如果是表單，請選中下面的相應複選框 申報旨在同時履行註冊人根據以下任何條款承擔的申報義務：

 

 

 

 

根據該法第12（b）條註冊的證券：

 

用複選標記表明註冊人是1933年《證券法》第405條（本章第230.405節）或規則所定義的新興成長型公司 1934 年《證券交易法》 本章的）。

新興成長型公司 ☐

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

 

 

 

2024年2月20日，帝國房地產信託公司（“公司” 或 “我們”）發佈了一份新聞稿，公佈了其2023年第四季度的財務業績。新聞稿提到了公司網站上提供的某些補充信息。新聞稿和補充報告分別作為附錄99.1和99.2附於此，並以引用方式納入此處。

本報告第2.02項中的信息，包括附錄99.1和99.2，正在提供中，就經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第18條而言，不得視為 “已歸檔”，也不得以其他方式受該節的責任約束。根據經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）或《交易法》，此類信息不得以引用方式納入任何註冊聲明或其他文件，除非以引用方式特別納入其中。

 

2

如上文第2.02項所述，公司發佈了有關其2023年第四季度財務業績的新聞稿，並在其網站上提供了與之相關的某些補充信息。

本報告第7.01項中的信息正在提供中，就交易法第18條而言，不得視為 “已提交”，也不得以其他方式受該節的責任約束。根據《證券法》或《交易法》，此類信息不得以引用方式納入任何註冊聲明或其他文件，除非以引用方式特別納入其中。

 

(d) 展品。

 

我們根據全國房地產投資信託協會（NAREIT）發佈的FFO “白皮書” 計算，該白皮書將FFO定義為淨收益（虧損）（根據公認會計原則確定），不包括減值折舊房地產的投資和對摺舊房地產的投資 房地產投資、債務重組和折舊經營物業銷售的收益或虧損，加上與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷），減去分配 已終止業務以及未合併合夥企業和合資企業調整後的利息和收益/虧損。FFO 是廣受認可的 我們認為，房地產投資信託基金的財務指標與根據公認會計原則確定的財務報表一起考慮，有助於投資者瞭解財務業績，為房地產投資信託基金之間的比較提供相關依據。此外，我們認為FFO對投資者很有用，因為它認識到房地產隨着時間的推移普遍升值或比其他折舊資產更大地保持剩餘價值，從而捕捉了房地產表現的特定特徵。投資者在試圖瞭解股票房地產投資信託基金的經營業績時，應查看FFO以及GAAP淨收益。我們之所以提出 FFO，是因為我們認為這是衡量我們經營業績的重要補充指標，並且相信

 

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它經常被證券分析師、投資者和其他利益相關方用於房地產投資信託基金的評估。但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映使用或市場條件導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產經營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都具有實際經濟影響，可能對我們的經營業績產生重大影響，因此FFO作為衡量業績的效用是有限的。無法保證我們提出的FFO可以與其他房地產投資信託基金的類似標題的指標相提並論。FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）或根據公認會計原則確定的經營活動現金流的替代方案。FFO 並不表示可用於為持續的現金需求提供資金的現金，包括現金分配的能力。儘管FFO是評估房地產投資信託基金業績時用於可比性的衡量標準，但由於NAREIT白皮書僅提供計算FFO的指導方針，因此FFO的計算可能因公司而異。

修改後的FFO將對任何高於或低於市場的地面租賃攤銷的調整數重新添加到傳統定義的FFO中。我們認為，這是評估我們經營業績的有用補充衡量標準，因為 根據公認會計原則，會計處理源於我們在成立交易後於2014年第三季度收購了兩處期權物業，因為這兩處房產的租金明顯低於市場地租，攤銷對我們的整體業績至關重要。我們之所以提出修改後的FFO，是因為我們認為這是衡量我們經營業績的重要補充指標，因為它增加了運營業績 攤還低於市場的地面租約。無法保證我們提出的修改後的FFO可以與其他房地產投資信託基金的類似標題的指標相提並論。修改後的FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）或根據公認會計原則確定的經營活動現金流的替代方案。修改後的FFO並不表示可用於為持續的現金需求提供資金的現金，包括進行現金分配的能力。

Core FFO在修改後的FFO中增加了以下項目：收購費用、提前清償債務的損失、遣散費和首次公開募股訴訟費用。該公司認為，核心FFO是衡量其經營業績的重要補充指標，因為它不包括 物品。無法保證公司提出的核心FFO與其他房地產投資信託基金的類似標題的指標相似。核心FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）或根據公認會計原則確定的經營活動現金流的替代方案。Core FFO並不表示可用於為持續的現金需求提供資金的現金，包括現金分配的能力。在未來，我們還可能將我們認為可能有助於投資者比較業績的其他項目排除在Core FFO之外。

 

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除了 Core FFO 之外，我們還通過 (i) 添加到 Core FFO 來展示酷睿 FAD 遺產折舊和攤銷、遞延融資成本的攤銷、債務折扣的攤銷以及 薪酬支出和（ii）扣除直線租金、攤銷債務溢價和高於/低於市場租金的收入，以及經常性資本改進，例如第二代租賃佣金、租户改善、預建工程、資本支出、傢俱、固定裝置和設備。Core FAD僅作為補充披露提供，管理層認為該披露提供了有關我們為股息提供資金能力的有用信息。Core FAD不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）或根據公認會計原則確定的經營活動現金流的替代方案。Core FAD並不表示有可用現金來滿足持續的現金需求，包括進行現金分配的能力。無法保證我們提出的核心FAD可以與其他房地產投資信託基金的類似標題的指標相提並論。

NOI 是一個 業績的財務衡量標準。我們的管理層使用NOI來評估和比較我們物業的業績，確定收益趨勢並計算我們房產的公允價值，因為它不受以下因素的影響：（i）財產所有者的資金成本，（ii）折舊和攤銷費用的影響，以及根據公認會計原則計算的淨收益中包含的經營性房地產資產的收益或損失，（iii）收購費用、虧損關於提前清償債務、減值費用和衍生金融損失工具，或 (iv) 一般和管理費用以及財產所有人特有的其他損益。資金成本從 NOI 中扣除，因為它特定於所有者的特定融資能力和限制。資金成本之所以被消除，是因為它取決於歷史利率和其他資本成本，以及我們過去就可能發生變化或可能發生變化的適當資本組合所做的決定。折舊和攤銷費用以及出售經營性房地產資產的收益或虧損被扣除，因為它們可能無法準確地代表因使用這些物業或市場條件變化而導致的我們辦公或零售物業的實際價值變化。儘管不動產的某些方面的價值確實會隨着時間的推移而下降，折舊和攤銷可以合理地反映出來，但從歷史上看，整個不動產的價值是由於整體經濟狀況的變化而不是財產的實際使用或時間的流逝。出售不動產的收益和損失因財產而異，並受出售時市場狀況的影響，市場狀況通常會因時期而異。當將一個時期與另一個時期進行比較時，或者將我們的經營業績與其他未進行相似購買或銷售的房地產公司的經營業績進行比較時，這些收益和損失可能會造成扭曲。我們認為，從淨收入中扣除這些成本對投資者很有用，因為由此產生的衡量標準反映了我們物業運營產生的實際收入和產生的實際支出，以及入住率、租金和運營的趨勢。

 

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成本。在某些情況下，公司還提供了（1）房地產現金NOI，其中不包括天文臺的NOI以及直線租金、公允價值租賃收入和直線地租費用調整的影響，以及（2）不包括租賃終止費的房地產現金NOI。Property Cash NOI僅作為補充披露提交，管理層認為該披露允許投資者比較不同時期的NOI表現，而無需考慮某些披露的影響 租金收入和直線地租費用調整。與折舊和攤銷費用類似，由於歷史成本核算，公允價值租賃收入可能會扭曲房地產層面的經營業績指標。此外，不包括直線租金和直線地租支出調整影響的NOI為投資者提供了對房地產層面經營業績的另一種看法，可以更準確地反映投資組合中產生的淨現金。提供不包括租賃終止費的房地產現金NOI可以為投資者提供更多信息，使他們能夠在不考慮終止費的情況下比較不同時期的經營業績。終止費可能會扭曲任何給定時期的結果，因為它們通常代表租户在談判提前終止租約時一次性支付的數月或多年的租金，不能反映公司投資組合的核心持續經營業績。但是，不包括租賃終止費在內的NOI、房地產現金NOI和財產現金NOI的用處是有限的，因為它不包括一般和管理成本、利息支出、折舊和攤銷費用以及出售房產的收益或虧損以及GAAP規定的其他損益、維持我們物業經營業績所需的資本支出水平和租賃成本，所有這些都是重要的經濟成本。NOI和Property Cash NOI可能無法捕捉淨收入這些組成部分的顯著趨勢，這進一步限制了其用處。NOI 和 Property Cash NOI 是衡量我們物業經營業績的指標，但不能衡量我們的整體業績。因此，這些指標不能替代根據公認會計原則計算的淨收入。應結合根據公認會計原則計算的淨收入對這些指標進行分析。其他公司可能會使用不同的方法來計算NOI、Property Cash NOI或類似標題的指標，因此，我們的衡量標準可能無法與其他公司報告的標題相似的指標進行比較，這些公司沒有像我們一樣定義衡量標準。

在公司對NOI的分析中，特別是為了使各時期之間的淨資產淨值進行有意義的比較，必須提供公司在每個報告期內擁有的房產的信息。公司是指公司在最早時期開始之前收購併擁有的房產，直至最近期末，以 “同一門店” 的形式列出。因此，Same Store不包括在最近期限結束之前展示或處置的最早期限開始後購置的房產。因此，收購房產後至少需要一年零一個季度的時間才能將該房產納入同一門店。該公司對同店的定義也不包括財產 或者我們原本預計將在下個季度處置的那些以及我們的

 

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多户房產。對於 屬性，所有相同的門店物業 NOI 都以佔其中的大部分的屬性類別表示 物業的NOI。

我們將息税折舊攤銷前利潤計算為淨收入加上利息支出、所得税以及折舊和攤銷。我們之所以列出息税折舊攤銷前利潤，是因為我們認為，息税折舊攤銷前利潤以及來自經營活動、投資活動和融資活動的現金流為投資者提供了衡量其承擔和償還債務能力的額外指標。不應將息税折舊攤銷前利潤視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案、財務業績的指標、經營活動淨現金流的替代方案（根據公認會計原則確定）或衡量其流動性的指標。對於調整後的息税折舊攤銷前利潤，我們將減值費用和財產處置收益加回來。

我們將淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤計算為公司的淨負債 債務總額減去現金及現金等價物除以公司的比例 過去十二個月調整後息税折舊攤銷前利潤的份額。該公司認為，淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的列報為投資者提供了有用的信息，因為公司根據其所有資產的所有權百分比對淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤的比例進行審查，這是其整體財務靈活性、資本結構和槓桿率管理的一部分。

 

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根據《交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

 

根據《交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

 

 

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