第四季度和 2023 財年財務業績 阿波羅商業房地產金融公司 2024 年 2 月 6 日 2023 年 12 月 31 日附錄 99.2

本演示文稿可能包含 前瞻性陳述，這些陳述符合經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條的定義，此類陳述旨在由該法提供的安全港 保護。前瞻性陳述存在重大風險和不確定性，其中許多風險和不確定性難以預測，通常是管理層無法控制的。這些前瞻性陳述可能包括有關阿波羅商業房地產金融公司（“公司”、“ARI”、“我們” 和 “我們的”）業務、財務狀況、流動性、 經營業績、計劃和目標可能或假設的未來業績的信息 。在本演示文稿中使用 “相信”、“期望”、“預測”、“估計”、“計劃”、“繼續”、“打算”、 “應該”、“可能” 或類似表述旨在識別前瞻性陳述。除其他外，有關以下主題的陳述可能是前瞻性的：更高的利率和通貨膨脹；我們的行業、房地產價值、債務證券市場或總體經濟的市場 趨勢；ARI的業務和投資戰略；ARI的經營業績；ARI獲得和維持融資安排的能力； 對無準備金承諾的預期未來融資的時間和金額；以及股本回報率、投資收益率和與投資相關的風險房地產資產，包括業務變化條件和總體經濟。 前瞻性陳述基於管理層對未來業績的信念、假設和預期，同時考慮了ARI目前獲得的所有信息。前瞻性陳述不是對未來 事件的預測。這些信念、假設和期望可能會因許多可能的事件或因素而發生變化，但並非所有事件或因素都為ARI所知。其中一些因素在 “風險因素” 和 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 中進行了描述，這些文件包含在ARI截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告以及向美國證券交易委員會 （“SEC”）提交的其他文件中，這些文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。如果發生變化，ARI的業務、財務狀況、流動性和經營業績可能與ARI的 前瞻性陳述中表達的存在重大差異。任何前瞻性陳述僅代表其發表之日。隨着時間的推移，出現了新的風險和不確定性，管理層無法預測這些事件或它們可能如何影響急性呼吸道感染。除法律要求的 外，ARI沒有義務也不打算更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。本演示文稿包含有關ARI 財務業績的信息，這些財務業績是根據美國普遍接受的會計原則（“GAAP”）以外的方法計算和列報的，包括可分配收益和可分配 每股收益。有關 “可分配收益” 的定義以及適用的GAAP財務指標與第21頁中列出的非GAAP財務指標的對賬，請參閲第21頁。本演示文稿可能包含 統計數據和其他數據，這些數據在某些情況下是從第三方服務提供商提供的信息中獲得或彙編而成的。ARI 對此類信息的準確性、 合理性或完整性不作任何明示或暗示的陳述或保證。過去的表現不是指示性的，也不是未來回報的保證。指數表現和收益率數據僅用於説明目的，由於波動性、信用或其他因素（例如證券的數量和類型）等原因，指數表現和收益率數據在用於比較或 其他目的時存在侷限性。指數不受管理，不收取任何費用或支出，假設收入再投資，不採用槓桿或賣空等特殊投資 技術。沒有這樣的指數可以表明ARI任何投資的未來業績。除非上下文另有要求，否則本演示文稿中提及的 “阿波羅” 是指阿波羅環球 管理公司及其子公司，本演示文稿中提及的 “經理” 是指阿波羅環球管理公司的間接子公司ACREFI Management, LLC。前瞻性陳述和其他 披露

金額反映截至2023年12月31日止年度的已實現投資淨虧損之前的可分配收益 和已實現淨投資虧損之前的可分配收益和截至2023年12月31日止年度中每股債務的清償收益包括截至2023年12月31日服務商持有的貸款收益見第22頁腳註 ARI亮點強大的股息覆蓋率1.21倍覆蓋率2，b為普通股季度每股股息終止流動性2.78億美元現金和有擔保債務的可用 槓桿率安排浮動利率投資組合 99% 浮動利率貸款 2023 年可分配收益1，普通股攤薄後每股收益為 1.69 美元，每股可分配收益1，普通股攤薄後每股收益為 0.36 美元 每股收益1 加權平均公司債務剩餘期限3 4.0 年 2026 年之前沒有公司債務到期日

金額反映截至2023年12月31日止年度的已實現投資淨虧損之前的可分配收益 和已實現淨投資虧損之前的可分配收益和截至2023年12月31日止年度每股債務的清償收益表示根據截至資金或承諾完成之日的外匯匯率計算的等值美元見第22頁的腳註摘要財務業績投資普通股股東可獲得的淨收益為4600萬美元，合每0.29美元 2023 年攤薄後的 普通股；普通股股東可獲得的淨收益為4,300萬美元，即第四季度可分配收益1的普通股攤薄後每股收益0.30美元，合2023年普通股攤薄後每股收益1.69美元；第四季度5200萬美元，攤薄後每股普通股0.36美元，2023年宣佈的普通股股息為每股1.40美元，這意味着股息收益率4為12.7％，股息覆蓋率為1.21倍 ratio2，b 在第四季度完成了5.36億美元（收盤時已融資2.75億美元 ）的新承諾：已承諾2.5億歐元（按美元計算為2.75億美元），第一筆抵押貸款的資金已全部到位由泛歐旅館投資組合擔保，1.68億英鎊（按美元計算為2.12億美元），承諾為英國各地的 酒吧投資組合提供第一筆抵押貸款；貸款於2024年1月全額融資，將我們現有的由倫敦辦公重建物業擔保的首筆抵押貸款增加了4000萬英鎊（按美元計算為4900萬美元），用於執行該物業的20年期 信貸租户租約，新承諾總額已完成 2023 年的 7.34 億美元（已融資 4.56 億美元），其中包括承諾和資助的 1.74 億美元兩筆浮動利率首次抵押貸款的再融資 2023 年總額 附加資金5 為 4.73 億美元；第四季度還款總額為 1.31 億美元 2023 年還款額和貸款銷售總額為 12 億美元：十二筆貸款（十筆第一抵押貸款和兩筆次級貸款）7.33 億美元的全額還款和貸款銷售 辦公物業擔保貸款的2.7億美元收益，包括前兩筆貸款的1.64億美元完全滿意度抵押貸款第四季度總還款額為2.05億美元：由 擔保的第一筆抵押貸款的全額償還額為9000萬美元科羅拉多州韋爾的豪華酒店物業1.15億美元的部分還款額

貸款組合總額為84億美元 ，全額收益率為未分配6，佔8.7％ 95％的首次抵押貸款99％浮動利率加權平均風險評級為3.0，第四季度無特定CECL補貼；截至年底 ，普通股賬面總價值為21億美元b，年底總流動性為2.78億美元已全部償還剩餘部分我們在第四季度按面值計算的1.76億美元可轉換票據的本金2026年5月前沒有公司債務到期不包括 遠期積分收益關於與以美元以外貨幣計價的貸款相關的貨幣套期保值反映每股賬面價值（不包括一般CECL補貼和折舊）乘以已發行普通股 包括現金、服務商持有的貸款收益以及截至2023年12月31日我們的有擔保債務安排的可用槓桿率，代表根據截至資助或承諾完成之日的外匯匯率計算的美元等值見第22頁摘要結果的腳註（續）隨後發生的事件關閉了與高盛的新擔保信貸額度 (英國），總產能為1.64億英鎊（按美元計算為2.09億美元），用於為我們的1.68億英鎊（按美元計算為2.13億美元）的首筆抵押貸款提供全額資金，該抵押貸款由英國各地酒吧投資組合擔保，資金為6,450萬美元貸款組合

金額反映了淨已實現投資虧損之前的可分配收益 和清償債務的收益包括淨外幣收益、遠期貨幣合約和利率套期保值的未實現淨虧損以及與 本金外部影響相關的遠期貨幣合約的已實現收益包括可轉換票據清償後的已實現收益參見第 22 頁腳註概述每股可分配收益1，a 1，每股賬面價值9。BVPS 通用後CECL補貼 和折舊通用CECL補貼和折舊 0.35 美元每股賬面價值9 向前滾動 8 b c a 每股可分配收益 2023 年季度股息每股可分配收益1，每股申報的股息 1.69 美元 1.40 美元

年初至今貸款組合活動第四季度貸款 投資組合活動參見第22頁腳註投資組合活動和REO概述包括向與2023年3月31日亞特蘭大酒店取消贖回權契約相關的7500萬美元轉讓與所擁有房地產相關的債務 代表我們布魯克林開發項目的建築融資，不包括以我們的某些房地產資產作為抵押品的循環信貸額度的借款。建築融資包括最高3.88億美元的承諾 ，在扣除300萬美元的遞延融資成本後列報。REO 概述 7 8（百萬美元）b REO 第四季度貸款組合亮點布魯克林開發項目：布魯克林開發區酒店建設的持續進展：2023 年酒店運營的淨 收入大大超過了上年的水平亞特蘭大酒店：銷售流程繼續向前推進8 7，一項新資金承諾為第一筆抵押貸款提供資金2.75億美元，資金充足，由泛歐旅舍組合擔保 9000萬美元有擔保的首次抵押貸款購買科羅拉多州韋爾的一家豪華酒店物業（以百萬美元計）（以百萬美元計）

5,552美元（60%）3.0倍債權益比率 比率10 適用基準利率和信用利差調整的加權平均利率加上美元利差：+2.49% /英鎊：+2.21%/歐元：+1.68% /瑞典克朗：+1.50% 我們的擔保信貸額度不包含基於資本市場的按市值計價條款 由九個擔保信貸額度交易對手、一個循環信貸額度和一個私人證券組成數字化反映了14.73美元的每股賬面價值（不包括一般CECL補貼和折舊）乘以已發行的 普通股股份有擔保債務交易對手的最大可用預付利率參見第 22 頁腳註資本結構概述（百萬美元）資本結構構成保守資本管理策略 ~ 70% 加權 平均可用預付利率在 2026 年之前沒有公司債務到期日 1.4 倍固定費用保障範圍11 2,082 美元（23%）有擔保債務安排a，b，c 普通股賬面價值優先股1,269美元（13%）500美元（13%）優先票據500美元（5%）貸款B 769美元（8％）169美元（2％）與房地產相關的債務165美元（2％）公司債務到期定期貸款優先定期貸款注意事項

賬面價值84億美元 貸款數量 50 不包括與以美元以外貨幣計價的貸款相關的遠期貨幣套期保值收益加權平均貸款價值（“LTV”）反映了貸款發放時的LTV；不包括風險評級為5的貸款其他房地產類型包括停車場（2％）、房車公園（2％）和城市預開發（2％）零售物業類型包括：直銷中心（6％）、零售配送倉庫（5%）、城市零售（3%）和生活方式中心（3%）首先包括 2.2 億英鎊（按美元計算 2.8 億美元）抵押貸款由倫敦的辦公重建物業擔保；房產由信貸租户100％租賃，為期20年參見第22頁的腳註貸款組合概述抵押品多元化12 貸款頭寸12 W/A貸款組合的未償全部收益率6,12，8.7％ W/A 剩餘全面延期期限12,14 2.3年 W/A 投資組合貸款價值比率12，b 57％發放 e12 c d 19% 的辦公室由 信貸租户完全租用

紐約市 21% 西部 6% 中西部 6% 東南 6% 東北 5% 意大利 5% 英國 32% 西班牙 4% 德國 7% 瑞典 3% 抵押品多元化其他地區包括西南 (2%)、中大西洋 (1%) 和其他 (1%) 其他房地產類型包括停車場 (2%)、大篷車 公園 (2%) 和城市預開發 (2%) 注意：地圖未顯示百分比在 2% 或以下的地點參見腳註第 22 頁貸款組合概述（續）b a 8 8 8,13

W/A 風險評級12 2.9 不包括一筆 貸款，該貸款由位於德國不同城市的辦公、工業和零售地產類型組成。加權平均貸款價值比（“LTV”）反映了貸款發放時的LTV CECL一般津貼總額 投資組合包括2.2億英鎊（合2.8億美元）的首次抵押貸款，由倫敦辦公重建物業擔保；房產 100% 由信貸租賃租期為20年的租户參見第22頁的腳註辦公貸款組合概述 貸款數量 a 9 貸款首次抵押貸款 99% W/ALoan-to-Value12，b 賬面價值 50% c 15億美元帶有第三方次級債務的地點貸款 2 貸款發放 Vintage12 完全延期到期日12,14 已完全租賃給信貸租户d 19% 57% 歐洲 43% 美國

用遠期貨幣 合約進行套期保值被當地貨幣計價的有擔保債務安排抵消 29% 71% 緩解外匯風險截至2023年12月31日，淨權益佔外幣計價賬面總值的百分比為29％，合13億美元 71％ 外國貸款的加權平均預付款 72% 有擔保債務融資的外國貸款的淨股本和淨利息收入通過遠期貨幣合約進行經濟套期保值遠期點 對遠期貨幣的影響合約在2023年帶來840萬美元的已實現收益外匯匯率變化（本地/美元）英鎊：5％歐元：3％瑞典克朗：4％外匯變動同比緩解外匯風險（以百萬美元計）基於有擔保債務融資的首批抵押貸款賬面價值的加權平均預付款賬面價值包括所有以外幣計價的商業抵押貸款和次級貸款，包括或不包括有擔保債務融資的未實現 收益（虧損）的淨變化關於1.81億美元的外國貸款和相應的外國有擔保債務安排截至2023年12月31日的季度中（1.28億美元）。截至2023年12月31日止年度的1.76億美元外國貸款未實現收益（虧損）和相應的 外國有擔保債務安排（1.26）億美元的淨變動分別代表截至2023年12月31日的季度和年度的遠期合約未實現收益（虧損）的淨變化，不包括經濟上對衝外幣利息的 遠期貨幣合約的收益（虧損）

注意：在 某些情況下，假設未來將針對目前未融資的抵押貸款進行融資。無法保證未來會針對目前未融資的抵押貸款進行此類融資。扣除預期的擔保信貸額度預付款反映了截至2023年12月31日相應基準利率的逐步增長（SOFR 1月：5.35％，歐元銀行同業拆借利率3.91％，SONIA ON：經複利率調整後為5.19％）參見第22頁的腳註貸款到期日和未來資金概況淨利息收入對 基準利率的敏感度17，b 按淨資產分列的全額延期貸款到期日和預期未來資金14,15,16（百萬美元）a a

貸款由辦公室 重建物業擔保，該物業由信貸租户100％租用，為期20年。參見第22頁的腳註優先貸款組合（共3份中的1份）14 a

優先貸款組合（第 2 個，共 3 個）參見第 22 頁 18 19 14 上的 腳註

包括辦公、 工業和零售物業類型的投資組合參見第 22 頁腳註優先貸款投資組合（共 3 個）a 8,12 14

參見第 22 頁的腳註次級貸款組合 19 18,19 8,12,13 8,12,14 8 14 8 8 8,12 8,12

附錄合併資產負債表 表合併運營報表GAAP淨收益與可分配收益的對賬

包括分別在2023年和2022年根據有擔保債務安排作為抵押品認捐的7,705,491美元和7,482,658美元。包括分別在2023年和2022年根據擔保債務安排作為抵押品認捐的232,991美元和191,608美元。包括2023年在 有擔保債務安排下作為抵押品認捐的154,048美元。分別扣除2023年和2022年的219,482美元和159,724美元的CECL津貼，分別包括19.3萬美元和133,500美元的特定CECL津貼以及26,482美元和26,224美元的一般CECL津貼。包括與商業抵押貸款、次級貸款和其他貸款資產的無準備金承諾相關的4,017美元和4,347美元一般CECL補貼，分別為2023年和2022年淨額。合併資產負債表

見第22頁的腳註《合併運營報表》

參見第 22 頁腳註公認會計原則淨收入與可分配收益的對賬1

腳註可分配收益是 非公認會計準則財務指標，我們將其定義為普通股股東可獲得的淨收益，根據公認會計原則計算，經調整後（i）股權薪酬支出（其中一部分可能在最終歸屬時變為現金支出，如果持有人選擇淨股份結算以滿足所得税預扣額），（ii）任何未實現的收益或損失或其他非現金項目（包括自有房地產的折舊和攤銷）包含在普通股股東可獲得的淨 收入中，（iii) 來自未合併合資企業的未實現收益，(iv) 外幣收益（虧損），不包括（a）與利息收入相關的已實現收益/（虧損），以及（b）通過我們的外幣套期保值實現的遠期收益/（虧損），（v）與根據公認會計原則將部分可轉換優先票據重新歸類為股東權益相關的非現金攤銷費用，以及 (vi) 貸款損失和 減值準備金。有關GAAP淨收入與可分配收益的對賬情況，請參閲第21頁。截至2023年12月31日止年度 年度扣除淨已實現投資虧損之前的可分配收益和每股債務清償收益轉為每股股息。我們認為，在淨已實現投資虧損和債務清償收益之前列報可分配收益對我們的投資者很有用，因為（i）我們的經營業績主要由扣除借款和管理成本的投資利息收入組成，這些收入構成了我們的持續業務；（ii）它一直是與我們的每股股息相關的有用因素，因為它是確定股息時的 考慮因素之一。我們認為，我們的投資者使用扣除淨已實現投資虧損和債務清償收益之前的可分配收益和可分配收益或類似的補充業績 來評估和比較我們公司與同行的業績。代表根據截至2023年12月31日的未償本金得出的定期貸款和優先擔保票據的加權平均剩餘期限。反映了 2024 年 2 月 5 日的收盤股價 。季度和年度追加資金分別代表截至2023年12月31日的季度之前和2023年1月1日之前承諾的資金。貸款組合的加權平均無抵押全部收益率基於 期末浮動利率貸款的適用基準利率，包括應計發放費、延期費和退出費。對於非美國交易，收益率不包括貨幣套期保值帶來的增量遠期點數影響。其他包括 一般CECL補貼的變化、成本回收利息以及貸款成本和費用的增加。由於四捨五入，金額和百分比可能不足。普通股每股賬面價值等於普通股股東權益除以已發行普通股的股份 。表示債務總額，減去服務商持有的現金和貸款收益除以股東權益總額，經調整後根據我們的契約加上CECL一般補貼。固定費用覆蓋範圍是截至2023年12月31日的季度息税折舊攤銷前利潤 除以利息支出和優先股股息。根據貸款攤銷成本。CECL一般津貼總額為2600萬美元。假設行使所有擴展選項。無法保證 所有或任何延期期權都會被行使。未來的融資日期和金額基於經理的估計，這些估計是根據經理當時獲得的最佳信息得出的。無法保證 會按照這些估計進行支付，或者根本無法保證，這可能會影響我們的經營業績。不包括風險評級為5的貸款。對利率對我們的浮動利率借款的任何此類假設影響都不考慮利率上升環境中可能發生的整體經濟活動的任何變化 的影響。此外，如果利率發生如此大的變化，我們可能會採取行動進一步減少我們面臨這種變化的風險。但是， 由於將要採取的具體行動及其可能產生的不確定性，本分析假設我們的財務結構沒有變化。無法保證我們的財務結構不會發生變化。分析 僅包含美元、英鎊和歐元基準利率的變動。這些貸款的攤銷成本減去了記錄的CECL特定補貼。貸款由同一財產擔保。