附件10.13

租賃協議

希爾斯伯勒商務中心

為了並考慮到本協議所載的相互契約，雙方特此達成如下協議：

Hillsborough Park，L.L.C.，特拉華州一家有限責任公司 安威爾路390號5號樓，507號套房
郵政信箱6989
新澤西州希爾斯堡，郵編：08844

新澤西州宅基地路219號的Primus Green Energy
新澤西州希爾斯堡，郵編：08844

希爾斯伯勒商務中心，位於Homestead Road 219Homestead Road，新澤西州希爾斯伯勒08844，2號樓

該房屋或物業由一幢建築物及其所在土地組成，如附件一所述。該建築物(“建築物”)的可租面積視為：34,388平方英尺。房屋還包括供租户專用的户外區域(將由租户用柵欄圍起來，並由租户關閉)，用於停車、裝卸和儲存，該區域在本文件所附的現場平面圖上顯示為附件2。該房屋僅出租給租户，但在附錄“C”第73條所述的所有現有居住者中的最後一人交出各自的空間之前，這些居住者除有權佔用各自的空間外，與Ten一樣，應享有使用車道的非專有權利。入口、出口和其他公共區域 不時向物業居住者開放。根據適用的法律、規則、法規、條例和政府條例(統稱為“法律”)，承租人有權每天二十四(24)小時、每週七(7)天、每天二十四(24)小時、每週七(7)天、徹底、徹底地進入物業，但只要物業中仍有其他居住者，承租人不得干涉授予該等居住者的權利。

房東和租客確認並同意，房產的所有權應按照本協議和第73條的更全面規定，分階段交付給租户並由租户接受。初始 階段應包括8號和9號套房，面積約為17,530平方英尺，如表3所示(“初始 房地”)。最初的房屋應在本租約完全簽訂後三(3)個工作日內交付給承租人。 房屋(“後續房屋”)的剩餘部分應在空間可用時分階段交付給承租人。房東(S)一旦獲得大樓內剩餘空間的佔有權，將告知租户和租户有權利但沒有義務在該空間可用時接受房東的交付。然而，在任何情況下，承租人都不能在收到承租人通知後十(10)天之後才能接受對該額外空間的佔有，即房東準備將後續物業的全部餘額交付給承租人，從而將整個 建築物(定義如下)的佔有權交付給承租人。如果房東按照本條款的規定向租户交付了額外的後續房產空間，則房產的定義應被視為已修改，以包括此類額外空間。

儘管本租約中有任何相反的規定，但在 所有建築物和處所完全交付給承租人(“整個建築物”)之前，最初的建築物和隨後的整個建築物都不受任何租約、租約、佔用者和佔用權(根據本租約對承租人有利的權利除外)的限制，(I)承租人在本租約項下的義務應僅限於並適用於不時交付給承租人的建築物部分，包括但不限於所有保險、賠償、維修、維修及其他貨幣及非貨幣租賃義務，而“生效日期”一詞適用於實際交付給租客的空間，及(Ii)房東須自行承擔費用及開支，對未交付予租客以供租客獨家使用的任何部分，保留並負上全部責任。如果房東執行操作、維護或修理公共區域(如除雪、公共區域公用設施)的工作，承租人應按照下文第7條和第8條的規定，將承租人的税費和承租人應分擔的費用作為額外租金償還給房東，以及(Iii)承租人的義務 應根據已交付給承租人的建築物的建築面積佔整個建築物的總樓面面積的百分比(包括基本租金、税費和租金的比例)按比例分攤。費用 租金和所有運營費用。為免生疑問，在最初房產交付時，以及在隨後的 房產或其任何部分交付之前，承租人的份額應為50.98%。

當在最初的營業場所之後向承租人交付額外空間時，本租約的所有撥備應按比例進行調整(例如承租人的份額)，以反映交付給承租人的額外空間的計入。後續物業的全部或任何部分的起租日期應符合本租約附錄“C”第73A節的規定。

儘管本租約有任何相反規定， 自初始物業開始生效之日起六十(60)天內(本合同中的“解除期限”)，上述基本租金應相對於初始物業完全減免，承租人只有義務支付適用承租人的 份額的税費和費用租金，並履行本租約項下除按比例支付基本租金以外的其他義務，且按上文L(C)項規定的幅度支付。並限於實際交付給承租人供其專用和佔用的建築物部分。 如果起租日期不是日曆月的第一天，承租人應為適用的起租日期所在的部分日曆 月份的部分支付基本租金。後續物業的全部或任何部分的起租日期 應符合本租約附錄“C”第73A節的規定。

自生效日期起及之後，承租人有義務支付(I)承租人可分配給構成物業的單獨税務地段的税款租金(第 7節)，估計為1.26 PSF；以及(Ii)承租人的費用租金份額(第 8節)，在房東將整個物業交付給租客之前，估計為3.05 PSF，在房東將整個物業交付給承租人後，估計為0.62 PSF。該等金額應按比例減少，並限於當時適用的承租人份額 (如上文L(C)所述)。承租人支付的任何款項超過承租人的份額，應計入 租金和隨後到期的其他費用。

保證金200,000.00美元

首期物業的第三個月基本租金

(首兩個月首兩個月租金減少)5,843.33元

簽訂租賃合同時到期的總額為205,843.33美元

保證金應根據第9節的規定進行扣減。

(I)使用房地：將生物質轉化為液體燃料和能源產品的辦公、研究和開發、製造、倉儲和分配(“許可用途”)。

(J)首個“租賃年”應自初始物業的起租日期開始，包括初始物業的減免期 ，並應於初始物業的起租日期的十二(12)個月週年日結束，但如果初始物業的起租日期不是在日曆月的第一天，則首個租賃年度也應包括部分日曆月中的部分日曆月的部分部分，其中 初始物業的起租日期為十二(12)個月。第一個租賃年之後的每個“租賃年”應為連續十二(12)個月期間，從緊接上一個租賃年的日曆月的最後一個月的最後一天起計。

(K)“租金 起租日期”是指根據本租約向租户交付該等初期物業的日期 (以該空間的租賃期為準)。所有後續物業(及其部分)的起租日期是指自業主向租户交付後續物業的最後部分的開始日期起計一百二十(120)天的期間(如本租約附錄C中更全面的規定並受其約束)，以使業主 已將整個物業交付給租户，這120天期間應為承租人工程的施工期 後續物業(“施工期”)。在房東向承租人交付租約的最後部分並批准承租人計劃承租之日起十(10)天內，承租人應 申請，此後應勤勉且真誠地處理在後續場所進行承租人工作所需的許可和批准的所有申請 (統稱“許可”)。承租人應在提交時同時向房東提交所有許可證申請的副本，並在收到後三(3)天內將收到的與該等申請相關的所有答覆的副本交付給房東。

(L)“承租人 作品”應具有附錄C中所給出的含義。

2.房屋租金：上文第1(A)節所述房東將上文第1(B)節所述租户出租給租户，租户在此向房東出租上文L(C)節所述空間(以下簡稱“房屋”或“物業”)，包括建築物(“建築物”)及房屋內的外部區域，並享有將位於物業上的停車場、人行道及其他設施的專有權用作集第四，在上文第1(C)節中更全面地説明。在根據本租約將大樓的所有後續物業交付給承租人之前，承租人對停車場和人行道的使用應以非獨佔為基礎，承租人應僅對根據本租約交付給承租人供其獨家使用的整個物業的S部分負責。

3.租期。 本租期應按照上文第1(D)節的規定開始和終止，除非按本租約以下規定提前終止，或按下文規定延長。

4.基礎租金和附加租金。作為整個租期的基本租金和附加租金，包括任何後續續訂條款或續訂 選項條款，承租人應向房東支付上述第1(A)節規定的地址，或房東不時指定的其他人或房東指定的其他地點，因此無需通知或事先要求，也不得抵銷、扣除、反訴、減免、減免或抗辯，以貨幣或即時可用資金支付，支付時為美利堅合眾國公共和私人債務的法定貨幣 ，按月支付，如上文第1節所述，提前在本租賃期內每個月的第一天支付，除應於簽訂本租約時支付的第三個月租金外(須確認自生效日期起首六十(60)天基本租金全數扣減，而自生效日期起首一百二十(120)天基本租金則全數扣減後續空間的租金 後續物業的最後部分將由業主交付予租客 ，因此業主已將整個物業交付予租客。就本租賃而言，“附加租金”應指所有 金額、費用或任何性質的金額(租户根據本租賃條款向業主支付的年度基本租金除外)，包括但不限於承租人因提起、起訴或抗辯根據本租賃應支付的任何訴訟或訴訟而產生的税費、費用租金、費用和支出，無論該等 金額、費用或金額是否被稱為“附加租金”，並且，除本租賃另有規定外，截止日期為開票後十(10)個 個工作日。房東對拖欠額外租金的補救措施與拖欠基本租金的補救措施相同，但須符合第31條的規定。

5.淨 淨租金。除本租約另有明文規定外，本租約各方的意向是，本租約為“淨租賃”，在本租約的整個期限內，本租約應向本租約第4節所指的房東基本租金產生三倍的淨租金，除本租約明確規定的範圍外，本租約中的任何條款均不會向房東施加提供任何服務或進行任何維修的任何義務。

6.房地產投資信託基金撥備。房東和租客特此同意，他們的意圖是，根據本租約向房東支付的所有最低租金、百分比租金和所有額外 以及其他租金和收費(以下單獨和統稱為“租金”)應符合經 修訂的1986年國税法(“國税法”)第856(D)節(“國税法”)和根據其頒佈的美國財政部條例(“條例”)的“不動產租金”的含義。如果房東是一家房地產投資信託公司，如果收入規則或其他類似公開聲明中包含的守則或條例或國税局對其解釋進行了更改，使得任何租金不再符合守則和條例第856(D)節或其任何後續條款的規定，則該租金應按房東要求的方式進行調整，以使其符合資格；但是，根據本節要求進行的任何調整應產生與調整前應支付的租金等值的(按經濟術語計算)租金。雙方同意簽署業主可能合理要求的其他文書，以實施本節的前述規定。

7.徵收。 房東向租户表示，該房產與任何其他不動產分開評估，作為單獨的納税地段。自房屋部分的適用生效日期 起至此後每個歷月的第一天，承租人應支付當時適用的 承租人在該房屋評估的所有房地產税中所應承擔的額外租金(以下稱額外租金，以下稱為“税收租金”)。房地產税應包括自生效日期起或之後，任何政府當局在任何時間對財產(包括土地和建築物)或其任何部分徵收的任何税收或評估。 此類條款還應包括在租賃期內以及自生效日期起及之後對物業 進行的任何公共改善評估。上述定義不應包括任何特許經營税、房東的公司税、遺產税、遺產税或轉讓税，或任何所得税、利得税或其他税或對房產或房東徵收的其他税；但是，如果在本租約期限內的任何時間，新澤西州或土地或建築物的行政區評估租金税，則該税應被視為包括在根據本條規定承租人應支付的金額內。承租人還應向房東支付因承租人對房屋進行任何改進而對財產徵收的所有税款的100%(100%)。房東或租客均有權(但無義務)對對房產或其任何部分徵收的任何税收或評估提出異議或上訴。每一方應在提起任何此類爭議之前通知另一方，另一方有權參加此類訴訟。房東應在合理必要的範圍內就此類訴訟與租户進行合作。如果在任何適用的通知和/或寬限期之後承租人沒有違約，則收到的任何退款或抵免可分配給承租人的 税款，如果該退款或抵免在租期結束或之後支付給承租人，則該退款或抵免應計入承租人應繳税款的下一次 ， 該義務應在租期屆滿或本租賃終止後繼續存在。

房東應在每個歷年之前估算房產的年度税費。在租賃期內，自租期開始之日起，承租人應按房東所確定的估計基準，在每月的第一天按十二(12)個月分期付款。在確定房產的實際年税後，應確定承租人在該税種中的份額。承租人支付的任何款項如超過實際應付金額，應貸記根據本合同應支付的下一筆後續款項(如果承租人沒有違約，則在租期結束時或之後退還給承租人)。如果租客支付的租金少於實際應付的金額，租户應在房東提出要求後十(10)天內將差額作為額外租金支付給房東。儘管有上述規定，房東 可隨時並不時合理修改每月應繳税款的金額，以彌補之前未計入年度估算的任何税款增加 。承租人收到修改後的月結單後，應向房東支付修改後的金額作為額外租金。房東應在繳納税款之日之前繳納房產税，不包括任何罰款、罰款或利息，並應要求向租户提供所有税款已繳納的令人滿意的證據。

房東將在下一年第一季度(3月31日)結束前向租户提供年終税單和一份證明税單的副本。除非承租人在收到該陳述後九十(90)天內以書面形式通知房東它對該陳述的正確性提出異議，並指明該陳述被聲稱不正確的具體方面，否則房東根據本第7條作出的此類税費陳述應是決定性的，並對承租人具有約束力。然而，房東未能在本條款規定的日期前提供此類税費報表，不得以任何方式免除承租人支付其按比例分攤的税費的義務，或構成房東放棄根據本條款向租户開具和收取按比例分攤的税費的權利。

承租人將負責在前幾年的新納税年度中開具的任何增加的評估 ，並且必須在提交時立即支付該增加的評估。

8.費用。 自適用的開始日期起，承租人應向房東支付當時適用的承租人在本租賃期內應承擔的房屋費用中的 部分作為額外租金(以下稱為“費用租金”)。 在房東將整個房屋交付給承租人時，在此情況下，“費用”一詞僅指由業主和租户分擔中央站自動噴水滅火系統警報費用而獲得並由業主和租户承擔的與建築物“一切險”或特殊形式意外傷害保險有關的費用。然而，在房東將整個房產交付給租户之前(例如，從最初的房產開始營業之日起至房東將隨後的所有房產交付給租客的日期，房東已將整個房產交付給租客)， 定期費用應指與物業的所有權、行政、管理、運營、維修、更換、更新和維護有關的所有成本和費用，包括預留(根據使用年限)、業主和運營、 維護、修理和/或更換公共區域的任何和全部或任何部分(或公共區域內、上、下或上方的任何安裝)，包括但不限於停車場、人行道、路緣、屋頂、結構、地基、地面、現場水管、電線、燃氣管線、衞生下水道、雨水管線、化糞池和場地，以及向其租户提供服務，包括但不限於保險費用和根據其規定的任何合理免賠額、行政、服務和/或維護合同，包括但不限於暖通空調、垃圾清除、搬運、清潔、安保服務、滅火、景觀美化和除雪，物業所屬物業內或附近的公共道路美化或掃雪的費用(如果有的話)，主管、工程師、機械師和管理員S的工資、工資、福利和工作服，公共廁所的毛巾服務，定期更換租户空間的熒光燈管和鎮流器的費用，公共區域維護，窗户清潔，公共區域清潔，管理費，管理費，監督費，維修，更換儲備，用品，下水道租金，(下水道和用水許可證，房東收取的管理費包括：(I)物業管理費，3%，(Ii)資產管理費，每月2%(2%)的管理費，包括基本租金、費用租金、税金、額外租金和所有其他收入的管理費。

不言而喻，除了向房東報銷房東發生的任何費用外，還應向房東報銷物業經理級別或以下的受薪或小時工費用。

費用應包括所有公用設施費用和業主為供水、下水道、化糞池、煤氣和電力而發生的費用，以及為公用區域提供服務的公用設施的其他公用設施費用，以及 備用灑水器費用(如果有)。

房東保留將更大比例的費用分配給使用超出租户份額的特定租户的權利 租金用於垃圾、垃圾清除或公用事業服務，如《租賃》中所述。

房東同意以同樣的 方式招致所有費用，並將收取租户房東的實際第三方成本 ，而不加價或利潤，並將採取商業上合理的努力，以房東自行承擔的相同條款獲得此類成本的有競爭力的定價。除本協議另有規定外，承租人應負責並應直接支付與房屋有關的任何和所有費用，包括但不限於管理、管理、運營、維修、更新和維護，以及操作、維護、維修和/或更換房屋外部的所有或任何部分(或內部、上面、下面或上方的任何裝置)，包括但不限於停車場、人行道和路緣。業主而非承租人應在合同期內負責維修或更換大樓外的屋頂、結構、基礎和公用設施線路，包括但不限於大樓外的現場供水、電力和燃氣線路、大樓外的衞生下水道線路和建築物內大樓外的雨水管道。但是，如果由於承租人、其代理人、傭人、僱員、承包商或被邀請人的作為或不作為而需要進行上述修理或更換，房東應在收到通知後安排進行修理或更換，承租人應在收到相關費用後三十(30)天內將其作為額外租金退還房東。此外，如果 承租人根據本租約進行任何改動，儘管經房東批准，但會損壞屋頂，承租人應承擔因此而產生的所有維修和損壞的費用和費用，作為額外租金，由承租人承擔。承租人應負責服務和/或維護合同的費用，包括但不限於暖通空調、垃圾清除、手推車、清潔工、安保服務、滅蟲、美化和除雪、美化環境或掃雪的費用(如果有的話)。

從適用的開工日期開始，承租人應負責支付所有住宅和公共設施費用，包括但不限於：自來水、下水道、化糞池、煤氣和電費，以及為建築物外部提供服務的其他公用事業費用，以及備用灑水車費用(如果有)。

在租期的第一年和最後幾年，租户根據本協議應支付的税費和費用租金應按比例分配給租期中所包括的日曆年度的部分。

房東應在租賃期內每個歷年之前估算每年的費用租金。租户應根據房東的估計，在每個月的第一天分十二(12)個月分期付款。在確定物業的實際年度費用後，應確定承租人在該費用中的份額。承租人支付的任何金額超過實際應付金額 ，應貸記根據本合同規定應支付的下一筆後續付款。如果租户支付的租金少於實際應付金額，租户應在房東提出要求後十(10)天內將差額作為額外租金支付給房東。儘管有上述規定，房東仍可隨時隨時修改每月應支付的費用租金金額，以彌補之前未計入年度估算的任何費用租金增加。承租人收到修改後的月結單後，應向房東支付修改後的金額作為額外租金。

房東將在下一年第一季度(3月31日)結束前向租户提供年終費用 成本報表。除非承租人在收到此類費用成本報表後六(6)個月內書面通知業主，房東對該報表的正確性提出異議，並指明該報表中聲稱不正確的具體方面，否則房東根據第8條給出的每一份此類費用成本報表應是決定性的，並對承租人具有約束力。然而，房東未能在本合同規定的日期前提供此類費用成本報表，不得以任何方式免除承租人支付其按比例分攤的費用的義務，也不得構成放棄房東根據本條款向承租人開具和收取按比例分攤的費用的權利。

房東應按月向租户開具房租賬單，按比例分攤上述費用租金。承租人承認，根據房東的酌情決定權，上述某些費用可隨時間向大樓的承租人(S)評估，並且承租人同意支付上述費用，無論上述費用是在本租賃期限開始之前或之後發生的。

雙方明確同意並理解，該建築的可出租面積包括所有公共電氣室和雜物室。

9.保證金 。承租人在簽署本租約時已向業主交存上文第1(I)節所述的款項，作為承租人履行本租約義務的擔保。房東有權使用、運用或保留上述保證金的任何部分或全部，以補救租户在任何適用的通知和/或治療期後仍未治癒的任何違約行為，包括但不限於支付租户欠房東的任何固定租金、額外租金、滯留租金、服務、費用或其他債務，修復租户或其代理人、員工、受邀者或被許可人S造成的房東其他財產損壞或修復或更換。如果承租人在租期屆滿前騰出，則重新出租和重新裝修房屋的費用 相同。如果房東將上述保證金的任何一部分用於補救租客的任何違約，租户應在要求後十(10)天內向房東存入如此申請的保證金，以便房東在本租賃期限內始終有 手中的全部保證金。承租人未補足保證金即為本租約的違約行為。根據本租約條款，業主在法律或衡平法上有權享有的任何其他權利或補救之外，還應享有本合同規定的補救措施。在任何處置或其他簡易程序中登記任何判決，或房東因任何原因重新收回，不應減損房東使用上述資金的權利，但他對該資金的權利將在該判決或重新收回後繼續存在。

儘管本協議有任何相反規定，但在租賃第三年結束時，只要承租人在任何適用的通知和補救期間之後沒有違約，所需的保證金金額將 減少25%至150,000.00美元，房東當時持有的任何超出部分應在租賃第四年開始後三十(30)天內退還給承租人。

房東應將上述保證金 無息返還給租客，並減去本租約規定的租期屆滿之日起或租客交出房產後六十(60)天內，房東根據本租約所規定的條件或要求將房產歸還給房東所需的任何款項。如果出售或以其他方式轉讓，房東可以將房東在房產中的權益的保證金交付給購房者或其他受讓人，房東因此將免除與該保證金有關的任何 進一步責任。承租人明確理解並同意，承租人不應且承租人表示不會抵押、質押、抵押、轉讓、轉讓或以其他方式阻礙向房東交存的抵押。

承租人特此同意，不向作為房屋抵押權人、佔有抵押權人或房屋所有權繼承人的房產的抵押權人 追究房東根據本合同所要求的任何保證金的責任，除非所述抵押權人已實際收到所述款項，作為承租人履行本租賃的擔保。

10.使用。 房屋或其任何部分不得用於或允許用於上文L(H)節所述以外的其他用途。 承租人不得使用或佔用房屋，也不得允許在房屋內或在房屋內做任何事情， 不得以任何方式違反影響房屋的任何佔用證書，或使當時有效的任何保險無效或可作廢，或使無法按正常費率獲得火災、傷亡或其他保險，或將導致或很可能對物業或其任何部分造成結構性損壞，或將構成公共或私人滋擾，且不得使用或佔用或允許以任何方式使用或佔用物業，以違反任何政府當局在本租賃期內有效的現行或未來法律或法規。

如果承租人有任何涉及儲存或處理易燃材料、可燃粉塵、易燃纖維或漂浮纖維的許可用途，或任何其他可能導致火災危險增加的用途，承租人應自費提供適用法律要求的減少危險的房屋、設備或保護裝置 。在本租賃期內，承租人不得在房屋內儲存有害物質，該術語 在下文第18節中定義，但作為許可用途的一部分且符合適用法律的情況除外。承租人不得在房屋內安裝任何地下儲罐。

承租人聲明並保證，在合同期限內的任何時候，承租人都將獲得相應政府機構的許可、認證或註冊，以進行它的在適用法律要求的範圍內，在場所內的活動。承租人還聲明並保證，承租人應始終保留適用法律要求的與承租人在房屋內的活動相關的所有許可、執照、認證或登記，費用由承租人承擔。

此外，如果需要許可證才能進行第1（j）條中的使用，且該許可證因任何原因被暫停、撤銷或失效，則承租人理解其仍將對租賃負責，且租賃仍將完全有效，承租人可以使用和佔用 房屋，但須經出租人書面同意，根據當地城鎮分區法規，不得無理拒絕同意用於任何其他許可用途。

11. 公用事業。 初始場所的交付日期和任何後續場所的交付日期之後。承租人應支付 承租人在初始房屋和後續房屋（視情況而定）使用的所有公用設施的所有家用公用設施服務費用，包括但不限於：暖氣、各種燃料、水、下水道、電、電話和煤氣。

房東對任何損失、 費用或損害概不負責（無論是直接的還是間接的）承租人可能因向房屋或建築物提供的電能的供應或特性的任何變化、故障、幹擾、中斷、 中斷或缺陷而遭受或招致的損失，無論其持續時間如何， 或電力服務提供商或任何替代服務提供商提供的電能的數量或特性 不再可用或不再適合承租人的要求。

此外，上述任何此類變更、故障、幹擾、 中斷、中斷、缺陷、不可用不得：（i）構成承租人的實際或推定驅逐， 全部或部分;（ii）使承租人有權獲得租金、額外租金或承租人根據本租約應支付的任何其他費用的任何減免或減少;（iii）解除或免除承租人在本租約下的任何義務;或（iv）授權承租人終止本 租約。

承租人在此放棄任何適用的 現有或未來法律的所有利益，這些法律允許因上述第款所述的任何變更、故障、幹擾、中斷、中斷、 缺陷、不可用或不適用而終止本租約。

12. 承租人的 電信設備。承租人應自行承擔安裝、維護、修理 和操作承租人的：（1）電信設備、（2）電信傳輸線路、（3）數據傳輸線路、 （4）相關電子設備和（5）電纜（上述設備和傳輸線路在下文中稱為“承租人的 電信設備”）。此外，承租人還應自行承擔費用，負責獲得與安裝、維護、操作和使用承租人電信 設備相關的所有許可證、執照、 和所有其他批准。

關於承租人安裝電信設備，此類安裝應僅在業主書面批准的位置和方式進行，且此類電線、管道或設備不得位於房屋以外的區域。儘管有上述規定，承租人可在房屋外的管道和管道中安裝 電線和電纜，這些管道和管道在本租約簽訂之日已經存在，且 由出租人自行決定，有足夠的空間放置承租人的電線和電纜，但承租人應充分標記和識別 這些電線和電纜屬於承租人。

13. 噴水器。 如果需要，業主將提供自動噴水滅火系統，其設計用於覆蓋《噴水滅火系統安裝標準》中定義的“普通危險（第 1組）居住區”的開放、無障礙場所。承租人應自費在任何辦公室、門廳或其他非由業主提供的封閉空間內提供額外的 灑水裝置保護。

可能需要對噴水滅火系統 進行的任何添加或更改應符合第17節“符合法律規定”和第19節“更改”以及本租約 的其他規定。

滅火器的安裝和維護將 由承租人負責，費用由承租人承擔。

14. 維修. 除本租約明確規定的出租人應履行的任何義務外，承租人應妥善保管房屋 及其固定裝置和附屬物，並自費進行所有非結構性維修（結構定義為承重牆、結構鋼、基礎和屋頂結構，不包括屋頂膜），使其保持良好的 工作狀態和狀況，合理的磨損和自然因素造成的損壞以及意外事故除外。儘管有上述規定， 因承租人使用該房屋或該物業而引起或與之相關的，或因承租人或其僱員、受邀人、被許可人或代理人的疏忽或 不當行為而對該房屋或該物業的任何其他部分或其固定裝置或附屬物造成的、需要進行結構性或非結構性維修的所有損壞或傷害，承租人應自行承擔費用立即進行維修。承租人進行的所有維修和更換應具有與原始材料或部件基本相同的質量，並應以良好和熟練的方式進行。

承租人承諾並同意不得造成或允許租賃物業或物業的任何浪費(合理損耗除外)、損壞、毀容或傷害， 或構成租賃物業一部分的建築物樓面的任何超載。

承租人應自費維護、 維修和保持通往房屋的停車區、通道、人行道、臺階和人行道無冰雪；此外，承租人還應自費保持房屋外部沒有紙張和其他雜物， 以房東合理規定的良好和有序的方式保持良好和有序。

如果房東事先 書面通知承租人它打算這樣做，並支出任何金額來履行承租人的義務，則承租人 應按照本條款第五條中的公式支付其在該等支出金額中的份額作為額外租金。

承租人應立即以書面形式通知房東屋面膜有任何泄漏或損壞。對於承租人的財產或承租人在租賃房屋內持有的任何第三方財產因任何原因或原因造成的任何損壞，房東概不負責。

15.出讓、轉租。未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、抵押或以其他方式佔用本租約，不得將整個房屋轉租，也不得允許他人使用或佔用房屋。房東對轉讓或轉租的同意不得無理扣留、附加條件或拖延。在任何一個或多個情況下，房東的同意不應被視為放棄在隨後的情況下必須得到房東的書面同意。在任何情況下，承租人不得轉讓房屋或房屋的一部分或一部分。

儘管有上述規定或本第15條的任何其他規定，承租人可在未經房東同意的情況下，提前三十(30)天通知，將本租賃轉讓或轉租(I)給“關聯公司”或(Ii)涉及承租人幾乎所有資產或大部分承租人普通股的合併、出售、重組、合併或公開發行。“附屬公司”是指直接或間接控制、由承租人或其繼承人控制或共同控制的個人或實體。

承租人應以書面通知將其轉讓或分租的意向告知業主，通知應以專人交付或掛號郵寄的方式要求，並應包含以下詳細信息：建議的受讓人或轉租人的身份和地址(如果是公司，則包括所有股東的姓名和所有權百分比)；所述建議的受讓人或轉租人的財務報表；建議的受讓人或轉租人的業務性質和特點及其對轉讓房產的建議用途；對建議的轉讓或轉租的所有條款和條件的詳細説明；證明建議的受讓人或再承租人是美國公民或合夥企業或有資格在新澤西州開展業務的公司，以及與建議的受讓人或轉租人有關的銀行、金融和其他信用信息， 足以使房東確定建議的受讓人或轉租人的財務責任。

承租人可以轉讓或轉租全部或部分租賃的房屋，條件是：(A)承租人將任何此類轉讓通知房東，並且任何受讓人(但非轉租人)以書面承諾承擔本租賃的條款和條件；以及(B)但承租人和任何擔保人應繼續對履行本租賃的條款和條件負有直接和主要責任，以及(C)還規定任何受讓人或轉租人應迅速簽署、確認並向房東交付一份形式和實質均令房東滿意的協議，受讓人或轉租人應承擔並同意履行所有條款、契諾、協議、本租賃條款和條件由承租人履行不轉讓或分租不應解除承租人或任何擔保人在本租賃或其任何續簽、延期或修改項下對房東的持續義務。承租人和任何擔保人應繼續對承租人在本合同項下的所有義務承擔連帶責任。 任何擬佔用物業的承租人如擬佔用物業作第1(H)節所述用途以外的任何用途，則不得作出該等轉讓或分租。

承租人應支付房東自付的合理法律費用和與房東審查承租人提供的有關承租人在本租賃中的權益的文件和信息有關的調查費用，作為額外租金，總額不超過2,500.00美元， 並應在開具發票後十(10)天內應由承租人支付。

如承租人、其受讓人或分承租人 須按本條規定的相同條款及條件進行任何進一步及其後的轉租或轉讓，則承租人轉讓或轉租的權利須獲得業主的同樣事先同意。

如果本租約已轉讓，或轉租房屋或其任何部分已轉租，房東可隨時以其唯一及絕對酌情決定權，直接向受讓人或轉租人收取租金，並將收取的淨額用於租金或額外租金，但此類轉讓、轉租或收取不應視為放棄本契約或接受受讓人或轉租人為租客。或承租人進一步履行本租約中所包含的任何承租人契諾後解除承租人的權利，除非房東以書面形式通知承租人，否則房東的這種收取或租金不得被定性為終止、取消或修改本租約。

出售或轉讓承租人50%或以上的股權或承租人的所有權權益和控制權應被視為本節所規定的轉讓，但房東無權批准或同意此類交易。在這種情況下，承租人和取得承租人股票或所有權權益的個人、公司或實體應遵守本節的通知規定。上述規定不適用於承租人或關聯實體股票的任何公開發行(包括彙總交易)，也不適用於承租人股票交易或全國性交易所的任何時間。

16.房東有義務減輕責任。如果承租人在租約的任何條款下違約，房東應盡其商業上的合理努力，通過嘗試重新租賃物業或以任何其他方式減輕其損害。

17.使 符合法律。承租人承諾並同意，在物業驗收和入住後，承租人將在租賃期內由承租人承擔費用，迅速執行並遵守火災或責任保險承運人不時生效的所有規則和規定，以及適用於物業的聯邦、州和市政府及其任何部門和局的所有法規、條例、規則、命令、法規和要求，這些可能需要糾正、預防和減少在物業內、在物業上或與物業相關的滋擾、違規或其他不滿。承租人根據本條款承擔的義務不適用於本租賃開始時存在的違規行為，但有一項理解是，如果法律或規章制度的適用發生變化，承租人應承擔相應的責任。

18.租户遵守環境法律的情況。承租人同意，在所有情況下，承租人對房屋的使用應實質上遵守目前或今後存在的與環境保護有關的所有適用的聯邦、州和地方法律、條例、規則和法規，包括但不限於溢出、污染、補救和儲存(“環境法”)。 承租人應在適用於其使用或在房屋內活動的範圍內，遵守新澤西州 工業場地恢復法案，N.J.S.A.13：1K-6 et seq的適用條款。(“isra”)可由環境保護部在本租期內頒佈的規則 修訂和補充。如果ISRA要求，承租人應根據新澤西州環保局的規定和要求提交補救行動工作計劃，並執行其中的規定。承租人同意，在向環境保護部提交ISRA要求的任何宣誓書、否定聲明或其他文件之前，承租人應在提交之前五(5)天向房東提交一份副本。

承租人特此同意，自負費用，賠償、捍衞房東、其股東、合夥人、成員、經理、高級管理人員、董事、貸款人、代理人、員工、繼承人和受讓人因房客違反本租約的任何義務、契約和條件而直接遭受的任何或所有要求、索賠、訴訟理由、罰款、處罰、損害、損失、責任、判決和任何類型或性質的費用(但不包括間接、後果性或特殊的損害)，包括：但不限於：(I)業主在研究、評估、容納、移走、補救、減輕或以其他方式迴應因承租人、承租人、其代理人、僱員和承包商或承租人在處所內的操作而導致的任何有害物質釋放時可能招致的任何和所有合理和必要的費用；(Ii)房東對任何政府機構研究、評估、包含、移除、補救、減輕或以其他方式迴應因承租人、其代理人、僱員及承包商或承租人在處所內的操作而導致的任何有害物質釋放的任何及所有費用。(Iii)因租客未能遵守第(Br)條第18款規定的任何義務、契諾或條件而對房東或房東對第三方負有的責任而評估的任何和所有罰款或處罰；(Iv)房東因上述任何事項而產生的任何和所有合理的法律費用和費用。第17節-承租人遵守環境法律的賠償條款在本租約到期或提前終止後繼續有效。

承租人在發生要求承租人根據適用的環境法向環境當局通報有害物質釋放的事件時，應同時通知房東。

承租人不得安裝任何地下儲罐，如1986年《新澤西州公法》第102章所定義，承租人也不得做任何可能使房東遵守1984年《危險和固體廢物修正案》中題為《地下儲罐的規定》的42 U.S.C.6991條款的行為。承租人承諾不得在房屋內傾倒化學廢物 也不得在房屋內使用或儲存有害物質，除非材料符合適用的環境法。

租户的北美行業分類 系統編號為541710。承租人在本租期內如有任何更改，應立即通知業主。

儘管本租約中有任何相反規定，但房東表示，它已向承租人提供所有環境研究、測試、報告的副本，據房東所知，房東擁有、保管或控制的與適用環境法中定義的危險物質、有毒廢物、有害污染物、有害污染物和有毒黴菌的存在有關的其他信息或事實，且房東同意，在本租賃期限內， 將迅速清除或以其他方式調查和補救在開工日期 之前存在於廠房內的任何有害物質。業主還同意，如果業主或其代理人、代表或承包商(統稱為“業主方”)在租期內釋放或處置任何危險物質，無論是在物業或其任何部分，還是在物業內，構成污染物業或以其他方式對承租人的使用和享受造成重大不利影響的危險物質，業主應根據本租約迅速採取環境法規定的補救措施。如果房東在政府當局書面通知後三十(30)天內沒有這樣做，租户有權在接到通知後進行必要的清理、調查和補救行動，費用由房東承擔，房東應在收到此類費用的書面發票後三十(30)天內償還房客所有合理的和慣常的此類清理費用。但在任何情況下，承租人均不以任何方式對房屋或房屋開工日期前存在的財產中存在的任何有害物質或有毒黴菌負責。房東同意賠償租客及其高級職員、董事、股東、合夥人和委託人因房東違反房東陳述而遭受的任何和所有費用、損失、費用、索賠、損害、罰款、罰款或任何性質的責任(但不包括間接、後果性或特殊損害)，且本節規定的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

19.更改。 未經地主事先書面同意，除本合同另有規定外，承租人不得進行或允許對建築物(包括任何性質的建築物)進行任何結構更改、更改、改善和/或增加，或對建築物內的任何電氣、管道或暖通空調系統(統稱“更改”)進行任何更改。

關於本租約附錄“C”中提到的承租人工程，業主承認，在後續房屋交付後，承租人打算對建築物和建築物的內部和外部進行 實質性更改，包括但不限於將影響部分屋頂、建築物高度、建築物結構和結構元素、機械、電氣、暖通空調、管道、噴水滅火和生命安全系統，以及在建築物外部周圍豎立圍欄的結構更改。房東同意，只要不影響房屋價值或損害建築物的結構穩固性或完整性，並遵守所有適用法律，業主將不會無理地拒絕、推遲或附加條件同意承租人的工作。

在房屋的初始承租人工作完成後，在業主事先書面同意的情況下，租户或任何獲準的承租人可對房屋的內部進行非結構性的改動，這些改動不會對房屋的價值產生不利影響，也不會對任何公用事業服務、管道和電線、電力或暖通空調系統造成不尋常的 負荷，但必須事先獲得業主的書面同意。儘管本協議有任何相反規定，但以下變更無需業主事先同意：(I)對承租人工作或之前批准的其他結構變更的維修或更換，只要維修或更換具有類似的質量和用途，或(Ii)非結構性項目，僅影響僅為物業提供服務且當時價值不超過50,000.00美元的非結構性項目或系統和部件(但承租人應在變更前通知業主，並向業主提供計劃和規格，以供參考)。所有改建應由機械師或其他承包商進行 業主事先書面批准，並獲得在物業所在社區進行此類工作的適當許可。承租人 約定，承租人的工作，無論是在開工日期之前、之後或之後，都應以熟練的方式完成， 應符合保險公司的要求並符合所有法律。

承租人不得在建築物的任何樓層施加超過其設計承載的每平方英尺樓面荷載或 法律規定的荷載。房東保留規定所有保險箱、文件櫃、書架、商務機器(臺式機器除外)、機械設備和其他重大個人財產的重量和位置的權利。此類安裝應由承租人自行承擔費用，並由承租人進行維護，其設置應由業主判斷，足以吸收和防止振動、噪音和對建築物或鄰近物業的任何居住者造成的騷擾。

承租人在進行承租人工程或任何改建之前，應自費獲得任何政府當局要求的所有許可證、批准書、入住證和批准證書，以及(完成後)最終批准證書，並應迅速提交承租人工程的所有此類許可證、批准書、入住證、批准證書、竣工平面圖和影響建築物外部(包括屋頂)或高度、建築結構和結構元件、機械、電氣、暖通空調、管道、噴水滅火系統或生命安全系統，以及總承包商的最終留置權豁免。承租人同意承保 ，並將使承租人代理人在本條規定的任何活動期間按房東的合理要求投保工人賠償、一般責任、人身和財產損失保險，並將房東指定為其利益可能顯示的額外被保險人。承租人同意(A)支付或促使在到期時迅速支付承租人或任何分租人在出租房屋上完成的任何工作的全部費用，以使出租房屋在任何時候都不受勞工或材料的索賠或留置權·和 (B)在承保人因承租人的工作或與承租人的工作相關的任何和所有傷害、損失、要求、索賠或損害中為任何人或財產辯護、賠償和使房東不受傷害。 除直接由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為外，(C)就租户違反任何政府法律而導致的任何和所有索賠、處罰、罰款、律師費、損害等進行辯護、賠償並使房東不受傷害。房東因租客違規而產生的任何費用，應作為額外租金支付給房東。

租賃期滿或提前終止時，任何一方(第20節所界定的承租人自有財產除外)可能進行的所有更改、增加或改進應保留並與作為其一部分的房屋一起交還，除非對於承租人進行的任何更改、增加或改進，包括承租人的工作，房東應在房東批准此類工作時向租户發出書面通知，如果需要批准，房東應要求租户在合同期限結束時將其拆除。在這種情況下，租户應在租賃期限屆滿前自費將其從房產中移走，並應將房產恢復到原來的狀態。承租人不應被要求拆除或修復房東在批准任何具體變更或承租人工作時 沒有明確規定承租人在租期結束時應承擔搬遷義務的任何物品。對於租户安裝的任何不需要業主同意的改裝，房東應在租户提出書面請求後十(10)天內説明租户是否有義務在 期限結束時拆除該等物品。如果承租人在租賃期內沒有提出此類要求，房東仍有權要求租户在租賃期滿時拆除不需要房東同意(且未經房東同意)的此類變更。

在未事先向業主提交計劃、規格、圖紙和相關文件以供業主審查和批准的情況下，承租人不得對噴水滅火系統進行任何 更改。

承租人應自費將承租人或任何承租人的安裝、改建、翻新和裝飾所產生的所有盒子和其他包裝從出租房屋和建築物中移走。

20.交出房產。由承租人或為承租人建造或安裝的房屋的所有改建、增建和改善，包括但不限於地毯、櫥櫃、枱面和水槽，在租期內應屬於並保持為承租人的財產。在租期滿或更早終止時，所有改動將成為房地產的一部分，並歸業主所有，無需賠償， 根據本租約，所有權應以銷售清單的形式轉移給業主，但須遵守第19條。前述規定不適用於租户擁有或租賃的可移動 設備、行業固定裝置、庫存、標誌、個人財產、傢俱或其他可拆卸財產(“租户自有財產”)。在租期結束或任何續期或更早終止本租約時，承租人將和平地將房產交還房東，以及房東不要求承租人在收到或首次安裝的相同條件下清除的所有變更，掃帚乾淨且沒有任何雜物，但僅限於普通磨損，符合上文第19條的規定。

作為承租人工作的一部分安裝的初始改建部分(即利伯特單元、電腦室、禮堂、實驗室、佈線、佈線等)，如果不是承租人的財產，應由房東選擇，並根據第19條的規定，在租期屆滿前由承租人自費拆除，或留在房屋內，並在本租約期滿或更早終止時作為房東的財產一併移交，不得受到幹擾、騷擾或傷害。如果房東要求拆除全部或部分上述租户專用改進，承租人應自費修復因拆除造成的對房屋或建築物的任何損壞，並應 將房屋恢復到安裝該等專用租户改進之前的狀態。如果承租人未能應房東的要求拆除上述 專門的承租人改進，則房東可以(但沒有義務)將其拆除，並且該拆除、維修和恢復的費用以及因承租人未能拆除而可能遭受和遭受的任何和所有損害，應計入承租人，並按要求支付，該義務應在租期屆滿後繼續存在。

承租人必須在本租賃終止時自行承擔費用，拆除由承租人或其代表安裝的所有數據/電信電纜和佈線，無論是在牆壁內、在任何凸起的地板下或在任何天花板之上，除非在房東批准此類改建計劃時另有規定。

所有未被承租人搬走的個人財產應被視為被承租人放棄，房東有權以其唯一和絕對的酌情決定權處置個人財產，並向承租人收取搬家的合理費用，這一義務在上文規定的租賃終止和退還後繼續有效。 租賃期滿仍未交出房屋的，承租人應賠償房東因租客遲延交出房屋而造成的損失或責任，租客應向房東支付租客在租期結束後不遷出或交出房屋的每個月或不足一個月的費用。相當於緊接租期結束前一個月基本租金的150%的款項，連同租户在租期最後一年應支付的物業或場所的所有額外租金和其他費用，按滯留期的實際天數按日按比例分攤。 此外，房東向租户發出三十(30)天的書面通知，要求房東將房產交還給房東 ，以準備或交付給任何後續租户或租户，如果承租人未能在30天內交出房屋，承租人對因承租人滯留而產生的所有直接的、自掏腰包的損失、費用、索賠、責任或費用(包括合理的律師費)，包括任何後續承租人因承租人滯留而無法及時準備和/或及時交付空間給第三方使用而提出的所有直接、自付損失、成本、索賠、責任或費用(包括因承租人滯留和房東產生的額外費用而提出的任何索賠)，承租人負有責任，並應對其進行賠償、辯護和保護。例如向承包商支付施工加班費和保費，以及其他直接損害。即使本租約中有任何相反規定，承租人在任何情況下均不對特殊或後果性損害承擔責任。本第20條的規定並不放棄房東通過法律訴訟或衡平法或任何其他權利或補救措施收回土地的權利，也不應被視為房東同意租客繼續佔有，或被解釋為在房東和租客之間創建或續訂任何租約或租客權利。

儘管有上述規定，如果房東和租客就延長租期或簽訂新租約進行真誠談判，租户應繼續 按截至租期最後一個月應支付的基本租金(包括額外租金)的100%(100%)支付所有款項。 在簽訂延長租期的協議或簽訂新的租約後，租户應追溯支付延長租期或新租賃的協議中規定的基本租金增長(如有)。如果雙方之間的善意談判停止，或房東自行決定不續訂條款，且房東、租客(或任何承租人)在三十(Br)天通知後拒絕將房產交還房東，房東應 有權從該三十(30)天通知期滿起向房客收取相當於以上所述基本租金150%的金額 ，直至房東從租客手中取得對房產的所有權。

21.規則 和規章。承租人應遵守房東在書面通知承租人後可能不時採用的有關物業的合理規則和規定，前提是這些規則和規定不具有歧視性，適用於並統一適用於 其他承租人和租户，且不得大幅減少承租人在本租賃項下的權利或大幅增加其在本租賃項下的義務。房東不對任何其他租户、其員工、代理人、被邀請者或被許可人違反本協議的行為承擔責任。

A.禁止在大樓的任何部分或任何門窗附近吸煙、吸煙或其他形式的煙草使用。

B.不得將動物或禽鳥帶進或飼養在場所內或周圍。不得將該場所用作住宿場所或用於不道德或非法目的。承租人並同意不會忍受、允許或允許任何令人反感或令人厭惡的振動、噪音、氣味或 其他不良影響從處所或其內的任何機器或其他裝置散發出來，或以其他方式忍受、允許或允許 對建築物的居住者構成騷擾。

C.洗手間和其他供水設備不得用於建造時以外的其他用途，不得向其中投擲掃地、抹布、墨水、化學品或其他不合適的物質。因誤用固定裝置而造成的所有損害應由造成損害的承租人或其僱員、代理人、受邀者或被許可人承擔。

D.如果任何材料或設備需要特殊處理，承租人應僅僱用持有裝配工大師證的人員進行此類工作，所有此類工作均應符合所有法律要求。承租人應就任何和所有索賠、要求、責任、費用和/或費用向房東進行賠償、辯護並使其不受傷害，包括但不限於因承租人或應承租人的要求將傢俱、設備、電器或其他物品移入或安裝到建築物內或因建築物內存在此類物品而產生的合理律師費。

E.外部 標牌、目錄和紀念碑標牌可由承租人題寫或建造，並放置在建築物外部或建築物外部，但須經業主事先書面批准，批准不得被無理扣留、拖延或附加條件， 與標牌相關的所有費用將由承租人承擔。業主應對所有外部標誌、廣告和告示的顏色、大小、樣式和位置擁有合理的審批權。除非首先得到地主的書面批准，否則承租人不得以任何形式的廣告提及大樓(除非作為承租人的地址)。承租人應獲得所有許可和批准，並符合所有適用的政府要求和法律。

F.在本租約終止時，承租人應將房屋任何部分的所有鑰匙交給房東，如果發生鑰匙丟失的情況，承租人應。向房東支付相關費用。承租人在任何時候離開房屋前，應關閉並鎖上所有房門。

禁止在場所內使用輔助加熱設備，如便攜式電動攪拌器、加熱燈或其他類似設備。

H.房東 不對房屋內任何遺失或被盜的財產、設備、金錢或珠寶負責，無論此類損失 是否在建築物上鎖時發生。

租户 必須為所有輪椅提供並使用椅墊。弄髒、污損、撕裂或磨損的地毯可能會導致從保證金(根據協議的定義)中扣除地毯維修和/或更換的費用。

J.承租人 約定並同意，承租人所有有害物質的儲存、搬運、移走和處置應符合包括環境法在內的所有適用法律，並應由承租人自行承擔費用和費用。

K.任何X光機或其他電氣、電子、激光、電磁或其他現有或此後發明的醫療保健設備、機器或裝置不得在房屋內安裝或使用，除非根據本租約的所有條款和條件，安裝、維護和更換完全由承租人承擔費用和費用，包括但不限於規則、條例、 和當地火災保險局、當地火災保險交易所和所有具有管轄權的聯邦、州和市政當局的要求。

任何人不得在大樓內過夜或住院。

承租人的僱員、代理人、被許可人、承包商、贊助人、病人或其他受邀者不得從事任何與建築的商業氛圍相牴觸的行為。

N.根據第31節-違約破產，任何違反或違反本條款的行為應構成違約，並受任何適用的通知和補救條款的約束。

承租人應自費維護垃圾箱。此類容器應具有足夠的大小和結構，並保存在良好且安全的條件下。該集裝箱應位於業主批准的區域內，不得無理扣留、拖延或附加條件。承租人不得隨意堆放垃圾、垃圾和其他垃圾。

22.訪問房屋 。房東有權在合理時間內收到至少二十四(24)小時的電話通知(緊急情況下不需要發出通知)，檢查、維護或按照房東認為合適的方式對房舍或物業進行維修、更換或改善，承租人不得因此向房東索賠，但房東應盡商業上合理的努力，不得幹擾、不便或擾亂租客的使用、佔用和服務，房東可以在租約終止之日起六個月內的任何合理時間進入該房產，向潛在的新租户展示。房東有權在至少二十四(24)小時、合理時間 和多次發出租户現場代表口頭或電話通知後，與潛在的抵押權人、購房者和保險公司代表一起進入房屋進行檢查。

23.火災或其他傷亡造成的損壞 如果建築物因火災或其他傷亡而損壞或被毀，承租人應立即通知業主，業主應在符合第23條規定的條件的前提下，修復、重建或更換損壞的房屋，並將房屋恢復到緊接損壞或毀壞之前的基本相同狀態，但不包括承租人在建築物內安裝或放置的任何承租人工作、租賃改進、設備、固定裝置和其他財產，以及承租人隨後進行的任何更改、增加或改進(統稱為“承租人的裝置”)； 但是，房東只有義務恢復火災和本租賃項下房東有義務承擔的其他擴大保險範圍所承保的損害。承租人應獨自負責維修和恢復承租人的設施，應盡職盡責，並應以一流的方式履行。

房東和/或租户(視情況而定)應迅速開始並完成修復工作，同時考慮到與保險公司達成和解並從保險公司獲得保險收益所需的時間，以及超出一方合理控制範圍的延誤。如果(I) 房東未能在損壞之日起270(270)天內基本完成房東的修復工作， 或(Ii)如果自損壞之日起一(1)年內剩餘不到一(1)年，則任何一方均可通知另一方在270(270)天期限結束後二十(20)天內發出通知終止本租賃，如果是(I)， 或(Ii)損壞日期起六十(60)天內終止本租賃。

因建築物損壞或毀壞而收回的任何保險收益(不包括根據租金承保簽註收到的收益)的淨額，應超過調整保險索賠和收取保險收益的費用(該超出金額在下文中稱為“保險收益淨額”)，用於合理的修復費用。如果房東合理地認為保險淨收益不足以完成此類修復，房東有權通過向租户發送書面終止通知來終止本租賃以及由此產生的雙方的所有義務，該通知指定終止日期不少於傳送後十(10)天。如果保險淨收益充足，則保險淨收益超過修復成本的金額將由房東保留或用於償還建築物擔保的任何抵押貸款。

承租人將獲得基本租金的減免 以及根據本租約支付給房東或為房東的賬户支付的額外租金和其他費用或付款，但在 期間，房產或其重要部分因意外事故而無法用於預期用途

24.徵用 領地。如果物業的任何部分或物業的任何其他部分因任何公共或準公共用途而被宣告無效或被以任何方式徵收，而租客對物業的使用將受到重大影響，則本租約將於 同一所有權歸屬於廢止當局之日終止，基本租金和額外租金應於該日期分攤。房東 有權在任何與該房產有關的判決程序中獲得全部賠償。就任何該等取得或轉讓而判給的所有賠償，不論是就全部或部分物業或其他情況而判給的，均為業主的財產，而不論該等賠償是作為對租賃權的減值或全部損失或物業費用的補償而判給的， 而承租人現將承租人對任何該等賠償的所有權利、所有權及權益轉讓予房東。承租人應有權就其搬家費用和貿易固定裝置單獨向判決機關申請單獨裁決，但僅限於：該單獨裁決不得減少應支付給房東的收益金額。

如果存在部分報廢，且本租約 未根據第24條終止，則在收到足夠的收益和所有必要的許可後，業主應將建築物和作為房屋一部分的改善工程恢復到與緊接被報廢之日之前的狀況和大小盡可能接近的狀態和大小。 如果報廢收益足以支付修復費用和房東收取報廢收益的費用，任何超出的收益應由房東保留或用於償還房產擔保的任何抵押貸款。

如果有部分取消租約，而本租約 在違約人取得佔有權之日仍未終止，則房東和租客在本租約項下的義務不受該判決影響，但最低基本租金的差額應按違約人取得佔有權之日前後的物業價值公平地扣減。

25.免除房東的責任。承租人同意採取其認為必要且足夠的措施，通過保險、自保或其他方式保護其本人、其代理人、僱員、被邀請人和被許可人以及前述財產。業主 不對因任何原因(包括但不限於盜竊、火災、爆炸、水、雨、雪、霜凍、蒸汽、燃氣、電力、熱氣、寒冷、潮濕、下水道、氣味、噪音、建築物或屋頂任何部分的泄漏、各種管道、管道、電線和設備及固定裝置的破裂或泄漏)，或由於建築物的其他人、租户或居住者或任何其他人的任何行為或疏忽，或因任何方式造成的任何人身傷害或財產損壞負責。房東也不對建築中的任何潛在缺陷或任何獨立承包商的疏忽負責。承租人特此放棄 因承租人的傢俱、庫存、傢俱、固定裝置、動產和個人財產物品的損失或損壞而向房東、房東代理人和員工索賠的所有權利。承租人應 獲得房屋內傢俱、庫存、固定裝置、設備和個人財產(統稱為“個人財產”)的保險單，房東應在其利益範圍內被指定為此類保險單的附加被保險方 。本合同中的任何內容不得對房東在承租人的自有財產或與之相關的任何保險收益中產生任何利益。

每一方在履行本租賃項下的任何義務(承租人支付基本租金和額外租金的義務除外)的 期間，如因無法控制的原因或原因(下稱“不可抗力”)而無法履行義務(以下稱為“不可抗力”)，則可免除其履行義務。 不可抗力包括但不限於所有勞資糾紛、內亂、戰爭、類似戰爭的行動、入侵、叛亂、敵對行動、軍事或篡奪權力的破壞、政府法規或管制、火災或其他傷亡、無法獲得材料、服務或融資、 任何故障、臨時或非臨時的任何建築服務和/或公用事業的事件或中斷，包括但不限於；業主或租户承包的電力、天然氣、電梯、暖通空調系統、電話和任何其他公用事業設施，可能會因影響物業的任何和所有系統或控制存在缺陷而受到影響。

26.放棄代位權。房東和租客雙方特此免除對方對可能對其財產造成的任何損失或損害的任何和所有責任，即使此類損失或損害是由另一方、其代理人或僱員的過失或疏忽造成的；但是，本部分規定的免除僅對在適當的保險單應包含條款的時間內發生的損失或損害有效 不影響所述保單或被保險人根據該保險獲得賠償的權利。如果一方當事人經合理努力不能在其保險中獲得此類保險條款，另一方應有機會根據其選擇從獲得許可在新澤西州開展業務的負責任的保險公司購買此類保險，未能獲得此類保險條款的一方應支付保險費用。

27.賠償。承租人將賠償房東、其代理人、承包商、僱員、被許可人或被邀請人的任何故意或疏忽行為或不作為造成的生命損失、人身傷害或財產損壞，並使房東免受任何索賠、訴訟、損害、責任和費用(包括但不限於律師、調查人員和專家的合理費用)，除非此類損失、傷害或損害是由房東或其代理人、承包商、僱員、被許可人或被邀請人的疏忽或故意不當行為造成的。

房東應對房東、其代理人、承包商、僱員、被許可人或受邀者的任何故意或疏忽的行為或不作為對第三方造成的生命損失、人身傷害或財產損害，賠償、辯護並使租户免受任何和所有索賠、訴訟、損害、責任和費用(包括但不限於律師、調查人員和專家的合理費用)， 除非此類損失。, 傷害或損壞是由於承租人或其代理人、承包商、員工、被許可人或被邀請人的疏忽或故意不當行為造成的。

28.保險。 在本租賃期限內，承租人應自費提供並保持有效的商業一般責任保險，包括承租人、房東和房東的任何抵押權人或土地出租人的法律責任， 人身傷害、死亡或財產損失索賠，發生在物業內、物業內或附近，或由於擁有或使用物業內設施的所有權或使用，或因使用製造、加工、建造或銷售的產品或材料, 或在場所內提供的服務，對於任何一起死亡或人身傷害，最低金額為200萬美元(2,000,000.00美元)，對於任何一起事故，最低金額為200萬美元(2,000,000.00美元)，對於任何一起事故的所有財產損失索賠， 最低金額為200萬美元(2,000,000.00美元)。此類保險應由國家評級機構評級良好且在法律上有資格在新澤西州發行此類保險的具有公認財務信譽的公司出具。 承租人獲得的所有保單均應交付給房東，並由出具保單的公司或機構在出具保單後十(10)天內背書“支付保費”，並應規定，在未提前三十(30)天書面通知房東取消保單的情況下，不得取消保單。

雙方明確同意並理解，承租人應將以下實體列為額外投保人：希爾斯伯勒公園公司及其所有合夥人、高級職員、貸款人、股東、董事、成員、代理人和員工、業主的承包商、各自的繼承人、繼承人、受讓人、受讓人 以及目前存在或今後成立的任何擁有、控制、關聯的子公司或公司，視其利益而定。

業主自負全部費用和費用(租户支付費用租金而由租客償還費用除外)，業主應在整個租期及任何延期或續期期間維護並保持有效，包括灑水器滲漏在內的財產保險，包括建築物的全部重置成本(不包括建築物的所有租賃改進，以及對建築物的所有增建、改善和改建，如有)，以及所有辦公傢俱、貿易固定裝置、辦公設備、 商品。以及租户在房產上的所有其他財產，由租户投保)。此類保險的收益將用於維修或更換投保的房產，但如未如此投保或本租約在發生意外事故後終止，則收益應支付給房東。

29. 公共 區域。在向承租人交付所有後續物業後，承租人應擁有專有權（在交付之前， 非專有權）使用物業上的停車場、人行道、人行道、車道、大廳和大堂（“公共區域”） 。業主保留對公共區域的以下權利：（i）安裝、使用、維護、拆除、 修理和更換建築物或物業任何部分的管道、導管、導管、電線和附屬儀表和設備的權利;及 （ii）在建築物以外的範圍內，使用及授予地役權的權利，在該物業之上或之下，並將其中的一部分用於公共用途，前提是在任何一種情況下，承租人在其正常業務過程中對該物業的使用不會受到重大不利影響，並且承租人在本租約下的權利不會受到重大削弱。

出租方不對停車場內任何車輛的損壞或被盜負責，也不要求出租方保持停車位遠離未經授權的車輛或以其他方式 監督停車場的使用。

承租人授權出租人將 停車場拖離物業外的停車場，費用由運營商自行承擔，和/或將違規貼紙或通知貼在承租人或任何承租人或其員工或訪客使用的任何 機動車輛上，這些車輛非法停放或違反本節規定停放。

30. 房產狀況 。承租人承認並同意，除本租約中明確規定的情況外，出租人未就該房屋 或該物業作出任何陳述或承諾。除另有規定外，在本租約中，承租人已檢查了包括建築物在內的物業 ，並同意按“現狀”接受該物業。出租人沒有義務在房屋內或對房屋進行任何工作，以使房屋準備好供承租人佔用和使用。承租人應自費獲得與其佔用該房屋和在該房屋內經營其業務有關的所有政府 許可證和執照。儘管有 上述規定，但交付給承租人的房屋應是空置的、清掃乾淨的、先前佔用者的所有個人財產已被移走、無 且無任何有害物質（封裝或未封裝）、現有建築系統和結構狀況良好且無 突出違規記錄。

31. DEFAULT; INSOLVENCY. If (i) Tenant shall fail to pay monthly Base Rent, Tax Rent or Expense Rent payable to Landlord hereunder when due and such failure shall continue uncured for more than five (5) days after Tenant’s receipt of written notice from Landlord of such failure (however, Landlord shall not be obligated to provide Tenant with written notice of such nonpayment of monthly Base Rent, Tax Rent or Expense Rent more than two (2) each Lease Year; (ii) Tenant shall fail to pay any other sum payable to Landlord hereunder within ten (10) days after billing from Landlord and such failure shall continue uncured for more than five (5) days after Tenant’s receipt of written notice thereof from Landlord or (iii) Tenant shall fail to perform any of the other covenants, terms or conditions of this Lease and fails to cure such failure within thirty (30) days after written notice of such failure is received by Tenant from Landlord (or, if such other default is of such nature that it cannot be reasonably cured within thirty (30) days, if Tenant does not commence such curing with such thirty (30) days and thereafter proceed with reasonable diligence and in good faith to cure such default), or (iv) if the Tenant shall compound its debts, or make an assignment for the benefit of creditors, or if a receiver or trustee is applied for or appointed for the Tenant, or if there be filed a petition in bankruptcy or insolvency, or for an arrangement or reorganization by or against the Tenant, or if the Tenant is adjudicated a bankrupt or is adjudged to be insolvent, or if there is advertised any sale of Tenant’s property under process of law, or if any material portions of the assets or property of the Tenant in the Premises shall be attached or levied upon, and in the case of any of the circumstances described in this clause (iv) the same not stayed or discharged within thirty (30) days after notice from Landlord, then Landlord may with or without any demand whatsoever or further notice, pursue any one or more of the following remedies: (i) Landlord shall have the right, at its election, to cancel and terminate this Lease and dispossess Tenant; or (ii) Landlord shall have the right to terminate Tenant’s right to possession and to recover an amount equal to the amount by which rents due under this Lease for the remainder of the then current existing term (or any applicable extension or renewal thereof) discounted to present value at six percent (6%) shall exceed the fair rental value of the Premises for the same period, similarly discounted (the “Benefit of the Bargain Damages”), (iii) Landlord may elect to enter and repossess the Premises for Tenant’s account, holding Tenant liable in damages for all expenses incurred in any such reletting (including without limitation advertising expenses, brokerage commissions, reasonable attorney’s fees, and repairs, replacement s, alterations and improvements) and for any difference in the amount of rent received from such reletting and that are due and payable under the terms of this Lease; or (iv) Landlord may enter upon the Premises and do whatever Tenant is obligated to do under the terms of this Lease(and Tenant agrees to reimburse Landlord on demand for any expenses which Landlord may incur in effecting compliance with Tenant’s obligations under this Lease and Tenant further agrees that Landlord shall not be liable for any damages resulting to the Tenant from such action).

業主的所有此類補救措施應是累積的， 此外，業主可尋求法律或衡平法允許的任何其他補救措施，但前提是業主不得加速 租金（除收回交易損害賠償金利益外）。

業主在發生違約事件時禁止執行本協議規定的一項或多項 補救措施，不得視為或解釋為對該違約行為的棄權。如果本 租約被出租人終止，出租人可在此後任何時候通過任何合法手段 恢復對房屋的佔有，並將承租人或其他居住者及其財物遷走。出租人接受承租人支付的部分租金不構成 出租人放棄本租約或法律或衡平法規定的任何權利。包括但不限於。 收回房屋所有權的權利。

在任何情況下，如果房東因租客違約而收回對房產的佔有，房東可以選擇佔用該房產，或將該房產與其他毗鄰房產重新裝修、更改、分割、合併，或以其他方式改變或準備重新出租，並可 作為租户代理或以其他方式重新出租房產或其任何部分，租期在本租約原定期滿日期之前、同時或之後到期，並可收取租金。首先適用同樣的 支付業主可能因收回財產、重新裝修、更改、分割、與其他毗鄰房屋合併、或以其他方式改變或準備重新出租以及轉租而產生的費用，包括經紀佣金和合理的律師費，然後支付相當於本合同項下租金的損害賠償金，以及本合同規定的其他承租人契諾的履行費用。承租人同意，無論房東是否轉租，向房東支付的損害賠償金，減去不時確定的轉租淨額，相當於房租和本合同約定的其他金額，並由承租人在上述指定的幾個租金日支付。如上所述重新出租房屋，房東可給予租金優惠，租客不得計入租金優惠。任何此類轉租均不構成退回，並被接受或被視為退回的證據。承租人無權獲得因任何轉租而產生的任何盈餘。如果房東根據本協議選擇在最初確定或延長的剩餘期限的任何部分內佔用和使用房產或其任何部分，則在房東入住期間，租户應被允許免除此處定義的租金或損害賠償義務，在任何情況下，此類佔用的合理價值不得超過本協議保留的租金，且此種佔用 不得被解釋為解除租户在本合同項下的責任。

雙方理解並同意，N.J.S.A.：18-72不適用於本商業租賃，如果(I)承租人放棄，(Ii)承租人被草率處置，或(Iii)租賃以其他方式終止，房東應對留在物業內的任何財產 享有下列特定權利。在這種情況下，租客留在房屋內或附近的任何財產將被視為被遺棄，房東對任何此類財產享有下列權利：

A.房東可以公開或私下出售遺留下來的財產；

B.如果房東自行決定財產的價值太低，以至於儲存和進行公開銷售的成本可能超過出售所得的金額，則房東可以銷燬或以其他方式處置財產； 或

C.房東可酌情出售某些物品，並銷燬或以其他方式處置剩餘財產。

在出售的情況下，房東可以從任何出售的收益中扣除通知、倉儲和銷售的合理成本，以及任何未支付的租金和保證金不包括的費用。

在符合第43條的情況下，雙方均放棄就間接、特殊或後果性損害賠償中的附帶或違約，或因違反本租約而造成的利潤損失而向另一方提出的任何索賠。

房東在本租約項下的補救措施是法律允許的任何補救措施的補充，但須受本租約中包含的任何限制或其他規定的約束。

任何退還房東的資金不足的支票都將被加收150美元(150.00美元)的額外租金服務費。

32.判決書 -故意刪除。

33.放棄贖回權和陪審團審判的權利。承租人特此放棄在任何訴訟、訴訟或反索賠中由另一方提起的訴訟、訴訟或反索賠，該訴訟、訴訟或反索賠涉及因本租約、承租人的使用或佔用物業和/或對傷害或損壞的索賠而引起的或以任何方式相關的任何事項。承租人放棄法律或其他方面授予的任何和所有贖回權利， 在法定期限屆滿或更早終止時，或在通過任何訴訟或訴訟程序收回佔有權的最終不可上訴判決作出時。

34.服務費 。如果租客未能在到期後第五(5)天或之前支付任何基本租金或額外租金，房東有權收取相當於到期金額的5%(5%)的一次性服務費作為額外租金，此外，房東 有權從到期付款之日起按12%的年利率 收取利息，直至房東全額支付為止。如果承租人未能按照本租約支付其基本租金，則上述權利是房東根據本租約享有的任何其他權利或法律規定的額外權利。儘管有上述規定，房東同意在每個租賃年度向租户提供一(1)次未到期付款的通知，並提供房客在該五(5)天期限內向房東付款的通知。

公共區域費用和租金必須在本月1日(1日)之前支付。

據瞭解並同意，租户理解 房租和額外租金的賬單不是強制性的，而是房東提供的住宿。承租人必須按照租賃協議支付租金，無論他們是否收到賬單，並且無論是否收到賬單，都以租賃協議下的所有義務為準 。

與希爾斯伯勒商務中心的其他建築一樣，每月租户將收到指定的公共 區域費用。

35歲。機械師有留置權。承租人應在接到房東的通知後三十(30)天內，解除因為承租人完成或聲稱已為承租人完成的工作或為承租人提供或聲稱已向承租人提供的材料而針對物業提出的任何機械師留置權。 特此通知，房東對承租人或承租人在房屋內完成的任何工作不承擔責任，由此產生的任何機械師留置權不得附加於、或影響房東的財產或利益。如果因承租人的行為或不作為而對財產提出任何機械留置權申請，則此類申請應被視為本租約下承租人的違約事件。

36.房東有權解決租户的違約問題。如果承租人在通知和適用的治療期屆滿後，不遵守或履行本租約項下的任何條款，房東可立即或在此後的任何時間選擇代承租人履行該條款，而無需另行通知承租人，與履行義務有關的費用，連同律師費、法院費用和利息，應視為本合同項下的額外租金，因此，承租人應按要求向房東支付。

37.從屬關係。

A.根據第37B條的規定和條件，本租約受制於所有土地或基礎租約，並明確地 從屬於所有現在或今後可能影響該等租約或物業的抵押，以及任何此類土地租約或抵押的所有續訂、修改、合併、更換和延期。這一規定應是自發的，承租人不需要採取任何其他文書或行動來實現這種從屬地位。承租人仍將在五(Br)天內簽署任何確認房東要求的從屬關係的文書，但須按以下規定交付SNDA。房東 同意以商業上合理的努力從其當前抵押權人那裏獲得實質上以附件“D”(“SNDA”)形式的從屬、互不幹擾和委託協議，以及承租人可在其合理酌情權下批准的非實質性變更，但承租人沒有義務同意非常規、合理且與附件“D”的實質性規定相一致的變更，也沒有義務同意大幅增加承租人的義務或大幅減少其在本租賃項下的權利的變更。如果房東未能在本租約完全簽署和交付後三十(30)天內從現有抵押權人那裏交付此類SNDA，承租人 有權終止本租約，在這種情況下，任何一方都不再承擔本租約項下的任何責任或義務。如果承租人 未能在本租約完全籤立和交付後第六十(60)天或之前行使該終止權利，則應放棄該 權利。

B.然而，第37a款中任何未來按揭或土地租賃的從屬條款的一個先決條件是，業主 和置入或影響物業的任何未來按揭、信託契據、其他擔保文書或產權負擔的每名持有人，以及每名相關出租人(“未來抵押權人”)應首先簽立並向承租人交付實質上符合附件D格式的SNDA或該未來抵押權人可能要求的其他商業合理形式，但該未來抵押權人在附件D中向承租人提供的保障 也包含在該未來抵押權人所要求的格式中。承租人同意本着善意 協商機構第一抵押貸款機構所要求的SNDA形式的任何變更，只要此類變更是慣例和合理的，且不與附件D的實質性規定相牴觸，且不會大幅增加承租人的義務或 大幅削弱其在本租賃項下的權利。如果任何未來抵押權人未按本合同規定與承租人訂立SNDA，則該等抵押、信託契約、其他擔保工具或產權負擔將從屬於本租約及承租人在本租約項下的權利，包括但不限於承租人在本租約第75條下的權利。

38.安靜的享受。業主承諾，只要承租人支付租金和額外租金，並履行本租約的條款和條件，承租人將在本租約所述期限內和平、安靜地擁有、持有和享用該房產，但須遵守本租約的 條款。如果房東違反《內部契約》，承租人應通知房東，房東應有合理機會糾正該違約行為。

39.承租人的禁止反言。承租人應不時(但在任何一年內不得超過三次)在承租人收到房東的事先書面請求後不少於十(10)個工作日，簽署、確認並向房東交付一份書面聲明，該聲明以附錄“B”的形式附於本文件，證明其中所述事項(如果事實需要)。意在 業主權益或業主權益或受讓人的抵押或業主在任何基礎租賃或物業中的業主權益的任何抵押的潛在購買者可依賴於根據本節提交的任何此類陳述。如果承租人根據本節規定未能或以其他方式拒絕履行承租人的禁止反言書，則在該事件發生時，房東可向承租人發出第二次通知，如果承租人在第二次請求後仍未提供該承租人禁止反言書，且在承租人收到第二次書面通知後五(5)個工作日內仍未得到糾正，則 該禁止反言書的內容應被視為已被批准並對承租人具有約束力。

40.通知。 本合同項下的任何通知、同意或批准應以書面形式發出，如果在起租日期前通過掛號信、要求退回收據或以信譽良好的隔夜承運人寄給業主L(A)項規定的適用一方、房東 或L(B)關於租户的地址，應被視為已充分給予。並在起租日期後寄給房屋內的租户。 根據回執或提單的證明，正確發送的通知應被視為在收到或拒絕之日起生效。 任何一方均可隨時按照向另一方發出通知的規定方式，指定向 發送通知的不同地址。任何一方的法律顧問都可以代表其發出通知。

如果租户的通知地址改變或 不是本租約第一頁L(B)或L(C)部分的地址，包括因違約、遺棄、驅逐等原因， 租户必須根據本節的規定書面通知房東。如果沒有按照本節的規定發出通知，房東在本租約第1頁提供的地址向承租人發出的任何通知應視為承租人接受。

41.管理費 。故意刪除的。

42.房東的個人責任不構成房東的任何委託人對本租約的個人責任。 租客同意只關注房東在物業中的權益，以收集任何判決或其他司法程序，如果房東對本租約或與房產或房產有任何違約或違約，則要求房東支付 金錢，房東或房東的任何其他資產均不受徵税、執行或其他程序的約束 以滿足租户的賠償責任。

43.如果承租人在根據本合同訂立的租賃期滿後仍佔有該物業，且未簽訂新租約，則除非租賃期已根據本合同第44條延長，否則視為每月作為承租人佔用該物業，應適用第20條最後兩段的規定。

44.續訂一年 。故意刪除的。

45.提交 租約。本租約提交租客簽署，但不應被視為要約，且不以任何方式約束房東或租客，除非房東和租客雙方正式簽署。

46.無 代表。本租賃包含雙方之間的完整協議和之前的所有談判、諒解和協議 合併在本租賃中。除本租約明確規定外，房東或房東代理人均未就房產、建築物、物業、某租户或店鋪的存在、租户或店鋪的數量、類型或營業時間或本租約作出任何陳述、擔保或承諾，除非本租約另有明文規定，否則租户不得以默示或其他方式獲得任何權利、地役權或許可證。承租人已檢查了房屋、建築物和物業，並完全瞭解其狀況，並同意按“原樣”狀況接受， 除非另有明文規定。承租人承認，承租人接管房產應為確鑿的證據，證明房產、建築物和同一部分的財產在如此佔有時處於良好和令人滿意的狀況，但通過普通肉眼檢查無法輕易確定的缺陷除外。除本文所述外，房東沒有義務在房屋內和房屋內進行任何工作，使房屋隨時可供承租人使用。 本租約不得以口頭方式全部或部分變更、修改或解除，任何執行協議均不能有效地全部或部分更改、修改、解除或放棄本租約或本租約項下的任何義務，除非該協議 是在尋求強制執行變更、修改、解除或放棄的一方簽署的書面文書中規定的 。本租約中所有提及業主同意或批准的內容應被視為指業主的書面同意或業主的書面批准(視情況而定)，除非業主簽署的書面文件中規定了此類同意或批准，否則業主的同意或批准不得出於任何目的而有效。經業主和租客雙方明確同意和理解，本租賃取代雙方或其代表之間的任何和所有陳述、談判、諒解和協議，無論是口頭的還是書面的。

47.字幕。 本租約中包含的字幕僅為方便起見，不得在對本租約或其任何條款的任何解釋或解釋中加以考慮。

48.沒有 放棄或更改。任何一方未能堅持嚴格履行本合同的任何約定或條件，或未行使本合同所含的任何選擇權，不得在任何其他情況下被解釋為放棄該約定、條件或選擇權。本租約 不能口頭更改或終止。

49.記錄。 承租人不得記錄本租約或其備忘錄。雙方達成的諒解是，本租賃不會被記錄。任何此類嘗試的錄音應被視為無效和無效，並應構成本合同項下的違約。

50美元。經紀人。

A.在第65條的約束下，承租人表示，除Raider Realty外，它沒有與任何與本租賃相關的經紀人進行交易或談判，並就與其進行交易或談判的任何經紀人提出的佣金或其他費用索賠向房東進行賠償並使其不受損害。承租人同意賠償房東，並使其免受因承租人的行為與上述陳述不符或因未能披露經紀活動而造成的失實陳述而產生的所有責任。租客賠償房東並使房東免受傷害的義務應包括房東產生的律師費，但不受限制。

B.在第65條的約束下，房東表示，它沒有與任何經紀人就本租賃進行交易或談判，並對與其交易或談判的任何經紀人提出的佣金或其他費用索賠，向租户進行賠償並使其不受傷害。房東同意賠償租客，並使其免受因房東的行為與上述陳述不符或因未能披露經紀活動而產生的失實陳述而產生的所有責任。房東賠償租客並使租客免受傷害的義務應包括租客產生的律師費，但不受限制。

51.貸款人要求更改 。如果機構貸款人在獲得房屋改善融資方面，應 要求對本租約進行合理修改，作為此類融資的條件，承租人不得不合理地扣留、推遲或推遲其同意，前提是此類修改不會根據承租人的合理判斷增加承租人在本租約項下的義務，或對本租約中為租户使用和享用房產而設立的租賃權益產生重大不利影響，或 減少承租人在本租約項下的權利，符合慣例、合理，且不與本租約的任何實質性規定相牴觸。房東同意補償租客實際合理的律師費和與任何此類修改相關的費用，但前提是房客向房東提交確認該等費用和費用的詳細聲明，且房東在任何情況下均不負責償還租客實際合理的律師費和費用，金額不超過2,500美元。

52.綁定 效果。本租約的規定適用於房東和租客及其各自的繼承人、法定代表人和受讓人，並對他們的利益具有約束力，但有一項理解是，本租約中使用的“房東”一詞僅指房產的所有者、佔有權的抵押權人或當時的承租人，因此，如果出售或出售房產或其任何租賃，或者如果抵押權人將接管房產，則本租約中點名的房東應為 ，並在此完全免除和免除房東此後產生的所有契諾和義務。除了對任何未交付給繼任房東的保證金進行會計處理。

53.附加 條款。構成本租約一部分的附加條款(如果有)作為附錄附於本合同，並以引用的方式併入本合同，如同在此詳細闡述一樣。

54.法律費用 。如果承租人在任何適用的通知和/或補救期限後仍未履行本租約，承租人同意支付房東因執行租約中的契諾和協議而產生的所有 合理的自付費用、費用、專家證人費用、合理的律師費和法庭費用 或因執行本租約而產生的所有費用。所有此類費用、費用、專家證人費、合理的律師費和法庭費用均應視為額外租金。

55.房東的留置權。故意遺漏的。

56.房東不放棄 。房東未能堅持嚴格履行任何條款或行使任何選擇權或強制執行 任何規則和法規，不得被解釋為房東放棄其在本租賃中的任何權利或補救措施，也不得被解釋為放棄、放棄或放棄任何此類契諾、條件或選擇權，但這些條款應並保持完全有效 。房東在明知本租約任何條款被違反的情況下收取租金，不應被視為該違約行為的放棄。本租約的任何條款不應被視為已被放棄，除非該放棄是書面的並由房東簽署。租客支付的租金或房東收到的少於月租金的款項，不應被視為是當時尚未支付的最早租金的帳目，也不應被視為在任何支票或隨支票或付款所附信件上的任何背書或聲明，作為租金，房東可接受該支票或付款，但不損害房東收回該租金餘額或尋求本租約中規定的任何其他補救措施的權利。

承租人承認並同意本協議中包含的所有契諾和義務均獨立於本協議中包含的房東契諾和義務。除非本租約條款明確允許，承租人不得因房東違反或違約其任何契諾和義務而被免除履行其任何契諾和義務(包括但不限於支付租金和額外租金的義務)，也不得有權終止本租約。

57.附錄 “A”。故意的。

58.附錄 “B”。承租人禁止反言證明。

59.附錄 “C”。附

60.額外的。#21415;意，故意的。

61.承租人的 義務。雙方同意並理解，在適用的租賃開始日期，出租人將不再 負責交付給承租人供其專用的房屋部分的任何公用事業費用。在所有後續物業的交付 日，出租人應通知承租人，出租人打算關閉其與各公用事業服務提供商的帳户，該帳户關閉不得早於承租人收到該通知後的十（10）個工作日， 然後承租人應將上述公用事業轉移到其名下。出租人不對因承租人延遲將公用設施轉入其名下而導致承租人遭受的直接、間接或任何其他性質的損害負責。因承租人延遲將公用事業費轉入其名下而在出租人賬户上產生的任何公用事業費 應立即到期並作為額外租金支付。

62.建築 安全。雙方明確同意並理解，主體承租人應採取其認為必要且充分的措施 ，通過向其房屋提供擔保來保護其自身、其僱員、受邀者、代理人和被許可人。承租人明確 承諾並同意，他們將為出租房屋提供擔保，費用由承租人承擔。承租人不應 要求出租人對任何原因造成的財產上的人員傷害和貨物損壞承擔責任，但不包括盜竊和/或入室盜竊。房東不負責提供公共區域的安全。

63.出租 租户。如果承租人是一家公司或有限責任公司，代表承租人簽署本租約的人員在此承諾並保證：1）承租人是一家正式成立的公司或有限責任公司，並有資格在新澤西州開展業務，2）承租人的所有特許經營權、公司或類似税費迄今已支付; 3）承租人應將所有表格、 報告、費用和其他必要文件存檔，以繼續遵守適用法律、法規和規章，並在到期時由承租人支付;以及4）該等人員經正式授權代表承租人簽署和交付本租約。（承租人 應在本租約簽署之日或之前，向業主提供授權本租約簽署的決議，以及 新澤西州的良好信譽證明）。

64.租賃有效期 。本租約的條款、條件、契約和規定應視為可分割的。如果本協議中的任何條款或規定被具有管轄權的法院或任何適用的 法律判定為無效或不可執行，則不應影響本協議中任何其他條款或規定的有效性，但此類其他條款或規定應保持完全 效力。

65.租賃 佣金。雙方明確同意並理解，房東與新澤西州持牌房地產經紀人Raider Realty簽訂了租賃協議。在沒有第三方經紀人的情況下，Raider Realty的租賃佣金為租賃總價值 的百分之三（3%）。如果本租賃涉及第三方經紀人的服務，Raider Realty的租賃 佣金為租賃總價值的百分之一（I%）。雙方明確同意並理解，任何及所有租賃佣金 和/或經紀佣金或銷售佣金是業主的唯一義務。

66.承租人的 財務報表。在任何時候，承租人應根據出租人提前不少於十（10）天提出的書面要求， 但每年不超過一次，向出租人交付：租户的當前、準確、完整和詳細的資產負債表， （日期不超過該請求前三十（30）天），包括損益表，所有這些都是按照普遍接受的會計原則編制的，這些會計原則是由承租人的首席財務官一致應用和認證的，是承租人當前財務狀況的公平和真實的陳述。出租人應嚴格保密，僅向該物業的潛在貸款人或購買人披露。

67.檢查 書籍和記錄。只要承租人未發生違約事件，且違約事件持續超過任何適用的通知 和/或補救期，則根據本租約，承租人或其代表應有權自費檢查和 複製與出租人的任何租金或租金税報表相關的賬簿和記錄，以核實其中包含的信息 （下稱“承租人審計”），但承租人應在收到待核實的租金和税費報表後九十（90）天內發出書面通知，表示其希望進行承租人審計，即“審計通知”;審計通知書明確指出了 承租人認為《租金和税費報表》中不正確的特定項目;而承租人亦已全數繳付“地租及地租税報表”。

承租人審計應僅由具有國家地位的獨立的註冊會計師事務所進行，該事務所不會在房東保存其賬簿和記錄的辦公室的正常營業時間內獲得承租人的應急補償。租户審核應在業主收到審核通知後不遲於 十四(14)天開始，並應在開始後五(5)個工作日內完成。租户審核結果的副本應在租户審核完成後三(3)天內交付業主。

如果承租人未按上述要求及時要求進行承租人審核，則該税費租金和税費租金報表應視為已獲承租人 批准並接受為正確。

承租人審計應嚴格限於費用租金和税費租金報表中承租人書面明確指出據稱不正確的 項。承租人 無權檢查房東的任何賬簿和記錄，這些賬簿和記錄適用於任何先前的費用租金和税費報表 或除交付給租户的最新費用租金和税費報表所涵蓋的年度以外的任何會計年度。承租人應將審計結果保密，但這不應限制承租人在起訴房東的法律程序中提出的任何索賠要求的披露。

租户應有權在每個財年接受不超過一(1)個租户的審核。任何分承租人均無權進行租户審計，承租人不得在該承租人或分租客未佔有該房產的任何期間進行租户審計。承租人一旦在任何年度對費用租金和税費租金報表的特定項目進行了租户審計，則承租人無權對該年度的 同一特定項目進行另一次租户審計。如果承租人在承租人審計期間的任何時間違反本租約，承租人審計應立即停止 ，費用租金和税費租金報表中最初列出的事項應被視為正確。

如果租户審計結果顯示 承租人多付了其債務，並在前一段時間到期抵免，房東應將應支付的金額抵扣承租人 下一期(S)的估計費用租金和税款租金。租户無權因多付房款而終止租約。如果由於租户審計的結果，確定租户在之前的 期間少開了賬單，則租户應向房東支付該金額，並承擔下一筆分期付款的估計費用 租金和税費。如果審計發現房東向租户多開了7%(7%)以上的賬單，房東應支付租户審計的費用，該費用不超過1,000.00美元。

承租人應按要求向房東支付房東的合理發票，作為額外的租金，用於支付房東的自付費用，用於影印文件、從房東的存儲檔案中檢索文件，以及房東因審計而產生的任何其他合理的、直接的、自付的費用，總計不超過1,000.00美元。

68.監測、檢查和修復有毒黴菌

對房舍的監控。承租人應：(I)定期監測房屋是否存在黴菌狀況，尤其是有毒黴菌；(Br)如果房東發現房產有黴菌狀況，應立即以書面形式通知房東，費用和費用由租户承擔。

A.檢查房舍。如果懷疑黴菌情況包括房屋內的有毒黴菌，承租人應立即組織對房屋進行檢查，以確定房屋中是否存在有毒或其他危險黴菌，並應：(I)至少在檢查日期前3天以書面形式通知業主，檢查日期為 ，房屋的哪一部分應接受檢查。(Ii)保留經美國工業衞生師委員會(“CIH”)認證的工業衞生師或其他合格的模具顧問(通常為“模具檢驗員”)進行檢查；以及(Iii)要求該模具檢驗員：(A)獲得或維持錯誤和遺漏保險，包括由模具檢驗員通常維持的條款和限額，如有可能，增加房東作為額外的被保險人，並向房東提供此類保險的證據和給予房東額外保險地位的批註的副本；(B)以與模具檢驗員履行的注意義務相一致的方式進行檢查；以及(C)準備檢查報告，並迅速向業主提供副本。

B.修復黴菌 。如果b段所要求的檢查確定房屋內存在有毒或其他危險黴菌，則承租人應立即：(I)聘請訓練有素且經驗豐富的模具修復承包商，以準備補救計劃，並在房屋內補救有毒或危險黴菌；(Ii)至少在模具補救前5天向業主發送書面通知及補救計劃的副本，説明：1.模具補救將開始的日期；2.應對廠房的哪一部分進行修復；3.進行修復的經認證模具承包商的名稱、地址和電話號碼；4.場所使用的修復程序；5.修復結束時採用的清理標準；6.修復將結束的日期；ii.根據任何適用的州或地方法律的要求，將黴菌修復的性質、位置和時間表通知房屋的員工、員工以及居住者和訪客；(Iv)要求黴菌修復承包商根據適用的、具有法律約束力的聯邦、州或地方法律進行修復；(V)向業主提供黴菌修復報告草稿，並給房東一個合理的 機會對其進行審查和評論，並且在報告定稿後，立即向房東提供最終修復報告的副本。

C.補救後檢查 。承租人承認並同意房東有合理的機會在黴菌修復結束後檢查房屋的修復部分。如果房東的檢查結果合理地確定補救措施不符合最終補救報告或任何其他適用的聯邦、州或當地法律，則承租人應立即採取所有必要的進一步行動，以確保符合要求，費用和費用由承租人承擔。

儘管本合同有任何相反規定，但在不限制業主在本租約中規定的其他權利和補救措施的情況下，承租人明確同意並理解，如果承租人不履行前述關於監測、檢查和補救黴菌的條款、條件、義務和契諾的任何條款、條件、義務和契諾，房東可在不另行通知的情況下，自行決定聘請任何合格的模具檢驗和補救公司來履行本合同規定的承租人義務 。承租人明確理解並同意，所有此類相關成本和支出應視為租約中定義的額外租金，承租人同意在交付此類費用的書面通知後三十(30)天內，將所有合理和慣例的類似補救費用作為額外租金償還房東。

69.機密性。 承租人將對所有“機密信息”保密，未經書面同意，不會向任何其他方透露此類信息。“機密信息”是指本租約的非公開條款，以及房東向租户提供的任何和所有非公開、機密的信息，包括口頭、書面或其他形式。 “機密信息”可發佈給租户的員工、合作伙伴、顧問、潛在投資者、購買者和貸款人以及其他合理需要此類“機密信息”的人，但這些個人 必須同意保密。也可發佈給要求承租人提供此類信息或要求承租人提供此類信息或法律或法律程序另有要求的任何政府實體、機構或部門 。承租人同意採取一切合理必要的措施保護“機密信息”的保密性，並 防止“機密信息”落入公共領域或落入任何其他未經授權的 人員，包括房東的其他租户。本協議的任何內容均不得阻止披露，或法律、法律程序或政府當局的要求，或與房東和租客之間的任何糾紛有關的披露。如果承租人錯誤地向其他各方傳播了《保密信息》，承租人將對由此造成的所有直接損失承擔責任。本“機密信息” 應保密，並對房東及其繼承人具有約束力，使其受益，並可由房東及其繼承人強制執行， 受讓人和租户遵守“機密信息”應在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

[以下頁面上的簽名]

茲證明，雙方已於2011年3月1日正式簽署《租賃協議》。

附錄“B”

承租人禁止反言證書

致：_

以下籤署人特此證明並同意如下：

1.以下籤署的 是承租人與Hillsborough Park，L.L.C.(該承租人及其繼承人和受讓人在下文中統稱為“房東”) 簽訂的影響新澤西州Hillsborough Homestead 路219號Hillsborough Business Center(“大廈”)空間的租約(“租約”)下的承租人(“承租人”)。

2.租約於_開始。

3.租約於_到期。承租人沒有選擇權或其他權利將租期延長至_。

4.承租人 已接納並佔用根據租約向其出售的整個物業(“物業”)，而租約所需物業的所有改善工程已由業主根據租約完成。

5.租户 當月未支付租金或加租，並同意任何時間不提前一個月支付租金或加租 。

6.應繳租金 已透過_

7.業主對本租約或其任何條款的強制執行沒有任何抗辯或補償。

8.承租人 已根據租約條款向業主交存_。

9.房東 沒有同意為租户改善做出任何貢獻。房東不同意補償租客或支付租客在任何其他租賃下的租金義務。

10.承租人不為房東或代表房東墊付任何資金，承租人有權從未來的租金中扣除或抵消。

11.租約完全有效，租客或據租客所知的房東在租約下並無違約。

12.租約 是房東和租客之間關於該房產的全部協議。

13.本租約未經修改、修改或補充，但上文第1節所述者除外。

14.承租人 沒有轉讓租約，也沒有將租賃的房產或其任何部分分租。

15.根據美國、其任何州或任何其他司法管轄區的破產、重組、安排、暫停或類似法律， 沒有針對承租人的訴訟，無論是自願的還是非自願的。

承租人確認貸款人在向房東發放貸款或以其他方式向房東提供信貸或購買已向房東發放的貸款時，將依賴該證書。

租約附錄“C”

(2011年修訂：_)

有關位於新澤西州Hillsborough Homestead Road 219號樓2號樓的租賃物業，請參閲日期為二零一一年的Hillsborough PARK，LLC(業主)與Primus Green Energy(租户)之間的附租約(“租約”)。以下增加、刪除和更正是本租約的一部分。 如果本租約附件1、附件2、附件3和附件4之間在術語上存在任何衝突，則附錄“A”、附錄“B”和本附錄“C”將取代租賃條款。本附錄“C”旨在 附加和補充附件所附的上述各方之間的租賃協議條款。本附錄 應稱為附錄“C”。租賃協議，附件1，附件2，附件3和附件4，附錄“A”， 附錄“B”和本附錄“C”應不時統稱為“租賃”。 租賃協議中對“租賃”的所有提及應是對租賃協議，附件1，附件2，附件3和附件4，附錄“A”，附錄“B”和本附錄“C”的引用。

第69條-對第19條的修訂-更改

本節修改如下：

房東和租客確認租客將在房屋內和到房屋內進行某些工作(“租户工作”)，房東和租客尚未就所有這些改動的細節達成一致。承租人同意就承租人承包商、供應商、代理人、代理人等從事承租人工作所造成的人身傷害或財產損失向業主及其代理人或其他任何人提出索賠，並予以賠償、辯護並保持無害，但業主或其承包商、代理人、代表等造成的除外。承租人同意按照第35條的規定解除任何機械師的留置權。承租人同意就房屋的使用、佔用和改建獲得所有政府批准。房東同意全力配合和協助租户申請政府批准，但房東不承擔任何與此相關的費用。房東向承租人表示，根據其所知，除了獲得政府對承租人工作的批准，並在完成工作後獲得入住證外，承租人工作的執行和完成不需要其他第三方或私人同意或批准，根據工作範圍，貸款人可能是個例外。承租人同意要求涉及房屋變更的總承包商投保價值200萬美元(2,000,000.00美元)的一般責任保險、工傷保險、名稱為Hillsborough Park，LLC的額外保險，並擁有可能需要的任何許可證和許可證。承租人同意 所有工作將使用優質材料和優質工藝進行。如果房東批准的平面圖有任何更改(非實質性更改除外)，承租人同意獲得房東的批准。承租人、承租人總承包商、 和/或任何供應商或相關分包商在履行承租人責任方面的任何拖延不得推遲租賃開始日期。

在承租人開始工作之前，承租人同意向房東提供所有此類許可證和許可證的複印件以及上述所需保險的保險證書。

承租人應支付房東的建築、機械和工程施工圖以及租户在房屋外的施工圖紙和規格(“圖紙”)，並將其交付給業主。 圖紙應事先徵得業主的書面同意，同意不得無理扣留、拖延或附加條件。如果業主應及時通知承租人圖紙中需要的任何更改，承租人應根據業主的意見對圖紙進行修改，並將修改後的圖紙提交給業主，並註明修改後的圖紙，供業主批准。業主應繼續對修改後的圖紙進行評論，承租人在收到業主的意見後應繼續對圖紙進行修改，直至圖紙獲得業主批准。經業主批准的圖紙在下文中稱為“平面圖”。 業主同意在通知後十(10)天內對所有審批請求作出迴應。如果房東未能在該十(Br)(10)天內作出迴應，承租人可發出提醒通知，並以醒目的字體註明，除非房東未能回覆該提醒通知，否則房東在發出提醒通知後五(5)個營業時間內未回覆的任何提交、修改或更改將被視為已獲批准。如果房東不批准或更改對承租人預期用途有重大影響的任何計劃，承租人有權終止本租約。

承租人應負責將計劃提交給對承租人工作的執行具有管轄權的所有政府實體。任何此類政府實體要求的任何變更都應及時提交房東審查，房東不得無理扣留、拖延或附帶條件同意任何此類變更。在完成計劃並收到所有批准後，承租人應將計劃和批准的完整副本提交給L和洛德。如果計劃有任何重大變化，承租人同意事先徵得房東的書面同意(不得無理扣留、拖延或附加條件)。

承租人同意在施工開始前向業主提供總承包商和所有相關供應商及分包商的所有 許可證和保險的副本，以及所有許可證、批准和佔用證書的副本。

承租人進一步同意，通過 保險或其他方式，對承租人工程完工期間存放在房屋內的個人財產的任何及所有損壞、盜竊或故意破壞行為負責。承租人放棄就承租人 工程期間發生的任何此類損害向業主提出的任何及所有索賠。

一旦相關政府 實體批准了計劃，並頒發了所有必要的許可證和批准，承租人應立即開始並真誠努力，使 承租人工程按照所有適用法律和建築施工 規範勤奮、持續地完成。

承租人應負責履行和支付 該房屋使用的所有施工，包括但不限於以下內容：建築、機械和工程 計劃，以及與該房屋的使用、佔用和改建有關的所有必要的政府機構批准和許可。除本租約明確規定外，業主不得對任何工作負責。

在進行任何改建之前，承租人應自行承擔費用，獲得任何政府機構要求的所有許可、批准，（竣工後）佔用證明 或當地同等文件，並應立即向業主交付所有此類許可證、批准、佔用證明 、批准證明、“竣工”平面圖（如有）的原件或副本，以及總承包商的最終留置權豁免。 承租人同意：（a）在到期時，支付或促使及時支付承租人或任何轉租人在 房屋上所做的任何工作的全部費用，以使該房屋在任何時候都不受勞動力或材料的索賠或留置權的影響;及（b）就任何及所有傷害、損失、要求，為業主辯護、賠償及使其免受損害，對承租人工作所涉及的或 與承租人工作有關的任何人員或財產的索賠或損害，除非（在承租人的保險未涵蓋的範圍內）由於出租人或其代理人、僱員或承包商的疏忽或故意不當行為造成的傷害，（c）為辯護，對於因承租人違反任何政府法律而引起的任何及所有索賠、處罰、罰款、法律費用、損害賠償等，應向房東提供賠償，使其免受損害。因承租人違約而導致出租人合理支出的任何實際費用應作為額外租金支付給出租人。

第70節-選擇放棄

增加以下新的一節：

業主 和承租人明確同意並理解，承租人有權選擇終止本租賃協議，自租賃年3的最後一天起生效，但前提是 承租人在任何適用通知和/或補救期內未違約，且未違反所附 租賃協議的任何條款、條件或契約。承租人必須在上述有效終止日期前至少六（6）個月 向業主提供書面通知，説明其終止租賃的意圖，時間在此視為實質。如果承租人未能向出租人 提供所需的通知，則本租約應在第1（d）條 規定的初始租賃期內自動保持有效。如果承租人行使其終止租賃的選擇權，承租人應在終止日期前繼續及時履行其在租賃項下的所有義務，並將承租人的所有財產從房屋中移除，將房屋恢復到本租賃第20條要求的狀態，修復因安裝或拆除上述財產而造成的或與之相關的任何和所有損傷，並將鑰匙和房屋交給業主，清掃乾淨並處於令人滿意的狀態，正常磨損除外，根據第19節和第20節。

第71節-三（3）年續期

增加以下新的一節：

It is expressly agreed and understood between the Landlord and the Tenant, provided that the Tenant is not then in default beyond any applicable notice and/or cure periods of any terms, conditions or covenant of said Lease, that Tenant shall have the option (“Renewal Option”) to extend the term of this Lease for two (2) renewal terms of three (3) years each, the first such renewal term to start immediately following the expiration of the initial Lease term and the second, if timely exercised, to start immediately following the expiration of the first renewal term. The foregoing option shall be exercised, if at all, by Tenant providing the Landlord with a written notice within six (6) months prior to the expiration of the initial lease term, or first renewal term, as the case may be, TIME HEREBY BEING MADE OF THE ESSENCE. Tenant’s triple net Base Rent during the renewal periods shall be based on the following schedule. If Tenant fails to provide the Landlord with the required six (6) month written notification, it is agreed between both parties that this Lease shall terminate and the Tenant shall surrender the Premises in the condition repair any and all injury done by or in connection with the installation or removal of said property and surrender the keys and Premises to the Landlord, broom clean and in satisfactory condition, ordinary wear excepted, pursuant to Section 20, Surrender of Premises.

期權期限：

第一次續租選擇期限基本租金表

第72節--環境航空保險

增加以下新章節：

A.污染 法律責任保險單。承租人應自負成本和費用，但須經房東事先審查和合理批准：

16.本租賃期滿或提前終止後90天；或

17.在調查或補救完成後90天(90天)，如租户的經營或經營所引起的環境狀況(S)在租約終止前沒有完成，則須向對該房屋擁有管轄權的政府當局滿意。

承租人未能以此方式獲得或維護保單應被視為本租約第31條規定的違約事件，但須受其中適用的通知和補救期限的限制。

B.保單的範圍 。本政策的覆蓋範圍應包括但不限於：

18.任何人對人身傷害(包括但不限於精神痛苦或對癌症的恐懼)或財產損失的索賠 和

19.根據環境法(包括根據自願補救法規、法規或計劃進行的工作)調查或清理場所內外的任何環境狀況的責任；以及在每一種情況下，直接或間接地由承租人在場所的業務或運營造成的責任；

C.不放行。 儘管有任何相反的租賃條款，承租人的採購和保單的有效維護不應以任何方式免除、放棄、限制或以其他方式取消承租人根據本租賃條款(賠償條款)規定的所有索賠、損害和責任的賠償義務和責任。

第73節--交付對後續房舍的佔有；根據其他租約佔用空間。

增加以下新章節：

B.自本合同之日起，部分後續物業由三個現有租户佔用，即OnNuri Group，Inc.、Sultan Foods，Inc.和Prestige Fragrance， (統稱為“現有物業租户”)。本租約完全履行後，房東將立即按房東可接受的條款和條款與現有物業租户簽訂協議，規定該等現有物業租户騰出各自的物業，並與房東簽訂令人滿意的租約，以便不遲於2011年7月1日將所有後續物業交付給租户。如果大樓內的現有物業租户未能與業主和業主履行令人滿意的協議，且業主未能在2011年7月1日按照本租約的要求將隨後的整個物業交付給租户，則業主不因此而對租客承擔責任，但適用本第73節L(C)及以下條款的規定。房東 應在滿意後立即書面通知租客與現有三名租客中的每一人簽訂協議，交出各自的房產(包括隨後的整個房產向租户開放的日期)，房東應迴應租客關於提供房東進展情況的合理要求。房東應 交付給租客，租户應在房東發出通知後十(10)天內接受房東對後續房產的佔有，並在該後續房產可用時接受該房產。儘管本租約有任何相反規定，後續物業的全部或任何部分的起租日期應為後續物業最後部分的起租日期 之後的第一百二十(120)天，即所有後續物業由業主交付給租客並根據本租約被租客接受(或被要求接受)後120天。

C.租户 (或其附屬公司)目前是租户，而房東目前是以下租約的房東：2008年4月3日與Transmediair，Inc.及其附屬公司和相關公司作為租户的租約，以及以下房東作為房東， 9號樓9號樓，21和22號套房；租約日期為2008年9月17日，承租人為Transmediair，Inc.及其附屬公司及相關公司，業主為業主，Ilene Court 2號樓，17號和18號套房，租約日期為2008年4月8日，租約為Transmediair，Inc.，其附屬公司和相關公司為承租人，房東為房東，Ilene Court 2號樓，1號樓，20和22號套房(每個 租賃“先期租約”，每個空間均為“Preor Space”，統稱為“Preor Spaces”)。承租人 可在每份先前租約的當前租期屆滿後，按每月 租金及截至現有先前租期最後一天的有效條款，繼續留在先前空間，且不應被視為留存。承租人可以留在之前的空間(或其部分)，直到承租人確定後續場所(或其部分)準備好供承租人使用和佔用為止(或更早，如果承租人這樣選擇)。承租人應至少提前三十(30) 天通知業主其騰出和交出先前空間的意向，租户如此交出的先前空間的先前租約將終止 。承租人應履行各自的預租約項下的所有義務，直至在預租約預定期滿所要求的條件下交還和交付預留空間之日為止。

第74條租客擁有的財產

增加以下新章節：

承租人擁有的所有財產(如第20節所定義)應是並一直是承租人的個人財產。房東明確放棄其成文法或普通法規定的房東留置權(可能頒佈或可能不時存在)，以及根據任何現行或未來法律授予的向租客個人徵收或扣押租金的任何和所有權利，並進一步同意應租客的要求在任何時間簽署令房東滿意的任何合理文書，以證明該豁免，但本協議並不限制房東執行鍼對租客的任何判決的能力，並進一步向房東補償談判此類文書所產生的所有合理的自付法律費用。不超過1,500.00美元。儘管本租約有任何其他規定，承租人 可在未經房東同意的情況下獲得融資或一般信貸額度，並向貸款人授予(I)承租人的固定裝置、承租人所有的財產、存貨和設備(統稱為“個人財產”)的擔保權益，(Ii)在向房東發出合理的提前通知和提供令房東合理滿意的充分保險和賠償安排後，有權進入房產變現，和/或(Iii)將租客在房產中的租賃權進行抵押品轉讓。但是，這種抵押品轉讓可以僅為保證承租人的債務的目的。在承租人向房東提供融資通知後，房東同意以書面形式同意房東對該擔保權益和協議感到合理滿意，並給予貸款人與承租人同時進行的相同通知和機會，以補救本合同規定承租人的任何違約行為。

第75款購買選擇權

增加以下新章節：

房東授予租客從房東手中購買房產的選擇權(“購買選擇權”)，如果租客選擇這樣做的話，如下：

B.如果 當時未發生違約事件(在任何適用的通知和/或修復期後仍未修復)且該租約當時有效，則租户可在任何時間 並在期限內不時行使購買選擇權以購買物業的費用簡單所有權，但不得晚於期限結束前六(6)個月(根據第73條可能已延長)。向房東發出書面通知，並將相當於購買價格5%的保證金交由承租人選定且房東合理接受的信譽良好的全國性所有權保險公司託管(“購買期權行使通知”)，此類保證金將在向承租人提供令承租人合理滿意的書面證據 後五(5)個工作日內支付，證明已獲得解除貸款人對房產的留置權所需的所有抵押權同意和批准 並允許在本合同項下關閉。在承租人及時行使購買選擇權後，本租賃連同行使購買選擇權的承租人的通知，也應被視為業主 與承租人之間關於該物業的買賣協議，而無需任何進一步的行為或協議；然而，在完成此類買賣的結束之前，本租賃仍將作為一項租賃保持十足效力，承租人仍有義務履行其在本租賃項下的所有義務，包括但不限於支付所有基本租金和額外 租金的義務。結束後，本租約即告終止。

C. 根據第75條規定，應在承租人通知房東指定的承租人律師在新澤西州的辦公室 完成房產的買賣。交割的時間和日期應在購買選擇權 行使通知中指定，該日期不得早於購買選擇權行使通知日期後的三十（30）天，也不得晚於購買選擇權行使通知日期後的九十（90）天（以較晚者為準），或承租人收到證明已獲得房東抵押貸款的所有同意的證據的日期。

D.物業的購買 價格（“購買價格”）應在交易結束時通過電匯立即可用的資金支付至業主指定的賬户 。如果所有權在第一個租賃年度內關閉，購買價格應為3，094，920.00美元。購買價格應 以 [兩個（2%）]每個租賃年度累計但不復合。

e.成交時， 承租人根據本租約應支付的租金和其他款項以及所有其他通常分攤的成本和費用應在 雙方之間按日分攤，自成交之日起算。所有租金和其他款項已累計到收盤之日也應在收盤時支付 。所有租金和其他在成交後預付的款項也應按此分攤，並計入購買價格。所有與物業買賣相關的房地產轉讓税應由業主支付，但“豪宅税”除外，如適用，應由承租人支付。不應分攤徵收費用 ;但是，承租人應有權根據購買價格獲得抵免，抵免金額為承租人為徵收費用支付的任何款項 ，這些款項當時由業主或其抵押人代管，尚未支付給適用的 税務機關。各方應負責自己的法律費用。所有其他結算費用應符合當地習俗 和慣例。

F. 選擇權財產的買賣應在“現狀”和“現狀“的基礎上進行，業主不作任何陳述或保證。

G.如果 在承租人行使購買選擇權之後的任何時間，以及在根據購買選擇權關閉之前， 任何部分的選擇權財產因火災或其他事故而被摧毀或損壞， 本第75條規定的各方權利和義務不應因此受到影響，但所有保險收益應轉讓給承租人並支付給承租人，購買價格應計入業主收到的任何保險賠償金或付款的金額。

H.業主 應通過交易和銷售契約將選擇權財產的簡單所有權轉讓給承租人或承租人的指定人，該契約應包含針對 授予人行為的契約，不受所有留置權、抵押權、地役權、限制和其他所有權例外、責任聲明、 或異議的約束，除本租約日期存在的記錄和附件5中列出的記錄以及任何其他例外情況外 由承租人創建或同意，或本租約允許的其他方式（“許可證”）。所有權應由承租人選擇的任何信譽良好的所有權公司按 所有權保險保單的基本費率投保。承租人應負責業主的所有權保險單的費用。

I.在 交易結束時，出租人應在無陳述、保證或追索權的情況下，向承租人或承租人的指定人員轉讓出租人尚未收到的所有 賠償金或意外保險的其他收益或因沒收或任何代替沒收而提出的索賠。

j.如果 房屋任何部分的所有權不符合上述（g）項的要求，則承租人應有權 選擇業主給予的房屋所有權，並將購買價格減去可確定金額的留置權或抵押權 ，或取消購買選擇權行使通知，但以其他方式繼續有效本租約。

K.成交時， 業主應按照《外國房地產投資法》（或任何後續法規）的要求，向承租人提供FIRPTA證明。

L. 雙方向對方聲明並保證，任何一方均未與任何經紀人、發現者或其他中間人進行與本節所述 銷售有關的交易，並且每一方同意就所有索賠、要求、 訴因、責任和費用對另一方進行賠償、辯護並使其免受損害（包括律師費）由任何經紀人、 中介人或其他中介人通過賠償方索賠而產生的佣金索賠。本款規定在期權財產的購買和出售結束後繼續有效。如果第50條和第65條所述的經紀人或任何其他方要求任何費用或佣金， 出租人應單獨負責，並就任何佣金或其他賠償的要求對承租人進行賠償。

M.如果 承租人未能履行購買選擇權，業主可自行選擇並作為唯一補救措施， 可保留押金作為違約賠償金，而非罰款。

承租人不得轉讓購買選擇權，除非 轉讓給承租人在本租約中權益的允許受讓人，但業主同意在成交時將所有權轉讓給承租人的任何指定人， 其組成成員與本租約中指定的承租人相同，並遵守本租約的條款。

房東出售期權物業的義務 明確以以下條件為條件：房東獲得在本租賃之日對該物業有效的現有抵押貸款的解除(前提是該現有抵押貸款在行使購買期權時有效)，條款和規定為房東自行決定接受，否則，房東沒有義務根據本條款將期權物業出售給租客。但承租人的購買選擇權將保持完全效力，並可在現有抵押清償或解除後行使(並對所有未來的抵押權人具有約束力)。如果購買選擇權已被行使，但沒有獲得現有抵押權人的同意，購買選擇權將繼續有效，對房東仍然具有約束力，並對未來的抵押權人具有約束力。

第76條租客的權力。

承租人在本租約項下的義務取決於承租人董事會在本租約完全簽署後五(5)個工作日內予以批准。如果沒有獲得委員會的批准，承租人可在給予(5)個營業日後五(5)天內書面通知房東終止本租約，不承擔任何責任，否則將放棄終止租約的權利。

[在下一頁上簽名]

雙方已於下列日期正式簽署本租賃附錄，特此為證。

附件1

法律説明

2號樓
200.04地塊2號地塊
希爾斯伯勒鎮
新澤西州薩默塞特縣

在一張名為“位於新澤西州薩默塞特縣希爾斯伯勒鎮的希爾斯伯勒工業園第一部分”的地圖上，被稱為並被指定為區塊2中的地塊2，該地圖由Van Cleef Engineering Associates於1984年5月30日編制，並於1984年7月27日提交給薩默塞特縣辦事員辦公室，存檔為地圖#2119。

房產在抵押賬簿2701頁，第379頁，附表 A，第5頁，共9頁中進一步描述如下：

從Eerie Court的西南側的一點開始，説點 從它與Stryker Lane的東南側的交叉口沿同一方向向東南方向延伸275英尺，如果兩者都是如此 延伸到交叉點，並從那裏延伸，從那裏運行

1)沿伊蓮苑西南側，南緯62度58分52秒，東經280英尺

2)南緯27度01分08秒，西經495 93英尺；

3)北緯66度35分17秒，西經194.06英尺；

4)北緯24度38分20秒，東經22.36英尺；

5)北緯66度35分17秒，西經8557英尺；

6)北緯27度01分08秒，東經491.18英尺至伊蓮苑西南側，起點和地點。

佔地320英畝。

附件2

場地平面圖

附件4

附件D

從屬、不侵犯和委派

本從屬、互不幹擾和委託協議(“協議”)於2011年_地址為_。

獨奏會：

答：承租人 是_ 根據並依據日期為_

B.房產由房東或其利息繼承人以貸款人為受益人的一項或多項抵押、信託契據、債務擔保契據或類似的擔保協議(統稱為“擔保文書”)為抵押；以及

C.承租人 已同意將租賃從屬於擔保文書及其留置權，貸款人已同意根據下文所述的條款和條件授予租賃項下的承租人不受幹擾 。

協議：

因此，本合同雙方現相互同意如下：

1.從屬。 本租賃在各方面均應服從和服從擔保文書的留置權和條款、根據該文書向 提供的任何和所有預付款以及其所有續訂、修改、合併、更換和延期。

2.同意。出借人特此同意並批准租賃。

3.不受幹擾。 只要承租人沒有違約(超出適用的通知和補救期限)，貸款人就其自身及其權益繼承人和通過止贖獲得財產所有權的任何其他人(“取得方”)同意：(A)承租人在租賃期限內不會干擾租户對物業的佔有 ，所述期限可根據租賃條款延長，或所述物業可按租賃中規定的方式擴展。因貸款人或取得方行使擔保文書項下的任何權利，包括止贖； (B)承租人不得作為反對方參與強制執行或取消擔保文書的任何訴訟或程序，承租人在租賃項下的權利不應受到影響或幹擾。就本協議而言，“止贖”或“止贖” 應包括(但不限於)治安官或受託人根據《擔保文書》所載的銷售權力進行的銷售、終止財產的任何優先租賃以及業主對面臨止贖危險的財產的任何其他權益的轉讓，包括但不限於前述的一般性轉讓或代替止贖的轉讓或出售。

4.委託。 如果發生止贖，承租人同意根據租約中明確規定的租約剩餘期限及根據租約進行的任何延期的條款，委託、接受並承認任何收購方為租約項下的房東，收購方應承認租約並對租户具有約束力，租約應繼續全面有效。上述規定應自行實施，不得要求籤署任何其他文書或協議作為其效力的條件。然而，承租人同意應貸款人或任何取得方的要求，在任何時間和不時地簽署和交付任何必要或適當的合理文書，以證明該委託和認可。

5.不承擔任何責任。儘管本合同或租約中有任何相反規定，但雙方明確理解並同意，如果貸款人或收購方在租約項下繼承房東的利益，則貸款人、任何接管人或任何收購方均不應：

(A)對任何先前業主的任何作為、不作為、疏忽或過失負上法律責任(但不包括補救能夠補救的持續性違約)；但任何收購方須對自取得物業所有權之日起及之後根據租契而產生的業主所有契諾及義務的履行負上法律責任及責任；或

(B)除上文(A)項所述的 外，對任何先前業主未能建造任何改善工程負上法律責任；

(C)使租客可能對任何以前的業主提出的任何抵銷、抵扣、申索或抗辯；或

(D)受按月繳交的租金或額外租金的約束，而租客可能已預付超過一(1)個月的租金 予任何前業主；或

(E)除承租人在物業中的權益外，根據本合同或租約條款，承租人對承租人負有責任。

儘管有上述規定，承租人保留其 針對該前房東的先前損失或損害以及針對繼任房東自該繼任房東取得物業所有權之日起及之後產生的所有損失或損害的任何和所有索賠或訴訟的權利。

6.修復。 儘管本合同有任何相反規定，但本租賃條款適用於任何保險收益或沒收賠償的處置，以及房東修復房屋或對其進行改善的任何義務，前提是貸款人的義務應僅限於貸款人收到的保險收益和沒收賠償。

7.租金。 承租人已通知，租約及其下到期的租金和所有其他款項已轉讓給貸款人，作為抵押貸款的擔保 。如果貸款人通知承租人抵押文書項下發生違約，並 要求承租人直接向貸款人支付租約項下的租金和所有其他到期或即將到期的款項，承租人應履行該 要求，並直接向貸款人支付租約項下的租金和所有其他到期款項，或貸款人以書面形式另行授權。房東在此不可撤銷地授權承租人在收到上述通知和要求後向貸款人支付上述款項。

8.出借人 接收通知。只要擔保文書有效，承租人應將房東根據租約有權取消租賃的任何違約通知通知貸款人，並同意，即使租約有任何相反的規定，取消租約的通知對貸款人無效，除非貸款人已收到導致 取消的違約通知，並且在收到該通知後的一段合理時間內未能補救 此類違約，或者如果該違約要求貸款人接管以補救，則除外。貸款人應在收到通知後六十(60)天內 未能開始喪失抵押品贖回權，並在此之後努力採取任何必要的行動來糾正此類違約。

9.通知。 本協議項下的所有通知或其他書面通信應被視為已在(I)送達時被視為已被適當地發出(I)如果親自送達且收件人已確認收據，(Ii)在任何信譽良好的隔夜快遞服務寄送後的一(1)個工作日(以下定義)，或(Iii)存放在任何郵局或美國郵政服務機構定期維護的郵件寄存處並通過掛號或掛號信、預付郵資、要求的回執 寄送後三(3)個工作日，按上述地址寄給接收方，並：

如收件人為承租人，則請 收件人為：_;及

如果要刪除：
收件人：_

或發送至該方不時通過書面通知 指定的地址。就本第7款而言，“營業日”一詞係指除星期六、星期日 或紐約州紐約市要求或授權銀行停業的任何其他日子以外的任何日子。

任何一方均可通過通知另一方的方式為後續通知或通信指定額外的 或不同的地址，

8.繼任者。 雙方在本協議項下的義務和權利應具有約束力，並符合各自的繼承人、受讓人、繼承人 和法定代表人的利益。此外，承租人承認，本協議中所有提及的“業主”均指 業主在本租約中的權益的所有人，即使該所有人與説明書中提及的業主不同。

9. 原件重複;副本。本協議可簽署任意數量的副本，且每一副本應 視為一份原件。本協議可簽署多份副本，每份副本應視為一份原始 文件，所有副本應共同構成一份協議。本協議任何一方未能執行本協議或 本協議任何副本，並不免除其他簽署方在本協議項下的義務。

茲證明，甲方、乙方和承租人已於上述日期正式簽署 本協議。

附件5

允許的例外情況

由Cortes和Hey公司於2007年2月4日由新澤西州聯邦土地所有權保險公司編制的 第C514850-5A號所有權承諾書第二節附件B中包含的事項。

雙方確認，所有權承諾涉及 包括該房屋在內的較大地塊，附件B第二節中的某些例外情況可能不適用於該房屋。