粵ICP備05011231號-1
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NCGlenLake7成員SRT：最大成員數2023-12-310000921082HIW：Ral8 NC ForumMembersSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：Ral8 NC ForumMembers2023-12-310000921082HIW：RallaNCForum1成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082HIW：RallaNCForum1成員SRT：最大成員數2023-12-310000921082HIW：排名NCForumIII成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：排名NCForumIII成員2023-12-310000921082HIW：RallaNCForumIV成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082HIW：RallaNCForumIV成員SRT：最大成員數2023-12-310000921082HIW：RallaNCForumVMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：RallaNCForumVMember2023-12-310000921082SRT：最小成員數HIW：評估NCCaptrustTowerMember2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：評估NCCaptrustTowerMember2023-12-310000921082HIW：雷諾NC150 FayettevilleMembersSRT：最小成員數2023-12-310000921082HIW：雷諾NC150 FayettevilleMembersSRT：最大成員數2023-12-310000921082HIW：Ralsio NCGlenLakeIII成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：Ralsio NCGlenLakeIII成員2023-12-310000921082HIW：RichmondVa4900CoxRoadMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082HIW：RichmondVa4900CoxRoadMemberSRT：最大成員數2023-12-310000921082HIW：RichmondVaColonnadeBuildingMembersSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：RichmondVaColonnadeBuildingMembers2023-12-310000921082HIW：RichmondVaHighwood公共成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：RichmondVaHighwood公共成員2023-12-310000921082HIW：RichmondVaHighwood Sone成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082HIW：RichmondVaHighwood Sone成員SRT：最大成員數2023-12-310000921082HIW：RichmondVaHighwood兩名成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：RichmondVaHighwood兩名成員2023-12-310000921082HIW：RichmondVaHighwood五名成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082HIW：RichmondVaHighwood五名成員SRT：最大成員數2023-12-310000921082HIW：RichmondVaHighwood廣場成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082HIW：RichmondVaHighwood廣場成員SRT：最大成員數2023-12-310000921082SRT：最小成員數HIW：RichmondVaInnlakeCenter成員2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：RichmondVaInnlakeCenter成員2023-12-310000921082HIW：RichmondVaLibertyMutualMembersSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：RichmondVaLibertyMutualMembers2023-12-310000921082SRT：最小成員數HIW：RichmondVaNorthParkMember2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：RichmondVaNorthParkMember2023-12-310000921082HIW：RichmondVaNorth ShoreCommonsMembersSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：RichmondVaNorth ShoreCommonsMembers2023-12-310000921082hiw：RichmondVaNorthShoreCommonsBlandMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：RichmondVaNorthShoreCommonsBlandMember2023-12-310000921082hiw：RichmondVaNorthShoreCommonsCLandMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：RichmondVaNorthShoreCommonsCLandMember2023-12-310000921082hiw：RichmondVaOneShockoePlaza會員SRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：RichmondVaOneShockoePlaza會員2023-12-310000921082hiw：RichmondVaRhodiaBuildingMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082hiw：RichmondVaRhodiaBuildingMemberSRT：最大成員數2023-12-310000921082hiw：RichmondVaSaxon資本建設成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：RichmondVaSaxon資本建設成員2023-12-310000921082hiw：RichmondVaStonyPointIMPLEMENTOSRT：最小成員數2023-12-310000921082hiw：RichmondVaStonyPointIMPLEMENTOSRT：最大成員數2023-12-310000921082hiw：RichmondVaStonyPointiMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：RichmondVaStonyPointiMember2023-12-310000921082hiw：RichmondVaStonyPointIII成員SRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：RichmondVaStonyPointIII成員2023-12-310000921082hiw：RichmondVaStonyPointIvMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：RichmondVaStonyPointIvMember2023-12-310000921082hiw：RichmondVaeguiniaMutualMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082hiw：RichmondVaeguiniaMutualMemberSRT：最大成員數2023-12-310000921082hiw：RichmondVA InnsbrookCenterMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：RichmondVA InnsbrookCenterMember2023-12-310000921082hiw：TampaFl4200CypressMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082hiw：TampaFl4200CypressMemberSRT：最大成員數2023-12-310000921082hiw：TampaFlBayshoreMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：TampaFlBayshoreMember2023-12-310000921082hiw：TampaFlHiwBayCenterIMPLEMENTOSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：TampaFlHiwBayCenterIMPLEMENTO2023-12-310000921082hiw：TampaFlHorizonMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082hiw：TampaFlHorizonMemberSRT：最大成員數2023-12-310000921082hiw：TampaFlLakepointeIMPARTSRT：最小成員數2023-12-310000921082hiw：TampaFlLakepointeIMPARTSRT：最大成員數2023-12-310000921082hiw：TampaFlLakepointeiMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：TampaFlLakepointeiMember2023-12-310000921082hiw：TampaFlLakesideMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082hiw：TampaFlLakesideMemberSRT：最大成員數2023-12-310000921082hiw：TampaFlLakesideParksideGarageMemberSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：TampaFlLakesideParksideGarageMember2023-12-310000921082SRT：最小成員數hiw：TampaFlOneHarbourPlaceMember2023-12-310000921082SRT：最大成員數hiw：TampaFlOneHarbourPlaceMember2023-12-310000921082HIW：TampaFlParkside 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SuntrustFinancialCenter成員SRT：最大成員數2023-12-310000921082HIW：TampaFL Midtown MembersSRT：最小成員數2023-12-310000921082SRT：最大成員數HIW：TampaFL Midtown Members2023-12-31

美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
☒    根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財年的年度預算2023年12月31日
或
☐    根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
*過渡期[]至[]
logotree10.jpg
海伍德地產公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州001-1310056-1871668
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)(委員會文件編號)(國際税務局僱主身分證號碼)
海伍德房地產有限合夥企業
(註冊人的確切姓名載於其章程)
北卡羅來納州000-2173156-1869557
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)(委員會文件編號)(國際税務局僱主身分證號碼)
費耶特維爾街150號, 1400套房
羅利, NC27601
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
919-872-4924
(註冊人電話號碼，包括區號)
___________________
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
海伍德地產公司的普通股，面值為0.01美元。HIW紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：
無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。
海伍德地產公司  是  ☒*編號：☐    海伍德房地產有限合夥企業  是  ☒*編號：☐

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。
海伍德地產公司是☐    不是☒    海伍德房地產有限合夥企業是☐    不是☒

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
海伍德地產公司  是  ☒*編號：☐    海伍德房地產有限合夥企業  是  ☒*編號：☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。
海伍德地產公司  是  ☒*編號：☐    海伍德房地產有限合夥企業  是  ☒*編號：☐



用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲的定義“大型加速文件服務器，” “加速文件管理器，” “規模較小的報告公司，”和“新興成長型公司”在交易法第12b-2條中。
海伍德地產公司
大型加速文件服務器☒*加速文件管理器☐**非加速文件管理器☐**規模較小的報告公司☐**新興成長型公司☐
海伍德房地產有限合夥企業
大型加速文件服務器☐*加速文件管理器☐    非加速文件服務器☒**規模較小的報告公司☐**新興成長型公司☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。
海伍德地產公司  ☐        海伍德房地產有限合夥企業   ☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。
海伍德地產公司  ☒    海伍德房地產有限合夥企業    ☐

用複選標記表示登記人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所界定)。
海伍德地產公司是☐*編號：☒    海伍德房地產有限合夥企業是☐*編號：☒

如果證券是根據《交易法》第12(B)條登記的，請用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。
海伍德地產公司  ☐        海伍德房地產有限合夥企業   ☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。
海伍德地產公司  ☐        海伍德房地產有限合夥企業   ☐

2023年6月30日，非關聯公司持有的Highwood Properties，Inc.普通股的總市值(基於紐約證券交易所的收盤價)約為$2.5十億美元。截至2024年1月26日，有105,710,315已發行普通股。

海伍茲房地產有限合夥公司的共同單位沒有公開交易市場。因此，海伍德房地產有限合夥公司的共同單位的總市值無法確定。

以引用方式併入的文件

Highwood Properties，Inc.將於2024年5月14日舉行的股東年會上提交的委託書的部分內容通過引用併入第二部分第5項和第三部分第10、11、12、13和14項。



解釋性説明

我們將海伍茲地產股份有限公司稱為“公司”，將海伍茲房地產有限合夥公司稱為“經營合夥企業”，將公司普通股稱為“普通股”或“普通股”，將公司的優先股稱為“優先股”或“優先股”，將經營合夥企業的普通合夥企業權益稱為“共同單位”，將經營合夥企業的優先合夥企業權益稱為“優先股單位”。除文意另有所指外，凡提及“本公司”及“本公司”，統稱為本公司及經營合夥企業。

本公司透過營運合夥進行其活動，併為其唯一普通合夥人。合夥協議規定，經營合夥公司將承擔和支付與經營合夥企業的所有權和運營有關的所有成本和開支，或向公司償還與經營合夥企業的所有權和運營有關的所有費用和開支，或向公司償還與經營合夥企業的所有權和運營有關的所有費用和開支。合夥協議進一步規定，本公司的所有開支均被視為為經營合夥的利益而發生。

本文中包含的某些信息截至2024年1月26日，也就是提交本年度報告之前財務信息的最後可行日期。

除另有説明外，本文提供的所有物業運營信息，包括“第一部分第二項物業”中所述的信息，包括在役全資擁有的物業和由合併後的合資企業擁有的在役物業(100%)。開發項目在建成並穩定下來之前不被視為在役物業。穩定發生在第一季度初，在以下較早的日期之後：(1)預計的穩定日期；或(2)項目入住率通常超過93%的日期。

本報告綜合了本公司截至2023年12月31日的Form 10-K年度報告和經營夥伴關係。我們認為，將年度報告合併到這一單一報告中將產生以下好處：

•合併後的報告更好地反映了管理層和投資者如何將企業視為一個單一的運營實體；

•合併報告增強了投資者對公司和經營夥伴關係的瞭解，使他們能夠以與管理層相同的方式將業務作為一個整體來看待；

•合併報告對公司和經營夥伴關係更有效率，並可節省時間、精力和費用；以及

•合併報告通過減少重複披露並提供單一文件供其審查，對投資者來説更有效率。

為了幫助投資者瞭解公司和經營合夥公司之間的重大區別，本報告分別為公司和經營合夥公司提供了以下單獨的部分：

•項目9A--控制和程序；

•項目15--根據《薩班斯-奧克斯利法案》第302和906條頒發首席執行官和首席財務官證書；

•合併財務報表；以及

•合併財務報表附註如下：

•附註10--公平；及

•注12--每股收益和單位收益。


海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業

目錄
項目編號頁面
第一部分
1.
生意場
4
1A.
風險因素
9
1B.
未解決的員工意見
20
1C.
網絡安全
20
2.
特性
21
3.
法律程序
24
4.
煤礦安全信息披露
24
X.
關於我們的執行官員的信息
25
第II部
5.
註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
26
7.
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析
28
7A.
關於市場風險的定量和定性披露
44
8.
財務報表和補充數據
44
9.
會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
44
9A.
控制和程序
45
9B.
其他信息
48
9C.
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
48
第三部分
10.
董事、行政人員和公司治理
49
11.
高管薪酬
49
12.
某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和有關股東的事項
49
13.
某些關係和關聯交易與董事的獨立性
49
14.
首席會計師費用及服務
49
第四部分
15.
展品和財務報表附表
50

3
目錄表


第一部分

項目1.業務

一般信息

海伍德地產公司總部設在羅利，是一家公開交易的房地產投資信託基金(REIT)。該公司是一家完全集成的寫字樓房地產投資信託基金，主要在亞特蘭大、夏洛特、達拉斯、納什維爾、奧蘭多、羅利、裏士滿和坦帕等最佳商業區擁有、開發、收購、租賃和管理物業。我們的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)交易，代碼為“HIW”。

截至2023年12月31日，本公司擁有經營合夥企業所有優先股和1.053億股，即98.0%的共同單位。有限合夥人擁有剩餘的220萬個共同單位。一般而言，營運合夥有責任在單位持有人的要求下，根據緊接贖回通知日期前10個交易日的平均市價，以相當於一股普通股價值的現金贖回每個普通股，但本公司可自行選擇收購呈交贖回以換取現金或一股普通股的任何該等普通股。公司擁有的通用單位不可贖回。

該公司於1994年在馬裏蘭州註冊成立。運營夥伴關係於1994年在北卡羅來納州成立。我們的行政辦公室位於北卡羅來納州羅利市費耶特維爾街1501400Suit1400號，郵編：27601，電話號碼是(919)872-4924。

我們的主要業務是經營、收購和開發寫字樓物業。不存在重大部門間交易。有關每個可報告部門的租金和其他收入、淨營業收入和資產的摘要，請參閲我們的合併財務報表附註14。

我們的網站是www.Highwood s.com。除本年度報告外，所有季度和當前報告、委託書、互動數據和其他信息在提交或提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)後，在合理可行的範圍內儘快免費發佈在我們的網站上。我們網站上的信息不被視為本年度報告的一部分。

在2023年期間，該公司向紐約證券交易所提交了不合格的第303a條認證。該公司和經營合夥公司還提交了2002年薩班斯-奧克斯利法案第302和906條所要求的首席執行官和首席財務官證書，作為本年度報告的證物。

我們的戰略

我們從事的是工作場所製造行業。我們相信，通過創造環境和體驗，最優秀和最聰明的人可以共同實現他們無法分開的東西，我們可以為我們的客户、他們的團隊成員以及反過來為我們的利益相關者提供更大的價值。我們的簡單戰略是在我們的足跡範圍內擁有和運營BBDS中的高質量工作場所，保持強大的資產負債表，在整個經濟週期中保持機會主義，僱傭一支有才華且敬業的團隊，並與所有利益相關者進行透明的溝通。我們專注於擁有和管理最具活力和活力的BBD建築。BBD是高度充滿活力和宜人的工作場所，可以增強我們的客户吸引和留住人才的能力。它們既是城市，也是郊區。在這些環境中提供最支持人才的工作場所選擇是我們工作場所創造戰略的核心。

我們的投資戰略是通過開發、收購和擁有我們核心市場BBD中的高質量、差異化的寫字樓組合，為我們的股東創造有吸引力和可持續的長期回報。這一戰略的一個核心組成部分是不斷加強我們現有服務組合的財務和運營業績、彈性和長期增長前景，並回收那些不再符合我們標準的物業。

自2019年初以來，我們以全資或合資方式收購了400萬平方英尺的標誌性寫字樓資產，總投資19億美元，投入使用了210萬平方英尺的高度預租的新寫字樓開發項目，總投資7.62億美元，並以12億美元的價格出售了750萬平方英尺的非核心資產。截至2023年12月31日，我們的全資和合資開發管道包括正在進行的和最近完成但尚未穩定的開發項目，預計總投資為9.286億美元。在這段時間內，我們已經完成了從格林斯伯勒和孟菲斯的退出，宣佈了退出匹茲堡的計劃，並進入了夏洛特和達拉斯這兩個增長較快的市場。

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地域多元化。我們的核心投資組合主要包括亞特蘭大、夏洛特、達拉斯、納什維爾、奧蘭多、羅利、裏士滿和坦帕的寫字樓物業。我們不認為我們的業務在很大程度上依賴於任何特定的地理市場。
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保守靈活的資產負債表。我們致力於維持保守和靈活的資產負債表，以獲得充足的流動性、多種債務和股權資本來源，並在我們的循環信貸安排下有足夠的可用性，為我們的短期和長期流動性需求提供資金。我們的資產負債表還使我們能夠主動向現有和潛在客户保證，我們能夠為租户改善提供資金，並保持我們的物業狀況良好，同時保持靈活性，在有利的開發和收購機會出現時利用這些機會。

競爭

我們的酒店主要根據地理位置、租金、提供的服務以及設施的設計、質量和條件來爭奪與我們市場上類似酒店的客户。在試圖收購、開發和運營房地產時，我們還與其他國內外REITs、金融機構、養老基金、合夥企業、個人投資者和其他人競爭。

環境適應能力

我們堅定地致力於履行我們的內在和社會責任，定期將我們物業的開發和運營造成的所有環境影響降至最低。我們的計劃是繼續將我們的能源強度、碳排放和水消耗降至最低，努力減輕污染，確保環境合規，併為我們的客户和社區創造健康和高效的工作空間。為了支持和推進我們長期彈性計劃的環境部分，我們成立了一個由公司董事會投資委員會監督的管理層企業彈性團隊。公司復原力團隊由包括高管領導力在內的不同學科組成，負責完善我們的長期復原力戰略，推動我們投資組合的業績改進，並建立和跟蹤實現目標的進展。有關我們的可持續發展戰略和實現目標的進展情況的更多信息，請參閲我們的年度企業彈性報告，該報告可在我們網站的“服務而不是空間/彈性”部分找到。我們網站上的信息不被視為本年度報告的一部分。

政府監管

我們受制於美國以及我們運營所在的州和地方市政當局的法律、規則和法規，包括與環境保護和人類健康和安全有關的法律和法規。與前一時期相比，遵守這些法律、規則和法規沒有、也不會對我們的資本支出、運營結果和競爭地位產生實質性影響。關於環境法律和法規的更多信息，見“項目1A”。風險因素--與我們的運營相關的風險--遵守政府法律法規的成本可能會對我們的運營結果產生不利影響。“

人力資本資源

我們將房地產活動集中在我們對當地有廣泛瞭解並擁有大量資產的市場。因此，我們在亞特蘭大、納什維爾、奧蘭多、羅利、裏士滿和坦帕設有分部，由經驗豐富的房地產專業人士領導，他們擁有豐富的商業房地產管理經驗，涉及多個經濟領域。
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循環。從長遠來看，我們計劃在夏洛特和達拉斯開設部門辦事處。共享的公司服務，如會計、技術、開發、投資組合業務、營銷、人力資源、法律和税務，主要設在羅利。我們的高級領導團隊由首席執行官領導，總部設在羅利，負責監督公司的所有運營。

完全集成。與其他一些房地產投資信託基金將其物業的租賃、管理、維護和/或客户服務完全外包給第三方不同，我們是一家完全集成的房地產投資信託基金，通常為我們自己的投資組合的租賃、管理、維護和客户服務配備人員。我們認為，作為一家完全整合的房地產投資信託基金，符合我們股東的最佳長期利益，原因如下：

•內部服務通常使我們能夠更好地預測和迴應我們現有和潛在客户基礎的許多實時需求；

•我們能夠為我們的客户提供更具成本效益的服務，如按需建造和空間改造，包括租户改進和擴建；

•我們能力和資源的深度和廣度為我們提供了一般情況下無法獲得的市場信息；

•通過我們完全整合的組織實現的運營效率在服務我們的物業、留住現有客户和吸引新客户方面提供了競爭優勢；

•我們可以確保一致部署全面的預防性維護計劃；

•我們建立了詳細的服務請求流程，為客户請求創建了監管鏈，並跟蹤狀態和響應時間，從而能夠主動識別任何性能不佳的設備，並在指定任何新施工的所有方面時進行重要的偵察，以改進流程和發揮作用；以及

•我們與客户的第一手關係為我們的客户及其團隊成員帶來了更好的體驗，並經常導致客户尋求續訂和額外空間。

最重要的是，作為一個跨越這些不同功能領域的完全集成的REIT，我們作為所有者而不是供應商，能夠參與並響應客户的需求。我們相信，這種區別是我們價值主張的核心組成部分，可以轉化為更好的客户體驗和更高的客户保留率。

截至2023年12月31日，我們有349名全職員工，比截至2022年12月31日多了4名。在過去的三年裏，我們的平均年流失率為17%，大大低於勞工統計局報告的全國行業平均流失率26%。2023年我們的離職率為13%，明顯低於2021年和2022年的離職率，這在很大程度上是由於新冠肺炎疫情過後就業市場的波動。通過為未來的房地產專業人士提供實習和合作教育機會的努力，我們還發現了一批有能力滿足未來招聘需求的專業人才。截至2023年12月31日，我們員工的平均任職年限為10年，平均年齡為49歲。

我們大約70%的員工在我們的一個部門辦事處工作，其中大多數直接參與我們投資組合的管理和維護。這些人包括物業經理、維護工程師和技術人員、暖通空調技術人員和項目經理。直接參與管理和維護我們投資組合的員工的人員工資和相關費用被分配到我們的投資組合中，並記錄為租金、財產和其他費用。我們大約2%的員工在我們的企業發展部門工作，並直接參與我們的開發渠道。在適用的情況下，此類開發員工的人員工資和相關費用將作為開發支出資本化。我們大約3%的員工是租賃專業人士，主要負責租賃我們的投資組合。如適用，該等租賃僱員的佣金及相關成本會資本化為租賃開支。一般情況下，所有其他員工成本都記為一般和行政費用。2023年，我們員工的總成本，包括工資、佣金、獎金、股權和非股權激勵薪酬以及員工福利，約為5900萬美元。

我們不斷對我們的人力資本需求進行風險評估。此外，我們優先考慮公司各級的繼任規劃，以確保員工在晉升、退休或以其他方式離開當前職位時實現無縫過渡。我們最重大的人力資本風險之一，已經被我們市場和全國各地的許多僱主發現，預計未來將出現貿易專業人員短缺，因為進入勞動力大軍以取代退休工人的年輕貿易專業人員越來越少。我們大約34%的員工是高度專業化和熟練的貿易專業人員，如維護工程師和技術人員以及暖通空調技術人員。平均水平
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我們的貿易專業人員的年齡是53歲，大約比我們其餘員工的平均年齡高出5歲。為了積極應對未來可能出現的熟練貿易專業人員短缺的問題，我們與我們一些市場的當地貿易學校合作，實施了一項學徒計劃，以鼓勵和激勵年輕工人獲得成為貿易專業人員所需的技術技能。反過來，我們希望這個項目將創造一條未來維護工程師和技術人員以及暖通空調技術人員加入我們公司的渠道。

總獎勵金。我們努力在充滿活力、包容和協作的環境中提供職業機會，以留住、吸引和獎勵表現出色的員工。我們這樣做的文化是建立在合作、團隊合作、努力工作、謙遜、創造力、幽默、尊重、接納、專業知識和對彼此、我們的股東和我們的客户的奉獻的基礎上的。

我們的全面獎勵計劃，包括薪酬和綜合福利，旨在提供公平和有競爭力的薪酬、保險計劃和其他計劃，以促進整體工作和生活的平衡。該計劃旨在激勵和獎勵員工，並強調我們對模範工作的承諾。

我們的總獎勵計劃旨在滿足某些目標，例如：

•競爭力：在我們爭奪人才的當前勞動力市場中，以公平的薪酬補償同類工作(我們的全職員工每小時收入都沒有低於15.00美元)；

•公平：通過在整個公司執行一致的績效工資方法來獎勵積極和成功的成就，包括公平和公平地支付所有員工的工資；

•職業生涯：傳達對績效的期望，並提供職業豐富和/或晉升機會，以促進我們對員工的長期承諾；

•尊重：支持一個多元化和易於接受的團隊，努力在事業和個人生活之間保持平衡；以及

•文化：創造和維護一種環境，在這種環境中，員工的辛勤工作、創造力、活力、合作精神、團隊合作、主動性和有節制的成就動力都會得到認可、榮譽和獎勵，所有這些都是以誠實和尊重的方式進行的。

除了提供具有競爭力的工資和工資外，我們還為所有符合條件的員工提供全面的、與當地相關的和創新的福利。除其他好處外，這些好處包括：

•全面的醫療保險覆蓋面；

•有吸引力的帶薪假期，包括最多25天的假期(取決於任期)，兩個個人假期，九個全公司假期，一天志願者日，所有新照顧者的病假和育兒假；

•我們的401(K)退休儲蓄計劃的繳費競爭，超過97%的員工參加了該計劃；以及

•通過我們的員工股票購買計劃購買普通股可享受15%的折扣，我們近29%的員工參與了該計劃。

所有員工都有基本工資。近50%的員工有資格獲得年度獎金，獎金通常為員工基本工資的5%至30%。所有員工還有資格不時獲得酌情獎金，以激勵和獎勵出色的業績。大約15%到30%的員工通常每年會獲得可自由支配的獎金，通常從500美元到2,000美元不等。

我們大約8%的員工，包括高級管理人員，也有資格獲得長期股權激勵薪酬。股權激勵獎勵為這些員工提供了我們公司的所有權權益，併為我們的成功提供了直接和明顯的利益。針對非公務員員工的股權激勵獎勵由基於時間的限制性股票組成，這是一種留住員工的工具，可以阻止參與者尋找其他就業機會。基於時間的限制性股票每年按比例授予，通常為期四年，如果收到此類股票的員工離職，未授予的股票立即被沒收，除非發生死亡、殘疾或我們的退休計劃中另有規定的情況。

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除下文所述外，我們沒有僅以交易為基礎獎勵員工的薪酬政策或計劃。

我們有一項發展現金激勵計劃，根據該計劃，除高管外，所有員工都可以從發展激勵池中獲得現金支付。根據該計劃可賺取的資金數額取決於符合條件的開發項目的時間和現金收益，並列入該項目的預計預算。根據該計劃，支付的金額通常在1000美元到1萬美元之間，但在某些情況下可能會更高。

我們還向我們的內部租賃專業人員支付簽署租約的佣金。我們認為，這些以現金支付的佣金與我們支付給外部經紀商的佣金相當。

我們不認為我們的薪酬政策或做法會產生合理地可能對我們公司產生重大不利影響的風險。例如，開發現金激勵計劃不會造成不適當的風險，因為所有開發項目(包括任何此類激勵薪酬)都必須事先獲得我們的高管以及在大多數情況下，我們董事會全體成員或董事會投資委員會的批准，而他們中的任何一個都沒有資格獲得此類激勵。同樣，支付租賃佣金不會產生不適當的風險，因為應付金額來自有效現金租金淨額(扣除租賃資本支出和運營費用)，而租賃必須由我們公司的一名高管簽署，他們均無資格獲得此類佣金。一般來説，特定規模的租賃交易或包含超過某些指導方針的條款或條件的租賃交易也必須事先獲得我們高級領導團隊的批准。此外，我們有一個內部指導方針，根據該準則，佔我們年收入3%以上的客户將定期與董事會進行審查。截至2023年12月31日，只有美國銀行(4.0%)和Asurion(3.5%)佔我們年化GAAP收入的3%以上。

健康與安全。首先，由於我們的許多員工都參與管理和維護我們自己的產品組合，我們有健全的健康和安全流程以及旨在減輕工作場所事故、風險和危害的培訓協議。除其他事項外，我們經常進行：

•對受影響的員工進行有關OSHA合規性的法規要求的培訓;

•關於影響我們的建築物和建築系統的消防和生命安全系統的培訓;

•就影響員工、樓宇及客户的緊急應變程序提供培訓;

•模擬和桌面演習，以確保我們的危機管理和業務連續性計劃有效;以及

•有關影響員工、樓宇及客户的大流行安全培訓。

員工福利。我們相信，彈性投資組合始於擁有彈性員工。我們的健康計劃關注“全人”，因為我們不僅關注員工的在職健康和安全，還關注他們過健康和富有成效的個人生活的能力。為此，我們在每個地點設立了健康委員會，並制定了“HIW健康”計劃，以促進整體健康。我們的健康福利計劃旨在通過降低成本和改善獲得優質醫療保健的機會，改善員工的整體健康狀況。

員工賦權。 雖然我們擁有並經營一系列高品質的辦公室資產，但我們相信我們的專業房地產團隊對我們的成功也至關重要。自2018年初以來，通過簡化和精簡我們的業務，我們已將總員工人數減少了近100人。我們對員工基礎的合理調整已經並將繼續為個人職業發展創造機會。公司長期以來一直致力於個人職業發展。例如，我們近一半的現有員工在任職期間獲得了重大的職業發展。通過每年至少一次與員工進行的定期職業對話，我們創造了一種環境，在整個公司培養和鼓勵“所有權”心態，並使員工能夠不斷尋求新的更好的經營方式。

除了支持員工的職業發展外，我們還尋求作為僱主的成長。我們定期透過僱員敬業度調查收集僱員反饋，以監察及提升僱員滿意度，從而挽留及招聘優秀員工。於二零二一年，我們就多元化及包容性對全體僱員進行調查，並就工作環境滿意度對多名僱員進行調查。我們在過去兩年中每年都進行了一次參與度調查。

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多樣性和包容性。多元化和包容性是我們公司的核心價值觀。我們努力以真實和有意義的方式創造一個多元化和包容性的環境。我們是一個機會均等的僱主，所有合格的申請人都將獲得就業考慮，而不考慮種族，膚色，宗教，性別，性取向，性別認同，國籍，殘疾或受保護的退伍軍人身份。截至2023年12月31日，我們37%的員工為女性，28%的員工為有色人種。在2023年僱用的新員工中，45%為女性，41%為有色人種。

我們有一個強大的多樣性和包容性計劃，稱為“Heart of Highwoods”，其總體目標是為商業房地產行業的所有人創造機會，在我們運營的當地社區以及我們在公司的隊友中。首先，像所有聯邦政府承包商一樣，我們已經制定了目標和方法，以確保我們為小型和少數民族供應商提供與我們公司競爭工作的機會。第二，我們正在為我們的員工提供機會，通過最近增加的帶薪志願者休假福利和馬丁路德金的額外帶薪假期，在他們的社區志願服務。日，全國服務日。第三，我們有一個多樣性和包容性小組，稱為“DIG”，由在整個公司倡導多樣性和包容性的員工組成。於2023年，DIG致力於促進全公司的溝通和包容，支持我們與當地學校的合作伙伴關係以及支持經濟資源有限的學生的計劃，並繼續擴大我們的供應商基礎並使其多樣化。

第1A項。風險因素

投資我們的證券涉及各種風險。投資者於買賣本公司證券前，應審慎考慮以下風險因素，並連同本年報所載其他資料。倘任何該等風險實際發生，我們的業務、經營業績、前景及財務狀況可能受到不利影響。

與我們的運營相關的風險

從長遠來看，社會對在家工作安排的持續接受、可取性和預期的經濟效益可能會對未來對辦公空間的需求產生重大負面影響。COVID-19大流行已對區域及全球經濟及金融市場造成影響，而未來另一場大流行亦可能造成影響。包括美國在內的大多數國家對這一流行病的反應是限制許多商業和旅行活動，強制部分或完全關閉某些企業和學校，並採取其他行動以減緩病毒的傳播，其中大多數對經濟活動產生了破壞性影響，包括對辦公空間的使用和需求。 許多私營企業（包括我們的部分客户）即使在疫情消退後，仍繼續允許部分或全部僱員部分或全部時間在家工作。疫情最初促使社會繼續接受、支持在家工作的安排，並認為在家工作的安排可帶來經濟效益，長遠而言，這可能對未來辦公空間的需求產生重大負面影響。

我們市場的不利經濟狀況對辦公空間的需求產生負面影響，例如高失業率，可能導致我們的投資組合的入住率和租金下降，這將對我們的經營業績產生不利影響。我們的經營業績在很大程度上取決於我們的投資組合中的辦公空間的成功租賃和運營。我們核心市場的經濟增長和辦公室就業水平是預測我們未來經營業績的重要因素。

影響我們租金和其他收入的主要因素是平均入住率、租金、成本回收收入、投入使用的新開發項目、收購和處置。在經濟增長改善的時期，平均入住率通常會上升，因為我們的租賃能力超過了現有租賃到期後出現的空置率。在經濟增長放緩或出現負增長的時期，當新的空置率往往超過我們租賃空間的能力時，平均入住率通常會下降。此外，入住率變化的時間往往滯後於整體經濟活動和就業水平變化的時間。辦公室物業組合的出租率由截至二零二二年十二月三十一日的91. 0%下降至截至二零二三年十二月三十一日的88. 8%。如果客户行為的潛在變化，例如社會對在家工作安排的持續接受、可取性和感知的經濟效益，導致未來對辦公空間的長期需求減少，則未來期間的平均佔用率將降低，甚至可能大幅降低。有關我們過去五年的平均入住率和租金趨勢的更多信息，請參見“項目2.財產。”由於我們同一物業組合的平均出租率較低或租金較低而導致的租金收入較低將對我們的經營業績產生不利影響，除非被任何新收購或開發的物業的影響或較低的可變經營費用、一般及行政費用和/或利息費用所抵消。

此外，市場持續不明朗及經濟持續低迷增加了我們將不得不確認物業價值的非現金減值的可能性。減值支出對我們的經營業績產生不利影響。
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當分類為持作使用的房地產資產的賬面值超過其未貼現未來經營及剩餘現金流量的總和時，我們按資產的估計公平值與賬面值之間的差額將資產減值入賬。對於分類為持作使用的資產，如果我們對事件或情況變化的評估顯示賬面值可能無法收回，例如佔用率大幅下降、識別出重大不利的法律或環境因素、我們將資產從核心變更為非核心，這可能影響預計持有期，或市場價值下降到低於成本的金額。該分析包括確定資產的賬面價值是否將從其未貼現的估計未來經營和剩餘現金流量中收回。該等現金流量乃根據多項受經濟及市場不明朗因素影響的假設估計，包括（其中包括）空間需求、客户競爭、市場租金變動、各物業經營成本及估計持有期。任何該等輸入數據的變動，例如預計現金流量減少、估計資本化率增加或因商業房地產銷售市場的正面或負面變動或預期用途變動等任何原因而縮短持有期，將增加就任何特定資產記錄減值的可能性。

我們在租賃市場面臨相當大的競爭，可能無法按與現有租約類似的條款續訂現有租約或重新出租空間，或我們可能會花費大量資金續訂和重新出租空間，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。 除透過出租現有空置面積以提高平均出租率外，我們亦集中力量於續租現有租約。由於我們與許多其他開發商、業主和運營商的辦公室和麪向辦公室的混合用途物業競爭，我們可能無法與現有客户續約，如果我們現有的客户不續約，我們可能無法將空間重新出租給新客户。在我們能夠續租現有租約或將該等空間重新出租予新客户的情況下，不利市況導致的競爭加劇可能要求我們比預期或過往更大程度地利用租金優惠及租户改善。此外，由於技術、經濟狀況、商業文化及╱或由於若干僱主越來越普遍在家工作安排而需要減少空間，我們的客户對空間使用的改變亦影響我們物業的佔用率。因此，客户可能會尋求在續約時向我們租賃更少的空間來縮小規模。

如果我們的競爭對手以低於當前市場價格或低於我們目前向客户收取的租金提供空間，我們可能會失去現有和潛在客户，我們可能會被迫將租金降低到低於我們目前收取的租金，以便在現有租約到期時留住客户。即使我們的客户續租或我們能夠重新出租空間，續租或重新出租的條款和其他成本，包括所需裝修的成本、增加的租户改善津貼、租賃佣金、降低的租金和其他潛在的優惠，可能不如我們目前租賃的條款有利，並可能需要大量的資本支出。我們亦可能不時同意修改現有租約的條款，以鼓勵客户續租。如果我們無法在合理時間內續租或重新出租空間，或如果我們的租金下降或我們的租户裝修成本、租賃佣金或其他成本增加，我們的財務狀況和經營業績將受到不利影響。

與大客户續租或重租大客户騰出的空間的困難或延誤可能會對我們的經營業績造成重大影響。我們最大的20個客户佔我們收入的很大一部分。見“第2項。屬性-客户”和“項目2。“房地產-租賃到期。我們無法保證這些客户或我們的任何其他大客户在其當前租約到期後會續訂其全部或任何空間。

我們的部分租賃為客户提供提前終止租賃的權利，這可能對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。我們的若干租賃允許客户在若干情況下於其指定租賃到期日前終止其全部或部分租賃場地的租賃，例如於特定日期前發出通知，以及在許多情況下支付終止費。倘我們的客户行使提早終止權，我們的經營業績將受到不利影響，且我們無法保證我們將能夠透過將空置空間出租予他人而產生相等金額的淨有效租金。

我們的經營業績及財務狀況可能會因主要客户或多個較小客户出現財政困難（包括破產、無力償債或業務普遍下滑）而受到不利影響。我們的業務取決於客户的財務穩定性。重大客户拖欠其租賃付款將導致我們失去收益及根據該租賃到期的任何其他款項。如果客户違約或破產，我們可能會延遲行使我們作為房東的權利，並可能會產生大量費用重新租賃物業。我們不能僅僅因為客户破產就驅逐他們。另一方面，法院可以授權客户拒絕和終止其租賃。在此情況下，我們就未付未來租金向破產客户提出的申索將受法定上限規限，該上限可能遠低於根據租約實際欠付的剩餘租金。因此，我們對未付租金的索賠可能無法全額支付，我們可能需要註銷遞延租賃成本並確認信貸
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應計直線應收租金損失。該等事件可能對我們的財務狀況及經營業績造成不利影響。

我們市場上的空間供過於求往往導致租金和佔用率下降，使我們更難以有吸引力的租金租賃空間，如果有的話。在我們經營業務的多個市場，未開發土地一般較進入門檻較高的市場更容易獲得，且價格較低。因此，即使在經濟正增長的時期，我們及╱或我們的競爭對手仍可興建新樓宇，與我們的現有物業競爭。任何該等供過於求可能導致我們物業組合的入住率及租金下降，從而對我們的經營業績產生負面影響。

為了保持和/或提高我們物業的質量併成功地與其他物業競爭，我們必須經常花錢維護、維修、翻新和改善我們的物業，這可能會對我們的財務狀況和運營結果產生負面影響。如果我們的物業由於自然條件、附近缺乏合適的便利設施或其他類似因素而對客户的吸引力不如我們競爭對手的物業，我們可能會失去客户或遭受較低的租金。因此，我們可能會不時作出重大的資本開支，以維持或加強我們物業的競爭力。不能保證任何這樣的支出會導致更高的入住率或更高的租金，或者阻止現有客户搬遷到我們競爭對手擁有的物業。

遵守政府法律法規的成本可能會對我們的運營結果產生不利影響。所有不動產和在不動產上進行的作業均受聯邦、州和地方有關環境保護和人類健康和安全的法律和法規的約束。其中一些法律和法規可能會要求客户、業主或經營者承擔調查或補救受污染財產的費用的連帶責任，而不考慮過錯或造成污染的行為是否合法。此外，危險物質的存在或未能適當補救這些物質，可能會阻礙我們出售、出租或質押這些財產作為未來借款的抵押品的能力。

遵守新的法律或法規或對現有法律進行更嚴格的解釋可能需要我們招致鉅額支出。未來的法律或法規可能會施加重大的環境責任。此外，我們客户的操作、在我們物業附近的操作，例如地下儲油罐的存在，或無關第三方的活動，都可能影響我們的物業。此外，我們可能需要遵守各種地方、州和聯邦的消防、健康、生命安全和類似規定，並可能因不遵守規定而承擔罰款或損害賠償的責任。我們必須支付的任何支出、罰款或損害賠償都會對我們的運營結果產生不利影響。

發現以前未發現的環境有害條件可能會對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響. 根據各種聯邦、州和地方環境法律和法規，現任或以前的財產所有者或經營者可能需要承擔移除或補救這些財產上的危險或有毒物質的費用。這些成本可能是巨大的。這種法律往往規定責任，無論所有者或經營者是否知道或對這種危險或有毒物質的存在負有責任。環境法還可能對財產的使用方式或經營方式施加限制，這些限制可能需要鉅額支出或阻止我們與可能受此類法律影響的潛在客户簽訂租賃合同。環境法規定了對不遵守行為的制裁，並可由政府機構或私人當事人執行。某些環境法和普通法原則可用於規定釋放和接觸危險物質，包括含石棉材料的責任。第三方可以就暴露在釋放的危險物質中造成的人身傷害或財產損失向房地產所有者或經營者尋求賠償。針對責任索賠、遵守環境法規要求、補救任何受污染財產或支付人身傷害索賠的成本可能會對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。

如果我們的物業運營成本，如房地產税、公用事業、保險、維護和其他成本的增長速度超過我們增加租金收入和/或成本回收收入的能力，我們同樣的物業運營結果將受到影響。。雖然我們從客户那裏獲得的額外租金是基於收回一部分運營費用，但運營費用的增加將對我們的運營結果產生負面影響。我們的收入，包括成本回收收入，受到較長期租賃的影響，可能增長得不夠快，無法彌補運營成本和支出的增加。此外，當市場因素和競爭等情況導致物業租金收入減少時，與擁有和運營物業相關的成本不一定會降低。同一物業營運開支的增加將對我們的經營業績造成不利影響，除非租金上升、收回成本收入增加、任何新收購或發展物業的影響、一般及行政開支減少及/或利息開支減少。

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自然災害和氣候變化可能會對我們的現金流和經營業績產生不利影響。氣候變化可能會增加自然災害和惡劣天氣狀況的不可預測性和頻率，並對未來趨勢和風險造成更多的不確定性。我們的許多建築物位於遭受自然災害和惡劣天氣條件的地區，如颶風、地震、乾旱、暴風雪、洪水和火災。氣候變化的影響或自然災害的發生可能會延遲新的發展項目，增加維修或更換受損物業的投資成本，增加運營成本，需要額外的投資成本來改善現有物業以符合氣候變化法規或以其他方式減少我們投資組合的碳足跡，增加未來的財產保險成本，並對辦公空間的需求產生負面影響。

我們的財產保險可能不足。 我們為所有財產購買保險，包括責任保險、火災保險、風暴保險、洪水保險、地震保險、環境保險和業務中斷保險。然而，保險公司限制或排除對某些類型的損失的承保，例如由於恐怖主義行為、命名的風暴、地震和有毒黴菌造成的損失。因此，我們可能沒有針對某些類型損失的保險範圍或足夠的保險範圍，和/或可用的保險範圍可能會減少。如果發生未投保的損失或超過我們投保限額的損失，我們可能會損失我們投資於一個或多個物業的全部或部分資本，以及該物業的預期未來經營收入。如果我們的任何物業遭受災難性損失，可能會擾亂我們的運營，延遲收入，導致維修或重建物業的鉅額費用和/或損害我們在客户和投資者中的聲譽。此外，倘本集團的任何保險公司無力償債，本集團將被迫以另一合適的保險公司取代現有的保險範圍，而任何未了結的索償將有收回的風險。在這種情況下，我們無法確定我們是否能夠以類似或其他優惠的條款取代保險。該等事件可能對我們的經營業績及財務狀況造成不利影響。

我們已為每項物業購買業權保險，保險金額通常相等於其原購買價。然而，該等保單的金額可能低於我們物業的現時或未來價值，尤其是我們其後興建樓宇的地塊。在這種情況下，如果我們的任何物業存在所有權缺陷，我們可能會損失部分投資於該等物業的資本和預期利潤。

不遵守聯邦政府承包商的要求可能會導致大量成本和大量收入的損失。 由於我們是聯邦政府承包商，因此我們必須遵守各種複雜的法律要求。這些法律規範我們如何開展業務，要求我們管理各種合規計劃，並要求我們對我們的一些承包商施加合規責任。我們未能遵守這些法律可能會使我們受到罰款和處罰，導致我們與聯邦政府的租賃和其他合同違約，並禁止我們與聯邦政府簽訂未來的租賃和其他合同。

我們面臨與網絡攻擊、網絡入侵、勒索軟件或其他方式的安全漏洞相關的風險，以及我們的信息技術（“IT”）網絡和相關係統的其他重大中斷。我們面臨着與安全漏洞相關的風險，這些安全漏洞來自互聯網上的網絡攻擊或網絡入侵、惡意軟件、勒索軟件、計算機病毒、電子郵件附件、我們組織內部的人員或能夠訪問我們組織內部系統的人員，以及我們擁有或使用的IT網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的攻擊和入侵企圖的數量、強度和複雜程度的增加，安全漏洞或中斷的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和我們執行日常運營（包括管理我們的建築系統）的能力至關重要，在某些情況下，可能對我們某些客户的運營至關重要。儘管我們努力維護這些類型的IT網絡和相關係統的安全性和完整性，並已實施各種措施來管理網絡安全事件的風險，但無法保證我們的安全努力和措施將有效，或者試圖的安全漏洞或中斷不會成功或造成損害。即使是保護得最好的信息、網絡、系統和設施也仍然有潛在的脆弱性，因為在這種企圖破壞安全的行為中使用的技術不斷髮展，直到針對目標發射時才被普遍認識到，在某些情況下，其設計是不被發現的，事實上可能不會被發現。因此，我們可能無法預測這些技術或實施足夠的安全屏障或其他預防措施，因此我們不可能完全緩解網絡安全風險。

涉及我們擁有或使用的IT網絡和相關係統的網絡安全事件可能：

•幹擾我們的網絡和系統的正常運行，從而幹擾我們的運營和/或我們客户的運營;

•導致錯誤的財務報告，違反貸款契約，錯過報告截止日期和/或錯過許可截止日期;
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•導致我們無法適當監控我們是否遵守有關我們作為房地產投資信託基金資格的規則及規例;

•導致我們或他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息被未經授權的訪問、破壞、丟失、盜竊、盜用或泄露，他人可能利用這些信息與我們競爭，或使我們因破壞性、破壞性或其他有害目的和結果而遭受第三方的損害索賠;

•導致我們無法維護客户所依賴的建築系統，以有效利用其租賃空間;

•需要管理層給予高度關注和投入大量資源，以補救由此造成的任何損害;

•使我們遭受違約、損害賠償、信貸、處罰或終止租賃或其他協議的索賠;或

•損害我們在客户和投資者中的聲譽。

上述任何或全部情況都可能對我們的經營業績、財務狀況和現金流產生重大不利影響。

與我們的投資活動有關的風險

近期和未來的收購和開發物業可能無法按照我們的預期進行，並可能需要超出我們估計的翻新和開發成本。 在正常的業務過程中，我們通常會評估潛在的收購，簽訂不具約束力的意向書，並可能隨時簽訂合同以收購其他物業。由於租賃風險、裝修成本風險及其他因素，所收購物業的表現可能未能符合我們的預期。此外，我們為使所收購物業達到我們的標準而產生的翻新及改善成本可能超出我們的最初估計。我們可能沒有財務資源以優惠的條件進行適當的收購或翻新，或者根本沒有。

此外，我們還面臨着來自數量不確定的其他房地產投資者的巨大競爭，包括擁有比我們更大的資本資源和獲得資本的投資者，例如國內外公司和金融機構，公開交易和私人持有的房地產投資信託基金，私人機構投資基金，投資銀行公司，人壽保險公司和養老基金。此外，辦公物業的業主可能不願意出售，導致收購機會減少。由於競爭加劇及機會有限，我們可能無法收購額外物業或該等物業的購買價可能大幅上升，這將減少我們進行任何該等收購的預期回報。

除收購外，我們亦定期考慮開發或重新開發物業。與開發和再開發活動相關的風險包括：

•無法獲得有利的融資;

•建築費用超過原先估計;

•建造和租賃延遲導致償債費用和建造成本增加;以及

•低於預期的入住率和租金，導致物業無利可圖或利潤低於最初估計。

開發和再開發活動還面臨與我們獲得或延遲獲得任何必要的分區、土地使用、建築、佔用和其他所需的政府和公用事業公司授權的能力有關的風險。此外，我們持有並預期將繼續收購不產生收入的土地以供未來發展。見“第2項。土地-土地開發用地。”無法保證我們將於何時（如有）在該等土地上開展開發項目，或任何該等開發項目是否將按優惠條款進行。收購及擁有開發土地的固定成本（例如持續支付物業税）會對我們的經營業績產生不利影響，直至該等土地投入使用或出售為止。

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房地產投資的非流動性和處置的税收效應可能會嚴重阻礙我們出售資產或對物業表現的有利或不利變化做出反應的能力。由於房地產投資的流動性相對較差，我們迅速出售投資組合中的一處或多處房產以應對不斷變化的經濟、金融和投資狀況的能力有限。我們打算在未來繼續出售我們的一些物業，作為我們投資戰略和活動的一部分。然而，我們無法預測我們是否能夠以我們設定的價格或條款出售任何物業，或者潛在買家提供的價格或其他條款是否為我們所接受。我們也無法預測需要多長時間才能找到願意的買家並完成一項房產的銷售。

我們的某些物業的税基相對於其估計的當前市場價值較低，因此，除非我們根據國內税法第1031條以遞延納税交換或其他免税或遞延交易的方式出售該等物業，否則出售該等資產將產生重大的應税收益。根據第1031條，交易所有資格享受遞延納税待遇，出售房產的淨收益必須由託管代理持有，直到用於購買有資格獲得遞延收益的房地產。鑑於對符合我們投資標準的物業的競爭，我們可能會延遲將這些收益再投資，或者我們可能根本無法再投資這些收益。使用再投資所得資金收購額外創收資產方面的任何延遲或限制，都可能對我們的近期經營業績產生不利影響。此外，對於遞延納税的1031交易，我們的受限現金餘額可能會與任何此類託管代理持有的其他資金混合在一起，這將使我們的餘額受到機構信用風險的影響。如果我們在應税交易中直接出售物業，我們可能會選擇根據《房地產投資信託基金國內收入法》的要求將部分或全部應税收益分配給我們的股東，這反過來可能會對我們未來的經營業績產生負面影響，並可能增加我們的槓桿。如果一筆旨在符合1031延期的交易收益後來被確定為應納税，我們可能面臨不利後果，如果適用於此類交易的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產。

我們使用合資企業可能會限制我們對聯合所有投資的控制和靈活性。當情況需要時，我們不時與其他人士或實體在合資企業中擁有、開發和收購物業。合資企業投資的類型包括合夥企業和有限責任公司等實體的非控股所有權權益，以及承租人共同權益，即我們在房地產資產中擁有少於100%的不可分割權益。在某些情況下，我們依靠我們的合資夥伴來管理和租賃物業。我們在合資企業中的參與受到以下風險的影響：

•我們可能與我們的任何合資夥伴發生糾紛，這可能會影響我們開發或運營物業的能力；

•我們的一些合資企業受到債務的約束，這種債務的再融資可能需要股本募集；

•我們的合資夥伴可能會違約，使我們有必要自己履行他們的義務；

•我們的合資企業可能無法償還我們借給他們的任何金額；

•我們可能需要得到合資夥伴的批准才能採取某些行動，因此，我們可能無法促使合資企業實施我們認為明智的決定；

•我們的合資夥伴可能與我們在任何物業翻新、出售或再融資的適當時間和條款方面有不同的目標；

•對於某些合資企業，我們的合資夥伴有權在某些情況下以公平的市場價值(減去估計的出售成本)在未來的不同日期將其權益出售給我們；

•對於某些合資企業，如果適用開發項目的內部回報率超過某些門檻，在某些情況下，我們的合資夥伴有權從我們或合資企業獲得額外的考慮；

•出於税務目的，我們的合資夥伴的結構可能與我們不同，這可能會造成利益衝突；以及

•我們或我們的合資夥伴可能在我們的市場上存在利益衝突，這可能會造成利益衝突。

我們面臨着與綜合用途商業物業開發相關的風險。我們正在運營，目前正在開發，並可能在未來單獨或通過與其他人的合資企業開發物業
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“混合用途”發展項目。這意味着，除了開發辦公空間外，該項目還可能包括住宅、零售、酒店或其他商業用途的空間。與寫字樓房地產相比，我們在開發和管理非寫字樓房地產方面的經驗較少。因此，如果開發項目包括非辦公用途，我們可能會尋求自己開發該組件，將該組件的權利出售給具有該使用經驗的第三方開發商，或者我們可能尋求與此類開發商合作。如果我們不與這樣的開發商出售權利或合作伙伴，或者如果我們選擇自己開發其他組件，我們不僅將面臨通常與商業房地產開發相關的風險，而且還將面臨與非寫字樓房地產的開發和所有權相關的特定風險。此外，即使我們出售其他組件的開發權或選擇通過合資企業參與開發，我們也可能面臨與對方未能按預期完成開發相關的風險。這些風險包括另一方違約的風險，使我們有必要自己完成其他部分(包括提供任何必要的融資)。

我們擁有某些受土地租約約束的物業，這些租約限制了我們對物業的使用，限制了我們出售或以其他方式轉讓物業的能力，並使我們面臨物業的損失，如果我們違反、終止或未續簽此類協議。截至2023年12月31日，我們擁有280萬平方英尺的辦公空間，位於我們長期租賃的各種地塊上。其中許多土地租約對我們對標的物業的使用施加了重大限制，限制了我們出售或以其他方式轉讓物業權益的能力，或限制了我們對物業的租賃。這些限制可能會限制我們及時出售或交換物業的能力，損害物業的價值，或對我們為物業找到合適客户的能力產生負面影響。此外，如果我們在任何特定的土地租約條款下違約，我們可能會失去受土地租約約束的物業的所有權。在土地租約到期後，我們可能無法以優惠的條款重新談判新的土地租約，如果有的話。失去這些物業的所有權或租金支出增加，可能會對我們的經營業績、財務狀況和現金流產生重大不利影響。

與我們的融資活動相關的風險

我們對債務的使用可能會對我們的財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。我們受制於與債務融資相關的風險，例如現金流是否足以支付所需的付款義務、遵守財務比率和其他公約的能力，以及是否有資本為現有債務進行再融資或為重要的業務計劃提供資金。如果我們在債務協議中違反了契約，貸款人可以宣佈違約，如果債務得到擔保，可以接管為違約貸款提供擔保的財產。此外，我們的某些無擔保債務協議包含交叉違約條款，如果我們在某些情況下對其他貸款的違約金額超過3500萬美元，無擔保貸款人有權宣佈違約。根據我們的債務協議，未免除的違約可能會對我們的財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。

此外，我們根據穆迪投資者服務公司和標準普爾評級服務公司對我們信譽的評估，獲得它們的信用評級。這些評級機構的評級基於許多因素，其中一些因素不在我們的控制範圍之內。除了特定於我們的財務實力和業績的因素外，評級機構還會考慮影響REITs的一般條件。我們不能向您保證我們的信用評級不會被下調。如果我們的信用評級被下調或採取其他負面行動，我們可能被要求為我們的循環信貸安排和銀行定期貸款下的未償還借款支付額外的利息和費用。

我們一般不打算儲備資金，以便在到期時償還現有債務。我們可能無法在到期或任何加速時償還、再融資或延長我們的任何或全部債務。如果以更高的利率進行任何再融資，增加的利息支出將對我們的現金流和支付分配的能力產生不利影響。任何此類再融資也可能強制實施更嚴格的財務比率和其他契約，限制我們採取原本可能符合我們最佳利益的行動的能力，例如為新的開發活動提供資金、進行機會性收購、回購我們的證券或支付分配費用。如果我們不履行我們的抵押融資義務，任何確保這種債務的財產都可能被取消抵押品贖回權。

我們依賴我們的循環信貸安排用於營運資本目的，併為我們的開發和收購活動提供短期資金，在某些情況下，還可在到期時償還其他債務。我們在循環信貸安排下借款的能力也使我們能夠迅速利用短期利率的機會。如果我們的貸款人拖欠循環信貸安排下的債務，或者我們因任何原因無法在該安排下借入額外資金，我們將被要求尋求替代股本或債務資本，這可能會更加昂貴，並對我們的財務狀況產生不利影響。如果沒有這樣的替代資本，我們可能無法進行新的投資，並可能難以償還其他債務。

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利率的提高會增加我們的利息支出。截至2023年12月31日，我們有3.7億美元的浮動利率債務未償還，不受利率對衝合同的保護。我們未來可能會招致更多的可變利率債務。如果利率上升，那麼我們的未對衝浮動利率債務的利息支出也會增加，這將對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。我們不時地通過利率對衝合約來管理我們對利率風險的敞口，這些合約有效地固定或封頂了我們的部分可變利率債務。此外，我們以市場利率利用固定利率債務。如果利率下降，任何現有的未償還固定利率債務的利率對衝合約的公平市場價值都將下降。

我們管理這些風險敞口的努力可能不會成功。我們使用利率對衝合約來管理與利率波動相關的風險，可能會使我們面臨額外的風險，包括對衝合約的交易對手可能無法履行其義務的風險。制定有效的利率風險策略是複雜的，沒有任何策略可以完全使我們免受利率波動相關風險的影響。不能保證我們的套期保值活動將對我們的經營結果或財務狀況產生預期的有利影響。利率對衝合同的終止通常涉及交易費用或違約成本等成本。

我們面臨着第三方將無法償還我們向他們提供的貸款的風險。。吾等不時借出資金予買方，以協助出售資產或與成立合營企業收購及/或發展物業有關。發放這些貸款使我們面臨以下風險，每一種風險都可能對我們的現金流、經營結果和/或財務狀況產生實質性的不利影響：

•第三人可能不能及時足額支付到期借款的利息和本金；

•如果我們向賣方提供融資的買方沒有很好地管理物業，或者物業未能達到財務預測，表現不佳或價值下降，則買方可能沒有資金或能力籌集新債務，用於向我們支付所需的利息和本金，如果賣方融資是無追索權的，我們在發生違約時唯一的補救措施是取消資產的抵押品贖回權；

•如果我們向合資企業提供貸款，而合資企業無法支付所需的利息或本金，或兩者都無法支付，或者在償還貸款或其他事項上存在分歧，則我們可能會與合作伙伴發生糾紛，這種糾紛可能會損害我們與合作伙伴的關係，並導致物業的開發或銷售延遲或無法妥善管理物業；以及

•如果我們向一家合資企業貸款資金，而該合資企業無法支付所需的利息和本金，或兩者兼而有之，則我們可以在合資企業協議中行使我們可用的補救措施，允許我們增加我們的所有權權益或我們對重大決策的控制，或者兩者兼而有之，這可能導致未合併的合資企業與我們的財務報表合併；這樣做可能需要我們在各種資產和負債組成部分之間重新分配購買價格，這可能會導致我們報告的運營結果和財務狀況發生重大變化。

與我們作為房地產投資信託基金的地位有關的風險

如本公司未能維持其房地產投資信託基金地位，則本公司可能須作為普通法團繳税，這可能會對本公司股東及經營合夥企業產生重大不利影響。如果公司未能繼續符合聯邦所得税的REIT資格，我們可能會受到不利後果的影響。雖然我們打算以允許本公司繼續符合REIT資格的方式運營，但我們不能保證本公司未來仍將保持REIT的資格，這可能會對本公司的股東產生特別不利的後果。作為房地產投資信託基金的許多徵税要求都是高度技術性和複雜的，並取決於各種事實和情況，這些可能不完全在我們的控制範圍內。本公司透過營運合夥企業及其附屬公司持有其資產的事實，進一步令REIT規定的適用變得複雜。即使是技術上或無意中的錯誤也可能危及我們的REIT地位。此外，國會和美國國税局可能會改變税收法律法規，法院可能會發布新的裁決，使該公司更難或不可能保持REIT的資格。如果本公司未能符合REIT資格，則(A)在計算其應納税所得額時不允許扣除支付給股東的股息，(B)按正常公司税率(以及州和地方税)繳納聯邦所得税，以及(C)除非根據税法有權獲得減免，否則在未能獲得REIT資格的第五個歷年之前，不能重新選擇REIT的地位。此外，該公司將不再被要求進行分銷。由於這些因素，公司沒有資格成為房地產投資信託基金可能會削弱我們擴大業務的能力，並對我們的普通股價格產生不利影響。

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即使我們仍然符合REIT的資格，我們也可能面臨其他税收負擔，對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。即使我們仍然有資格作為房地產投資信託基金納税，我們的收入和資產可能需要繳納某些聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入税，以及州或地方所得税、財產税和轉移税。此外，我們的應税REIT子公司需要繳納常規的公司聯邦税、州税和地方税。這些税收中的任何一項都會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。為了保持聯邦所得税的REIT資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、我們資產的性質和多樣化、我們分配給我們的股東的金額以及我們的股本所有權等方面的測試。為了滿足這些考驗，我們可能會被要求放棄原本可能進行的投資。遵守REIT的要求可能會限制我們的增長前景。

特別是，我們必須確保在每個日曆季度末，我們的資產價值至少有75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券(政府證券、應税房地產投資信託基金附屬公司的證券和合格房地產資產除外)的剩餘投資一般不能超過任何一個發行人的未償還有投票權證券的10%或任何一個發行人的未償還證券總價值的10%。此外，一般來説，我們的資產價值(政府證券、應税房地產投資信託基金子公司的證券和合格房地產資產除外)的5%可以由任何一個發行人的證券組成，而我們總資產價值的25%可以由一個或多個應税房地產投資信託基金子公司的證券代表。如果我們在任何日曆季度結束時未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求清算其他有吸引力的投資，這可能會對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。

被禁止的交易税可能會限制我們出售房產的能力。房地產投資信託基金從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的税。一般來説，被禁止的交易是指在正常業務過程中出售或以其他方式處置主要為出售給客户而持有的財產。我們可能要繳納等同於房地產處置淨收益100%的禁止交易税。雖然將房地產投資信託基金的房地產銷售定性為禁止交易的避風港是可用的，但我們不能向您保證，我們在所有情況下都能遵守該安全港，或者我們將避免擁有可能被描述為在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的財產。因此，我們可以選擇不從事某些物業的銷售，或通過我們的應税REIT子公司進行此類銷售，這將受到聯邦和州所得税的影響。

REITs支付的股息不符合某些股息的降低税率。房地產投資信託基金支付給美國股東的股息最高按33.4%的個人税率徵税(包括3.8%的投資所得税淨額和扣除20%的傳遞收入後)。適用於常規公司合格股息的較優惠税率可能會導致按個別税率徵税的投資者認為投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REIT公司的股票，這可能對REITs的股票價值產生不利影響，包括我們的股票。

我們可能面臨税務審計。因為我們是有組織的，有資格成為房地產投資信託基金，我們通常不需要繳納聯邦所得税。然而，在某些情況下，我們需要繳納聯邦、州和地方税。在正常的業務過程中，我們通過某些實體擁有房地產進行了税務審計。雖然以前進行審計的司法管轄區發出的欠税通知並不重要，但不能保證未來的審計不會以更頻繁的方式進行，也不能保證此類審計的最終結果不會對我們的運營結果產生重大不利影響。

與投資我國證券有關的風險

我們普通股的價格波動很大，可能會下跌。許多因素可能會對我們普通股的公開市場價格產生不利影響。這些因素包括：

•機構對我們的興趣程度；

•與其他房地產投資信託基金相比，對美國投資的吸引力；

•與其他資產類別相比，房地產投資信託基金，特別是寫字樓房地產投資信託基金的證券的吸引力；

•我們的財務狀況和業績；
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•市場對我們的業務和增長前景以及未來潛在現金股利的看法；

•政府行為或法規，包括修改税法；

•市場利率上升，這可能導致投資者預期我們的分配相對於我們普通股的價格有更高的年度收益；

•我們信用評級的變化；

•增發普通股，或認為此類發行可能發生，包括根據我們的股權分配協議；以及

•我們的股息水平或穩定性的任何負面變化。

有關分配的税收選擇可能會影響公司或我們股東未來的流動性。在某些情況下，我們可能會考慮進行納税選擇，將未來對股東的分配視為本年度的分配。這次選舉是在《國税法》中規定的，可以讓我們避免在本年度增加股息或支付額外的所得税。然而，這可能會限制我們在未來幾年減少股息的能力，而不會產生違反REIT分配要求或產生額外所得税負擔的風險。

税收立法或監管行動可能會對我們或我們的股東產生不利影響。近年來，適用於與我們普通股投資類似的投資的美國聯邦所得税法在立法、司法和行政方面進行了多次修改。税法的其他修改可能會在未來繼續進行，我們不能向您保證，任何此類修改不會對我們或我們的股東的税收產生不利影響。任何此類變化都可能對我們普通股的投資、我們物業的市值或REITs證券相對於其他資產類別的吸引力產生不利影響。

我們不能向您保證，我們將繼續以歷史利率支付股息。我們通常預計將使用經營活動的現金流為股息提供資金。欲瞭解有關公司紅利支付歷史的信息以及對影響公司董事會關於紅利和分配決定的因素的討論，請參閲“第7項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動資金和資本資源--紅利和分配”。我們未來股息支付水平的變化可能會對我們普通股的市場價格產生實質性影響。

現金分配減少了原本可用於其他商業目的的現金數量，包括償還債務、再投資於我們現有的投資組合或為未來的增長計劃提供資金。為了保持房地產投資信託基金的資格，公司必須每年向股東分配至少90%的房地產投資信託基金應納税所得額，不包括淨資本利得。此外，儘管資本收益不需要通過分配來維持REIT的地位，但作為我們投資活動的一部分產生的應税資本收益(如果有的話)將繳納聯邦和州所得税，除非此類收益分配給我們的股東。為維持REIT地位或分配其他應税資本收益而向股東分配的現金限制了我們為其他業務目的積累資本的能力，包括償還債務、再投資於我們現有的投資組合或為未來的增長計劃提供資金。

進一步發行股權證券可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響，並可能稀釋現有股東的權益。大量普通股的出售，或認為這種出售可能發生的看法，可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。我們已向美國證券交易委員會提交了一份註冊聲明，允許我們根據需要並根據我們根據當時條件以滿意條款進行發行的能力，不時發行數額不定的股權證券(包括普通股和優先股)。此外，公司董事會還根據公司的股權出售協議，不時授權公司發行普通股。如果發行額外的股權證券為未來的開發和收購提供資金或償還債務，我們現有股東的利益可能會被稀釋。我們執行業務戰略的能力取決於我們能否獲得適當的組合：非核心資產出售；債務融資，包括無擔保信貸額度和其他形式的擔保和無擔保債務；以及股權融資，包括普通股。

我們可以在沒有得到股東批准的情況下改變政策。我們的經營和財務政策，包括我們關於房地產收購、增長、運營、負債、資本化和股息的政策，完全由公司董事會決定。因此，我們的股東並不控制這些政策。
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對控制權變動的限制可能會阻礙有利於股東的收購嘗試。公司章程和章程以及馬裏蘭州一般公司法中的條款可能具有反收購效力，從而延遲、推遲或阻止收購企圖。例如，這些規定可能推遲或阻止對我們普通股的收購要約或購買大量普通股，從而限制了公司股東獲得高於當時市場價格的普通股溢價的機會。這些規定包括：

•所有權限制。公司章程禁止任何個人或實體直接、間接或推定擁有超過公司已發行股本9.8%的股份。任何未經本公司董事會同意而持有或轉讓超過所有權限額的股本股份的企圖均屬無效。

•優先股。公司章程授權董事會發行一個或多個類別的優先股，並確定任何類別發行的優先股的優先股和權利。這些行動可以在沒有股東批准的情況下采取。優先股的發行可能會延遲或阻止某人控制公司，即使控制權的變更符合我們的最佳利益。

•企業合併。根據公司章程和馬裏蘭州法律，公司不能與另一家公司合併或合併，也不能進行公司不是倖存實體的法定換股交易，也不能出售其全部或幾乎所有資產，除非公司董事會通過一項決議，宣佈擬議的交易是可取的，並且大多數股東作為一個單一類別投票批准交易。馬裏蘭州法律禁止股東在書面同意下采取行動，除非所有股東都書面同意。這一限制的實際效果是，要求或允許本公司股東採取的任何行動，只有在適當地提交給股東年會或特別會議時才能採取。公司的章程進一步規定，為了讓股東在會議上適當地提出任何事項，股東必須遵守關於提前通知的要求。上述條款可能會將公司大多數未償還有表決權證券的持有者支持的股東行動推遲到下一次年度會議。這些規定還可能阻止其他人對公司普通股提出收購要約，因為即使該個人或實體獲得了公司大部分未償還有表決權證券，也很可能只能在正式召開的股東大會上以股東身份採取行動，如選舉新董事或批准合併。馬裏蘭州法律還對馬裏蘭州公司和感興趣的股東之間的企業合併規定了特殊要求，除非適用豁免。除其他事項外，法律在五年內禁止公司與利益相關股東之間的合併和其他類似交易，並要求在五年期限結束後，此類交易必須獲得絕對多數投票。該公司的章程包含一項條款，免除該公司遵守馬裏蘭州商業合併法規。然而，我們不能向您保證，這一憲章條款在未來的任何時候都不會被修改或廢除。

•控制股權收購。馬裏蘭州一般公司法還規定，在控制權股份收購中收購的馬裏蘭公司的控制權股份沒有投票權，除非獲得有權就此事投票的三分之二的投票批准，不包括收購者或高級管理人員或僱員董事擁有的股份。如果公司是交易的一方，則控制權股份收購法規不適用於在合併、合併或股票交易中收購的股份，也不適用於公司章程或章程批准或豁免的收購。公司的章程包含一項條款，任何人收購的任何股票都不受控制權股份收購法規的約束。然而，我們不能向您保證，這項附例條款在未來的任何時候都不會被修改或廢除。

•馬裏蘭州主動收購法令。根據馬裏蘭州的法律，公司董事會可以在沒有股東同意的情況下采用各種反收購條款。採取此類措施可能會阻礙對本公司的收購要約，或使收購本公司變得更加困難，即使收購將符合本公司股東的最佳利益。

•論合夥經營協議的反收購保護。在本公司控制權發生變化時，經營合夥企業的合夥協議要求某些收購者維持傘狀合夥房地產投資信託結構，其條款至少與現有的對有限合夥人有利。例如，收購人將被要求保留有限合夥人繼續持有可贖回收購人股本的遞延納税合夥權益的權利。例外情況需要我們經營合夥企業三分之二的有限合夥人(本公司除外)的批准。這些規定可能會使涉及本公司的控制權變更交易變得更加複雜，因此可能會降低此類交易發生的可能性，即使此類交易將符合本公司股東的最佳利益。
19
目錄表



項目1B。未解決的員工意見

沒有。
項目1C。網絡安全

我們面臨與網絡攻擊、網絡入侵或其他方式的安全漏洞以及信息技術網絡和相關係統的其他重大中斷有關的風險。另見“項目1A”。風險因素-與我們運營相關的風險-我們面臨着與網絡攻擊、網絡入侵、勒索軟件或其他安全漏洞相關的風險，以及我們的信息技術（“IT”）網絡和相關係統的其他重大中斷。我們從未經歷過任何對我們造成重大影響或合理可能對我們造成重大影響的網絡安全事件，包括我們的業務策略、經營業績或財務狀況。在一家第三方技術諮詢公司的協助下，我們已採納並實施一種識別和減輕網絡安全風險的方法。例如，我們正在採用和實施國家標準與技術研究所網絡安全框架下建議的許多自願做法，我們認為這是美國的最佳做法。基於房地產公司。

管理層的信息技術指導委員會由首席信息官領導，包括我們所有的執行官，負責評估和管理我們使用的由第三方服務提供商擁有的信息技術網絡和系統的網絡安全威脅的重大風險。Ryan Hunt自2021年6月起擔任我們的首席信息官。Hunt先生於1997年加入我們，並迅速將工作重心轉移到技術領域。他在IT幫助臺開始了他的技術職業生涯，在技術部門擔任過各種其他職務，最近擔任應用程序開發高級總監。Hunt先生在北卡羅來納州立大學獲得管理信息系統理學士學位。

在我們首席信息官的指導下，在管理層指導委員會的監督下，公司實施了網絡安全事件應對計劃，該計劃闡述了檢測和應對網絡安全事件、確定其範圍和風險、制定適當的應對措施以緩解和補救事件、與所有利益相關者和參與者進行有效溝通以及降低未來發生類似事件的可能性的流程。如果發生真實或感知到的網絡安全事件，首席信息官將在切實可行的情況下儘快通知管理指導委員會，該委員會的成員隨後將與首席信息官合作管理重大風險。

作為我們整體企業風險管理流程的一部分，為了更好地評估我們的網絡安全風險，我們利用我們的年度全公司企業風險管理評估進行了業務影響分析，以瞭解我們的關鍵業務運營與我們的信息技術系統之間的關係。我們與第三方服務提供商合作，實時協助我們檢測高級威脅、簡化和協作調查，並建議進一步加強我們的系統的行動，並在必要時對事件做出反應。此外，我們定期聘請獨立第三方通過諮詢、獨立審計和滲透測試來測試我們的網絡安全流程和系統。我們還有一份網絡風險保險單，旨在通過抵消在網絡安全漏洞或類似事件發生後恢復和補救所涉及的成本，幫助我們降低風險敞口。

我們定期進行網絡安全培訓，以確保所有員工都意識到網絡安全風險，並使他們能夠採取措施緩解此類風險。例如，所有員工都必須每季度成功完成網絡安全風險模塊和評估。作為該計劃的一部分，我們還採取合理措施，確保任何可能掌握機密財務或健康信息的員工都接受了適當的網絡安全意識培訓，如果適用，還接受了支付卡行業(PCI)培訓。

公司董事會的審計委員會負責監督管理層的信息技術指導委員會以及旨在監測和控制網絡安全威脅的管理層的風險評估和風險管理流程。管理層的指導委員會由公司首席信息官領導，定期向審計委員會通報網絡安全事項。這些簡報會一般每季度舉行一次。如果我們遇到可能對我們產生重大影響的網絡安全事件，包括我們的業務戰略、運營結果或財務狀況，公司的首席信息官和管理層指導委員會的其他成員(包括也是我們披露委員會成員的高管)將與審計委員會一起審查該事件，以考慮是否需要披露Form 8-K第1.05項，以及在多大程度上要求披露。
20
目錄表


項目2.財產

屬性

下表列出了截至2023年12月31日按地理位置劃分的我們投資組合的信息：

市場可出租
平方英尺		入住率年化GAAP租金收入百分比(1)
羅利6,197,000 90.2 %22.2 %
納什維爾5,099,000 89.9 20.7 
亞特蘭大4,931,000 86.2 16.5 
坦帕3,224,000 87.4 12.3 
夏洛特1,973,000 95.6 10.8 
奧蘭多1,790,000 93.5 6.5 
裏士滿1,843,000 81.7 4.2 
其他2,155,000 86.1 6.8 
總計27,212,000 88.8 %100.0 %
__________
(1)年化GAAP租金收入是2023年12月我們寫字樓物業的GAAP租金收入(基本租金加上成本回收收入，包括直線租金)乘以12。

下表列出了我們投資組合中可出租面積的淨變化：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
(單位：千)
收購— 367 2,266 
已投入使用的開發項目— 263 897 
重新測量/其他5 (11)(3)
性情(383)(437)(1,661)
可出租廣場片斷的淨變化(378)182 1,499 

下表列出了有關我們投資組合的運營信息：

平均值
入住率		年化公認會計原則租金
每平方
腳(1)		年化現金租金
每平方
腳(2)
201991.4 %$26.46 $25.06 
202090.7 %$29.23 $28.21 
202190.0 %$30.75 $29.63 
202290.8 %$31.89 $30.51 
202389.2 %$32.79 $32.18 
__________
(1)每平方英尺的年化GAAP租金為各自年度12月當月的租金收入(基本租金加上成本回收收入，包括直線租金)乘以12，除以總可出租面積。
(2)每平方英尺年化現金租金為各自年度12月當月的現金租金收入(基本租金加上成本回收收入，不包括直線租金)乘以12，除以總可出租面積。

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目錄表


顧客

下表列出了截至2023年12月31日我們產品組合中最大的20個客户的信息：

客户可出租廣場
腳
年化
公認會計準則租賃
收入(1)
百分比
總計
年化
公認會計準則租賃
收入(1)
加權
平均值
剩餘
租期為
年份
(單位：千)
美國銀行648,440 $31,544 3.98 %10.0 
阿瑟裏翁543,794 27,473 3.47 12.8 
聯邦政府784,598 22,177 2.80 4.7 
大都會人壽保險667,228 20,280 2.56 7.2 
Bridgestone Americas506,128 19,934 2.52 13.7 
PPG Industries370,927 10,732 1.35 7.5 
瑪氏寵物護理223,700 9,820 1.24 7.4 
範德比爾特大學294,389 9,109 1.15 2.4 
EQT317,052 7,905 1.00 0.8 
Bass，Berry & Sims213,951 7,649 0.97 1.1 
Albemarle公司162,368 7,270 0.92 10.1 
德勤與途馳158,914 6,630 0.84 6.1 
摩根大通公司。183,864 6,492 0.82 4.4 
Novelis168,949 5,863 0.74 0.7 
Lifepoint企業服務202,991 5,759 0.73 5.2 
佐治亞州288,443 5,622 0.71 1.3 
雷格斯169,833 5,498 0.69 4.8 
凱普金融集團120,847 5,447 0.69 9.6 
達美航空社區信用合作社128,589 5,250 0.66 8.8 
信諾集團180,728 5,080 0.64 4.0 
總計6,335,733 $225,534 28.48 %7.6 
__________
(1)年化GAAP租金收入等於2023年12月的GAAP租金收入(基本租金加上成本回收收入，包括直線租金)乘以12。

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目錄表



租約期滿

下表列出了截至2023年12月31日我們投資組合中現有租賃的預定租賃到期日期：

租約即將到期(1)
即將到期的租契數目可出租
平方英尺
受制於
即將到期
租契		百分比
租來的廣場
素材
代表
通過到期
租契
年化
公認會計準則租賃
收入
即將到期
租契(2)
平均值
年度公認會計原則
租賃率
每平方
腳為
到期時間
百分比
年化
公認會計準則租賃
收入
代表
通過到期
租契(2)
(單位：千)
2024 (3)
446 2,381,298 9.9 %$71,281 $29.93 9.0 %
2025432 3,390,298 14.0 100,995 29.79 12.7 
2026327 2,439,609 10.1 74,552 30.56 9.4 
2027278 2,416,406 10.0 74,053 30.65 9.3 
2028228 2,469,053 10.2 79,941 32.38 10.1 
2029158 1,671,077 6.9 50,873 30.44 6.4 
2030161 1,939,855 8.0 60,274 31.07 7.6 
203181 2,415,349 10.0 79,928 33.09 10.1 
203256 868,526 3.6 32,537 37.46 4.1 
203348 1,108,657 4.6 40,423 36.46 5.1 
此後100 3,061,210 12.7 127,349 41.60 16.2 
2,315 24,161,338 100.0 %$792,206 $32.79 100.0 %
__________
(1)已續訂的到期日期在上面根據續訂到期日期反映。期滿包括與已建成而未穩定的發展物業有關的租約，但不包括與正在進行的發展項目有關的租約。
(2)年化GAAP租金收入等於2023年12月的GAAP租金收入(基本租金加上成本回收收入，包括直線租金)乘以12。
(3)包括59,000平方英尺的按月租賃，佔GAAP年化租金收入總額的0.2%。

正在進行的開發

下表彙總了截至2023年12月31日我們正在進行的辦公開發活動：

屬性市場擁有%合併(Y/N)可出租平方英尺
預計總投資(1)
截至2023年12月31日的投資預租百分比預計完工估計穩定
(千美元)
23個彈簧達拉斯50.0 %N642,000 $460,000 $150,421 33.4 %1Q 251Q 28
中城東區坦帕50.0 %N143,000 83,000 28,817 16.1 1Q 252Q 26
莫羅克羅夫特四號 (2)
夏洛特100.0 %Y18,000 12,000 9,392 100.0 2Q 242Q 24
803,000 $555,000 $188,630 31.8 %
__________
(1)包括租户裝修的估計租賃費用和租賃佣金，直到物業達到穩定。
(2)投資包括遞延租賃佣金，在我們的綜合資產負債表中分類為遞延租賃成本。
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目錄表



持有土地作發展用途

截至2023年12月31日，我們估計可在全資擁有的發展土地上開發約490萬平方英尺的可出租辦公空間，我們認為這些土地是我們未來發展所需的核心資產。我們的核心辦公室開發用地已分區並可供開發，幾乎所有土地都有公用事業基礎設施。我們相信，我們的商業分區和不受阻礙的土地給我們一個發展優勢，比其他商業辦公室開發公司在我們的許多市場。我們還擁有額外的開發土地，我們或第三方可以在其上開發約280萬平方英尺的混合用途房地產項目，包括零售和多户住宅。

聯合投資

下表載列截至2023年12月31日按地理位置劃分的在職合營企業投資的資料：

可出租
平方英尺
加權
平均值
所有權
利息(1)
入住率
市場
達拉斯542,000 50.0 %98.2 %
堪薩斯城 (2)
292,000 50.0 94.3 
裏士滿 (3)
351,000 50.0 93.7 
坦帕 (4)
152,000 80.0 99.8 
總計1,337,000 53.4 %96.4 %
__________
(1)加權平均所有權權益使用可出租平方英尺計算。
(2)不包括我們在一家房地產經紀服務公司的26.5%股權。
(3)裏士滿的合資企業從2023年1月1日起解除合併，現在使用權益會計方法進行會計核算。
(4)坦帕的合資企業被合併了。

此外，我們在2827桃樹(亞特蘭大)、Granite Park Six(達拉斯)、23Springs(達拉斯)和Midtown East(坦帕)擁有50.0%的權益，這四家未合併的合資企業目前正在開發尚未投入使用的項目。

項目3.法律程序

我們不時參與在日常業務過程中出現的各種法律程序、索賠和評估。我們根據現有的最新信息，定期評估與這些事項有關的負債和或有事項。對於本公司可能已發生或將發生虧損且虧損或虧損範圍可合理估計的事項，估計虧損應計並計入本公司綜合財務報表的收益。在其他情況下，由於與可能的結果和損失的數額或範圍有關的不確定性，無法對賠償責任作出合理估計。根據該等事宜目前的預期結果，預計所有這些訴訟、索賠或評估均不會對我們的業務、財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。

項目4.礦山安全披露

不適用。
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目錄表


項目十.關於我們執行幹事的資料

本公司為經營合夥企業的唯一普通合夥人。下表列出了有關該公司高管的信息：

名字年齡職位和背景
西奧多·J·克林克58董事、總裁和首席執行官。
克林克先生於2019年9月成為董事的一名員工和首席執行官。在此之前，克林克先生於2018年11月起擔任我們的總裁兼首席運營官，2015年9月至2018年11月擔任我們的執行副總裁總裁兼首席運營投資官，2012年3月至2015年8月擔任高級副總裁兼首席投資官。在加入我們之前，Klinck先生是一傢俬營房地產投資公司Goddard Investment Group的負責人兼首席投資官。此前，克林克一直在摩根士丹利房地產公司擔任董事的董事。Klinck先生是NAREIT執行董事會和Raleigh Chamber董事會的成員，也是三角的First Tee主席。
布萊恩·M·利裏49
常務副總經理總裁和首席運營官。
利裏於2019年7月成為首席運營官。在此之前，利裏自2014年起擔任新月社區商業和綜合用途業務部的總裁。在加入新月會之前，Leary先生曾在Jacoby Development，Inc.、Atlanta Beltline，Inc.、AIG Global Real Estate、Atlantic Station，LLC和Central Atlanta Progress擔任過高級管理職務。

布倫丹·C·邁奧拉納48常務副總裁兼首席財務官。
Maiorana先生於2019年7月成為財務執行副總裁總裁，2021年1月擔任財務主管，2022年1月擔任首席財務官。在此之前，邁奧拉納先生自2016年5月起擔任我們的高級副總裁，負責財務和投資者關係。在加入Highwood之前，Maiorana先生在富國銀行證券公司從事了11年的股票研究。在此之前，邁奧拉納在安永律師事務所工作了四年。
傑弗裏·D·米勒53常務副祕書長、總法律顧問總裁。
在2007年3月加入我們之前，Mr.Miller是歐華律師事務所的合夥人，自2005年起在那裏執業。此前，Mr.Miller一直是阿爾斯通&伯德律師事務所的合夥人。Mr.Miller獲準在北卡羅來納州執業。在2016年7月與安納利資本管理公司(紐約證券交易所代碼：NLY)合併之前，Mr.Miller曾擔任哈特拉斯金融公司的首席獨立董事，哈特拉斯金融公司是一家上市的抵押貸款房地產投資信託基金(紐約證券交易所代碼：HTS)。Mr.Miller是拉文斯克羅夫特法學院的理事，也是維克森林法學院訪問委員會的成員。
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目錄表


第II部

項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

我們的普通股在紐約證券交易所交易，代碼為“HIW”。截至2023年12月31日，公司登記在冊的普通股股東為602人。共同單位沒有公開交易市場。截至2023年12月31日，經營合夥企業擁有97個共同單位記錄持有人(公司除外)。截至2023年12月31日，公司有1.057億股流通股和220萬股非公司所有的流通股。

欲瞭解有關公司紅利支付歷史的信息以及對影響公司董事會關於紅利和分配決定的因素的討論，請參閲“第7項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動資金和資本資源--紅利和分配”。

以下總回報業績圖表將我們的普通股與S指數、富時NAREIT全股票REITs指數和富時NAREIT股票寫字樓指數的表現進行了比較。總回報業績曲線圖假設在2018年12月31日對我們的普通股和三個指數的投資為100美元，並進一步假設所有股息的再投資。富時NAREIT All Equity REITs指數是自由浮動調整的美國股票REITs市值加權指數。富時NAREIT股票寫字樓指數由富時NAREIT所有股權REITs指數中主要在寫字樓部門運營的REITs組成。在未來幾年，我們計劃停止納入FTSE NAREIT All Equity REITs指數，因為管理層認為，將我們的表現與FTSE NAREIT股票寫字樓指數的表現進行比較將提供更相關的比較，因此對投資者更有用。總回報表現並不一定預示着未來的結果。

123123 Performance Graph.jpg

2018年12月31日至12月31日期間，
索引20192020202120222023
海伍德地產公司131.82 112.36 132.17 87.79 78.89 
標準普爾500指數131.49 155.68 200.37 164.08 207.21 
富時NAREIT全股票REITs指數128.66 122.07 172.49 129.45 144.16 
富時NAREIT股票辦公室指數131.42 107.19 130.77 81.58 83.23 

26
目錄表


以上業績圖表僅作為本年度報告的一部分，僅根據規則14a-3(B)(9)向公司股東提供此類信息的要求提供，因此不被視為由公司或經營合夥公司根據1933年證券法或1934年證券交易法提交或通過引用納入任何文件中。

該公司有一項股息再投資和股票購買計劃(“DIP”)，根據該計劃，普通股持有者可以選擇自動將他們的股息再投資於額外的普通股，併為額外的普通股支付可選的現金支付。該公司通過指示DIP管理人在公開市場購買普通股來履行其DIP義務。

該公司有一項員工股票購買計劃(“ESPP”)，根據該計劃，員工可以為購買普通股貢獻高達其現金補償的25%。在每個季度結束時，每個參與者的賬户餘額，包括累積的股息，將用於購買普通股，成本按該季度最後一天前五天紐約證券交易所平均收盤價的85%計算。一般來説，根據ESPP購買的股票必須持有至少一年。該公司通過增發普通股來履行其ESPP義務。

關於公司股權補償計劃和其他相關股東事項的信息，通過參考公司將於2024年5月14日舉行的年度股東大會提交的委託書納入本文件。
27
目錄表


項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

你應該閲讀下面的討論和分析，同時閲讀本文其他地方所附的合併財務報表和相關附註。

關於前瞻性陳述的披露

本年度報告中的部分信息可能包含前瞻性陳述。此類陳述尤其包括在本節和“項目1.業務”標題下關於我們的計劃、戰略和前景的陳述。您可以通過我們使用的前瞻性術語識別前瞻性陳述，如“可能”、“將”、“預期”、“預期”、“估計”、“繼續”或其他類似詞彙。儘管我們相信此類前瞻性陳述所反映或暗示的我們的計劃、意圖和期望是合理的，但我們不能向您保證我們的計劃、意圖或期望一定會實現。在考慮此類前瞻性陳述時，您應牢記可能導致我們的實際結果與任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同的重要因素，包括以下因素：

•我們客户的財務狀況可能會惡化；

•我們對與客户財務困難相關的潛在損失的假設可能被證明是不正確的；

•我們債務工具下的交易對手，特別是我們的循環信貸安排，可能試圖逃避他們在該工具下的義務，如果成功，這將減少我們的可用流動性；

•我們可能無法迅速或以與舊租約一樣優惠的條件租賃或重新租賃第二代空間，即以前佔用的可供租賃的空間；

•我們可能不能像最初預期的那樣迅速或以優惠的條件出租新建的建築物；

•我們可能無法像預期的那樣迅速或以有利的條件完成開發、收購、再投資、處置或合資項目；

•我們現有市場的開發活動可能導致相對於客户需求的供過於求；

•我們的市場可能會遭遇經濟和/或辦公室就業增長的下滑；

•出乎意料的利率上升可能會增加我們的償債成本；

•運營費用的意外增加可能會對我們的運營業績產生負面影響；

•自然災害和氣候變化可能對我們的現金流和經營業績產生不利影響；

•我們可能無法滿足我們的流動資金要求，或無法以優惠條件獲得資本，以滿足我們的營運資金需求和增長計劃，或在到期時償還或再融資未償債務；以及

•該公司可能會失去關鍵的高管。

然而，這份風險和不確定性清單並不打算詳盡無遺。您還應查看我們在“第1A項”中所作的其他警示聲明。風險因素“在本年度報告中列明。鑑於這些不確定性，您不應過度依賴前瞻性陳述。我們沒有義務公開發布對這些前瞻性陳述的任何修訂的結果，以反映任何未來的事件或情況或反映意外事件的發生。

執行摘要

我們從事的是工作場所製造行業。我們相信，通過創造環境和體驗，最優秀和最聰明的人可以共同實現他們無法分開的東西，我們可以為我們的客户、他們的團隊成員以及反過來為我們的利益相關者提供更大的價值。我們的簡單戰略是在我們的足跡範圍內擁有和運營BBDS中的高質量工作場所，保持強大的資產負債表，在整個經濟週期中保持機會主義，僱傭一支有才華和敬業的團隊，以及
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目錄表


與所有利益相關者進行透明的溝通。我們專注於擁有和管理最具活力和活力的BBD建築。BBD是高度充滿活力和宜人的工作場所，可以增強我們的客户吸引和留住人才的能力。它們既是城市，也是郊區。在這些環境中提供最支持人才的工作場所選擇是我們工作場所創造戰略的核心。

我們的投資戰略是通過開發、收購和擁有我們核心市場BBD中的高質量、差異化的寫字樓組合，為我們的股東創造有吸引力和可持續的長期回報。這一戰略的一個核心組成部分是不斷加強我們現有服務組合的財務和運營業績、彈性和長期增長前景，並回收那些不再符合我們標準的物業。

收入

我們的經營業績在很大程度上取決於能否成功租賃和運營我們投資組合中的辦公空間。經濟增長和我們核心市場的寫字樓就業水平是預測我們未來經營業績的重要因素。

影響我們租金和其他收入的關鍵因素是平均入住率、租金、成本回收收入、投入使用的新開發項目、收購和處置。在經濟增長改善的時期，平均入住率通常會增加，因為我們租用空間的能力超過了現有租約到期時出現的空置率。在經濟增長放緩或負增長時期，平均入住率通常會下降，因為當新的空置率往往超過我們租賃空間的能力時。資產收購、處置和投入使用的新開發項目直接影響我們的租金收入，並可能影響我們的平均入住率，這取決於收購、出售或投入使用的物業的入住率。未來收入可預測性的另一個指標是我們投資組合的預期租賃到期時間。因此，除了尋求通過租賃現有空置空間來增加我們的平均入住率外，我們還將租賃努力集中在到期前續簽現有租約。有關我們的租賃到期的更多信息，請參閲“項目2.屬性-租賃到期”。另見“第1A項。風險因素-與我們的運營相關的風險。從長遠來看，在家工作安排的社會接受度、可取性和預期的經濟利益可能會對未來的辦公空間需求產生實質性的負面影響。

我們寫字樓組合中的入住率從2022年12月31日的91.0%下降到2023年12月31日的88.8%(包括我們在未合併的合資物業中的份額)。我們預計2024年我們寫字樓投資組合的平均入住率將在87.0%至89.0%之間。

我們的租金收入是否按比例跟蹤平均入住率取決於簽署的新租約和續簽租約下的GAAP租金是高於還是低於到期租約下的GAAP租金。在任何一年到期的第二代租約的年化租金收入通常不到我們年度總租金收入的15%。下表列出了2023年第四季度簽署的第二代寫字樓租約的相關信息(我們將第二代寫字樓租約定義為與新客户簽訂的租約，以及與我們之前擁有的辦公空間續簽的現有客户的租約，以及與收購建築中的空置空間有關的租約)：
新的續訂所有辦公室
租賃空間(以可出租平方英尺為單位)266,697 431,532 698,229 
平均租期(以年為單位-加權可出租平方英尺)8.5 5.2 6.4 
基本租金(每可出租平方英尺)(1)
$37.39 $32.75 $34.52 
租金優惠(每平方英尺租金)(1)
(3.27)(1.84)(2.39)
公認會計準則租金(每可出租平方英尺)(1)
$34.12 $30.91 $32.13 
租户改善(每平方英尺可出租面積)(1)
$7.60 $2.36 $4.36 
租賃佣金(每平方英尺租金)(1)
$1.28 $0.79 $0.97 
__________
(1)租期內按年計算的每平方英尺租金加權平均數。

第四季度簽署的新租約和續簽租約的年度合計租金為每平方英尺32.13美元，比之前相同寫字樓的租約高出7.4%。

我們努力保持多元化、穩定和信譽良好的客户基礎。我們有一個內部指導方針，規定公司董事會定期審查佔我們收入3%以上的客户。自.起
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目錄表


2023年12月31日，只有美國銀行(4.0%)和Asurion(3.5%)佔我們年化GAAP收入的3%以上。請參閲“項目2.物業-客户”。

費用

我們的費用主要包括租賃物業費用、折舊和攤銷、一般和行政費用以及利息費用。有時，費用還包括房地產資產的減值。租賃物業費用是與我們對租賃物業的所有權和運營相關的費用，包括與入住率和使用率水平成比例變化的費用，如清潔服務和水電費，以及不因入住率而變化的費用，如物業税和保險。折舊和攤銷是與不動產所有權相關的非現金費用，通常每年保持相對穩定，除非我們購買、投入使用或出售資產，因為我們的財產以及相關的建築和租户改善資產在固定壽命內按直線折舊。一般和行政費用主要包括管理層和僱員的薪金和福利、公司管理費用以及短期和長期激勵性薪酬。

淨營業收入

我們在同一物業組合中是否錄得淨營運收入(“NOI”)的增長，通常取決於我們是否有能力賺取超過營運開支任何相應增長的租金收入，不論是來自較高的平均入住率、每可出租平方英尺的GAAP租金或較高的成本回收收入。與2022年相比，2023年同一物業NOI下降了650萬美元，降幅為1.2%，這是由於相同物業支出增加了1270萬美元，而相同物業收入增加了620萬美元。我們預計，與2023年相比，2024年相同物業的NOI將會降低，因為相同物業支出的預期增長和預期平均入住率的下降預計將抵消預期的相同物業收入的增加。我們預計，由於合同服務、財產税和財產保險的預期增加，相同的財產租賃財產和其他費用將會更高。

除了同一物業NOI的影響外，NOI是否增加通常取決於我們收購的物業和投入使用的開發物業的NOI是否超過物業處置造成的損失NOI。與2022年相比，2023年NOI減少390萬美元，降幅為0.7%，主要是由於同一物業NOI較低、物業處置損失NOI以及我們的Highwood-Markel Associates，LLC合資企業(“Markel”)解除合併，但因收購Legacy Union的SIX50和投入使用的開發物業而部分抵消。我們預計2024年的NOI將低於2023年，這是由於物業處置造成的NOI損失以及預計同一物業NOI的減少，但部分被投入使用的開發物業抵消。

現金流

在計算與經營活動有關的淨現金時，折舊和攤銷屬於非現金費用，計入淨收入。從歷史上看，我們從經營活動中產生了大量現金。從一個時期到另一個時期，經營現金流主要取決於我們淨收入的變化，如下文“經營業績”、應收賬款和應付賬款的變化以及我們整個投資組合的淨增或減所述。

與投資活動相關的現金淨額一般與租賃和主要建築改善以及我們的收購、開發、處置和合資活動產生的資本化成本有關。在重大淨收購和/或開發活動期間，我們在此類投資活動中使用的現金一般將超過投資活動提供的現金，這通常包括從我們的合資企業出售財產和分配時收到的現金。

與融資活動有關的現金淨額一般涉及債務的分配、產生和償還，以及普通股、普通股和優先股的發行、回購或贖回。我們使用我們的大量現金來為分配提供資金。在一段時期內，我們的未償還債務餘額是否增加，通常取決於我們收購、處置、開發和合資活動的淨影響。我們通常將我們的循環信貸安排用於日常營運資本目的，這意味着在任何給定的時期內，為了將利息支出降至最低，我們可能會在我們的循環信貸安排下記錄大量償還和借款。

有關股息和分配的討論，請參閲“流動性和資本資源--股息和分配”。

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目錄表


流動性與資本資源

我們繼續保持保守和靈活的資產負債表，並相信我們有充足的流動性為我們的運營和增長前景提供資金。截至2024年1月26日，我們約有1,500萬美元的現有現金和3,600萬美元從我們的7.5億美元循環信貸安排中提取，該安排於2024年1月進行了修改，現在計劃於2028年1月到期(但可以根據我們的選擇再延長兩個六個月的期限)。截至2023年12月31日，我們的槓桿率(以我們的抵押貸款和應付票據以及未償還優先股與我們資產的未折舊賬面價值之比衡量)為41.9%，已發行普通股稀釋後有1.079億股。

租金和其他收入是我們滿足短期流動資金需求的主要資金來源。滿足短期流動資金需求的其他資金來源包括可用營運資金和我們循環信貸安排下的借款。我們的短期流動資金需求主要包括運營費用、債務利息和本金攤銷、分配和資本支出，包括建築改善成本、租户改善成本和租賃佣金。建築改善是指維護或增強現有建築的資本成本，這些建築通常與特定客户無關。租户改進是根據客户的特定需求定製空間所需的成本。我們預計，我們的可用現金和現金等價物以及經營活動和計劃融資活動提供的現金，包括我們循環信貸安排下的借款，將足以滿足我們的短期流動性需求。我們將我們的循環信貸安排用於營運資本目的，併為我們的開發和收購活動提供短期資金，在某些情況下，還用於償還其他債務。在循環信貸安排下繼續借款的能力使我們能夠迅速利用短期利率的戰略機會。

我們普遍認為，現有現金、租金和其他收入將繼續足以滿足短期流動性需求，如為運營和一般管理費用提供資金、支付利息支出、維持我們現有的季度股息以及為現有投資組合資本支出提供資金，包括建築改善成本、租户改善成本和租賃佣金。

我們的長期流動資金用途一般包括到期償還或再融資債務、為樓宇改善、新樓宇發展項目(包括我們在合資發展項目中的比例份額)及土地基建項目提供資金，以及為收購樓宇及發展用地提供資金。此外，我們可能會不時通過贖回、公開市場回購、私下協商收購或其他方式註銷未償還的股票和/或債務證券。

我們預計將通過以下組合來滿足我們的長期流動性需求：

•經營活動的現金流；

•經營夥伴關係發行債務證券；

•發行擔保債務；

•銀行定期貸款；

•我們循環信貸安排項下的借款；

•本公司或經營合夥企業發行股權證券；及

•非核心資產的處置。

我們沒有計劃在2026年前到期的債務。我們普遍認為，我們將能夠用現有現金、我們循環信貸安排下的借款、新的銀行定期貸款、發行其他無擔保債務、抵押債務和/或出售額外非核心資產的收益來償還未來的債務。

投資活動

如上所述，我們戰略計劃的一個關鍵原則是通過收購、處置和發展不斷提升我們的寫字樓產品組合的質量。我們通常尋求收購和開發寫字樓，以提高我們整體投資組合的平均質量，並從長遠來看為我們的股東提供一致和可持續的價值。一項資產收購或新發展是否在任何特定期間內導致每股純收入或營運資金(“FFO”)較高，取決於多個因素，包括任何該等期間的NOI是否超過用於為收購或發展提供資金的實際資本成本。此外，考慮到建設週期的長度，開發
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目錄表


在某些情況下，項目要在開工數年後才投入使用。出售非核心資產可能導致每股淨收入或FFO在任何給定時期內較低，前提是所得收益的使用回報不超過已出售物業的資本化率。

經營成果

Markel的解固

Markel是一家合資企業，我們擁有該合資企業50.0%的權益，由於我們控制了該實體的主要運營和財務政策，該權益於2022年12月31日被整合。自2023年1月1日起，對管理合資企業的協議進行了修改，要求實體的主要運營和財務政策必須得到雙方合作伙伴的同意。因此，Markel從2023年1月1日起解除合併，該合資企業現在使用權益會計方法進行會計核算。

2023年與2022年的對比

租金和其他收入

與2022年相比，2023年的租金和其他收入增加了510萬美元，或0.6%，這主要是由於收購了Legacy Union的SIX50，相同物業收入和投入服務的開發物業收入增加，租金和其他收入分別增加了870萬美元、620萬美元和520萬美元。同樣的物業租金和其他收入較高，主要是由於每可出租平方英尺的GAAP平均租金以及成本回收和停車收入增加，但平均入住率的下降部分抵消了這一增長。這些增長被物業處置收入的損失和我們Markel合資企業的解除合併部分抵消，租金和其他收入分別減少了780萬美元和580萬美元。我們預計2024年租金和其他收入將低於2023年，原因是預期平均入住率下降和物業處置收入損失，但部分被投入使用的開發物業所抵消。

運營費用

與2022年相比，2023年的租賃物業及其他開支增加900萬美元，或3.5%，主要是由於相同物業的營運開支增加、在Legacy Union收購SIX50、收購已收購的地塊及投入服務的發展物業的附帶成本，令營運開支分別增加1,270萬元、190萬元、100萬元及80萬元。同樣的物業運營費用較高，主要是因為合同服務、公用事業、財產保險、財產税以及維修和保養費用較高。這些增長被物業處置的運營費用減少和我們Markel合資企業的解除合併所部分抵消，這分別減少了280萬美元和220萬美元的運營費用。我們預計2024年租賃物業和其他費用將高於2023年，原因是相同物業運營費用和投入使用的開發物業運營費用增加，但部分被物業處置的運營費用下降所抵消。

與2022年相比，2023年的折舊及攤銷為1,180萬美元，或4.1%，主要是由於相同物業的折舊及攤銷較高、在Legacy Union收購SIX50以及投入使用的開發物業，但被物業處置及Markel合資企業的解除合併部分抵銷。我們預計2024年的折舊和攤銷將高於2023年，這是由於與相同物業租賃相關的折舊和攤銷以及投入使用的開發物業較高，但部分被物業處置所抵消。

我們在2022年記錄了3650萬美元的減值費用，以將EQT Plaza和一塊地塊的賬面價值降至其估計公允價值減去銷售成本。EQT Plaza是一座616,000平方英尺的寫字樓，位於匹茲堡CBD的中心地帶。EQT Corporation在EQT Plaza的317,000平方英尺的租約定於2024年9月到期。不能保證EQT Corporation在當前租約到期後會續訂其所有或任何空間。我們在2023年沒有記錄此類減值。

一般及行政開支於2023年較2022年增加60萬美元，或1.4%，主要由於發展前成本撇賬及遞延薪酬計劃投資收益(由其他收入相應增加完全抵銷)，但因獎勵薪酬及寫字樓租金下降而部分抵銷。我們預計2024年的一般和行政費用將低於2023年，這是由於較低的開發前成本沖銷，但部分被更高的工資所抵消。

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利息支出

與2022年相比，2023年的利息支出為3,130萬美元，增幅為29.7%，這主要是由於平均利率和平均債務餘額增加，但資本化利息增加部分抵消了這一影響。我們預計2024年的利息支出將高於2023年，原因是平均利率更高，平均債務餘額更高，資本化利息更低。

其他收入

與2022年相比，2023年的其他收入增加了290萬美元，主要原因是麥肯尼和奧利弗合資企業的短期優先股股息收入、向2827桃樹合資企業提供的貸款利息收入以及遞延補償計劃投資的收益(一般和行政費用的相應增加完全抵消了這一收益)，但債務清償成本部分抵消了這一收入。

財產處分收益

與2022年相比，2023年在財產處置方面的收益減少了1580萬美元。

附屬公司解除合併的收益

我們在2023年確認了1,180萬美元的解除合併收益，這與我們將Markel的留存權益調整為公允價值有關。

未合併關聯公司收益中的權益

與2022年相比，2023年未合併附屬公司的股本收益減少了40萬美元，這主要是由於花崗巖公園6號的費用，該公園於2023年第三季度完工，但尚未穩定下來。這一減少被我們Markel合資企業的解除合併以及對McKinney和Olive的收購部分抵消。

每股普通股收益--攤薄

由於上述原因淨收益減少，2023年普通股每股攤薄收益比2022年低0.10美元。

2022年與2021年的對比

關於2022年與2021年的比較，請參閲我們2022年年度報告Form 10-K中的“項目7.管理層對財務狀況和經營成果--經營成果的討論和分析”。

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目錄表



流動性與資本資源

現金流量表

我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析我們的現金流。下表列出了公司現金流的變化(以千為單位)：

截至十二月三十一日止的年度：
2023202220212023年-2022年變化2022年-2021年變化
經營活動提供的淨現金$386,962 $421,779 $414,558 $(34,817)$7,221 
用於投資活動的現金淨額(169,686)(614,799)(287,678)445,113 (327,121)
融資活動提供/(用於)的現金淨額(205,426)187,927 (284,926)(393,353)472,853 
總現金流$11,850 $(5,093)$(158,046)$16,943 $152,953 

2023年與2022年的對比

與2022年相比，2023年經營活動提供的現金淨額的變化主要是由於利息支出、財產處置以及經營資產和負債的變化，但被收購物業和投入使用的開發物業的運營現金淨額部分抵消。我們預計2024年與運營活動相關的淨現金將低於2023年，原因是利息支出和物業處置增加，但部分被投入使用的開發物業的淨現金所抵消。

與2022年相比，2023年用於投資活動的現金淨額的變化主要是由於對收購的房地產、合資企業、租户和建築改善、正在進行的開發以及我們在McKinney和Olive合資企業的短期優先股投資的投資減少，但出售活動的淨收益減少部分抵消了這一變化。我們預計，2024年投資活動的現金使用將主要取決於我們是否在我們市場的BBD購買並開始開發更多的寫字樓。我們預計，這些用於投資活動的現金將在2024年被財產處置的收益部分抵消。

與2022年相比，2023年融資活動提供/(用於)的現金淨額發生變化，主要是由於2022年為我們的投資活動提供資金的淨債務借款增加。假設2024年我們的收購、處置和開發活動的淨影響導致我們的資產增加，我們預計未償債務和/或普通股餘額將增加。

2022年與2021年的對比

關於2022年與2021年的比較，請參閲我們2022年年度報告Form 10-K中的“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--流動性和資本資源”。

大寫

下表列出了公司的資本總額(單位為千，每股除外)：

十二月三十一日，
20232022
應付抵押和票據，按記錄賬面價值計算的淨額$3,213,206 $3,197,215 
優先股，按清算價值計算$28,811 $28,821 
已發行普通股105,710 105,211 
未清償公用事業單位(非公司所有)2,157 2,358 
年底每股股價$22.96 $27.98 
普通股和普通股的市值$2,476,626 $3,009,781 
總市值$5,718,643 $6,235,817 

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截至2023年12月31日，我們的抵押貸款和應付票據以及未償還優先股佔我們總資本的56.7%，佔我們資產未折舊賬面價值的41.9%。另見“執行摘要--流動性和資本資源”。

截至2023年12月31日，我們的應付抵押貸款和票據包括7.208億美元的有擔保債務和25.102億美元的無擔保債務，加權平均利率為4.57%。有擔保債務以未折舊賬面價值為12.376億美元的房地產資產作抵押。截至2023年12月31日，我們的債務中有3.7億美元不按固定利率計息或不受利率對衝合約的保護。

投資活動

-收購

在正常的業務過程中，我們會定期評估潛在的收購。因此，我們可能不時有一項或多項正在考慮的潛在收購處於不同的評估、談判或盡職調查階段，包括受非約束性意向書或可執行合同約束的潛在收購。任何交易的完成都取決於若干意外情況，包括是否滿足慣常的成交條件。不能保證我們將來會收購任何物業。見“第1A項。風險因素-與我們的投資活動相關的風險-最近和未來的收購和開發物業可能無法按照我們的預期表現，可能需要超過我們估計的翻新和開發成本。

2023年第二季度，我們以270萬美元的收購價格(包括資本化收購成本)收購了羅利的土地。

在2021年期間，我們以買入價收購了納什維爾的開發用地，包括資本化的acq。上位費，1,600萬美元，已在該日或之前全額支付2023年第二季度。

-處置

在2023年第四季度，我們出售了納什維爾和坦帕的一棟建築和土地，銷售總價為5250萬美元，處置財產的總收益為2840萬美元。

在2023年第二季度，我們出售了坦帕和羅利的三棟建築，銷售總價為5130萬美元，處置財產的總收益為1940萬美元。

-賣方融資交易

在2023年期間，我們以2100萬美元的總價出售了坦帕的一塊地塊。在此次出售中，我們收到了200萬美元的現金，並提供了1,900萬美元的無追索權賣方融資，形式為兩年期、只計息的第一抵押貸款，利息為SOFR加100個基點。我們認為償還抵押貸款的可能性不大，主要是因為賣方融資佔總銷售價格的很大一部分，而且由於賣方融資是無追索權的，我們在發生違約時的唯一補救措施是取消資產的抵押品贖回權。因此，處置不符合被確認為出售的合同標準。在符合合約準則前，吾等將繼續在綜合資產負債表中將該地塊作為發展用地入賬，而與賣方融資有關的按揭將不會記錄在綜合資產負債表中。結算時收到的現金作為不可退還的保證金記錄在截至2023年12月31日的綜合資產負債表上的應付賬款、應計費用和其他負債中。

--合資企業投資

2022年，我們通過與Granite Properties成立一家合資企業，收購了位於達拉斯郊區的542,000平方英尺的紀念性綜合用途資產McKinney&Olive，從而擴大了我們在達拉斯的市場份額，我們擁有該合資企業50.0%的權益。截止交易時，合資公司支付的部分收購價格由我們出資8000萬美元的短期優先股以及Granite和我們各自出資的8640萬美元普通股提供資金。2023年第二季度，我們和Granite分別為合資企業貢獻了4000萬美元的普通股。這些收益隨後被合資企業用於全額贖回我們800萬美元的短期優先股投資。在贖回之前，我們收到了優先股的每月分派，利率為SOFR加350個基點。這
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目錄表


複議事件沒有改變我們最初的結論，即麥肯尼和奧利弗合資公司是一個可變利益實體，我們不是其主要受益者。因此，該實體仍未合併。

我們在合併後的中城西部合資企業中擁有80.0%的權益。在2023年第四季度，中城西部合資企業從第三方貸款人那裏獲得了4500萬美元的五年期擔保抵押貸款，有效固定利率為7.29%。這筆貸款計劃於2028年11月到期。合資企業產生了80萬美元的債務發行成本，這些成本將在貸款期限內攤銷。所得資金用於償還我們在合資企業關閉時提供的4630萬美元只計利息的建築擔保貸款的餘額。這一重新考慮事件沒有改變我們最初的結論，即Midtown West合資企業是一個可變利益實體，我們是該實體的主要受益者。因此，該實體仍保持合併狀態，所有公司間交易和賬户都將被註銷。

-正在進行的開發

有關我們正在進行的辦公開發活動的摘要表格，請參閲“項目2.物業正在進行的開發”。

融資活動

在2023年第一季度，我們分別與富國證券、美國銀行、BTIG、BTIG、Jefferies LLC、J.P.Morgan Securities LLC、Regions Securities LLC、TD Securities(USA)LLC和Truist Securities，Inc.簽訂了單獨的股權分配協議。根據股權分配協議的條款，公司可以不時通過這些公司作為公司的代理人或委託人提供和出售普通股的總銷售價格高達3.00億美元。股票的出售(如果有的話)可以通過普通經紀商在紐約證券交易所的交易或以其他方式以出售時的市場價格、與當前市場價格相關的價格或按談判價格或與任何此類公司達成的其他協議(可能包括大宗交易)的方式進行。在2023年期間，沒有根據這些協議發行的普通股。

我們的7.5億美元無擔保循環信貸安排在2024年1月進行了修改，現在計劃於2028年1月到期(但如果沒有違約發生，我們可以選擇延長兩個額外的六個月期限)。根據目前的信用評級，我們新修改的循環信貸安排的利率仍然是SOFR加10個基點的相關利差調整和85個基點的借款利差，而每年的貸款費用仍然是20個基點。利率和融資費基於穆迪投資者服務公司或標準普爾評級服務公司公開宣佈的較高評級。如果貸款人書面同意，我們可以選擇不遲於2024年5月15日修訂新修改的循環信貸安排，以規定利率可上調或下調最多2.5個基點，前提是滿足與持續減少温室氣體排放有關的某些有待確定的可持續目標。我們新修改的信貸安排下的金融和其他契約與我們以前的信貸安排基本相似。我們預計將產生790萬美元的債務發行成本，這些成本將在我們新的循環信貸安排的剩餘期限內與某些現有的未攤銷債務發行成本一起攤銷。我們預計將錄得20萬美元的債務清償損失。截至2023年12月31日和2024年1月26日，我們的循環信貸安排下分別有2000萬美元和3600萬美元的未償還餘額。截至2023年12月31日和2024年1月26日，我們有90萬美元的未償還信用證，這減少了我們循環信貸安排的可用性。因此，截至2023年12月31日和2024年1月26日，我們循環信貸安排的未使用能力分別為7.291億美元和7.131億美元。

於2023年第四季度，營運合夥公司發行本金總額3.5億美元、2034年2月到期的7.65%票據，減去原始發行折扣460萬美元。這些債券的定價收益率為7.836%。此前，在2023年第四季度，我們獲得了總計2億美元的名義遠期掉期，實際上將基礎10年期美國國債利率鎖定在4.498%。在隨後發行票據時，我們終止了遠期掉期，並在結算時支付了現金。50萬美元的未實現虧損將被歸類為利息支出，因為債務需要支付利息。承銷費和其他費用總計320萬美元，將在債券期限內攤銷。這些項目的淨攤銷實際上將利率固定在7.981%。發行所得款項淨額用於：(1)預付一筆2億美元的無擔保銀行定期貸款，該筆貸款原定於2024年10月到期，利息為SOFR加上10個基點的相關利差調整和95個基點的借款利差；(2)償還循環信貸安排下的未償還金額；以及(3)用於一般企業用途。我們記錄了與定期貸款提前還款相關的債務清償損失60萬美元。

在2023年第一季度，我們從第三方貸款人那裏獲得了2.0億美元的五年期擔保抵押貸款，有效固定利率為5.69%。這筆貸款計劃於2028年4月到期。我們產生了130萬美元的債務發行成本，這些成本將在貸款期限內攤銷。

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目錄表


我們使用公開信息，定期評估參與我們信貸安排的金融機構以及作為任何利率互換協議交易對手的金融機構的財務狀況。基於這一審查，我們目前預計這些金融機構將履行我們現有安排和任何掉期協議下的義務。

有關我們的利息對衝活動以及與我們的債務融資活動相關的其他市場風險的信息，請參閲“項目7A”。關於市場風險的定量和定性披露。

條款遵從

我們目前正在遵守有關我們的合併債務的財務契約和其他要求。雖然我們預計至少在未來一年內會繼續遵守這些公約和比率，但我們不能保證我們會繼續遵守這些公約和比率，這取決於我們未來的經營業績、物業和融資交易以及整體經濟狀況。

我們的循環信貸安排和銀行定期貸款要求我們遵守慣例的經營契約和各種財務要求。當我們的循環信貸安排發生違約時，在我們循環信貸安排下至少擁有總承諾額51.0%的貸款人可以加速所有當時未償還的借款，並且我們可能被禁止在我們的循環信貸安排下借入任何進一步的金額，這將對我們為我們的運營提供資金的能力產生不利影響。此外，我們的某些無擔保債務協議包含交叉違約條款，如果我們在某些情況下對其他貸款的違約金額超過3500萬美元，無擔保貸款人有權宣佈違約。

截至2023年12月31日，經營夥伴關係有以下未償還無擔保票據(千美元)：

面額賬面金額規定利率
實際利率(1)
債券將於2027年3月到期$300,000 $298,734 3.875 %4.038 %
債券將於2028年3月到期$350,000 $348,276 4.125 %4.271 %
債券將於2029年4月到期$350,000 $349,484 4.200 %4.234 %
債券將於2030年2月到期$400,000 $399,400 3.050 %3.079 %
債券將於2031年2月到期$400,000 $398,892 2.600 %2.645 %
債券將於2034年2月到期$350,000 $345,407 7.650 %7.836 %
__________
(1)上表所列的實際利率不包括與終止相關遠期掉期(如有)相關的未實現虧損或收益的攤銷影響，以及承銷費和其他費用。

管理這些未償還票據的契約要求我們遵守慣例的經營契約和各種財務比率。受託人或任何系列票據本金金額至少25.0%的持有人，可在書面通知60天后仍未治癒的違約時，加速該系列債券的本金金額。

我們可能無法在到期或任何加速時償還、再融資或延長我們的任何或全部債務。如果以更高的利率進行任何再融資，增加的利息支出可能會對我們的現金流和支付分配的能力產生不利影響。任何此類再融資也可能強制實施更嚴格的財務比率和其他契約，限制我們採取原本可能符合我們最佳利益的行動的能力，例如為新的開發活動提供資金、進行機會性收購、回購我們的證券或支付分配費用。

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目錄表


合同義務

下表彙總了我們以現金為基礎的已知重大合同義務，包括截至2023年12月31日的計息項目的所需利息支付(以千為單位)：
截至12月31日止年度內到期應付的款項，
總計20242025202620272028此後
按揭及應付票據：
本金支付 (1)
$3,228,145 $7,056 $27,268 $207,035 $458,755 $698,765 $1,829,266 
利息支付855,469 146,905 145,602 136,558 115,955 89,776 220,673 
購買義務：
租賃和合同承付款以及或有對價(2)
204,317 177,057 18,622 5,555 862 1,392 829 
其他承諾：
對未合併關聯公司的預付款(3)
58,199 30,768 16,723 9,708 1,000 — — 
經營和融資租賃債務：
土地租約92,128 2,258 2,306 2,355 2,407 2,461 80,341 
總計$4,438,258 $364,044 $210,521 $361,211 $578,979 $792,394 $2,131,109 
__________
(1)不包括溢價、折扣、債務發行成本和/或採購會計調整的攤銷。
(2)主要包括已簽署的租約及營運物業合約下的承擔(不包括租户出資的改善工程)、發展/重建項目合約及於成立時同意的無資金來源的合營股本出資。在剩餘租賃期內，客户可以隨時選擇使用的租户改進已在2024年得到反映。這些租賃和合同承諾的時間可能會波動。
(3)包括對我們的合資企業與我們未合併的開發活動相關的貸款承諾的估計提取。

抵押貸款和應付票據的到期利息是根據固定利率債務的規定利率和可變利率債務的2023年12月31日的有效利率計算的。截至2023年12月31日，我們固定利率和可變利率債務的加權平均利率分別為4.31%和6.34%。有關我們的經營和融資租賃債務、抵押貸款和應付票據以及購買債務的更多信息，請分別參閲我們綜合財務報表的附註2、6和7。

股息和分配

為了保持其作為REIT的資格，公司必須向股東支付至少佔其年度REIT應納税所得額的90.0%的股息，不包括淨資本利得。合夥協議要求經營合夥公司分配至少足夠的現金，使公司能夠支付此類股息。根據聯邦税法釐定，本公司的房地產投資信託基金應課税收入與其按美國公認會計原則(“公認會計原則”)所得的淨收入並不相等。此外，儘管資本收益不需要通過分配來維持房地產投資信託基金的地位，但資本收益(如果有的話)需要繳納聯邦和州所得税，除非此類收益分配給股東。見“第1A項。風險因素--與對我們證券的投資有關的風險--現金分配減少了原本可用於其他業務目的的現金數量，包括為債務到期日提供資金、減少債務或未來的增長計劃。“

未來分配的金額由公司董事會酌情決定。下列因素將影響此類現金流，並因此影響公司董事會關於分紅和分配的決定：

•對公司未來預計產生的房地產投資信託基金應納税所得額的預測；

•在考慮到債務契約、某些債務的償還和重組、債務和股本的其他來源及其對我們為現有債務再融資和發展業務的能力的影響後的償債要求；

•按計劃增加現有租約的基本租金；
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目錄表



•因續簽現有租約或重置租約而引起的租金變動；

•現有物業入住率的變化以及新購置或開發物業的租約執行情況；

•營業費用變動；

•預期租賃資本支出，可歸因於續簽現有租賃或新租賃；

•預期的樓宇改善工程；以及

•來自融資和投資活動的預期現金流，包括產生應税收益的資產的出售，只要該等資產不是在根據《國税法》第1031條規定的遞延納税交易所或其他免税或遞延交易中出售。

該公司在2023年每個季度宣佈並支付了普通股每股0.50美元的現金股息。

2024年1月31日，公司宣佈普通股每股0.50美元的現金股息，將於2024年3月12日支付給截至2024年2月20日登記在冊的股東。

當前和未來的現金需求

我們預期，我們的可用現金和現金等價物、經營活動的現金流和其他可用融資來源，包括經營合夥企業發行債務證券、發行擔保債務、銀行定期貸款、循環信貸安排下的借款、公司或經營合夥企業發行股權證券以及處置非核心資產，將足以滿足我們的短期流動資金需求。我們普遍認為，現有現金、租金和其他收入將繼續足以支付運營和一般管理費用、利息支出、我們現有的季度股息和現有投資組合資本支出，包括建築改善成本、租户改善成本和租賃佣金。

截至2023年12月31日，我們擁有2510萬美元的現金和現金等價物。截至2023年12月31日和2024年1月26日，我們循環信貸安排的未使用能力分別為7.291億美元和7.131億美元。

我們擁有目前有效的S-3表格的自動貨架登記聲明，根據該聲明，本公司可隨時及不時根據需要在一項或多項發售中出售普通股、優先股及存托股份，而經營合夥企業則可出售無限量的債務證券，但須受吾等能否根據當時的市場狀況以滿意的條款進行發售的情況所限。

本公司不時與多家公司訂立股權分派協議，據此，本公司可不時透過該等公司作為本公司的代理人或委託人發售普通股。股票的出售(如果有的話)可以通過普通經紀商在紐約證券交易所的交易或以其他方式以出售時的市場價格、與當前市場價格相關的價格或按談判價格或與任何此類公司達成的其他協議(可能包括大宗交易)的方式進行。

在2024年期間，我們預計將出售由於地理位置、年齡、質量和/或整體戰略匹配而不再被視為核心資產的高達2億美元的物業。然而，我們不能保證我們將出售任何額外的非核心資產，或者，如果我們這樣做了，任何此類出售的時間或條款將是什麼。

另見“執行摘要--流動性和資本資源”。

關鍵會計估計

根據公認會計原則編制財務報表時，我們需要作出估計和假設，以影響財務報表日期的資產和負債額以及或有負債的披露，以及報告期的收入和費用的報告金額。實際結果可能與我們的估計不同。

編制綜合財務報表所使用的政策載於綜合財務報表附註1。然而，我們的某些重要會計政策包含了更多使用或
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目錄表


在我們的合併財務報表中確定其影響時所作的估計。管理層已與公司董事會審計委員會一起審查並確定了我們的關鍵會計政策和估計的適當性。

我們認為我們的關鍵會計估計是用於確定報告的金額和與以下相關的披露：

•購置房地產資產和負債；

•房地產資產減值準備；

•與租賃相關的應收賬款的信用損失。

房地產資產與負債的取得

首先，我們收購的所有房地產資產和負債都作為資產收購入賬。因此，收購的有形和無形資產及負債的購買價格按公允價值按相對基準記錄和分配。所記錄的分配是基於所收購物業的估計現金流預測，其中包括折扣、資本化和利率以及現有的可比市場信息。有關採購價格分配的具體程序的更多詳細信息，請參閲我們的合併財務報表附註1。

我們在估計現金流預測、貼現、資本化和利率、公平市場租賃率、假設預期租賃期的賬面成本和執行類似租賃的成本時使用相當大的判斷。雖然在截至2023年12月31日的年度內，我們的購買價格分配方法沒有改變，但房地產市場是多變的，我們的假設是基於收購時市場上現有的信息。這些主要估計的大幅增加或減少，特別是在現金流量預測及折現率和資本化率方面，將導致所收購房地產資產的公允價值計量大幅降低或提高。

房地產資產減值準備

當資產的賬面價值超過其未貼現的未來營運現金流量與剩餘現金流量之和時，按資產估計公允價值與賬面金額之間的差額，我們會記錄分類為持有以供使用的房地產資產的減值。我們以賬面價值或估計公允價值中較低者，以估計或合約銷售價格減去出售成本，記錄分類為持有待售房地產資產的減值。有關我們對分類為持有以供使用和持有以供出售的房地產資產減值的具體程序的更多細節，請參閲我們的合併財務報表附註1。

因我們的減值分析而按公允價值按非經常性基準入賬的任何房地產資產，均根據不可觀察的本地及全國行業市場數據(例如可比銷售額、估價、經紀商對價值的意見及/或最終銷售合同條款)進行估值。此外，分析還包括我們對持有期、預計現金流以及貼現率和資本化率的估計的相當大的判斷。這些投入中任何一項的大幅增加或減少，特別是在現金流量預測及折現率和資本化率方面，都將導致對房地產資產的公允價值計量大幅降低或提高。

與租賃相關的應收賬款的信用損失

與租賃有關的應收賬款的信貸損失，包括應收賬款和應計的直線應收租金，在管理層判斷所記錄的金額不可能收回時，計入租金和其他收入的減少。管理層對收款能力的評估要求在使用付款歷史和其他有關客户財務狀況的現有信息來評估客户當前的信用質量時做出相當大的判斷。截至2023年12月31日止年度，根據管理層對租賃應收賬款可收回性的評估，我們並未出現重大信貸損失。如果管理層關於租賃相關應收賬款可收回性的假設被證明是不正確的，我們可能會經歷超過租金和其他收入確認的信貸損失。

非GAAP信息

本公司認為，普通股股東可獲得的FFO、普通股股東可獲得的FFO以及普通股股東每股可獲得的FFO對管理層和投資者都有利，是衡量任何股權REIT業績的重要指標。因為
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目錄表


這些FFO計算剔除了房地產資產的折舊、攤銷和減值等因素，以及出售經營性房地產資產的損益，這些因素在基於歷史成本會計和使用年限估計的類似條件下相同資產的所有者之間可能有所不同，它們有助於比較不同時期和其他REITs之間的經營業績。管理層認為，根據公認會計原則對房地產資產進行的歷史成本會計隱含地假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而可預測地遞減。由於房地產價值歷來隨着市場狀況而上升或下降，管理層認為，使用FFO、普通股股東可以使用的FFO和普通股股東可以使用的FFO，再加上所需的GAAP陳述，可以更全面地瞭解公司相對於競爭對手的表現，並在更知情和更適當的基礎上做出涉及經營、融資和投資活動的決策。

可供普通股股東使用的FFO、可供普通股股東使用的FFO和每股可供普通股股東使用的FFO是非GAAP財務指標，因此不代表GAAP定義的淨收入或每股淨收入。根據公認會計原則的定義，淨收益和每股淨收益是決定公司經營業績的最相關的衡量標準，因為這些FFO衡量標準包括投資者可能認為主觀的調整，例如增加折舊、攤銷和減值等費用。此外，普通股股東每股可獲得的FFO沒有描述直接為股東利益應計的金額。因此，不應將普通股股東可獲得的FFO、普通股股東可獲得的FFO和普通股股東可獲得的淨收入、普通股股東可獲得的淨收入或普通股股東可獲得的淨收入作為公司經營業績的指標。

該公司的FFO報告與全美房地產投資信託協會(NAREIT)定義的FFO一致，計算方法如下：

•按公認會計原則計算的淨收益/(虧損)；

•可歸因於合併關聯公司非控股權益的淨收益減去或淨虧損；

•加上折舊經營性資產的折舊和攤銷；

•減去銷售折舊經營性財產的收益或加上損失，加上折舊經營性財產的減值，不包括根據公認會計準則被歸類為非常項目的項目；

•對於未合併的合資企業投資，加上或減去我們的調整份額，包括折舊和攤銷可折舊的營業財產(以反映相同基礎上的運營資金)；以及

•加上或減去折舊和攤銷的調整以及銷售折舊經營物業的損益，加上折舊經營物業的減值，以及與非持續經營相關的合併附屬公司的非控制權益。

在計算FFO時，本公司計入了可歸因於經營合夥企業中非控股權益的淨收入，本公司認為這符合通過UPREIT結構運營的REITs的標準行業慣例。本公司認為，在兑換後的基礎上列報FFO是很重要的，因為所有非本公司擁有的普通股都可以按一對一的方式贖回其普通股。

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目錄表


下表列出了公司的FFO、普通股股東可獲得的FFO和普通股股東每股可獲得的FFO(單位為千，每股金額除外)：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
運營資金：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
合併關聯公司非控股權益可歸因於淨(收益)/虧損549 (1,230)(1,712)
房地產資產的折舊和攤銷296,705 284,723 256,488 
折舊財產減值— 35,000 — 
(收益)處置應折舊財產(33,288)(47,807)(163,065)
(收益)附屬公司的解除合併(11,778)— — 
未合併的附屬公司：
房地產資產的折舊和攤銷12,223 1,160 778 
運營資金415,741 435,804 415,799 
優先股股息(2,485)(2,486)(2,486)
普通股股東可獲得的運營資金$413,256 $433,318 $413,313 
普通股股東每股可獲得的運營資金$3.83 $4.03 $3.86 
加權平均流通股(1)
107,785 107,567 107,061 
__________
(1)包括所有潛在稀釋普通股等價物的假定轉換。

此外，公司認為NOI和同一物業NOI是公司物業經營業績的有用補充指標，因為這些指標提供了直接與擁有房地產資產有關的收入和支出的業績指標，以及從淨收入或FFO看不到的前景。該公司將NOI定義為租金和其他收入減去租金、財產和其他費用。該公司將現金NOI定義為NOI減去租賃終止費、直線租金、租賃激勵的攤銷以及收購的高於和低於市場租賃的攤銷。其他REITs可能會使用不同的方法來計算NOI、相同財產NOI和現金NOI。

截至2023年12月31日，我們的同一物業組合由154個在役物業組成，總面積2660萬平方英尺，在整個報告期間(從2022年1月1日至2023年12月31日)全資擁有。截至2022年12月31日，我們的同一物業組合包括148個在役物業，總面積2440萬平方英尺，在整個報告期間(從2021年1月1日至2022年12月31日)全資擁有。我們相同物業組合的變化是由於增加了七個物業，總面積為160萬平方英尺，但被2023年期間出售的四個物業(總面積為40萬平方英尺)的移除所抵消。

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度，與我們不在同一物業組合中的物業相關的租金和其他收入分別為2840萬美元和2950萬美元。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度，租賃物業和與我們不在同一物業組合中的物業相關的其他支出分別為860萬美元和1230萬美元。

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目錄表


下表列出了公司的NOI、相同財產NOI和相同財產現金NOI(單位：千)：

截至十二月三十一日止的年度：
20232022
淨收入
$151,330 $163,958 
未合併關聯公司收益中的權益(1,107)(1,535)
附屬公司解除合併的收益(11,778)— 
財產處分收益(47,773)(63,546)
其他收入(4,435)(1,530)
利息支出136,710 105,385 
一般和行政費用42,857 42,266 
房地產資產減值準備— 36,515 
折舊及攤銷299,411 287,610 
淨營業收入565,215 569,123 
非同一財產和其他淨營業收入(19,813)(17,227)
同物業淨營業收入$545,402 $551,896 
同物業淨營業收入$545,402 $551,896 
租賃終止費、直線租金和其他非現金調整(15,232)(24,523)
同物業現金淨營業收入$530,170 $527,373 

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目錄表


第7A項。關於市場風險的定量和定性披露

利率潛在變化的影響將在下文討論。我們的市場風險討論包括“前瞻性陳述”，代表對假設未來利率變動情況下公允價值或未來收益可能發生的變化的估計。未來的實際結果可能與公佈的結果大不相同。見“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--流動資金和資本資源”和“合併財務報表附註”，以説明我們的會計政策和與這些金融工具有關的其他信息。

我們以固定利率和浮動利率相結合的方式借入資金。我們的循環信貸安排下的借款和銀行定期貸款按浮動利率計息。我們的長期債務由有擔保和無擔保的長期融資組成，通常按固定利率計息。我們的利率風險管理目標是普遍限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低我們的整體借貸成本。為達致上述目標，我們不時訂立利率對衝合約，例如利率套期合約、掉期合約、上限合約及資金鎖定協議，以減低我們對現有及未來債務工具的利率風險。我們一般不會出於交易或投機的目的持有或發行這些衍生品合約。

截至2023年12月31日，我們有28.609億美元的未償還固定利率債務本金，比2022年12月31日增加了5.833億美元。這筆債務的估計總公平市場價值為25.757億美元。如果利率高出100個基點，我們固定利率債務的總公平市場價值將減少1.319億美元。如果利率降低100個基點，我們固定利率債務的總公平市場價值將高出1.412億美元。

截至2023年12月31日，我們有3.7億美元的未償還浮動利率債務不受利率對衝合約的保護，與2022年12月31日相比減少了5.66億美元。如果這一浮動利率債務的加權平均利率高於或低於100個基點，截至2023年12月31日的年度利息支出將增加或減少370萬美元。

項目8.財務報表和補充數據

參見第頁52用於高木地產公司和高木房地產有限合夥企業合併財務報表的索引。

項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧

沒有。

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目錄表



第9A項。控制和程序

一般信息

本節的目的是討論我們的控制和程序。本節中的陳述代表公司總裁兼首席執行官（“CEO”）Theodore J. Klinck和Brendan C.公司執行副總裁兼首席財務官（“CFO”）Maiorana先生。

首席執行官及首席財務官對我們的監控措施及程序的評估包括檢討監控措施的目標及設計、我們實施監控措施的情況，以及監控措施對本年報所用資料的影響。我們尋求識別數據錯誤、控制問題或欺詐行為，並確認採取了適當的糾正措施，包括流程改進。我們的監控措施及程序亦由以下機構或透過以下機構持續評估：

•負責測試財務報告內部控制的員工開展的活動和發佈的報告;

•由適當的業務和會計職能部門的代表進行季度次級認證，以支持CEO和CFO對我們的控制和程序的評估;

•本公司財務會計機構的其他人員;

•我們的內部披露委員會成員;以及

•公司董事會審計委員會成員。

我們並不期望我們的控制和程序能夠防止所有錯誤和欺詐。一個控制系統，無論其設計和運作如何完善，都只能合理而非絕對地保證控制系統的目標得以實現。此外，控制措施和程序的設計必須反映資源有限的事實，必須相對於控制措施的成本來考慮控制措施的好處。由於所有控制制度都有固有的侷限性，任何控制評價都不能絕對保證發現了所有控制問題和任何欺詐行為。這些固有的侷限性包括決策中的判斷可能是錯誤的，以及由於簡單的錯誤或失誤而可能發生故障的現實。此外，某些人的個人行為、兩個或多個人的合謀或管理層對控制的否決都可能規避控制。任何控制系統的設計也部分基於對未來事件可能性的某些假設，並且不能保證任何設計在所有潛在的未來條件下都能成功實現其既定目標。

管理層關於公司財務報告內部控制的年度報告

公司管理層必須建立和維護對財務報告的內部控制，以合理保證財務報告的可靠性，並根據公認會計原則編制財務報表供外部使用。對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：

•與保存記錄有關，這些記錄以合理的細節準確和公正地反映資產的交易和處置;

•提供合理的保證，交易記錄是必要的，以便根據公認會計原則編制財務報表，收入和支出只根據管理層和董事的授權進行;

•提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權獲得、使用或處置資產。

在公司首席執行官和首席財務官的監督下，我們根據《公司財務報告內部控制評價標準》，對公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制有效性進行了評價。內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。

45
目錄表


我們的結論是，截至2023年12月31日，公司對財務報告的內部控制是有效的。我們的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所發佈了關於公司截至2023年12月31日財務報告內部控制有效性的認證報告，內容如下。

經營合夥企業財務報告內部控制管理年度報告
 
業務夥伴關係還需要建立和維持對財務報告的內部控制，其目的是為財務報告的可靠性和根據公認會計準則為外部目的編制財務報表提供合理保證。

在公司首席執行官和首席財務官的監督下，我們根據以下標準對截至2023年12月31日的經營合夥企業財務報告內部控制有效性進行了評估內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。

我們得出的結論是，截至2023年12月31日，運營夥伴對財務報告的內部控制是有效的。美國證券交易委員會規則不要求我們獲得德勤律師事務所關於運營合夥企業財務報告內部控制有效性的認證報告。

46
目錄表


獨立註冊會計師事務所報告

致海伍德地產公司的股東和董事會：

財務報告內部控制之我見

我們已根據以下標準審計了截至2023年12月31日的海伍德地產公司及其子公司(以下簡稱公司)的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2023年12月31日，本公司在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2023年12月31日及截至2023年12月31日年度的綜合財務報表以及我們2024年2月6日的報告，對該等財務報表表達了無保留意見。

意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的《公司財務報告內部控制年度報告》中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/德勤律師事務所


北卡羅來納州羅利市
2024年2月6日


47
目錄表


財務報告內部控制的變化

本公司財務報告內部控制於2023年第四季度並無重大影響或合理地可能對本公司財務報告內部控制產生重大影響的變動。於2023年第四季度，營運合夥企業對財務報告的內部控制亦沒有重大影響或合理地可能對經營合夥企業的財務報告內部控制產生重大影響的變動。

披露控制和程序

美國證券交易委員會規則要求我們維持披露控制和程序，旨在確保我們提交給美國證券交易委員會的年報和定期報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告。根據《交易法》第13a-15(E)條的定義，披露控制和程序包括但不限於旨在確保積累我們需要披露的信息並將其傳達給我們的管理層(包括公司首席執行官和首席財務官)的控制和程序，以便及時做出有關要求披露的決定。公司首席執行官兼首席財務官得出結論認為，公司的披露控制和程序在本年度報告所涉期間結束時有效。公司首席執行官兼首席財務官還得出結論，經營合夥企業的披露控制和程序在本年度報告所涉期間結束時有效。


項目9B。其他信息

沒有。

項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露

不適用。

48
目錄表


第三部分

項目10.董事、高管和公司治理

關於本公司高管和董事的信息、適用於本公司首席執行官和高級財務官的道德準則(已在我們的網站上發佈)以及某些公司治理事項，通過參考本公司將於2024年5月14日舉行的年度股東大會提交的委託書納入本文。自2023年5月16日舉行的2023年年會以來，股東推薦公司董事會候選人的程序沒有任何變化。

本公司對董事、高級管理人員和員工購買、出售和/或其他處置我們的證券採取了內幕交易政策和程序，這些政策和程序旨在促進遵守內幕交易法律、規則和法規以及紐約證券交易所上市標準。董事及其高管均未採納或終止任何規則10b5-1或非規則10b5-1的交易安排。

有關公司高管的簡歷信息，請參閲本年度報告第一部分中的第X項。本公司為經營合夥企業的唯一普通合夥人。

項目11.高管薪酬

關於公司董事和高管薪酬的信息在此併入，參考公司將於2024年5月14日舉行的年度股東大會提交的委託書。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項

關於普通股的實益所有權和公司的股權補償計劃的信息在此併入，參考公司將於2024年5月14日舉行的年度股東大會提交的委託書。

項目13.某些關係和關聯交易與董事獨立性

關於某些關係和相關交易(如果有)以及公司董事獨立性的信息在此併入，參考公司將於2024年5月14日舉行的年度股東大會上提交的委託書。

項目14.首席會計師費用和服務

有關向我們的獨立註冊會計師事務所支付的費用和提供的服務的信息，通過參考公司將於2024年5月14日舉行的年度股東大會提交的委託書併入本文。
49
目錄表


第四部分

項目15.物證和財務報表附表--KJA/JDM審查
請參閲第頁的綜合財務報表索引52查看本報告中包括的海伍茲地產公司和海伍茲房地產有限合夥企業的合併財務報表清單。

陳列品
展品
數		描述
3.1
修訂和重新制定的公司章程(作為2008年5月15日公司當前8-K表格報告的一部分提交)
3.2
修訂和重新修訂公司章程(作為公司2008年5月15日的8-K表格當前報告的一部分提交)
4.1
經營合夥公司、本公司和美國銀行全國協會(作為美聯銀行的權益繼承人)之間的契約日期截至1996年12月1日(作為經營夥伴關係當前表格8-K報告的一部分，提交日期為1996年12月2日)
4.2
2027年3月1日到期的3.875釐債券表格(作為本公司日期為2017年2月23日的8-K表格報告的一部分提交)
4.3
確定3.875%債券條款的高級人員證書，日期為2017年2月23日(作為公司日期為2017年2月23日的8-K表格當前報告的一部分提交)
4.4
2028年3月15日到期的4.125釐債券表格(作為本公司日期為2018年3月5日的8-K表格報告的一部分提交)
4.5
確定4.125%債券條款的高級人員證書，日期為2018年3月5日(作為本公司日期為2018年3月5日的8-K表格報告的一部分提交)
4.6
4.20%債券表格，2029年4月15日到期(作為本公司日期為2019年3月7日的8-K表格報告的一部分提交)
4.7
確定4.20%債券條款的高級職員證書，日期為2019年3月7日(作為公司日期為2019年3月7日的8-K表格的一部分提交)
4.8
2030年2月15日到期的3.050釐債券表格(作為本公司日期為2019年9月13日的8-K表格報告的一部分提交)
4.9
確定3.050%債券條款的高級人員證書，日期為2019年9月13日(作為公司日期為2019年9月13日的8-K表格當前報告的一部分提交)
4.10
2031年2月1日到期的2.600釐債券表格(作為本公司日期為2020年8月13日的8-K表格報告的一部分提交)
4.11
確定2.600%債券條款的高級船員證書，日期為2020年8月13日(作為公司日期為2020年8月13日的8-K表格當前報告的一部分提交)
4.12
註冊證券説明(作為公司截至2019年12月31日年度10-K表格年報的一部分提交)
4.13
債券表格，利率7.65%，2034年2月1日到期(作為本公司於2023年11月16日提交的8-K表格報告的一部分提交)
4.14
確立7.65釐債券條款的高級人員證書，日期為2023年11月21日(作為本公司日期為2023年11月16日的8-K表格報告的一部分提交)
10.1
第二份有限合夥協議，日期為2000年1月1日，為經營合夥企業(作為公司截至2004年12月31日年度10-K表格年度報告的一部分提交)
10.2
截至2004年7月22日的《經營合夥第二次重新簽署的有限合夥協議》的第1號修正案(作為截至2004年12月31日的年度公司10-K表格年度報告的一部分提交)
10.3
日期為2018年7月19日的《第二次重新簽署的有限合夥協議》的第2號修正案，日期為2000年1月1日(作為公司截至2018年6月30日的Form 10-Q季度報告的一部分提交)
10.4*
2015年長期股權激勵計劃(作為本公司日期為2015年5月13日的8-K表格報告的一部分提交)
10.5
購買本公司普通股的認股權證表格(作為本公司截至1997年12月31日的10-K表格年度報告的一部分提交)
10.6*
Highwood Properties，Inc.退休計劃，自2006年3月1日起生效(作為公司截至2007年9月30日的Form 10-Q季度報告的一部分)
50
目錄表


展品
數		描述
10.7*
海伍德地產公司2020年員工股票購買計劃(作為公司截至2020年6月30日的季度10-Q表季度報告的一部分)
10.8*
截至2022年11月30日，對Highwood Properties，Inc.2020年員工股票購買計劃的第1號修正案(作為公司截至2022年12月31日的年度10-K表格年度報告的一部分提交)
10.9*
公司與Theodore J.Klinck於2015年9月1日簽署的高管補充僱傭協議(作為公司2015年9月1日當前8-K表格報告的一部分提交)
10.10*
修訂和重新簽署的高管補充僱傭協議，日期為2013年2月12日，公司與Jeffrey D.Miller之間的協議(作為公司截至2012年12月31日的年度Form 10-K年度報告的一部分提交)
10.11*
公司與Brendan C.Maiorana於2019年7月19日簽署的高管補充僱傭協議(作為公司截至2019年6月30日的Form 10-Q季度報告的一部分提交)
10.12*
公司與Brian M.Leary於2019年7月19日簽署的高管補充僱傭協議(作為公司截至2019年6月30日的Form 10-Q季度報告的一部分提交)
10.13*
2021年長期股權激勵計劃(作為本公司日期為2021年5月11日的8-K表格的一部分提交)
10.14
第六次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2024年1月25日，由本公司、經營合夥企業、北卡羅來納州美國銀行作為行政代理以及其中點名的其他貸款人(作為本公司當前8-K表格報告的一部分，提交日期為2024年1月25日)
19
內幕交易政策和程序
21
附屬公司的附表
23.1
德勤律師事務所對該公司的同意
23.2
德勤&Touche LLP同意合作經營
31.1
根據《薩班斯-奧克斯利法案》第302條為公司頒發首席執行官證書
31.2
根據《薩班斯-奧克斯利法案》第302條為公司頒發CFO證書
31.3
根據《薩班斯-奧克斯利法案》第302條為經營合夥企業頒發首席執行官證書
31.4
根據《薩班斯-奧克斯利法案》第302條為經營合夥企業頒發CFO證書
32.1
根據薩班斯-奧克斯利法案第906條為公司頒發首席執行官證書
32.2
根據薩班斯-奧克斯利法案第906條為公司頒發首席財務官證書
32.3
根據《薩班斯-奧克斯利法案》第906條為經營合夥企業頒發首席執行官證書
32.4
根據《薩班斯-奧克斯利法案》第906條為經營合夥企業頒發CFO證書
97
與追回錯誤判給的賠償有關的政策
101.INS內聯XBRL實例文檔(該實例文檔不會出現在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中)
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
104
封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)
__________
*代表管理合同或補償計劃。


51
目錄表


合併財務報表索引
頁面
海伍德地產公司
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號34)
53
合併財務報表：
截至2023年和2022年12月31日的合併資產負債表
55
截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合收益表
56
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合全面收益表
57
截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的綜合權益報表
58
截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的合併現金流量表
60
海伍德房地產有限合夥企業：
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號34)
62
合併財務報表：
截至2023年和2022年12月31日的合併資產負債表
64
截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合收益表
65
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合全面收益表
66
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的合併資本報表
67
截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的合併現金流量表
68
合併財務報表附註
70
附表III
101
__________

所有其他時間表都被省略，因為它們不適用，或者因為我們的合併財務報表或附註中包含了所需的信息。

52
目錄表


獨立註冊會計師事務所報告

致海伍德地產公司的股東和董事會：
對財務報表的幾點看法

我們已審計所附Highwood Properties，Inc.及其附屬公司(“貴公司”)於2023年12月31日、2023年及2022年12月31日的綜合資產負債表，截至2023年12月31日止三個年度各年度的相關綜合收益表、全面收益表、權益及現金流量表，以及列於指數第(15)項的相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2024年2月6日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。

意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

房地產資產.減值指標和減值的確定--參見財務報表附註1和附註3
關鍵審計事項説明
本公司對物業進行減值分析，首先評估可能顯示賬面值可能無法收回的事件或情況變化，例如入住率大幅下降、識別重大不利的法律或環境因素、資產指定由核心改為非核心而可能影響預期持有期，或市值下降至低於賬面價值。當事件或情況變化顯示賬面價值可能無法收回時，本公司通過比較每項資產估計持有期內預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額，評估其房地產資產的減值。如果一項資產的賬面金額超過未貼現的未來現金流量，則進行分析以確定該資產的公允價值。

53
目錄表


本公司作出判斷，以確定特定房地產資產是否具有減值指標。這些判斷的變化可能會對確定用於進一步分析的房地產資產產生實質性影響。

鑑於(1)本公司評估房地產資產可能出現的減值跡象，管理層須作出判斷，及(2)未貼現的估計未來營運現金流量及剩餘現金流量以確定可回收性，要求管理層就租金、入住率、資本化率及估計持有期的當前及預測趨勢作出重大估計及假設，並執行審核程序以評估(A)管理層是否恰當地識別表明房地產資產賬面值可能無法收回的事件或情況變化，及(B)管理層未貼現未來現金流量分析的合理性，這需要審計師高度的判斷力及更大的努力程度。

如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與評估房地產資產的可能減值跡象有關的審計程序，以及與確定可恢復性的未貼現的估計未來運營和剩餘現金流有關的程序，包括以下程序：

•我們測試了對管理層識別可能表明房地產資產的賬面價值不再可收回的可能情況的控制的有效性，包括對管理層將資產指定為核心或非核心資產的控制、入住率以及管理層對未貼現的估計未來運營和剩餘現金流的控制，以確定可收回程度。

•我們通過制定獨立的確定物業是否表現出減值指標來評估管理層識別減值指標的情況，方法是：

–詢問管理層並閲讀投資委員會和董事會會議記錄，以確定應被評估為非核心並因此可能影響預期持有期的物業。

–測試房地產資產的可能減值跡象，包括通過審查向區域物業經理髮出的問卷和使用信譽良好的市場調查，尋找不利的資產具體情況和/或市場狀況。

–建立對減值指標的獨立預期，並將這種預期與管理層的分析進行比較。

•我們評估了該公司對未貼現的估計未來運營和剩餘現金流的確定，以確定那些已確定指標的資產的可恢復性，具體做法如下：

–比較管理層現金流估計中包括的預測，以確定公司歷史業績和外部市場來源的可回收性。

–我們評估了未貼現的估計未來營運現金流量和剩餘現金流量中使用的重大假設的合理性，包括估計的持有期、租賃率、增長率和資本化率假設。


/s/ 德勤律師事務所

北卡羅來納州羅利市
2024年2月6日

自2006年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
54
目錄表
海伍德地產公司
合併資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)

12月31日，
20232022
資產：
房地產資產，按成本計算：
土地$540,050 $548,720 
建築物和租户的改善5,960,895 5,909,754 
正在進行的開發8,918 46,735 
持有土地以供發展227,058 231,218 
6,736,921 6,736,427 
減去累計折舊(1,743,390)(1,609,502)
房地產淨資產4,993,531 5,126,925 
現金和現金等價物25,123 21,357 
受限現金6,446 4,748 
應收賬款28,094 25,481 
抵押貸款和應收票據4,795 1,051 
應計直線應收租金310,649 293,674 
對未合併關聯公司的投資和墊款343,241 269,221 
遞延租賃費用，扣除累計攤銷淨額#美元175,697及$163,751，分別
225,924 252,828 
預付費用和其他資產，扣除累計折舊#美元22,142及$21,660，分別
65,125 68,091 
總資產$6,002,928 $6,063,376 
經營合夥企業和股權中的負債、非控股權益：
應付抵押貸款和應付票據，淨額$3,213,206 $3,197,215 
應付賬款、應計費用和其他負債302,180 301,184 
總負債3,515,386 3,498,399 
承付款和或有事項
經營合夥企業中的非控股權益49,520 65,977 
股本：
優先股，$0.01面值，50,000,000授權股份；
8.625%系列A累計可贖回優先股(清算優先股$1,000每股)，28,811和28,821已發行及已發行股份
28,811 28,821 
普通股，$0.01面值，200,000,000授權股份；
105,710,315和105,210,858分別發行和發行的股份
1,057 1,052 
額外實收資本3,103,446 3,081,330 
超過普通股股東可用淨收入的分配(698,020)(633,227)
累計其他綜合損失(1,997)(1,211)
股東權益總額2,433,297 2,476,765 
合併關聯公司中的非控股權益4,725 22,235 
總股本2,438,022 2,499,000 
經營合夥企業的總負債、非控股權益和股權$6,002,928 $6,063,376 
見合併財務報表附註。
55
目錄表
海伍德地產公司
合併損益表
(以千為單位，每股除外)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
租金和其他收入$833,997 $828,929 $768,007 
運營費用：
租賃財產和其他費用268,782 259,806 236,436 
折舊及攤銷299,411 287,610 259,255 
房地產資產減值準備— 36,515 — 
一般和行政42,857 42,266 40,553 
總運營費用611,050 626,197 536,244 
利息支出136,710 105,385 85,853 
其他收入4,435 1,530 1,394 
財產處分收益47,773 63,546 174,059 
附屬公司解除合併的收益11,778 — — 
未合併關聯公司收益中的權益1,107 1,535 1,947 
淨收入151,330 163,958 323,310 
可歸因於經營合夥企業非控股權益的淨(收入)(3,164)(3,670)(8,321)
合併關聯公司非控股權益可歸因於淨(收益)/虧損549 (1,230)(1,712)
優先股股息(2,485)(2,486)(2,486)
普通股股東可獲得的淨收入$146,230 $156,572 $310,791 
普通股每股收益-基本：
普通股股東可獲得的淨收入$1.39 $1.49 $2.98 
加權平均已發行普通股-基本105,529 105,120 104,232 
每股普通股收益-稀釋後：
普通股股東可獲得的淨收入$1.39 $1.49 $2.98 
加權平均已發行普通股-攤薄107,785 107,567 107,061 
見合併財務報表附註。
56
目錄表
海伍德地產公司
綜合全面收益表
(單位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
綜合收入：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
其他綜合收益/(虧損)：
現金流量套期保值的結算(493)— — 
現金流套期保值未實現虧損— — (19)
現金流量套期保值的攤銷(293)(238)508 
其他綜合收益/(虧損)合計(786)(238)489 
綜合收益總額150,544 163,720 323,799 
可歸因於非控股權益的不太全面的(收入)(2,615)(4,900)(10,033)
普通股股東應佔綜合收益$147,929 $158,820 $313,766 
見合併財務報表附註。


57
目錄表如下：
海伍德地產公司
合併權益表
(單位為千，不包括份額)

普通股數量普通股A系列累積可贖回優先股額外實收資本累計其他綜合收益╱（虧損）於合併聯屬公司的非控股權益超過普通股股東可得淨收益的分配總計
2020年12月31日的餘額103,921,546 $1,039 $28,826 $2,993,946 $(1,462)$22,046 $(686,225)$2,358,170 
普通股發行，扣除發行成本和預扣税459,477 8 — 21,656 — — — 21,664 
普通股單位轉換為普通股333,920 — — 15,076 — — — 15,076 
普通股股息(美元1.96每股)
— — — — — (204,182)(204,182)
優先股股息（美元86.25每股)
— — — — — (2,486)(2,486)
將經營合夥企業中的非控股權益調整為公允價值— — (11,461)— — — (11,461)
對合並聯屬公司非控股權益的分配— — — — (1,342)— (1,342)
限制性股票的發行184,584 — — — — — — — 
優先股的贖回/回購— (5)— — — — (5)
以股份為基礎的補償費用，扣除沒收(6,747)2 — 8,644 — — — 8,646 
可歸因於經營合夥企業非控股權益的淨(收入)— — — — — (8,321)(8,321)
歸屬於合併聯屬公司非控股權益的淨（收入）— — — — 1,712 (1,712)— 
綜合收入：
淨收入— — — — — 323,310 323,310 
其他綜合收益— — — 489 — — 489 
綜合收益總額323,799 
截至2021年12月31日的餘額104,892,780 1,049 28,821 3,027,861 (973)22,416 (579,616)2,499,558 
普通股發行，扣除發行成本和預扣税106,141 1 — 5,166 — — — 5,167 
普通股單位轉換為普通股30,909 — — 1,251 — — — 1,251 
普通股股息(美元2.00每股)
— — — — — (210,183)(210,183)
優先股股息（美元86.25每股)
— — — — — (2,486)(2,486)
將經營合夥企業中的非控股權益調整為公允價值— — 39,502 — — — 39,502 
對合並聯屬公司非控股權益的分配— — — — (1,411)— (1,411)
限制性股票的發行181,807 — — — — — — — 
以股份為基礎的補償費用，扣除沒收
(779)2 — 7,550 — — — 7,552 
可歸因於經營合夥企業非控股權益的淨(收入)
— — — — — (3,670)(3,670)
歸屬於合併聯屬公司非控股權益的淨（收入）— — — — 1,230 (1,230)— 
綜合收入：
淨收入— — — — — 163,958 163,958 
其他綜合損失— — — (238)— — (238)
綜合收益總額163,720 
截至2022年12月31日的餘額105,210,858 $1,052 $28,821 $3,081,330 $(1,211)$22,235 $(633,227)$2,499,000 
58
目錄表
海伍德地產公司
綜合權益報表-續
(單位為千，不包括份額)

普通股數量普通股A系列累積可贖回優先股額外實收資本累計其他綜合收益╱（虧損）於合併聯屬公司的非控股權益超過普通股股東可得淨收益的分配總計
截至2022年12月31日的餘額105,210,858 $1,052 $28,821 $3,081,330 $(1,211)$22,235 $(633,227)$2,499,000 
普通股發行，扣除發行成本和預扣税
27,064 2 — 188 — — — 190 
普通股單位轉換為普通股
193,907 — — 4,795 — — — 4,795 
普通股股息(美元2.00每股)
— — — — — (211,023)(211,023)
優先股股息（美元86.25每股)
— — — — — (2,485)(2,485)
將經營合夥企業中的非控股權益調整為公允價值
— — 10,152 — — — 10,152 
合併關聯公司中非控股權益的貢獻
— — — — 320 — 320 
限制性股票的發行
282,453 — — — — — — — 
優先股的贖回/回購
— (10)— — — — (10)
以股份為基礎的補償費用，扣除沒收
(3,967)3 — 6,981 — — — 6,984 
可歸因於經營合夥企業非控股權益的淨(收入)
— — — — — (3,164)(3,164)
合併聯營公司非控股權益應佔淨虧損— — — — (549)549 — 
解除附屬公司的合併— — — — (17,281)— (17,281)
綜合收入：
淨收入— — — — — 151,330 151,330 
其他綜合損失— — — (786)— — (786)
綜合收益總額
150,544 
截至2023年12月31日的餘額105,710,315 $1,057 $28,811 $3,103,446 $(1,997)$4,725 $(698,020)$2,438,022 
見合併財務報表附註。
59
目錄表
海伍德地產公司
合併現金流量表
(單位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
經營活動：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷299,411 287,610 259,255 
租賃優惠和收購相關無形資產和負債的攤銷1,135 (42)(1,903)
基於股份的薪酬費用6,984 7,552 8,646 
經營租賃應收款信貸虧損淨額3,834 3,199 425 
抵押貸款和應收票據的應計利息(805)(88)(103)
債務發行成本攤銷4,884 4,324 4,451 
現金流量套期保值的攤銷(293)(238)508 
抵押貸款和應付票據攤銷公允價值調整(288)(70)862 
房地產資產減值準備— 36,515 — 
債務清償損失602 — 286 
財產處置淨收益(47,773)(63,546)(174,059)
附屬公司解除合併的收益(11,778)— — 
未合併關聯公司收益中的權益(1,107)(1,535)(1,947)
未合併聯屬公司的收益分配1,246 614 1,417 
現金流量套期保值的結算(493)— — 
經營性資產和負債變動情況：
應收賬款(547)(10,955)5,744 
預付費用和其他資產1,259 1,685 1,575 
應計直線應收租金(24,510)(29,421)(22,100)
應付賬款、應計費用和其他負債3,871 22,217 8,191 
經營活動提供的淨現金386,962 421,779 414,558 
投資活動：
收購的房地產和相關無形資產的投資，扣除收購的現金(18,544)(224,934)(305,291)
對正在進行的開發的投資(33,848)(44,352)(77,854)
對租户改善和延期租賃費用的投資(112,290)(120,739)(93,654)
對建築改善的投資(64,312)(76,415)(48,405)
投資於收購的未合併關聯公司的控股權— — (127,339)
處置房地產資產的淨收益101,829 130,038 374,016 
來自未合併關聯公司的資本分配6,594 — — 
對按揭和應收票據的投資(14,463)(24)(84)
償還按揭及應收票據9,888 288 301 
對未合併關聯公司的投資和墊款(132,609)(261,772)(6,079)
償還未合併關聯公司的優先股80,000 — — 
保證金存款的變動15,500 (15,500)— 
其他投資活動的變化(7,431)(1,389)(3,289)
用於投資活動的現金淨額$(169,686)$(614,799)$(287,678)
60
目錄表
海伍德地產公司
合併現金流量表--續
(單位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
融資活動：
普通股分紅$(211,023)$(210,183)$(204,182)
優先股的贖回/回購(10)— (5)
普通單位的贖回(163)(3,763)— 
優先股股息(2,485)(2,486)(2,486)
向經營性合夥企業非控股權益的分配(4,511)(4,866)(5,516)
對合並聯屬公司非控股權益的分配— (1,411)(1,342)
發行普通股的收益1,741 7,570 23,917 
發行普通股支付的費用(226)(247)(535)
購回與預扣税有關的股份(1,325)(2,156)(1,718)
循環信貸安排借款249,000 675,000 380,000 
償還循環信貸安排(615,000)(359,000)(310,000)
抵押借款和應付票據590,352 550,000 200,000 
償還按揭及應付票據(206,726)(456,444)(353,780)
合併關聯公司中非控股權益的貢獻320 — — 
支付債務發行費用和其他融資活動(5,370)(4,087)(9,279)
融資活動提供的/(用於)的現金淨額(205,426)187,927 (284,926)
現金及現金等價物和限制性現金淨增加/(減少)11,850 (5,093)(158,046)
附屬公司解除合併所得的現金(6,386)— — 
期初現金及現金等價物和限制性現金26,105 31,198 189,244 
期末現金及現金等價物和限制性現金$31,569 $26,105 $31,198 
現金和現金等價物及限制性現金的對賬：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
期末現金和現金等價物$25,123 $21,357 $23,152 
期末受限現金6,446 4,748 8,046 
期末現金及現金等價物和限制性現金$31,569 $26,105 $31,198 

補充披露現金流量信息：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
為利息支付的現金，扣除資本化金額$129,764 $102,501 $79,474 
補充披露非現金投資和融資活動：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
普通股單位轉換為普通股4,795 1,251 15,076 
應計資本支出變動(1)
2,342 (1,426)(9,843)
全額折舊房地產資產核銷76,722 58,905 68,307 
全額攤銷租賃費用的註銷36,051 29,083 43,648 
全額攤銷債務發行成本的註銷1,356 3,292 5,200 
將經營合夥企業中的非控股權益調整為公允價值(10,152)(39,502)11,461 
承擔與購置活動有關的抵押和應付票據— — 403,000 
與使用權資產有關的租賃負債的初步確認— — 5,310 
與土地徵用有關的未來考慮— — 16,000 
__________
(1)截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，計入應付賬款、應計費用和其他負債的應計資本支出為55.7百萬，$53.2百萬美元和美元56.1分別為100萬美元。
見合併財務報表附註。
61
目錄表
獨立註冊會計師事務所報告

致海伍德房地產有限合夥公司普通合夥人董事會：

對財務報表的幾點看法

本核數師已審核高伍德地產有限公司及其附屬公司(“經營合夥企業”)於2023年12月31日、2023年及2022年12月31日的綜合資產負債表、截至2023年12月31日止三個年度各年度的相關綜合收益表、全面收益表、資本及現金流量表，以及列於指數第(15)項的相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有實質性方面公平地列報了經營夥伴關係截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的財務狀況，以及2023年12月31日終了三年期間每一年的經營成果和現金流量。

意見基礎
這些財務報表是經營合夥公司管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計對運營夥伴關係的財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和規定，我們必須獨立於經營合夥企業。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。經營合夥企業不需要對其財務報告的內部控制進行審計，我們也沒有被聘請進行審計。作為我們審計的一部分，我們被要求瞭解財務報告的內部控制，但不是為了對運營夥伴關係的財務報告內部控制的有效性發表意見。因此，我們不表達這樣的意見。

我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

房地產資產.減值指標和減值的確定--參見財務報表附註1和附註3
關鍵審計事項説明
經營合夥對物業進行減值分析，首先評估可能顯示賬面值可能無法收回的事件或情況變化，例如入住率大幅下降、識別重大不利的法律或環境因素、指定資產由核心改為非核心而可能影響預期持有期，或市值下降至低於賬面價值。當事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時，經營合夥企業將於每項資產的估計持有期內預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額比較，以評估其房地產資產的減值。如果一項資產的賬面金額超過未貼現的未來現金流量，則進行分析以確定該資產的公允價值。

62

經營合夥企業作出判斷，以確定特定的房地產資產是否具有減值指標。這些判斷的變化可能會對確定用於進一步分析的房地產資產產生實質性影響。

鑑於(1)經營合夥企業對房地產資產可能減值跡象的評估需要管理層作出判斷，及(2)為確定可回收性而進行的未貼現估計未來營運現金流量和剩餘現金流量要求管理層對租金、入住率、資本化率和估計持有期的當前和預期趨勢做出重大估計和假設，因此執行審計程序以評估(A)管理層是否適當識別表明房地產資產賬面價值可能無法收回的事件或情況變化，以及(B)管理層進行未貼現未來現金流量分析的合理性，這需要審計師高度的判斷力和更大的努力程度。

如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與評估房地產資產的可能減值跡象有關的審計程序，以及與確定可恢復性的未貼現的估計未來運營和剩餘現金流有關的程序，包括以下程序：

•我們測試了對管理層識別可能表明房地產資產的賬面價值不再可收回的可能情況的控制的有效性，包括對管理層將資產指定為核心或非核心資產的控制、入住率以及管理層對未貼現的估計未來運營和剩餘現金流的控制，以確定可收回程度。

•我們通過制定獨立的確定物業是否表現出減值指標來評估管理層識別減值指標的情況，方法是：

–詢問管理層並閲讀投資委員會和董事會會議記錄，以確定應被評估為非核心並因此可能影響預期持有期的物業。

–測試房地產資產的可能減值跡象，包括通過審查向區域物業經理髮出的問卷和使用信譽良好的市場調查，尋找不利的資產具體情況和/或市場狀況。

–建立對減值指標的獨立預期，並將這種預期與管理層的分析進行比較。

•我們評估了經營夥伴關係對未貼現的估計未來經營現金流和剩餘現金流的確定，以確定那些已確定指標的資產的可回收性，方法如下：

–比較管理層現金流估計數中的預測，以確定業務夥伴關係的歷史結果和外部市場來源的可回收性。

–我們評估了未貼現的估計未來營運現金流量和剩餘現金流量中使用的重大假設的合理性，包括估計的持有期、租賃率、增長率和資本化率假設。


/s/ 德勤律師事務所

北卡羅來納州羅利市
2024年2月6日

自2006年以來，我們一直擔任運營夥伴關係的審計師。
63
目錄表
海伍德房地產有限合夥企業
合併資產負債表
(單位和單位數據除外，以千為單位)

12月31日，
20232022
資產：
房地產資產，按成本計算：
土地$540,050 $548,720 
建築物和租户的改善5,960,895 5,909,754 
正在進行的開發8,918 46,735 
持有土地以供發展227,058 231,218 
6,736,921 6,736,427 
減去累計折舊(1,743,390)(1,609,502)
房地產淨資產4,993,531 5,126,925 
現金和現金等價物25,123 21,357 
受限現金6,446 4,748 
應收賬款28,094 25,481 
抵押貸款和應收票據4,795 1,051 
應計直線應收租金310,649 293,674 
對未合併關聯公司的投資和墊款343,241 269,221 
遞延租賃費用，扣除累計攤銷淨額#美元175,697及$163,751，分別
225,924 252,828 
預付費用和其他資產，扣除累計折舊#美元22,142及$21,660，分別
65,125 68,091 
總資產$6,002,928 $6,063,376 
負債、可贖回經營合夥單位和資本：
應付抵押貸款和應付票據，淨額$3,213,206 $3,197,215 
應付賬款、應計費用和其他負債302,180 301,184 
總負債3,515,386 3,498,399 
承付款和或有事項
可贖回經營合夥單位：
共同單位， 2,156,808和2,358,009分別為傑出的
49,520 65,977 
A系列優先股（清算優先權，1,000每單位)，28,811和28,821已發和未發單位
28,811 28,821 
可贖回經營合夥單位合計78,331 94,798 
資本：
公共單位：
普通合夥人共同單位， 1,074,583和1,071,601分別為傑出的
24,064 24,492 
有限合夥人共同單位， 104,226,923和103,730,448分別為傑出的
2,382,419 2,424,663 
累計其他綜合損失(1,997)(1,211)
合併關聯公司中的非控股權益4,725 22,235 
總資本2,409,211 2,470,179 
總負債、可贖回經營合夥單位和資本$6,002,928 $6,063,376 
見合併財務報表附註。
64
目錄表
海伍德房地產有限合夥企業
合併損益表
(in千人，單位數額除外）

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
租金和其他收入$833,997 $828,929 $768,007 
運營費用：
租賃財產和其他費用268,782 259,806 236,436 
折舊及攤銷299,411 287,610 259,255 
房地產資產減值準備— 36,515 — 
一般和行政42,857 42,266 40,553 
總運營費用611,050 626,197 536,244 
利息支出136,710 105,385 85,853 
其他收入4,435 1,530 1,394 
財產處分收益47,773 63,546 174,059 
附屬公司解除合併的收益11,778 — — 
未合併關聯公司收益中的權益1,107 1,535 1,947 
淨收入151,330 163,958 323,310 
合併關聯公司非控股權益可歸因於淨(收益)/虧損549 (1,230)(1,712)
關於首選單位的分佈(2,485)(2,486)(2,486)
普通單位持有人可獲得的淨收入$149,394 $160,242 $319,112 
每普通單位收益-基本：
普通單位持有人可獲得的淨收入$1.39 $1.50 $2.99 
加權平均未償還公用事業單位-基本單位107,376 107,153 106,634 
每股普通股收益-稀釋後：
普通單位持有人可獲得的淨收入$1.39 $1.50 $2.99 
加權平均未清償公用股-攤薄107,376 107,158 106,652 
見合併財務報表附註。
65
目錄表
海伍德房地產有限合夥企業
綜合全面收益表
(單位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
綜合收入：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
其他綜合收益/(虧損)：
現金流量套期保值的結算(493)— — 
現金流套期保值未實現虧損— — (19)
現金流量套期保值的攤銷(293)(238)508 
其他綜合收益/(虧損)合計(786)(238)489 
綜合收益總額150,544 163,720 323,799 
可歸因於非控股權益的不太全面的(收入)/損失549 (1,230)(1,712)
共同單位持有人的全面收入$151,093 $162,490 $322,087 
見合併財務報表附註。
66
目錄表
海伍德房地產有限合夥企業
合併資本報表
(單位：千)

公共單位累計
其他
綜合收益/(虧損)		非控制性
在以下方面的權益
已整合
聯屬		總計
一般信息
合作伙伴的
資本		有限
合作伙伴的
資本
2020年12月31日的餘額$23,087 $2,285,673 $(1,462)$22,046 $2,329,344 
共同單位發行，扣除發行成本和預提税款後的淨額
217 21,447 — — 21,664 
按通用單位分配($1.96每單位)
(2,089)(206,807)— — (208,896)
首選單位的分佈($86.25每單位)
(25)(2,461)— — (2,486)
以股份為基礎的補償費用，扣除沒收86 8,560 — — 8,646 
對合並聯屬公司非控股權益的分配
— — — (1,342)(1,342)
將可贖回共同單位調整為公允價值以及普通合夥人的貢獻/分配
— 8 — — 8 
歸屬於合併聯屬公司非控股權益的淨（收入）
(17)(1,695)— 1,712 — 
綜合收入：
淨收入3,233 320,077 — — 323,310 
其他綜合收益— — 489 — 489 
綜合收益總額323,799 
截至2021年12月31日的餘額24,492 2,424,802 (973)22,416 2,470,737 
共同單位發行，扣除發行成本和預提税款後的淨額
52 5,115 — — 5,167 
普通單位的贖回
(38)(3,725)— — (3,763)
按通用單位分配($2.00每單位)
(2,142)(212,089)— — (214,231)
首選單位的分佈($86.25每單位)
(25)(2,461)— — (2,486)
以股份為基礎的補償費用，扣除沒收76 7,476 — — 7,552 
對合並聯屬公司非控股權益的分配
— — — (1,411)(1,411)
將可贖回共同單位調整為公允價值以及普通合夥人的貢獻/分配
449 44,445 — — 44,894 
歸屬於合併聯屬公司非控股權益的淨（收入）
(12)(1,218)— 1,230 — 
綜合收入：
淨收入1,640 162,318 — — 163,958 
其他綜合損失— — (238)— (238)
綜合收益總額163,720 
截至2022年12月31日的餘額24,492 2,424,663 (1,211)22,235 2,470,179 
共同單位發行，扣除發行成本和預提税款後的淨額
2 188 — — 190 
普通單位的贖回
(2)(161)— — (163)
按通用單位分配($2.00每單位)
(2,147)(212,569)— — (214,716)
首選單位的分佈($86.25每單位)
(25)(2,460)— — (2,485)
以股份為基礎的補償費用，扣除沒收70 6,914 — — 6,984 
合併關聯公司中非控股權益的貢獻
— — — 320 320 
將可贖回共同單位調整為公允價值以及普通合夥人的貢獻/分配
156 15,483 — — 15,639 
合併聯營公司非控股權益應佔淨虧損5 544 — (549)— 
解除附屬公司的合併— — — (17,281)(17,281)
綜合收入：
淨收入1,513 149,817 — — 151,330 
其他綜合損失— — (786)— (786)
綜合收益總額150,544 
截至2023年12月31日的餘額$24,064 $2,382,419 $(1,997)$4,725 $2,409,211 
見合併財務報表附註。
67
目錄表
海伍德房地產有限合夥企業
合併現金流量表
(單位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
經營活動：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷299,411 287,610 259,255 
租賃優惠和收購相關無形資產和負債的攤銷1,135 (42)(1,903)
基於股份的薪酬費用6,984 7,552 8,646 
經營租賃應收款信貸虧損淨額3,834 3,199 425 
抵押貸款和應收票據的應計利息(805)(88)(103)
債務發行成本攤銷4,884 4,324 4,451 
現金流量套期保值的攤銷(293)(238)508 
抵押貸款和應付票據攤銷公允價值調整(288)(70)862 
房地產資產減值準備— 36,515 — 
債務清償損失602 — 286 
財產處置淨收益(47,773)(63,546)(174,059)
附屬公司解除合併的收益(11,778)— — 
未合併關聯公司收益中的權益(1,107)(1,535)(1,947)
未合併聯屬公司的收益分配1,246 614 1,417 
現金流量套期保值的結算(493)— — 
經營性資產和負債變動情況：
應收賬款(547)(10,955)5,744 
預付費用和其他資產1,259 1,685 1,575 
應計直線應收租金(24,510)(29,421)(22,100)
應付賬款、應計費用和其他負債3,871 22,217 8,191 
經營活動提供的淨現金386,962 421,779 414,558 
投資活動：
收購的房地產和相關無形資產的投資，扣除收購的現金(18,544)(224,934)(305,291)
對正在進行的開發的投資(33,848)(44,352)(77,854)
對租户改善和延期租賃費用的投資(112,290)(120,739)(93,654)
對建築改善的投資(64,312)(76,415)(48,405)
投資於收購的未合併關聯公司的控股權— — (127,339)
處置房地產資產的淨收益101,829 130,038 374,016 
來自未合併關聯公司的資本分配6,594 — — 
對按揭和應收票據的投資(14,463)(24)(84)
償還按揭及應收票據9,888 288 301 
對未合併關聯公司的投資和墊款(132,609)(261,772)(6,079)
償還未合併關聯公司的優先股80,000 — — 
保證金存款的變動15,500 (15,500)— 
其他投資活動的變化(7,431)(1,389)(3,289)
用於投資活動的現金淨額$(169,686)$(614,799)$(287,678)
68
目錄表
海伍德房地產有限合夥企業
合併現金流量表--續
(單位：千)

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
融資活動：
公共單位的分佈$(214,716)$(214,231)$(208,896)
贖回/購回優先單位(10)— (5)
普通單位的贖回(163)(3,763)— 
關於首選單位的分佈(2,485)(2,486)(2,486)
對合並聯屬公司非控股權益的分配— (1,411)(1,342)
發行普通股所得收益1,741 7,570 23,917 
為發行共同單位支付的費用(226)(247)(535)
回購與預扣税有關的單位(1,325)(2,156)(1,718)
循環信貸安排借款249,000 675,000 380,000 
償還循環信貸安排(615,000)(359,000)(310,000)
抵押借款和應付票據590,352 550,000 200,000 
償還按揭及應付票據(206,726)(456,444)(353,780)
合併關聯公司中非控股權益的貢獻320 — — 
支付債務發行費用和其他融資活動(6,188)(4,905)(10,081)
融資活動提供的/(用於)的現金淨額(205,426)187,927 (284,926)
現金及現金等價物和限制性現金淨增加/(減少)11,850 (5,093)(158,046)
附屬公司解除合併所得的現金(6,386)— — 
期初現金及現金等價物和限制性現金26,105 31,198 189,244 
期末現金及現金等價物和限制性現金$31,569 $26,105 $31,198 
現金和現金等價物及限制性現金的對賬：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
期末現金和現金等價物$25,123 $21,357 $23,152 
期末受限現金6,446 4,748 8,046 
期末現金及現金等價物和限制性現金$31,569 $26,105 $31,198 
補充披露現金流量信息：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
為利息支付的現金，扣除資本化金額$129,764 $102,501 $79,474 
補充披露非現金投資和融資活動：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
應計資本支出變動 (1)
2,342 (1,426)(9,843)
全額折舊房地產資產核銷76,722 58,905 68,307 
全額攤銷租賃費用的註銷36,051 29,083 43,648 
全額攤銷債務發行成本的註銷1,356 3,292 5,200 
將可贖回普通單位調整為公允價值(16,457)(45,712)(810)
承擔與購置活動有關的抵押和應付票據— — 403,000 
與使用權資產有關的租賃負債的初步確認— — 5,310 
與土地徵用有關的未來考慮— — 16,000 
__________
(1)截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，計入應付賬款、應計費用和其他負債的應計資本支出為55.7百萬，$53.2百萬美元和美元56.1分別為100萬美元。
見合併財務報表附註。
69
目錄表
海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業
合併財務報表附註
2023年12月31日
(表格美元金額以千為單位，每股和單位數據除外)

1.    業務説明和重要會計政策

業務説明

Highwoods Properties，Inc. (the房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）是一家完全綜合的房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），為其物業和第三方提供租賃、管理、開發、建設和其他客户相關服務。該公司通過Highwoods Realty Limited Partnership（“經營合夥企業”）開展業務。截至2023年12月31日，我們擁有或擁有 28.4百萬平方英尺的可出租的在用物業， 1.6發展中辦公室物業及發展中土地可出租面積約100萬平方呎， 5.2百萬平方英尺可出租的潛在辦公樓。

本公司為經營合夥企業的唯一普通合夥人。截至2023年12月31日，本公司擁有所有優先單位， 105.3百萬美元，或98.0%，經營合夥企業中的共同單位。有限合夥人持有剩餘股份 2.2百萬單位。如果公司發行普通股，發行的淨收益將貢獻給經營合夥企業，以換取額外的普通股單位。一般來説，經營合夥企業有義務應單位持有人的要求，贖回每個共同單位，以換取相當於 一普通股的份額根據平均市場價格為基礎的 10在該贖回通知日期之前的交易日，但公司可以選擇購買任何該等普通股單位，以換取現金或一股普通股。本公司擁有的普通單位不可贖回。於二零二三年，本公司贖回 193,907相同數量普通股的普通股單位， 7,294現金的共同單位。這些贖回增加了公司擁有的普通單位的百分比， 97.8%截至2022年12月31日至 98.0%，截至2023年12月31日。

陳述的基礎

我們的綜合財務報表按照美國公認會計原則（“GAAP”）編制。

公司的合併財務報表包括經營合夥企業、全資子公司和公司擁有控股權的實體。經營合夥企業的合併財務報表包括全資子公司和經營合夥企業擁有控股權的實體。當我們以普通合夥人或管理成員的身份或通過其他合同權利，通過多數股權控制投資的主要經營和財務政策時，我們會合併合資企業投資，例如合夥企業和有限責任公司的權益。此外，我們將那些被視為可變利益實體的實體合併，我們被確定為主要受益人。

截至2023年12月31日，我們參與了六我們確定為可變利益實體的實體，一我們是其中的主要受益人，並被合併和五我們不是主要受益者，也不是合併的對象。我們還擁有三通過合資投資於2023年1月1日起解除合併的物業(見附註4)。

所有公司間交易和賬户都已註銷。

預算的使用

根據公認會計原則編制綜合財務報表時，我們需要做出影響綜合財務報表和附註中報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。

70
目錄表
保險

我們主要為參保員工的醫療保險索賠提供自我保險。我們有止損保險，以限制我們對每個索賠和年度合計的重大索賠的風險敞口。我們根據所有相關信息確定我們的索賠負債，包括已發生但未報告的損失，包括索賠負債的精算估計。截至2023年12月31日，準備金為美元0.5記錄了100萬美元，用於支付估計的已報告和未報告的索賠。

房地產及相關資產

房地產及相關資產按成本入賬，並按成本減去累計折舊列賬。改善或延長資產壽命的翻新、更換和其他支出在其估計使用年限內資本化和折舊。日常維護和維修的支出在發生時計入費用。折舊是使用直線方法計算的估計使用年限40建築和可折舊土地基礎設施成本的年數，15多年的建築改善和五至七年了用於傢俱、固定裝置和設備。租户的改善使用直線方法在各自租約的初始固定期限內攤銷，租約條款的範圍通常為三至10好幾年了。房地產資產的折舊費用為$253.2百萬，$240.3百萬美元和美元218.6截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。

與房地產資產開發建設直接相關的支出計入房地產淨資產，並按折舊成本列報。開發支出包括物業開發所必需的前期成本、開發和建設成本、符合條件的資產利息成本、房地產税、開發人員工資和相關成本以及開發期間發生的其他成本。利息和其他持有成本將被資本化，直到建築物準備好投入預期用途，但不晚於主要建築活動停止後一年。我們認為一項建築工程已大致完成，並可在租户改善工程完成後作預定用途。我們停止對基本完工和佔用或可供佔用的部分進行資本化，而只資本化與在建部分相關的成本。

當執行資產報廢活動的義務可能存在時，即使結算的時間和/或方法存在不確定性，我們也會記錄資產報廢活動的負債。

於收購作為資產收購入賬的房地產資產時，吾等評估收購有形資產(例如土地、樓宇及租户改善)、無形資產及負債(例如高於及低於市場租約)、收購原址租賃及其他可識別無形資產及承擔負債的公允價值。我們根據利用折現率和/或資本化率以及現有市場信息的估計現金流預測，在相對基礎上分配公允價值。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。

與物業收購有關而取得的租賃的以上及低於市價部分，分別按公允價值計入遞延租賃成本及應付賬款、應計開支及其他負債，並於各自租約的剩餘年期內攤銷為租金收入，如下所述。公允價值乃按(1)根據每份就地租約支付的合約金額與(2)吾等估計的每一相應就地租約的公平市場租賃率之間的差額現值計算，折現率反映在相當於高於市價租賃的剩餘初始租期與客户因低於市價租賃而經濟上被迫行使的任何續期選擇權的期間內所取得及計量的租賃相關風險。

收購的原址租賃按公允價值計入遞延租賃成本，並在各自租賃的剩餘期限內攤銷為折舊和攤銷費用。現場租賃的價值是基於我們對每個客户租賃的具體特徵的評估。考慮因素包括假設預期租賃期內的賬面成本估計、目前的市場狀況、客户的信貸質素及執行類似租約的成本。在估計入賬成本時，我們會計入房地產税、保險及其他營運開支，以及按市場價格估計預期租賃期內的租金損失，視乎當地市場情況而定。在估計執行類似租約的成本時，我們考慮了租户改善、租賃佣金以及法律和其他相關費用。

假設債務(如有)以預期未來付款的現值為基礎按公允價值入賬。

房地產和其他資產被歸類為長期持有以供使用的資產或長期持有以供出售的資產。當資產可能出售、已獲本公司正式批准、已簽署可依法強制執行的合約及買方的盡職調查期(如有)已屆滿時，房地產被分類為持有以待出售。
71
目錄表

未合併關聯公司的房地產資產和投資減值

對於被歸類為持有以供使用的資產，如果我們對事件或情況變化的評估表明賬面價值可能無法收回，我們將進行減值分析，例如入住率大幅下降、發現重大不利的法律或環境因素、我們將一項資產從核心資產指定為非核心資產，這可能會影響預期的持有期，或者市場價值下降到低於成本的金額。這項分析一般是在物業層面進行的，但當一項資產是一個相互依存的集團(如辦公園區)的一部分時除外，幷包括確定該資產的賬面金額是否將從其未貼現的估計未來運營和剩餘現金流中收回。該等現金流乃根據若干受經濟及市場不明朗因素影響的假設而估計，這些不確定因素包括(其中包括)對空間的需求、對客户的爭奪、市場租金的變動、每項物業的營運成本及預期的擁有期。對於正在開發的物業，現金流是基於資產或資產組在開發基本完成時的預期服務潛力。

如果持有供使用資產的賬面金額超過其未貼現的未來營運現金流量和剩餘現金流量之和，則就該資產的估計公允價值與賬面金額之間的差額計入減值損失。我們一般使用貼現現金流分析來估計持有的資產的公允價值。在某些情況下，除了貼現現金流分析之外，還可以獲得評估信息並加以使用。由於產生此等現金流量所使用的因素難以預測，並受可能改變我們假設的未來事件的影響，吾等在減值分析中估計或經評估確定的貼現及/或未貼現未來營運及剩餘現金流量可能無法實現，吾等可能須就持有以供使用的物業確認未來減值虧損。

我們以賬面價值或估計公允價值中的較低者記錄持有的待出售資產。持有待售資產的公允價值等於潛在買家的估計或合同銷售價格減去出售成本。減值損失是賬面金額超過估計公允價值的金額。

我們還對我們在未合併關聯公司的投資進行減值分析。這一分析包括通過評估一項投資的市值低於成本的時間長度和程度、投資的財務狀況和近期前景，以及我們將投資保留一段足夠的時間以實現任何預期的市值恢復的意圖和能力，來確定投資的預期市值損失是否是暫時的。由於本分析所使用的因素難以預測，並受未來可能改變我們假設的事件的影響，我們可能需要確認我們在未合併聯屬公司的投資的未來減值損失。

房地產銷售

對於吾等已確定存在可強制執行合同且可能收取吾等有權收取的代價以換取轉讓不動產的房地產銷售，相關資產及負債將從資產負債表中剔除，由此產生的收益或虧損將計入交易結束時的期間。任何售後參與都作為單獨的履約義務入賬，並在履行單獨的履約義務時確認可分配的銷售價格。

租契

我們一般將辦公室物業出租給承租人，以換取固定的每月付款，包括租金、物業税、保險和某些成本回收，主要是公共區域維護(“CAM”)。我們租賃的寫字樓物業主要位於亞特蘭大、夏洛特、達拉斯、納什維爾、奧蘭多、羅利、裏士滿和坦帕，並出租給許多行業的各種承租人。我們的租約是經營性租約，主要範圍是三至10好幾年了。客户為CAM支付的款項被視為非租賃組成部分，與租賃組成部分分開，通常按照收入確認標準進行會計處理。然而，由於租賃組成部分被歸類為經營性租賃，而非主要組成部分的CAM收入的轉移時間和模式與租賃組成部分相同，因此我們有資格並選擇了與合併組成部分相關的實際權宜之計。因此，對CAM的對價被計入租賃的整體對價的一部分。客户支付的財產税和保險費被視為租賃的非組成部分，因此不會向他們分配對價，因為他們不會將商品或服務轉移給客户。我們租賃的固定合同付款是在各自租賃條款的直線基礎上確認的。這意味着，就某一特定租約而言，根據該租約在任何給定期間的實際賬單金額可能高於或低於該期間確認的租金收入金額。直線型租金收入在客户接管租賃物業時開始。直接累加-
72
目錄表
應收直線租金是指直線租金收入超過目前根據租賃協議收取的租金的金額。

我們的部分租約會受到消費物價指數(“CPI”)年度變動的影響。雖然消費物價指數的升幅不是我們計算直線租金收入的一部分，但如果實際消費物價指數高於或低於租約開始時的消費物價指數，則在某一年確認的租金金額會相應受到影響。

我們的一些租約有終止和/或延期選項。在某些情況下，終止選項允許客户在租期結束之前終止租賃。終止選擇通常在原始租賃期中途或進一步生效，需要客户提前通知並支付終止費，以補償我們在原始租賃期下剩餘租金的一部分，以及未折舊的租賃開始成本，如佣金、租户改善和租賃激勵。終止費用收入從簽訂終止協議之日起至租賃期滿，在費用數額可確定且費用可合理收取的情況下，以直線方式確認。我們的延期選擇通常需要按市場價格與客户重新談判。

與租賃我們的辦公物業有關的初始直接成本，主要是佣金，包括在遞延租賃成本中，並按攤銷成本列賬。這類支出是執行租賃所必需的投資的一部分，因此在現金流量表中歸類為投資活動。支付給第三方和我們的內部人員的所有租賃佣金都是資本化的。資本化租賃成本按直線法按各自租賃的初始固定條款攤銷。談判或安排租賃的所有其他費用在發生時計入費用。

租賃激勵成本是為激勵客户簽訂租賃而支付給客户或代客户支付的款項，按遞延租賃成本資本化，並按相應租賃條款按直線攤銷，作為租金收入的減少。

與租賃有關的應收賬款，包括應收賬款和應計直線應收租金，計入信貸損失。這些數額被確認為租金和其他收入的減少。我們定期評估與租賃相關的應收賬款的可收回性。我們對收款能力的評估主要包括審查客户的信用質量、客户的歷史趨勢和客户付款條件的變化。我們不保留一般準備金，以估計可能無法收回的金額。如果我們關於租賃相關應收賬款可收回性的假設被證明是不正確的，我們可能會經歷超過租金和其他收入確認的信貸損失。

停產運營

已出售或被分類為持有待售的物業被歸類為非持續業務，前提是出售代表對我們的運營和財務業績有(或將有)重大影響的戰略轉變。如果擔保已售出財產的相關貸款將由買方償還或承擔與出售相關的貸款，利息支出將計入非持續經營。

對未合併關聯公司的投資

當我們的權益代表一般合夥企業權益，但授予有限責任合夥人實質參與權或實質退出權，或當我們的權益不代表一般合夥企業權益，且我們不控制投資的主要經營及財務政策時，我們使用權益會計方法核算我們的合資企業投資。這些投資最初按成本計入對未合併聯屬公司的投資，隨後根據我們的收益份額以及現金貢獻和分配進行調整。只要我們在成立合資企業時的成本基礎與在合資企業層面反映的基礎有所不同，則基礎差額將在相關資產的存續期內攤銷，並計入我們在未合併聯屬公司收益中的權益份額。

現金等價物

我們認為具有高流動性的投資原始期限為三個月或更少的購買作為現金等價物。

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目錄表
受限現金

限制性現金是指在法律上受到限制或由第三方代表我們持有的現金存款，例如與建築相關的第三方託管、預留和指定或打算為符合條件的房地產投資的未來遞延納税交換提供資金的財產處置收益，以及根據某些抵押融資安排建立的償債、房地產税和財產保險準備金。

可贖回普通股及優先股

持有本公司以外的普通股(“可贖回普通股”)的有限責任合夥人有權將任何及所有普通股配售予經營合夥公司，而本公司有權將任何及所有優先股配售予經營合夥公司，以換取其清算優先權加上應計及未支付的分派(如公司相應贖回相關優先股)。因此，這些可贖回的普通股和優先股在經營合夥企業隨附的資產負債表中被歸類為永久合夥人資本以外的類別。可贖回普通單位的記錄價值是根據資產負債表日的公允價值乘以當日普通股的收盤價乘以未贖回的可贖回普通單位總數得出的。優先股的記錄價值以其贖回價值為基礎。

所得税

本公司已根據經修訂的1986年國內收入守則(“守則”)第856至860條選擇並預期繼續符合資格成為房地產投資信託基金。公司房地產投資信託基金是一家持有房地產資產的法人實體，通過向股東支付股息，通常被允許在公司層面上減少或避免繳納聯邦和州所得税。為了保持房地產投資信託基金的資格，公司必須向其股東支付至少相當於90.0其年度REIT應納税所得額的%，不包括淨資本利得。合夥協議要求經營合夥企業在公司支付其已發行普通股股息的同時，對已發行普通股支付經濟上等值的分配。

除了與其應税房地產投資信託基金子公司相關的所得税外，經營合夥企業的財務報表中不反映任何聯邦所得税，因為作為合夥企業，其運營的應税影響歸因於其合作伙伴。經營合夥企業確實記錄了直接對合夥企業收入徵税的州的所得税。

在守則許可下，我們透過應課税房地產投資信託基金附屬公司進行某些業務活動。應税REIT子公司的應税收入須繳納聯邦、州和地方所得税。我們根據其在財務報表中確認的收入記錄所得税撥備，包括該等收入與為税務目的確認的金額之間的差額的影響。

信用風險集中

截至2023年12月31日，我們的綜合物業租賃給了大約1,500顧客。包含大於或等於10.0我們租金和其他收入的%來自亞特蘭大、夏洛特、納什維爾、羅利和坦帕. 我們的客户從事各種各樣的業務。沒有一個客户產生的收益超過4佔我們2023年綜合收入的1%。

我們在金融或其他中介機構維護我們的現金和現金等價物以及我們的受限現金。每個機構的綜合賬户餘額可能超過FDIC保險覆蓋範圍，因此，與超過FDIC保險覆蓋範圍的存款金額相關的信用風險集中在一起。此外，在與遞延納税的1031交易有關的情況下，我們的受限現金餘額可能會與任何此類中介機構持有的其他資金混合在一起，這將使我們的餘額受到該機構的信用風險的影響。

衍生金融工具

我們以固定利率和浮動利率相結合的方式借入資金。我們的循環信貸安排下的借款和銀行定期貸款按浮動利率計息。我們的長期債務由有擔保和無擔保的長期融資組成，通常按固定利率計息。我們的利率風險管理目標是普遍限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低我們的整體借貸成本。為達致上述目標，我們不時訂立利率對衝合約，例如利率套期合約、掉期合約、上限合約及資金鎖定協議，以減低我們對現有及未來債務工具的利率風險。我們一般不持有或發行這些衍生品
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目錄表
用於交易或投機目的的合同。我們所有浮動利率債務的利率通常調整為一或三個月以這些利率對衝合約下的結算為準。

利率互換涉及從交易對手那裏收取可變利率金額，以換取在協議有效期內支付固定利率，而不交換基礎名義金額。指定衍生工具及符合現金流量對衝資格的衍生工具的公允價值變動記入累計其他全面收益/(虧損)，隨後在支付債務利息時重新分類為利息支出。

終止衍生工具的入賬方法為確認當期收益中相關的累計其他全面收益/(虧損)餘額，除非對衝的預測交易繼續按原計劃進行，在此情況下，我們繼續將累積的其他全面收益/(虧損)攤銷至最初指定的套期保值期間的利息支出。

每股收益和單位收益

公司每股基本收益的計算方法是：普通股股東可用的淨收入除以加權的已發行普通股--基本。稀釋每股收益的計算方法為：普通股股東(包括經營合夥企業中的非控股權益)的可用淨收入除以加權已發行普通股--基本股本加上已發行期權、認股權證和已發行可轉換證券(包括普通股)的稀釋效應，採用庫存股方法。已發行加權普通股-基本包括所有未歸屬的限制性股票，此類限制性股票收到的股息不可沒收。

經營合夥企業的單位基本收入的計算方法是，將普通單位持有人可用的淨收入除以加權的未償還共同單位--基本單位。每單位攤薄收益的計算方法是用庫存股方法將普通股持有人可用的淨收入除以加權普通股基本加上期權和認股權證的攤薄效應。已發行加權普通股-基本包括公司所有未歸屬的限制性股票，這些限制性股票上的分配是不可沒收的。

近期發佈的會計準則

財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU)，提供了臨時的可選權宜之計和例外情況，以減輕與市場從LIBOR和其他銀行間同業拆借利率向替代參考利率(如有擔保隔夜融資利率(SOFR))過渡相關的財務報告負擔。這些可選的權宜之計和例外情況為合同修改和對衝會計提供了指導。對於適用的未償還債務工具，我們已完成向SOFR利率的過渡，對我們的綜合財務報表沒有重大影響。

FASB發佈了一份ASU，要求加強部門信息披露，主要是關於重大部門費用。ASU必須在我們的2024年年度報告中採用，並追溯適用於財務報表中列報的所有前期。我們預計這樣的採用不會對我們的合併財務報表附註產生實質性影響。

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目錄表
2.    租契

作為出租人的信息

我們認識到租金和其他收入與#美元的經營租賃費有關819.9百萬，$816.3百萬美元和美元754.9百萬美元，其中可變租賃費為#美元72.9百萬，$69.8百萬美元和美元57.3在截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度內，分別為100萬美元。下表列出了我們綜合物業在2023年12月31日生效的租賃中從客户那裏收到的未來最低基本租金的未貼現現金流：
2024$707,439 
2025643,857 
2026588,955 
2027527,229 
2028448,428 
此後1,677,371 
$4,593,279 

作為承租人的信息

我們擁有辦公資產，包括2.8在亞特蘭大、納什維爾、奧蘭多、羅利和坦帕簽訂經營性土地租約，加權平均剩餘期限為49好幾年了。這些租約的租金支付會根據消費物價指數或預先設定的時間表定期調整。按預定時間表按月付款按直線原則按各自租約條款確認。消費物價指數的變動並不是我們計算直線租金開支的一部分。在最初採用會計準則編撰(“ASC”)842時，我們確認租賃負債為#美元。35.3百萬(應付賬款、應計費用和其他負債)和相關使用權資產#美元。29.7百萬(在預付費用和其他資產中)在我們的綜合資產負債表上，相當於每份土地租賃所要求的最低租賃付款的現值。已記錄租賃負債與使用權資產之間的差額為先前根據ASC 840確認的應計直線租金負債。我們使用的貼現率約為4.5%是根據吾等對本公司信貸質素的評估而得出，並經調整以反映擔保借款、估計收益率曲線及於採納時相對於適當期限的長期利差調整。我們的一些土地租約包含延期選項。然而，這些並不影響我們對使用權資產和負債的計算，因為它們超出了受經營性土地租約約束的物業的使用年限。我們認出了$2.6在截至2023年12月31日、2022年和2021年的每一年中，我們支付了100萬美元的土地租賃費用，我們支付了2.4百萬，$2.4百萬美元和美元2.32023年、2022年和2021年分別為百萬現金.

下表列出了截至2023年12月31日我們對經營性土地租賃未來最低付款的預定債務的未貼現現金流，以及截至2023年12月31日這些現金流與經營性租賃負債的對賬：

2024$2,258 
20252,306 
20262,355 
20272,407 
20282,461 
此後75,341 
87,128 
折扣(54,617)
租賃責任$32,511 

收購融資租賃

在2021年期間，我們從首選公寓社區公司(PAC)收購了一系列房地產資產(見附註3)。在收購的同時，我們承擔了一個停車場下面土地的租賃權益。根據土地租約，我們有義務隨時酌情獲得土地的簡單所有權，但不遲於2029年10月31日。我們確定這份租約為融資租約。因此，我們確認了一項租賃責任(在應付帳款、應計費用和其他負債中)和相應的使用權資產(預付費用和其他資產)，共$5.3
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目錄表
於購入日期，吾等綜合資產負債表上的百萬元相當於土地租賃所要求的最低租賃付款現值。到2029年10月31日，也就是我們估計我們將履行義務並獲得土地簡單所有權的預期日期，我們將確認利息支出等於租賃負債乘以我們的增量借款利率，這反映了我們可以在相同期限和類似抵押品下借入類似金額的固定利率。我們確定這個比率大約是2.6在收購時的百分比。我們還記錄了額外的$3.1百萬使用權資產(在預付費用和其他資產中)以反映與市場條款相比，土地租賃的有利條款。使用權資產不會計入攤銷，因為它們由土地組成。

3.    房地產資產

收購

在2023年，我們以購買價格(包括資本化收購成本)收購了羅利的土地。2.7百萬美元。

在2022年間，我們在Legacy Union收購了SIX50367,000夏洛特住宅區CBD子市場一平方英尺的標誌性寫字樓，淨購買價為美元198.0百萬美元。收購的資產及承擔的負債按管理層在第三方專家的協助下，根據收購日期的現有資料及對未來營運的現行假設釐定的相對公允價值入賬。

在2022年期間，我們還以總購買價(包括資本化收購成本)收購了夏洛特的土地。27.0百萬美元。

在2021年期間，我們從PAC收購了一個房地產資產組合。該投資組合由以下資產組成：

資產市場子市場/BBD平方英尺
費耶特維爾150號羅利中央商務區560,000
CAPTRUST塔樓羅利北山300,000
國會大廈夏洛特南方公園479,000
莫羅克羅夫特中心夏洛特南方公園291,000
廣場75號重建地盤亞特蘭大坎伯蘭/加萊裏亞

扣除成交信用和獲得的現金，我們的總收購價為$。653.6百萬美元，包括$4.5上百萬美元的資本化收購成本。此次收購包括假設四擔保貸款(見附註6)。收購的資產及承擔的負債按管理層在第三方專家的協助下，根據收購日期的現有資料及對未來營運的現行假設釐定的相對公允價值入賬。

下表彙總了與這項收購有關的所購入的物質資產和承擔的負債的相對公允價值：

購置時記錄的金額
房地產資產(1)
$593,039 
與收購有關的無形資產(遞延融資和租賃成本)(1)
$61,126 
使用權資產(在預付費用和其他資產中)(1)
$8,440 
按揭及應付票據$(403,000)
債務發行成本(抵押貸款和應付票據)(1)
$3,473 
與收購有關的無形負債(應付賬款、應計費用和其他負債)(1)
$(7,174)
租賃負債(在應付帳款、應計費用和其他負債中)(1)
$(5,310)
__________
(1)已包含在購買價格中。

於2021年內，我們以總收購價格(包括資本化收購成本)收購了納什維爾的多個開發地塊。74.1百萬美元。 這一美元16.01000萬美元的購買價格一在2023年第二季度或之前，已全額支付了所購地塊的全部款項。

杜裏NG2021，我們還收購了我們的合資夥伴的75.0在我們的Highwood DLF論壇，LLC合資企業(“論壇”)中擁有%的權益，該合資企業擁有五羅利的建築包括636,000可出租平方英尺，購買價格為
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目錄表
$131.3萬我們之前已經説明瞭 25.0於該合營企業之10%權益採用權益會計法計算。該合資企業的資產和負債現為全資擁有，我們已確定收購構成資產購買。因此，由於論壇並非可變權益實體，我們將先前持有的股權連同已付代價及收購成本按歷史成本分配至所收購的資產及所承擔的負債。 所收購資產及所承擔負債按管理層在第三方專家協助下根據於收購日期可得資料及對未來營運之現有假設釐定之相對公平值入賬。

性情

於二零二三年，我們共售出 四在納什維爾，羅利和坦帕的建築物和各種地塊的總銷售價格為$103.8 資產處置收益共計47.81000萬美元。

於二零二二年，我們共售出 五位於亞特蘭大、格林斯伯勒、裏士滿和坦帕的辦公樓和各種地塊，總銷售價格為美元133.5 百萬美元（在向買方提供的1.1 資產處置收益總額為63.51000萬美元。

於二零二一年，我們共售出 13辦公樓和各種地塊在亞特蘭大，孟菲斯，羅利，裏士滿和坦帕的總銷售價格為美元384.6百萬美元（在向買方提供的6.9 資產處置收益總額為172.8百萬美元。

賣方融資交易

在2023年期間，我們在坦帕出售了一塊地塊，總價為$21.0百萬美元。在這一處置中，我們收到了現金#美元。2.0百萬美元，並提供了19.0百萬無追索權賣方融資，以兩年制，只有利息的第一抵押貸款，利息在軟性加100基點。我們認為償還抵押貸款的可能性不大，主要是因為賣方融資佔總銷售價格的很大一部分，而且由於賣方融資是無追索權的，我們在發生違約時的唯一補救措施是取消資產的抵押品贖回權。因此，處置不符合被確認為出售的合同標準。在符合合約準則前，吾等將繼續在綜合資產負債表中將該地塊作為發展用地入賬，而與賣方融資有關的按揭將不會記錄在綜合資產負債表中。結算時收到的現金作為不可退還的保證金記錄在截至2023年12月31日的綜合資產負債表上的應付賬款、應計費用和其他負債中。

減值

我們在2022年記錄了以下減值費用：

•在2022年第三季度，我們記錄了減值費用$1.5將一幅土地的賬面價值降至其估計公允價值減去出售成本；以及

•在2022年第二季度，我們記錄了減值費用$35.0將EQT Plaza的賬面金額(包括應計直線租金、應收租金和遞延租賃成本)降至其估計公允價值減去銷售成本。EQT廣場是一家616,000位於匹茲堡中央商務區中心的寫字樓。EQT公司的租賃317,000EQT Plaza的平方英尺定於2024年9月到期。


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目錄表
4.    對關聯公司的投資和墊款

未合併的附屬公司

我們的股權最高可達50.0由於我們有能力對合資企業的經營和財務政策施加重大影響，因此我們在與無關第三方的各種合資企業中使用權益會計方法進行核算。這些投資的成本與基礎淨資產的賬面淨值之間的差額為#美元。18.9百萬美元和美元2.7分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。

下表列出了截至2023年12月31日我們在未合併附屬公司中的所有權：
合資企業位置所有權
利息
Highwood-Markel Associates，LLC裏士滿50.0%
Granite Park Six合資公司達拉斯50.0%
GPI 23 Springs JV，LLC達拉斯50.0%
M+O合資公司，LLC達拉斯50.0%
中城東坦帕市有限責任公司坦帕50.0%
品牌/HRLP 2827桃樹有限責任公司亞特蘭大50.0%
廣場柱廊，公共租户堪薩斯城50.0%
凱辛格/亨特公司堪薩斯城26.5%

-Highwood-Markel Associates，LLC(“Markel合資企業”)

1999年，我們與Markel Corporation成立了一家合資企業，在該合資企業中，我們擁有50.0%的利息。Markel合資企業於2022年12月31日合併，因為我們控制了該實體的主要運營和財務政策。自2023年1月1日起，對管理合資企業的協議進行了修改，要求實體的主要運營和財務政策必須得到雙方合作伙伴的同意。因此，Markel合資企業從2023年1月1日起解除合併，該合資企業現在使用權益會計方法核算。我們確認瞭解除合併的收益為#美元。11.8將我們在合資企業中的留存權益調整為公允價值所涉及的百萬美元。Markel合資企業的資產只能用於償還合資企業的債務，其債權人對我們的全資資產沒有追索權。

2021年，在解除合併之前，Markel合資企業以#美元的售價出售了裏士滿的土地。3.0百萬美元，並從財產處置中記錄收益$1.3百萬美元。

-Granite Park Six JV，LLC/GPI 23 Springs JV，LLC(“Granite Park Six合資企業”/“23Springs合資企業”)

在2022年期間，我們通過形成二與Granite Properties(“Granite”)合資開發Granite Park Six和23Springs。關於組建，我們同意貢獻我們的50.0為每個開發項目提供資金所需的股本份額的百分比。Granite Park Six合資企業預計總投資為#美元。200.0億美元和23Springs合資企業預計總投資為460.0百萬美元。截至2023年12月31日，我們已為花崗巖公園六號合資企業的股權份額提供了全部資金，並已為以下項目提供了資金：75.6我們在23Springs合資企業中的股權份額為100萬。

Granite Park Six合資企業獲得了#美元的建設貸款。115.0百萬美元，利率為軟性加394基點，到期日為2026年1月。關於這筆貸款，Granite Park Six合資企業獲得了一份利率對衝合同，該合同實際上限制了標的軟性費率為3.5%，相對於$95.2任何未清償款項的百萬美元。這一上限將於2024年7月到期。截至2023年12月31日，美元54.9從這筆貸款中提取了100萬英鎊。

23Springs合資企業獲得了一筆建築貸款，金額為#美元。265.0百萬美元，利率為軟性加355基點，到期日為2026年3月。關於這筆貸款，23Springs合資企業獲得了一份利率對衝合同，該合同實際上限制了標的的軟性費率為3.5%，相對於$83.0任何未清償款項的百萬美元。這一上限將於2024年4月到期。截至2023年12月31日，不是從這筆貸款中提取了一些金額。

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目錄表
我們確定，我們在Granite Park Six和23Springs合資企業中擁有可變權益，主要是因為這兩個實體旨在將利率風險、股價風險和運營風險轉嫁給我們和作為股權持有人的Granite。由於我們和Granite提供的初始股權投資不足以為計劃中的投資和運營提供資金，合資企業需要以貸款形式提供額外的從屬財務支持，因此被進一步確定為可變利息實體。我們得出的結論是，我們無權指揮對這兩個實體的活動產生最重大影響的事項，因此沒有資格成為主要受益者。因此，這些實體沒有合併。截至2023年12月31日，我們與這些安排有關的損失風險僅限於每個投資餘額的賬面價值。我們的投資餘額是$41.91000萬美元和300萬美元78.7截至2023年12月31日，Granite Park Six和23Springs合資企業分別為1.3億美元。Granite Park Six和23Springs合資企業的資產只能用於償還各自合資企業的債務，其債權人對我們的全資資產沒有追索權。

-M+O JV，LLC(麥肯尼和奧利弗合資企業)

2022年，我們通過與Granite成立另一家合資企業收購了McKinney&Olive，從而擴大了我們在達拉斯的市場份額，我們在該合資企業中擁有50.0%的利息。麥肯尼和奧利弗的合資企業預計總投資為#美元。394.7百萬美元。作為交易的一部分，McKinney&Olive合資企業承擔了一筆公允價值為#美元的擔保貸款。137.0百萬美元，聲明利率為4.5%，實際利率為5.3%，計劃於2024年7月到期。麥肯尼與奧利弗合資公司支付的其餘收購價格由#美元提供。80.0我們貢獻的百萬美元短期優先股和86.4Granite和我們各自貢獻的百萬普通股權益。

在2023年間，我們和Granite分別貢獻了額外的美元40.0向McKinney&Olive合資企業提供100萬普通股。這些收益隨後被合資企業用來贖回我們的美元。80.0百萬元短期優先股全額投資。在贖回之前，我們收到了優先股的每月分派，比率為軟性加350基點。

我們確定我們在McKinney&Olive合資企業中擁有可變權益，主要是因為該實體旨在將利率風險、股價風險和運營風險轉嫁給作為股權持有人的我們和Granite。McKinney&Olive合資公司進一步被確定為可變利益實體，因為它需要以貸款形式的額外從屬財務支持，因為我們和Granite的初始股權投資，包括我們提供的額外優先股，不足以為其計劃的投資和運營提供資金。我們得出的結論是，我們沒有權力指導對該實體的活動有最重大影響的事項，因此不符合主要受益者的資格。因此，該實體未合併。截至2023年12月31日，我們與此安排有關的損失風險為$118.6百萬美元，這代表我們投資餘額的賬面價值。2023年優先股的贖回是一次重新考慮的事件，並未改變我們最初的結論，即McKinney&Olive合資企業是一個可變利益實體，我們不是其主要受益者。因此，該實體仍未合併。麥肯尼和奧利弗合資公司的資產只能用於償還合資公司的債務，其債權人對我們的全資資產沒有追索權。

-Midtown East Tampa，LLC(“Midtown East合資企業”)

在2022年，我們與Bromley Companies(“Bromley”)成立了一家合資企業，在該合資企業中，我們擁有50.0%興趣建設中城東部，這是一個多客户辦公開發項目，位於坦帕西海岸子市場的混合用途坦帕中城項目。完成後，中城東部的合資企業將擁有143,000總面積為平方英尺432,000一平方英尺的塔樓。中城東部的其餘部分將由坦帕電氣和People Gas擁有，並作為未來的總部。中城東部合資企業在整個項目中的預期總投資為#美元。83.0百萬美元。關於組建，我們同意貢獻我們的50.0為發展項目提供資金所需股本的%份額，$13.7截至2023年12月31日，其中1.8億美元獲得資金。我們還承諾提供一筆$52.3向中城東部合資企業提供的100萬歐元僅利息擔保建築貸款，該貸款計劃在完工三週年時到期。這筆貸款的利息為軟性加450基點。截至2023年12月31日，不是從這筆貸款中提取了一些金額。

我們確定我們在Midtown East合資企業中擁有可變權益，主要是因為該實體旨在將利率風險、股權價格風險和運營風險作為債務和股權持有人轉嫁給我們，以及作為股權持有人轉嫁給Bromley。由於我們和Bromley提供的初始股權投資不足以為其計劃的投資和運營提供資金，Midtown East合資企業進一步被確定為可變利益實體，因為它需要以貸款形式提供額外的從屬財務支持。我們得出的結論是，我們沒有權力指揮大多數事情
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目錄表
對實體的活動產生重大影響，因此不符合主要受益者的資格。因此，該實體未合併。截至2023年12月31日，我們與此安排有關的損失風險僅限於投資餘額#美元的賬面價值。13.6百萬AS不是貸款項下的未償還金額。中城東合資企業的資產只能用於清償合資企業的債務，其債權人對我們的全資資產沒有追索權。

-Brand/HRLP 2827桃樹有限責任公司(“2827桃樹合資企業”)

於2021年，我們與Brand Properties，LLC(“Brand”)成立了一家合資企業，建設2827棵桃樹，135,000位於亞特蘭大巴克黑德子市場的多客户寫字樓，佔地1平方英尺。2827桃樹合資公司預計總投資為$79.0百萬美元。在交易結束時，我們同意捐贈現金$。13.3100萬美元，這筆資金已經全部到位，以換取50.02827桃樹合資公司的%權益。布蘭德貢獻的土地價值為$7.7百萬美元和現金5.6以100萬美元換取剩餘的50.0%的利息。我們已經提供了$52.8向2827桃樹合資企業提供的100萬英鎊僅利息擔保建築貸款，該貸款計劃於2024年12月到期，並有權延期至一年。這筆貸款的利息為軟性加310基點。截至2023年12月31日，美元46.9從這筆貸款中提取了100萬英鎊。

我們確定，我們在2827桃樹合資企業中擁有可變權益，主要是因為該實體旨在將利率風險、股權價格風險和運營風險轉嫁給我們作為債務持有人和股權持有人，以及布蘭德作為股權持有人。2827桃樹合資公司進一步被確定為可變權益實體，因為由於我們和Brand提供的初始股權投資不足以為其計劃的投資和運營提供資金，因此需要以貸款形式提供額外的從屬財務支持。我們得出的結論是，我們沒有權力指導對該實體的活動有最重大影響的事項，因此不符合主要受益者的資格。因此，該實體未合併。截至2023年12月31日，我們與此安排有關的損失風險為$60.3百萬美元，其中包括美元13.4我們投資餘額的百萬賬面價值加上美元46.9貸款的未償還餘額為百萬美元。貸款的未償還餘額記錄在我們綜合資產負債表上未合併關聯公司的投資和墊款中。2827桃樹合資公司的資產只能用於清償合資公司的債務，其債權人對我們的全資資產沒有追索權。

-其他活動

我們為某些合資企業提供的服務收取開發費、管理費和租賃費。這些費用在我們各自的合資夥伴的利益範圍內在收入中確認。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內，我們確認了1.0百萬，$0.6百萬美元和美元1.6來自我們未合併的合資企業的開發/建設、管理和租賃費用分別為100萬美元。

合併附屬公司

-HRLP MTW，LLC(中城西部合資企業)

2019年，我們和Bromley成立了一家合資企業，建設中城西部152,000位於坦帕市西海岸子市場坦帕市中城綜合用途項目的多客户寫字樓，佔地1平方英尺。在交易結束時，我們同意捐贈現金$。20.0100萬美元，這筆資金已經全部到位，以換取80.0中城西部合資企業的%權益，Bromley貢獻的土地價值為$5.0以100萬美元換取剩餘的20.0%的利息。我們還提供了一筆$46.3向中城西部合資企業提供的100萬英鎊只計利息的建築擔保貸款。這筆貸款下的所有未償還款項已於2023年第四季度償還。

2023年，中城西部合資企業獲得了45.0百萬，五年制從第三方貸款人獲得的抵押抵押貸款，有效固定利率為7.29%。這筆貸款計劃於2028年11月到期。這家合資企業產生了1美元。0.8百萬美元的債務發行成本，將在貸款期限內攤銷。如上文所述，合營公司將所得款項淨額用於全額償還我們提供的擔保建築貸款。

我們確定我們在Midtown West合資企業中擁有可變權益，主要是因為該實體旨在將利率風險、股權價格風險和運營風險作為債務和股權持有人轉嫁給我們，以及作為股權持有人轉嫁給Bromley。中城西部合資公司被進一步確定為可變利益實體，因為它需要以貸款形式提供額外的從屬財務支持，因為我們和Bromley提供的初始股權投資不足以為其計劃的投資和運營提供資金。作為大股東和管理成員，通過合資企業治理文件中規定的控制權，我們被確定為主要受益者，因為我們有權指導對實體影響最大的活動(主要是租賃費率，
81
目錄表
物業運營和資本支出)，以及通過股權投資帶來的重大經濟敞口。如上所述，合資企業在2023年從第三方獲得貸款，這是一次重新考慮的事件，並未改變我們最初的結論，即中城西部合資企業是一個可變利益實體，我們是該實體的主要受益人。因此，該實體仍保持合併狀態，所有公司間交易和賬户都將被註銷。下表列出了包括在我們的綜合資產負債表中的中城西部合資企業的資產和負債：

十二月三十一日，
20232022
房地產淨資產$60,410 $59,854 
現金和現金等價物$1,096 $1,009 
受限現金$2,260 $— 
應收賬款$31 $1,490 
應計直線應收租金$5,041 $1,921 
遞延租賃成本，淨額$2,783 $2,677 
預付費用和其他資產$124 $153 
應付抵押貸款和應付票據，淨額$44,192 $— 
應付賬款、應計費用和其他負債$2,872 $1,212 

中城西部合資企業的資產只能用於償還合資企業的債務，其債權人對我們的全資資產沒有追索權。

合資企業的權利和義務

對於我們的一些合資企業，我們有權在某些情況下以公平的市場價值(減去出售的估計成本)在未來的不同時間段內購買該合資夥伴的權益，我們的合資夥伴也有權向我們出售。對於我們的Granite Park Six合資企業，此類權利可在兩年制自竣工之日起十週年起計。對於我們的23Springs和McKinney&Olive合資企業中的每一家，此類權利可在兩年制從23Springs穩定日期12週年開始。對於我們的2827桃樹合資企業，這些權利可以在兩年制自以下日期(以較早者為準)開始計算：(1)穩定日期；(2)完成日期七週年；及(3)吾等向合營公司提供的貸款到期日。對於我們的中城西部合資企業，我們購買合作伙伴權益的權利在兩年制自完成日期的七週年起計的期間內，我們的合作伙伴向吾等出售其權益的權利可在穩定日期開始至完成日期九週年為止的期間內行使。

除上述外，就我們的Granite Park Six、23Springs和Midtown West合資企業而言，如果適用開發項目的內部回報率超過某些門檻，在某些情況下，我們的合資夥伴有權獲得我們或合資企業的額外考慮。


82
目錄表
5.    無形資產和低於市價租賃負債

下表列出了扣除累計攤銷後的無形資產總額和與收購相關的低於市價的租賃負債總額：
12月31日，
20232022
資產：
遞延租賃費用(包括租賃獎勵和高於市價的租賃以及與原地租賃收購有關的無形資產)
$401,621 $416,579 
累計攤銷較少(175,697)(163,751)
$225,924 $252,828 
負債(在應付帳款、應計費用和其他負債中)：
與收購有關的低於市價的租賃負債$50,842 $55,304 
累計攤銷較少(30,416)(29,859)
$20,426 $25,445 

下表列出了無形資產和低於市價租賃負債的攤銷：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
遞延租賃成本和與收購有關的無形資產攤銷(折舊和攤銷)
$43,511 $44,900 $38,173 
租賃獎勵攤銷(租金和其他收入)$2,816 $2,090 $1,885 
與收購有關的無形資產攤銷(租金和其他收入)
$3,338 $3,320 $1,932 
與收購有關的低於市價的租賃負債攤銷(租金和其他收入)
$(5,019)$(5,452)$(5,720)

下表列出了無形資產和低於市場租賃負債的預定未來攤銷：

截至2011年12月31日的年份，攤銷
遞延租賃成本和與收購有關的無形資產(折舊和攤銷)		攤銷
租賃獎勵(租金和其他收入)		攤銷
與收購相關的無形資產(租金和其他收入)		攤銷
與收購相關的低於市值的租賃負債(在租金和其他收入中)
2024$39,896 $2,279 $3,066 $(4,240)
202531,612 1,977 2,210 (2,727)
202627,323 1,744 1,861 (2,431)
202723,539 1,543 1,520 (2,062)
202819,684 1,298 1,404 (1,648)
此後57,353 3,428 4,187 (7,318)
$199,407 $12,269 $14,248 $(20,426)
截至2023年12月31日的加權平均剩餘攤銷期限(年)7.47.27.18.1

83
目錄表
6.    按揭及應付票據

我們的抵押貸款和應付票據包括以下內容：
12月31日，
20232022
有擔保的債務(1):
2028年到期的5.69%按揭貸款$200,000 $— 
2028年到期的7.29%按揭貸款(2)
45,000 — 
2028年到期的4.27%(3.61%)按揭貸款(3)
110,391 113,105 
2029年到期的4.00%按揭貸款87,003 89,204 
2029年到期的3.61%(3.19%)按揭貸款(4)
84,360 84,666 
3.40%(3.50%實際利率)按揭貸款2033年到期(5)
69,524 69,473 
4.60%(3.73%實際利率)按揭貸款2037年到期(6)
124,474 127,540 
720,752 483,988 
無擔保債務：
2027年到期的3.875釐(4.038釐)票據(7)
298,734 298,334 
2028年到期的4.125釐(4.271釐)票據(8)
348,276 347,863 
2029年到期的4.200釐(4.234釐)票據(9)
349,484 349,386 
2030年到期的3.050釐(3.079釐)票據(10)
399,400 399,302 
2031年到期的2.600釐(2.645釐)票據(11)
398,892 398,735 
2034年到期的7.650釐(7.836釐)票據(12)
345,407 — 
2026年到期的浮動利率定期貸款(13)
200,000 200,000 
2027年到期的浮動利率定期貸款(13)
150,000 150,000 
2024年到期的浮動利率定期貸款(14)
— 200,000 
2025年到期的循環信貸安排(15)
20,000 386,000 
2,510,193 2,729,620 
較少未攤銷債務發行成本(17,739)(16,393)
應付按揭及票據淨額共計$3,213,206 $3,197,215 
__________
(1)我們的抵押按揭貸款以未折舊賬面價值為美元的房地產資產作抵押1,237.6截至2023年12月31日止。我們付了$6.72023年通過本金攤銷的有抵押貸款餘額為100萬美元。
(2)這筆貸款的借款人是我們的Midtown West合資企業， 80.0%的合資企業。見注4。
(3)扣除未攤銷公平市價溢價$2.7百萬美元和美元3.3分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(4)扣除未攤銷公平市價溢價$1.7百萬美元和美元2.0分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(5)扣除未攤銷公平市價折讓$0.5於二零二三年及二零二二年十二月三十一日，本集團之總資產為100，000，000港元。
(6)扣除未攤銷公平市價溢價$8.6百萬美元和美元9.3分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(7)扣除未攤銷的原始發行折扣$1.3百萬美元和美元1.7分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(8)扣除未攤銷的原始發行折扣$1.7百萬美元和美元2.1分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(9)扣除未攤銷的原始發行折扣$0.5百萬美元和美元0.6分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(10)扣除未攤銷的原始發行折扣$0.6百萬美元和美元0.7分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(11)扣除未攤銷的原始發行折扣$1.1百萬美元和美元1.3分別截至2023年、2023年和2022年12月31日。
(12)扣除未攤銷的原始發行折扣$4.6截至2023年12月31日，為1.2億美元。
(13)利率是6.35%，截至2023年12月31日。
(14)截至2023年12月31日，這筆貸款已全額償還。
(15)利率是6.25%，截至2023年12月31日。

84
目錄表
下表列出了截至2023年12月31日我們的抵押貸款和應付票據的預定未來本金付款，包括攤銷：
截至2011年12月31日的年份，金額
2024$6,944 
202527,156 
2026206,922 
2027458,976 
2028699,168 
此後1,831,779 
較少未攤銷債務發行成本(17,739)
$3,213,206 

截至2023年12月31日，我們的美元750.0百萬無擔保循環信貸安排原定於2025年3月到期。我們循環信貸的利率是軟性加上相關的利差調整10基點和借款利差為85基點，基於當前的信用評級。每年的設施費用是20基點。利率和融資費是基於穆迪投資者服務公司或標準普爾評級服務公司公開宣佈的較高評級。我們有權暫時降低年利率。一如果我們在持續減少温室氣體排放方面達到某些可持續發展目標，我們就可以實現一個基點。截至2023年12月31日，有1美元20.0在我們的循環信貸安排下未償還的百萬美元和0.9百萬未償還信用證，這減少了我們的循環信貸安排的可用性。因此，截至2023年12月31日，我們循環信貸安排的未使用能力為$729.1百萬美元。

在2023年期間，運營夥伴關係發佈了$350.0本金總額為百萬美元7.6502034年2月到期的債券百分比，減去原始發行折扣$4.6百萬美元。這些票據的定價是為了獲得收益7.836%。此前在2023年期間，我們總共獲得了$200.0百萬的名義遠期掉期，有效地鎖定了標的10年期國庫券利率為4.498%。在隨後發行票據時，我們終止了遠期掉期，並在結算時支付了現金。未實現虧損#美元0.5百萬美元將被歸類為利息支出，因為債務需要支付利息。承銷費和其他費用總計為$3.2百萬美元，並將在票據期限內攤銷。發行所得款項淨額用於：(1)不計罰款地預付#美元。200.0計劃於2024年10月到期的100萬無擔保銀行定期貸款；(2)償還我們循環信貸安排下的未償還金額；以及(3)用於一般企業用途。我們記錄了$0.6與定期貸款提前還款有關的債務清償損失百萬美元。

在2023年期間，我們獲得了$200.0百萬，五年制從第三方貸款人獲得的有擔保按揭貸款，實際固定利率為5.69%。這筆貸款計劃於2028年4月到期。我們招致了$1.3百萬美元的債務發行成本，將在貸款期限內攤銷。

在2022年間，我們獲得了$200.0百萬，兩年制原定於2024年10月到期的無擔保銀行定期貸款。這筆貸款在2023年第四季度全額預付，沒有違約金。根據目前的信用評級，利率為軟性加上相關的利差調整10基點和借款利差為95基點。利率基於穆迪投資者服務公司或標準普爾評級服務公司公開宣佈的較高評級。我們有權暫時降低年利率。一基點，前提是我們在持續減少温室氣體排放方面實現了某些可持續發展目標。我們用了額外的$200.0百萬美元的借款，連同可用現金和我們循環信貸安排下的借款，提前還款而不受懲罰250.0 百萬本金 3.625計劃於2023年1月到期的無擔保票據的百分比。

在2022年，我們修改了我們的其他美元200.0100萬無擔保銀行定期貸款，將到期日從2022年11月延長至2026年5月。作為這次修改的一部分，我們還獲得了$150.02022年第三季度全部提取的100萬延遲提取定期貸款，計劃於2027年5月到期。根據目前的信用評級，利率是軟性加上相關的利差調整10基點和借款利差為95基點。利率基於穆迪投資者服務公司或標準普爾評級服務公司公開宣佈的較高評級。如貸款人書面同意，本行可選擇不遲於2024年5月15日修訂這項定期貸款，以規定利率可向上或向下調整，最高可達2.5基點取決於在持續減少温室氣體排放方面某些有待確定的可持續性目標的實現情況。我們招致了$2.7百萬美元的債務發行成本，這些成本將與某些現有的未攤銷債務發行成本一起在我們修改後的定期貸款的剩餘期限內攤銷。
85
目錄表

在2021年期間，結合從PAC收購房地產資產，我們假設四按公允價值記錄的有擔保按揭貸款#美元403總計百萬美元，加權平均實際利率為3.54%，加權平均到期日為10.7好幾年了。我們招致了$3.5與這些假設相關的債務發行成本為100萬歐元，這些成本將在貸款的剩餘期限內攤銷。

在2021年期間，我們還獲得了200.0百萬，六-一個月的無安全橋樑設施。橋樑設施原計劃於2022年1月成熟。橋樑設施在倫敦銀行間同業拆借利率加碼中產生了利息85個基點，承諾費為20基點。我們招致了$1.0與這一橋樑設施相關的債務發行成本中的數百萬美元將在六-一個月的期限。在2021年12月31日之前，該橋樑設施是全額預付的，不收取任何罰款。我們記錄了$0.2與這筆預付款有關的債務清償損失百萬美元。

在2021年期間，我們在沒有罰款的情況下預付了剩餘的美元150.0 百萬本金 3.20計劃於2021年6月到期的無擔保票據的百分比。我們記錄了$0.1與這筆預付款有關的債務清償損失百萬美元。

我們之前簽訂了浮動利率到固定利率掉期，截至2022年1月，總金額為50.0以倫敦銀行同業拆借利率為基礎的百萬借款。這些掉期有效地固定了標的一個月期倫敦銀行同業拆息加權平均利率為1.693%。在2022年期間，這些利率互換到期。

我們目前正在遵守有關我們合併債務的財務契約。

我們的循環信貸安排和銀行定期貸款要求我們遵守慣例的經營契約和各種財務要求。在循環信貸安排發生違約事件時，貸款人至少有51.0循環信貸安排下總承諾額的30%可能會加速所有當時未償還的借款，並且我們可能被禁止在我們的循環信貸安排下借入任何進一步的金額，這將對我們為運營提供資金的能力產生不利影響。此外，我們的某些無擔保債務協議包含交叉違約條款，如果我們的違約金額低於$，無擔保貸款人有權宣佈違約。35.0在某些情況下，與其他貸款有關的貸款為100萬美元。

運營夥伴關係有$2,140.2如上表所述，各種未償還票據的賬面金額為1百萬美元。管理這些未償還票據的契約要求我們遵守慣例的經營契約和各種財務比率。受託人或至少25.0任何系列票據本金的百分比可以在書面通知違約後加速該系列的本金金額60幾天。

我們已經考慮了我們的短期流動性需求一年從2024年2月6日(年度財務報表發佈之日)起，以及我們從經營活動和其他可用融資來源獲得的估計現金流是否足夠滿足這些需求。重要的是，在這樣的一年期間，我們沒有預定的債務到期日。我們得出的結論是，我們可能會通過以下組合來滿足這些短期流動性要求：

•可用現金和現金等價物；

•經營活動的現金流；

•經營夥伴關係發行債務證券；

•發行擔保債務；

•銀行定期貸款；

•我們循環信貸安排項下的借款；

•本公司或經營合夥企業發行股權證券；及

•非核心資產的處置。

資本化利息

全資及合營發展項目及重要的樓宇及租户改善項目的總股本為#元。9.0百萬，$4.0百萬美元和美元9.6截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。

86
目錄表
7.    承付款和或有事項

租賃和合同承諾

我們有$204.3截至2023年12月31日的租賃和合同承諾額為100萬美元。租賃和合同承諾是已簽署的租約和經營物業合同下的承諾(不包括承租人出資的改善)、開發/重建項目合同和在成立時商定的無資金來源的合資企業股本出資，其中#美元50.7截至2023年12月31日，我們的綜合資產負債表上記錄了100萬美元。

或有對價

我們有一塊錢0.8截至2023年12月31日和2022年12月31日，與一塊被收購的開發土地有關的或有對價為100萬美元。如果達到採購協議中概述的未來發展里程碑，或有對價將以現金支付給第三方。

環境問題

我們絕大部分在用及發展中物業已進行第一期環境評估，並在若干情況下進行第二期環境評估。該等評估及╱或更新並無揭示，亦無發現任何我們認為會對我們的綜合財務報表造成重大不利影響的環境負債。

訴訟、索賠和評估

我們不時成為日常業務過程中產生的各種法律訴訟、索償及評估的一方。我們根據最新可得資料定期評估與該等事項有關的負債及或然事項。就我們可能已產生或將產生虧損且虧損或虧損範圍可合理估計的事項而言，估計虧損應計並於綜合財務報表的收入中扣除。在其他情況下，由於可能的結果及損失金額或範圍存在不確定性，因此無法對負債（如有）作出合理估計。根據該等事項目前的預期結果，預期該等訴訟、索償或評估不會對我們的業務、財務狀況、經營業績或現金流量造成重大影響。

合資企業收購的權利和義務

就我們的若干合營企業而言，我們有權在若干情況下於未來不同時間以公平市價（減估計出售成本）購買及我們的合營企業夥伴有權向我們出售該合營企業夥伴的權益。見注4。

此外，就我們的若干合營企業而言，倘及在適用發展項目的內部回報率超過若干限額的情況下，我們的合營企業夥伴有權向我們或合營企業收取額外代價。見注4。


87
目錄表
8.    非控制性權益

合併關聯公司的非控股權益

截至2023年12月31日，我們在合併聯屬公司的非控股權益與我們的合資夥伴的 20.0於Midtown West合營企業之50%權益。見注4。我們的合資夥伴為一名無關連的第三方。

經營合夥企業中的非控股權益

經營合夥企業中的非控股權益與可贖回普通股的所有權有關。歸屬於經營合夥企業非控股權益的淨收入是通過將該期間可贖回普通股單位的加權平均百分比（佔未償還普通股單位總數的百分比）應用於經營合夥企業扣除優先股分配後的淨收入來計算的。當非控制性單位持有人贖回普通股或現金時，經營合夥企業中的非控制性權益減少，公司在經營合夥企業中的份額增加贖回時每個證券的公允價值。

下表載列本公司於經營合夥企業的非控股權益：

截至十二月三十一日止的年度：
20232022
經營合夥企業中的初始非控股權益$65,977 $111,689 
將經營合夥企業中的非控股權益調整為公允價值(10,152)(39,502)
普通股單位轉換為普通股(4,795)(1,251)
普通單位的贖回(163)(3,763)
經營合夥企業中非控股權益應佔淨收入3,164 3,670 
向經營性合夥企業非控股權益的分配(4,511)(4,866)
經營合夥企業中的總非控制性權益$49,520 $65,977 

下表列出了普通股股東可獲得的淨收入以及公司在經營合夥企業中的非控股權益的轉移：
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
普通股股東可獲得的淨收入$146,230 $156,572 $310,791 
普通股轉換為普通股所增加的額外實收資本4,795 1,251 15,076 
普通單位的贖回163 3,763 — 
普通股股東可用淨收入的變化和非控股權益的轉移$151,188 $161,586 $325,867 


88
目錄表
9.    關於金融工具公允價值的披露

下面總結了我們用來衡量公允價值的投入水平。

1級。它為相同的資產或負債在活躍的市場上報價。

我們的一級資產是我們對有價證券的投資，我們用這些證券來支付我們的非限定遞延薪酬計劃下的福利。我們的一級負債是我們的非限定遞延補償義務。本公司在經營合夥企業中的一級非控股權益涉及除本公司以外的各種個人和實體對共同單位的所有權。

2級。1級價格以外的可觀察投入，例如類似資產或負債的報價、不活躍市場的報價或可觀察到或可由有關資產或負債的實質完整期限的可觀察市場數據所證實的其他投入。

我們的二級資產包括抵押貸款和應收票據的公允價值。我們的二級負債包括抵押貸款、應付票據和利率互換的公允價值。

應收按揭及應收票據及應付按揭及應付票據的公允價值按收益法估計，該方法利用合約現金流量及基於市場的利率，以接近市場參與者之間有序交易所需支付的價格。利率互換的公允價值乃採用市場標準方法釐定，即將未來固定現金收入貼現及預期可變現金支付貼現計算在內。利率互換的可變現金支付乃基於從觀察到的市場利率曲線得出的對未來利率(遠期曲線)的預期。此外，信貸估值調整在公允價值中予以考慮，以計入潛在的非履行風險，但經斷定並不是計算所列期間的重大因素。

3級。市場活動很少或根本沒有市場活動支持，並且對資產或負債的公允價值有重大影響的不可觀察的投入。

我們的3級資產包括根據我們的季度減值分析按公允價值在非經常性基礎上記錄的任何房地產資產，這些資產使用不可觀察的當地和全國行業市場數據進行估值，例如可比銷售額、評估、經紀商的價值意見和/或最終銷售合同的條款。孤立地大幅增加或減少任何估值投入將導致公允價值計量大幅降低或升高。

89
目錄表
下表列出了我們在經營合夥企業中按公允價值在公允價值層次內計量或披露的資產和負債以及公司的非控股權益：

1級2級
總計報價
處於活動狀態
相同資產或負債的市場		重要的可觀察輸入
截至2023年12月31日的公允價值：
資產：
按公允價值計算的應收按揭和票據(1)
$4,795 $— $4,795 
非合格遞延補償計劃有價證券(預付費用和其他資產)
2,294 2,294 — 
總資產$7,089 $2,294 $4,795 
經營合夥企業中的非控股權益$49,520 $49,520 $— 
負債：
按公允價值淨額應付的按揭和票據(1)
$2,927,330 $— $2,927,330 
非合格遞延補償債務(在應付帳款、應計費用和其他負債中)
2,294 2,294 — 
總負債$2,929,624 $2,294 $2,927,330 
截至2022年12月31日的公允價值：
資產：
按公允價值計算的應收按揭和票據(1)
$1,051 $— $1,051 
非合格遞延補償計劃有價證券(預付費用和其他資產)
2,564 2,564 — 
總資產$3,615 $2,564 $1,051 
經營合夥企業中的非控股權益$65,977 $65,977 $— 
負債：
按公允價值淨額應付的按揭和票據(1)
$2,832,973 $— $2,832,973 
非合格遞延補償債務(在應付帳款、應計費用和其他負債中)
2,564 2,564 — 
總負債$2,835,537 $2,564 $2,832,973 
__________
(1)截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我們的合併資產負債表上沒有按公允價值記錄的金額。

在2022年全年的不同時間點，匹茲堡某些資產的持有期假設縮短導致了3級減值房地產資產，其中包括：

•以公允價值$衡量的一塊土地1.72022年第三季度為100萬。這一減值是由於我們計劃退出匹茲堡市場而導致我們對資產用途的假設發生了變化，是根據經紀商的價值觀點計算的，因為沒有可觀察到的投入；以及

•EQT Plaza是一座現役辦公樓，公允價值為$57.42022年第二季度為100萬。這一減值是由於我們計劃退出匹茲堡市場而縮短了資產的持有期假設。由於無法獲得可觀察到的投入，估計公允價值是使用經紀商的價值意見計算的，其中納入了收益法。減值計算中使用的主要假設是估計銷售成本為3.5%(包括賣方在預期轉讓税中的份額)，估計貼現率的上限，範圍為13.2%至16.2%，預計終端資本化率為8.0%.


90
目錄表
10.    權益

普通股發行

於2023年，我們訂立了獨立的股權分派協議，根據協議，本公司可提供及出售最高達$300.0普通股的總銷售總價為百萬美元。2023年沒有根據這些協議發行的股票。在2022年期間，公司發佈了130,011根據股權分配協議，普通股的平均銷售總價為$46.50每股，扣除銷售佣金後獲得淨收益#美元6.0百萬美元。截至2023年12月31日，公司擁有94.3根據其章程授權發行的剩餘普通股股份為百萬股。

普通股分紅

公司宣佈的普通股每股股息為$2.00, $2.00及$1.96截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。

下表列出了該公司為徵收聯邦所得税而向普通股股東支付每股股息的估計税額：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
普通股息$1.58 $1.82 $1.87 
資本利得0.42 0.18 0.09 
總計$2.00 $2.00 $1.96 

本公司的報税表並未經美國國税局(“IRS”)審核，因此，股息的税項可能會有所更改。

優先股

下表列出了公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的已發行優先股：

發行日期流通股數量賬面價值每股清算優先權可選的贖回日期每股應付年度股息
(單位：千)
8.625%首輪累計可贖回2/12/199729 $28,811 $1,000 2/12/2027$86.25 

下表列出了該公司為聯邦所得税目的向優先股東支付每股股息的估計納税能力：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
8.625%首輪累計可贖回：
普通股息$68.02 $78.48 $82.38 
資本利得18.23 7.77 3.87 
總計$86.25 $86.25 $86.25 

本公司的納税申報表尚未經美國國税局審查，因此，股息的應税程度可能會發生變化。

認股權證

截至2023年12月31日和2022年12月31日，我們都15,000行權價為$的未償還認股權證32.50 每股。於行使認股權證後，本公司將按行使價向經營合夥企業出資，以換取
91
目錄表
公共單位。因此，經營合夥公司對這些認股權證的解釋就像是由經營合夥公司簽發的一樣。這些認股權證沒有到期日。

公共單位分佈

按共同單位申報的經營夥伴關係分配為#美元。2.00, $2.00及$1.96截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度。

可贖回的公用單位

一般而言，營運合夥有義務在持有人要求贖回每個可贖回普通股時，以相當於一股普通股價值的現金贖回每個可贖回普通股10在緊接贖回通知日期之前的交易日，但本公司可選擇收購任何該等呈交贖回以換取現金或一股普通股的可贖回普通股。當持有人將可贖回的普通股贖回為普通股或現金時，公司在經營合夥企業中的股份將增加。公司擁有的通用單位不可贖回。

首選單位

下表列出了經營夥伴關係截至2023年12月31日和2022年12月31日的未償還優先股：

發行日期數量
單位
傑出的		攜帶
價值		清算優先權
每單位		可選的贖回
日期		每年一次
分配
應付
每單位
(單位：千)
8.625%首輪累計可贖回2/12/199729 $28,811 $1,000 2/12/2027$86.25 


92
目錄表
11.    員工福利計劃

高級管理人員和董事薪酬計劃

公司高級管理人員參加年度非股權激勵計劃，根據該計劃，他們有資格根據適用年度12月生效的年度基本工資的百分比賺取現金支付。根據我們高管薪酬計劃的這一組成部分，只要在最近完成的一年中達到了特定的績效指標，官員們通常有資格獲得額外的現金薪酬。每名人員擔任的職位有一個目標年度獎勵百分比，範圍為35%至140基本工資的%。職位越高，薪酬中隨業績變化的比例就越大。根據年度非股權獎勵計劃，人員可賺取的百分比是目標年度獎勵百分比乘以“實際績效因數”的乘積，其範圍為零至200%。我們年度非股權激勵計劃下的金額是在賺取的當年應計和支出的，但通常在下一年年初支付。

某些其他員工也參加了類似的年度非股權激勵計劃。獎勵資格範圍為5%至30年基本工資的%。這些金額也在收入的當年應計和支出，但通常在下一年年初支付。

該公司的管理人員有資格在每年3月1日左右獲得一系列長期股權激勵獎勵。2018年前，組合一般由股票期權、基於時間的限制性股票和基於總回報的限制性股票組成。自2018年以來，這一組合包括基於時間的限制性股票和基於總回報的限制性股票。每年也會向董事和某些其他員工授予基於時間的限制性股票。就限制性股票收取的股息不得沒收，其支付比率及日期與普通股股份相同，惟就向本公司行政總裁發行的以總回報為基礎的限制性股票股份而言，只有在股份歸屬的情況下及在股份歸屬的範圍內，股息才會累積及支付。對隨後被沒收的股票支付的股息將計入費用。如果實際業績超過某些業績水平，則可在適用的衡量期間結束時發行基於總回報的限制性股票的額外股份。這些額外的股份，如果有的話，將在發行時完全歸屬。由於這種可能性反映在授予日的公允價值中，可能在適用計量期末發行的以總回報為基礎的限制性股票的額外股份不計入任何費用。下表為公司長期股權激勵計劃中為未來發行預留的普通股數量：
十二月三十一日，
20232022
未償還股票期權及認股權證527,067 527,067 
未來可能在股權激勵計劃下發行股票2,537,816 2,817,293 
3,064,883 3,344,360 

截至2023年12月31日，公司長期股權激勵計劃下未來可能發行的不超過0.5百萬股可以是限制性股票的形式。

在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度內，我們確認了基於股份的薪酬支出為$7.0百萬，$7.6百萬美元和美元8.6分別為100萬美元。由於REITs通常不繳納所得税，我們沒有實現基於股份支付的税收優惠。截至2023年12月31日，有1美元4.0未確認的以股份為基礎的薪酬費用總額的百萬美元，將在加權平均剩餘合同期限內確認2.0好幾年了。

-股票期權

未償還股票期權按年度計算可歸屬於四年並在以下日期後到期10好幾年了。所有股票期權的行權價均等於授予前最後一個交易日我們普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)的最後報告股價。截至授予之日，所有期權的價值均採用布萊克-斯科爾斯期權定價模型計算，並根據本公司的退休計劃，對於符合或將有資格的員工，在各自的歸屬期間或服務期間(如果較短)攤銷。

93
目錄表
下表列出了股票期權活動：
未完成的期權
選項數量加權平均行權價
截至2020年12月31日的未償還股票期權537,373 $46.07 
已鍛鍊(25,306)43.76 
截至2021年12月31日的未償還股票期權(1)
512,067 46.18 
__________
(1)有幾個不是在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度內授予、取消、行使或沒收的期權。該公司擁有512,067截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日可行使的期權，加權平均行權價為美元46.18在每一次約會。截至2023年12月31日、2023年和2022年，這些期權的加權平均剩餘壽命為2.0年和3.0年，所有這些股票的行權價格都高於我們普通股的市場價格。

不是於截至2023年12月31日止年度內行使期權及2022，分別. 從行使期權收到或應收的現金為#美元1.1截至2021年12月31日的年度為百萬美元。截至2021年12月31日止年度內，已行使期權的內在價值總額為$0.1百萬美元。截至2021年12月31日，未償還期權的內在價值總額為$0.6百萬美元。公司一般不允許對已行使的股票期權進行淨現金結算，但只要收到的股份持有至少一年，就允許進行淨股票結算。該公司有發行新股的慣例，以滿足股票期權的行使。

-基於時間的限制性股票

基於時間的限制性股票的股票每年可按比例歸屬於通常超過四年。從2019年開始，授予非僱員董事的基於時間的限制性股票將在授予日期的一週年時歸屬。授予基於時間的限制性股票的價值是基於授予日期的普通股市值，並在各自的歸屬期間或服務期間(如果較短)為符合或將根據本公司退休計劃符合條件的員工的費用攤銷。

下表列出了基於時間的限制性股票活動：
股份數量加權平均授予日期公允價值
截至2020年12月31日的已發行限制性股票209,190 $45.34 
獲獎和頒發(1)
103,120 39.99 
既得(2)
(89,264)45.90 
被沒收(3,327)43.13 
截至2021年12月31日的已發行限售股219,719 42.63 
獲獎和頒發(1)
99,975 43.58 
既得(2)
(101,082)42.80 
被沒收(779)42.37 
截至2022年12月31日的已發行限制性股票217,833 43.00 
獲獎和頒發(1)
155,717 26.42 
既得(2)
(95,423)43.57 
被沒收(1,819)34.11 
截至2023年12月31日的已發行限售股276,308 $33.51 
__________
(1)於截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度發行的計時限制性股票於授出日的加權平均公允價值為$4.1百萬，$4.4百萬美元和美元4.1分別為100萬美元。
(2)於截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度內歸屬的以時間為基礎的限制性股票的歸屬日期公平價值為$2.5百萬，$4.4百萬美元和美元3.6分別為100萬美元。既得股份包括員工為履行與該等歸屬有關的預繳税款義務而交出的股份。

94
目錄表
-基於總回報的限制性股票

以股份總回報為基礎的限制性股票在一定程度上歸於公司的絕對總回報為某些預先確定的三年制時間段超過預定的目標。歸屬的金額範圍為零至150%。對於在2022年前發行的以總回報為基礎的限制性股票，儘管公司有絕對總回報，如果公司的總回報超過100平均同級組總回報指數的%，100發行的基於回報的限制性股票總額的%將在適用期間結束時歸屬。對於2022年以來發行的以總回報為基礎的限制性股票，儘管本公司的絕對總回報，但如果本公司的總回報與富時NAREIT股票辦公室指數中的所有公司相比處於第50個百分位數或更高，100發行的基於回報的限制性股票總額的%將在適用期間結束時歸屬。於2023年、2022年及2021年發行的基於總回報的限制性股票的加權平均授予日公允價值被確定為$27.06, $41.94及$36.41，並在各自的三年制根據本公司退休計劃符合或將會符合資格的僱員的服務期間或服務期間(如較短)。授予的基於回報的限制性股票總額的公允價值在授予日使用蒙特卡洛模擬模型和以下假設確定：
202320222021
無風險利率(1) 
4.4 %1.6 %0.3 %
普通股股息率(2) 
6.9 %4.5 %4.8 %
預期波動率(3) 
27.2 %25.8 %26.8 %
__________
(1)表示截至授予日的美國國債利率，其期限與基於總回報的限制性股票授予的估計期限相同。
(2)股息收益率是使用當時的當前定期股息率計算的一年制期間及年度普通股每股平均價格三個月授予之日之前的期間。
(3)基於與相關總回報為基礎的限制性股票授予相關期間普通股的歷史波動性。

下表列出了以回報為基礎的限制性股票活動總額：
股份數量加權平均授予日期公允價值
截至2020年12月31日的已發行限制性股票225,184 $39.53 
獲獎和頒發(1)
81,464 36.41 
既得(2)
(55,452)43.01 
被沒收 (3)
(21,904)42.33 
截至2021年12月31日的已發行限售股229,292 38.00 
獲獎和頒發(1)
81,832 41.94 
既得(2)
(62,985)45.90 
被沒收 (3)
(20,995)45.90 
截至2022年12月31日的已發行限制性股票227,144 38.93 
獲獎和頒發(1)
126,736 27.06 
既得(2)
(65,140)44.88 
被沒收(3)
(2,148)35.83 
截至2023年12月31日的已發行限售股286,592 $34.03 
__________
(1)截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度內發行的以回報為基礎的限制性股票總額於授出日的公平價值為$3.4百萬，$3.4百萬美元和美元2.9分別達到目標的100萬人。
(2)於截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度內歸屬的基於總回報的限制性股票的歸屬日期公允價值為 $1.7百萬，$2.7百萬美元和美元2.2萬元，分別基於具體計劃的執行情況。既得股份包括員工為履行與該等歸屬有關的預繳税款義務而交出的股份。
(3)2022年和2021年的金額包括20,995和18,484分別於適用計量期末因適用總回報未達目標水平而被沒收的股份。不是股票在2023年被沒收。

95
目錄表
401(K)退休儲蓄計劃

我們有一個401(K)退休儲蓄計劃，基本上涵蓋了所有符合特定年齡和就業標準的員工。我們為每個參與者提供的金額為75僱員供款的百分比(最高為6每名員工雙週工資和現金獎勵的百分比，受法定限制)。在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內，我們貢獻了1.4百萬，$1.4百萬美元和美元1.3分別為401(K)儲蓄計劃提供100萬美元。該計劃的資產不包括在我們的綜合財務報表中，因為這些資產不屬於我們所有。

退休計劃

公司為至少有以下條件的員工制定了退休計劃30連續服務年限或至少55幾年前至少10連續服役數年。在事先書面通知及競業禁止協議的規限下，符合資格的退休人員將有權按比例獲得退休年度內賺取的任何年度非股權激勵薪酬，而股票期權及以時間為基礎的限制性股票將不可沒收，並根據其原有授予的條款而歸屬。符合條件的退休人員還將有權保留任何基於總回報的限制性股票，這些股票隨後根據其原始贈與的條款在退休日期後歸屬。對於符合年齡和服務資格要求的員工，100他們的年度贈款的%在授予日支出，就像完全歸屬一樣。對於在正常歸屬期間內符合年齡和服務資格要求的員工，補助金將在較短的服務期內攤銷。

遞延補償

2010年前，幹事可以選擇推遲支付全部或部分現金薪酬，然後根據無保留遞延薪酬計劃將現金薪酬投資於不相關的共同基金。這些投資按公允價值記錄，合計為美元。2.3百萬美元和美元2.6截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為100萬美元，並計入預付費用和其他資產，應付賬款、應計費用和其他負債中記錄了抵消性遞延補償負債。最終應支付給參與者的遞延金額以相關共同基金投資的價值為基礎。因此，無關共同基金的價值變化記入利息和其他收入，遞延補償負債的相應抵銷變化記入一般和行政費用。因此，這對我們的淨收入沒有影響。

下表列出了我們的遞延賠償責任：

截至2013年12月31日止的年度，
202320222021
期初遞延補償負債$2,564 $2,866 $2,573 
按市價調整遞延報酬(一般和行政費用)
243 (302)293 
遞延補償計劃的分配(513)— — 
遞延賠償負債總額$2,294 $2,564 $2,866 

員工購股計劃

公司有一項員工股票購買計劃(“ESPP”)，根據該計劃，員工可以貢獻最多25購買普通股的現金補償的%。在每個季度末，每個參與者的賬户餘額，包括累積的股息，將用於收購普通股，成本計算如下85紐約證交所平均收盤價的%五在本季度的最後一天之前的連續幾天。於截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司發出77,086, 46,656和38,460根據ESPP，分別為普通股。這個15新發行股票的%折扣，這是參與者的應税收入，我們將其記錄為額外的補償費用，總計$0.3百萬，$0.2百萬美元和美元0.2在截至2023年、2022年和2021年12月31日的年度中，分別為100萬。一般來説，根據ESPP購買的股票必須持有至少一年。該公司通過增發普通股來履行其ESPP義務。

96
目錄表
12.    每股收益和單位收益

下表列出了公司基本每股收益和稀釋後每股收益的計算方法：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
普通股每股收益-基本：
分子：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
可歸因於經營合夥企業中非控股股東權益的淨(收入)(3,164)(3,670)(8,321)
合併關聯公司非控股權益可歸因於淨(收益)/虧損549 (1,230)(1,712)
優先股股息(2,485)(2,486)(2,486)
普通股股東可獲得的淨收入$146,230 $156,572 $310,791 
分母：
基本每股普通股收益的分母-加權平均股票(1)
105,529 105,120 104,232 
普通股股東可獲得的淨收入$1.39 $1.49 $2.98 
每股普通股收益-稀釋後：
分子：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
合併關聯公司非控股權益可歸因於淨(收益)/虧損549 (1,230)(1,712)
優先股股息(2,485)(2,486)(2,486)
普通股股東在經營合夥企業中非控股權益的淨收入之前的可用淨收入$149,394 $160,242 $319,112 
分母：
基本每股普通股收益的分母-加權平均股票(1)
105,529 105,120 104,232 
添加：
使用國庫法的股票期權— 5 18 
非控股權益共同單位2,256 2,442 2,811 
稀釋後每股普通股收益的分母--調整後的加權平均股票和假設換股107,785 107,567 107,061 
普通股股東可獲得的淨收入$1.39 $1.49 $2.98 
__________
(1)包括所有未歸屬的限制性股票，此類限制性股票的股息不可沒收。


97
目錄表

下表列出了業務夥伴關係每單位基本收益和攤薄收益的計算方法：

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
每普通單位收益-基本：
分子：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
合併關聯公司非控股權益可歸因於淨(收益)/虧損549 (1,230)(1,712)
關於首選單位的分佈(2,485)(2,486)(2,486)
普通單位持有人可獲得的淨收入$149,394 $160,242 $319,112 
分母：
普通單位基本收入的分母-加權平均單位(1)
107,376 107,153 106,634 
普通單位持有人可獲得的淨收入$1.39 $1.50 $2.99 
每股普通股收益-稀釋後：
分子：
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
合併關聯公司非控股權益可歸因於淨(收益)/虧損549 (1,230)(1,712)
關於首選單位的分佈(2,485)(2,486)(2,486)
普通單位持有人可獲得的淨收入$149,394 $160,242 $319,112 
分母：
普通單位基本收入的分母-加權平均單位 (1)
107,376 107,153 106,634 
添加：
使用國庫法的股票期權— 5 18 
普通單位攤薄收益的分母--調整後的加權平均單位和假設換算107,376 107,158 106,652 
普通單位持有人可獲得的淨收入$1.39 $1.50 $2.99 
__________
(1)包括所有未歸屬的限制性股票，此類限制性股票的分配不可沒收。

13.    所得税

我們的綜合財務報表包括公司的應税房地產投資信託基金子公司的業務，該子公司無權享受已支付的股息扣除，其應納税所得額應繳納聯邦、州和地方所得税。

公司維持其房地產投資信託基金地位所需的普通股每股最低股息為$1.42, $1.60及$1.612023年、2022年和2021年分別為每股。作為房地產投資信託基金的持續資格取決於公司滿足股息分配測試、股權要求和各種其他資格測試的能力。公司資產(扣除累計税項折舊和攤銷後)和負債的計税基準約為#美元。5.610億美元3.5分別為2023年12月31日和2023年12月31日的10億美元和5.610億美元3.5億美元，分別截至2022年12月31日。經營夥伴關係的資產(扣除累計税收折舊和攤銷後的淨額)和負債的税基約為#美元。5.410億美元3.5分別為2023年12月31日和2023年12月31日的10億美元和5.410億美元3.5億美元，分別截至2022年12月31日。

於截至2023年、2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司符合REIT資格，並無產生任何聯邦所得税開支；因此，隨附的綜合財務報表所包括的唯一聯邦所得税與本公司應課税REIT附屬公司的活動有關。

截至2023年12月31日或2022年12月31日，公司沒有遞延税項淨資產或負債。

截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度，沒有未確認的税收優惠。從2020年到2023年，該公司將接受税務機關對聯邦、州和地方所得税的審查。本公司預計未確認利益總額在未來一年內不會有重大變化。

98
目錄表
14.    細分市場信息

我們的主要業務是運營、收購和開發租賃寫字樓物業。我們根據地理位置來評估我們的業務。我們的首席運營決策者定期審查按地域分組的運營結果，以評估業績和其他目的。不存在重大部門間交易。

我們各分部的會計政策與我們的合併財務報表中使用的會計政策相同。所有業務都在美國境內。

下表彙總了我們寫字樓物業的租金和其他收入、淨營業收入和總資產。淨營業收入是我們的首席運營決策者使用的主要行業物業水平業績指標，其定義為租金和其他收入減去租金、物業和其他費用。

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
租金和其他收入：
亞特蘭大$143,741 $143,904 $143,612 
夏洛特85,984 73,721 49,347 
納什維爾171,797 174,341 149,674 
奧蘭多58,002 54,802 51,281 
羅利181,964 182,990 162,115 
裏士滿35,918 43,084 45,941 
坦帕99,421 94,726 97,954 
辦公區段合計776,827 767,568 699,924 
其他57,170 61,361 68,083 
總租金和其他收入$833,997 $828,929 $768,007 
淨營業收入：
亞特蘭大$89,700 $92,297 $94,122 
夏洛特63,921 55,689 38,464 
納什維爾125,417 129,217 110,039 
奧蘭多35,162 32,331 31,301 
羅利132,262 134,904 121,005 
裏士滿24,756 28,879 31,726 
坦帕62,382 59,691 64,396 
辦公區段合計533,600 533,008 491,053 
其他31,615 36,115 40,518 
淨營業收入合計565,215 569,123 531,571 
對賬至淨收入：
折舊及攤銷(299,411)(287,610)(259,255)
房地產資產減值準備— (36,515)— 
一般和行政費用(42,857)(42,266)(40,553)
利息支出(136,710)(105,385)(85,853)
其他收入4,435 1,530 1,394 
財產處分收益47,773 63,546 174,059 
附屬公司解除合併的收益11,778 — — 
未合併關聯公司收益中的權益1,107 1,535 1,947 
淨收入$151,330 $163,958 $323,310 
99
目錄表
12月31日，
20232022
總資產：
亞特蘭大$907,421 $928,406 
夏洛特974,846 984,075 
納什維爾1,259,272 1,290,819 
奧蘭多286,781 287,950 
羅利1,255,978 1,288,878 
裏士滿157,299 196,435 
坦帕473,800 493,966 
辦公區段合計5,315,397 5,470,529 
其他687,531 592,847 
總資產$6,002,928 $6,063,376 

15.    後續事件

我們的美元750.02024年1月25日修改了100萬無擔保循環信貸安排，目前計劃於2028年1月到期(但可延長至二其他內容六個月我們的選擇期假設沒有違約發生）。我們新修改的循環信貸融資的利率仍然是 軟性加上相關的利差調整10基點和借款利差為85根據目前的信用評級和年度融資費用， 20基點利率及融資費用乃根據穆迪投資者服務公司或標準普爾評級服務公司公開公佈之評級（以較高者為準）釐定。經貸款人書面同意後，我們可選擇不遲於2024年5月15日修訂新修訂的循環信貸融資，以規定利率可向上或向下調整最多達 2.5基點取決於在持續減少温室氣體排放方面實現某些待定的可持續性目標的情況。我們新修訂的信貸融資下的財務及其他契諾與我們先前的信貸融資大致相似。我們預計將產生$7.9 這將與我們新的循環信貸安排的剩餘期限內的某些現有未攤銷債務發行成本一起攤銷。我們預計將錄得$0.2 億元的債務損失。截至2024年1月26日，有$36.0 在我們的循環信貸安排下，0.9 2010年，我們收到了200萬份未結信用證，這減少了我們循環信貸融資的可用性。因此，截至2024年1月26日，我們的循環信貸融資的未使用能力為$713.11000萬美元。

於2024年1月31日，本公司宣派現金股息$0.50每股普通股，於2024年3月12日支付給截至2024年2月20日的股東。


100
目錄表
海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業

附表III的附註
(單位：千)

下表列出了房地產資產的活動和累計折舊：

12月31日，
202320222021
房地產資產：
期初餘額$6,689,692 $6,486,136 $5,594,833 
收購、發展和改進226,066 378,587 1,248,256 
房地產銷售、退役和拆分成本(187,755)(175,031)(356,953)
期末餘額(A)$6,728,003 $6,689,692 $6,486,136 
累計折舊：
期初餘額$1,609,502 $1,457,511 $1,421,956 
折舊費用253,151 240,273 218,628 
房地產已售出、退役和解體(119,263)(88,282)(183,073)
期末餘額(B)$1,743,390 $1,609,502 $1,457,511 

(a)房地產總資產與資產負債表標題的對賬：
202320222021
按附表III合計$6,728,003 $6,689,692 $6,486,136 
不包括在附表III內的土地的正在進行的發展8,918 46,735 6,890 
持有待售房地產資產，淨額— — (3,482)
房地產總資產$6,736,921 $6,736,427 $6,489,544 

(b)累計折舊總額與資產負債表標題的對賬：
202320222021
按附表III合計$1,743,390 $1,609,502 $1,457,511 
持有待售房地產資產，淨額— — — 
累計折舊總額$1,743,390 $1,609,502 $1,457,511 


101
目錄表
海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業

附表三--房地產和累計折舊
(單位：千)

2023年12月31日

初始成本資本化成本
在之後
採辦		期末毛值生命在繼續
哪一個
折舊
是
計算出
描述屬性
類型		2023
產權負擔		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		總計
資產(1)		累計
折舊		日期
施工
佐治亞州亞特蘭大
1700世紀圈辦公室$— $2,482 $2 $639 $2 $3,121 $3,123 $1,662 1983大約5-40歲。
世紀大道1800號辦公室1,444 29,081 — 6,311 1,444 35,392 36,836 22,480 1975大約5-40歲。
1825世紀大道辦公室864 — 303 15,204 1,167 15,204 16,371 8,169 2002大約5-40歲。
1875年世紀大道辦公室— 8,924 — 9,038 — 17,962 17,962 11,278 1976大約5-40歲。
世紀大道1900號辦公室— 4,744 — 340 — 5,084 5,084 5,084 1971大約5-40歲。
2200世紀公園大道辦公室— 14,432 — 9,395 — 23,827 23,827 14,339 1971大約5-40歲。
2400世紀大道辦公室— — 406 15,514 406 15,514 15,920 9,384 1998大約5-40歲。
2500世紀公園大道辦公室— — 328 11,507 328 11,507 11,835 5,114 2005大約5-40歲。
2500/2635停車場辦公室— — — 6,447 — 6,447 6,447 2,933 2005大約5-40歲。
世紀公園大道2600號辦公室— 10,679 — 5,541 — 16,220 16,220 9,543 1973大約5-40歲。
世紀大道2635號辦公室— 21,643 — 21,669 — 43,312 43,312 24,379 1980大約5-40歲。
世紀公園大道2800號辦公室— 20,449 — 11,587 — 32,036 32,036 20,147 1983大約5-40歲。
世紀廣場一期辦公室1,290 8,567 — 5,020 1,290 13,587 14,877 7,863 1981大約5-40歲。
世紀廣場二期辦公室1,380 7,733 — 4,764 1,380 12,497 13,877 6,554 1984大約5-40歲。
Riverwood 100辦公室5,785 64,913 (29)31,582 5,756 96,495 102,251 34,264 19895-40歲。
貿易港-土地辦公室5,243 — (4,733)— 510 — 510 — 不適用不適用
兩個聯盟中心辦公室9,579 125,549 — 756 9,579 126,305 135,884 41,606 20095-40歲。
One Alliance Center辦公室14,775 123,071 — 24,548 14,775 147,619 162,394 45,240 20015-40歲。
格倫萊克北區10號辦公室5,349 26,334 — 8,153 5,349 34,487 39,836 11,367 20005-40歲。
格倫萊克南區10號辦公室5,103 22,811 — 8,223 5,103 31,034 36,137 8,905 19995-40歲。
裏弗伍德200辦公室4,777 89,708 450 2,033 5,227 91,741 96,968 19,819 20175-40歲。
Riverwood 300-陸地辦公室400 — — 710 400 710 1,110 123 20175-40歲。
帝王塔辦公室22,717 143,068 — 25,268 22,717 168,336 191,053 41,899 19975-40歲。
君主廣場辦公室27,678 88,962 — 19,637 27,678 108,599 136,277 24,488 19835-40歲。
畫廊75-土地辦公室19,740 — (1,938)697 17,802 697 18,499 99 20225-40歲。
北卡羅來納州夏洛特市
美國銀行大廈辦公室200,000 29,273 354,749 — 28,069 29,273 382,818 412,091 47,795 2019大約5-40歲。
一份莫羅克羅夫特辦公室(2)3,655 28,357 (198)4,697 3,457 33,054 36,511 3,114 1992大約5-40歲。
莫羅克羅夫特街2號辦公室(2)3,530 28,804 (190)1,675 3,340 30,479 33,819 2,716 19985-40歲。
莫羅克羅夫特三號辦公室(2)3,566 30,505 (192)11 3,374 30,516 33,890 2,737 20005-40歲。
102
目錄表
海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業

附表三-房地產及累計折舊（續）
初始成本資本化成本
在之後
採辦		期末毛值生命在繼續
哪一個
折舊
是
計算出
描述屬性
類型		2023
產權負擔		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		總計
資產(1)		累計
折舊		日期
施工
國會大廈北側辦公室(3)8,642 96,254 — 768 8,642 97,022 105,664 7,304 2017大約5-40歲。
國會大廈南側辦公室(3)9,095 95,458 — 132 9,095 95,590 104,685 7,568 20155-40歲。
1426年S.Tryon-Land辦公室26,702 — (421)—26,281 — 26,281 — 不適用大約5-40歲。
遺產聯盟的SIX50辦公室16,504 166,305 — 1,40016,504 167,705 184,209 7,741 2020大約5-40歲。
田納西州納什維爾
3322西區辦公室3,025 27,490 — 12,678 3,025 40,168 43,193 22,235 1986大約5-40歲。
西區3401號辦公室5,862 22,917 — 7,269 5,862 30,186 36,048 19,087 1982大約5-40歲。
馬裏蘭路5310號辦公室1,863 7,201 — 5,623 1,863 12,824 14,687 7,977 1994大約5-40歲。
Cool Springs I&II甲板辦公室— — — 3,998 — 3,998 3,998 1,617 2007大約5-40歲。
Cool Springs III&IV甲板辦公室— — — 4,468 — 4,468 4,468 1,875 2007大約5-40歲。
清涼温泉一號辦公室1,583 — 15 16,867 1,598 16,867 18,465 9,850 1999大約5-40歲。
涼泉II辦公室1,824 — 346 25,482 2,170 25,482 27,652 12,177 1999大約5-40歲。
涼泉III辦公室1,631 — 804 23,704 2,435 23,704 26,139 7,823 2006大約5-40歲。
涼泉四號辦公室1,715 — — 25,288 1,715 25,288 27,003 8,013 2008大約5-40歲。
Cool Springs V辦公室3,688 — 295 50,813 3,983 50,813 54,796 17,033 2007大約5-40歲。
哈珀二號辦公室1,419 5,677 — 8,608 1,419 14,285 15,704 5,543 1984大約5-40歲。
哈珀斯三辦公室1,660 6,649 — 10,438 1,660 17,087 18,747 6,841 1987大約5-40歲。
小提琴四辦公室1,713 6,842 — 10,936 1,713 17,778 19,491 7,007 1989大約5-40歲。
五絃琴辦公室662 — 197 10,965 859 10,965 11,824 4,087 1998大約5-40歲。
山核桃痕跡辦公室1,164 — 164 5,989 1,328 5,989 7,317 3,024 2001大約5-40歲。
海伍茲廣場一號辦公室1,552 — 307 9,199 1,859 9,199 11,058 5,588 1996大約5-40歲。
海伍茲廣場二期辦公室1,448 — 307 7,642 1,755 7,642 9,397 4,372 1997大約5-40歲。
七泉一號辦公室2,076 — 592 14,814 2,668 14,814 17,482 7,144 2002大約5-40歲。
南點辦公室1,655 — 310 9,493 1,965 9,493 11,458 5,476 1998大約5-40歲。
韋斯特伍德南部辦公室2,106 — 382 11,190 2,488 11,190 13,678 7,041 1999大約5-40歲。
百名贏家圈辦公室1,497 7,258 — 7,687 1,497 14,945 16,442 6,328 1987大約5-40歲。
交響樂廣場的巔峯辦公室87,003 — 141,469 — 6,181 — 147,650 147,650 51,151 2010大約5-40歲。
七泉東辦公室2,525 37,587 — 520 2,525 38,107 40,632 12,149 2013大約5-40歲。
七泉的商店辦公室803 8,223 — 691 803 8,914 9,717 3,663 2013大約5-40歲。
西七泉鎮辦公室2,439 51,306 — 4,120 2,439 55,426 57,865 11,916 2016大約5-40歲。
七泉II辦公室2,356 30,048 — 3,432 2,356 33,480 35,836 7,563 2017大約5-40歲。
普利司通大廈辦公室19,223 169,582 — 457 19,223 170,039 189,262 31,117 2017大約5-40歲。
弗吉尼亞斯普林斯二世辦公室4,821 26,448 — 3,988 4,821 30,436 35,257 3,315 2020大約5-40歲。
瑪氏校區辦公室7,010 87,474 — 161 7,010 87,635 94,645 15,360 2019大約5-40歲。
弗吉尼亞斯普林斯一世辦公室4,534 25,632 — 308 4,534 25,940 30,474 4,732 2018大約5-40歲。
103
目錄表
海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業

附表三-房地產及累計折舊（續）
初始成本資本化成本
在之後
採辦		期末毛值生命在繼續
哪一個
折舊
是
計算出
描述屬性
類型		2023
產權負擔		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		總計
資產(1)		累計
折舊		日期
施工
1100百老匯--地標辦公室29,845 — (259)— 29,586 — 29,586 — 不適用不適用
阿瑟裏翁辦公室33,219 230,569 — 2,780 33,219 233,349 266,568 17,157 2021大約5-40歲。
Ovation -土地辦公室89,231 — 192 — 89,423 — 89,423 — 不適用不適用
百老匯幹-土地辦公室6,218 — (1,205)526 5,013 526 5,539 31 2021大約5-40歲。
基督教青年會網站-土地辦公室16,121 — (28)— 16,093 — 16,093 — 不適用不適用
佛羅裏達州奧蘭多
首都廣場三期辦公室2,994 — 18 — 3,012 — 3,012 — 不適用不適用
埃勒路1800號辦公室— 9,851 — 1,692 — 11,543 11,543 7,963 1983大約5-40歲。
201南方橙辦公室3,893 29,541 — 14,687 3,893 44,228 48,121 13,704 1982大約5-40歲。
首都廣場二期辦公室4,346 43,394 — 14,697 4,346 58,091 62,437 15,476 1999大約5-40歲。
首都廣場一號辦公室3,482 27,321 — 10,693 3,482 38,014 41,496 11,798 1975大約5-40歲。
地標中心二期辦公室4,743 22,031 — 11,894 4,743 33,925 38,668 10,873 1985大約5-40歲。
地標中心一號辦公室6,207 22,655 — 12,160 6,207 34,815 41,022 12,180 1983大約5-40歲。
美國銀行廣場辦公室3,490 56,079 — 11,401 3,490 67,480 70,970 16,215 2000大約5-40歲。
尤拉中心辦公室5,785 11,160 — 15,584 5,785 26,744 32,529 6,732 1969大約5-40歲。
賓夕法尼亞州匹茲堡
一個PPG位置辦公室9,819 107,643 — 57,996 9,819 165,639 175,458 58,449 1983-1985大約5-40歲。
兩個PPG位置辦公室2,302 10,978 — 15,373 2,302 26,351 28,653 8,649 1983-1985大約5-40歲。
三PPG位置辦公室501 2,923 — 5,277 501 8,200 8,701 3,690 1983-1985大約5-40歲。
四個PPG位置辦公室620 3,239 — 3,378 620 6,617 7,237 2,786 1983-1985大約5-40歲。
五分位數辦公室803 4,924 — 3,007 803 7,931 8,734 2,842 1983-1985大約5-40歲。
六分位數辦公室3,353 25,602 — 16,079 3,353 41,681 45,034 15,906 1983-1985大約5-40歲。
EQT廣場辦公室16,457 83,812 (6,000)(5,867)10,457 77,945 88,402 37,168 1987大約5-40歲。
東方自由--土地辦公室2,478 — (1,204)— 1,274 — 1,274 — 不適用不適用
北卡羅來納州羅利
格倫伍德大道3600號辦公室— 10,994 — 6,237 — 17,231 17,231 11,057 1986大約5-40歲。
格倫伍德大道3737號辦公室— — 318 17,946 318 17,946 18,264 9,889 1999大約5-40歲。
4800紐斯瀑布辦公室2,678 17,630 — 7,472 2,678 25,102 27,780 17,202 1985大約5-40歲。
羅利公司中心801號辦公室828 — 272 13,031 1,100 13,031 14,131 6,345 2002大約5-40歲。
藍山路2500號辦公室722 4,606 — 1,022 722 5,628 6,350 3,969 1982大約5-40歲。
藍山路2418號辦公室462 1,410 — 2,731 462 4,141 4,603 2,333 1988大約5-40歲。
2000年中央綠地辦公室1,529 — (391)14,485 1,138 14,485 15,623 6,749 2000大約5-40歲。
4000中心綠地辦公室1,653 — (389)12,336 1,264 12,336 13,600 5,808 2001大約5-40歲。
5000中心綠地辦公室1,291 34,572 — 2,197 1,291 36,769 38,060 9,583 2017大約5-40歲。
3000中心綠地辦公室1,779 — (397)14,784 1,382 14,784 16,166 6,196 2002大約5-40歲。
104
目錄表
海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業

附表三-房地產及累計折舊（續）
初始成本資本化成本
在之後
採辦		期末毛值生命在繼續
哪一個
折舊
是
計算出
描述屬性
類型		2023
產權負擔		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		總計
資產(1)		累計
折舊		日期
施工
1000 CentreGreen辦公室1,280 — 55 13,765 1,335 13,765 15,100 5,491 2008大約5-40歲。
GlenLake -土地辦公室13,003 — (12,382)114 621 114 735 65 20015-40歲。
格倫湖一號辦公室924 — 1,324 23,241 2,248 23,241 25,489 11,934 2002大約5-40歲。
格倫湖四號辦公室1,659 — 493 20,795 2,152 20,795 22,947 8,920 2006大約5-40歲。
格倫湖六號辦公室941 — (365)22,210 576 22,210 22,786 7,899 2008大約5-40歲。
701企業中心辦公室1,304 — 540 19,465 1,844 19,465 21,309 10,277 1996大約5-40歲。
韋斯頓公園大道7001號辦公室531 — (267)8,064 264 8,064 8,328 5,069 1998大約5-40歲。
Inveresk Parcel 2-土地辦公室657 — 38 103 695 103 798 22 2015大約5-40歲。
布恩湖步道4201號辦公室1,450 6,311 — 1,077 1,450 7,388 8,838 2,519 19985-40歲。
Creekstone大道4620號辦公室149 — 107 5,904 256 5,904 6,160 2,183 2001大約5-40歲。
Creekstone大道4825號辦公室398 — 293 10,796 691 10,796 11,487 6,327 1999大約5-40歲。
751企業中心辦公室2,665 16,939 — (144)2,665 16,795 19,460 4,076 2018大約5-40歲。
PNC廣場辦公室1,206 — — 71,200 1,206 71,200 72,406 32,059 20085-40歲。
4301布恩湖步道辦公室878 3,730 — 3,066 878 6,796 7,674 4,547 1990大約5-40歲。
4207號布恩湖步道辦公室362 1,818 — 1,113 362 2,931 3,293 2,320 1993大約5-40歲。
雷克斯伍茲大道2301號辦公室919 2,816 — 1,709 919 4,525 5,444 3,155 1992大約5-40歲。
4325號布恩湖步道辦公室586 — — 3,894 586 3,894 4,480 2,609 1995大約5-40歲。
雷克斯伍茲大道2300號辦公室1,301 — 184 9,988 1,485 9,988 11,473 4,620 1998大約5-40歲。
六福克路4700號辦公室666 2,665 — 1,796 666 4,461 5,127 2,666 1982大約5-40歲。
霍姆伍德宮4700號辦公室1,086 4,533 — 1,677 1,086 6,210 7,296 4,035 1983大約5-40歲。
六福克路4800號辦公室862 4,411 — 2,546 862 6,957 7,819 4,670 1987大約5-40歲。
Creekstone大道4601號辦公室255 — 217 6,507 472 6,507 6,979 3,470 19975-40歲。
韋斯頓-蘭德辦公室22,771 — (19,528)— 3,243 — 3,243 — 不適用不適用
Creekstone大道4625號辦公室458 — 268 6,552 726 6,552 7,278 3,969 19955-40歲。
韋斯頓公園大道11000號辦公室2,651 18,850 — 16,644 2,651 35,494 38,145 12,110 19985-40歲。
格倫湖五號辦公室2,263 30,264 — 1,229 2,263 31,493 33,756 10,346 20145-40歲。
韋斯頓公園大道11800號辦公室826 13,188 — 60 826 13,248 14,074 4,366 20145-40歲。
CentreGreen咖啡館辦公室41 3,509 — 15 41 3,524 3,565 798 20145-40歲。
中心綠色健身中心辦公室27 2,322 — 14 27 2,336 2,363 528 20145-40歲。
第一城市廣場辦公室11,288 68,375 — 25,572 11,288 93,947 105,235 30,250 19865-40歲。
愛迪生之地辦公室5,984 — 1,575 — 7,559 — 7,559 — 不適用不適用
特許廣場辦公室7,267 65,881 — 4,016 7,267 69,897 77,164 16,034 20155-40歲。
大都會人壽全球科技園區辦公室21,580 149,889 — 356 21,580 150,245 171,825 33,564 2015大約5-40歲。
格倫湖七號辦公室1,662 37,332 — (44)1,662 37,288 38,950 4,145 2020大約5-40歲。
105
目錄表
海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業

附表三-房地產及累計折舊（續）
初始成本資本化成本
在之後
採辦		期末毛值生命在繼續
哪一個
折舊
是
計算出
描述屬性
類型		2023
產權負擔		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		總計
資產(1)		累計
折舊		日期
施工
哈格特--蘭德辦公室9,248 — (507)— 8,741 — 8,741 — 不適用不適用
論壇1辦公室1,278 27,809 — 1,686 1,278 29,495 30,773 3,510 19855-40歲。
論壇2辦公室1,327 18,088 — 151 1,327 18,239 19,566 2,328 19885-40歲。
論壇3辦公室994 23,931 — 1,480 994 25,411 26,405 3,421 19955-40歲。
論壇4辦公室2,118 43,889 — 279 2,118 44,168 46,286 4,970 20005-40歲。
論壇5辦公室1,552 26,263 — 1,505 1,552 27,768 29,320 3,889 20075-40歲。
卡普特魯斯大廈辦公室84,360 9,670 124,530 — 3,991 9,670 128,521 138,191 9,428 20105-40歲。
費耶特維爾150號辦公室110,391 7,677 130,049 — 17,401 7,677 147,450 155,127 12,307 19915-40歲。
格倫湖III辦公室— — 3,981 65,660 3,981 65,660 69,641 550 20235-40歲。
埃文斯道2205號--土地辦公室— — 2,676 — 2,676 — 2,676 — 不適用不適用
其他財產其他27,260 20,868 (15,828)6,837 11,432 27,705 39,137 10,640 不適用5-40歲。
弗吉尼亞州里士滿
考克斯道4900號辦公室1,324 5,311 15 2,742 1,339 8,053 9,392 4,694 1991大約5-40歲。
柱廊建築辦公室1,364 6,105 — 3,021 1,364 9,126 10,490 4,306 2003大約5-40歲。
海伍茲公地辦公室521 — 458 5,038 979 5,038 6,017 2,539 1999大約5-40歲。
海伍德一號辦公室1,688 — 22 14,072 1,710 14,072 15,782 8,421 1996大約5-40歲。
海伍茲二號辦公室786 — 226 10,951 1,012 10,951 11,963 5,521 1997大約5-40歲。
海伍茲五號辦公室783 — 11 8,210 794 8,210 9,004 4,876 1998大約5-40歲。
海伍德廣場辦公室909 — 187 6,334 1,096 6,334 7,430 3,311 2000大約5-40歲。
因斯萊克中心辦公室845 — 125 7,706 970 7,706 8,676 4,262 2001大約5-40歲。
考克斯道4101號辦公室1,205 4,825 — 2,887 1,205 7,712 8,917 4,361 1990大約5-40歲。
北方公園辦公室2,163 8,659 6 3,129 2,169 11,788 13,957 7,081 1989大約5-40歲。
北岸第一公地辦公室951 — 137 13,947 1,088 13,947 15,035 6,494 2002大約5-40歲。
北岸公地II辦公室2,067 — (89)11,410 1,978 11,410 13,388 4,544 2007大約5-40歲。
北端--土地辦公室1,497 — 55 10 1,552 10 1,562 3 20205-40歲。
One Shockoe Plaza辦公室— — 356 22,374 356 22,374 22,730 13,031 1996大約5-40歲。
布魯克湖公地辦公室1,600 8,864 (179)367 1,421 9,231 10,652 4,173 1996大約5-40歲。
海伍茲三號辦公室1,918 — 358 12,445 2,276 12,445 14,721 5,522 2005大約5-40歲。
石頭角I辦公室1,384 11,630 (267)4,988 1,117 16,618 17,735 9,773 1990大約5-40歲。
石頭角II辦公室1,240 — 103 13,839 1,343 13,839 15,182 7,662 1999大約5-40歲。
石頭角III辦公室995 — — 10,501 995 10,501 11,496 5,516 2002大約5-40歲。
石頭角IV辦公室955 — — 13,659 955 13,659 14,614 5,024 2006大約5-40歲。
考克斯道4480號辦公室1,301 6,036 15 3,491 1,316 9,527 10,843 4,717 1996大約5-40歲。
因斯布魯克中心辦公室914 8,249 — 677 914 8,926 9,840 4,406 1987大約5-40歲。
佛羅裏達州坦帕市
106
目錄表
海伍德地產公司
海伍德房地產有限合夥企業

附表三-房地產及累計折舊（續）
初始成本資本化成本
在之後
採辦		期末毛值生命在繼續
哪一個
折舊
是
計算出
描述屬性
類型		2023
產權負擔		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		土地大廈和
改進		總計
資產(1)		累計
折舊		日期
施工
子午線三號辦公室2,673 16,470 — 6,379 2,673 22,849 25,522 9,488 1989大約5-40歲。
海濱廣場辦公室2,276 11,817 — 3,891 2,276 15,708 17,984 8,721 1990大約5-40歲。
海伍德灣中心I號辦公室3,565 — (64)38,207 3,501 38,207 41,708 16,401 2007大約5-40歲。
地平線辦公室— 6,257 — 4,294 — 10,551 10,551 5,736 1980大約5-40歲。
湖心一號辦公室2,106 89 — 41,220 2,106 41,309 43,415 25,899 1986大約5-40歲。
湖角二號辦公室2,000 15,848 672 13,455 2,672 29,303 31,975 17,383 1999大約5-40歲。
湖邊辦公室— 7,369 — 7,126 — 14,495 14,495 9,199 1978大約5-40歲。
湖邊/公園邊車庫辦公室— — — 5,731 — 5,731 5,731 3,197 2004大約5-40歲。
One海港Place辦公室2,016 25,252 — 15,916 2,016 41,168 43,184 22,066 1985大約5-40歲。
公園邊辦公室— 9,407 — 3,758 — 13,165 13,165 7,538 1979大約5-40歲。
展館辦公室— 16,394 — 7,052 — 23,446 23,446 14,425 1982大約5-40歲。
展館停車庫辦公室— — — 5,911 — 5,911 5,911 3,514 1999大約5-40歲。
光譜辦公室1,454 14,502 — 6,513 1,454 21,015 22,469 12,054 1984大約5-40歲。
Tower Place辦公室3,218 19,898 — 10,011 3,218 29,909 33,127 17,242 1988大約5-40歲。
西岸廣場辦公室1,126 5,186 — 1,754 1,126 6,940 8,066 4,380 1976大約5-40歲。
子午線一號辦公室1,849 22,363 — 5,464 1,849 27,827 29,676 8,416 1984大約5-40歲。
子午線二號辦公室1,302 19,588 — 6,848 1,302 26,436 27,738 8,604 1986大約5-40歲。
航空電子辦公室— — 6,310 43,901 6,310 43,901 50,211 8,833 2016大約5-40歲。
真實的地方辦公室1,980 102,138 — 29,849 1,980 131,987 133,967 32,733 1992大約5-40歲。
真實的地方--土地辦公室2,225 — — — 2,225 — 2,225 — 不適用不適用
中城西部辦公室45,000 16,543 34,818 (218)9,931 16,325 44,749 61,074 3,670 2021大約5-40歲。
$807,561 $4,271,654 $(40,453)$1,689,241 $767,108 $5,960,895 $6,728,003 $1,743,390 
__________
(1)截至2023年12月31日，用於所得税目的的土地和建築物以及租户改善的成本基礎為$6.6十億美元。
(2)這些資產被質押為抵押品，價格為1美元。69.51.6億美元的第一抵押貸款。
(3)這些資產被質押為抵押品，價格為1美元。124.51.6億美元的第一抵押貸款。

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簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已於2024年2月6日在北卡羅來納州羅利市正式授權以下籤署人代表註冊人簽署本報告。
海伍德地產公司
 
發信人：
 
/S/西奧多·J·克林克
 西奧多·J·克林克
 總裁與首席執行官

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人的身份簽署。
簽名標題日期
   
/S/卡洛斯·E·埃文斯董事會主席2024年2月6日
卡洛斯·E·埃文斯
/S/西奧多·J·克林克董事首席執行官總裁2024年2月6日
西奧多·J·克林克
   
/S/查爾斯·A·安德森董事2024年2月6日
Charles A.安德森
   
/s/ Gene H.安德森董事2024年2月6日
吉恩·H安德森
/s/ Thomas P. Anderson董事2024年2月6日
託馬斯·安德森
大衞·L.加迪斯董事2024年2月6日
David L.加迪斯
/s/ David J. Hartzell董事2024年2月6日
大衞·哈澤爾
   
安妮·H.勞埃德董事2024年2月6日
安妮·H·勞埃德
/S/坎迪斯·W·託德董事2024年2月6日
坎迪斯·W·託德
   
/S/Brendan C.Maiorana常務副總裁兼首席財務官2024年2月6日
布倫丹·C·邁奧拉納
   
/S/Daniel L.克萊門斯總裁副祕書長兼首席會計官2024年2月6日
Daniel·L.克萊門斯

108


簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已於2024年2月6日在北卡羅來納州羅利市正式授權以下籤署人代表註冊人簽署本報告。
海伍德房地產有限合夥企業
 
發信人：海伍德地產公司，其唯一普通合夥人
發信人：
 
/S/西奧多·J·克林克
 西奧多·J·克林克
 總裁與首席執行官

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人的身份簽署。
簽名標題日期
   
/S/卡洛斯·E·埃文斯普通合夥人董事會主席2024年2月6日
卡洛斯·E·埃文斯
   
/S/西奧多·J·克林克董事首席執行官兼普通合夥人總裁2024年2月6日
西奧多·J·克林克
/S/查爾斯·A·安德森普通合夥人的董事2024年2月6日
Charles A.安德森
   
/s/ Gene H.安德森普通合夥人的董事2024年2月6日
吉恩·H安德森
/s/ Thomas P. Anderson普通合夥人的董事2024年2月6日
託馬斯·安德森
大衞·L.加迪斯普通合夥人的董事2024年2月6日
David L.加迪斯
/s/ David J. Hartzell普通合夥人的董事2024年2月6日
大衞·哈澤爾
   
安妮·H.勞埃德普通合夥人的董事2024年2月6日
安妮·H·勞埃德
/S/坎迪斯·W·託德普通合夥人的董事2024年2月6日
坎迪斯·W·託德
/S/Brendan C.Maiorana執行副總裁總裁和普通合夥人首席財務官2024年2月6日
布倫丹·C·邁奧拉納
   
/S/Daniel L.克萊門斯總裁副董事長兼普通合夥人首席會計官2024年2月6日
Daniel·L.克萊門斯
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