,564	$	5,756,615	$	5,758,701	$	5,792,759


選定的操作數據
（未經審計，以千美元計）

	2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第二季度		2023 年第一季度		2022年第四季度		2022年第三季度
租金收入	$	148,738	$	163,940	$	151,870	$	151,591	$	152,652	$	140,471
其他收入	12,068		14,422		10,124		9,333		16,756		11,360
抵押貸款和其他融資收入	11,175		11,022		10,913		10,472		9,295		9,579
總收入	171,981		189,384		172,907		171,396		178,703		161,410

物業運營費用	14,759		14,592		13,972		14,155		13,747		14,707
其他費用	13,539		13,124		9,161		8,950		7,705		9,135
一般和管理費用	13,765		13,464		15,248		13,965		13,082		12,582
遣散費	—		—		547		—		—		—

交易成本	401		847		36		270		993		148
信貸損失準備金（福利），淨額	1,285		(719)		(275)		587		1,369		241
減值費用	2,694		20,887		43,785		—		22,998		—
折舊和攤銷	40,692		42,432		43,705		41,204		41,303		41,539
運營費用總額	87,135		104,627		126,179		79,131		101,197		78,352
出售房地產的（虧損）收益	(3,612)		2,550		(575)		(560)		347		304
運營收入	81,234		87,307		46,153		91,705		77,853		83,362

利息支出，淨額	30,337		31,208		31,591		31,722		31,879		32,747
合資企業的虧損權益（收益）	4,701		(533)		615		1,985		3,559		(572)

所得税前收入	46,196		56,632		13,947		57,998		42,415		51,187
所得税支出	667		372		347		341		86		388








淨收入	45,529		56,260		13,600		57,657		42,329		50,799

優先股息要求	6,040		6,032		6,040		6,033		6,042		6,033

EPR Properties普通股股東可獲得的淨收益	$	39,489	$	50,228	$	7,560	$	51,624	$	36,287	$	44,766


調整後的運營資金和運營資金
（未經審計，每股信息除外，以千美元計）
運營資金 (“FFO”) (1):	2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第二季度		2023 年第一季度		2022年第四季度		2022年第三季度
EPR Properties普通股股東可獲得的淨收益	$	39,489	$	50,228	$	7,560	$	51,624	$	36,287	$	44,766
出售房地產的虧損（收益）	3,612		(2,550)		575		560		(347)		(304)


房地產投資減值，淨額	2,694		20,887		43,785		—		21,030		—

房地產折舊和攤銷	40,501		42,224		43,494		41,000		41,100		41,331
合資企業折舊的分配份額	2,344		2,315		2,162		2,055		1,833		2,093

EPR Properties的普通股股東可獲得FFO	$	88,640	$	113,104	$	97,576	$	95,239	$	99,903	$	87,886
EPR Properties的普通股股東可獲得FFO	$	88,640	$	113,104	$	97,576	$	95,239	$	99,903	$	87,886
添加：C系列優先股的優先股股息	1,938		1,938		1,938		1,938		1,938		1,938
添加：E系列優先股的優先股股息	1,938		1,938		1,938		1,938		1,939		1,939
EPR Properties的普通股股東可獲得攤薄後的FFO	$	92,516	$	116,980	$	101,452	$	99,115	$	103,780	$	91,763
調整後的運營資金（“FFOAA”）(1)：
EPR Properties的普通股股東可獲得FFO	$	88,640	$	113,104	$	97,576	$	95,239	$	99,903	$	87,886
遣散費	—		—		547		—		—		—
交易成本	401		847		36		270		993		148
信貸損失準備金（福利），淨額	1,285		(719)		(275)		587		1,369		241

經營租賃使用權資產減值	—		—		—		—		1,968		—
銷售參與收入（包含在其他收入中）	—		—		—		—		(9,134)		—







遞延所得税優惠	(86)		(76)		(92)		(90)		(132)		(37)
調整後的FFO可供EPR Properties的普通股股東使用	$	90,240	$	113,156	$	97,792	$	96,006	$	94,967	$	88,238
調整後的FFO可供EPR Properties的普通股股東使用	$	90,240	$	113,156	$	97,792	$	96,006	$	94,967	$	88,238
添加：C系列優先股的優先股股息	1,938		1,938		1,938		1,938		1,938		1,938
添加：E系列優先股的優先股股息	1,938		1,938		1,938		1,938		1,939		1,939
調整後的攤薄後FFO可供EPR Properties的普通股股東使用	$	94,116	$	117,032	$	101,668	$	99,882	$	98,844	$	92,115
普通股每股FFO：
基本	$	1.18	$	1.50	$	1.30	$	1.27	$	1.33	$	1.17
稀釋	1.16		1.47		1.27		1.25		1.31		1.16
調整後的每股普通股FFO：
基本	$	1.20	$	1.50	$	1.30	$	1.28	$	1.27	$	1.18
稀釋	1.18		1.47		1.28		1.26		1.25		1.16
用於計算的份額（以千計）：
基本	75,330		75,325		75,297		75,084		75,022		75,016
稀釋	75,883		75,816		75,715		75,283		75,111		75,183

稀釋性C系列優先股的影響	2,293		2,287		2,279		2,272		2,261		2,250

稀釋性E系列優先股的影響	1,663		1,663		1,663		1,663		1,664		1,664
調整後的加權平均未償還股份，攤薄後的C系列和E系列	79,839		79,766		79,657		79,218		79,036		79,097
(1) 定義見第 25 至 27 頁。


調整後的運營資金
（未經審計，每股信息除外，以千美元計）
調整後的運營資金（“AFFO”）(1)：	2023 年第四季度			2023 年第三季度			2023 年第二季度			2023 年第一季度			2022年第四季度			2022年第三季度
EPR Properties的普通股股東可獲得FFO	$	88,640		$	113,104		$	97,576		$	95,239		$	99,903		$	87,886
調整：
遣散費	—			—			547			—			—			—
交易成本	401			847			36			270			993			148
信貸損失準備金（福利），淨額	1,285			(719)			(275)			587			1,369			241

經營租賃使用權資產減值	—			—			—			—			1,968			—
銷售參與收入（包含在其他收入中）	—			—			—			—			(9,134)			—







遞延所得税優惠	(86)			(76)			(92)			(90)			(132)			(37)

非房地產折舊和攤銷	191			208			211			204			203			208
遞延融資費用攤銷	2,188			2,170			2,150			2,129			2,109			2,090
向管理層和受託人支付的基於股份的薪酬支出	4,359			4,354			4,477			4,322			4,114			4,138
高於/低於市場價格的租賃、淨額和租户補貼的攤銷	(79)			(182)			(185)			(89)			(90)			(89)
維護資本支出 (2)	(5,015)			(1,753)			(3,455)			(2,176)			(2,674)			(386)
直線租金收入	(2,930)			(4,407)			(1,149)			(2,105)			(2,291)			(2,374)
直線地面轉租費用	56			77			401			565			581			602
抵押貸款和其他融資收入的非現金部分	(535)			(290)			(141)			(122)			(120)			(119)
EPR Properties的普通股股東可以使用AFFO	$	88,475		$	113,333		$	100,101		$	98,734		$	96,799		$	92,308

EPR Properties的普通股股東可以使用AFFO	$	88,475		$	113,333		$	100,101		$	98,734		$	96,799		$	92,308
添加：C系列優先股的優先股股息	1,938			1,938			1,938			1,938			1,938			1,938
添加：E系列優先股的優先股股息	1,938			1,938			1,938			1,938			1,939			1,939
EPR Properties的普通股股東可獲得攤薄後的AFFO	$	92,351		$	117,209		$	103,977		$	102,610		$	100,676		$	96,185

加權平均攤薄後已發行股份（千股）	75,883			75,816			75,715			75,283			75,111			75,183
稀釋性C系列優先股的影響	2,293			2,287			2,279			2,272			2,261			2,250
稀釋性E系列優先股的影響	1,663			1,663			1,663			1,663			1,664			1,664
調整後的加權平均已發行股票攤薄後股票	79,839			79,766			79,657			79,218			79,036			79,097

攤薄後普通股每股AFFO	$	1.16		$	1.47		$	1.31		$	1.30		$	1.27		$	1.22
每股普通股申報的股息	$	0.825		$	0.825		$	0.825		$	0.825		$	0.825		$	0.825
AFFO 派息率 (3)	71		%	56		%	63		%	63		%	65		%	68		%

(1) 定義見第 25 至 27 頁。

(2) 包括維護資本支出和某些第二代租户改善和租賃佣金。
(3) AFFO派息率的計算方法是將每股普通股申報的股息除以攤薄後的每股普通股AFFO。


截至2023年12月31日的資本結構
（未經審計，以千美元計）

合併債務
債務到期本金：
	債券/定期貸款/其他 (1)		無抵押信貸額度 (2)		無抵押優先票據			總計		加權平均利率
年
2024	$	—	$	—	$	136,637		$	136,637	4.35%
2025	—		—		300,000			300,000		4.50%
2026	—		—		629,597			629,597		4.70%
2027	—		—		450,000			450,000		4.50%
2028	—		—		400,000			400,000		4.95%
2029	—		—		500,000			500,000		3.75%
2030	—		—		—			—		—%
2031	—		—		400,000			400,000		3.60%
2032	—		—		—			—		—%
2033	—		—		—			—		—%
2034	—		—		—			—		—%
此後	24,995		—		—			24,995		2.53%
減去：遞延融資成本，淨額	—		—		—			(25,134)		—%
	$	24,995	$	—	$	2,816,234		$	2,816,095	4.32%

			平衡		加權平均利率			加權平均到期日
固定利率無抵押債務			$	2,816,234	4.30		%	4.04
固定利率擔保債務 (1)			24,995		2.53		%	23.58


減去：遞延融資成本，淨額			(25,134)		—		%	—
總計			$	2,816,095	4.32		%	4.25

(1) 包括截至2024年9月30日通過利率互換固定的2500萬美元有擔保債券。

(2) 無抵押循環信貸額度摘要：
			平衡					率
	承諾		於 2023 年 12 月 31 日		成熟			於 2023 年 12 月 31 日

	$1,000,000		$—		2025年10月6日			6.66%

	注意：該貸款將於2025年10月6日到期，並有兩次延期六個月可供公司選擇，幷包括手風琴功能，根據該功能，每種情況下，最高借款額度可以從10億美元增加到20億美元，但須遵守某些條款和條件。


截至 2023 年 12 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日的資本結構
（未經審計，以千美元計）

合併債務（續）

債務摘要：	2023 年 12 月 31 日		2022年12月31日

優先無抵押應付票據，4.35%，將於2024年8月22日到期	$	136,637	$	136,637
優先無抵押應付票據，4.50％，2025年4月1日到期	300,000		300,000

優先無抵押應付票據，4.56％，2026年8月22日到期	179,597		179,597
優先無抵押應付票據，4.75％，2026年12月15日到期	450,000		450,000
優先無抵押應付票據，4.50％，2027年6月1日到期	450,000		450,000
優先無抵押應付票據，4.95％，將於2028年4月15日到期	400,000		400,000
優先無抵押應付票據，3.75％，將於2029年8月15日到期	500,000		500,000
優先無抵押應付票據，3.60％，將於2031年11月15日到期	400,000		400,000
截至2026年9月30日，可變利率的應付債券固定為2.53％，將於2047年8月1日到期	24,995		24,995
減去：遞延融資成本，淨額	(25,134)		(31,118)
債務總額	$	2,816,095	$	2,810,111

資本結構

高級筆記

截至2023年12月31日的優先債務評級

穆迪

Baa3（穩定）

惠譽

BBB-（穩定）

標準普爾

BBB-（穩定）

契約摘要

截至2023年12月31日，該公司有未償還的公共優先無抵押票據，固定利率為3.60％、3.75％、4.50％、4.75％和4.95％。這些票據的利息每半年支付一次。這些公開優先無抵押票據包含各種契約，包括：（i）限制任何導致公司債務與調整後總資產比率超過60％的債務的發生；（ii）限制任何有擔保債務的發生，這將導致公司的有擔保債務與調整後總資產的比率超過40％；（iii）限制任何債務的發生，這將導致公司的還本付息覆蓋率低於1.5 時間；以及 (iv) 始終保持未設押資產總額不少於總額的150％公司未償還的無抵押債務。

以下是根據票據條款定義和計算的公司3.60％、3.75％、4.50％、4.75％和4.95％的公開優先無抵押票據的關鍵財務契約摘要。這些計算不基於美國公認會計原則（“GAAP”）衡量標準，僅向投資者展示公司根據優先無抵押票據的條款承擔額外債務的能力，不能衡量公司的流動性或業績。截至 2023 年 12 月 31 日和 2023 年 9 月 30 日的實際金額為：

實際的

注意契約

必需

2023 年第四季度 (1)

2023 年第三季度 (1)

對總負債發生的限制（總債務/總資產）

≤ 60%

40%

對產生有擔保債務（擔保債務/總資產）的限制

≤ 40%

—%

債務發生限制：還本付息覆蓋範圍（可用於償還債務/年度債務還本付息的合併收入）——過去十二個月

≥ 1.5 x

4.4x

維持未設押資產總額（未擔保資產/無抵押債務）

≥ 150% 的無抵押債務

237%

(1) 有關計算的詳細信息，請參閲第 14 頁。


資本結構
高級筆記
（未經審計，以千美元計）

契約計算

總資產：	2023年12月31日				債務總額:				2023年12月31日
每張資產負債表的總資產	$	5,700,885			有擔保債務債務				$	24,995
加：累計折舊	1,435,683				無抵押債務債務：
減去：無形資產，淨額	(34,710)				無抵押債務				2,816,234
總資產	$	7,101,858			未償信用證				—
					擔保				6,941
未設押資產總額:	2023年12月31日				按公允市場價值計算的衍生品，淨額（如果有負債）				3,648
未支配房地產資產，總額	$	6,481,851			無抵押債務債務總額：				$	2,826,823
現金和現金等價物	78,079				債務總額				$	2,851,818
持有待開發的土地	20,168
正在開發的房產	131,265
未抵押資產總額	$	6,711,363


可用於還本付息的合併收入：	2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第二季度		2023 年第一季度		過去的十二個月
調整後的息税折舊攤銷前	$	129,440	$	153,216	$	138,245	$	136,479	$	557,380



減去：直線收入，淨額，包含在調整後的息税折舊攤銷前利潤中	(2,930)		(4,407)		(1,149)		(2,105)		(10,591)
可用於還本付息的合併收入	$	126,510	$	148,809	$	137,096	$	134,374	$	546,789

年度還本付息：
利息支出，總額	$	33,583	$	33,647	$	33,541	$	33,510	$	134,282

減去：遞延融資費用攤銷	(2,188)		(2,170)		(2,150)		(2,129)		(8,637)
年度還本付息	$	31,395	$	31,477	$	31,391	$	31,381	$	125,645

還本付息保障	4.0		4.7		4.4		4.3		4.4


截至2023年12月31日的資本結構
（未經審計，除股票信息外，以千美元計）

公平
安全	已發行股份	2023 年 12 月 31 日的每股價格	清算優先權	股息率	可兑換	2023 年 12 月 31 日的轉化率		2023 年 12 月 31 日的轉換價格

普通股	75,332,506	$48.45	不適用	(1)	不適用	不適用		不適用
C 系列	5,392,916	$21.30	$134,823	5.750%	Y	0.4252		$58.80
E 系列	3,445,980	$28.12	$86,150	9.000%	Y	0.4826		$51.80
G 系列	6,000,000	$20.80	$150,000	5.750%	N	不適用		不適用

總市值的計算：

2023 年 12 月 31 日已發行普通股乘以 2023 年 12 月 31 日的收盤價						$	3,649,860
C系列優先股的總清算價值 (2)						134,823
E系列優先股的總清算價值 (2)						86,150
G系列優先股的總清算價值 (2)						150,000
截至2023年12月31日的淨負債 (3)						2,763,150
合併市值總額						$	6,783,983

(1) 2023年第四季度宣佈的每月股息總額為每股0.825美元。
(2) 不包括截至2023年12月31日的應計未付股息。
(3) 定義見第 25 至第 27 頁。


比率摘要
（未經審計）

	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第二季度	2023 年第一季度	2022年第四季度	2022年第三季度
債務與總資產比率	49%	49%	49%	49%	49%	48%

淨負債與總市值的比率 (1)	41%	43%	41%	46%	46%	47%

淨負債與總資產的比率 (1)	39%	38%	39%	39%	39%	39%

淨負債/調整後息税折舊攤銷前利潤率 (1) (2)	5.3	4.4	5.0	5.0	5.0	5.2

淨負債/年化調整後息税折舊攤銷前利潤率 (1) (3)	5.3	5.1	5.2	5.1	5.1	5.1







利息覆蓋率 (4)	3.8	4.5	4.1	4.0	4.0	3.8

固定費用覆蓋率 (4)	3.2	3.8	3.5	3.4	3.4	3.2

還本付息覆蓋率 (4)	3.8	4.5	4.1	4.0	4.0	3.8

FFO 派息率 (5)	71%	56%	65%	66%	63%	71%

FFO 按調整後的派息比率 (6)	70%	56%	64%	65%	66%	71%

AFFO 派息率 (7)	71%	56%	63%	63%	65%	68%

(1) 定義見第 25 至 27 頁。如適用，請參閲前一時期的補充資料，以瞭解詳細計算結果。
(2) 調整後的息税折舊攤銷前利潤是該季度的息税折舊攤銷前利潤乘以四。參見第 31 頁上的計算。
(3) 按年調整後的息税折舊攤銷前利潤調整後的本季度息税折舊攤銷前利息，進一步調整了在役和已處置項目、租金和分紅利息及其他項目，然後乘以四。這些計算可在第31頁調整後息税折舊攤銷前利潤和年化調整後息税折舊攤銷前利潤對賬下找到。有關定義，請參見第 25 至 27 頁。
(4) 詳細計算參見第 29 頁。
(5) FFO派息率的計算方法是將每股普通股申報的股息除以攤薄後每股普通股的FFO。
(6) 調整後派息率的FFO的計算方法是將每股普通股申報的股息除以經攤薄後每股普通股調整後的FFO。
(7) AFFO派息率的計算方法是將每股普通股申報的股息除以攤薄後的每股普通股AFFO。



應收抵押貸款票據摘要
（未經審計，以千美元計）
						截至 (1) 的賬面金額
描述	利率		還款日/到期日	未償還的抵押貸款本金		2023 年 12 月 31 日		2022年12月31日
俄勒岡州尤金市 Eat & Play 地產	8.13	%	8/31/2024	$	10,750	$	10,417	$	7,780
景點地產北卡羅來納州鮑威爾角	7.75	%	6/30/2025	29,378		29,200		29,227
堪薩斯州梅里亞姆健身與健康地產	7.55	%	7/31/2029	9,090		9,223		9,195
內布拉斯加州奧馬哈健身與健康地產	9.00	%	6/30/2030	10,905		10,951		10,898
內布拉斯加州奧馬哈健身與健康地產	9.00	%	6/30/2030	10,539		10,615		10,531
田納西州納什維爾體驗式住宿物業	6.99	%	9/30/2031	70,000		71,187		70,576
滑雪地產 Girdwood，阿拉斯加	8.78	%	7/31/2032	78,102		78,062		72,366
科羅拉多州和加利福尼亞州的健身和保健物業	7.15	%	1/10/2033	59,034		59,207		56,911
德克薩斯州奧斯汀餐飲娛樂地產	11.31	%	6/1/2033	9,701		9,701		10,253
德克薩斯州達拉斯餐飲娛樂地產	10.25	%	6/9/2033	1,106		1,105		—
洛杉磯布羅克斯橋體驗式住宿物業	7.25	%	3/8/2034	11,305		11,373		11,373
佛蒙特州西多佛和威爾明頓滑雪場	12.32	%	12/1/2034	51,050		51,049		51,049
俄亥俄州和賓夕法尼亞州的四個滑雪	11.41	%	12/1/2034	37,562		37,495		37,529
俄亥俄州切斯特蘭滑雪場	11.90	%	12/1/2034	4,550		4,508		4,532
滑雪地產亨特，紐約	9.03	%	1/5/2036	21,000		21,000		21,000
猶他州米德維爾餐飲娛樂地產	10.25	%	5/31/2036	17,505		17,505		17,505
俄亥俄州西切斯特餐飲娛樂地產	9.75	%	8/1/2036	18,068		18,067		18,066
科羅拉多州柯林斯堡健身與健康地產	8.00	%	1/31/2038	10,292		10,070		10,089
佛羅裏達州瑪麗湖幼兒教育中心	8.23	%	5/9/2039	4,200		4,387		4,360
佛羅裏達州利西亞幼兒教育中心	8.93	%	10/31/2039	3,959		4,018		4,028
密歇根州弗蘭肯默斯景點地產	8.25	%	10/14/2042	24,715		24,375		—
馬薩諸塞州和紐約州的健身和保健物業	8.30	%	1/10/2044	77,000		76,253		—
總計				$	569,811	$	569,768	$	457,268

未合併的合資企業摘要

（未經審計，以千美元計）

財產

收購日期

房產類型

位置

截至 2023 年 12 月 31 日的賬面價值

所有權權益

Bellwether Beach Resort & Beachcomber 海灘度假村酒店

12/2018

體驗式住宿

佛羅裏達州聖彼得海灘

14,727

傑利斯通公園沃倫斯

8/2021

體驗式住宿

威斯康星州沃倫斯

9,945

瑪格麗塔維爾露營地布里奧克斯橋

5/2022

體驗式住宿

路易斯安那州布羅克斯橋

18,996

Jellystone Kozy Rest

11/2022

體驗式住宿

賓夕法尼亞州哈里斯維爾

6,086


	截至 2023 年 12 月 31 日
	總計		每份 (2)
總資產	$	262,124	$	194,396
應付給第三方的抵押貸款票據	172,854		126,568
按照 EPR (1) 應付的抵押貸款票據	11,305		9,609

	截至 2023 年 12 月 31 日的三個月				截至 2023 年 12 月 31 日的年度
	總計		每份 (2)		總計		每份 (2)
收入和其他收入	$	15,577	$	10,700	$	77,761	$	55,982
運營費用	18,901		13,522		74,857		54,452
淨營業（虧損）收入	$	(3,324)	$	(2,822)	$	2,904	$	1,530
利息支出	2,756		1,879		11,822		8,298
淨虧損	$	(6,080)	$	(4,701)	$	(8,918)	$	(6,768)
合資企業折舊的分配份額 (2)	不適用		2,344		不適用		8,876
FFOAA (2)	不適用		$	(2,357)	不適用		$	2,108

(1) 應付給EPR的抵押貸款票據將於2034年3月8日到期，六週年之前的利率為7.25％，SOFR加7.20％，上限為8％，此後直至到期。
(2) 非公認會計準則財務指標。有關定義，請參見第 25 至 27 頁。


應付給第三方的未合併抵押貸款票據摘要
				2023 年 12 月 31 日
財產	成熟	擴展	利率	總計		每份 (2)
Bellwether Beach Resort & Beachcomber 海灘度假村酒店	2025 年 5 月 18 日	再延長兩次為期一年	截至 2024 年 6 月 1 日，SOFR 上限為 3.65%，SOFR 上限為 3.50%	$	105,000	$	68,250
傑利斯通公園沃倫斯	2031年9月15日	不適用	4.00%	22,413		21,292
瑪格麗塔維爾露營地布里奧克斯橋	2034年3月8日	不適用	截至 2025 年 4 月 7 日為 3.85%；2025 年 4 月 8 日至 2025 年 4 月 8 日為 4.25%	38,500		32,725
Jellystone Kozy Rest	2029 年 11 月 1 日	不適用	6.38%	6,941		4,301
應付給第三方的抵押貸款票據總額				$	172,854	$	126,568


投資支出和處置摘要
（未經審計，以千美元計）
截至2023年12月31日的三個月投資支出
投資類型	總投資支出		新發展		再開發		資產收購		抵押票據或應收票據		投資合資企業
劇院	$	2,395	$	—	$	2,395	$	—	$	—	$	—
邊吃邊玩	4,279		2,143		1,030		—		1,106		—
景點	10,973		—		59		—		10,914		—
滑雪	1,562		—		—		—		1,562		—
體驗式住宿	2,882		—		—		—		—		2,882
健身與健康	110,557		20,071		1,829		9,374		79,283		—

文化	1,285		—		1,285		—		—		—
全方位體驗	133,933		22,214		6,598		9,374		92,865		2,882





總投資支出	$	133,933	$	22,214	$	6,598	$	9,374	$	92,865	$	2,882

截至 2023 年 12 月 31 日的投資支出年度
投資類型	總投資支出		新發展		再開發		資產收購		抵押票據或應收票據		投資合資企業
劇院	$	5,182	$	—	$	5,182	$	—	$	—	$	—
邊吃邊玩	24,048		20,750		2,192		—		1,106		—
景點	28,384		—		3,669		—		24,715		—
滑雪	5,324		—		—		—		5,324		—
體驗式住宿	16,034		—		—		—		—		16,034
健身與健康	184,370		45,632		3,286		53,144		82,308		—

文化	6,086		—		6,086		—		—		—
全方位體驗	269,428		66,382		20,415		53,144		113,453		16,034





總投資支出	$	269,428	$	66,382	$	20,415	$	53,144	$	113,453	$	16,034

2023 年處置
	截至 2023 年 12 月 31 日的三個月						截至 2023 年 12 月 31 日的年度
投資類型	總處置		出售房地產的淨收益		償還抵押貸款票據的淨收益		總處置		出售房地產的淨收益		償還抵押貸款票據的淨收益
劇院	$	17,861	$	17,861	$	—	$	30,592	$	30,592	$	—
邊吃邊玩	—		—		—		4,029		4,029		—

全方位體驗	17,861		17,861		—		34,621		34,621		—

教育總量	4,342		4,342		—		22,539		22,539		—

教育總量	4,342		4,342		—		22,539		22,539		—

總處置	$	22,203	$	22,203	$	—	$	57,160	$	57,160	$	—



在建房地產——2023年12月31日的投資支出估計 (1)
（未經審計，以千美元計）

	2023 年 12 月 31 日			自有量身定製的支出估計數
	正在開發的房產		項目數量	2024 年第一季度		2024 年第二季度		2024 年第三季度		2024 年第四季度		此後		預期總成本 (2)		已租用百分比
合計量身打造 (3)	$	122,612	6	$	32,027	$	12,607	$	12,607	$	11,730	$	23,258	$	214,841	100		%
非量身定做開發	8,653

在建物業總數	$	131,265

			2023 年 12 月 31 日	自有量身定製的在用估算值
			項目數量	2024 年第一季度		2024 年第二季度		2024 年第三季度		2024 年第四季度		此後		在役總數 (2)		2023 年第四季度實際在役時間
總量身定製			6	$	131,413	$	—	$	—	$	5,672	$	77,756	$	214,841	$	8,235

	2023 年 12 月 31 日			量身定製的抵押貸款支出估算
	應收抵押貸款票據		項目數量	2024 年第一季度		2024 年第二季度		2024 年第三季度		2024 年第四季度		此後		預期總成本 (2)
量身定製的抵押貸款票據總額	$	239,002	5	$	7,992	$	18,594	$	17,144	$	15,674	$	45,197	$	343,603
非定製抵押貸款票據	330,766
應收抵押貸款票據總額	$	569,768

(1) 本附表僅包括公司截至2023年12月31日已開始施工的房產。
(2) “預期總成本” 和 “在職總成本” 均反映了公司在竣工前預計將資助的總資本成本（包括資本化利息或應計利息，視情況而定）。
(3) 按量建造的總量不包括與公司房地產合資企業相關的正在開發的房產，這些合資企業在威斯康星州沃倫斯、賓夕法尼亞州哈里斯維爾和路易斯安那州的布羅克斯橋擁有體驗式住宿物業。2024年，公司在這些合資企業上的投資支出估計為1,200萬美元。

注意：本附表包括公司無法保證時間或金額的未來估算。開發項目存在風險。參見公司最新的10-K表年度報告中的第1A項—— “風險因素”，並在適用的範圍內，參見公司的10-Q表季度報告。



截至 2023 年 12 月 31 日的投資組合詳情
（未經審計）


房產類型	屬性	運營商		年化調整後息税折舊攤銷前利潤 (1)		戰略重點

劇院 (2) (4)	166	17		37	%	減少
邊吃邊玩	58	9	(3)	24	%	成長
景點	23	7		11	%	成長
滑雪	11	3		8	%	成長
體驗式住宿	7	4		3	%	成長
健身與健康	20	7		6	%	成長
賭博	1	1		2	%	成長
文化	3	2		2	%	成長
體驗式投資組合	289	50		93	%

幼兒教育 (5)	61	7		5	%	減少
私立學校	9	1		2	%	減少
教育作品集	70	8		7	%

總投資組合	359	58		100	%

(1) 定義見第 25 至 27 頁。

(2) 不包括位於娛樂區的七家劇院（包含在 Eat & Play 中）。
(3) 不包括娛樂區的非劇院運營商。
(4) 包括公司打算出售的11處房產。
(5) 包括公司打算出售的兩處房產。



租約到期
截至 2023 年 12 月 31 日
（未經審計，以千美元計）

年	房產總數	截至2023年12月31日止年度的租金收入 (1)		佔總收入的百分比
2024	3	$	4,450	1	%
2025	3	3,407		—	%
2026	2	2,643		—	%
2027	4	22,559		3	%
2028	9	16,592		2	%
2029	11	17,845		3	%
2030	18	34,850		5	%
2031	8	10,884		1	%
2032	10	12,613		2	%
2033	7	10,203		1	%
2034	36	73,560		10	%
2035	30	75,314		11	%
2036	40	77,242		11	%
2037	29	61,311		9	%
2038	42	62,902		9	%
2039	3	5,411		1	%
2040	4	9,665		1	%
2041	30	18,608		3	%
2042	4	17,747		3	%
2043	7	18,602		3	%
此後	2	1,822		—	%
	302	$	558,230	79	%

注意：該附表不包括公司娛樂區內的非劇院租户租約、在建物業、待開發土地、公司運營的房產以及對應收抵押貸款的投資。

(1) 截至2023年12月31日止年度的租金收入包括與公司現有運營場地租約（公司為分租人的租約）相關的租賃收入，以及根據會計準則更新（ASU）第2016-02號租賃（主題842）在截至2023年12月31日止年度確認的租户報銷費用總額。



按總收入百分比排名前十的客户
（未經審計）

		佔總收入的百分比	佔總收入的百分比
		在結束的三個月裏	截至本年度的年度
	顧客	2023年12月31日 (1)	2023年12月31日 (1)

1.	Topgolf	15.3%	14.9%
2.	AMC 劇院	14.1%	14.4%
3.	富豪娛樂集團	11.2%	12.9%
4.	Cinemark	6.3%	6.4%
5.	頂級公園	5.5%	4.8%
6.	韋爾度假村	4.2%	4.6%
7.	駝峯度假村	3.3%	3.3%
8.	六面旗幟	2.8%	2.7%
9.	桑蒂科斯劇院有限責任公司 (2)	2.5%	2.6%
10.	奮進學校	2.2%	2.0%

	總計	67.4%	68.6%

(1) 不包括截至2023年12月31日止年度的現金基礎租户的延期收款，包括與解決Regal破產相關的延期款項。此外，不包括截至 2023 年 12 月 31 日止年度確認為收入的解僱費。
(2) 2023 年 7 月 27 日，桑蒂科斯收購了 VSS-Southern。


測量	2024 年指南
	當前
投資支出	$200.0	到	$300.0
處置收益和抵押貸款票據的支付	$50.0	到	$75.0
租金百分比	$12.0	到	$16.0
一般和管理費用	$52.0	到	$55.0
其他收入	$57.0	到	$67.0
其他費用	$54.0	到	$64.0
合資企業虧損的股權	$(9.0)	到	$(6.0)
合資企業調整後的 FFO (FFOAA)	$1.0	到	$4.0
攤薄後每股FFO	$4.74	到	$4.94
攤薄後每股FFOAA	$4.76	到	$4.96

EPR 房產普通股股東可獲得的淨收益對賬表（攤薄後每股）：	2024 年指南
EPR Properties普通股股東可獲得的淨收益	$2.74	到	$2.94
出售房地產的（收益）虧損	(0.22)

房地產折舊和攤銷	2.14
合資企業折舊的分配份額	0.13

C 系列和 E 系列稀釋的影響（如果適用）	(0.05)
EPR Properties的普通股股東可獲得FFO	$4.74	到	$4.94


交易成本	0.01



遞延所得税優惠	(0.01)
退休和遣散費	0.02

調整後的 FFO (FFOAA) 可供EPR Properties的普通股股東使用	$4.76	到	$4.96

全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）開發了息税折舊攤銷前利潤作為房地產投資信託基金的相對非公認會計準則財務指標，獨立於公司的資本結構，為衡量公司的企業價值提供統一的基礎。根據NAREIT理事會對息税折舊攤銷前利潤的定義，公司將息税折舊攤銷前利潤計算為淨收益，根據公認會計原則計算，不包括利息支出（淨額）、所得税支出（收益）、折舊和攤銷、房地產處置損益、房地產減值損失、與貸款再融資或回報相關的成本以及未合併合夥企業、合資企業和其他關聯公司的調整。管理層之所以提供息税折舊攤銷前利潤，是因為它認為這些信息作為補充業績衡量標準對投資者很有用，因為它可以幫助比較不同時期的經營業績以及與其他房地產投資信託基金的經營業績。該公司計算息税折舊攤銷前利潤的方法可能與其他房地產投資信託基金使用的方法不同，因此可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。息税折舊攤銷前利潤不是衡量公認會計原則下業績的指標，不代表GAAP定義的運營產生的現金，也不表示可用於為包括分配在內的所有現金需求提供資金的現金。不應將該衡量標準視為淨收入或任何其他公認會計原則衡量公司經營業績或現金流或流動性的公認會計原則指標的替代方案。

管理層使用調整後的息税折舊攤銷前利潤率來分析公司的業務和運營業績。管理層認為，調整後的息税折舊攤銷前利潤對投資者很有用，因為它排除了管理層認為不代表經營業績的各種項目，也因為它是一種用於計算各種財務比率以評估公司的參考指標。公司將調整後的息税折舊攤銷前利潤定義為本季度的息税折舊攤銷前利潤（定義見上文），其中不包括銷售參與收入、保險追回收益、遣散費、交易成本、信貸損失準備金（收益）、淨額、經營租賃使用權資產的減值損失和預付款費用。然後將該季度的這個數字乘以四得出年度金額。調整後的年度息税折舊攤銷前利潤率經過進一步調整，以反映（1）在役和已處置的項目（2）按項目完工後的初始現金收益率建造的在建房產（3）刪除其他非經常性項目，包括期外延期和存根租金支付，以及（4）對以下項目進行年化以最終反映過去十二個月的財務業績：（i）租金百分比和分紅利息收入和（ii）管理物業和合資企業的調整後息税折舊攤銷前利息。

公司計算調整後息税折舊攤銷前利潤率和年化調整後息税折舊攤銷前利潤的方法可能與其他房地產投資信託基金使用的方法不同，因此可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。調整後的息税折舊攤銷前利潤和年化調整後息税折舊攤銷前利潤不是衡量公認會計原則下業績的指標，不代表GAAP定義的運營產生的現金，也不表示可用於滿足包括分配在內的所有現金需求的現金。不應將這些指標視為淨收入或任何其他公認會計原則衡量公司經營業績或現金流或流動性的公認會計原則指標的替代方案。

淨負債是指經調整後不包括遞延融資成本的債務（根據公認會計原則報告），現金和現金等價物的淨額和減少額。通過排除遞延融資成本（淨額）和減少手頭現金和現金等價物的債務，結果提供了扣除可用於償還的現金後的合同借入資本金額的估計值。公司認為，這種計算是有利於投資者瞭解其財務狀況的補充性非公認會計準則財務披露。公司的淨負債計算方法可能與其他房地產投資信託基金使用的方法不同，因此可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。

淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤比率、淨負債與總市值比率是補充指標，源自非公認會計準則財務指標，公司使用這些指標來評估其資本結構和債務規模與經營業績。該公司認為，投資者通常以類似的方式使用這些比率的版本。此外，金融機構在債務協議中使用這些比率的版本來設定定價和契約限制。公司計算淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤比率、淨負債與總市值比率的方法可能與其他房地產投資信託基金使用的方法不同，因此可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。

NAREIT制定了FFO，作為衡量股票房地產投資信託基金業績的相對非公認會計準則財務指標，目的是確認創收房地產投資信託基金歷來沒有根據公認會計原則確定的基礎進行貶值，管理層在此處提供FFO，因為它認為這些信息在這方面對投資者有用。FFO是衡量房地產公司經營業績的一種廣泛使用的指標，此處作為普通股股東可獲得的GAAP淨收益和每股收益的補充指標提供。根據NAREIT理事會對FFO的定義，公司將FFO計算為普通股股東可獲得的淨收益，該收入根據公認會計原則計算，不包括處置房地產的損益和房地產減值損失，加上與房地產相關的折舊和攤銷，以及未合併的合夥企業、合資企業和其他關聯公司的調整。未合併的合夥企業、合資企業和其他關聯公司的調整在相同基礎上計算以反映FFO。公司已根據該定義計算了所有期限的FFO。此外，公司公佈了調整後的FFO。管理層認為，提供調整後的FFO作為普通股股東可獲得的GAAP淨收益和每股收益的補充指標很有用。調整後的FFO為FFO加上遣散費、交易成本、信貸損失準備金（收益）、淨額、與貸款再融資或還清相關的成本、優先股贖回成本和經營租賃使用權資產減值，以及減去銷售參與收入、保險回收收益和遞延所得税支出（收益）。調整後的FFO和FFO是非公認會計準則財務指標。調整後的FFO和FFO並不代表GAAP定義的運營現金流，也不表示現金流足以滿足所有現金需求，不得被視為淨收益或任何其他GAAP衡量公司經營業績、現金流或GAAP定義的流動性的替代方案。還應注意的是，並非所有房地產投資信託基金在調整後計算FFO和FFO的方式都相同，因此與其他房地產投資信託基金的比較可能沒有意義。

除FFO外，公司還通過在FFO中增加遣散費、交易成本、信貸損失準備金（收益）、淨額、與貸款再融資或還清相關的成本、優先股贖回成本、經營租賃使用權資產減值來呈現AFFO 與租户行使公立特許學校收購期權、非房地產折舊和攤銷、遞延融資費用攤銷以及管理層和受託人基於股份的薪酬支出相關的終止費；減去高於和低於市場租賃的攤銷額、淨額和租户津貼、銷售參與收入、維護資本支出（包括第二代租户改善和租賃佣金）、直線租金收入（消除直線轉租的影響）)，非-抵押貸款和其他融資收入的現金部分、保險追回收益和遞延所得税（福利）支出。AFFO是衡量房地產公司經營業績的一種廣泛使用的指標，此處作為普通股股東可獲得的GAAP淨收益和每股收益的補充指標提供，管理層之所以提供AFFO，是因為它認為這些信息在這方面對投資者有用。AFFO 是一項非公認會計準則財務指標。AFFO不代表GAAP定義的運營現金流，並不表示現金流足以滿足所有現金需求，也不能被視為衡量公司經營業績或GAAP定義的現金流或流動性的淨收益或任何其他GAAP衡量標準的替代方案。還應注意的是，並非所有房地產投資信託基金的計算AFFO的方式都相同，因此與其他房地產投資信託基金的比較可能沒有意義。

利息覆蓋率的計算方法是利息保障金額除以總利息支出。公司通過將淨收益減值費用、信貸損失準備金（收益）、淨交易成本、利息支出、總額（包括已終止業務的利息支出）、遣散費、折舊和攤銷、管理層和受託人的基於股份的薪酬支出以及與貸款再融資或回報相關的成本來計算利息保障金額；減去銷售參與收入、資本化利息成本、直線租金收入、提前清償債務的收益，出售實物時的收益（虧損）來自持續和已終止業務的遺產、保險追回的收益、先前持有的股權的收益、提前清償債務的收益、預付款費用和遞延所得税優惠（支出）。公司通過將利息支出、淨額、利息收入和資本化利息成本相加來計算總利息支出。公司認為，利息覆蓋率是衡量公司履行利息支出義務能力的適當補充指標，管理層認為這方面對投資者有用。公司對利息覆蓋率的計算可能與其他公司使用的計算方法不同，因此可比性可能受到限制。不應將這些信息視為任何 GAAP 流動性衡量標準的替代方案。

這些信息包括非公認會計準則財務指標。公司在未合併合資企業中的份額是逐個實體得出的，方法是將其所有權百分比應用於這些物業的GAAP財務報表中的每個細列項目，以計算其在該細列項目中的份額。公司認為，鑑於按權益會計法核算的未合併合資企業的重要性，這種陳述形式可以深入瞭解我們公司的整體財務業績和狀況，儘管此類信息的列報可能無法準確描述持有未合併合資企業的法律和經濟影響。該公司計算其比例利息的方法可能與其他房地產投資信託基金使用的方法不同，因此可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。就公認會計原則而言，公司不控制未合併的合資企業，資產負債以及收入和支出的列報不構成對此類項目的法律索賠。由於這些限制，不應孤立地考慮非公認會計準則按比例分配的財務信息，也不得將其作為公司根據公認會計原則報告的合併財務報表的替代品。


利息、固定費用和還本付息覆蓋率的計算
（未經審計，以千美元計）
利息覆蓋率 (1):	2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第二季度		2023 年第一季度		2022年第四季度		2022年第三季度
淨收入	$	45,529	$	56,260	$	13,600	$	57,657	$	42,329	$	50,799
減值費用	2,694		20,887		43,785		—		22,998		—

遣散費	—		—		547		—		—		—
交易成本	401		847		36		270		993		148
信貸損失準備金（福利），淨額	1,285		(719)		(275)		587		1,369		241
利息支出，總額	33,583		33,647		33,541		33,510		33,522		33,595

折舊和攤銷	40,692		42,432		43,705		41,204		41,303		41,539
基於股份的薪酬支出
致管理層和受託人	4,359		4,354		4,477		4,322		4,114		4,138


銷售參與收入	—		—		—		—		(9,134)		—
利息成本資本化	(1,080)		(857)		(846)		(783)		(680)		(335)
直線租金收入	(2,930)		(4,407)		(1,149)		(2,105)		(2,291)		(2,374)

出售房地產的損失（收益）	3,612		(2,550)		575		560		(347)		(304)




遞延所得税優惠	(86)		(76)		(92)		(90)		(132)		(37)
利息保障金額	$	128,059	$	149,818	$	137,904	$	135,132	$	134,044	$	127,410

利息支出，淨額	$	30,337	$	31,208	$	31,591	$	31,722	$	31,879	$	32,747
利息收入	2,166		1,582		1,104		1,005		963		513
利息成本資本化	1,080		857		846		783		680		335
利息支出，總額	$	33,583	$	33,647	$	33,541	$	33,510	$	33,522	$	33,595

利息覆蓋率	3.8		4.5		4.1		4.0		4.0		3.8

固定充電覆蓋率 (1):
利息保障金額	$	128,059	$	149,818	$	137,904	$	135,132	$	134,044	$	127,410

利息支出，總額	$	33,583	$	33,647	$	33,541	$	33,510	$	33,522	$	33,595
優先股分紅	6,040		6,032		6,040		6,033		6,042		6,033
固定費用	$	39,623	$	39,679	$	39,581	$	39,543	$	39,564	$	39,628
固定費用覆蓋率	3.2		3.8		3.5		3.4		3.4		3.2

還本付息覆蓋率 (1):
利息保障金額	$	128,059	$	149,818	$	137,904	$	135,132	$	134,044	$	127,410
利息支出，總額	$	33,583	$	33,647	$	33,541	$	33,510	$	33,522	$	33,595
定期本金支付	—		—		—		—		—		—
還本付息	$	33,583	$	33,647	$	33,541	$	33,510	$	33,522	$	33,595
還本付息覆蓋率	3.8		4.5		4.1		4.0		4.0		3.8

(1) 定義見第 25 至 27 頁。


將利息承保額與經營活動提供的淨現金進行對賬
（未經審計，以千美元計）

第29頁表格中列出的利息保障金額是非公認會計準則財務指標，不應被視為任何GAAP流動性衡量標準的替代方案。它與GAAP流動性指標 “經營活動提供的淨現金” 最直接相似，並且與GAAP流動性指標、“投資活動使用的淨現金” 和 “融資活動提供的淨現金” 沒有直接可比性。利息保障金額可以與合併現金流量表中的 “經營活動提供的淨現金” 進行對賬，如下所示：
	2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第二季度		2023 年第一季度		2022年第四季度		2022年第三季度

經營活動提供的淨現金	$	77,002	$	149,204	$	99,358	$	121,530	$	92,041	$	132,625

合資企業的收益（虧損）權益	(4,701)		533		(615)		(1,985)		(3,559)		572
來自合資企業的分配	—		(1,300)		—		—		—		—
遞延融資成本的攤銷	(2,188)		(2,170)		(2,150)		(2,129)		(2,109)		(2,090)
高於和低於市場價格的租賃和租户補貼的攤銷額，淨額	79		182		185		89		90		89
資產和負債的變化：
經營租賃資產和負債	279		187		(143)		(317)		(226)		(337)
抵押貸款票據應計應收利息	734		(420)		621		296		576		274
應收賬款	8,780		1,560		2,749		(2,998)		188		(3,994)


其他資產	(1,850)		(1,593)		(95)		6,276		(617)		(2,812)
應付賬款和應計負債	5,773		(8,795)		3,395		(8,861)		9,186		(20,807)
未賺取的租金和利息	14,177		(16,800)		2,774		(7,661)		16,064		(7,144)

直線租金收入	(2,930)		(4,407)		(1,149)		(2,105)		(2,291)		(2,374)
利息支出，總額	33,583		33,647		33,541		33,510		33,522		33,595
利息成本資本化	(1,080)		(857)		(846)		(783)		(680)		(335)
銷售參與收入	—		—		—		—		(9,134)		—
交易成本	401		847		36		270		993		148

遣散費（現金部分）	—		—		243		—		—		—


利息保障金額 (1)	$	128,059	$	149,818	$	137,904	$	135,132	$	134,044	$	127,410

投資活動使用的淨現金	$	(104,015)	$	(7,562)	$	(27,961)	$	(61,510)	$	(79,920)	$	(67,945)

融資活動使用的淨現金	$	(67,968)	$	(68,040)	$	(68,201)	$	(71,486)	$	(67,677)	$	(67,524)

(1) 定義見第 25 至 27 頁。


息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤和年化調整後息税折舊攤銷前利潤
（未經審計，以千美元計）
調整後的息税折舊攤銷前利率 (2)：	2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第二季度		2023 年第一季度		2022年第四季度		2022年第三季度
淨收入	$	45,529	$	56,260	$	13,600	$	57,657	$	42,329	$	50,799
利息支出，淨額	30,337		31,208		31,591		31,722		31,879		32,747
所得税支出	667		372		347		341		86		388
折舊和攤銷	40,692		42,432		43,705		41,204		41,303		41,539
出售房地產的虧損（收益）	3,612		(2,550)		575		560		(347)		(304)

房地產投資減值，淨額	2,694		20,887		43,785		—		21,030		—



合資企業折舊的分配份額	2,344		2,315		2,162		2,055		1,833		2,093
合資企業利息支出的分配份額	1,879		2,164		2,172		2,083		2,215		1,822

息税前利潤	$	127,754	$	153,088	$	137,937	$	135,622	$	140,328	$	129,084
銷售參與收入 (1)	—		—		—		—		(9,134)		—

遣散費	—		—		547		—		—		—


交易成本	401		847		36		270		993		148

信貸損失準備金（福利），淨額	1,285		(719)		(275)		587		1,369		241



經營租賃使用權資產減值	—		—		—		—		1,968		—

調整後的息税折舊攤銷前利潤（本季度）	$	129,440	$	153,216	$	138,245	$	136,479	$	135,524	$	129,473
調整後的息税折舊攤銷前利率 (3)	$	517,760	$	612,864	$	552,980	$	545,916	$	542,096	$	517,892

年化調整後息税折舊攤銷前利潤 (2)：
調整後的息税折舊攤銷前利潤（本季度）	$	129,440	$	153,216	$	138,245	$	136,479	$	135,524	$	129,473

在職和處置調整 (4)	1,263		157		551		712		602		305
管理和合資財產調整 (5)	4,405		(3,120)		(960)		502		3,370		—
在建物業調整 (6)	2,610		1,874		1,462		1,716		1,522		—
租金/參與率調整百分比 (5)	(3,154)		674		483		395		(2,824)		797
以前未確認的延期和存根租金收取 (7)	(648)		(19,358)		(8,038)		(6,776)		(5,012)		(5,432)
非經常性調整 (8)	(3,044)		(3,666)		(97)		902		(462)		6,345
年化調整後息税折舊攤銷前利潤（本季度）	$	130,872	$	129,777	$	131,646	$	133,930	$	132,720	$	131,488
年化調整後息税折舊攤銷前利潤 (9)	$	523,488	$	519,108	$	526,584	$	535,720	$	530,880	$	525,952












請參閲下一頁的腳註。


(1) 包含在公司10-K表年度報告和公司10-Q表季度報告中的合併收益表中的其他收益中。對賬如下：
	2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第二季度		2023 年第一季度		2022年第四季度		2022年第三季度
結算外幣互換合約的收入	$	243	$	196	$	216	$	224	$	246	$	159
銷售參與收入	—		—		—		—		9,134		—

運營物業的營業收入	11,809		14,208		9,765		9,101		7,325		11,186

雜項收入	16		18		143		8		51		15
其他收入	$	12,068	$	14,422	$	10,124	$	9,333	$	16,756	$	11,360













(2) 定義見第 25 至 27 頁。
(3) 本季度調整後的息税折舊攤銷前利潤乘以四來計算年化金額，但不包括本季度投入使用、收購或處置的投資的年化，以及在建物業的潛在收益、租金百分比的年化和其他項目的調整。計算年化調整後息税折舊攤銷前利潤時會考慮這些調整。

（4）調整本季度開始或終止GAAP淨營業收入的租賃物業，以及對應收抵押貸款票據收入的調整，使其與季度末餘額保持一致。
(5) 按年計算金額，從最近一個季度的實際金額到過去的12個月金額除以四。
(6) 增加按項目竣工後的初始現金收益率量身定製的在建房產的收入。
(7) 取消非經常性、期外延期和存根租金收款。
(8) 本季度各種非經常性項目的調整。
(9) 該季度的年化調整後息税折舊攤銷前利潤乘以四得出年化金額。


投資者信息
高級管理層
格雷格西爾弗斯						馬克·彼得森
董事長兼首席執行官						執行副總裁兼首席財務官

克雷格埃文						格雷格·齊默爾曼
執行副總裁、總法律顧問兼祕書						執行副總裁兼首席投資官

託尼亞·馬特						伊麗莎白·
高級副總裁兼首席會計官						高級副總裁-人力資源和行政
保羅·特維						格温·約翰遜
高級副總裁兼助理總法律顧問						高級副總裁-資產管理
布萊恩·莫里亞蒂
企業傳播高級副總裁


公司信息

公司總部						交易符號
核桃街 909 號，200 號套房						普通股：
密蘇裏州堪薩斯城 64106						EPR
816-472-1700						優先股：
www.eprkc.com						EPR-PRC
證券交易所上市						EPR-PRE
紐約證券交易所						EPR-PRG


目錄

部分																								頁面

公司簡介																								4
投資者信息																								5
精選財務信息																								6
部分資產負債表信息																								7
選定的操作數據																								8
調整後的運營資金和運營資金																								9
調整後的運營資金																								10
資本結構																								11
比率摘要																								16
應收抵押貸款票據摘要																								17
未合併合資企業摘要																								18
投資支出和處置摘要																								19
在建物業——投資支出估算																								20
投資組合詳情																								21

租約到期																								22
總收入排名前十的客户																								23

指導																								24
定義-非公認會計準則財務指標																								25
附錄-某些非公認會計準則財務指標的對賬																								28



			2023 年第四季度補充			第 2 頁



			2023 年第四季度補充			第 3 頁



			2023 年第四季度補充			第 4 頁



			2023 年第四季度補充			第 5 頁