證物(C)(Vii)

摩根士丹利向董事會介紹Project Creedence 2024年1月18日

摩根士丹利第一節情況概述第二節

摩根士丹利建議的關鍵條款摘要以正在進行的談判和執行最終協議為準 在派生房地產附屬基金與派生房地產收入信託公司之間進行了一系列買家談判後，派生提出以每股11.25美元的價格收購 所有已發行的Creedence普通股，並以每股11.25美元的價格口頭傳達了修訂後的要約價格為每股普通股結構11.25美元，1/16/24融資時100%現金。沒有融資意外批准。派生投資 委員會批准了派息。派息股東於2024年1月15日收到股息，此後不再支付股息。無店鋪條款，公司終止費為股權價值的1.75%和3.50%(假設交換所有優先股)，第一個截止日期為簽署安排協議後的第45天。反向終止費相當於股權價值的15%(假設交換所有優先股)，是Creedence買方顧問的唯一和獨家補救措施。法律：Simpson Thacher和Davies 税務和會計：德勤金融：美國銀行，德意志銀行，富國銀行條件最終協議將不受任何其他實質性條件的約束，而不受常規成交條件項目Creedence 情況概述3的約束

摩根士丹利隱含交易估值摘要Creedence普通股當前交易價和巨蟒最終要約價格交易價值摘要(1)下表顯示的是美元MM，除非另有説明，否則截至2024年1月16日的當前巨蟒報價隱含估值倍數$8.95$11.25和溢價/(折扣)至 參考統計資產淨值基於%溢價至52周高點(07/27/23)$9.56(6.4%)17.7%管理層和%溢價至當前$8.95-25.7%共識溢價至30天VWAP(2)$8.79 1.8%28.0% 估計和相對於%溢價至60天VWAP(2)$8.13 10.0%38.3%當前交易%溢價至90天VWAP(2)$7.90 13.3%42.4%完全稀釋股份 未償還(3)311.0 311.6 Creedence普通股價格和股權價值2,784 3,506巨蟒要約價格加：按比例計算債務總額(4)3,234 3,234加：可轉換優先股(3)加：NCI 3 3減：現金(5)(87)(87)合計價值5,934 6,656資產淨值統計%溢價對共識資產淨值(6)$11.86(25%)(5%)對Creedence管理的溢價。資產淨值(7)$11.22(20%)0%隱含的SFR上限税率：Creedence管理。資產淨值(8)334.9 6.4%5.6來源： S資本智商、公司信息、經紀商研究估值倍數、Creedence Management預估：(9)316.8 18.7x21.0x1.截至2024年1月16日的市場數據。Creedence根據2024E FFOx$0.60 15.0x 18.9x Creedence提供的最新信息 分享2024E EBITDAX計數(2004年1月18日)。截至2023年12月Creedence預計資產負債表的其他資產負債表數字2025年E FFOx$0.66 13.6x 17.0x 31,2023 2.VWAP按每日VWAP計算，較之前2024年E AFFOx $0.48 18.8x 23.6 x 30、60和90個交易日，按日成交量加權(每日VWAP和S資本智商的成交量)2025E AFFOx$0.54 16.6x 20.9x 3。FDSO包括可轉換優先股的攤薄影響，請參閲第19頁4。總債務包括 Creedence和S按比例按比例計算估值倍數。合併實體的債務，包括加拿大多户家庭和住宅、開發、共識估計債務2024E息税前利潤總額是債務折扣和交易成本攤銷的322.4 18.4x 20.6倍5.反映按比例不受限制的現金2024E FFOx$0.60 14.9x 18.7x 6.分析師研究截至2024年1月16日的資產淨值估計中值(有關更多詳細信息，請參閲第 11頁)2025E FFOx$0.69 13.0x 16.3x 7.Creedence Management截至23年12月31日每個管理層的資產淨值估計2024E AFFOx$0.48 18.6x 23.4x 8.基於2023年第四季度的隱含SFR上限比率穩定的NOI運行率 每個管理層的資產淨值2025E AFFOx$0.54 16.5x 20.8x 9。代表每個管理層的調整EBITDARE項目信心情況概述4

摩根士丹利信誠歷史五年交易業績-過去幾年，信誠總股東回報指數為100；自2019年1月15日以來，採取多項措施實現超大增長，精簡總股東回報(%)業務，去槓桿化和過去5年過去3年LTM過去60天美國IPO(2)改善交易表現，250 Creedence 36.4%12.9%8.7%28.6%包括兩個主要的戰略SFR同行(1)83.4%23.3%11.6%7.9%首次美聯儲加息(3)交易(PIPE和美國RMZ 34.7%21.8%6.3%19.6%上市)；這些舉措與S 500指數98.8%32.5%21.1%12.6%在2022年初見頂的表現不謀而合。美聯儲暗示2024年將三次降息(4)一旦美聯儲在2022年3月開始210加息，市場+99%對外部增長的接受度190故事(那些需要+83%外部資本的故事)發生變化，並關注資產負債表蟒蛇 最終報價(2024年1月16日)：170放大。這種環境+62%意味着TSR可能對Creedence S的高槓杆率/高增長戰略產生了過大的影響，影響了其+36%的資本成本和+35%的持續增長130%市場在2023年第四季度大幅上漲，美聯儲110的評論表明未來可能從2024年開始降息；在此期間，Creedence 90的表現優於更廣泛的REIT指數和SFR同行。在 最終要約價格下，L&B的陳述意味着五年的總回報(10/17/23，7.05美元/Sh)(5)50 Creedence普通股的股東回報率為~62%，1月19日至6月19日，11月19日，4月19日，9月20日，2月20日，7月21日，12月21日，5月22日，10月22日，3月23日，8月23日，1月24日，相比之下，RMZ指數Creedence SFR同行的利率為35%(1)摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金(MSCI US REIT)S和標準普爾500指數加息消息來源：S資本智商3.美聯儲於2022年3月15日首次加息注：4.基於聯邦公開市場委員會 於2023年12月13日結束的會議1.SFR同行是INVH和AMH的簡單平均值。L&B於2023年10月17日發表報告，並在市場時間披露；7.05美元股價2.美國普通股IPO定價為2021年10月6日，基於2023年10月16日之前的收盤價項目Creedence情況概述5

摩根士丹利第二節財務分析6

摩根士丹利管理業務計劃基於克里登斯向摩根士丹利提供的管理預測(1)財務預測管理案例$MM，除非另有説明管理預測年2024E 2025E 2026E 2027E 2028E24-28E來自租賃物業的CAGR收入479 496 543 597 641 7.5%直接運營支出(161)(171)(191)(198)(209)6.7%來自單户租賃物業的淨運營收入318 325 351 399 432 8.0%(+)來自費用的核心FFO 78 106 204 125 122(+)來自加拿大多户租賃的核心FFO(2) 5 11 13 23 34(+)來自美國住宅開發項目的核心FFO(3)23 20 15 12 15(+/-)其他(支出)收入6 2(0)(1)(1)(-)公司間接費用(112)(125)(167)(140)(153)調整後EBITDARE(4)317 339 416 418 449 9.1%(+/-)美國住宅開發項目的非現金調整(3)(9)11 20 16 18(-)經常性資本支出+公司辦公室資本支出(52)(45)(47)(49)(52)(-)税費支出(5)(3)(3)(3)(3)(-)淨收購/投資 (5)(202)(283)(276)(289)(132)(+)SFR合資企業-4分銷收益(6)470相抵(+/-)其他成本(7)(30)(13)(16)(14)(5)無槓桿現金流(4)490 6 94 79 274(+)SFR合資企業-4(摘要)融資收益(6)253調整-(-)總利息支出(8)(128)(130)(143)(167)(190)(+/-)債務發行/(償還)(9)(403)106 136 93 43槓桿FCF 213(18)88 5 127(-)股息支付優先股(17)(17)(17)(17)(17)(-)普通股股息支付(59)(59)(59)(59)(59)槓桿FCF分紅後137(95)12(71)51備註：FFO/Sh$0.60$0.66$0.86$0.79$0.817.9%AFFO/Sh$0.48$0.54$0.73$0.66$0.67 8.9%按比例計算的淨債務(穩定物業)(10)2,482 2,670 2,916 3,238 3,272總比例淨槓桿(LQA)(10)7.1x 7.3x 7.2x 7.3x 6.8x來源：管理預測 6.SFR JV-4資本重組交易收益的權益部分反映在分配收益中；債務部分1.根據Creedence於 1月4日向摩根士丹利提供的管理預測，2024年收益反映在融資收益中2.進行調整，以包括按比例計入利息支出(在調整後的EBITDARE下支出)7.其他成本包括營運資金、非經常性成本、公司交易成本和~3 mm 2024E&A調整3.美國住宅開發公司的核心FFO使用非現金會計方法；非現金調整使非現金攤銷費用低於調整後的EBITDAR，以反映實際的部門現金流8.總利息支出包括全資/合資企業債務的利息支出，以及按比例計算的加拿大利息支出4.調整後的EBITDAre和無槓桿現金流量不同於第16頁相應的 行，主要原因是非現金多家庭租金調整、G&A協同效應、公司辦公室資本支出調整和現金餘額利息的扣除9.債務發行/ (償還)包括SFR債務再融資/收購、SFR收購融資收益和加拿大5.淨收購/投資包括SFR正在進行的收購和初始Reno，SFR全資收購，SFR多户租賃 融資收益(償還)，來自公司信貸安排處置收益的現金，加拿大多户租賃開發項目，THPAS JV-1，THPAS JV-2，遞延的Reno和VEC 10根據管理層預測項目Creedence財務分析7，按比例表示穩定物業的淨債務

摩根士丹利參考點和估值方法摘要描述1交易業績過去12個月的股票市場估值，包括過去30、60和90個交易日的成交量加權平均價格2研究價格目標審查股票研究分析師的未貼現目標價格； 一般前瞻性指標參考3審查股票研究分析師對每股資產淨值的估計；代表對Creedence S私人市場估值研究每股資產淨值的估計根據研究報告中可用的披露，摩根士丹利只指出一位研究分析師在其每股資產淨值估計中考慮了S的遞延納税估計負債。此類負債未計入本文中包含的估值分析 ，因為買方可能能夠在節税方式4基於研究分析師對選定同行的未槓桿化 和槓桿交易指標(例如，P/FFO、P/AFFO、AV/EBITDA和P/(D)至資產淨值)的估計中值的持續經營方法論根據業務價值戰略和投資組合特徵的相似性，在縮小至選定同行INVH和AMH之前，對更廣泛的住宅房地產公司進行了調查 根據業務價值戰略和投資組合特徵的相似性進行了調整，應用指標進行了調整，以反映由於相對較高的槓桿率、業務複雜性、相對合資企業敞口和相關的合資資產控制/治理影響而產生的相對於同行的歷史交易折扣，公司結構和註冊地，除其他因素外，5反映管理層提供的現金流預測、每股股息和預期資本結構股息折扣的持續經營方法，根據適用於NTM Core FFO每股估值模型的倍數範圍計算的最終價值從CAPM模型得出的貼現率範圍到基於整個公開市場支付的先例溢價的6%估計價值 ，涉及美國和加拿大住宅房地產的全現金交易優先溢價公司自2015年以來為選定的美國和加拿大住宅交易支付的全現金交易的交易價值超過10億美元相對於不受影響的目標股價計算的溢價7買家可以 支付的估計值，以實現必要的回報門檻(目標範圍為15%至20%的總槓桿IRR)假設通過對現有全資擁有的投資組合貸款的再融資和對未擔保的現金槓桿買家住房發行新債來提高增量槓桿 基於資本市場部門的反饋，對增量槓桿的融資假設，受最近SFR交易(新股發行和二級交易水平)的影響，除其他因素外，Creedence財務分析項目8

摩根士丹利説明性估值摘要信任每股價格|管理層提供的預測 (2024年1月4日)|截至2024年1月16日的市場數據|截至2023年第四季度的預計資產負債表美元/sh，除非另有説明，目前的巨蟒最終報價(2024年1月16日)=8.95美元(2024年1月16日)=11.25美元30天VWAP(6)：8.79 1交易表現$6.53$9.56 60天VWAP(6)：8.13美元52周低點(2023年10月23日)：6.53 90天VWAP(6)：7.90點52周高點(2023年7月27日)：$9.56中值：$10.00 2研究價格目標價(1)$8.17$11.06未貼現遠期目標價參考底部 四分位數：$10.28中值：$11.86頂部四分位數：12.65美元3研究資產淨值股票估計(1)$10.00$13.25 Creedence管理。資產淨值：$11.22 4可比交易價值(2)注：基於可用P/2024E FFO(13.6倍至15.6倍)$8.09$9.28報告中的披露，MS只確定了一位分析師，P/2025E FFO(12.6倍至14.6倍)$8.31$9.63在其每股資產淨值中S遞延納税負債P/2024E AFFO(18.2倍至20.2倍)$8.69$9.64估計-此類 負債未計入估值分析價值P/2025E AFFO(17.2x至19.2x)$9.29$10.37本文所載內在AV/2024E調整EBITDARE(18.2x至20.7x)$8.41$10.94%溢價/折扣(折扣)。資產淨值 ((27%)摺合(22%))$8.65$9.24 5股息貼現模型(3)權益成本(11.2%-13.2%)$7.43$9.00終端NTM FFO倍數(13.6倍-15.6倍)已支付的先例溢價(4)$12.26 6$10.03四分位%選定全現金資產價值RE交易(12.1%-37.0%)現金槓桿買家分析(5)範圍：%PrivateCo G&A 7$8.70$11.74目標IRR(15.0%/20.0%)儲蓄敏感度退出上限 利率(5.50%/6.00%)$11.26 Transacti/PrivateCo G&A儲蓄(14%/50%)新債/再融資債務6.25%固定利率$5.00$6.00$7.00$8.00$9.00$10.00$11.00$12.00$13.00$14.00$15.00來源：公司信息， 經紀商研究，S&P資本智商報告：1.截至2024年1月16日的經紀商目標價和資產淨值/股票估值中值(見第11頁)交易(自2015年以來，交易規模>10億美元)。溢價基於股票2之前未受影響的股票價格 。SFR同行交易倍數中值由INVH和AMH組成；應用倍數根據最近三年受任何合併/收購相關消息的傳言影響進行調整。適用於當前Creedence股票相對於SFR同行水平的四分位百分比溢價 Creedence的歷史平均交易折扣(更多詳細信息，請參見第12頁和第22頁)；截至2024年1月16日的價格(更多細節見第14頁)適用於 Creedence FFO/Share、AFFO/Share和Adj.EBITDAre per Creedence Products的範圍，以及Creedence NAV 5.適用於SFR和THPAS合資企業的終端NOI的退出上限利率範圍，相關的每股退出估值假設請參閲第15頁，該假設基於相鄰企業的分析師研究估計中值(更多細節見第11頁)3.終端價值基於適用於終端年(28E)FFO(更多詳細信息，請參見第13頁)6.VWAP是根據之前30，30，30，30的每日VWAP計算的60和90個交易日，按日成交量加權(每日VWAP和4。代表在選定的美國和加拿大全現金住宅先例中支付的從低四分位數到高四分位數的保費 每S資本智商成交量)項目Creedence財務分析9

摩根士丹利1 Creedence股價表現和參考點過去12個月Creedence股價表現(1)Creedence普通股股價在10/17/23市場時段交易在6.53美元至9.56美元之間，土地和建築公司的Jonathan Litt在紐約舉行的13D主動-被動投資者峯會(2024年1月16日)上展示的12.00美元：11.25約克，他將Creedence描述為一項被嚴重低估的投資(11.00美元的演示隨後於同一天披露)。 Creedence和S的股價表現比SFR同行高出約380個基點。然而，考慮到這種優異表現的短期影響(在三個交易日內，52周高點：9.56美元的優異表現已經完全消散)以及許多其他 貢獻電流(1)：2023年第四季度市場因素9.00美元8.95美元的波動，30天VWAP：我們在此引用PYTHON相對於Creedence的出價溢價$8.79出價相對於Creedence的溢價S當前股票60天VWAP：不考慮維權人士參與的價格$8.00$8.13 90天VWAP：$7.90交易範圍Creedence(1)$/股PYTHON出價$7.00公制 當前溢價(1)$8.95 25.7%52周低點$6.53 72.4%$9.56 17.7%52周低點：$6.53 52周高位30天VWAP(2)$8.79 28.0%$6.00 60天VWAP(2)$8.13 38.3%1月-2月23日-3月23日-4月23日5月23日-6月23日7月23日-8月23日-9月23日-10月23日-11月23日-12月23日90天VWAP(2)$7.90 42.4%來源：S資本智商債券：1.截至1月16日的市場數據2024年2.VWAP 以前30、60和90個交易日的每日VWAP計算，按日成交量(每日VWAP和S資本智商的成交量)加權計算項目Creedence財務分析10

摩根士丹利2 3分析師研究預估目標股價和每股資產淨值預估 以下為價格分析師研究預估(1)(2)截至1月16日的目標價格和每股資產淨值，2024年經紀日期資產淨值目標的所有股票研究分析師的估計積極涵蓋Creedence Broker 1 1/8/24$13.25$11.00分析師研究價格經紀2 1/8/24$12.00$10.00目標從8.17美元經紀3 1/7/24$10.00$11.06-分析師每股資產淨值經紀4 1/2/24$12.70$10.50估計範圍從經紀5 1/2/24 N/A$11.00$10.00至13.25(2)經紀6 12/21/23$12.51$9.50 Broker 7 11/21/23 N/A$9.00 Broker 8 11/9/23$11.05$10.00 Broker 9 11/8/23 N/A$11.06 Broker 10 11/8/23$11.71$9.28 Broker 11/8/23$10.02$8.17 Broker 12 11/7/23 N/A$9.25 Broker 13 11/7/23 N/A$10.50中值 $11.86$10.00高$13.25$11.06低$10.00$8.17來源：S經紀商研究説明：1.以加元計算的目標價和每股資產淨值是根據截至2024年1月16日的0.742倍的現貨外匯匯率換算成美元的。2.包括研究報告中公佈的每股資產淨值 和共識數字中提取的每股資產淨值11.Creedence財務分析項目

摩根士丹利4可比公司交易倍數截至2024年1月16日的市場數據；Creedence 截至2023年第四季度的資產負債表數據，截至2023年第三季度的同行資產負債表部分上市公司的可比數據為MM美元，除非另有説明(2)(2)(2)(2)(3)(2)FFOx AFFOx AV/EBITDA CONS。資產淨值綠街資產淨值股權優先股。/應用隱含前置。/ (1)AV(3)2024E 2025E 2024E 2025E 2024E價格(美元)價值(折扣)上限税率上限税率(貼現)SFR A B C D E F 1 AMH 35.29 14,656 19,283 20.1x 19.1x 22.6x 21.4x 21.4x(5%)4.8%5.6%(18%)2個邀請住宅33.54 20,646 28,379 17.8x 17.1x 21.2x 20.2x 19.2x(5%)4.6%5.8%(26%)SFR中位數18.9x 18.1x 21.9x 20.8x 20.3x(5%)4.7%5.7%(信任度共識中位數8.95 2,784 5,934 14.9x 13.0x 18.6x 16.5x 18.4x(25%)估計8.95 2,784 5,934 15.0x 13.6x 18.8x 16.6x 18.7x(20%)NA可比股票隱含估值$/股，除非另有説明，SFR多範圍應用倍數對Creedence股價隱含Creedence股價(6)應用估值方法(4)低高 (5)低高低高高折扣A 2024E FFOx 18.0x 20.0x(4.4x)13.6x 15.6x$8.09$9.28 B 2025E FFOx 17.0x 19.0x(4.4x)12.6x 14.6x$8.31$9.63 C 2024E AFFOx 21.0x 23.0x(2.8x)18.2x 20.2x$8.69$9.64 D 2025E AFFOx 20.0x 22.0x(2.8x)17.2x 19.2x $9.29$10.37 E 2024E EBITDAX 19.0x 21.5x(0.8x)18.2x 20.7x$8.41$10.94 F%溢價。淨資產淨值(10%)(5%)(17%)(27%)(22%)$8.65$9.24來源：公司備案文件，S資本智商，綠街顧問注：1.包括股份和運營 合夥單位2.共識中值包括每股淨資產淨值、每股淨資產收益和每股息税前利潤估計S&P資本智商；同行的每股資產淨值共識中值，並基於分析師對Creedence的研究估計中值(有關更多詳細信息，請參閲第11頁)3.合計價值包括合資企業債務份額；AV/EBITDA包括合資企業EBITDA和合資企業債務的份額4.利用Creedence FFO/Share、AFFO/Share和Adj.EBITDAre per Creedence預測，並根據分析師研究估計的中位數使用每股Creedence資產淨值(詳情見第11頁)5.基於Creedence相對於其SFR同行(AMH和INVH)交易水平最近三年的平均歷史交易折扣應用的折扣(更多詳情見第22頁)6.基於截至1月16日的當前Creedence股價，2024項目Creedence財務分析12

摩根士丹利5股息貼現模型説明截至股息貼現模型的估值日期 分析2023年12月31日$MM，除非另有説明，否則假設年中貼現管理預測和四年預測期2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 24-28E CAGR終端價值計算方法：(1)應用調整後的NTM FFOx核心FFO/股票$0.60$0.66$0.86$0.79$0.81 7.9%基於SFR的倍數範圍(2)股息/股票$0.23$0.23$0.23根據管理層預測隱含FFO派息率39%35%27%29%。股息貼現分析表明每股貼現股息$0.22$0.20$0.17$0.16 Creedence每股7.43美元至9.00美元(假設COE範圍為11.2%至13.2%，股息的最終總現值為0.74 NTM FFOx在Core FFO上的13.6倍至15.6倍的倍數範圍，Creedence隱含股價權益成本與終端NTM FFOx倍數與應用範圍一致 $MM，終端倍數(NTM FFOx)14.6x隱含股價權益成本(3)12.2%終端權益成本(1)NTM FFOx 2028E核心FFO/股 $0.81倍數11.2%11.7%12.2%12.7%13.2%終端股價$11.79 15.6x$9.00$8.85$8.70$8.56$8.41現值：15.1x$8.74$8.59$8.45$8.30$8.17 A股息$0.74 14.6X$8.48$8.33$8.19$8.05$7.92終端股價$7.45 14.1X $8.21$8.07$7.94$7.80$7.67隱含股價$8.19相對於當前股價8.95(4)(8.5%)13.6X$7.95$7.81$7.68$7.55$7.43來源：公司備案文件，管理層預測，S和寶潔資本智商報告：1.基於 管理層預測的核心FFO/股票；2026E FFO包括來自SFR JV-1的約1.79億美元的一次性績效費用收入2.根據管理層預測，固定季度股息為每股0.058美元 3.基於資本資產定價模型的股權成本，假設摩根士丹利估計的市場風險溢價為6.0%，截至2024年1月16日的10年期美國國債現貨利率為4.1%，截至2024年1月16日的長期預期為1.35%。4.截至2024年1月16日的Creedence當前股價項目Creedence財務分析13

摩根士丹利6先例交易交納保費全現金住宅交易選擇美國和加拿大自2015年以來的全現金住宅交易，超過10億美元(1)評估選定交易溢價至不受影響的美國和加拿大全現金公告日期收購目標物業類型對價(2)大小(Bn)股價住宅先例4月19日至22日黑石美國校園社區學生住房100%現金12.8 30.3%自2015年以來的交易16-2月-22日Blackstone首選公寓社區多户100% 現金5.8 39.2%的溢價中值為22.7%10月19日至20日Ares，Pretium前院住宅SFR 100%現金2.5 63.2%20-2月-20日Starlight，KingSett Capital Northview公寓REIT多户100%現金4.9 11.5%(3)7月18日至19日Cortland Partners 純多家族REIT多家族100%現金1.2 22.9%6月25日至18日Greystar Real Estate Partners Education Realty Trust，Inc.學生住房100%現金4.6 13.6%7月4日至17日灰星領銜集團徽標住宅信託公司多户100%現金3.0 22.4% 27-2月-17日Tricon Capital Group Inc.銀灣房地產信託公司SFR 100%現金1.4 19.4% 1月19日至17日喜達屋資本集團里程碑公寓多户型100%現金2.9 8.6% 10月16日至15日哈里森街校園頂峯社區學生住房100%現金1.9 23.6% 6月22日至15日孤星基金Home Properties，Inc.多家族100%現金7.6 9.2%4月22日至15日 布魯克菲爾德資產管理。聯合地產公司多户100%現金2.5 65.1%前四分位數37.0%中位數22.7%後四分位12.1%先例交易分析隱含估值Creedence Creedence隱含股價# 交易中值前四分位股價(4)最低中值最高精選全現金12 12.1%22.7%37.0%$8.95$10.03$10.98$12.26住宅交易來源：公司備案， Dealpoint，S資本智商註釋：1.包括自2015年以來最相關的全現金住宅交易2.未受影響的日期反映了股票受到任何合併/收購傳言影響的日期 相關新聞(包括通過激進主義或公開披露的主動要約)3.各自交易公告的加元價值4.截至2024年1月16日的Creedence股價項目Creedence財務分析14

摩根士丹利7説明性槓桿買家分析截至2023年12月31日 説明性槓桿買家假設交易於2023年12月31日完成分析估計價值：5年持有期，2028年12月31日退出，買方可以支付費用，以預測截至2024年1月4日的每個管理層的預測達到某些回報假設，並假設上市公司G&A在第一年節省1500萬美元，儲蓄每年增長5%，根據門檻管理指南，本分析假設目標回報率範圍為15.0%-1%，假設新債/再融資債務的交易成本為1.25億美元，債務發行成本為2%20.0%(約3300萬美元)買方現有約31億美元Creedence債務中的2%槓桿IRR(扣除循環信貸 安排)，約21億美元由買方承擔，其餘約10億美元以較高的LTV再融資假設在入門資本化時償還的循環信貸安排餘額約為1.70億美元。再融資3貸款(2018-1年度定期貸款和證券化)2020-2)假設65%的LTV(約15億美元的假設收益)和6.25%的固定利率(4)4增量181 mm的擔保債務，以6.25%的固定來源在未擔保的SFR資產上籌集，並使用(1)利率(4)$MM，除非另有説明，新債務規模基於5.75%的上限利率適用於2024年E的16 mm(3億Gav)的未擔保NOI，以65%的LTV來源假設3.07%的左輪手槍利差超過SOFR，符合Creedence和S現有的循環信貸安排不受限制現金871%承擔美國債務1,82528%終端價值 使用各部分之和基於以下假設的方法(見2假設加拿大債務2494%，第16頁計算)：SFR和THPAS-JVS：穩定的2029E遠期NOI適用5.75%的退出上限利率。2029E基於4新擔保181 3%，假設終端增長率為4.0%3再融資債務1,469 23%遺產待售住房：由贊助商股權2,673 41%管理層提供的開發項目剩餘現金流的DCF，以20%的退出總額貼現 來源6,482 100%加拿大多户：適用於穩定假設物業的穩定的2029E遠期NOI的退出上限利率為4.0%(假設最終增長率為4.0%)，2028E IFRS每個管理層的賬面價值使用 開發/租賃物業股權2,746 42%的模型合資AM和租賃費：10.0x倍數適用於2029E費用，並假設25%的利潤率。2029E優先股(2)3455%，基於假設的終端增長率3.0%(3)JDC股份：9.0倍適用於Johnson Development Gross Debt 3,23450%公司2029E FFO的Creedence份額。假設終端增長率為3.0%1交易成本125 2%發行成本331%來源： 管理預測，公司備案説明：總計使用6,482 100%1.基於17.5%的目標槓桿回報率(15.0-20.0%區間的中點)；基於第四季度的資產負債表項目按照管理層的預測 預測2.優先股的總價值是清算優先權加控制權變更贖回溢價加上應計分派(約344.7百萬美元)或以8.50美元的執行價(約34.7百萬股 股)轉換後收到的股份總數乘以總要約價(約344.9百萬美元，基於17.5%的目標內部收益率)，詳情見第19頁。債務總額由合併實體債務中按比例分配的Creedence和S組成， 包括加拿大多户家庭和住宅開發，由最近的證券化和資本市場交易(TCN 2023-SFr2，Prog 2023-SFr2，AMSR 2023-SFr3)和二級交易水平通知的擔保債務利率項目Creedence金融分析15

摩根士丹利7説明性槓桿式買家分析(續四)説明性槓桿式買家槓桿式 現金流分析意味着每個碼頭NOI的價值假設為4.0%$MM，除非另有指示，基於Creedence份額8.70美元的28E增長，管理指導24年至28美元11.26年條目2024 2025 2026 2027 2028終端CAGR假設SFR退出上限比率為SFR NOI 318 325 351 399 432 451 8.0%5.50%-6.00%和目標(-)公司間接費用(7)(109)(125)(167)(140)(153)槓桿IRR為15.0%-20.0%(+)G&A協同效應15 16 17 17 18(+)來自費用的核心FFO 78 106 204 125 122(+)來自加拿大多户租賃的核心FFO 2 5 7 15 21(+)待售遺留 住房現金流15 31 35 28 33(+/-)其他收入/支出(8)0(0)2 4 7 EBITDA(9)318 358 449 448 480 10.9%(-)淨收購/投資/資本支出/營運資本(240)(302)(298)(311)(146)(-)維護資本支出(37)(38)(40) (42)(44)(+)合資企業-4(資本重組)分配收益(10)470/(-)所得税支出(5)(3)(3)(3)(3)(3)分錄(6,482)不等於(+)資產負債表現金87不等於6不等於9,014$MM，除非另有説明，否則退出成本等於(125)(9)SFR(1)(2) 7,850未動用現金流(6,395)507 16 108 93 287 8,889 THPAS-JV(1)128(-)SFR利息支出淨額(185)(215)(228)(243)(250)-遺留待售住房(3) 43(+/-)其他項目(0)(3)(7)(18)(26)-加拿大MFR(2)(4)787(+)債務發行/(償還)3,722 384 168 211 136 52(4,465)合資企業AM和租賃費(5)147槓桿FCF收益(2,673)705(35)83(31)64 4,424 JDC股權(6) 58(+)RCF提取/(償還)餘額35(35)31(31)最終價值9,014槓桿自由現金流(2,673)705-49-33 4,424來源：公司備案，管理層預測，S&P資本智商報告：1.基於假設退出上限利率為5.75%適用於穩定的2029E遠期NOI。6.基於對Creedence應用的3.0%和9.0x倍數的假設終端增長率假設來自Johnson Development Company的FFO的終端增長率為4%(管理層估計的中點為3-5%)2.SFR和加拿大MFR顯示的總資產價值7.2024E公司間接費用不包括約300萬美元的非現金 攤銷費用3.基於管理層提供的剩餘現金流的DCF，折現率為20%8。包括其他收入/(支出)以及NOI和租賃佣金/G&A，從4開始。基於對穩定物業的2029E遠期NOI(假定終端增長率為4.0%)適用的假設退出上限利率為4.0%，以及2028E IFRS賬面價值9。EBITDA和未加槓桿的現金流不同於第7頁顯示的相應行，主要是每個管理層 由於非現金調整、G&A協同效應、公司辦公室資本支出調整而對開發/租賃物業的預測。5.合資公司AM和租賃費的價值 基於2029年費用的10.0x倍數，扣除現金餘額產生的利息，假設利潤率為25%，終端增長率為3.0%。10.代表合資夥伴S股權投資和部分債務項目的收益 Creedence財務分析16

摩根士丹利7示例性槓桿買家分析(續d)不同敏感度水平下的隱含股價 目標回報與SFR/THPAS-合資企業退出上限利率目標回報率與加拿大MFR退出上限利率SFR/THPAS-合資企業終端上限利率對隱含股價的影響 加拿大MFR終端上限利率對隱含股價的影響SFR/THPAS目標5年槓桿回報加拿大目標5年槓桿回報退出上限退出上限利率(%)15.0%17.5%20.0%上限利率(%)15.0%17.5%20.0%(2)5.50%$11.26$10.45$9.71 3.50%$10.94$10.16$9.43 5.75%$10.67$9.93$9.19 4.00%$10.67$9.93$9.19 6.00%$10.14$9.39$8.70 4.50%$10.47$9.72$9.00上限利率是第9頁足球場選定範圍的驅動因素目標回報率與私人公司G&A節餘百分比(1)私人公司G&A節餘對新增/再融資債務影響的目標回報率與LTVBr}LTV對新債務/再融資債務的隱含股價影響隱含股價%Private Target 5年槓桿回報LTV關於新目標的LTV 5年槓桿回報公司/再融資G&A 15.0%17.5%20.0%債務15.0%17.5%20.0%儲蓄50%$11.16$10.39$9.68 65%$10.67$9.93$9.19 32%$10.92$10.15$9.43 60%$10.57$9.78$9.01 14%$10.67$9.93$9.19 55%$10.46$9.63$8.84注：1.以私人公司節省的G&A費用表示-預計2024年公司管理費用為109百萬美元(2024E數字不包括約300萬美元 非現金攤銷費用)2.假設PrivateCo G&A節省50%為Project Creedence財務分析17.隱含股價為11.74美元

摩根士丹利附錄補充資料18

摩根士丹利管理層未償還普通股未償還普通股(1)272,803,246股未償還限制股(1)272,803,246股未償還股份(1)747,731未償還庫房股份(1)273,550,977遞延股份單位(1)(2)2,300,628參考：可轉換優先股控制權變更可轉換優先股(3) 34,744,118美元，除非另有説明按11.25美元發售價轉換多倫多證券交易所股票期權（1）（4）947,430清算優先股295交易所價格（$ / Sh）8.50美元紐約證券交易所股票 期權（1）105,210發行股數（MM）34.7每股發售價11.25美元攤薄證券總額38097美元，386總價值391清算優先權+控制權變更贖回溢價+應計完全稀釋的流通股 311，648，363分配清算優先權295資料來源：公開文件，公司信息，管理層估計，S&P Capital IQ CoC贖回溢價。(5)45注：應計分配（6）4 1.自2024年1月12日向Creedence董事會提交的最後一份材料以來，已發行普通股、限制性股份 單位、遞延股份單位和股票期權數字修訂為Creedence自那時以來提供的更新信息的總價值345。佔已發行 遞延股份單位（已歸屬及未歸屬）總額的比率。表現股份單位（PSU）以現金結算，並無攤薄發行股本，並不包括於FDSO計算3。基於2.953億美元清算優先權和8.50美元轉換價的可轉換優先股稀釋4.多倫多證券交易所股票期權基於截至2024年1月16日的0.742倍即期匯率，適用於Python以美元計價的每股Creedence股票11.25美元的報價5。 控制權贖回溢價變動等於發行日期起計第六週年應已支付的分派總額（計算時假設控制權於二零二三年十二月三十一日發生説明性變動）6.應計分配 等於2023年第四季度分配，已於2024年1月15日支付

摩根士丹利SFR和加拿大多家庭上限利率參考點根據第三方數據/報告GSA SFR隱含/應用上限利率和10年美國國債收益率其他SFR上限利率參考SFR同行，過去三年（1）當前1年平均值。3年平均值當前估計（2）傳播到10年UST隱含 159 bps 173 bps 224 bps傳播到10年UST應用 62 bps 70 bps 185 bps SFR同行 GSA隱含（1）5.7% SFR同行GSA應用（1）4.7% Creedence報告6.0%當前（2）：（3）平均SFR收購5.7%Creedence應用於管理。—第三季度淨資產5.5% 5.0%上限率約為6% 當前（2）：Creedence已應用共識中位數（4）2023年5.5%（5）4.0% 4.7%（2）經紀人1 6.0% 2023年7月的淨資產淨值（INVH）當前：3.0% 4.1%經紀人2 5.7%以6.5億美元收購了2.0%經紀人3 5.6% 1，870套SFR房屋的投資組合 1.0%經紀人4 5.5% 5.5%穩定上限率0.0%經紀人5 5.5%（預計將增長至6%+• 1月-21日5月-21日9月-21日1月-22日5月-22日9月-22日1月-23日9月-23日1月-24日經紀商6 5.3%在未來一年內）（6）SFR隱含上限利率SFR應用上限利率10年美國國債收益率經紀商7 5.3%資料來源：Green Street Advisors， S&P Capital IQ資料來源：Green Street Advisors，Company Information，Broker Research Canadian Multifamily Cap Rates Toronto Multifamily Applied Cap Rates（7）中點：3.8% CBRE CBRE 3.4% 4.1% High Rise Class A Multifamily（Q3’ 23） 中點：4.1% Cushman Cushman & & Wakefield Wak fld 3.8% 4.5% High Rise Multifamily（’Q3 23）中點：4.1% Colliers Colliers 3.8% 4.5% High Rise Multifamily（’Q3 23）3.5% Newmark Newmark CBD Class A Multifamily （Q2’ 23）3.0% 3.3% 3.5% 3.8% 4.0% 4.3% 4.5% 4.8% 5.0%資料來源：世邦魏理仕、高力、紐馬克注：經紀商可能與第111頁引用的經紀商不同。SFR隱含上限率是AMH 和INVH的企業價值加權平均值; SFR應用上限率是GAV加權5。根據Creedence 2023年第三季度AMH和INVH的平均收益報告;自2021年1月16日以來的數據6.根據INVH 2023年第三季度財務補充報告和2023年第三季度盈利成績單2.’反映截至2024年1月16日的最新數據7。顯示了範圍的下限和上限，以及多倫多多户資產的上限利率的中點，如最新3。 根據管理層提供的第三方報告，在計算NAV時，對來自SFR業務的穩定NOI應用的上限率4。根據經紀人研究報告，研究分析師對SFR資產適用的上限率的共識中位數; 項目CREEDENCE執行信息編號20

Morgan Stanley Multiples Applied to Real Estate Investment Management Fee Streams Per Green Street Advisors NAV Models Multiples Applied to IM Fee Streams in NAV Calculations（1）（2）20.0x（3）17.0x 12.0x 12.0x 12.0x中位數：12.0x平均值：10.0x 10.0x 11.1x 7.0x 6.5x 5.0x（3）來源：格林街顧問公司注：1.包括 具有嵌入式第三方基金管理業務的公司（不包括主要費用流為物業管理和/或設施管理的公司，因為它們與Creedence的資產管理業務相比不太具有可比性） 2.’基於最新的Green Street Advisors NAV模型3.對於PLD，GSA對資產管理費收入適用20倍，對促銷費適用7倍，對開發管理收入適用5倍;為了計算平均值和中位數，使用範圍的中點 （12.5倍）。

摩根士丹利Creedence過去三年與同行的歷史交易折扣（1）Creedence歷史上 Creedence和同行交易倍數摘要（1）的交易折扣低於其過去三年公開交易的SFR同行SFR同行對同行的折扣Creedence A INVH AMH B Avg。•A/ B NTM FFOx 18.0x 21.4x 23.5x 22.4x（4.4x）NTM AFFOx 22.9x 25.1x 26.2x 25.6x（2.8x）NTM EBITDAx 21.1x 22.2x 21.7x 21.9x（0.8x）P /（D）對資產淨值（23%）（6%）（6%）（6%）（17%）資料來源：S&P Capital IQ注：1.基於截至2024年1月16日的市場數據;根據 S&P Capital IQ PROJECT CREEDENCE METHOMENTAL INFORMATION 22使用共識中值估計

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