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MemberSRT: 最低成員2023-12-310000003499SRT: 最大成員STPR: nyALX: regoPark1Property Member2023-12-310000003499SRT: 零售網站會員STPR: nyALX: regoPark2Property Member2023-12-310000003499SRT: 零售網站會員STPR: nyALX: regoPark2Property Member2023-01-012023-12-310000003499SRT: 零售網站會員STPR: nyALX: regoPark2Property MemberSRT: 最低成員2023-12-310000003499SRT: 最大成員SRT: 零售網站會員STPR: nyALX: regoPark2Property Member2023-12-310000003499STPR: nyALEX：亞歷山大公寓大廈會員2023-12-310000003499STPR: nyALEX：亞歷山大公寓大廈會員2023-01-012023-12-310000003499STPR: nyALEX：亞歷山大公寓大廈會員SRT: 最低成員2023-12-310000003499SRT: 最大成員STPR: nyALEX：亞歷山大公寓大廈會員2023-12-310000003499Alex: 法拉盛物業會員STPR: ny2023-12-310000003499Alex: 法拉盛物業會員STPR: ny2023-01-012023-12-310000003499ALEX: 列剋星敦大道地產會員STPR: ny2023-12-310000003499ALEX: 列剋星敦大道地產會員STPR: ny2023-01-012023-12-310000003499ALEX: 列剋星敦大道地產會員STPR: nySRT: 最低成員2023-12-310000003499SRT: 最大成員ALEX: 列剋星敦大道地產會員STPR: ny2023-12-310000003499美國通用會計準則：Landmember2023-01-012023-12-310000003499美國通用會計準則：Landmember2022-01-012022-12-310000003499美國通用會計準則：Landmember2021-01-012021-12-310000003499US-GAAP：建築改善會員2023-01-012023-12-310000003499US-GAAP：建築改善會員2022-01-012022-12-310000003499US-GAAP：建築改善會員2021-01-012021-12-310000003499US-GAAP：在建會員2023-01-012023-12-310000003499US-GAAP：在建會員2022-01-012022-12-310000003499US-GAAP：在建會員2021-01-012021-12-31

美國

證券交易委員會

華盛頓特區 20549

表單 10-K

 

 

☑			根據證券第 13 或 15 (d) 條提交的年度報告 1934 年交換法

對於截至的財政年度：			12 月 31 日, 2023

 

或者

 

☐			根據證券第13或15 (d) 條提交的過渡報告 1934 年交換法

在過渡期內			到
委員會檔案編號：			001-06064

			亞歷山大公司
			（註冊人的確切姓名如其章程所示）

 

 

特拉華

51-0100517

（公司或組織的州或其他司法管轄區）

（國税局僱主識別號）

210 號公路東段，

帕拉默斯，

新澤西

07652

（主要行政辦公室地址）

（郵政編碼）

 

 

註冊人的電話號碼，包括區號			(201)			587-8541

 

根據該法第12（b）條註冊的證券：

每個班級的標題

交易品種

註冊的每個交易所的名稱

普通股，每股面值1美元

ALX

紐約證券交易所

 

根據該法第12（g）條註冊的證券：無

按照《證券法》第405條的定義，用複選標記表明註冊人是否是經驗豐富的知名發行人。

是的 ☐ 沒有☑   

 

根據該法第 13 條或第 15 (d) 條，用複選標記表明註冊人是否無需提交報告。

是的 ☐ 沒有☑

 

用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。

是的☑沒有 ☐

---

用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。

☑ 是的☐ 沒有

 

用複選標記指明註冊人是否為大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、

較小的申報公司或新興的成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。

☐			大型加速過濾器			☑			加速文件管理器
☐			非加速文件管理器			☐			規模較小的申報公司
						☐			新興成長型公司

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。 ¨

用勾號指明註冊人是否已提交報告並證明瞭其管理層對編制或發佈審計報告的註冊會計師事務所根據《薩班斯-奧克斯利法案》（15 U.S.C. 7262 (b)）第404 (b) 條對財務報告進行內部控制的有效性評估。

是的 ☑沒有 ☐

如果證券是根據該法第12（b）條註冊的，請用複選標記表明申報中包含的註冊人的財務報表是否反映了對先前發佈的財務報表錯誤的更正。 ☐

用勾號指明這些錯誤更正中是否有任何是重述，需要對註冊人的任何執行官在相關恢復期內根據§240.10D-1 (b) 收到的基於激勵的薪酬進行追回分析。 ☐

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見該法第12b-2條）。是的 ☐沒有 ☑

 

註冊人的非關聯公司（即亞歷山大公司高管和董事以外的其他人員）持有的有表決權和無表決權的普通股的總市值為美元390,771,000截至 2023 年 6 月 30 日。

 

 

截至 2024 年 1 月 31 日，有 5,107,290註冊人已發行普通股的股份。

以引用方式納入的文檔

第三部分: 將舉行的年度股東大會委託書的部分內容 o2024 年 5 月 23 日。

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索引
						物品												頁碼
第一部分						1.						商業						5
						1A.						風險因素						8
						1B.						未解決的員工評論						20
						1C.						網絡安全						21
						2.						屬性						22
						3.						法律訴訟						24
						4.						礦山安全披露						24
第二部分。						5.						註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券						24
						6.						已保留						25
						7.						管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析						26
						7A.						關於市場風險的定量和定性披露						34
						8.						財務報表和補充數據						35
						9.						會計師在會計和財務披露方面的變化和分歧						55
						9A.						控制和程序						55
						9B.						其他信息						58
						9C.						有關阻止檢查的外國司法管轄區的披露						58
第三部分。						10.						董事、執行官和公司治理(1)						58
						11.						高管薪酬(1)						59
						12.						某些受益所有人的擔保所有權以及管理及相關股東事務(1)						59
						13.						某些關係和關聯交易，以及董事獨立性(1)						59
						14.						首席會計師費用和服務(1)						59
第四部分。						15.						展品和財務報表附表						60
						16.						10-K 表格摘要						68
簽名																		69

 __________________________

 (1)  之所以部分或全部省略這些項目，是因為註冊人將在2023年12月31日後的120天內根據1934年《證券交易法》第14A條向美國證券交易委員會提交最終委託書，其中部分委託書以引用方式納入本聲明。

3

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前瞻性陳述

 

此處包含的某些陳述構成前瞻性陳述，該術語的定義見經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條。前瞻性陳述並不能保證未來的表現。它們代表着我們的意圖、計劃、期望和信念，並受許多假設、風險和不確定性的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的業績、財務狀況和業務存在重大差異。在本表10-K年度報告中查找 “近似值”、“相信”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能” 或其他類似表述可以找到其中的許多陳述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發項目而言，預計完成日期、預計的項目成本和完成成本；以及估算我們普通股的股息。決定這些陳述和我們其他前瞻性陳述結果的許多因素超出了我們的控制或預測能力。有關可能對我們的前瞻性陳述結果產生重大影響的因素的進一步討論，請參閲 “第1A項”。本10-K表年度報告中的 “風險因素”。

對於這些陳述，我們要求為1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述提供安全港的保護。提醒您不要過分依賴我們的前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本10-K表年度報告發布之日或任何以引用方式納入的文件之日。本節中包含或提及的警示性陳述明確限制了隨後歸因於我們或任何代表我們行事的人的所有書面和口頭前瞻性陳述。我們沒有義務公開發布對前瞻性陳述的任何修訂，以反映本10-K表年度報告發布之日之後發生的事件或情況。

4

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第一部分

第 1 項。業務

普通的

Alexander's, Inc.（紐約證券交易所代碼：ALX）是一家房地產投資信託基金（“REIT”），在特拉華州註冊成立，從事物業的租賃、管理、開發和再開發。所有提及 “我們”、“我們”、“公司” 和 “亞歷山大” 的內容均指亞歷山大公司及其合併子公司。我們由沃爾納多房地產信託基金（“Vornado”）（紐約證券交易所代碼：VNO）管理，並由其租賃和開發。

我們在紐約市有五處房產，包括：

 操作特性

 

•列剋星敦大道731號，一座佔地1,079,000平方英尺的多用途建築，包括以東59號列剋星敦大道為界的整個街區第四街、第三大道和東 58 號第四曼哈頓的街道。該建築分別包含93.9萬平方英尺和14萬平方英尺的可出租辦公和零售空間。彭博有限責任公司（“彭博社”）佔據了所有的辦公空間。家得寶（83,000平方英尺）是主要零售租户；

•Rego Park I 是一個佔地 338,000 平方英尺的購物中心，位於皇后大道和 63第三方皇后區的路。該中心由佔地50,000平方英尺的伯靈頓和36,000平方英尺的馬歇爾支撐。

2022年12月3日，宜家關閉了位於我們雷哥公園一號物業的11.2萬平方英尺的門店，租約定於2030年12月到期。該租約包括不早於2026年3月16日生效的終止權，但須在終止日期之前支付租金，並額外支付相當於10,000,000美元或剩餘期限內應付租金的金額，以較低者為準。2023年9月27日，我們與宜家簽訂了租賃修改協議，將租約終止日期加快至2024年4月1日。根據租賃修改協議，宜家將支付2026年3月16日之前到期的剩餘租金以及修改後的租賃期內1,000萬美元的終止付款；

•雷哥公園二期是一個佔地616,000平方英尺的購物中心，毗鄰皇后區的雷哥公園一號購物中心。該中心由佔地14.5萬平方英尺的Costco和佔地13.3萬平方英尺的Kohl's支撐，後者已轉租；

•法拉盛是一座佔地16.7萬平方英尺的建築，位於皇后區的羅斯福大道和大街，已轉租給新世界購物中心有限責任公司。該物業的土地租賃期至2027年1月，可選擇延期10年；以及

•亞歷山大公寓大樓位於我們的雷哥公園二期購物中心上方，共有312個單元，總面積為25.5萬平方英尺。

處置

2023年5月19日，我們以71,060,000美元的價格出售了位於紐約皇后區的Rego Park III地塊，其中包括棕地税收優惠的對價以及迄今為止計劃、規格和改進的費用報銷。扣除收盤成本後，此次出售的淨收益為67,821,000美元，財務報表收益為53,952,000美元。

與 Vornado 的關係

根據各種協議，我們由沃爾納多管理，我們的房產由沃爾納多租賃和開發，這些協議將於每年3月到期，可自動續訂。Vornado是一家完全整合的房地產投資信託基金，在管理、租賃、開發和運營辦公和零售物業方面擁有豐富的經驗。

截至2023年12月31日，沃爾納多擁有我們已發行普通股的32.4％。Steven Roth 是我們董事會主席兼首席執行官、新澤西州普通合夥企業州際地產（“Interstate”）的管理普通合夥人以及Vornado的董事會主席兼首席執行官。截至2023年12月31日，Interstate的羅斯先生及其另外兩名普通合夥人大衞·曼德爾鮑姆和小羅素·懷特（他們也是公司的董事和Vornado的受託人）總共擁有我們26.0％的已發行普通股，此外他們還通過Vornado間接擁有的2.3％。

5

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重要租户

彭博社的收入為f 截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分別為120,351,000美元、115,129,000美元和113,140,000美元，佔約54％、56％和d 每年分別佔我們租金收入的55％。沒有其他租户佔我們租金收入的10％以上。如果我們失去彭博社的租户身份，或者彭博社無法履行其租約義務，那將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。為了幫助我們持續評估彭博社的信譽，我們會從彭博社獲得某些機密的財務信息和指標。此外，我們還會訪問和評估來自其他私人來源的有關彭博社的財務信息以及公開的數據。

環境可持續發展倡議

長期以來，我們一直認為，關注環境可持續性是對我們的業務進行負責任的管理，對我們的租户、投資者、員工和我們所服務的社區也很重要。由於我們由Vornado進行外部管理，因此Vornado的董事會公司治理和提名委員會負責監督亞歷山大的環境、社會和治理（“ESG”）事務，包括氣候變化風險。環境可持續發展計劃由直接與Vornado業務部門合作的專業人員團隊開展。在下面的討論中，當我們提及Vornado的建築物時，它包括我們的建築物。

Vornado是可持續發展領域的行業領導者，擁有和運營超過2500萬平方英尺的LEED（能源與環境設計領導力）認證建築，佔其在役辦公投資組合的95％，其中超過2400萬平方英尺的LEED金級或鉑金級。2023年，Vornado（i）在GRESB的美國多元化辦公/零售房地產投資信託基金同行組中排名第 #1 位，連續第11年獲得 “綠色之星” 榮譽和GRESB的五星評級，（ii）第十三次獲得全國房地產投資信託協會（NAREIT）頒發的多元化房地產投資信託基金光明領袖獎，（iii）被評為EPA能源之星年度合作伙伴值得稱讚的是, 他表現出了八年的持續卓越表現.

沃爾納多將應對氣候變化列為優先事項，並於2019年通過了一項十年計劃，計劃到2030年使其建築物實現碳中和（“2030年願景”）。2030年願景是一種多方面的方法，優先考慮能源減排、回收和可再生能源。Vornado依靠技術以及利益相關者與租户、員工和社區的有意義的合作來實現該計劃。Vornado對碳中和及相關減排目標的承諾已獲得科學目標倡議的批准，這與1.5°C的氣候情景一致，這是《巴黎協定》中最雄心勃勃的目標。

Vornado在其業務的各個方面都考慮到了可持續性，包括建築物組合的設計、施工、改造以及持續維護和運營。Vornado通過尋求在能源和水消耗、碳減排、資源和廢物管理以及生態敏感採購方面建立最佳實踐，以可持續和高效的方式運營其建築物。Vornado的政策，從 100% 的綠色清潔到採購 100% 的可再生電力證書，再到能源效率，貫穿其整個產品組合。Vornado就Vornado的可持續發展計劃和戰略與其租户、員工和投資者進行了大量宣傳。

Vornado收集數據以衡量其目標的進展情況，使其目標與租户保持一致，規劃長期項目，並以有意義的方式與利益相關者互動。Vornado使用碳核算軟件、能源審計和模型以及樓宇自動化軟件來衡量和跟蹤其投資組合範圍內的廢物、水和能源減排戰略，為每座建築制定路線圖以瞭解如何實現碳中和，併為其測量、驗證和報告要求提供準確和可操作的數據。

Vornado的2022年和2023年長期績效計劃獎勵特別將高級管理層的部分薪酬與實現某些ESG目標掛鈎，包括減少温室氣體排放、達到特定的GRESB分數以及將辦公投資組合中LEED金級或白金認證的平方英尺的特定百分比作為目標。

Vornado致力於透明地報告可持續發展績效指標，並根據全球報告倡議組織發佈年度ESG報告，並與可持續發展會計準則委員會編纂的指標保持一致，並於2023年根據氣候相關財務披露工作組發佈了一份報告。沃爾納多還向CDP（前身為碳披露項目）、CSA（標普全球企業可持續發展評估）和 EP100（氣候組織領導的全球倡議）提交公開報告。有關Vornado的環境可持續發展舉措和戰略，包括其2030年願景路線圖的更多詳細信息，可在Vornado的2022年ESG報告中找到，網址為（vno.com/sustainability）。無法保證沃爾納多的2030年願景承諾將在計劃的時間框架內實現。ESG報告未以引用方式納入，不應被視為本10-K表年度報告的一部分。

6

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競爭

我們在紐約市競爭激烈的環境中運營。我們與大量房地產投資者、房地產所有者和開發商競爭，其中一些人可能願意接受較低的投資回報。競爭的主要因素是收取的租金、提供的租户特許權、位置的吸引力、物業的質量以及所提供服務的廣度和質量。除其他因素外，我們的成功取決於全球、國家和地方經濟的趨勢、當前和潛在租户和客户的財務狀況和經營業績、資本的可用性和成本、建築和裝修成本、税收、政府法規、立法、人口和就業趨勢、分區法，以及我們以盈利水平租賃、轉租或出售房產的能力。我們的成功還取決於我們是否有能力在現有債務到期時以可接受的條件再融資。請參閲 “第 1A 項。有關這些因素的更多信息，請參見本10-K表年度報告中的 “風險因素”。

人力資本資源

由於我們由Vornado外部管理，因此我們沒有單獨的員工提供管理、租賃和開發服務。我們目前有92 名物業級別員工他們提供清潔、工程和安全服務。我們的員工由Vornado根據其員工政策進行管理，他們可以享受Vornado的福利、培訓和其他計劃。

行政辦公室

我們的行政辦公室位於新澤西州帕拉默斯市東四號公路210號，07652，我們的電話號碼是 (201) 587-8541。

可用信息

根據1934年《證券交易法》第13（a）、15（d）或16（a）條提交或提供的有關高級管理人員、董事和10％受益所有人的表3、4和5的副本，可在我們的網站（www.alincx.com）上免費獲得我們的10-K表年度報告、10-Q表季度報告、8-K表最新報告和這些報告的修正案，以及關於高級職員、董事和10％受益所有人的表格 3、4和5的報告，如下所示在以電子方式向美國證券交易委員會（“SEC”）提交或提供給美國證券交易委員會（“SEC”）後，儘快在合理可行的情況下儘快提交。我們的網站上還提供我們的《審計委員會章程》、《薪酬委員會章程》、《商業行為和道德準則》以及《公司治理準則》的副本。如果對這些項目進行任何更改，修訂後的副本將在我們的網站上提供。這些文件的副本也可以直接從我們這裏免費獲得。美國證券交易委員會還維護一個網站（www.sec.gov），其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的報告、代理和信息聲明以及其他信息。我們上面提供的網站內容無意以引用方式納入本10-K表年度報告或我們向美國證券交易委員會提交的任何其他報告或文件。

2009年5月，Vornado和Interstate分別向美國證券交易委員會提交了各自附表13D的修正案，表明他們作為一個整體擁有o 的 47.2%我們的普通股。就紐約證券交易所公司治理標準（“紐約證券交易所規則”）而言，這種所有權水平，加上羅斯、曼德爾鮑姆和懷特先生擁有的股份，使我們成為 “受控的” 公司。這意味着，除其他外，根據紐約證券交易所規則，我們無需讓董事會的多數成員保持獨立，根據紐約證券交易所規則，我們無需讓薪酬委員會的所有成員保持獨立，也不需要設立提名委員會。儘管我們自願遵守了《紐約證券交易所規則》的大多數獨立性要求，但我們沒有義務這樣做，這種情況可能隨時發生變化。

7

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第 1A 項。風險因素

可能對我們的業務、運營和財務狀況產生不利影響的重大因素概述如下。此處描述的風險和不確定性可能不是我們面臨的唯一風險和不確定性。我們目前不知道或我們目前認為不重要的其他風險和不確定性也可能對我們的業務、運營和財務狀況產生不利影響。請參閲第 4 頁中包含的 “前瞻性陳述”。

與我們的業務和運營相關的風險

我們可能會受到辦公房地產趨勢的不利影響，包括在家辦公的趨勢。

在 2023 年，大約佔了 54% 我們的租金收入來自彭博社，彭博社是我們列剋星敦大道731號辦公物業的辦公室租户。在 COVID-19 疫情之後，在家辦公、靈活或混合工作時間表、開放式工作場所、視頻會議和電話會議在某些情況下仍然很普遍。租户空間利用率的變化，包括繼續在家辦公和靈活的工作安排政策，可能會導致辦公室租户重新評估其長期物理空間需求，這可能會對我們的業務產生不利影響。

我們所有的房產都位於紐約市，並受到該地區固有的經濟週期和風險的影響。

我們所有的收入都來自紐約市的房產。房地產市場受到經濟衰退的影響，我們無法預測經濟狀況在短期或長期內將如何影響該市場。紐約市經濟的下滑和房地產市場的下跌已經影響並可能影響我們的財務業績和房產的價值。除了影響總體國民經濟狀況的因素外，影響該領域經濟狀況的因素還包括：

•媒體、廣告、專業服務、金融、科技、零售、保險和房地產行業的財務業績和生產力；

•企業裁員或裁員；

•房地產的供過於求或需求減少；

•行業放緩；

•通貨膨脹的影響；

•利率上升；

•企業搬遷；

•人口結構的變化；

•增加在家工作和使用其他工作場所；

•前往我們市場的國內和國際遊客數量的變化（包括世界貨幣相對強度變化的結果）；

•紐約州和紐約市政府以及地方交通當局的財政狀況；

•生活質量條件；

•基礎設施質量；

•增加政府監管和遵守此類法規的成本；以及

•税率的變化或州和地方税可扣除性的待遇。

我們無法預測紐約市大都市區，乃至整個美國的經濟和投資環境趨勢對該地區房地產市場的未來影響。地方、全國或全球經濟衰退可能會對我們的房產價值、業務和盈利能力產生負面影響。

我們面臨的風險會影響整個零售環境和紐約市的零售環境。

我們的某些物業是紐約市的零售物業，因此受到總體和紐約市零售環境的影響，包括消費者支出和消費者信心水平、紐約市旅遊、辦公和住宅入住率、僱主遠程辦公政策、恐怖主義或其他犯罪行為的威脅、來自在線零售商和其他零售中心的競爭加劇以及技術變革對零售環境的總體影響。這些因素可能會對我們的零售租户的財務狀況產生不利影響，或導致這些租户破產，以及零售商在我們的零售場所租賃空間的意願，這可能會對我們的房產價值、業務和盈利能力產生不利影響。

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我們的業績和對我們的投資價值受到與我們的房地產資產和房地產行業相關的風險的影響。

我們房地產的價值和對我們的投資的價值會根據總體經濟和房地產業務的狀況而波動。這些條件也可能對我們的收入和現金流產生不利影響。

影響我們房地產價值的因素包括，除其他外：

•全球、國家、區域和地方的經濟狀況和地緣政治事件；

•來自其他可用空間的競爭，包括共享辦公空間和轉租；

•當地條件，例如空間供過於求或該地區對房地產的需求減少；

•我們對房產的管理情況；

•我們物業的開發和/或重建；

•市場租金的變化；

•來自在線購物的競爭加劇及其對零售租户及其零售空間需求的影響；

•與物業改善和租賃相關的時間和成本；

•我們是否能夠將運營成本增加的全部或部分轉嫁給租户；

•房地產税和其他費用的變化；

•州和地方政府在其預算範圍內運作的能力；

•租户和用户（例如客户和購物者）是否認為房產具有吸引力；

•消費者偏好的變化對零售商和零售商店的價值產生不利影響；

•租户空間利用率的變化；

•租户的財務狀況，包括租户破產或違約的程度；

•任何涉及美國的武裝衝突或針對美國的恐怖襲擊或個人在公共場所的暴力行為的後果；

•辦公房地產的趨勢，包括許多租户偏愛現代便利化建築中的空間，這可能需要房東承擔大量資本支出；

•以可接受的條件或完全可接受的條件提供資金；

•通貨膨脹或通貨緊縮；

•利率波動；

•我們獲得足夠保險的能力；

•政府監管，包括財政政策、税收和分區法的變化；

•與環境或其他法律或法規相關的潛在責任和合規成本；

•自然災害；

•一般競爭因素；

•氣候變化；以及

•流行病或其他傳染病爆發的影響。

由於任何這些因素的不利變化，我們獲得的租金或銷售收益以及物業的入住率都可能下降。如果租金收入、銷售收益和/或入住率下降，我們通常預計可用於運營成本、償還債務和分配給股東的現金將減少。此外，當相關租金下降時，我們的一些主要支出，包括抵押貸款利息支付、房地產税和維護成本，通常不會下降，在通貨膨脹的環境中，維護成本可能會大幅增加。這些因素可能會導致我們的房地產資產價值下降，這可能會導致非現金減值費用，並且影響可能是重大的。

房地產是一項競爭激烈的業務，這種競爭可能會對我們產生不利影響。

我們與大量房地產投資者、房地產所有者和開發商競爭，其中一些人可能願意接受較低的投資回報。競爭的主要因素是收取的租金、提供的租户特許權、位置的吸引力、物業的質量以及所提供服務的廣度和質量。實際上，我們所有的房產都面臨着來自同一市場中類似房產的競爭，這可能會對我們在這些房產上可以收取的租金和我們的經營業績產生不利影響。

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當租約以優惠條件到期時，我們可能無法續訂租約、租賃空置空間或重新分配空間。

當我們的租户決定在租約到期時不續訂租約時，我們可能無法重新租用空間。即使租户確實續租或者我們可以重新租用空間，但考慮到租金和特許權、物業改善成本和租賃佣金等因素，續訂或重新分配的條款也可能不太經濟有利。此外，租户空間利用率的變化可能會影響我們更新或重新分配空間的能力，而無需在翻新或重新設計相關物業和/或空間的內部配置時花費大量成本。如果我們無法立即續訂租約或以類似的費率重新分配空間，租賃空置空間，或者如果我們無法以優惠條件維持入住率，則我們的現金流和償還債務以及向股東支付股息和分紅的能力可能會受到不利影響。

 列剋星敦大道731號佔我們收入的大部分。建築物的損失或損壞將對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

列剋星敦大道731號佔收入為截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分別為148,806,000美元、138,778,000美元和140,524,000美元，佔約66％， 每年分別佔我們租金收入的67％和68％。建築物的損失或損壞超過我們的保險範圍，包括恐怖襲擊造成的損失或損壞，將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。

彭博佔我們收入的大部分。彭博社失去租户身份或彭博信貸質量惡化可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

彭博社的收入佔比e 在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中分別為120,351,000美元、115,129,000美元和113,140,000美元，約佔54％，分別佔我們每年租金收入的56％和55％。沒有其他租户佔我們租金收入的10％以上。如果我們失去彭博社的租户身份，或者彭博社無法履行其租約義務，那將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。

我們依靠主要租户來吸引顧客光顧我們的Rego Park I和II零售物業，這些租户做出的決定或這些租户業務的不利發展，可能會對我們的財務狀況和經營業績產生重大影響。

我們的Rego Park I和II零售物業由知名百貨商店和其他產生購物流量的租户支撐。如果我們的主要租户未能履行合同義務，尋求特許權以繼續運營或停止運營，包括因破產而停止運營，這些房產的價值將受到不利影響。如果由於經濟狀況、來自在線購物的競爭加劇、錨點關閉或其他原因，在我們物業經營的門店的銷售水平大幅下降，則租户可能無法支付最低租金或費用回收費用。如果租户或主播違約，我們在行使作為房東的權利時可能會遇到延誤和代價。此外，如果其他租户的租約有共同租賃條款，則關閉主要租户或主要租户可能會導致其他租户終止租約或減少租金。

租户的破產或破產可能會減少我們的收入、淨收入和可用現金。

我們的一些租户不時宣佈破產，而其他租户可能會宣佈破產、資不抵債或出現嚴重的業務衰退，對他們將來按時支付租金的能力產生不利影響。如果租户不支付租金，我們可能會延遲行使作為房東的權利，並可能產生大量的法律和其他費用。即使我們能夠行使我們的權利，租户也可能沒有可收回的資產。主要租户的破產或破產可能會延遲我們收取相關租約下的逾期未付餘額的努力，最終可能完全無法收取這些款項。結果，主要租户的破產或破產或不付款，可能會導致我們遭受收入減少和運營困難，包括租賃剩餘房產，這反過來又可能導致淨收入減少，可用於償還債務和向股東進行分配的資金減少。

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我們的業務、財務狀況、經營業績和現金流已經並將繼續受到高度傳染性或傳染性疾病疫情的不利影響。

我們的業務已經並將繼續受到高度傳染性或傳染性疾病（包括 COVID-19 疫情）帶來的經濟和行業挑戰的不利影響。COVID-19 疫情的影響導致零售商減少了實體店的數量和規模，進一步增加了對電子商務的依賴，未來的傳染病或傳染病可能會產生類似的影響。此外，我們的辦公室租户可能會調整其員工在家辦公的安排，這可能會導致對其長期物理空間需求的重新評估。未來任何高度傳染性或傳染性疾病的爆發都可能影響人們的生活、工作和旅行方式，這些方式已經影響到我們的財產，並將來可能會影響我們的財產。隨着時間的推移，這些因素可能會減少對辦公和零售空間的需求，最終降低我們投資組合的入住率和/或租金水平，這可能會對我們的財務狀況和/或資本獲取產生負面影響。

我們的一些潛在損失可能不在保險範圍內。

我們維持一般責任保險，每次事故和每項財產的限額為3億美元，其中前3,000萬美元包括傳染病保險，以及全風險財產和租金價值保險，每次發生的限額為17億美元，包括恐怖主義行為的保險，我們的每處財產都有洪水和地震等特定風險的次級限額，但不包括傳染病保險。

我們的全資合併子公司五十九街保險有限公司（“FNSIC”）是我們的全資合併子公司，是恐怖主義行為的直接保險公司，包括核、生物、化學和放射性（“NBCR”）行為，該保險由經修訂的2002年《恐怖主義風險保險法》定義，該法已延長至2027年12月。每起恐怖主義行為（包括NBCR行為）的總承保額高達17億美元。恐怖主義行為（不包括NBCR行為）的保險完全由第三方保險公司和聯邦政府承保，不涉及FNSIC的風險。對於NBCR法案，FNSIC負責316,000美元的免賠額和承保損失餘額的20％，聯邦政府負責承保損失的剩餘80％。我們對FNSIC造成的任何損失負最終責任。

我們將繼續監測保險市場的狀況以及恐怖主義行為或其他事件的承保範圍和費用。但是，我們無法預測未來將以商業上合理的條件提供哪些保險。我們對未投保的損失以及超過保險承保範圍的免賠額和損失負責，這可能是重大的，會對我們的業務、經營業績和財務狀況產生不利影響。

我們的貸款包含要求我們維持保險的習慣契約。儘管我們認為就這些協議而言，我們有足夠的保險，但將來我們可能無法以合理的成本獲得同等金額的保險。如果貸款人堅持要求的承保範圍超出我們的承保範圍，則可能會對我們為房產融資或再融資的能力產生不利影響。

實際或威脅的恐怖襲擊或其他犯罪行為可能會對我們的財產價值和產生現金流的能力產生不利影響。

我們所有的物業都位於紐約市，而我們最重要的物業列剋星敦大道731號，位於曼哈頓的列剋星敦大道和第59街。為了應對恐怖襲擊、感知到的恐怖主義威脅或其他犯罪行為，該地區的租户可能會選擇將企業遷至人口較少、知名度較低的美國地區，這些地區可能被認為不太可能成為未來恐怖活動的目標，或者犯罪率較低，選擇光顧該地區的企業的客户也較少。這反過來又可能引發該地區空間需求的減少，這可能會增加我們物業的空置率，並迫使我們以不太優惠的條件在房產中租賃空間.此外，我們的安全、設備和人員成本可能會增加。結果，我們的房產價值以及我們的收入和現金流水平可能會大幅下降。

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自然災害和氣候變化的影響可能會對我們的業務區域產生集中影響，並可能對我們的業績產生不利影響。

我們的物業位於紐約市。物理氣候變化和自然災害，包括地震、風暴、風暴潮、龍捲風、洪水和颶風，可能會對我們的財產和周圍環境或地區造成重大損失。氣候變化的潛在不利後果，包括海平面上升和温度波動加劇，同樣可能對我們的財產和我們運營所在大都市區的經濟產生影響。政府應對氣候變化的努力可能會影響我們物業的運營成本。隨着時間的推移，這些條件可能會導致建築物空間需求下降或我們根本無法運營建築物。氣候變化還可能對我們的業務產生間接影響，它會增加我們認為可以接受的條款的財產保險的成本（或不可用），增加物業的能源成本，並要求我們在尋求修復和保護財產免受此類風險時花費資金。這些損失、成本或業務中斷的發生可能會對我們的經營和財務業績產生不利影響。

我們的物業位於市區，這意味着我們物業的活力取決於良好的交通和公用事業基礎設施。如果該基礎設施因極端天氣事件而受到任何損害，這種妥協可能會對我們的當地經濟和人口以及租户在建築物中開展業務的能力產生不利影響。

我們的物業面臨與氣候相關政策變化相關的過渡性風險。

電網供應能源的去碳化可能導致我們建築物的能源成本和運營費用增加。改造我們的建築系統以減少能耗可能會增加資本成本。將來，在現場消耗化石燃料的建築物可能會受到處罰。此外，將電網供應的能源全面過渡到可再生能源（根據紐約州《氣候領導和社區保護法》的規定）可能會導致我們建築物的能源成本和運營費用增加。儘管這些法律法規迄今為止尚未對我們的業務產生任何重大不利影響，但它們可能會導致鉅額成本，包括合規成本、能源成本增加、改造成本和施工成本。我們無法預測與氣候變化相關的未來法律法規或未來對現行法律法規的解釋將如何影響我們的業務、經營業績和財務狀況。

我們可能會面臨與自然資源或能源使用相關的成本、税收或罰款或增加的費用、税收或罰款的約束，例如 “碳税” 和地方法規，例如紐約市第97號地方法規，該法律對建築物的碳排放設定了限制，如果我們超過這些限制，則將處以罰款；紐約市的Intro 2317或 “天然氣禁令” 法案，該法案限制了新建築和重大翻新中任何現場化石燃料的燃燒。這些成本、税收或罰款可能會增加我們的運營成本，減少可用於償還債務和向股東進行分配的現金。

税法的變化可能會以難以預測的方式對房地產投資信託基金、我們的股票交易和經營業績產生積極和消極的影響。

參與立法程序的人員以及美國國税局和財政部不斷審查涉及美國聯邦、州和地方所得税的規則。税法的修改（變更可能具有追溯效力）可能會對房地產投資信託基金及其股東的税收產生不利影響。我們無法預測是否、何時、以何種形式或何時頒佈、頒佈或決定税法、法規和裁決，或進行技術性更正，這可能會導致我們或我們的股東的納税義務增加，或者需要改變我們的運營方式以最大限度地減少應納税額的增加。如果發生此類變化，我們可能需要為我們的資產或收入繳納額外的税款和/或受到其他限制。除其他外，這些增加的税收成本可能會對我們普通股的交易價格、財務狀況、經營業績以及可用於償還債務和向股東進行分配的現金金額產生不利影響。

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大幅通貨膨脹和通貨膨脹率的持續上升可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。

最近通貨膨脹率的大幅上升以及未來可能出現的實際和預期通貨膨脹率上升可能會影響我們的業務和經營業績。在高度通貨膨脹的環境中，我們可能無法將租金提高到或高於通貨膨脹率，這可能會降低我們的利潤率。此外，我們的勞動力和材料成本可能會增加，這可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。通貨膨脹率上升還可能增加建築和裝修成本，從而對我們產生不利影響。雖然我們物業的大多數運營開支的增加可以轉嫁給我們的辦公室和零售租户，但一些租户有固定的報銷費用，而且我們住宅物業的費用可能無法轉嫁給住宅租户。未償還的增加的運營費用可能會減少可用於償還債務和向股東進行分配的現金流。

我們可能會收購、開發或重新開發房產，這可能會帶來風險。

儘管我們目前的業務戰略不是進行收購，但當我們認為收購、開發或重建項目在其他方面與我們的業務戰略相一致時，我們可能會收購、開發或重新開發房產。我們可能無法成功（i）收購、開發或重建房產；（ii）按時或在預算範圍內完成這些活動；以及（iii）以足以支付我們成本的金額租賃或出售收購、開發或再開發的房產。這些活動中的競爭也可能大大增加我們的成本。整合收購方面的困難可能代價高昂或耗時，並可能轉移管理層的注意力。在我們不具備相同市場知識水平的新市場或類型的房地產中進行收購、開發或重建可能會導致業績低於預期。我們也可能放棄已經開始尋求的收購、開發或重建機會，因此無法收回已經產生的費用。此外，我們可能會承擔所購房產的責任，其中一些在收購時我們可能並不知道。

我們面臨與房地產開發、重建和重新定位相關的風險，這些風險可能會對我們產生不利影響，包括我們的財務狀況和經營業績。

我們將繼續參與與我們的房產有關的開發、重建和重新定位活動。我們在開發和重建活動方面面臨某些風險，這可能會對我們產生不利影響，包括我們的財務狀況和經營業績。這些風險包括但不限於：（i）以優惠條件或根本條件獲得融資的可用性和定價；（ii）分區和其他監管批准的可用性和及時收到情況；（iii） 成本超支，尤其是在通貨膨脹環境下，以及施工不及時完成（包括天氣或勞動條件、材料短缺或供應鏈延誤等我們無法控制的風險）；（iv）重新開發物業的入住率和租金可能發生波動，這可能導致我們的投資無法盈利；（v）啟動、重新定位和重建成本可能高於預期；（vi）我們可能面臨的潛力如果我們放棄開發或重建，則無法收回已經產生的費用我們開始探索後的機會；（vii）我們可能將資金花在尚未完成的項目上，並將管理層的時間投入到這些項目上；（viii）無法按期或根本完成房產的租賃，從而導致賬面或重建成本增加；（ix）以低於預期租金的價格租賃房產的可能性。這些風險可能導致大量意想不到的延誤或費用，並可能阻礙重建活動的啟動或完成，或降低新開發項目的最終租金。這些結果可能會對我們的財務狀況、經營業績、現金流、普通股的市場價值以及償還債務和向股東進行分配的能力產生不利影響。

可能很難及時出售房地產，這可能會限制我們的靈活性。

房地產投資的流動性相對不足。因此，我們為應對經濟或其他狀況的變化而迅速處置投資組合中資產的能力可能有限，這些變化可能會對我們的營運資金來源和償還債務的能力產生不利影響。

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與我們的債務和資本渠道相關的風險

資本市場和經濟狀況大幅緊縮會對我們的流動性、財務狀況和經營業績以及普通股投資的價值產生重大影響。

有許多因素會影響我們的股票證券和我們未來可能發行的任何債務證券的價值，包括資本市場和經濟的狀況。由於經濟衰退、破產、裁員、裁員和削減成本，全國對辦公和零售空間的需求通常會下降。政府的行動或不作為可能會對資本市場的狀況產生不利影響。信貸的成本和可用性可能會受到流動性不足的信貸市場和更大的信貸利差的不利影響，這可能會對我們的流動性和財務狀況，包括我們的經營業績以及租户的流動性和財務狀況產生不利影響。最近，國內和國際金融市場經歷了異常的波動、大幅的利率上升和持續的不確定性。整個金融市場的流動性已大大收緊。因此，我們進入信貸市場以便以合理條件獲得融資的能力存在更大的不確定性。此外，最近的通貨膨脹環境導致利率上升，這使我們的借款利息支出直接大幅增加。我們無法或我們的租户無法及時為到期負債再融資和進入資本市場以滿足流動性需求，可能會對我們的財務狀況和經營業績以及普通股的價值產生重大影響。

我們有未償債務，債務金額及其成本可能會繼續增加，可能無法按可接受的條件進行再融資，這可能會影響我們未來的運營。

截至2023年12月31日，不包括延期債務發行成本在內的應付抵押貸款總額為1,096,544,000美元，我們的總債務佔企業總價值的比率為66％。“企業價值” 是指我們普通股的市值加上債務，減去當時的現金和現金等價物。我們面臨通常與債務融資相關的風險，包括我們的運營現金流不足以滿足我們所需的還本付息的風險。如果市場或物業的狀況，例如新競爭對手的進入或主要租户的流失，導致我們的房產收入減少，我們的還本付息成本通常不會降低。如果發生此類事件，我們的運營可能會受到不利影響。

如果抵押財產以擔保債務的償付，而該財產的收入不足以償還債務，則抵押權人可能會取消抵押品贖回權，從而造成資產損失。

如果我們無法在到期時獲得額外的債務融資或為現有債務再融資，我們的財務狀況和經營業績可能會受到不利影響。此外，當前利率上升的環境導致我們的浮動利率債務利率上升，現有債務再融資、建立新債務和利率對衝工具的成本增加，從而減少了我們的運營現金流。雖然我們的某些債務是通過利率互換安排固定的，但該安排在抵押貸款到期日之前到期，這導致未來面臨利率上升的風險，這可能會進一步減少我們的可用現金。如果我們的負債成本或金額繼續增加，或者我們無法以足夠的金額或可接受的條件為債務再融資，我們就有違約債務的風險，這可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

我們現有的融資文件包含契約和限制，可能會限制我們的運營和財務靈活性。

截至2023年12月31日，我們的未償抵押貸款債務為1,096,544,000 美元，證券被我們的三處房產染成紅色。這些抵押貸款包含契約，這些契約限制了我們在這些房產上承擔額外債務的能力，規定在某些情況下貸款人批准租户的租約，在某些情況下，還規定了預付收益率維持費或延期保費。這些抵押貸款可能會嚴重限制我們的運營和財務靈活性。此外，如果我們未能履行現有債務下的義務或破產或被清算，則有擔保債權人將有權在向其他債權人或任何證券持有人支付任何收益之前，從出售質押資產的收益中獲得全額付款。在這種情況下，我們可能沒有足夠的剩餘資產來償還其他債權人或任何證券持有人。

我們可能用來管理利率波動敞口的對衝工具涉及風險。

我們可能用來管理部分利率波動敞口的利率對衝工具涉及風險，包括交易對手可能無法在這些安排下履行義務的風險。如果利率下降，這些安排可能會導致我們為債務支付比其他情況更高的利息。此外，就75％的總收入測試或95％的總收入測試而言，使用此類工具可能產生的收入可能不被視為符合條件的房地產投資信託基金收入。此外，根據適用的會計準則，無法保證我們的套期保值安排將符合 “高效” 現金流套期保值的資格。如果我們的套期保值不符合 “高效” 資格，則這些工具公允價值的變化將反映在我們的經營業績中，並可能對我們的收益產生不利影響。

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與我們的組織和結構相關的風險

我們幾乎所有的資產都歸子公司所有。我們依賴這些子公司的股息和分配。在子公司向我們支付任何股息或進行分配之前，這些子公司的債權人有權獲得子公司應付給他們的款項。

我們幾乎所有的財產和資產都通過我們的子公司持有。我們幾乎所有的現金流都依賴子公司的現金分配和分紅。我們每家子公司的債權人有權在該子公司向我們支付股息或進行分配之前向其償還該子公司到期應付的債務。因此，我們向證券持有人支付股息（如果有的話）的能力取決於我們的子公司首先履行對債權人的義務的能力以及我們履行對債權人的義務（如果有的話）的能力。

此外，只有在債權人（包括貿易債權人）和適用子公司的優先證券持有人（如果有）的索償得到滿足之後，我們才會參與子公司任何子公司的資產分配。

亞歷山大的章程文件和適用的法律可能會阻礙任何收購我們的嘗試。

亞歷山大的公司註冊證書和法律規定，以及《守則》和特拉華州公司法的條款，可能會延遲或阻止公司控制權的變更或收購要約，即使此類行動可能對股東有利，也限制了股東獲得高於當時市場價格的普通股潛在溢價的機會。

為了獲得房地產投資信託基金的資格，根據該守則的定義，在每個應納税年度的下半年，無論是實際還是建設性的，我們股票的已發行和流通股票價值均不得超過50％。此外，在每個應納税年度的至少335天內，至少有100人必須以實益方式擁有我們的股票股份。除其他目的外，為了幫助確保我們符合這些標準，我們的章程限制了我們股份的收購和所有權股票。主要是為了促進其房地產投資信託基金資格的維持，Alexander的公司註冊證書通常禁止任何單一股東直接、間接或受益地擁有任何類別優先股已發行股份的9.9％或任何類別已發行普通股的4.9％以上。如果董事會確信超過這些所有權限額不會危及Alexander作為聯邦所得税目的的房地產投資信託基金的地位，則董事會可以放棄或修改針對一人或多人的這些所有權限制。此外，在遵守某些條件和限制的前提下，董事會已免除Vornado及其某些關聯公司的這些所有權限制。違反這些所有權限制的股票將受到權利損失和其他限制的約束。這些所有權限制可能起到抑制或阻礙控制權變更的作用。

亞歷山大的董事會分為三類董事。每個班級的董事都是交錯選出來的，任期三年。儘管管理層變更或控制權變更可能符合股東的最大利益，但錯開的董事任期可能會推遲或阻止控制權或管理層的變動。

此外，Alexander 的章程文件授權董事會：

•促使亞歷山大發行額外授權但未發行的普通股或優先股；

•在一個或多個系列中對任何未發行的優先股進行分類或重新分類；以及

•為亞歷山大發行的任何分類或重新分類的股票設定優先權、權利和其他條款。

董事會可以設立一系列優先股，其條款可能會延遲、阻止或阻止對Alexander的控制權變更或其他可能涉及溢價或以其他方式符合股東最大利益的交易，儘管董事會目前不打算設立一系列此類優先股。亞歷山大的章程文件包含其他條款，這些條款可能會延遲、阻止或阻止公司控制權的變更或其他可能涉及溢價或以其他方式符合股東最大利益的交易。

此外，Vornado、Interstate及其三位普通合夥人（均為Vornado的受託人和亞歷山大的董事）共實益擁有我們約58.4％的已發行普通股。這種所有權程度可能會減少第三方提出要約或試圖改變對公司控制權的可能性。

我們可能會在未經股東批准的情況下更改政策。

我們的運營和財務政策，包括有關房地產或其他資產收購、增長、運營、債務、資本和分紅的政策，完全由董事會決定。因此，我們的股東無法控制這些政策。

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史蒂芬·羅斯、沃爾納多和州際公路可能會對我們施加重大影響。他們和我們的其他一些董事和高級管理人員在可能與我們競爭的其他實體中擁有利益或職位。

截至2023年12月31日，國際米蘭州及其合作伙伴擁有Vornado約7.0％的普通股實益權益和約26.0％的已發行普通股。史蒂芬·羅斯、大衞·曼德爾鮑姆和小羅素·懷特是州際的合夥人。羅斯先生是我們董事會主席兼首席執行官，Vornado的董事會主席兼首席執行官以及Interstate的管理普通合夥人。懷特先生和曼德爾鮑姆先生都是沃爾納多的受託人，也是我們董事會的成員。此外，沃爾納多管理和租賃州際公路的房地產資產。

截至2023年12月31日，Vornado擁有我們已發行普通股的32.4％，此外還擁有26.0％的股份由 Interstate 及其合作伙伴擁有。除了前一段中描述的關係外，曼達基尼·普里女士還是Vornado的受託人和我們董事會的成員。

此外，我們需要的人員和服務是根據與Vornado簽訂的合同向我們提供的。我們依靠Vornado來管理我們的業務，收購和管理我們的房地產資產組合。Vornado 做出有關我們公司日常管理的所有決定，均受董事會的監督和制定的任何指導方針的約束。

由於他們的利益重疊，沃爾納多、羅斯先生、Interstate和前幾段中提到的其他個人可能會對亞歷山大以及提交亞歷山大股東批准的任何事項的結果產生重大影響。此外，有關我們的運營或財務結構的某些決定可能會在沃爾納多、羅斯先生、曼德爾鮑姆和懷特先生以及州際和其他證券持有人之間存在利益衝突。Vornado、Roth先生和Interstate將來可能會在房地產業務中從事各種各樣的活動，這些活動可能會在影響我們的事項上造成利益衝突，例如，這些實體中哪些實體或個人（如果有）可以利用潛在的商機、這些實體的業務重點、這些實體進行投資的房產類型和地理位置、開展或尋求的業務活動之間的潛在競爭由我們進行房產競爭租户、可能的公司交易（例如收購）以及其他影響這些實體未來的戰略決策。

Vornado、其關聯公司和我們之間可能存在利益衝突。

Vornado根據協議管理、開發和租賃我們的房產，這些協議為期一年，將於每年3月到期，可自動續訂。因為我們與 Vornado 有共同的高級管理層，而且 becau看四個Vornado的受託人是我們的董事會成員，上述協議和任何未來協議的條款可能無法與我們本可以與非關聯第三方談判的協議相提並論。

有關州際對沃爾納多和亞歷山大的所有權的描述，請參閲 “史蒂芬·羅斯、沃爾納多和州際公路可能會對我們施加重大影響。他們和我們的其他一些董事和高級管理人員在可能與我們競爭的其他實體中擁有利益或職位。” 上文。有關我們與Vornado的關聯方交易的描述，請參閲 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析——關聯方交易”。

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與技術、網絡安全和數據保護相關的風險

網絡事件的發生，或我們的網絡安全缺陷，以及我們的IT網絡和相關係統的其他中斷，可能會導致我們的運營中斷，我們的機密信息泄露或損壞，和/或我們的業務關係或聲譽受損，所有這些都可能對我們的財務業績產生不利影響。

我們的IT網絡和相關係統對於我們的業務運營和我們進行日常運營（包括管理建築系統）的能力至關重要，在某些情況下，可能對某些租户的運營至關重要。我們面臨着與安全漏洞相關的風險，包括網絡攻擊或互聯網上的網絡入侵、惡意軟件、勒索軟件、計算機病毒、網絡釣魚、電子郵件附件、從組織內部或外部訪問我們系統的人員以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜程度的增加，包括通過使用人工智能，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子發動的網絡攻擊或網絡入侵，發生安全漏洞或破壞的風險普遍增加。儘管我們沒有經歷過個人或總體上是實質性的網絡攻擊，但我們過去曾經歷過網絡攻擊，到目前為止，我們採取的預防、偵探和響應措施已經緩解了網絡攻擊。儘管我們努力維護此類IT網絡和相關係統的安全性和完整性，並且我們已經採取了各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，但無法保證我們的安全努力和措施會有效，也無法保證企圖的安全漏洞或中斷不會成功或造成損害。未經授權的當事方，無論是公司內部還是外部，都可能通過人為錯誤、不當行為、欺詐、欺詐或其他形式的欺騙，包括入侵、使用被盜憑證、社會工程、網絡釣魚、計算機病毒或其他惡意代碼，以及類似的未經授權和破壞性的篡改手段，破壞或獲取對我們系統或與我們有業務往來的第三方的系統的訪問權限。即使是保護最完善的信息、網絡、系統和設施也可能存在漏洞，因為此類未遂安全漏洞中使用的技術不斷演變，通常要等到對目標發射後才能被識別，而且在某些情況下，其設計目的是不被發現，實際上可能無法被發現。因此，我們可能無法預測這些技術，也無法實施足夠的安全屏障或其他預防措施，因此我們不可能完全降低這種風險。

涉及我們的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能會干擾我們的網絡和系統的正常運行，進而幹擾我們和/或某些租户的運營；導致未經授權的訪問、破壞、丟失、盜用或泄露我們或他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可能會利用這些信息來與我們競爭，或者可能使我們因破壞性、破壞性或其他原因而受到第三方的損害索賠有害的目的和結果；導致我們無法維護租户賴以有效利用租賃空間的建築系統；需要管理層給予大量關注和資源來補救由此造成的任何損失；可能需要向攻擊者付款；使我們因違反合同、損失、信貸、罰款、罰款、政府調查和執法行動或終止租賃或其他協議而受到訴訟索賠；或損害我們在租户和投資者中的總體聲譽。上述任何或全部內容都可能對我們的經營業績、財務狀況和現金流產生重大不利影響。

網絡攻擊或系統故障可能會干擾我們遵守財務報告要求的能力，這可能會對我們產生不利影響。網絡攻擊還可能泄露我們的員工、租户、客户和供應商的機密信息。成功的攻擊可能會干擾和嚴重影響我們的業務運營，包括破壞與租户、客户和供應商的關係。我們的信息安全系統的任何入侵也可能導致違反適用的隱私和其他法律、重大的法律和財務風險、我們的聲譽受損、信息（本質上可能是機密、專有和/或商業敏感信息）的損失或濫用，以及對我們的安全措施失去信心，這可能會損害我們的業務。

有關我們的網絡安全風險管理流程的更多信息，請參閲 “第 1C 項。網絡安全” 在本10-K表年度報告中。

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與我們的普通股相關的風險

我們普通股的交易價格一直波動，可能會繼續波動。

由於多種因素，我們普通股的交易價格一直波動不定，並可能繼續大幅波動，其中許多因素是我們無法控制的。這些因素包括：

•我們的財務狀況和業績；

•租户的財務狀況，包括租户破產或違約的程度；

•我們的經營業績和財務狀況的實際或預期的季度波動；

•我們的股息政策；

•房地產投資信託基金和房地產投資的總體聲譽以及房地產投資信託基金股票證券與其他股權證券（包括其他房地產公司發行的證券和固定收益證券）相比的吸引力；

•股票和信貸市場的不確定性和波動性；

•利率波動；

•收入或收益估計的變化，財務分析師發佈的研究報告和建議，或評級機構對我們的證券或其他房地產投資信託基金的證券採取的行動；

•未能達到分析師的收入或收益預期；

•新聞界或投資界的投機；

•我們或競爭對手的戰略行動，例如收購或重組；

•機構投資者對我們的興趣程度；

•我們的普通股和競爭對手股票的賣空程度；

•競爭對手的股價和經營業績的波動；

•一般金融和經濟市場狀況，特別是與辦公房地產投資信託基金和其他房地產相關公司的市場狀況以及紐約市房地產市場相關的發展；

•通貨膨脹的影響；

•與我們的表現無關的地方、國內和國際經濟因素（包括地緣政治衝突的宏觀經濟影響）；

•可能導致聯邦政府關閉或對美國經濟產生負面影響的美國聯邦政府層面的財政政策或不作為；

•税法和法規的變化；以及

•本10-K表年度報告中其他地方提及的所有其他風險因素。

此外，股票市場會受到股價和交易量的波動的影響，這會影響許多公司股票的市場價格。這些廣泛的市場波動過去和將來都可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。我們的股價大幅下跌可能會給股東造成鉅額損失。

亞歷山大的其他普通股可供將來發行，這可能會降低目前已發行普通股的市場價格。

如果我們發行額外的股權證券，我們當前股東的利益可能會被稀釋。截至 2023 年 12 月 31 日，我們已經授權，但是 unissued 4,826,550股普通股，面值為每股1.00美元，3,000,000股優先股，面值每股1.00美元；其中23,388股普通股留待贖回先前授予董事會的遞延股票單位後發行。此外，482,399 秒根據我們的2016年綜合股票計劃的條款，股票可供未來授予。這些獎勵可以以期權、限制性股票、股票增值權、遞延股票單位或其他股票權益的形式發放，如果授予，將減少可用於未來補助的股票數量，但前提是隻能以現金結算的獎勵不會減少該計劃下的可用股票數量。我們無法預測未來發行普通股或優先股或行使未償還期權或授予額外股票權益會對我們普通股的市場價格產生什麼影響。

關鍵人員的流失可能會損害我們的運營，並對普通股的價值產生不利影響。

我們依賴於董事會主席兼首席執行官史蒂芬·羅斯的努力。儘管我們認為我們可以找到替代者，但失去他的服務可能會損害我們的業務，並對我們普通股的價值產生不利影響。

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與監管合規相關的風險

我們可能沒有資格或保持房地產投資信託基金的資格，並可能被要求按公司税率繳納聯邦所得税，這可能會對我們普通股的價值產生不利影響。

儘管我們認為我們將保持組織性並將繼續運營，以便有資格成為聯邦所得税的房地產投資信託基金，但我們可能無法保持資格。資格受到《美國國税法》中高度技術性和複雜性的條款管轄，對這些條款的司法或行政解釋有限，並且取決於我們無法完全控制的各種事實和情況。此外，立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變相關税法和/或房地產投資信託基金資格的聯邦所得税後果。如果在任何應納税年度，我們未能保持房地產投資信託基金的資格，也不符合法定救濟條款的資格，則我們無法在計算應納税所得額時扣除對股東的分配，並且必須按正常的公司税率為應納税所得額繳納聯邦所得税。應納的聯邦所得税將包括任何適用的替代性最低税。如果我們必須繳納聯邦所得税，那麼在所涉年度或幾年內可用於分配給股東和償還債務的資金將減少，在我們有資格成為房地產投資信託基金之前，我們無需在該納税年度和未來幾年向股東進行分配。此外，除非我們有權根據相關法律規定獲得救濟，否則我們還將被取消資格喪失後的四個應納税年度的房地產投資信託基金待遇。我們未能獲得房地產投資信託基金的資格可能會對我們的業務和普通股的價值產生不利影響。

我們可能面臨不利的聯邦税務審計和聯邦税法的變化，這可能會導致我們的納税義務增加。

在正常業務過程中，我們擁有房地產的某些實體已經或可能接受了税務審計。儘管我們認為我們有大量的論據支持我們的立場，但在某些情況下，沒有控制性先例或解釋性指導。無法保證審計不會增加頻率，也無法保證此類審計的最終結果不會對我們的經營業績產生重大不利影響。

管理房地產投資信託基金的美國聯邦所得税法律或對這些法律的行政解釋可以隨時進行修訂。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現行美國聯邦所得税法、財政部法規或行政解釋的任何修正案是否或何時獲得通過、頒佈或生效，任何此類法律、法規或解釋都可能追溯生效。Alexander's、其應納税房地產投資信託基金子公司和我們的證券持有人可能會受到美國聯邦所得税法、財政部法規或行政解釋的任何此類變化或任何新的不利影響。

我們可能面臨不利的州和地方税務審計以及州和地方税法的變化。

由於我們有組織並有資格成為房地產投資信託基金，因此我們通常無需繳納聯邦所得税，但需要繳納某些州和地方税。在正常業務過程中，我們擁有房地產的某些實體已經進行了税務審計。無法保證未來的審計不會增加頻率，也無法保證此類審計的最終結果不會對我們的經營業績產生重大不利影響。

州和地方税收法律或法規不時發生變化，這可能會導致我們的納税義務增加。我們開展業務的州和市的税收收入短缺可能導致法律、法規以及財產和轉讓税管理變更的頻率和規模增加。如果發生此類變化，我們可能需要為我們的資產或收入繳納額外的税款。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況和經營業績以及可用於償還債務和向股東進行分配的現金金額產生不利影響。

遵守或不遵守《美國殘疾人法》（“ADA”）或其他安全法規和要求可能會導致鉅額成本。

ADA通常要求公共建築，包括我們的房產，符合與殘疾人出入和使用有關的某些聯邦要求。違規行為可能導致聯邦政府處以罰款或裁定私人訴訟當事人賠償金和/或向其律師支付律師費。如果根據ADA，我們需要對一處或多處房產進行重大改造和資本支出，包括取消准入壁壘，則可能會對我們的財務狀況和經營業績以及可供分配給股東的現金金額產生不利影響。

我們的物業受各種聯邦、州和地方監管要求的約束，例如州和地方的消防和生命安全要求。如果我們未能遵守這些要求，我們可能會受到罰款或私人損害賠償。我們不知道現有要求是否會改變，也不知道遵守未來要求是否需要大量意想不到的支出，這將影響我們的現金流和經營業績。

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我們可能會為遵守環境法承擔鉅額費用，環境污染可能會損害我們租賃和/或出售房地產的能力。

我們的業務和財產受有關環境保護的各種聯邦、州和地方法規的約束，包括空氣和水質量、有害或有毒物質以及健康和安全。根據一些環境法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能需要調查和清理房產中釋放的危險或有毒物質。所有者或經營者還可能對政府實體或第三方承擔財產損失或人身傷害的責任，並對這些當事方因污染而產生的調查和清理費用承擔責任。這些法律通常不考慮所有者或經營者是否知道這些物質的釋放或導致釋放，都要承擔責任。污染的存在或未能修復污染也可能損害我們出售或租賃房地產或使用房地產作為抵押品借款的能力。其他法律和法規管理室內和室外空氣質量，包括那些在損壞、拆除、翻新或改造時可能需要減少或清除含石棉材料的法律和法規，以及管理空氣中石棉纖維的排放和暴露的法律和法規。含鉛塗料和某些含有多氯聯苯（PCB）的電氣設備的維護和去除也受聯邦和州法律的管制。我們還面臨人類暴露於黴菌、花粉、病毒和細菌等化學或生物污染物相關的風險，這些污染物超過一定水平，可以説與易感人羣的過敏或其他健康影響和症狀有關。我們可能會因環境合規而被處以罰款，並承擔與上述受管制物質有關的補救措施的費用，或因環境污染或人類暴露在我們財產中或來自我們的財產的污染而產生的相關索賠。

我們的每處房產都經過了不同程度的環境評估。迄今為止，這些環境評估尚未發現任何影響我們業務的環境狀況。但是，發現新的合規問題或未發現的污染區域、污染程度或已知範圍的變化、人類的污染暴露或清理或合規要求的變化可能會給我們帶來鉅額成本。

第 1B 項。未解決的員工評論

截至本10-K表年度報告發布之日，美國證券交易委員會工作人員沒有任何未解決的意見。

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第 1C 項。網絡安全

風險管理和戰略

我們用於評估、識別和管理網絡安全威脅引發的重大風險的全面風險管理戰略與沃爾納多作為公司經理的戰略一致，該戰略涉及對潛在威脅、漏洞及其對我們組織運營、數據和系統的潛在影響進行系統評估。

我們經理的網絡安全風險管理計劃受我們的監督，已納入我們的整體企業風險管理計劃，並共享適用於企業風險管理計劃的通用方法、報告渠道和治理流程，包括法律、合規、戰略、運營和財務風險領域。

網絡安全風險管理計劃包括：

•風險評估旨在幫助識別我們的關鍵系統、信息和更廣泛的企業 IT 環境面臨的重大網絡安全風險；

•主要負責管理 (i) 網絡安全風險評估流程、(ii) 安全控制和 (iii) 應對網絡安全事件的團隊；

•酌情使用外部服務提供商來評估、測試或以其他方式協助安全控制的各個方面；

•為用户和高級管理人員提供網絡安全意識培訓，包括使用第三方提供商進行定期強制性培訓；

•網絡安全事件響應計劃，包括應對網絡安全事件的程序；以及

•第三方服務提供商、供應商和供應商的風險管理流程，包括嚴格的審查程序和持續的監控機制，旨在確保他們遵守網絡安全標準。

截至本10-K表年度報告發布之日，我們尚未發現任何對我們的運營、業務、經營業績或財務狀況造成重大不利影響的網絡安全事件。

治理

我們的董事會將網絡安全風險視為其風險監督職能的一部分，並已授權審計委員會（“委員會”）監督網絡安全和其他信息技術風險。該委員會監督網絡安全風險管理計劃的實施。

該委員會接收管理層關於潛在網絡安全風險和威脅的定期報告，並接收Vornado首席信息官關於網絡安全主題的陳述。該委員會向董事會全體成員報告其活動，包括與網絡安全有關的活動。董事會全體成員還會根據需要聽取管理層關於網絡安全風險管理計劃的簡報。

管理層與Vornado的首席信息官一起負責評估和管理我們因網絡安全威脅而產生的重大風險。管理層和Vornado的首席信息官主要負責我們的整體網絡安全風險管理計劃，並監督內部網絡安全人員和外部網絡安全顧問。Vornado的首席信息官在領導網絡安全監督方面擁有多年的經驗，總體而言，他在信息技術方面擁有廣泛而豐富的經驗，包括安全、審計、合規、系統和編程。

管理團隊通過各種手段監督預防、檢測、緩解和補救網絡安全風險和事件的工作，其中可能包括內部安全人員的通報；從政府、公共或私人來源（包括外部顧問）獲得的威脅情報和其他信息；以及由部署在IT環境中的安全工具生成的警報和報告。我們的網絡安全事件響應計劃規定了我們對重大網絡安全事件發生的評估和應對，包括向高級管理層和董事會通報情況的流程。

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第 2 項。屬性

下表顯示了截至2023年12月31日我們每處房產的位置、大致面積（不包括停車場）和入住率。

															平方英尺																								加權
																											在下面												平均值
																											開發或												已升級
									土地						總計						在						不可用						佔用率						每年												到期
			財產						英畝數						財產						服務						用於出租						費率						租用 PSF (1)						租户						日期 (2)
			運營特性：
			列剋星敦大道 731 號
			紐約，紐約
			辦公室												939,000						939,000						—						100.0		%				$	135.44					彭博有限責任公司						2029
			零售												83,000						83,000						—																		家得寶						2025
															45,000						45,000						—																		各種各樣						各種各樣
															12,000						12,000						—																		空缺						不適用
															140,000						140,000						—						90.3		%				252.89
									1.9						1,079,000						1,079,000						—						98.9		%				147.65
			雷哥公園 I
			紐約州皇后區
															112,000						112,000						—																		宜家 (3)						2024
															50,000						50,000						—																		伯靈頓						2027
															36,000						36,000						—																		馬歇爾						2032
															16,000						16,000						—																		老海軍						2024
															124,000						—						124,000																		空缺						不適用
									4.8						338,000						214,000						124,000						100.0		%				53.08
			雷哥公園 II
			紐約州皇后區
															145,000						145,000						—																		好市多						2034
															133,000						133,000						—																		科爾 (4)						2031
															194,000						194,000						—																		各種各樣						各種各樣
															144,000						144,000						—																		空缺						不適用
									6.6						616,000						616,000						—						76.9		%				70.28
			法拉盛
			紐約州皇后區 (5)						1.0						167,000						167,000						—						100.0		%				32.82						新世界購物中心有限責任公司						2037
															2,200,000						2,076,000						124,000						92.6		%				107.78
			亞歷山大的公寓 塔樓，312 個單元
			紐約州皇后區						—						255,000						255,000						—						95.2		%				49.35			(6)			住宅						(7)
															2,455,000						2,331,000						124,000
(1)			表示截至2023年12月31日的每平方英尺年租金上漲的加權平均值，其中包括租户報銷，不包括租户優惠（例如免費租金）的影響。有關我們租賃活動的討論，請參閲第 7 項-概述-平方英尺、佔用和租賃活動。
(2)			表示租户租約到期的年份，不考慮任何續訂或延期選項。租約到期日期以不可取消的租賃條款為基礎，不得超出租户在其租約下可能擁有的任何提前終止權利。
(3)			2022年12月3日，宜家關閉了位於我們雷哥公園一號物業的11.2萬平方英尺的門店，租約定於2030年12月到期。該租約包括不早於2026年3月16日生效的終止權，但須在終止日期之前支付租金，並額外支付相當於10,000,000美元或剩餘期限內應付租金的金額，以較低者為準。2023年9月27日，我們與宜家簽訂了租賃修改協議，將租約終止日期加快至2024年4月1日。根據租賃修改協議，宜家將支付2026年3月16日之前到期的剩餘租金以及修改後的租賃期內1,000萬美元的終止付款。
(4)			在剩餘的原始租期內轉租。
(5)			土地租賃至2027年1月，可選擇延期10年。
(6)			每個單位的平均月租金為3,394美元。
(7)			住宅租户通常有一到兩年的租約。

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操作特性

 列剋星敦大道 731 號

列剋星敦大道731號，一座佔地1,079,000平方英尺的多用途建築，包括以東59號列剋星敦大道為界的整個街區第四街、第三大道和東 58 號第四Street 位於紐約曼哈頓，位於曼哈頓最繁忙的商業和購物區之一的中心地帶，可輕鬆前往多條地鐵和公交線路。該建築物包含分別為 939,000 和 140,000分別為可出租平方英尺的辦公和零售空間。彭博佔據了所有的辦公空間。家得寶（83,000平方英尺）是主要的零售租户。

列剋星敦大道731號的辦公部分由一筆餘額為5億美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2024年6月到期。截至2023年7月15日，純息貸款的倫敦銀行同業拆借利率為0.90％，目前在貸款到期前按最優惠利率（截至2023年12月31日為8.50％）計息。2023年6月，我們購買了11,258,000美元的利率上限，截至2023年7月15日，倫敦銀行同業拆借利率上限為6.00％，貸款到期前將最優惠利率上限為6.00％。

列剋星敦大道731號的零售部分由抵押貸款抵押貸款擔保3億美元瓦時ich 於 2025 年 8 月到期。純息貸款為SOFR p再加上1.51％，截至2025年5月，該利率已轉換為1.76％的固定利率。

雷哥公園 I

Rego Park I是一個佔地338,000平方英尺的購物中心，位於紐約皇后區的皇后大道和63路。該中心由佔地50,000平方英尺的伯靈頓和36,000平方英尺的馬歇爾支撐。該中心包含一個提供付費停車位的停車場（1,241 個停車位）。

2022年12月3日，宜家關閉了位於我們雷哥公園一號物業的11.2萬平方英尺的門店，租約定於2030年12月到期。該租約包括不早於2026年3月16日生效的終止權，但須在終止日期之前支付租金，並額外支付相當於10,000,000美元或剩餘期限內應付租金的金額，以較低者為準。2023年9月27日，我們與宜家簽訂了租賃修改協議，將租約終止日期加快至2024年4月1日。根據租賃修改協議，宜家將支付2026年3月16日之前到期的剩餘租金以及修改後的租賃期內1,000萬美元的終止付款。

2023年4月23日，Bed Bath & Beyond（年收入為153.3萬美元）申請了第11章破產，其佔地46,000平方英尺的租約在2023年7月31日的破產程序中被駁回。

雷哥公園 II

雷哥公園二期， 一個佔地616,000平方英尺的購物中心，毗鄰紐約皇后區的雷哥公園一號購物中心。該中心由佔地14.5萬平方英尺的Costco和13.3萬平方英尺的土地支撐是 foot Kohl's，已經轉租了。 該中心包含一個停車場（1,326 個空格），提供付費停車。

該中心由一筆金額為202,544,000美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2025年12月到期。純息貸款為SOFR加1.45%（截至為 6.80%2023 年 12 月 31 日）。與此相關的是，我們購買了名義金額為202,544,000美元的利率上限，截至2024年11月，SOFR的利率上限為4.15％。

法拉盛

我們的法拉盛物業位於紐約皇后區法拉盛市中心的羅斯福大道和主街，商業區。羅斯福大道和主街是活躍的購物區，該地區有許多全國性零售商。地鐵入口位於酒店正前方，街對面有公交車服務。該物業包括一棟佔地16.7萬平方英尺的四層建築和一個停車庫，該車庫將在2037年1月之前轉租給新世界購物中心有限責任公司。該物業的土地租賃期至2027年1月，可選擇延期10年。

亞歷山大公寓大廈

亞歷山大公寓大樓位於我們的雷哥公園二期購物中心上方，共有312個單元，總面積為25.5萬平方英尺。

該物業由一筆金額為9400萬美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2027年11月到期。純息貸款的固定利率為2.63％。

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第 3 項。法律訴訟

我們不時參與正常業務過程中出現的法律訴訟。我們認為，在與我們的法律顧問協商後，此類未決事項的結果不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。

第 4 項。礦山安全披露

不適用。

第二部分

 

第 5 項。註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

我們的普通股在紐約證券交易所上市，股票代碼為 “ALX”。

  

截至2024年1月31日，我們的普通股共有181名登記持有人。

 

近期未註冊證券的銷售

 

沒有。

 

與授權發行股票證券的薪酬計劃相關的信息載於本10-K表年度報告第三部分第12項，此類信息以引用方式納入此處。

 

最近購買的股票證券

 

沒有。

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性能 圖表

 

下圖比較了我們的普通股、標準普爾400中型股指數（“標準普爾400中型股指數”）、標準普爾500指數（“標準普爾500指數”）和全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）全股票指數（同行組指數）的五年累計回報率。該圖假設在2018年12月31日有100美元投資於我們的普通股、標準普爾400中型股指數、標準普爾500指數和NAREIT全股指數，並且所有股息均在不支付任何佣金的情況下進行再投資。無法保證我們的股票表現會繼續保持下圖所示的相同或相似的趨勢。

						2018						2019						2020						2021						2022						2023
亞歷山大公司						$	100					$	114					$	102					$	102		`			$	93					$	99
標普400中型股指數						100						126						143						179						156						181
標準普爾500指數						100						131						156						200						164						207
NAREIT 全股指數						100						129						122						172						129						144

第 6 項。保留的

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第 7 項。 管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析

導言

以下討論應與本10-K表年度報告第二部分第8項中包含的合併財務報表和相關附註一起閲讀。

我們的管理層在本節中對財務狀況和經營業績（“MD&A”）的討論和分析側重於截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，包括這些年度的逐年比較。我們截至2021年12月31日止年度的MD&A，包括2022年與2021年的逐年比較，可在公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告第二部分第7項 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 中找到。

概述

Alexander's, Inc.（紐約證券交易所代碼：ALX）是一家房地產投資信託基金（“REIT”），在特拉華州註冊成立，從事物業的租賃、管理、開發和再開發。所有提及 “我們”、“我們”、“公司” 和 “亞歷山大” 的內容均指亞歷山大公司及其合併子公司。我們由沃爾納多房地產信託基金（“Vornado”）（紐約證券交易所代碼：VNO）管理，並由其租賃和開發。我們在紐約市有五處房產。

我們與大量房地產投資者、房地產所有者和開發商競爭，其中一些人可能願意接受較低的投資回報。除其他因素外，我們的成功取決於全球、國家和地方經濟的趨勢、當前和潛在租户和客户的財務狀況和經營業績、資本的可用性和成本、建築和裝修成本、税收、政府法規、立法、人口和就業趨勢、分區法，以及我們以盈利水平租賃、轉租或出售房產的能力。我們的成功還取決於我們是否有能力在現有債務到期時以可接受的條件再融資。請參閲 “第 1A 項。有關這些因素的更多信息，請參見本10-K表年度報告中的 “風險因素”。

我們的業務已經並將繼續受到通貨膨脹和利率上升以及包括經濟衰退可能性在內的其他不確定性的影響。這些因素可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績和現金流產生重大影響。

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概述-續

截至2023年12月31日的年度財務業績摘要

截至2023年12月31日止年度的淨收入為為102,413,000美元，攤薄每股收益為19.97美元，而截至2022年12月31日的年度為57,632,000美元，攤薄每股收益11.24美元。截至2023年12月31日止年度的淨收益包括出售房地產淨收益產生的53,952,000美元，攤薄每股收益10.52美元。

截至2023年12月31日止年度的運營資金（“FFO”）（非公認會計準則）was 81,067,000 美元，合每人 15.80 美元攤薄後的每股收益為87,090,000美元，截至2022年12月31日的年度攤薄每股收益為16.99美元。

平方英尺、佔用和租賃活動

截至 2023 年 12 月 31 日，我們的投資組合由五處房產組成，總面積達 2,455,000 平方米平方英尺。商業入住率為92.6%，住宅入住率為 95.2%.

2022年12月3日，宜家關閉了位於我們雷哥公園一號物業的11.2萬平方英尺的門店，租約定於2030年12月到期。該租約包括不早於2026年3月16日生效的終止權，但須在終止日期之前支付租金，並額外支付相當於10,000,000美元或剩餘期限內應付租金的金額，以較低者為準。2023年9月27日，我們與宜家簽訂了租賃修改協議，將租約終止日期加快至2024年4月1日。根據租賃修改協議，宜家將支付2026年3月16日之前到期的剩餘租金以及修改後的租賃期內1,000萬美元的終止付款。

2023年4月23日，Bed Bath & Beyond（年收入為153.3萬美元）申請了第11章破產，其在Rego Park I房產中的46,000平方英尺的租約在2023年7月31日的破產程序中被駁回。

重要租户

彭博社的收入佔比e 在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中分別為120,351,000美元、115,129,000美元和113,140,000美元，約佔54％、56％ 以及每年租金收入的55％。沒有其他租户佔我們租金收入的10％以上。如果我們失去彭博社的租户身份，或者彭博社無法履行其租約義務，那將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。為了幫助我們持續評估彭博社的信譽，我們會從彭博社獲得某些機密的財務信息和指標。此外，我們還會訪問和評估來自其他私人來源的彭博財務信息以及公開數據。

處置

2023年5月19日，我們以71,060,000美元的價格出售了位於紐約皇后區的Rego Park III地塊，其中包括棕地税收優惠的對價以及迄今為止計劃、規格和改進的費用報銷。扣除收盤成本後，此次出售的淨收益為67,821,000美元，財務報表收益為53,952,000美元。

融資

2023年6月9日，我們對列剋星敦大道731號辦公公寓的5億美元純息抵押貸款行使了剩餘的一年延期期權。截至2023年7月15日，該貸款的利率保持在倫敦銀行同業拆借利率上升0.90％，目前在2024年6月11日貸款到期之前按最優惠利率（截至2023年12月31日為8.50％）計息。2023年6月，我們購買了11,258,000美元的利率上限，截至2023年7月15日，倫敦銀行同業拆借利率上限為6.00％，貸款到期前將最優惠利率上限為6.00％。

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關鍵會計估算

在編制合併財務報表時，我們做出的估計和假設影響了財務報表之日報告的資產和負債金額以及報告期內報告的收入和支出金額。如果會計估算涉及很大的估算不確定性，並且已經或合理可能對我們的財務狀況或經營業績產生重大影響，則會計估算被視為至關重要。以下是編制合併財務報表時使用的關鍵會計估算。對我們會計政策的討論載於附註2- 重要會計政策摘要請參閲本10-K表年度報告中的合併財務報表。

房地產減值分析

每當事件或情況變化表明賬面金額可能無法收回時，我們會對我們的財產進行單獨的減值審查。減值分析基於當前的計劃、預期的持有期、持有能力以及準備分析時的可用信息。評估減值可能很複雜，在確定是否存在減值指標以及估算未來的未貼現現金流或資產的公允價值時具有高度的主觀性。特別是，這些估計對重要假設很敏感，包括對未來租金收入、運營支出、折扣和資本化率的估計，以及我們持有相關資產的意圖和能力，所有這些都可能受到我們對未來市場或經濟狀況的預期的影響。這些估計可能會對資產的未貼現現金流或估計的公允價值產生重大影響，從而可能影響我們合併資產負債表中房地產的價值以及合併損益表中確認的任何潛在減值損失。

最近的會計公告

參見注釋 2 — 重要會計政策摘要請參閲本10-K表年度報告中的合併財務報表，討論最近的會計公告。

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經營業績—年底 2023 年 12 月 31 日與 2022 年 12 月 31 日相比

租金收入

截至2023年12月31日的財年，租金收入為224,962,000美元，而去年同期為205,814,000美元，增長了19,148,000美元。這主要是由於（i）宜家租賃修改導致的直線租金收入增加8,065,000美元，（ii）4,184,000美元的可報銷運營費用和資本支出增加，（iii）房地產税支出增加3750,000美元，以及（iv）租賃活動帶來的收入增加3,359,000美元，部分被（v）較低的租約終止期的146.7萬美元所抵消費用收入。

運營費用

截至2023年12月31日的財年，運營支出為10121萬美元，而去年同期為90,446,000美元，增長了10,764,000美元。這主要是由於房地產税支出和運營費用增加，包括本年度資本化支出減少的影響。

折舊和攤銷

截至2023年12月31日的財年，折舊和攤銷額為32,898,000美元，而去年同期為29,797,000美元，增長了3,101,000美元。這主要是由於本年度投入使用的資本項目的折舊費用增加。

一般和管理費用

截至2023年12月31日的財年，一般和管理費用為6,341,000美元，而去年同期為6,106,000美元，增加了23.5萬美元。這主要是由於較高的專業費用。

利息和其他收入

截至2023年12月31日的財年，利息和其他收入為22,24.5萬美元，而去年同期為6,76.9萬美元，增長了15,476,000美元。這主要是由於平均利率的提高。

利息和債務支出

截至2023年12月31日的財年，利息和債務支出為58,297,000美元，而去年同期為28,602,000美元，增加了29,695,000美元。這主要是由於利率提高導致利息支出增加21,614,000美元，以及利率上限溢價攤銷增加7,77萬美元。

出售房地產的淨收益

截至2023年12月31日的財年，出售房地產的淨收益為53,952,000美元，這要歸因於2023年5月出售了位於紐約皇后區的雷哥公園三號地塊。

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關聯方交易

沃爾納多

截至 2023 年 12 月 31 日，Vornado 擁有d 佔我們已發行普通股的32.4％。根據各種協議，我們由沃爾納多管理，我們的房產由沃爾納多租賃和開發，這些協議將於每年3月到期，可自動續訂。註釋5中描述了這些協議— 關聯方交易，轉到本10-K表年度報告中的合併財務報表。

Steven Roth 是我們董事會主席兼首席執行官、新澤西州普通合夥企業州際地產（“Interstate”）的管理普通合夥人以及Vornado的董事會主席兼首席執行官。截至2023年12月31日，Interstate的羅斯先生及其另外兩名普通合夥人大衞·曼德爾鮑姆和小羅素·懷特（他們也是公司的董事和Vornado的受託人）總共擁有我們已發行普通股的26.0％，此外還擁有2.3％通過 Vornado 間接擁有。

流動性和資本資源

我們的現金需求包括房地產運營費用、資本改善、租户改善、還本付息、租賃佣金、股東分紅以及開發成本。為這些現金需求提供資金的流動性來源包括租金收入，租金收入是我們的主要現金流來源，取決於我們房產的佔用率和租金率，以及我們現有的現金、融資收益，包括房產擔保的抵押貸款或建築貸款，以及資產出售的收益。

截至12月31日，2023年，我們的流動性為552,977,000美元，包括現金和現金等價物以及限制性現金。最近利率和通貨膨脹的上升可能會對我們持續經營的現金流產生不利影響，但我們預計，未來十二個月來自持續經營的現金流以及現有的現金餘額將足以為我們的業務運營、股東現金分紅、還本付息和資本支出提供資金。我們可能會在到期債務時再融資，也可以選擇償還債務。但是，無法保證會有額外的融資或資本來為我們的債務再融資，也無法保證這些條款對我們來説是可以接受的或有利的。

截至2023年12月31日止年度的現金流量

截至2023年12月31日，現金及現金等價物和限制性現金為552,977,000美元，而截至2022年12月31日為214,478,000美元，增長338,499,000美元。這是由於 (i) 投資活動提供的淨現金321,812,000美元，以及 (ii) 經營活動提供的淨現金109,111,000美元，被 (iii) 用於融資活動的淨現金92,424,000美元部分抵消。

投資活動提供的淨現金321,812,000美元，包括（i）264,881,000美元的美國國庫券的到期收益，（ii）出售房地產的收益67,821,000美元，以及（iii）利率上限為5,049,000美元的收益，由（iv）購買11,258,000美元的利率上限以及（v）在建工程和房地產增建部分抵消為4,681,000美元。

經營活動提供的淨現金為109,111,000美元，包括（i）102,413,000美元的淨收入和（ii）16,753,000美元的運營資產和負債淨變動，（iii）10,055,000美元的非現金項目的調整部分抵消。非現金項目的調整包括（i）出售房地產的淨收益53,952,000美元和（ii）1,559,000美元的其他非現金調整，部分抵消了34,605,000美元的（iii）折舊和攤銷（包括債務發行成本的攤銷）；（iv）7,77萬美元的利率上限溢價攤銷；（v）26.1萬美元的直線租金以及（六）基於k的薪酬支出為45萬美元。

用於融資活動的淨現金為92,424,000美元，包括支付的92,320,000美元的股息和10.4萬美元的債務發行成本。

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流動性和資本資源——續

截至2022年12月31日止年度的現金流量

截至2022年12月31日，現金及現金等價物和限制性現金為214,478,000美元，而截至2021年12月31日為483,505,000美元，減少了269,027,000美元。這是由於（一）用於投資活動的淨現金為279,266,000美元，以及（二）用於融資活動的淨現金為92,310,000美元，由經營活動提供的102,549,000美元淨現金部分抵消。

經營活動提供的淨現金為102,549,000美元，包括（i）淨收入57,632,000美元，（ii）36,936,000美元的非現金項目的調整以及（iii）運營資產和負債的淨變動7,981,000美元。非現金項目的調整包括（i）31,454,000美元的折舊和攤銷（包括債務發行成本的攤銷），（ii）7,960,000美元的直線租金收入以及（iii）45萬美元的股票薪酬支出，由（iv）2,928,000美元的其他非現金調整部分抵消。

用於投資活動的淨現金279,266,000美元，包括（i）購買364,238,000美元的美國國庫券和（ii）14,386,000美元的在建工程和房地產增建，其中一部分被（iii）99,358,000美元的美國國庫券到期收益所抵消。

用於融資活動的淨現金92,31萬美元主要包括支付的92,26.4萬美元的股息。

分紅 

2024 年 2 月 7 日，我們董事會宣佈定期派發每股 4.50 美元的季度股息（指示年利率為每股 18.00 美元）。如果董事會宣佈 2024 年全年的分紅利率相同，我們將要求我們在 2024 年支付約 92,350 萬美元。

債務

以下是我們截至2023年12月31日的未償債務和到期日摘要。我們可能會在到期債務時再融資，也可以選擇償還債務。

						平衡						利率						成熟度
（金額以千計）
列剋星敦大道 731 號，辦公公寓(1)						$	500,000					6.00		%				2024 年 6 月 11 日
列剋星敦大道 731 號，零售公寓(2)(3)						300,000						1.76		%				2025 年 8 月 5 日
Rego Park II 購物中心(2)(4)						202,544						5.60		%				2025 年 12 月 12 日
亞歷山大公寓大樓						94,000						2.63		%				2027 年 11 月 1 日
總計						1,096,544
遞延債務發行成本，扣除17,639美元的累計攤銷額						(3,993)
共計，淨額						$	1,092,551
(1) 最優惠利率（貸款到期前上限為6.00％）。
(2) 所列利率代表截至2023年12月31日的有效利率，基於合同重置日期的SOFR加上合同
點差，根據對衝工具進行了調整（視情況而定）。
(3) 利息為 截至2025年5月，SOFR加上1.51％，改為1.76％的固定利率。
(4) SOFR的利息加1.45％（截至2024年11月，SOFR的利率上限為4.15％）。

以下是我們計劃於2023年12月31日償還的本金和利息的摘要。

																		小於						一對一						三到						超過
（金額以千計）												總計						一年						三年						五年						五年
長期債務債務												$	1,157,131					$	533,204					$	527,839					$	96,088					$	—
本金和利息還款總額 (1)												$	1,157,131					$	533,204					$	527,839					$	96,088					$	—
(1)  浮動利率債務的利息是使用截至2023年12月31日的有效利率計算的，對套期保值工具進行了調整（如適用）。

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流動性和資本資源——續

資本支出

資本支出包括維護和改善資產的支出、租户改善補貼和租賃佣金。在2024年，我們預計將在我們的物業上產生約2900萬美元的資本支出。我們計劃通過運營現金流、現有流動性和/或借款為這些資本支出提供資金。

承付款和或有開支

保險  

我們維持一般責任保險，每次事故和每項財產的限額為3億美元，其中前3,000萬美元包括傳染病保險，以及全風險財產和租金價值保險，每次發生的限額為17億美元，包括恐怖主義行為的保險，我們的每處財產都有洪水和地震等特定風險的次級限額，但不包括傳染病保險。

我們的全資合併子公司五十九街保險有限公司（“FNSIC”）是我們的全資合併子公司，是恐怖主義行為的直接保險公司，包括核、生物、化學和放射性（“NBCR”）行為，該保險由經修訂的2002年《恐怖主義風險保險法》定義，該法已延長至2027年12月。每起恐怖主義行為（包括NBCR行為）的總承保額高達17億美元。恐怖主義行為（不包括NBCR行為）的保險完全由第三方保險公司和聯邦政府承保，不涉及FNSIC的風險。對於NBCR法案，FNSIC負責316,000美元的免賠額和承保損失餘額的20％，聯邦政府負責承保損失的剩餘80％。我們對FNSIC造成的任何損失負最終責任。

我們將繼續監測保險市場的狀況以及恐怖主義行為或其他事件的承保範圍和費用。但是，我們無法預測未來將以商業上合理的條件提供哪些保險。我們對未投保的損失以及超出保險範圍的免賠額和損失負責，這可能是重大損失。

我們的貸款包含要求我們維持保險的習慣契約。儘管我們認為就這些協議而言，我們有足夠的保險，但將來我們可能無法以合理的成本獲得同等金額的保險。如果貸款人堅持要求的承保範圍超出我們的承保範圍，則可能會對我們為房產融資或再融資的能力產生不利影響。

信用證

大約 $900,000截至2023年12月31日，已簽發和未清的備用信用證。

其他

在正常業務過程中，不時會對我們提起各種法律訴訟。我們認為，此類未決事項的總體結果不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。

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運營資金（“FFO”）（非公認會計準則）

FFO是根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）理事會採用的定義計算的。NAREIT將FFO定義為經調整的GAAP淨收益或虧損，不包括某些房地產資產銷售的淨收益、房地產減值損失、房地產資產的折舊和攤銷費用以及其他特定項目，包括未合併子公司此類調整的比例份額。管理層、投資者和分析師使用攤薄後的每股FFO和FFO來促進對各期之間和同行之間的經營業績進行有意義的比較，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，這些影響基於歷史成本，並隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預測的下降，而不是根據現有市場條件波動。FFO不代表經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金，不應將其視為業績衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準的現金流的替代方案。FFO 可能無法與其他公司採用的類似標題的措施相提並論。下文提供了我們與FFO的淨收入對賬。

截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的FFO（非公認會計準則）

截至2023年12月31日止年度的FFO（非公認會計準則）為81,067,000美元，攤薄每股收益15.80美元，而截至2022年12月31日止年度的FFO（非公認會計準則）為87,090,000美元，攤薄每股16.99美元。

下表將我們的淨收入與FFO（非公認會計準則）進行了對賬：

																		截至年底
（金額以千計，股票和每股金額除外）																		十二月三十一日
																		2023						2022
淨收入																		$	102,413					$	57,632
不動產的折舊和攤銷																		32,606						29,458
出售房地產的淨收益																		(53,952)						—
FFO（非公認會計準則）																		$	81,067					$	87,090
攤薄後每股FFO（非公認會計準則）																		$	15.80					$	16.99
計算攤薄後每股FFO時使用的加權平均份額																		5,129,330						5,126,100

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第 7A 項。有關市場風險的定量和定性披露

我們面臨利率波動的風險，利率波動對許多我們無法控制的因素很敏感。下表彙總了我們面臨的利率變動風險。

 

						2023																		2022
						12 月 31 日，平衡						加權平均利率						基準利率變動 1% 的影響						12 月 31 日，平衡						加權平均利率
（金額以千計，每股金額除外）
可變費率						$	702,544					5.88%						$	7,025					$	702,544					5.33%
固定利率						394,000						1.97%						—						394,000						1.97%
						$	1,096,544					4.48%						$	7,025					$	1,096,544					4.12%
對攤薄後每股收益的總體影響																		$	1.37

我們對列剋星敦大道731號物業的辦公公寓的抵押貸款設定了利率上限，名義金額為5億美元，截至2023年7月15日，倫敦銀行同業拆借利率上限為6.00％，貸款到期前的最優惠利率（截至2023年12月31日為8.50％）上限為6.00％。

我們對Rego Park II購物中心的抵押貸款設定了利率上限，名義金額為202,544,000美元，截至2024年11月，SOFR上限為4.15％。

我們對列剋星敦大道731號房產的零售公寓的抵押貸款進行了利率互換，名義金額為3億美元，到2025年5月，將SOFR加1.51％換成1.76％的固定利率。

債務的公允價值

我們的合併債務的公允價值是通過使用第三方專家提供的向具有類似信用評級的借款人提供的當前風險調整後利率對這些工具的未來合同現金流進行折扣來計算的。截至2023年12月31日和2022年12月31日，我們合併債務的估計公允價值 原價為每年 1,071,887,000 美元nd $1,061,221,000，分別地。我們在報告期結束時作出的公允價值估算可能與處置我們的金融工具時最終可能實現的金額不同。

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第 8 項。財務報表和補充數據

合併財務報表索引			頁面 數字
獨立註冊會計師事務所的報告（PCAOB ID No. 34)			36
截至 2023 年 12 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日的合併資產負債表			38
的合併收益表
截至2023 年 12 月 31 日、2022 年和 2021 年 12 月 31 日的年度			39
的合併綜合收益表
截至2023 年 12 月 31 日、2022 年和 2021 年 12 月 31 日的年度			40
合併權益變動表
截至2023 年 12 月 31 日、2022 年和 2021 年 12 月 31 日的年度			41
合併現金流量表
截至2023 年 12 月 31 日、2022 年和 2021 年 12 月 31 日的年度			42
合併財務報表附註			44

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獨立註冊會計師事務所的報告

致Alexander's, Inc.的股東和董事會

對財務報表的意見

我們審計了隨附的截至2023年12月31日和2022年12月31日的亞歷山大公司及其子公司（“公司”）的合併資產負債表，截至2023年12月31日的三年中每年的相關合並收益、綜合收益、權益變動和現金流表，以及指數第15項中列出的相關附註和附表（統稱為 “財務報表”）。我們認為，財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三年中每年的經營業績和現金流量。

我們還根據上市公司會計監督委員會（美國）（PCAOB）的標準，根據中制定的標準，對公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制進行了審計 內部控制 — 綜合框架 (2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的以及我們2024年2月12日的報告對公司對財務報告的內部控制表達了無保留的意見。

意見依據

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須在公司方面保持獨立。

我們根據PCAOB的標準進行了審計。這些準則要求我們計劃和進行審計，以便合理地確定財務報表是否存在因錯誤或欺詐造成的重大錯報。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是錯誤還是欺詐所致，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查有關財務報表中數額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層採用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的總體列報情況。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。

關鍵審計事項

下文傳達的關鍵審計事項源於本期對已告知或要求向審計委員會通報的財務報表的審計，(1) 涉及對財務報表至關重要的賬目或披露，(2) 涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變我們對整個財務報表的看法，而且我們在下文通報關鍵審計事項時，也不會就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

房地產減值——參見財務報表附註2

關鍵審計事項描述

當事件或情況變化表明賬面金額可能無法收回時，將對公司的房地產資產進行單獨減值評估。公司對房地產資產可收回性的評估包括將每種房地產資產在公司預計持有期內產生的未貼現未來現金流與相應賬面金額進行比較。公司的未貼現未來現金流分析要求管理層做出重大估計，包括使用適當的資本化率確定的估計終值。

鑑於公司在評估房地產資產減值時使用的估計資本利率是管理層做出的重要假設，因此執行審計程序以評估管理層未貼現的未來現金流分析的合理性需要審計師的高度判斷和更大的努力，包括需要讓我們的公允價值專家參與進來。

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審計中如何解決關鍵審計問題

我們與用於評估房地產資產減值的公司估計資本利率相關的審計程序包括以下內容：

•我們測試了管理層對房地產可回收性評估的控制措施的有效性，包括對管理層確定適用資本化率合理性的控制。

•向管理層詢問了他們對資本化率的確定，並評估了所使用的資本化率與在其他審計領域獲得的證據的一致性。

•在公允價值專家的協助下，我們通過以下方式評估了公司估計資本利率的合理性：

•通過使用獨立的市場數據評估管理層使用的資本化率的合理性，測試確定資本化率所依據的來源信息，重點關注關鍵因素，包括地理位置、租户構成和房產類型。

•對資本化率進行一系列獨立估計，並將其與管理層使用的資本化率進行比較。

/s/ 德勤會計師事務所

紐約、紐約

Februa2024 年 12 月 12 日

自1969年以來，我們一直擔任公司的審計師。

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亞歷山大公司和子公司
合併資產負債表
（金額以千計，股票和每股金額除外）
			十二月三十一日
資產			2023						2022
按成本計算的房地產：
土地			$	32,271					$	33,050
建築物和租賃權改善			1,034,068						1,029,504
開發和建設正在進行中			281						22,044
總計			1,066,620						1,084,598
累計折舊和攤銷			(415,903)						(396,268)
房地產，淨額			650,717						688,330
現金和現金等價物			531,855						194,933
限制性現金			21,122						19,545
投資美國國庫券			—						266,963
租户和其他應收賬款			6,076						4,705
租金直線上漲產生的應收賬款			124,866						127,497
遞延租賃成本，淨額，包括向Vornado支付的未攤銷租賃費
$19,540和 $22,174，分別地			24,888						28,490
其他資產			44,156						67,313
			$	1,403,680					$	1,397,776
負債和權益
應付抵押貸款，扣除延期債務發行成本			$	1,092,551					$	1,091,051
應付給 Vornado 的款項			715						801
應付賬款和應計費用			51,750						48,785
其他負債			21,007						20,640
負債總額			1,166,023						1,161,277
承付款和意外開支
優先股：$1.00每股面值；已授權， 3,000,000股份；
已發行，尚未發表， 無			—						—
普通股：$1.00每股面值；已授權， 10,000,000股份；
已發行， 5,173,450股票；已發行股份， 5,107,290股份			5,173						5,173
額外資本			34,315						33,865
留存收益			182,336						172,243
累計其他綜合收益			16,201						25,586
			238,025						236,867
庫存股： 66,160股票，按成本計算			(368)						(368)
權益總額			237,657						236,499
			$	1,403,680					$	1,397,776

見合併財務報表附註。

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亞歷山大公司和子公司
合併收益表
（金額以千計，股票和每股金額除外）
			截至12月31日的財年
			2023						2022						2021
收入
租金收入			$	224,962					$	205,814					$	206,148
費用
運營，包括向 Vornado 收取的費用 $6,480, $6,037和 $5,952，分別地			(101,210)						(90,446)						(91,089)
折舊和攤銷			(32,898)						(29,797)						(32,938)
一般和管理費，包括向Vornado支付的管理費 $2,440, $2,440和 $2,380，分別地			(6,341)						(6,106)						(5,924)
支出總額			(140,449)						(126,349)						(129,951)
利息和其他收入			22,245						6,769						639
利息和債務支出			(58,297)						(28,602)						(19,686)
有價證券公允價值的變化			—						—						3,482
出售房地產的淨收益			53,952						—						69,950
持續經營的收入			102,413						57,632						130,582
來自已終止業務的收入（見附註8）			—						—						2,348
淨收入			$	102,413					$	57,632					$	132,930
普通股每股收益——基本和攤薄後：
持續經營的收入			$	19.97					$	11.24					$	25.48
來自已終止業務的收入（見附註8）			—						—						0.46
普通股每股淨收益			$	19.97					$	11.24					$	25.94
加權平均已發行股票——基本股和攤薄後股票			5,129,330						5,126,100						5,123,613

見合併財務報表附註。

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亞歷山大公司和子公司
綜合收益合併報表
（金額以千計）
			截至12月31日的財年
			2023						2022						2021
淨收入			$	102,413					$	57,632					$	132,930
其他綜合（虧損）收入：
利率衍生品及其他公允價值的變化			(9,385)						18,092						8,201
綜合收入			$	93,028					$	75,724					$	141,131

見合併財務報表附註。

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亞歷山大公司和子公司
權益變動綜合報表
（金額以千計）
																											累積的 其他 全面 （虧損）收入
			普通股												額外 資本						已保留 收益												財政部 股票						總計 公平
			股份						金額
餘額，2020 年 12 月 31 日			5,173						$	5,173					$	32,965					$	166,165					$	(707)					$	(368)					$	203,228
淨收入			—						—						—						132,930						—						—						132,930
已支付的股息 ($)18.00每股普通股）			—						—						—						(92,220)						—						—						(92,220)
利率衍生品公允價值的變化			—						—						—						—						8,201						—						8,201
遞延股票單位補助金			—						—						450						—						—						—						450
餘額，2021 年 12 月 31 日			5,173						5,173						33,415						206,875						7,494						(368)						252,589
淨收入			—						—						—						57,632						—						—						57,632
已支付的股息 ($)18.00每股普通股）			—						—						—						(92,264)						—						—						(92,264)
利率衍生品公允價值的變化 和其他			—						—						—						—						18,092						—						18,092
遞延股票單位補助金			—						—						450						—						—						—						450
餘額，2022 年 12 月 31 日			5,173						5,173						33,865						172,243						25,586						(368)						236,499
淨收入			—						—						—						102,413						—						—						102,413
已支付的股息 ($)18.00每股普通股）			—						—						—						(92,320)						—						—						(92,320)
利率衍生品公允價值的變化 和其他			—						—						—						—						(9,385)						—						(9,385)
遞延股票單位補助金			—						—						450						—						—						—						450
餘額，2023 年 12 月 31 日			5,173						$	5,173					$	34,315					$	182,336					$	16,201					$	(368)					$	237,657

見合併財務報表附註。

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亞歷山大公司和子公司
合併現金流量表
（金額以千計）
			截至12月31日的財年
			2023						2022						2021
來自經營活動的現金流
淨收入			$	102,413					$	57,632					$	132,930
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：
折舊和攤銷，包括債務發行成本的攤銷			34,605						31,454						34,592
出售房地產的淨收益（2021年）包括美元2,348來自已停止的業務）			(53,952)						—						(72,298)
租金直線			2,631						7,960						9,817
股票薪酬支出			450						450						450
有價證券公允價值的變化			—						—						(3,482)
利率上限溢價攤銷			7,770						—						—
其他非現金調整			(1,559)						(2,928)						—
經營資產和負債的變化：
租户和其他應收賬款			(572)						1,680						1,731
其他資產			14,141						2,782						3,099
應付給 Vornado 的款項			(60)						40						(211)
應付賬款和應計費用			3,263						3,141						12,501
其他負債			(19)						338						(664)
經營活動提供的淨現金			109,111						102,549						118,465
來自投資活動的現金流
在建工程和增建房地產			(4,681)						(14,386)						(19,520)
購買美國國庫券			—						(364,238)						—
美國國庫券到期的收益			264,881						99,358						—
出售房地產的收益			67,821						—						81,871
購買利率上限			(11,258)						—						—
利率上限的收益			5,049						—						—
短期投資的回報			—						—						3,600
出售有價證券的收益			—						—						9,506
由（用於）投資活動提供的淨現金			321,812						(279,266)						75,457
來自融資活動的現金流量
已支付的股息			(92,320)						(92,264)						(92,220)
債務發行成本			(104)						(46)						(74)
償還債務			—						—						(68,000)
用於融資活動的淨現金			(92,424)						(92,310)						(160,294)
現金和現金等價物以及限制性現金的淨增加（減少）			338,499						(269,027)						33,628
年初的現金和現金等價物以及限制性現金			214,478						483,505						449,877
年底的現金和現金等價物以及限制性現金			$	552,977					$	214,478					$	483,505
現金和現金等價物及限制性現金的對賬
年初的現金和現金等價物			$	194,933					$	463,539					$	428,710
年初的限制性現金			19,545						19,966						21,167
年初的現金和現金等價物以及限制性現金			$	214,478					$	483,505					$	449,877
年底的現金和現金等價物			$	531,855					$	194,933					$	463,539
年底限制性現金			21,122						19,545						19,966
年底的現金和現金等價物以及限制性現金			$	552,977					$	214,478					$	483,505
見合併財務報表附註。

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亞歷山大公司和子公司
合併現金流量表——續
（金額以千計）
			截至12月31日的財年
			2023						2022						2021
現金流信息的補充披露
現金支付利息（扣除資本化金額）			$	53,975					$	25,934					$	18,568
非現金交易
註銷已完全折舊的資產			$	8,097					$	23					$	5,628
不動產增值的責任，包括 $141用於 Vornado 在 2021 年到期的開發費			1,969						2,254						1,445
因確認使用權資產而產生的額外估計租賃負債			—						16,099						—

見合併財務報表附註。

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亞歷山大公司和子公司

合併財務報表附註

1.    組織

Alexander's, Inc.（紐約證券交易所代碼：ALX）是一家房地產投資信託基金（“REIT”），在特拉華州註冊成立，從事物業的租賃、管理、開發和再開發。所有提及 “我們”、“我們”、“公司” 和 “亞歷山大” 的內容均指亞歷山大公司及其合併子公司。我們由沃爾納多房地產信託基金（“Vornado”）（紐約證券交易所代碼：VNO）管理，並由其租賃和開發。

 

我們有 五紐約市的房產包括：

 

操作特性

 

•列剋星敦大道 731 號 1,079,000平方英尺的多用途建築，包括以東59號列剋星敦大道為界的整個街區第四街、第三大道和東 58 號第四曼哈頓的街道。該建築包含 939,000和 140,000分別佔辦公和零售空間的可出租平方英尺。彭博有限責任公司（“彭博社”）佔據了所有的辦公空間。家得寶 (83,000平方英尺）是主要零售租户；

•雷哥公園 I， 338,000平方英尺的購物中心，位於皇后大道和 63 號第三方皇后區的路。該中心由 50,000平方英尺伯靈頓和 36,000平方英尺的馬歇爾。

2022年12月3日，宜家關閉了其 112,000我們位於雷哥公園一號物業的平方英尺門店，租約定於2030年12月到期。該租約包括不早於2026年3月16日生效的終止權，但須在終止日期之前支付租金，並額外支付等於美元中較低值的終止費10,000,000或剩餘期限內應付的租金金額。2023年9月27日，我們與宜家簽訂了租賃修改協議，將租約終止日期加快至2024年4月1日。根據租賃修改協議，宜家將支付2026年3月16日之前到期的剩餘租金和美元10,000,000在修改後的租賃期限內支付的解僱費；

•雷哥公園二期， 616,000平方英尺的購物中心，毗鄰皇后區的Rego Park I購物中心。該中心由 145,000平方英尺 Costco 和 a 133,000平方英尺的 Kohl's，已轉租；

•法拉盛， 167,000佔地平方英尺的建築，位於皇后區的羅斯福大道和大街，已轉租給新世界購物中心有限責任公司。該物業的土地租賃期至2027年1月 一10 年擴展選項；以及

•亞歷山大公寓大樓位於我們的 Rego Park II 購物中心上方，包含 312單位彙總 255,000平方英尺。

 

我們已經確定我們的房產具有相似的經濟特徵，符合允許將房產彙總為的標準 一應報告的細分市場（紐約市房地產的租賃、管理、開發和重建）。我們的首席運營決策者根據業績衡量標準來評估和衡量細分市場的經營業績，該績效指標被稱為個人運營板塊的淨營業收入。每處房產的淨營業收入代表淨租金收入減去運營費用。

2.    重要會計政策摘要

演示基礎 – 隨附的合併財務報表包括我們的賬目和合並子公司的賬目。所有公司間金額均已清除。我們的合併財務報表是根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”）編制的，該原則要求我們作出估算和假設，以影響合併財務報表之日報告的資產負債金額和或有資產負債的披露以及報告期內報告的收入和支出金額。實際結果可能與這些估計有所不同。

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亞歷山大公司和子公司

合併財務報表附註（續）

2。重要會計政策摘要——續

 最近發佈的會計文獻-2020年3月，財務會計準則委員會（“FASB”）發佈了《2020-04年會計準則更新》（“ASU”），確立了會計準則編纂（“ASC”）主題848， 參考利率改革， 2021 年 1 月，財務會計準則委員會發布了 ASU 2021-01， 參考利率改革（主題 848）: 範圍（統稱為 “ASC 848”）。ASC 848包含影響債務、租賃、衍生品和其他合約的參考利率改革相關活動的實用權宜之計。ASC 848中的指導方針是可選的，可能會隨着參考利率改革活動的進行而隨着時間的推移而選出。我們選擇運用與概率和未來倫敦銀行同業拆借利率指數現金流有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所依據的指數與相應衍生品的指數相匹配。應用這些權宜之計可以保持衍生品的列報方式與過去的列報方式一致。2022年12月，財務會計準則委員會發布了 ASU 2022-06， 推遲主題 848 的落日日期 （“亞利桑那州立大學2022-06”），該文件旨在將ASC 848的日落日期推遲至2024年12月31日。亞利桑那州立大學 2022-06 對所有公司立即生效。截至2023年12月31日，我們已經過渡了所有倫敦銀行同業拆借利率指數債務和衍生品，對於對衝會計關係中的衍生品，我們使用了ASC 848中的選擇性減免，允許在過渡過程中繼續進行對衝會計。

2023 年 11 月，美國財務會計準則委員會發布了 ASU 2023-07， 分部報告（主題 280）：對可報告的分部披露的改進 （“亞利桑那州立大學 2023-07”）。 亞利桑那州立大學2023-07年的目標是改善可報告的分部披露要求，主要是通過加強對重大分部支出的披露。亞利桑那州立大學2023-07要求披露重要的分部支出，這些支出定期提供給首席運營決策者，幷包含在每份報告的分部損益衡量標準中。該更新還要求披露有關首席運營決策者的信息，並擴大了臨時細分市場的披露要求。亞利桑那州立大學2023-07對2023年12月15日之後開始的財政年度以及2024年12月15日之後開始的財政年度內的過渡期有效，允許提前採用。我們目前正在評估亞利桑那州立大學2023-07年對我們合併財務報表的影響。

2023 年 12 月，FASB 發佈了 ASU 2023-09 所得税（主題 740）：所得税披露的改進 （“亞利桑那州立大學 2023-09”）。亞利桑那州立大學 2023-09 要求各實體披露有關有效税率對賬的更多信息，並披露按司法管轄區分的所得税支出和已繳所得税的情況。亞利桑那州立大學2023-09對2024年12月15日之後開始的財政年度有效，允許提前採用。我們目前正在評估亞利桑那州立大學2023-09年對我們合併財務報表的影響。

房地產 – 房地產按成本記賬，扣除累計折舊和攤銷。截至2023年12月31日和2022年12月31日，扣除累計折舊和攤銷後，我們房地產的賬面金額為 $650,717,000 a和 $688,330,000，分別地。保養和維修費用通常按實際發生計算。折舊要求管理層估算每處房產的使用壽命和改善，並將與財產相關的成本分配給其各個組成部分。我們將所有與項目開發和建設直接相關且可歸因的房地產運營費用資本化，包括利息支出。資本化期從開發活動開始時開始，到確定資產基本完工並準備好用於預期用途時結束，這通常以收到臨時佔用證為證。一般和管理費用按發生時列為支出。

  每當事件或情況變化表明資產賬面金額可能無法收回時，都會對我們的財產進行單獨的減值審查。當資產的賬面金額超過該資產的使用和最終處置預計產生的未貼現現金流總和，包括使用適當的資本化率計算的估計終端價值時，即存在減值。未來現金流的估算基於我們目前的計劃、預期的持有期和準備分析時的可用市場信息。對於我們的開發物業，未來現金流的估計還包括開發資產所需的所有未來支出，包括將作為資產成本一部分資本化的利息支出。只有在資產賬面金額無法收回的情況下才確認減值損失，減值損失是根據財產賬面金額超過其估計公允價值的部分來衡量的。如果我們對未來現金流、預期持有期或公允價值的估計根據市場狀況或其他因素髮生變化，則我們對減值費用的評估可能會有所不同，這種差異可能會對我們的合併財務報表產生重大影響。對未來現金流的估計是主觀的，部分基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果存在重大差異。長期持有房產的計劃降低了記錄減值損失的可能性。

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亞歷山大公司和子公司

合併財務報表附註（續）

2。重要會計政策摘要——續

收入確認 – 租金收入包括向租户租賃房產空間、租户服務和停車場收入的收入。我們有以下收入確認政策：

•向租户租賃房產空間的收入包括（i）租賃部分，包括固定和可變租賃付款，以及包括公共區域維護費用報銷在內的非租賃部分，以及（ii）房地產税和保險費用的報銷。作為出租人，我們選擇合併經營租賃協議中的租賃和非租賃部分，並根據ASC主題842將這些組成部分記作單一租賃部分，租賃（“ASC 842”）。

◦經營租賃的固定租賃付款收入在不可取消的租賃期限內以直線方式確認，還有合理確定可以行使的續訂期權。當租户擁有租賃空間並且租賃空間已基本準備好用於預期用途時，我們開始確認收入。

◦來自房地產税、保險費用和公共區域維護費用報銷的收入通常在相關費用發生的同一時期內確認。

•應租户要求向其提供的分表電力、電梯、垃圾清理和其他服務所產生的收入在根據ASC主題606轉移服務時予以確認， 與客户簽訂合同的收入(“ASC 606")。

•根據ASC 606規定轉讓服務，我們的停車設施按小時或月度收費，向客户提供停車服務，其運營產生的收入在服務轉讓時予以確認。

我們會根據個人租賃來評估我們是否有可能從租户那裏收取幾乎所有應付的款項，並將運營租賃可收性評估的變化視為對租金收入的調整。管理層在評估租户應收賬款的可收性時行使判斷力，並考慮付款記錄、當前信用狀況和有關租户財務狀況的公開信息以及其他因素。當管理層認為不太可能收取特定租約中的幾乎所有未來租賃款項時，租户應收賬款，包括因租金直線而產生的應收賬款，將被註銷，屆時，公司將把未來的租金收入限制在收到的現金範圍內。

現金和現金等價物 – 現金和現金等價物包括流動性高的投資，購買時的原始到期日為三個月或更短，由於其到期日較短，因此按成本記賬，近似於公允價值。我們的大部分現金和現金等價物包括：（i）在主要商業銀行的存款，有時可能超過聯邦存款保險公司的限額；（ii）投資美國國庫券的貨幣市場基金；（iii）通過賬户註冊服務（“CDARS”）開立的存款證。迄今為止，我們的投資現金沒有遭受任何損失。   

 限制性現金 – 限制性現金主要包括根據貸款和利率衍生協議託管的保證金和其他現金，包括用於還本付息、房地產税、財產保險和資本改善的現金。

投資美國國庫券 – 國庫券是期限為一年或更短的短期債務，由美國財政部支持。國庫券不產生利息，但以贖回價格的折扣發行。我們將對美國國庫券的投資歸類為可供出售的債務投資，按公允價值入賬，在此期間公允價值的任何變動都記入其他綜合收益。這些投資在公允價值層次結構中被視為第一級，因為它們具有很高的流動性，並且在活躍的二級市場上交易。我們使用報價市場價格來確定我們在美國國庫券投資的公允價值。

遞延費用 – 直接融資成本作為利息和債務支出的一部分，按照相關協議的條款進行遞延和攤銷。與成功的租賃活動相關的直接和增量成本在相關租賃期限內按直線計算和攤銷。所有其他遞延費用均根據與之相關的協議條款按直線攤銷，這近似於實際利率法。

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2。重要會計政策摘要——續

所得税 – 我們的運營方式旨在使我們能夠根據經修訂的1986年《美國國税法》（“《守則》”）第856至860條繼續獲得房地產投資信託基金的資格。為了保持我們根據該守則作為房地產投資信託基金的資格，我們必須每年向股東分配至少90％的應納税所得額。我們向股東分發 100佔我們應納税收入的百分比，因此，無需為聯邦所得税編列經費。出於聯邦所得税的目的，截至2023年12月31日的年度分配的股息被描述為 41.5普通收入百分比和 58.5長期資本收益收入的百分比。出於聯邦所得税的目的，截至2022年12月31日的年度分配的股息被描述為 100普通收入的百分比。出於聯邦所得税的目的，截至2021年12月31日的年度分配的股息被描述為 58.3普通收入百分比和 41.7長期資本收益收入的百分比。 

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日，歸屬於我們普通股股東（未經審計）的估計應納税所得額約為 $98,555,000, $64,960,000，以及 $101,184,000，分別地。淨收入和估計應納税所得額之間的賬面税收差異主要源於收入確認或折舊和攤銷扣除額、出售房地產和其他資本交易的損益、直線租金調整、有價證券公允價值的變化以及已終止業務收入的差異。

截至12月2023 年 2 月 31 日，我們用於納税申報目的的資產和負債淨基數約為美元145,246,000低大於為財務報表目的而報告的金額。

3.    收入確認

以下是截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的收入來源摘要。

						截至12月31日的財年
（金額以千計）						2023						2022						2021
租賃收入						$	216,468					$	197,230					$	198,109
停車收入						4,456						4,897						4,407
租户服務						4,038						3,687						3,632
租金收入						$	224,962					$	205,814					$	206,148

截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的租賃收入組成部分如下：

						截至12月31日的財年
（金額以千計）						2023						2022						2021
固定租賃收入						$	147,569					$	135,668					$	129,509
可變租賃收入						68,899						61,562						68,600
租賃收入						$	216,468					$	197,230					$	198,109

4. 房地產銷售

2023 年 5 月 19 日，我們以美元的價格出售了位於紐約皇后區的 Rego Park III 地塊71,060,000包括對棕地税收優惠的考慮以及迄今為止計劃、規格和改進的費用報銷。此次出售的淨收益為 $67,821,000扣除收盤成本和財務報表收益後，收益為美元53,952,000.

2021 年 6 月 4 日，我們以美元的價格出售了紐約布朗克斯區的一塊土地10,000,000。此次出售的淨收益為 $9,291,000扣除收盤成本和財務報表收益後，收益為美元9,124,000.

2021 年 10 月 4 日，我們出售了 30.3位於新澤西州帕拉默斯的英畝土地以美元的價格出售給該物業的租户宜家房地產公司75,000,000，根據租約中包含的租户的購買選項。此次出售的淨收益為 $4,580,000在結算費用和償還美元之後68,000,000抵押貸款。財務報表收益為 $60,826,000.

 

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5。關聯方交易

沃爾納多

截至 2023 年 12 月 31 日，Vornado 擁有d 32.4佔我們已發行普通股的百分比。根據下述協議，我們由沃爾納多管理，我們的房產由沃爾納多租賃和開發，這些協議將於每年3月到期，可自動續訂。

Steven Roth 是我們董事會主席兼首席執行官、新澤西州普通合夥企業州際地產（“Interstate”）的管理普通合夥人以及Vornado的董事會主席兼首席執行官。截至2023年12月31日，Interstate的羅斯先生及其另外兩名普通合夥人大衞·曼德爾鮑姆和小羅素·懷特（他們也是公司的董事和Vornado的受託人）總共擁有 26.0佔我們已發行普通股的百分比，此外還有 2.3% 他們通過 Vornado 間接擁有。

管理和開發協議

我們向Vornado支付的年度管理費等於 (i) $ 的總和2,800,000，(ii) 2Rego Park II 購物中心總收入的百分比，(iii) $0.50列剋星敦大道731號租户佔用的辦公和零售空間的每平方英尺，以及（iv）美元365,000，升級至 3每年百分比，用於管理列剋星敦大道731號的公共區域。Vornado 也有權獲得等於的開發費 6開發成本的百分比，如定義。

租賃和其他協議  

Vornado還為我們提供租賃服務，費用為 3租賃期前十年租金的百分比， 2租賃期第十一至二十年的租金百分比，以及 1租賃期第二十一至三十年的租金百分比，視租户支付的租金而定。如果使用第三方房地產經紀人，向Vornado支付的費用將增加 1％和Vornado負責向第三方房地產經紀人收取的費用。

Vornado還有權在出售我們的任何資產時獲得佣金，金額等於 3資產出售低於美元的定義佔總收益的百分比50,000,000和 1根據定義，資產出售美元佔總收益的百分比50,000,000或更多。

我們還與Vornado的全資子公司建築維護服務公司簽訂了協議，以監督（i）我們在列剋星敦大道物業的清潔、工程和安全服務，（ii）雷哥公園一號和雷哥公園二號物業以及亞歷山大公寓大樓的保安服務。此外，我們與Vornado的一家全資子公司達成協議，管理我們的雷哥公園一號和雷哥公園二號物業的停車庫。

以下是Vornado根據上述各種協議賺取的費用摘要。

			截至12月31日的財年
（金額以千計）			2023						2022						2021
公司管理費			$	2,800					$	2,800					$	2,800
開發費			—						3						141
租賃費			1,213						1,378						1,800
房地產銷售佣金			711						—						1,050
物業管理、清潔、工程、停車和保安費			6,005						5,912						5,540
			$	10,729					$	10,093					$	11,331

截至 2023 年 12 月 31 日，應付給 Vornado 的款項為 $646,000用於管理、物業管理、清潔、工程和保安費用以及 $69,000用於支付租賃費。截至2022年12月31日，應付給Vornado的款項為美元742,000用於管理、物業管理、清潔、工程和保安費用以及 $59,000用於支付租賃費。

 

6. 應付抵押貸款

2023 年 6 月 9 日，我們行使了剩餘部分 一年$ 上的擴展選項500,000,000我們列剋星敦大道731號物業的辦公公寓的純息抵押貸款。貸款利率維持在倫敦銀行同業拆借利率以上 0.90截至 2023 年 7 月 15 日為%，目前按最優惠利率計算利息 (8.50截至 2023 年 12 月 31 日的百分比），直到 2024 年 6 月 11 日的貸款到期。2023 年 6 月，我們以美元的價格購買了利率上限11,258,000，這使倫敦銀行同業拆借利率上限為 6.002023 年 7 月 15 日前為%，最優惠利率上限為 6.00貸款到期日百分比。

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6。應付抵押貸款-續

以下是我們未償還的應付抵押貸款的摘要。我們可能會在到期債務時再融資，也可以選擇償還債務。

 

															2023年12月31日的利率						12月31日的餘額，
（金額以千計）									成熟度												2023						2022
首批抵押貸款擔保：
列剋星敦大道 731 號，辦公公寓(1)									2024 年 6 月 11 日						6.00%						$	500,000					$	500,000
列剋星敦大道 731 號，零售公寓(2)(3)									2025 年 8 月 5 日						1.76%						300,000						300,000
Rego Park II 購物中心(2)(4)									2025 年 12 月 12 日						5.60%						202,544						202,544
亞歷山大公寓大樓									2027 年 11 月 1 日						2.63%						94,000						94,000
總計																					1,096,544						1,096,544
遞延債務發行成本，扣除累計攤銷額美元17,639和 $16,071，分別地																					(3,993)						(5,493)
																					$	1,092,551					$	1,091,051
(1)						最優惠利率的利息（上限為 6.00貸款到期日百分比）。
(2)						所列利率代表截至2023年12月31日的有效利率，基於截至合同重置日的SOFR加上合同利差，並根據對衝工具進行了調整（如適用）。
(3)						利息在 SOFR + 1.51%，已換成固定費率為 1.76截至 2025 年 5 月的百分比。
(4)						對 SOFR plus 的利息 1.45%（SOFR 的上限為 4.15截至 2024 年 11 月的百分比）。

抵押債務的房地產淨賬面價值nted 到 $594,681,000如同2023 年 12 月 31 日。我們現有的融資文件包含契約，這些契約限制了我們在這些房產上承擔額外債務的能力，在某些情況下，還規定貸款人批准租户的租約並維持收益以預付租户。 截至2023年12月31日，未來五年及以後的本金還款額（基於延長的貸款到期日）如下：

 

（金額以千計）
截至12月31日的年度						金額
2024						$	500,000
2025						502,544
2026						—
2027						94,000
2028						—
此後						—

7. 有價證券

2021 年 12 月，我們出售了我們的 564,612Macerich Company（“Macerich”）的普通股，實現現金收益為美元9,506,000。這些股份是與2012年向馬塞裏奇出售國王廣場區域購物中心（“國王廣場”）有關的。2021年這些證券按市值計價的收益和損失在我們的合併損益表中以 “有價證券公允價值的變動” 的形式列報。

8. 已終止的業務

2012 年，當我們將 Kings Plaza 出售給 Macerich 時，$2,348,000由於銷售價格的一部分是Macerich普通股，因此財務報表的收益被遞延了。2021 年 12 月，我們確認了美元2,348,000處置我們的Macerich普通股所得的收益。

由於與國王廣場相關的業績此前被歸類為已終止業務，因此根據ASC Topic 360的規定，我們在截至2021年12月31日止年度的合併收益表中將收益歸類為 “已終止業務的收入”，財產、廠房和設備。

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9. 公允價值測量

ASC 話題 820， 公允價值測量（“ASC 820”）定義了公允價值並建立了衡量公允價值的框架。 ASC 820建立了公允價值層次結構，將用於衡量公允價值的可觀察和不可觀察的投入優先次序分為三個級別：一級——活躍市場的報價（未經調整），資產或負債以及某些流動性高、在二級市場交易活躍的美國國債在衡量之日可獲得的報價；二級——基於未在活躍市場報價、但得到市場證實的投入的可觀察價格數據；以及級別 3 — 在市場很少或沒有市場時使用的不可觀察的輸入數據可用。公允價值層次結構為1級輸入提供最高優先級，將最低優先級賦予3級輸入。在確定公允價值時，我們採用估值技術，最大限度地利用可觀測投入，儘可能減少不可觀察投入的使用，並在評估公允價值時考慮交易對手的信用風險。  

 

按公允價值計量的金融資產和負債

 截至2023年12月31日，我們的合併資產負債表上以公允價值計量的金融資產包括利率衍生品，根據其在公允價值層次結構中的水平在下表中列出。截至2023年12月31日，沒有按公允價值計量的金融負債。

									截至 2023 年 12 月 31 日
（金額以千計）									總計						第 1 級						第 2 級						第 3 級
			利率衍生品（包含在其他資產中）						$	22,608					$	—					$	22,608					$	—

截至2022年12月31日，我們的合併資產負債表上以公允價值計量的金融資產包括美國國庫券（歸類為可供出售）和利率衍生品，根據其在公允價值層次結構中的水平在下表中列出。截至2022年12月31日，沒有按公允價值計量的金融負債。

									截至2022年12月31日
（金額以千計）									總計						第 1 級						第 2 級						第 3 級
			投資美國國庫券						$	266,963					$	266,963					$	—					$	—
			利率衍生品（包含在其他資產中）						29,351						—						29,351						—
									$	296,314					$	266,963					$	29,351					$	—

利率衍生品

我們確認合併資產負債表中 “其他資產” 或 “其他負債” 中所有利率衍生品的公允價值，並且由於我們所有的利率衍生品均被指定為現金流套期保值，因此公允價值的變化將在其他綜合收益中確認。 下表彙總了我們的利率衍生品，所有這些衍生品分別對衝了截至2023年12月31日和2022年12月31日可變利率債務的利率風險。

												截至12月31日的公允價值資產												截至 2023 年 12 月 31 日
（金額以千計）												2023						2022						名義金額						互換匯率						到期日期
利率互換與以下內容有關：
						列剋星敦大道731號抵押貸款，零售公寓						$	16,315					$	26,718					$	300,000					1.76%						5/25
利率上限與以下內容有關：
						Rego Park II 購物中心抵押貸款						1,370						2,622						202,544						(1)						11/24
						列剋星敦大道731號抵押貸款，辦公公寓						4,923						11						500,000						(2)						06/24
包含在其他資產中												$	22,608					$	29,351
(1)						SOFR 上限罷工率為 4.15%.
(2)						2023 年 6 月，我們以美元的價格購買了利率上限11,258，這使倫敦銀行同業拆借利率上限為 6.002023 年 7 月 15 日前為%，並設定最優惠利率上限 (8.50%（截至 2023 年 12 月 31 日） 6.00貸款到期日百分比。參見注釋 6- 應付抵押款以獲取更多信息。

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9。公允價值計量——續

未按公允價值計量的金融資產和負債

在合併資產負債表上未按公允價值計量的金融資產和負債包括現金等價物和應付抵押貸款。現金等價物按成本記賬，由於其到期時間短，其近似於公允價值，被歸類為1級。我們應付抵押貸款的公允價值是通過使用向具有類似信用評級的借款人提供的當前風險調整後利率對這些工具的未來合同現金流進行折扣來計算的，這些利率由第三方專家提供，歸類為二級。下表彙總了截至2023年12月31日和2022年12月31日這些金融工具的賬面金額和公允價值。

 

			截至 2023 年 12 月 31 日												截至2022年12月31日
			攜帶						公平						攜帶						公平
（金額以千計）			金額						價值						金額						價值
資產：
現金等價物			$	363,535					$	363,535					$	47,852					$	47,852
負債：
應付抵押貸款（不包括遞延債務發行成本，淨額）			$	1,096,544					$	1,071,887					$	1,096,544					$	1,061,221

10. 租賃

作為出租人

我們根據經營租賃向寫字樓和零售中心的租户租賃空間。租金範圍約為 5到 25年份。租約規定每月預付固定基礎租金，並報銷房地產税、保險和維護費用。零售租賃還可以規定承租人根據其銷售額的百分比支付額外租金。我們還在亞歷山大公寓大樓租賃住宅空間，該公寓大樓通常有 1要麼 2一年的租賃條款。

根據我們的合同不可取消的經營租約，未來的未貼現現金流如下：

（金額以千計）						截至 2023 年 12 月 31 日
在截至12月31日的年度中，
2024						$	157,833
2025						129,407
2026						125,014
2027						122,495
2028						130,203
此後						190,503

 

這些金額不包括基於零售租户銷售百分比的報銷或額外租金。

彭博社解釋了狂歡$ 的裸體120,351,000, $115,129,000，以及 $113,140,000在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，分別相當於大約 54%, 56% 和 55分別佔我們每年租金收入的百分比。沒有其他租户佔o的10％以上我們的租金收入。如果我們失去彭博社的租户身份，或者彭博社無法履行其租約義務，那將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。為了幫助我們持續評估彭博社的信譽，我們會從彭博社獲得某些機密的財務信息和指標。此外，我們還會訪問和評估來自其他私人來源的有關彭博社的財務信息以及公開的數據。

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10。租約-續

作為承租人

我們是法拉盛物業的地面租約的承租人，該租約被歸類為經營租約，該租約將於2027年到期，並且 一10-年延期選項。2022年1月，該物業的分租人新世界購物中心有限責任公司行使了其 一剩餘 10-可選擇延期至 2037 年 1 月。由於分租方行使了延期選擇權，GAAP要求我們根據對在此期間支付的租賃付款的估計來重新衡量我們的地面租賃負債 10-我們的地面租賃延期一年，使用權資產和租賃負債的增量約為美元16,000,000。調整租賃負債時適用的貼現率基於的增量借款利率（“IBR”） 5.86重新測量時的百分比。我們考慮了總體經濟環境，並考慮了公司的各種具體調整以得出IBR。截至2023年12月31日，剩餘的使用權資產為 $17,522,000以及 $ 的租賃負債20,452,000，包含在”其他資產” 和”其他負債，” 分別出現在我們的合併資產負債表上。

本經營租約下的未來租賃付款，包括我們在延期期間的預計付款，如下所示：

（金額以千計）						截至 2023 年 12 月 31 日
在截至12月31日的年度中，
2024						$	800
2025						800
2026						800
2027						2,707
2028						2,880
此後						23,280
未貼現現金流總額						31,267
現值折扣						(10,815)
截至 2023 年 12 月 31 日的租賃負債						$	20,452

我們承認租金支出按直線計算是合併損益表中 “運營” 支出的一部分。租金費用為 $2,161,000, $2,161,000和 $746,000分別在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的每一年中。支付租金費用的現金為 $800,000分別在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的每一年中。

11. 股票薪酬

我們根據ASC主題718對股票薪酬進行核算， 補償 — 股票補償 （“ASC 718”）。我們的2016年綜合股票計劃（“計劃”）規定向公司和Vornado的董事、高級管理人員和員工授予激勵性和非合格股票期權、限制性股票、股票增值權、遞延股票單位（“DSU”）和績效股票（如定義）。

2023 年 5 月，我們授予每位董事會成員資格 449市值為 $ 的 DSU75,000每筆補助金。這些獎項的授予日公允價值為 $56,250每筆補助金，或 $450,000總體而言，根據ASC 718的規定。DSU賦予持有人無需支付任何對價即可獲得公司普通股的權利。立即歸屬的DSU在授予之日相應計入支出，但是在受贈方不再在公司董事會任職之前，DSU所依據的普通股才能交付給受贈方。截至 2023 年 12 月 31 日，有 23,388 未償還的 DSU 482,399 根據該計劃，股票可供未來授予。

 

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12. 承付款和意外開支

保險

W我們維持一般責任保險，限額為美元300,000,000每次出現和每個屬性，其中第一個 $30,000,000包括傳染病保險，以及全風險財產和租金價值保險，限額為美元1.7每次發生的保險金額為10億美元，包括恐怖主義行為的保險，對我們每處房產的洪水和地震等特定風險設定了次級限額，但不包括傳染病保險。

我們的全資合併子公司五十九街保險有限公司（“FNSIC”）是我們的全資合併子公司，是恐怖主義行為的直接保險公司，包括核、生物、化學和放射性（“NBCR”）行為，該保險由經修訂的2002年《恐怖主義風險保險法》定義，該法已延長至2027年12月。恐怖主義行為（包括NBCR行為）的承保範圍最高為 $1.7每次發生的總數為十億。恐怖主義行為（不包括NBCR行為）的保險完全由第三方保險公司和聯邦政府承保，不涉及FNSIC的風險。對於 NBCR 行為，FNSIC 負責支付 $316,000免賠額和 20承保損失餘額的百分比，其餘部分由聯邦政府負責 80承保損失的百分比。我們對FNSIC造成的任何損失負最終責任。

我們將繼續監測保險市場的狀況以及恐怖主義行為或其他事件的承保範圍和費用。但是，我們無法預測未來將以商業上合理的條件提供哪些保險。我們對未投保的損失以及超出保險範圍的免賠額和損失負責，這可能是重大損失。

我們的貸款包含要求我們維持保險的習慣契約。儘管我們認為就這些協議而言，我們有足夠的保險，但將來我們可能無法以合理的成本獲得同等金額的保險。如果貸款人堅持要求的承保範圍超出我們的承保範圍，則可能會對我們為房產融資或再融資的能力產生不利影響。

信用證

大約 $900,000待機狀態 截至2023年12月31日，信用證已簽發並未兑現。

 

其他

在正常業務過程中，不時會對我們提起各種法律訴訟。我們認為，此類未決事項的總體結果不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。 

13. 多僱主福利計劃

我們的子公司根據各自的集體談判協議，為某些多僱主固定福利計劃（“多僱主養老金計劃”）和健康計劃（“多僱主健康計劃”）繳款，這些計劃是我們工會代表的員工的。

多僱主養老金計劃

多僱主養老金計劃與單一僱主養老金計劃的不同之處在於：（i）對多僱主計劃的繳款可用於向其他參與僱主的員工提供福利；（ii）如果其他參與的僱主未能繳款，我們的每家子公司可能需要按比例承擔未準備金的債務。如果參與的子公司退出其參與的計劃，則可能需要承擔提款責任。截至2023年12月31日，我們的子公司參與這些計劃對我們的合併財務報表並不重要。

 在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，我們的子公司出資了美元215,000, $178,000和 $217,000分別用於多僱主養老金計劃。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，在任何這些計劃中，我們子公司的繳款均不超過僱主繳款總額的5％。

多僱主健康計劃

我們的子公司參與的多僱主健康計劃為符合條件的在職和退休員工提供健康福利。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度中，我們的子公司出資了美元1,005,000, $839,000和 $748,000分別朝着這些計劃邁進。

53

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亞歷山大公司和子公司

合併財務報表附註（續）

14. 每股收益

下表列出了每股基本收益和攤薄收益的計算方法，包括淨收益和用於計算每股基本收益和攤薄收益的股份數量的對賬。每股基本收益根據該期間已發行普通股（包括DSU）的加權平均值確定。攤薄後的每股收益是根據該期間已發行普通股（包括DSU）的加權平均值確定的，並假設所有潛在的稀釋性證券都儘早轉換為普通股。曾經有 不截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度中已發行的潛在稀釋性證券。

 

			截至12月31日的財年
（金額以千計，股票和每股金額除外）			2023						2022						2021
持續經營的收入			$	102,413					$	57,632					$	130,582
來自已終止業務的收入（見附註8）			—						—						2,348
淨收入			$	102,413					$	57,632					$	132,930
加權平均已發行股票——基本和攤薄後			5,129,330						5,126,100						5,123,613
持續經營的收入			$	19.97					$	11.24					$	25.48
來自已終止業務的收入（見附註8）			—						—						0.46
普通股每股淨收益——基本和攤薄後			$	19.97					$	11.24					$	25.94

54

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第 9 項。會計師在會計和財務披露方面的變化和分歧

沒有。

 

項目 9A。控制和程序

披露控制和程序 — 我們的管理層在首席執行官兼首席財務官的參與下，評估了截至本10-K表年度報告所涉期末我們的披露控制和程序（該術語的定義見經修訂的1934年《證券交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條）的有效性。根據此類評估，我們的首席執行官兼首席財務官得出結論，截至該期末，我們的披露控制和程序是有效的。

 

財務報告的內部控制——在本報告所涉財政年度的第四季度，我們對財務報告的內部控制（定義見經修訂的1934年《證券交易法》第13a-15（f）條）沒有任何對我們的財務報告內部控制產生重大影響或合理可能產生重大影響的變化。

55

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管理層關於內部控制的報告

財務報告

 

Alexander's, Inc. 及其合併子公司（“公司”）的管理層負責建立和維持對財務報告的充分內部控制。公司對財務報告的內部控制是在公司主要執行官和首席財務官的監督下設計的，旨在合理保證財務報告的可靠性，以及根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制用於外部報告目的的公司財務報表。

 

截至2023年12月31日，管理層根據中建立的框架，對公司財務報告內部控制的有效性進行了評估 內部控制 — 綜合框架 (2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。根據這一評估，管理層已確定截至2023年12月31日公司對財務報告的內部控制是有效的。

 

公司對財務報告的內部控制包括與保存記錄有關的政策和程序，這些記錄以合理的細節準確和公平地反映了交易和資產處置；提供合理的保證，即在必要時記錄交易，以便根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制財務報表；收入和支出僅根據管理層和董事的授權進行公司；並就防止或及時發現可能對公司財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產的情況提供合理的保證。

 

如報告所述，截至2023年12月31日，公司對財務報告的內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所審計 在 t 的第 57 頁上他的10-K表年度報告，對公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制的有效性發表了無保留的意見。

56

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獨立註冊會計師事務所的報告

致Alexander's, Inc.的股東和董事會

關於財務報告內部控制的意見

根據中制定的標準，我們對截至2023年12月31日的亞歷山大公司及其子公司（“公司”）財務報告的內部控制進行了審計 內部控制 — 集成框架 (2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會（COSO）發佈。我們認為，根據中制定的標準，截至2023年12月31日，公司在所有重大方面對財務報告保持了有效的內部控制 內部控制 — 綜合框架 (2013)由 COSO 發行。

我們還根據上市公司會計監督委員會（美國）（PCAOB）的標準，審計了公司截至2023年12月31日止年度的合併財務報表，並對2024年2月12日的報告對這些合併財務報表發表了無保留意見。

意見依據

公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，該評估包含在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計就公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須在公司方面保持獨立。

我們根據PCAOB的標準進行了審計。這些標準要求我們計劃和進行審計，以合理地確定是否在所有重大方面對財務報告進行了有效的內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大缺陷的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及在這種情況下執行我們認為必要的其他程序。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。

財務報告內部控制的定義和限制

公司對財務報告的內部控制旨在為財務報告的可靠性提供合理的保證，並根據公認的會計原則為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括：(1) 與保存記錄有關的政策和程序，這些記錄應以合理的詳細程度準確、公允地反映公司資產的交易和處置；(2) 提供合理的保證，即在必要時記錄交易以允許根據公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只能根據管理層的授權進行公司董事；以及 (3) 就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理的保證。

由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來時期任何有效性評估的預測都可能因條件變化而導致控制不足，或者對政策或程序的遵守程度可能惡化。

//德勤會計師事務所

紐約、紐約

2024年2月12日

57

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項目 9B。其他信息

沒有。

項目 9C。披露有關阻止檢查的外國司法管轄區的信息

不適用。

第三部分

 

第 10 項。董事、執行官和公司治理

根據經修訂的1934年《證券交易法》第14A條，與我們的董事相關的信息，包括我們的審計委員會和審計委員會財務專家，將包含在涉及董事選舉的最終委託書中。我們將在2023年12月31日後的120天內向美國證券交易委員會提交委託書。此類信息以引用方式納入此處。此處還以引用方式納入了委託書中 “第16（a）條受益所有權報告合規性” 標題下的信息。

 

註冊人的執行官員

以下是我們執行官的姓名、年齡、主要職業和職位清單，以及這些高管在過去五年中所擔任的職位。

 

主要職業、職位和職務

姓名

年齡

（除非另有説明，否則目前和過去五年在公司任職期間）

史蒂芬·羅斯

82

自2004年5月起擔任董事會主席，自1995年3月起擔任首席執行官；自1989年5月起擔任沃爾納多房地產信託董事會主席；自2013年4月起擔任沃爾納多房地產信託基金首席執行官；自1979年起擔任沃爾納多房地產信託基金的受託人；以及州際地產的管理普通合夥人。

加里·漢森

46

自 2021 年 11 月起擔任首席財務官；高級副總裁兼首席財務官2018 年 1 月至 2021 年 10 月任主計長；2015 年 5 月至 2017 年 12 月任副總裁兼財務總監。

 

我們的商業行為和道德準則適用於我們的首席執行官和首席財務官等。該代碼發佈在我們的網站www.alx-inc.com上。我們打算通過在我們的網站上發佈此類信息，履行我們對適用於首席執行官和首席財務官的本守則的修訂和豁免的披露義務。

58

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第 11 項。高管薪酬

與高管薪酬有關的信息將包含在 “第10項” 中提及的委託書中。本10-K表年度報告的董事、執行官和公司治理”。此類信息以引用方式納入此處。

第 12 項。某些實益擁有人的證券所有權以及管理層和相關股東事宜

與某些受益所有人的證券所有權以及管理層和相關的股東事務有關的信息，除非下文另有規定，否則將包含在 “第10項” 中提及的委託書中。本10-K表年度報告的董事、執行官和公司治理”。此類信息以引用方式納入此處。

 

股權薪酬計劃信息

 

下表提供了截至2023年12月31日的有關我們的股權薪酬的信息。

計劃類別						(a) 證券數量 待印發 的行使 出色的選擇， 認股權證和權利						加權平均值 的行使價 出色的選擇， 認股權證和權利						證券數量 剩餘可用於 根據未來發行 股權補償 計劃（不包括 證券反映在 第 (a) 列)
證券持有人批准的股權補償計劃						23,388						—						482,399
股權補償計劃未獲得證券持有人批准						不適用						不適用						不適用
總計						23,388						$	—					482,399

第 13 項。某些關係和關聯交易，以及董事獨立性

與某些關係和關聯交易以及董事獨立性相關的信息將包含在 “第 10 項” 中提及的委託書中。本10-K表年度報告的董事、執行官和公司治理”。此類信息以引用方式納入此處。

 

第 14 項。首席會計師費用和服務

與首席會計師費用和服務有關的信息將包含在 “第10項” 中提及的委託書中。本10-K表年度報告的董事、執行官和公司治理”。此類信息以引用方式納入此處。

59

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第四部分

 

第 15 項。證物和財務報表附表

(a) 以下文件作為本10-K表年度報告的一部分提交。

 

1。合併財務報表載於本10-K表年度報告的第8項。

 

2。以下財務報表附表應與本10-K表年度報告第8項中包含的財務報表一起閲讀。

			此中的頁面 年度報告 在 10-K 表格上
附表三—截至的房地產和累計折舊
2023 年、2022 年和 2021 年 12 月 31 日			61-62

 

所有其他財務報表附表之所以被省略，是因為它們不適用，不是必需的，或者這些信息包含在合併財務報表或其附註的其他地方。

 

 

60

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亞歷山大公司和子公司
附表三
房地產和累計折舊
2023年12月31日
（金額以千計）
第 A 列			第 B 列						第 C 列												第 D 列						第 E 列																								第 F 列						第 G 列						H 列						第 I 列
																											總金額是多少																																										計算最新損益表中折舊的壽命
									公司的初始成本(1)												成本 資本化 隨後 轉至收購						期末結算																								累積的 折舊 和 攤銷
															建築物 和租賃權 改進																		建築物 和租賃權 改進						發展 和 施工 進行中
																																																									的日期 施工						日期 已收購(1)
描述			拖欠款(2)						土地																		土地																		總計(3)
雷哥公園 I			$	—					$	1,647					$	8,953					$	93,138					$	1,647					$	102,091					$	—					$	103,738					$	47,931					1959						1992						3-39年份
雷哥公園 II			202,544						3,127						1,467						390,267						3,127						391,453						281						394,861						135,791						2009						1992						3-40年份
亞歷山大公寓大樓			94,000						—						—						115,074						—						115,074						—						115,074						27,036						2016						1992						3-39年份
法拉盛			—						—						1,660						(107)						—						1,553						—						1,553						1,324						1975(4)						1992						不適用
列剋星敦大道			800,000						14,432						12,355						424,607						27,497						423,897						—						451,394						203,821						2003						1992						9-39年份
總計			$	1,096,544					$	19,206					$	24,435					$	1,022,979					$	32,271					$	1,034,068					$	281					$	1,066,620					$	415,903
(1) 初始成本截至1992年5月15日（公司開始房地產業務的日期）。
(2) 不包括遞延債務發行成本，扣除美元3,993.
(3) 出於税收目的，公司資產和負債的淨基數約為 $145,246低於為財務報表目的而報告的數額。
(4) 表示收購租約的日期。

61

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亞歷山大公司和子公司
附表三
房地產和累計折舊
（金額以千計）
						十二月三十一日
						2023						2022						2021
房地產：
期初餘額						$	1,084,598					$	1,069,426					$	1,071,043
在此期間新增內容：
土地						—						—						—
建築物和租賃權改善						2,959						15,002						5,842
開發和建設正在進行中						1,346						193						10,090
						1,088,903						1,084,621						1,086,975
減去：
已出售的資產						(14,186)						—						(11,921)
註銷資產						(8,097)						(23)						(5,628)
期末餘額						$	1,066,620					$	1,084,598					$	1,069,426
累計折舊:
期初餘額						$	396,268					$	370,557					$	350,122
折舊費用						28,137						25,734						26,063
						424,405						396,291						376,185
減去：
出售資產的累計折舊						(405)						—						—
註銷資產的累計折舊						(8,097)						(23)						(5,628)
期末餘額						$	415,903					$	396,268					$	370,557

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(b) 展品

展品編號
3.1						-			經修訂和重述的公司註冊證書。此處以引用方式納入註冊人於 1995 年 9 月 20 日提交的 S-3 表格註冊聲明附錄 3.1			*
3.2						-			經修訂和重述的章程。此處以引用方式納入註冊人提交的 8-K 表最新報告的附錄 3.1 2022年5月20日。			*
4						-			根據《證券交易法》第12條註冊的亞歷山大公司證券的描述			***
10.1						-			作為特別房地產顧問的Vornado Realty Trust和Keen Realty Consultants, Inc.與公司簽訂的截至1992年7月20日的房地產保留協議。此處以引用方式納入註冊人截至1992年7月25日財政年度的10-K表年度報告附錄10 (i) (O)			*
10.2						-			公司與Vornado Realty Trust簽訂的截至1995年2月6日的房地產保留協議延期協議。此處以引用方式納入註冊人截至1994年12月31日止年度的10-K表年度報告附錄10 (i) (G) (2)			*
10.3						-			房東七三一有限合夥企業與租户彭博有限合夥企業於2001年4月30日簽訂的租賃協議。參照註冊人於2001年8月2日提交的截至2001年6月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10（v）B引用併入此處			*
10.4						-			Alexander's, Inc.和Vornado Realty, L.P. 自2002年7月3日起生效的房地產保留協議第一修正案引用了註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10 (i) (E) (3)			*
10.5						-			Vornado Realty, L.P.、731住宅有限責任公司和731商業有限責任公司簽訂的截至2002年7月3日的第59街房地產保留協議。此處以引用方式納入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10 (i) (E) (4)			*
10.6						-			經修訂和重述的截至2002年7月3日亞歷山大公司及其子公司與Vornado Management Corp. Corporated簽訂的截至2002年7月3日的管理和開發協議，引用註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10 (i) (F) (1)			*
10.7						-			731 Residential Holding LLC的有限責任公司運營協議，日期截至2002年7月3日，731住宅控股有限責任公司是唯一成員，多梅尼克·博裏耶洛是獨立經理，金·盧特唐是獨立經理。此處以引用方式納入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10 (i) (A) (1)			*
10.8						-			731 Commercial Holding LLC的有限責任公司運營協議，日期截至2002年7月3日，731商業控股有限責任公司是唯一成員，多梅尼克·博裏耶洛是獨立經理，金·盧特唐是獨立經理。此處以引用方式納入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10 (i) (A) (2)			*
10.9						-			房東七三一有限合夥企業與租户彭博有限合夥企業簽訂的第一份租賃修正案於2002年4月19日生效。此處以引用方式納入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日財季的10-Q表季度報告的附錄10 (v) (B) (2)			*
									___________________
			*						以引用方式納入。
			***						隨函提交。

63

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10.10						-			Alexander's, Inc. 與 Vornado Realty L.P. Corporated Corporated. 於 2007 年 1 月 1 日簽訂的 2007 年 1 月 1 日起生效的《房地產保留協議第二修正案》，引用註冊人於 2007 年 2 月 26 日提交的截至2006年12月31日年度的10-K表年度報告的附錄10.64			*
10.11						-			Vornado Realty L.P.、731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office One LLC和731 Office Two LLC自2007年1月1日起對第59街房地產保留協議的修訂。此處以引用方式納入註冊人於2007年2月26日提交的截至2006年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.65			*
10.12						-			Alexander's, Inc. 及其子公司與Vornado Management Corp. Corporated於2005年7月6日簽訂的經修訂和重述的管理和發展協議的第一修正案，引用註冊人於2008年2月25日提交的截至2007年12月31日年度的10-K表年度報告的附錄10.52			*
10.13						-			Alexander's, Inc. 及其子公司與Vornado Management Corp. Corporated於2007年12月20日簽訂的經修訂和重述的管理和開發協議第二修正案，引用註冊人於2008年2月25日提交的截至2007年12月31日的年度報告附錄10.53			*
10.14						-			Alexander's, Inc. 與 Vornado Realty L.P. Corporated. Corporated. 於 2007 年 12 月 20 日簽訂的 2007 年 12 月 20 日簽署的《房地產保留協議第三修正案》，引用註冊人於 2008 年 2 月 25 日提交的截至2007年12月31日年度報告的附錄10.55			*
10.15						-			作為房東的731 Office One LLC和作為租户的北卡羅來納州花旗銀行的租約日期為2005年2月7日。此處以引用方式納入註冊人於2009年5月4日提交的截至2009年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.59			*
10.16						-			作為房東的731 Office One LLC、作為轉讓人的花旗集團北美公司和作為受讓人的彭博有限責任公司簽訂的截至2009年3月25日的轉讓、承擔和同意協議。此處以引用方式納入註冊人於2009年5月4日提交的截至2009年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.60			*
10.17						-			截至2011年11月30日，亞歷山大公司及其子公司與Vornado Management Corp. Corporated於2011年11月30日簽訂的經修訂和重述的管理和開發協議第三修正案，引用註冊人於2012年2月27日提交的截至2011年12月31日的10-K表年度報告的附錄10.49			*
10.18						-			亞歷山大公司及其子公司與沃爾納多管理公司於2012年8月1日簽訂的經修訂和重述的管理和開發協議第四修正案，參見注冊人於2012年11月1日提交的截至2012年9月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10.2			*
10.19						-			亞歷山大公司及其子公司與沃爾納多管理公司於2012年12月1日起生效的經修訂和重述的管理和發展協議第五修正案，參見注冊人於2013年2月26日提交的截至2012年12月31日的10-K表年度報告的附錄10.54			*
10.20						-			作為代理人的亞歷山大管理有限責任公司與作為子代理人的Vornado Realty L.P. 於2014年2月28日簽訂的房地產分包保留協議。此處以引用方式納入註冊人於2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.8			*
									__________________
			*						以引用方式納入。

64

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10.21						-			亞歷山大公司及其子公司與沃爾納多管理公司於2014年3月21日簽訂的經修訂和重述的管理和開發協議第六修正案，參見注冊人於2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.9			*
10.22						-			Rego Park II住宅管理和開發協議，由Rego Residential LLC的亞歷山大與Vornado Management Corp. Incorporated於2014年3月21日簽訂的截至2014年3月21日的註冊人於2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.10			*
10.23						-			《房地產保留協議第四修正案》於2014年12月22日由亞歷山大公司和Vornado Realty, L.P. Corporated. Corporated. 於2014年12月22日簽署，引用註冊人於2015年2月17日提交的截至2014年12月31日年度的10-K表年度報告的附錄10.56			*
10.24						-			731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office Two LLC和Vornado Realty, L.P於2014年12月22日簽訂的第59街房地產保留協議第二修正案，引用註冊人於2015年2月17日提交的截至2014年12月31日年度的10-K表年度報告的附錄10.57，在此註冊成立			*
10.25						-			亞歷山大公司與Vornado Realty L.P. 於2014年12月22日簽訂的Rego II房地產分包保留協議的第一修正案，引用註冊人於2015年2月17日提交的截至2014年12月31日年度的10-K表年度報告的附錄10.58			*
10.26						-			Alexander's Management LLC和Vornado Realty, L.P. 於2014年12月22日簽訂的《房地產分包保留協議第一修正案》，引用註冊人於2015年2月17日提交的截至2014年12月31日年度的10-K表年度報告的附錄10.59，在此處註冊成立			*
10.27						-			作為借款人的731 Retail One LLC和731商業有限責任公司與作為貸款人的摩根大通銀行、北美富國銀行和紐約州巴登符騰堡州分行作為貸款人的貸款協議，截至2015年8月5日。此處以引用方式納入註冊人於2015年11月2日提交的截至2015年9月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10.3			*
10.28			+			-			731 Office One LLC與彭博有限責任公司於2016年1月12日簽訂的第二份租賃修正案引自注冊人於2016年5月2日提交的截至2016年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.1			*
10.29			**			-			亞歷山大公司與某些員工之間的2016年綜合股票計劃遞延股票單位授予協議的表格。此處以引用方式納入註冊人於2016年8月1日提交的截至2016年6月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10.4			*
10.30						-			作為借款人的731 Office One LLC與作為貸款人的德意志銀行股份公司、紐約分行和花旗集團環球市場房地產公司共同簽訂的貸款協議，日期為2017年6月1日。此處以引用方式納入註冊人於2017年7月31日提交的截至2017年6月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10.1			*
10.31						-			作為借款人的Rego II Borrower LLC和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間的經修訂和重述的貸款和擔保協議，其日期和生效日期為2018年12月12日。此處以引用方式納入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.55			*
									__________________
			*						以引用方式納入。
			**						管理合同或補償協議。
			+						根據第24b-2條向美國證券交易委員會提出的保密處理請求，該證件的部分內容已被省略。遺漏的機密材料已單獨歸檔。經過編輯的機密信息的位置在展覽中顯示為 “已編輯”。

65

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10.32						-			第二份經修訂和重列的本票，日期為2018年12月12日，由Rego II Borrower LLC和作為貸款人的中國銀行紐約分行簽發。此處以引用方式納入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.56			*
10.33						-			作為抵押人的Rego II Borrower LLC與作為抵押權人的中國銀行紐約分行於2018年12月12日簽訂的第二份經修訂和重述的抵押貸款、租金轉讓和擔保協議。此處以引用方式納入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.57			*
10.34						-			作為擔保人的亞歷山大公司於2018年12月12日向作為貸款人的中國銀行紐約分行進行修訂和重述的追索權擔保例外條款。此處以引用方式納入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.58			*
10.35						-			經修訂和重述的環境賠償協議，日期為2018年12月12日，Rego II Borrower LLC和Alexander's, Inc. 以賠償人的身份單獨或集體簽訂，支持中國銀行紐約分行作為貸款人。此處以引用方式納入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.59			*
10.36						-			中國銀行紐約分行分別以貸款人、初始A-1持有人和持有人代理人的身份與Rego Park II參與貸款有限責任公司的Alexander's分別作為初始A-2持有人於2018年12月12日簽訂的經修訂和重述的貸款和擔保協議的修訂和重述參與和服務協議。此處以引用方式納入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.60			*
10.37						-			作為借款人的731 Retail One LLC和731商業有限責任公司以及北美摩根大通銀行、北美富國銀行和紐約州巴登符騰堡州分行作為貸款人的2019年10月10日貸款協議的第1號豁免和修正案。此處以引用方式納入註冊人於2020年2月18日提交的截至2019年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.61			*
10.38						-			作為借款人的Rego II Borrower LLC與作為貸款人的中國銀行紐約分行於2020年2月14日簽訂的經修訂和重述的貸款和擔保協議的第一修正案。此處以引用方式納入註冊人於2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.1			*
10.39						-			作為擔保人的亞歷山大公司與作為貸款人的中國銀行紐約分行於2020年2月14日簽訂的擔保和環境賠償協議的修訂和重申。此處以引用方式納入註冊人於2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.2			*
10.40						-			中國銀行紐約分行分別作為貸款人、初始A-1持有人和持有人代理人，與Rego Park II參與貸款有限責任公司的Alexander's分別以初始A-2持有人身份簽訂的經修訂和重述的貸款和擔保協議的第二份修訂和重述參與和服務協議，日期為2020年2月14日。此處以引用方式納入註冊人於2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的季度10-Q表季度報告的附錄10.3			*
10.41						-			731 Retail One LLC和731商業有限責任公司作為借款人、亞歷山大公司作為擔保人、北卡羅來納州摩根大通銀行代表貸款人和貸款人於2020年9月14日通過的《貸款文件綜合修正案》和《借款人和擔保人重申》。此處以引用方式納入註冊人於2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10.1			*
									__________________
			*						以引用方式納入。

66

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10.42						-			作為抵押權人的731 Retail One LLC和731商業有限責任公司以及作為抵押權人和行政代理人的北卡羅來納州摩根大通銀行為貸款人的利益，摩根大通銀行於2020年9月14日修訂和重述抵押貸款、租賃和租金轉讓、擔保協議和固定備案。此處以引用方式納入註冊人於2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10.2			*
10.43						-			利息擔保，日期為2020年9月14日，由亞歷山大公司作為擔保人向北卡羅來納州摩根大通銀行以行政代理人的身份為貸款人提供。此處以引用方式納入註冊人於2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10.3			*
10.44						-			租賃成本擔保，日期為2020年9月14日，由亞歷山大公司作為擔保人向北卡羅來納州摩根大通銀行以行政代理人的身份為貸款人提供。此處以引用方式納入註冊人於2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的季度10-Q表季度報告的附錄10.4			*
10.45						-			作為借款人的Rego II Borrower LLC與作為貸款人的中國銀行紐約分行於2020年10月23日簽訂的《經修訂和重述的貸款和擔保協議第二修正案》。此處以引用方式納入註冊人於2021年2月16日提交的截至2020年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.53			*
10.46						-			貸款和綜合修正案第三修正案於2022年10月3日由731 Retail One LLC和731商業有限責任公司作為借款人，以及作為貸款人管理代理人的北卡羅來納州摩根大通銀行簽署。此處以引用方式納入註冊人於2023年2月13日提交的截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.46			*
10.47						-			作為借款人的Rego II Borrower LLC與作為貸款人的中國銀行紐約分行於2022年12月1日簽訂的《經修訂和重述的貸款和擔保協議第三修正案》。此處以引用方式納入註冊人於2023年2月13日提交的截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告的附錄10.47			*
21						-			註冊人的子公司			***
23						-			獨立註冊會計師事務所的同意			***
31.1						-			規則 13a-14 (a) 首席執行官的認證			***
31.2						-			細則13a-14 (a) 首席財務官的認證			***
32.1						-			第 1350 節首席執行官認證			***
32.2						-			第 1350 節首席財務官認證			***
97						-			亞歷山大公司重報回扣政策			***
101						-			亞歷山大公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中的以下財務信息包括：（i）合併資產負債表，（ixBRL），（ii）合併收益表，（iii）合併收益表，（iii）綜合收益表，（iv）合併權益變動表，（v）合併現金流量表以及（vi）合併財務報表附註			***
104						-			亞歷山大公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告的封面，格式為ixBRL，包含在附錄101中			***
									__________________
			*						以引用方式納入。
			***						隨函提交。

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第 16 項。表單 10-K 摘要

沒有。

68

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簽名

 

根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

 

亞歷山大公司

（註冊人）

日期：2024 年 2 月 12 日

來自：

/s/ Gary Hansen

加里·漢森，首席財務官

 

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告由以下人員代表註冊人以所示身份和日期簽署。

簽名

標題

日期

來自：

/s/Steven Roth

董事會主席和

2024年2月12日

（史蒂芬·羅斯）

首席執行官

（首席執行官）

來自：

/s/Gary Hansen

首席財務官

2024年2月12日

（加里·漢森）

（首席財務和會計官）

來自：

/s/Thomas R. Dibenedetto

導演

2024年2月12日

（託馬斯·R·迪貝內代託）

來自：

/s/大衞·曼德爾鮑姆

導演

2024年2月12日

（大衞·曼德爾鮑姆）

來自：

/s/mandakini Puri

導演

2024年2月12日

（曼達基尼普里）

來自：

/s/温迪·西爾弗斯坦

導演

2024年2月12日

（温迪·西爾弗斯坦）

來自：

/s/亞瑟·桑納布里克

導演

2024年2月12日

（亞瑟·桑納布里克）

來自：

/s/理查德·R·韋斯特

導演

2024年2月12日

（理查德·R·韋斯特）

來自：

/s/Russell B. Wight Jr.

導演

2024年2月12日

（小羅素·懷特）

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