fnm-20240130
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美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
 
表單 8-K
 
當前報告
根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條
報告日期（最早報告事件的日期）： 2024年1月30日
聯邦全國抵押貸款協會
（註冊人的確切姓名如其章程所示）
房利美
聯邦特許公司0-5023152-0883107西北第 15 街 1100 號800232-6643
華盛頓，直流20005
（州或其他司法管轄區）
公司註冊的）		（委員會
文件號）		（國税局僱主
證件號）		（主要行政辦公室地址，包括郵政編碼）（註冊人的電話號碼，包括區號）
如果申請8-K表格旨在同時履行註冊人根據以下任何條款承擔的申報義務，請勾選下面的相應複選框（看到一般指令 A.2（見下文）：
☐根據《證券法》（17 CFR 230.425）第425條提交的書面通信
☐根據《交易法》（17 CFR 240.14a-12）第14a-12條徵集材料
☐根據《交易法》（17 CFR 240.14d-2 (b)）第14d-2（b）條進行的啟動前通信
☐根據《交易法》（17 CFR 240.13e-4 (c)）第13e-4（c）條進行的啟動前通信
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易品種註冊的每個交易所的名稱
沒有不適用不適用
用複選標記表明註冊人是否是1933年《證券法》第405條（本章第230.405條）或1934年《證券交易法》第12b-2條（本章第240.12b-2條）所定義的新興成長型公司。
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，請用勾號註明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第 13 (a) 條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。☐


第 5.02 項：董事或某些高級職員的離職；董事選舉；某些高級管理人員的任命；某些高級管理人員的補償安排。
2024年1月30日，聯邦住房金融局（“FHFA”）發佈了房利美、房地美和通用證券化解決方案的2024年記分卡（“2024年記分卡”），該記分卡為房利美、房地美和普通證券化解決方案設定了2024年的企業業績目標。
我們2024年高管薪酬計劃（不適用於我們的首席執行官）的主要內容將是遞延工資，其中一部分將根據業績減少或 “存在風險”。我們預計，根據2024年記分卡對公司業績的評估以及FHFA可能確定的其他目標，參與的高管2024年風險遞延工資的一半將被削減。2024年的記分卡如下所示。
2024 年房利美、房地美和普通證券化解決方案記分卡
對於所有記分卡項目，房利美和房地美（企業）和通用證券化解決方案有限責任公司（CSS）將根據以下標準進行評估1:
評估標準
•每個實體的產品和計劃都促進了流動性、競爭力、高效和有彈性的住房融資市場，為負擔得起、可持續和公平地獲得房屋所有權和租賃住房提供支持。
•每個實體都以安全可靠的方式開展業務。
•每個實體都符合所有FHFA要求下的預期，包括與資本、流動性和信用風險轉移有關的要求。
•每個實體在保護期間繼續管理運營，通過審慎管理資源來保護和保護資產。
•每個實體都與FHFA合作與合作，根據FHFA的公平價值觀（公平、問責、誠信和尊重），在全年中實現保護者的優先事項和指導。
•每個實體提供高質量、詳盡、創新、有效和及時的工作產品，並考慮對房主、多户家庭財產所有者、租户、企業、行業和其他利益相關者的影響。
•每個實體都確保多元化、公平和包容性仍然是戰略規劃、運營和業務發展的重中之重。
促進公平獲得經濟適用和可持續住房（50%）
開展業務並採取舉措，支持負擔得起、可持續和公平地獲得房屋所有權和租賃住房，並履行所有法定任務。
考慮到對包括服務義務中定義的農村地區在內的所有地區的影響，採取重大行動，確保所有借款人和租户都能公平地獲得可持續的長期經濟適用住房機會，包括在抵押貸款過程中提高能源效率、彈性和成本節約。制定和實施戰略以支持和推進以下內容：
•可持續且負擔得起的房屋所有權
◦探索不斷變化的單户財產保險市場，尋找降低風險的機會，同時促進可持續的房屋所有權。
◦繼續努力提高能源效率和彈性，以改善長期可持續的房屋所有權。
◦通過支持首次購房者和使命導向的購房者的措施，探索進一步促進可持續房屋所有權的機會，並以保持安全和穩健的方式對可負擔性（包括交易成本）產生積極影響。
1將根據所有標準對企業進行評估。將根據適用於其業務的標準對CSS進行評估。
1

•多户家庭出租住房
◦在企業支持的多户住宅中加強以居民為中心的做法，例如租户保護。
◦加強多户家庭資產管理能力，包括適當識別和管理法律風險。
◦探索和確定滿足多户家庭市場需求的創新方法。
◦管理新的多户住宅購買以保持在多户家庭上限要求之內，包括擴大對勞動力/中等收入住房的關注。
•公平獲得住房
◦採取有意義的行動，實現公平住房融資計劃的宗旨和目標。
◦繼續努力最大限度地減少單户家庭評估偏見並提高估值權益，包括支持FHFA實施財產和估值權益（PAVE）行動計劃。
•抵押貸款市場的效率
◦繼續實現單户住宅物業估值流程和實踐的現代化，包括傳統的評估和估值替代方案。
◦利用數據、技術和其他創新來提高抵押貸款流程的效率和成本節約。
◦根據利益相關者的宣傳，制定實施經批准的信用評分模型的計劃。
•氣候風險
◦確定並採取措施提高消費者對住房氣候風險的認識。
◦繼續進行研究，以監測與氣候相關的市場發展；確定風險借款人、財產和社區；為政策提供信息；改善氣候適應能力和能源效率工作。
以安全可靠的方式經營業務（50%）
在運營時更加註重安全性和穩健性，謹慎的風險狀況與在整個經濟週期中持續支持住房融資市場保持一致，同時最大限度地降低要求平息美國財政部承諾的風險。
確保企業能夠抵禦運營、市場、信貸、交易對手、經濟、法律/訴訟和氣候風險。
•維持有效的風險管理系統，適用於在重建資本緩衝區時需要最大限度地降低資本風險的實體。
•採取適當措施應對風險敞口並加強企業交易對手風險控制。
•加強風險管理能力，識別、評估、控制、監測和報告氣候風險，並將這些能力納入整體企業風險框架。
•在不對主要或二級抵押貸款市場造成重大幹擾的情況下保持應對運營事件的能力。
•將流動性維持在FHFA要求的水平，足以在嚴重的壓力事件中維持企業運營。
•探索協調企業支持單一家庭銷售陳述和擔保框架的流程的機會，包括缺陷識別、補救措施和回購替代方案。
以商業上合理，安全可靠的方式將大量的信用風險轉移給私人投資者，從而降低納税人的風險。
確保 CSS 以安全可靠的方式運行，以支持企業證券化活動。
2

附錄 A：多户家庭定義
1.交易量上限和市場規模回顧
2024年記分卡為每家企業的多户家庭購買量設定了700億美元的上限，總額為1400億美元，適用於2024日曆年。在此上限內，負擔得起且服務不足的細分市場的某些貸款被視為 “使命驅動”。根據此處的定義，2024年記分卡要求至少50％的企業多户家庭貸款的購買以使命為導向。鑑於當前的市場預測，FHFA預計，700億美元的上限是適當的。但是，FHFA將繼續審查其對全年市場規模和任務驅動的最低要求的估計。為了防止市場混亂，如果FHFA確定2024年市場的實際規模小於最初的預期，則FHFA不會減少上限。
以下各節解釋了FHFA將如何處理2024年記分卡中以任務為導向的貸款。
2.有針對性的經濟適用住房貸款
定向經濟適用住房貸款是針對受監管協議或記錄使用限制擔保的房產的貸款，根據該協議，所有或部分單元僅限收入有限的租户入住，並限制了這些單元可以收取的租金。FHFA將根據受監管協議或記錄使用限制限制的單位的百分比，將目標負擔得起類別的房產貸款的比例歸類為任務驅動型房產。如果受限單位的百分比低於項目總單位的50％，則FHFA將貸款金額的50％歸類為任務驅動型貸款金額；如果受限單位的百分比等於或大於50％，則將貸款金額的100％歸類為貸款金額的100％。
以下是定向經濟適用住房貸款的示例，FHFA將這些貸款歸類為任務驅動型貸款：
•低收入住房税收抵免（LIHTC）計劃補貼的房產貸款，該計劃將租户收入限制在LIHTC計劃規則要求的水平上；
•根據州或地方包容性分區、房地產税減免、貸款或類似計劃開發的房產的貸款，前提是業主同意：（a）根據州或地方計劃的要求，限制部分單元供收入有限的租户入住，並限制按租户負擔得起的租金向這些單元收取的租金；以及（b）通過監管協議或有記錄的使用限制來執行這些限制；
•第8節住房援助付款合同所涵蓋的房產貸款，該合同將租户收入限制在地區中位收入（AMI）的80％或以下。除非還有合同、監管協議或記錄在案的使用限制，否則FHFA不會將第8節證書或代金券持有人居住的單元視為有針對性的經濟適用住房單元；以及
•公共住房管理局（PHA）或PHA的非營利性開發分支機構為借款人，且監管協議或記錄在案的使用限制限制了收入有限的租户的全部或部分單元的佔用和/或限制了這些單元可以收取的租金的房產貸款。
根據具體情況，FHFA將考慮企業提出的將其他貸款歸類為任務驅動的貸款的請求，這些貸款符合經濟適用住房和使命目標，但不符合有針對性的經濟適用房的確切定義。只有在與FHFA會面討論申請後，才能提交申請以供考慮。
3.為保持勞動力住房物業的負擔能力而提供的貸款
如果該物業的單元受貸款協議中規定的租金或收入限制的約束，則為保持勞動力住房物業的負擔能力而提供的貸款可以不受上限限制，並歸類為任務驅動型貸款。如果貸款協議要求發起人在下文概述的 “其他負擔得起” 市場水平上保持負擔能力，或者符合州或地方住房負擔能力計劃標準的貸款至少10年或貸款期限，則FHFA將免除所有貸款的總額上限。如果受限單位的百分比低於項目總單位的20％，則FHFA將貸款金額的50％歸類為任務驅動型貸款金額；如果受限單位的百分比等於或大於20％，則將貸款金額的100％歸類為貸款金額的100％。
3

4.其他經濟適用單位的貸款
對於傳統的、小型多户住宅（5-50套）和老年人住房，FHFA將歸類為任務驅動的單元，其租金在不同的收入門檻下均可承受，但不受監管協議或記錄使用限制的約束。FHFA將根據負擔得起、無補貼/市場租金的單位百分比按比例計算貸款金額的部分按任務為導向，如下所述。
a.標準市場中經濟適用房的貸款
標準市場是指那些不位於指定成本負擔或成本負擔過重的租户市場中的市場。對於位於這些市場的房產，可負擔性的收入門檻為AMI的80％或以下。
b.在成本負擔過重或成本負擔過重的租户市場中購買經濟適用房的貸款
在FHFA指定的成本負擔沉重的租户市場中，負擔能力的收入門檻為AMI的100％或以下。在FHFA指定的成本負擔極高的租户市場中，可負擔性的收入門檻為AMI的120％或以下。
5.農村地區房產貸款
農村地區是《服務義務》條例中指定的地區。FHFA將根據AMI的100％或以下的單位負擔得起的單位百分比，將貸款金額的按比例歸類為任務驅動部分。
6.人造住房社區一攬子貸款
向人造住房社區提供的貸款是以土地和租金為擔保的一攬子貸款。FHFA將把人造住房社區一攬子貸款的貸款金額份額歸類為使命驅動型貸款，該份額反映了根據服務義務監管獲得信貸的份額。
FHFA強烈鼓勵所有人造住房社區採用符合或超過《服務義務法規》中列出的租户租賃保護措施。
7.為提高能源或用水效率提供資金的貸款
為提高能源或用水效率提供資金的貸款是由企業根據自己的專門融資計劃為此目的提供資金的貸款。對於房利美綠色獎勵和房地美Green Up和Green Up Plus貸款計劃下的貸款，如果至少有20％但不到50％的單位租金負擔得起，則50％的貸款金額將被歸類為任務驅動型貸款；如果經濟適用房的百分比等於或超過50％，則貸款金額的100％。
該計劃下的翻新工程（包括經FHFA批准的後續計劃改進）必須預計全年整個物業的能耗至少減少15％，全年整棟物業的水和/或能源消耗至少減少15％。（因此，預計能耗減少30％的房產將有資格獲得任務驅動的信貸，預計將能源消耗減少15％和耗水量減少15％，或減少20％的能源消耗和10％的水消耗的房產也將有資格獲得任務驅動的信貸。）
此外，在收購企業版之前，所有房利美綠色獎勵和房地美的Green Up和Green Up Plus交易都必須有第三方數據收集公司參與貸款期限內的持續數據收集，才能獲得任務驅動的信貸。該第三方公司可以由借款人、貸款人或企業提供資金。FHFA將要求兩家企業每年都提高能源或用水效率的所有交易都要有特定的數據元素，以確定這些計劃在實現政策成果方面的有效性。
對於根據房利美綠色建築認證計劃或房地美綠色認證計劃資助的貸款，如果至少20％但不到50％的單位租金負擔得起，則FHFA將50％的貸款金額歸類為任務驅動型貸款，如果經濟適用房的百分比等於或大於50％，則將貸款金額的100％歸類為任務驅動型貸款。
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8.其他記分卡要求
為了報告2024年上限下的貸款和承諾活動，企業必須：（a）使用12 CFR 1282.1住房目標條例中包含的定義來確定老年人住房輔助生活單元、合作公寓和共享生活安排（包括學生住房）的單位負擔能力；（b）使用截至貸款獲得之日的負擔能力數據；（c）使用每月向FHFA報告其收購和承諾量由FHFA定義的報告格式；以及（d）每季度報告其收購量在上限之下，包括使用由FHFA確定的報告格式購買任務驅動的貸款的詳細信息。

5


簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。
                     
聯邦全國抵押貸款協會
由//Wells M. Engledow
威爾斯 M. Engledow
 企業副總法律顧問——高級副總裁
日期：2024 年 2 月 1 日
6