證物(三)(五)

摩根士丹利董事會更新Tricon Residence 2024年1月5日

摩根士丹利市場背景市場在23年第四季度出現反彈，尤其是在美聯儲12月初的評論的推動下，市場在2023年第四季度大幅上漲，美聯儲(1)截至2023年10月1日的總回報率指數為100(以及對未來降息的預期將在24年開始) 是關鍵的140歐元，而市場目前可能領先於美聯儲(市場定價為24年降息130~6次，而美聯儲預計為3次)，市場情緒有23%的實質性改善，並影響了公開市場定價120 16% 市場10%，更廣泛的REIT指數自23年第四季度開始以來上漲了16%，Tricon的表現超過了110 10%，上漲了23%8%100股票Tricon在此期間的表現也好於SFR同行。有許多可能的原因(小盤股上漲，90家超賣或今年早些時候表現不佳的公司大幅修正等)80年10月23日至11月23日(2)12月23日至24月23日(3)從23年第四季度開始，Tricon的表現也優於其他小盤REITs Tricon SFR同行小盤股REIT指數MSCI美國REIT S&P500 10年期國債收益率為~4.0%，自首次加息以來上漲了200個基點 (從最近的利率回落也受到了美聯儲的影響，10年期美國國債的峯值比23年10月的峯值低約5.0%)~100個基點，目前處於~4%的10年美國國債收益率 1/1/2023年與當前(1)利率在美聯儲展望後下降，預期通脹得到控制(和/或軟着陸/在着陸中期敍事中沒有降息信號)，再加上對2024年和2024年降息的預期。黑石集團最新的報價和收到的2024年1/2之後大幅改變了利率市場的前景，這一點從公開股市的走勢(和利率前景)可以看出是5.0%。利率的變動(和利率前景)導致市場情緒變化4.5%關於估計融資成本和承銷假設4.0%當前：環境4.00%利率3.5%3.0%1月23日3月23日5月23日7月23日9月23日11月23日 1月23日來源：S資本智商，彭博，國際貨幣基金組織票據：1.截至1月4日的市場數據，2024.由INVH和AMH組成的SFR對等體；按市值加權3.小盤股REIT指數 由AIV、BRT、CLPR、IRT、NXRT、VRE組成；按市值加權Tricon住宅2

摩根士丹利最近的交易表現從黑石集團和S最初的興趣跡象到其最新的興趣跡象 。從黑石集團S最初口頭表示興趣(2003年9月14日)到2003年10月28日撤回，10年期國債擴大了約55個基點。自那以來，10年期國債下降了約84個基點，降息前景(時機、數量和幅度)加快。Tricon股價(和大盤)自10月底以來的表現表明 這種情緒的變化Tricon S相對估值折讓(相對於SFR同行)在FFOx基礎上和相對於共識資產淨值變化自23年9月14日初始口頭要約(9/14)以書面要約(10/2) 在當前報價(1/2)+0.1美元(1.98美元)+$2.24$11.00$11.10$11.10 26.1%28.8以來的估值變化摘要每股發行價/Tricon$8.80溢價$8.54溢價50.0%股價$7.40溢價69.2%$6.56溢價1/1/00報價每股1/2/00價格 Tricon股票1/3/00價格1/4/00市場數據日期9/14/2023 9/29/2023 10/27/2023 1/4/2024 10年期美國財政部4.29%4.59%4.84%4.00%+55個基點(84bps)估值(共識：24E FFOx|P/(D)至(br}共識資產淨值)13.6x/(32.8%)11.8x/(41.7%)10.6x/(47.7%)14.4x/(27.2%)20.7x/(4.3%)19.1x/(10.4%)17.9x/(14.7%)20.3x/(6.1%)18.5x/(7.3%)16.6x/(16.3%)15.2x/(23.4%)18.2x/(8.8%)來源：S資本智商，公司備案文件 Tricon住宅3

摩根士丹利利率變動和定價基本面近幾個月應用市場上限利率擴大 最近綠街應用上限利率的變化觀察GSA應用上限利率2023年9月2024年1月變化(Bps)公寓5.2%5.7%50bps數據中心5.5%6.0%54 bps遊戲6.8%6.9%15個基點格林應用的名義上限利率 醫療保健6.4%7.1%75個基點街道在其資產淨值分析中擴大了工業4.2%4.8%61個基點過去兩年的住宿8.5%8.6%11bps購物中心7.4%7.9%43bps雖然可能是由於滯後效應，淨租賃7.0%7.3%25個基點寫字樓7.3% 7.8%49個基點這在自助存儲期間繼續如此5.1%5.6%54個基點2023年第四季度，帶狀中心6.6%6.9%24個基點儘管基本利率出現實質性下降4.6%5.2%60個基點近幾個月基本利率平均6.2%6.7% 43個基點名義上限利率在過去兩年中有所擴大，因為私人Green Street上的額外數據點全行業平均名義上限利率(市值加權)2023年1月1日根據當前市場房地產估值，6.5%的公開披露的非交易REITs 6.0%-6.1%的資產淨值在2023年10月和11月期間出現價值下降(截至9月23日底的12月數據尚未獲得5.5%~45bps的利差)5.0%4.5%4.0%12月21日3月22日6月22日9月22日3月22日6月22日6月22日9月23日9月23日9月23日9月23日9月23日9月23日12月24日至23日

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