(1) 資料來源：YCharts。基於截至2023年11月10日的生命科學行業的總市值，包括生物技術公司、藥物製造商以及診斷和研究公司。

來源：標普全球市場情報。假設對股息進行再投資。

(1) 1997年5月27日，亞歷山德里亞的首次公開募股定價為每股20美元。

(2) 富時納雷特股票醫療保健指數中包含的房地產投資信託基金，該指數自1997年5月27日以來的股東總回報率信息可供查閲。

（1）截至2023年12月31日，我們在北美的資產基礎包括4200萬盧比的運營物業和550萬盧比的在建A/A+類房產，以及一個預計在未來兩年內開工的短期項目，210萬盧比的優先預期開發和重建項目，以及2390萬平方英尺的未來開發項目。

有關更多細節以及根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標的對賬情況，請參閲我們的補充信息 “定義和對賬” 中的 “淨營業收入”。

(1) 我們在主要從24年第一季度到27年第四季度投入使用的開發和重建項目的年度淨營業收入增量中所佔份額為3.89億美元。

(2) 表示預計投入使用的年度淨營業收入增量，包括未來幾年穩定的項目的部分交付。

(3) 包括140萬個RSF，預計將在2024年保持穩定，租用率為93％。有關更多信息，請參閲我們的補充信息的 “新的A/A+級開發和重建物業：當前項目” 中的初始和穩定入住年份。

(1) 資料來源：YCharts。基於截至2023年11月10日的生命科學行業的總市值，包括生物技術公司、藥物製造商以及診斷和研究公司。

(2) 資料來源：Evaluate Pharma，2023年10月。

(3) 資料來源：PitchBook、BioCentury和納斯達克。公開市場包括首次公開募股、後續股票和公開股權融資。

(4) 資料來源：國會研究局，“美國國立衞生研究院（NIH）資金：FY1996-FY2024”，2023年5月17日更新。美國國家科學基金會（NSF）。

(5) 資料來源：捐贈研究所，“2023年美國捐贈：2022年慈善年度報告”。

來源：美國食品藥品監督管理局。FDA（藥物評估與研究中心（CDER））批准的新療法包括新的分子實體和新的生物製劑，這些新生物製劑的定義是含有活性成分的產品，這些產品以前未獲得美國食品藥品管理局的批准。

截至 2023 年 12 月 31 日。

(1) 代表現有合併房地產合資企業的捐款，用於為其在24年第一季度至2027年期間的建築成本份額提供資金。有關更多詳細信息，請參閲我們的補充信息中的 “建築支出和利息資本化”。

(2) 按年計算的季度。有關更多詳情，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “淨負債和優先股與調整後息税折舊攤銷前利潤的比例”。

除非另有説明，否則截至 2023 年 12 月 31 日。

(1) 信用評級不是建議買入、賣出或持有證券，可以隨時修改或撤銷。前 10% 排名代表標普全球評級和穆迪投資者服務對彭博專業服務公司公開交易的美國房地產投資信託基金的信用評級水平。

(2) 截至本報告發布之日。

(3) 按年計算的季度。有關更多詳情，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “淨負債和優先股與調整後息税折舊攤銷前利潤的比例”。

有關更多詳情，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “經調整後歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金和運營資金”。

有關更多詳情，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “經調整後歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金和運營資金”。

(1) 基於我們在2023年12月31日普通股的收盤價為126.77美元，以及截至2023年12月31日的三個月中宣佈的每股普通股1.27美元的年化股息。有關更多詳細信息，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “股息收益率”。

(2) 代表截至2019年12月31日至2023年的年度。

截至 2023 年 12 月 31 日。

(1) 代表我們的前20名租户在我們年租金收入中所佔的百分比，這些租户也是投資級或上市的大盤股租户。有關更多詳情，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “年度租金收入” 和 “投資級或公開交易的大盤股租户”。

(2) 表示當前從空間中產生的年度租金收入，用於未來用途的變化，包括用於未來開發機會的有蓋土地遊樂項目產生的年度租金總收入的1.1％。這些租賃的加權平均剩餘期限為4.0年。

(3) 我們的 “其他” 租户共佔我們年租金收入的3.0％，包括科技、專業服務、金融、電信和建築/房地產公司，以及零售相關租户（佔我們年租金收入的不到1.0％）。

(4) 表示截至2023年12月31日生效的年度租金收入。有關更多詳情，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “年租金收入”。

(1) 代表截至每個季度各自的財報發佈之日每個期末收取的租户租金和應收賬款。

(1) 代表截至2020年12月31日至2023年獲得的空缺率的平均值。

(2) 代表我們截至2024年12月31日的2024年北美入住率指導區間的中點。有關更多詳情，請參閲我們的收益新聞稿中的 “指南”。

(3) 表示截至每個期末北美運營物業的入住百分比。

代表未來開發和重建屬性的渲染。有關更多詳細信息，請參閲我們的補充信息中的 “新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要”。

未來階段以未來開發物業的效果圖為代表。有關更多詳細信息，請參閲我們的補充信息中的 “新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要”。

以下2024年的指導方針已更新，以反映我們目前對截至2024年12月31日止年度的現有市場狀況和假設的看法。無法保證實際結果不會大大高於或低於這些預期。另外，請參閲本財報新聞稿第7頁上我們對 “前瞻性陳述” 的討論，瞭解更多詳情。自2023年11月29日起，我們對2024年指引的主要更新摘要如下，其中包括截至2023年12月31日以現金形式持有的2023年超額債券資本減少1.25億美元，以及相應的增量負債增加。

(1) 參見我們補充信息的 “定義和對賬” 中每個指標的相應定義。

(2) 不包括2023年12月31日之後的非房地產投資的未實現收益或虧損，這些收益或虧損需要計入收益，且不包括在調整後的每股運營資金中。

(3) 有關更多信息，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “經調整後歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金和運營資金”。

（4）截至2024年1月29日，我們有待處置的房地產需要簽署的意向書或購買和銷售協議，總額為1.424億美元。

(5) 2024年1月，我們現有的自動櫃員機計劃在相關貨架註冊到期後失效。我們預計將在不久的將來提交新的貨架註冊和ATM程序。

(6) 主要代表擴建現有大型園區或與新的大型園區相關的戰略收購。截至2024年1月29日，我們已經完成了總額為1.033億美元的收購。

(7) 我們的指導方針假設我們將於2025年發行新的無抵押優先票據，為償還2025年4月30日到期的6億美元無抵押優先票據提供資金。視市場情況而定，我們可能會在2024年尋找機會，通過發行額外的無抵押應付優先票據，為2025年到期債務的償還提供資金。

(8) 代表每股運營資金中包含的已實現損益——調整後攤薄，不包括非房地產投資的重大減值（如果有）。有關其他詳細信息，請參閲我們的補充信息中的 “投資”。

(1) 我們預計將在開工後為未來的開發和重建項目提供總估計成本和相關收益。

(2) 代表一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。展示的平方英尺包括目前正在運營且有未來開發或重建機會的建築物的 RSF。有關租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺的更多詳細信息，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “房地產投資”。

(1) 代表位於第二大道225、266和275號的五處實驗室房產，總計329,005個RSF和780和790個紀念大道，總計99,658個RSF。我們根據淨營業收入和淨營業收入（現金基礎）計算的23年第二季度年化資本率分別為5.0％和5.2％（現金基礎），其中包括可供重建的空缺。出售完成後，我們確認了總額為1.872億美元的房地產銷售收益。

(2) 代表截至23年第三季度佔用率為46％的四處運營物業，包括位於馬薩諸塞州劍橋波特的紀念大道640號的兩處實驗室物業和位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的比弗街100號，總計82,330名RSF，以及位於洛神街11025號和11035號的兩處非實驗室物業，共計36,295個RSF，位於索倫託穀子市場。這些非核心資產並不是我們大型校園戰略不可或缺的一部分，本來需要大量資本才能穩定下來。出售完成後，我們確認了總額為5,970萬美元的房地產銷售收益。

(3) 代表最初作為工業和自助存儲空間收購的兩處非實驗室房產，目的是在現有就地租約到期時拆除這些房產，以授權和開發生命科學園區。在23年第四季度，由於宏觀經濟環境的變化以及物業附近缺乏交通選擇，我們決定不進行該項目，並確認了9,480萬美元的減值費用，以將我們的投資減少到當前的公允價值減去出售成本。

(4) 在截至2023年12月31日的三個月中完成的處置的年淨營業收入為2,270萬美元，加權平均處置日期為2023年12月19日（按年計算的淨營業收入加權）。

(5) 代表位於芬威子市場公園大道421號的660,034個RSF活躍開發項目中268,023名RSF的處置情況。這筆交易的收益將為我們剩餘的392,011個RSF的建設提供資金。該項目於23年第四季度開始垂直施工，預計將於2026年基本完成。買方將為建造其268,023個RSF的剩餘成本提供資金，因此，這些成本不包含在我們預計的建築支出中。我們將開發和運營已完成的項目，並將在未來三年內賺取開發費。

我們將於2024年1月30日星期二美國東部時間（“美國東部時間”）下午 3:00 /太平洋時間（“PT”）中午舉行電話會議，向公眾開放，討論截至2023年12月31日的第四季度和年度的財務和經營業績。要參加本次電話會議，請在美國東部時間下午3點/太平洋時間中午前不久撥打（833）366-1125或（412）902-6738，要求運營商加入亞歷山大房地產股票公司的電話會議。網絡音頻直播可在www.are.com的 “投資者專區” 部分觀看。本次電話會議的重播將於美國東部時間2024年1月30日星期二下午 5:00 /太平洋時間下午 2:00 起在限定時間內播放。重播號碼是 (877) 344-7529 或 (412) 317-0088，接入碼是 3134066。

此外，截至2023年12月31日的第四季度和年度的本收益新聞稿和補充信息的副本可在我們網站www.are.com的 “投資者專區” 部分或點擊以下鏈接獲取：https://www.are.com/fs/2023q4.pdf。

如有任何疑問，請聯繫執行董事長兼創始人喬爾·馬庫斯；首席執行官兼首席投資官彼得·莫利亞；首席財務官兼財務主管馬克·賓達；Rx Communications集團董事總經理寶拉·施瓦茲，電話：（917）633-7790；或高級副總裁兼首席內容官薩拉·卡巴科夫。

關於本公司

亞歷山德里亞房地產股票公司（紐約證券交易所代碼：ARE）是一家標普500指數公司，是一家一流的、以使命為導向的生命科學房地產投資信託基金，對世界產生了積極而持久的影響。自1994年成立以來，亞歷山德里亞一直是生命科學房地產利基市場的先驅，是位於大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州西雅圖和馬裏蘭研究三角等AA創新集羣地的協作生命科學、農業科技和先進技術大型園區的卓越所有者、運營商和開發商。截至2023年12月31日，亞歷山德里亞的總市值為331億美元，在北美的資產基礎為7,350萬平方英尺，其中包括4,200萬英尺的運營物業、550萬RSF在建的A/A+類房產和一個預計在未來兩年內開工的短期項目、210萬盧比的優先預期開發和重建項目以及2390萬平方英尺的未來開發項目。亞歷山德里亞在開發聚集在生命科學、農業科技和先進科技巨型園區的A/A+類房產方面有着長期而良好的記錄，這些房產為我們的創新租户提供了高度動態和協作性的環境，增強了他們成功招募和留住世界一流人才並激發生產力、效率、創造力和成功的能力。亞歷山德里亞還通過我們的風險投資平臺為變革性生命科學、農業食品科技、氣候創新和技術公司提供戰略資本。我們相信，我們獨特的商業模式和周密的承保確保了高質量和多元化的租户基礎，從而提高了入住率、更長的租賃期限、更高的租金收入、更高的回報和更高的長期資產價值。有關亞歷山大的更多信息，請訪問www.are.com。

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本文件包括經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的 “前瞻性陳述”。此類前瞻性陳述包括但不限於關於我們2024年歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股收益——攤薄後、歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的2024年每股運營資金——攤薄後的淨營業收入以及我們預計的資本來源和用途的陳述。您可以通過使用前瞻性詞語來識別前瞻性陳述，例如 “預測”、“指導”、“目標”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“期望”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該” 或 “將”，或者這些詞語或類似詞語的否定詞。這些前瞻性陳述基於我們當前的預期、信念、預測、未來的計劃和戰略、預期的事件或趨勢，以及與非歷史事實相關的類似表述，以及有關未來事件的許多假設。無法保證實際結果不會大大高於或低於這些預期。這些陳述受風險、不確定性、假設和其他重要因素的影響，這些因素可能導致實際業績與前瞻性陳述中討論的結果存在重大差異。可能導致這種差異的因素包括但不限於我們未能獲得資本（債務、建築融資和/或股權）或債務再融資、收益率低於預期、利率和運營成本上升、市場上不利的經濟或房地產發展、我們未能成功投入使用和租賃任何正在開發或重建的房產以及我們為未來開發或重建保留的現有空間（包括為此目的購置的新房產）、我們的失敗到成功運營或租賃收購的房產，租金降低，空置率上升或未能續訂或更換即將到期的租約，租户拖欠或不續訂租約，不利的總體和當地經濟狀況，不利的資本市場環境，租賃活動或續租減少，未能獲得LEED和其他健康建築認證和效率，以及我們向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的文件中詳述的其他風險和不確定性。因此，提醒您不要過分依賴此類前瞻性陳述。所有前瞻性陳述均自本財報新聞稿和補充信息發佈之日起作出，除非另有説明，否則我們沒有義務更新這些信息，也明確表示沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。有關可能導致實際業績與我們的前瞻性陳述中預期存在重大差異的風險和不確定性以及我們總體業務風險的更多討論，請參閲我們在美國證券交易委員會提交的文件，包括我們最新的10-K表年度報告以及隨後的10-Q表季度報告。

本文件不是Alexandria Real Estate Equities, Inc.證券的賣出要約或邀請。任何賣出要約或邀約購買我們的證券只能通過為此目的批准的招股説明書提出。除非另有説明，否則 “公司”、“亞歷山大”、“ARE”、“我們” 和 “我們的” 是指亞歷山德里亞房地產股票公司及其合併子公司。Alexandria®、Lighthouse Design® 徽標、打造改變生活的創新的未來®、這就是我們的DNA®、生命科學生態系統的先鋒和核心™、亞歷山德里亞科技廣場®、亞歷山大技術中心® 和亞歷山大創新中心® 的版權和商標。此處提及的所有其他公司名稱、商標和徽標均為其各自所有者的財產。

(1) 包括1,840萬美元的加速股票薪酬支出，主要與兩名執行官辭職有關，即迪安·重永辭去總裁兼首席財務官職務，約翰·坎寧安辭去紐約市執行副總裁兼區域市場總監的職務。不包括這筆加速股票補償費用，一般和管理費用將為4,090萬美元。

(2) 有關更多詳情，請參閲本收益新聞稿中的 “運營資金和每股運營資金”。

下表顯示了歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的淨收益（虧損）的對賬情況，這是根據美國公認會計原則（“GAAP”）列報的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和未合併房地產合資企業金額中所佔份額、攤薄後歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的業務資金以及調整後攤薄後的運營資金：

有關更多信息，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “經調整後歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金和運營資金”。

(1) 代表減值費用，旨在將我們在房地產資產上的投資減少到各自的估計公允價值，減去將其歸類為待售的出售成本，主要包括不是我們大型園區戰略不可或缺的非實驗室資產，包括 (i) 9,480萬美元在海港創新區子市場購買兩處非實驗室物業，(ii) 9,350萬美元用於我們在紐約市子市場購買辦公物業，(iii) 3,610萬美元用於購買我們的海港創新區子市場中的兩處非實驗室物業我們海港創新區子市場中的一塊開發用地，以及 (iv)2970萬美元在我們的Bothell子市場購買辦公物業。我們最初收購這些房地產資產的目的是將每個場地作為生命科學園區的一部分進行授權或重新定位，包括在現有就地租約到期時在必要時拆除房產，並最終開發或重建生命科學地產。自從收購這些資產以來，宏觀經濟環境發生了變化，我們決定不繼續使用它們。

(2) 根據納雷特理事會制定的標準計算。

(3) 主要與對未報告資產淨值的私人控股實體的四項非房地產投資有關。

(4) 與兩名執行官辭職有關，Dean A. Shigenaga辭去總裁兼首席財務官的職務，約翰·H·坎寧安辭去紐約市執行副總裁兼區域市場總監的職務。

下表顯示了歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股淨收益（虧損）的對賬情況，這是根據公認會計原則列報的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和未合併房地產合資企業金額中所佔的份額，與歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股運營資金（攤薄）以及調整後攤薄後的每股運營資金。由於四捨五入，每股金額可能不相加。

有關更多信息，請參閲我們補充信息的 “定義和對賬” 中的 “經調整後歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金和運營資金”。

補充

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