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派拉蒙公司宣佈2023年第四季度業績

紐約-2024年2月14日-派拉蒙集團公司(紐約證券交易所代碼：PGRE)(以下簡稱“派拉蒙”或“公司”)今天提交了截至2023年12月31日的10-K表格年度報告，並報告了截至2023年12月31日的第四季度業績。

第四季度亮點：

運營結果：

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截至2023年12月31日的季度，普通股股東應佔淨虧損2.056億美元，或每股稀釋後虧損0.95美元，而截至2022年12月31日的季度，普通股股東應佔淨虧損3790萬美元，或每股稀釋後虧損0.17美元。截至2023年12月31日的季度，普通股股東應佔淨虧損包括：(I)我們在未合併合資企業的非現金房地產減值損失中所佔份額為1.85億美元，或每股稀釋後虧損0.85美元；(Ii)在合併房地產相關基金投資的已實現和未實現虧損中，我們所佔份額為730萬美元，或每股稀釋後虧損0.03美元。截至2022年12月31日的季度，普通股股東的淨虧損包括2960萬美元，或每股稀釋後0.14美元，這是我們在一家未合併的合資企業的房地產減值虧損中應佔的份額。

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截至2023年12月31日的季度，可歸屬於普通股股東的核心運營資金(“核心FFO”)為4610萬美元，或每股攤薄0.21美元，而截至2022年12月31日的季度為5440萬美元，或每股攤薄0.25美元。

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截至2023年12月31日的季度，與去年同期相比，同店現金淨營業收入(NOI)下降了8.0%，同店NOI下降了7.2%。

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租賃173,770平方英尺，其中公司份額為142,391平方英尺，租賃的加權平均初始租金為每平方英尺80.17美元。在租賃的173,770平方英尺中，112,898平方英尺代表該公司在第二代空間(1)中的份額，其中按市價計價的GAAP基礎上為負2.5%，現金基礎上為負7.5%。

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2023年12月15日宣佈第四季度現金股息為每股普通股0.035美元，於2024年1月12日支付。

第四季度之後的交易：

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2024年2月1日，公司與其合資夥伴修改並延長了One Market Plaza的現有抵押貸款，One Market Plaza是加利福尼亞州舊金山一處160萬平方英尺的兩棟建築獎盃資產。現有的9.75億美元貸款的固定利率為4.03%，定於2024年2月6日到期。與修改有關，貸款餘額在合資企業償還1.25億美元后減少至8.50億美元，其中本公司的49.0%份額為6125萬美元。修改後的貸款按4.08%的固定利率計息，2027年2月到期，並有權在某些條件下再延長一年。

__________________

(1)第二代空間是指在本期(1)原定期滿之前租賃的空間，或(2)空置時間不足12個月的空間。

財務業績

截至2023年12月31日的季度

截至2023年12月31日的季度，普通股股東的淨虧損為2.056億美元，或每股稀釋後虧損0.95美元，而截至2022年12月31日的季度，普通股股東的淨虧損為3790萬美元，或每股稀釋後虧損0.17美元。截至2023年12月31日的季度，普通股股東應佔淨虧損包括：(I)我們在未合併合資企業的非現金房地產減值損失中所佔份額為1.85億美元，或每股稀釋後虧損0.85美元；(Ii)在合併房地產相關基金投資的已實現和未實現虧損中，我們所佔份額為730萬美元，或每股稀釋後虧損0.03美元。截至2022年12月31日的季度，普通股股東的淨虧損包括2960萬美元，或每股稀釋後0.14美元，這是我們在一家未合併的合資企業的房地產減值虧損中應佔的份額。

截至2023年12月31日的季度，普通股股東應佔運營資金(“FFO”)為4050萬美元，或每股攤薄0.19美元，而截至2022年12月31日的季度為4850萬美元，或每股攤薄0.22美元。截至2023年12月31日和2022年12月31日的季度，普通股股東的FFO包括非核心項目的影響，這些項目列在第10頁的表格中。扣除非控股權益的淨額後，非核心項目的總和使截至2023年12月31日和2022年12月31日的季度普通股股東的FFO分別減少了560萬美元和590萬美元，或每股稀釋後收益分別減少0.02美元和0.03美元。

截至2023年12月31日的季度，普通股股東的核心FFO(不包括第10頁列出的非核心項目的影響)為4610萬美元，或每股攤薄0.21美元，而截至2022年12月31日的季度為5440萬美元，或每股攤薄0.25美元。

截至2023年12月31日的年度

在截至2023年12月31日的一年中，普通股股東的淨虧損為2.597億美元，或每股稀釋後虧損1.20美元，而截至2022年12月31日的一年，普通股股東的淨虧損為3640萬美元，或每股稀釋後虧損0.16美元。截至2023年12月31日止年度，普通股股東應佔淨虧損包括(I)吾等應佔未合併合營企業的非現金房地產減值虧損2.081億美元，或每股攤薄虧損0.96美元，(Ii)與終止美洲大道1301號的SVB證券租約及交出位於One Front Street的摩根大通證券租約有關的非現金直線應收租金撇賬合共1,300萬美元，或每股攤薄虧損0.06美元，及(Iii)吾等應佔房地產綜合基金投資的已實現及未實現虧損合共1,300萬美元，或每股攤薄虧損0.06美元。在截至2022年12月31日的一年中，普通股股東的淨虧損包括2960萬美元，或每股稀釋後0.14美元，這是我們在一家未合併的合資企業的房地產減值虧損中應佔的份額。

在截至2023年12月31日的一年中，普通股股東的FFO為1.78億美元，或每股攤薄0.82美元，而截至2022年12月31日的一年為2.101億美元，或每股攤薄0.95美元。截至2023年12月31日的年度，普通股股東應佔的FFO包括與終止的SVB證券租賃和交出的摩根大通空間相關的總計1300萬美元的非現金直線應收租金沖銷，或每股稀釋後0.06美元。截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，普通股股東應佔的FFO還包括非核心項目的影響，這些項目列在第10頁的表格中。扣除非控股權益應佔金額後，非核心項目的總和使截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度普通股股東應佔FFO分別減少1080萬美元和670萬美元，或每股稀釋後收益分別減少0.05美元和0.03美元。

在截至2023年12月31日的一年中，普通股股東的核心FFO(不包括第10頁所列非核心項目的影響)為1.888億美元，或每股攤薄0.87美元，而截至2022年12月31日的年度為2.168億美元，或每股攤薄0.98美元。

投資組合運營

截至2023年12月31日的季度

截至2023年12月31日的季度，Same Store Cash NOI減少了780萬美元，降幅為8.0%，從截至2022年12月31日的季度的9680萬美元降至8900萬美元。截至2023年12月31日的季度，Same Store NOI減少了730萬美元，降幅為7.2%，從截至2022年12月31日的季度的1.014億美元降至9410萬美元。

在截至2023年12月31日的季度內，公司租賃了173,770平方英尺，其中公司份額為142,391平方英尺，加權平均初始租金為每平方英尺80.17美元。這一租賃活動被本季度的租賃到期所抵消，租賃入住率和同一商店租賃入住率(公司在兩個報告期內以類似方式擁有的物業)從2023年9月30日的88.1%下降到2023年12月31日的87.7%，下降了40個基點。

在第四季度租賃的173,770平方英尺中，112,898平方英尺代表公司在第二代空間中的份額，其按市價計算的GAAP基礎上為負2.5%，現金基礎上為負7.5%。第四季度簽訂的租約的加權平均租期為10.2年，這些租約的加權平均租户改善和租賃佣金為每年每平方英尺12.38美元，或初始租金的15.4%。

截至2023年12月31日的年度

在截至2023年12月31日的一年中，Same Store Cash NOI減少了1910萬美元，降幅為5.0%，從截至2022年12月31日的3.852億美元降至3.661億美元。在截至2023年12月31日的一年中，Same Store NOI減少了1620萬美元，降幅為4.0%，從截至2022年12月31日的4.018億美元降至3.856億美元。

於截至2023年12月31日止年度，本公司租賃了739,510平方尺，其中本公司所佔份額為597,210平方尺，加權平均初始租金為每平方尺78.84美元。此租賃活動被年內租賃到期所抵銷，租賃入住率和同店租賃入住率從2022年12月31日的91.3%下降360個基點至2023年12月31日的87.7%。租賃佔有率下降360個基點主要是由於(I)法國農業信貸銀行計劃於2023年2月在公司紐約投資組合中美洲大道1301號的租約到期，以及(Ii)優步於2023年7月在公司舊金山投資組合中的Market Center的租賃到期。

在年內租賃的739,510平方英尺中，511,789平方英尺代表公司在第二代空間中的份額，按市價計價按公認會計原則計算為正0.1%，按現金計價為負2.8%。年內簽訂的租約的加權平均租約期為9.6年，而該等租約的加權平均租户改善及租賃佣金為每年每平方英尺11.62元，或初始租金的14.7%。

導向

該公司在截至2023年12月31日的季度的補充信息中提供了2024年全年的估計核心FFO指導，該指導與根據公認會計原則可歸因於普通股股東的估計淨虧損進行了核對。截至2023年12月31日的季度的補充信息可在公司網站www.pgre.com上找到。

前瞻性陳述

本新聞稿包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述。您可以通過我們使用的“假設”、“相信”、“估計”、“預期”、“指導”、“打算”、“計劃”、“項目”以及與歷史事項無關的類似表述來識別這些陳述。在解釋和依賴前瞻性陳述時，您應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素超出了公司的控制範圍，並可能對實際結果、業績或成就產生重大影響。這些因素包括但不限於以優惠條款簽訂新租約或續訂租約的能力;對租户財務狀況的依賴;我們可能失去主要租户或主要租户可能受到市場和經濟狀況（包括通脹和利率上升）不利影響的風險;辦公房地產行業的趨勢，包括遠程辦公，靈活的工作時間表，開放的工作場所和電話會議;房地產開發、收購和處置活動的不確定性;有效整合收購的能力;利率波動以及融資成本和可用性;我們的合資夥伴履行其義務的能力;當地、國家和國際經濟和市場狀況的影響，以及通脹和利率上升對此類市場狀況的影響;收購、處置和可能的減值費用對我們經營業績的影響;任何未來流行病、地方病或傳染病爆發對美國的負面影響，區域和全球經濟以及我們租户的財務狀況和經營業績;監管變化，包括税法和法規的變化;以及公司向美國證券交易委員會提交的文件中不時詳述的其他風險和不確定性。本公司不承擔更新或修改任何前瞻性陳述的責任，無論是由於新信息，未來事件或其他原因。

非公認會計準則財務指標

FFO是我們業績的補充衡量標準。我們根據全國房地產投資信託基金協會（“Nareit”）採用的定義提出FFO。Nareit將FFO定義為淨收入或虧損，根據美國公認會計原則（“GAAP”）計算，調整以排除房地產資產的折舊和攤銷，某些房地產資產的減值損失以及出售某些房地產資產或某些房地產資產控制權變更的收益或損失，包括我們對未合併合資企業的此類調整的份額。FFO通常用於房地產行業，以幫助投資者和分析師比較房地產公司的業績，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及銷售淨收益的影響，這些因素基於歷史成本，並隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，而不是根據現有的市場條件波動。此外，我們將核心FFO作為我們經營業績的替代衡量標準，它調整了我們認為可以提高我們各個時期FFO可比性的某些其他項目的FFO。核心FFO（如適用）不包括某些項目的影響，包括交易相關成本和調整、房地產相關基金投資的已實現和未實現收益或虧損、利率掉期的未實現收益或虧損、遣散費以及提前償還債務的收益或虧損，以反映我們房地產投資組合和運營的核心FFO。在未來期間，我們還可能從核心FFO中排除其他項目，我們認為這些項目可能有助於投資者比較我們的結果。

FFO和核心FFO作為補充財務指標，並不完全代表我們的經營業績。其他REITs可能使用不同的方法計算FFO和核心FFO，或使用FFO和核心FFO的其他定義，因此，我們對這些指標的列報可能無法與其他房地產公司進行比較。無論是FFO還是Core FFO，都不是衡量現金流或流動性的指標。請參閲我們的財務報表，按照公認會計原則編制，以評估我們的財務狀況，經營業績和現金流量。

NOI用於衡量我們物業的經營表現。NOI包括租金收入（包括物業租金、租户補償及租約終止收入）及若干其他物業相關收入減營運開支（包括物業相關開支，如清潔、保安、維修及保養、公用事業、物業管理及房地產税）。我們亦呈列現金NOI，其從NOI、直線租金調整及高於及低於市場租賃的攤銷中扣除，包括我們應佔未合併合營企業的該等調整。此外，我們提出了PGRE的NOI和現金NOI的份額，這代表了我們在合併和未合併合資企業的NOI和現金NOI的份額，基於我們在基礎資產中的所有權百分比。我們在內部使用NOI和現金NOI作為業績指標，並相信它們為投資者提供了有關我們財務狀況和經營業績的有用信息，因為它們只反映了在物業層面發生的收入和支出項目。

Same Store NOI用於衡量我們紐約和舊金山投資組合中本公司在本期和之前的報告期內以類似方式擁有的物業的經營業績，並根據我們在標的資產中的百分比代表合併和非合併合資企業的同一門店NOI。同一商店NOI也不包括租賃終止收入、因經營租賃產生的應收賬款減值以及某些其他可能因期間而異的項目。我們還提出了相同的商店現金NOI，其中排除了非現金項目的影響，如直線租金調整和攤銷高於和低於市場的租賃。

在本新聞稿和我們網站上提供的截至2023年12月31日的季度補充信息中，可以找到每個非GAAP財務指標與最直接可比的GAAP財務指標的對賬。

投資者電話會議和網絡廣播

公司將於2024年2月15日(星期四)上午10：00主持電話會議和音頻網絡直播。東部時間(ET)，在此期間，管理層將討論第四季度業績並提供對業務業績的評論。在準備好的講話之後，將與分析師和投資者進行問答環節。

可以通過撥打877-407-0789(國內)或201-689-8562(國際)收聽電話會議。電話會議的音頻回放將從下午1點開始。從2024年2月15日到2024年2月22日，可以通過撥打844-512-2921(國內)或412-317-6671(國際)並輸入密碼13743277進入。

電話會議的現場音頻網絡直播將通過該公司網站www.pgre.com的“投資者”欄目收看。網絡直播的重播將在該公司的網站上存檔。

派拉蒙集團公司簡介

總部設在紐約市，派拉蒙集團，Inc.是一家完全集成的房地產投資信託公司，擁有、運營、管理、收購和重新開發位於紐約市和舊金山選定的中央商務區子市場的優質A級寫字樓物業。派拉蒙專注於通過利用其資產的搶手位置和成熟的物業管理能力來吸引和留住高質量的租户，從而實現其投資組合價值的最大化。

聯繫方式：

威爾伯·帕斯
首席運營官，
首席財務官兼財務主管
212-237-3122
郵箱：ir@pgre.com
 
    湯姆·軒尼詩
總裁副經理，投資者關係和
業務拓展
212-237-3138
郵箱：ir@pgre.com

媒體：

212-492-2285

郵箱：pr@pgre.com

派拉蒙集團公司

合併資產負債表

(未經審計，以千計)


資產：	2023年12月31日			2022年12月31日
房地產，按成本價計算：
土地	$	1,966,237		$	1,966,237
建築物和改善措施		6,250,379			6,177,540
		8,216,616			8,143,777
累計折舊和攤銷		(1,471,819	)		(1,297,553	)
房地產，淨值		6,744,797			6,846,224
現金和現金等價物		428,208			408,905
受限現金		81,391			40,912
應收賬款和其他應收款		18,053			23,866
房地產相關基金投資		775			105,369
投資於未合併的房地產相關基金		4,549			3,411
對未合併的合資企業的投資		132,239			393,503
遞延應收租金		351,209			346,338
遞延費用，淨額		108,751			120,685
無形資產，淨額		68,005			90,381
其他資產		68,238			73,660
總資產	$	8,006,215		$	8,453,254

負債：
應付票據和抵押貸款淨額	$	3,803,484		$	3,840,318
循環信貸安排		-			-
應付賬款和應計費用		114,463			123,176
應付股息和分派		8,360			18,026
無形負債，淨額		28,003			36,193
其他負債		37,017			24,775
總負債		3,991,327			4,042,488
股本：
派拉蒙集團股份有限公司股權		3,203,285			3,592,291
在以下方面擁有非控股權益：
合併後的合資企業		413,925			402,118
房地產綜合相關基金		110,589			173,375
運營夥伴關係		287,089			242,982
總股本		4,014,888			4,410,766
負債和權益總額	$	8,006,215		$	8,453,254

派拉蒙集團公司

合併損益表

(未經審計，以千計，不包括每股和每股金額)


			截至以下三個月						截至該年度為止
			十二月三十一日，						十二月三十一日，
			2023			2022			2023			2022
收入：
	租金收入		$	181,736		$	176,404		$	711,470		$	702,819
	手續費及其他收入			10,735			7,624			31,318			37,558
		總收入		192,471			184,028			742,788			740,377
費用：
	運營中			77,076			70,102			293,965			277,422
	折舊及攤銷			68,866			61,211			250,644			232,517
	一般和行政			15,679			13,986			61,986			59,487
	交易相關成本			99			89			422			470
		總費用		161,720			145,388			607,017			569,896
其他收入(支出)：
	房地產相關基金投資虧損			(59,341	)		(2,233	)		(96,375	)		(2,233	)
	未合併的房地產相關基金的收益(虧損)			45			(1,864	)		(822	)		(1,239	)
	未合併的合資企業的虧損			(207,160	)		(37,925	)		(270,298	)		(53,251	)
	利息和其他收入，淨額			4,830			2,567			14,837			5,174
	利息和債務支出			(40,550	)		(37,060	)		(152,990	)		(143,864	)
所得税前虧損				(271,425	)		(37,875	)		(369,877	)		(24,932	)
	所得税費用			(302	)		(1,706	)		(1,426	)		(3,265	)
淨虧損				(271,727	)		(39,581	)		(371,303	)		(28,197	)
減去可歸因於非控制的淨(收益)損失 **在以下方面獲得更多利益：
	合併後的合資企業			(4,585	)		(1,598	)		(20,464	)		(13,981	)
	房地產綜合相關基金			52,383			665			109,795			3,342
	運營夥伴關係			18,379			2,637			22,228			2,433
普通股股東應佔淨虧損			$	(205,550	)	$	(37,877	)	$	(259,744	)	$	(36,403	)

每股：
	基本信息		$	(0.95	)	$	(0.17	)	$	(1.20	)	$	(0.16	)
	稀釋		$	(0.95	)	$	(0.17	)	$	(1.20	)	$	(0.16	)

加權平均已發行普通股：
	基本信息			217,071,959			218,583,895			216,922,235			221,309,938
	稀釋			217,071,959			218,583,895			216,922,235			221,309,938

派拉蒙集團公司

淨虧損與FFO和核心FFO的對賬

(未經審計，以千計，不包括每股和每股金額)


				截至以下三個月						截至該年度為止
				十二月三十一日，						十二月三十一日，
				2023			2022			2023			2022
對FFO和核心FFO的淨虧損進行對賬：
	淨虧損			$	(271,727	)	$	(39,581	)	$	(371,303	)	$	(28,197	)
	房地產折舊和攤銷(包括我們的
		未合併的合資企業的股份)			76,723			70,720			286,410			271,789
	我們的非現金房地產減值損失份額
		與未合併的合資企業有關			201,496			31,685			226,230			31,685
	FFO				6,492			62,824			141,337			275,277
	可歸因於以下方面的非控股權益的FFO減少：
		合併後的合資企業			(14,774	)		(11,565	)		(59,639	)		(51,433	)
		房地產綜合相關基金			52,383			659			109,781			3,318
	派拉蒙集團運營夥伴的FFO				44,101			51,918			191,479			227,162
	可歸因於非控股權益的FFO減少
		運營夥伴關係			(3,620	)		(3,380	)		(13,481	)		(17,063	)
	可歸屬於普通股股東的FFO			$	40,481		$	48,538		$	177,998		$	210,099
	每股稀釋後股份			$	0.19		$	0.22		$	0.82		$	0.95

	FFO			$	6,492		$	62,824		$	141,337		$	275,277
	非核心項目：
		對已實現和未實現損益的調整
			與合併和未合併的房地產相關
			基金投資，包括住宅共管公寓
			One Steuart Lane的單元		61,859			4,238			137,387			7,560
		未合併收益中的權益調整
			合資企業		(2,326	)		561			(6,866	)		855
		其他，淨額			492			2,716			1,440			3,097
	核心FFO				66,517			70,339			273,298			286,789
	可歸因於以下方面的非控股權益的核心FFO減少：
		合併後的合資企業			(14,774	)		(11,565	)		(59,639	)		(51,433	)
		房地產綜合相關基金			(1,477	)		(625	)		(10,503	)		(1,006	)
	派拉蒙集團的核心FFO
		運營夥伴關係			50,266			58,149			203,156			234,350
	可歸因於非控股權益的核心FFO減少
		運營夥伴關係			(4,126	)		(3,785	)		(14,354	)		(17,526	)
	可歸屬於普通股股東的核心FFO			$	46,140		$	54,364		$	188,802		$	216,824
	每股稀釋後股份			$	0.21		$	0.25		$	0.87		$	0.98

已發行加權平均股份對賬：
	加權平均流通股				217,071,959			218,583,895			216,922,235			221,309,938
	稀釋證券的影響				77,069			59,378			20,527			31,487
	稀釋後每股FFO和核心FFO的分母				217,149,028			218,643,273			216,942,762			221,341,425

派拉蒙集團公司

對同一門店NOI和同一門店現金NOI的淨虧損進行核對

(未經審計，以千計)


			截至以下三個月						截至該年度為止
			十二月三十一日，						十二月三十一日，
			2023			2022			2023			2022
將淨虧損與同一門店噪聲進行對賬星巴克和同一家門店現金NOI：
	淨虧損		$	(271,727	)	$	(39,581	)	$	(371,303	)	$	(28,197	)
	添加(減去)調整以得出NOI和現金NOI：
		折舊及攤銷		68,866			61,211			250,644			232,517
		一般和行政		15,679			13,986			61,986			59,487
		利息和債務支出		40,550			37,060			152,990			143,864
		所得税費用		302			1,706			1,426			3,265
		房地產相關基金投資虧損		59,341			2,233			96,375			2,233
		來自未合併合資企業的NOI(不包括 (注：One Steuart Lane)		7,026			10,782			37,360			45,141
		未合併的合資企業的虧損		207,160			37,925			270,298			53,251
		費用收入		(7,491	)		(5,327	)		(21,597	)		(28,421	)
		利息和其他收入，淨額		(4,830	)		(2,567	)		(14,837	)		(5,174	)
		其他，淨額		54			1,953			1,244			1,709
	噪音			114,930			119,381			464,586			479,675
	減少可歸因於以下方面的非控股權益的NOI：
		合併後的合資企業		(22,397	)		(19,247	)		(89,948	)		(82,587	)
	PGRE在NOI中的份額			92,533			100,134			374,638			397,088
		租賃終止收入		(766	)		-			(8,070	)		(1,875	)
		直線應收租金的非現金核銷		363			445			14,413			2,425
		重新開發和其他，淨額		1,939			829			4,629			4,136
	PGRE在同一家門店的噪聲份額		$	94,069		$	101,408		$	385,610		$	401,774

	噪音		$	114,930		$	119,381		$	464,586		$	479,675
	添加(減去)調整以得出現金NOI：
		直線租金調整(包括我們的份額 (美國未合併的合資企業)		(4,476	)		(5,746	)		(6,166	)		(14,034	)
		高於和低於市價租賃的攤銷，淨額我們的股份(包括我們在未合併合資企業中的份額)		(1,912	)		(1,984	)		(8,099	)		(5,099	)
	現金噪音			108,542			111,651			450,321			460,542
	減去可歸因於以下項目的非控股權益的現金NOI：
		合併後的合資企業		(20,737	)		(16,147	)		(80,809	)		(77,341	)
	PGRE在現金噪聲中的份額			87,805			95,504			369,512			383,201
		租賃終止收入		(766	)		-			(8,070	)		(1,875	)
		重新開發和其他，淨額		1,969			1,266			4,682			3,921
	PGRE在同一門店現金噪聲中的份額		$	89,008		$	96,770		$	366,124		$	385,247