2023年12月31日000004960012/312023財年錯誤00000496002023-01-012023-12-3100000496002023-06-30ISO 4217：美元00000496002024-02-13Xbrli：共享00000496002023-12-3100000496002022-12-31ISO 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IiLandMembersSTPR：MSEGP：行業發展成員2023-01-012023-12-310000049600EGP：行業發展成員2023-12-31

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

__________________________

表格10-K

☒

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告

截至本財政年度止

2023年12月31日

或

☐

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告

由_至_的過渡期

佣金文件編號

1-07094

               

EastGroup Properties，Inc..

(註冊人的確切姓名載於其章程)

馬裏蘭州									13-2711135
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)									(國際税務局僱主身分證號碼)
400 W公園路廣場
100套房
裏奇蘭，			密西西比州						39157
(主要執行辦公室地址)									(郵政編碼)

登記人電話號碼：(601) 354-3555

根據該法第12(B)條登記的證券：

每個班級的標題			交易代碼			註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.0001美元			埃普			紐約證券交易所

1

---

根據該法第12(G)條登記的證券：無

用複選標記表示註冊人是否為證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人。是☒不是☐

如果註冊人不需要根據交易法第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。是☐ 不是☒

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13條或第15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒不是☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規第405條要求提交的每個交互數據文件。是☒編號：☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、較小的申報公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速文件服務器

☒

加速文件管理器

☐

非加速文件管理器

☐

較小的報告公司

☐

新興成長型公司

☐

                   

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。是☐不是☒

説明截至2023年6月30日，也就是註冊人最近完成的第二財季的最後一個營業日，非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值，根據普通股最後一次出售的價格或此類普通股的平均買入價和要價計算得出：7,753,608,598.

截至2024年2月13日，已發行普通股數量，面值0.0001美元，為47,956,587.

以引用方式併入的文件

註冊人的委託書中與其2024年股東年會有關的部分通過參考併入第III部分。註冊人打算在財政年度結束後120天內向證券交易委員會提交該委託書2023年12月31日.

2

---

						頁面
第一部分
前瞻性陳述						4
第1項。			業務			5
第1A項。			風險因素			10
項目1B。			未解決的員工意見			16
項目1C。			網絡安全			16
第二項。			屬性			17
第三項。			法律訴訟			18
第四項。			煤礦安全信息披露			18
第II部
第五項。			註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券			19
第六項。			[已保留]			20
第7項。			管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析			21
第7A項。			關於市場風險的定量和定性披露			35
第八項。			財務報表和補充數據			36
第九項。			會計與財務信息披露的變更與分歧			36
第9A項。			控制和程序			37
項目9B。			其他信息			37
項目9C。			關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露			37
第三部分
第10項。			董事、高管與公司治理			37
第11項。			高管薪酬			37
第12項。			某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項			37
第13項。			某些關係和相關交易，以及董事的獨立性			38
第14項。			首席會計費及服務			38
第四部分
第15項。			展品和財務報表附表			39
第16項。			表格10-K摘要			93

3

---

第一部分

前瞻性陳述

這份Form 10-K年度報告包括“前瞻性陳述”(根據聯邦證券法、經修訂的1933年證券法第27A節(“證券法”)和1934年經修訂的證券交易法(“交易法”)第21E節)，這些前瞻性陳述反映了東方集團地產公司S(以下簡稱“公司”或“東方集團”)對公司未來業績、業績、前景、計劃和機會的預期和預測。公司試圖通過使用“可能”、“將”、“尋求”、“期望”、“預期”、“相信”、“目標”、“打算”、“應該”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”、“目標”、“計劃”或此類詞語的變體和類似表達或此類詞語的否定，來識別這些前瞻性陳述。儘管並不是所有前瞻性聲明都包含這樣的措辭。這些前瞻性陳述基於公司目前掌握的信息，受許多已知和未知的假設、風險、不確定因素和其他因素的影響，這些假設、風險、不確定性和其他因素可能導致公司的實際結果、業績、計劃或成就與這些前瞻性陳述明示或暗示的任何未來結果、業績或成就大不相同。這些因素包括以下討論的因素。公司打算將所有這類前瞻性陳述納入《證券法》第27A節和《交易法》第21E節中有關前瞻性陳述的避風港規定，視法律適用情況而定。除非法律要求，否則公司不承諾公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於基本假設或新信息、未來事件或其他方面的變化。

以下是可能導致公司實際結果與公司前瞻性陳述中陳述的結果大不相同的風險、不確定因素和其他因素的一部分，但不是全部(公司在下文中將自己稱為“我們”、“我們”或“我們”)：

•國際、國家、區域和地方經濟狀況；

•供應和交付鏈中斷；

•由於通貨膨脹影響了房地產開發成本，建築成本可能會增加；

•公司所處的競爭環境；

•入住率或租賃率的波動；

•租户可能違約(包括破產或資不抵債)或租約不續期，或我們有能力以當前或預期租金出租空間，特別是考慮到通脹的影響；

•法律或政府法規的潛在變化以及對這些法律法規的解釋，包括房地產法律、房地產投資信託基金(“REIT”)或公司所得税法的變化，分區法律的潛在變化，或房地產税率的提高，以及任何相關的合規成本增加；

•我們保持房地產投資信託基金資格的能力；

•收購和開發風險，包括此類收購和開發項目未能按照預測執行；

•火災、洪水、龍捲風、颶風和地震等自然災害；

•大流行、流行病或其他突發公共衞生事件，如冠狀病毒大流行；

•融資和資本的可獲得性、利率的提高以及以有吸引力的條件籌集股權資本的能力；

•融資風險，包括我們的經營現金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我們可能無法在到期時對現有債務進行再融資，或以有吸引力的條款或根本不能獲得新的融資；

•我們保持信用機構評級的能力；

•我們遵守適用的金融契約的能力；

•利率互換交易對手方發生違約時的信用風險；

•待完成的遠期股權出售如何以及何時可以結算；

•保險金額不足或不足的；

•訴訟，包括與起訴或辯護索賠及任何不利後果有關的費用；

•我們吸引和留住關鍵人才的能力；

•與我們的數據安全系統和流程的故障、不足或中斷相關的風險；

•潛在的災難性事件，如戰爭行為、內亂和恐怖主義；以及

•環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的物業的污染進行必要的補救而可能產生的成本、罰款或罰款。

所有前瞻性陳述均應根據第一部分第1A項中確定的風險進行閲讀。截至2023年12月31日的10-K表格年度報告中的風險因素。

4

---

第一項：其他業務。

“公司”(The Company)

EastGroup Properties，Inc.，在本年度報告中我們將其稱為“公司”、“EastGroup”、“WE”、“我們”或“Our”，是一家內部管理的股權房地產投資信託基金，成立於1969年。EastGroup專注於在全美主要的陽光地帶市場開發、收購和運營工業物業，主要是在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。EastGroup的增長戰略是基於對主要配送設施的所有權，這些配送設施通常聚集在供應有限的子市場的主要交通功能附近。EastGroup是一家馬裏蘭州的公司，其普通股在紐約證券交易所(NYSE)公開交易，代碼為“EGP”。該公司已選擇徵税，並打算繼續根據修訂後的1986年國內税法(“國內税法”)獲得REIT資格。

可用信息

本公司設有網站www.eastgroup.net。在本公司以電子方式向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交或提供此類材料後，本公司在合理可行的情況下儘快公佈其Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告，包括根據交易法第13(A)條提交或提交的報告的證物和修正案。此外，公司網站還包括與公司治理事項有關的項目，包括(其中包括)公司的公司治理準則、各董事會委員會的章程、本公司的舉報人計劃以及適用於所有員工、高級管理人員和董事的公司道德和商業行為準則。*本公司打算在其網站上披露本公司董事和高管適用的本商業行為準則和道德的任何條款的任何修訂或放棄，否則根據美國證券交易委員會或紐約證券交易所的規則，必須披露這些報告和公司治理文件。這些報告和公司治理文件的副本可以從公司網站免費獲取。*我們提供的網站地址僅供投資者參考，我們網站上的信息不是本Form 10-K年度報告或我們提交給美國證券交易委員會的其他文件的一部分，也不是通過引用的方式納入本報告。

您也可以通過美國證券交易委員會網站www.sec.gov上的EDGAR數據庫訪問我們向美國證券交易委員會提交的任何材料。

行政管理

EastGroup的主要行政辦公室和總部設在密西西比州的裏奇蘭。此外，公司在亞特蘭大、達拉斯和洛杉磯設有地區辦事處，在奧蘭多、坦帕、休斯頓和鳳凰城設有資產管理辦事處。EastGroup在傑克遜維爾、邁阿密、夏洛特、格林維爾、聖安東尼奧、奧斯汀和舊金山設有物業管理辦事處。這些辦事處使公司能夠以平方英尺的面積為公司83%的運營組合提供物業管理服務。此外，公司目前為其整個投資組合提供物業管理(運營會計)。除了佐治亞州的地區辦事處，德克薩斯州和加利福尼亞州對公司的發展和增值計劃進行監督。已獲得但不穩定或可轉換為更高和更好使用的物業被視為增值物業。截止日期：2023年12月31日，EastGroup擁有96名全職員工。

業務概述

EastGroup的目標是成為其市場的領先供應商，為對地理位置敏感的客户(主要是20,000至100,000平方英尺)提供功能強大、靈活和高質量的商業配送空間，從而實現股東價值的最大化。*公司開發、收購和運營配送設施，其中大部分聚集在主要陽光地帶地區供應受限的子市場的主要交通設施周圍。該公司的核心市場在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。

自.起2023年12月31日，EastGroup在12個州擁有510處工業地產。截至同一日期，該公司的投資組合，包括租賃和在建的開發項目和增值物業，包括約5920萬平方英尺，其中包括470個商業分銷物業，面積5390萬平方英尺，17個散裝分銷物業，440萬平方英尺，以及23個商業服務物業，面積90萬平方英尺。自.起2023年12月31日，EastGroup的經營組合在約1,600個租約中有98.7%租給租户，沒有一個租户佔公司年化基礎租金的約1.8%(定義見項目2.財產)截至2023年12月31日。截至日前，開發和增值計劃中的物業已出租18%2023年12月31日.

2023年，東方集團通過其收購和開發計劃增加了對房地產的持有量。在2023年，公司收購了987,000平方英尺的運營物業和328.3英畝的土地，總金額為235,780,000美元。此外，2023年，公司開始建設11個開發項目，總面積為240萬平方英尺，並轉讓了13個

5

---

這些項目佔地230萬平方英尺，在轉移之日的成本為271,568,000美元，從其開發和增值計劃轉移到房地產。下半身

2023年，EastGroup出售了三處運營物業，總面積為231,000平方英尺和11.9英畝土地，總收益為43,150,000美元。

該公司最初通常通過其無擔保銀行信貸安排為其開發和收購計劃提供資金；2023年1月，其總能力增加了200,000,000美元，從475,000,000美元增加到675,000,000美元(如標題下所述流動性與資本資源在第II部分，本年度報告表格10-K的第7項)。在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票或使用固定利率債券，包括通過使用利率互換已被轉換為有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。穆迪投資者服務公司將該公司的發行人評級定為Baa2，展望為穩定。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可能會受到指定評級機構隨時修改或撤回的影響。每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

EastGroup持有其物業作為長期投資，但可能決定出售某些不再符合其投資標準的物業。*如果市場條件需要，公司可向潛在買家提供與此類物業銷售相關的融資。*此外，在某些情況下，公司可能會向與房地產收購相關的合夥人或共同所有人提供融資。

在符合維持EastGroup作為房地產投資信託基金資格所需的條件下，本公司可收購從事房地產活動的實體的證券或其他發行人的證券，包括為對該等實體行使控制權。

EastGroup目前無意擔任其他發行人證券發行的承銷商。但上述戰略和政策是由EastGroup董事會確定並進行審查的，董事會可能會根據其對房地產市場狀況的評估、EastGroup的資產表現、資本和信貸市場狀況以及其他相關因素來改變該等戰略或政策。

競爭

工業地產租賃市場競爭激烈。我們面臨着從我們大樓附近的現有物業以及新開發項目爭奪租户的競爭。機構投資者、其他房地產投資信託基金和當地房地產運營商通常擁有這類物業；然而，在我們當前的市場上，沒有一個單一的競爭對手或一小羣競爭對手佔據主導地位。即使如此，在競爭下，我們可能要提供優惠、改善租户的費用或其他誘因，這些都可能會對我們的經營業績造成負面影響。工業地產收購市場也是競爭激烈的。我們與其他REITs和機構投資者(如養老基金及其顧問、私人房地產投資基金、保險公司投資賬户、私人投資公司、個人和其他從事房地產投資活動的實體)爭奪房地產投資。

條例

遵守各種政府法規會對EastGroup的業務產生影響，包括EastGroup的資本支出、收益和競爭地位，這些都可能是實質性的。EastGroup產生監督和採取行動以遵守適用於其業務的政府法規的成本，這些法規包括(但不限於)聯邦證券法律和法規、適用的證券交易所要求、房地產投資信託基金和其他税收法律和法規、環境、健康和安全法律和法規、地方分區、使用和其他與房地產有關的法規以及1990年美國殘疾人法案(“ADA”)。

根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，房地產業主可能需要承擔移除或補救某些危險或有毒物質的費用。許多此類法律規定，無論業主是否知道或對此類危險或有毒物質的存在負有責任，都應承擔責任。無論此類物質的存在，或未能適當補救此類物質，可能會對業主出售或出租該等物業或將該等物業用作借款抵押品的能力造成不利影響。東亞集團的物業一般已接受獨立環境顧問進行第一期環境地盤評估(“ESA”)，並在有需要時接受第二期ESA。*該等報告並未披露任何潛在的重大環境責任。*我們的管理層並不知悉任何會對EastGroup的業務、資產、財務狀況或經營業績產生重大不利影響的環境責任。

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請參閲“第1A項。風險因素“在本年度報告中，我們討論了東方集團面臨的重大風險，包括與政府法規和環境問題有關的風險。

環境、社會和治理(“ESG”)事項

EastGroup對ESG倡議的承諾體現在其建築標準、公司政策和程序以及公司文化上。在東方集團，保護環境對公司的員工、客户和社區都很重要。該公司致力於建造高性能和對環境負責的物業，努力支持可持續發展。通過東昇集團的持續努力，眾多物業已通過能源與環境設計領導協會(“LEED”)、建築業主與經理協會360和能源之星®認證，雖然並不總是追求正式的認證，但公司建造的開發物業旨在滿足LEED可認證的標準。該公司在其整個投資組合中持續投資於節能改進，如LED照明、天窗、白色反光屋頂、電動汽車充電站和智能傳感器灌溉系統。2021年6月，該公司修訂並重述了其無擔保循環信貸安排，規定如果達到某個與可持續性相關的指標，借款成本將逐步降低。這一指標基於每個財政年度符合條件的新建建築數量佔符合條件的建築總數的百分比。如果達到這一指標，公司6.25,000,000美元無擔保信貸安排的適用利差將在下一年減少一個基點。在截至2022年12月31日和2023年12月31日的年度中，超過了這一指標，這允許在實現該指標後的每一年降低利率。該公司相信，其追求環保績效的持續承諾為公司及其利益相關者創造了對環境和長期價值的積極影響。

2022年，公司通過與一家可持續發展諮詢公司合作並開始使用環境數據管理平臺，進一步致力於ESG倡議，目標是更可靠地跟蹤和基準運營業績。利用從這些工作中獲得的數據，EastGroup在2023年完成了第一次GRESB房地產評估，使公司能夠更深入地瞭解其ESG管理和與行業同行相比的業績。

該公司還致力於在2023年通過創建環境管理系統和實施針對潛在建築收購的ESG盡職記分卡來正式確定其對ESG管理和風險評估的方法，其中包括對每棟建築的環境和彈性特徵的評估，以及實際氣候風險評估。該公司在2022年期間發佈了一份企業綠色辦公指南，其中包含了其企業辦公室的最佳環境實踐，並繼續尋求其他方式來與租户就環境問題進行互動，包括回收倡議、地球日慶祝活動以及在其許多物業舉行的其他租户感謝活動。

此外，東方集團及其員工緻力於社會責任，是他們生活和工作所在社區的積極參與者。EastGroup的員工在眾多慈善組織中擔任志願者，該公司協調其員工的志願者機會，併為志願者提供帶薪假期，以鼓勵其運營的所有社區的參與和增加社會參與度。

東方集團的經營前提是，良好的公司治理是公司業務和核心價值觀的基礎，公司相信其公司治理政策和做法與利益相關者的利益非常一致。公司管理層和董事會的誠實和正直是維持公司投資者、員工、客户、供應商和公司運營所在社區的信任的關鍵資產。

我們鼓勵讀者訪問公司網站的“優先事項”頁面，並查看其最新的環境、社會和治理報告，以瞭解有關EastGroup的ESG計劃和倡議的更多詳細信息。公司網站或參考報告中的任何內容不得視為以引用方式併入本Form 10-K年度報告。

人力資本很重要

我們相信我們的員工是我們公司成功和可持續發展的關鍵組成部分，我們致力於提供一個多樣化和包容性的工作環境，鼓勵合作和團隊合作。

•勞動力多樣性：截至2023年12月31日，我們在亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅裏達州、佐治亞州、密西西比州、北卡羅來納州、南卡羅來納州和德克薩斯州的15個辦事處僱用了96名團隊成員，99%被認為是全職，1%是兼職，截至目前，這些員工都不是工會成員，也沒有遵守集體談判協議。我們的團隊由以下類型的人員組成：

•資產、建築和物業經理；

•會計、行政、人力資源和信息技術專業人員；以及

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•我們的企業領導團隊。

我們的員工基礎是性別多樣化的，截至2023年12月31日，74%的員工認同為女性，2023年64%的新員工認同為女性。軍官組由49%的女性和51%的男性組成。截至2023年12月31日，我們15%的員工自認為是種族或少數族裔羣體的成員。我們的董事會29%由女性組成，七名董事會成員中有一名是種族或少數民族成員。擁有96名員工和7名董事，每個團隊成員對公司的成功都起着至關重要的作用。

•員工任期：我們相信我們的文化支持我們的員工，並創造一個積極的、專業的環境，鼓勵我們的團隊成員長壽。我們尋求培養領導者，並在機會出現時從組織內部提拔。截至2023年12月31日，我們員工的平均年限為9年，我們的高級管理人員的平均年限為13年；71%的經理級及以上員工是從公司內部晉升的。我們的自願離職率為8%，在截至2023年12月31日的一年中沒有發生非自願離職率。

•薪酬、福利、健康和安全：我們提供全面的員工福利計劃和我們認為是社會責任的政策和做法，以支持我們員工的整體福祉，並創造一個安全、專業和包容的工作環境。我們提供的一些福利包括健全的401(K)匹配計劃、全公司公平獎勵計劃、慷慨的個人休假政策、帶薪育兒假、靈活的工作時間、帶薪志願服務時間、年度健康和健康體檢、為所有全職員工提供的僱主付費醫療保險、戒煙計劃、體育俱樂部和學費報銷計劃，以及具有競爭力的薪酬結構。我們所有的員工都有資格獲得基於績效的年度獎金，獎金的基礎是工資的一定比例。

•培訓與發展：我們為所有員工提供基於證書的正式學習計劃；學習目標包括多樣性和包容性、無意識偏見、反騷擾、工作場所暴力和欺凌以及數據安全等主題。我們的所有員工都會參加年度績效評估和反饋會議。我們為員工提供培訓、教育和同行指導計劃，以進一步發展他們的專業技能，提高向客户提供的服務水平和向我們的利益相關者披露的信息的質量。

•政策：我們有各種政策和做法，包括道德和商業行為準則、舉報人計劃、平等機會和對多樣性的承諾、人權聲明、供應商行為準則、ADA和合理住宿、對安全的承諾、社區服務、家庭病假、產假和陪產假、行為標準、企業綠色辦公室指南、環境管理體系、工作場所暴力預防、健康、富裕、智者福利摘要和網絡安全。

•公司和董事會的參與度：我們重視我們的員工，我們對人力資本管理和其他社會責任倡議的關注是與管理層和董事會討論和決策的前沿。公司管理層定期與董事會進行ESG相關討論；2023年，我們的管理層和董事會正式開會討論這些議題四次。董事會提名和公司治理委員會直接監督ESG，並於2023年就ESG舉行了兩次正式討論，並定期收到公司管理層的最新情況。

補充美國聯邦所得税的考慮因素

以下討論是對我們於2022年12月16日提交給美國證券交易委員會的S-3表格登記説明書中“某些美國聯邦所得税考慮事項”項下披露的補充和更新。本文中未另作定義的大寫術語的含義應與該等披露(經補充)中使用的相同。

2022年12月29日，美國國税局根據法典第897、1441、1445和1446條頒佈了最終的財政部條例，部分目的是協調針對非美國股東的各種扣繳制度。新的財政部條例規定：

(i)適用於支付給非美國股東的普通REIT股息的扣繳規則(一般情況下，總金額的預提率為30%，除非條約另有規定，或與此類非美國股東在美國境內的交易或業務有效相關，並提供適當的證明)將適用於(A)我們支付的任何分配中未被指定為資本利得股息的部分，超過非美國股東股票調整基準的回報或分配，被視為從出售該股票中獲得的收益，以及(B)我們支付的資本利得股息中不被視為收益的任何部分

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可歸因於出售或交換美國房地產權益，原因是接受者在截至資本利得股息之日止的一年期間內，不擁有我們在既定證券市場上定期交易的某類股票的10%以上。

(Ii)FIRPTA下的扣繳規則將適用於我們支付的超過非美國股東對我們股票的調整基礎的分配，除非對我們股票的權益不是美國不動產權益(例如，因為我們是國內控制的合格投資實體)或分配支付給“扣繳合格持有人”。“扣繳合格持有人”是指合格持有人(定義見下文)和外國合夥企業，其所有權益均由合格持有人持有，包括通過一個或多個合夥企業。

(Iii)FIRPTA下的扣繳規則將適用於支付給非美國股東的資本利得股息中可歸因於出售或交換美國不動產權益的任何部分，除非支付給扣繳合格股東。

在FIRPTA根據上文第(Ii)款扣繳的情況下，適用的扣繳率目前為15%，在

FIRPTA根據上文第(Iii)款預扣的預提率目前為21%。就FIRPTA根據第(III)款扣繳的目的而言，資本利得股息是否可歸因於出售或交換美國不動產權益，是在考慮到FIRPTA對支付給某些非美國股東的分配的一般例外處理的情況下確定的，根據這一例外，我們就任何類別的股票向非美國股東進行的任何分配不被視為從出售或交換美國不動產權益中確認的收益，如果該非美國股東擁有該類別股票的比例不超過10%在分配之日結束的一年期間內的任何時間。在不一致的程度上，這些財政部法規取代了上述披露(經補充)中包含的關於預扣的討論，標題為“非美國股東的税收”。然而，儘管有這些財政部規定，如果我們在為扣繳規則的目的正確描述分配時遇到困難，我們可能會決定以我們確定可能適用的最高美國聯邦扣繳率扣繳此類分配。

新的財政部法規還為合格的外國養老基金提供了新的指導。因此，現刪除“某些美國聯邦所得税考慮因素--非美國股東的税收--合格的外國養老基金”一段中的討論內容，替換為：

合格的外國養老基金。一般而言，就FIRPTA而言，根據下文有關“合資格持有人”的討論，“合資格外國退休基金”(定義見下文)或其所有權益均由合資格外國退休基金持有的任何實體均不會被視為外國人士，從而豁免該等實體根據FIRPTA繳税。“合格外國養老基金”是指(1)在外國設立或組織的組織或安排，(2)由外國(或其一個或多個政治區)或一個或多個僱主設立，作為提供服務的結果或代價，向現任或前任僱員(包括自營職業者)或他們指定的人提供退休或養老金福利，(3)沒有一名參與者或受益人有權獲得超過其資產或收入的5%，(4)受政府監管，並就其受益人提供年度信息，根據當地法律，(A)本應納税的貢獻可從其總收入中扣除或免除，或按較低的税率徵税，或(B)其投資收入的徵税被推遲，或該收入從其總收入中不計入或按較低的税率徵税。根據財政部條例，根據下文關於“合格持有人”的討論，就FIRPTA而言，“合格受控實體”通常也不被視為外國人。合格受控實體通常包括根據外國法律成立的信託或公司，其所有利益由一個或多個合格外國養恤基金直接或間接通過一個或多個合格受控實體持有。

財政部法規進一步要求，合格的外國養老基金或合格的受控實體在處置美國房地產權益或可歸因於其的REIT分配方面不會免於FIRPTA的約束，除非該合格的外國養老基金或合格的受控實體是“合格持有人”。要成為合格持有人，合格的外國養老基金或合格的受控實體必須在處置美國房地產權益或REIT分配時滿足兩項替代測試之一。根據第一個標準，合格的外國養老基金或合格的受控實體，如果在其有資格成為合格的外國養老基金或合格的受控實體的處置或分配之日結束的不間斷期間內，在最早的日期沒有擁有美國房地產權益，就是合格的持有人。或者，如果一家合格的外國養老基金或合格的受控實體在上一句所述的期間內最早持有美國房地產權益，只有在滿足某些測試期要求的情況下，它才能成為合格的持有人。

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財政部條例還規定，所有權益由合格持有人持有的外國合夥企業，包括通過一家或多家合夥企業，可以證明其身份，並且不會被視為外國人，因為根據《守則》第1445節(和《守則》第1446節，視情況適用)的扣繳。

第1A項：風險因素。

除了本文檔中包含或引用的其他信息外，讀者還應仔細考慮以下風險因素。這些風險中的任何一項或以下所述的任何一項或多項不確定因素的發生都可能對公司的財務狀況和業務表現產生重大不利影響。公司目前不知道的或公司目前認為不重要的其他風險和不確定因素也可能損害其業務運營。

房地產業風險

我們在擁有房產的地區面臨與當地房地產狀況相關的風險。我們可能會受到一般經濟情況和當地房地產情況的不利影響。例如，當地工業物業供過於求或我們的物業對租户的吸引力下降會對我們產生負面影響。其他可能影響一般經濟情況或當地房地產情況的因素包括：

•人口和人口趨勢；

•就業和個人收入趨勢；

•所得税法和其他税法；

•利率以及融資的可獲得性和成本的變化；

•由於通貨膨脹和其他因素而增加的經營成本，包括保險費、水電費和房地產税，而租金的增加未必能抵消這些因素；

•石油價格的變化；

•建造成本；以及

•與天氣有關的事件。

我們可能無法爭奪房產和租户*房地產業務競爭激烈。*我們與其他房地產投資者和買家爭奪物業權益，其中一些人擁有比我們更大的財力、收入和地理多樣性。此外，我們與其他業主競爭租户。*我們所有的工業物業都受到當地的重大競爭。*我們還與各種機構和其他投資者競爭支持我們的投資活動和資產增長所需的資本資金。

我們受到嚴格的監管，限制了我們的活動。當地分區和土地使用法、環境法規和其他政府要求限制了我們的擴張、恢復和重建活動。這些規定可能會阻止我們利用經濟機會。其他立法，如ADA，可能會要求我們修改我們的財產，不遵守可能會導致對私人訴訟當事人施加罰款或判給損害賠償金。未來的立法可能會施加額外的要求。*我們無法預測可能會制定哪些要求，或者可能會對現有的法律進行哪些改變。

與我們的物業相關的風險

我們可能無法以優惠的條件租賃空間，或者根本不能。當租約到期時，租户可以選擇不續簽。*如果我們完全能夠重新租賃物業，我們可能無法以優惠的條件重新租賃物業。*續訂或重新租賃的條款(包括所需翻新和/或向租户提供優惠的成本)對我們可能不那麼有利。*我們也經常開發沒有預租的物業。*如果我們無法租賃所有或大部分物業，或者如果此類租賃的租金明顯低於預期費率，我們在償還債務和資本支出之前產生的現金以及我們向股東進行預期分配的能力可能會受到不利影響。

我們可能會受到租户破產和租賃延遲的負面影響。租户在任何時候都可能經歷業務下滑，這可能會削弱其財務狀況。同樣，經濟的普遍下滑可能會導致我們工業地產的空間需求下降。*結果是，我們的租户可能會推遲租賃開始，到期無法支付租金，或宣佈破產。任何此類事件都可能導致該租户的租賃終止和我們的損失，可用於分配給投資者的資金可能會減少。我們收到了相當大一部分收入作為中長期租賃的租金。如果租户由於任何原因(包括成本上升或銷售額下降)而無法遵守租約條款，我們可能會認為修改租賃條款是明智的，允許租户支付更低的租金或較少份額的税款、保險和其他運營成本。甚至如果租户破產或破產，我們也不能確保我們能迅速從租户或任何破產程序中從受託人或債務人手中收回房產

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我們也不能確保我們在訴訟中收到的租金足以支付我們與物業有關的費用。如果租户破產，聯邦破產法將適用，在某些情況下，可能會限制我們對租户的索賠金額和可追索性。租户拖欠對我們的義務可能會對我們的財務狀況和我們可供分配的現金產生不利影響。

我們面臨着與房地產開發相關的風險。*我們打算繼續開發我們認為市場條件適合進行此類投資的物業。一旦進行，我們的投資可能不會產生與我們預期一致的結果。與我們當前和未來開發和建設活動相關的風險包括：

•是否有有利的融資選擇；

•我們可能無法獲得可供開發的土地的風險，或者由於土地成本增加，我們的活動可能沒有那麼有利可圖；

•因利率上升、材料成本和人工成本增加而超出原估計的建築成本；

•供應和交付鏈中斷；

•建築和租賃延誤導致償債、固定費用和建築費用增加；

•將資金支出和管理層的時間投入到我們沒有完成的項目上；

•新落成物業的入住率和租金的波動，視乎多項因素而定，包括市場和經濟情況，導致租金較預期為低，投資回報亦相應下降；以及

•在獲得必要的分區、佔用和其他政府許可方面的複雜情況(包括暫停建築和反增長立法)。

我們面臨着與物業收購相關的風險*我們收購個別物業和物業組合，並打算繼續這樣做。*我們的收購活動及其成功受制於以下風險：

•當我們能夠找到想要的房產時，來自其他房地產投資者的競爭可能會顯著提高購買價格；

•收購的物業可能無法按照我們的計劃執行；

•重新定位或重新開發已收購物業的實際成本可能高於我們的估計；

•收購的物業可能位於新的市場，我們面臨的風險與對當地市場的不完全瞭解、在該地區建立的有限數量的商業關係以及對當地政府和許可程序的相對不熟悉有關；

•我們可能無法迅速和有效地將新的收購，特別是物業組合的收購，整合到我們現有的業務中，因此，我們的運營業績和財務狀況可能會受到不利影響；以及

•我們可以收購有債務的財產，對於未知的債務，轉讓人沒有任何追索權，或者只有有限的追索權。因此，如果根據這些財產的所有權向我們提出索賠，我們可能不得不支付鉅額款項來了結它，這可能會對我們的現金流產生不利影響。

我們現有保單的承保範圍可能不足以彌補損失。*我們一般維持與我們的業務有關的保險單，包括意外傷害、一般責任和其他保險單，根據我們的財產和業務所在的市場適當地覆蓋我們的業務、員工和資產。但是，我們將被要求承擔保險沒有充分覆蓋的所有損失。此外，可能還有某些損失通常不投保或通常不完全投保，因為這樣做在經濟上不可行或不謹慎，包括洪水、風力、地震、戰爭行為造成的損失，恐怖主義行為或騷亂。*如果我們的一個或多個財產發生未投保的損失或超過保險限額的損失，那麼我們可能會損失我們在財產上投資的資本，以及預期的財產未來收入。*此外，如果損壞的財產受到追索權債務的影響，我們將繼續對債務負責，即使這些財產受到不可挽回的損害。

由於缺乏地理和房地產行業的多樣性，我們面臨着風險。我們幾乎所有的物業都位於美國的陽光地帶地區，重點是佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。截至2023年12月31日，我們最大的市場是休斯頓和達拉斯。我們在休斯敦和達拉斯分別擁有680萬平方英尺和540萬平方英尺的營業物業，分別佔公司總面積的10.7%和9.6%房地產根據按年計算的基本租金總額的百分比(定義見第二項物業)。*由於工業物業供過於求或需求減少、本地營商環境、企業裁員和人口結構的轉變，這些地區的一般經濟狀況和本地房地產情況出現不景氣，將對我們造成特別強烈的不利影響。*此外，我們對房地產資產的投資集中在行業分佈上。

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與我們的業務活動包括房地產業的其他部門相比，這種集中度可能會在更大程度上使我們面臨該部門經濟下滑的風險。

由於房地產流動性不足，我們面臨風險，這可能會限制我們改變投資組合的能力。房地產投資的流動性相對較差。因此，我們因應經濟和其他條件的變化而改變投資組合的能力將受到限制。此外，由於我們作為房地產投資信託基金的地位，美國國税法限制了我們出售物業的能力。*如果我們必須出售投資，我們不能確保我們能夠以對公司有利的條款處置投資。

我們受到環境法律法規的約束。根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，現任和前任房地產所有者和經營者可能被要求調查和清理在他們擁有或經營的物業中釋放的有害物質。他們還可能對政府或第三方承擔重大財產或自然資源損害、調查費用和清理費用的責任。此外，此類法律通常施加責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對此類有害物質的釋放或存在負有責任。此外，一些環境法規定了對受污染場地的留置權，以便政府承擔與污染有關的損害和費用。污染可能會對所有者的使用能力產生不利影響，出售或租賃房地產或使用房地產作為抵押品借入。*我們目前無法確定因環境狀況或與我們目前或以前擁有的物業有關的違規行為而可能承擔的任何潛在責任的大小。今天的環境法可以向擁有或運營該物業的前業主或經營者施加責任，而該物業在處置、釋放或出現危險或有毒物質時。因此，物業的轉讓可能不會免除業主或經營者的責任。*雖然我們已在物業進行ESA以確定物業的潛在污染源，但此類ESA並不披露物業可能產生的所有環境責任或合規問題。此外，可能存在重大環境責任或合規問題，我們目前並不知道這些問題可能會在未來對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響。

氣候變化及其影響，包括遵守新的法律或法規，如“綠色”建築規範，可能要求我們對現有物業進行改進，或導致可能影響我們業務和財務狀況的意外損失。在氣候變化導致災難性天氣事件增加的程度上，如嚴重的風暴、火災或洪水，我們的財產可能會受到與天氣有關的損害的增加。*即使我們的財產沒有直接的有形損害，任何自然災害的發生或我們任何財產所在地區的氣候變化都可能對商業、供應鏈和一般經濟產生實質性的不利影響。氣候變化可能會導致財產和意外傷害保險費的增加。未來氣候變化對我們物業的潛在影響可能會對我們出租、開發或出售物業或將我們的物業作為抵押品借款的能力產生不利影響。此外，任何旨在應對氣候變化的擬議立法都可能增加能源、公用事業和整體開發的成本。任何擬議立法所產生的成本可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

融資風險

我們面臨着使用債務為收購和開發提供資金的相關風險，包括再融資風險。我們受制於通常與債務融資相關的風險，包括我們的現金流不足以滿足所需的本金和利息支付的風險。此外，我們的某些債務在到期日將有大量未償還本金餘額，通常稱為“氣球付款”。因此，我們可能需要在未償還債務到期時對其進行至少一部分再融資。因此，我們可能無法對現有債務進行再融資，或者任何再融資的條款將不像現有債務的條款那樣優惠。

我們面臨着與依賴外部資本來源相關的風險。為了符合REIT的資格，我們被要求每年至少將我們普通應税收入的90%分配給我們的股東，如果我們的收入沒有分配，我們就要繳納税款。*由於這種分配要求，我們可能無法從運營中保留的現金中為未來的所有資本需求提供資金。*因此，為了滿足資本需求，我們依賴第三方資本來源，而我們可能無法以優惠的條件獲得這些資本來源，如果根本沒有的話。我們能否獲得第三方資本來源取決於許多因素，包括(I)一般市場情況；(Ii)市場對我們增長潛力的看法；(Iii)我們當前和潛在的未來收益和現金分配；以及(Iv)我們股本的市場價格。額外的債務融資可能會對我們的財務比率產生負面影響，例如我們的債務與總市值的比率、我們的債務與EBITDARE的比率以及我們的固定費用覆蓋率。

我們信貸協議中的條款可能會限制我們的靈活性，並對我們的財務狀況產生不利影響。*我們各項信貸協議及其他債務的條款要求我們遵守多項慣常的財務及其他公約，例如維持最低償債範圍及槓桿率，以及維持保險覆蓋範圍。*這些公約可能會限制我們運作的靈活性，而違反這些公約可能會導致我們在

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管理適用債務的工具，即使我們已經履行了我們的付款義務。*如果我們無法為到期的債務進行再融資或履行我們的付款義務，我們的可分配現金流金額和我們的財務狀況將受到不利影響。

信用評級的不利變化可能會削弱我們以有利條件獲得額外債務和股權融資的能力，如果有的話。我們的信用評級是基於我們的經營業績、流動資金和槓桿率、整體財務狀況以及信用評級機構在對我們進行評級分析時所採用的其他因素。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資本的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資的條款。不能保證我們將能夠維持目前的信用評級。如果我們目前的信用評級惡化，獲得額外融資或對現有債務和承諾進行再融資可能會更加困難或成本更高。此外，我們的信用評級下調將在我們目前和未來的信貸安排和債務工具下引發額外成本或其他潛在的負面後果。

利率的提高會增加我們的利息支出。截至2023年12月31日，我們沒有未償還的浮動利率債務不受利率對衝合約的保護。我們未來可能會招致可變利率債務。如果利率上升，那麼我們的未對衝浮動利率債務的利息支出也會增加，這將對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。我們不時地通過利率對衝合約來管理我們對利率風險的敞口，這些合約有效地固定或封頂了我們的部分可變利率債務。此外，在我們認為利率和條款合適的時候，我們會對固定利率債務進行再融資。我們管理這些風險敞口的努力可能不會成功。我們使用利率對衝合約來管理與利率波動相關的風險，可能會使我們面臨額外的風險，包括對衝合約的交易對手可能無法履行其義務的風險。制定有效的利率風險策略是複雜的，沒有任何策略可以完全使我們免受利率波動相關風險的影響。不能保證我們的套期保值活動將對我們的經營結果或財務狀況產生預期的有利影響。利率對衝合同的終止通常涉及交易費用或違約成本等成本。

可用於未來出售和未來發行債務或股權證券的普通股的數量可能會稀釋現有股東的權益，並對我們普通股的市場價格產生不利影響。我們執行業務戰略的能力取決於我們能否獲得適當的股權和債務融資，包括普通股和優先股、信用額度以及其他形式的擔保和無擔保債務。我們已經向美國證券交易委員會提交了一份註冊聲明，允許我們根據需要不時提供無限量的股權證券，包括我們當前2023年自動取款機計劃(定義如下)下的股票。出售相當數量的普通股(或認為可能發生此類出售)、與收購和其他股權發行相關的普通股發行可能稀釋我們現有股東的持有量或降低我們證券的市場價格，或兩者兼而有之。我們普通股的持有者無權享有優先購買權或其他防止稀釋的保護措施。由於我們在未來的任何發行中發行證券的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，我們無法預測或估計我們未來發行的金額、時間或性質。因此，我們的股東承擔未來發行降低我們證券的市場價格並稀釋其比例所有權的風險。

缺乏對我們債務的某些限制可能會導致我們變得更加槓桿化。如果我們的管理文件沒有限制我們可能產生的債務金額。因此，我們可能會產生額外的債務，例如，如果有必要保持我們作為REIT的地位，我們就會這樣做。*結果可能是我們的槓桿率更高，我們的財務狀況和可供分配給股東的現金可能會受到負面影響，我們債務違約的風險可能會增加。

一般風險因素

通貨膨脹和相關的經濟波動可能會對我們的租户、我們的運營結果和我們公開交易的股權證券的價值產生負面影響。通貨膨脹及其相關影響，包括服務和商品價格上漲以及更高的利率和工資，以及美國政府為應對此類事件而進行的任何財政或其他政策幹預，都可能對我們的租户的業務或我們的運營業績產生負面影響。我們的大部分租約要求租户按比例支付運營費用，包括房地產税、保險和公共區域維護，儘管有少數租户為他們根據租約負責的這些運營費用設置了上限。因此，我們相信，我們的大部分租賃減少了我們因通脹而導致的成本和運營費用增加的風險。然而，我們不能保證我們的租户能夠吸收這些增加的費用，並有能力繼續支付他們應承擔的運營費用、資本支出和租金。此外，雖然我們的租約大多規定租金會按計劃增加，但高通脹的速度可能會超過這些增幅。因此，隨着時間的推移，我們的業務、財務狀況、經營結果、現金流、流動性以及履行我們的最低償債義務以及向股東支付股息和分配的能力可能會受到不利影響。不能保證我們將能夠減輕通脹和相關影響的影響，任何長期通脹的持續時間和程度，以及對我們的運營結果和財務狀況的任何相關不利影響，目前仍不得而知。

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此外，通脹定價可能會對完成我們開發項目所需的建築成本產生負面影響，包括但不限於建築材料、勞動力和第三方承包商和供應商提供的服務的成本。較高的建築成本可能會對我們在房地產資產上的投資以及我們在開發和增值項目上的預期收益產生不利影響。雖然公司有義務完成目前在建的開發項目，但公司沒有任何義務在未來啟動新的開發項目。EastGroup根據具體情況評估新的開發項目，包括建築成本、潛在收益率和租户需求等許多因素，不能保證通脹定價不會對我們的開發流程和未來業績產生重大不利影響。

通貨膨脹還可能導致金融市場的波動性增加，這可能會影響我們進入資本市場的能力，或者影響我們能夠進入資本市場的成本或時機。如果我們的任何債務的利率上升風險不能通過利率互換和利率保護協議消除，這種增加將導致更高的償債成本，這將對我們的現金流產生不利影響。我們在短期內對利率上升的風險敞口包括我們的可變利率借款。除無抵押銀行信貸安排外，本公司所有債務的利率實際上是固定的。請參閲“融資風險-利率上升會增加我們的利息支出“隨着時間的推移，利率上升也可能增加我們的債務融資成本，要麼是通過我們現有的無擔保銀行信貸安排的短期借款，要麼是通過對我們現有借款的再融資，這可能會導致利率逐步上升。

可能影響我們上市普通股交易價格的因素之一是我們的債務利率和我們普通股相對於市場利率的股息收益率。隨着市場利率上升，除非我們消除對這種增長的風險敞口，否則我們的借貸成本可能會上升，導致可供分配的資金減少。因此，我們可能無法為我們的普通股提供更高的分配率，也可能選擇不提供。此外，利率的波動可能會對我們物業的市值造成不利影響。這些因素可能導致我們普通股的市場價格下降。不能保證我們將能夠減輕通脹的影響。

根據我們的業績以及市場看法和狀況，我們普通股的市值可能會下降。我們普通股的市值可能受到市場對我們經營業績、增長潛力以及當前和未來現金股息的看法的影響，也可能受到我們標的資產的房地產市場價值的影響。我們普通股的市場價格也可能受到我們普通股相對於市場利率的股息的影響。利率上升可能會導致我們普通股的潛在買家預期更高的股息率，這將對我們普通股的市場價格產生不利影響。此外，利率上升將導致支出增加。從而對現金流和我們償還債務和支付股息的能力產生不利影響。

經濟狀況或整體或局部經濟狀況的其他不利變化可能會對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。全球金融市場的動盪可能會對企業的總體信貸供應產生不利影響，並可能導致美國和全球經濟進一步疲軟。*目前，這些條件並未削弱我們進入資本市場和為我們的業務融資的能力。然而，在我們希望或需要籌集資金的時候，我們進入資本市場的能力可能會受到限制，這可能會影響我們對不斷變化的經濟和商業狀況做出反應的靈活性。此外，不斷惡化的經濟狀況，包括企業裁員、裁員、行業放緩和其他影響我們客户的類似因素可能會對商業房地產基本面產生負面影響，並導致我們的房地產投資組合和擔保我們可能進行的任何貸款投資的抵押品的入住率、租金和價值下降。*此外，不利的經濟形勢可能會對我們的貸款人或客户產生影響，導致他們無法履行對我們的義務。*不能保證不利經濟形勢的影響不會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。

我們可能沒有資格成為房地產投資信託基金。如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將不被允許在計算我們的應税收入時扣除股東的股息，並將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。此外，我們可能會在取消資格後的四年內被禁止成為房地產投資信託基金。按正常公司税率徵收的額外税款將大大減少可供分配給股東和償還債務的現金流。此外，《國內税法》將不再要求我們向股東支付任何股息作為REIT資格的條件。如果我們不符合REIT的資格，則受《國税法》某些限制的約束，公司股東可能有資格獲得收到的股息扣除，而個人、信託和遺產股東可能有資格將從我們收到的股息視為合格股息收入，根據國税法第1(H)(11)節的規定應作為淨資本利得納税。然而，非公司股東(包括個人)將不能根據國內税法199A節的規定，從我們那裏扣除他們從我們那裏獲得的某些股息的20%。REIT資格要求極其複雜，對管理REIT資格的美國聯邦所得税法的解釋也有限。儘管我們相信我們已經並打算以一種

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如果我們繼續符合REIT的資格，我們不能確定我們已經或將會成功地繼續以REIT的身份納税。此外，可能超出我們控制範圍的事實和情況可能會影響我們成為REIT的資格。我們不能向您保證，新的立法、法規、行政解釋或法院裁決不會在我們作為REIT的資格或資格的聯邦所得税後果方面大幅改變税法。

與税收法律和法規有關的立法或監管行動可能會對公司和我們的股東產生不利影響。我們受州和地方税收法律法規的約束。州和地方税收法律或法規的變化可能會導致我們的納税義務增加。我們所在的州和市政當局的税收收入不足，可能會導致此類變化的頻率和規模增加。如果發生這種變化，我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況、經營業績和可用於支付股息的現金數額產生不利影響。此外，近年來，對適用於房地產投資信託基金和類似實體的投資的聯邦所得税法進行了許多立法、司法和行政方面的修改。税法的更多變化很可能在未來繼續發生，我們不能向我們的股東保證任何這樣的變化不會對股東的税收產生不利影響。我們不能向您保證，未來税收法律法規的變化不會對我們的股票投資產生不利影響。

為了保持我們作為房地產投資信託基金的地位，我們限制了任何一個股東可以擁有的股份數量。。《國內收入法》對房地產投資信託基金的股票所有權施加了某些限制。例如，在任何課税年度的後半年度，我們的股本流通股價值不超過50%的股份可能由五個或更少的個人直接或間接擁有(如美國國税法所定義)。為了保護我們的REIT地位，我們的章程禁止任何持有人收購超過9.8%(在價值或數量上，以限制性較大者為準)的已發行股本(定義為我們所有類別的股本，但我們的過剩股本(沒有已發行股本))，除非我們的董事會批准豁免。所有權限制可能會限制股東獲得普通股溢價的機會，否則，如果投資者試圖集合超過流通股9.8%的股份或以其他方式改變控制權，普通股可能存在溢價。

我們章程和章程中的某些税收和反收購條款可能會阻礙我們控制權的改變。我們的章程和章程以及馬裏蘭州一般公司法中包含的某些條款可能會阻止第三方向我們提出要約、要約或收購建議。如果發生這種情況，可能會推遲、阻止或阻止控制權的變更或現有管理層的撤換。這些規定還可能延遲或阻止我們的股東獲得高於當時市場價格的普通股溢價。這些規定包括：

•上述房地產投資信託基金的所有權限額；

•我們的股東特別會議只能由董事會主席、首席執行官、總裁、董事會過半數成員或有權在會議上投票的過半數股東召集；

•我們的董事會可以不經股東批准授權和發行證券；以及

•關於在股東大會上提出提案的提前通知要求。

此外，馬裏蘭州法律通過限制董事在主動收購情況下以及某些“企業合併”和“控制股份收購”等情況下的職責，為馬裏蘭州公司提供了防止主動收購的保護。我們的章程包含豁免我們遵守《馬裏蘭州控制股份收購法案》和《馬裏蘭州企業合併法案》的條款。我們的章程禁止在未經公司股東批准的情況下廢除、修訂或更改我們的馬裏蘭控制股份收購選擇退出；然而，不能保證這一規定在未來某個時候不會被修訂或取消。

公司在吸引和留住關鍵人才方面面臨風險。我們的許多高管都擁有很高的行業聲譽，這有助於我們識別收購和開發機會，並與物業的租户和賣家進行談判。*失去這些關鍵人員的服務可能會影響我們的運營，因為與現有和潛在的租户、物業賣家和行業人員的關係減少。此外，在競爭激烈的市場中，可能很難吸引新的或替代的人員。

 

我們與我們的某些高管簽訂了遣散費和控制權變更協議，這可能會阻止公司控制權的變更。*如果在控制權變更後的一段時間內(在人員協議中規定)，我們終止了對人員的僱用，或如果人員出於協議中指定的原因選擇終止與我們的僱傭關係，我們將支付相當於人員的平均年補償乘以人員協議中指定的金額的遣散費，以及人員的基本工資和假期工資，但已積累的基本工資和假期工資

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這些協議可能會阻止控制權的變更，因為第三方獲得我們控制權的成本增加了。

我們在運營中依賴信息技術，該技術的任何重大故障、不足、中斷或網絡攻擊都可能損害我們的業務。我們依賴信息技術網絡和系統，包括互聯網和第三方基於雲的服務提供商，來處理、傳輸和存儲電子信息，管理或支持各種業務流程，包括金融交易和記錄，以及維護個人身份信息以及客户和租賃數據。我們從供應商那裏購買一些信息技術，我們的系統依賴於這些供應商。我們依賴商用系統、軟件、工具和監控來為處理、傳輸和存儲與我們的業務運營相關的數據(包括我們的金融交易和記錄)和機密客户數據(包括與金融賬户相關的個人身份信息)提供安全保障。儘管我們已採取措施保護我們的信息系統和這些系統中維護的數據的安全，但我們的安全和安全措施可能無法防止系統的不正常運行或損壞，或在發生網絡安全事件時不適當地訪問或披露我們的業務運營或個人身份信息。安全漏洞，包括物理或電子入侵、計算機病毒、黑客釣魚或欺騙攻擊以及類似的漏洞，可能造成系統中斷、關閉、挪用資產或未經授權泄露機密信息。在某些情況下，可能很難預測或立即發現此類事件及其造成的損害。任何未能維護我們信息系統的適當功能、安全性和可用性的行為都可能中斷我們的運營，損害我們的聲譽，使我們面臨責任索賠或監管處罰，並可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。此外，任何網絡安全事件都可能代價高昂，儘管我們可能會投保任何網絡責任保險。見“項目1C。網絡安全“，以供進一步討論。

我們可能會受到美國社會、政治、監管和經濟條件或法律和政策變化的影響。美國税法、對外貿易、製造業以及我們客户所在地區和國家/地區的開發和投資的任何變化都可能對我們的經營業績和業務產生不利影響。

項目1B.未解決的工作人員意見。

沒有。

項目1C. 網絡安全。

網絡風險管理與策略

EastGroup將網絡安全流程（包括外部公司對其信息安全流程和系統的定期測試）納入公司的整體風險管理計劃。EastGroup擁有關於事件響應、身份和訪問管理、網絡安全事務員工培訓、設備管理以及補丁和漏洞管理等方面的流程和政策。我們亦維持有關第三方供應商風險管理的程序，包括（如適用）對潛在供應商提供的系統及組織控制（“系統及組織控制”）報告的安全評級進行審閲。此外，EastGroup還與網絡安全諮詢公司合作，幫助管理公司的網絡安全風險。網絡諮詢公司目前對EastGroup的控制和環境進行測試，包括滲透測試，以識別和修復網絡安全風險。他們目前還為EastGroup提供與其信息技術能力有關的技術、基礎設施、管理和生產力方面的建議，包括與公司員工進行網絡釣魚練習。

此外，EastGroup還制定了信息技術一般控制措施，以支持對財務報告的內部控制。該等監控由本公司內部審核職能測試，如有監控不足之處，將向高級管理層及董事會審核委員會彙報。

與網絡安全風險相關的治理

EastGroup的網絡安全風險管理流程由網絡風險委員會（“網絡風險委員會”）進行評估和管理，該委員會包括公司的首席財務官（“CFO”），首席信息官（“CIO”）以及信息技術，財務和會計，法律和內部審計職能的管理層成員。首席信息官是註冊會計師（“CPA”），美國註冊會計師協會的註冊信息技術專業人員，在網絡安全和信息技術領域擁有20年的經驗。總體而言，網絡風險委員會的其他成員在會計、財務報告和審計以及法律和合規方面擁有技術專長和經驗。

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公司董事會監督EastGroup的風險管理流程。具體而言，董事會已授權審計委員會負責定期審查和監督公司的網絡安全和其他信息技術風險、控制措施和程序，包括公司減輕網絡安全風險和應對數據泄露的計劃。審核委員會定期收到網絡風險委員會有關該等議題的最新資料。高級管理層（包括網絡風險委員會成員）及審核委員會主席定期向全體董事會彙報網絡安全風險管理。此外，管理層每年進行全面的風險調查，並將調查結果提交董事會討論。

項目2. 特性.

截至2023年12月31日，EastGroup擁有510處工業物業。 這些物業主要位於佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州的陽光地帶，大多數都集中在供應受限的子市場的主要交通特徵周圍。 截至2024年2月13日，EastGroup的經營組合在約1，600份租賃中有97.8%被租賃，97.6%被租户佔用，沒有一個租户佔公司年化基本租金的約1.8%，如下表所示。 該公司已開發約50%的總投資組合（以平方英尺為基礎），其中包括房地產物業和開發以及增值物業租賃和在建。 該公司的重點是商業分銷空間的所有權（佔總投資組合的91%），其餘為散裝分銷空間（8%）和商業服務空間（1%）。 商業分佈空間物業通常是多租户建築，建築深度為200英尺或更少，淨高為24-32英尺，辦公室完成率為10-25%，卡車球場深度為100-120英尺。 有關公司財產的詳細清單，請參見合併財務報表附表三-房地產財產和累計折舊。

於2023年12月31日，EastGroup並無擁有賬面值佔總賬面值10%或以上或總收入佔總收入10%或以上的任何單一物業。

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本公司的租賃費用詳列如下：

截至12月31日止的年度，						即將到期的租賃數量 (1)						租賃到期總面積 (in平方英尺） (1)						租賃期滿的年基租金 (1) (2)						租約期滿時基本租金總額的百分比 (1)
2024 (3)						251						5,977,000						$	45,654,000					10.5%
2025						312						8,189,000						$	66,880,000					15.4%
2026						324						10,014,000						$	81,637,000					18.8%
2027						280						9,127,000						$	75,052,000					17.3%
2028						227						6,976,000						$	57,923,000					13.3%
2029						114						5,214,000						$	34,830,000					8.0%
2030						49						2,519,000						$	20,501,000					4.7%
2031						32						1,315,000						$	11,447,000					2.6%
2032						23						1,738,000						$	13,261,000					3.0%
2033年及以後						28						3,374,000						$	27,737,000					6.4%

（一） 不包括租賃續約選項。

(2)年化基本租金是指截至2023年12月31日的月度現金租金，不包括租户費用報銷，乘以12個月。

(3)包括按月租約。

項目3.提起法律訴訟。

本公司目前並無涉及任何重大訴訟，據其所知，亦無任何針對本公司或其財產的重大訴訟受到威脅，但在正常過程中發生的例行訴訟及其他被視為不屬重大的訴訟除外。這些事項基本上全部由本公司的責任保險承保，預計總體上不會對本公司的財務狀況或經營業績產生重大不利影響。本公司無法肯定地預測任何訴訟的結果，一些訴訟、索賠或法律程序可能會對本公司不利，從而可能對其財務狀況或經營業績產生重大影響。

第四項：披露礦山安全情況。

不適用。

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第二部分：其他信息

第五條登記人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場。

公司的普通股股票在紐約證券交易所掛牌交易，代碼為“EGP”。截至2024年2月13日，公司47,956,587股已發行普通股的登記持有者為397人。該公司將2023年和2022年的應納税所得額全部分配給股東。我們通常根據董事會的決定向普通股持有者支付季度現金股息。我們未來的分配可能會有所不同，並將由董事會根據當時的情況決定，包括我們的財務狀況、經營業績、估計應納税所得額和REIT分配要求，並可能由董事會酌情調整。因此，沒有必要對所得税作出重大規定。下表彙總了2023年和2022年該公司所有分配的聯邦所得税待遇。

股份分配的聯邦所得税處理

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022
普通股分配：			每股收益(EPS)
普通股息			$	5.02083					4.53746
非股息分配			—						—
未收回的第1250條資本利得			—						—
其他資本利得			—						—
公共分佈合計 (1)			$	5.02083					4.53746

 (1) 根據修訂後的1986年國內收入法第857(B)(9)條，2024年1月12日作出的記錄日期為2023年12月29日的現金分配被視為股東於2023年12月31日收到的2023年未分配收益和利潤。2023年1月13日作出的現金分配，記錄日期為2022年12月30日，被視為股東於2022年12月31日收到的2022年未分配收益和利潤。

發行人及關聯購買人購買股權證券

期間						總數 所購股份的百分比						加權平均每股支付價格						作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數						根據計劃或計劃可購買的最大股票數量
2023年10月1日至2023年10月31日						—						$	—					—						—
2023年11月1日至2023年11月30日						—						—						—						—
2023年12月1日至2023年12月31日(1)						64						178.38						—						—
總計						64						$	178.38					—

(1)在公司股權補償計劃允許的情況下，這些股票被公司扣留，以履行與發行普通股相關的預扣税款義務。

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性能圖表

下圖比較了截至2023年12月31日的五年中，東方集團普通股的累計股東總回報與標準普爾500總回報指數(S&P500總回報)和全美房地產投資信託基金協會(FTSE NAREIT Equity REITs)編制的富時股權REIT指數(FTSE NAREIT Equity REITs)的累計總回報。

績效圖表和相關信息不應被視為“徵集材料”，也不應被視為已向美國證券交易委員會“備案”，也不得通過引用將此類信息納入未來的任何備案文件，除非本公司通過引用明確將其納入此類備案文件。

			截至12月31日的財政年度，
			2018						2019						2020						2021						2022						2023
東方集團			$	100.00					148.20						158.13						266.35						178.27						227.53
富時NAREIT股權REITs			100.00						126.00						115.92						166.04						125.58						142.82
標準普爾500指數總回報			100.00						131.49						155.68						200.38						164.09						207.23

上述信息假設EastGroup普通股和每個指數在2018年12月31日的投資價值為100美元，所有股息都進行了再投資。

第六項。[已保留].   

不適用。

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第七項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

以下對業務成果和財務狀況的討論和分析應結合本年度報告10-K表其他部分所載的合併財務報表及其附註閲讀。

概述

EastGroup的目標是成為其市場的領先供應商，為對地理位置敏感的客户(主要是20,000至100,000平方英尺)提供功能強大、靈活和高質量的商業配送空間，從而實現股東價值的最大化。公司開發、收購和運營配送設施，其中大部分聚集在主要陽光地帶地區供應受限的子市場的主要交通功能周圍。公司的核心市場主要位於佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。

2023年期間，由於通脹上升、利率上升和供應鏈中斷等一系列因素，經濟不確定性和股市波動性增加。雖然這些因素到目前為止還沒有對東方集團的運營產生重大不利影響，但它們可能會在未來對公司產生不利影響。公司的大部分租約要求租户按比例支付其按比例分攤的運營費用，包括房地產税、保險和公共區域維護，從而減少了公司因通脹或其他因素導致的運營費用增加的風險。此外，該公司的大部分租約包括預定的租金上漲。如果通貨膨脹導致本公司的一般和行政費用增加，或較高的利率增加了本公司的經營成本，則增加的成本將不會轉嫁給租户，並可能對本公司的經營業績產生不利影響。本公司繼續監察這些供應鏈、通脹和利率因素，以及整體經濟環境所帶來的不確定性。

本公司相信其目前的營運現金流及無抵押銀行信貸安排可為本公司的營運提供資金，本公司亦相信其可按目前可接受的條款發行普通股及/或優先股並取得債務融資。2023年，EastGroup通過其自動取款機計劃發行了4,094,896股普通股，為公司提供了691,478,000美元的淨收益。於2023年，本公司以5.27%的實際固定利率結清了1億美元的無擔保債務。此外，本公司自2023年1月起修訂其無抵押銀行信貸安排，將其無抵押銀行信貸安排的總容量由475,000,000美元擴大至675,000,000美元。EastGroup的融資和股權發行在流動性與資本資源下面。

公司的主要收入來源是租金收入。在2023年期間，EastGroup簽訂了8,129,000平方英尺的經營性物業的租賃合同(截至2023年12月31日，EastGroup的總面積為55,153,000平方英尺，佔14.7%)。對於在2023年簽署的新租約和續簽租約，平均租金比之前在相同空間簽訂的租約增加了55.0%。

在稀釋後的每股基礎上，EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入截至2023年12月31日的一年為4.42美元，而2022年為4.36美元，增長1.4%。有關更多詳情，請參閲以下公司對業績趨勢的分析。

物業淨營業收入(PNOI)，不包括來自相同物業的租賃終止收入(定義為在本年度和上一年報告期-2022年1月1日至2023年12月31日期間擁有的經營性物業)，2023年比2022年增長6.6%。

EastGroup的運營組合在2023年12月31日和2022年12月31日都有98.7%的租賃。2023年底，運營組合的入住率為98.2%，而2022年12月31日為98.3%。截至2024年2月13日，運營組合97.8%為租賃，97.6%為入駐。截至2023年12月31日，根據年化租金的百分比，約佔運營投資組合10.5%的租賃計劃於2024年到期。截至2024年2月13日，這一比例降至9.1%。

公司通過收購以及開發和增值計劃創造新的租賃收入來源。*公司通過董事會批准的開發用地最高水平以及根據租賃活動調整開發開始日期來降低與開發相關的風險。

在截至2023年12月31日的一年中，東方集團在七個市場購買了328.3英畝土地，總金額為70,664,000美元。該公司開始在8個市場建設11個開發項目，總面積2,435,000平方英尺。同樣在2023年，該公司將10個市場的13個開發和增值項目(2341,000平方英尺)從其

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房地產開發和增值計劃，在轉讓之日的費用為271,568,000美元。截至2023年12月31日，東方集團的開發和增值計劃包括位於12個市場的18個項目(4,077,000平方英尺)。截至2024年2月13日，開發和增值項目合計租賃24%，預計總成本為575,700,000美元，其中截至2023年12月31日仍有200,776,000美元有待投資。

在截至2023年12月31日的一年中，EastGroup以總計165,116,000美元的價格收購了達拉斯、拉斯維加斯、納什維爾和格林維爾的98.7,000平方英尺的運營物業。期內並無增值物業收購。

2023年，EastGroup出售了231,000平方英尺的運營物業和11.9英畝的土地，產生了43,150,000美元的銷售總收入。年，公司確認了17,965,000美元房地產投資銷售收益非經營性房地產銷售收益446,000美元(包括在其他關於2023年合併損益表和全面收益表)。

該公司最初通常通過其675,000,000美元的無擔保銀行信貸安排為其開發和收購計劃提供資金(如下文所述流動性與資本資源在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股權和/或使用固定利率債務，包括已通過使用利率掉期交換到有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。穆迪投資者服務公司將該公司的發行人評級定為Baa2，展望為穩定。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可能會受到指定評級機構隨時修改或撤回的影響。每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

EastGroup有一個可報告的部門--工業物業，這與公司的內部報告方式、經營結果的衡量和公司資源的分配一致。該公司的首席決策者在決策時使用兩個主要的經營業績衡量標準：(1)普通股股東應佔經營的資金(“FFO”)，和(2)財產淨營業收入(“PNOI”)。

FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算的。NAREIT的指引允許編制人選擇是否將房地產投資信託(“REIT”)業務附帶的房地產資產的銷售損益或減值費用排除在FFO的計算之外。EastGroup已選擇排除與此類資產相關的活動，這些活動是我們的業務附帶的。

FFO是根據美國公認會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東應佔淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)的損益和減值損失，經與房地產相關的折舊和攤銷調整後，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。FFO不被認為是淨收益(根據公認會計原則確定)的替代，也不是對公司流動性的衡量，也不是對可用於滿足公司現金需求的資金的指示，包括其分配能力。影響FFO的主要驅動因素是PNOI(如下所述)、利率、公司使用的槓桿量以及一般和行政費用。

PNOI的定義為房地產經營收入較少房地產經營費用(包括基於市場的內部管理費支出)加上公司非全資房地產投資的收入和物業運營費用份額。

EastGroup有時將來自同一物業的PNOI稱為“相同PNOI”；該公司也提供相同的PNOI，但不包括來自租賃終止的收入。相同物業被定義為在整個本期和上一年報告期內擁有的運營物業。在本年度和上一年度報告期的經營組合中持有之前，不包括已開發或收購的物業。本年度或上一年度報告期內售出的物業亦不包括在內。在截至2023年12月31日的年度內，相同物業包括從2022年1月1日至2023年12月31日整個期間包括在運營組合中的物業。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租賃終止的收入，作為物業層面的業績補充衡量標準，用於評估公司在房地產資產投資的業績及其在同一物業基礎上的經營業績。

FFO和PNOI是用於評估公司在房地產資產投資的業績及其經營結果的補充行業報告指標。本公司認為，在PNOI和FFO的計算中不計入折舊和攤銷提供了物業表現的補充指標，因為房地產價值在歷史上一直隨市場狀況而上升或下降。

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可與其他REITs類似名稱但計算方法不同的指標相媲美。投資者應意識到，排除在FFO之外或重新計入FFO的項目是瞭解和評估公司財務業績的重要組成部分。這些非GAAP數字不應被視為替代，只應與根據GAAP呈報的公司財務信息一起考慮，並作為其補充。

下表列出了以下各項對帳淨收入對於PNOI，相同的PNOI和相同的PNOI，不包括截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日的三個財政年度的租賃終止收入。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
									(單位：千)
淨收益為美元，投資者為投資者。			$	200,548					186,274						157,638
房地產投資銷售的增長將使美國、日本、中國、日本、中國、印度、日本、中國等國的房地產投資銷售收入不斷增長。			(17,965)						(40,999)						(38,859)
非經營性房地產銷售收益			(446)						—						—
利息收入：*			(879)						(100)						(6)
其他收入包括：*			(4,412)						(208)						(63)
間接租賃成本			582						546						700
折舊及攤銷			171,078						153,638						127,099
公司在未合併投資中的折舊份額			124						124						136
利息支出為*。			47,996						38,499						32,945
一般和行政費用包括財務報表、財務報表。			16,757						16,362						15,704
合併後合資企業在PNOI中的非控股權益			(62)						(105)						(61)
物業淨營業收入(“PNOI”)為*			413,321						354,031						295,233
2022年和2023年收購的PNOI			(19,165)						(9,471)						*
2022年和2023年的PNOI開發和增值物業			(47,739)						(17,918)						*
2022年和2023年PNOI經營性財產處置			(1,813)						(1,753)						*
其他PNoi			166						324						*
相同的PNoi			344,770						325,213						*
相同物業的租賃終止手續費淨收入			(907)						(2,708)						*
相同的PNOI，不包括租賃終止的收入			$	343,863					322,505						*

*相同的物業指標不適用於截至2021年12月31日的年度，因為2023年和2022年的相同物業指標是基於本年度和上一年報告期(2022年1月1日至2023年12月31日)內擁有的運營物業。

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的三個財政年度的PNOI計算如下。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(單位：千)
房地產業務的收入增加了投資者的收入，增加了投資者的收入。			$	566,179					486,817						409,412
房地產運營的支出導致了房地產商、房地產商和房地產商。			(154,030)						(133,915)						(115,078)
合併後合資企業在PNOI中的非控股權益			(62)						(105)						(61)
來自50%擁有的未合併投資的PNOI			1,234						1,234						960
物業淨營業收入(“PNOI”)			$	413,321					354,031						295,233

房地產經營收入是由租金收入，扣除壞賬準備，費用報銷傳遞收入和包括租賃終止費在內的其他房地產收入組成。房地產經營費用包括物業税、保險、水電費、維修及保養費用、管理費及其他營運成本。一般而言，本公司最重要的營運開支為財產税及保險。租户租約可以是總營運開支可收回的淨租賃、部分營運開支可收回的經修訂毛租或不收回開支的毛租(毛租只佔本公司總租約的一小部分)。物業營運開支的增加可在淨租賃下全數收回，並可按

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經修訂總租賃的高度。經修訂的總租賃通常包括基年金額，超過這些金額的費用增加是可以收回的。*公司對物業運營費用的敞口主要是由於空置和佔用空間的租賃限制了可收回的費用金額。

下表列出了以下各項對帳EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的三個財政年度，歸屬於普通股股東的FFO。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(單位為千，每股數據除外)
EastGroup Property，Inc.的淨收入。普通股股東將債務償還給政府，將債務償還給政府，將債務移交給股東。			$	200,491					186,182						157,557
折舊及攤銷			171,078						153,638						127,099
公司在未合併投資中的折舊份額			124						124						136
非控股權益的折舊和攤銷			(5)						(17)						—
房地產投資銷售的增長將影響中國房地產市場的發展。			(17,965)						(40,999)						(38,859)
非經營性房地產銷售收益			(446)						—						—
可歸因於普通股股東的運營資金(FFO)包括投資者、投資者和投資者。			353,277						298,928						245,933
非自願轉換和業務中斷索賠的收益			(4,187)						—						—
可歸因於普通股股東的FFO-不包括非自願轉換和業務中斷索賠的收益			$	349,090					298,928						245,933
每股攤薄後普通股股東應佔淨收益			$	4.42					4.36						3.90
每股稀釋後普通股股東應佔FFO			$	7.79					7.00						6.09
可歸因於普通股股東的FFO-不包括非自願收益每股稀釋後的轉換和業務中斷索賠			$	7.70					7.00						6.09
稀釋後的每股收益和運營資金			45,331						42,712						40,377

在評估公司的收入和費用時，公司分析了以下業績趨勢：

 

•EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入截至該年度為止 2023年12月31日 為200,491,000美元(基本每股4.43美元，稀釋後每股4.42美元)，而2022年為186,182,000美元(基本每股4.37美元，稀釋後每股4.36美元)。 看見經營成果以作進一步分析。

•稀釋後每股FFO的變動代表本年度每股稀釋後FFO較上年增加或減少。2023年，稀釋後每股FFO為7.79美元，而2022年為每股7.00美元，增幅為11.3%。截至2023年12月31日的年度，不包括非自願轉換和業務中斷索賠收益的FFO為每股稀釋後收益7.70美元，而2022年為每股稀釋後收益7.00美元，增長10.0%。與2022年相比，在截至2023年12月31日的年度內，FFO有所增加，這主要是由於PNOI和其他收入的增加，但利息支出的增加部分抵消了這一增長。

•在截至2023年12月31日的一年中，PNOI比2022年增加了59，29萬美元，或16.7%。PNOI從新開發和增值物業中增加了29,821,000美元，從相同的物業運營中增加了19,557,000美元，從2022和2023年的收購中增加了9,694,000美元。

•相同PNOI的變化代表在整個本年度和上一年報告期(2022年1月1日至2023年12月31日)內擁有的相同運營物業的PNOI增加或減少。與2022年12月31日相比，截至2022年12月31日的一年，相同的PNOI，不包括租賃終止收入，增加了6.6%。

•同一物業平均入住率是指租賃期限已經開始的月末租賃面積與本年度和上一年報告期(2022年1月1日至2023年12月31日)期間擁有的相同運營物業的可租賃總面積相比的平均月末百分比。截至2023年12月31日的一年，同一物業的平均入住率為98.4%，而2022年為98.3%。

•根據GAAP計算的同一物業平均租金是指在整個當前和上一年報告期(2022年1月1日至2023年12月31日)內擁有的相同運營物業的租賃平均年租金。截至2023年12月31日的一年，同一物業的平均租金為每平方英尺7.58美元，而截至2022年12月31日的一年，平均租金為每平方英尺7.08美元。

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•入住率是指截至報告期結束時，租期已開始的租賃面積佔可租賃總面積的百分比。截至2023年12月31日的平均入住率為98.2%。截至2022年12月31日至2023年9月30日的前四個季度的季度末入住率為97.7%至98.3%。

•租金變動是指新租約及續期租約的租金較同一空間之前的租約增加或減少。就2023年而言，新租約及續期租約的租金增幅(佔總樓面面積的14.7%)平均為55.0%。

•租賃終止費收入包括在房地產經營收入。2023年，租賃終止費收入為1,020,000美元，而2022年為2,708,000美元。

•本公司將無法收回的租金準備金記為減值至房地產經營收入追回無法收回的租金被記錄為增加房地產經營收入。該公司在2023年錄得1,516,000美元的無法收回租金淨準備金，而2022年為138,000美元。我們根據(其中包括)承租人的付款歷史、承租人的財務狀況、承租人經營所處行業的商業狀況和趨勢以及物業所在地理區域的經濟條件等因素，評估個別租約的租金及其他應收賬款在每個報告期的可收回性。如果對這些因素或其他因素的評估顯示，我們不可能收取基本上所有的租金，我們將確認租金收入的調整。如果我們對收款概率的判斷或估計發生變化，我們可能會在得出這樣的結論期間調整或記錄額外的租金收入。本公司在截至2023年12月31日止年度內按正常程序記錄壞賬租金準備金。

財務狀況

EastGroup的總資產截至2023年12月31日為4,519,213,000美元，比2022年12月31日增加483,376,000美元。總負債減少171,819,000美元至1,910,579,000美元；以及總股本同一期間增加655 195 000美元至2 608 634 000美元。以下各段將更詳細地解釋這些變化。

資產

房地產物業

房地產在截至2023年12月31日的一年中增加了457,576,000美元。增加的主要原因是：(I)將13個物業從開發和增值物業至房地產(詳情見開發和增值物業)；(Ii)收購五個營運物業；(Iii)公司物業的資本改善；及(Iv)轉移至房地產下面將進行討論。這些增長被出售三處營業物業和將一處物業從房地產至開發和增值物業.

2023年，東方集團收購了以下運營資產：

2023年購入的房地產

位置

大小

日期 後天

成本(1)

(平方英尺)

(單位：千)

克雷格企業中心

拉斯維加斯，NV

156,000

04/18/2023

$

34,365

藍鑽商業園

拉斯維加斯，NV

254,000

09/05/2023

52,973

麥金尼物流中心

德克薩斯州達拉斯

193,000

10/02/2023

25,739

在邁阿特停車

田納西州納什維爾

171,000

11/03/2023

30,793

佩爾澤角商務中心1號

南卡羅來納州格林維爾

213,000

12/21/2023

21,246

經營性物業收購總額 (2)

987,000

$

165,116

(1)成本是根據財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編纂(“ASC”)805“企業合併”計算的，代表購買價格、結算成本和資本化購置成本的總和。請參閲合併財務報表附註1(J)和附註2。

(2)經營性物業被定義為公司經營組合中的穩定房地產(土地包括建築物和改善)；包括在綜合資產負債表上的房地產。

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於截至2023年12月31日止年度內，本公司就現有物業及收購物業進行資本改善53,550,000美元(包括於經營成果)。此外，公司在轉移至香港後，在開發和增值項目上產生了15,953,000美元的費用。房地產；公司在合併現金流量表中將這些支出記為開發和增值成本。

此外，在截至2023年12月31日的一年中，EastGroup出售了231,000平方英尺的運營物業，產生了38,400,000美元的銷售總收入。年，公司確認了17,965,000美元房地產投資銷售收益截至2023年12月31日止年度。

開發和增值物業

東方集團在中國的投資開發和增值物業截至2023年12月31日，公司租賃和在建物業價值374,924,000美元，預期開發(主要是土地)價值264,723,000美元。開發和增值物業截至2023年12月31日，2023年12月31日為639,647,000美元，而2022年12月31日為538,449,000美元。2023年用於開發和增值物業的總資本為388,213,000美元，其中主要包括開發和增值物業的改善成本301,596,000美元，新土地投資70,664,000美元，以及轉移到房地產S。轉用後開發和增值項目發生的資本化成本房地產包括物業的資本改善，但不包括與開發有關的其他資本化成本(即利息支出、物業税和內部人員成本)。

在截至2023年12月31日的一年中，EastGroup的內部開發成本為10,472,000美元，而2022年為9,985,000美元。

在截至2023年12月31日的一年內，沒有任何增值收購。

同樣在2023年，東方集團在7個市場購買了328.3英畝的開發用地，價格為70,664,000美元。與這些收購相關的所有成本都包括在開發和增值物業桌子。這些增長被13個開發和增值項目轉移到房地產截至轉讓之日，總投資271,568,000美元。該公司還將一處經營性物業轉讓給開發和增值物業截至轉讓之日，總投資額為4553,000美元。

在截至2023年12月31日的一年中，EastGroup出售了11.9英畝土地，產生了475萬美元的銷售總收入。公司確認非經營性房地產銷售收益446,000美元(包括在其他截至2023年12月31日止年度的綜合收益及全面收益表)。

公司的業績摘要開發和增值物業截至2023年12月31日的年度如下：

			實際或估計建築尺寸						截至2023年12月31日發生的累計成本						預計總成本
			(平方英尺)						(單位：千)
租出			1,352,000						$	162,356					$	180,600
在建工程			2,725,000						212,568						395,100
租賃和在建總金額			4,077,000						374,924						$	575,700
未來發展(主要是土地)			10,792,000						264,723
總計開發和增值物業截至2023年12月31日			14,869,000						$	639,647
總計開發和增值物業轉接至房地產             屬性截至2023年12月31日止年度內			2,341,000						$	271,568					(1)

(1) 表示轉賬之日的累計成本。

累計折舊

房地產、開發和增值物業的累計折舊在2023年增加了122,909,000美元，主要是由於141,003,000美元的折舊費用，但2023年期間出售了三個運營物業，總計231,000平方英尺，部分抵消了這一增長。

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其他資產

其他資產2023年增加了6,995,000美元。有關詳細信息，請參閲合併財務報表附註4。

負債

無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本截至2023年12月31日止年度減少169,974,000美元，主要由於償還641,624,000美元及年內產生的新債務發行成本，但因年內借款471,624,000美元及債務發行成本攤銷而部分抵銷。該公司的信貸安排在下文中有更詳細的説明流動性與資本資源.

無擔保債務，扣除債務發行成本於截至2023年12月31日止年度內減少14,912,000美元，主要由於3月償還65,000,000美元定期貸款、8月償還優先無抵押票據本金50,000,000美元，以及期內產生的新債務發行成本。這些減少額被1月份1億美元優先無擔保定期貸款的結清和債務發行成本的攤銷部分抵消。這些更改將在下面的流動性與資本資源.

應付賬款和應計費用2023年增加了9,349,000美元。有關詳細信息，請參閲合併財務報表附註7。

其他負債2023年增加5,749,000美元。有關詳細信息，請參閲合併財務報表附註8。

權益

額外實收資本截至2023年12月31日止年度增加698,386,000美元，主要由於：(I)根據本公司持續普通股發售計劃發行普通股(如下文所述流動性與資本資源)和(2)與股票薪酬有關的活動(如合併財務報表附註10所述)。在截至2023年12月31日的年度內，東方集團根據其持續普通股發行計劃發行了4,094,896股普通股，加權平均價為每股170.77美元，為公司提供了總計691,478,000美元的淨收益。

在截至2023年12月31日的年度內，超過收益的分配增加31,575,000美元，因普通股股息232,066,000美元超過EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入200,491,000美元。

累計其他綜合收益2023年減少了11,483,000美元。減少乃由於本公司利率掉期(現金流量對衝)之公平值變動所致，有關變動將於綜合財務報表附註11及12進一步討論。

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行動的結果

2023年與2022年相比

EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入截至2023年12月31日的年度為200,491,000美元(基本每股4.43美元，稀釋後每股4.42美元)，而截至2022年12月31日的年度為186,182,000美元(基本每股4.37美元，稀釋後每股4.36美元)。以下各段提供了有關這些變化的進一步細節：

•與2022年相比，2023年PNOI增加了59，29萬美元(稀釋後每股1.31美元)。新開發和增值物業增加了29,821,000美元，相同物業運營增加了19,557,000美元，2022年和2023年收購增加了9,694,000美元。2023年，租賃終止費收入為1,020,000美元，而2022年為2,708,000美元。2023年，公司記錄的無法收回租金淨準備金為1,516,000美元，而2022年為138,000美元。2023年和2022年，租金直線上升使PNOI分別增加了11,898,000美元和9,991,000美元。

•EastGroup已被認可房地產投資銷售收益2023年為17,965,000美元(每股稀釋後0.40美元)，而2022年為40,999,000美元(每股稀釋後0.96美元)。本公司的銷售交易載於合併財務報表附註2。

•折舊及攤銷與2022年相比，2023年的支出增加了17，44萬美元(稀釋後每股0.38美元)。增加的主要原因是公司於2022年和2023年收購的經營性物業以及從開發和增值物業2022年和2023年，部分被2022年和2023年出售的運營物業所抵消。

•利息支出與2022年相比，2023年增加了9,497,000美元(稀釋後每股0.21美元)。詳情見下表。

•2023年，EastGroup確認了非自願轉換和業務中斷索賠的收益為4,187,000美元(稀釋後每股0.09美元)。2022年期間，非自願轉換和業務中斷索賠沒有增加。

EastGroup於2023年簽訂了91份租約，租金優惠總額為3,282,000平方英尺，租金優惠總額為7,543,000美元；相比之下，2022年簽訂了114份租約，租金優惠金額為4,798,000平方英尺，租金優惠總額為7,378,000美元。

在2023年12月31日和2022年12月31日，公司在運營組合中的租賃面積百分比為98.7%。2023年底，運營組合的總入住率為98.2%，而2022年12月31日的入住率為98.3%。

28

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利息支出與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度增加了9,497,000美元。利息支出2023年和2022年：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						增加(減少)
			(單位：千)
可變利率利息支出
無擔保銀行信貸安排--利率浮動 (不包括融資手續費和債務發行成本的攤銷)			$	2,804					4,241						(1,437)
攤銷融資費用--無擔保銀行信貸融資			1,005						713						292
債務發行成本攤銷--無擔保銀行信貸安排			1,003						650						353
--浮動利率利息支出總額			4,812						5,604						(792)
固定利率利息支出
無擔保債務利息(1) (不包括債務發行成本的攤銷)			58,428						44,492						13,936
有擔保債務利息(不包括債務發行成本的攤銷)			51						89						(38)
債務發行成本攤銷--無擔保債務			909						704						205
債務發行成本攤銷--擔保債務			31						3						28
固定利率利息支出共計			59,419						45,288						14,131
總利息			64,231						50,892						13,339
減資本化利息			(16,235)						(12,393)						(3,842)
總利息支出			$	47,996					38,499						9,497

（一） 包括公司無擔保債務的利息，根據債務協議固定利率或由於利率掉期而實際固定利率，如合併財務報表附註12所述。

EastGroup於二零二三年的浮息利息開支較二零二二年減少792，000元，主要由於平均借款減少，部分被本公司無抵押銀行信貸融資的加權平均浮息增加所抵銷，如下表所示：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2023						2022						增加 (減少)
						(In（千美元，利率除外）
無抵押銀行信貸融資的平均借款-浮動利率						$	49,384					182,478						(133,094)
加權平均浮動利率 （不包括融資費用和債務發行成本的攤銷）						5.68%						2.32%

29

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公司2023年的固定利率利息支出較2022年增加14，131，000美元，主要是由於下文所述的無擔保債務活動。 2022年及2023年取得的無抵押債務詳情如下表所示：

2022年和2023年新增無擔保債務						保證金						實際固定利率						獲取日期						到期日						金額
																														(單位：千)
1億美元高級無擔保定期貸款(1)(2)						0.95%						2.61%						03/31/2022						09/29/2028						$	100,000
1.5億美元高級無抵押債券						不適用						3.03%						04/20/2022						04/20/2032						150,000
5000萬美元高級無擔保定期貸款 (1)						0.95%						4.09%						08/31/2022						08/30/2024						50,000
7500萬美元高級無擔保定期貸款 (1)						0.95%						4.00%						08/31/2022						08/31/2027						75,000
7,500萬美元高級無抵押債券						不適用						4.90%						10/12/2022						10/12/2033						75,000
7,500萬美元高級無抵押債券						不適用						4.95%						10/12/2022						10/12/2034						75,000
1億美元高級無擔保定期貸款 (1)						1.35%						5.27%						01/13/2023						01/13/2030						100,000
*加權平均有效固定利率 2022年和2023年的預算、預算和總額												3.98%																		$	625,000

(1)這些無抵押定期貸款的利率由有定期擔保的隔夜融資利率(“軟性”)外加保證金，該保證金受公司保險評級變化的定價網格的影響。本公司訂立利率互換協議(詳見附註12)，以將貸款的定期SOFR利率轉換為實際固定利率。上表中的利率是截至2023年12月31日的貸款實際固定利率，包括利率互換的影響。

(2)自2023年9月29日起對該定期貸款進行修訂和再融資，詳情如下。

2022年和2023年期間償還無擔保債務和優先無擔保定期貸款的再融資部分抵消了新的無擔保債務利息支出的增加。2023年9月，本公司對一筆1億美元的優先無擔保定期貸款進行了再融資，將實際上固定的利率降低了約45個基點。2022年3月，本公司為另一筆100,000,000美元的優先無擔保定期貸款進行了再融資，將實際上固定的利率降低了約60個基點。無擔保債務的償還情況如下表所示：

2022年和2023年償還的無擔保債務						利率						還款日期						償還額
																		(單位：千)
7500萬美元高級無擔保定期貸款						3.03%						02/28/2022						$	75,000
6500萬美元高級無擔保定期貸款						2.31%						03/31/2023						65,000
5000萬美元高級無抵押債券						3.80%						08/28/2023						50,000
加權平均有效固定利率和總收益 2022年和2023年的預算總額。						2.99%												$	190,000

房地產建設期間的利息成本被資本化，並與利息支出相抵銷。2023年資本化利息比2022年增加3,842,000美元，原因是借款利率上升和發展支出發生變化。

30

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房地產改善

截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，EastGroup經營物業的房地產改善情況如下：

			估計數 使用壽命						截至十二月三十一日止的年度，
									2023						2022
									(單位：千)
*			40年						$	1,892					618
租户改進：
*新租户*。			租約生活						16,352						13,224
*			租約生活						3,503						3,687
其他：
*。			5-40歲						8,085						9,853
*的屋頂*			5-15歲						17,386						6,611
*			3-5年						4,824						3,482
*。			5年						1,508						1,969
房地產的整體改善(1)									$	53,550					39,444

(1) 房地產改善總額對賬至房地產改善關於現金流量表的合併報表：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2023						2022
						(單位：千)
房地產的整體改善						$	53,550					39,444
房地產應付賬款的變動						(527)						197
在建工程變更情況						(1,907)						1,210
房地產改善淺談現金流量表的合併報表						$	51,116					40,851

資本化租賃成本

該公司的租賃費用(主要是佣金)資本化並計入其他資產。成本按相關租賃條款攤銷，攤銷包括在折舊及攤銷費用。截至2023年12月31日和2022年12月31日終了年度的資本化租賃費用如下：

			估計數 使用壽命						截至十二月三十一日止的年度，
									2023						2022
									(單位：千)
發展和增值*			租約生活						$	9,597					14,366
新的租户包括*。			租約生活						9,379						10,392
租户續簽後，房主、房客、房主、房東、房客、房客、房東、房東、房客、房東			租約生活						12,696						12,095
資本化租賃成本合計(1)									$	31,672					36,853
租賃成本攤銷									$	22,133					18,950

(1) 對總資本化租賃成本的對賬租賃佣金關於現金流量表的合併報表：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2023						2022
						(單位：千)
資本化租賃成本合計						$	31,672					36,853
租賃佣金變動應付款						332						419
經紀佣金在 合併現金流量表						$	32,004					37,272

2022年與2021年相比

關於2022年至2021年公司經營業績變化的討論已從10-K表格中省略，可在“第二部分.項目7.管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析”中找到

31

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在2023年2月15日提交給美國證券交易委員會的公司截至2022年12月31日的財政年度10-K表格年度報告中，標題為“2022年與2021年的比較”，並通過引用併入本文。

流動資金和資本資源

截至2023年12月31日的年度，經營活動提供的現金淨額為338,202,000美元。其他主要現金來源包括普通股發行收益；無擔保銀行信貸安排借款；無擔保債務收益；以及房地產投資銷售淨收益。*2023年間，公司分配了225,625,000美元普通股股息。現金的其他主要用途是償還無擔保銀行信貸安排和無擔保債務；建設和開發物業；購買房地產；各種物業的資本改善；以及租賃佣金。

本公司預期其目前的現金結餘、營運現金流、無抵押銀行信貸融資項下的借款、新債務所得款項及/或發行股權工具所得款項將足以應付(I)營運及行政開支、(Ii)物業的正常維修及保養開支、(Iii)償債責任、(Iv)遵守債務契約、(V)向股東分派、(Vi)資本改善、(Vii)購買物業、(Viii)發展及(Ix)本公司的任何其他短期及長期正常業務活動。本公司預期未來數年的流動資金來源及需求將與截至2023年12月31日止年度的流動資金來源及需求在性質上一致。

截至2023年12月31日，公司有合同義務支付2023年12月宣佈的股息，該股息於2024年1月支付。應支付股息62,393,000美元包括在應付賬款和應計費用截至2023年12月31日，其中包括未歸屬限制性股票1,921,000美元的應付股息，這些股息須繼續服務，並將在未來期間歸屬時支付。

下表彙總了截至2023年12月31日我們的未償債務的某些信息：

無擔保債務(固定利率) (1)						加權平均利率						本金付款即將到期
												(單位：千)
2024年8月30日						4.09%						$	50,000
2024年12月13日						3.46%						60,000
2024年12月15日						3.48%						60,000
公元2025年						3.13%						145,000
公元2026年						2.57%						140,000
公元2027年						2.74%						175,000
公元2028年						3.10%						160,000
2029年及以後						3.66%						890,000
無擔保債務總額(固定利率)(1)						3.37%						$	1,680,000

(1)由於利率互換，這些貸款有固定利率或實際上固定的利率。

本公司的6.25,000,000美元無擔保銀行信貸安排於2023年1月從4.25,000,000美元增加了200,000,000美元，目前由11家銀行組成，到期日為2025年7月30日。信貸安排包括兩次六個月的延期(在公司的選擇下)和額外的1.25億美元手風琴(經各方同意)。每批債券的利率按月重置，截至2023年12月31日，利率為SOFR加76.5個基點，年費為15個基點。截至2023年12月31日，本公司在這項無擔保銀行信貸安排上沒有浮動利率借款，利率為6.130%。本公司有兩份總額為2,655,000美元的備用信用證質押在這一貸款上，這降低了信貸貸款下的借款能力。

本公司的50,000,000美元無擔保銀行信貸安排的到期日為2025年7月30日或銀行指定的較後日期；如果行使6.25,000,000美元貸款中的延期選擇權，本公司還可獲得兩次6個月的延期。利率按日重置，截至2023年12月31日，SOFR加77.5個基點，年費15個基點。截至2023年12月31日，利率為6.255%，沒有未償還餘額。

32

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對於這兩項貸款，保證金和貸款費用可能會隨着公司信用評級的變化而變化。雖然該公司目前的信用評級為BAA2，但鑑於該公司的主要信用指標的實力，信貸安排的初始定價是基於BBB+/BAA1信用評級水平。只要公司在適用協議中定義的綜合槓桿率保持在32.5%以下，這一有利的定價水平將被保留。這項6.25億美元的貸款還包括與可持續發展掛鈎的定價部分，根據該部分，如果公司達到一定的可持續發展業績目標，適用的利差將減少一個基點。這一可持續性指標每年進行一次評估，並在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度內實現，這允許在實現該指標後的每一年降低利率。這項無擔保銀行信貸安排的保證金實際上減少了一個基點，從77.5個基點降至76.5個基點。

本公司的無擔保銀行信貸安排有若干限制性契諾，例如維持最低償債範圍及槓桿率及維持保險覆蓋範圍，而本公司於2023年12月31日已遵守其所有金融債務契諾。

如市況許可，東方集團發行股本及/或採用固定利率債務，包括已透過利率互換轉換為有效固定利率的浮動利率債務，以取代短期銀行借款。*本公司相信其現有營運現金流及無抵押銀行信貸安排可為本公司的營運提供資金。*本公司亦相信其可獲得債務融資及發行普通股及/或優先股。

對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換已被交換到有效固定利率的可變利率債務。該公司還可能在未來進入公共債務市場，作為籌集資金的一種手段。

2023年1月，本公司完成了一筆1億美元的優先無擔保定期貸款，期限為7年，僅支付利息，利息按SOFR年利率加基於本公司的優先無擔保長期債務評級的適用保證金(截至2023年12月31日為1.35%)計息。本公司亦訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供總計5.27%的實際固定利率。

2023年3月31日，東方集團償還了一筆65,000,000美元的優先無擔保定期貸款，總有效固定利率為2.31%。這筆貸款原定於2023年4月1日到期，已在沒有罰款的情況下得到償還。

2023年8月，公司以3.80%的固定利率償還了50,000,000美元的優先無擔保票據本金。

2023年9月，東方集團償還了一筆抵押貸款，餘額為1，90.5萬美元，利率為3.85%，原始到期日為2026年11月30日。截至2023年12月31日，公司沒有剩餘的擔保債務。

同樣在2023年9月，該公司完成了剩餘5年的1億美元優先無擔保定期貸款的再融資。經修訂定期貸款根據本公司目前的信貸評級及綜合槓桿率，按目前SOFR加95個基點的利率支付利息，較原始定期貸款的信貸利差減少45個基點。本公司有一項利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供2.61%的總實際固定利率。

截至2023年12月31日，EastGroup的即時流動資金總額約為712,608,000美元，其中包括40,263,000美元的現金和現金等價物以及672,345,000美元的無擔保信貸安排的即時可用資金。

2023年10月25日，我們建立了一項在市場上發行普通股的計劃，根據該計劃，我們可以不時地出售我們普通股的股票，總銷售價格高達7.5億美元(當前的2023年自動取款機計劃)。目前的2023年自動櫃員機計劃取代了我們之前的7.5億美元自動櫃員機計劃(“之前的自動櫃員機計劃”)，根據該計劃，我們在2022年12月16日建立了普通股，截至2023年10月25日，我們出售了總銷售總價為464，30.5萬美元的普通股。

關於當前的2023年自動取款機計劃，我們可能會通過銷售代理或通過某些作為遠期購買者的金融機構出售我們的普通股，根據我們的判斷，遠期交易對手可以從第三方借入，然後出售我們的普通股。遠期股權出售協議的使用使我們能夠鎖定出售普通股的股價，但將結算和收到出售股票的收益推遲到以後的日期。此外，我們預計在協議達成後收到的遠期價格將為

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須就(I)浮動利率因數(等於指定每日利率減去利差)、(Ii)遠期購買者的股票借貸成本及(Iii)協議期限內的預定股息作出調整。

在截至2023年12月31日的一年中，我們通過自動取款機計劃以每股170.77美元的加權平均價出售了總計4,094,896股普通股，扣除與發行相關的成本後，毛收入為699,304,000美元，淨收益為691,478,000美元。

在截至2023年12月31日的年度內，我們與某些金融機構簽訂了遠期股權出售協議，根據我們目前的2023年自動取款機計劃，我們將以每股183.92美元的加權平均初始遠期價格購買406,041股普通股。於訂立遠期股權出售協議時，吾等並無收到遠期買方出售普通股所得的任何款項。截至2023年12月31日，我們尚未通過發行我們的普通股來結算任何未償還的遠期股權出售協議。

在2023年12月31日之後，公司通過發行272,342股我們的普通股以換取49,364,000美元的淨收益，部分解決了上述未償還遠期股權出售協議，這是基於結算時每股181.26美元的加權平均遠期價格。截至2024年2月14日，也就是本年度報告10-K表的日期，剩餘的133,699股普通股，或約24,333,000美元的淨收益，基於每股182.00美元的遠期價格，可在2024年12月之前結算。

截至2024年2月14日，根據當前的2023年自動取款機計劃，仍有約440,322,000美元的普通股可供出售。未來的銷售(如果有的話)將取決於各種因素，其中包括市場狀況、我們普通股的交易價格、我們對適當資金來源的確定以及我們可用的資金的潛在用途。

截至2023年12月31日，EastGroup已知的合同債務和其他債務的其他重大現金需求如下：

			現金需求(1)
			(單位：千)
不動產財產義務(2)			$	18,347
發展和增值義務(3)			131,213
租户改善義務(4)			22,128
總計			$	171,688

(1)現金需求在不到一年內到期；沒有相關的長期現金需求。

(2)表示對房地產的承諾，但承租人改善津貼義務除外。

(3)代表對公司開發和增值計劃中的物業的承諾，但租户改善津貼義務除外。

(4)代表租户改善津貼義務。

本公司並無對其財務狀況、財務狀況變化、收入或開支、經營業績、流動資金、資本支出或資本資源產生或可能產生重大當前或未來影響的重大表外安排。

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關鍵會計政策和估算

本公司管理層認為以下會計政策和估計對本公司報告的業務至關重要。

房地產的收購和開發

財務報告準則彙編就如何根據有形資產和無形資產的相對公允價值在各個組成部分之間恰當地確定購買價分配提供了指導。管理層在分配所收購物業的成本時考慮的因素包括考慮到當前市場條件和執行類似租賃的成本在預期租賃期內的賬面成本估計。對有形資產(土地、建築和裝修)的分配是基於管理層使用貼現現金流模型確定物業的價值，就好像它是空置的一樣。土地按適用市場特定的可比土地銷售進行估值，由第三方提供。本公司根據與類似物業的類似融資條款的比較，釐定任何假設的融資是高於或低於市價。*收購物業的成本可根據經確定高於或低於市價的賣方承擔的債務調整。

購買價格還在下列類別的無形資產之間進行分配：*原地租賃高於或低於市場部分的價值以及收購時原地租賃的價值。*可分配給收購的原地租賃高於或低於市場部分的價值是根據下列差額的現值(使用反映與收購的租賃相關的風險的貼現率)確定的：(I)根據租賃在其剩餘期限內應支付的合同金額，和(Ii)管理層對租約剩餘期限內按當前市值租金支付的金額的估計。*分配給市值租賃無形資產的金額包括在其他資產和其他負債分別計入綜合資產負債表，並於各自租約的剩餘期限內攤銷至租金收入。原地租賃無形資產是根據管理層對因素的評估進行估值的，這些因素包括預期租賃期內對放棄租金和避免租賃成本的估計，以及考慮到當前的市場狀況和執行類似租賃的成本。其他資產於綜合資產負債表內列賬，並於現有租約剩餘期限內攤銷。

這一會計政策的重要性將因此期間的交易活動而波動。

對於正在開發的物業和在開發階段收購的增值物業，與開發相關的成本(即土地、建築成本、利息費用、物業税和其他與開發相關的成本)彙總為物業的總資本化成本。這些成本包括管理層對被視為與該等開發活動相關的部分內部成本(主要是人員成本)的估計。內部費用根據發展活動分配給具體的發展項目。

最近的會計聲明

見合併財務報表附註1(P)。

第7A項：關於市場風險的定量和定性披露。

本公司面臨利率變化的主要原因是其無擔保的銀行信貸安排和長期債務到期日。*這些債務用於維持流動性和為資本支出提供資金，以及擴大本公司的房地產投資組合和業務。*本公司的利率風險管理目標是限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低其整體借款成本。本公司有兩個浮動利率無擔保銀行信貸安排，在標題下討論流動性與資本資源在第II部分，本年度報告的表格10-K的第7項。如市況許可，EastGroup發行股本及/或採用固定利率債務，包括已透過利率互換轉換為有效固定利率的浮動利率債務，以取代短期銀行借款。本公司的利率掉期於綜合財務報表附註12所述。

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下表列出了截至2023年12月31日固定利率和可變利率債務的到期本金和加權平均利率，其中包括利率互換的影響。

			2024						2025						2026						2027						2028						此後						總計						公允價值
無擔保銀行信貸安排--可變 率(單位：千)			$	—					—			(1)			—						—						—						—						—						—			(2)
加權平均 利率			—						6.19%			(3)			—						—						—						—						6.19%
無擔保債務--固定 --税率(單位：千)			$	170,000					145,000						140,000						175,000						160,000						890,000						1,680,000						1,548,655			(4)
加權平均 利率			3.65%						3.13%						2.57%						2.74%						3.10%						3.66%						3.37%

(1)浮動利率無擔保銀行信貸安排將於2025年7月到期，截至2023年12月31日，本公司對6.25,000,000美元無擔保銀行信貸安排及50,000,000美元無擔保銀行信貸安排均無借款。這些餘額根據公司運營和資本活動而波動，如流動性和資本資源中所述。

(2)該公司可變利率債務的公允價值是通過按當前市場利率折現預期現金流量來估計的，不包括債務發行成本的影響。

(3)代表本公司截至2023年12月31日的浮動利率無擔保銀行信貸的加權平均利率。

(4)本公司固定利率債務的公允價值，包括已通過使用利率互換轉換為有效固定利率的可變利率債務，根據本公司銀行家的建議，通過按目前向本公司提供的剩餘期限債務的利率貼現預期現金流量來估計，不包括債務發行成本的影響。

由於上表只包含截至2023年12月31日存在的風險敞口，因此沒有考慮該日期之後可能出現的風險敞口或頭寸。假設無擔保銀行信貸安排有100,000,000美元的餘額，如果利率變化10%，或大約62個基點，利息支出和現金流將每年增加或減少約620,000美元。這不包括通過使用利率互換有效固定的浮動利率債務。

公司的大部分租約包括預定的加租。此外，公司的大部分租約要求租户按比例支付其應佔的運營費用，包括房地產税、保險和公共區域維護，從而減少公司因通脹或其他因素導致的運營費用增加的風險。如果通脹導致公司的一般和行政費用或利率水平上升，該等增加的成本將不會轉嫁給租户，並可能對公司的運營業績產生不利影響。

EastGroup的財務業績受到公司物業所在市場的一般經濟狀況的影響。經濟狀況或總體或局部經濟狀況的其他不利變化可能會導致公司一些現有租户無法支付租賃款，從而可能增加壞賬準備。此外，這也可能影響公司(I)在租約到期時續簽租約或重新租賃空間，或(Ii)租賃發展空間的能力。此外，經濟低迷或衰退，亦可能導致整體空置率上升或本公司可收取的租金下降，以便在現有租約期滿後重新租賃物業。

項目8.提供財務報表和補充數據。

本第8項所要求的資料在此併入本公司從第頁開始的合併財務報表39請參閲本年度報告的10-K表格。最近兩個財政年度的綜合收益表和全面收益表在任何季度都沒有需要披露補充財務數據的重大追溯變化。

第九項會計和財務披露的變更及與會計人員的分歧。

沒有。

36

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項目9A：控制和程序。

(i)披露控制和程序。

在包括公司首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，公司根據交易法規則13a-15對公司披露控制和程序的設計和運行的有效性進行了評估。根據評估，首席執行官和首席財務官得出結論，截至2023年12月31日，公司的披露控制和程序有效地提醒他們注意需要包括在公司定期美國證券交易委員會申報文件中的與公司(包括其合併子公司)相關的重大信息。

(Ii)財務報告的內部控制。

 

(a)管理層關於財務報告內部控制的報告。

 

管理層負責建立和維護充分的財務報告內部控制，這一術語在《交易法》規則13a-15(F)中有定義。EastGroup關於財務報告內部控制的管理報告在第IV部分本表格10-K第15項中闡述44並且通過引用將其合併於此。

(b)獨立註冊會計師事務所報告。

本公司獨立註冊會計師事務所畢馬威有限責任公司關於本公司財務報告內部控制的報告載於本表格第10-K頁第IV部分第15項45並且通過引用將其合併於此。

(c)財務報告內部控制的變化。

於截至2023年12月31日止本公司第四財季，本公司財務報告內部控制並無重大影響或合理地可能對本公司財務報告內部控制產生重大影響。

項目9B.提供其他資料。

不適用。

項目9C.披露妨礙檢查的外國司法管轄區。

不適用。

第三部分

第10項董事、高管和公司治理。

第10項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的關於本公司2024年股東年會的最終委託書中，並通過引用併入本文。

第十一項：提高高管薪酬。

第11項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的與本公司2024年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。

項目12.某些受益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項。

第12項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的關於本公司2024年股東年會的最終委託書中，並通過引用併入本文。

37

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第十三項：建立某些關係和關聯交易，以及董事的獨立性。

第13項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的關於本公司2024年股東年會的最終委託書中，並通過引用併入本文。

第14項：主要會計費用和服務。

我們的獨立註冊會計師事務所是畢馬威會計師事務所, 密西西比州傑克遜，審計師事務所ID：185.

第14項要求的信息將包括在本公司提交給美國證券交易委員會的與本公司2024年股東年會有關的最終委託書中，並通過引用併入本文。

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第四部分

項目15.所有展品和財務報表附表。

財務報表						頁面
以下文件作為本年度報告的10-K表格的一部分提交：
			獨立註冊會計師事務所報告			42
			財務報告內部控制管理報告			44
			獨立註冊會計師事務所報告			45
			綜合資產負債表-2023年及2022年12月31日			46
			綜合收益表和全面收益表--2023年、2022年和2021年12月31日終了年度			47
			截至2023年、2022年和2021年12月31日的綜合權益變動表			48
			合併現金流量表--2023年、2022年和2021年12月31日終了年度			49
			合併財務報表附註			50
財務報表明細表						頁面
以下文件作為本年度報告的10-K表格的一部分提交：
			附表三--房地產和累計折舊			75
			美國證券交易委員會適用的會計規則已作準備的所有其他附表，在相關指示下並無要求或不適用，因此已被遺漏，或所需資料已列入合併財務報表附註。

  

  

          

39

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陳列品
以下證據包含在截至2023年12月31日止財政年度的10-K表格年度報告中：

展品編號			描述
3.1			EastGroup Properties，Inc.的修訂和重述條款 （通過引用併入2021年5月28日提交的公司當前報告表格8-K的附件3.1）.
3.2			EastGroup Properties，Inc.的修訂和重述章程 （通過引用併入2021年5月28日提交的公司當前報告表格8-K的附件3.2）.
4.1			證券説明（通過引用合併到2022年2月16日提交的公司10-K表格年度報告的附件4.1）。
10.1*			EastGroup Properties，Inc. 2023年股權激勵計劃（通過引用2023年5月26日提交的公司表格8-K的附件10.1而合併).
10.2*			本公司與Marshall A.作者：Brent W. Wood和John F.科曼（通過引用2016年5月18日提交的公司當前報告表格8-K中的附件10.1，).
10.3*			本公司與Ryan M. Collins和R.李彥宏（通過引用2016年5月18日提交的公司當前報告表格8-K中的附件10.2，).
10.4*			EastGroup Properties，Inc.董事薪酬計劃包括獨立董事薪酬政策，根據2023年股權激勵計劃（通過引用2023年7月26日提交的公司10-Q表格季度報告的附件10.2而合併).
10.5			票據購買協議，日期為2013年8月28日，由EastGroup Properties，L. P.本公司及各票據買方（通過引用2013年8月30日提交的公司當前報告表格8-K中的附件10.1，).
10.6			第五次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2021年6月29日：EastGroup Properties，L.P.；本公司；PNC Bank，National Association，作為行政代理；Regions Bank，作為辛迪加代理，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.和U.S.Bank National Association，作為共同文件代理；PNC Capital Markets LLC，作為可持續性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人及其貸款人(引用本公司於2021年7月1日提交的當前8-K表格報告的附件10.1).
10.7			第五次修訂和重新簽署的信貸協議第一修正案，日期為2023年1月10日：EastGroup Properties，L.P.；本公司；PNC Bank，National Association，作為行政代理；Regions Bank，作為辛迪加代理，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.，U.S.Bank National Association和TD Bank，N.A.，作為聯合文件代理；PNC Capital Markets LLC，作為可持續性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人及其貸款人(引用本公司於2023年1月13日提交的8-K表格當前報告的附件10.1).
10.8			債券購買協議，日期為2020年8月17日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及債券一方的購買者簽訂(包括於2030年10月14日到期的2.61%A系列優先債券和2032年10月14日到期的2.71%B系列優先債券)(參考附件10.1併入本公司於2020年8月21日提交的當前8-K表格報告).
10.9*			本公司與各董事及行政人員之間所訂立的賠償協議格式(本公司於2020年10月28日提交的Form 10-Q季度報告中引用了附件10.1).
10.10*			公司與R·裏德·鄧巴和瑞安·M·柯林斯各自簽訂的《服務和控制權變更協議第一修正案》的格式(引用本公司2020年10月28日提交的10-Q表格季度報告的附件10.2).
10.11*			公司與Staci H.Tyler簽訂的合同格式和控制權變更協議(參考公司2020年10月28日提交的Form 10-Q季度報告的附件10.3).
10.12			EastGroup Properties，L.P.、本公司及債券一方的購買人於2022年2月3日訂立的債券購買協議(包括於2032年4月20日到期的3.03釐優先債券的格式)(引用本公司於2022年2月8日提交的8-K表格的當前報告的附件10.1).
10.13			債券購買協議，日期為2022年8月16日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及債券一方的購買者簽訂(包括2033年到期的4.90%A系列優先債券和2034年到期的4.95%B系列優先債券)(通過引用本公司2022年8月19日提交的8-K表格當前報告的附件10.1合併).
21.1			本公司附屬公司(隨函存檔).
23.1			畢馬威會計師事務所同意(隨函存檔).

40

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展品編號			描述
24.1			授權書(包括在此簽名頁上).
31.1			第13a-14(A)/15d-14(A)條(根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條)首席執行官馬歇爾·A·勒布(隨函存檔).
31.2			規則13a-14(A)/15d-14(A)首席財務官布倫特·W·伍德(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條)的證明(隨函存檔).
32.1			首席執行官馬歇爾·A·勒布的第1350條認證(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條)(隨信提供).
32.2			根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條，首席財務官布倫特·W·伍德(隨信提供).
97.1*			EastGroup Properties，Inc.薪酬追回政策(隨函存檔).
101.SCH			內聯XBRL分類擴展架構文檔(現提交本局)。
101.CAL			內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔(現提交本局)。
101.DEF			內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔(現提交本局)。
101.LAB			內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔(現提交本局)。
101.PRE			內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔(現提交本局)。
104			封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*)(現提交本局)。

*是指管理合同或任何補償計劃、合同或安排。

41

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獨立註冊會計師事務所報告

給股東和董事會

EastGroup Properties，Inc.：

對合並財務報表的幾點看法

我們審計了EastGroup Properties，Inc.及其附屬公司(本公司)截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日的綜合資產負債表、截至2023年12月31日的三年期間各年度的相關綜合收益表和全面收益表、權益變動表和現金流量表，以及相關附註和財務報表附表III(統稱為綜合財務報表)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三年期間每年的運營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告，以及我們2024年2月14日的報告，對公司財務報告內部控制的有效性表達了無保留意見。

意見基礎

這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對這些合併財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

在資產收購中分配給土地的估計相對公允價值

如綜合財務報表附註1(J)所述，本公司於2023年收購了165,116,000美元與房地產收購有關的資產(扣除承擔負債後)，該等資產作為資產收購入賬，其中44,676,000美元的收購成本分配給土地。資產收購中的收購成本根據其相對公允價值在所收購的有形資產和無形資產及負債的各個組成部分之間進行分配。

我們將土地的估計公允價值確定為一項重要的審計事項。具體地説，評估本公司確定估計公允價值時使用的可比土地銷售的相關性涉及核數師的主觀判斷。具有專門技能和知識的專業人員被用來評估選定的可比土地銷售的相關性。

以下是我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序。我們對設計進行了評估，並測試了對公司控制權的運營有效性，以審查用於估計資產收購中土地公允價值的已確定的公開可用可比土地銷售。我們評估了公司對土地公允價值的估計，方法是比較

42

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我們獨立建立的可比土地銷售範圍使用公開的市場數據開發，並涉及具有專業技能和知識的估值專業人員，他們協助進行了此次評估，以進行精選的收購。

			//S/畢馬威會計師事務所
自1970年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
傑克遜，密西西比州
2024年2月14日

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財務報告內部控制管理報告

EastGroup管理層負責建立和維護充分的財務報告內部控制，這一術語在《交易法》規則13a-15(F)中定義。在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，EastGroup根據#年的框架對財務報告內部控制的有效性進行了評估內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。任何財務報告內部控制系統的設計在一定程度上是基於對未來事件可能性的某些假設，不能保證任何設計將在所有潛在的未來條件下成功實現其聲明的目標。內部控制--綜合框架(2013)，管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2023年12月31日起生效。

			/S/東方集團地產股份有限公司
密西西比州里奇蘭
2024年2月14日

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獨立註冊會計師事務所報告

致股東和董事會

EastGroup Properties，Inc.：

財務報告內部控制之我見

我們已根據以下標準審計了EastGroup Properties，Inc.及其子公司(本公司)截至2023年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。我們認為，截至2023年12月31日，本公司在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的綜合資產負債表、截至2023年12月31日的三年期間各年度的相關綜合收益和全面收益表、權益變動表和現金流量表以及相關附註和財務報表附表三(統稱為合併財務報表)，我們於2024年2月14日的報告對該等綜合財務報表表達了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持財務報告的有效內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的 財務報告內部控制管理報告。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們對財務報告的內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，並根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司財務報告內部控制是指根據公認的會計原則，對財務報告的可靠性和對外財務報表的編制提供合理保證的過程。公司財務報告內部控制包括下列政策和程序：(1)與保持記錄有關的政策和程序，這些記錄合理詳細地準確地反映公司資產的交易和處置；(2)提供合理保證，確保按需要記錄交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及(3)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置。

由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能惡化。

			/s/畢馬威律師事務所
傑克遜，密西西比州
2024年2月14日

45

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併資產負債表

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(以千為單位，不包括每股和每股數據)
資產
*房地產行業。			$	4,853,548					4,395,972
*開發項目和增值物業			639,647						538,449
			5,493,195						4,934,421
減去累計折舊的成本。			(1,273,723)						(1,150,814)
			4,219,472						3,783,607
*未合併投資。			7,539						7,230
*現金和現金等價物			40,263						56
包括其他資產。			251,939						244,944
*總資產*			$	4,519,213					4,035,837
負債和權益
負債
*無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本			$	(1,520)					168,454
*無擔保債務，扣除債務發行成本			1,676,347						1,691,259
*有擔保債務，扣除債務發行成本			—						2,031
包括應收賬款和應計費用。			146,337						136,988
**其他負債。			89,415						83,666
總負債			1,910,579						2,082,398
股權
股東權益：
*普通股；$0.0001票面價值；70,000,000授權股份；     47,700,432按以下價格發行和發行的股份2023年12月31日和     43,575,5392022年12月31日。			5						4
出售超額股份；$0.0001票面價值；30,000,000授權股份；     零已發行股份			—						—
*增加實收資本			2,949,907						2,251,521
*分配超過收益的部分。			(366,473)						(334,898)
*積累了其他綜合收入			24,888						36,371
股東權益總額			2,608,327						1,952,998
合資企業中的非控股權益			307						441
總股本			2,608,634						1,953,439
資產負債表包括總負債和股權。			$	4,519,213					4,035,837

請參閲合併財務報表附註。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併損益表和全面收益表

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(單位為千，每股數據除外)
收入
來自房地產業務的收入減少了*			$	566,179					486,817						409,412
包括其他收入來源的投資者、投資者和投資者。			4,412						208						63
			570,591						487,025						409,475
費用
從房地產運營的支出中可以看出，房地產商、房地產商、房地產商等。			154,030						133,915						115,078
*。			171,078						153,638						127,099
總務長兼行政主管、總			16,757						16,362						15,704
減少間接租賃成本			582						546						700
			342,447						304,461						258,581
其他收入(費用)
*利息支出*			(47,996)						(38,499)						(32,945)
*房地產投資銷售的增長將使*。			17,965						40,999						38,859
*。			2,435						1,210						830
淨收益為美元，投資者為投資者，為投資者。			200,548						186,274						157,638
合營企業非控股權益應佔淨收益			(57)						(92)						(81)
EastGroup Property，Inc.的淨收入。普通股股東將債務償還給投資者，將債務償還給股東，將債務移交給股東。			200,491						186,182						157,557
其他綜合收益(虧損)--利率互換			(11,483)						35,069						12,054
綜合收益總額			$	189,008					221,251						169,611
EastGroup Properties，Inc.可歸因於淨收入的基本每股普通股數據。普通股股東
*普通股股東應佔淨收益			$	4.43					4.37						3.91
*加權平均流通股-基礎股*			45,224						42,599						40,255
EastGroup Property，Inc.可歸因於淨收益的稀釋每股普通股數據。普通股股東
**可歸因於普通股股東的淨收入*			$	4.42					4.36						3.90
*加權平均流通股-稀釋			45,331						42,712						40,377

請參閲合併財務報表附註。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併權益變動表

			普普通通 股票						其他內容 已繳費 資本						分配 超過 的收入						累計 其他 全面 收入(虧損)						非控制性 對以下項目感興趣 合資企業						總計
			(以千為單位，不包括每股和每股數據)
平衡，2020年12月31日			$	4					1,610,053						(329,667)						(10,752)						880						1,270,518
淨收入			—						—						157,557						—						81						157,638
利率掉期公允價值未實現變動淨額			—						—						—						12,054						—						12,054
宣佈的普通股息- $3.58每股			—						—						(145,946)						—						—						(145,946)
基於股票的補償，扣除沒收			—						9,847						—						—						—						9,847
發行：1,551,181普通股股份，普通股發行，扣除費用			—						271,155						—						—						—						271,155
被扣留30,252普通股股份須履行與歸屬受限制股份有關的預繳税款義務			—						(4,240)						—						—						—						(4,240)
非控股權益的貢獻			—						—						—						—						584						584
對非控股權益的淨分配			—						5						—						—						(155)						(150)
平衡，2021年12月31日			4						1,886,820						(318,056)						1,302						1,390						1,571,460
淨收入			—						—						186,182						—						92						186,274
利率掉期公允價值未實現變動淨額			—						—						—						35,069						—						35,069
宣佈的普通股息- $4.70每股			—						—						(203,024)						—						—						(203,024)
基於股票的補償，扣除沒收			—						10,802						—						—						—						10,802
發行：393,406普通股股份，普通股發行，扣除費用			—						75,375						—						—						—						75,375
發行：1,868,809普通股股份，扣除購買房地產的費用			—						303,682						—						—						—						303,682
被扣留34,251普通股股份須履行與歸屬受限制股份有關的預繳税款義務			—						(7,265)						—						—						—						(7,265)
被扣留770普通股以履行與發行普通股有關的預繳税款義務			—						(111)						—						—						—						(111)
對非控股權益的淨分配			—						—						—						—						(220)						(220)
購買合營企業的非控股權益			—						(17,782)						—						—						(821)						(18,603)
平衡，2022年12月31日			4						2,251,521						(334,898)						36,371						441						1,953,439
淨收入			—						—						200,491						—						57						200,548
利率掉期公允價值未實現變動淨額			—						—						—						(11,483)						—						(11,483)
宣佈的普通股息- $5.04每股			—						—						(232,066)						—						—						(232,066)
基於股票的補償，扣除沒收			—						11,777						—						—						—						11,777
發行：4,094,896普通股股份，普通股發行，扣除費用			1						691,477						—						—						—						691,478
被扣留31,254普通股股份須履行與歸屬受限制股份有關的預繳税款義務			—						(4,836)						—						—						—						(4,836)
被扣留184普通股以履行與發行普通股有關的預繳税款義務			—						(32)						—						—						—						(32)
對非控股權益的淨分配			—						—						—						—						(191)						(191)
平衡，2023年12月31日			$	5					2,949,907						(366,473)						24,888						307						2,608,634

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併現金流量表

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(單位：千)
經營活動
淨收入			$	200,548					186,274						157,638
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷			171,078						153,638						127,099
基於股票的薪酬費用			8,965						8,292						7,511
房地產投資銷售收益			(17,965)						(40,999)						(38,859)
非經營性房地產銷售收益			(446)						—						—
非自願轉換和業務中斷索賠的收益			(4,187)						—						—
經營性資產和負債變動情況：
應計收益和其他資產			(15,415)						(9,291)						(11,572)
應付帳款、應計費用和預付租金			(5,922)						17,176						13,298
其他金融機構還包括投資者、投資者。			1,546						1,411						1,377
經營活動提供的淨現金			338,202						316,501						256,492
投資活動
開發和增值物業			(388,213)						(494,073)						(418,855)
購買房地產			(165,116)						(2,049)						(108,149)
房地產改善			(51,116)						(40,851)						(36,665)
出售房地產投資和非經營性房地產的淨收益			41,539						51,006						44,260
經紀佣金			(32,004)						(37,272)						(33,301)
房地產資產非自願轉換收益			5,029						—						—
應計發展費用的變化			12,163						4,211						21,678
其他資產和其他負債的變動			7,660						(2,120)						1,769
用於投資活動的現金淨額			(570,058)						(521,148)						(529,263)
融資活動
來自無擔保銀行信貸安排的收益			471,624						942,173						625,520
無擔保銀行信貸安排的償還			(641,624)						(981,383)						(541,310)
來自無擔保債務的收益			100,000						525,000						175,000
無擔保債務的償還			(115,000)						(75,000)						(40,000)
有擔保債務的償還			(1,970)						(60,096)						(76,920)
發債成本			(1,818)						(2,067)						(2,678)
支付給股東的分配(不包括應計股息)			(225,625)						(193,936)						(131,759)
普通股發行所得款項			692,312						75,622						273,409
普通股發行相關成本			(834)						(247)						(312)
其他金融機構還包括投資者、投資者。			(5,002)						(29,756)						(3,807)
融資活動提供的現金淨額			272,063						200,310						277,143
增加(減少)現金及現金等價物			40,207						(4,337)						4,372
年初的現金和現金等價物			56						4,393						21
年終現金及現金等價物			$	40,263					56						4,393
補充現金流量信息
為利息支付的現金，扣除資本化金額$16,235, $12,393、和$9,028分別為2023年、2022年和2021年			$	47,228					34,110						31,658
為經營租賃負債支付的現金			2,042						1,793						1,707
購買房地產時發行的普通股			—						303,682						—
在購買房地產時承擔的債務			—						60,000						—
非現金經營活動
取得使用權資產所產生的經營租賃負債			$	2,379					559						13,056

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

2023年12月31日、2022年和2021年

(1)重大會計政策

(a)合併原則

綜合財務報表包括EastGroup Properties，Inc.(“EastGroup”或“本公司”)、其全資子公司以及本公司擁有控股權的任何合資企業的被投資人的賬目。本公司100%記錄合資企業持有的資產、負債、收入和費用，以及根據合資企業協議規定的非控股權益。

截至2023年、2022年和2021年12月31日，東方集團擁有95在合資企業安排中擁有的控股權益的百分比6.5聖迭戈的幾英畝土地，被公司稱為米拉馬爾土地。截至年底止年度2023年12月31日，EastGroup收購29.3位於丹佛的一英畝土地，被公司稱為Arista 36商務園土地。成立了一家合資企業，通過該合資企業，東方集團擁有99.5佔該物業之控制權益%。 截至 2023年12月31日，東方集團繼續持有該兩項合營安排的控股權益。

截至2022年12月31日止年度，東方集團收購了 1Speed Distribution Center的非控股權益百分比，a 519,000平方英尺的建築在聖地亞哥，其中本公司舉行了一個 99%控股權益。 本公司繼續控制及擁有 100%的財產。

本公司採用權益會計法 50工業配送中心II的未分割租户共同權益%。 所有重大公司間交易及賬目已於綜合賬目中對銷。

(b)所得税

馬裏蘭州的一家公司EastGroup根據《國內税收法》第856-860條獲得了房地產投資信託基金（“REIT”）的資格，並打算繼續獲得該資格。 為維持其作為房地產投資信託基金的地位，本公司須（其中包括）將其普通應課税收入的至少90%分派予其股東。 如果公司有資本收益，它可以選擇（i）通過税收遞延交換推遲確認資本收益，（ii）宣佈和支付任何已確認的淨資本收益的資本收益股息，導致沒有企業層面的税收，或（iii）保留和支付其淨長期資本收益的企業所得税，與股東報告他們的比例份額的未分配的長期資本收益和接收信貸或退還他們的份額的税款支付的公司。 公司將2023年、2022年和2021年的所有應納税所得額分配給股東。 因此，無需為所得税作出重大撥備。 公司對股票分配的所得税處理是基於其應納税收入，根據國內税收法計算，這與美國公認會計原則（“GAAP”）不同。 下表概述本公司截至二零二三年、二零二二年及二零二一年止年度所有分派的聯邦所得税處理。

股份分配的聯邦所得税處理

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
普通股分配：			每股收益(EPS)
普通股息			$	5.02083					4.53746						3.61656
非股息分配			—						—						—
未收回的第1250條資本利得			—						—						—
其他資本利得			—						—						—
普通股分配總額(1)			$	5.02083					4.53746						3.61656

(1) 根據修訂後的1986年國內收入法第857(B)(9)條，2024年1月12日作出的記錄日期為2023年12月29日的現金分配被視為股東於2023年12月31日收到的2023年未分配收益和利潤。2023年1月13日作出的現金分配，記錄日期為2022年12月30日，被視為股東於2022年12月31日收到的2022年未分配收益和利潤。2022年1月15日作出的現金分配，記錄日期為2021年12月31日，被視為股東於2021年12月31日收到的，以2021年未分配收益和利潤為限。

東方集團適用財務會計準則委員會《FASB》會計準則編碼《ASC》740的原則，所得税，在評估和核算所得税的不確定性時，除少數例外情況外，本公司的

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

2019年及更早的納税年度關閉，以供美國聯邦、州和地方税務機關審查。根據ASC 740的規定，本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日沒有重大不確定的税務頭寸。

(c)收入確認

該公司的主要收入來源是來自業務分配空間的租金收入。房地產經營的最低租金收入按直線確認。*租賃的直線租金計算包括租金優惠和預定租金上漲的影響，計算的直線租金收入按個別租賃條款確認。*公司根據管理層確定的估計保留可疑應收賬款撥備，包括直線應收租金。管理部門在評估壞賬撥備的充分性時，專門分析應收賬款賬齡、客户信用和當前經濟趨勢。壞賬準備金計入收入減少額。收入在根據ASC 842滿足所有標準後從租户收到的提前終止的付款中確認，租約。

本公司的主要收入來源是來自業務分配空間的租金收入；因此，本公司是大量租賃的出租人。本公司執行ASC 842的原則，租約。初始間接費用(主要是與租賃談判有關的法律費用)計入費用，而不是資本化。EastGroup已錄製間接租賃成本共$582,000, $546,000及$700,000關於截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的綜合收益表和全面收益表。

如ASC 842所允許的，租契，EastGroup按標的資產類別選擇了一項會計政策，當滿足特定標準時，不將合同的非租賃部分(如公共區域維護)與其相關的租賃部分分開。該公司相信其租約符合標準。

下表列出了的組件房地產經營收入截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度：

															截至十二月三十一日止的年度，
															2023						2022						2021
															(單位：千)
租賃收入--經營租賃															$	424,063					364,957						306,658
可變租賃收入(1)															142,116						121,860						102,754
房地產經營收入															$	566,179					486,817						409,412

(1)主要包括租户償還房地產税、保險和公共區域維護費用。

不可撤銷租約下的未來最低租金收入

該公司與其客户的租約可能包括各種條款，如預定的租金增加、續期選項和終止選項。該公司的大多數租約包括固定的租金上漲，而不是基於指數或未知費率的浮動付款。在計算下述披露時，本公司計入了租約的固定、不可撤銷條款。以下時間表顯示截至2023年12月31日房地產不可取消租約項下的未來大約最低租金收入：

截至12月31日止的年度，						(單位：千)
2024						$	439,737
2025						399,694
2026						334,605
2027						248,466
2028						182,399
此後，中國政府、日本政府、中國政府、						419,378
**總最低收據：*						$	2,024,279

 

本公司根據法典規定的原則確認房地產銷售收益。對於每筆交易，公司評估ASC 606中的指導是否，來自與客户的合同收入，或ASC 610， 其他收入-終止確認非金融資產的損益， 適用。 在房地產交易結束時，法典的規定要求考慮賣方是否在交易後持有非金融資產的實體中擁有控股金融權益。 此外，賣方評估是否存在ASC 606項下的合同，以及交易對手是否獲得了所出售的每項非金融資產的控制權。 如果存在合同，

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

當交易對手獲得每項非金融資產的控制權時，賣方在交易結束時終止確認資產，由此產生的收益或虧損反映在合併損益表和綜合收益表中。

 

(d)房地產物業

東方集團擁有 一報告分部-工業物業，與公司的內部報告方式，經營業績的衡量和公司資源的分配一致。

當有事件或情況變化顯示資產的賬面值可能無法收回時，本公司對長期資產進行減值審查。 將予持有及使用之資產之可收回性乃按資產賬面值與該資產預期產生之未來未貼現現金流量淨額（包括大致完成該資產所需之估計未來開支）之比較計量。 倘資產賬面值超出其估計未來現金流量，則就資產賬面值超出資產公平值之差額確認減值支出。 截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度，本公司並無識別任何應記錄之減值支出。

樓宇及其他裝修之折舊乃按一般樓宇之估計可使用年期以直線法計算。 40建築和建築的年限3至15多年來的改進。 建築物改良資本化，而保養和維修費用在發生時計入費用。 改善或延長資產使用壽命的重大翻修和改良均資本化。 折舊費用為$141,003,000, $125,199,000及$104,910,000分別為2023年、2022年和2021年。

(e)開發和增值物業

開發和增值物業包括租賃中的物業、在建物業和預期開發的物業（主要是土地）。 增值屬性被定義為獲得但不穩定或可以轉換為更高和更好使用的屬性。 符合以下兩項條件之一的收購物業被視為增值物業：（1）於收購日期出租率少於75%（或根據近期租約，於收購日期起計一年內佔用率將少於75%），或（2）收購成本的20%或以上將用於重新發展物業。

與開發相關的成本(即土地、建築成本、利息支出、物業税和其他與開發相關的成本)彙總為物業的總資本化成本。這些費用包括管理層對被認為與這類開發活動有關的內部費用(主要是人事費用)部分的估計數。內部費用根據發展活動分配給具體的發展項目。當財產被佔用時，建築物的被佔用部分開始折舊，而成本只為建築物中仍處於空置狀態的部分資本化。*公司將財產從開發和增值物業至房地產(I)就發展物業而言，其入住率為90%或建成後一年，而增值物業則為入住率達90%或購入後一年。在空殼建築較早的90%入住率或建成/增值收購日期一年後，整個物業(不包括土地)的開發成本(包括利息支出、物業税和內部人員成本)將停止資本化，並開始折舊。

(f)已售出和持有待售房地產

當房地產符合ASC 360規定的標準時，本公司將其視為持有待售，房地產、廠房和設備，包括物業很可能在一年內出售的情況。持有待售的房地產按賬面價值或公允價值減去估計出售成本中較低者報告，在持有待售期間不計折舊。截至2023年12月31日或2022年12月31日，該公司沒有將任何物業歸類為持有待售物業。

根據ASC 360和ASC 205，財務報表的列報，本公司將報告出售一個實體的一個組件或一組處於非持續運營的實體的組件，如果出售代表了一種戰略轉變，當該組件或組件組符合被歸類為持有以供出售的標準時，或當該組件或組件組以出售或非出售的方式處置時，該出售將對實體的運營和財務業績產生重大影響。此外，該公司還將提供關於非持續業務和出售不符合終止業務資格的實體的個別重要組成部分的額外披露。EastGroup對已售出的物業進行分析，以確定銷售是否有資格提交終止運營報告。

截至年底止年度2023年12月31日，該公司出售了兩塊地塊和三處經營性物業。截至2022年12月31日止年度，本公司售出三項營運物業。已售出物業的經營業績及銷售損益在持續經營綜合收益表及全面收益表中列報。出售經營性物業的損益列於房地產投資銷售收益。收益

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

和非經營性房地產銷售損失計入其他關於合併損益表和全面收益表。

本公司並不認為其於2022年或2023年的銷售是對一個實體的一個組成部分或一個實體的一組組成部分的處置，這代表了一種對實體的運營和財務業績產生(或將產生)重大影響的戰略轉變。這些銷售將在附註2中進一步討論。

(g)衍生工具和套期保值活動

東方集團採用ASC 815，衍生工具和套期保值要求所有擁有衍生工具的實體披露有關該實體如何及為何使用衍生工具，以及衍生工具及相關對衝項目如何影響該實體的財務狀況、財務表現及現金流的資料。有關本公司衍生工具及對衝活動的討論，請參閲附註12。

(h)現金等價物

本公司將所有購買時到期日在三個月或以下的高流動性投資視為現金等價物。由於該等票據到期日較短，賬面金額接近公允價值。

 

(i)攤銷

債務產生成本採用有效利率法在每筆貸款的期限內遞延和攤銷，攤銷包括在利息支出。債務發行成本攤銷為#美元1,943,000, $1,357,000及$1,296,000分別為2023年、2022年和2021年。攤銷的設施費用為#美元。1,005,000, $713,000及$751,000分別為2023年、2022年和2021年。 

 

租賃成本在租賃期內採用直線法遞延攤銷。相關攤銷費用計入折舊及攤銷。租賃成本攤銷費用為$22,133,000, $18,950,000及$16,209,000分別為2023年、2022年和2021年。

原地租賃無形資產的攤銷費用披露如下房地產收購和收購的無形資產.

(j)房地產收購和收購的無形資產

在收購房地產時，東方集團適用ASC 805的原則，企業合併。《財務會計準則彙編》提供了一個框架，用於確定交易是否應作為資產或業務的購置入賬。根據《指導意見》，公司需要利用初步篩選測試來確定收購的總資產的公允價值基本上全部集中在一項可識別資產還是一組類似的可識別資產中；如果是，則該套資產不是一家企業。在對類似資產進行分組時考慮的標準包括地理位置、市場和操作風險以及資產的實物特徵。東方集團確定，其於2023年、2022年及2021年收購的房地產被視為對類似可識別資產組的收購；因此，該等收購不被視為對企業的收購。因此，該公司已將與2023年、2022年和2021年收購相關的收購成本資本化。

財務會計準則委員會法典還就如何根據有形資產和無形資產的相對公允價值在有形資產和無形資產的各個組成部分之間適當確定購買價格的分配提供了指導。土地按適用市場特定的可比土地銷售進行估值，由第三方提供。本公司根據與類似物業的類似融資條款的比較，釐定任何假設的融資是高於或低於市價。*收購物業的成本可根據經確定高於或低於市價的賣方承擔的債務調整。

購買價格亦在下列類別的無形資產之間分配：按現地租賃的高於或低於市場部分及收購時的原地租賃價值計算。收購的原地租賃可分配至高於或低於市場部分的價值是根據(I)根據租約在其剩餘年期內須支付的合約金額及(Ii)管理層估計在餘下租期內按現行市值租金支付的差額的現值(使用反映收購租約相關風險的貼現率)而釐定。分配給高於和低於市場租賃無形資產的金額計入其他資產和其他負債分別計入綜合資產負債表，並於各自租約的剩餘期限內攤銷至租金收入。原地租賃無形資產是根據管理層對因素的評估進行估值的，這些因素包括預期租賃期內對放棄租金和避免租賃成本的估計，並考慮到當前的市場狀況

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

以及執行類似租賃的成本。*這些無形資產包括在其他資產於綜合資產負債表內列賬，並於現有租約剩餘期限內攤銷。

攤銷高於和低於市場租賃的無形資產，使租金收入增加#美元2,483,000, $2,565,000及$1,048,0002023年、2022年和2021年分別包括在房地產經營收入*原地租賃無形資產的攤銷費用為#美元。7,942,000, $9,489,000及$5,980,0002023年、2022年和2021年分別包含在折舊及攤銷.  

截至2023年12月31日的未來五年內，原地租賃無形資產的預計攤銷如下：

截至12月31日止的年度，						(單位：千)
2024						$	6,611
2025						5,421
2026						3,656
2027						1,837
2028						887
此後						1,793
原址租賃無形資產的預計攤銷總額						$	20,205

EastGroup在2023年、2022年和2021年收購了房地產，如附註2所述。下表彙總截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度與房地產收購有關的收購資產及承擔負債的總對價分配情況。

						在截至12月31日的年度內發生的費用，
獲得的資產和承擔的負債						2023						2022						2021
						(單位：千)
土地						$	44,676					127,402						42,554
建築和建築改進						111,082						335,335						225,645
租户和其他方面的改進						4,346						11,502						4,907
使用權資產--土地租賃(經營)						—						—						12,708
購入的房地產總面積						160,104						474,239						285,814
就地租賃無形資產(1)						7,242						11,871						9,949
高於市場租賃的無形資產(1)						—						—						6
低於市價租賃的無形資產(2)						(2,230)						(4,059)						(3,836)
經營租賃負債--地面租賃(3)						—						—						(12,708)
收購的總資產，扣除承擔的負債						$	165,116					482,051						279,225

(1)本地租賃無形資產及高於市值租賃無形資產分別計入綜合資產負債表內的其他資產。該等成本按收購時已存在的相關租約的剩餘條款攤銷。

(2)低於市價租賃的無形資產計入綜合資產負債表的其他負債。該等成本按收購時已存在的相關租約的剩餘條款攤銷。  

(3)經營租賃負債-土地租賃計入綜合資產負債表中的其他負債。

於2023年、2022年及2021年收購的物業的租約於收購時的加權平均剩餘租約期約為8.0幾年來，3.9年和2.9分別是幾年。

本公司定期檢討商譽的可回收性(至少每年一次)及其他無形資產的可回收性(按季度計算)，以確定可能出現的減值。*截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度內，並無商譽及其他無形資產減值。

(k)基於股票的薪酬

EastGroup適用ASC 718的規定，薪酬--股票薪酬，以説明其基於股票的薪酬計劃。美國會計準則第718條要求在財務報表中確認與以股份為基礎的支付交易有關的補償成本，並按已發行的權益或負債工具的公允價值計量該成本。基於市場的獎勵和只需要服務的獎勵的成本是在必要服務的基礎上按直線計算的

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合併財務報表附註

時期 績效獎勵之成本乃採用分級歸屬法釐定，該方法於所需服務期內以直線法將獎勵之各獨立歸屬部分確認為獨立獎勵。 與直線法相比，此方法加快了獎勵的支銷。 就附帶表現條件的獎勵而言，補償開支於表現條件被視為可能達成時確認。

以服務及表現為基礎之獎勵之總補償開支乃根據股份於授出日期之公平市值計算。 已授出且受未來市況（股東回報總額）規限之獎勵於授出日期之公平值乃使用專為配合獎勵之獨特特點而開發之蒙特卡羅模擬定價模式釐定。

在獎勵的限制期內，不再受或有事項的限制，公司應計股息並持有股票證書;但員工可以投票。 股票和股息在歸屬時交付給僱員。 沒收裁決在發生時即予確認。

(l)股權發行

與普通股發行和市場股票發行計劃有關的承銷佣金和發行成本已反映為額外繳入資本的減少。

根據相關會計指引，根據遠期股權出售協議出售普通股（如附註9所述 普通股活動）並不被視為負債，且符合衍生工具及對衝指引範圍的例外情況，根據以下評估入賬為權益工具：（i）除與我們本身的股價及營運有關的市場或指數外，該等協議的行使或有事項概無基於可觀察市場或指數;及（ii）任何和解條款均不排除該等協議與我們自己的股票掛鈎。

(m)每股收益

公司採用ASC 260， 每股收益，該準則要求公司呈報基本及攤薄每股盈利（“每股盈利”）。 基本每股收益是指報告期內每股普通股的收益。 公司的基本每股收益是通過除以 EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入按發行在外的普通股加權平均數計算。 已發行普通股的加權平均數不包括任何潛在攤薄證券或任何未歸屬的限制性普通股。 這些未歸屬的限制性股份，雖然分類為已發行和流通，被認為是可沒收的，直到限制失效，並將不包括在基本每股收益計算，直到股份歸屬。

攤薄每股收益指報告期內每股已發行普通股的收益金額，以及假設報告期內所有已發行攤薄潛在普通股發行普通股的每股已發行普通股的收益金額。 本公司計算稀釋每股收益除以 EastGroup Properties，Inc.普通股股東的淨收入發行在外的普通股加權平均數加上任何稀釋性證券的影響，包括根據遠期股權銷售協議可發行的股票和使用庫存股票法的未歸屬限制性股票。 任何反攤薄證券均不計入攤薄每股收益計算。 見附註13 每股收益瞭解更多細節。

(n)預算的使用

編制符合公認會計原則的財務報表要求管理層作出影響報告期內資產、負債、收入和費用報告金額的估計和假設，並披露財務報表日的重大或有資產和負債。 實際結果可能與這些估計不同。

(o)風險和不確定性

整體經濟狀況可能會對公司的經營業績產生重大影響，從而影響其財務狀況。

位置如果EastGroup的經營業績出現大幅下滑，可能會影響公司的能力，

向其股東進行分配，償還債務或履行其他財務義務。

(p)近期會計公告

EastGroup評估了所有FASB會計準則更新 (“亞利桑那州立大學”)財務會計準則委員會最近發佈的財務報表發佈之日，並確定以下會計準則適用於本公司。

2023年11月，FASB發佈了ASU 2023-07，分部報告(主題280)：改進可報告分部披露。ASU的主要規定是要求披露增量分部信息，例如定期提供給公司主要決策者的重大分部費用，這些人員的頭銜和職位，以及個人使用這些信息評估分部業績和資源分配的方式。

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合併財務報表附註

東方集團擁有 一報告分部-工業物業，與公司的內部報告方式，經營業績的衡量和公司資源的分配一致。 擁有單一可報告分部的實體須根據主題280提供修訂及現有分部披露規定所要求的披露。 ASU 2023-07於2023年12月15日之後開始的財政年度及2024年12月15日之後開始的財政年度內的中期期間生效，並允許提前採納。修訂應追溯應用於財務報表所呈列的所有過往期間。 EastGroup預計，採用該準則不會對其財務狀況、經營業績或披露產生重大影響。

(q)合併現金流量表中賬面透支的分類

本公司將銀行未向本公司墊付現金以支付未兑現支票的賬面透支變動歸類為經營活動。 該等金額已包括在 應付帳款、應計費用和預付租金在合併現金流量表的經營活動部分。

(r)重新分類

二零二二年及二零二一年綜合財務報表已作出若干重新分類，以符合二零二三年之呈列方式。

(2)房地產、開發和增值物業

該公司的房地產和開發和增值物業於二零二三年及二零二二年十二月三十一日之財務狀況如下：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(單位：千)
房地產物業：
土地			$	814,364					730,445
建築物和建築物改良			3,336,615						3,012,319
租户和其他改進			684,573						633,817
使用權資產-土地租賃（經營） (1)			17,996						19,391
開發和增值物業 (2)			639,647						538,449
			5,493,195						4,934,421
減累計折舊			(1,273,723)						(1,150,814)
			$	4,219,472					3,783,607

(1)請參閲下面的土地租賃討論有關本公司的土地租賃使用權資產的信息。

(2)增值屬性在附註1(E)中定義。

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合併財務報表附註

截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度購入的房地產摘要如下：

												(未經審計)
取得的不動產財產						位置						大小						獲取日期						成本(1)
												(平方英尺)												(單位：千)
2023
已獲得的運營屬性 (2)
克雷格企業中心						拉斯維加斯，NV						156,000						04/18/2023						$	34,365
藍鑽商業園						拉斯維加斯，NV						254,000						09/05/2023						52,973
麥金尼物流中心						德克薩斯州達拉斯						193,000						10/02/2023						25,739
在邁阿特停車						田納西州納什維爾						171,000						11/03/2023						30,793
佩爾澤角商務中心1號						南卡羅來納州格林維爾						213,000						12/21/2023						21,246
經營性物業收購總額												987,000												165,116
增值型物業收購總額												—												—
2023年收購的總資產 (5)												987,000												$	165,116
2022
已獲得的運營屬性 (2)
Cebrian配送中心和蘆葦配送中心(3)						加利福尼亞州薩克拉門託						329,000						06/01/2022						$	49,726
6這是街道商務中心，Benicia配送 勞拉Ettie商務中心1-5號中心 普雷斯頓愛麗絲商務中心 辛克萊配送中心 中心、運輸配送中心和 惠普爾商務中心 (3)						加州舊金山						1,377,000						06/01/2022						309,404
經營性物業收購總額												1,706,000												359,130
收購增值物業(4)
柏樹保留區1和2						德克薩斯州休斯頓						516,000						03/28/2022						54,462
西風配送中心						加州舊金山						82,000						04/08/2022						29,017
梅薩門户商務中心						菲尼克斯，AZ						147,000						04/15/2022						18,315
接入點3						南卡羅來納州格林維爾						299,000						07/12/2022						21,127
增值型物業收購總額												1,044,000												122,921
2022年收購的總資產 (5)												2,750,000												$	482,051
2021
已獲得的運營屬性(2)
南方公園配送中心2						菲尼克斯，AZ						79,000						06/10/2021						$	9,177
DFW全球物流中心						德克薩斯州達拉斯						611,000						08/26/2021						89,829
進步中心3						佐治亞州亞特蘭大						50,000						09/23/2021						5,000
德克薩斯大道						德克薩斯州奧斯汀						20,000						10/15/2021						4,143
經營性物業收購總額												760,000												108,149
收購增值物業(4)
接入點1						南卡羅來納州格林維爾						156,000						01/15/2021						10,501
北點200						佐治亞州亞特蘭大						79,000						01/21/2021						6,516
接入點2						南卡羅來納州格林維爾						159,000						05/19/2021						10,743
切諾基75號商務中心2						佐治亞州亞特蘭大						105,000						06/17/2021						8,837
西門子Viva配送中心3-6						加利福尼亞州聖地亞哥						547,000						12/01/2021						134,479
增值型物業收購總額												1,046,000												171,076
2021年收購的總資產 (5)												1,806,000												$	279,225

(1)成本是根據FASB ASC 805，企業組合計算的，代表收購價格、成交成本和資本化收購成本的總和。

(2)經營性財產是指公司經營資產組合中穩定的不動產(土地，包括建築物和裝修)；包括在綜合資產負債表上的不動產.

(3)該公司收購了這些運營物業以及二同樣位於加利福尼亞州薩克拉門託和加利福尼亞州舊金山的地塊，與2022年6月收購Tulloch公司有關。位於加利福尼亞州薩克拉門託和加利福尼亞州舊金山的物業的規模和成本分別在彙總的基礎上列出。作為此次收購的對價，該公司假設了一美元60,000,000貸款並已發放1,868,809公司普通股的股份。收購日期所假設貸款的公允價值為#美元。60,000,000，收購日普通股的公允價值(以收購日的收盤價為基礎)為$303,756,000.

(4)增值屬性在附註1(E)中定義。

(5)不包括已取得的發展用地，詳情如下。

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合併財務報表附註

同樣在2023年，東方集團購買了328.3七個市場的幾英畝開發用地，售價為$70,664,000。在2022年間，東方集團收購了456.310個市場的幾英畝開發用地，售價為$123,717,000。在2021年間，東方集團收購了365.8五個市場的幾英畝開發用地，售價為$41,065,000.

房地產銷售

如下表所示，該公司在2023年、2022年和2021年期間出售了運營物業。於所列期內售出物業的經營業績及銷售損益於持續經營綜合收益表及全面收益表中列報。出售經營性物業的損益列於房地產投資銷售收益。本公司不認為其於2023年、2022年或2021年的銷售是對一個實體的一個組成部分或一個實體的一組組成部分的處置，這代表了一種對實體的運營和財務業績產生(或將產生)重大影響的戰略轉變。

一份關於房地產投資銷售收益截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的年度如下：

												(未經審計)
售出的房地產						位置						大小						銷售日期						淨銷售價						基礎						確認收益
												(平方英尺)												(單位：千)
2023
世界休斯頓23						德克薩斯州休斯頓						125,000						03/31/2023						$	9,327					4,518						4,809
Ettie商務中心						加州舊金山						29,000						11/20/2023						11,638						8,845						2,793
洛杉磯企業中心						加州洛杉磯						77,000						12/29/2023						16,006						5,643						10,363
2023年合計												231,000												$	36,971					19,006						17,965
2022
麥德龍商業園						菲尼克斯，AZ						189,000						01/06/2022						$	32,851					5,880						26,971
柏樹溪商業園(1)						佛羅裏達州勞德代爾堡						56,000						03/31/2022						5,282						1,901						3,381
世界休斯頓15東						德克薩斯州休斯頓						42,000						05/11/2022						12,873						2,226						10,647
2022年合計												287,000												$	51,006					10,007						40,999
2021
Jetport商業園						佛羅裏達州坦帕市						284,000						11/09/2021						$	44,260					5,401						38,859

(1)柏樹溪商業園位於一處地租土地上。在出售財產的同時，公司全額攤銷了相關的使用權資產和負債#美元。1,745,000.

上表包括營業物業的銷售情況。截至2023年12月31日止年度，本公司亦出售11.9休斯頓和堡壘的幾英畝土地價值1美元4,750,000並確認了銷售美元的收益446,000。本公司於截至2022年或2021年12月31日止年度內並無出售任何土地。非經營性房地產的銷售收益包括在其他關於合併損益表和全面收益表。

開發和增值物業

截至2023年12月31日，公司的開發和增值計劃由租賃、在建和預期開發項目(主要是土地)組成，詳見下表。產生的利息成本包括建設期間利息成本的資本化。*2023年開發項目資本化的利息成本為$16,235,000與美元相比12,393,0002022年和$9,028,0002021年。此外，EastGroup將內部開發成本資本化為$10,472,000在截至2023年12月31日的年度內，相比之下，9,985,0002022年和美元7,713,000在2021年。

2023年投資於開發和增值物業的總資本為388,213,000，主要包括改善費用#美元。301,596,000在發展和增值物業方面，$70,664,000用於新的土地投資，費用為$15,953,000關於轉移到後的財產房地產S。轉用後開發和增值項目發生的資本化成本房地產包括物業的資本改善，但不包括與開發有關的其他資本化成本(即利息支出、物業税和內部人員成本)。

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合併財務報表附註

公司的業績摘要開發和增值物業截至該年度為止2023年12月31日以下是：

			(未經審計)												(未經審計)
			實際或估計建築尺寸						截至2023年12月31日發生的累計成本						預計總成本
			(平方英尺)						(單位：千)
租出			1,352,000						$	162,356					$	180,600
在建工程			2,725,000						212,568						395,100
租賃和在建總金額			4,077,000						374,924						$	575,700
未來發展(主要是土地)			10,792,000						264,723
總計開發和增值物業截至2023年12月31日			14,869,000						$	639,647
總計開發和增值物業轉接至房地產             屬性截至2023年12月31日止年度內			2,341,000						$	271,568					(1)

(1) 表示轉賬之日的累計成本。

土地租約

自.起2023年12月31日和2022年，公司運營一佛羅裏達的房產，四得克薩斯州的房產和一亞利桑那州受土地租約約束的財產。土地租約有以下條款40至50年份、到期日期2031年8月至2058年10月和續訂選項15至35除亞利桑那州的一份租約每年自動及永久續期外，本公司已在計算土地租賃資產及負債的租約條款中加入續期選擇權，因為本公司有理由肯定會行使該等選擇權。包括續訂選項在內，到期日期從2051年8月到2070年1月。截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的土地租賃總支出為#美元。1,758,000, $1,755,000及$1,354,000這些付款將按以下標準增加：3至10*該等未來付款變動將被視為變動付款，不會影響資產或負債的評估，除非有重大事件觸發重估，例如修訂租約條款。截至2023年12月31日，土地租賃的加權平均剩餘租期為35好幾年了。

東方集團採用ASC 842，租契，對於其土地租約，被歸類為經營租約。2023年或2022年沒有新的土地租約。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，公司土地租賃的使用權資產未攤銷餘額為#美元。17,996,000及$19,391,000，分別為。土地租賃的使用權資產包括在房地產在綜合資產負債表上。

以下時間表顯示，截至2023年12月31日，這些物業按年度計算的未來大約最低地面租賃付款：

截至以下日期的未來最低土地租賃付款2023年12月31日

截至12月31日止的年度，						(單位：千)
2024						$	1,496
2025						1,531
2026						1,567
2027						1,567
2028						1,573
此後，中國政府、日本政府、中國政府、						50,298
**最低支付總額：*						58,032
推定利息(1)						(39,274)
**土地租賃總負債計入資產負債總額*						$	18,758

(1)由於本公司的租約並無提供隱含利率，為計算剩餘土地租賃付款的現值，本公司採用經多項因素調整後的遞增借款利率，包括土地租賃的長期性質、本公司的估計借款成本及相關土地的估計公允價值，以釐定其土地租賃的估計利息。

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合併財務報表附註

(3)未合併投資

公司擁有一 50行業集散中心2，a的不分割承租人共有權益百分比309,000位於加利福尼亞州工業城(洛杉磯)的一座平方英尺的倉儲配送大樓。1998而且是100%租賃通過2026年12月賣給擁有另一個租户的單一租户50該物業的%權益。*這項投資按權益會計法入賬，賬面價值為#美元。7,539,000在2023年12月31日，和$7,230,000在2022年12月31日。  

(4)其他資產

公司的業績摘要其他資產以下是：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(單位：千)
租賃成本(主要是佣金)用於支付債務、債務、債務。			$	158,741					140,273
*累計攤銷租賃成本。			(57,646)						(48,249)
租賃成本(主要是佣金)，累計攤銷後的淨額			101,095						92,024
收購的就地租賃無形資產*			39,600						37,181
已取得的就地租賃無形資產的累計攤銷			(19,395)						(16,276)
收購的原地租賃無形資產，扣除累計攤銷後的淨額			20,205						20,905
在市場租賃之上收購的無形資產*			482						496
收購的高於市價租賃無形資產的累計攤銷			(318)						(251)
收購的高於市場租賃的無形資產，扣除累計攤銷後的淨額			164						245
直線式的應收房租是指財務報表、財務報表、財務報表。			72,360						61,452
應收賬款、財務報表、			9,984						9,568
利率互換資產			27,366						38,352
使用權資產--辦公室租賃(營運)			2,828						2,050
商譽			990						990
待定交易的託管保證金和預付成本			745						2,522
預付保險			7,208						2,681
應收保險金			1,425						2,828
預付費用和其他資產用於償還債務、債務。			7,569						11,327
*總計其他資產			$	251,939					244,944

 

(5)無擔保銀行信貸安排

本公司在無抵押銀行信貸安排上的借款詳情如下：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(單位：千)
無擔保銀行信貸工具-可變利率，賬面金額			$	—					170,000
未攤銷債務發行成本			(1,520)						(1,546)
無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本			$	(1,520)					168,454

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合併財務報表附註

截至2023年1月10日，EastGroup擁有425,000,000及$50,000,000無擔保銀行信貸安排，保證金高於倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)77.5個基點，貸款手續費15個基點，到期日為2025年7月30日。自2023年1月10日起，公司對這些信貸安排進行了修訂和重述，將其無擔保銀行信貸安排的總容量從475,000,000至$675,000,000並以有擔保隔夜融資利率(SOFR)取代LIBOR作為基準利率。

該公司的美元625,000,000無擔保銀行信貸安排，2023年1月增加了#美元200,000,000從$425,000,000，是和一羣11銀行，到期日為2025年7月30日。信貸安排包含以下選項兩次延期六個月(由公司選擇)和額外的$125,000,000手風琴(經各方同意)。每批貸款的利率按月重置，自2023年12月31日，是SOFR PLUS76.5年融資費用為 15基點 截至 2023年12月31日，本公司就該無抵押銀行信貸融資並無浮息借貸，利率為 6.130%. 本公司有兩張備用信用證，總額為美元。2,655,000這降低了信貸機制下的借款能力。

該公司的美元50,000,000無抵押銀行信貸融資的到期日為 2025年7月30日，或銀行指定的較後日期;本公司亦已 兩次延期六個月如果$中的擴展選項625,000,000設施正在運行。利率每日重置，截至 2023年12月31日，是SOFR PLUS77.5年融資費用為 15基點 截至 2023年12月31日，利率為 6.255具有的百分比不是未清償餘額。

對於這兩項貸款，保證金和貸款費用可能會隨着公司信用評級的變化而變化。雖然該公司目前的信用評級為BAA2，但鑑於該公司的主要信用指標的實力，信貸安排的初始定價是基於BBB+/BAA1信用評級水平。只要公司在適用協議中定義的綜合槓桿率保持在32.5%以下，這一有利的定價水平將被保留。這一美元625,000,000該機制還包括與可持續性掛鈎的定價部分，根據該部分，適用的利差降低一如果公司達到了一定的可持續發展業績目標，則為基點。這一可持續性指標每年進行一次評估，並在截至2023年12月31日和2022年，這允許在實現該指標後的每一年降低利率。這項無擔保銀行信貸安排的保證金實際上減少了一個基點，從77.5個基點降至76.5個基點。

平均無擔保銀行信貸借款為#美元。49,384,0002023年，182,478,0002022年和$95,629,0002021年，加權平均利率(不包括攤銷的融資費和債務發行成本)為5.682023年，2.322022年和1.012021年。設施費用的攤銷為#美元。1,005,000, $713,000及$751,000分別為2023年、2022年和2021年。*本公司無擔保銀行信貸安排的債務發行成本攤銷成本為$1,003,000, $650,000及$606,000分別為2023年、2022年和2021年。

本公司的無抵押銀行信貸安排有若干限制性契諾，例如維持最低償債範圍及槓桿率及維持保險範圍，而本公司於2023年12月31日已遵守其所有金融債務契諾.

(6)無擔保債務

該公司的無擔保債務詳述如下：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(單位：千)
無擔保債務--固定利率，賬面金額(1)			$	1,680,000					1,695,000
未攤銷債務發行成本			(3,653)						(3,741)
無擔保債務，扣除債務發行成本			$	1,676,347					1,691,259

(1)由於利率互換，這些貸款有固定利率或實際上固定的利率。

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合併財務報表附註

賬面金額摘要無擔保債務以下是：

																					截至12月31日的結餘，
			保證金						利率						到期日						2023						2022
																					(單位：千)
6500萬美元無擔保定期貸款 (1)			1.10%						2.31%						04/01/2023						$	—					65,000
5000萬美元高級無抵押債券			不適用						3.80%						08/28/2023						—						50,000
5000萬美元無擔保定期貸款 (2)			0.95%						4.09%						08/30/2024						50,000						50,000
6000萬美元高級無擔保票據			不適用						3.46%						12/13/2024						60,000						60,000
6000萬美元高級無擔保票據			不適用						3.48%						12/15/2024						60,000						60,000
5000萬美元無擔保定期貸款 (2)			1.10%						1.58%						03/18/2025						50,000						50,000
2000萬美元高級無擔保票據			不適用						3.80%						08/28/2025						20,000						20,000
2500萬美元高級無擔保票據			不適用						3.97%						10/01/2025						25,000						25,000
5000萬美元高級無抵押債券			不適用						3.99%						10/07/2025						50,000						50,000
1億美元無擔保定期貸款 (2)			0.95%						2.10%						10/10/2026						100,000						100,000
4000萬美元高級無擔保票據			不適用						3.75%						12/15/2026						40,000						40,000
1億美元無擔保定期貸款 (2) (3)			0.95%						1.80%						03/25/2027						100,000						100,000
7500萬美元無擔保定期貸款 (2)			0.95%						4.00%						08/31/2027						75,000						75,000
6000萬美元高級無擔保票據			不適用						3.93%						04/10/2028						60,000						60,000
1億美元無擔保定期貸款 (2) (4)			0.95%						2.61%						09/29/2028						100,000						100,000
8000萬美元高級無抵押債券			不適用						4.27%						03/28/2029						80,000						80,000
7,500萬美元高級無抵押債券			不適用						3.47%						08/19/2029						75,000						75,000
1億美元無擔保定期貸款 (2)			1.35%						5.27%						01/13/2030						100,000						—
1億美元高級無抵押債券			不適用						2.61%						10/14/2030						100,000						100,000
1.25億美元高級無抵押債券			不適用						2.74%						06/10/2031						125,000						125,000
3,500萬美元高級無抵押債券			不適用						3.54%						08/15/2031						35,000						35,000
1.5億美元高級無抵押債券			不適用						3.03%						04/20/2032						150,000						150,000
7,500萬美元高級無抵押債券			不適用						2.71%						10/14/2032						75,000						75,000
7,500萬美元高級無抵押債券			不適用						4.90%						10/12/2033						75,000						75,000
7,500萬美元高級無抵押債券			不適用						4.95%						10/12/2034						75,000						75,000
																					$	1,680,000					1,695,000

(1)這筆無擔保定期貸款的利率由倫敦銀行同業拆借利率加保證金組成，保證金受公司覆蓋評級變化的定價網格的影響。本公司訂立利率互換協議(詳見附註12)，將貸款的LIBOR利率轉換為實際上固定的利率。上表中的利率是貸款的實際固定利率，包括利率互換的影響，截至2023年3月31日，即還款日期。

(2)這些無擔保定期貸款的利率由SOFR期限加保證金組成，該保證金受本公司承保評級變化的定價網格的影響。本公司訂立利率互換協議(詳見附註12)，以將貸款的定期SOFR利率轉換為實際固定利率。上表中的利率是截至2023年12月31日的貸款實際固定利率，包括利率互換的影響。

(3)這筆定期貸款經過修改和再融資，自2022年3月25日起生效。利潤率下調約60個基點，將實際上固定的利率從2.39%至1.80%，並將LIBOR替換為SOFR。

(4)這筆定期貸款從2023年9月29日起進行了再融資。利潤率下降了大約45基點，將實際上固定的利率從3.06%至2.61%.

2023年1月，該公司完成了一筆100,000,000優先無擔保定期貸款，期限為七年了和純利息支付，按SOFR年利率加適用保證金計息(1.35截止日期百分比2023年12月31日)基於公司的優先無擔保長期債務評級。本公司亦訂立利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分轉換為貸款整段期間的固定利率，提供總實際固定利率5.27%.

2023年3月31日，東方集團償還了一美元65,000,000優先無擔保定期貸款，總有效固定利率為2.31%。這筆貸款原定於2023年4月1日到期，已在沒有罰款的情況下得到償還。

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合併財務報表附註

2023年8月，該公司按計劃支付了50,000,000優先無擔保票據的本金償還，固定利率為3.80%.

2023年9月，該公司完成了一美元的再融資100,000,000優先無擔保定期貸款五年剩下的。經修訂的定期貸款只提供利息，目前的利率為SOFR加95基點，基於公司目前的信用評級和綜合槓桿率，這是一個45與原來的定期貸款相比，信用利差降低了一個基點。本公司有一項利率互換協議，將貸款的SOFR利率部分在整個貸款期限內轉換為固定利率，提供有效的總固定利率2.61%.

在截至2022年12月31日的年度內，EastGroup的總收盤價為525,000,000新的無擔保債務的加權平均有效固定利率為3.82%。該公司再融資一美元100,000,000無擔保定期貸款，利率降低60基點。EastGroup還償還了一美元75,000,000無擔保定期貸款，實際固定利率為3.03%.

在截至2021年12月31日的年度內，EastGroup的總收盤價為175,000,000新的無擔保債務的加權平均有效固定利率為2.40%，再融資$100,000,000無擔保定期貸款利率下調65個基點，並償還了一美元40,000,000無擔保定期貸款，實際固定利率為2.34%.

本公司的無擔保債務工具有若干限制性契諾，例如維持償債範圍及槓桿率及維持保險範圍，而本公司於2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日均遵守其所有金融債務契諾。

本公司目前打算通過營運現金流、無抵押銀行信貸安排下的借款、新債所得(主要為無抵押)及/或發行股本工具所得款項，在短期及長期內償還債務。

 

長期債務的預定本金支付，包括無擔保債務，扣除債務發行成本(不包括無擔保銀行信貸安排，扣除債務發行成本)，截至2023年12月31日如下：

截至12月31日止的年度，						(單位：千)
2024						$	170,000
2025						145,000
2026						140,000
2027						175,000
2028						160,000
此後						890,000
債務發行成本攤銷前的無擔保債務總額						$	1,680,000

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合併財務報表附註

(7) 應付賬款和應計費用

公司的業績摘要應付賬款和應計費用以下是：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(單位：千)
應付財產税			$	9,508					6,823
應付開發費用			29,487						21,305
應付保留金			14,992						11,011
房地產裝修和資本化租賃費用應付款			5,275						5,182
應付利息			8,493						9,597
應付股息			62,393						55,952
帳面透支 (1)			—						13,370
其他應付款項及應計費用			16,189						13,748
*總計應付賬款和應計費用			$	146,337					136,988

(1) 指在期末前開出的支票，尚未結清銀行;因此，銀行尚未向公司預付現金。 當支票清算銀行時，它們將通過公司的工作現金信貸額度提供資金，該信貸額度包括在公司的無抵押銀行信貸設施中。 見附註1（q）。

(8)其他負債

公司的業績摘要其他負債以下是：

			十二月三十一日，
			2023						2022
			(單位：千)
保證金			$	37,102					34,272
預付租金和其他遞延收入			20,070						17,004
經營租賃負債--地面租賃			18,758						19,906
經營租賃負債--辦公室租賃			2,882						2,139
收購的低於市價的租賃無形資產			11,451						10,735
收購的低於市價的租賃無形資產的累計攤銷			(5,006)						(3,957)
收購的低於市價的租賃無形資產，累計攤銷後的淨額			6,445						6,778
利率互換負債			2,478						1,981
其他負債包括債務、債務、債務。			1,680						1,586
*總計其他負債			$	89,415					83,666

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合併財務報表附註

(9)普通股活動

下表列出了截至2023年12月31日的三個年度的普通股活動：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			普通股(以股份計算)
年初已發行的股份			43,575,539						41,268,846						39,676,828
普通股發行將使投資者、投資者和投資者			4,094,896						393,406						1,551,181
購買房地產時發行的普通股			—						1,868,809						—
*			57,741						71,217						66,623
激勵性限制性股票沒收*			(1,015)						—						—
董事普通股授予投資者、投資者和投資者。			—						161						4,466
授予董事限制性股票			4,134						5,696						—
員工普通股獎勵			575						2,425						—
預扣税款的股票			(31,438)						(35,021)						(30,252)
年末流通股			47,700,432						43,575,539						41,268,846

2023年10月25日，我們建立了一個在市場上的普通股發行計劃（“ATM計劃”），根據該計劃，我們能夠不時出售我們的普通股股票，總銷售價格最高為$750,000,000(the 2023年“新時代”。目前的2023年ATM計劃取代了我們以前的$750,000,000ATM計劃（“優先ATM計劃”），該計劃於2022年12月16日成立，根據該計劃，我們出售了我們的普通股股份，總銷售價格為$464,305,000到2023年10月25日。此外，我們之前建立了一個$750,000,0002019年12月20日的ATM計劃，根據該計劃，我們出售了我們的普通股股票，總銷售價格為$444,533,000到2022年12月16日。

就當前2023 ATM計劃而言，我們可能會通過銷售代理或作為遠期買家的某些金融機構出售我們的普通股股份，據此，根據我們的判斷，遠期交易對手可以從第三方借款，隨後出售我們的普通股股份。遠期股權出售協議的使用使我們能夠鎖定出售普通股的股價，但將結算和收取出售股份的收益推遲到稍後的日期。此外，我們預期在協議結算時收到的遠期價格將根據以下因素進行調整：（i）等於指定每日利率減去點差的浮動利率因素;（ii）遠期買方的股票借貸成本;以及（iii）協議期限內的預定股息。

下表呈列截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度根據本公司ATM計劃進行的普通股發行活動：

截至十二月三十一日止的年度，						已發行普通股(1)						加權平均價格						淨收益
						(以股份計)						(每股)						(單位：千)
2023						4,094,896						$	170.77					$	691,478
2022						393,406						194.17						75,375
2021						1,551,181						176.77						271,155

(1) 不包括下一段所述的遠期出售的普通股。

於截至2023年12月31日止年度內，我們與若干金融機構訂立遠期股權出售協議，作為我們現行的2023年自動櫃員機計劃下的遠期買方。406,041普通股，加權平均初始遠期價格為$183.92每股。於訂立遠期股權出售協議時，吾等並無收到遠期買方出售普通股所得的任何款項。截至2023年12月31日，我們尚未通過發行我們的普通股來結算任何未償還的遠期股權出售協議。在截至2022年12月31日及2021年12月31日的年度內，我們並無根據我們的自動櫃員機計劃訂立任何遠期股權出售協議。

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合併財務報表附註

截至2023年12月31日，約為440,322,000根據目前的2023年自動取款機計劃，普通股的數量仍然可以出售。未來的銷售(如果有的話)將取決於各種因素，其中包括市場狀況、我們普通股的交易價格、我們對適當資金來源的確定以及我們可用的資金的潛在用途。

(10)基於股票的薪酬

股權激勵計劃

2013年4月，董事會根據公司董事會薪酬委員會(以下簡稱“委員會”)的建議，通過了EastGroup Properties，Inc.2013年股權激勵計劃(“2013股權激勵計劃”)；2013年股權激勵計劃經公司股東批准，並於2013年5月29日生效。董事會於2017年3月對2013年股權計劃進行了進一步修訂。2013年股權計劃允許向員工和董事授予以下方面的獎勵2,000,000普通股。

2023年4月，董事會根據委員會的建議通過了EastGroup Properties，Inc.2023年股權激勵計劃(“2023年股權計劃”)；2023年股權計劃經公司股東批准，並於2023年5月25日生效。2023年股權計劃允許向員工和董事授予以下方面的獎勵1,500,000普通股。

有幾個1,484,116截至2023年12月31日，根據2023年股權計劃可授予的股票有1,422,437和1,477,241分別於2022年12月31日和2021年12月31日根據2013年股權計劃可授予的股票。通常情況下，該公司會發行新股來履行股票贈與。

員工權益獎

公司的限制性股票計劃旨在為管理層提供激勵，以實現委員會制定的目標。這些獎勵充當了一種保留手段，因為它們隨着時間的推移而授予，使參與者能夠從股票分紅和潛在的股票升值中受益。股權獎勵使管理層的利益與股東的長期利益保持一致。

委員會批准公司高管的長期和年度股權薪酬獎勵。根據委員會的決定，公司限制性股票計劃的歸屬期限各不相同。授予高管限制性股票的條件是繼續任職，並滿足委員會確定的某些年度業績目標和多年市場狀況。

長期股權補償獎勵

長期薪酬獎勵包括基於公司在即將到來的三年期間的股東總回報以及員工截至歸屬日期的繼續服務的組成部分。股東總回報部分將接受亮線測試，將公司的總股東回報與NAREIT股票指數和NAREIT工業指數的成員公司進行比較。

下表彙總了蒙特卡洛模擬定價模型中使用的假設，該模型用於確定2023年、2022年和2021年長期薪酬獎勵的多年期市場條件部分的授予日期公允價值：

			2023年大獎						2022年大獎						2021年大獎
估值日期			3/2/2023						3/3/2022						2/25/2021
無風險利率			4.68		%				1.64		%				0.39		%
本公司預期股價波動			31.01		%				30.01		%				30.51		%
同業集團公司預期股價波動-區間低端			27.31		%				26.32		%				26.87		%
同業集團公司預期股價波動-區間高端			51.26		%				50.10		%				54.25		%
預期股息收益率			3.02		%				2.27		%				2.27		%
模擬路徑數			1,000,000						1,000,000						1,000,000
授予日期公允價值(千)			$	4,885					2,912						2,941

無風險利率以零息無風險利率為基礎，與市場表現期的三年時間段相匹配。預期股價波動是根據本公司的歷史及隱含波動及

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合併財務報表附註

同業集團公司。預期股息收益率是根據截至估值日的預期年度現金股息除以公司在估值日的股價得出的。這些基於市場的獎勵是在必要的服務期內按直線計算的(75在三年績效期末獲得%的獎勵，並且25%授予下一年)。

下表列出了截至2023年12月31日的四年的長期薪酬獎勵的總股東回報部分：

2023年大獎

2022年大獎

2021年大獎

2020年大獎

授予日期

3/2/2023

3/3/2022

2/25/2021

3/6/2020

執行期間

1/1/23 - 12/31/25

1/1/22 - 12/31/24

1/1/21 - 12/31/23

1/1/20 - 12/31/22

可賺取股份的範圍-範圍的低端

—

—

—

—

可賺取股份範圍-範圍的高端

44,725

27,212

36,400

25,261

確定的股份

不適用(1)

不適用(1)

不適用(1)

21,050

    (1)這項獎勵的業績條件尚未滿足，股票數量尚未確定。

長期酬金只限於連續受僱，按直線計算，按所需服務期間計算(25在接下來的四年中每年都有%的歸屬)。下表列出了截至2023年12月31日的四年長期薪酬獎勵中僅限服務的部分：

			2023年大獎						2022年大獎						2021年大獎						2020年大獎
授予日期			3/2/2023						3/3/2022						2/25/2021						3/6/2020
已授予的股份			9,583						5,830						7,801						7,217
授予日期股價			$	165.83					193.54						138.93						131.36

年度股權薪酬獎勵

年度股權薪酬獎勵包括基於某些公司年度業績衡量標準和來年個人年度業績目標的組成部分。公司2023年的某些業績衡量標準是：(I)每股運營資金“FFO”，(Ii)現金相同物業淨營業收入變化，(Iii)債務與EBITDAre比率，以及(Iv)固定費用覆蓋率。公司開始確認在授予日根據這些獎勵可以賺取的股份的估計費用；費用在業績期間調整為估計業績水平，並在獎勵確定後調整為實際業績水平。股份使用分級歸屬歸屬方法進行支出，該方法在必要的服務期內以直線方式將獎勵的每個單獨歸屬部分確認為單獨獎勵(34末尾的%個背心一年演出期和33%歸屬於以下各項兩年).

下表顯示了截至2023年12月31日的三年的年度股權薪酬獎勵中的公司業績衡量部分：

			2023年大獎						2022年大獎						2021年大獎
授予日期			3/2/2023						3/3/2022						2/25/2021
執行期間			1/1/23 - 12/31/23						1/1/22 - 12/31/22						1/1/21 - 12/31/21
可賺取股份的範圍-範圍的低端			—						—						—
可賺取股份範圍-範圍的高端			21,438						13,289						19,052
確定的股份			不適用(1)						12,761						18,798
授予日期股價			$	165.83					193.54						138.93

(1) 這項獎勵的業績條件尚未滿足，股票數量尚未確定。

根據個人年度業績目標發行的任何股票，由委員會在業績期滿後酌情決定。本公司開始於授出日確認股份的開支，並按直線原則確認餘下服務期間的開支(34末尾的%個背心一年演出期和33%歸屬於以下各項兩年).

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合併財務報表附註

下表列出了截至2023年12月31日的三個年度的年度股權薪酬獎勵的個人業績目標部分：

2023年大獎

2022年大獎

2021年大獎

授予日期

不適用(1)

2/15/2023

2/16/2022

執行期間

1/1/23 - 12/31/23

1/1/22 - 12/31/22

1/1/21 - 12/31/21

可賺取股份的範圍-範圍的低端

—

—

—

可賺取股份範圍-範圍的高端

5,358

3,323

4,756

確定的股份

不適用(1)

3,022

4,374

授予日期股價

不適用(1)

$

168.90

190.89

(1) 本次獎勵的業績條件尚未滿足，授予日期和股份數量尚未確定.

本公司的非執行董事亦可獲得股權薪酬，他們須遵守只限服務的條件，並在所需的服務期間按直線計算(20%歸屬於以下各項五年)。總補償費用以授予日股票的公允市值為基礎。下表列出了截至2023年12月31日的三年向非執行幹事支付的薪酬：

			2023年大獎						2022年大獎						2021年大獎
授予日期			6/20/2023						6/20/2022						7/7/2021
已授予的股份			11,325						11,225						9,200
授予日期股價			$	172.70					148.48						168.35

委員會通過了一項股權獎勵退休政策(“退休政策”)，允許符合退休資格的員工(定義為符合一定年齡和服務年限要求的員工)加速轉歸未歸屬股份。為了有資格獲得退休後的加速歸屬，符合資格的員工必須根據退休政策提供所需的通知，並必須從公司退休。公司調整了基於股票的薪酬支出，以加快對符合退休條件的員工的支出確認。

員工的股票薪酬成本為$11,013,000, $10,236,000及$9,136,0002023年、2022年和2021年，其中#美元2,812,000, $2,510,000及$2,336,000已資本化為本公司各年度開發成本的一部分。截至2023年12月31日，有1美元4,219,000與員工和董事的未歸屬限制性股票薪酬有關的未確認薪酬成本，預計將在加權平均期間內確認2.8好幾年了。

在獎勵不再受或有事項影響的限制期內，股息是根據預期獎勵的股份數量而應計的。1,921,000, $1,610,000及$1,585,000，分別為。在2023年、2022年和2021年歸屬的股票中，31,254股票，34,251股票和30,252公司分別扣留了股票，以履行適用股權計劃允許選擇這一選項的員工的納税義務。

 

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合併財務報表附註

以下是2023年、2022年和2021年授予、沒收和交付(歸屬)給員工的限制性股票總數以及相關加權平均授予日期公允價值股價的摘要。截至授予日，2023年、2022年和2021年期間授予的股票的公允價值總額為$8,562,000, $8,654,000及$7,682,000，分別為。截至歸屬日期，於2023年、2022年及2021年歸屬的股份公允價值合計為$11,304,000, $17,124,000及$10,322,000，分別為。

受限制的股票活動：			截至十二月三十一日止的年度，
			2023												2022												2021
			股票						加權平均 授予日期 公允價值						股票						加權平均 授予日期 公允價值						股票						加權平均 授予日期 公允價值
年初未歸屬			96,708						$	131.79					106,056						$	116.37					113,125						$	100.86
授與(1) (2)			57,741						148.28						71,217						121.52						66,623						115.30
被沒收。			(1,015)						144.79						—						—						—						—
既得利益集團			(73,152)						120.87						(80,565)						102.42						(73,692)						91.59
年底未歸屬：			80,282						153.43						96,708						131.79						106,056						116.37

(1) 包括已滿足業績條件並已確定股份數量的前幾年授予的股份.

(2) 不包括在實現2021年和2022年確定的長期業績目標以及2023年確定的年度和長期業績目標的情況下可能賺取的限制性股票。根據目標在開放業績期末的實際實現程度，賺取的股份數量可能從零至135,133.

以下是截至2023年12月31日員工未歸屬股份總額的歸屬時間表：

未歸屬股份歸屬附表						股份數量
2024						41,741
2025						19,510
2026						9,983
2027						6,783
2028						2,265
未獲授權股份總數超過了資產負債表、資產負債表。						80,282

董事股票獎

董事會根據2023年股權計劃通過了一項政策，根據該政策，將向非僱員董事頒發獎勵。現行政策規定，公司在股東周年大會上自動向每一名當選或再度當選為董事會成員的非僱員董事頒發年度限制性股票獎勵。股份數量應等於$110,000除以股份在選舉當日的公平市價。如果非僱員董事在公司年會以外的會議上被推選或任命為董事會成員，年度限制性股票獎勵將按比例計算。限售股份將於授出日期一週年或授出日期後的下一次股東周年大會上(以較早者為準)悉數歸屬，惟非僱員董事須繼續在董事會任職至該歸屬日期，惟若干例外情況除外。股票在服務期內按直線計算費用。該政策還規定，每一名被任命或當選的新非員工董事將在選舉或任命生效之日自動獲得一股普通股限制性股票獎勵，金額相當於$25,000除以公司普通股在該日期的公允市值。這些限制性股票將授予25每年%超過四-未來作為董事提供服務的一年期限，但某些例外情況除外。股票在服務期內按直線計算費用。

董事們被授予4,134股票和5,568分別在2023年和2022年期間將普通股作為年度限制性股票獎勵。董事們被任命為4,466普通股股票作為2021年期間的年度定額獎勵。

董事的股票薪酬支出為$764,000, $566,000及$711,000分別為2023年、2022年和2021年。

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合併財務報表附註

以下是2023年、2022年和2021年授予、沒收和交付(歸屬)給董事的限制性股票總數以及相關加權平均授予日期公允價值股價的摘要。截至授予日，2023年、2022年和2021年期間授予的股票的公允價值總額為$661,000, $906,000和零，分別為。截至歸屬日期，在2023年、2022年和2021年期間歸屬的股票的公允價值為$904,000, $8,000及$21,000，分別為。

受限制的股票活動：			截至十二月三十一日止的年度，
			2023												2022												2021
			股票						加權平均 授予日期 公允價值						股票						加權平均 授予日期 公允價值						股票						加權平均 授予日期 公允價值
年初未歸屬			5,800						$	158.31					156						$	120.39					278						$	112.45
授與			4,134						159.79						5,696						159.00						—						—
被沒收。			—						—						—						—						—						—
既得利益集團			(5,652)						158.00						(52)						120.39						(122)						102.30
年底未歸屬：			4,282						160.15						5,800						158.31						156						120.39

(11)綜合收益

綜合收入總額由淨收益加上來自非所有者來源的所有其他權益變動組成，並在綜合收益和全面收益表中列報。的組件累計其他綜合收益(虧損)2023年、2022年和2021年在公司的綜合權益變動表中列示，並彙總如下。有關公司利率互換的信息，請參閲附註12。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
累計其他綜合收益(虧損)：			(單位：千)
年初餘額：			$	36,371					1,302						(10,752)
其他綜合收益(虧損)--利率互換			(11,483)						35,069						12,054
年終結餘：			$	24,888					36,371						1,302

(12)衍生工具和套期保值活動

本公司因其業務運作及經濟狀況而面臨若干風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務和運營風險的敞口。本公司管理經濟風險，包括利率、流動資金和信貸風險，主要是通過管理其債務融資的金額、來源和期限，以及在有限程度上管理衍生工具的使用。

具體地説，本公司已訂立衍生工具，以管理因業務活動而產生的風險，而該等業務活動會導致支付未來已知及不確定的現金金額，其價值由利率決定。本公司的衍生工具，如下所述，用於管理本公司已知或預期現金支付的金額、時間和持續時間方面的差異，主要與本公司的某些借款有關。

本公司使用利率衍生工具的目的是通過使用利率掉期將可變利率轉換為固定利率。 指定為現金流量對衝的利率掉期涉及從交易對手收取浮動利率金額，以換取本公司於協議年期內作出固定利率付款，而不交換相關名義金額。

自.起2023年12月31日，EastGroup擁有 七未償還的利率掉期，全部用於對衝與無抵押貸款相關的可變現金流量。 公司所有的利率掉期都將相關貸款的SOFR利率成分轉換為實際固定利率，公司得出結論認為，每種對衝關係都非常有效。

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東方集團地產股份有限公司及附屬公司

合併財務報表附註

指定及合資格作為現金流量對衝的衍生工具的公平值變動記錄於 其他全面收益(虧損)其後重新分類為收益， 利息支出因為在套期預測交易影響收益的期間，公司的可變利率債務支付或收到利息。 該公司估計，增加$14,556,000將從O重新分類其他全面收益（虧損） 減少到 利息支出在接下來的十二個月裏。

公司對場外交易（“OTC”）衍生品的估值方法是根據SOFR市場數據對現金流進行貼現。無抵押或部分抵押交易包括對融資成本和信用風險進行適當的經濟調整。本公司使用中間市場價格計算其衍生工具估值。

2023年6月30日，LIBOR的管理機構ICE Benchmark Administration（IBA）停止公佈美元LIBOR的不同期限。在此之前，IBA的監管機構金融行為監管局於2021年3月宣佈，LIBOR在此日期之後將不再是代表性利率。在美國，由聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行召集的替代參考利率委員會建議，SOFR加上建議的利差調整是其首選的替代USD-LIBOR的方法。因此，該公司所有以LIBOR為基礎的剩餘借款已被修改，將LIBOR指數修改為SOFR。與此同時，相關的掉期交易被修改為參考SOFR而不是LIBOR。這一過渡對公司的合併財務報表沒有重大影響。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響。ASU 2020-04載有影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導意見是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。該公司選擇對未來以倫敦銀行同業拆放利率為基準的現金流採用與概率和有效性評估相關的對衝會計手段，以假定未來對衝交易所依據的指數與相應衍生工具的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。2022年12月，FASB發佈了ASU 2022-06，推遲848主題的日落日期，它的發佈是為了將主題848的日落日期推遲到2024年12月31日。ASU 2022-06對所有公司立即生效。ASU 2022-06年度對本公司截至該年度的綜合財務報表並無影響2023年12月31日.

自.起2023年12月31日至2022年，本公司有以下未償還利率衍生品，被指定為利率風險的現金流對衝：

利率衍生品						截至的名義金額2023年12月31日						截至2022年12月31日的名義金額
						(單位：千)
利率互換						—						$65,000
利率互換						$100,000						$100,000
利率互換						$100,000						$100,000
利率互換						$50,000						$50,000
利率互換						$100,000						$100,000
利率互換						$75,000						$75,000
利率互換						$50,000						$50,000
利率互換						$100,000						$100,000

下表載列本公司衍生金融工具的公允價值及其於綜合資產負債表中的分類。2023年12月31日和2022年。有關本公司利率掉期的公允價值的其他資料，請參閲附註16。

衍生品 自.起2023年12月31日

衍生品 截至2022年12月31日

資產負債表位置

公允價值

資產負債表位置

公允價值

(單位：千)

指定為現金流對衝的衍生品：

*利率互換資產

其他資產

$

27,366

其他資產

$

38,352

*利率互換負債

其他負債

2,478

其他負債

1,981

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合併財務報表附註

下表載列本公司衍生金融工具對截至該年度的綜合收益表及全面收益表的影響2023年12月31日、2022年和2021年：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(單位：千)
現金流對衝關係中的衍生品
利率互換：
年確認的收入數額其他全面收益(虧損)在衍生品交易方面，中國的金融危機、金融危機、金融危機以及金融危機。			$	6,319					37,563						7,747
重新分類的(收入)損失金額累計其他綜合收益(虧損)vt.進入，進入利息支出			(17,802)						(2,494)						4,307

有關公司的更多信息，請參見附註11累計其他綜合收益(虧損)因其利率互換而產生。

根據利率對衝協議的條款，如果交易對手不履行義務，衍生金融協議使本公司面臨信用風險。本公司相信，通過與本公司認為值得信賴的金融機構進行交易，可將信用風險降至最低。

本公司與其衍生產品交易對手訂有一項協議，其中載有一項條款，規定如本公司拖欠任何債務，包括貸款人沒有加快償還債務的違約，本公司可被宣佈拖欠其衍生債務。截至2023年12月31日，我們沒有張貼任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反這些協議的任何規定。如本公司違反任何此等規定，本公司將被要求按終止價值清償協議項下的責任。

(13)每股收益

基本每股收益計算和稀釋每股收益計算中分子和分母的對賬如下：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(單位：千)
可歸因於以下項目的淨收入的基本每股收益計算 東方集團地產股份有限公司普通股股東
*分子-普通股股東的淨收入			$	200,491					186,182						157,557
*分母-加權平均流通股-基本			45,224						42,599						40,255
應佔淨收益的攤薄每股收益計算 至EastGroup Property，Inc.普通股股東
*分子-普通股股東的淨收入			$	200,491					186,182						157,557
分母：
*加權平均流通股-基本			45,224						42,599						40,255
稀釋性證券的影響			107						113						122
*稀釋後加權平均流通股--稀釋			45,331						42,712						40,377

 

(14)固定繳款計劃

東方集團為其員工維持401(K)計劃。如果公司做出相應的貢獻50僱員供款的百分比（限於 10%的薪酬），並可每年酌情作出供款。 該公司的總費用為$1,246,000, $1,158,000及$1,106,000分別為2023年、2022年和2021年。

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合併財務報表附註

(15)法律事務

除日常業務過程中產生的常規訴訟外，本公司目前並無涉及任何重大訴訟，就其所知，亦無任何對本公司或其財產構成威脅的重大訴訟。

(16)金融工具的公允價值

ASC 820，公允價值計量，公允價值是指在計量日市場參與者之間的有序交易中出售資產所收取的價格或轉讓負債所支付的價格。 ASC 820還提供了使用公允價值計量金融資產和負債的指導。 該守則規定披露公平值計量所屬公平值層級的級別，包括使用相同資產或負債於活躍市場的報價（第一級）、類似工具於活躍市場的報價或相同或類似工具於不活躍市場的報價（第二級）進行計量，及在市場上不易觀察的重大估值假設（第三級）。

下表根據ASC 820列出了公司金融工具的賬面價值和估計公允價值 在2023年12月31日和2022年12月31日。

			十二月三十一日，
			2023												2022
			賬面金額 (1)						公允價值						賬面金額 (1)						公允價值
			(單位：千)
金融資產：
現金和現金等價物			$	40,263					40,263						56						56
**利率互換資產			27,366						27,366						38,352						38,352
財務負債：
*無擔保銀行信貸安排-浮動利率(2)			—						—						170,000						169,684
無擔保債務(2)			1,680,000						1,548,655						1,695,000						1,548,221
利率互換負債			2,478						2,478						1,981						1,981

(1)除下列附註所示外，表內所示賬面值均列於綜合資產負債表所示項目下。

(2)表中列示的賬面金額和公允價值不包括債務發行成本(更多信息見附註5和6)。

使用以下方法和假設估計每類金融工具的公允價值：

現金和現金等價物：*本公司將所有購買時到期日在三個月或以下的高流動性投資視為現金等價物。由於該等票據到期日較短，賬面金額接近公允價值。

利率互換資產(包括在綜合資產負債表的其他資產內)：這些工具是根據使用投入的模型按公允價值記錄的，例如利率收益率曲線和LIBOR或SOFR掉期曲線，基本上在整個合同期限內都可以觀察到(第2級投入)。有關本公司利率掉期的其他資料，請參閲附註12。

無擔保銀行信貸安排：本公司的無擔保銀行信貸安排的公允價值是通過按當前市場利率(第2級投入)貼現預期現金流量來估計的，不包括債務發行成本的影響。

無擔保債務：本公司無擔保債務的公允價值是根據本公司銀行家(第2級投入)的建議，按照目前向本公司提供的相同剩餘期限債務的利率貼現預期現金流，不包括債務發行成本的影響。

利率互換負債(包括在綜合資產負債表的其他負債內)：這些工具是根據使用投入的模型按公允價值記錄的，例如利率收益率曲線和LIBOR或SOFR掉期曲線，基本上在整個合同期限內都可以觀察到(第2級投入)。有關本公司利率掉期的其他資料，請參閲附註12。

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合併財務報表附註

(17)後續事件

在2023年12月31日之後，EastGroup通過發行以下方式部分解決了我們當前2023年ATM計劃下尚未完成的遠期股權出售協議272,342普通股換取淨收益$49,364,000，基於加權平均遠期價格$181.26結算時每股收益。

2024年1月，該公司收購了Brightstar Land，後者包含34.3亞特蘭大幾英畝的開發用地，價格約為$3,200,000。這幅土地將容納規劃中的未來發展二包含大約314,000平方英尺。

同樣在2024年1月，EastGroup收購了拉斯維加斯的西班牙嶺工業園，其中包括三最近開發的商業配送大樓總計231,000平方英尺(約合人民幣238平方米)，約合美元55,000,000。這些建築目前100租賃的百分比。

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
房地產物業（c）：
工業：
佛羅裏達州
坦帕
韋斯特波特商業中心						$	980					3,800						4,444						980						8,244						—						9,224						5,821						1994						1983/87
本傑明配送中心1和2						843						3,963						2,188						883						6,111						—						6,994						4,715						1997						1996
本傑明配送中心3						407						1,503						809						407						2,312						—						2,719						1,862						1999						1988
棕櫚河中心						1,190						4,625						3,860						1,190						8,485						—						9,675						6,160						1997/98						1990/97/98
棕櫚河北1-3						1,005						4,688						3,489						1,005						8,177						—						9,182						5,669						1998						2000
棕櫚河北2						634						4,418						514						634						4,932						—						5,566						3,859						1997/98						1999
棕櫚河南部1						655						3,187						1,153						655						4,340						—						4,995						2,426						2000						2005
棕櫚河南部2						655						—						5,378						655						5,378						—						6,033						3,046						2000						2006
沃爾頓配送中心1號						337						3,318						1,883						337						5,201						—						5,538						2,952						1997/98						2001
沃爾頓配送中心2						465						3,738						1,769						465						5,507						—						5,972						3,769						1998						1998
橡樹溪配送中心1						1,109						6,126						1,909						1,109						8,035						—						9,144						5,375						1998						1998
橡樹溪配送中心2						647						3,603						2,199						647						5,802						—						6,449						3,659						2003						2001
橡樹溪配送中心3						439						—						3,620						556						3,503						—						4,059						1,718						2005						2007
橡樹溪配送中心4						682						6,472						1,069						682						7,541						—						8,223						4,148						2005						2001
橡樹溪配送中心5						724						—						6,083						916						5,891						—						6,807						3,206						2005						2007
橡樹溪配送中心6						642						—						5,845						812						5,675						—						6,487						3,024						2005						2008
橡樹溪配送中心7						740						—						6,467						740						6,467						—						7,207						1,431						2005						2017
橡樹溪配送中心8						843						—						6,308						1,051						6,100						—						7,151						1,657						2005						2015
橡樹溪配送中心9號						618						—						5,195						781						5,032						—						5,813						2,235						2005						2009
橡樹溪配送中心A						185						—						1,552						185						1,552						—						1,737						737						2005						2008
橡樹溪配送中心B						227						—						1,592						227						1,592						—						1,819						763						2005						2008
橡樹溪配送中心C置地						355						—						1,291						355						1,291						—						1,646						79						2005						不適用
機場商務中心						1,257						4,012						1,209						1,257						5,221						—						6,478						3,511						1998						1998
西湖配送中心						1,333						6,998						2,945						1,333						9,943						—						11,276						7,142						1998						1998/99
高速公路商務中心1號						915						5,346						1,780						915						7,126						—						8,041						4,512						2002						2004
高速公路商務中心2號						1,013						3,247						1,228						1,013						4,475						—						5,488						2,773						2003						2001

75

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
筒倉彎頭配送中心						4,131						27,497						6,251						4,132						33,747						—						37,879						12,986						2011						1987/90
坦帕東部配送中心						791						4,758						808						791						5,566						—						6,357						2,357						2011						1984
坦帕西配送中心						2,139						8,502						2,057						2,140						10,558						—						12,698						4,019						2011						1975/93/94
麥迪遜配送中心						495						2,779						575						495						3,354						—						3,849						1,376						2012						2007
麥迪遜配送中心2和3						624						—						7,309						624						7,309						—						7,933						2,107						2012						2015
麥迪遜配送中心4&5						565						—						8,462						565						8,462						—						9,027						2,451						2012						2016
大橡樹75號商務中心1號						3,572						12,979						373						3,572						13,352						—						16,924						2,212						2019						2017
大橡樹75號商務中心2						2,589						10,226						2,379						2,589						12,605						—						15,194						1,765						2019						2019
大橡樹75號商務中心3號						1,767						—						9,890						1,770						9,887						—						11,657						760						2019						2021
大橡樹75號商務中心4						2,334						—						16,976						2,338						16,972						—						19,310						432						2019						2022
奧蘭多
總理中心						291						1,711						592						291						2,303						—						2,594						1,713						1996/97						1996/97
交換配送中心1						603						2,414						2,733						603						5,147						—						5,750						4,058						1994						1975
交易所配送中心2						300						945						538						300						1,483						—						1,783						1,078						2002						1976
Exchange分發中心3						320						997						547						320						1,544						—						1,864						1,081						2002						1980
陽光地帶配送中心						1,472						5,745						7,173						1,472						12,918						—						14,390						10,489						1989/97/98						1974/87/97/98
約翰楊商務中心1						497						2,444						1,812						497						4,256						—						4,753						3,009						1997/98						1997/98
約翰楊商務中心2						512						3,613						736						512						4,349						—						4,861						3,247						1998						1999
Sunport中心1						555						1,977						1,276						555						3,253						—						3,808						2,197						1999						1999
Sunport中心2						597						3,271						2,288						597						5,559						—						6,156						4,282						1999						2001
Sunport中心3						642						3,121						1,320						642						4,441						—						5,083						3,059						1999						2002
Sunport中心4						642						2,917						2,339						642						5,256						—						5,898						3,547						1999						2004
Sunport中心5						750						2,509						4,104						750						6,613						—						7,363						3,629						1999						2005
Sunport中心6						672						—						3,781						672						3,781						—						4,453						2,029						1999						2006
Southridge Commerce Park 1						373						—						5,574						373						5,574						—						5,947						3,604						2003						2006
Southridge Commerce Park 2						342						—						4,865						342						4,865						—						5,207						2,846						2003						2007
Southridge Commerce Park 3						547						—						5,859						547						5,859						—						6,406						3,078						2003						2007
Southridge Commerce Park 4						506						—						5,051						506						5,051						—						5,557						2,679						2003						2006
Southridge Commerce Park 5						382						—						4,832						382						4,832						—						5,214						2,786						2003						2006
Southridge Commerce Park 6						571						—						6,252						571						6,252						—						6,823						2,988						2003						2007

76

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
索斯里奇商業公園7號						520						—						6,976						520						6,976						—						7,496						3,516						2003						2008
索斯里奇商業公園8號						531						—						6,739						531						6,739						—						7,270						2,885						2003						2008
索斯里奇商業公園9號						468						—						6,486						468						6,486						—						6,954						2,828						2003						2012
索斯里奇商業公園10號						414						—						4,937						414						4,937						—						5,351						1,663						2003						2012
索斯里奇商業公園11號						513						—						5,975						513						5,975						—						6,488						2,163						2003						2012
索斯里奇商業公園12號						2,025						—						17,364						2,025						17,364						—						19,389						7,435						2005						2008
地平線商業園1號						991						—						6,927						991						6,927						—						7,918						2,303						2008						2014
地平線商業園2號						1,111						—						7,763						1,111						7,763						—						8,874						2,476						2008						2014
地平線商業園3號						991						—						6,652						991						6,652						—						7,643						1,797						2008						2016
地平線商業園4號						1,097						—						8,626						1,097						8,626						—						9,723						2,641						2008						2015
地平線商業園5號						1,108						—						8,642						1,108						8,642						—						9,750						2,159						2008						2017
地平線商業園6號						1,099						—						11,231						1,099						11,231						—						12,330						2,066						2008						2019
地平線商業園7號						962						—						7,669						962						7,669						—						8,631						2,156						2008						2017
地平線商務公園8、9號						1,590						—						16,652						1,590						16,652						—						18,242						2,325						2008						2019
地平線商業園10號						846						—						6,623						846						6,623						—						7,469						1,262						2009						2018
地平線商業公園11號						1,101						—						9,892						1,101						9,892						—						10,993						1,616						2009						2019
地平線商業園12號						1,416						—						10,636						1,416						10,636						—						12,052						2,391						2009						2017
地平線西1						1,326						—						11,076						1,326						11,076						—						12,402						209						2020						2023
地平線西部2和3						2,895						—						16,024						2,895						16,024						—						18,919						1,385						2020						2021
地平線西4						4,047						—						23,956						4,047						23,956						—						28,003						677						2020						2022
傑克遜維爾
鹿木配送中心						1,147						1,799						6,765						1,147						8,564						—						9,711						5,386						1989						1978
菲利普斯配送中心						1,375						2,961						6,154						1,375						9,115						—						10,490						6,597						1994						1984/95
龐特湖商業園						3,442						6,450						11,873						3,442						18,323						—						21,765						14,976						1993						1986/87
埃利斯配送中心						540						7,513						4,477						540						11,990						—						12,530						6,771						1997						1977
西區配送中心						2,011						15,374						11,524						2,011						26,898						—						28,909						16,934						1997/2008						1984/85
海灘商業中心						476						1,899						1,121						476						3,020						—						3,496						1,887						2000						2000
州際配送中心						1,879						5,700						2,454						1,879						8,154						—						10,033						5,506						2005						1990
弗拉格勒中心						7,317						14,912						1,312						7,317						16,224						—						23,541						3,984						2016						1997 & 2005
英國“金融時報”勞德代爾/棕櫚灘地區
林普羅商務中心						613						2,243						4,305						616						6,545						—						7,161						5,224						1996						1986

77

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
洛克哈特配送中心						—						3,489						3,596						—						7,085						2,794						9,879						5,738						1997						1986
州際商務中心						485						2,652						2,208						485						4,860						—						5,345						3,294						1998						1988
行政機場配送中心						1,991						4,857						6,633						1,991						11,490						—						13,481						6,653						2001						2004/06
樣本95商務園						2,202						8,785						5,199						2,202						13,984						—						16,186						10,309						1996/98						1990/99
藍鷺配送中心						975						3,626						3,219						975						6,845						—						7,820						4,806						1999						1986
藍鷺配送中心2						1,385						4,222						2,267						1,385						6,489						—						7,874						4,093						2004						1988
藍鷺配送中心3						450						—						2,995						450						2,995						—						3,445						1,458						2004						2009
韋斯頓商業公園						4,163						9,951						2,014						4,163						11,965						—						16,128						2,583						2016						1998
邁爾斯堡
陽光海岸商務中心1號						911						—						5,431						928						5,414						—						6,342						2,312						2005						2008
陽光海岸商業中心2號						911						—						5,533						928						5,516						—						6,444						2,582						2005						2007
陽光海岸商務中心3號						1,720						—						7,292						1,763						7,249						—						9,012						3,156						2006						2008
陽光海岸商務中心4號						1,733						—						7,705						1,762						7,676						—						9,438						1,846						2006						2017
陽光海岸商務中心5號						1,511						—						6,880						1,594						6,797						—						8,391						1,506						2006						2019
陽光海岸商務中心6號						1,537						—						7,139						1,594						7,082						—						8,676						1,197						2006						2019
陽光海岸商務中心7號						1,533						—						7,175						1,533						7,175						—						8,708						686						2006						2020
陽光海岸商務中心8號						1,533						—						6,851						1,533						6,851						—						8,384						1,096						2006						2020
陽光海岸商業中心10號						732						—						12,565						732						12,565						—						13,297						24						2020						2023
陽光海岸商業中心11號						785						—						9,038						785						9,038						—						9,823						299						2020						2023
陽光海岸商業中心12號						785						—						7,831						785						7,831						—						8,616						290						2020						2022
邁阿密
門户商務園1						5,746						—						17,785						5,746						17,785						—						23,531						3,719						2016						2018
門户商務園3						5,491						—						13,086						3,176						15,401						—						18,577						724						2016						2022
門户商務園4						4,711						—						19,502						4,711						19,502						—						24,213						1,692						2016						2020
門户商務園區5號						5,746						—						18,255						5,357						18,644						—						24,001						3,576						2016						2019
加利福尼亞
舊金山地區
威格曼配送中心1						2,197						8,788						3,338						2,308						12,015						—						14,323						8,405						1996						1986/87
威格曼配送中心2						2,579						4,316						867						2,579						5,183						—						7,762						1,520						2012						1998
亨特伍德配送中心						3,842						15,368						4,450						3,842						19,818						—						23,660						14,420						1996						1988

78

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
聖克萊門特配送中心						893						2,004						1,023						893						3,027						—						3,920						2,288						1997						1978
約塞米蒂配送中心						259						7,058						2,691						731						9,277						—						10,008						5,978						1999						1974/87
第六街商業中心						1,438						9,513						7						1,438						9,520						—						10,958						406						2022						1966
貝尼西亞配送中心1						6,632						36,362						—						6,632						36,362						—						42,994						1,733						2022						2005
貝尼西亞配送中心2						7,027						36,679						523						7,027						37,202						—						44,229						1,671						2022						2001
貝尼西亞配送中心3						2,136						9,792						14						2,136						9,806						—						11,942						459						2022						1998
貝尼西亞配送中心4						3,191						12,993						—						3,191						12,993						—						16,184						685						2022						1979
貝尼西亞配送中心5						3,161						16,885						34						3,161						16,919						—						20,080						759						2022						2007
勞拉·愛麗絲商務中心						1,174						2,437						—						1,174						2,437						—						3,611						129						2022						2000
普雷斯頓配送中心						7,261						33,833						934						7,261						34,767						—						42,028						1,520						2022						1998
辛克萊配送中心						12,488						27,259						462						12,488						27,721						—						40,209						1,214						2022						1983
中轉配送中心						21,317						10,635						2						21,317						10,637						—						31,954						566						2022						1971
惠普爾商務中心						17,984						15,344						500						17,984						15,844						—						33,828						754						2022						1986
西風配送中心						18,033						10,602						411						18,033						11,013						—						29,046						762						2022						1991
洛杉磯地區
桉樹集散中心						11,392						11,498						934						11,392						12,432						—						23,824						2,133						2018						1988
Kingsview工業中心						643						2,573						792						643						3,365						—						4,008						2,557						1996						1980
多明格斯配送中心						2,006						8,025						4,140						2,006						12,165						—						14,171						8,049						1996						1977
主街配送中心						1,606						4,103						1,276						1,606						5,379						—						6,985						3,585						1999						1999
核桃商務中心						2,885						5,274						3,153						2,885						8,427						—						11,312						6,197						1996						1966/90
華盛頓配送中心						1,636						4,900						1,612						1,636						6,512						—						8,148						3,996						1997						1996/97
奇諾配送中心						2,544						10,175						2,151						2,544						12,326						—						14,870						10,346						1998						1980
雷蒙納配送中心						3,761						5,751						755						3,761						6,506						—						10,267						1,463						2014						1984
行業配送中心1						10,230						12,373						5,056						10,230						17,429						—						27,659						12,503						1998						1959
行業配送中心3						—						3,012						(140)						—						2,872						—						2,872						2,859						2007						1992
栗子商務中心						1,674						3,465						682						1,674						4,147						—						5,821						2,515						1998						1999
蘭喬配送中心						16,180						11,140						803						16,180						11,943						—						28,123						1,257						2020						2006
弗雷斯諾
逸夫商業中心						2,465						11,627						8,598						2,465						20,225						—						22,690						14,823						1998						1978/81/87
聖地亞哥
東湖配送中心						3,046						6,888						3,935						3,046						10,823						—						13,869						6,736						1997						1989

79

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
美麗華之地						13,980						—						29						13,981						28						—						14,009						4						2019						不適用
海景公司中心						6,577						7,105						1,981						6,577						9,086						—						15,663						4,447						2010						2005
石點配送中心1						8,857						13,388						17						8,857						13,405						—						22,262						2,478						2019						2019
石點配送中心2						7,623						11,614						1,423						7,623						13,037						—						20,660						1,435						2019						2019
西門子Viva配送中心1						4,628						9,211						368						4,628						9,579						—						14,207						1,469						2018						2003
西門子Viva配送中心2						2,868						5,694						125						2,877						5,810						—						8,687						785						2019						2002
西門子Viva配送中心3-6						31,815						100,861						612						31,815						101,473						—						133,288						6,700						2021						2001-2003
極速配送中心						15,282						—						57,147						15,114						57,315						—						72,429						2,968						2019						2022
薩克拉門託
Cebrian配送中心						2,360						13,488						226						2,360						13,714						—						16,074						700						2022						1975
蘆葦配送中心						4,647						28,195						359						4,647						28,554						—						33,201						1,386						2022						1990
田納西州
納什維爾
在邁阿特停車						2,463						27,813						—						2,463						27,813						—						30,276						170						2023						2022
德克薩斯州
達拉斯
艾倫車站1和2						5,815						17,612						2,190						5,815						19,802						—						25,617						4,684						2018						2001
州際倉庫1號和2號						1,746						4,941						4,145						1,746						9,086						—						10,832						8,015						1988						1978
3號州際倉庫						519						2,008						1,693						519						3,701						—						4,220						2,881						2000						1979
4號州際倉庫						416						2,481						927						416						3,408						—						3,824						2,182						2004						2002
州際倉庫5、6和7號						1,824						4,106						2,869						1,824						6,975						—						8,799						4,700						2009						1979/80/81
湖港1-3						2,984						—						22,641						2,984						22,641						—						25,625						3,133						2018						2020
湖港4和5						2,716						—						21,536						2,716						21,536						—						24,252						454						2018						2023
物流中心6和7						—						12,605						3,219						—						15,824						1,634						17,458						2,777						2019						2018
風險倉庫						1,452						3,762						3,249						1,452						7,011						—						8,463						6,172						1988						1979
園景商務中心1-3						2,663						—						19,198						2,663						19,198						—						21,861						5,542						2014						2015
林蔭道配送中心						635						3,621						1,593						635						5,214						—						5,849						3,322						2003						1998
瓦爾伍德配送中心						4,361						34,405						5,400						4,361						39,805						—						44,166						15,763						2012						1986/87/97/98
諾斯菲爾德配送中心						12,470						50,713						8,932						12,471						59,644						—						72,115						23,294						2013						1999-2001/03/04/08
Creekview 1和2						3,275						—						14,939						3,275						14,939						—						18,214						4,468						2015						2017

80

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
Creekview 3和4						2,600						—						13,669						2,600						13,669						—						16,269						3,707						2015						2018
Creekview 5和6						2,682						—						12,910						2,681						12,911						—						15,592						2,446						2016						2020
Creekview 7和8						2,640						—						15,290						2,640						15,290						—						17,930						2,206						2016						2020
Creekview 9和10						3,985						—						12,277						3,987						12,275						—						16,262						606						2020						2022
星空商務園的巖石						5,296						27,223						295						5,296						27,518						—						32,814						5,038						2020						2019
DFW全球物流中心						—						86,564						1,049						—						87,613						10,886						98,499						7,335						2021						2014/15
麥金尼3和4						4,228						—						22,694						4,228						22,694						—						26,922						900						2020						2022
麥金尼物流中心						6,899						18,216						37						6,899						18,253						—						25,152						197						2023						2022
沃斯堡
阿靈頓技術中心1和2						2,510						10,096						3,409						2,515						13,500						—						16,015						2,033						2019						2019
阿靈頓科技中心3						1,725						—						8,403						1,725						8,403						—						10,128						128						2020						2023
巴斯伍德1和2						4,086						—						20,376						4,087						20,375						—						24,462						1,138						2019						2022
Parc North 1-4						4,615						26,358						7,923						4,615						34,281						—						38,896						9,198						2016						2016
Parc North 5						1,286						—						8,047						1,286						8,047						—						9,333						1,613						2016						2019
Parc North 6						1,233						—						9,622						1,233						9,622						—						10,855						1,639						2016						2019
休斯敦
世界休斯頓國際商務中心1和2						660						5,893						3,426						660						9,319						—						9,979						5,605						1998						1996
世界休斯頓國際商務中心3和4						820						5,130						1,404						707						6,647						—						7,354						4,189						1998						1998
世界休斯頓國際商務中心6						425						2,423						1,003						425						3,426						—						3,851						2,255						1998						1998
世界休斯頓國際商務中心7&8						680						4,584						5,642						680						10,226						—						10,906						7,466						1998						1998
世界休斯頓國際商務中心9						800						4,355						3,118						800						7,473						—						8,273						4,366						1998						1998
世界休斯頓國際商務中心10						933						4,779						1,270						933						6,049						—						6,982						3,618						2001						1999
世界休斯頓國際商務中心11						638						3,764						1,820						638						5,584						—						6,222						3,706						1999						1999
世界休斯頓國際商務中心12						340						2,419						854						340						3,273						—						3,613						1,903						2000						2002
世界休斯頓國際商務中心13						282						2,569						1,140						282						3,709						—						3,991						2,566						2000						2002
世界休斯頓國際商務中心14						722						2,629						1,642						722						4,271						—						4,993						2,905						2000						2003
世界休斯頓國際商務中心15						249						—						2,802						249						2,802						—						3,051						1,664						2000						2007
世界休斯頓國際商務中心16						519						4,248						2,150						519						6,398						—						6,917						3,941						2000						2005
世界休斯頓國際商務中心17						373						1,945						1,116						373						3,061						—						3,434						1,741						2000						2004
世界休斯頓國際商務中心19						373						2,256						1,384						373						3,640						—						4,013						2,443						2000						2004

81

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
世界休斯頓國際商務中心20						1,008						1,948						2,218						1,008						4,166						—						5,174						2,955						2000						2004
世界休斯頓國際商務中心21						436						—						4,190						436						4,190						—						4,626						2,408						2000/03						2006
世界休斯頓國際商務中心22						436						—						4,697						436						4,697						—						5,133						2,734						2000						2007
世界休斯頓國際商務中心24						837						—						6,535						838						6,534						—						7,372						3,572						2005						2008
世界休斯頓國際商務中心25						508						—						4,636						508						4,636						—						5,144						2,426						2005						2008
世界休斯頓國際商務中心26						445						—						3,495						445						3,495						—						3,940						1,585						2005						2008
世界休斯頓國際商務中心27						837						—						5,485						838						5,484						—						6,322						3,022						2005						2008
世界休斯頓國際商務中心28						550						—						4,825						550						4,825						—						5,375						2,643						2005						2009
世界休斯頓國際商務中心29						782						—						4,162						974						3,970						—						4,944						1,865						2007						2009
世界休斯頓國際商務中心30						981						—						6,128						1,222						5,887						—						7,109						3,054						2007						2009
世界休斯頓國際商務中心31						684						—						4,778						684						4,778						—						5,462						2,244						2008						2011
世界休斯頓國際商務中心31B						546						—						3,739						546						3,739						—						4,285						1,744						2008						2012
世界休斯頓國際商務中心32						1,225						—						5,663						1,526						5,362						—						6,888						2,198						2007						2012
世界休斯頓國際商務中心33						1,166						—						8,228						1,166						8,228						—						9,394						3,076						2011						2013
世界休斯頓國際商務中心34						439						—						3,490						439						3,490						—						3,929						1,320						2005						2012
世界休斯頓國際商務中心35						340						—						2,610						340						2,610						—						2,950						867						2005						2012
世界休斯頓國際商務中心36						684						—						5,078						684						5,078						—						5,762						2,010						2011						2013
世界休斯頓國際商務中心37						759						—						6,786						759						6,786						—						7,545						2,625						2011						2013
世界休斯頓國際商務中心38						1,053						—						7,881						1,053						7,881						—						8,934						3,031						2011						2013
世界休斯頓國際商務中心39						620						—						5,310						621						5,309						—						5,930						1,661						2011						2014
世界休斯頓國際商務中心40						1,072						—						9,426						1,072						9,426						—						10,498						2,967						2011						2014
世界休斯頓國際商務中心41						649						—						6,111						649						6,111						—						6,760						1,904						2011						2014
世界休斯頓國際商務中心42						571						—						4,814						571						4,814						—						5,385						1,335						2011						2015
世界休斯頓國際商務中心43						443						—						6,137						443						6,137						—						6,580						1,145						2011						2019
世界休斯頓國際商務中心44						653						—						8,546						653						8,546						—						9,199						1,081						2011						2020
世界休斯頓國際商務中心45						3,243						—						13,745						3,243						13,745						—						16,988						1,963						2015						2019
世界休斯頓國際商務中心47						2,798						—						14,438						2,798						14,438						—						17,236						521						2015						2022
格倫蒙特商業園						936						6,161						3,717						937						9,877						—						10,814						6,837						1998						1999/2000
環城商務園1號						458						5,712						3,456						458						9,168						—						9,626						6,149						2002						2001
環城商務園2號						415						—						3,264						415						3,264						—						3,679						1,787						2005						2007

82

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
環城公路交叉商務園3號						460						—						3,409						460						3,409						—						3,869						1,893						2005						2008
環城公路交叉商業園4號						460						—						3,413						460						3,413						—						3,873						1,872						2005						2008
環城公路十字路口商業園5號						701						—						5,361						701						5,361						—						6,062						3,008						2005						2008
環城公路十字路口商業園6號						618						—						6,444						618						6,444						—						7,062						2,994						2005						2008
環城商務園7號						765						—						6,321						765						6,321						—						7,086						3,186						2005						2009
環城公路十字路口商業園8號						721						—						5,799						721						5,799						—						6,520						2,905						2005						2011
環城公路十字路口商業園9號						418						—						2,118						418						2,118						—						2,536						815						2007						2012
環城商業園區10號						733						—						4,132						733						4,132						—						4,865						1,535						2007						2012
環城公路交叉商業園11號						690						—						4,575						690						4,575						—						5,265						1,578						2007						2013
西路商務園1號						621						—						4,248						541						4,328						—						4,869						1,492						2012						2014
西路商務園2號						981						—						4,955						854						5,082						—						5,936						1,654						2012						2014
西路商務園3號						597						—						4,301						520						4,378						—						4,898						1,190						2012						2015
西路商業園4號						621						—						4,730						541						4,810						—						5,351						1,625						2012						2015
西路商業園5號						484						—						4,379						421						4,442						—						4,863						1,175						2012						2018
十號西線1						566						—						3,166						566						3,166						—						3,732						1,254						2012						2013
十西路口2						829						—						4,534						833						4,530						—						5,363						2,108						2012						2013
十西路口三						609						—						4,571						613						4,567						—						5,180						1,833						2012						2013
十西四路口						694						—						4,569						699						4,564						—						5,263						1,801						2012						2014
十西五路口						933						—						5,991						940						5,984						—						6,924						2,103						2012						2014
十西六路口						640						—						4,741						644						4,737						—						5,381						1,640						2012						2014
十西七路口						584						—						5,492						589						5,487						—						6,076						1,947						2012						2015
十西路口8						1,126						—						9,554						1,135						9,545						—						10,680						2,010						2012						2019
西北路口1-3						5,665						—						20,342						5,665						20,342						—						26,007						2,249						2019						2020
大西路口1						2,733						—						10,968						2,726						10,975						—						13,701						304						2019						2022
柏樹保留區1和2						9,952						43,457						1,993						9,952						45,450						—						55,402						2,587						2022						2019
埃爾帕索
巴特菲爾德小徑						—						20,725						11,032						—						31,757						2,682						34,439						24,208						1997/2000						1987/95
羅哈斯商業公園						900						3,659						4,114						900						7,773						—						8,673						6,289						1999						1986
美洲十大商務中心1						526						2,778						1,687						526						4,465						—						4,991						2,866						2001						2003
美洲十大商務中心2						2,516						—						11,867						2,518						11,865						—						14,383						583						2020						2022

83

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
聖安東尼奧
阿拉莫唐斯配送中心						1,342						6,338						5,309						1,342						11,647						—						12,989						5,836						2004						1986/2002
阿里昂商業園1-13，15						4,143						31,432						11,501						4,143						42,933						—						47,076						25,527						2005						1988-2000/06
阿里昂商業園14號						423						—						3,988						423						3,988						—						4,411						2,237						2005						2006
阿里昂商業園16號						427						—						3,838						427						3,838						—						4,265						2,010						2005						2007
阿里昂商業園17號						616						—						4,564						616						4,564						—						5,180						3,006						2005						2007
阿里昂商務園區18號						418						—						2,470						418						2,470						—						2,888						1,381						2005						2008
威特莫爾商務中心1-4						1,494						10,804						4,655						1,494						15,459						—						16,953						9,662						2005						1998/99
威特莫爾商務中心5號						412						—						3,898						412						3,898						—						4,310						2,296						2006						2008
威特莫爾商務中心6						505						—						4,258						505						4,258						—						4,763						2,253						2006						2008
威特莫爾商務中心7						546						—						5,359						546						5,359						—						5,905						2,819						2006						2008
威特莫爾商務中心8號						1,056						—						8,462						1,056						8,462						—						9,518						4,473						2006						2008
遊樂場商業園						1,644						8,209						2,970						1,644						11,179						—						12,823						6,701						2007						1985/86
Rittiman配送中心						1,083						6,649						1,033						1,083						7,682						—						8,765						2,670						2011						2000
千橡樹配送中心1						607						—						5,687						607						5,687						—						6,294						2,365						2008						2012
千橡樹配送中心2						794						—						4,867						794						4,867						—						5,661						1,985						2008						2012
千橡樹配送中心3						772						—						4,728						772						4,728						—						5,500						1,941						2008						2013
千橡樹配送中心4						753						—						4,771						753						4,771						—						5,524						1,763						2013						2015
阿拉莫嶺商業園1號						623						—						8,527						623						8,527						—						9,150						3,430						2007						2015
阿拉莫嶺商業園2						402						—						5,368						402						5,368						—						5,770						1,796						2007						2015
阿拉莫嶺商業園3號						907						—						10,144						907						10,144						—						11,051						2,510						2007						2017
阿拉莫嶺商業園4號						354						—						7,817						355						7,816						—						8,171						2,635						2007						2017
艾森豪爾角商務園區1號和2號						1,881						—						14,801						1,881						14,801						—						16,682						4,488						2015						2016
艾森豪爾角商務園3						577						—						6,139						577						6,139						—						6,716						1,978						2015						2017
艾森豪爾角商務園區4號						555						—						4,832						555						4,832						—						5,387						1,270						2015						2017
艾森豪爾角商業園5號						818						—						7,047						818						7,047						—						7,865						1,857						2015						2018
艾森豪爾角商業園6號						569						—						4,869						569						4,869						—						5,438						910						2015						2018
艾森豪爾點商業園7 & 8						1,000						—						22,243						2,593						20,650						—						23,243						4,153						2016						2019
艾森豪爾點商業園9號						632						—						5,729						632						5,729						—						6,361						861						2016						2019
三縣路口1和2						1,623						—						14,864						1,623						14,864						—						16,487						3,386						2017						2019
三縣路口3和4						1,733						—						14,519						1,733						14,519						—						16,252						2,336						2017						2020

84

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
三縣交叉口5						871						—						10,411						871						10,411						—						11,282						609						2017						2022
三縣交叉口6						1,033						—						9,555						1,033						9,555						—						10,588						554						2017						2022
山脊景觀1和2						2,004						—						18,889						2,004						18,889						—						20,893						2,701						2018						2020
山脊景觀3						839						—						8,564						839						8,564						—						9,403						442						2018						2022
奧斯汀
45交叉口						10,028						—						15,331						10,028						15,331						—						25,359						639						2021						2022
科羅拉多州交叉口配送中心						4,602						19,757						2,109						4,596						21,872						—						26,468						8,809						2014						2009
格林希爾配送中心						802						3,273						410						802						3,683						—						4,485						765						2018						1999
定居者穿越1						1,211						—						8,208						1,211						8,208						—						9,419						1,721						2017						2019
移民者穿越2						1,306						—						7,554						1,306						7,554						—						8,860						1,866						2017						2019
定居者穿越3號和4號						2,774						—						17,331						2,774						17,331						—						20,105						2,217						2017						2020
南方公園企業中心3號和4號						2,670						14,756						1,965						2,670						16,721						—						19,391						6,145						2015						1995
南方公園企業中心5-7						1,301						7,589						1,833						1,301						9,422						—						10,723						2,312						2017						1995
斯普林代爾商務中心						2,824						8,398						2,029						2,824						10,427						—						13,251						3,111						2015						2000
Wells Point One						907						4,904						958						907						5,862						—						6,769						1,225						2020						2001
亞利桑那州
鳳凰城地區
百老匯工業園1號						837						3,349						3,083						837						6,432						—						7,269						4,820						1996						1971
百老匯工業園2						455						482						430						455						912						—						1,367						632						1999						1971
百老匯工業園3						775						1,742						1,175						775						2,917						—						3,692						1,903						2000						1983
百老匯工業園4						380						1,652						1,160						380						2,812						—						3,192						2,008						2000						1986
百老匯工業園5號						353						1,090						850						353						1,940						—						2,293						1,344						2002						1980
百老匯工業園6號						599						1,855						1,595						599						3,450						—						4,049						2,072						2002						1979
百老匯工業園7號						450						650						370						450						1,020						—						1,470						462						2011						1999
凱琳配送中心						1,490						4,453						2,945						1,490						7,398						—						8,888						5,013						1999						1981/2001
獵鷹野戰商務中心						1,312						—						8,010						1,312						8,010						—						9,322						1,966						2015						2018
南方公園配送中心						918						2,738						2,005						918						4,743						—						5,661						3,390						2001						2000
南方公園配送中心2						1,785						6,882						1,600						1,785						8,482						—						10,267						695						2021						1995
三壇10號配送中心1						846						2,647						711						846						3,358						—						4,204						2,085						2001						2005
三壇10號配送中心2						1,088						—						5,533						1,088						5,533						—						6,621						3,074						2004						2007

85

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
錢德勒高速公路						1,525						—						7,512						1,525						7,512						—						9,037						2,636						2012						2013
凱琳202商務園1號						653						—						5,875						653						5,875						—						6,528						1,794						2011						2014
凱琳202商務園2號						387						—						3,452						387						3,452						—						3,839						1,080						2011						2014
凱琳202商務園3、4和5						1,244						—						12,004						1,244						12,004						—						13,248						2,531						2011						2018
凱琳202商務園6號						936						—						8,415						936						8,415						—						9,351						2,558						2011						2015
第51大道配送中心						300						2,029						1,678						300						3,707						—						4,007						2,568						1998						1987
東大配送中心1&2						1,120						4,482						2,126						1,120						6,608						—						7,728						5,561						1998						1987/89
東方大學配送中心3						444						698						587						444						1,285						—						1,729						699						2010						1981
第55大道配送中心						912						3,717						2,214						917						5,926						—						6,843						4,615						1998						1987
州際公地配送中心1號						311						1,416						1,277						311						2,693						—						3,004						1,886						1999						1988
州際公地配送中心2						2,298						7,088						3,008						2,298						10,096						—						12,394						1,571						2019						1988/2001
州際公地配送中心3						242						—						3,314						242						3,314						—						3,556						1,570						2000						2008
機場公共配送中心						1,000						1,510						1,987						1,000						3,497						—						4,497						2,646						2003						1971
第40大道配送中心						703						—						6,402						703						6,402						—						7,105						3,035						2004						2008
天港商務園						5,839						—						23,880						5,839						23,880						—						29,719						10,752						2006						2008
天港商務園6號						807						—						2,165						807						2,165						—						2,972						590						2014						2015
天港十號商務中心						1,568						—						5,236						1,569						5,235						—						6,804						1,578						2015						2016
吉爾伯特十字路口A和B						2,825						—						14,145						2,825						14,145						—						16,970						2,314						2018						2020
吉爾伯特十字路口C&D						3,602						—						19,874						3,602						19,874						—						23,476						2,187						2018						2021
梅薩門户商務中心						3,514						14,801						3,246						3,514						18,047						—						21,561						587						2022						2022
圖森
鄉村俱樂部商務中心1						506						3,564						4,485						693						7,862						—						8,555						4,683						1997/2003						1994/2003
鄉村俱樂部商務中心2						442						3,381						1,429						709						4,543						—						5,252						1,974						2007						2000
鄉村俱樂部商務中心3&4						1,407						—						12,632						1,575						12,464						—						14,039						6,123						2007						2009
鄉村俱樂部商務中心5號						2,885						—						21,848						2,886						21,847						—						24,733						3,776						2016						2018
機場配送中心						1,403						4,672						1,880						1,403						6,552						—						7,955						4,646						1998/2000						1995
貝寧配送中心						707						1,842						928						707						2,770						—						3,477						1,804						2005						2001
北卡羅來納州
夏洛特地區
諾斯帕克商業園						2,758						15,932						6,448						2,758						22,380						—						25,138						13,276						2006						1987-89
林德伯格商業園						470						3,401						1,156						470						4,557						—						5,027						2,416						2007						2001/03

86

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
商業園中心1號						765						4,303						1,152						765						5,455						—						6,220						3,022						2007						1983
商務園中心2						335						1,603						568						335						2,171						—						2,506						1,036						2010						1987
商務園中心3						558						2,225						1,232						558						3,457						—						4,015						1,786						2010						1981
國家福特商業園						3,924						16,171						6,641						3,924						22,812						—						26,736						13,177						2007						1989/94
機場商務中心						1,454						10,136						2,995						1,454						13,131						—						14,585						6,919						2008						2001/02
機場商務中心3						855						—						8,045						855						8,045						—						8,900						1,782						2008						2019
立交公園1						986						7,949						772						986						8,721						—						9,707						4,105						2008						1989
立交公園2						746						1,456						410						746						1,866						—						2,612						677						2013						2000
嶺溪配送中心1						1,284						13,163						1,471						1,284						14,634						—						15,918						6,452						2008						2006
嶺溪配送中心2						3,033						11,497						2,180						3,033						13,677						—						16,710						5,688						2011						2003
裏奇克里克配送中心3						2,459						11,147						823						2,459						11,970						—						14,429						3,554						2014						2013
湖景商務中心						1,392						5,068						1,618						1,392						6,686						—						8,078						2,703						2011						1996
斯蒂爾·克里克1						993						—						4,372						1,010						4,355						—						5,365						1,854						2013						2014
《斯蒂爾克里克2》						941						—						4,779						957						4,763						—						5,720						1,893						2013						2014
斯蒂爾·克里克3						1,464						—						7,278						1,469						7,273						—						8,742						2,422						2013						2014
斯蒂爾·克里克4						684						—						4,178						687						4,175						—						4,862						1,480						2013						2015
斯蒂爾克里克5						610						—						5,239						631						5,218						—						5,849						924						2013/14/15						2019
斯蒂爾克里克6						867						—						7,391						919						7,339						—						8,258						1,929						2013/14						2016
斯蒂爾·克里克7						1,207						—						8,370						1,253						8,324						—						9,577						2,002						2013/14/15						2017
斯蒂爾克里克8						544						—						7,773						673						7,644						—						8,317						359						2016/17						2022
斯蒂爾克里克9號						949						—						10,202						1,090						10,061						—						11,151						1,784						2016						2019
斯蒂爾·克里克10						1,221						—						10,401						1,509						10,113						—						11,622						774						2016						2021
斯蒂爾克里克11和12						1,866						—						24,793						1,866						24,793						—						26,659						441						2016/17						2023
沃特福德配送中心						654						3,392						972						654						4,364						—						5,018						2,097						2008						2000
南卡羅來納州
格林維爾
385商務園						1,308						10,822						529						1,308						11,351						—						12,659						2,029						2019						2019
接入點1						884						9,606						2,545						893						12,142						—						13,035						1,384						2021						2021
接入點2						1,010						9,604						1,729						1,012						11,331						—						12,343						761						2021						2021
接入點3						1,335						19,339						3,677						1,335						23,016						—						24,351						753						2022						2022

87

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
佩爾澤角商務中心1號						1,308						19,433						—						1,308						19,433						—						20,741						—						2023						2021
佐治亞州
亞特蘭大
夏洛400商務中心1號和2號						3,092						14,216						3,123						3,064						17,367						—						20,431						4,778						2017						2008
布羅德穆爾商業園1號						1,307						3,560						1,282						1,307						4,842						—						6,149						1,493						2017						1999
布羅德穆爾商業園2						519						—						7,409						519						7,409						—						7,928						1,465						2017						2018
颶風淺灘1和2						4,284						12,449						4,274						4,284						16,723						—						21,007						4,183						2017						2017
颶風淺灘3						497						—						9,842						644						9,695						—						10,339						1,007						2017						2020
進度中心1和2						1,297						9,015						420						1,297						9,435						—						10,732						2,817						2017						2017
進步中心3						465						4,285						15						465						4,300						—						4,765						307						2021						2008
Gwinnett 316						531						3,617						21						531						3,638						—						4,169						589						2018						1990
切諾基75號商務中心1號						1,183						6,727						18						1,183						6,745						—						7,928						780						2020						2020
切諾基75號商務中心2						1,336						7,495						490						1,337						7,984						—						9,321						621						2021						2021
北點200						1,102						5,140						648						1,104						5,786						—						6,890						781						2021						2021
20號州際公路西商務中心						1,670						—						13,405						1,647						13,428						—						15,075						214						2021						2023
路易斯安那州
新奧爾良
榆樹商業園						2,861						6,337						6,496						2,861						12,833						—						15,694						10,114						1997						1979
河灣商業園						2,557						17,623						12,261						2,557						29,884						—						32,441						20,198						1997						1984
科羅拉多州
丹佛
航空公司商務中心						6,137						39,637						1,599						6,137						41,236						—						47,373						6,011						2019						2007/08
堡壘配送中心1						1,023						3,861						2,611						1,023						6,472						—						7,495						5,626						1988						1987
堡壘配送中心2						230						2,977						1,581						230						4,558						—						4,788						3,681						1996/97						1997
堡壘配送中心3						1,098						3,884						2,827						1,098						6,711						—						7,809						4,668						1997/98						1999
堡壘配送中心4						590						—						8,346						590						8,346						—						8,936						2,514						2012						2014
協和配送中心						1,051						4,773						1,284						1,051						6,057						—						7,108						3,074						2007						2000
百年公園						750						3,319						2,156						750						5,475						—						6,225						2,674						2007						1990
內華達州
拉斯維加斯
阿維爾配送中心						4,933						5,094						1,250						4,933						6,344						—						11,277						2,910						2009						1997

88

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
瓊斯公司園區						13,068						26,325						2,408						13,068						28,733						—						41,801						6,400						2016						2016
西南商業中心						9,008						16,576						4,206						9,008						20,782						—						29,790						2,970						2019						2019
藍鑽商業園						20,093						31,119						9						20,093						31,128						—						51,221						285						2023						2022
克雷格企業中心						13,913						18,848						63						13,913						18,911						—						32,824						390						2023						2018
密西西比州
傑克遜地區
立交商業園						343						5,007						5,848						343						10,855						—						11,198						8,233						1997						1981
塔式汽車						—						9,958						1,959						17						11,900						—						11,917						6,902						2001						2002
地鐵機場商業中心1						303						1,479						1,265						303						2,744						—						3,047						1,893						2001						2003
						812,194						1,916,485						2,106,873						814,364						4,021,188						17,996						4,853,548						1,273,108

89

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
開發和增值物業(D)：
加利福尼亞
大力神之地						3,561						—						—						3,561						—						—						3,561						—						2022						不適用
蘆葦之地						3,040						—						568						3,041						567						—						3,608						—						2022						不適用
佛羅裏達州
橡樹溪配送中心用地						106						—						720						352						474						—						826						—						2005						不適用
地平線商業公園地塊						650						—						426						650						426						—						1,076						—						2008/09						不適用
門户商務園2						3,224						—						18,901						3,224						18,901						—						22,125						267						2016						2023
門户商務園用地						2,350						—						5,462						4,665						3,147						—						7,812						—						2016						不適用
陽光海岸商業中心9號						1,011						—						13,012						1,011						13,012						—						14,023						—						2020						不適用
陽光海岸商業地產						961						—						3,309						3,317						953						—						4,270						—						2020						不適用
地平線西6						1,188						—						7,897						1,188						7,897						—						9,085						—						2020						不適用
Horizon West 10						4,904						—						35,563						4,905						35,562						—						40,467						194						2020						2023
地平線西域						6,168						—						7,262						6,169						7,261						—						13,430						—						2020						不適用
大德南路1號和2號						6,700						—						15,040						6,700						15,040						—						21,740						—						2022						不適用
門户南大德地塊						9,089						—						6,931						9,089						6,931						—						16,020						—						2022						不適用
MCO物流中心						6,769						—						10,728						6,771						10,726						—						17,497						—						2022						不適用
湖濱站土地						6,847						—						464						6,852						459						—						7,311						—						2023						不適用
十字路口物流園區用地						15,146						—						1,475						15,147						1,474						—						16,621						—						2023						不適用
德克薩斯州
世界休斯頓高爾夫球場						1,636						—						2,770						1,824						2,582						—						4,406						—						2011						不適用
山景地						430						—						393						430						393						—						823						—						2018						不適用
巴斯伍德3-5						5,671						—						32,163						5,672						32,162						—						37,834						—						2019						不適用
巴斯伍德土地						4,738						—						2,614						4,738						2,614						—						7,352						—						2019						不適用
大西部穿越之地						6,024						—						2,720						6,024						2,720						—						8,744						—						2019						不適用
麥金尼1-2						3,419						—						18,965						3,419						18,965						—						22,384						—						2020						2023
麥金尼之地						4,593						—						3						4,593						3						—						4,596						—						2020						不適用
斯通菲爾德35 1-3						6,031						—						28,237						5,985						28,283						—						34,268						81						2021						2023
德克薩斯大道土地						4,143						—						2,154						4,161						2,136						—						6,297						—						2021						不適用
斯普林伍德商業園1號和2號						6,208						—						25,012						6,214						25,006						—						31,220						33						2021						2023
遺產林地						15,295						—						1,718						15,352						1,661						—						17,013						—						2022						不適用
柏樹保護區						14,724						—						2,066						14,724						2,066						—						16,790						—						2022						不適用
艾森豪爾角商業園10-12						4,894						—						14,352						4,894						14,352						—						19,246						—						2022						不適用

90

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附表III
房地產和累計折舊
2023年12月31日 (In（千人，腳註除外）
描述						公司的初始成本												費用 收購後資本化						期末結轉總額																								累計折舊						獲得的年份						建造年份
						土地						建築物和改善措施												土地						建築物和改善措施						使用權 資產（e）						總計
艾森豪爾點13-14地塊						2,742						—						461						2,746						457						—						3,203						—						2022						不適用
卡梅隆之地						30,776						—						1,966						30,772						1,970						—						32,742						—						2022						不適用
東北商貿中心用地						6,177						—						2,292						6,177						2,292						—						8,469						—						2023						不適用
Denton 35交換1和2						5,690						—						1,173						5,690						1,173						—						6,863						—						2023						不適用
巴斯伍德北國						23,996						—						379						23,996						379						—						24,375						—						2023						不適用
科羅拉多州
阿里斯塔36號商務園1-3						5,878						—						8,883						5,878						8,883						—						14,761						—						2023						不適用
亞利桑那州
網關互通式立交用地						18,318						—						3,027						18,319						3,026						—						21,345						—						2022/2023						不適用
北卡羅來納州
天際物流園區1號和2號						3,744						—						5,416						3,744						5,416						—						9,160						—						2021						不適用
天際物流園區用地						8,294						—						2,996						8,293						2,997						—						11,290						—						2021						不適用
南卡羅來納州
山坡1						498						—						11,395						499						11,394						—						11,893						40						2021						2023
山坡土地						1,095						—						4,330						1,096						4,329						—						5,425						—						2021						不適用
山坡4號土地						1,280						—						242						1,280						242						—						1,522						—						2022						不適用
佩爾澤角商業中心2號地塊						1,103						1,097						3						1,103						1,100						—						2,203						—						2023						不適用
佐治亞州
卡斯·懷特1和2						2,923						—						24,671						2,923						24,671						—						27,594						—						2021						不適用
濱河公園大道1和2						1,955						—						23,970						1,958						23,967						—						25,925						—						2021						不適用
布拉塞爾頓商務中心3號						1,425						—						7,414						1,575						7,264						—						8,839						—						2022						不適用
布拉塞爾頓土地						4,048						—						672						4,057						663						—						4,720						—						2022						不適用
綠道之地						5,785						—						2,383						5,785						2,383						—						8,168						—						2022						不適用
密西西比州
麥德龍機場商業中心2號地塊						307						—						398						307						398						—						705						—						2001						不適用
						275,554						1,097						362,996						280,870						358,777						—						639,647						615
擁有的房地產總數(A)(B)						$	1,087,748					1,917,582						2,469,869						1,095,234						4,379,965						17,996						5,493,195						1,273,723

91

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(a)  中的更改房地產物業和開發和增值物業如下所示：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(單位：千)
年初餘額：			$	4,934,421					4,051,325						3,519,085
購買房地產。			160,105						353,221						104,205
房地產和增值物業的開發			388,213						506,154						415,260
房地產的改善			51,643						40,654						36,692
使用權資產、淨地租			(1,395)						(3,244)						11,562
持有待售房地產資產			—						—						(18,233)
出售的投資賬面金額。			(33,022)						(9,811)						(15,288)
對改進措施的核銷。			(6,770)						(3,878)						(1,958)
年終餘額(1)			$	5,493,195					4,934,421						4,051,325

(1) 包括合資企業中的非控股權益，金額為$774,000, $700,000及$1,379,000於二零二三年、二零二二年及二零二一年十二月三十一日，本集團分別擁有10，000，000港元及10，000，000港元。

房地產物業累計折舊變動如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

			截至十二月三十一日止的年度，
			2023						2022						2021
			(單位：千)
年初餘額：			$	1,150,814					1,035,617						955,328
折舊費用			141,003						125,199						104,910
持有待售房地產資產			—						—						(12,538)
出售資產累計折舊			(11,759)						(6,068)						(10,178)
其他類型			(6,335)						(3,934)						(1,905)
年終結餘：			$	1,273,723					1,150,814						1,035,617

  

(b)截至2023年12月31日，用於聯邦所得税目的的房地產物業的估計總成本約為$5,124,320,000估計累計税項折舊前959,555,000。 截至2023年12月31日止年度的聯邦所得税申報表尚未提交，因此，這一估計是基於初步數據。

(c)本公司在建築物的估計使用壽命內使用直線法計算折舊（一般 40改善（一般） 3至15年）。

(d)公司將物業從開發和增值計劃轉移到 房地產如下：（i）就發展物業而言，於90%佔用率或完成建築後一年（以較早者為準）;及（ii）就增值物業而言，於90%佔用率或收購後一年（以較早者為準）。 於入住率達90%或外殼建築完成後一年（以較早者為準），開發成本（包括利息開支、物業税及內部人員成本）將停止資本化，而整項物業（不包括土地）將開始折舊。

(e)土地租賃的使用權資產（扣除累計攤銷）計入 房地產物業在綜合資產負債表上。

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項目16. 表格10-K摘要。

沒有。

93

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簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的以下籤署人代表其簽署本報告。

			EASTGROUP PROPERTIES，INC.
			作者：/s/ MARSHALL A. Loeb
			馬歇爾A. Loeb，首席執行官，總裁兼董事
			2024年2月14日

我們，在下面簽名的EastGroup Properties，Inc.的管理人員和董事，特此分別組成並任命Brent W. Wood作為我們真實合法的代理人，全權代表我們並以我們的名義以下述身份簽署本年度報告表格10-K的任何及所有修訂，並以我們的名義和代表我們以該身份進行所有此類活動，以使EastGroup Properties，Inc.遵守經修訂的1934年證券交易法的適用規定，我們特此批准並確認我們的簽名，因為我們的上述律師可能會簽署任何及所有此類修訂。

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下注冊人以登記人的身份在指定日期簽署。

/s/ D。派克·阿洛揚						題名/責任者：The First of the First.
D. Pike Aloian，主任						H.小埃裏克·博爾頓主任
2024年2月14日						2024年2月14日
唐納德·F.卡羅蘭						/S/David M.菲爾德
唐納德·F·科勒倫，董事						David M.菲爾茲，董事
2024年2月14日						2024年2月14日
/S/瑪麗·伊麗莎白·麥考密克						/S/凱瑟琳·M·桑德斯特羅姆
瑪麗·伊麗莎白·麥考密克，董事						凱瑟琳·M·桑德斯特羅姆，董事
2024年2月14日						2024年2月14日

 

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/S/馬歇爾·A·勒布
首席執行官馬歇爾·A·勒布，
總裁與董事
(首席行政主任)
2024年2月14日
/S/史黛西·H·泰勒
斯塔西·H·泰勒，高級副總裁總裁，首席會計
幹事、首席行政官和祕書
(首席會計主任)
2024年2月14日
/S/布倫特·W·伍德
總裁常務副總裁布倫特·W·伍德，
首席財務官兼財務主管
(首席財務官)
2024年2月14日

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