附件10.19

租賃的第六次修訂

於2023年1月_日(“生效日期”)對租約(下稱“修訂”)作出的第六項修訂，由特拉華州希爾斯伯勒公園有限責任公司(地址為1250Road 28，Suite 101，New Jersey，Branchburg，08876(以下簡稱“房東”)與特拉華州有限責任公司Bluaway Clear Fuels，LLC(地址為德克薩斯州達拉斯，75201)新月法庭200號新月法庭(Suite 1900，Texas，75201)(以下稱為“承租人”)作出。

W I T N E S S E T H：

鑑於，經日期為2015年6月15日的《租賃第一修正案》、2018年12月24日的《租賃第二修正案》、日期為2019年12月_年的《租賃第三修正案》、日期為2020年12月29日的《租賃第四修正案》和《2021年12月20日的第五修正案》(統稱為《修訂》)修訂的該等2011年3月1日的租賃協議(該等修訂和租賃協議統稱為《租賃》)，由於租賃是通過該特定轉讓和承擔協議 並於2020年8月7日經業主同意轉讓給租户的，業主將位於新澤西州希爾斯堡08844號2號樓Hillsborough Homestead Road 219 Homestead Road， 新澤西州2號樓的約3.4萬 388(34,388)平方英尺的某些物業租賃給租户，如租約中更詳細地描述；和

鑑於，租户目前 佔用該房產，終止日期目前為2023年4月30日；以及

鑑於，房東和租客共同希望修改租約，以延長租期，所有這些都是以下文規定的方式進行的。

因此，在對10美元(10.00美元)的對價以及其他善意和有價值的對價中，房東和租客雙方在此確認其收入額和充分性，特此立約並達成如下協議：

1.以上所述的朗誦條款的所有 在此引用作為參考，就好像在此逐字逐句和詳細地闡述一樣。就本修正案而言，除非本修正案另有規定，否則所有大寫術語應具有租賃中賦予它們的含義。

2.承租人 特此行使其第五次續約選擇權，根據修正案和租約第71條規定的條款，將租賃期延長一(1)年，從2023年5月1日開始，至2024年4月30日終止。承租人確認並同意其在第五次續約選擇權期限內租賃該房產，條件為“按原樣”，其中 為“條件”。承租人應在下文所述的第五續約選擇期內支付基本租金。

3.房東和租客明確同意並理解，如果租户當時沒有違約，超出了上述租賃條款、條件或契諾的任何適用的 通知和/或治癒期限，承租人應有權(“第六次”續約 選項“)將本租約的期限延長一(L)一(1)年，如果及時行使，該續期期限將在第五個續期選項期限屆滿後立即開始 ，但須雙方簽署修正案。承租人應在第五個續約選擇期屆滿前六(6)個月內向房東發出書面通知，以行使上述選擇權，在此以時間為準。租户在續期期間的三重基本淨租金應 按以下時間表計算。

4.如果承租人未能向房東提供所需的六(6)個月書面通知，雙方同意終止本租約，承租人應按照租賃、第三修正案、第二修正案和轉讓所要求的條件交出房產，包括作為實例但不限於第19條和第20條，以及日期為2013年5月1日的三(3)封信函，並修復因安裝或拆除所述房產造成的任何和所有損壞，並將鑰匙和房產交還給房東。掃帚清潔，狀況令人滿意，普通磨損除外。承租人的義務應包括移除 12月24日《租約第二修正案》附件A所載照片上顯示的改進^這是, 2018.

5.除 經本修訂案修改外，本租約及其所有契諾、協議、條款、修訂案、規定和條件應 保持完全效力，並在此予以批准和確認。本修訂 中包含的契約、協議、條款、規定和條件應具有約束力，並符合本修訂雙方及其各自繼承人和受讓人的利益。如果 本修訂中包含的條款與租約中包含的條款之間存在任何衝突，則本修訂中包含的條款應取代並控制雙方的 義務和責任。

6.本修正案可以兩份或兩份以上的副本籤立和交付(包括通過傳真、“pdf”或其他電子傳輸)，其中每一份應被視為原件，但所有這些副本應共同構成一份文書。房東和租客 特此確認並同意，電子簽名，包括使用Adobe Sign、DocuSign或其他生成軟件的簽名或通過電子郵件以所謂的“pdf”格式傳輸的簽名，應是合法和具有約束力的，無需提交本修正案的原件。房東和租客(I)打算受電子郵件發送的任何文件上的簽名(無論是原始簽名還是電子簽名)的約束，(Ii)知道另一方將依賴此類簽名，以及(Iii)特此放棄基於前述電子簽名形式執行本修正案條款的任何抗辯。

7. 本修訂的提交審查僅在業主和租户簽署並交付後生效。

8.本 修訂對本協議雙方及其各自的繼承人具有約束力，並符合其利益。本修訂應 受經營場所所在州的法律管轄並根據其進行解釋。

[沒有更多的短信。簽名 在下一頁跟隨]

自上述日期起，雙方由各自正式授權的代表簽署本修正案，特此證明。

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