EX-99.3

展品99.3

亮點2023年第四季度報告第四季度每股稀釋後每股FFO為1.02美元，全年為每股4.15美元，包括合併過渡費用每股稀釋後每股0.02美元和每股稀釋後每股0.03美元的影響，報告第四季度核心運營收益為每股稀釋後0.99美元，全年每股稀釋後收益為3.95美元。產生的每股核心運營收益同比增長，不包括2020和2021年期間預留的應收賬款，全年同比增長約6%。不包括2020年至2021年期間預留的租賃終止費和應收賬款，第四季度增長1.4%，全年增長3.6%，相同物業租賃百分比同比增長60個基點，達到95.7%。及相同物業百分比較上年同期增加10個基點至92.9%於全年簽署690萬平方尺可比新租約及續期租約，按現金基準+10.0%及直線基準+18.5%的混合租金利差計算，於全年展開了2.51億美元的發展及重建項目及完成了8,700萬美元的重建項目，除於全年收購物業6,200萬美元及處置物業800萬美元外，本公司的Share各完成收購Urstadt Bdle Properties。2023年12月31日，攝政集團的股票淨債務和優先股對營業息税前利潤的比率均為5.4倍，經Urstadt Biddle2後續亮點的EBITDARE貢獻的年化影響調整後為5.1倍。2024年1月8日，攝政集團定價為4億美元的優先無擔保票據，2024年1月18日到期，票面利率為5.25%。公司於2024年2月7日簽訂了經修訂和重述的信貸協議，提供無擔保循環信貸便利，金額為15億美元，攝政集團董事會宣佈，公司普通股的季度現金股息為每股0.67美元，在《新聞週刊》2023年最負責任公司排行榜上，在全美排名第六，其中房地產和住房行業排名第一

信用評級與選擇

評級評級機構信用評級展望上次審查日期標準普爾BBB+穩定3/14/23穆迪Baa1正9/26/23。有關與本公司高級無擔保票據有關的所有債務契約的完整清單，以及上述條款的定義，請參閲本公司提交給美國證券交易委員會的文件。本期債務契約是在公司最近的Form 10-Q或Form 10-K申報之後最終確定並提交的。3無擔保公共債務契約要求12/31/2023 9/30/2023 6/30/2023公平市值計算方法契約(I)(Ii)合併債務總額佔合併資產總額的比例≤65%26%26%26%26%有擔保的合併債務佔合併資產總額的比例≤40%5%5%3%3%用於償債的合併收益佔合併債務的比例≥1.5x 5.6x 5.9x 5.6x 5.7x未擔保的合併資產與無擔保的合併債務之比>150%420%419%407%400%

資本結構和流動性狀況資本結構(佔總資本的百分比)債務構成按比率擔保與無擔保4 173億美元總資本流動性狀況(百萬美元)無擔保信貸安排-承諾餘額1,250餘額(152)信貸安排未支取部分1,098現金、現金等價物和有價證券91總流動性1,18912/31/202328%

截至2023年12月31日，完美加載的到期日SchedulePro Rata債務到期日概況Regency的目標是擁有

關注我們2023年第四季度盈利會議電話會議時間：2024年2月9日星期五上午11：00 ET電話號碼：877-407-0791或201-689- 8563網絡直播：investors.regencycenters. com聯繫信息：Christy McElroy資本市場高級副總裁904 -598- 7616ChristyMcElroy@RegencyCenters.com前瞻性聲明本文件中有關預期財務、業務、法律或其他結果，包括業務和市場狀況，展望和其他類似的陳述有關攝政的未來事件，發展，或財務或經營業績或結果，如我們的2023年指導，是“前瞻性陳述”根據1995年私人證券訴訟改革法案的安全港條款和其他聯邦證券法。這些前瞻性陳述通過使用諸如“可能”、“將”、“可能”、“應該”、“將”、“預期"、“估計"、“相信”、“打算”、”預測“、”項目”、”計劃”、“預期”、”指導”和其他類似語言來識別。然而，沒有這些或類似的詞語或表達並不意味着陳述不是前瞻性的。雖然我們認為這些前瞻性陳述是合理的，但前瞻性陳述並不能保證未來的業績或事件，不應過分依賴這些陳述。儘管我們相信任何前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但我們不能保證這些預期將實現，並且由於各種風險和不確定性，實際結果可能與這些前瞻性陳述所示的結果存在重大差異。“風險因素”，為截至2023年3月31日的三個月的表格10-Q，第II部分，第1A項。在我們的招股説明書中題為“合併完成後的攝政風險”的章節中包含但不限於額外的風險因素，以及我們於2023年7月10日提交給美國證券交易委員會的關於我們收購Urstadt Bdle的“風險因素”和“S-4表格註冊説明書”。當考慮投資我們的證券時，您應仔細閲讀和考慮這些風險，以及我們提交給美國證券交易委員會的年度報告、10-Q表格季度報告和其他文件中的所有其他信息。如果風險因素中描述的任何事件確實發生，我們的業務、財務狀況或經營業績以及我們證券的市場價格可能會受到重大不利影響。前瞻性表述僅自作出之日起生效，攝政集團沒有義務因新的信息、未來事件或事態發展或其他原因而更新其前瞻性表述，除非法律規定的範圍。這些風險和事件包括但不限於：與公司收購Urstadt Biddle有關的風險因素。將我們的業務與Urstadt Biddle合併可能比預期的更困難、更昂貴或更耗時，我們可能無法實現收購的預期收益，這可能會對我們的業務業績產生不利影響，並對我們證券的市場價格產生負面影響。與當前經濟環境相關的風險因素當前經濟環境下的利率可能會對我們的借款成本、房地產估值和股票價格產生不利影響。當前的經濟挑戰，包括潛在的經濟衰退，可能會對我們的租户和我們的業務產生不利影響。此外，宏觀經濟和地緣政治風險，包括當前在烏克蘭的戰爭以及涉及以色列和加沙的局勢，都會帶來挑戰，可能會加劇美國當前的市場和經濟狀況。與流行病或其他健康疾病或其他健康危機(如新冠肺炎大流行)相關的風險可能會對租户的財務狀況、物業的盈利能力和進入資本市場的機會產生不利影響，並可能對我們的業務、經營業績、現金流和財務狀況產生實質性的不利影響。與經營零售購物中心相關的風險因素經濟和市場狀況可能會對零售業產生不利影響，從而減少我們的收入和現金流，增加我們的運營費用。零售趨勢、銷售和交付方式在實體店、電子商務、送貨上門和路邊提貨之間的變化可能會對我們的收入、運營業績和現金流產生不利影響。在我們物業集中的地理區域，不斷變化的經濟和零售市場狀況可能會減少我們的收入和現金流。我們的成功有賴於我們的“錨定”租户的持續存在和成功。我們收入的一個百分比來自“本地”租户，如果這些租户不成功，或者如果對租户類型或組合的需求發生重大變化，我們的淨收入可能會受到不利影響。我們可能無法從破產租户那裏收回應得的餘額。我們與物業運營相關的許多成本和支出可能保持不變或增加，即使我們的租賃收入減少。遵守《美國殘疾人法》和其他建築、消防和安全法規可能會對我們產生實質性的負面影響。我們面臨着與房地產開發、再開發和擴張相關的風險。我們面臨與發展綜合用途商業物業有關的風險。我們面臨與收購物業有關的風險。由於市場狀況，我們可能無法在需要時出售物業。税法的變化可能會影響我們收購或處置房地產。與影響我們物業的環境相關的風險因素氣候變化可能會直接對我們的物業產生不利影響，並可能導致額外的合規義務和成本以及額外的税費。我們物業的地理集中性使我們的業務更容易受到自然災害、惡劣天氣狀況和氣候變化的影響。環境修復成本可能會對我們的財務業績產生不利影響，並減少我們的現金流。與企業材料相關的風險因素如果更加關注與環境、社會和治理(“ESG”)因素相關的指標和報告，可能會增加成本並使用户面臨新的風險。未投保的損失或超出我們財產保險範圍的損失可能會使我們遭受這些財產的資本和收入損失。如果不能吸引和留住關鍵人員，可能會對我們的業務和運營產生不利影響。未經授權訪問、使用、盜竊或破壞租户或員工的個人、財務或其他數據或Regency存儲在我們信息系統中的專有或機密信息，或第三方代表我們訪問、使用、竊取或破壞Regency的專有或機密信息，可能會影響我們的聲譽和品牌，並使我們面臨潛在的責任和收入損失。與我們的合作伙伴關係和合資企業相關的風險因素我們並不擁有對我們的共同投資夥伴關係和合資企業中擁有的所有物業的投票權，因此我們無法確保將追究責任。終止我們的合作伙伴關係可能會對我們的現金流、經營業績以及我們向股票和單位股東進行分配的能力產生不利影響。與融資策略和資本結構相關的風險因素我們出售物業和為收購和開發提供資金的能力可能會受到較高的市值比率和較低的NOI物業的不利影響，這可能會稀釋收益。我們依賴外部資金來源，這些資金在未來可能不會以有利的條件或根本不能獲得。我們的債務融資可能會對我們的業務和財務狀況產生不利影響。我們債務協議中的契約可能會限制我們的經營活動，並對我們的財務狀況產生不利影響。利率上升將導致我們的借貸成本上升，並對我們的經營業績產生負面影響。與我們證券市場價格相關的風險因素經濟和市場狀況的變化可能會對我們證券的市場價格產生不利影響。不能保證我們將繼續以當前或歷史的税率支付股息。與公司作為REIT資格相關的風險因素如果公司不符合聯邦所得税的資格，它將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。REITs支付的分紅通常不符合降低税率的資格。如果我們不符合“國內控制的”REIT的資格，某些外國股東可能需要繳納美國聯邦所得税，因為我們在處置普通股時確認了收益。影響REITs的立法或其他行動可能會對我們或我們的投資者產生負面影響。遵守REITs要求可能會限制我們有效對衝的能力，並可能導致我們產生税務責任。合夥企業税務審計規則可能會產生重大不利影響。與公司普通股相關的風險因素為保持其REITs地位而對公司股本所有權的限制可能會延遲或阻止控制權的變更。公司股本的發行可能會延遲或阻止控制權的變更。與我們與Urstadt Biddle Properties，Inc.的未決合併相關的風險因素。請參閲我們於2023年7月12日向美國證券交易委員會提交的424（b）（3）招股説明書中的披露，其中包含與此類收購相關的其他風險因素。非公認會計原則我們相信這些非公認會計原則措施為我們的董事會、管理層和投資者提供了有關我們財務狀況和經營業績的某些趨勢的有用信息。我們的管理層使用這些非GAAP指標來比較我們的業績與前一時期的趨勢分析，目的是確定管理層激勵薪酬和預算，預測和規劃的目的。我們不認為非GAAP措施的替代財務措施根據公認會計原則確定，而是他們補充GAAP措施通過提供額外的信息，我們認為是有用的，我們的股東。這些非GAAP財務指標的主要限制是，它們可能不包括GAAP要求在我們的綜合財務報表中確認的重大支出和收入項目。為了彌補這些限制，我們提供了我們使用的非GAAP財務指標與其最直接可比的GAAP指標的對賬。在評估公司的財務狀況、經營結果或未來前景時，不應依賴非GAAP財務指標。Nareit FFO是衡量REIT業績的常用指標，全國房地產投資信託協會(NAREIT)將其定義為淨收益，根據GAAP計算，不包括房地產銷售收益和減值，扣除税收淨額，加上折舊和攤銷，以及針對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益。攝政根據NAREIT的定義計算所有期間的NAREIT FFO。由於NareitFFO不包括房地產的折舊和攤銷以及銷售收益和減值，因此它提供了一個業績衡量標準，當與去年同期相比時，它反映了租賃百分比、租金、運營成本、收購和開發活動以及融資成本等趨勢對運營的影響。這為公司的財務業績提供了一個視角，而不是從根據公認會計準則確定的淨收入中立即顯現出來的。因此，NareitFFO是公司經營業績的補充非GAAP財務指標，不代表按照GAAP經營活動產生的現金;因此，不應被視為經營現金流的替代指標。本公司提供了一個調節淨收入歸屬於普通股股東Nareit FFO.核心營業利潤是一個額外的業績指標，不包括從Nareit FFO：（i）交易相關的收入或費用;（ii）收益或損失從早期債務償還;（iii）來自高於及低於市值租金攤銷、直線租金、及債務調整按市價計值的攤銷;及（iv）其他發生的金額。本公司提供了一個調節淨收入Nareit FFO核心營業利潤.