第九次租賃修正案

第九份租賃修正案（本 “修正案”）的日期為2022年1月28日（“生效日期”），特此由特拉華州有限責任公司XCHANGE OWNER LLC（“房東”）簽訂，地址為Jumbo Capital

公司位於馬薩諸塞州昆西市皇冠殖民地大道1900號4樓，02169，以及特拉華州的一家公司IROBOT CORPORATION（“租户”），地址為馬薩諸塞州貝德福德市克羅斯比大道8號01730。

演奏會

鑑於作為DIV Bedford, LLC的利益繼承人（作為波士頓地產有限合夥企業的利益繼承人）的房東和租户是2007年2月22日的某些租約（“原始租約”）的當事方，該租約經2007年8月15日的某些信函協議（“信函協議”）修訂，經該修正案的2010年9月16日第一修正案（“第一修正案”）修訂經2014年5月20日第二租賃修正案修訂的2011年6月16日的某些聲明（“聲明”）（“第二修正案”），經2014年10月8日的某封信（“2014年信函”）修訂，經2015年4月10日的某些第三租賃修正案（“第三修正案”）修訂，經2015年10月23日的某些第四租賃修正案（“第四修正案”）修訂，經2016年5月4日的某些第五租賃修正案（“第五修正案”）修訂根據經11月21日的某些第七租賃修正案修正案（“第六修正案”），該修正案於2017年7月5日生效，2017年（“第七修正案”），並經2018年2月14日的某些第八項租賃修正案（“第八修正案”，以及原始租約、信函協議、第一修正案、聲明、第二修正案、2014年信函、第三修正案、第四修正案、第五修正案、第六修正案和第七修正案，即 “租約”）修訂，根據該修正案，房東向租户租賃了大約 27% 2,367 平方英尺的可出租空間（“現有場所”）位於綜合大樓內（定義見下文Lease）位於馬薩諸塞州貝德福德的貝德福德名為xChange；

鑑於根據第八修正案，房東向租户租賃了大約 32,770 平方英尺的可出租空間（“搬遷場所”），包括綜合大樓 14 號樓（“14 號樓”）的整個三（3）層；

鑑於房東和租户希望將位於14號樓第一（1）層的14號樓佔地面積約13,493平方英尺的可出租空間替換為搬遷場所，如本文所附附錄A所示，並以本提法納入此處（“替代場所”）；以及

鑑於房東和租户進一步同意修改、修改和/或補充租賃的其他條款，所有條款均按以下條款和條件的規定進行修改、修改和/或補充。

協議

因此，現在，考慮到此處包含的共同契約以及其他有價值的對價，特此確認這些契約的收據和充足性，房東和租户特此商定自生效之日起如下：

1. 編入獨奏會。上述敍述是真實和正確的，併入此處並構成本修正案的一部分，就好像此處的完整規定一樣。

2.展品的合併。本文所附證物已納入此處，並構成本修正案的一部分，就好像本修正案的完整規定一樣。

3.大寫條款和衝突。本修正案中使用的所有未在本修正案中定義的大寫術語應具有租賃中賦予此類術語的含義。如果租賃條款與本修正案的條款發生任何衝突，則本修正案中規定的定義應取代和控制。

4. 替代場所。自第九修正案房東工作基本完成之日起（兩個條款的定義見下文）（“搬遷日期”），替代房屋應出租給租户，以取代搬遷場所。替代場所應受租賃的所有條款和條件的約束。在搬遷之日當天或之前，租户應根據租約和本修正案的所有條款和條件（如適用）交出並交出搬遷房屋，租約應僅終止搬遷場所的部分租約，租户應在搬遷之日之前根據本租約的所有條款和條件向房東支付，但須遵守此處包含的條款和條件在。自搬遷之日起，如果租户已根據此處包含的條款和租賃的所有條款和條件（如適用）騰出搬遷場所，那麼 (i) 應將房屋的可出租平方英尺修改為約253,090平方英尺的可出租平方英尺（“由此產生的房屋”），用於租賃的所有目的，包括但不限於計算可分配給房屋和房東的運營費用可分配給場所的税收費用，以及（ii）場所的定義租約中規定的以及租約中所有提及 “場所” 的內容均應被視為指 “由此產生的場所”。

5. 未能騰出搬遷場所。租户同意，未能在搬遷日當天或之前騰出搬遷房屋將構成租約下的違約事件（定義見租約第七條），租户同意賠償房東並使其免受房東因租户未能在搬遷之日當天或之前及時交出搬遷房屋而產生的任何和所有損失、費用、損害或費用。除了根據租約依法或衡平法向房東提供的任何其他補救措施外，如果租户未能及時將搬遷房屋交還給房東，則租户應繼續支付所有年度固定租金、額外租金以及其他可分配給搬遷場所的款項和費用，以及房東遭受的任何和所有直接損失，包括但不限於第 8.18 節（持有）中包含的款項、費用和損害賠償租約的。

6. 年度固定租金。租户應按照以下附表向房東支付替代房屋的年度固定租金，但其他方面應根據租賃條款和條件支付：

*年化數字。

在搬遷之日之前，租户應根據租賃的所有條款和條件，繼續向房東支付所有年度固定租金、額外租金以及可分配給現有房屋（包括但不限於搬遷場所）的其他款項和費用。此外，在期限到期之前

在本租約中，租户應繼續根據租約的所有條款和條件向房東支付所有年度固定租金、額外租金以及其他可分配給由此產生的房屋的款項和費用。

7. 替代場所的條件。除作為附錄B附錄B附於本文併入此處的第九修正案房東工程（“第九修正案房東的工作”）外，租户承認租户已經檢查了替代房屋，租户（i）按現狀 “按原樣” 佔用和接受替代房屋，房東沒有任何協議、陳述、諒解或義務進行任何改建、維修或改進 (ii) 對替代場所的狀況感到滿意它涉及替代場所是否適合租户的用途。

8. 租金抵免。只要不存在違約事件並且本租約完全生效，房東和租户特此確認並同意，房東應在租户及時支付適用月份相應房屋的年度固定租金後的十（10）天內，向租户提供金額為一百七十八千五百七十一美元和43/100美元（178,571.43美元）的租金抵免（“2022年6月至2022年12月每個月的每月租金抵免”），房東和租户特此確認並同意房東在2022年6月至2022年12月期間每月向租户支付的此類款項總額等於一百萬二十五萬零零零美元/100美元（合1,250,000.00美元）（“總租金抵免”）；但是，房東和租户特此確認並同意，房東可以自行決定選擇向租户提供超過$的租金抵免但是，在2022年6月至2022年12月期間，任何此類月份均為178,571.43，前提是房東和租户進一步承認並同意，房東僅負責在2022年6月至2022年12月期間向租户提供與本修正案相關的總租金抵免金額的租金抵免。租户可以使用每個月租金抵免額向房東支付年度固定租金和/或額外租金。

9. 傢俱。在搬遷日期當天或之前，房東和租户應以附錄C所附的形式簽訂銷售清單，特此以本引用方式納入此處。儘管有上述規定，為明確起見，房東和租户特此確認並同意，自本協議生效之日起，搬遷場所中的所有此類傢俱均應從租户轉讓給房東；但是，前提是該傢俱明確不包括音頻/視頻設備、IT設備、通信設備、工具和固定裝置及類似物品。

10. 擴展選項。租户應繼續有權根據並按照租約的所有條款和條件，包括但不限於第六修正案第7條（延期選項）延長租約；但是，房東和租户特此承認並同意，通過執行本修正案，租户無權延長與替代房屋有關的租賃期限，房東和租户特此進一步確認並同意該條款到替代場所的截止日期和到期日為2025 年 2 月 13 日，除非根據租約的所有條款和條件提前終止。

11. 外部標牌。自本協議生效之日起，第八修正案（外部標牌）第8（b）條應全部刪除，且無效力。

12. 保證金。在本協議生效之日後的商業上合理的時間內，但無論如何都不遲於搬遷日期，租户應向房東存放新的信用證並將其交付給房東（該術語的定義見本節）

8.21（A）的租約），金額為二十五萬和00/100美元（合250,000.00美元）（“保證金”），信用證應遵守租約第8.21（A）節中包含的所有條款和條件。自租客根據此處和租約中包含的所有條款和條件（如適用）向房東存款並向房東交付保證金之日起，該金額應被視為 “保證金”，應由房東根據並根據租約的所有條款和條件持有，因此，經修訂的租約第1.1節中 “保證金” 的定義如下刪除並改為以下內容：“25萬美元，將根據以下規定進行持有和處置本租約第 8.21 節的規定。”

13. 停車。自搬遷之日起，根據租約第1.1節規定的比例（即租户每租用1,000平方英尺的可出租建築面積可獲得三（3）個停車特權），租户有權在綜合大樓使用的停車特權數量為759個停車位。

14. 房東的施工代表。自本協議生效之日起，特此將最初在租約第1.1節（提及的主體）中規定的 “房東施工代表” 修改為喬丹·伯恩斯。

15. 房東的地址。自本協議生效之日起，房東的地址將修改為由位於馬薩諸塞州昆西市皇冠殖民地大道1900號4樓的Jumbo Capital Incorporated轉交給馬薩諸塞州波士頓州街75號100號大陸法律集團有限責任公司 02109，收件人：Anthony J. Gambale，Esq。

16. 固定租金付款。自本協議生效之日起，特此刪除租約第2.5節（固定租金支付）的第二（2）和第三（3）句全文，取而代之的是以下內容：

“在發出其他名稱的通知之前，年度固定租金和此處規定的所有其他費用應通過匯款方式支付給Xchange Owner LLColony LLCorporated或通過郵寄方式向位於馬薩諸塞州昆西市皇冠殖民地大道1900號4樓的Jumbo Capital Incorporated公司02169進行支付。Jumbo Capital Incorporated或任何隨後指定的收款人收到的所有匯款均應視為向房東付款。”

17.租賃通知權。自本協議生效之日起，特此全面刪除第六修正案第9節（租賃通知權），該條款不具有任何效力或效力。

18. 經紀商。房東和租户向對方聲明並保證，他們沒有就本修正案所設想的交易達成任何協議或採取任何可能導致任何其他方有權獲得佣金的行動。此外，對於任何其他此類第三人因違反本節中包含的陳述或保證而提出的任何和所有實際或威脅的賠償索賠，任何一方都將對對方進行賠償和辯護。

19. 租户的陳述。租户特此向房東陳述並保證，自生效之日起：(a) 租户在租約中和租約中的所有財產、權利、所有權和權益均不含轉讓、轉租、留置權和抵押權；(b) 租户完全生效；(c) 租户目前擁有現有房屋，並正在支付年度固定租金、運營費用和任何其他費用或根據租約應付的現有房屋款項；(d) 租約未以任何方式修改、補充或修改，除非可能在本修正案中列出；以及 (e) 本修正案已由租户或代表租户正式授權、執行和交付，根據本修正案的條款，本修正案構成租户的有效和具有約束力的協議。

20. 批准租約。除非經本修正案修正和修改，否則特此確認和批准租賃的所有條款、條款、協議、契約和條件。

21.執行/完整協議。本修正案以及受此影響的租約構成雙方的完整協議，除非通過所有各方簽署的書面文書，否則不得修改。本修正案具有密封協議的效力，對本協議各方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並有利於他們的利益。

22. 適用法律。本修正案應根據馬薩諸塞州聯邦法律進行解釋和執行，房東和租户在此不可撤銷地同意馬薩諸塞州聯邦的管轄權和適當地點。

23. 同行。本修正案可在多個對應方中執行，每份對應方均應被視為原件，所有對應方共同構成同一份文件。

為此，房東和租户已促使本修正案自上述日期起生效，以昭信守。

房東：

交易所所有者有限責任公司

特拉華州的一家有限責任公司

作者：JC/SMP XCHANGE 所有者有限責任公司

它的管理成員

作者：BABAR, LLC

它的經理

作者：/s/ Jay O. Hirsh

姓名：傑伊·奧·赫什

標題：授權簽字人

租户：

IROBOT公司

特拉華州的一家公司

作者：/s/ Julie Zeiler

姓名：朱莉·齊勒

職位：執行副總裁兼首席財務官

附錄 A

替代場所

見附件。

附錄 B

第九修正案房東的工作

附錄 C

銷售賬單