本文件中省略了某些信息，因為這些信息不重要，是 HAEMONETICS CORPORATION 視為機密的信息，如果公開披露將對競爭造成損害。遺漏被標記 [***].

附錄 10.4

125 夏日街
麻省波士頓

辦公室租賃協議

之間

OPG 125 夏季所有者（德國）有限責任公司，
特拉華州的一家有限責任公司，
作為房東

和

血液學公司，
馬薩諸塞州的一家公司，
作為租户

辦公室租賃協議

目錄

辦公室租賃協議

本辦公室租賃協議（以下簡稱 “租約”）由特拉華州有限責任公司OPG 125 SUMMER OWNER（DE）LLC與馬薩諸塞州的一家公司HAEMONETICS CORPORATION（“租户”）於2018年12月18日（“生效日期”）簽訂和簽訂。

1.基本租賃信息。

1.01 “建築物” 是指位於馬薩諸塞州波士頓夏日街 125 號 02110 的建築物，俗稱夏街 125 號。“建築物的可出租建築面積” 被視為475,482平方英尺。

1.02 “場所” 是指本租約附錄 A 中顯示的區域。這些場所位於 (a) 大樓第十六（16）層的一部分，被稱為1620號套房（“第16層房屋”），（b）該建築物第十七（17）層的一部分，被稱為1701號套房（“17樓場所”），（c）該建築物的整個第十八（18）層，被稱為1800號套房（“18樓場所”），以及（d））大樓的整個第十九（19）層，被稱為1900號套房（“19樓場所”）。

1.03 “房屋的可出租建築面積”：62,066平方英尺，包括（a）建築物第十六（16）層的10,617平方英尺，（b）建築物第十七（17）層的9,066平方英尺，（c）建築物第十八（18）層的21,228平方英尺，以及（d）第十九（19）層的21,155平方英尺這座建築。

1.04 “預計送達日期”：2019 年 10 月 1 日。

1.05 “期限” 和 “學期開始日期”：參見第 3.01 節。

1.06 “租金開始日期”：2020年6月1日，可能根據本文附錄C的規定進行調整。

1.07 “期限到期日”：租金開始日期十二週年（12）週年當月的最後一天。

1.08 “基本租金”：

*受下文第 4.01 節規定的租金豁免期的約束。

如上所述，第一個 “租賃年度” 應從期限開始之日開始，並在租金開始日一週年的前一天結束（前提是，如果租金開始日期不在日曆月的第一天，則第一個租賃年度還應包括該一週年紀念日發生的日曆月的餘額），隨後的每個租賃年度應指第一個租賃年度之後的十二（12）個日曆月在最初的任期內，前提是最後一個學期初始期限的租賃年度應在上述初始期限的期限到期日結束。

1.09 “租户的比例份額”：初始房屋的13.05％。

1.10 支出的 “基準年”（定義見附錄B）：2019日曆年，經調整以反映建築物已滿使用。

税收的 “基準年”（定義見附錄B）：2020財年（即2019年7月1日至2020年6月30日）進行了調整，以反映經過全面評估、已完全佔用的建築物。就本文而言，“財政年度” 是指税收基準年及其後的7月1日至6月30日的每個時期。

1.11 “租户工作津貼”：$[***]（基於 $[***]房屋的每平方英尺可出租建築面積，外加 $[***]），如所附附附錄 C 所進一步描述。

1.12 附加條款：參見附錄 F

1. 停車

2. 擴展選項

3.首次報價權

4. 危險物品

5. 專用的通風系統

6. 發電機

7. 狀況不佳

1.13 “信用證” 是指金額為美元的信用證[***]，如本文所附第 6 節和附錄 G 所示，可按本文所附附錄 G 的規定予以減少。

1.14 “經紀人”：庫什曼和韋克菲爾德（“租户經紀人”），代表租户參與本租約。

1.15 “許可用途”：任何一般辦公室（可能包括但不限於員工培訓、員工午餐室和帶自動售貨機供租户專用的廚房設施）、研發、實驗室（包括醫學實驗室）和/或存儲用途，包括但不限於行政辦公室以及與此類特定用途合理相關或附帶的其他合法用途，前提是此類用途未另行禁止在適用的分區下被允許。雙方承認並同意，上述判決不會限制或以其他方式影響房東處理變更的義務

根據第 5 節的規定，在建築物佔用證中使用以明確允許在大樓 16 層或大樓的實驗室使用。

1.16 “通知地址”：

1.17 “工作日” 指每週的週一至週五，不包括元旦、總統日、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節和聖誕節（“假日”）。房東可以在大樓所在地區指定其他辦公樓通常認可的額外假期。“大廈服務時間” 為工作日上午8點至下午6點，根據租户的要求，星期六（節假日除外）上午8點至下午1點。

1.18 “財產” 是指建築物及其所在地塊，在本文所附附錄A-1中進行了更具體的描述，以及房東自行決定為建築物及其所在地塊提供服務的停車設施和其他改善措施（如果有）。

1.19其他定義條款：其他大寫術語應具有以下租賃及其附錄中規定的含義。除非另有規定，否則本租約中提及的編號部分應視為指本租約中編號的部分。

1.20展品：以下展品和附件已納入本租約併成為本租約的一部分：

附錄 A（場所的概要和位置）

附錄 A-1（財產描述）

附錄 B（費用和税款）

附錄 C（工作信）

附錄 D（開學信）

附錄 E（建築規則和條例）

附錄 F（附加條款）

附錄 G（信用證）

附錄 H（SNDA 的形式）

附錄 I（租户批准的標牌）

附錄 I-1（租户批准的徽標）

2。租賃補助金。

2.01 場所。本租約自生效之日起生效，但期限應從本協議規定的期限開始之日開始。在期限內，房東特此將房屋租賃給租户，租户特此向房東租賃房屋。房舍不包括外牆、公共樓梯和樓梯間、電梯和電梯間、風扇房、電氣和電話櫃、看門人衣櫃、載貨電梯前廳，以及為建築物其他部分（專門或共用）提供服務的管道、管道、電線和附屬裝置以及建築物的其他公共區域（定義見下文）的管道、管道、導管、電線和附屬固定裝置。如果房屋包括任何樓層的整個可出租面積，則位於該整層樓的公共走廊、電梯大廳和洗手間設施應被視為房屋的一部分。

2.02 附屬權利。在期限內，作為房屋的附屬租户，租户應擁有非專有共同使用權（受房東不時制定的向租户和通知租户的建築物其他用户普遍適用的合理規則）：（a）建築物的公共大廳、走廊、樓梯、電梯和裝載平臺，以及管道、管道、電線和附屬電錶以及與他人共同服務的設備；(b) 進入建築物所需的公共車道和人行道；(c) 如果房舍包括少於任何樓層的整個可出租建築面積、公共走廊、電梯大廳和洗手間設施；以及 (d) 在房東有權按照本文附錄F的規定暫時關閉車庫的前提下，車庫（定義見本文附錄F）；以及 (e) 租户不時指定用於一般用途的建築物內或周圍的所有其他區域或設施、其他建築物租户和房東（統稱為 “公共區域”）。此外，租户應擁有使用專用通風系統（定義見本文附錄 F 第 5 節）和備用電源和補充組件（定義見本文附錄 F 第 6 節）的專有權利，以及在運營所需的範圍內訪問建築物和財產的這些部分（包括但不限於建築物屋頂）的非專有權利，

專用通風系統的維護和維修，均受附錄 F 第 5 節中規定的條款和條件的約束（附於此處）。

3.期限和生效日期。

3.01 學期。本租約的 “期限” 應從以下日期（“期限開始日期”）的凌晨 12:01 開始：房屋交付之日不含所有租户和其他居住者及其個人財產，殼牌條件工作（定義見本文附錄C），初始租户工作（定義見本文附錄C）基本完成（定義見本文附錄C），租户已收到證書副本允許將場所用於許可用途的場所的佔用率（可能是臨時佔用證（例如將房屋用於許可用途）；但是，如果由於租户有任何工作而無法簽發此類佔用證書，則簽發居住證不應成為期限生效日期的條件，但房東應在租户完成任何此類工作後儘快獲得此類佔用證書。

除非根據本租約的規定提前終止或延長，否則本租約的期限應在第 1 節規定的期限到期日晚上 11:59 結束。確定學期開始日期後，房東和租户應立即簽署並交付附錄D所附格式的開學信（“開學信”）。租户未能在開業信函交付給租户後的三十（30）天內簽署和退還開學信函，或對開學信中包含的聲明提出書面異議，應被視為租户批准了其中所載的聲明。學期開始日期要等到本第 3.01 節第一段所述的實質性完成後方可生效。

3.02 初始租户工作。此處使用的 “初始租户工程” 是指在房屋內或其周圍進行或將要進行的所有改建、增建或改進，這些改動、增建或改善最初需要使房屋處於適合租户使用和居住的狀態，但不包括殼體狀況工程（定義見本文附錄C）。最初的租户工作應包括但不限於專用通風系統、為16樓房屋安裝單獨的暖通空調系統以及安裝本文附錄F中提及的備用電源和補充組件。最初的租户工作應由房東根據本協議所附附表C的規定進行，並受其約束。房東還應在學期開始之日交付房屋，所有為房屋提供服務的基礎建築系統均處於良好的運行狀態。儘管有任何相反的規定，如果僅由於租户的研發用途、實驗室用途或初始租户工作的實驗室規格（“基礎建築改造”，其中不包括初始租户工程要求對基礎建築進行任何改造，用於一般辦公用途），則房東應進行此類基礎建築改造，租户應支付此類基地的所有費用建築物改造是其中的一部分租户超額工作成本（定義見本文附錄C）。房東向租户表示，據房東所知，截至生效之日，該場所不存在任何可採取行動的危險物質（定義見本文附錄F）。房東應保護、辯護、賠償租户免受適用的環境、健康和安全法律對截至學期生效之日場所中存在的任何可採取行動的危險材料進行的任何移除、封裝或補救所產生的任何和所有費用，除非此類危險物質是由租户、其員工、代理人或承包商帶入房屋或財產的。除非本第 3.02 節有明確規定，並且在遵守附錄C中明確規定的房東義務及其在本租約下的其他義務的前提下，房屋應由租户按當前 “原樣” 的條件和配置租用，房東無需任何陳述或保證。

3.03 故意省略。

3.04 公園廣場協議應急條款。房東已告知租户，根據房東與公園廣場之間的租約，18樓的房屋目前由公園廣場行政人員搜尋（“公園廣場”）佔用。房東聲明並保證，自生效之日起，它已簽訂租約終止協議，根據該協議，公園廣場必須提前終止其現有租約，並在提前終止後騰出18樓的房屋（“公園廣場協議”）。

3.05 搶先體驗。除非本租約附錄C中另有規定，否則未經房東許可，租户不得在租期開始日期之前佔有或出於商業目的進入房屋。

4. 租金。

4.01 基本租金和額外租金。在期限內（但須遵守下文第 4.01 節的以下分段），租户特此承諾並同意向房東付款，但不進行任何抵消或扣除（本租約中明確規定的範圍除外）、(a) 所有基本租金（如第 1 節所規定）、(b) 租户在超額支出和税收超額中的比例份額（如本協議所附附附錄 B 所規定），以及 (c) 本學期內應付的所有其他額外租金（統稱為 “租金”）。“額外租金” 是指租户根據本租約需要不時向房東支付的所有款項（不包括基本租金）。

儘管如此，房東同意在期限開始之日起至第1節規定的租金開始日期（“租金減免期”）之前的日期，免除每月支付（i）基本租金和（ii）租户按比例分攤的房屋超額費用和税收超額的額外租金。如果租金豁免期未在日曆月的最後一天結束，則在租金豁免期到期的日曆月的第一天結束，租户應向房東支付租金豁免期最後一天之後的日曆月部分的基本租金和額外租金，按每日津貼按比例分配。

4.02 付款方式和時間。基本租金和其他定期的每月額外租金固定費用應在每個日曆月的第一天提前到期並支付，恕不另行通知或要求。所有其他租金應在房東開具賬單後的三十（30）天內由租户到期並支付。租金應支付給實體，併發送到房東不時為此目的指定的地址，租户應通過以美利堅合眾國貨幣支付的充足支票支付，或通過電子或電匯方式向房東不時指定的賬户進行支付。除非房東另有規定，否則房東接受的少於全部租金金額的款項應被視為根據租户根據本協議應支付的最早債務而付款，儘管租户的任何此類付款中包含或附帶任何相反的聲明。學期內任何部分月份的租金應按每日津貼按比例分配。租户應支付並承擔所有徵收或按租金計量的租金、銷售和使用税（但不包括所得税）（如果有）。付款附帶的支票或信函上的任何背書或聲明均不應被視為協議和滿意。

5. 遵守法律；使用。

租户只能將房屋用於許可用途（或許可用途的任何部分），不得使用或允許將房屋用於任何其他目的。對於房東為最初的租户工程申請建築許可證，房東應自費和費用

處理建築物佔用證中的用途變更，明確允許在建築物 16 樓或大樓（“修訂後的建築物條例”）上使用實驗室。儘管有任何相反的規定，所有實驗室用途和研發用途均應僅限於實驗室空間（定義見下文），根據修訂後的《建築物條例》，只允許場所的其他部分用途。自學期開始之日起，租户應遵守任何市政或政府實體現在或以後生效的所有法規、守則、條例、命令、規章和條例，包括但不限於環境健康與安全法（定義見本文附錄F）和《美國殘疾人法》（“法律”），但須經房東交付本租約中明確規定的義務。在不限制上述規定概括性的前提下，除非本協議所附附錄C另有規定，否則租户應全權負責遵守與租户實驗室用途運營有關的所有法律，以及與租户實驗室用途運營所使用或要求的設備、裝置和改進有關的所有法律。租户應遵守適用的實驗室慣例（包括使用安全設備）和疾病控制與預防中心（“CDC”）制定的政策，其對場所的使用不得超過與租户使用有關的適用 2 級生物安全（“BSL-2”）要求和協議，租户應根據所有適用的環境、健康和安全法律儲存、使用和處置危險物質，並應遵守所有適用於處理、使用或處置的法律與附錄 F 第 6 節中提及的備用電源和補充部件相關的任何危險物質。此外，租户應自行承擔成本和費用，立即遵守與基礎建築（定義見下文）相關的任何法律，但僅限於租户使用房屋（一般辦公用途除外）、初始租户工作（除非此類義務僅因初始租户的總成本而觸發）工作或由租户將房屋用於一般辦公用途）或租户在租期開始之日後對房屋進行或要求對房屋進行的任何變更（定義見第 8.01 節），前提是房東應根據所有適用法律進行殼牌條件工作和初始租户工作（須遵守上文第 3.02 節中規定的租户償還義務）。除非此處明確規定了租户的義務，否則房東應負責基地大樓遵守所有適用法律。除非本協議所附附錄B中另有明確規定，否則房東因合規工作而產生的所有費用均應包含在費用中。“基礎建築” 應包括建築物的結構部分、公共洗手間以及建築物機械、電氣和管道系統和設備，這些系統和設備位於建築物內部核心部分的房屋所在樓層上。租户應立即向房東提供其收到的有關涉嫌違法行為的任何通知的副本。除非本文另有規定，否則租户應全權負責獲得租户將房屋用於許可用途所需的所有運營許可、執照和批准（不包括建造初始租户工程所需的任何許可證、執照和批准，房東應負責），費用和費用由租户承擔。如果租户需要獲得任何政府執照或許可證才能在房屋內正常合法地開展業務，並且如果未能獲得此類許可證或許可證會以任何方式影響房東、場所、建築物或財產或租户履行本租約規定的任何義務的能力，則承租人應適當購買並保留該許可證並將其提交房東檢查，費用由租户承擔。租户應始終在所有重要方面遵守每份此類許可證或許可證的條款和條件，費用由租户承擔。在租户收到房東的書面請求後的五（5）個工作日內，租户應向房東提供期限內獲得或續訂的任何環境健康與安全許可證、執照和註冊的副本。租户不得超過建築物的標準密度限制，即每 150 個可用平方英尺有 1 人。租户不得以導致房屋發出商業上不合理的令人反感的噪音、氣味或振動的方式使用或允許租户或任何一方安裝的房屋的任何部分或任何設備，並應防止有毒氣味、煙霧、振動、噪音、水或其他商業氣味的散發

構成滋擾的不合理影響，或以其他方式不合理地幹擾房東或建築物任何其他居住者的安全或舒適度。房東同意，只要租户遵守前述規定及其在本租約下的義務，租户將房屋用於許可用途不應令人反感，房東和租户都承認該房屋位於多租户建築物中，其中包括辦公用途和本租約規定的許可用途。在不限制前述句子概括性的前提下，租户不得將房屋的任何部分用作個人健身或運動區域，也不得在其中安裝或使用任何健身器材。租户應遵守附錄E所附建築物的規章制度以及房東不時通過的其他合理規章制度，包括有關進行改建的規章制度，租户已事先書面通知了這些規章和條例，這些規章和條例不會嚴重減少租户在本租約下的權利或顯著增加租户在本租約下的義務。如果本租約的條款與規章制度有任何衝突，則以本租約的條款為準。如果房屋或其任何部分位於多租户樓層，則租户應安排從這些樓層的公共區域看到的此類房屋的所有部分進行佈置、佈置和照明，使該場所在任何時候都看起來像是用於許可用途。

儘管本租約中有任何相反的規定，但在期限內，（a）租户有權為16層房屋分配MAQ規範（定義見下文）允許的最大化學品量（使用和儲存中）的百分之百（100％），（b）對於位於建築物第17、18或19層且受MAQ法規監管的房屋的任何允許使用，應分配 MAQ 法規允許的最大允許化學品量（使用和儲存中）基於位於適用樓層的房屋的可出租平方英尺佔該樓層總可出租平方英尺的比例，並且（c）房東不得允許使用建築物的16層或其任何部分（不包括16層房屋）來使用或儲存數量受MAQ規範管制的化學品。在本段中，“MAQ規範” 是指 780 CMR — 馬薩諸塞州建築法規第 9 版、527 CMR — 馬薩諸塞州綜合消防安全法規，以及 NEPA 45 — 化學品實驗室消防標準，2011 年版。

6. 信用證。

在租户簽署和交付本租約的同時，租户應向房東交付一份清潔、不可撤銷的信用證，該信用證應符合第 1 節規定的金額，房東可以根據本協議所附附附錄 G 的規定提取該信用證（此類信用證及其任何續訂或替換，在此處稱為 “信用證”）。

7. 建築服務。

7.01 建築服務。房東應向租户提供以下服務：(a) 基地大樓洗手間用水；(b) 建築物服務時間按季節提供常規暖氣和空調；(c) 工作日房屋辦公部分的標準清潔服務（已確認並同意，租户應全權負責第 9.01 節規定的實驗室空間的所有清潔工作）；(d) 電梯服務；(e) 根據第 7.02 節中的條款和條件提供電力；(f) 租户進入建築物以及其員工每天 24 小時/每週 7 天，但須遵守本租約的條款以及房東可能不時提供的保護服務或監控系統（如果有），包括但不限於登錄程序和/或出示身份證；以及（g）房東合理認為該物業必要或適當的其他服務。此外，租户有權在建築服務時間以外的時間獲得暖通空調服務，方法是向房東支付當時的額外暖通空調服務的標準費用，並提供房東合理規定的事先通知。截至生效

日期，在天氣温暖的月份（通常從6月1日開始），房東額外暖通空調服務的標準費用為每小時64.00美元，天氣寒冷的月份（通常從10月1日開始）為每小時47.00美元。如果允許租户將任何補充的暖通空調機組連接到建築物的冷凝水迴路或冷凍水管線，則此類許可應以房東不時有足夠的過剩容量為條件，此類連接和使用應得到房東的合理批准和房東的合理限制，房東有權向租户收取連接費和/或月度使用費，由房東合理決定。儘管有任何相反之處，但房東同意，在本租約的整個期限內，將為16樓的房屋提供20噸冷凝水，5噸的冷凝水將提供給17樓的房屋，前提是租户將負責安裝、運行和維護任何冷凝器水泵，前提是租户認為此類泵是維持流量要求所必需的，費用和費用由租户承擔。如果應租户的要求，房東或附屬或第三方服務提供商提供的任何服務不是房東在本租約下的明確義務，包括但不限於根據下文第9節由租户負責的任何維修，則租户應向適用的服務提供商支付此類服務的費用以及合理的管理費用。

7.02 租户電力。作為初始租户工作的一部分，房東應單獨交付按電錶計量的房屋；但是，如果公用事業公司不允許單獨計量，則房東應改為為房屋安裝分表或檢查電錶。未經房東同意，租户對電力服務的使用不得超過房東根據建築物標準電氣設計負荷合理確定的建築物的標準容量。如果房屋是單獨計量的，則租户應及時直接向適用的公用事業公司支付此類電力服務的單獨費用。對於本協議中未單獨計量的電費，租户應根據房東不時估算的此類電費金額，在每個月的第一天或部分月份提前支付本協議項下的此類電費的預估月度款項，但須根據有關空間和時期的實際電錶讀數和公用事業費率定期進行核對。

7.03 服務中斷。因適用法律、任何設備故障、維護、維修、改善或改造、公用事業中斷或不可抗力事件（定義見第 21.06 節）或任何其他原因而導致的場所服務中斷、減少或終止（“服務故障”）均不應導致租金減免或解除租户履行任何契約或協議的義務，除非如本第 7.03 節所述。如果房屋或其任何部分由於非租户造成的服務故障而變得不可租用，並且此類服務故障在向房東發出書面通知後持續了超過五（5）個工作日的連續五（5）個工作日，則租户有權在自該五（5）個工作日結束之日起至服務結束之日止的期限內獲得根據本協議應付的租金減免已恢復。如果此類服務故障並未導致整個場所不可租用，則應公平地按比例分配減免金額。儘管本租約中有上述規定或任何相反的規定，但如果任何非租户造成的服務故障在服務故障開始之日起一百八十 (180) 天內未得到糾正，則租户有權自行選擇終止本租約，在這一百八十 (180) 天期限結束後隨時向房東發出書面終止本租約，直到服務故障得到糾正。本節不適用於由下文第 14 節管轄的意外事件引起的任何服務故障。本第 7.03 節中規定的補救措施應是租户對服務故障的唯一補救措施。

7.04 預訂。在不限制前述內容概括性的前提下，房東保留不時修改建築物或房產其他部分的出入程序的組成部分、更改大堂服務員人數或設立、修改、補充或終止任何內容的權利

建築物的特定出入控制程序或設備，無論是在工作時間內還是之後。房東不保證或保證任何此類系統或程序的有效性。租户明確表示不接受房東對此的任何此類保證、擔保或承諾，並承認不時生效的訪問控制程序僅為租户提供便利，無意保護房屋或保障房屋內或財產內或周圍任何人的人身安全。租户應負責保護房屋，包括但不限於租户根據附錄C和/或第8節為房屋安裝門禁讀卡器或其他安全設備，以及限制或監控其員工或其他受邀者進出場所。當任何獲得建築物出入卡的租户員工（或以租户名義行事或通過租户行事的其他人員）被解僱或以其他方式停止在場所工作時，租户應停用該人員的建築物門禁卡，並通知大樓的物業經理，應將該人員從建築物門禁卡的有效名單中刪除。

8. 改動

8.01 改動。未事先獲得房東的書面同意，租户不得在房屋內進行改造、維修、增建或改善或安裝任何電纜（統稱為 “改建”，其中不包括作為殼牌條件工作或初始租户工作的一部分進行的任何改動、維修、增建或改進），不得不合理地拒絕、限制或延遲同意。“電纜” 是指由租户或以租户名義或通過租户行事的任何一方安裝或為其專屬利益而安裝的任何電子、光纖、電話和數據電纜及相關設備。在開始進行任何改建之前，租户應向房東提供平面圖和規格（如果房東要求，應採用CAD格式）；房東合理接受的承包商名稱（前提是房東可以指定與基礎建築和垂直電纜有關的特定承包商，如下文所述）；所需的許可證和批准；承包商和分包商按房東合理要求的保險金額的證據，並附上其他名稱 reds the Landlord，其管理代理人建築物，以及房東可能為此目的指定的其他額外被保險方（定義見第13節）；以及房東合理要求的任何履約擔保。房東可以指定特定的承包商來監督、安裝、維修、連接和拆除垂直電纜。所有電纜都必須清楚地標有不乾膠的塑料標籤（或用電線粘在電纜上的塑料標籤），以顯示租户的姓名、套房號和此類電纜的用途（i）每隔6英尺在場所（特別包括但不限於電氣室立管和任何公共區域），以及（ii）在該電纜的終端點處。計劃和規格的變更還必須提交給房東批准。改建應使用經房東合理批准的質量的材料以良好和工人般的方式建造，租户應確保任何改建都不會損害任何建築系統或房東履行本協議規定的義務的能力。租户應向房東償還房東在審查、檢查和協調租户的改建計劃以及租户的執行方面產生的任何第三方費用，並向房東或其管理代理人支付房東對任何變更的行政監督和協調費用，相當於變更硬成本的2.0％。建成後，租户應提供改建的 “竣工” 計劃（如果房東要求，應採用CAD格式）、一般的AIA竣工宣誓書、全部和最終的留置權豁免、受此類改建影響的空間的任何適用的佔用證書，以及建築物施工規則和條例為完成有關工程而要求的任何其他物品。房東對改建的批准不應被視為房東對變更符合法律或不會對任何建築系統產生不利影響的陳述。如果任何改建需要對基礎建築、任何建築系統或任何公共區域進行任何變更，則此類變更應由租户自行承擔費用和費用，並由房東的選擇由租户的承包商或房東聘用的承包商執行。儘管如此，任何符合以下所有標準的變更均無需房東的同意（“化粧品”）

改動”）：（a）屬於裝飾性質，例如油畫、牆紙、掛畫和安裝地毯；（b）從房舍或建築物的外部看不見；（c）不會影響基地建築（定義見第5節）；以及（d）不要求在房舍的牆內或天花板上方進行工作。在適用的範圍內，外觀改動應遵守本第 8.03 節的所有其他規定。儘管本租約中包含任何相反的規定，但本第8.01節的規定，包括但不限於此處規定的管理費，不適用於作為殼牌條件工程或初始租户工作的一部分進行的任何改動、增建或改進。

8.02 留置權。租户不得安排或允許將任何機械師或其他留置權置於本協議項下的財產、房屋或租户的租賃權益上，與租户、其分租人或以租户名義或通過租户行事的任何其他方所做或為其利益所做的任何工作或服務（不包括房東開展的初始租户工作）有關。除非發生緊急情況，否則租户應在房屋開始施工前至少五（5）個工作日通知房東，讓房東有機會在適用的情況下發布和記錄不負責的通知。租户應在房東發出通知後的十（10）個工作日內，通過和解、抵押或按照適用的留置權法規定的方式為留置權投保，完全解除任何此類留置權。如果租户未能在這段時間內及時解除此類留置權，除了房東因此而可以獲得的任何其他補救措施外，房東可以選擇對留置權進行擔保、投保或以其他方式解除留置權。租户應向房東償還房東為解除此類留置權而支付的任何款項，包括但不限於合理的律師費。房東有權要求租户就租户所做或聲稱為租户完成或為其利益所做的任何工作或服務繳納履約或付款保證金。租户承認並同意，所有此類工作或服務的執行完全是為了租户的利益，而不是為了房東的利益。

8.03 租賃權益改善。除非本租約中有明確規定，否則所有租賃權益改善措施應在租期結束時保留在房屋內，不向租户提供補償。“租賃權益改善” 是指幷包括房屋內或房屋內不時存在的所有初始租户工程和其他租賃權益改善，包括但不限於本租約期開始之日存在的任何此類租賃權益改善（如果有），或者在期限開始之日之前或之後在期限內不時由租户（或根據租户行事的任何一方）或為租户（或根據租户行事的任何一方）完成或為其利益而進行的任何此類租賃權益改善（如果有）。房東可以在房東批准計劃時向租户發出書面通知，要求租户在租期結束時取消任何租賃權益改善措施，如果房東的合理判斷，其搬遷和維修費用大大超過與標準辦公室改善相關的拆除和維修費用（“必需的可拆除物品”）。所需的可拆卸物品可能包括但不限於實驗室固定裝置、實驗室設備和實驗室用途的專業改進、架空地板、私人浴室和淋浴間、金庫、滾動文件系統、板材穿透、結構改造和改造以及租户或代表租户安裝的任何電纜；但是，儘管本租約中包含任何相反的規定，但受本協議所附附錄 F 第 5 節的約束，所需的可拆卸物品不包括專用排氣系統、備用電源和補充系統（定義見下文），典型的相互連接的內部樓梯或樓梯或任何標準的核心洗手間設施，租户在租期結束時不得拆除這些設施，房東應在房東批准施工文件時以書面形式表明租户是否需要在期限結束時拆除此類改善措施。根據第 20 節，租户應在本租約到期或提前終止之前移除所需的可拆卸物品。

8.04 標牌。不得在建築物的窗户、門或其他部分塗漆或粘貼任何標誌、廣告或通知，但顏色、尺寸、風格和位置的標誌、廣告或通知須經房東首次書面批准。在實質完工日期當天或之前，房東應提供並安裝

一塊帶有租户徽標的不鏽鋼牌匾，如本文附錄一所示，安裝在高層電梯庫附近，位置見本文附錄一（“租户的電梯庫標牌”）。對於房產中未完全由租户租賃的樓層上的任何部分，使用建築物標準圖形標識租户的電梯大廳標牌應由房東自費安裝，前提是對租户初始電梯大廳標牌的任何更改均應由房東承擔。在不完全由租户租賃的任何樓層的房屋入口處的所有租户身份證和套房號均應由房東根據合理的酌情權事先獲得房東的書面批准，並應由房東按照建築物的標準圖形進行安裝，費用和費用由房東承擔。儘管此處有任何相反的規定（a）對於構成建築物整個樓層的房屋的任何部分，未經房東事先書面同意，租户可以在該樓層上安裝內部標牌，該標牌從房屋外部看不見；（b）房東特此批准本文所附附錄I-1所示的租户徽標的設計和風格，用作租户標牌的一部分。

9. 維修和保養。

9.01 租户的義務。租户應自行承擔費用和費用，對房屋進行所有在本租約中不屬於房東明確責任的維護和維修，並保持房屋的良好狀態和維修、合理的磨損、意外傷害或房東的行為造成的損壞以及房東根據本租約負責的事項除外。租户的維修和保養義務包括但不限於維修：（a）地板覆蓋物；（b）內部隔板；（c）門；（d）消失牆壁的內側；（e）改造（如第8節所述）；（f）補充空調機組、廚房，包括熱水器、管道和專門為房屋或其任何部分服務的類似設施，無論這些物品是由租户安裝的還是目前安裝的存在於場所內；以及 (g) 任何電纜。租户應在整個期限內保持專門為房屋提供服務的任何此類補充空調機組或其他特種設備的有效維護合同，並應房東的要求，不時向房東提供此類維護合同的副本及其服務記錄的合理證據。租户或其承包商進行的所有維修和其他工作，包括涉及有線電視的維修和其他工作，均應遵守上述第8.01節的條款。如果承租人在收到房東通知後的三十（30）天內未能對租户根據本協議要求的房屋進行任何維修（儘管在緊急情況下無需通知），並且如果此類維修無法在這三十（30）天內完成，如果租户未能在這三十（30）天內開始此類維修，並且此後未能努力進行此類維修直至完工，則房東可以在三十（30）天內進行維修（30) 在租户收到房東的書面要求後 30 天，租户應向房東付款合理的維修費用。

房東沒有義務在位於16樓的實驗室空間（“實驗室空間”）內或向實驗室空間提供任何清潔、清潔或垃圾或廢物清除服務，實驗室空間目前顯示在本文附表C-2的裝修平面圖中（“適合計劃”）。房東和租户同意修改本租約，以反映最終的竣工實驗室空間。租户應自行承擔費用和費用，根據大波士頓地區同類建築物中實驗室和辦公空間的清潔標準，或房東不時以書面形式合理規定的其他書面形式，使用租户選擇並經房東書面批准的承包商，以整潔和一流的方式為此類實驗室空間提供清潔和清潔服務。租户還應負責為租户在場所的運營安排任何廢物（包括生物醫學、危險和實驗室廢物）和垃圾清除服務，費用和費用由租户自行承擔。所有此類廢物（包括生物醫學、危險和實驗室廢物）和垃圾的清除應遵循適用的環境、健康和安全法，由持牌實驗室廢物處置公司進行。所有廢物（包括生物醫學、危險和實驗室廢物）和垃圾應存放在場所內，並應按照適用的環境、健康和安全法律的要求清除。租户還應在房內造成所有害蟲滅絕

房屋應由房東以書面形式合理批准的公司運營，並應在合理必要時或應房東的要求籤訂合同並使用房屋的害蟲滅絕服務。房東同意，不得無理地拒絕、限制或延遲其對本款規定的任何承包商或公司的批准；但是，房東有權要求任何在場所或建築物上工作的承包商或分包商，包括但不限於為實驗室空間提供清潔和清潔服務的承包商，僱用工會勞工以及租户在場所或建築物工作中使用的任何施工經理與工會相關的施工經理。

9.02 房東的義務。房東應保持和保持良好的維修和工作狀態，進行維護並在必要時更換 (a) 建築物的結構構件；(b) 為建築物提供總體服務的機械（包括暖通空調）、電氣、管道和消防/生命安全系統；（c）公共區域；（d）建築物的屋頂和屋頂膜；（e）建築物的外窗；以及（f）電梯為建築物服務。在出現合理磨損的情況下，房東應不時進行維修，房東根據本協議負責維修。

10. 房東進入。

房東可以進入房屋檢查、向現有貸款人、潛在貸款人或建築物購買者以及房屋或其任何部分的潛在租户出示，或清理房屋，或為房屋或建築物任何部分進行維修、改建或增建或提供便利。除緊急情況或提供建築服務外，房東應事先向租户提供合理的（但不少於四十八（48）小時）的口頭入境通知。對於任何此類進入建築物服務時間內進行的非緊急工作，房東應根據一流高層建築的運營情況採取合理的努力，不要不合理地幹擾租户對房屋的使用。除非緊急情況，否則在房東或其代理人、代表或承包商進入房屋期間，租户有權陪同房東和/或其代理人、代表或承包商。此外，對於任何向潛在租户展示場所的入口，房東應遵守租户為實驗室空間制定的任何合理的隱私和安全協議，以確保任何專有信息的機密性。如果合理必要，房東可以暫時關閉建築物的全部或部分公共區域進行維修、改建和增建，以及部分房屋，以便根據本租約第9節進行任何維護或維修；前提是，除緊急情況外，任何會不合理地阻止在建築物服務時間使用或進入房屋此類部分的此類工程將在週末或建築物服務時間之後進行。房東根據本第 10 節的條款進行的任何此類入境均不構成推定驅逐，也不得使租户有權減免或減少租金。

11. 轉讓和轉租。

11.01 轉賬。除非與許可的轉讓（定義見第 11.04 節）有關，否則未經房東事先書面同意，租户不得轉讓、轉租、轉讓或抵押本租約中的任何權益，也不得允許任何第三方使用房屋的全部或任何部分（在每種情況下，集體或個人，“轉讓” 給 “受讓人”），如果房東事先書面同意，則不得無理地拒絕、附帶條件或延遲同意不得行使第 11.02 節規定的奪回權。雙方同意，如果擬議的受讓人（a）是政府實體，（b）是建築物的居住者，（c）無論建築物的居住者是否在前六（6）個月內就建築物內的空間租賃問題與房東交換了書面真誠的提議，（d）與居住性質不符，則不應將房東的同意視為無理拒絕該建築物，（e）故意刪除，或（f）將使該建築物用於以下用途：（i）涉及材料人員或物資增加磨損增加

建築物；（ii）違反授予建築物其他租户的任何專有權利；（iii）要求為遵守適用法律對房屋或建築物進行任何增建或改造而支付材料費用；或（iv）涉及違反本租約的許可使用條款的行為。根據房東的選擇，任何違反本節的轉讓均應被租户視為第 16.01 節所述的違約，房東可以撤銷。在任何情況下，任何轉讓，包括許可轉讓，均不得解除或免除租户在本租約下的任何義務，本租約中最初指定的租户對履行經不時修訂的本租約項下的義務承擔主要責任。

11.02 流程。租户應向房東提供擬議受讓人的財務報表、擬議轉讓或轉租的完整副本，以及房東可能合理要求的其他信息。在收到所需信息和文件後的十（10）個工作日內，房東應：（a）以房東合理指定的形式簽署同意協議，同意轉讓；（b）合理地拒絕書面轉讓；或（c）如果提議轉讓本租約或至少轉租位於樓層的房屋的全部部分，則收回房屋的部分該租户提議轉讓，並就此向租户發出書面通知。如果房東未能在這十個工作日內向租户發出此類書面通知，則房東將被視為放棄了收回租户提議轉讓的房屋部分的權利，但應被視為拒絕同意此類轉讓。如果房東行使收回權，則本租約應自動修改（如果整個房屋被轉讓或轉租，則終止），以刪除自擬議的轉讓生效日期起生效的房屋的適用部分，儘管房東可能會要求租户執行合理的修正案或其他反映此類減少或終止的文件。租户應向房東支付房東因此類轉讓請求而產生的合理費用和律師費。

11.03 超額付款。如果（如果有）租户因此收到的所有租金和其他現金對價（包括但不限於任何超過房東向租户收取的費率的停車費、租户向受讓人提供的服務超過公允市場價值的任何款項，以及租户因此類轉讓向受讓人轉讓給受讓人的資產、固定物、庫存、設備或傢俱的任何超過公允市場價值的款項）轉讓金額超過 (ii) 該部分房屋應付給房東的租金，以及轉讓所涵蓋的期限內，租户應根據房東的選擇，在租户收到超額部分後，按月不時向房東支付相當於超額部分百分之五十（50％）的款項；前提是在確定任何此類超額額度時，租户可以從超額額中扣除租户與此類轉讓有關的所有合理和慣常費用，包括但不限於任何裝修或重新裝修費用、改善補貼、租户為此產生的合理法律費用（和經紀費）轉讓，但租户因此類轉讓而產生的任何施工費用應在適用的轉讓期限內直線扣除。如果租户違約，房東可以要求將所有轉租款直接支付給房東，在這種情況下，租户將獲得按房東收到的租户付款份額的抵免。

11.04 允許的轉讓。未經房東同意，租户可以通過合併、合併或購買租户全部或幾乎全部資產（“繼任者”）將本租約轉讓給租户的繼任者（“繼承人”），或者將本租約或將全部或部分房屋轉租給關聯公司（定義見下文），並且上文第11.01、11.02和11.03節的規定不適用於此類轉租轉租轉讓，前提是滿足以下所有條件滿意（“允許的轉讓”）：（a）租户不得違約，（b）租户應書面通知房東如果允許，至少在允許的轉讓生效日期前十 (10) 天，或在轉讓後合理可行的情況下儘快生效，以及 (c) 合併、合併或收購所有或

實際上，租户的所有資產的有形淨資產應至少等於租户截至此類轉讓之日的有形淨資產。租户給房東的通知應包括信息和文件，證明轉讓符合本協議規定的許可轉讓資格，並且上述每項條件均已得到滿足。此處使用的 “關聯公司” 是指由租户控制、控制或共同控制的非繼承者的實體。如果在許可轉讓後的任何時候，接受許可轉讓的關聯公司不再有資格成為原始租户的關聯公司，則此類事件應被視為受上述第 11.01、11.02 和 11.03 節規定的轉讓。在任何情況下，對關聯公司或繼承人的許可轉讓（在租户仍然存在的情況下）均不得解除或解除租户在本租約下的任何義務，在這種情況下，租户仍應對租户履行經不時修訂的本租約規定的義務承擔主要責任。

11.05 禁止事項。在不限制房東拒絕同意租户進行任何轉讓的權利的前提下，無論房東是否同意任何此類轉讓，租户或任何其他與房屋或其任何部分的擁有、使用或佔有權益的人都不得簽訂任何租賃、轉租、許可、特許權、轉讓或其他轉讓或協議，以佔有、使用或佔用房屋的全部或任何部分，其中規定租金或其他付款出於此類用途、佔用或使用情況的全部或部分目的，任何個人或實體從如此租賃、使用或佔用的空間中獲得的淨收入或利潤，以及任何此類所謂的租賃、轉租、許可、特許權、轉讓或其他轉讓或協議，作為所有或部分房屋佔有、使用或佔有的任何權利或利益的轉讓，均屬絕對無效且無效。

11.06 允許的商業佔用者。儘管本租約中有任何相反的規定，但未經房東同意，租户有權指定房屋的一部分，總面積不超過房屋的百分之十（10％），哪些部分不得單獨拆除，供為租户的許可經營提供服務的第三方臨時使用，包括但不限於租户的顧問、審計師和餐飲服務商（“許可業務”）居住者”）不受本第 11 條的約束；前提是 (a) 在在任何情況下，任何此類許可的商業佔用者對房屋任何部分的使用均不得在場所或本租約的任何部分產生或被視為產生該許可商業居住者的任何權利、所有權或利益，(b) 此類使用或佔用應在本租約終止後自動終止，(c) 不得在分隔許可方使用的空間的場所內豎立（或適用法律另有要求）房屋其餘部分的企業租户，但前提是租户可以安裝允許的商業佔用者和租户員工的隔間，（d）電梯大廳或場所的任何入口處不得單獨顯示任何允許的商業佔用者的身份證明，並且（e）此類允許的商業佔用者應購買房東可能合理要求的保險。應房東的書面要求，租户應以書面形式通知房東所有佔用該房屋的許可商業佔用者（如果有）。

12. 通知。

所有要求、批准、同意或通知（統稱為 “通知”）均應以書面形式提交，或通過特快專遞或隔夜或當天快遞服務發送到第 1 節中規定的當事方各自的通知地址；但是，房東發出的有關一般建築運營事項的通知可以張貼在大樓收發室或通用建築通訊中，或通過電子郵件發送到租户提供的電子郵件地址為此目的向房東提供。此外，如果建築物關閉（無論是由於緊急情況、政府命令還是任何其他原因），則在關閉期間，建築物的任何通知地址均不應被視為所需的通知地址，而且，除非租户向房東提供了替代的有效通知地址供房東在關閉期間使用，否則在關閉期間發送的任何通知均可通過電子郵件或任何其他合理的方式發送

旨在確保預定收件人收到。每份通知應被視為在實際交付日期或拒絕交付之日中發出或收到的，或者，如果租户在沒有提供新的通知地址的情況下騰出房屋或租户的任何其他通知地址，則在通知以上述方式存放到美國郵件或快遞公司後的三 (3) 個工作日內。任何一方均可隨時通過向另一方書面通知新地址來更改其通知地址（郵政信箱地址除外）。

13. 賠償和保險。

13.01 賠償。在遵守本租約第 13.04 和 17.04 節的前提下，除非房東或任何房東關聯方（定義見下文）的疏忽或故意不當行為所致，在適用法律允許的最大範圍內，租户應賠償、辯護和保護房東和房東關聯方免受所有責任、義務、損害、罰款、索賠、訴訟、成本、收費和開支，包括但不限於合理的責任、義務、損害、罰款、索賠、訴訟、成本、收費和開支律師費和其他專業費用（統稱為 “損失”），其中任何第三方均可對房東或任何房東關聯方強加、招致或指控房東或任何房東關聯方，這些損害或傷害是由租户、其受託人、經理、成員、負責人、受益人、合夥人、高級職員、董事、僱員和代理人（“租户相關方”）或任何租户的疏忽或故意不當行為引起或與之相關的任何第三方強加於房東或任何房東關聯方受讓人、承包商或被許可人，為避免疑問，根據本協議作出賠償，還應包括因租户未能保留、遵守或履行附錄 F 第 5 或 6 節規定的任何義務，或者由於任何財產（包括但不限於任何房東關聯方的財產）損壞或建築物內、建築物上或周圍發生的任何人員受傷（包括但不限於死亡）而造成的此類損失，前提是此類傷害或損壞應由運營、維護、測試造成，為備用電源和補充組件加油或清潔。儘管有任何相反的規定，租户在本租約下的賠償義務不適用於期限開始日期之前產生的任何損失，除非租户或代表租户而不是房東的任何員工、代理人、承包商或供應商造成的損失。在適用法律允許的最大範圍內，但須遵守本租約第 13.04 和 17.04 條，除非房東或任何房東關聯方的疏忽或故意不當行為造成，否則租户特此放棄對房東及其受託人、經理、成員、委託人、受益人、合夥人、高級職員、員工、抵押貸款人（定義見第 20 條）和代理人（“房東相關方”）的所有索賠並予以釋放當事方”) 對與 (a) Force 有關的任何財產損失或商業損失提出的所有索賠不可抗力，（b）第三方（非房東相關方或由房東行事或通過房東行事的當事方）的行為，（c）任何水箱、水廁、排水管或其他管道的爆裂或泄漏，或（d）任何安全或保護服務、人員或設備不當或故障。

在遵守本租約第 13.04 和 17.04 節的前提下，除非租户或任何租户相關方的疏忽或故意不當行為造成，否則在適用法律允許的最大範圍內，房東應在租户和租户相關方在期限內賠償、辯護和保護租户及租户關聯方免受任何第三方可能對租户或任何租户相關方造成的、由租户或任何租户相關方主張的所有損失與公共區域發生的任何損壞或傷害有關或與之相關的任何損壞或傷害由房東或任何房東關聯方的疏忽或故意不當行為造成的程度。在適用法律允許的最大範圍內，但須遵守本租約第 13.04 和 17.04 條，除非租户或任何租户相關方的疏忽或故意不當行為所致，否則房東特此放棄對租户及其受託人、經理、成員、委託人、受益人、合夥人、高級職員、員工、抵押貸款人（定義見第 20 節）和代理人（“租户關聯方”）的所有索賠並予以釋放免除對位於建築物外區域的任何財產損失提出的所有索賠，或與 (a) 不可抗力或 (b) 第三方（非租户相關方或由租户行事或通過租户行事的當事方）的行為有關的任何形式的業務損失。

13.02 租户保險。租户應在整個期限內（以及租户或任何租户關聯方進入或佔用房屋全部或任何部分的期限之前或之後的任何其他時期），按以下金額維持以下保險：

(a) 商業一般責任保險，涵蓋因租户運營和合同責任引起的人身傷害、人身傷害和財產損失索賠，包括以前稱為廣泛形式的保險，每次事件的限額為1,000,000美元，年度總額為2,000,000美元，超額/總額為5,000,000.00美元。

(b) 財產保險，涵蓋 (i) 租户財產（定義見下文），以及（ii）房屋中的任何租賃權益改善設施，無論是本租約項下由租户安裝的還是為租户受益而安裝的（“租户保險改善項目”）。此類保險應按物理損失或損壞的 “全險” 計算，全額重置成本價值（以合理的免賠額為準），不扣除承保物品的折舊，且金額應符合保險單的任何共同保險條款，並應包括對火災或其他危險（包括故意破壞和惡意惡作劇、盜竊、水損害，包括灑水噴頭泄漏、爆裂或停水）造成的損害或其他損失的保障管道和爆炸，並提供業務中斷保障為期一年。

(c) 法律要求的工傷補償和僱主責任或其他類似保險。

租户必須承擔的保險限額不應限制租户的責任。此類保險應 (i) 由上午最佳評級不低於 A-VIII 的保險公司發行；(ii) 其形式和內容應為房東合理接受。如果租户收到本租約所要求的保險單的任何取消通知或重大變更通知，則租户應在租户收到此類通知後的五（5）天內將通知房東。租户的商業一般責任保險應（a）將房東、房東的管理代理人和房東指定的任何其他方指定為額外被保險人，並向租户（“其他被保險方”）提供書面通知；（b）成為該保險項下所有索賠的主要保險，並規定房東所持的任何保險均為超額保險，且不向租户的保險繳費。租户應在學期開始日當天或之前，至少在到期日前十五（15）天向房東交付租户保險公司出具的使用目前指定為 “ACORD 28”（商業財產保險證據）和 “ACORD 25-S”（責任保險證書）或同等形式的證書。ACORD 25-S（或同等協議）中應附有一份全面的額外被保險人背書或將額外被保險方列為額外被保險人的特別背書，這將對租户的保險公司具有約束力。儘管如此，如果根據當時的保險業慣例，無法合理地獲得保險公司事先通知房東取消或重大變更的上述要求，則租户應將此類不可用情況告知房東，改為向房東發出任何此類取消或重大變更的通知。本第 13.02 節 (a) 和 (b) 中規定的保險範圍還應包括承保租户與使用專用通風系統以及本租約附錄 F 中提及的備用電源和補充組件相關的義務。

租户應保留租户根據本第 13.02 節要求增加的保險金額，以及房東可能合理要求的涵蓋房舍和租户運營的其他類型和金額的保險，但不得超過與建築物相當和附近的建築物的房東當時要求的保險金額和類型。

13.03 租户的財產。租户和所有不時向租户提出索賠的人的所有傢俱、固定裝置、設備和其他個人財產和物品

在法律允許的最大範圍內，房屋或建築物中的其他地方（統稱為 “租户財產”）應由租户自行承擔風險，並應在整個期限（以及租户或任何租户關聯方進入或佔用房屋全部或任何部分的期限之前或之後的任何其他時期）由租户承保，費用由租户根據第13.02條承擔。租户財產明確包括所有商業固定裝置和設備，包括但不限於租户為房屋安裝的任何安全或訪問控制系統、文件櫃和機架、可拆卸隔間和隔板、廚房設備、計算機和相關設備、架空地板、輔助冷卻設備、視聽和電信設備、非建築標準標牌和其他租户設備裝置，每種情況下都包括相關的導管、電纜、支架或安裝部件以及任何基礎建築系統的連接器，無論是安裝或固定在房屋內或周圍、建築物核心區域還是建築物的其他地方。租户的財產不應包括作為初始租户工程的一部分安裝在房屋中、安裝在場所或場所內的物品。

13.04 豁免代位權。對於任何財產損失或損害，如果損失或損壞本應由保險承保，則各方放棄並促使其保險承運人放棄向對方追償的任何權利。就本第 13.04 節而言，與一方保險相關的任何免賠額或自保留存款應被視為由有效且可收取的保險單承保，並可由該方追回。

13.05 房東保險。房東應購買全風險財產保險，為房屋（不包括租户保險的改善項目）、建築物和財產（包括公共區域）的全部重置費用投保。在租期內，房東還應購買公共區域的商業一般責任保險和合同責任保險，每次發生的人身傷害、人身傷害和財產損失的合併單一限額度不少於2,000,000美元，將租户指定為額外被保險人，但以房東根據本租約第13.01條對租户進行賠償為限。

14. 傷亡損失。

14.01 傷亡。如果房舍或公共區域因火災或其他人員傷亡（統稱為 “傷亡”）而無法租用或無法進入，則房東應儘快安排房東選擇的總承包商使用標準工作方法向房東提供所需時間的書面估算，但無論如何不得遲於事故發生後的九十（90）天, 以基本完成房舍和任何必要的公共區域的維修和修復, 以提供出入便利場所（“竣工估計”）。房東應立即將竣工估算的副本轉發給租户。如果竣工估算表明，自傷亡之日起一百八十（180）天內，房屋和此類公共區域無法租用，則任何一方都有權在租户收到竣工估算值後的三十（30）天內向另一方發出書面通知後三十（30）天內終止本租約。但是，如果意外傷害是由租户或任何租户關聯方的故意不當行為造成的，則租户無權根據前一句話終止本租約。此外，（a）如果房屋遭受重大損壞且自傷亡之日起剩餘期限不到兩（2）年，則任何一方均有權在意外傷害之日起九十（90）天內通知另一方，終止本租約；（b）房東在事故發生之日起九十（90）天內向租户發出書面通知，應擁有如果 (1) 任何抵押權人要求將保險收益用於支付抵押貸款債務；或 (2) 未投保的重大損失，則有權終止本租約建築物或場所的出現；但是，前提是房東只有在終止受本條款 (b) 影響相同的建築物所有其他租户的租約時才能行使終止本租約的權利

意外傷害者和 (c) 如果房屋或提供房屋出入所需的任何公共區域自傷亡之日起二百十 (210) 天內沒有恢復（由於任何不可抗力事件而延期，期限不超過三十 (30) 天），則租户有權終止本租約，前提是修復工作已經完成在這三十 (30) 天期限到期之日或之前，此類終止應被視為無效，本租約應繼續發揮全部效力。如果任何一方因本第 14 節規定的意外傷害而終止本租約，則租户應向房東（通過轉讓或其他方式）支付根據第 13.02 (b) 節所述保單向租户支付或應支付的保險收益，原因是房屋租賃權益改善的損壞或損失；但是，租户有權從租户實際收到的任何此類收益中保留任何款項減至扣除津貼後的超額租户工作成本的折舊金額。

14.02 恢復。如果本租約未終止，房東應立即勤奮地修復房屋和公共區域，但須遵守以下規定，但保險調整或其他超出房東合理控制範圍的事項會有合理的延遲。除非法律要求進行修改或房東認為需要對公共區域進行任何其他改造，否則此類修復應與事故發生前的狀況基本相同。在收到房東通知後，租户應向房東（或房東指定的任何一方）轉讓或認可根據租户保險應支付給租户的任何租賃權益改善的所有財產保險收益。此類保險收益應按照本文所附附表C中規定的程序支付給房東。在任何情況下，房東在修復房屋和公共區域上的支出都不得超過房東獲得的收益。房東對意外傷害或維修給租户造成的任何不便或租户業務遭受的任何損害概不負責。在房屋的全部或重要部分因意外事故而無法租用的任何時間內，房屋中不可租用且租户未使用的部分的租金應減免。

15. 譴責。

如果根據法律，通過公有域名或私人購買（“收購”）將房屋的任何重要部分用於任何公共或準公共用途，則任何一方均可終止本租約。如果收購建築物或財產的任何部分會對房東盈利運營建築物剩餘部分的能力產生重大不利影響，房東也有權終止本租約；但是，除非房東終止受此類收購同樣影響的建築物中所有其他租户的租約，否則房東不得如上所述終止本租約。如果租户合理認定，建築物或財產的任何部分會對租户根據租約條款佔用房屋的權利產生重大不利影響，則租户有權終止本租約。終止方應在首次收到收購通知後的四十五 (45) 天內向另一方提供書面終止通知。終止應自任何授予譴責機構所有權或賦予其法定所有權的命令生效之日起生效。如果本租約未終止，則應適當調整基本租金和租户的比例份額，以考慮到建築物或場所平方英尺的減少。因收購而獲得的所有補償均為房東的財產。租户明確放棄獲得補償或收益的權利，但前提是租户可以就租户的財產和租户的合理搬遷費用單獨提出索賠，前提是提出索賠不會減少房東的賠償金額。如果只有一部分房屋需要收購且本租約未終止，則房東將在合理的努力下，儘可能將房屋的剩餘部分恢復到收購前的狀態。

16. 違約事件。

16.01 默認。除本租約中特別描述的任何其他違約情況外，以下每種情況均屬於 “違約”：(a) 如果在向租户發出書面通知後七 (7) 個工作日內，租户未能在到期時支付任何部分租金（“金錢違約”）；(b) 租户（不包括金錢違約），如果違約，則租户未能遵守本租約的任何條款、規定、條件或契約但是，如果租户無法合理地違反規定，則在向租户發出書面通知後的三十 (30) 天內無法得到糾正在這三十 (30) 天期限內得到糾正，只要租户在這三十 (30) 天內開始補救並努力完成補救，就應允許租户有合理必要的額外時間來糾正故障；(c) 租户未經房東的批准（如果本租約要求獲得批准）或以其他方式違反本租約第 11 節的擔保，即可批准或允許轉讓；(d) 租户或任何擔保人破產, 欺詐債權人進行轉讓, 為債權人的利益進行轉讓,以書面形式承認其無力償還到期債務，或喪失其開展業務的權利；(e) 租賃財產是根據法律程序或運作取得的；或 (f) 如果有管轄權的法院應指定接管人、監護人、保管人、破產受託人或類似官員負責承租人或任何擔保人財產的全部或任何部分，且該任命未在九十年內解除 (90) 天后，或者如果提交了包括但不限於重組或安排申請在內的申請由租户或任何擔保人根據任何破產法提起的，或者是針對租户或任何擔保人提起的，如果是針對租户的申請，則不得在自申請之日起九十（90）天內予以駁回。

16.02 補救措施。發生任何違約行為時，房東可以立即或在此後的任何時候，選擇通過終止通知、進入或通過法律規定的任何其他方式終止本租約，並可以按照此處的規定收回對房屋的所有權。通過通知、入境或通過法律規定的任何其他手段終止房屋後，如果是通過通知或入境終止，則房東有權立即根據法律規定從租户和通過租户或根據租户提出索賠的人手中收回對房屋的所有權。除本租約另有規定外，本租約的終止和房屋的收回不應影響房東為拖欠租金或先前違反本租約條款而可能獲得的任何補救措施。租户放棄任何法定退出通知以及具有進一步補救或贖回性質的公平權利，租户同意，房東終止本租約後，房東將有權根據本協議條款重新進入和佔有。房東可以在不另行通知的情況下存儲租户的個人財產（以及根據租户提出索賠的任何人的個人財產），費用和風險由租户承擔；或者，如果房東選擇，房東可以在提前三十（30）天通知租户後通過公開拍賣或私下出售或出售出售出售方式出售此類個人財產，並將淨收益用於支付給房東的最早分期租金或其他費用。租户同意，房東發出的指控任何違約的通知應由房東選擇（應通過在該通知中包含 “退出通知” 一詞來表示行使此類選擇權）構成法定退出通知。如果房東行使選擇權，將本協議下的違約通知指定為法定退出通知，則此處規定的任何寬限期應與任何法定通知期同時生效。

16.03 費用報銷。如果根據本第16節終止本租約，租户應向房東償還因終止而產生的所有費用，包括但不限於根據本租約向租户收取應付款項所產生的所有費用（包括合理的律師費、訴訟費用等）；房東試圖重新租用房屋或其部分所產生的所有費用（包括廣告、經紀佣金、租户津貼、為其他房屋做準備的費用）租户等）；所有房東'然後，向租户提供的房屋工作津貼的未攤銷費用；以及房東因解僱而產生的所有其他合理支出。租户的報銷應到期，

在房東通知已發生費用後，不時應立即支付，無論該費用是在終止之前還是之後產生的。

16.04 損害賠償。

(a) 如果根據本第 16 條終止本租約，以代替下文第 16.04 (b) 節及該要求之日後規定的所有損害賠償，房東可以在終止後的六 (6) 個月內通過書面通知租户選擇收回相當於根據本租約本應支付的基本租金和額外租金金額當時的現值的金額作為違約金在本期限的剩餘時間內，如果租户完全遵守了本租約的條款，則減去當時截至房東當選之日估算的房屋在剩餘期限內應付的公允市場租金總額（如果低於本協議下應付的基本租金和額外租金）的現值，並考慮到對空置率的合理預測和重新租賃房屋所需的時間，加上 (ii) 房東選擇時應計和未付的任何形式的基本租金和額外租金金額，減去 (iii) 截至當時，房東根據本第 16 節的上述規定追回的任何款項支付此類違約金（但扣除第 16.03 節規定的任何補償金額）。為了計算根據本應為上述計算而支付的租金，第4節規定的上一整年的額外租金應視為此後每年的固定租金。應使用美聯儲貼現率（或等值折現率）來計算現值。如果雙方無法就公平的市場租金達成協議，則應根據任何一方的要求將該事項提交給美國仲裁協會馬薩諸塞州波士頓辦事處，並由一名仲裁員根據協會的規則提出仲裁請求，該仲裁員應是具有至少十年波士頓市中心主要辦公樓評估師經驗的MAI評估師。雙方同意，仲裁員的決定是決定性的，對他們具有約束力。如果且只要房東沒有按照上述第 16.04 節的規定做出選擇，租户應在每個月底向房東賠償租金損失，這筆款項本應包含在租期內，即根據本租約本應支付的租金（即基本租金和本應按月確定的額外租金）超出實際產生的租金房東在該月的房屋（視為產生的租金金額應為實際金額減去任何金額）其中一部分歸因於第16.03節中描述的房東重返費用，租户未根據該條款報銷）。

(b) 如果根據本第16節終止本租約，並代替第16.04（a）節規定的所有損害賠償金以及此類要求之日以後的所有損害賠償，則房東可以在根據第16節的任何條款終止後的六（6）個月內向租户發出書面通知，選擇追回款項，租户隨後應以違約金的形式支付一筆款項等於 (i) 截至終止日期後一年的十二個月期間的基本租金和額外租金的總和（如果租户完全遵守了本租約的條款，如果金額較低，則在租期的剩餘時間內），加上 (ii) 終止時應計和未付的基本租金和任何形式的額外租金金額，減去 (iii) 房東在支付此類違約賠償金之前根據本第 16 節的上述規定追回的任何款項（但減少了任何部分）第 16.03 節規定的補償金額）。第 (i) 款下的金額代表了對違規行為預計發生的最低損害的合理預測，同時考慮了確定與實際相關的要素的不確定性、時間和成本

損害賠償，例如公平市場租金、重新租賃房屋可能需要的時間和成本以及其他因素。本協議規定的違約金不得代替根據第 16.03 條提出的任何賠償索賠。

(c) 在適用法律要求的範圍內，房東應採取商業上合理的努力來減輕因租户違約而造成的任何損失。法律或本租約對房東規定的在租約終止後歸還房屋的任何義務均應遵守房東的合理要求，即按照房東不時認為適當的條款向高質量的租户租賃，並以和諧的方式開發建築物，將用途、租户、建築面積和租賃條款等適當組合在一起，房東沒有義務轉租房屋向房東或其關聯公司可能希望向其租賃其他可用空間的任何一方披露這座建築。

16.05 故意刪除。

16.06 破產索賠。此處的任何內容均不限制或損害房東在破產、破產、安排或重組程序中以終止為由證明損害賠償金的現行法規或法律所允許的最大金額的權利，無論該金額是否大於、等於或小於房東遭受的損失或損害的金額。

16.07 滯納金和費用。如果租户在自本協議到期之日起十 (10) 天內未支付任何租金，則在發出通知後，除了本協議規定的所有其他補救措施外，租户還應按從該金額到期日起每月百分之一半 (1.5%) 的利率向房東支付未付金額的利息（迄今為止的應計利息應在之後的三十 (30) 天內不時支付租户收到房東的書面要求）；但是，在任何情況下，此類利息都不得超過最高金額允許適用法律收取；並進一步規定，此類利息不適用於任何連續十二 (12) 個月內的首次逾期付款。此外，對於租户銀行出於任何原因退回的任何支票，租户應向房東支付合理的費用。

16.08 執法費用。租户應作為額外租金向房東支付在違約發生時和持續期間執行租户在本租約下的任何義務所產生的成本和開支，包括合理的律師費。

16.09 一般情況。收回或重新進入房屋的全部或任何部分不應減輕租户在本租約下的責任和義務。除本租約中另有規定外，任何一方的權利或補救措施均不得排斥任何其他權利或補救措施，並且每項權利和補救措施應是累積的，是對該方目前或以後在法律或衡平法上享有的任何其他權利和補救措施的補充。在不限制前述條款普遍性的前提下，除了本租約中規定的其他補救措施外，任何一方都有權通過法院命令對違反本租約或適用法律的任何條款的行為進行限制，或者要求具體履行任何此類條款的法令。

17.責任限制。

17.01 房東的責任。租户同意不時只考慮房東在建築物中的權益及其收益（包括但不限於租金、保險和銷售收益），以滿足根據本協議或與租約相關的任何其他文書（包括雙方之間的任何單獨協議以及任何通知或證書）對房東的任何索賠

由房東交付），而不是交付給房東的任何其他財產或資產。如果房東不時轉讓其在建築物（或其中的一部分，包括房屋）的權益，然後在每次轉讓之後進行轉讓，並且受讓人書面承擔了房東在本租約下的義務，則租户應只考慮每位房東受讓人在建築物中的權益，以履行房東在此之後（或任何相關文書）下的所有義務。房東的義務對房東或任何繼任者的任何直接或間接合夥人（或成員、受託人或受益人）個人均不具有約束力，但僅對房東或上述繼承人的利益具有約束力。如果房東拒絕或未能就本租約中要求房東同意或批准的任何事項提供任何同意或批准，則房東不對因此造成的損害承擔責任，而租户履行房東聲稱的提供此類同意或批准義務的唯一補救措施應是針對具體履行、禁令或宣告性救濟的訴訟；前提是該判決不得阻止租户提起訴訟如果根據條款真誠地提出索賠，以及本租約的條件，適用於因房東拒絕提供此類同意或批准而造成的直接損失（不包括任何其他損失，例如間接或間接損失），前提是房東有義務根據本租約的條款和條件提供此類同意或批准，並且此類拒絕是無視本租約規定的此類義務無視本租約規定的此類義務惡意作出的。

17.02 租金分配。

(a) 關於房東對房東在本租約中的權益的任何轉讓，或根據本租約應付的租金，無論是有條件的還是其他性質的，租户同意，房東的執行以及該抵押貸款持有人的接受不得視為該持有人對房東在本協議下的任何義務的承擔，除非該持有人這樣做，通過向租户發送通知，特別是以其他方式選擇，除上述情況外，只有在該持有人的抵押貸款被取消抵押品贖回權並佔有房屋後，該持有人才應被視為承擔了房東在本協議下的義務。

(b) 在任何情況下，買方收購房東在房產中的權益，同時將房東在房產中的全部權益租還給賣方，均不得視為根據法律或其他手段承擔房東在本協議下的義務，但租户只能指望該賣方（承租人及其繼承人）不時履行房東在本協議下的義務。無論出於何種目的，除非該買方——出租人擔任房東的地位，否則此類賣方——承租人及其所有權繼承人應為本協議項下的房東。

(c) 除本第 17.02 節 (b) 段另有規定外，如果房東轉讓財產所有權，則房東此後將完全解除履行和遵守本協議項下的所有契約和義務的責任。租户特此同意不時根據合理要求籤訂協議或文書，以確認上述內容，前提是該繼任者承擔了本租約中房東的所有義務，並且應租户的要求，已向租户提供了此類轉讓和假設的副本（該副本可能會根據經濟和其他機密條款進行編輯）。

17.03 房東違約。如果租户聲稱房東違約了房東在本租約下的任何義務，則租户同意向任何抵押權人（定義見第20節）提供向房東發出的任何違約通知的副本，前提是在此類通知之前，已以書面形式（無論是通過租約轉讓通知、請求籤署禁止反言信還是其他方式）將租户通知任何此類抵押權人的地址。租户進一步同意，如果房東未能在法律規定的時間內或可能的額外時間內糾正此類違約行為

在本租約或致房東的此類通知中，自房東本可以糾正此類違約的最後日期起，該抵押權人應有三十（30）天的期限，在此期限內，該抵押權人將被允許但沒有義務糾正此類違約行為。如果此類違約無法在這三十（30）天期限內得到糾正，則該抵押權人應有必要的額外時間來糾正此類違約，前提是該抵押權人在這三十（30）天期限結束之前已經開始並正在努力尋求抵押權人能夠實現此類補救措施所需的補救措施或補救措施，在這種情況下，租户對此無權違約，而該抵押權人正在努力尋求此類補救措施和補救措施。除非本租約中另有明確規定，否則在任何情況下，租户均無權終止租約，也不得因房東違反租約義務而減輕租户在本租約項下支付基本租金或其他費用的義務。

17.04 無間接損失。儘管本租約中有任何相反的規定，但在任何情況下，房東或任何房東關聯方均不對租户或租户關聯方因任何原因遭受的利潤損失、業務損失或間接、間接、間接或懲罰性損害承擔任何責任，除非下文第18節另有明確規定，否則在任何情況下，租户或任何租户關聯方均不對房東或任何房東承擔責任利潤損失、業務損失或間接後果損失的關聯方或房東或任何房東關聯方因任何原因而遭受的懲罰性賠償。

18. 堅持下去。

如果租户在本租約到期或提前終止時未能交出全部或部分房屋，則在該租約到期或終止後對全部或任何部分房屋的任何佔用應為受損租約。此類到期或終止後的任何此類入住均應受本租約的所有條款和規定的約束，但租户應為此類佔用支付一定金額（按月計算，在延期期間不扣除部分月份），金額等於 [***]基本租金的百分比和 [***]延期前一個月應繳的額外租金的百分比。在本租約到期或提前終止後，租户的拖欠或租户的付款均不得解釋為延長租期或阻止房東通過簡易程序或其他方式立即收回對房屋的所有權。此外，如果租户延期超過三十（30）天，則租户應向房東承擔因延期而遭受的所有損害和損失。

19. 交出房舍。

在本租約到期或提前終止或提前終止時，租户應從房屋中移除所有租户的財產，根據第 8.03 節移除所有必需的可拆卸物品（如果有），拆除所有由租户或代表租户安裝的非建築標準標牌（不包括租户的電梯標牌，房東應在本租約到期或提前終止時或更早終止時或租户根據本租約的擁有權將其移除），並退出並交出房產交給房東，清理乾淨，狀況良好，維修，合理的磨損、意外傷害或房東行為造成的損失，以及房東根據本租約應負責的事項除外。租户應修復因安裝或拆除租户財產或租户有義務移除的必需物品或標牌而造成的任何損壞。如果在本租約到期時（或在本租約提前終止後的二十（20）天內，租户未能拆除租户的任何財產，也未按照本租約的規定將房屋恢復或修復至此處規定的必要狀態，則房東有權但沒有義務移除和儲存租户的財產和/或進行此類修復，費用和費用由租户自行承擔或修理房舍。房東不對租户財產的價值、保存或保管負責，租户應根據要求向房東支付由此產生的費用和倉儲費。如果租户未能從房屋或倉庫中移除租户的財產，則在發出通知後的三十（30）天內，房東可以將租户財產的全部或任何部分視為廢棄，房東可以選擇將其所有權視為

租户的財產應歸於房東或房東可以以房東認為適當的任何方式處置租户的財產。

20. 抵押貸款的附屬權；禁止反言證書。

20.01 從屬關係。本租約現在或隨後產生於場所、建築物或財產的任何抵押貸款、信託契約、債務擔保契約、地租或其他留置權，以及所有續約、修改、再融資和延期（統稱為 “抵押貸款”），但須遵守本協議的規定。享有抵押貸款利益的一方應被稱為 “抵押權人”。本條款應自生效，但應房東或抵押權人的要求，租户應以該抵押權人的標準形式簽訂有利於抵押權人的從屬協議，並根據租户要求進行商業上合理的變更，以抵押人可以接受的建築物中其他類似租約的變更。作為替代方案，任何抵押權人都有權隨時將其抵押貸款置於本租約的次要地位。根據要求，租户應免費向房東在本租約中權益的任何繼承人進行委託。如果抵押權人行使抵押貸款下的權利，租户將根據抵押權人的選擇，向抵押權人或其繼承人進行委託；但是，抵押權人或其繼承人對以下情況不承擔任何責任或受其約束：(i) 在該分期付款到期日前三十 (30) 天內可能已支付的任何租金分期付款，(ii) 房東的任何作為或不作為或違約本租約下的業主（但抵押權人或此類繼承人）應承擔租約項下由此產生的房東的持續義務繼承，但僅限於抵押權人或此類繼承人在該物業中的權益（如第 17 節所規定），（iii）租户可能對房東擁有的任何信貸、索賠、抵消或辯護，或（iv）本租約項下在建築物內維護健身設施的任何義務（如果有）。根據抵押權人或此類利益繼承人的合理要求，租户應簽署並交付一份或多份確認此類委託的文書。在本租約執行的同時，房東將從現有抵押權人那裏獲得一份附錄H（“SNDA”）所附格式的從屬關係、不受幹擾和委託協議。儘管本第20.01節中有任何相反的規定，但作為將本租約置於未來抵押貸款的先決條件，房東必須以該抵押權人的標準形式向租户提供有利於租户的SNDA，並根據租户的合理要求進行抵押人合理接受的商業上合理的更改。

20.02 修改租約。如果有任何抵押權人要求修改本租約，該修改不會增加租户的成本或支出，也不會以任何其他方式對租户在本租約下的權利和義務造成實質性的不利影響，則租户同意可以對本租約進行修改，並同意執行合理要求的任何文件，並在提出要求後的十 (10) 個工作日內將其交付給房東。應房東或任何抵押權人的要求，租户同意簽署本租約的簡短形式，並在提出請求後的十（10）個工作日內將其交付給房東。

20.03 禁止反言證書。任何一方均應在收到另一方的書面請求後的十五（15）天內，簽署並交付一份商業上合理的禁止反言證書，發給這些當事方以及該當事方合理要求的任何一方，例如房東是建築物的當前或潛在抵押權人或購買者。此類禁止反言證書可以無限制地包括對本租約狀況及其規定的任何特定義務、是否存在任何違約以及屆時到期應付的租金金額的證明。

20.04 租户信息。根據房東不時提出的要求，租户應向房東提供租户和任何擔保人最近一個財政年度和財政季度的財務報表。每個財政年度的財務報表應由註冊會計師編制和認證；每個季度的財務報表應由租户或任何人編制和認證

擔保人的首席財務官。如果租户要求，此類財務報表應根據保密協議以房東為此目的合理提供的形式提供。儘管如此，房東同意，只要租户是上市公司，就無需根據本第 20.04 節要求租户提供任何信息。

21.其他。

21.01 建築面積的測量。房東和租户規定並同意，最初租賃給租户的房屋的可出租建築面積應最終被視為符合第 1 節的規定，自生效之日起，建築物的可出租建築面積與第 1 節的規定相同。因擴建而導致的房屋可出租建築面積的任何變化均應最終被視為符合附錄F下任何適用的擴建條款（如果有）或房東和租户此後就此類擴建而執行的任何修正案（如果有）中的規定。由於人員傷亡、譴責等原因而導致房屋可出租建築面積的任何其他變化，應根據最初用於確定有關空間規定的可出租建築面積的測量標準來確定。由於人員傷亡、譴責等原因而導致的建築物可出租建築面積的任何變化均應由房東根據房東建築師提供的面積計算結果不時確定，如果沒有明顯的錯誤，這些計算結果應是決定性的。除非另有明確規定，否則本租約中提及的建築面積和平方英尺均指可出租的建築面積。

21.02 租賃通知。未經房東事先書面同意，租户不得自行決定記錄本租約或任何備忘錄或通知；但是，如果本租約的初始期限以及根據本租約授予的任何延期條款（如果有）總體上超過適用的法定通知期限，則房東同意以房東合理滿意的形式記錄本租約的備忘錄或通知，但租户的費用和費用由租户承擔建築物所在州的租約。如果本租約在期限到期之前終止，則應房東的要求，雙方應簽署、交付和記錄一份確認本租約終止日期的文書，如果租户未能在房東提出要求後十（10）天內執行和交付該文書，則租户以房東的名義指定其事實上的律師來執行該文書。儘管有上述規定，只要租户是上市實體，租户可以在必要時將本租約的副本與租户的文件一起提交給證券交易委員會。

21.03 適用法律等本租約應根據建築物所在州或聯邦的法律進行解釋和執行，房東和租户在此不可撤銷地同意該州或聯邦的管轄權和適當地點。本租約包含房東和租户之間關於房屋的所有協議和諒解，並取代了他們先前就該房屋簽訂的所有書面和交易，包括所有租賃提案、意向書和其他文件。任何一方均不依賴本租約中未包含的任何保證、聲明或陳述。如果本租約的任何條款或規定在任何程度上無效或不可執行，則本租約的其餘部分將不受影響。本租約只能通過本協議所有各方簽署的書面形式進行修改。所有權僅為方便起見，不應被視為租約的一部分。如果使用 “在租户下行事的人” 或 “根據租户行事的人” 或類似短語，則此類人員應包括分租人、次級租户和被許可人，以及租户或其他方的所有員工、代理人、獨立承包商和受邀者。列舉一般條款的具體例子或包括的內容不應被解釋為對一般條款的限制。如果租户被授予任何延期權、擴張期權或其他權利或期權，則該權利或期權（及其通知）的行使必須不可撤銷才能生效，時間始終是行使該權利或期權的關鍵；如果租户聲稱對行使任何期權施加條件或以任何方式更改其條款，除非本租約另有允許，

則授予的期權將無效, 所謂的行使無效.此處的任何內容均不得解釋為在房東和租户、委託人和代理人之間、合夥人或合資企業之間建立關係，或除房東和租户以外的任何關係。如果有多個租户，或者如果租户由多個當事方或實體組成，則對租户規定的義務應是所有此類各方和實體的共同義務，構成租户的任何個人或實體提出的任何請求或要求均應視為由所有這些人或實體提出，向構成租户的任何個人或實體發出的通知應視為已向所有此類個人和實體發出。本租約中包含的租户契約是獨立的，不依賴的，租户特此放棄任何相反的成文或司法法的好處。除非本租約中明確規定，否則租客支付租金的義務不得解除或以其他方式影響租户支付租金的義務，也不得受到任何其他對租户使用的限制，任何人員傷亡或帶走，或房東未能履行本協議中包含的任何契約或任何其他情況的影響；也不得因房東的任何違約或失敗而在本租約中未明確規定的終止或減免補救措施履行本租約下的任何義務應默示或適用法律。

21.04 陳述。各方向另一方陳述和保證，並同意，代表該方執行本租約的每個人都有權代表該方執行本租約，並且該方沒有 (i) 違反任何與恐怖主義或洗錢有關的法律，或 (ii) 根據美國國防部外國資產控制辦公室（“OFAC”）的規定限制美國個人或實體與之開展業務的個人或實體財政部（包括那些在OFAC的特別指定國民中被點名並被封鎖的人）用於識別恐怖嫌疑分子的人員名單，或美國財政部外國資產控制辦公室在其官方網站 http://www.treasury.gov/resource-center/sanctions/SDN-List/Pages/default.aspx 或此類清單的任何替代網站或其他替代官方出版物）或任何法規、行政命令（包括2001年9月24日凍結財產和禁止與犯下、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易的行政命令）發佈的最新名單上，即第13224號行政命令）或其他政府行動，該方不得將本租約轉讓給此類人員或實體，不得與其簽訂合同，也不得以其他方式參與任何交易或交易，也不得以其他方式與此類人員或實體有關聯。

21.05 免除陪審團審判；無其他豁免。房東和租户特此放棄因違反本租約而在任何訴訟中接受陪審團審判的權利。任何一方未在違約發生後立即宣佈違約，任何一方拖延對違約採取行動，也不得房東在知道租户違約的情況下接受租金，均不構成對違約的豁免，也不構成禁止反言。向房東或房東的物業經理交付鑰匙不得視為本租約的終止或房屋的交付。

21.06 時間段。每當規定房東或租户採取行動的時間期限（不包括支付保證金或租金）時，除非此處另有規定，否則執行此類行動的期限應延長因罷工、天災、勞動力或物資短缺、戰爭、恐怖行為、流行病、內亂和其他超出合理範圍的原因而實際延遲履行的天數對履約方的控制（“不可抗力”）。

21.07 財產的轉讓。房東有權不時全部或部分轉讓和轉讓其此後在本租約以及建築物和財產中產生的所有權利和義務，但任何此類轉讓或轉讓均不得影響本租約中賦予租户減免租金權或向租户提供終止本租約權利的任何條款。轉讓後，房東將免除本協議項下的任何其他義務，租户同意僅向繼任者尋求符合房東利益的義務來履行此類義務，前提是任何繼承人根據自願的第三方轉讓（但不作為由房東產生的非自願轉讓的一部分）

自轉讓之日起，止贖權或以契約代替抵押品贖回權的契約）應承擔房東在本租約下的義務。

21.08 提交。向租户提交本租約或其部分或全部條款摘要供審查並不構成對房屋的保留或選擇權或租賃要約，除非本租約由房東和租户簽署和交付，並經有權批准本租約的建築物抵押貸款持有人批准，否則本租約不產生任何法律義務。

21.09 經紀商。租户表示，它以與本租約有關的經紀人、代理人或發現者的身份直接與經紀人（如第 1 節所述）進行過交易。對於聲稱在本租約中代表租户的任何其他經紀人、代理人或發現者提出的所有索賠，租户應向房東和房東關聯方提供賠償，並使房東和房東關聯方免受損害。房東應負責根據單獨的協議支付應付給經紀人的所有佣金和費用。對於經紀人以及聲稱在本租約中代表房東的任何其他經紀人、代理人或發現者提出的所有索賠，房東應賠償租户和租户關聯方並使其免受損害。房東的任何代理人或僱員提供的與本租約或任何後續修正或修改或與本租約相關的任何其他文件有關的任何援助已經或將作為便利向租户提供，僅用於促進代表房東完成交易，而不是作為租户的代理人。

21.10 生存。本期限的到期，無論是延期、終止還是其他方式，均不免除任何一方在本租約到期或終止之前累積或可能繼續累積的任何義務。

21.11 安靜的享受。在有效和適用的範圍內，本租約受所有地役權、限制、協議和記錄擔保的約束。房東保證，租户在支付租金和履行本租約中的租户義務時，應平靜地擁有、持有和使用房屋，不受房東或向房東提出索賠的人提出任何索賠，但須遵守本租約的所有條款和規定、法律規定以及本租約從屬的記錄權。該盟約取代了任何其他所謂的靜默享受盟約，無論是明示的還是暗示的。本契約僅在房東及其繼承人各自擁有建築物的時期內對他們具有約束力。

21.12 預訂。本租約不授予建築物上空或周圍照明或通風的任何權利。房東除本租約中未特別授予租户的任何和所有權利，並將其全部保留給自己。房東保留在房東認為適當的情況下對房產、建築物和公共區域進行更改的權利，前提是租户進入和使用房屋不會因此受到重大不利影響。無論本租約要求房東提供慣常服務還是以合理的方式行事（無論是在承擔費用、制定規則或法規、提供批准或同意，還是執行任何其他行為方面），本租約均應被視為規定，應參照建築物所有者的做法來確定此類服務是否為習慣服務或此類行為是否合理，該建築物所有者的做法是 (i) 在面積、年齡、等級、質量和位置上與建築物相當，以及 (ii) 根據房東的選擇，已經或正在準備be 已獲得美國綠色建築委員會能源與環境設計領導力 (LEED) 評級系統或類似評級體系的認證。

21.13 房地產投資信託基金條款。租户和房東打算將租户支付給房東的所有金額都符合 “不動產租金”，否則將不構成 “無關的營業應納税所得額” 或 “不允許的租户服務收入”，所有這些都符合經修訂的1986年《美國國税法》（“《守則》”）第856（d）條和美國財政部條例的定義

據此頒佈（“條例”）。如果房東確定本租約下的任何應付金額有可能不符合 “不動產租金”，或者構成《守則》第856（d）條所指的不允許的租户服務收入，則租户同意（a）與房東合作，進行房東認為必要的修正或修訂，使本租約下的所有應付金額有資格作為 “不動產租金”，以及 (b) 允許（並應要求以書面形式確認）一項轉讓有義務根據租約提供某些服務，並應要求與提供此類服務的各方簽訂直接協議（應包括但不限於房東的應納税房地產投資信託基金子公司）。儘管如此，如果租户在本租約項下承擔的額外責任超過最低限度的額外責任，或 (ii) 根據本租約向租户提供的建築運營或服務的質量或水平的負面變化微乎其微，則不得要求租户根據前一句採取任何行動（包括書面確認根據前一句的服務分配）。為免生疑問：(A) 如果租户沒有以書面形式確認上述第 (b) 款所述的轉讓（雙方同意，只要滿足上述第 (i) 和 (ii) 條中的標準，租户就不得無理地拒絕、限制或延遲此類確認），則不得免除房東在本租約下與所分配的服務有關的責任；(B) 本節的任何內容均不限制或以其他方式影響房東將其在本租約中的全部權益作為協議的一部分轉讓給任何一方的能力轉讓房東在建築物中的所有權。

21.14 同意。在本租約中需要房東或租户同意的任何情況下，雙方特此同意，除非本租約中另有明確規定，否則不得無理地拒絕、附帶條件或延遲此類同意。

21.15 仲裁。如果本租約根據本第 21.15 節明確規定或允許選擇通過仲裁解決爭議或問題，以及與租户或房東根據本協議請求的任何同意或批准有關的任何其他爭議（此類同意或批准受合理性要求的約束），且僅限於此類情況（且不在明確規定了其他具體爭議解決程序的任何情況下）在本租約中，例如與之相關的爭議解決程序根據附錄F），延長期限的公平市場租金率，此類爭議應根據美國仲裁協會（AAA）的商業仲裁規則，在馬薩諸塞州波士頓接受具有約束力的仲裁。《商事仲裁規則》的快速程序也適用於根據本租約進行仲裁的所有爭議。在使用仲裁的情況下，如果指定的仲裁員在AAA提交的名單上，並且沒有根據AAA規則E-4受到反對，則當事各方無權提出異議。對於與建築相關的爭議，仲裁員應為律師，同時也是持牌工程師、註冊建築師或其他建築專業人士和/或專門處理建築糾紛的律師。根據《商事仲裁規則》和/或快速程序，仲裁員的任何裁決或決定均為最終裁決並具有約束力（但仲裁員應受本租約條款的約束，無權增減、修改或更改本租約的任何條款）。房東和租户同意簽署所有文件，並採取所有其他必要措施，將本第 21.15 節管轄的任何事項提交仲裁。房東和房客同意馬薩諸塞州任何法院對根據本第 21.15 節進行的任何仲裁中作出的任何裁決或決定作出判決。房東和租户承認，在根據本第 21.15 節舉行的任何仲裁中作出的任何裁決或決定，無論該裁決或決定是否已提交判決，均為最終裁決或決定，對房東和租户具有約束力。

21.16 執行。本租約可以在一個或多個對應方中籤署，並且當雙方簽署時，將構成對所有各方具有約束力的協議，儘管所有各方都不是原件或同一個對應方的簽署人，但前提是向所有各方提供一份或多份反映所有各方簽名的副本。傳真或通過電子郵件傳送已簽署的租約副本的pdf副本應視為等同於原件的交付，任何一方交付租約的傳真或pdf副本

在任何情況下，通過電子郵件傳輸簽署的租約對應方均應根據要求立即向另一方交付原始簽名。

[以下頁面上的簽名]

截至上述本租約生效之日，房東和租户已作為馬薩諸塞州密封文書在兩個或更多對應方中籤署了本租約。

附錄 F

附加條款

本展覽附於特拉華州有限責任公司OPG 125 SUMMER OWNER (DE) LLC與馬薩諸塞州的一家公司HAEMONETICS CORPORATION（“租户”）簽訂的辦公室租賃協議（“租賃”），併成為該協議的一部分，該大樓位於馬薩諸塞州波士頓夏日街125號02110。此處使用但未定義的大寫術語應具有租約中給出的含義。

 

1. 停車。

(a) 在期限內，租户有權向房東租房，房東應向租户租賃，或促使為建築物服務的車庫（“車庫”）的運營商（“運營商”）向租户租賃，但不超過 [***] ([***]) 車庫中未預留的停車位（“空間”）供租户及其員工使用。空間應按美元的價格租用[***]每月每個停車位，外加相應的税費，因為此類費率可能會不時調整，以反映當時車庫的停車費率。如果房東要求，租户應簽署房東或車庫運營商為此類空間使用的標準停車協議，並將其交付給房東。租户可以不時（但不超過每月一次）（i）退還和終止任意數量空間的租約，和/或（ii）要求租户根據本協議在車庫中額外租賃未預留的停車位。對於租户要求的任何此類額外停車位，房東應根據本文規定的條款向租户租賃此類額外停車位，或促使運營商向租户租賃此類額外的停車位；但是，此類額外停車位的租賃應視此類停車位的可用性而定，在任何情況下，房東都沒有義務向租户租賃或促使運營商向租户租賃超過三十四 (34) 個停車位車庫中的空間。

(b) 在租户或其任何員工不使用停車設施的天數或租户使用少於所有空間的天數內，不得扣除或補貼。租户無權租賃或以其他方式使用超過上述未預留空間的數量。

(c) 除房東或運營商為預留停車位指定的特定空間和區域外，車庫中的所有停車位均應按未預留、先到先得的原則提供；但是，根據本租約條款（包括但不限於本附錄F的第1（g）節），租户應始終有權使用這些空間。

(d) 房東和運營商均不對車庫中丟失或被盜的金錢、珠寶、汽車或其他個人財產負責，無論此類損失或盜竊是在車庫或其中的其他區域被鎖上或以其他方式安全保護時發生的。除非由房東的疏忽或故意不當行為造成，而且在不限制前一句條款的前提下，房東對使用車庫或汽車或其中的其他財產的人員遭受的任何損失、傷害或損害不承擔任何責任。雙方同意，在法律允許的最大範圍內，空間的使用風險應由租户及其員工自行承擔。

(e) 房東或其運營商有權不時指定空間的位置，並頒佈有關車庫、空間及其使用的合理規章制度，包括但不限於控制進出各個停車區的交通流量、停車角度和方向等的規則和條例。租户應遵守並促使其員工遵守所有此類規章制度及其所有合理的補充和修改。

(f) 除緊急維修外，租户及其員工不得在車庫或物業上的任何汽車上進行任何工作。

(g) 房東或運營商有權暫時關閉車庫或其中的某些區域，以便對車庫進行必要的維修、維護和改進；但是，租户有權獲得根據本協議應付的停車費減免，租户在車庫全部或部分關閉期間無法使用的每個空間。

(h) 未經房東全權同意，租户不得轉讓或轉租任何空間（向本租約轉讓或轉租本租約下整個房屋的受讓人除外）。房東有權終止租户對租户違反上述規定希望轉租或分配的任何空間的停車權。

(i) 房東可以選擇提供停車卡或鑰匙來控制進入車庫的權限。在這種情況下，房東應為租户根據本協議租賃的每個空間向租户提供一張卡或鑰匙，前提是房東有權要求租户或其員工為此類門禁卡或鑰匙存入押金，併為丟失或損壞的卡或鑰匙支付費用。

2. 擴展選項。租户應有一（1）種選擇（“第一延期選項”），將初始期限延長一（1）年，為期五（5）年，自初始期限（“第一次延期期限”）到期時開始。第一個延期期限的任何延期均適用於整個場所（因為可以延長）。如果租户未能及時行使第一次延期期權，則租户在本協議下沒有進一步的延期權。如果租户及時行使下文規定的第一次延期期權，則該期限應延長至第一個延期期限，租户應根據租約第4.02節的條款和條件，在第一個延期期限內支付房屋的基本租金，其基本租金等於根據下文本節的規定確定的第一個延期期限的公平市場租金費率（定義見下文）（“延期”）租金率”）。對於租户及時行使此處規定的第一期延期權而言，時間至關重要。任何行使第一延期權的通知必須是無條件和不可撤銷的，才能生效。除本文另有規定外，租户在第一個延期期限內對房屋的租賃應符合延期前對房屋生效的所有條款和條件。此外，租户應有一（1）個選擇（“第二次延期選項”，以及適用的第一延期選項，“延期選項”），將第一次延期期延長一（1）年，從第一個延期期限（“第二次延期期限”，以及第一個延期期限，視情況而定，“延期期”）到期之日起。第二次延期期限的任何延期均應適用於整個場所（因為可以擴展）。如果租户未能及時行使第二次延期期權，則租户在本協議下沒有進一步的延期權。如果租户及時行使下文規定的第二次延期期權，則該期限應延長至第二次延期期限，租户應根據租約第4.02節的條款和條件，在第二次延期期限內支付房屋的基本租金，其基本租金等於根據下文本節規定確定的第二個延期期內房屋的公平市場租金費率。對於租户及時行使此處規定的第二次延期選擇權而言，時間至關重要。任何行使第二延期權的通知必須是無條件和不可撤銷的，才能生效。除非本協議另有規定，否則租户在第二次延期期內對房屋的租賃應遵循該延期前對房屋生效的所有條款和條件，但租户在第二次延期期結束後沒有其他選擇延長期限。

租户行使延期期權的程序以及確定適用於適用延期期限的適用延期租金費率（定義見下文）的程序如下：

(a) 租户行使通知。如果租户希望行使第一次延期期權，則租户應在初始期限預定到期之日之前不超過十五（15）個月且不少於十二（12）個月內通知房東。如果租户希望行使第二次延期期權，則租户應在第一次延期期限預定到期之日之前不超過十五（15）個月且不少於十二（12）個月內通知房東。租户未能及時根據本 (a) 項發出通知將構成對租户延長期限的權利的不可撤銷的放棄。

(b) 房東的迴應。如果租户及時根據上文 (a) 項發出通知，則房東應在房東收到此類通知後的三十 (30) 天內向租户提供房東確定的、等於適用的延期期限（一旦根據下述條款和規定確定，即 “延期租金率”）的房屋基本租金費率（定義見下文）。在房東根據前一句向租户提供延期租金的估計值後的三十 (30) 天內，租户應通過向房東發出書面通知，(i) 通知房東接受房東對適用延期租金費率的決定，或 (ii) 向房東發出通知，對房東確定此類適用的延期租金率提出異議，第 (ii) 條下的通知應説明租户對延期租金的決定適用的延期租金率。未能及時發出通知，質疑房東對此類適用的延期租金率的確定，即表示接受房東對此類適用的延期租金率的決定。儘管有任何相反的規定，租户可以要求房東在租户根據上文（a）項提交行使通知之前提供延期租金費率的確定，但不得早於當時預定的期限到期前十六（16）個月，房東應在房東收到租户的請求後的三十（30）天內作出此類決定。

(c) 仲裁。如果租户對房東根據上述 (b) (ii) 項確定適用的延期租金率提出異議，則雙方應真誠地努力在該爭議通知發出後的三十 (30) 天內解決此類爭議。如果在這三十（30）天期限之後，有關延期租金費率的爭議仍未得到解決，則任何一方都可以通過向另一方發出提交公平市場租金費率的通知，將公平市場租金率問題提交仲裁，如下所述。在收到提交仲裁通知後的二十（20）天內，每位房東和租户應指定一名具有至少十（10）年馬薩諸塞州波士頓市中心一流高層辦公樓經紀人經驗的獨立、持牌商業房地產經紀人（“合格經紀人”），並應將此類任命通知另一方。如果房東或租户未能及時指定合格經紀人，則另一方可以在通知違約方未指定合格經紀人的五（5）個工作日後向美國仲裁協會波士頓辦公室（“AAA”）申請任命此類合格經紀人。在任命第二位合格經紀人後的三十（30）天內，兩名合格經紀人應分別確定公平市場租金率，並向房東和租户提供書面聲明。除非合格經紀人對公平市場租金率的決定中較高者超過較低值的百分之十（110％），否則兩項此類決定的平均值對房東和租户具有約束力。如果（i）兩項此類決定中較高者超過較低值的百分之十（110％），並且（ii）房東和租户無法在雙方收到合格經紀人的書面陳述後的三十（30）天內就公平市場租金率達成協議，則合格經紀人應立即從與房東無關的公司任命三分之一此類持牌且經驗豐富的商業房地產經紀人或租户或與合格經紀人相關的任何一家公司（“第三經紀人”），哪個第三方經紀人應確定公平市場租金率，並就此向房東和租户提供書面聲明。如果合格經紀人無法立即就第三經紀人的任命達成協議，則第三經紀人應由AAA的波士頓辦公室任命。除非如前所述，第三經紀商的決定小於或大於較高的決定權

合格的經紀人，第三經紀人的這種決定對房東和租户具有約束力。如果如前所述，第三經紀人的決定是三項此類決定中最低的一項，則合格經紀人的決定中較低的將對房東和租户具有約束力。相反，如果第三經紀人的決定，如前所述，是三項此類決定中最高的，則合格經紀人的決定中較高的決定對房東和租户具有約束力。做出上述決定所產生的任何和所有費用和開支應支付給租户專門選擇的合格經紀人，房東完全由房東選擇的合格經紀人，房東和租户按等比例支付給第三經紀人和AAA。如果AAA停止為波士頓的商業糾紛提供仲裁，則合格經紀人或第三方經紀人（視情況而定）應由提供基本相同服務的任何繼任組織任命，如果沒有此類組織，則應根據馬薩諸塞州聯邦的仲裁法由具有管轄權的法院任命。在根據本協議適用的延期租金率存在爭議的任何時期，租户應根據適用的延期租金費率按房東估算的延期租金費率付款，雙方應在仲裁員宣佈裁決後的三十（30）天內調整多付或少付的款項。

(d) 公平市場租金率。有關延長期限的 “公平市場租金費率” 是指房屋每平方英尺的年度公平市場租金，其期限與本租約條款規定的適用的延期期相同，就好像房屋處於當時存在的狀況或條件更好，因此需要維護此類空間一樣。在做出此類決定時，應參考該建築物中類似辦公空間和波士頓市中心同類一流高層建築的租賃交易，並應根據任何相關因素對此類可比交易的租金率進行適當調整，包括但不限於交易時間、空間的位置和狀況、建築物的質量以及任何免費租金、租户改善或其他租户優惠（或缺乏優惠）。在不限制上述調整的概括性的前提下，如果可比交易中的租金是根據公平市場租金的折扣百分比確定的，則在確定本協議下的公平市場租金率時，應不考慮此類折扣的金額（即重新添加到租金費率中）。公平市場租金率應根據延期開始的日曆年使用新的基準年來確定，適用於適用延期的費用超額和税收超額費用，在延期期限內，新的基準年將適用於房屋。

(e) 確認文書。如果租户根據本節行使延期期權，則本節的規定應自生效，但應任何一方在確定適用延期租金的延期租金率後提出的要求，雙方應簽訂協議，具體説明適用的延期租金費率並確認延期。

(f) 一般情況。儘管本節有任何相反的規定，但如果 (i) 租户違約，在任何適用的通知和補救期到期後、租户選擇延長期限或期限到期但由於此類延期而到期時，或 (ii) 在租户行使延期權時，超過百分之五十 (50%) 的房屋被轉租，則根據房東的選擇，延期選項無效除根據許可轉讓外），或租約的轉讓（與租約有關的轉讓除外）允許的轉讓）隨即完全生效。

3.首次報價的權利。此處使用的 “首次報價空間” 是指房東在初始期限內根據並受本第 3 節的規定不時確定可供出租給第三方的任何空間或其任何部分：位於房屋最高樓層正上方任何樓層的任何空間，任何樓層上的任何空間，任何樓層的任何空間

處所最低樓層以下，以及房舍僅佔該樓層一部分的任何樓層上的任何空間。

(a) 房東的 ROFO 通知。在遵守上級權利（定義見下文）的前提下，在與第三方（該空間當時的現有租户除外）簽訂首次報價空間的全部或部分租約之前，房東應向租户發出通知（均為 “房東的ROFO通知”），具體説明（i）房東根據本協議指定向租户提供的首次報價空間部分的位置和可出租建築面積（每個，“提供的空間”）以及（ii）房東願意根據以下條款向租户出租此類提供的空間的條款本第 3 節規定，所提供空間的租金應按房東在考慮所有相關因素後合理確定的公平市場租金費率計算。所提供空間的期限應與本租約的期限相同（根據本租約可以延長）。房東保留按房東在本協議下任何ROFO通知中規定的適用提供的空間的大小和配置提供全部或部分首次報價空間的權利，由房東自行決定。

儘管本第3節中有任何相反的規定，但租户在本協議下對任何適用的首次報價空間的首次報價的權利應受到 “優先權利” 的約束和從屬，該權利包括並指房東不時將全部或部分適用的首次報價空間租賃給（i）截至生效之日對該首次報價空間擁有現有權利的任何租户，這些租户是Analog、SunTrust、FirstPro，和 Novetta，（ii）在租户拒絕（或被視為已拒絕）房東之後本協議下提供的空間的ROFO通知、在房東根據本第3節的規定簽訂的此類空間的初始租約中被授予全部或部分權利的任何租户，(iii) 在房東根據初始租約簽訂的初始租約中獲得全部或部分當前空置的首次報價空間的權利的任何租户，以及 (iv) 第一租户當時存在的任何租户優惠空間（據理解並同意，房東有權在任何時候延長或續訂）與現有租户簽訂當前租約（或簽訂新租約），即使當時的租約中不包含延期或續訂權）。

(b) 租户的迴應。在收到房東的ROFO通知後的十（10）個工作日內，租户應通過向房東發送書面通知，（a）拒絕房東的ROFO通知，或（b）拒絕房東的ROFO通知，但無條件且不可撤銷地提出按租户回覆中提出的基本租金率以及房東ROFO中規定的條款向房東租賃提供的空間供其自己使用 FO 通知，或 (c) 無條件且不可撤銷地接受房東的提議，根據中規定的條款，向房東租賃提供的空間供其自己使用房東的 ROFO 通知。租户未能按照上述規定及時作出迴應應被視為租户拒絕了房東根據第 (a) 款發出的所提供空間的ROFO通知。

如果房東的ROFO通知根據上述（a）條被拒絕（或因租户未能及時迴應而被視為拒絕），則房東可以根據房東自行決定的條款和條件（包括但不限於與所提供空間或其任何部分的延期或擴張權）簽訂全部或部分所提供空間的任何租約。

如果租户及時提議按上文 (b) 款規定的替代條款租賃所提供的空間，則房東可以在收到報價後的三十 (30) 天內通過書面通知接受或拒絕該提議（未作出迴應被視為房東選擇拒絕租户的報價）。如果第 (b) 條規定的此類報價被拒絕（或被視為拒絕），則在房東收到租户報價後的一（1）年內（“租賃期”），房東可以以有效租金（在收取後，將所提供空間的全部或部分租約簽訂任何租約，最多可擴大到可出租平方英尺的百分之二十五的其他空間，無需根據本協議進行任何重新報價）進入

記入任何租户改善補貼），大於租户報價下有效租金的百分之九十。如果在這樣的租賃期內，房東希望以低於或等於租户報價有效租金的百分之九十的價格為此類提供的空間的全部部分簽訂第三方租約，則房東應就該空間向租户發出新的房東ROFO通知。如果且只要房東未在此租賃期內為所提供空間的全部或部分簽訂任何租約，則房東應在簽訂此類空間的租約之前重新啟動本節規定的程序。

(c) 任期結束。儘管有上述規定，對於交付日期在初始期限的最後三 (3) 年內交付的任何首次報價空間（“晚期 ROFO 空間”），當且僅當租户及時有效行使或有權根據本附錄F第 2 節行使首次延期權並同時行使首次延期權時，租户根據本節租賃此類晚期 ROFO 空間的任何權利才適用接受（如果有）根據本節租賃此類晚期 ROFO 空間的適用提議，租户應不可撤銷和無條件地同意行使租户的首次延期期權，在這種情況下，應根據該延期期權的條款延長期限，前提是該延期權項下房屋的公平市場基礎租金應在該延期選項規定的時間確定，無論租户根據本句同意行使此類延期選擇權的時機如何。儘管有任何相反的規定，如果租户沒有及時行使其第一延期期權，則自第一次延期期權到期之日起，房東沒有義務交付房東的ROFO通知。

(d) 確認文書。如果按照上文本節的規定接受了適用的已提供空間的租賃提議，則租户應在遵守下述規定且無需雙方採取進一步行動的情況下，按已接受的條款和其他在擴建前立即生效的所有租賃條款租賃所提供的空間，前提是應任何一方的要求，房東和租户應立即簽署並交付確認房屋和估計空間擴建的協議根據以下規定擴建房舍的日期本節規定根據實際交付情況確定這種擴大的生效日期.房東出於任何原因未能交付或延遲交付此類租賃提供的空間的全部或任何部分，均不會引起房東的任何責任，不得改變租户在交付時接受此類空間的義務，不應構成房東的違約，也不得影響租約的有效性。

(e) 一般情況。儘管本節有任何相反的規定，但如果租户違約，在任何適用的通知和補救期到期之後，房東根據本節向租户發出房東的ROFO通知時，或者在租户根據本節就首次報價空間做出任何選擇時，或在增加首次報價空間時，租户在本節下的權利無效到場所，或 (ii) 任何轉讓是根據租約第11條進行的（不是允許轉讓）。

4。危險物質。

(a) 危險物質。此處使用的 “危險物質” 一詞是指任何廢物、材料或物質（無論是液體、固體、氣溶膠還是氣體，是否在空氣中傳播），特別是包括活生物、病毒和真菌、醫療廢物和所謂的 “生物危害” 材料，它們是或被視為（i）污染物或污染物，或者被認為是危險、有毒、可燃的，反應性、腐蝕性、傳染性、危險、有害或傷害性，或對公共健康或環境構成風險的，或者是或可能的受任何適用的地方、州（包括但不限於《馬薩諸塞州普通法》第 21E 章）或聯邦法律、判決、條例、命令、規則、規章、守則或其他政府限制、指導方針或要求、任何修正案或後續條款的監管或受其授權

其替代品或據此頒佈的出版物，包括但不限於任何環境、健康和安全法（定義見下文）管制或可能受其監管的任何物品或物質；（ii）列為馬薩諸塞州聯邦已知會導致癌症或生殖毒性的化學品；或（iii）殺蟲劑、石油（包括原油或其任何部分）、石棉或多氯石棉材料化聯苯，放射性物質，尿素甲醛，生物危害物質，黴菌、真菌、病毒、活生物體或其他醫療廢物。

(b) 環境、健康和安全法。除上文第4 (a) 節中提及的法律外，“環境、健康和安全法” 一詞應被視為包括但不限於《美國法典》第 33 條第 1251 節及其後各節、42《美國法典》第 7401 條及其後各節、《美國法典》第 42 條第 9601 節及其後各節、《應急規劃和社區知情權法》(EPC) CRTKA) 42 U.S.C. § 11001-11050 以及所有地方、州和聯邦法律、判決、法令、命令、規則、規章、法規和其他政府限制、指導方針和要求，任何修正案和後續條款其替代品和據此頒佈的出版物，這些出版物涉及或以任何方式涉及危險材料、空氣或水質、空氣排放、土壤或地面狀況、環境、健康和安全，包括但不限於工業衞生、土壤、水或環境狀況或其他任何類型的環境、健康和安全問題。除上述規定外，租户還應遵守適用於租户實驗室用途的所有許可證、許可證和批准中包含的所有條款、條件和準則，並同意應房東的要求進一步確認此類協議以書面形式遵守這些條款、條件和準則。

(c) 危險材料的使用；許可證；審計報告。租户同意，在本租約期內，不得在場所、建築物或財產上使用、存在、處置、儲存、生成、泄漏、處理、製造、進口、處理、處理、釋放或威脅釋放危險物質（單獨或統稱為 “危險用途”），但通常用於辦公室或實驗室運營的危險物質（包括與備用電源和補充組件相關的危險物質除外）在附錄 F 中提及），前提是這樣危險品的儲存、使用和處置嚴格遵守所有適用的環境、健康和安全法律以及所有 BSL-2 要求和協議。租户聲明並保證，作為附表F-1所附清單列出了租户截至學期開始之日預計將在場所中使用和儲存的幾乎所有危險物質。

儘管有上述規定，在任何情況下，租户均不得使用或允許其居住在房屋中，也不得獲得任何地方、聯邦或州政府機構、當局、委員會、董事會或類似機構（均為 “政府機構”）的任何許可、許可、註冊或同意，允許租户在場所內使用或儲存本文附表F-2中列出和/或確定的任何危險材料或類別。

在租户收到房東的書面請求後的五（5）個工作日內，租户應立即向房東提供在租期內獲得、修改或續訂的與使用、儲存或處置危險物質有關的任何和所有許可證、許可證、註冊或同意書的副本。此外，租户不得允許政府機構或其他方施加任何留置權以擔保因清理、補救、調查、運輸、處置、釋放或威脅釋放任何危險物質而造成的損害賠償，或收回任何費用或費用。租户還應及時向房東提供合理詳細的書面通知：(i) 在租户知悉的場所、建築物或財產上、地下或從房屋、建築物或財產上釋放或威脅釋放的行為，如果合理預計將超過應申報數量或導致違反任何環境、健康和安全法，或者可能導致根據環境、健康和安全法或本租約的任何規定調查或補救危險物質的法律義務；(ii) 租户收到的任何通知，或哪個租户知道了

與任何此類釋放或任何違反環境、健康和安全法的行為有關，或與場所、建築物或財產中存在或涉嫌存在任何危險物質有關的政府當局；或（iii）任何政府機構或其他方在評估、控制、處置或移除位於、之內、下方或來自場所的任何危險材料時產生的任何費用。

在租户收到房東在任何租賃年度內不時提出一次的書面申請後的五（5）天內，租户應向房東提供所有危險物質的最新清單，包括使用的數量以及房東可能合理要求、使用或存儲在房屋內或其他物業上的其他信息。如果租户未能按照所有適用的環境、健康和安全法律以及所有 BSL-2 要求和協議處理、儲存或處置房屋內或物業中的危險物質，則在租户遵守所有環境、健康和安全法律以及適用於處理、儲存或處置此類危險物質的 BSL-2 要求和協議之前，承租人不得在場所或財產上處理、儲存或處置此類危險物質。就本第 4 (c) 節而言，危險用途一詞應包括租户或其任何董事、高級職員、員工、股東、合夥人、被許可人、受邀者、代理人、承包商或居住者（統稱為 “租户當事方”）在房屋上、來自或下方的危險用途，無論租户是否知道或不知道，也無論是在本租約期限開始期間或之前發生和/或存在。

(d) 遵守情況。在本租約期內，租户應自費遵守任何環境、健康和安全法，且不得違反任何環境、健康和安全法。

(e) 房東的檢查和測試。如果房東有理由認為租户違反了本第4節的規定或本租約中有關危險物品的其他條款，則房東有權（i）檢查房屋並（ii）進行測試和調查以確認租户是否遵守了本節的規定。除非緊急情況，否則房東應在進行任何檢查、測試或調查之前合理地通知租户。如果租户違反租約中關於危險材料的第 4 節或其他規定，則所有此類檢查、測試和調查的費用應由租户承擔。房東根據本4（e）採取的任何行動或不作為均不應被視為以任何方式解除租户根據本協議第4節承擔的責任、義務和/或責任，或以任何方式修改或改變租户的責任、義務和/或責任。

(f) 退役。在租户以及任何通過租户或根據租户提出索賠的人撤出房屋之日或之前，在租户向房東交付房屋之前，租户應：在房東合理滿意的情況下，租户應：

(i) 根據美國核監管委員會和/或馬薩諸塞州公共衞生部的輻射控制條例使場所退役，促使該場所開放供馬薩諸塞州公共衞生部輻射控制計劃不受限制地用於控制輻射，並向房東提交合格的輻射健康物理學家或輻射安全官員的報告，實質上證實他或她已經檢查了場所（包括視覺檢查、蓋格反評估以及空中和地面監測），沒有發現任何殘留放射性物質、輻射高於自然背景水平或違反任何環境健康的證據

安全法；並向房東提供經認證的工業衞生師的報告，實質上證實他或她已經檢查了場所（包括目視檢查、現場篩查和實驗室分析），沒有發現任何證據表明該場所含有任何危險物質，沒有建築材料或組件受到危險材料的不利影響，也沒有以其他方式違反任何環境健康和安全法；

(ii) 故意刪除；

(iii) 在提供完整實驗室退役清單所需的範圍內，以及根據適用法律和類似用途實驗室空間的最佳做法，在房東和參與關閉的任何政府機構滿意的前提下，停用場所內和周圍的所有實驗室空間，包括但不限於如此；

(iv) 終止承租人為在場所使用或儲存危險材料或放射性材料而獲得的所有許可證、許可證、註冊和同意，或將此類許可證、許可證、註冊和同意轉讓給其他地點的租户活動；

(v) 根據適用法律（包括但不限於所有環境、健康和安全法），從場所移出並處置存儲在場所中的所有通用廢物、危險材料和放射性材料；

(vi) 對房舍內的所有表面和固定設備進行淨化；

(vii) 審查、補救和妥善處置可能與租户在場所使用的任何實驗室設備相關的任何特定危險或放射性物質；以及

(viii) 向房東提供其最新的通用化學、放射和生物廢物清除清單和/或提單的副本，以及由租户官員簽發的租户證明，證明自租户首次入住房屋之日起和之後帶入房屋的危險材料或其他潛在危險或有害化學物質均未留在房屋內。

(g) 租户應賠償房東和房東的高級職員、董事、股東、合夥人、成員、經理、員工、承包商、物業經理、代理人和抵押貸款人以及其他留置權持有人免受任何和所有損失（包括但不限於清理、補救、拆除和修復的任何費用），進行賠償，使其免受損害（包括但不限於任何清理、補救、拆除和修復費用）由以下方面引起或與之相關的任何行為：(a) 租户或任何租户當事方對任何一方的任何違規或涉嫌的違規行為本第 4 節中提及的要求、條例、法規、規章或其他法律，包括但不限於《環境、健康和安全法》；(b) 租户或任何租户當事方違反本第 4 節規定的任何行為；或 (c) 房東根據本租約批准的任何危險物質（包括與備用電源和補充組件有關的危險物質）在房屋內或場所內進行任何危險用途。租户對房東的賠償包括但不限於根據本小節 (g) 第一句中確定的情況，由於建築物、土壤或地下水中存在危險物質、土壤或地下水，任何聯邦、州或地方政府機構或政治分支機構要求進行的場地狀況調查或任何清理、補救、拆除或修復工作所產生的合理費用。租户根據本小節 (g) 承擔的賠償和保持無害的義務在本租約終止後繼續有效。

5。專用的通風系統。在租户期內，租户應有權使用作為租户初始工程的一部分安裝的排氣系統來專門為房屋提供服務，以及所有相關設施，包括但不限於為提供房屋外空間以供操作、維護和維修此類通風系統而安裝的任何管道、煙道或排氣管

（統稱為 “專用通風系統”），以及在運行、維護和維修專用通風系統所必需的範圍內訪問建築物和財產的這些部分（包括但不限於建築物屋頂）的非專有權利。租户承認並同意，進入位於房屋外的專用通風系統的任何部分均需與房東進行協調後才能進入。租户應始終遵守相關政府機構在使用專用通風系統方面的任何許可和批准簽發。租户對專用通風系統的使用在任何時候都不得：（i）影響屋頂的防水；或（ii）對（w）建築物的操作或機械繫統造成任何干擾，（x）建築物中任何租户的運營，包括任何租户因排放有毒蒸氣或氣味而使用屋頂甲板（據瞭解，專用通風系統的排放物應是無色的，無味，以避免此類幹擾，並應遵守與此類排放有關的所有法律），（y）任何電信任何電信服務提供商（A）的建築物內或建築物上的設備，這些設備通常向建築物的租户提供服務，或（B）為建築物提供比房屋更大部分的服務。租户還應配合房東可能為建築物實施的任何屋頂管理政策，前提是該政策不會嚴重減少租户的權利或實質性增加租户在本租約下的義務。除非租户因運營、維護或維修此類專用通風系統而損壞建築物或屋頂的任何部分，否則不得因安裝專用通風系統而向租户收取任何額外租金。儘管租約第8.03節中有任何相反的規定，如果房東選擇拆除專用通風系統並在租期結束後的九十（90）天內完成拆除專用通風系統的工作，則租户應在租户收到房東的發票以及合理詳細的支持文件後的三十（30）天內向房東償還此類拆除的實際、有據可查的自付費用費用，假定在交貨後的十五 (15) 天內送達完成此類搬遷；但是，前提是房東應在搬遷開始前五 (5) 個工作日內向租户提供此類搬遷費用的估算值。房東有權保留信用證，直到房東收到租户對此類搬遷費用的補償；前提是租户有權向房東存入現金保證金以代替信用證，在這種情況下，房東將在收到此類現金保證金後立即將信用證退還給租户。

6。發電機。租户有權自費在建築物屋頂安裝備用發電機、車庫中的增壓器、相關的天然氣管道和相關組件（統稱為 “備用電力和補充組件”），但須經房東事先書面批准租户的計劃和規格，不得無理拒絕、限制或延遲批准。租户還應擁有在安裝、操作、維護和維修備用電源和補充組件所必需的範圍內訪問建築物和財產的這些部分（包括但不限於建築物的屋頂）的非專有權利。房東對租户沒有義務安裝、操作、維修、維護或更換備用電源和補充組件。租户應負責維護、測試、加油和清潔備用電源和補充組件，所有費用和費用均符合適用法律。租户應自費與房東批准的維護承包商簽訂定期的預防性維護/服務合同，以維護備用電源和補充組件（其副本應提供給房東）。服務合同必須包括設備製造商在操作/維護手冊中建議或適用的政府法律、條例、規章和條例要求的所有服務。房東在通知租户後，可以代表租户簽訂這樣的維護/服務合同或進行工作，無論哪種情況，房東都可以向租户收取相關費用以及合理的房東管理費用。

租户承認並同意，對位於房屋外的備用電源和補充組件的任何部分的訪問均需與房東進行協調。租户應始終遵守相關政府機構就備用電源和補充組件的使用簽發的任何許可證和批准書。租户對備用電源和補充組件的使用在任何時候都不得：（i）影響屋頂的防水；或（ii）幹擾（w）建築物的操作或機械繫統，（x）建築物中任何租户的運營，包括任何租户的屋頂甲板使用，（y）向其提供服務的任何電信服務提供商建築物（A）內或建築物上的任何電信設備（A）建築物的租户或（B）為建築物提供比房屋更大部分的服務。租户還應配合房東可能為建築物實施的任何屋頂管理政策，前提是該政策不會嚴重減少租户的權利或實質性增加租户在本租約下的義務。除非租户損壞了與安裝、操作、維護或維修此類備用電源和補充組件有關的建築物或屋頂的任何部分，否則不得因安裝備用電源和補充組件而向租户收取任何額外租金。儘管租約第8.03節中有任何相反的規定，但如果房東選擇拆除備用電源和補充組件並在租户收到房東發票後的三十（90）天內完成拆除備用電源和補充組件的實際、有據可查的自付費用，租户應在租户收到房東相關發票後的三十（30）天內向房東償還此類拆除的實際、有據可查的自付費用提供支持此類費用的合理詳細的文件，前提是交付時間內交付搬遷完成後十五 (15) 天；但是，房東應在搬遷開始前五 (5) 個工作日內向租户提供此類搬遷費用的估算值。房東有權保留信用證，直到房東收到租户對此類搬遷費用的補償；前提是租户有權向房東存入現金保證金以代替信用證，在這種情況下，房東將在收到此類現金保證金後立即將信用證退還給租户。

7。狀況不佳。鑑於房屋位於多租户建築物內，租户不得采取任何違反租約第5條和本附錄F第5和6節（“負面條件”）規定的行為或進行任何操作或操作任何機械或設備（包括但不限於使用研磨機）。在房東書面通知租户存在此類負面狀況後，租户應立即採取行動，在收到此類通知後的五 (5) 天內或更長的時間內糾正此類負面狀況（其中可能包括安裝、操作、維護和檢查氣味、噪音、振動、水和/或煙霧控制設備，以及制定有效的控制程序以消除此類氣味、噪音、振動、煙霧、水或其他令人反感的排放）在合理的必要時間內只要租户立即承諾糾正任何此類狀況，並在收到房東的此類通知後的三十 (30) 天內努力持續地採取此類補救措施直至完成，即可對此類負面狀況進行補救。租户應在收到房東的通知後停止導致負面狀況的活動，直到負面狀況得到糾正。租户用來防止此類遷移的手段可能包括但不限於：（i）在負壓下運行暖通空調系統，包括任何特殊的排氣系統，（ii）密封消失牆壁上的所有開口，（iii）在淋浴間（如果有）、廚房和實驗室區域的消失牆壁上提供持續的防水底座（根據房東的標準），以及（iv）將機器或設備放置在環境中軟木、橡膠或彈簧式噪音和振動消除器。如果任何此類負面條件未得到補救，房東可以自行決定：（i）糾正此類負面狀況，然後租户應在租户收到房東的書面要求後的三十（30）天內支付房東為實現此類補救而產生的費用和費用，或（ii）將租户未能補救此類負面狀況視為違約，使房東有權獲得任何補救措施根據本租賃條款採取的補救措施。