附錄 99.1

重要的美國聯邦所得税注意事項

以下討論描述了合理預期的與購買、所有權和處置我們的股票相關的美國聯邦所得税考慮因素，這些考慮因素對潛在持有人至關重要。本節中使用的 “我們”、“我們的” 和 “我們” 等術語僅指蘋果酒店房地產投資信託基金有限公司，而不是我們的子公司或其他較低級別的實體，除非另有説明。適用的招股説明書補充文件將包含與Apple Hospitality REIT, Inc.的普通股、優先股、存托股、認股權證、認股權、認購權、購買權或其他證券的特定發行相關的其他美國聯邦所得税注意事項（如果有）的信息。由於本摘要僅旨在解決與購買、所有權和處置我們的股票相關的重要美國聯邦所得税注意事項，因此它可能不包含所有可能對我們重要的信息你。在查看本討論時，您應記住，您的税收後果可能會因您的特定税收狀況而異。本摘要僅供一般參考，無意討論美國聯邦所得税的所有方面，這些方面可能對特定投資者的投資或税收狀況很重要，也不是對受特殊税收規則約束的投資者來説很重要的方面，例如：

此外：

本節中的信息基於《守則》、現行、臨時和擬議的財政條例、該法的立法歷史、美國國税局（“國税局”）當前的行政解釋和做法以及法院的裁決。對國税局解釋和慣例的參考包括美國國税局的慣例和

私人信函裁決中認可的政策，這些政策對國税局沒有約束力，但對收到裁決的納税人除外。在每種情況下，都依賴這些來源，因為它們在本次討論之日已經存在。未來的立法、財政條例、行政解釋和法院裁決可能會改變現行法律或對本節信息所依據的現行法律的現有解釋產生不利影響。任何此類變更均可追溯適用。蘋果酒店房地產投資信託基金公司尚未收到美國國税局關於其房地產投資信託基金資格的任何裁決。因此，即使適用法律沒有變化，也無法保證以下討論中作出的對美國國税局或法院沒有約束力的陳述不會受到美國國税局的質疑，如果受到質疑，法院也會予以支持。

我們敦促您查看以下討論，並諮詢自己的税務顧問，以確定您的個人税收狀況對購買、所有權和處置我們股票的預期税收後果的影響。這包括購買、所有權和處置我們股份的美國聯邦、州、地方、外國和其他税收後果，以及適用税法的潛在變化或其任何司法或行政解釋。

蘋果酒店房地產投資信託基金公司的美國聯邦所得税

我們成立於 2007 年 11 月，當時是弗吉尼亞州的一家公司，並於 2008 年 7 月 31 日開始運營。在提交該年度的美國聯邦所得税申報表後，我們選擇從截至2008年12月31日的應納税年度開始作為房地產投資信託基金（REIT）納税。我們認為，我們現在和過去的組織和運營方式都符合房地產投資信託基金的納税資格，我們打算繼續以這種方式組織和運營，但無法保證我們有資格或繼續保持房地產投資信託基金的資格。

房地產投資信託基金的資格和税收取決於我們通過實際的年度（或在某些情況下是季度）經營業績持續滿足本討論中描述的《守則》中各項要求的能力。除其他外，這些要求適用於我們的總收入來源、資產的構成和價值、我們的分配水平以及股票所有權的多樣性。鑑於房地產投資信託基金資格要求的複雜性、事實決定的持續重要性以及我們的情況、適用法律或此類法律的解釋將來可能發生變化，我們無法保證我們會滿足這些要求。有關未能獲得房地產投資信託基金資格的美國聯邦所得税後果的討論，請參閲下文 “—房地產投資信託基金資格要求—不符合房地產投資信託基金資格”。

《守則》和相應的《財政條例》中關於房地產投資信託基金及其股東的聯邦所得税待遇的章節技術性很強，也很複雜。以下討論完全受到《守則》的適用條款、據此頒佈的規則和條例及其行政和司法解釋的限制。

對於我們有資格作為房地產投資信託基金納税的每個應納税年度，我們通常無需對目前分配給股東的房地產投資信託基金應納税所得額繳納美國聯邦企業所得税。這種待遇大大消除了企業和股東層面的 “雙重徵税”，這種雙重徵税通常源於對非房地產投資信託基金C公司的投資。非房地產投資信託基金C公司是通常需要在公司層面納税的公司。雙重徵税是指在賺取收入時在公司層面一次徵税，在分配收入時再次在股東層面徵税。通常，我們產生的收入僅在向股東分配股息後在股東層面徵税。

美國股東通常將按適用於普通收益的税率而不是較低的資本收益率對我們分配的股息（指定資本收益分紅和 “合格股息收入” 除外）繳税。通常，對於2026年1月1日之前開始的應納税年度，作為個人、信託或遺產的美國股東可以扣除我們分配的普通股息總額的20％，但須遵守某些限制。資本收益分紅和合格股息收入將繼續受最高20％的限制。在本次標題為 “美國聯邦所得税重大考慮” 的討論中，所有提及的税率均指現行法律規定的現行税率，但不時有人提議修改某些税率，至少對某些納税人是如此。無法保證其中一項或多項提案，或將來可能提出的其他提案，不會被頒佈為法律。

只要我們有資格作為房地產投資信託基金納税，我們通常就無需為目前分配給股東的應納税所得額繳納美國聯邦所得税。但是，我們將按以下方式繳納美國聯邦所得税：

如果我們需要對房地產投資信託基金的應納税所得額納税，或者由於出售內置收益資產而需要納税，則次年向作為個人納税的股東支付的部分股息可能會按較低的長期資本收益率而不是普通所得税率納税。請參閲 “—美國應納税股東的税收—合格股息收入”。

儘管我們有房地產投資信託基金的資格，但我們和/或我們不受美國聯邦所得税約束的子公司可能必須繳納特定的州和地方所得税，因為並非所有州和地方對房地產投資信託基金和此類子公司的處理方式都與美國聯邦所得税的待遇相同。此外，我們的TRS，包括其每家國內子公司賺取的收入，均需為其應納税所得額繳納美國聯邦、州和地方所得税，此外還需要繳納任何非美國所得税。TRS將繳納適用的外國所得税。

房地產投資信託基金資格要求

該守則將房地產投資信託基金定義為公司、信託或協會：

條件 (1) 至 (4)（含）必須在整個應納税年度內得到滿足，條件 (5) 必須在十二個月的應納税年度的至少 335 天內或在少於十二個月的應納税年度的相應部分內得到滿足。在公司作為房地產投資信託基金的初始納税年度內，無需滿足條件（5）和（6）。我們的公司章程對股份的所有權和轉讓規定了限制，旨在幫助我們滿足上述條件 (5) 和 (6) 中描述的股份所有權要求。為了確定上述條件（6）下的股份所有權，補充失業補償金計劃、私人基金會或信託中永久留出或專門用於慈善目的的一部分通常被視為個人。但是，根據《守則》第401（a）條屬於合格信託的信託通常不被視為個人，就上述條件（6）而言，合格信託的受益人被視為持有房地產投資信託基金的股份，其比例與他們在信託中的實際權益成正比。

為了監督股份所有權要求的遵守情況，我們通常需要保留有關股票實際所有權的記錄。為此，我們必須要求我們特定百分比股份的記錄持有人每年提供書面陳述，根據這些陳述，記錄持有人必須披露股票的實際所有者（即被要求將我們支付的股息計入總收入的人員）。我們必須保留一份未能或拒絕遵守這一要求的人的名單，作為我們的記錄的一部分。如果我們不遵守這些記錄保存要求，我們可能會受到罰款。美國財政部法規要求未能或拒絕遵守要求的股東提交一份附有納税申報表的聲明，披露我們股票的實際所有權和其他信息。

我們認為，我們已經組織、運營併發行了足夠的股票，所有權具有足夠的多樣性，使我們能夠滿足條件（1）至（9）。

如果我們未能滿足股份所有權要求並且無法利用任何法定救濟條款，我們將沒有資格成為房地產投資信託基金。請參閲下面的 “—房地產投資信託基金資格要求—不符合房地產投資信託基金資格”。

附屬實體的影響。

合格房地產投資信託基金子公司的所有權。

如果房地產投資信託基金擁有的公司子公司是 “合格房地產投資信託基金子公司”（QRS），則出於美國聯邦所得税的目的，該子公司的獨立存在將不予考慮，子公司的所有資產、負債和收入項目、扣除額和抵免額將被視為房地產投資信託基金本身的資產、負債和税收項目。通常，QRS是一家所有股本均由一個房地產投資信託基金擁有的公司，而不是TRS。這些實體無需繳納美國聯邦所得税，儘管在某些司法管轄區可能需要繳納州和地方税。我們目前通過 QRS 擁有某些房產。

TRS 的所有權。

TRS是作為公司應納税的實體，房地產投資信託基金直接或間接擁有股權，包括股票，並選擇與房地產投資信託基金一起被視為《守則》規定的TRS。此外，如果房地產投資信託基金的TRS直接或間接擁有佔子公司選票或價值35％以上的證券，則該子公司也將被視為TRS。TRS是一家普通公司，按適用的公司税率繳納美國聯邦所得税以及州、地方或外國所得税（如果適用）。如果股息由TRS支付給我們，那麼我們向按個人税率徵税的股東的部分股息通常有資格按較低的資本收益率而不是普通所得税率徵税。參見 “—税收

美國股東——合格的股息收入。”為了滿足適用於房地產投資信託基金資格的收入和資產所有權要求，我們的TRS及其子公司的收入和資產不歸屬於我們。我們目前擁有一家TRS的100％股份，該公司的多家子公司也被視為TRS。我們可能會不時獲得額外的TRS的權益。

TRS 不得直接或間接經營或管理住宿或醫療保健機構，也不得根據特許經營、許可或其他方式，向他人提供任何住宿設施或醫療保健機構所使用的任何品牌名稱的權利。儘管TRS可能無法運營或管理住宿設施，但只要該設施是 “合格的住宿設施”，並且由 “符合條件的獨立承包商” 代表TRS運營，它就可以租賃或擁有此類設施。通常，“合格住宿設施” 是指未進行經授權的賭博活動的酒店，包括作為酒店一部分或與酒店相關的常規便利設施和設施。與房地產投資信託基金無關的其他業主擁有的規模和等級相似的其他酒店必須採用 “慣常便利設施”。“合格獨立承包商” 是指獨立承包商，在與TRS簽訂經營 “合格住宿設施” 的管理協議時，該承包商積極從事為與TRS或TRS關聯的任何房地產投資信託基金無關的個人經營 “合格住宿設施” 的貿易或業務。如果酒店管理公司和/或酒店管理公司的一位或多位實際或建設性所有者實際或建設性地擁有房地產投資信託基金35％以上的股份，則該酒店管理公司沒有資格成為房地產投資信託基金的TRS的 “合格獨立承包商”，如果該房地產投資信託基金的股票定期在成熟的證券市場上交易，則該房地產投資信託基金不符合該資格，僅考慮直接或間接擁有更多股權的人所持股份超過房地產投資信託基金已發行股份的5％，如果符合條件的獨立承包商的股票是公開交易的，佔合格獨立承包商公開交易股票的5％）。我們採取一切合理可行的措施，確保我們的TRS或其任何子公司（或我們未來可能擁有的任何TRS）都不會從事 “運營” 或 “管理” 我們的酒店，並確保參與運營和管理TRS租賃或擁有的酒店的酒店管理公司或其任何子公司將有資格成為TRS或其子公司的 “合格獨立承包商”。我們認為，我們的酒店經理已經有資格成為合格的獨立承包商，並將繼續有資格。在這方面，例如，由於我們的酒店經理與股東之間的關係而產生的《守則》第318條規定的推定所有權可能會影響酒店管理公司滿足適用所有權限制的能力。由於《守則》第318條的歸屬規則範圍廣泛，因此可能無法識別和避免所有禁止的關係。這種關係的存在將取消酒店管理公司作為合格獨立承包商的資格，這反過來又會取消我們作為房地產投資信託基金的資格。我們的公司章程限制了我們股份的所有權和轉讓，旨在促進每家酒店管理公司持續獲得合格獨立承包商資格，但無法保證此類轉讓和所有權限制將確保每家酒店管理公司實際上都是合格的獨立承包商。

對TRS施加了某些限制。首先，TRS扣除超過一定金額的利息（包括直接或間接向房地產投資信託基金支付的利息）的能力有限。此外，如果美國國税局能夠成功斷言房地產投資信託基金與TRS之間的經濟安排不符合房地產投資信託基金之間規定的特定正常交易標準，房地產投資信託基金有義務為其從TRS獲得的某些款項（包括利息或租金）、TRS扣除的某些支出以及TRS為房地產投資信託基金提供或代表房地產投資信託基金提供的服務所賺取的收入繳納100％的罰款税代碼。我們的TRS及其子公司向我們支付了大量款項，包括根據酒店租賃支付的租金和利息支付。無法保證適用於TRS的利息扣除限制不適用於我們的TRS及其子公司向我們支付的利息，從而導致該子公司的企業所得税負債增加。此外，無法保證美國國税局不會試圖對我們從TRS及其子公司收到的部分款項、扣除的費用或歸因於我們的TRS及其子公司的服務收入徵收100％的消費税。

儘管我們認為我們與TRS及其子公司的安排反映了公平的條款，但這些決定本質上是事實，美國國税局有廣泛的自由裁量權斷言關聯方之間支付的金額應重新分配，以準確反映其各自的收入。

由於適用於房地產投資信託基金的收入、資產和活動的限制，我們可能需要在一個或多個TRS中開展某些業務活動。這些業務活動包括房地產的替代用途，例如開發和/或出售分時度假或公寓單元。如下文所述 “—資產測試適用於

房地產投資信託基金，” 房地產投資信託基金在TRS中所有所有權權益（債務或股權）的總價值不得超過該房地產投資信託基金所有資產價值的20％。

合夥權益的所有權。

對於房地產投資信託基金是出於美國聯邦所得税目的被視為合夥企業的實體的合夥人，美國財政部條例規定，房地產投資信託基金被視為擁有合夥企業資產的相應份額，並按比例賺取合夥收入的份額，用於適用於房地產投資信託基金的資產和總收入測試，如下所述。房地產投資信託基金在合夥企業資產和收入中的比例份額基於房地產投資信託基金在合夥企業中資本權益的比例份額。但是，僅出於下文所述的10％價值測試的目的，房地產投資信託基金在合夥企業資產中的權益的確定是基於房地產投資信託基金在合夥企業發行的股票和某些債務證券中的比例權益。此外，就該守則第856條而言，合夥企業在房地產投資信託基金手中的資產和總收入保持相同的特徵，包括滿足總收入測試和資產測試。因此，就適用房地產投資信託基金的要求而言，我們在任何子合夥企業的資產和收入項目（包括我們的子合夥企業持有權益的任何合夥企業的資產、負債和收入項目）中所佔的比例被視為我們的資產和收入項目。

對合夥企業的任何投資都涉及特殊的税收考慮，包括出於美國聯邦所得税的目的，美國國税局可能會質疑任何子公司合夥企業的合夥企業地位，而不是作為公司應納税的協會的地位。如果出於美國聯邦所得税的目的，這些實體中的任何一個被視為協會，則該實體將作為公司納税，因此可能需要對其收入徵收實體級税。在這種情況下，我們的資產和總收入項目的性質將發生變化，並可能使我們無法滿足 “—房地產投資信託基金資格要求—適用於房地產投資信託基金的資產測試” 和 “—房地產投資信託基金資格要求—適用於房地產投資信託基金的總收入測試” 中所述的房地產投資信託基金資產測試或總收益測試，反過來又可能使我們無法獲得房地產投資信託基金的資格，除非我們有資格獲得房地產投資信託基金的救濟根據救濟條款發生的違規行為。此外，出於税收目的對任何子公司合夥企業地位的任何變化都可能被視為應納税事件，在這種情況下，我們可以在不收到任何現金的情況下獲得受房地產投資信託基金分配要求約束的應納税所得額。

根據2015年《兩黨預算法》，合夥企業（而不是其合作伙伴）有責任調整審計或其他税收程序產生的合夥企業應納税所得額。該負債可能包括按最高的美國聯邦所得税邊際税率計算的推算少繳税款，以及對這種推算的少繳税款的利息和罰款。根據某些規則，合夥企業可能能夠將這些負債轉移給其合作伙伴。如果美國國税局對任何子合夥企業報告的應納税所得額進行任何調整，我們打算儘可能利用某些規則，允許我們將與此類調整相關的任何責任轉移給應適當承擔此類責任的子公司合夥企業的合作伙伴。但是，無法保證我們將符合這些規則的資格，也無法保證我們將有權根據運營協議將這些規則適用於我們的某些子公司合夥企業。

適用於房地產投資信託基金的總收入測試。

為了保持房地產投資信託基金的資格，我們必須每年滿足以下兩項總收入測試：

我們的總收入中至少有75％必須直接或間接來自與不動產相關的投資或不動產抵押貸款，包括：

我們的總收入中至少有95％必須來自符合75％測試條件的收入，以及（a）其他股息，（b）其他利息，以及（c）出售或處置股票或證券（無論哪種情況）所得收益的任意組合，均不得出售給客户。

以下收入和收益項目不包括在這些總收入測試的計算範圍內：（i）來自 “違禁交易” 的總收入；（ii）某些套期保值交易的收入和出售或處置的收益（如下文所述）；以及（iii）某些外幣收入。

美國國税局擁有監管權來確定任何收入項目（根據95％或75％的總收入測試未被另行描述為合格收入）是否可以被視為此類測試的合格收入，或將其排除在外。

不動產的租金。

根據租賃支付的租金，以及從我們的TRS及其子公司獲得的股息和利息通常構成並將構成我們總收入的大部分。房地產投資信託基金獲得的租金必須滿足以下所有條件，才能符合 “不動產租金” 的資格。首先，租金金額不得全部或部分以任何人的收入或利潤為基礎。通常，不會僅僅因為基於收入或銷售的固定百分比或百分比而將收到或應計的金額排除在 “不動產租金” 一詞之外。

其次，如果房地產投資信託基金或該房地產投資信託基金10％或以上的實際或建設性所有者實際或建設性地擁有租户10％或以上的股份，則從租户那裏獲得的租金將不符合 “不動產租金” 的資格。該一般規則的例外情況允許房地產投資信託基金將其酒店出租給TRS，而不會因為房地產投資信託基金在TRS中的直接或間接所有權而取消從該子公司獲得的租金作為 “不動產租金” 的資格。我們將幾乎所有酒店租賃給我們的TRS及其子公司，我們目前打算將收購的幾乎所有酒店租賃給我們的TRS及其子公司。

第三，如果與不動產租賃相關的個人財產的應佔租金超過租賃總租金的15％，則歸屬於此類個人財產的租金部分將不符合 “不動產租金” 的資格。

第四，如果房地產投資信託基金經營或管理財產，或向該物業的租户提供或提供某些 “不允許的服務”，並且從服務中獲得的收入超過該房地產投資信託基金獲得的與該物業有關的總金額的1％，則房地產投資信託基金收到的與該物業有關的任何金額都不符合 “不動產租金” 的資格。不允許的服務是除 “通常或習慣上提供” 的與不動產租賃有關但未以其他方式視為 “向居住者提供” 的服務之外的服務。出於這些目的，房地產投資信託基金被視為從提供 “不允許的服務” 中獲得的收入將不低於提供服務成本的150％。如果以這種方式收到的金額不超過我們收到的財產總金額的1％，則只有不允許的服務所得的收入不符合 “不動產租金” 的資格。此規則有兩個例外。首先，可以通過獨立承包商向租户提供不允許的服務，房地產投資信託基金沒有從中獲得任何收入。如果不允許的服務由獨立承包商提供，則服務費用通常必須由獨立承包商承擔。其次，TRS可以向物業的租户提供不允許的服務。

為了使根據房地產投資信託基金的租約支付的租金構成 “不動產租金”，出於美國聯邦所得税的目的，必須將租賃視為真正的租賃。因此，不能將租賃視為服務合同、合資企業或其他類型的安排。以美國聯邦所得税為目的確定租約是否為真正的租賃取決於對所有相關事實和情況的分析。在做出這樣的裁決時，法院考慮了各種因素，包括：

此外，《守則》第7701 (e) 條規定，如果考慮到所有相關因素，將聲稱是服務合同或合夥協議的合同視為財產租賃，則應將該合同視為財產租賃。由於是否應將服務合同視為租賃的決定本質上是事實，因此任何單一因素的存在或不存在可能在所有情況下都是決定性的。

我們安排租約，目前我們打算安排所有未來的租約，以使它們符合美國聯邦所得税目的的真實租約。例如，對於每份租約：

但是，如果將租約重新定性為服務合同或合夥協議，而不是真正的租賃，或者出於税收目的完全不予考慮，則出租人從承租人那裏獲得的全部或部分付款將不被視為租金，否則將無法滿足 “不動產租金” 資格的各種要求。在這種情況下，我們將無法滿足75％或95％的總收入測試，因此將失去我們的房地產投資信託基金資格。

如上所述，“不動產租金” 不得全部或部分以任何人的收入或利潤為基礎。我們制定了租賃結構，目前我們打算對未來的租賃進行架構，這樣租賃規定定期支付特定的基本租金，如果超過基本租金，則額外租金是根據租賃酒店的總銷售額計算的，再加上某些其他金額。根據這些租賃支付的款項應符合 “不動產租金”，因為它們通常基於固定美元金額或租約簽訂時確定的銷售總額的特定百分比。前述假設租約在租期內不會以收入或利潤為基礎來確定租金百分比或基本租金的方式進行重新談判。

前述還假設租賃實際上並未被用作根據收入或利潤計算租金的手段。更籠統地説，如果考慮到租賃和所有周圍情況，該安排不符合正常的商業慣例，則根據租賃應付的租金將不符合 “不動產租金” 的資格。我們的意圖是不要以收入或利潤為基礎來確定租金百分比的方式重新談判租賃條款中用於確定租金百分比的百分比。此外，我們制定了租賃結構，目前我們打算安排未來的租約，以確保租賃條款和其他租賃條款符合正常的商業慣例，不打算用作根據收入或利潤計算租金的手段。

我們將某些與租賃有關的個人財產租賃給承租人。根據該法，如果租約規定同時出租不動產和個人財產，並且屬於個人財產的租金部分不超過租賃應付總租金的15％，則根據該租賃支付的所有租金均符合 “不動產租金”。但是，如果租約規定租用不動產和個人財產，並且屬於個人財產的租金部分超過租賃應付總租金的15％，則可歸屬於個人財產的租金的任何部分都不符合 “不動產租金” 的資格。歸屬於個人財產的租金金額是指該應納税年度佔總租金比率的金額，即年初和年底個人財產的公允市場價值的平均值與該年度初和年底不動產和個人財產的公允市場總價值的平均值的平均值。我們認為，對於包括個人財產租賃在內的每份租約，要麼此類租賃中歸屬於個人財產的租金金額不超過租賃應付總租金的15％（根據適用期限內的有效法律確定），要麼對於個人財產的租金構成不合格收入的租賃，這些金額與所有其他不符合條件的收入一起計算適用的房地產投資信託基金，不要危及我們作為房地產投資信託基金的資格房地產投資信託基金。

我們的租賃結構允許出租人採取某些措施，包括要求承租人購買某些傢俱、固定裝置和設備，或在必要時向第三方租賃此類財產，包括TRS，以確保此類租賃中歸屬於個人財產的所有租金均符合 “不動產租金” 的資格。

止贖財產的收入。

如果房地產投資信託基金在房地產投資信託基金的租賃違約或由該財產擔保的房地產投資信託基金債務違約後，通過取消抵押品贖回權或類似程序收購了與此類不動產相關的不動產和個人財產，並且如果房地產投資信託基金根據該守則的適用條款及時選擇將此類財產視為 “止贖財產”，則房地產投資信託基金從中獲得的淨收入（包括任何外幣收益）財產將按美國聯邦所得税的最高税率納税，收入除外就75％的總收入測試而言，無論房地產投資信託基金是否向其股東分配此類收入，均構成合格收入。但是，儘管在沒有止贖財產選擇的情況下，此類收入仍有資格進行75％和95％的總收入測試，即使在沒有止贖財產選擇的情況下，它也不符合此類目的的合格收入。如果我們從止贖財產中獲得的任何收入不符合75％總收入測試的目的，我們打算選擇將相關財產視為止贖財產（任何收購的 “不良貸款” 可能並非如此）。如果是無關的第三方

承租人違約，房地產投資信託基金被允許將酒店出租給TRS，在這種情況下，酒店將不會成為止贖財產，如本文所述。

利息。

如果利息全部或部分取決於任何人的收入或利潤，則就75％和95％的總收入測試而言，“利息” 通常是非合格收入。但是，根據75％和95％的總收入測試，基於固定百分比或百分比的收入或銷售額的利息可能仍符合條件。我們可能會從我們的TRS及其子公司獲得利息。就95％的總收入測試而言，這些利息金額是合格收入，但不一定是75％的總收入測試。我們預計，從我們的TRS及其子公司獲得的利息金額不會影響我們繼續滿足75％總收入測試的能力。

分紅。

我們可能會從TRS及其子公司獲得股息，並且我們可以通過對TRS及其子公司的投資實現資本收益（要麼來自TRS的分配，要麼來自TRS的分配，要麼是處置我們在TRS中的部分或全部權益）。我們在從TRS及其子公司獲得的任何股息中所佔的份額或與此相關的確認的資本收益應符合95％總收入測試的目的，但不符合75％總收入測試的目的。我們預計，我們的TRS及其子公司的股息金額和/或TRS及其子公司的資本收益不會影響我們繼續滿足75％總收入測試的能力。

對衝交易。

我們可能會不時就我們的一項或多項資產或負債進行套期保值交易。任何此類套期保值交易都可以採取多種形式，包括使用衍生工具，例如利率互換或上限協議、期權協議以及期貨或遠期合約。房地產投資信託基金的收入，包括來自直通子公司的收入，這些收入來自為管理借款利率或價格變動風險而簽訂的 “明確標識” 的套期保值交易，包括處置此類對衝交易的收益，只要套期保值交易對衝房地產投資信託基金為收購或持有房地產資產而產生或將要產生的債務（每種此類對衝都是 “借款對衝”）），就95％的總收入測試或75％的總收入測試而言，都不會被視為總收入總收入測試。就95％的總收入測試或75％的總收入測試而言，為管理我們投資的貨幣波動風險而達成的房地產投資信託基金的收入（每種對衝都是 “貨幣對衝”）都不會被視為總收入，前提是該交易 “已明確識別”。如果我們之前簽訂了借款對衝或貨幣對衝協議，處置了部分套期保值債務或財產，並且就此類清償或處置進行了新的 “明確標識” 的套期保值交易以抵消先前的套期保值頭寸，則這種排除在95％和75％的總收入測試之外的規定也將適用。通常，為了 “明確識別” 套期保值交易，（1）必須在收購、發起或達成套期保值交易當天結束之前將其識別為套期保值交易；（2）必須在進行套期保值交易時 “基本同時” 識別被套期保值的風險項目（通常不超過進入套期保值交易後的35天）。如果我們使用其他類型的金融工具進行套期保值，或者在其他情況下，所得收入將被視為不符合95％或75％總收入測試條件的收入，除非對衝符合某些要求，並且我們選擇將其與特定資產整合，並將綜合頭寸視為合成債務工具。我們打算以不危及我們房地產投資信託基金資格的方式來安排任何套期保值交易，但無法保證我們在這方面會取得成功。

外幣收益。

“房地產外匯收益” 不包括在75％和95％的總收入測試的計算範圍內，而其他 “被動外匯收益” 不包括在95％的總收入測試的計算範圍內。“房地產外匯收益” 是指（i）可歸因於（A）適用75％總收入標準的收入或收益項目的外幣收益，（B）通過不動產或不動產權益抵押貸款擔保的債務的收購或所有權，或（C）成為或成為不動產抵押或不動產權益擔保債務的債務的債務債務的承付人，或（ii）可歸因於的外幣收益根據《守則》第987條，房地產投資信託基金的 “合格業務單位” 或 “QBU”，前提是QBU本身滿足下文 “—適用於房地產投資信託基金的資產測試” 中描述的75％總收入測試和75％的資產測試。“被動國外

匯兑收益” 是（不重複）房地產外匯收益、歸因於適用95％總收入測試的某項收入或收益的外幣收益、可歸因於收購或擁有債務的外幣收益或因成為或成為債務債務債務人而產生的外幣收益。

臨時投資收入。

就75％的總收入測試而言，如果臨時投資收入是通過將通過發行我們的股票或某些長期債務債券籌集的新資金投資於股票和債務債務而獲得的，則臨時投資收入通常構成合格收入，但僅限於從我們收到新資本之日起的一年期內。

未能滿足收入測試。

我們認為，從我們作為房地產投資信託基金的第一個納税年度開始，我們的總收入已經滿足並將繼續滿足每個應納税年度適用於房地產投資信託基金的75％和95％的總收入測試。

我們打算繼續監控我們的收入來源，包括我們收到的任何不符合條件的收入，並管理我們的資產，以確保我們遵守總收入測試。如果我們未能滿足任何應納税年度的75％或95％總收入測試中的一項或兩項標準，那麼如果我們有權根據該守則的某些條款獲得減免，則我們仍有資格成為該年度的房地產投資信託基金。如果我們未能通過此類測試是由於合理原因而不是故意疏忽造成的，則通常可以獲得這些救濟條款。在確定了失敗後，我們向美國國税局提交了一份附表，描述了我們的總收入中符合一項或多項總收入測試條件的每項內容。但是，不可能説明在任何情況下我們是否都有權受益於這些救濟條款。如果這些救濟條款不適用於涉及我們的特定情況，我們將沒有資格成為房地產投資信託基金。正如上文 “——蘋果酒店房地產投資信託基金公司的美國聯邦所得税” 中所討論的那樣，即使這些救濟條款適用，也將根據相關房地產投資信託基金的非合格收入金額徵税。

禁止交易税。

我們在出售任何作為庫存品的財產（出售止贖財產除外）時獲得的任何收益，包括我們在正常業務過程中主要用於向客户出售的任何此類收益中所佔的份額，包括我們在子公司合夥企業實現的任何此類收益中所佔的份額，並考慮到任何相關的外幣收益或損失，將被視為 “違禁交易” 的收入，需繳納100％的罰款税。財產是作為庫存品持有還是主要用於在正常貿易或業務過程中出售給客户，這是一個事實問題，取決於與特定交易有關的所有事實和情況。但是，在以下情況下，我們不會被視為不動產交易商，以徵收100％的罰款税：（i）我們持有該房產至少兩年並用於產生租金收入（除非此類房產是通過止贖或契約以代替止贖權或終止租約的方式收購的）；（ii）在銷售年度之前的兩年中，該物業的資本化支出低於房地產淨銷售價格的30％ 該財產；以及（iii）我們（a）有七處或更少的財產銷售額（不包括止贖財產的銷售）或與銷售年度的非自願轉換（“不包括銷售”）的關係，（b）在銷售當年出售的財產（不包括銷售）的總税基為截至應納税年度開始時我們所有資產總税基的10％或更少，（c）在銷售當年出售的財產（不包括銷售）的公允市場價值低於其公允市場價值的10％ 截至應納税年度初，我們的所有資產，（d）出售年度出售財產的調整後總税基為20％或少於截至應納税年度開始時我們所有資產的調整後總税基以及截至銷售年度的三年期內出售的財產的調整後總税基不超過截至銷售年度的三個應納税年度開始時我們所有資產總税基的10％或以下；或（e）在銷售年度期間出售的財產的公允市場價值不超過20％ 截至應納税年度開始時我們所有資產的公允市場總價值和公平市場在截至銷售年度的三年期內，出售的房產價值等於截至出售年度的三個應納税年度開始時我們所有資產的公允市場總價值的10％或以下。如果我們依賴前一句中的 (b)、(c)、(d) 或 (e) 條款，則與所售房產相關的幾乎所有營銷和開發支出都必須通過獨立承包商支付，我們沒有從該承包商那裏獲得任何收入或我們的TRS。就這個 “安全港” 而言，作為一筆交易的一部分向一個買家出售多處房產構成一次出售。

我們持有酒店進行投資，以期實現長期升值，從事收購和擁有酒店的業務，我們目前打算使酒店的銷售符合我們的投資目標。但是，我們的一些銷售可能不滿足上述 “安全港” 要求，並且無法保證美國國税局不會爭辯説其中一項或多筆銷售需要繳納100％的罰款税。

適用於房地產投資信託基金的資產測試。

在應納税年度的每個季度結束時，我們必須滿足與資產性質有關的七項測試，如下所示：

出於這些測試的目的，我們的每項資產都包括我們在其中擁有權益的實體（合夥企業或出於美國聯邦所得税目的被忽視的實體）持有的所有資產中的可分配份額，以及這些實體的子公司，這些實體的合夥企業或出於美國聯邦所得税目的被忽視的實體，通常不包括這些實體的股權。出於10％價值測試以外的資產測試的目的，被視為美國聯邦所得税合夥企業的實體的資產的可分配份額是根據該實體的資本權益確定的。就10％價值測試而言，被視為美國聯邦所得税合夥企業的實體的資產的可分配份額是根據我們對該實體發行的股權和其他證券（《守則》中規定的某些證券除外）的比例所有權來確定。

就資產測試而言，證券可能包括房地產投資信託基金從其他發行人那裏持有的債務。但是，該守則明確規定，就10％價值測試而言，以下類型的債務不被視為證券：（1）符合下一段討論的 “直接債務” 安全港的證券；（2）向個人或遺產提供的貸款；（3）支付不動產租金的義務；（4）《守則》第467條所述的租賃協議（與關聯方租户的此類協議除外）；（5）) 其他房地產投資信託基金髮行的證券；(6) 合夥企業發行的債務（不包括直接債務或其他不包括在內）證券）總收入中至少有75％的總收入來自構成75％總收入測試的合格收入的來源；（7）合夥企業發行的任何本段未另行描述的債務，但僅限於房地產投資信託基金的利息範圍

合夥企業的合夥人；（8）由州、哥倫比亞特區、外國政府或上述任何機構的政治分支機構或波多黎各聯邦發行的某些證券；以及（9）美國國税局確定的任何其他安排。

如果 (1) 房地產投資信託基金及其任何受控的TRS（即房地產投資信託基金直接或間接擁有已發行股票選票或價值50％以上的TRS）均不擁有前段未描述的任何總價值大於發行人已發行證券1％的證券，則債務將符合 “直接債務” 安全港，（2）債務是書面無條件償還的承諾要求或在指定日期支付一定金額，（3）債務不能直接或間接地兑換為股票，以及（4）債務的利率和利息支付日期不取決於利潤、借款人的自由裁量權或類似因素，但與本金和利息支付時間和金額有關的某些突發事件除外，如守則所述。具體而言，如果 (1) 除年到期收益率的變化不超過 (i) 年到期收益率的5％或 (ii) 0.25％，或 (2) 總髮行價格和總髮行價格均不超過總髮行價格和總髮行價格兩者中較大值外，則允許在還款時間和利息方面進行意外開支，以符合直接債務證券的資格房地產投資信託基金持有的發行人債務工具金額超過1,000,000美元，不超過根據該協議，可能需要預付12個月的未應計利息。此外，債務不得僅僅因為還款時間或金額受債務發行人行使預付款權的意外情況影響而被取消被視為 “直接債務” 的資格，前提是此類意外事件符合慣例的商業慣例。

我們認為，我們已經遵守了每個相關測試日期的資產測試和證券限制，我們目前打算在未來的每個相關日曆季度都遵守資產測試和證券限制。但是，無法保證美國國税局不會辯稱我們的資產或其他證券權益違反了適用於房地產投資信託基金的一項或多項資產測試。

房地產投資信託基金在任何季度末首次通過資產測試後，不會僅僅因為其資產相對價值的變化（包括完全由用於估值外國資產的外幣匯率變動而導致的變化）而在下個季度末滿足資產測試而失去房地產投資信託基金資格。如果未能通過資產測試是在一個季度內收購證券或其他財產造成的，則可以通過在該季度結束後的30天內處置足夠的非合格資產來彌補失敗。

此外，即使在30天的補救期過後，仍可以糾正未能滿足資產測試的情況。如果導致5％測試、10％有表決權證券測試或10％價值測試失敗的資產的總價值不超過房地產投資信託基金在相關季度末資產的1％和10,000,000美元中的較低值，則房地產投資信託基金可以在房地產投資信託基金首次發現失敗的季度的最後一天後的六個月內處置足夠的資產來糾正此類違規行為資產測試，或（ii）財政條例規定的發佈期限。對於因總價值超過前一句所述金額的資產所有權而違反任何資產測試的行為，如果違規行為是由於合理原因而不是故意疏忽造成的，並且房地產投資信託基金（1）處置了足夠數量的資產或採取了其他行動，使房地產投資信託基金能夠在最後一段時間之後的六個月內完成資產測試，則房地產投資信託基金可以避免取消房地產投資信託基金的資格發現故障的季度中的某一天，或 (ii)《財政條例》規定的期限發行，（2）繳納的税款等於（i）50,000美元或（ii）最高企業所得税率乘以不合格資產在資產作為非合格資產持有期間產生的淨收入，（3）向美國國税局提交一份附表，描述導致我們對資產徵税的資產。由於尚未發佈任何適用的財政條例，因此無法準確説明在什麼情況下我們有權受益於這些條款。

我們會監測我們對資產測試的遵守情況，我們目前打算在合理可行的範圍內，在任何季度結束後的30天內採取必要的行動，以糾正任何違規行為。如果我們未能在這段時間內糾正不遵守資產測試的情況，除非我們能夠利用可用的救濟條款，否則我們將失去房地產投資信託基金的資格。在某些情況下，使用此類條款可能會導致我們被要求繳納消費税或罰款税，這筆税額可能很大。

適用於房地產投資信託基金的年度分配要求。

要獲得房地產投資信託基金的資格，我們必須向股東分配股息，但資本收益分紅除外，金額至少等於：

股息分配通常必須在與之相關的應納税年度支付。在兩種情況下，股息可以在下一個納税年度支付。首先，如果在我們及時提交該年度的納税申報表之前申報股息，並且如果在申報後的第一個定期股息支付日當天或之前支付，則可以在下一個應納税年度支付股息。其次，如果我們在任何一年的10月、11月或12月宣佈派發股息，並在其中一個月份有記錄的日期，並在次年的1月31日當天或之前支付股息，我們將被視為在宣佈分紅的當年的12月31日支付了股息。我們目前打算及時進行足以滿足這些年度分配要求的分配。

如果我們在上述期限內未分配所有淨資本收益或分配房地產投資信託基金應納税收入的至少90％，但少於100％，則我們將按常規資本收益和普通企業所得税税率對留存部分徵收所得税。我們可以選擇保留而不是分配淨資本收益的全部或一部分，併為此類收益納税。在這種情況下，我們可以選擇讓股東將未分配淨資本收益的比例計入其收入中，作為長期資本收益，並根據他們在我們繳納的税款中所佔的份額獲得抵免。就下文所述的4％消費税而言，任何保留的金額都將被視為已分配。

我們的應納税所得額有可能超過我們的現金流，部分原因是在計算房地產投資信託基金應納税所得額時會考慮某些非現金或 “幻影” 收入。由於我們確認應納税所得額和收到可供分配的現金之間的時間差異，我們可能不時沒有足夠的現金或其他流動資產來滿足我們的分配要求。在這種情況下，為了滿足分配要求，我們可能會發現有必要安排短期或長期借款，為所需的分配提供資金和/或以應納税股票分紅的形式支付股息。

此外，我們的某些債務，包括我們的信貸額度，可能會限制我們可以向股東支付的分配金額，例如，如果此類債務發生違約事件。因此，任何此類違約事件都可能對我們進行所需房地產投資信託基金分配和取消美國聯邦所得税義務的能力產生不利影響。

如果我們在每個日曆年內不至少分配以下金額的總和，則對於超過實際分配金額和繳納美國聯邦所得税的保留金額總額的任何部分，我們將繳納不可扣除的4％消費税：

美國國税局將適當分配給貿易或企業的債務所支付或應計的淨利息支出的可扣除性限制在 “調整後應納税所得額” 的30％以內，但有某些例外情況。任何超過限額的扣除額均可結轉，可在下一年度使用，但限額為30％。調整後的應納税所得額的確定不考慮某些扣除額，包括淨利息支出和淨營業虧損結轉額。只要納税人及時做出選擇（通常是不可撤銷的），30％的限制不適用於涉及房地產開發，重建，建築，重建，租賃的貿易或業務，

《守則》第469 (c) (7) (C) 條所指的運營、收購、轉換、處置、管理、租賃或經紀業務。如果做出這種選擇，則相關行業或企業持有的折舊不動產（包括某些改良品）必須根據該守則規定的替代折舊制度進行折舊，這種折舊制度通常不如該守則規定的普遍適用的折舊制度優惠。如果我們不做出選擇，或者確定我們的全部或某些業務活動無法做出選擇，則這種利息扣除限制可能會導致我們獲得更多的房地產投資信託基金應納税所得額，從而增加為遵守房地產投資信託基金要求和避免產生公司級税收而必須進行的分配金額。我們將繼續考慮是進行不動產交易還是商業選擇。

此外，根據該法第451條的修正案，除某些例外情況外，我們必須不遲於財務報表中將此類收入計為收入時為美國聯邦所得税目的累積收入，這可能會在房地產投資信託基金應納税所得額與可歸於此類收入的現金收入之間造成額外差異。此外，《守則》第162（m）條對上市公司在任何一年內可以扣除的首席執行官和某些其他高薪執行官的薪酬金額定為每名員工100萬美元的上限。如果出現這些時間差異，我們可能需要安排短期或長期借款，或者需要以應納税股票分紅的形式支付股息，以滿足分配要求。

我們可以通過在晚些時候向股東支付 “赤字股息” 來糾正未能滿足一年分配要求的情況，這筆分紅可能包含在我們對前一年支付的股息的扣除額中。因此，我們可以避免對作為赤字股息分配的金額徵税。但是，我們將需要根據為虧損分紅申請的任何扣除額向國税局支付利息。

記錄保存要求。

我們必須遵守適用的記錄保存要求。不遵守可能會導致罰款。

不符合房地產投資信託基金的資格。

如果我們不遵守房地產投資信託基金資格所需的一項或多項條件（資產測試和收入測試中包含上文 “—房地產投資信託基金資格要求—適用於房地產投資信託基金的資產測試” 和 “—房地產投資信託基金資格要求—適用於房地產投資信託基金的總收入測試” 中討論的具體緩解條款的收益測試除外），我們可以通過為每種房地產投資信託基金支付50,000美元的罰款來避免取消房地產投資信託基金資格失敗，前提是我們的違規行為是由於合理的原因而不是故意疏忽造成的。如果我們在任何應納税年度都沒有資格作為房地產投資信託基金納税，並且如果法定減免條款不適用，我們將按正常公司税率對應納税所得額繳納美國聯邦所得税。對於2022年12月31日之後的納税年度，我們還可能需要繳納2022年《通貨膨脹減少法》頒佈的適用於非房地產投資信託基金公司的某些税收，包括某些股票回購的不可扣除的1％消費税和公司最低税。此外，在房地產投資信託基金不符合房地產投資信託基金資格的任何年份，分銷實體均不可扣除對股東的分配，也不要求進行此類分配。因此，我們未能獲得房地產投資信託基金的資格將大大減少我們向股東分配的現金，並可能嚴重降低我們股票的價值。此外，如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，那麼向股東分配的所有股息都將作為股息納税，即使此類股息歸因於我們的資本收益，也沒有資格在2026年1月1日之前的應納税年度內向個人、信託或遺產的美國股東提供的房地產投資信託基金股息的20％扣除。但是，支付給美國個人、信託和遺產股東的此類股息可以按優惠所得税税率（即美國聯邦最高税率20％）納税，以獲得合格股息。此外，根據該守則的限制，公司分銷商可能有資格獲得所得股息扣除額。除非有權根據特定的法律規定獲得減免，否則我們（以及任何繼承實體）在喪失資格的下一年的四個應納税年度內也將被取消房地產投資信託基金的納税資格。

美國應納税股東的税收

本節總結了非免税組織的美國股東的税收情況。出於這些目的，美國股東是我們股票的受益所有人，就美國聯邦所得税而言，該股東是：

如果出於美國聯邦所得税目的被視為合夥企業的實體或安排持有我們的股份，則合夥人的美國聯邦所得税待遇通常將取決於合夥人的身份和合夥企業的活動。持有我們股份的合夥企業的合夥人應就合夥企業購買、所有權和處置我們的股份對合夥人產生的美國聯邦所得税後果諮詢自己的税務顧問。

“非美國股東” 是指我們股票的受益持有人，它不是本文定義的美國股東，也不是出於美國聯邦所得税目的被視為合夥企業的實體。

一般分佈。

只要我們符合房地產投資信託基金的資格，股東通常會將我們從當前或累計的E&P中進行的分配（或視為分配）（如下文討論的資本收益分紅或留存資本收益）視為普通收入，並且沒有資格扣除公司股東的分紅。但是，對於2026年1月1日之前開始的應納税年度，作為個人、信託或遺產的美國股東通常可以扣除我們分配的普通股息總額的20％，但須遵守某些限制。為了確定對股票持有人的分配是否來自當前或累計的勘探和利潤，我們的E&P將首先分配給所有已發行的優先股，然後分配給我們的已發行普通股。如果我們的分配未指定為資本收益分紅，但不超過我們當前和累計的盈虧損率，則此類分配首先被視為向每位美國股東提供的免税資本回報，將該美國股東用於美國聯邦所得税目的的調整後股票的税基減少此類分配金額，但不低於零，超過該美國股東調整後納税基礎的分配應作為資本收益納税，前提是股票應納税已作為資本資產持有。此外，我們在任何一年的10月、11月或12月宣佈並在任何該月份的指定日期向登記在冊的股東支付的任何股息，只要我們在次年1月31日當天或之前實際支付股息，則此類股息將被視為我們已支付和股東在當年12月31日收到的股息。我們將在應納税年度結束後向股東通報屬於該年度的分配中構成普通收入、資本回報率和資本收益的部分。除非我們適當指定為合格股息收入，否則我們的普通收益分配將不符合優惠的合格股息收入利率，而優惠的合格股息收入率通常適用於非房地產投資信託基金C公司向作為個人納税的股東進行分配。

資本收益分配；保留的淨資本收益。

我們正確指定為 “資本收益分紅” 的分配應作為出售或交換持有超過一年的資本資產（不考慮該應納税美國股東持有股票的期限）的收益向美國股東納税，前提是此類指定股息不超過我們在應納税年度的實際淨資本收益。美國股東在資本收益分紅中所佔的份額與該年度支付給該美國股東的股息總額的比率相同，因為指定為資本收益分紅的總金額佔該年度所有類別股票支付的所有股息的總金額。

我們作出的指定只有在符合税收條例89-81的範圍內才有效，該裁決要求對不同類別股票的分配應按比例由特定類型的股息構成。如果我們將股息的任何部分指定為資本收益分紅，美國股東將收到美國國税局1099-DIV表格，其中註明應向股東徵税的金額作為資本收益。但是，美國企業股東可能需要將高達20％的資本收益分紅視為普通收入。

我們可以將淨資本收益的全部或部分指定為 “未分配資本收益”，而不是支付資本收益分紅。在這種情況下，我們將按正常的企業所得税税率對任何未分配的資本收益徵税。

一位美國股東：

美國股東將通過其收入中包含的資本收益金額與其被視為已繳納的税額之間的差額來增加其股票基礎。我們的E&P將進行適當調整。

我們將把任何指定資本收益股息或未分配資本收益的部分歸類為：

我們必須通過執行《守則》要求的計算，確定可以指定為20％和25％的資本收益分紅的最大金額，就好像我們是一個普通收入的邊際税率至少為28％的個人一樣。

我們作出的指定只有在符合税收條例89-81的範圍內才有效，該裁決要求對不同類別股票的分配應按比例由特定類型的股息構成。如果我們將淨資本收益的任何部分指定為未分配資本收益，則美國股東將收到美國國税局2439號表格，其中註明未分配資本收益的總額、未收回的第1250條收益金額（如果有）以及我們為未分配資本收益繳納的税款。

對於任何應納税年度，我們可以指定為資本收益和 “合格股息收入”（見下文）的最大股息金額不得超過我們在該年度實際支付的股息，包括我們在下一個納税年度為確定股息支付的扣除額而支付的與上一個納税年度相關的股息。

合格股息收入。

我們可以將支付給美國股東的部分分配指定為 “合格股息收入”。只要美國股東滿足適用的持股要求，分配中被正確指定為合格股息收入的部分即可按優惠税率向美國非公司股東納税。一般而言，股東必須在分配除息日前60天開始的121天內持有分配所涉股份超過60天。我們有資格被指定為應納税年度的合格股息收入的最大分配金額等於以下各項的總和：

通常，如果（A）股息來自於（i）美國公司（房地產投資信託基金或受監管投資公司除外）、（ii）我們的TRS或（iii）“合格外國公司”，以及（B）規定的持有期要求和其他要求得到滿足，則我們收到的股息將被視為符合上述（1）目的的合格股息收入。外國公司（“被動外國投資公司” 除外）如果在美國註冊成立，有資格獲得財政部長認為令人滿意的與美國簽訂的所得税協定的好處，或者支付股息的外國公司的股票可以在美國成熟的證券市場上進行交易，則該外國公司（“被動外國投資公司” 除外）將構成合格的外國公司。如果我們將股息的任何部分指定為合格股息收入，美國股東將收到美國國税局1099-DIV表格，其中註明應向持有人納税的金額作為合格股息收入。

被動活動損失；投資利息限制。

美國股東不得在其所得税申報表中包括我們的任何淨營業虧損或資本損失。相反，此類損失可能會由我們結轉，以抵消我們未來的收入，但須遵守某些限制。我們對因蒙受的虧損而產生的任何淨營業虧損結轉額的扣除額僅限於房地產投資信託基金應納税所得額的80％（在確定時不考慮已支付的股息的扣除額），此類虧損的任何未使用部分可以無限期結轉。我們的分配以及美國股東出售或交換我們股票所產生的收益將不被視為被動活動收入，因此，美國股東通常無法對此類收入或收益進行任何 “被動損失”。

就 “投資利息限制” 而言，我們的應納税股息分配通常將被視為投資收益。該限制規定，在任何應納税年度，美國非公司股東只能將與持有的投資財產相關的利息金額作為逐項扣除額進行扣除，但不得超過股東投資收入超過其當年投資支出的部分。美國非公司股東可以選擇將資本收益分紅、處置股票的資本收益（包括按此對待的分配）以及指定為合格股息收入的收入視為投資收益，在這種情況下，適用的資本收益將按普通所得税率徵税。

處置我們的股份。

出售或以其他方式處置我們的股票後，美國股東將確認用於美國聯邦所得税目的的收益或虧損，其金額等於（1）通過此類出售或其他處置獲得的任何財產的現金金額和公允市場價值與（2）持有人為美國聯邦所得税目的調整後的此類股票的税基之間的差額。通常，美國股東調整後的股票基準通常等於美國股東的收購成本，增加被視為分配給美國股東的淨資本收益的超額部分，減去視為已繳納的税款，減去被視為資本回報而不是應納税股息的分配。適用的税率將取決於美國股東的資產持有期（通常，如果資產持有超過一年，它將產生長期資本收益）和美國股東的税級。敦促美國股東就其資本利得税義務諮詢自己的税務顧問。美國公司股東將按出售我們股票的資本收益的最高税率為21％的税率納税，無論此類收益是否被歸類為長期資本收益。

美國股東在處置我們在處置時持有超過一年的股票時確認的資本損失將被視為長期資本損失，通常僅用於抵消股東的資本收益收入，但不能抵消普通收入（個人除外，他們每年最多可以抵消3,000美元的普通收入）。此外，在適用持有期規則後，持有股票六個月或更短時間的美國股東出售或交換我們的股票所產生的任何損失將被視為長期資本損失，但以美國股東要求將其視為長期資本收益的範圍內。

如果投資者在隨後處置我們的股票時承認虧損，金額超過了規定的門檻，則美國財政部條例中涉及 “應申報交易” 的條款可能會適用，因此要求單獨向美國國税局披露產生虧損的交易。這些法規雖然針對 “避税機構”，但措辭寬泛，適用於通常不被視為避税機構的交易。該法對不遵守這些要求的行為規定了嚴厲的處罰。您應就有關我們證券的接收或處置的任何可能的披露義務或我們可能直接或間接進行的交易諮詢您的税務顧問。此外，您應注意，根據這些法規，我們和我們所參與交易的其他參與者（包括他們的顧問）可能會受到披露或其他要求的約束。

擴大醫療保險税。

在某些情況下，某些美國個人、遺產和信託持有人為 “淨投資收益” 繳納3.8％的税，其中包括房地產投資信託基金股票出售或以其他方式處置的股息和收益。《守則》第199A條允許對非公司納税人獲得的普通房地產投資信託基金分紅臨時扣除20％，但僅限於《守則》第1章的目的，因此顯然不允許將其作為扣除額分配給此類股息，以確定按照《守則》第2A章徵收的3.8％醫療保險税的淨投資收益金額。潛在投資者應就這項立法諮詢自己的税務顧問。

免税美國股東的税收

美國免税實體，包括合格的員工養老金計劃和利潤分享信託以及個人退休賬户，通常免徵美國聯邦所得税。但是，此類實體可能需要對其無關的營業應納税所得額（UBTI）納税。儘管某些房地產投資可能會產生UBTI，但該守則通常將股息（包括房地產投資信託基金的股息）排除在UBTI之外，前提是（1）免税股東沒有將我們的股票作為《守則》所指的 “債務融資財產” 持有，（2）投資者不是受 “養老金持有” 房地產投資信託基金（如下所述）特殊規則約束的養老金信託，以及（3）我們不持有資產這會產生 “超額包容性收入”，對於免税股東來説，我們的股息收入將不是UBTI。同樣，出售房地產投資信託基金股票的收入不構成UBTI。對於僱員福利協會、補充失業救濟信託或合格團體法律服務計劃的免税持有人，根據《守則》第501（c）（7）、（c）（9）、（c）（17）和（c）（20）條分別免徵美國聯邦所得税，或者根據該法第501（c）（2）條免除收入應支付給上述任何税款的單親所有權持有公司豁免組織，對我們的投資收入將構成UBTI，除非該組織能夠正確扣除預留或存入的金額為某些目的儲備，以抵消其對我們的投資所產生的收入。此類潛在股東應就這些 “預留” 和儲備金要求諮詢自己的税務顧問。

但是，儘管如此，對於某些按價值計算持有房地產投資信託基金權益超過10％的信託，“養老金持有的房地產投資信託基金” 支付的部分股息可能被視為UBTI。如果房地產投資信託基金能夠在不依賴某些信託的 “透視” 例外情況下滿足 “非密切持有” 的要求，或者該房地產投資信託基金不是由某些 “合格信託” “主要持有”，則該房地產投資信託基金就不是 “養老金持有的房地產投資信託基金”。由於章程中對股票所有權和轉讓的限制，我們預計不會被歸類為 “養老金持有的房地產投資信託基金”，因此，上述税收待遇不應適用於我們的持有人。但是，由於我們的普通股是（而且我們預計將繼續如此）公開交易，因此我們無法保證情況會一直如此。

非美國股東的税收

以下是購買、所有權和處置我們股票的某些美國聯邦所得税後果的摘要，適用於我們股票的非美國股東（定義見上文 “——美國應納税股東的税收”）。以下討論基於現行法律，僅供一般參考。它僅涉及美國聯邦所得税的特定方面，而不是所有方面。我們鼓勵非美國股東諮詢其税務顧問，以確定美國聯邦、州、地方和其他非美國收入法和其他税法對我們股票的購買、所有權和處置的影響，包括報告要求。

一般分佈。

如下文討論所述，出於美國聯邦所得税的目的，我們為股票支付的分配將按以下方式處理：

普通收益分紅。

如果分配從我們當前或累計的E&P中支付，並且滿足以下條件，則我們對非美國股東的分配（或視為分配）將被視為普通收益分紅：

通常，我們將扣留和匯給美國國税局的30％的股息分配（包括稍後可能被確定為超過當期和累計E&P的分配），這些股息不能被視為非美國股東的資本收益分配（根據下述FIRPTA預扣規則，不被視為資本收益分紅），除非：

超過我們當前或累計的E&P的分紅在不超過股東股票調整後的税基的前提下，將不向非美國股東徵税，而是會降低此類股票的調整後税基。但是，此類分配將按如下所述繳納美國預扣税。如果此類分配超過非美國股東股票的調整後納税基礎，則將被視為出售股東股票的收益，其税收待遇將在下文 “——處置我們的股份” 中介紹。

即使適用較低的協議税率，並且非美國股東在收到該分配後無需納税，我們也可能需要預扣超過我們當前和累計勘探生產總值的任何分配的10％。因此，儘管我們目前打算讓我們的轉讓代理人按30％的税率或更低的適用條約税率預扣任何分配的全部金額，但如果不這樣做，則分配中任何未按30％或更低的適用條約税率預扣的部分都將按10％的税率預扣税。但是，如果此類分配實際上超過了我們當前或累計的E&P，並且預扣的金額超過了非美國股東在分配方面的美國納税義務（如果有），則非美國股東可以向美國國税局申請退還此類款項。

資本分配的回報。

除非（A）我們的股票構成USRPI，如下文 “—我們的股票處置” 中所述，或（B）（1）非美國股東對我們股票的投資實際上與美國進行的貿易或業務有關

此類非美國股東（在這種情況下，非美國股東將獲得與美國股東相同的待遇）或（2）非美國股東是非居民外國個人，在應納税年度內在美國居住了183天或更長時間，在美國擁有 “納税住所”（在這種情況下，非美國股東將對該年度的淨資本收益徵收30％的税或如此低的税率（由適用的所得税協定規定），我們進行的分配不是從我們的股息中分紅E&P 無需繳納美國聯邦所得税。如果我們在進行分配時無法確定分配是否會超過當前和累計的E&P，則該分配將按適用於股息的税率進行預扣。如果非美國股東隨後確定分配額實際上超過了我們當前和累計的勘探生產率，則可以要求美國國税局退還扣留的任何款項。如果我們的股票構成USRPI（如下所述），則我們的分配金額超過（1）非美國股東在E＆P中的比例份額和（2）非美國股東在其股份中的基數之和，將根據FIRPTA按税率徵税，包括適用於同類美國股東的任何適用的資本利得税率（例如，個人或公司（視情況而定），税款的徵收將通過可退還的預扣税執行，税率為分配超過股東在我們勘探和生產中所佔份額的15％。

資本收益分配。

如果分配款是從我們當前或累計的E&P中支付的，並且滿足以下條件，則我們向非美國股東支付的分配將被視為長期資本收益：

除處置USRPI產生的資本收益分紅外，我們在分配時向非美國股東分配的股息通常不應繳納美國聯邦所得税，除非：

根據FIRPTA，歸因於我們出售USRPI的淨資本收益的分配，在截至分配之日的一年期內，任何時候支付給擁有適用類別或系列股票價值10％以上的非美國股東的分配，將作為與美國貿易或業務有效相關的收入納税。無論分配是否被指定為資本收益股息，FIRPTA税都將適用於這些分配。此類分配也可能需要繳納30％的分支機構利得税。

我們支付的任何被視為資本收益股息或可被視為特定非美國股東的資本收益分紅的分配，都將受FIRPTA規定的特殊預扣税規則的約束。對於非美國股東，只要分配歸因於我們出售USRPI，我們將扣留任何可能被視為資本收益股息的分配，並將其匯給美國國税局。預扣的金額可以抵扣非美國股東的美國聯邦所得税應納税額，如果非美國股東正確及時地向國税局提交納税申報表，則可以退還預扣的金額。此外，對符合某些記錄保存和其他要求的某些非美國公開交易股東（“合格股東”）的分配不受FIRPTA的約束，除非這些合格股東的非合格股東的所有者實際或建設性地擁有我們超過10％的股本。此外，發行給

“合格外國養老基金”（定義見守則）或所有權益均由 “合格外國養老基金” 持有的實體不受FIRPTA的約束。非美國股東應就這些規則的適用諮詢其税務顧問。

留存的淨資本收益。

儘管法律在此問題上尚不完全明確，但對於非美國股東，我們指定為美國股東所持股份的留存資本收益金額（參見上文 “—房地產投資信託基金資格要求——適用於房地產投資信託基金的年度分配要求”）通常應像對待我們實際分配資本收益紅利一樣對待。根據這種方法，非美國股東將能夠抵消由此產生的美國聯邦所得税應繳納的相應份額，作為抵免，抵消他們為此類未分配資本收益繳納的税款，並從美國國税局獲得退款，前提是他們在我們繳納的此類税款中的比例超過其實際的美國聯邦所得税負債。非美國股東將通過其收入中包含的資本收益金額與其被視為已繳納的税額之間的差額來增加其股票基礎。如果我們將淨資本收益的任何部分指定為留存淨資本收益，則非美國股東應就此類留存淨資本收益的税收諮詢其税務顧問。

處置我們的股份。

除非我們的股票構成USRPI，否則根據FIRPTA，非美國股東出售我們的股票通常無需繳納美國聯邦所得税。通常，只有在以下三種陳述均屬實的情況下，我們的股票才構成USRPI，但以下面關於 “合格股東” 和 “合格外國養老基金” 對任何特定股東的處置的討論即可：

此外，合格股東處置我們的股本不受FIRPTA的約束，除非此類合格股東的非合格股東的所有者實際或建設性地擁有我們超過10％的股本。此類股東對我們股本的實際或視同處置也可能被視為股息。此外，由 “合格外國養老基金” 或所有權益均由 “合格外國養老基金” 持有的實體處置我們的股本不受FIRPTA的約束。非美國股東應就這些規則的適用諮詢其税務顧問。

即使我們是國內控制的合格投資實體，適用於出售國內控制的合格投資實體股票的特定洗牌銷售規則也可能導致在出售我們的股票時獲得收益確認，根據FIRPTA應納税。如果非美國股東（1）在分配除息日之前的30天內出售我們的股票，其中任何部分，如果不進行處置，則應向非美國股東徵税，作為出售或交換USRPI的收益，以及（2）在從之前30天開始的61天內收購或簽訂收購我們的股票的合同或期權，則這些規則將適用這樣的除息日，並且（3）在截至除息之日的一年期內任何時候都擁有我們已發行股份的10％以上這樣的分佈。

如果根據FIRPTA對出售或交換股票的收益徵税，則非美國股東將被要求提交美國聯邦所得税申報表，並將按淨收益繳納常規的美國聯邦所得税，其方式與應納税的美國股東相同（需繳納任何適用的替代性最低税，對於非居民外國人，則需繳納特殊的替代性最低税），如果我們的普通股不是 “在成熟的證券市場上 “定期交易”，股票的購買者通常需要預扣購買價格的15％並將其匯給國税局。

儘管如此，在兩種情況下，出售本來不受FIRPTA約束的股票的收益仍應在美國向非美國股東納税：（1）如果非美國股東對我們股票的投資實際上與該非美國股東開展的美國貿易或業務有關，則非美國股東在該收益方面將獲得與美國股東相同的待遇，或（2）如果非美國股東是非居民外國人，在此期間在美國居住了183天或更長時間在應納税年度並在美國擁有 “納税住所”，非居民外國個人將對其資本收益徵收30％的税。

適用於股東的信息報告和備用預扣税

美國股東——通常。

通常，除非有例外情況，否則信息報告要求將適用於向某些股東支付的股票分配款和向某些股東支付出售股票的收益。此外，在以下情況下，付款人將被要求預扣備用預扣税（目前税率為24％）：

一些股東，包括公司、金融機構和某些免税組織，可能免除備用預扣税。根據備用預扣税規則從向股東付款中預扣的任何款項都將允許作為股東的美國聯邦所得税負債的抵免，並可能使股東有權獲得退款，前提是向國税局提供所需信息。未向付款人提供正確的納税人識別號的美國股東也可能受到美國國税局的處罰。

美國股東——預扣某些外國賬户的款項。

根據2010年頒佈的《恢復就業招聘激勵法》，未來向 “外國金融機構” 和 “非金融外國實體” 支付的某些款項可能需要按30％的税率預扣。

美國股東應就該立法對其股票的購買、所有權和處置的影響（如果有）諮詢其税務顧問。請參閲 “—適用於股東——非美國股東的信息報告和備用預扣税——向某些外國實體付款的預扣税”。

非美國股東——通常。

通常，信息報告將適用於我們股票的分紅支付，而備用預扣税（目前的税率為24％）可能適用，除非收款人證明自己不是美國人或以其他方式規定了豁免。

非美國股東向經紀商的外國辦事處處置股票或通過其外國辦事處處置股票的收益通常不受信息報告或備用預扣税的約束。

但是，如果經紀人是美國人、出於美國聯邦所得税目的的受控外國公司、在特定時期內所有來源的總收入中有50％或以上來自與美國貿易或業務有效相關的活動的外國人；如果持有合夥企業50％以上權益的合夥人是美國人，則為外國合夥企業，或者在美國從事貿易或業務的外國合夥企業，則一般信息報告將像付款一樣適用通過美國或外國經紀人的美國辦事處進行的。通常，備用預扣税不適用於此類情況。

通常，非美國股東將通過提供適當的美國國税局預扣税憑證（例如 W-8BEN 表格或 W-8BEN-E 表格）來滿足信息報告要求。在沒有適當的預扣憑證的情況下，當向持有人支付的款項與提供給付款人的適當文件無法可靠地關聯時，適用的財政部條例會推定我們股票持有人的地位。如果非美國股東未能遵守信息報告要求，則向該人支付的款項可能需要繳納全額預扣税，即使根據適用的所得税協定，該人可能有資格享受較低的預扣税率或不扣除預扣税。任何需要繳納預扣税的款項都將不再需要繳納備用預扣税。由於這些財政條例的適用因持有人的特殊情況而異，因此建議非美國股東就適用於其的信息報告要求諮詢其税務顧問。

非美國股東——預扣向某些外國實體支付的款項。

《外國賬户税收合規法》（“FATCA”）對向 “外國金融機構” 和某些非美國實體的某些類型的付款徵收30％的預扣税，除非滿足某些盡職調查、報告、預扣和認證義務要求。

根據適用的財政部條例和行政指導，FATCA對支付給外國實體的股息徵收30％的預扣税，除非：（i）外國實體是承擔某些盡職調查、報告、預扣和認證義務的 “外國金融機構”，或者如果外國金融機構居住在已簽訂了實施FATCA的政府間協議的司法管轄區的外國金融機構，則該實體遵守此類的盡職調查和報告要求協議，(ii) 外國實體不是 “外國金融機構”，要麼證明其沒有 “美國的實質性所有者”（定義見守則），要麼確定了其某些美國投資者，或（iii）外國實體在其他方面受到 FATCA 的豁免。根據這些預扣税規則，不遵守其他認證、信息報告和其他特定要求可能會導致對通過外國賬户或外國中介機構擁有我們普通股的美國股東以及某些非美國股東支付的股息徵收預扣税。

如果FATCA要求對與我們的股票相關的付款進行預扣税，則原本無需預扣的投資者（或有權獲得較低的預扣税率）的投資者通常需要向美國國税局尋求退款或抵免，以獲得此類豁免或減免的好處（前提是此類福利可用）。潛在投資者應就FATCA在特定情況下的影響諮詢其税務顧問。

其他税收注意事項

影響房地產投資信託基金的立法或其他行動。

參與立法程序的人員以及國税局和美國財政部不斷審查有關聯邦所得税的規則。我們無法向您保證是否或以何種形式頒佈任何影響房地產投資信託基金或其股東的提案。聯邦税法的修改及其解釋可能會對我們股票的投資產生不利影響。股東應就美國聯邦税法的潛在變化以及對我們股票投資的影響諮詢其税務顧問。

可能的立法變更—税率可能的變化。

本次討論以《守則》、《財政條例》及其行政和司法解釋的規定為基礎，所有這些條款均截至本文發佈之日。這些權限可能會發生變化，也許是追溯性的，因此美國聯邦所得税後果（包括適用的税率）與上述情況不同。

我們無法向您保證，法律變更（可能具有追溯適用性）不會顯著改變我們在此處描述的税收考慮（包括適用的税率）。對於上述討論中作出的陳述和得出的結論，我們沒有尋求也不打算尋求美國國税局的任何裁決，也無法保證美國國税局或法院會同意我們的陳述和結論。

州、地方和外國税。

我們和我們的子公司和/或股東可能會在不同的司法管轄區繳納州、地方或外國税收，包括我們或他們開展業務、擁有財產或居住的司法管轄區。我們在美國多個司法管轄區擁有酒店，可能需要在部分或全部司法管轄區提交納税申報表。我們的州和地方税收待遇以及股東的州、地方和外國税收待遇可能不符合上述美國聯邦所得税待遇。潛在投資者應就州、地方和國外收入法以及其他税法對我們股票投資的適用和影響諮詢其税務顧問。