TOL-20231031000079417010/3110-K2023財年錯誤104,110,0006,951,238,000——112,937127,9379,14618,312Http://fasb.org/us-gaap/2023#AccountingStandardsUpdate201613MemberP4Y1個月4.0年1個月3.7年Http://www.tollbrothers.com/20231031#ReceivablesprepaidexpensesandotherassetsHttp://www.tollbrothers.com/20231031#ReceivablesprepaidexpensesandotherassetsP5Y0.380.199.007.006.755.8754.3754.004.8754.8754.353.80148.95650.0P5Y5http://fasb.org/us-gaap/2023#AccruedLiabilitiesCurrentAndNoncurrenthttp://fasb.org/us-gaap/2023#AccruedLiabilitiesCurrentAndNoncurrentP4YP2YP4YP2YP4YP2YP4Y00007941702022-11-012023-10-3100007941702023-04-30ISO 4217：美元00007941702023-12-15Xbrli：共享0000794170US-GAAP：InterestRateSwapMemberTol:SeniorUnsecuredTermLoanDueNovember12025Member2020-11-30TOL：Number OfInterestRateSwaps0000794170US-GAAP：InterestRateSwapMemberTol:SeniorUnsecuredTermLoanDueNovember12025Member2023-10-31Xbrli：純00007941702023-10-3100007941702022-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2023-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2022-10-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2022-11-012023-10-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2021-11-012022-10-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2020-11-012021-10-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2022-11-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2021-11-012022-10-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2020-11-012021-10-3100007941702021-11-012022-10-3100007941702020-11-012021-10-31ISO 4217：美元Xbrli：共享0000794170美國-美國公認會計準則：普通股成員2020-10-310000794170US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2020-10-310000794170美國-公認會計準則：保留預付款成員2020-10-310000794170美國-公認會計準則：財政部股票公用金成員2020-10-310000794170Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-10-310000794170美國-GAAP：母公司成員2020-10-310000794170美國公認會計準則：非控制性利益成員2020-10-3100007941702020-10-310000794170美國-公認會計準則：保留預付款成員Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2021-10-310000794170Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember美國-GAAP：母公司成員2021-10-310000794170Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2021-10-310000794170美國-公認會計準則：保留預付款成員2020-11-012021-10-310000794170美國-GAAP：母公司成員2020-11-012021-10-310000794170美國-公認會計準則：財政部股票公用金成員2020-11-012021-10-310000794170US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2020-11-012021-10-310000794170美國-美國公認會計準則：普通股成員2020-11-012021-10-310000794170Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-11-012021-10-310000794170美國公認會計準則：非控制性利益成員2020-11-012021-10-310000794170美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-10-310000794170US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2021-10-310000794170美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-10-310000794170美國-公認會計準則：財政部股票公用金成員2021-10-310000794170Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-10-310000794170美國-GAAP：母公司成員2021-10-310000794170美國公認會計準則：非控制性利益成員2021-10-3100007941702021-10-310000794170美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-11-012022-10-310000794170美國-GAAP：母公司成員2021-11-012022-10-310000794170美國-公認會計準則：財政部股票公用金成員2021-11-012022-10-310000794170US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2021-11-012022-10-310000794170Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-11-012022-10-310000794170美國公認會計準則：非控制性利益成員2021-11-012022-10-310000794170美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-10-310000794170US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2022-10-310000794170美國-公認會計準則：保留預付款成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：財政部股票公用金成員2022-10-310000794170Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2022-10-310000794170美國-GAAP：母公司成員2022-10-310000794170美國公認會計準則：非控制性利益成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：保留預付款成員2022-11-012023-10-310000794170美國-GAAP：母公司成員2022-11-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：財政部股票公用金成員2022-11-012023-10-310000794170US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2022-11-012023-10-310000794170美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-11-012023-10-310000794170Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2022-11-012023-10-310000794170美國公認會計準則：非控制性利益成員2022-11-012023-10-310000794170美國-美國公認會計準則：普通股成員2023-10-310000794170US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2023-10-310000794170美國-公認會計準則：保留預付款成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：財政部股票公用金成員2023-10-310000794170Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2023-10-310000794170美國-GAAP：母公司成員2023-10-310000794170美國公認會計準則：非控制性利益成員2023-10-310000794170Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember美國-GAAP：會計標準更新201613成員2020-11-012021-10-310000794170tol：SanAntonioTexasJune2022會員2021-11-012022-10-310000794170tol：StorybookHomesMember2020-11-012021-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMember2023-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMember2022-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMember2023-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMember2022-10-310000794170TOL：運營社區成員2023-10-310000794170TOL：運營社區成員2022-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMember2022-11-012023-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMember2021-11-012022-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMember2020-11-012021-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMember2022-11-012023-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMember2021-11-012022-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMember2020-11-012021-10-310000794170TOL：運營社區成員2022-11-012023-10-310000794170TOL：運營社區成員2021-11-012022-10-310000794170TOL：運營社區成員2020-11-012021-10-310000794170美國-公認會計準則：土地和土地改進成員2022-11-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：土地和土地改進成員2021-11-012022-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMember2023-10-31TOL：第幾個地塊合同0000794170Tol:LandPurchaseCommitmentToUnrelatedPartyMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2023-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberTOL：地塊採購委員會成員2023-10-310000794170Tol:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryAggregatedDisclosureMemberMember2022-10-310000794170Tol:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryAggregatedDisclosureMemberMemberTol:LandPurchaseCommitmentToUnrelatedPartyMember2022-10-310000794170Tol:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryAggregatedDisclosureMemberMemberTOL：地塊採購委員會成員2022-10-310000794170SRT：最小成員數美國公認會計準則：CoVenturerMembers2023-10-310000794170美國公認會計準則：CoVenturerMembersSRT：最大成員數2023-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2023-10-31TOL：合資企業0000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2023-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2023-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembers2023-10-310000794170Tol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMemberTOL：LandDevelopmentJointVentureMember2023-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembersTol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMember2023-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMemberTol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMember2023-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembersTol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMember2023-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMember2023-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberSRT：最小成員數2023-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberSRT：最大成員數2023-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2022-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2022-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2022-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembers2022-10-310000794170Tol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMemberTOL：LandDevelopmentJointVentureMember2022-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembersTol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMember2022-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMemberTol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMember2022-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembersTol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMember2022-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMember2022-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberTol:CommitmentToAdvanceOrInvestInAffiliatesSubsidiariesAndJointVentureMember2022-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberSRT：最小成員數2022-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberSRT：最大成員數2022-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2023-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2023-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2023-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2022-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2022-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2022-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTOL：LandDevelopmentJointVentureMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTol:RentalJointVenturesIncludingTheTrustMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTOL：LandDevelopmentJointVentureMember2023-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTol:RentalJointVenturesIncludingTheTrustMember2023-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTol:RentalJointVenturesIncludingTheTrustMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMemberTOL：NewlyFormedJointVenturesMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2023-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTol:RentalJointVenturesIncludingTheTrustMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2023-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTOL：LandDevelopmentJointVentureMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembersTOL：NewlyFormedJointVenturesMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTol:RentalJointVenturesIncludingTheTrustMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembersTOL：NewlyFormedJointVenturesMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTOL：LandDevelopmentJointVentureMember2022-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembersTOL：NewlyFormedJointVenturesMember2022-10-310000794170TOL：NewlyFormedJointVenturesMemberTol:RentalJointVenturesIncludingTheTrustMember2022-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembersTOL：NewlyFormedJointVenturesMember2022-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2022-11-012023-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2021-11-012022-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2020-11-012021-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2021-11-012022-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2020-11-012021-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2022-11-012023-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMemberUS-GAAP：EquityMethodInvestee成員2022-11-012023-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMemberUS-GAAP：EquityMethodInvestee成員2021-11-012022-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMemberUS-GAAP：EquityMethodInvestee成員2020-11-012021-10-310000794170美國-公認會計準則：本土成員TOL：房屋建築和租户聯營成員2022-11-012023-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesIncludingTheTrustMember美國-公認會計準則：本土成員2021-11-012022-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesIncludingTheTrustMember美國-公認會計準則：本土成員2020-11-012021-10-310000794170US-GAAP：EquityMethodInvestee成員2023-10-310000794170US-GAAP：EquityMethodInvestee成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：間接擔保或間接負債成員US-GAAP：EquityMethodInvestee成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：間接擔保或間接負債成員US-GAAP：EquityMethodInvestee成員2022-10-310000794170SRT：最小成員數Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2023-10-310000794170Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：最大成員數2023-10-310000794170Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2023-10-310000794170Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2022-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2022-11-012023-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembers2022-11-012023-10-310000794170Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembers2022-11-012023-10-310000794170Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2021-11-012022-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembers2021-11-012022-10-310000794170Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembers2021-11-012022-10-310000794170Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2020-11-012021-10-310000794170TOL：HomeBuildingJointVenturesTotalMembers2020-11-012021-10-310000794170Tol:RentalJointVenturesincludingTrustsiandIIMember2020-11-012021-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembers2020-11-012021-10-310000794170Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2020-11-012021-10-310000794170TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2020-11-012021-10-310000794170TOL：直轄市聯手VenturesMembers2020-11-012021-10-310000794170Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2020-11-012021-10-310000794170SRT：最小成員數美國-公認會計準則：間接擔保或間接負債成員US-GAAP：EquityMethodInvestee成員2022-11-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：間接擔保或間接負債成員US-GAAP：EquityMethodInvestee成員SRT：最大成員數2022-11-012023-10-310000794170SRT：最小成員數美國-公認會計準則：間接擔保或間接負債成員US-GAAP：EquityMethodInvestee成員2021-11-012022-10-310000794170美國-公認會計準則：間接擔保或間接負債成員US-GAAP：EquityMethodInvestee成員SRT：最大成員數2021-11-012022-10-310000794170Tol:SeniorUnsecuredTermLoanDueNovember12025Member2023-10-310000794170Tol:SeniorUnsecuredTermLoanDueNovember12025Member2022-10-310000794170tol：SeniorUnsecuredTermLoanDueFebruary142028會員2023-02-140000794170tol：SeniorUnsecuredTermLoanDueNovember12026會員Us-gaap:DebtInstrumentRedemptionPeriodFourMember2023-02-140000794170Us-gaap:DebtInstrumentRedemptionPeriodFourMemberTol:SeniorUnsecuredTermLoanDueNovember12025Member2023-02-140000794170tol：SeniorUnsecuredTermLoanDueFebruary142028會員2022-11-012023-10-310000794170SRT：擔保人替代成員TOL：房屋建築所有權替代成員2023-10-310000794170TOL：2019年10月RevolvingCreditFacilityMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：2019年10月RevolvingCreditFacilityMember2023-10-310000794170Tol:Oct2021RevolvingCreditFacilityExtensionAgreementMember2021-10-310000794170TOL：TollBrothers成員SRT：擔保人替代成員2023-10-310000794170Tol:Feb2023RevolvingCreditFacilityExtensionAgreementMember2023-02-140000794170TOL：2016年5月RevolvingCreditFacilityMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：2016年5月RevolvingCreditFacilityMember2023-10-310000794170TOL：A4375高級筆記2023成員2023-10-310000794170TOL：A4375高級筆記2023成員2022-10-310000794170TOL：A4.875老年人注意事項2025成員2023-10-310000794170TOL：A4.875老年人注意事項2025成員2022-10-310000794170TOL：A4.875老年人注意事項2027成員2023-10-310000794170TOL：A4.875老年人注意事項2027成員2022-10-310000794170TOL：A4.350老年人注意事項2028成員2023-10-310000794170TOL：A4.350老年人注意事項2028成員2022-10-310000794170TOL：A3.80高級NotesDue2029成員2023-10-310000794170TOL：A3.80高級NotesDue2029成員2022-10-310000794170美國-GAAP：老年人注意事項成員2023-10-310000794170美國-GAAP：老年人注意事項成員2022-10-310000794170TOL：A4375高級筆記2023成員2023-04-172023-04-170000794170TOL：A4375高級筆記2023成員2023-04-170000794170TOL：A5875高級筆記2022成員2021-11-152021-11-150000794170TOL：A5875高級筆記2022成員2021-11-150000794170Tol:FivepointsixtwofivepercentSeniornotesduetwentytwentyfourMember2021-03-012021-03-310000794170Tol:FivepointsixtwofivepercentSeniornotesduetwentytwentyfourMember2021-03-310000794170TOL：A5875高級筆記2022成員2021-11-012022-01-310000794170Tol:A5875Due2022OriginalSeniorNoteBalancePriorToEarlyRepaymentMember2022-01-310000794170TOL：A5875高級筆記2022成員2022-01-310000794170美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員美國公認會計準則：次要事件成員2023-12-050000794170美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員Tol:BloomsbergShortTermBankYieldIndexBSBYMember2022-04-012022-04-300000794170美國-GAAP：InterestRateFloorMembers美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員Tol:BloomsbergShortTermBankYieldIndexBSBYMember2022-04-012022-04-300000794170美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員美國公認會計準則：次要事件成員Tol:BloomsbergShortTermBankYieldIndexBSBYMember2023-12-052023-12-050000794170美國-GAAP：InterestRateFloorMembers美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員美國公認會計準則：次要事件成員Tol:BloomsbergShortTermBankYieldIndexBSBYMember2023-12-052023-12-050000794170SRT：最小成員數2023-10-310000794170SRT：最小成員數2022-10-310000794170SRT：最大成員數2023-10-310000794170SRT：最大成員數2022-10-310000794170TOL：A675高級筆記2019成員2023-10-310000794170TOL：A5875高級筆記2022成員2023-10-310000794170Tol:FourpercentSeniorNotesduetwothousandandeighteenMember2023-10-310000794170Tol:SeniorUnsecuredTermLoanDueNovember12025Member2022-11-012023-10-310000794170SRT：關聯實體成員2023-10-310000794170SRT：關聯實體成員2022-10-310000794170Tol:WarrantychangehomesclosedinpriorperiodotherMember2022-11-012023-10-310000794170Tol:WarrantychangehomesclosedinpriorperiodotherMember2021-11-012022-10-310000794170Tol:WarrantychangehomesclosedinpriorperiodotherMember2020-11-012021-10-310000794170TOL：ReclassFromSelfInsuranceAcrualMembers2022-11-012023-10-310000794170TOL：ReclassFromSelfInsuranceAcrualMembers2021-11-012022-10-310000794170TOL：ReclassFromSelfInsuranceAcrualMembers2020-11-012021-10-310000794170美國-公認會計準則：擔保註銷成員2022-11-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：擔保註銷成員2021-11-012022-10-310000794170美國-公認會計準則：擔保註銷成員2020-11-012021-10-310000794170TOL：與水入侵相關的成員2023-10-310000794170TOL：與水入侵相關的成員2022-10-310000794170Tol:StateNetOperatingLossCarryforwardsLowEndRangeMemberSRT：最小成員數2022-11-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：員工股票期權成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：員工斯托克成員2023-10-3100007941702022-03-082022-03-0800007941702023-03-092023-03-0900007941702021-03-092021-03-090000794170TOL：2016年5月返還計劃成員2017-12-130000794170TOL：2020年3月返還計劃成員2022-05-170000794170美國公認會計準則：次要事件成員TOL：2023年12月返還計劃成員2023-12-130000794170US-GAAP：未提供資金的計劃成員2022-10-310000794170US-GAAP：未提供資金的計劃成員2021-10-310000794170US-GAAP：未提供資金的計劃成員2020-10-310000794170US-GAAP：未提供資金的計劃成員2022-11-012023-10-310000794170US-GAAP：未提供資金的計劃成員2021-11-012022-10-310000794170US-GAAP：未提供資金的計劃成員2020-11-012021-10-310000794170US-GAAP：未提供資金的計劃成員2023-10-310000794170US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-10-310000794170US-GAAP：InterestRateSwapMember2021-10-310000794170US-GAAP：InterestRateSwapMember2020-10-310000794170US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-11-012023-10-310000794170US-GAAP：InterestRateSwapMember2021-11-012022-10-310000794170US-GAAP：InterestRateSwapMember2020-11-012021-10-310000794170US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-10-310000794170美國-公認會計準則：員工股票期權成員tol：ActivePlansMember2022-11-012023-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員tol：VestingBasedOnPerformanceMember2022-11-012023-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員tol：VestingBasedOnPerformanceMember2021-11-012022-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員tol：VestingBasedOnPerformanceMember2022-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員tol：VestingBasedOnPerformanceMember2023-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員tol：VestingBasedOnPerformanceMember2020-11-012021-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員tol：VestingBasedOnPerformanceMember2021-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員TOL：VestingBasedOnServiceMember2022-11-012023-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員TOL：VestingBasedOnServiceMember2022-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員TOL：VestingBasedOnServiceMember2023-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員TOL：VestingBasedOnServiceMember2021-11-012022-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員TOL：VestingBasedOnServiceMember2020-11-012021-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員TOL：VestingBasedOnServiceMember2021-10-310000794170美國-公認會計準則：員工股票期權成員TOL：非活動計劃成員2022-11-012023-10-310000794170TOL：股票選項非員工董事成員TOL：非活動計劃成員2022-11-012023-10-310000794170TOL：股票選項非員工董事成員tol：ActivePlansMember2022-11-012023-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員SRT：最小成員數TOL：VestingBasedOnServiceMember2022-11-012023-10-310000794170美國-GAAP：受限股票單位RSU成員TOL：VestingBasedOnServiceMemberSRT：最大成員數2022-11-012023-10-310000794170Tol:RestrictedStockUnitsRSUAndEmployeeStockOptionMemberMember2022-11-012023-10-310000794170Tol:RestrictedStockUnitsRSUAndEmployeeStockOptionMemberMember2021-11-012022-10-310000794170Tol:RestrictedStockUnitsRSUAndEmployeeStockOptionMemberMember2020-11-012021-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：住宅抵押貸款成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：住宅抵押貸款成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員Us-gaap:DisposalGroupHeldforsaleNotDiscontinuedOperationsMember2022-10-310000794170美國-公認會計準則：遠期合同成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：住宅抵押貸款成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：遠期合同成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：住宅抵押貸款成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：遠期合同成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2023-10-310000794170美國-公認會計準則：遠期合同成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：LoansPayable成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：LoansPayable成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：LoansPayable成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：LoansPayable成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-GAAP：老年人注意事項成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：老年人注意事項成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-GAAP：老年人注意事項成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：老年人注意事項成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：倉庫協議借入成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2022-10-310000794170Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2023-10-310000794170Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2023-10-310000794170Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2022-10-310000794170Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2022-10-310000794170TOL：DefinedBenefitPlanUnfund成員2023-10-310000794170TOL：DefinedBenefitPlanUnfund成員2022-10-31TOL：number OfRetirementPlans0000794170Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2022-11-012023-10-310000794170Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2021-11-012022-10-310000794170Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2020-11-012021-10-310000794170Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2022-10-310000794170Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2021-10-310000794170Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2020-10-310000794170Us-gaap:SupplementalEmployeeRetirementPlanDefinedBenefitMember2023-10-310000794170Tol:LandPurchaseCommitmentToUnrelatedPartyMember2023-10-310000794170Tol:LandPurchaseCommitmentToUnrelatedPartyMember2022-10-310000794170TOL：土地採購委員會至JVMembers2023-10-310000794170TOL：土地採購委員會至JVMembers2022-10-310000794170TOL：地塊採購委員會成員2023-10-310000794170TOL：地塊採購委員會成員2022-10-310000794170TOL：地塊採購委員會成員2022-11-012023-10-310000794170TOL：地塊採購委員會成員2021-11-012022-10-310000794170TOL：提交到AcquireHomeSite成員TOL：LandDevelopmentJointVentureMember2023-10-31TOL：主頁站點(_S)0000794170Tol:LandforApartmentDevelopmentPurchaseCommitmentMember2023-10-310000794170TOL：保證粘合施工改進成員2023-10-310000794170TOL：保證綁定其他成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：財務擔保成員2023-10-31TOL：豪宅0000794170US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers美國-公認會計準則：貸款來源委員會成員2023-10-310000794170US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers美國-公認會計準則：貸款來源委員會成員2022-10-310000794170Tol:NonInterestRateLockCommitmentsMemberMember美國-公認會計準則：貸款來源委員會成員2023-10-310000794170Tol:NonInterestRateLockCommitmentsMemberMember美國-公認會計準則：貸款來源委員會成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：貸款來源委員會成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：貸款來源委員會成員2022-10-310000794170美國公認會計準則：抵押應收賬款成員美國-公認會計準則：貸款來源委員會成員2023-10-310000794170美國公認會計準則：抵押應收賬款成員美國-公認會計準則：貸款來源委員會成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2022-10-310000794170TOL：管理FeeMember2022-11-012023-10-310000794170TOL：管理FeeMember2021-11-012022-10-310000794170TOL：管理FeeMember2020-11-012021-10-310000794170美國公認會計準則：其他收入成員2022-11-012023-10-310000794170美國公認會計準則：其他收入成員2021-11-012022-10-310000794170美國公認會計準則：其他收入成員2020-11-012021-10-310000794170TOL：安全監控業務成員2021-11-012022-10-310000794170Tol：公寓生活成員2022-11-012023-10-310000794170Tol：公寓生活成員2021-11-012022-10-310000794170Tol:ApartmentLivingCityLivingAndGibraltarMember2022-11-012023-10-310000794170Tol：公寓生活和直布羅陀成員2021-11-012022-10-310000794170Tol：公寓生活和直布羅陀成員2020-11-012021-10-310000794170tol：北成員2022-11-012023-10-310000794170tol：北成員2021-11-012022-10-310000794170tol：北成員2020-11-012021-10-310000794170tol：MiddleticMember2022-11-012023-10-310000794170tol：MiddleticMember2021-11-012022-10-310000794170tol：MiddleticMember2020-11-012021-10-310000794170tol：SouthMember2022-11-012023-10-310000794170tol：SouthMember2021-11-012022-10-310000794170tol：SouthMember2020-11-012021-10-310000794170tol：MountainMember2022-11-012023-10-310000794170tol：MountainMember2021-11-012022-10-310000794170tol：MountainMember2020-11-012021-10-310000794170tol：太平洋成員2022-11-012023-10-310000794170tol：太平洋成員2021-11-012022-10-310000794170tol：太平洋成員2020-11-012021-10-310000794170tol：免費住宅建設會員2022-11-012023-10-310000794170tol：免費住宅建設會員2021-11-012022-10-310000794170tol：免費住宅建設會員2020-11-012021-10-310000794170美國-公認會計準則：公司和其他成員2022-11-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：公司和其他成員2021-11-012022-10-310000794170美國-公認會計準則：公司和其他成員2020-11-012021-10-310000794170tol：北成員2023-10-310000794170tol：北成員2022-10-310000794170tol：MiddleticMember2023-10-310000794170tol：MiddleticMember2022-10-310000794170tol：SouthMember2023-10-310000794170tol：SouthMember2022-10-310000794170tol：MountainMember2023-10-310000794170tol：MountainMember2022-10-310000794170tol：太平洋成員2023-10-310000794170tol：太平洋成員2022-10-310000794170tol：免費住宅建設會員2023-10-310000794170tol：免費住宅建設會員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：公司和其他成員2023-10-310000794170美國-公認會計準則：公司和其他成員2022-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：北成員2023-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：北成員2023-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：北成員2023-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：MiddleticMember2023-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：MiddleticMember2023-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：MiddleticMember2023-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：SouthMember2023-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：SouthMember2023-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：SouthMember2023-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：MountainMember2023-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：MountainMember2023-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：MountainMember2023-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：太平洋成員2023-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：太平洋成員2023-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：太平洋成員2023-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMember2023-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMember2023-10-310000794170TOL：運營社區成員2023-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：北成員2022-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：北成員2022-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：北成員2022-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：MiddleticMember2022-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：MiddleticMember2022-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：MiddleticMember2022-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：SouthMember2022-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：SouthMember2022-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：SouthMember2022-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：MountainMember2022-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：MountainMember2022-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：MountainMember2022-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMembertol：太平洋成員2022-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMembertol：太平洋成員2022-10-310000794170TOL：運營社區成員tol：太平洋成員2022-10-310000794170tol：LandControlledForFutureCommunitiesMember2022-10-310000794170tol：LandOwnedforFutureCommunitiesMember2022-10-310000794170TOL：運營社區成員2022-10-310000794170美國-公認會計準則：土地和土地改進成員tol：北成員2022-11-012023-10-310000794170tol：MiddleticMember美國-公認會計準則：土地和土地改進成員2022-11-012023-10-310000794170tol：太平洋成員美國-公認會計準則：土地和土地改進成員2022-11-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：土地和土地改進成員美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2022-11-012023-10-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2023-08-012023-10-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2023-05-012023-07-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2023-02-012023-04-300000794170美國公認會計準則：住房建設成員2022-11-012023-01-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2023-08-012023-10-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2023-05-012023-07-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2023-02-012023-04-300000794170美國-公認會計準則：本土成員2022-11-012023-01-3100007941702023-08-012023-10-3100007941702023-05-012023-07-3100007941702023-02-012023-04-3000007941702022-11-012023-01-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2022-08-012022-10-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2022-05-012022-07-310000794170美國公認會計準則：住房建設成員2022-02-012022-04-300000794170美國公認會計準則：住房建設成員2021-11-012022-01-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2022-08-012022-10-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2022-05-012022-07-310000794170美國-公認會計準則：本土成員2022-02-012022-04-300000794170美國-公認會計準則：本土成員2021-11-012022-01-3100007941702022-08-012022-10-3100007941702022-05-012022-07-3100007941702022-02-012022-04-3000007941702021-11-012022-01-31 美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
| | | | | | | | |
| ☑ | | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告 |
截至本財政年度止2023年10月31日
| | | | | | | | |
| ☐ | | 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告 |
的過渡期 至
佣金文件編號001-09186
TOLL BROTHERS，INC.
(註冊人的確切姓名載於其章程) | | | | | | | | | | | |
| 特拉華州 | | | 23-2416878 |
| (述明或其他司法管轄權 | | | (税務局僱主 |
| 公司或組織) | | | 識別號碼) |
| 弗吉尼亞大道1140號 | 華盛頓要塞， | 賓夕法尼亞州 | 19034 |
| (主要執行辦公室地址) | (郵政編碼) |
註冊人的電話號碼，包括區號
(215) 938-8000
根據該法第12(B)節登記的證券： | | | | | | | | |
| 每個班級的標題 | 交易代碼 | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 普通股(面值$0.01) | TOL | 紐約證券交易所 |
根據該法第12(G)節登記的證券：他們一個也沒有。
用複選標記表示註冊人是否為證券法規則第405條所定義的知名經驗豐富的發行人。是 þ不是o
如果註冊人不需要根據證券法第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。是o 不是þ
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是þ不是o
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交和張貼此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☑不是o
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服務器 | ☑ | | 加速文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件服務器 | ☐ | (不要檢查是否有規模較小的報告公司) | 規模較小的報告公司 | ☐ |
| | | 新興成長型公司 | ☐ |
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。 ☑
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。o
用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據§240.10D-1(B)收到的基於激勵的薪酬進行恢復分析. ☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》規則第12b-2條所定義)。是 ☐不是☑
截至2023年4月30日，註冊人的非關聯公司（註冊人的執行官和董事以外的所有人員）持有的我們普通股的總市值約為$6,951,238,000.
截至2023年12月15日， 104,110,000我們的普通股流通股。
引用成立為法團的文件：Toll Brothers，Inc.的部分委託書。關於擬於2024年3月12日召開的2024年股東周年大會，以引用方式併入本報告第三部分。
目錄 | | | | | | | | |
| | 頁面 |
第一部分 | |
| 項目1.業務 | 1 |
| 第1A項。風險因素 | 11 |
| 項目1B。未解決的員工意見 | 20 |
| 項目2.財產 | 20 |
| 項目3.法律程序 | 20 |
| 項目4.礦山安全披露 | 20 |
第II部 | |
| 項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券 | 21 |
| 第六項。[已保留] | 22 |
| 項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析 | 23 |
| 第7A項。關於市場風險的定量和定性披露 | 44 |
| 項目8.財務報表和補充數據 | 44 |
| 項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧 | 45 |
| 第9A項。控制和程序 | 45 |
| 項目9B。其他信息 | 45 |
第三部分 | |
| 項目10.董事、高管和公司治理 | 46 |
| 項目11.高管薪酬 | 46 |
| 項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項 | 47 |
| 項目13.某些關係和關聯交易；董事獨立性 | 47 |
| 項目14.首席會計師費用和服務 | 47 |
第四部分 | |
| 項目15.證物、財務報表附表 | 48 |
| 項目16.表格10-K摘要 | 55 |
簽名 | 56 |
財務報表 | F-1 |
| | |
| 以下證物已以電子方式與本10-K表格一同存檔： | |
| 附件4.43 | |
| 附件21 | |
| 附件22 | |
| 附件23 | |
| 附件31.1 | |
| 附件31.2 | |
| 附件32.1 | |
| 附件32.2 | |
| 附件97 | |
| 展品101 | |
| 附件101.INS | |
| 展品104 | |
第一部分
項目1.業務
Toll Brothers，Inc.是一家1986年5月在特拉華州註冊成立的公司，1967年開始通過前身實體開展業務。除文意另有所指外，本報告使用“我們”、“我們”、“我們”和“公司”等詞語時，指的是Toll Brothers，Inc.及其子公司。這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
一般信息
我們設計、建造、營銷、銷售和安排一系列豪華住宅獨棟住宅、附屬住宅、總體規劃和城市低、中、高層社區的融資。這主要是在我們開發和改進的土地上完成的，因為我們繼續追求擴大我們的產品線、價位和地理足跡的戰略。我們迎合了美國的豪華首次購房者、搬家購房者、空巢購房者、活躍成人購房者和二套房購房者，以及Toll Brothers公寓生活品牌下的城市和郊區租户® 和Toll Brothers的校園生活®。我們還通過Toll Brothers City Living與第三方合資夥伴設計、建造、營銷和銷售高密度、高層的城市豪華公寓®(“城市生活”)。截至2023年10月31日，我們在24個州和哥倫比亞特區開展業務。
在截至2023年10月31日的五年中，我們交付了來自931個社區的46,701套住房，包括2023財年來自481個社區的9,597套住房。截至2023年10月31日，我們有930個社區處於不同的規劃、開發或運營階段，其中包含大約70,700個我們通過期權擁有或控制的家庭網站。
積壓的房屋包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋。截至2023年10月31日，我們積壓了69.5億美元(6578套住房)；我們預計在2024財年交付其中約96%的住房。
我們經營着自己的建築、工程、抵押、業權、土地開發、保險、智能家居技術和園林綠化子公司。我們還發展總體規劃和高爾夫球場社區，並在某些地區經營我們自己的木材分銷、房屋部件組裝和製造業務。
除了我們的住宅銷售業務外，我們還主要通過合資企業開發和運營城市和郊區出租公寓社區。這些項目分佈在全國不同的大都市地區，通常是與合作伙伴以Toll Brothers公寓生活品牌運營或開發(或者我們預計將會開發)® 和Toll Brothers的校園生活®. 截至2023年10月31日，我們或我們擁有權益的合資企業控制了44個地塊作為租賃公寓項目，其中約有22,200個計劃單位。
有關我們合資企業的更多信息，請參閲下面的“對非合併實體的投資”。
我們的社區和家園
我們的住宅社區通常位於富裕的郊區，靠近主要的交通樞紐和高速公路，提供就業機會和城市中心。它們通常位於我們收購和開發的土地上，或者是我們完全批准並在某些情況下得到改善的土地上。
截至2023年10月31日，我們在以下主要郊區和城市住宅市場運營：
•波士頓，馬薩諸塞州大都市區
•康涅狄格州紐黑文縣
•威徹斯特縣和達奇斯縣，紐約
•紐約大都市區
•新澤西州中部和北部
•賓夕法尼亞州費城大都市區
•華盛頓特區弗吉尼亞州和馬裏蘭州郊區。
•特拉華州
•羅利和夏洛特，北卡羅來納州大都市區
•田納西州納什維爾
•查爾斯頓、格林維爾、希爾頓海德和南卡羅來納州的桃金娘海灘
•亞特蘭大，佐治亞州大都市區
•東南和西南海岸以及佛羅裏達州的傑克遜維爾、奧蘭多和坦帕地區
•底特律，密歇根州大都市區
•芝加哥，伊利諾伊州大都市區
•達拉斯、休斯頓、奧斯汀和聖安東尼奧，德克薩斯州大都市區
•科羅拉多州丹佛市，科羅拉多州大都市區，柯林斯堡和科羅拉多州斯普林斯
•鳳凰城，亞利桑那州大都市區
•拉斯維加斯和裏諾，內華達州大都市區
•愛達荷州博伊西和科達倫大都市區
•鹽湖城、猶他州大都市區和聖喬治/猶他州南部
•加利福尼亞州聖地亞哥和棕櫚泉
•洛杉磯、加利福尼亞州大都市區和奧蘭治縣
•加利福尼亞州北部的舊金山灣、薩克拉門託和聖何塞地區
•西雅圖、斯波坎和克拉克縣，華盛頓州大都市區，以及
•俄勒岡州波特蘭大都市區。
我們開發獨立的單一產品社區以及多產品、總體規劃的社區。我們的總體規劃社區使我們能夠為範圍廣泛的搬家、首次購房、空巢購房者、活躍的成年人和二套房買家提供多種類型和大小的房屋。我們尋求通過分擔共同成本，如土地開發和基礎設施，在總體規劃社區內的幾個社區實現效率。
我們每個獨立的住宅社區都提供幾種住宅方案，讓我們的許多購房者有機會選擇各種結構選項和外部風格。我們設計每個社區以適應現有的土地特徵。我們致力於在社區內實現建築風格的多樣性，提供各種房屋模型和每個模型的幾個外部設計選項，儘可能保留現有的樹木、樹葉和其他自然特徵，並彎曲街道佈局，允許從任何有利位置看到相對較少的房屋。我們的社區有吸引人的入口，帶有獨特的標誌和景觀。我們相信，我們對細節的額外關注為每個社區提供了多樣化的社區外觀，從而提高了住宅的價值。
我們的附屬住宅社區通常提供一到四層的住宅，提供精選的外部選擇，並且通常包括共同擁有的娛樂設施，如會所、運動場、游泳池和網球場。
我們的大多數房屋都是按訂單建造的，在與客户簽訂合同之前，我們不會開始建造房屋。然而，我們也在我們的大多數社區建造快速入住房屋(也稱為“規範”房屋)，即在沒有與客户簽署協議的情況下開始使用的房屋。這些住房使我們能夠更有效地與市場上現有的住房競爭，特別是對於需要在短時間內購買住房的購房者。我們在建設的不同階段出售我們的快速入住房屋，這使得許多此類房屋的買家可以在我們的設計工作室選擇他們的裝修方案。我們根據當地市場因素為每個社區確定我們的快速入住策略，並根據我們當前和計劃的銷售速度以及社區的建設節奏來維持一定水平的快速入住房屋庫存。
我們正在不斷開發新的設計，以取代或擴大現有的設計，以確保我們的家反映當前消費者的品味。我們越來越多地修改設計和提供的選項數量，為客户提供精心策劃的體驗，同時提高房屋建造過程的效率，特別是在我們負擔得起的豪華產品和快速入住的房屋方面。我們使用自己的建築員工，也聘請獨立的建築公司來開發新的設計。
我們的購房者有多種結構和飾面選擇，只需支付額外費用。可供選擇的選項的數量和複雜性通常會隨着我們房屋的大小和基本銷售價格而增加，而且通常只在我們的定製房屋上提供。主要選擇包括家庭辦公室、健身房、多代生活套房、
完工的地下室和寬敞的室內/室外起居區。我們還提供多種室內裝修選擇，如地板、牆磚、管道、櫥櫃、固定裝置、家用電器、照明以及家庭自動化和安全技術。
我們向高端豪宅和負擔得起的豪宅買家推銷我們的高品質住宅。我們的豪宅主要面向那些通常已經擁有一套住房，並正尋求購買更大或更理想的住房的買家--即所謂的“升級”市場。我們負擔得起的豪宅主要面向更富裕的首次購房者。我們相信，我們作為這些市場豪華住宅建築商的聲譽，增強了我們在銷售較小、價格適中的住宅方面的競爭地位。
我們繼續通過擴大我們的產品線和價格點來追求增長舉措，以吸引不同人羣的買家。在過去的十年裏，我們還顯著擴大了我們的地理足跡。除了我們傳統的“上移”購房者，我們還專注於“空巢一族”市場，千禧一代，以及負擔得起的奢侈品買家。
我們的目標市場是“空巢老人”市場，我們相信這個市場有很強的增長潛力。我們開發了許多住宅設計，包括單層起居和一樓主卧套房，以及帶有娛樂設施的社區，如高爾夫球場、碼頭、游泳池綜合體、鄉村俱樂部、健身和娛樂中心，我們相信這些設施對這類購房者具有吸引力。我們已經將其中的某些設計和功能整合到了我們的一些其他家居類型和社區中。截至2023年10月31日，我們從57個年齡受限的活躍成年人社區進行銷售，其中至少有一名住户必須年滿55歲。
隨着千禧一代正處於家庭形成的黃金時期，我們也繼續專注於這一羣體，提供我們的核心郊區住宅、負擔得起的豪華產品、城市公寓和豪華租賃公寓產品。
通過我們的City Living品牌，與第三方合資夥伴合作，我們目前正在開發兩個高密度的高層城市豪華社區，以服務於富裕的搬家家庭、空巢人士和尋求在大城市居住或靠近大城市的年輕專業人士。
我們的城市生活社區通常是高層共管公寓，需要很長一段時間才能建成。我們通常在建設開始後開始在這些社區出售房屋。到建設完成時，我們通常會有相當數量的房屋與積壓的購房者簽訂合同。一旦建設完成，這些社區的積壓房屋通常會很快交付。由於與高層項目相關的前期成本較大，開發週期較長，我們普遍預計將通過與第三方的合資企業繼續開發未來高密度的高層城市豪華公寓社區。
我們相信，支持首次奢侈品、搬家、空巢老人、活躍成年人、負擔得起的奢侈品和第二套房高端市場的人口結構將為我們提供未來的增長機會。我們仍然相信，我們的許多社區位於難以取代的理想地點，其中許多社區具有重大的內在價值，這些價值可能在未來實現。
截至2023年10月31日，我們出售了370個社區的房屋，相比之下，2022年10月31日為348個社區，2021年10月31日為340個社區。
下表彙總了截至2023年10月31日我們運營社區的某些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 運營社區總數 | | 銷售社區數量 | | 獲批的房屋 | | 房屋關閉 | | 已簽訂合同但未關閉的房屋(積壓) | | 提供主頁站點 |
| 北 | | 57 | | | 40 | | | 7,541 | | | 4,283 | | | 956 | | | 2,302 | |
| 大西洋中部 | | 60 | | | 43 | | | 6,606 | | | 2,692 | | | 945 | | | 2,969 | |
| 南 | | 133 | | | 115 | | | 16,050 | | | 6,151 | | | 2,312 | | | 7,587 | |
| 高山 | | 126 | | | 120 | | | 17,958 | | | 6,882 | | | 1,577 | | | 9,479 | |
| 太平洋 | | 56 | | | 52 | | | 6,044 | | | 2,393 | | | 788 | | | 2,883 | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 總計 | | 432 | | | 370 | | | 54,199 | | | 22,401 | | | 6,578 | | | 25,220 | |
截至2023年10月31日，在25,220個可用主場中，約有15,000個場址尚未開始重大改善。在25,220個可用的主網站中，約有8,700個尚未由我們擁有，但通過期權進行控制。
截至2023年10月31日，在我們的432個運營社區中，共有370個社區提供住房出售；其餘社區主要由已售出的社區組成，這些社區並未完成並交付所有住房。截至2023年10月31日，在370個出售房屋的社區中，共有304個獨立住宅社區和66個附屬住宅社區。
截至2023年10月31日，我們社區有3026套處於不同建設階段的快速入住住房，其中1460套是經濟適用房，1011套是豪華房，555套是活躍型成年人住房。
由於我們產品的氣息和地理足跡，我們的房屋有廣泛的基本銷售價格。在2023財年，在不同的基本銷售價格範圍內交付的9,597套住房的百分比如下：
| | | | | | | | |
| 基本銷售價格範圍 | | 2023財年交付住房的百分比 |
| 低於500,000美元 | | 7% |
| 500,000至750,000美元 | | 31% |
| 75萬至100萬美元 | | 24% |
| 1,000,000至2,000,000美元 | | 32% |
| 超過200萬美元 | | 6% |
在2023財年交付的房屋中，約24%的購房者以現金支付了全額購房價；其餘購房者借了約69%的房屋銷售價格。
下表提供了購房者購買的所有結構和裝修選項的平均價值，包括地塊溢價，以及這些選項的價值和溢價佔2023財年、2022財年和2021財年購買的房屋基本銷售價格的百分比： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | 選項值(以千為單位) | | 基本銷售價格的百分比 | | 選項值(以千為單位) | | 基本銷售價格的百分比 | | 選項值(以千為單位) | | 基本銷售價格的百分比 |
| 總括 | | $ | 224 | | | 26.5 | % | | $ | 190 | | | 25.3 | % | | $ | 168 | | | 23.9 | % |
| 中國政府已經脱離了。 | | $ | 251 | | | 29.2 | % | | $ | 215 | | | 28.9 | % | | $ | 193 | | | 28.4 | % |
| 附件中有三份文件。 | | $ | 136 | | | 17.0 | % | | $ | 117 | | | 15.4 | % | | $ | 105 | | | 15.3 | % |
一般來説，購買溢價地塊或定製帶有結構選項和內飾的房屋的能力在我們的產品線上差異很大，以及在簽署購買合同時房屋處於什麼建設階段，這可能會導致期權價值在基本銷售價格中的百分比發生重大變化。例如，我們的附屬房屋和快速入住的房屋不能為買家提供為其房屋增加重大結構性選擇的機會，因此它們在基本銷售價格中的期權價值較小。
有關收入、簽訂的合同淨額、所得税前收入(虧損)和按部門分列的資產的更多信息，請參閲本表格10-K第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。
收購
我們不時地收購房屋建築商，以擴大我們在現有市場的足跡和/或產品供應，或向新市場擴張。這些收購通常使用手頭的可用現金完成，主要由規模較小的私人持股建築商組成。在2023財年，我們沒有進行任何收購。
在2022財年，我們以大約4810萬美元的現金收購了一家在德克薩斯州聖安東尼奧擁有業務的私人房屋建築商的幾乎所有資產和業務。收購的資產包括16個社區，主要是庫存，包括通過土地購買協議擁有或控制的約450個住宅用地。
土地政策
在達成購買地塊的協議之前，我們完成了廣泛的比較研究和分析，以幫助我們評估收購。這些分析可能包括土壤測試、環境研究、對必要的分區和其他政府權利的評估，以及廣泛的市場研究，以評估我們提供的哪些產品適合市場。除了直接購買地塊外，我們還努力達成期權協議和其他安排
推遲土地的收購，直到我們更接近將完工的房屋交付給我們的客户。我們還與其他建築商、金融合作夥伴或開發商成立了幾家合資企業，開發土地供合資夥伴使用或出售給第三方。這些結構通常比在權利和開發過程中較早發生的直接土地購買更具資本效率。
我們的業務面臨許多風險，包括與獲得必要的物業審批和完成土地改善相關的風險。為了降低與土地收購和持有相關的財務風險，並更有效地管理我們的資本，在可行的情況下，我們簽訂期權協議(在此也稱為“土地購買合同”、“購買協議”或“期權”)，以無追索權的基礎購買土地，從而將我們的財務風險限制在獲得任何必要的政府批准所花費的金額、社區規劃和設計中產生的成本，在某些情況下，期權的部分或全部成本(也稱為“存款”)。期權協議使我們能夠在獲得土地所有權之前獲得必要的政府批准，並允許我們在指定的時間段內以合同價格獲得地塊。使用這些協議可能會增加我們最終收購土地的總體成本基礎，但通過允許我們在獲得土地之前獲得必要的開發批准或允許我們放棄或推遲收購日期，從而降低我們的風險。在以前的期間，在獲得批准所需的時間內，購買協議和土地的價值普遍增加；然而，在任何特定的時間段內，這種情況可能不會發生。我們有能力將其中一些購買協議延長不同的時間段，在某些情況下，這將需要額外付款。我們的購買協議通常受到許多條件的制約，包括但不限於，能否為擬議的社區獲得必要的政府批准。在某些情況下，如果沒有獲得所有批准，我們在協議下的押金可能會退還給我們，儘管開發前成本通常不會被收回。我們通常有權通過沒收我們根據協議支付的部分或全部保證金來取消任何購買土地的協議。
在2023財年和2022財年，我們分別獲得了約4,200個和5,700個家庭網站的控制權，扣除期權終止和出售的地塊。在2023財年和2022財年，我們分別失去了超過4,000和9,000個地塊的控制權，主要是因為規劃中的社區不再符合我們的發展標準。截至2023年10月31日，我們控制了大約70,700個家庭站點，而截至2022年10月31日，我們控制了大約76,000個家庭站點。截至2023年10月31日和2022年10月31日，我們選擇和擁有地段的百分比分別為49%和50%。
我們正在單獨或合資開發幾塊地塊，用於總體規劃社區，我們打算在其中的一部分地塊上建造房屋，其餘地塊將出售給其他建築商。截至2023年10月31日，其中一個總體規劃社區被全資擁有，其餘社區通過與其他建築商或金融合作夥伴的合資企業進行開發。截至2023年10月31日，我們的土地開發合資企業擁有約25,800個住宅用地。截至2023年10月31日，我們已同意收購332個住宅用地，並預計在未來幾年內從我們的幾家土地開發合資企業購買約8,200個住宅用地。
我們是否有能力及意願繼續進行長遠的發展活動，將視乎是否有合適的經濟環境，以及我們是否有能力繼續物色和訂立購買土地的選擇或協議、就合適的地塊取得政府批准，以及按可接受的條款完成土地的收購和發展。
以下是我們在2023年10月31日通過期權或購買協議擁有或控制的未來社區(與運營社區不同)的主頁摘要： | | | | | | | | | | | | | | |
| | 社區數量 | | 主站點數量 |
| 北 | | 74 | | | 4,905 | |
| 大西洋中部 | | 121 | | | 8,353 | |
| 南 | | 137 | | | 11,084 | |
| 高山 | | 102 | | | 9,602 | |
| 太平洋 | | 64 | | | 4,922 | |
| 總計 | | 498 | | | 38,866 | |
截至2023年10月31日，在38,866個規劃的主場中，我們擁有12,866個，並通過期權和購買協議控制26,000個。
截至2023年10月31日，在運營和未來社區中，受期權和購買協議約束的地塊的總購買價約為42.2億美元(包括從我們投資的合資企業獲得的3150萬美元土地)。在42.2億美元的土地購買合同中，我們支付或存放了4.499億美元。如果我們買下了所有
在這些地塊中，我們將需要額外支付37.7億美元。這些地塊的購買預計將在未來幾年內進行。由於我們不相信我們將完成對這些地塊的購買，我們不需要額外的資金來終止這些合同，因此我們有權選擇將這些地塊排除在本次購買總價之外。這些期權合同要麼已經註銷，要麼減記到我們預計在合同終止時收回的估計金額。
我們目前有大量受管制的土地，這些土地已獲批准或正在尋求批准。我們投入大量資源，為未來的發展尋找合適的土地，並在我們控制的土地上獲得所需的批准。我們不能保證現時受我們控制的土地，或將來可能獲得控制的土地，都能獲得所需的發展審批。此外，在獲得此類發展批准後，我們可以選擇不完成選擇權下的土地購買或完成我們擁有的土地的開發。在過去，我們通常都成功地獲得了政府的批准。我們相信，我們現有的社區和擬建的社區(假設所有物業都已開發)有足夠的土地供應，可以將我們的運營維持在目前的水平數年。
社區發展
我們花了相當大的精力為每個社區制定計劃，其中包括確定房屋的大小、風格和價格範圍；街道和個別住宅用地的佈局；以及整體社區設計。在獲得必要的政府分區和其他批准後(這可能需要幾年時間)，我們通過清理和分級土地、安裝道路、地下設施、娛樂設施和獨特的入口特徵，以及標示出個別住宅用地來改善土地。
我們基本上是我們所有社區的總承包商。分包商通常根據固定價格合同進行所有房屋建設和土地開發工作。我們通常有多個來源的材料，我們相信我們的供應商有足夠的能力來支持我們的業務運營。然而，我們無法控制的因素可能並且已經導致我們的供應鏈中斷、勞動力的可獲得性以及市政當局處理審批的能力，這可能導致生產週期延長。見本10-K表格第1A項中的“風險因素--與我們的商業和工業有關的風險”和本表格第2項中的“製造/分銷設施”。
我們的施工經理協調分包活動，監督施工工作和質量控制的方方面面。我們尋求獲得購房者滿意度的方法之一是根據每位購房者對成交前和成交後問卷的回答，為我們的建築經理提供激勵性補償安排。
除住房需求外，影響我們銷售時機的最重要變量是社區開放出售，這發生在收到最終土地監管批准後。收到批准後，我們可以開始從購房者那裏獲得已執行的銷售合同的過程。雖然我們的銷售和建設活動因季節不同而有所不同，這可能會影響關閉的時間，但與收到最終監管批准的時間、社區的開放時間和隨後的關閉時間的影響相比，任何此類季節性影響都相對較小。
市場營銷和銷售
我們相信，我們的住宅營銷策略提升了我們作為高品質豪華住宅建築商和開發商的聲譽。我們相信，這一聲譽會帶來對我們所有產品類型的更大需求。我們通常會包括有吸引力的設計功能，即使是在我們的較便宜的房子，基於我們相信這些增強改善了我們的營銷和銷售努力。
在確定我們房屋的價格時，除了管理層的豐富經驗外，我們還利用內部開發的價值分析程序，將我們的房屋與其他建築商提供的房屋和每個當地市場地區具有競爭力的轉售房屋進行比較。在我們應用這一計劃時，我們會對我們的產品功能與競爭對手的產品功能之間的差異，如家庭和社區便利設施、位置和聲譽，給予正負美元價值。
我們通常在每個社區都有一個銷售中心，配備我們自己的銷售人員。銷售人員一般都得到工資和佣金的補償。我們很大一部分銷售額也來自當地房地產經紀人將客户介紹給我們的社區，我們向他們支付房地產經紀人佣金。
我們在設計和銷售我們的樣板房上花費了大量的精力和成本，這在我們的市場營銷中扮演着重要的角色。不同車型的內飾設計各不相同，並經過精心挑選，以反映潛在買家的生活方式。
訪問我們網站www.TollBrothers.com的訪問者可以獲得有關我們在全國各地的社區和住宅的詳細信息，對我們的住宅進行全景或視頻參觀，並根據我們可用的平面圖和
選項. 我們越來越多地將營銷努力集中在媒體購買的數字環境上，並採用了許多虛擬工具和技術，使我們的銷售人員能夠與潛在客户進行遠程互動。
我們有一個分兩步走的銷售流程。第一步是當潛在的購房者訪問我們的社區之一(親自或虛擬)並決定購買我們的一套房子時，購房者簽署一份不具約束力的定金協議，並提供一小筆可退還的定金。這筆押金將在短時間內保留購房者所選擇的住宅地點或單位。這筆押金也鎖定了房子的底價。由於這些定金協議不具約束力，它們既不記錄為已簽署的合同，也不記錄在積壓中。存款利率每週被跟蹤，以幫助我們監測每個社區的需求強弱。如果特定社區的住房需求強勁，我們就會確定該社區的基本銷售價格是否應該提高。如果特定社區的住房需求疲軟，我們將決定是否應該調整銷售激勵和/或房價折扣。
銷售過程的第二步發生在我們與購房者簽署具有約束力的銷售合同時，購房者提供通常不退還的更大的現金首付。在2023財年，現金首付平均約佔房屋總購買價格的8%。在購房者簽署不具約束力的定金協議和具有約束力的銷售協議之間(通常需要大約三週)，購房者需要完成一份財務問卷，以便我們確定購房者是否擁有購買房屋所需的財力。如果我們確定購房者在財務上不合格，我們將不會簽訂銷售協議。在2023財年、2022財年和2021財年，我們的客户分別簽署了價值79.1億美元(8077套住房)、90.7億美元(8255套住房)和115.4億美元(12472套住房)的具有約束力的淨合同。當我們報告簽署的合同淨額時，無論被取消的合同最初是在該報告期內簽署的，還是在之前的期間內簽署的，報告的合同數量和價值都是在報告期內發生的所有取消的淨額中報告的。此外，無論原始合同是在何時簽署的，在報告期內選擇的所有選項都將報告為該報告期內的銷售額。只有在我們報告的期間結束時，購房者和我們雙方簽署的未完成的銷售協議才被報告為合同幷包括在積壓中。
客户按揭融資
我們與多元化的抵押貸款金融機構保持着關係，其中許多機構都是業內最大的機構之一。我們相信，國家、地區和社區銀行繼續認識到與我們富裕的購房者建立關係的長期價值，這些銀行繼續為這些客户提供融資。我們相信，我們的置業人士一般都有能力取得更佳的按揭貸款，這是因為他們的按揭成數通常較低，而且更具吸引力。 與普通購房者相比的信用檔案。
我們的抵押子公司Toll Brothers Mortgage Company(“TBMC”)為我們的部分房屋關閉提供抵押融資。我們的抵押貸款子公司根據購房者提供的信息和其他來源確定購房者是否有資格獲得購房者正在尋求的抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司為購房者提供抵押承諾，根據當時的市場條件具體説明擬議抵押貸款的條款和條件。
有關由我們的按揭附屬公司提供資金的貸款數目和金額的資料載於下表。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財政年度 | | 總計
通行費兄弟公司和解協議
(a) | | TBMC
融資和解*
(b) | | 毛收入
捕獲率(b/a) | | 金額
資金支持
(單位：百萬) |
| 2023 | | 9,597 | | | 3,123 | | | 32.5% | | $ | 1,598.6 | |
| 2022 | | 10,515 | | | 3,706 | | | 35.2% | | $ | 2,030.6 | |
| 2021 | | 9,986 | | | 4,364 | | | 43.7% | | $ | 2,160.8 | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
*這些金額不包括轉介貸款，這些貸款分別佔2023財年、2022財年和2021財年房屋成交量的9.5%、6.5%和5.6%。
在房屋實際結清和抵押貸款融資之前，購房者可以根據承諾的條款鎖定利率。在利率鎖定時，我們的抵押貸款子公司同意將建議的抵押貸款出售給願意遵守承諾給購房者的條款和條件(包括利率)的幾家第三方現有抵押貸款融資機構(“投資者”)之一。我們相信這些投資者有足夠的財力履行他們對我們抵押貸款子公司的承諾。抵押貸款出售給投資者，並附帶有限的追索權條款，這些條款源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷、
並且在某些情況下，需要借款人進行的最低支付次數。本公司一般不會保留與在二級市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續權益。
於2023年10月31日，我們的按揭附屬公司承諾為21. 7億元按揭貸款提供資金。在這些承諾中，截至2023年10月31日，3.547億美元以及1.047億美元的應收抵押貸款利率已被“鎖定”。我們的抵押貸款子公司通過其自有資本、我們提供的資本、其貸款融資以及向各種投資者出售抵押貸款的組合為其承諾提供資金。我們的抵押貸款子公司已獲得投資者承諾，將收購所有4.594億美元的鎖定貸款和應收款項。截至2023年10月31日，我們的購房者尚未鎖定剩餘18.2億美元抵押貸款承諾的利率。
積壓
截至2023年10月31日，我們積壓了69.5億美元（6，578套住房）;截至2022年10月31日，積壓了88.7億美元（8，098套住房）;截至2021年10月31日，積壓了95億美元（10，302套住房）。在2023年10月31日積壓的6，578套房屋中，預計約96%將在2024年10月31日之前交付。這一交付估計是基於我們對積壓轉換率的當前預期。我們的積壓轉換率可能會因多種因素而異，包括分包商和合格貿易人員的可用性;充足的公用事業基礎設施和服務的可用性;市政當局及時處理許可證，進行檢查和採取類似行動的能力;以及建築材料的短缺，可用性延遲或價格波動。請參閲“風險因素-與我們的業務和行業相關的風險-零部件短缺以及勞動力和供應成本的增加超出了我們的控制範圍，可能會導致社區發展的延遲和成本增加。”
競爭
房屋建築業競爭激烈，而且分散。我們與許多不同規模的房屋建築商競爭，從地方到全國範圍，其中一些房屋建築商的銷售額和財務資源比我們大。現有房屋的銷售也帶來了競爭。我們的競爭主要基於價格、位置、設計、質量、服務和聲譽。我們相信，相對於我們行業中的許多其他房屋建築商，我們的財務穩定性是一個有利的競爭因素。
季節性
我們的季度經營業績通常隨季節波動。我們的大部分銷售協議一般於冬季及春季與客户訂立。與天氣有關的事件可能會推遲房屋開工和關閉，並增加成本。請參閲本表格10-K第1A項中的“風險因素-與我們的業務和行業相關的風險-我們的季度經營業績可能會因我們業務的季節性而波動”和“風險因素-與其他事件和因素相關的風險-不利的天氣條件、自然災害和其他條件可能會破壞我們社區的發展，這可能會損害我們的銷售和經營業績”。
對未合併實體的投資
我們投資於合營企業（i）為合營企業參與者開發地塊，並出售給外部建築商（ii）發展待售房屋（iii）開發豪華出租住宅公寓和獨户住宅以及商業空間（iv）為住宅建築商及開發商提供融資及土地儲備，以收購及開發土地及住宅用地（“直布羅陀合營企業”）。於2023年10月31日，我們於該等未合併實體的投資為9. 59億元，並承諾於該等實體需要額外資金時向其額外投資或墊款最多4. 008億元。
在2023財年，2022財年和2021財年，我們確認了來自未合併實體的收入，我們分別投資了5010萬美元，2370萬美元和7400萬美元。此外，我們還從這些未合併實體中獲得了建設和管理費收入，2023財年為3920萬美元，2022財年為3390萬美元，2021財年為2430萬美元。
土地開發合資企業
於2023年10月31日，我們投資於16家土地開發合營企業以開發土地。其中部分土地開發合營企業開發土地供合營企業參與者（包括我們）獨家使用，而其他土地開發則出售予合營企業參與者及無關建築商。於2023年10月31日，我們於土地開發合營企業的投資為3. 512億元，並向其中九家土地開發合營企業提供2. 044億元的資金承諾，倘該等合營企業需要額外投資，則將提供資金。於2023年10月31日，其中12間合營企業的貸款承擔總額為6. 108億元，而該等承擔的未償還借款為4. 455億元。於2023年10月31日，我們的土地開發合營企業擁有約25，800個住宅用地。
於2023年10月31日，我們已同意從我們的三家土地開發合資企業收購332個住宅用地，總購買價約為3150萬美元。此外，我們預計將在未來幾年內從其中幾家合資企業購買約8，200個額外的家庭網站。這些住宅用地的購買價格將在未來確定。如果我們有合同權利收購這些合資企業的地塊，我們將其視為期權地塊。
Home建築合資企業
截至2023年10月31日，我們在我們的Home Building合資企業中總共投資了6530萬美元，用於開發豪華待售房屋。在2023財年，我們的Home Building合資企業簽署的合同淨值為1.013億美元(77套住房)，它們帶來了3890萬美元(9套住房)的收入。
租賃物業合資企業
作為我們擴大產品線戰略的一部分，在過去的幾年裏，我們獲得了一些地塊的控制權，這些地塊打算作為出租公寓或獨棟家庭租賃住房項目開發，包括幾個學生宿舍用地。截至2023年10月31日，我們對43家租賃物業合資企業的投資總額為5.318億美元。截至2023年10月31日，我們或我們擁有權益的合資企業控制了44個地塊，這些地塊計劃作為租賃公寓項目，包含約22,200個單位。截至2023年10月31日，我們擁有權益的合資企業的貸款承諾總額為37.3億美元，這些承諾的未償還借款為21.5億美元。這些項目分佈在全國多個大都市地區，目前正在與Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers Campus Living品牌下的合作伙伴一起運營或開發(或我們預計將會開發)。
截至2023年10月31日，我們大約有3,400個已入夥或準備入夥的出租公寓項目單位，3,400個處於租賃階段，9,900個處於設計階段或正在開發中，以及5,500個處於規劃階段。在截至2023年10月31日的22,200套公寓中，14,500套由我們擁有權益的合資企業擁有，約1,800套由我們擁有，5,900套由我們根據合同購買。
直布羅陀合資企業
在過去幾年中，我們通過直布羅陀與一個機構投資者進行了幾次合資，為住宅樓和開發商提供資金和土地儲備。我們在這些合資企業中擁有約25%的權益。這些企業為建築商和開發商購置和開發土地和住宅用地提供資金，並採取其他補充投資戰略。我們可能會在這些企業中投資高達1億美元。截至2023年10月31日，我們的投資額為1080萬美元。
規管及環境事宜
我們受各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和有關分區、建築設計、施工和類似事項的法規的約束，包括實施限制性分區和密度要求的地方法規。在我們的一些市場中，州和地方立法授權主要由政府，準公共和非營利實體收購土地作為專用開放空間的情況有所增加。此外，我們須遵守與我們社區的房屋建造、廣告和銷售有關的各種許可、註冊和備案要求。這些法律和要求的影響增加了我們的整體成本，它們可能會延遲，並在未來可能會延遲，社區的開放，或可能會導致，並在未來可能會導致，我們得出結論，即使獲得任何或所有必要的政府批准，特定社區的發展在經濟上是不可行的。見本項第1項“土地政策”。我們也可能會受到週期性的延誤，或可能會完全排除在發展中國家的社區，由於建設暫停在一個或多個地區，我們的業務。一般而言，這種暫停往往與供水或排污設施不足或道路通行能力不足有關。
為了在某些地區獲得某些批准，我們可能需要以低於市場租金或銷售價格提供負擔得起的住房。這些要求對我們的影響取決於我們參與或打算參與開發的各個州和地方政府如何實施其經濟適用房計劃。到目前為止，這些限制尚未對我們產生重大影響。
我們還受各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和有關保護公眾健康和環境的法規（“環境法”）的約束。適用於任何特定社區的特定環境法律因地點和環境條件以及該地點目前和以前的用途而異。對減少温室氣體排放的監管重點增加，導致某些司法管轄區的立法授權要求新住宅比現有住宅更節能，或要求新建築中包括節能功能，如太陽能電池板。遵守這些環境法律可能會導致延誤，可能會導致我們產生大量合規和其他成本，和/或可能會禁止或嚴格限制在某些環境敏感地區或地區的開發。
在完成土地收購前，我們通常會聘請獨立環境顧問評估土地是否存在潛在的危險或有毒材料、廢物或物質，因此我們相信，我們至今並未因土地上存在該等材料而受到重大影響。
我們的抵押貸款子公司受各種州和聯邦法令、規則和法規的約束，包括與許可證、貸款業務以及抵押貸款發放和融資的其他領域相關的法令、規則和法規。這些法規、規則和條例的影響可能會增加我們購房者的融資成本，增加我們的經營成本，並限制我們購房者獲得某些類型的貸款。
保險/保修
我們所有的房屋都在我們的有限保修下出售，以工藝和機械設備。許多房屋還提供有限的多年保修，以保證結構完整性。
我們維持保險，根據免賠額和自我保險金額，以保護我們免受與我們的活動相關的各種風險，包括，除其他外，一般責任，“全險”財產，建築缺陷，工人賠償，汽車和員工忠誠度。我們應計與免賠額和自我保險金額相關的預期成本。
人力資本資源
於二零二三年十月三十一日，我們僱用約4，800名全職僱員，而於二零二二年十月三十一日則約有5，200名僱員。於2023年10月31日，我們約1%的僱員受集體談判協議保障。
我們相信員工是我們最重要的資源之一，對我們的持續成功至關重要。我們非常注重吸引和留住有才能和經驗的個人來管理和支持我們的業務，我們的管理團隊定期審查組織各級的員工流失率。管理層亦會審閲員工敬業度及滿意度調查，以監察員工士氣，並就多項問題獲取反饋。我們為員工支付具有競爭力的薪酬，並提供廣泛的公司支付福利，我們相信這些福利與我們行業的其他人相比具有競爭力。
我們致力於招聘、發展和支持多元化和包容性的工作場所。我們的管理團隊和所有員工都應在工作場所展示和促進誠實、道德和尊重的行為。我們的所有員工都必須遵守行為守則，該守則為適當的行為設定了標準，幷包括關於預防、識別、報告和制止任何類型的非法歧視的年度培訓。
近年來，我們實施了協議和程序來保護我們的員工、分包商和客户。例如，我們擴展了允許在我們業務的許多方面進行虛擬交互的技術，包括面向客户的活動。許多管理和操作程序已經修改，包括為我們的員工提供更大的遠程工作靈活性。其中許多修改在對我們運營的影響最小的情況下得到了員工的好評，並一直持續到2023財年。
可用信息
我們向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交年度、季度和當前報告、委託書和其他信息。這些備案文件可以通過互聯網在美國證券交易委員會的網站http://www.sec.gov.上獲得
我們的主要互聯網地址是www.tollbrothers.com。在我們以電子方式向美國證券交易委員會存檔或向美國證券交易委員會提供這些材料後，我們在合理可行的範圍內儘快通過我們的網站“投資者關係”(“投資者關係網站”)免費提供我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、當前8-K表格報告以及根據1934年證券交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的任何修正案。
我們在我們的投資者關係網站上提供關於我們的業務和財務表現的信息，包括我們的公司概況。此外，我們還在我們網站的投資者關係部分對我們與投資界成員一起參加的財報電話會議和某些活動進行了網絡直播。進一步的公司治理信息，包括我們的道德和商業行為準則、公司治理準則和董事會委員會章程，也可以在我們網站的投資者關係部分找到。我們網站的內容不會以引用的方式納入本年度報告(Form 10-K)或我們提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中，並且對我們網站的任何提及都只是非主動的文字參考。
前瞻性陳述
本報告或我們已經或將向美國證券交易委員會提交的其他材料中包含的某些信息(以及我們已作出或將作出的口頭聲明或其他書面聲明中的信息)包含或可能包含符合1933年《證券法》(修訂本)第27A節和1934年《證券交易法》(修訂本)第21E節的含義的前瞻性聲明。人們可以通過以下事實來確定這些陳述：它們不涉及嚴格意義上的歷史或事實性質的問題，一般討論或涉及未來的事件。這些陳述包含諸如“預期”、“估計”、“預期”、“項目”、“打算”、“計劃”、“相信”、“可能”、“可以”、“可能”、“可能”、“應該”、“可能”、“將會”以及其他含義相似的詞語或短語。此類陳述可能包括但不限於以下信息：市場狀況；抵押貸款利率；通貨膨脹率；對我們房屋的需求；我們按訂單建造和快速入住的房屋戰略；銷售速度和價格；購房者取消購房的影響；我們的戰略重點；增長和擴張；我們的土地收購、土地開發和資本分配優先事項；預期經營業績；上門交付；財務資源和狀況；收入的變化；盈利能力的變化；利潤率的變化；會計處理的變化；收入成本，包括預期的勞動力和材料成本；勞動力和材料的可獲得性；銷售、一般和行政費用；利息費用；這些因素包括：庫存減記；房屋保修和建築缺陷索賠；未確認的税收優惠；預期退税；我們參與的合資企業；我們對未合併實體的投資產生的預期結果；我們獲得土地和尋求房地產機會的能力；我們獲得批准和開設新社區的能力；我們銷售、建造和銷售房屋和物業的能力；從積壓的房屋中交付房屋的能力；我們獲得材料和分包商的能力；我們生產正常業務運營所需的流動性和資本的能力；或者擴大和利用機會；法律訴訟、調查和索賠的結果；以及公共衞生或其他緊急情況的影響。
本報告以及我們所作的任何其他報告或公開聲明中的任何或所有前瞻性陳述都不能保證未來的業績，而且可能被證明是不準確的。這可能是假設或估計與實際結果不同的結果，也可能是已知或未知的風險和不確定性的結果。下文“第1A項-風險因素”或我們的其他報告或公開聲明中提到的許多因素將對我們未來的業績起到重要的決定作用。因此，實際結果可能與我們的前瞻性陳述中預期的結果大不相同。
前瞻性陳述還不時出現在10-Q表和8-K表的其他報告中、新聞稿中、演示文稿中、我們的網站上以及向公眾發佈的其他材料中。這些陳述可能包括關於我們未來業績的指導，如我們預期的年收入、送貨上門和利潤率，這些都代表了截至發佈之日管理層的估計。指引基於若干假設和估計，這些假設和估計雖然有具體數字，但本質上受到重大業務、經濟和競爭不確定性和意外情況的影響，其中許多是我們無法控制的，是基於關於未來業務決策的具體假設，其中一些將發生變化。前瞻性陳述，包括指導意見，僅在發表之日發表。我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。
關於我們認為可能導致我們的實際結果與預期和歷史結果大不相同的因素的更詳細討論，請參閲下文“項目1a--風險因素”。這一討論是在1995年《私人證券訴訟改革法》允許的情況下進行的，我們所有的前瞻性陳述都明確地受到本節中包含或引用的警告性陳述的限制。
關於我們的執行官員的信息
有關本公司主管人員的資料以參考方式併入本表格10-K的“第III部分，第10項”。
第1A項。風險因素
與我們的商業和工業有關的風險
我們受到住房行業需求波動的影響。需求的任何減少都會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
對我們的住房和出租公寓的需求受到波動的影響，很難預測，這往往是由於我們無法控制的因素，如就業水平、消費者信心和支出、住房需求、購房者的融資可獲得性、利率、與現有庫存相比的新房可獲得性和價格以及人口趨勢。在房地產市場低迷的情況下，我們的銷售和經營業績將受到不利影響；我們可能會有重大的庫存減值和其他沖銷；我們的毛利率可能會從歷史水平大幅下降；我們可能會因運營而蒙受重大損失。在任何特定時間，我們都無法準確預測住房市場狀況是會改善、惡化，還是會像當時那樣繼續下去。
在我們開展業務的市場和我們房屋的潛在購買者居住的市場上，經濟狀況的不利變化可能會減少對房屋的需求，從而可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
在我們開展業務的市場和我們房屋的潛在買家居住的市場，經濟狀況的不利變化已經並可能在未來對我們的業務產生負面影響。抵押貸款利率、就業水平、就業增長、消費者信心、對房地產市場實力的看法、人口增長或待售房屋供應過剩的不利變化可能會減少對我們房屋的需求或壓低價格，並導致購房者取消購買我們房屋的協議。此外，由於相對於按訂單建造的房屋，我們增加了快速入住(或“規格”)房屋的供應量，經濟狀況的不利變化可能會導致我們更快地降價，以避免攜帶大量成品庫存。這反過來可能對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。
嚴重的通貨膨脹、更高的利率或通貨緊縮可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。
通貨膨脹可以通過增加土地、材料和勞動力的成本以及利率來對我們產生不利影響。所有這些因素都會對住房負擔能力產生負面影響。在高度通脹的環境中，我們可能無法將房屋的銷售價格提高到或高於通貨膨脹率，這可能會降低我們的利潤率。此外，我們的資本、勞動力和材料成本可能會增加，這可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。通貨膨脹也可能伴隨着更高的利率，這可能會對我們的客户以優惠條件獲得融資的能力產生不利影響，從而減少對我們住房的需求。在2022年至2023年期間，高通脹和不斷上升的利率是包括我們的住房在內的國內需求下降的主要驅動因素。這些趨勢可能會對我們未來的業務和財務業績產生不利影響。
相反，通縮可能導致支出和借貸能力的整體下降，從而可能導致經濟狀況和就業水平惡化。通貨緊縮還可能導致我們的庫存價值下降或降低現有房屋的價值。這些因素，或其他增加顯著通縮風險的因素，可能會對我們的業務或財務業績產生負面影響。
與我們的土地、地塊和租賃庫存相關的風險可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。
控制、擁有和開發土地存在着巨大的內在風險。如果住房需求下降，我們可能無法在某些社區建造、出售或出租有利可圖的住房，我們可能無法完全收回我們擁有的一些土地和地塊的成本，我們可能會沒收通過期權安排控制的土地的押金。我們購買土地或支付費用以控制土地，以便向新市場擴張，並替換土地庫存和在現有市場內擴張。如果特定市場的住房需求下降到低於我們收購或獲得土地控制權時的預期水平，我們可能不得不出售或出租房屋或土地，以降低利潤率，或者對我們的土地和地塊產生創紀錄的庫存減值費用。由於2006-2011年房地產行業低迷期間我們的業務下滑，我們確認了重大的庫存減值。我們不能向您保證，未來不會再次發生重大的庫存減值。
如果不能以合理的價格獲得土地，我們的銷售額和經營業績可能會下降。
住宅建築業對合適土地的競爭非常激烈，隨着消費者對住房需求的增加，購買和開發土地所固有的風險也隨之增加。長遠來説，我們的運作有賴於我們能否以合理的價格取得土地，以發展我們的住宅社區。截至2023年10月31日，我們通過期權擁有或控制的家庭網站約有70,700個。在未來，土地可獲得性的變化、對可用土地的競爭、獲得土地的融資可獲得性、限制住房密度的分區規定以及其他市場條件可能會損害我們以可接受的價格為新住宅社區獲得土地的能力。如果由於這些因素或任何其他原因，適合住宅社區發展的土地供應變得更加有限，土地成本可能會增加，和/或我們能夠出售和建造的房屋數量可能會減少。
我們執行業務戰略的能力是不確定的，我們可能無法實現我們的目標。
我們不能保證(I)我們的戰略，包括擴大我們的地理足跡、產品線和價格點，成為資本和運營效率更高的房屋建築商，以及相對於我們的定製房屋增加我們快速入住待售房屋的供應，以及任何相關的舉措或行動(包括房屋建築商收購)將會成功，或者它們將在任何特定水平或特定時間範圍內產生增長、收益或回報；(Ii)未來我們將在任何特定指標或衡量標準上取得與過去相同或更好的積極的運營或財務結果或結果；或者(Iii)我們在任何時期的表現都將與其他房屋建築商一樣。我們也不能保證我們在未來能夠維持我們的戰略，以及任何相關的舉措或行動，並且，由於出乎意料的有利或不利的市場條件或其他因素，我們可能決定我們需要調整、完善或
放棄我們的全部或部分戰略，以及任何相關的倡議或行動，儘管我們不能保證任何此類調整都會成功。我們現有的任何一項或多項策略、或任何相關計劃或行動的失敗，或我們可能尋求或實施的任何調整的失敗，都可能對我們增加業務價值和盈利的能力、我們正常經營業務的能力、我們的整體流動資金以及我們的綜合財務報表產生不利影響，而在每一種情況下，影響都可能是巨大的。
負面宣傳可能會對銷售造成不利影響，這可能會導致我們的收入或運營業績下降。
我們的業務依賴於Toll Brothers品牌的吸引力，它與質量和奢侈品的聯繫是我們成功不可或缺的一部分。我們的戰略包括通過將我們的奢侈品品牌擴展到新的價格點、產品線和地理位置來發展我們的業務，包括擴大我們負擔得起的奢侈品。如果我們無法維持Toll Brothers品牌的地位，我們的業務可能會受到不利影響，因為這會削弱該品牌的獨特吸引力，並損害其形象。這可能會導致銷售額和收益下降。
此外，與我們的行業、公司、品牌、營銷、人員、運營、業務業績或前景相關的不利媒體或投資者和分析師報道可能會影響我們的股價和業務業績，無論其準確性如何。此外，通過使用電子傳播，包括社交媒體渠道、網站和其他數字平臺，負面宣傳的傳播速度大大加快。我們能否成功維護和提升我們的品牌，取決於我們適應這個快速變化的媒體環境的能力。任何媒體的負面宣傳或負面評論都可能損害我們的聲譽，並減少對我們房屋的需求，這將對我們的業務產生不利影響。
我們還可能受到與我們開發的社區居民關係不佳的影響，因為我們為解決與其社區的運營或開發或房主協會過渡有關的問題或糾紛所做的努力可能會被受影響的居民視為不滿意，這些居民隨後的行動可能會對銷售或我們的聲譽造成不利影響。此外，我們可能決定或被要求支付與解決此類問題或爭端有關的物質支出，這可能會對我們的業務結果產生不利影響。
我們的收入和運營收入的很大一部分來自加州。
我們很大一部分收入和運營收入都集中在加州。我們無法控制的因素可能會對我們在加州產生的收入和/或收入產生實質性的不利影響。這些因素包括但不限於：監管和財政環境的變化；經濟長期低迷；喪失抵押品贖回權的情況很多；負擔不起；外國買家需求下降；包括乾旱在內的惡劣天氣；地方政府暫停建築以及州或地方政府實施增加建築成本的規定的風險；地震和野火等自然災害；環境事件；以及人口和(或)增長率下降以及該地區住房需求的相關減少。如果加州的房屋銷售活動或銷售價格下降，我們的成本可能根本不會下降或以相同的速度下降，我們在該州擁有或控制的庫存和地塊可能面臨減值風險。因此，我們的綜合財務業績可能會受到不利影響。
在建造中層、高層或多户建築時，無論是待售物業還是出租物業，我們都會在開始建設、將單元出售和交付給客户或開始收取租金和收回成本之前產生大量成本。我們可能會受到建設延誤的影響，這可能會導致更高的成本，從而對我們的運營業績產生不利影響。施工期間不斷變化的市場狀況可能會對銷售價格和租金產生負面影響，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。
在一棟中層、高層或多户建築產生任何收入之前，我們會花費大量資金來獲得土地、獲得許可、開發批准和權利，以及建造建築。我們通常需要幾年的時間才能獲得土地，並在高層建築中建造、銷售和交付單位或租賃單位。根據項目的複雜程度、收購時的開發階段、我們與可能參與項目的任何合資夥伴的關係以及涉及的監管和社區問題，每棟建築的完工時間各不相同。由於建築完工的這些潛在延遲，我們面臨着在此期間對住房的需求可能下降的風險，我們可能被迫以虧損或產生低於我們最初預期的利潤率的價格出售或租賃單位。此外，如果工程延誤，我們可能會因通貨膨脹或其他原因和/或資產持有成本(包括用於獲取土地和建造大樓的資金的利息)而面臨成本增加。這些成本可能很大，並可能對我們的運營業績產生不利影響。此外，如果建築物或單元的價值下降，我們也可能被要求在未來確認重大減值。
取消現有銷售協議的數量增加可能會對我們的業務產生不利影響。
我們的積壓反映了與我們的購房者就尚未交付的房屋達成的銷售協議。我們已經收到了購房者為我們積壓的每一套房子支付的定金，通常我們有權保留定金，如果
購房者沒有完成購買。然而，在某些情況下，購房者可能會取消銷售協議，並因州和當地法律要求、購房者無法獲得抵押貸款、購房者無法出售當前房屋或我們無法在指定時間內完成和交付房屋等原因而獲得全部或部分定金退款。購房者也可以選擇取消購房協議，沒收押金。截至2023年10月31日，我們有6578套住房，銷售價值69.5億美元。如果經濟狀況下降，如果抵押貸款融資變得更少或更昂貴，或者如果我們的房屋由於市場價格下跌或由於我們社區或附近的其他條件而變得不那麼有吸引力，我們可能會遇到取消與我們的銷售協議的購房者增加，這可能會對我們的業務和運營結果產生不利影響。
住宅建築業競爭激烈，如果其他住宅建築商更成功，或者為我們的客户提供更好的價值，我們的業務可能會下降。
我們在競爭非常激烈的環境中運營，在我們運營的每個市場上，我們都面臨着來自其他房屋建築商的競爭。我們與大型國家和地區住宅建築公司以及規模較小的本地住宅建築商在土地、融資、建築部件以及熟練的管理和勞動力資源方面展開競爭。我們還與轉售房屋市場競爭，也被稱為“以前擁有的”或“現有的”房屋市場。可供出售的房屋供過於求，或者我們的一些競爭對手大幅打折，可能會對我們的房屋需求和我們的運營結果產生不利影響。競爭條件的增加可能會對我們產生以下任何影響：交付的房屋減少；售出的房屋減少；購房者取消購房的數量增加；銷售激勵措施增加和/或價格降低；由於銷售價格下降或無法提高銷售價格來抵消交付房屋成本的增加，毛利率下降。如果我們無法在我們的市場上有效競爭，我們的業務可能會比我們的競爭對手下降得不成比例。
我們依靠分包商來開發我們的土地和建造我們的家園，並依靠建築供應公司來供應我們建造家園的部件。我們的分包商未能正確建造我們的房屋並採取適當的工地安全做法，或者我們從建築供應公司獲得的部件存在缺陷，可能會對我們產生不利影響。
我們聘請分包商來開發我們的土地和建造我們的房屋，包括通過從建築供應公司購買用於建造我們的房屋的部件。儘管我們在質量控制和工地安全方面做出了努力，但我們可能會發現我們的分包商從事不適當的開發、施工或安全操作，或者從建築供應公司購買的部件未按規定運行。此類事件的發生可能要求我們按照我們的標準和法律要求修復設施和房屋，或者回應對建築工地監管不當的指控。在這些情況下，履行我們的法律義務的成本可能會很高，我們可能無法從分包商、供應商和保險公司那裏收回維修成本。例如，我們在賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋的維修費用很高。有關保修費用的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註7--“應計費用”。
如果分包商未能遵守適用的法律，包括涉及不在我們控制範圍內的事項的法律，我們的聲譽也可能受到損害，並可能面臨可能的責任。我們實施了旨在向分包商告知觀察到的可能危及個人安全或導致處罰或其他法律後果的危險條件的政策，並最終減少或消除不安全行為和條件。然而，緩解的嘗試可能不會成功，我們可能會受到與我們分包商的行動或相關事項有關的索賠。
我們參與某些合資企業，在這些合資企業中，我們可能會受到合資企業或其參與者行為的不利影響。
我們與一般涉及土地開發、房屋建設和公寓租賃開發活動的無關各方在某些未合併的合資企業中進行投資並對其作出承諾。截至2023年10月31日，我們對未合併實體的投資為9.59億美元，並承諾如果這些未合併實體需要額外資金，我們將向它們額外投資或墊付至多4.08億美元。這些合資企業通常借錢來幫助為自己的活動提供資金。在某些情況下，合資企業的參與者，包括我們，需要提供與合資企業有關的某些義務的擔保。在大多數這些合資企業中，我們沒有控股權，因此無法要求這些合資企業或其參與者履行其義務或以可接受的條件重新談判。如果合資企業或其參與者不履行其義務，我們可能需要花費額外的資源或遭受重大損失。此外，由於我們通常不控制這些合資企業，我們的投資可能缺乏流動性，在資產出售等重大決策上，我們可能並不總是與合作伙伴意見一致。我們與合作伙伴之間的糾紛可能會導致訴訟或仲裁，這可能會增加我們的費用，並分散我們的管理團隊的注意力。此外，在某些情況下，我們可能要對其第三方合作伙伴的行為負責。
政府法規和法律挑戰可能會推遲我們社區的開工或完工，增加我們的費用，或者限制我們的房屋建設活動，這可能會對我們的運營產生負面影響。
我們的發展活動必須得到眾多政府當局的批准，而這些政府當局在行使其審批權時往往擁有廣泛的自由裁量權。我們因遵守法律和法規要求而產生大量成本。法律和法規要求的任何增加都可能導致我們產生大量額外成本，或者在某些情況下，導致我們確定該物業不適合開發。
有關建築、分區、銷售、無障礙、安全、反歧視和類似事項的各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和條例適用於和/或影響住房行業。政府監管影響建築活動以及銷售活動、抵押貸款活動和其他與購房者的交易，包括反歧視法律，如公平住房法和數據隱私法，如加州消費者隱私法。該行業還經歷了州和地方立法和法規的增加，這些法規限制了土地的可獲得性或用途。市政當局還可以限制或暫停提供公用事業設施，如供水和下水道水龍頭。在一些地區，市政當局可能會頒佈增長控制舉措，限制特定年份可獲得的建築許可證數量。此外，由於當地情況或適用法律的變化，我們可能需要申請額外的批准或修改我們現有的批准。如果我們運營的市政當局採取這樣的行動，可能會造成延誤、增加成本或限制我們在這些市政當局開展業務的能力，從而對我們的業務產生不利影響。此外，我們可能會遇到延誤和費用增加，因為我們擬議的社區受到法律挑戰，無論是由政府當局還是私人當事人提起的。
我們的抵押貸款子公司TBMC受到各種州和聯邦法律、規則和法規的約束，包括與許可、貸款業務和其他抵押貸款發放和融資領域相關的法規、規則和法規。這些法律、規則和條例的影響可能會增加我們購房者的融資成本，增加我們做生意的成本，並限制我們的購房者獲得某些類型的貸款。
在正常業務過程中出現的產品責任索賠以及訴訟和保修索賠可能代價高昂，這可能會對我們的業務產生不利影響。
作為一家房屋建築商，我們會受到正常業務過程中產生的建築缺陷和房屋保修索賠的影響。這些索賠在住宅建築行業很常見，可能代價高昂。此外，針對建築缺陷和產品責任索賠的保險成本較高，保險公司提供的保險金額有限。不能保證這一覆蓋範圍不會受到進一步限制，並變得更加昂貴。如果我們當前和以前的保險計劃的限額或承保範圍被證明是不充分的，或者我們無法在未來針對這些類型的索賠獲得足夠的或合理定價的保險，或者目前為未來保修或保險索賠提供的金額不足，我們可能會遭受損失，這可能會對我們的財務業績產生負面影響。
我們根據我們的保險單下支付我們的自我保險責任所需的估計成本，以及超出我們的承保限額或我們的保險單不覆蓋的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本來記錄費用和負債。這些估計成本是基於對我們歷史索賠和行業數據的分析，幷包括已發生但尚未報告的索賠估計。與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設可能會因與我們的市場和我們製造的產品類型相關的建築缺陷索賠、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素而存在不確定性。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和結算模式，這些都可能在較長時間內發生。此外，報告索賠的頻率和嚴重性以及理賠估計數的變化可能會影響精算分析中使用的趨勢和假設，這對我們的合併財務報表可能是重要的。由於所需判斷的程度以及這些基本假設的可能變化，我們的實際未來成本可能與估計的不同，這種差異可能會對我們的綜合財務報表產生重大影響。
在過去的幾年裏，我們收到了大量與我們在賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋有關的水入侵索賠。有關這些保修費用的其他信息，請參見本表格10-K第15(A)1項中的附註7-“應計費用”。
我們的共管公寓和出租多單元建築由於其施工時間延長、預售和租賃水平以及在建築建成後快速交付單位而受到交貨量波動的影響。
我們的季度經營業績將根據我們的多單元共管公寓大樓的建成時間、預售水平以及大樓建成後預售單位的相對較短的交付時間而波動。這些銷售可能導致重大收益或損失，我們在綜合經營報表和全面收益表中確認這些收益或損失為來自未合併實體的收入。這些收益或虧損的時間無法準確預測，因此，可能會導致我們的淨收入在每個季度之間波動。
除了我們的住宅待售業務外，我們還開發、運營並在某些情況下銷售出租公寓，這主要是通過合資企業完成的。通常，我們開發和出租出租物業的合資企業會在穩定下來後將物業出售給第三方或合資夥伴。這些銷售可能導致重大收益或損失，我們在綜合經營報表和全面收益表中確認這些收益或損失為來自未合併實體的收入。這些收益或虧損的時間無法準確預測，因此，可能會導致我們的淨收入在每個季度之間波動。
由於我們業務的季節性，我們的季度經營業績可能會波動。
我們的季度經營業績隨着季節的變化而波動；通常情況下，我們很大一部分銷售協議是在冬季和春季與客户簽訂的。我們其中一套住房的建設通常在與客户簽署銷售協議後進行，通常需要9到12個月的時間才能完成，儘管由於各種原因，建設時間可能會延長到12個月以上，包括高需求、勞動力短缺、供應鏈中斷和市政延誤。此外，與天氣相關的事件可能會不時發生，推遲開工或關閉，或者增加成本，降低盈利能力。此外，推遲開設新社區或現有社區的新部分可能會對房屋銷售和收入產生不利影響。費用不是全年平均發生和確認的。由於這些因素，我們的季度經營業績可能參差不齊，某些季度的收入和收益可能低於其他季度。
税收或政府收費的增加可能會增加我們的成本，而税法或其解釋的不利變化可能會減少對我們住房的需求，並對我們的經營業績產生負面影響。
增加房地產税和其他地方政府收費，例如向開發商徵收費用，為學校、空地和道路改善提供資金，和/或提供中低收入住房，可能會增加我們的成本，並對我們的運營產生不利影響。此外，當地房地產税的增加可能會對我們的潛在購房者產生不利影響，他們可能會在決定是否購買新房時考慮這些成本，並因此決定不購買我們的一套房子。
税法的變化可能會減少或取消對房主的税收減免或激勵，並可能使人們更難負擔得起住房，或者以其他方式減少對住房的需求，這反過來可能會減少我們的銷售額，損害我們的運營業績。此外，雖然我們相信我們記錄的税項結餘是足夠的，但我們無法預測税法的可能變化或其解釋的變化的影響，以及它們是否會對我們的經營業績產生重大不利影響。我們在前幾年已經根據我們認為合適的某些申報頭寸提交了納税申報單。如果國税局或州税務當局不同意這些申報立場，我們可能會欠下額外的税款，這可能是實質性的。
我們受到廣泛的環境法規的約束，這可能會導致我們產生額外的運營費用，使我們面臨更長的建設週期，或者導致重大罰款或損害我們的聲譽。
我們受制於各種有關保護健康和環境的地方、州和聯邦法規、條例、規則和法規，包括對向環境排放或排放材料、建築工地暴雨徑流的管理、有害物質的處理、使用、儲存和處置、對濕地和其他敏感環境的影響以及我們擁有或開發的物業的污染補救等方面的監管。此外，近年來，州和地方司法管轄區頒佈了一些法規，要求新住宅比現有住宅更節能，或者強制要求新建築中包含太陽能電池板等節能功能。適用於我們運營的每個社區的環境法規因社區場地的位置、場地的環境條件以及場地現在和以前的用途而有很大不同。環境法規可能會導致延誤，可能會導致我們產生大量合規、補救或其他成本，並可能會禁止或嚴重限制開發和住宅建設活動。此外，不遵守這些規定可能會導致罰款和處罰、補救義務、允許撤銷或其他制裁；以及我們開發項目或附近的污染或其他環境條件，無論我們是否對這些條件負責，都可能導致向我們提出人身傷害、財產損失或其他損失的索賠。
美國環境保護局和其他聯邦或州機構會不時審查房屋建築商遵守環境法律的情況，並可能對未能嚴格遵守適用的環境法律的房屋建築商徵收罰款和處罰，或因過去的失敗而對未來的合規性提出額外要求。對我們採取的任何此類行動都可能增加我們的成本或損害我們的聲譽。此外，我們預計未來將對房屋建築商施加越來越嚴格的要求。環境法規還可能對木材等某些建築構件的供應和價格產生不利影響。
近年來，越來越多的州和聯邦法律法規被頒佈或提出，以應對氣候變化對環境的影響。這些法律法規通常意在直接或間接地
減少温室氣體排放、節約用水或限制其他潛在的氣候變化影響，可能會對某些地區的土地開發和住宅建設施加限制或附加要求。這些限制和要求可能會增加我們的運營和合規成本，或者需要額外的技術和資本投資，這可能會對我們的運營結果產生不利影響。這在美國西部是一個特別令人擔憂的問題，那裏已經頒佈了一些全國範圍最廣泛和最嚴格的環境法律和住宅建築建設標準，我們在那裏有大量的商業運營。我們相信，我們在所有實質性方面都遵守了適用於我們業務的現有氣候相關政府法規，這種合規並未對我們的業務產生實質性影響。然而，考慮到環境法的性質和可能出現的目前未知的事項的快速變化，我們無法預測我們未來對這些事項的風險敞口，我們未來實現合規或補救潛在違規行為的成本可能會很高。
此外，政府和社會對環境、社會和治理(“ESG”)事項的更多關注，包括擴大關於氣候變化、人力資本、勞工和風險監督等主題的強制性和自願性報告、盡職調查和披露，可能會擴大我們需要控制、評估和報告的事項的性質、範圍和複雜性。這些因素可能會改變我們開展業務的環境，可能會增加持續的合規成本，並對我們的運營結果和現金流產生不利影響。如果我們不能充分解決此類ESG問題，或未能遵守所有法律、法規、政策和相關解釋，可能會對我們的聲譽和業務業績造成負面影響。
如果我們的員工或代表不遵守法律法規，可能會對我們造成傷害。
我們必須遵守管理我們業務所有方面的法律和法規，包括土地收購、開發、房屋建設、勞動和就業、抵押貸款、所有權和託管業務、銷售和保修。我們僱用的員工或實體，如分包商，可能會有意或無意地違反其中一些法律和法規。儘管如果我們意識到此類違規行為，我們會努力立即採取行動，但我們可能會因這些行為而招致罰款或處罰，我們在政府機構和客户中的聲譽可能會受到損害。
零部件短缺和勞動力和用品成本的增加超出了我們的控制，可能會導致我們社區發展的延誤和成本增加。
我們開發住宅社區的能力可能會受到一些我們無法控制的情況的不利影響，包括停工、勞資糾紛和合格行業人員的短缺，如木工、屋頂工、泥瓦匠、電工和水管工；與工會組織活動有關的法律的變化；缺乏足夠的公用事業基礎設施和服務；我們需要依賴可能沒有足夠資本或保險的當地分包商；市政當局處理許可證、進行檢查和及時採取類似行動的能力；以及建築部件和材料的短缺、供應延遲或價格波動。這些情況中的任何一種都可能導致一個或多個住宅社區的開工或完工延遲，或者可能增加開發成本。我們可能無法通過提高房價來收回這些增加的成本，因為根據與購房者的銷售協議，每套住房的價格通常是在交付前幾個月確定的。如果發生這種情況，我們的運營業績可能會受到損害。
在過去的幾年裏，對住房的強勁需求，加上供應鏈中斷、勞動力短缺和市政相關的延誤，導致我們的建設週期延長，建材成本增加。更長的建設週期可能會導致取消率增加。此外，建築材料的短缺和成本增加以及勞動力市場的緊張可能會侵蝕我們的利潤率，並對我們的運營結果產生不利影響，特別是如果此類中斷、短缺和延誤持續較長時間的話。
我們遵守一項集體談判協議，該協議涵蓋了我們大約1%的員工。我們沒有經歷過任何因加入工會的工人罷工而停工的情況，但我們不能保證未來不會因為罷工或其他工作行動而停工。我們僱傭獨立承包商，僱用沒有加入工會的工人來建造我們的家園。在任何給定的時間點，這些分包商的員工都可以決定成立工會。
我們正在實施一個全新的企業資源規劃系統，實施該系統的挑戰可能會影響我們的業務和運營。
我們正在完成一個複雜的新企業資源規劃系統(“企業資源規劃”)的多年執行工作。企業資源規劃的實施需要將新的企業資源規劃與多個新的和現有的信息系統和業務流程相結合，旨在準確地保存我們的賬簿和記錄，並向我們的管理團隊提供對業務運作重要的信息。我們的企業資源規劃的實施將繼續需要持續的維護和監測。在企業資源規劃穩定和成熟之前，從我們的舊系統轉換到新的企業資源規劃可能會導致效率低下。我們新的企業資源規劃的實施規定了新的程序和許多新的控制措施
財務報告。這些程序和控制在其運作中還不成熟。如果我們無法充分實施和維護與我們的新企業資源規劃相關的程序和控制程序，我們編制及時準確財務報表或遵守適用法規的能力可能會受到損害，並影響我們對財務報告內部控制有效性的評估。
與債務和融資有關的風險
如果我們無法獲得適當的融資，或者如果我們的債務利率增加，或者如果我們的信用評級被下調，我們的業務和經營業績可能會下降。
我們的業務和經營業績在很大程度上取決於我們獲得融資和信貸額度的能力，無論是從銀行借款還是從公共債務市場融資。ETS.我們的新循環信貸安排提供約19億美元的承諾借款能力和信用證，我們的6.5億美元定期貸款中的大部分將於2028年2月到期，較小部分將於11月到期2025年和2026年11月。此外，從2025年11月到2029年11月，我們的優先票據中有16億美元將在不同時間到期和支付。我們不能確定我們是否能夠以有利的條件或根本不存在的條件來取代現有的融資和信貸額度，或在未來找到更多的融資來源。
如果我們不能以合理的條件獲得適當的融資，或在現有債務和信貸安排到期或到期時更換它們，我們的借款成本可能會增加，我們的收入可能會減少，或者我們可能無法繼續以目前的水平運營或擴大業務。
利率上升可能會使我們更難和/或更昂貴地獲得我們運營業務所需的資金和信貸。我們就循環銀行信貸安排和定期貸款產生的利息(不包括我們在本表格10-K第15(A)1項附註6-“應付貸款、高級票據和按揭公司貸款安排”中進一步描述的以利率互換交易對衝至2025年10月的金額)根據短期利率和我們產生的借款金額和已簽發的信用證的變化而波動。利率的普遍上升和/或國家評級機構對我們未償還債務證券評級的任何下調可能會增加我們必須為隨後發行的任何債務證券支付的利率，任何此類評級下調也可能使我們更難出售此類債務證券。
如果購房者無法獲得合適的融資，我們的經營業績可能會下降。
我們的經營結果還取決於我們的潛在購房者為購買我們的房屋而獲得抵押貸款的能力。自2022年1月以來，抵押貸款利率大幅上升，這對整體房地產市場產生了負面影響。市場狀況和/或政府行動可能會導致未來抵押貸款利率進一步上升。抵押貸款市場的任何不確定性及其對整個抵押貸款市場的影響，包括信貸標準收緊、未來住房抵押貸款融資有效成本的增加(包括聯邦税法變化的結果)以及政府監管的加強，都可能對我們的客户獲得購房融資的能力產生不利影響，從而阻止我們的潛在購房者購買我們的住房。此外，如果我們的潛在購房者必須出售他們的現有房屋才能向我們購買房屋，抵押貸款成本的增加和/或抵押貸款的缺乏可能會阻止我們潛在購房者現有房屋的買家獲得他們完成購買所需的抵押貸款，這將導致我們的潛在購房者無法從我們那裏購買房屋。類似的風險也適用於那些合同在我們積壓的待交付房屋中的買家。如果我們的購房者、潛在買家或購房者現有房屋的買家不能獲得合適的融資，我們的銷售和經營業績可能會受到不利影響。
如果我們向投資者轉售抵押貸款的能力受到損害，我們的購房者可能會被要求尋找替代融資。
一般來説，當我們的抵押貸款子公司以之前鎖定的利率為購房者關閉抵押貸款時，它已經與投資者達成了在關閉後獲得抵押貸款的協議。我們的抵押貸款出售給投資者，追索權條款有限，源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷，以及在某些情況下，借款人必須支付的最低金額。我們一般不會保留與在二手市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。然而，如果這些追索權條款沒有得到滿足，出售給投資者的抵押貸款可以退還給我們。此外，如果我們的抵押貸款轉售市場下滑，或者我們的投資者的承保標準變得更加嚴格，我們出售未來抵押貸款的能力可能會受到不利影響，我們將不得不將自己的資金投入抵押貸款的長期投資，這可能會推遲我們在運營報表上確認房屋銷售收入的時間，或者我們的購房者將被要求尋找其他融資來源。如果我們的購房者不能獲得其他融資來源來購買我們的住房，我們的銷售和經營業績可能會受到不利影響。
與其他事件和因素相關的風險
重大流行病或大流行等公共衞生問題可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。
美國和其他國家已經並可能在未來經歷影響公眾健康和公眾健康風險認知的傳染病暴發。2020年，新冠肺炎疫情導致聯邦、州和地方政府以及私人實體強制實施各種限制，包括關閉一段時間不必要的業務，這對我們的業務產生了不利影響。此外，疫情對經濟活動的影響，再加上疫情最初爆發後對新房的強勁需求，導致我們的供應鏈多次中斷，某些建築部件和材料短缺，以及勞動力短缺，所有這些都延長了我們的建設週期。在大流行期間，總體經濟狀況以及對我們住房的需求和我們進行正常商業運營的能力變得非常不可預測。未來可能會發生類似大流行的傳染病暴發，這可能會對經濟、我們進行正常業務運營的能力以及我們的運營業績和財務狀況產生重大負面影響。
惡劣的天氣條件、自然災害和其他條件可能會擾亂我們社區的發展，這可能會損害我們的銷售和運營結果。
惡劣的天氣條件和自然災害可能會對我們發展住宅社區和其他業務方面的能力產生嚴重影響。如果發生颶風、龍捲風、強風暴、強降水或長時間降水、地震、乾旱、洪水、野火或其他自然災害或類似事件，我們在這些州在建的房屋或我們的建築地塊可能會受損或被毀，這可能導致損失超出我們的保險範圍。自然災害還可能導致對分包商的競爭加劇，這可能會延誤我們的建築活動，即使在活動結束後也是如此。它們還可能導致特定社區對住房的需求減少，因為潛在買家可能會避開他們認為損失風險較高的地區，或者他們可能面臨更高的成本，或者由於當地環境條件或歷史事件，他們可能無法在某些地區獲得火災、洪水或其他災害保險。
此外，我們的業務可能會受到不可預見的工程、環境或地質條件或問題的影響，包括在我們社區附近的第三方土地上出現的條件或問題，但仍會對我們的社區造成負面影響。任何這些不利事件或情況都可能導致我們一個或多個住宅社區的開發延遲或阻止完工，或增加成本，因此可能會損害我們的銷售和運營結果。
一般風險因素
國內或國際不穩定加劇可能對我們的業務產生不利影響。
國內或國際不穩定的加劇可能會對經濟產生不利影響，並顯著減少對住房的需求和我們簽署的新合同數量，增加現有合同的取消數量，和/或增加我們的運營費用，這可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
我們可能會因關鍵管理人員的流失或如果我們不能吸引到合格的人員而受到不利影響。
我們未來的成功在很大程度上取決於我們高級管理層的努力和我們吸引合格人才的能力。在我們所有的運營市場以及我們的企業運營中，對合格人才的競爭都很激烈。如果我們的高級管理層的主要成員意外離開本公司；如果我們無法吸引合格的人員來管理我們的業務；或者如果我們的高級管理人員(其中幾名已接近退休年齡)退休時我們無法成功管理過渡事宜，我們的運營可能會受到不利影響。
信息技術故障和數據安全漏洞可能會損害我們的業務。
我們使用信息技術和其他計算機資源進行重要的運營和營銷活動，並保存我們的業務記錄，包括客户提供的信息。其中許多資源是由第三方服務提供商根據規定某些安全和服務級別標準的協議以我們的名義提供和/或維護的。如果這些資源受到損害、降級、損壞或失效，則我們開展業務的能力可能會受到損害，無論是由於病毒或其他有害環境、第三方故意破壞或破壞我們的信息技術資源、自然災害、硬件或軟件損壞、故障或錯誤(包括包含或應用於此類硬件或軟件的安全控制失敗)、電信系統故障、服務提供商錯誤或故障、故意或無意的人員行為(包括未能遵守我們的安全協議)或與我們的網絡資源失去連接。這些資源運作的嚴重和長期中斷可能會損害我們的運營，損害我們的聲譽，並導致我們失去客户、銷售和收入。
此外，我們的數據安全系統遭到破壞，包括網絡攻擊，可能會導致我們的專有信息或個人和機密信息意外公開披露或被挪用，這些信息涉及我們的員工、查看我們房屋的消費者、購房者、抵押貸款申請者和商業合作伙伴，需要我們招致鉅額費用來處理和解決這類問題。泄露機密信息可能導致受影響的個人和/或業務合作伙伴和/或監管機構對我們提起身份盜竊和相關欺詐、訴訟或其他訴訟，而此類訴訟的結果可能包括罰款或罰款，可能對我們的聲譽、業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。根據其性質，對我們系統的特定違規或一系列違規可能導致一次性或持續地未經授權使用、挪用或丟失機密或專有信息，這可能在一段時間內無法檢測到。此外，隨着此類威脅的未來發展(或作為與數據安全增加相關的法律要求)，針對此類威脅保持適當保護的成本可能是巨大的。
近年來，我們一直受到網絡事件的影響，包括暫時中斷對我們某些系統的訪問的攻擊，以及通過未經授權訪問我們的第三方服務提供商的信息系統而涉及身份盜竊的事件。這兩起事件無論是個別事件還是總體事件都不會對我們造成任何重大責任，對我們的聲譽造成任何重大損害，或對我們的運營造成任何重大中斷。然而，由於網絡攻擊的頻率和數量普遍增加，我們預計我們將繼續成為更多和越來越複雜的網絡攻擊和數據安全漏洞的目標，我們為幫助防止這些事件發生而設計的保障措施可能不會成功。網絡攻擊的頻率或範圍的任何進一步增加都可能加劇這些數據安全風險。如果我們在未來遇到更多的網絡攻擊或數據安全漏洞，我們可能會承擔重大責任，我們的聲譽可能會受到實質性損害，我們的運營可能會受到實質性中斷。
項目1B。未解決的員工意見
沒有。
項目2.財產
總部
我們的公司辦公室是從一家不相關的公司租用的，佔地約16.3萬平方英尺，位於賓夕法尼亞州華盛頓堡。
製造/分銷設施
我們在賓夕法尼亞州莫里斯維爾擁有一家約225,000平方英尺的製造工廠，在弗吉尼亞州恩波里亞擁有一家總面積約150,000平方英尺的製造工廠，在佛羅裏達州巴託擁有一家總面積約30,500平方英尺的製造工廠。我們還向無關各方租賃了位於賓夕法尼亞州費爾萊斯山莊的一個約56,000平方英尺的設施和位於馬薩諸塞州韋斯特菲爾德的兩個約38,000平方英尺的設施。此外，我們在弗吉尼亞州卡爾佩珀擁有一個34,000平方英尺的製造、倉庫和辦公設施。在這些設施中，我們的Toll集成系統子公司生產開放式牆板、屋頂和地板桁架，以及某些內部和外部木結構，以滿足我們的部分建築需求。這些設施供應我們北部、大西洋中部和我們南部部分地理區域使用的部件。這些業務還允許我們批發購買木材、護套、窗户、門、某些其他內部和外部木製品以及其他建築材料，以供應給我們的社區。我們相信，這些工廠的運營和材料的批發採購可以提高效率、節省成本、控制質量和提高生產率。
項目3.法律程序
我們主要參與日常業務過程中的各種索賠和訴訟。我們相信已有足夠的撥備以解決所有現時的索償及待決訴訟，而該等事宜的處置不會對我們的經營業績及流動資金或我們的財務狀況產生重大不利影響。
項目4.礦山安全披露
不適用。
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)上市，代碼為“TOL”。截至2023年12月15日，大約有399個 我們普通股的記錄持有者。
發行人購買股票證券
在截至2023年10月31日的三個月內，我們回購了以下普通股： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期間 | | 總數
的股份
購買(A) | | 平均值
價格
按股支付(B) | | 總數
的股份
購買方式為
這是一個
公開
已公佈的計劃或方案(C) | | 極大值
數
的股份
可能還會是
購得
根據計劃或方案(C) |
| | | (單位：千) | | | | (單位：千) | | (單位：千) |
| 2023年8月1日至2023年8月31日 | | 707 | | | $ | 78.18 | | | 707 | | | 10,309 | |
| 2023年9月1日至2023年9月30日 | | 2,301 | | | $ | 76.39 | | | 2,301 | | | 8,008 | |
| 2023年10月1日至2023年10月31日 | | 1,292 | | | $ | 70.64 | | | 1,292 | | | 6,716 | |
| 總計 | | 4,300 | | | | | 4,300 | | | |
（a） 我們的股票激勵計劃允許我們在分配時從本應發行給基於業績的限制性股票單位接收者或限制性股票單位接收者的股份總數中扣除分配時公允價值等於應繳納的適用所得税預扣税的股份數量，並將剩餘股份匯給接收者。截至2023年10月31日止三個月，我們預扣了153，756股受基於業績的限制性股票單位和限制性股票單位限制的股份，以支付約181，000美元的所得税預扣，我們向收件人發行了剩餘的6，837股股份。被扣留的股份不包括在上表中購買的股份總數中。
我們的股票激勵計劃還允許參與者使用“淨行使”方法行使非合格股票期權。在淨行使中，我們通常從行使股票期權時將發行給參與者的股份總數中扣除行使時公平市場價值等於期權行使價和適用所得税預扣税的股份數量，並將剩餘股份匯給參與者。於截至二零二三年十月三十一日止三個月期間，並無採用淨行使法行使購股權。
（b） 每股支付的平均價格包括與購買相關的成本，但不包括我們因2022年通貨膨脹減少法案而在股票回購中產生的任何消費税。
（c） 2022年5月17日，我們的董事會授權在公開市場交易、私下協商交易（包括加速股票回購）、發行人要約收購或其他財務安排或交易中回購2000萬股普通股，用於一般企業目的，包括為公司的股權獎勵和其他員工福利計劃獲得股份。該授權於2022年5月17日生效，終止了自2020年3月10日起生效的先前授權。最近，在2023年12月13日，董事會更新了其回購2000萬股普通股的授權，並終止了自2022年5月17日起生效的現有授權。我們的董事會沒有為目前的股份回購計劃設定任何到期日。
我們的循環信貸協議和定期貸款協議均要求我們維持最低有形淨值（定義見相關協議），這限制了我們可能進行的股份回購金額。根據這些規定，截至2023年10月31日，我們回購普通股的能力被限制在約36億美元。
分紅
在2023財年，我們向股東支付了每股0.83美元的現金股息。派付股息由董事會酌情決定，而日後派付股息的任何決定及任何有關股息的金額將取決於對多項因素的評估，包括我們的經營業績、我們的資本要求、我們的經營及財務狀況以及當時生效的任何合約限制。我們的循環信貸協議及定期貸款協議均要求我們維持最低有形資產淨值（定義見相關協議），這限制了我們可能支付的股息金額。截至2023年10月31日，根據我們的循環信貸協議和定期貸款協議的規定，我們本可以支付高達約27.6億美元的現金股息。
股東回報業績圖
下圖比較了從2018年10月31日到2023年10月31日的五年累計總回報（假設在2018年10月31日進行了100美元的投資，並且股息進行了再投資），（a）我們的普通股，（b）標準普爾住宅建築指數和（c）標準普爾500指數®:
Toll Brothers，Inc.公司5年累計總回報率比較S&P 500指數®，以及
標準普爾住宅建築指數
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日： | | 2018 | | 2019 | | 2020 | | 2021 | | 2022 | | 2023 |
| 託爾兄弟公司 | | $ | 100.00 | | | $ | 119.55 | | | $ | 128.77 | | | $ | 185.36 | | | $ | 134.77 | | | $ | 224.13 | |
標準普爾500指數® | | $ | 100.00 | | | $ | 114.33 | | | $ | 125.43 | | | $ | 179.25 | | | $ | 153.06 | | | $ | 168.59 | |
| 標準普爾住宅建築指數 | | $ | 100.00 | | | $ | 146.42 | | | $ | 171.86 | | | $ | 227.93 | | | $ | 193.98 | | | $ | 273.26 | |
第六項。[已保留]
項目7. 管理層對財務狀況及經營業績的討論及分析（“管理層討論及分析”）
本討論和分析基於本表格10-K第15（a）1項（從F-1頁開始）中的合併財務報表及其附註，應與之一併閲讀，並受其整體限制。它還應與本表格10-K第一部分中“前瞻性陳述”項下的披露內容一併閲讀。
當本報告中使用“我們”、“我們的”和“公司”等詞語時，它們指的是Toll Brothers，Inc.。及其附屬公司，除非文義另有所指。此處所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
除本報告另有説明外，已簽訂合約淨額指相等於有關期間內已簽訂合約的總數或總值，減去有關期間內已取消合約的數目或總值，包括有關期間內及過往期間簽訂的合約。積壓包括合同中的房屋，但尚未交付給我們的購房者（“積壓”）。積壓轉換率是指從期初的積壓到本期交付的房屋的百分比（“積壓轉換率”）。
概述
我們的業務
我們設計、建造、營銷、銷售和安排融資一系列豪華住宅單户獨立式、附屬式、總體規劃式、度假式高爾夫以及城市低層、中層和高層社區，主要是在我們開發和改善的土地上，同時我們繼續推行擴大產品線、價格點和地理足跡的戰略。我們迎合豪華首次，移動，空巢，活躍的成年人，和第二次購房者在美國，以及城市和郊區的租房者。我們還與第三方合資夥伴設計、建造、營銷和銷售高密度、高層城市豪華公寓。截至2023年10月31日，我們在24個州和哥倫比亞特區開展業務。
在截至2023年10月31日的五年中，我們從931個社區交付了46，701套住房，其中包括2023財年從481個社區交付了9，597套住房。於2023年10月31日，我們擁有930個處於不同規劃、開發或運營階段的社區，當中約有70，700個住宅用地由我們透過期權擁有或控制。
我們經營自己的建築，工程，抵押貸款，所有權，土地開發，保險，智能家居技術和園林綠化子公司。我們還開發總體規劃和高爾夫球場社區，並在某些地區經營我們自己的木材分銷，房屋組件組裝和組件製造業務。
除住宅待售業務外，我們亦透過合營企業開發及經營出租公寓。請參閲下面題為“託爾兄弟公寓生活/託爾兄弟校園生活”的部分。
我們對各種未合併實體進行了投資，包括我們的土地開發合資企業，住宅建設合資企業，租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業。
財務亮點
在2023財年，我們確認了99.9億美元的收入，包括98.7億美元的房屋銷售收入和1.289億美元的土地銷售和其他收入，以及13.7億美元的淨收入，而收入為102.8億美元，包括97.1億美元的房屋銷售收入和5.644億美元的土地銷售和其他收入。2022財年淨收入為12.9億美元。
在2023財年和2022財年，簽署的淨合同價值分別為79.1億美元（8，077套房屋）和90.7億美元（8，255套房屋）。截至2023年10月31日，我們的積壓價值為69.5億美元（6，578套住房），而截至2022年10月31日，我們的積壓價值為88.7億美元（8，098套住房）。
於2023年10月31日，我們擁有13億美元的現金及現金等價物，以及約17. 9億美元可根據我們的19. 05億美元循環信貸融資（“新循環信貸融資”）借款，該融資將於2028年2月到期。於2023年10月31日，我們在新循環信貸融資項下並無未償還借款，並有未償還信用證約1.189億美元。
截至2023年10月31日，我們的總權益和債務與總資本比率分別為68.1億美元和0.30比1.00。
我們的營商環境和當前展望
自2023年1月以來，隨着房屋市場適應2022年按揭利率急劇上升的新環境，我們的房屋需求強勁。儘管抵押貸款利率仍然很高，但新房市場一直受到市場上非常低的轉售庫存水平，有利的人口趨勢以及十多年來房屋生產不足導致的供需失衡的支持。近幾個月來，30年期固定抵押貸款利率已從超過8.0%降至約7.25%，我們認為這也支持了需求。然而，抵押貸款利率和整體經濟的方向是不確定的，需求可能改善的程度，或保持在目前的水平，是不清楚的。我們相信，由於我們的戰略是擴大我們的產品供應、價格點和地理覆蓋範圍，平衡我們的按訂單建造和快速入住房屋的庫存組合，以及我們對運營效率的關注，我們已經做好了充分的準備，以滿足不斷變化的市場條件。從長期來看，我們仍然認為房地產市場將受益於強勁的基本面，包括人口趨勢，現有住房存量的年齡以及美國房屋的整體短缺。
此外，我們過去兩年所經歷的若干建築材料供應鏈中斷及勞工市場緊張的情況已大致緩解，而我們的建築週期亦有所改善。
競爭格局
房屋建築業競爭激烈，而且分散。我們與許多不同規模的房屋建築商競爭，從地方到全國範圍，其中一些房屋建築商的銷售額和財務資源比我們大。現有房屋的銷售，無論是房主還是可能通過止贖獲得房屋的金融機構，也提供了競爭。我們的競爭主要基於價格，位置，設計，質量，服務和聲譽。我們相信，相對於業內其他公司，我們的財務穩定性為我們提供了競爭優勢。
土地徵用與開發
我們的業務面臨許多風險，因為獲得必要的物業審批、完成土地改善和社區設施以及建造和交付房屋所需的時間較長。我們試圖通過利用以下一種或多種方法來降低其中一些風險並提高我們的資本效率：通過期權控制未來開發的土地，使我們能夠在獲得土地所有權之前獲得必要的政府批准；只有在執行銷售協議並收到買家的大量首付後，才開始建設按訂單建造的住宅；以及以固定價格使用分包商進行住宅和康樂設施建設和土地開發工作。
在2023財年和2022財年，我們分別獲得了約4,200個和5,700個家庭網站的控制權，這兩項控制不包括期權終止和出售的家庭網站。在2023財年和2022財年，我們分別失去了超過4,000和9,000個地塊的控制權，主要是因為規劃中的社區不再符合我們的發展標準。截至2023年10月31日，我們控制了約70,700個家庭站點，相比之下，2022年10月31日約為76,000個家庭站點，2021年10月31日約為80,900個家庭站點。此外，於2023年10月31日，我們預計將從我們擁有權益的幾家土地開發合資企業購買約8,200幅額外的住宅用地，價格尚未確定。
截至2023年10月31日，我們通過期權擁有或控制的主頁總數約為70,700個，其中我們擁有約35,900個，通過期權控制約34,700個。在70,700個家庭站點中，大約17,100個得到了大幅改善。
此外，截至2023年10月31日，我們的土地開發合資企業擁有約25,800個住宅用地(包括通過期權控制的34,700個住宅用地中的332個住宅用地)。
截至2023年10月31日，我們從370個社區銷售產品，相比之下，2022年10月31日為348個社區，2021年10月31日為340個社區。
客户按揭融資
我們與多元化的抵押貸款金融機構保持着關係，其中許多機構都是業內最大的機構之一。我們相信，國家、地區和社區銀行繼續認識到與我們的購房者建立關係的長期價值，這些銀行繼續為這些客户提供融資。
我們相信，我們的置業人士一般都處於有利的地位，能夠取得按揭貸款，這是因為他們的按揭成數通常較低，而且極具吸引力。 與普通購房者相比的信用檔案。
Toll Brothers公寓生活/Toll Brothers校園生活
除了我們的住宅銷售業務外，我們還一般通過合資企業開發和運營出租公寓。截至2023年10月31日，我們或我們擁有權益的合資企業控制了44個地塊，這些地塊計劃作為租賃公寓項目，包含約22,200個單位。這些項目分佈在全國多個大都市地區，正在運營、正在開發或將與合作伙伴共同開發，品牌為Toll Brothers公寓生活和Toll Brothers校園生活。
在2023財年，我們的兩家租賃物業合資企業將其資產出售給了不相關的各方，導致合資企業確認的總收益為1.062億美元。從我們對這些合資企業的投資中，我們獲得了現金，並在2023財年確認了5090萬美元的收益。此外，在2023財年，我們出售了我們在一家租賃物業合資企業中的所有權權益，並確認了1600萬美元的收益。在2022財年，我們的一家Rental Property合資企業將其資產出售給了一家不相關的公司，導致該合資企業確認了2990萬美元的收益。從我們對這家合資企業的投資中，我們獲得了現金，並在2022財年確認了2100萬美元的收益。從這些銷售中確認的收益包括在我們的綜合經營報表中的“來自非合併實體的收入”和本表格10-K第15(A)1項中的全面收入中。
截至2023年10月31日，我們大約有3,400個已入夥或準備入夥的出租公寓項目單位，3,400個處於租賃階段，9,900個處於設計階段或正在開發中，以及5,500個處於規劃階段。在截至2023年10月31日的22,200套單位中，14,500套由我們擁有權益的合資企業擁有；約1,800套由我們擁有；5,900套根據合同由我們購買。
合同和積壓
與2022財年相比，2023財年簽訂的淨銷售合同總價值減少13%。2023財年簽署的淨銷售合同價值為79.1億美元（8，077套房屋），2022財年為90.7億美元（8，255套房屋）。與2022財年相比，2023財年簽訂的淨合同總額減少，是由於簽訂的淨合同數量減少2%，每份合同的平均價值減少11%。與2022財年相比，2023財年簽署的淨合同數量減少，反映了與上一財年上半年相比需求的總體放緩，主要是由於2022年開始的抵押貸款利率上升。2023財年簽訂的每份已籤合同的平均價值減少，主要是由於簽訂的合同數量轉向較便宜的領域和╱或產品，加上平均銷售激勵措施增加。所籤每份合約的平均價值包括期內所籤每份具約束力的銷售協議的價值，以及期內所選所有期權的價值，而不論有關該等期權的初步銷售協議於何時簽訂。
我們在2023年、2022年和2021年10月31日的積壓價值分別為69.5億美元（6,578套住房）、88.7億美元（8,098套住房）和95億美元（10,302套住房）。截至2023年10月31日，大約96%的積壓房屋預計將於2024年10月31日交付。與2022年10月31日相比，2023年10月31日積壓房屋的價值下降了22%，這是由於2023財年交付的積壓房屋數量超過了新增房屋數量，以及簽訂的每份合同的平均價值下降。
有關收入、簽訂的淨合同和按地區劃分的積壓訂單的更多信息，請參閲本MD&A中的“部門”。
關鍵會計估計
美國公認會計原則（“GAAP”）要求我們做出影響合併財務報表和隨附附註中報告金額的估計和假設。我們的估計乃基於（i）目前已知的事實及情況;（ii）過往經驗;（iii）概率評估;（iv）預測財務資料;及（v）管理層認為合理但本質上不確定及不可預測的假設。我們在衡量這些估計時使用最佳判斷，並在必要時從外部來源獲得建議。在持續的基礎上，我們審查會計政策，假設，估計和判斷，以確保我們的財務報表是公平的，並按照公認會計原則。然而，由於未來事件及其影響無法確定，實際結果可能與我們的假設及估計不同，而該等差異可能屬重大。在經濟動盪時期，當未來經濟狀況的不確定性增加時，該等估計及假設的變動性較大。
有關我們所有重大會計政策（包括我們的關鍵會計政策）的討論，請參閲綜合財務報表附註1“重大會計政策”。我們認為，下述會計估計和假設涉及重大主觀性和判斷，該等估計或假設的變動可能對我們的財務狀況或經營成果產生重大影響。因此，我們考慮對可變性的理解，
在做出這些估計和假設時所需的判斷力對於充分理解和評估我們報告的財務結果至關重要。
我們相信以下關鍵會計估計反映了在編制我們的綜合財務報表時使用的更重要的判斷和估計。
庫存
存貨按成本列報，除非存在減值，在此情況下，存貨將根據公認會計準則減記至公允價值。除了直接徵地、土地開發和房屋建造成本外，成本還包括利息、房地產税以及與開發和建設有關的直接管理費用，這些費用在開發開始至建設結束期間資本化為庫存。由於我們的庫存根據GAAP被視為長期資產，因此我們必須定期審查每個社區的賬面價值，並在我們認為價值無法收回時寫下這些社區的價值。
運營社區：當經營社區的盈利能力惡化、銷售速度大幅下降或其他因素顯示資產的可回收能力可能出現減值時，將通過將社區的估計未來未貼現現金流量與其賬面價值進行比較來審查資產的減值。如果估計的未來未貼現現金流低於社區的賬面價值，賬面價值將減記為其估計的公允價值。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。釐定各項資產公允價值所用的貼現率反映與相關估計現金流量相關的固有風險，以及市場上現有的無風險利率和估計市場風險溢價。在估計社區未來的未貼現現金流時，我們使用各種估計，例如：(I)社區的預期銷售速度，基於將對社區所在市場產生短期或長期影響的一般經濟狀況，以及市場內的競爭，包括可用住宅用地的數量以及我們或其他建築商擁有的其他社區提供的定價和激勵；(Ii)社區將提供的預期銷售價格和銷售激勵；(Iii)迄今已支出和預計未來將發生的成本，包括但不限於土地和土地開發成本、房屋建設、利息和間接成本；(Iv)社區可能提供的對銷售速度、銷售價格、建築成本或特定社區可建造的住宅數量產生影響的替代產品；以及(V)物業的替代用途，例如將整個社區出售給另一家建築商或出售個別住宅用地的可能性。任何減值均計入確定減值期間的房屋銷售收入成本。
未來社區：我們評估為未來社區或未來運營社區的未來部分持有的所有土地，無論是擁有的還是被選擇的，以確定我們是否預計將按照最初的設想進行土地開發。這項評估包括上述用於經營社區的相同類型的估計，以及對土地所處的監管環境的評估，以及獲得必要批准的估計可能性、獲得這些批准所需的估計時間和費用、替代土地用途以及為獲得這些批准可能需要給予的讓步。優惠措施可能包括支付現金，為公園和街道等公共場所的改善提供資金，將部分物業投入公眾使用或用作休憩空間，或降低待建房屋的密度或面積，或承諾建造或資助某些專門的勞動力和經濟適用房單位。根據這項檢討，吾等決定(I)就將予購買的合約土地，合約是否可能終止或重新磋商；及(Ii)就吾等擁有的土地而言，該土地可能會按預期或以其他方式發展，或應出售。然後，我們進一步確定已資本化到社區的成本是可以收回的，還是應該註銷。核銷計入確定需要核銷期間的房屋銷售收入成本。
在確定當前和未來社區的估計現金流和公允價值時使用的估計是基於作出估計時我們已知的因素以及我們對未來運營和經濟狀況的預期。如果用於確定估計公允價值的估計或預期在未來惡化，我們可能需要確認與當前和未來社區相關的額外減值費用和註銷，該等金額可能是重大的。
在過去的三個財政年度中，我們沒有對我們用來評估可能的減值的會計方法進行任何實質性的改變。
我們確認了我們認為在截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的三個財政年度中每一年都無法收回的庫存減值費用和成本支出，如下表所示(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 10,712 | | | $ | 13,051 | | | $ | 5,620 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 1,493 | | | 19,690 | | | 19,805 | |
| 運營社區 | 18,501 | | | — | | | 1,110 | |
| | $ | 30,706 | | | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | |
收入確認成本
房屋銷售收入的成本在每套房屋交付時確認，所有權和佔有權轉移給買家。
對於我們的標準附屬和獨立住宅，土地、土地開發和相關成本，無論是已經發生的還是估計將在未來發生的，都根據每個社區預計建造的住宅總數，攤銷到關閉的住宅成本。在開始交付住房後，由於預計要建造的住房數量或估計費用的變化而產生的任何變化，都將分配給社區中剩餘的未交付住房。房屋建造及相關費用計入根據特定識別方法關閉的房屋的成本。對於我們的總體規劃社區，估計的土地、公共區域發展和相關成本，包括高爾夫球場的成本，減去它們的估計殘值，按相對銷售價值分配給總體規劃社區內的各個社區。由於預計要建造的住房數量或估計費用的變化而產生的任何變化，都將分配給總規劃社區每個社區的剩餘住房用地。
就高層/中層項目而言，土地、土地開發、建築及相關成本，包括已產生及估計將於未來產生的成本，一般按已關閉單位的估計相對銷售價值與估計總銷售價值計算攤銷至已關閉單位的成本。由於項目估計總成本或收入的變化而產生的任何變化，都將分配給剩餘的單位交付。
我們依賴某些估算來確定我們的建築和土地開發成本。建築和土地成本由直接成本和分配成本組成，包括估計的未來成本。在確定這些成本時，我們根據各種假設編制社區預算，包括未來的建設時間表和將發生的成本。由於各種原因，實際結果可能與預算金額不同，包括施工延誤、勞動力或材料短缺、吸收速度較慢、尚未承諾的成本增加、政府要求的變化、或在建設和開發過程中遇到的其他意想不到的問題，以及其他我們無法控制的因素。為了解決這些預算中的不確定性，我們定期評估、更新和修訂社區預算，利用現有的最新信息來估計房屋建設和土地成本。
在過去三個財政年度，我們並沒有對制訂和修訂社區預算所採用的方法作出任何重大改變。
保修和自我保險
保修：我們為所有的購房者提供有限的保修，以工藝和機械設備。我們還為許多購房者提供10年的結構完整性有限保修。我們應計的預期保修成本時，每個家庭是關閉和所有權和佔有權轉移到購房者。保修成本根據與產品類型、地理位置及其他社區特定因素有關的歷史經驗累計。對我們與前幾年交付的房屋有關的保修負債的調整記錄在我們估計發生變化的期間。在過去的十年中，我們有大量的保修索賠，主要涉及在賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋。有關這些保修費用的更多信息，請參見本表格10-K第15（a）1項中的註釋7“應計費用”。在過去三個財政年度，我們沒有對用於建立保修儲備的方法或重大假設進行任何重大變更。
自我保險： 我們維持並要求大部分分包商維持一般責任保險（包括建築缺陷及人身傷害保險）及工人賠償保險。該等保單保障我們免受與我們的房屋建築活動有關的申索的部分損失風險，惟須受若干自保自留額、免賠額及其他保障限額（“自保責任”）所規限。我們還為亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、內華達州、華盛頓州和德克薩斯州某些地區的分包商提供一般責任保險，在這些地區，符合條件的分包商在其開展工作的每個社區都登記為我們一般責任保險政策下的被保險人。對於那些註冊的分包商，我們承擔他們的一般責任與工作進行我們的家園內，
適用社區作為我們整體一般責任保險的一部分，以及我們通過附屬自保公司進行的自我保險。
我們根據承保我們的自保責任所需的估計成本以及我們的保單不涵蓋的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本記錄開支和負債。該等估計成本乃基於對過往索償及行業數據的分析，幷包括已發生但尚未呈報的索償（“已發生但尚未呈報的索償”）的估計。
我們聘請了第三方精算師，該精算師使用我們的歷史索賠和費用數據、我們內部法律和風險管理團隊的輸入以及行業數據來估計我們與未付索賠相關的負債、與我們為自保責任承擔的風險相關的IBNR以及管理當前和預期索賠所需的其他成本。由於各種因素，這些估計受到不確定性的影響，最重要的是從向購房者交付房屋到提出結構保修或建築缺陷索賠之間的漫長時間，以及索賠的最終解決。雖然各州的規定各不相同，但建築缺陷索賠的報告和解決需要很長一段時間，可能長達10年或更長時間。因此，大部分估計負債與IBNR有關。對我們與前幾年交付的房屋有關的負債的調整記錄在我們估計發生變化的期間。
與該等負債相關的虧損的預測需要精算假設，而該等假設因與我們的市場及我們建造的產品類型有關的建築缺陷索賠、保險業慣例及法律或監管行動及╱或詮釋等因素的不確定性而存在變數。該等估計所用的主要假設包括可能在一段較長時間內發生的索償頻率、嚴重程度及結算模式。此外，已呈報索償的頻率及嚴重程度以及理賠估計的變動可能會影響精算分析所用的趨勢及假設，而這可能對我們的綜合財務報表構成重大影響。由於所需的判斷程度以及該等相關假設的潛在變動，我們的實際未來成本可能與估計成本不同，而該差異可能對我們的綜合財務報表構成重大影響。
在過去三個財政年度，我們沒有對用於建立自我保險準備金的方法進行任何重大修改。在過去三個財政年度，對我們的估計進行的調整並不重大。
對未合併實體的投資
我們每季度評估於未合併實體的投資是否有減值跡象。被投資方的一系列經營虧損、無法收回我們的投資資本或其他因素可能表明我們於未合併實體的投資價值出現虧損。倘出現虧損，我們會進一步審閲以確定該虧損是否並非暫時性虧損，在此情況下，我們會將投資撇減至其估計公平值。確認的減值金額為投資賬面值超出其估計公允價值的部分。
在評估我們對非臨時減值的未合併實體的投資時，需要使用許多估計進行詳細的現金流分析，包括但不限於：(1)未合併實體的預計未來分配，(2)適用於未來分配的貼現率，以及(3)各種其他因素。對於我們開發待售房屋和公寓的未合併實體來説，這些其他因素包括與我們如上所述評估庫存減值的方式類似的因素，如預期銷售速度、預期銷售價格以及發生和預期的成本。對於擁有、開發和管理出租住宅公寓的未合併實體來説，這些其他因素可能包括租金趨勢、預期未來費用和上限費率。我們對未合併實體的預測未來分配的假設也取決於市場狀況、融資充足、資本和競爭。
我們認為，我們對貼現率的假設需要做出重大判斷，因為貼現率的選擇可能會對我們在未合併實體的投資的估計公允價值產生重大影響。較高的貼現率會降低我們對未合併實體的投資的估計公允價值，而較低的貼現率會增加我們對未合併實體的投資的估計公允價值。在截至2023年10月31日的年度內，我們在估值中使用了10%至18%的貼現率。由於經濟狀況的變化，實際結果可能與管理層的假設大相徑庭，可能需要對我們在未合併實體的投資進行重大估值調整，以便在未來記錄下來。
行動的結果
下表比較了2023財年和2022財年我們的綜合經營報表和全面收益報表以及其他補充信息中的某些項目(除非另有説明，否則以百萬美元為單位)。有關按業務部門劃分的業務結果的詳情，請參閲本MD&A中的“部門”。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至10月31日止年度， | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | | | |
| 收入： | | | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 9,866.0 | | | $ | 9,711.2 | | | 2 | % | | | | |
| 賣地及其他 | 128.9 | | | 564.4 | | | | | | | |
| 9,994.9 | | | 10,275.6 | | | (3) | % | | | | |
| 收入成本： | | | | | | | | | |
| 房屋銷售 | 7,207.3 | | | 7,237.4 | | | — | % | | | | |
| 賣地及其他 | 153.5 | | | 551.8 | | | | | | | |
| 7,360.7 | | | 7,789.2 | | | (6) | % | | | | |
| 銷售、一般和行政 | 909.4 | | | 977.8 | | | (7) | % | | | | |
| 營業收入 | 1,724.8 | | | 1,508.6 | | | 14 | % | | | | |
| 其他： | | | | | | | | | |
| 未合併實體的收入 | 50.1 | | | 23.7 | | | 111 | % | | | | |
| 其他收入--淨額 | 67.5 | | | 171.4 | | | (61) | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 所得税前收入 | 1,842.4 | | | 1,703.7 | | | 8 | % | | | | |
| 所得税撥備 | 470.3 | | | 417.2 | | | 13 | % | | | | |
| 淨收入 | $ | 1,372.1 | | | $ | 1,286.5 | | | 7 | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 補充信息： | | | | | | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 73.1 | % | | 74.5 | % | | | | | | |
| 土地銷售和其他收入成本佔土地銷售和其他收入的百分比 | 119.1 | % | | 97.8 | % | | | | | | |
| SG&A占房屋銷售收入的百分比 | 9.2 | % | | 10.1 | % | | | | | | |
| 實際税率 | 25.5 | % | | 24.5 | % | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 交貨量-單位 | 9,597 | | | 10,515 | | | (9) | % | | | | |
| 發貨量-平均銷售價格(以00年代為單位) | $ | 1,028.0 | | | $ | 923.6 | | | 11 | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 已簽署的合同淨值-價值 | $ | 7,907.8 | | | $ | 9,067.4 | | | (13) | % | | | | |
| 簽訂的合同淨額--單位 | 8,077 | | | 8,255 | | | (2) | % | | | | |
| 簽約淨額-平均銷售價格(2000年) | $ | 979.1 | | | $ | 1,098.4 | | | (11) | % | | | | |
| | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | | | |
| 積壓-值 | $ | 6,945.3 | | | $ | 8,874.1 | | | (22) | % | | | | |
| 積壓--單位 | 6,578 | | | 8,098 | | | (19) | % | | | | |
| 積壓-平均銷售價格(2000年) | $ | 1,055.8 | | | $ | 1,095.8 | | | (4) | % | | | | |
注：由於四捨五入，金額可能不會相加。“合同簽約額淨額”是該期間發生的所有取消合同的淨額。它包括在這一期間簽署的每一份具有約束力的銷售協議的價值，加上在這一期間選定的所有期權的價值，無論與這些期權有關的最初銷售協議是在何時簽署的。
關於截至2022年10月31日的年度的經營業績和財務狀況分析與截至2021年10月31日的年度相比的討論和分析，包含在我們於2022年12月19日提交給美國證券交易委員會的截至2022年10月31日的10-K表格年度報告的第二部分第7項“MD&A”中。
2023財年與2022財年相比
房屋銷售收入和房屋銷售收入成本
與2022財年相比，2023財年房屋銷售收入增加的原因是交付房屋的平均價格上漲了11%，但部分抵消了交付房屋數量減少9%的影響。平均交付住房價格的上升主要是由於我們有能力提高某些社區的價格，以及在更昂貴的產品類型/地理區域交付的住房增加。與2022財年相比，2023財年交付的住房數量減少，主要是因為與2021年10月31日的積壓住房數量相比，2022年10月31日的積壓住房數量減少，部分抵消了2023財年交付的積壓住房轉化率上升和快速入住住房數量的增加。
2023財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比為73.1%，而2022財年為74.5%。2023財年的下降主要是由於收入組合轉向利潤率更高的產品/領域，銷售價格增長超過成本增長，以及利息支出占房屋銷售收入的百分比下降。2023財年的利息成本為1.394億美元，占房屋銷售收入的1.4%，而2022財年的利息成本為1.648億美元，占房屋銷售收入的1.7%。我們在2023財年和2022財年分別確認了3,070萬美元的庫存減值和註銷，占房屋銷售收入的0.3%，和3,270萬美元，占房屋銷售收入的0.3%。
賣地及其他收入和賣地及其他收入成本
我們的土地銷售和其他收入通常包括：(1)向我們保留權益的合資企業出售土地；(2)向我們的總體規劃社區內的第三方建築商出售地塊；(3)向我們認為不再符合我們的開發標準的第三方出售土地；以及(4)通常位於我們的城市豪華公寓社區的商業和零售物業的銷售。出售土地予我們保留權益的合營公司，一般是以我們的土地為基礎出售，因此這些出售所賺取的毛利微乎其微。
在2023財年，我們將三塊地塊出售給新成立的Rental Property合資企業，我們在其中擁有約4420萬美元的權益。在2022財年，我們向新成立的Rental Property合資企業出售了9塊地塊，我們擁有這些地塊的權益約為3.223億美元。這些向合資企業出售土地的收益微乎其微。於2023財政年度，我們錄得與計劃賣地有關的減值費用3,060萬美元。在2022財年，我們記錄了與新澤西州霍博肯某些公寓項目相關的辦公空間減值費用680萬美元，這些項目與計劃中的銷售有關。
銷售、一般及行政費用(“SG&A”)
與2022財年相比，2023財年的SG&A支出減少了6830萬美元。在2023財年和2022財年，SG&A分別占房屋銷售收入的9.2%和10.1%。SG&A的美元減少主要是由於2023財年交付的房屋數量減少導致員工人數減少和可變銷售費用減少。此外，2022財年還包括向Toll Brothers基金會進行慈善捐款的1000萬美元費用。與2022財年相比，SG&A在房屋銷售收入中所佔比例的下降主要是由於與2022財年相比，2023財年員工人數減少和佣金率降低，提高了固定成本槓桿。
未合併實體的收入
我們確認我們所投資的各種未合併實體的收益和虧損所佔的比例份額。我們的許多未合併實體是土地開發項目、高層/中層公寓建設項目、出租公寓項目和出租獨棟住宅項目，這些項目在物業開發期間的若干年內不會產生收入和收益。一旦土地開發項目和高層/中層公寓建設項目完成開發，這些未合併實體一般將在相對較短的時間內產生收入和收益，直至出售該實體的所有資產。此外，一旦出租公寓和出租獨棟住宅項目完成並穩定下來，我們可能會通過資本重組或出售我們在合資企業中的全部或部分所有權權益，將這些項目的一部分貨幣化，從而產生創收活動。由於與這些實體相關的發展週期較長，從這些實體確認的收益可能因季度和年度的不同而有很大差異。
具體地説，對於我們的租賃物業合資企業，這些實體通常會產生運營虧損，直到相關物業達到穩定。在2023和2022財政年度，我們與租賃物業合資企業相關的收益分別包括我們應佔這些合資企業產生的淨運營虧損的約3290萬美元和1750萬美元，其中約2610萬美元和2170萬美元分別是我們在這些合資企業確認的折舊費用中應佔的份額。
來自未合併實體的收入從2022財年的2370萬美元增加到2023財年的5010萬美元，主要是由於我們的兩家租賃物業合資企業與物業銷售相關的5090萬美元確認收益，以及我們在2023財年出售我們在一家租賃物業合資企業的所有權權益所確認的1600萬美元收益。在2022財年期間，我們確認了與我們的一家Rental Property合資企業出售物業相關的2,100萬美元收益，我們的Rental Property合資企業減少了約1,420萬美元的虧損，我們的土地開發合資企業因地塊銷售而增加了約720萬美元的收入。此外，在2022財年期間，我們在一家租賃物業合資企業的一項投資中確認了800萬美元的非臨時性減值費用。在2023財年期間，除臨時性減值費用外，沒有類似的減值費用。
其他收入--淨額
下表列出了截至2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日終了年度的“其他收入--淨額”的組成部分(以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 利息收入 | $ | 35,133 | | | $ | 6,180 | |
| 附屬業務收入 | 2,846 | | | 24,668 | |
房屋建築經營所得管理費收入 | 4,462 | | | 7,968 | |
| 訴訟和解收益-淨值 | 27,683 | | | 141,234 | |
| | | |
| 其他 | (2,606) | | | (8,673) | |
其他收入總額--淨額 | $ | 67,518 | | | $ | 171,377 | |
與2022財年相比，2023財年利息收入增加的主要原因是利率上升。
與2022財年相比，2023財年來自輔助業務的收入減少，主要原因是由於交易量減少和競爭加劇，我們的抵押貸款業務的收益減少，以及我們的公寓生活業務產生的運營虧損增加。此外，2022財年還包括與我們的智能家居技術業務批量銷售安全監控賬户相關的900萬美元收益。這被我們的高層城市豪華公寓業務在2023財年產生的更高收入所抵消，這主要是由於大約400萬美元的房地產銷售。在2023財年和2022財年，我們還分別確認了與之前發生的成本相關的840萬美元和30萬美元的註銷，我們認為這些成本在我們的公寓租賃開發業務運營中無法收回。
在2023財年，附屬業務的收入包括公寓租賃開發、高層城市豪華共管公寓以及直布羅陀未合併實體和運營的管理費，總計3470萬美元。在2022財年，來自輔助業務的收入包括我們的公寓租賃開發和直布羅陀未合併實體和運營的管理費，總額為2590萬美元。在2023財年之前，我們的高層豪華公寓未合併實體所賺取的管理費已計入上文“住宅建築業務所賺取的管理費”。
房屋建築業務的管理費收入包括我們的高層城市豪華公寓業務和房屋建築業務的費用。與2022財年相比，2023財年的增長主要與我們提供服務的合資企業減少有關。
在2022財年，我們與南加州天然氣公司達成了一項1.925億美元的和解協議，以解決與2015年10月至2016年2月發生的天然氣泄漏有關的索賠，該泄漏發生在我們位於南加州某些社區附近的Aliso Canyon地下儲存設施。因此，扣除法律費用和支出後，我們錄得1.484億美元的税前收益，其中1.412億美元計入我們2022財年綜合運營和全面收益表的其他收入淨額。其餘部分作為對以前發生的費用的抵銷入賬。2023財年訴訟和解淨額的收益主要與保險索賠的和解有關。
所得税前收入
在2023財年，我們公佈的所得税前收入為18.4億美元，佔收入的18.4%，而2022財年為17億美元，佔收入的16.6%。
所得税撥備
我們確認了2023財年4.703億美元的所得税撥備。根據2023財年21.0%的聯邦法定税率，我們的聯邦税收撥備為3.869億美元。已確認税收撥備與基於聯邦法定税率的税收撥備之間存在差異，主要原因是州所得税撥備9070萬美元和未確認税收優惠增加220萬美元，但因以下方面的超額税收優惠730萬美元而被部分抵銷
基於股票的薪酬，280萬美元的其他永久差額，以及230萬美元的聯邦節能住房信貸福利。
我們在2022財年確認了4.172億美元的所得税撥備。根據2022財年21.0%的聯邦法定税率，我們的聯邦税收撥備為3.578億美元。確認的税收撥備與以聯邦法定税率為基礎的税收撥備之間出現差異的主要原因是，州所得税撥備7,550萬美元和其他永久性差額440萬美元被部分抵銷，抵銷部分被以下各項抵銷：聯邦節能住房抵免帶來的2,220萬美元的好處；與股票薪酬相關的超額税收優惠帶來的300萬美元的好處；以及由於訴訟時效到期而不再需要的不確定税種的170萬美元應計税收撥備。
資本資源和流動性
我們業務的資金一直是，並將繼續主要通過增加庫存前經營活動的現金流、與第三方的信貸安排以及公共資本市場提供。
我們的運營現金流通常為我們提供了一個重要的流動性來源。我們通過經營活動提供的現金流，加上我們的短期借款和長期債務，足以為我們的運營提供資金，同時使我們能夠投資於支持我們公司長期增長的活動。我們現金的主要用途包括以土地收購和存款的形式增加庫存，以獲得對土地的控制權，土地開發，為日常運營提供資金的營運資本，以及對現有和未來未合併的合資企業的投資。我們也可以使用現金為資本支出提供資金，例如對我們的信息技術系統的投資。我們不時使用部分或全部剩餘現金流償還債務，併為股票回購和普通股分紅提供資金。我們相信，在可預見的未來，我們的現金和流動資金來源將繼續足夠為運營提供資金，為我們的戰略運營計劃提供資金，償還債務，為股票回購提供資金，並支付股息。
截至2023年10月31日，我們手頭有13.億美元的現金和現金等價物，我們的循環信貸安排下約有17.9億美元可供借款。2023年2月14日，我們與一個銀行銀團簽訂了19.05億美元的新循環信貸安排，計劃於2028年2月14日到期。新的循環信貸安排取代了先前因執行新協議而終止的19.05億美元循環信貸安排。新的循環信貸安排為我們提供19.05億美元的承諾借款能力，在貸款人同意的情況下，我們有能力增加至多30億美元。新循環信貸安排的條款與先前的協議大致相同，只是以倫敦銀行同業拆息為基礎的利率撥備已被基於SOFR的撥備所取代。Toll Brothers，Inc.及其幾乎所有100%擁有的房屋建築子公司是借款人根據新循環信貸安排承擔的義務的擔保人。同樣在2023年2月14日，我們對定期貸款安排進行了修訂，將4.875億美元的未償還定期貸款的到期日延長至2028年2月14日，其中6090萬美元將於2026年11月1日到期，其餘1.016億美元將於2025年11月1日到期。
短期流動性與資本資源
至少在未來12個月，我們預計我們對資金的主要需求將是增加庫存(以土地收購、土地開發、房屋建設成本和控制土地的存款的形式)、運營費用，包括我們的一般和行政費用、資本改善的投資和資金、對現有和未來未合併的合資企業的投資、社區層面的債務償還、普通股回購和股息支付。對資金的需求包括當前和未來債務融資的利息和本金支付。我們預計主要通過我們手頭的現金和現金等價物以及運營部門提供的淨現金流來滿足我們的短期流動性需求。其他資金來源包括我們未合併的合資企業的分配、我們新的循環信貸安排下的借款能力以及從銀行和其他貸款人那裏借款。
我們相信，在未來12個月內，我們將有足夠的流動資金及時滿足我們的業務需求、承諾和合同義務。然而，我們可能會尋求額外的融資，為未來的增長提供資金，或者通過債務資本市場為我們現有的債務再融資，但我們不能保證這種融資將以有利的條件提供，或者根本不能。
長期流動性與資本資源
在未來12個月後，我們對資金的主要需求將是支付到期或到期的長期債務本金、購買土地和增加業務所需的庫存、長期資本投資和對未合併的合資企業的投資、普通股回購和股息支付。
長遠而言，如果上述資金來源不足以應付我們的需要，我們亦可公開發售證券、為債務再融資或出售某些資產，為我們的經營活動提供資金。
和償債能力。我們預計這些資源將足以為我們正在進行的經營活動提供資金，併為未來的土地購買和相關開發活動以及未來的合資企業的投資提供資金。
材料現金需求
我們是許多協議的一方，這些協議包括合同義務和向第三方付款的承諾。這些義務影響我們的短期和長期流動性和資本資源需求。某些合同義務反映在截至2023年10月31日的合併資產負債表中，而其他則被視為未來承諾。我們的合約責任主要包括長期債務及相關利息付款、抵押貸款公司貸款融資的到期付款、與根據購買協議及土地開發協議（其中許多以信用證或擔保債券作抵押）預期收購土地有關的購買責任、經營租賃、遞延補償計劃項下的責任，以及補充高管退休計劃項下的責任。我們亦訂立若干短期租賃承擔、為現有或未來未綜合入賬合營企業提供資金的承擔、信用證及日常業務過程中的其他購買責任。有關我們的主要義務的更多信息，請參閲附註6，“應付貸款，優先票據和抵押貸款公司貸款融資”和附註15，“承諾和或有事項”，包括在本年度報告的其他地方10-K表格截至2023年10月31日的未償還金額的綜合財務報表，分別與債務和承諾和或有事項有關。
我們還通過一些合資企業開展業務，並根據這些安排承擔了各種承諾。於2023年10月31日，我們於該等實體的投資為9. 59億元，並承諾於該等實體需要額外資金時向其額外投資或墊款最多4. 008億元。截至2023年10月31日，我們已同意從三家合資企業收購332個家庭用地的條款，估計總購買價為3150萬美元。此外，我們預計將在未來幾年內從我們擁有權益的幾家合資企業購買約8，200個額外的家庭網站。這些住宅用地的購買價格將在未來確定。
我們投資的未合併合營企業通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動提供資金。在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為未合併實體的債務提供擔保。這些擔保可包括下列任何或所有擔保：（一）項目完工擔保，包括任何費用超支;（二）還款擔保，一般包括未償貸款的一定比例;（三）結轉成本擔保，包括利息、房地產税和保險等費用;（iv）向放款人提供的環境賠償，使放款人免受因從財產排放有害物質而產生的損失，並且不-遵守適用的環境法律;以及（v）使貸方免受未合併實體的“壞小子行為”的影響。
在這些情況下，當我們與我們的合資企業合作伙伴有共同和個別擔保時，我們通常會尋求與我們的合作伙伴執行一項補償協議，規定任何一方都不負責超過其比例份額或商定份額的擔保;然而，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財務資源來履行其在此類償還協議下的義務，我們可能需要承擔超過我們應佔比例的責任。我們認為，截至2023年10月31日，如果我們因觸發事件而在法律上有義務履行未合併實體的義務擔保，則該實體的抵押品應足以償還全部或大部分義務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向該實體提供額外的資本。於2023年10月31日，我們已為若干未合併實體的債務提供擔保，該等實體的貸款承諾總額為33. 4億美元，其中，倘債務責任全數借入，我們估計6. 88億美元為我們與還款及持有成本擔保有關的最大風險。於2023年10月31日，未合併實體已借入合共16. 4億元，我們估計其中5. 441億元為我們與還款及賬面成本擔保有關的最大風險。該等擔保之年期一般介乎1個月至4. 0年。該等最高風險估計並未考慮從相關抵押品收回的任何款項或我們的合作伙伴的任何償付，亦不包括與項目完成擔保或上述彌償有關的任何潛在風險（不可估計）。
有關這些合資企業的更多信息，請參見本表格10-K第15（a）1項合併財務報表附註中的附註4“對未合併實體的投資”。
償債要求
我們的融資策略是確保流動性和進入資本市場的機會，保持債務到期的平衡，並管理我們對浮動利率波動的風險。
除正常運作外，我們其中一項主要的流動資金需求是支付未償還債務的本金和利息。根據某些貸款文件的條款，我們必須滿足某些公約，如財務比率和報告要求。截至2023年10月31日，我們遵守了關於定期貸款、信貸安排和其他應付貸款的所有此類契約和要求。請參閲附註6，“應付貸款、高級票據和抵押公司
有關補充資料，請參閲本表格10-K第15(A)1項合併財務報表附註內的“貸款安排”。
經營活動
2023財年，經營活動提供的現金為12.7億美元。經營活動提供的現金主要來自：(1)13.7億美元的淨收入加上以下非現金活動：7650萬美元的折舊和攤銷、6950萬美元的減值和註銷、2480萬美元的股票補償、3830萬美元的現金收入(扣除從未合併實體獲得的收入)以及3620萬美元的遞延税金淨額和(2)扣除原始收入後的7890萬美元的抵押貸款銷售。這一活動因當期所得税淨額減少1.626億美元；應收賬款、預付資產和其他資產增加1.359億美元；客户存款淨額減少8830萬美元；應付賬款和應計費用減少2370萬美元；以及存貨增加2220萬美元，部分抵消了這一活動。
2022財年，經營活動提供的現金為9.868億美元。經營活動提供的現金主要來自：(1)淨收益12.9億美元外加下列非現金活動：折舊和攤銷7,680萬美元，減值和註銷3,950萬美元，基於股票的報酬2,110萬美元，從未合併實體收到的現金淨額860萬美元，由9,670萬美元的遞延税金淨額抵銷；(2)應付賬款和應計費用增加1.525億美元；當期所得税淨額增加1.605億美元；扣除貸款金額後，按揭貸款銷售增加5,070萬元。庫存增加6.188億美元，應收賬款、預付資產和其他資產減少9500萬美元，部分抵消了這一活動。
投資活動
2023財年用於投資活動的現金為1.506億美元，主要用於為我們對未合併實體的投資提供資金的2.164億美元，以及用於購買房地產和設備的7300萬美元。這一活動被我們在未合併實體的投資中收到的1.127億美元現金回報和出售資產(包括在未合併實體中的所有權權益)獲得的2600萬美元現金收益部分抵消。
2022財年用於投資活動的現金為1.532億美元，主要用於為我們對未合併實體的投資提供資金2.267億美元，以及用於購買房地產和設備的7170萬美元。這一活動被我們在未合併實體的投資中收到的1.168億美元現金回報和出售資產所獲得的2830萬美元現金收益部分抵消。
融資活動
我們在2023財年使用了11.7億美元的融資活動現金，主要用於回購5.616億美元的普通股；贖回4.0億美元的優先票據；支付1.603億美元的應付貸款，扣除新借款；支付普通股股息9110萬美元和支付540萬美元的債務發行成本。這一活動被以股票為基礎的福利計劃的4830萬美元收益所抵消。
我們在2022財年使用了11.2億美元的融資活動現金，主要用於回購5.427億美元的普通股；贖回4.099億美元的優先票據；支付5160萬美元的應付貸款，扣除新借款；支付8890萬美元的普通股股息，以及與非控股利息相關的支付-淨額2580萬美元。
通貨膨脹
通貨膨脹對我們的長期影響表現為土地、土地開發、建築和管理費用的增加。我們通常在開發和銷售工作開始前一段很長的時間內簽訂收購土地的合同。因此，只要土地收購成本是固定的，房屋銷售價格隨後的增減將影響我們的利潤。由於我們每套住房的銷售價格在買家簽訂購房合同時是固定的，而且我們在開始建設之前簽約出售大部分住房，任何超出預期的成本膨脹都可能導致毛利率下降。我們通常試圖通過與我們的分包商和材料供應商簽訂固定價格合同來儘量減少這種影響，合同的期限一般不超過一年。
一般來説，住房需求受到利率和住房成本上升的不利影響。此外，利率、土地在庫存中保留的時間長短以及融資庫存的比例都會影響我們的利息成本。如果我們無法提高銷售價格以彌補更高的成本，或者如果抵押貸款利率大幅上升，影響潛在買家為購房提供足夠資金的能力，我們的房屋銷售收入、毛利率和淨收入可能會受到不利影響。銷售價格的上漲，無論是通脹還是需求的結果，都可能影響潛在買家買得起新房的能力。
補充擔保人信息
於2023年10月31日，我們的全資附屬公司Toll Brothers Finance Corp.(“附屬發行人”)已發行及未償還本金總額為16億美元的於2025年11月15日至2029年11月1日期間不同日期到期的優先票據(“高級票據”)。有關高級票據的更多信息，請參閲我們的綜合財務報表的附註6，標題為“高級票據”。
子公司發行人支付本金、保費(如果有的話)和利息的義務由Toll Brothers，Inc.及其幾乎所有100%擁有的住宅建築子公司(“擔保人子公司”和與我們一起的“擔保人”)共同和各自優先擔保。擔保是完全和無條件的，子公司發行者和每個擔保人子公司都是Toll Brothers，Inc.的合併子公司。我們的非住宅建築子公司和我們的幾個住宅建築子公司(統稱為非擔保人子公司)不為優先票據提供擔保。附屬發行人並無營業收入，除透過借出其公開債券發行所得款項(包括優先債券)為我們的其他附屬公司融資外，並無任何獨立業務。我們的房屋建築業務幾乎完全通過擔保人子公司進行。因此，子公司發行人的現金流和償還優先票據的能力取決於公司子公司的收益以及這些收益通過股息、貸款或其他方式分配給子公司發行人的情況。優先票據持有人只可直接向附屬發行人及擔保人索償。擔保人在其擔保下的義務將視需要加以限制，以承認擔保人根據適用法律普遍可獲得的某些抗辯(包括與欺詐性轉讓或轉讓、可撤銷優先或影響一般債權人權利的類似法律有關的抗辯)。
發行優先票據的契約規定，我們的任何附屬公司為我們在新循環信貸安排下的債務提供擔保，將為優先票據提供擔保。契約進一步規定，只要(I)不存在違約或違約事件，或解除擔保將導致違約或違約事件，任何擔保子公司均可被解除擔保；(Ii)被解除擔保的子公司在我們最近一個財政季度結束時的綜合淨值低於公司綜合淨值的5%；(Iii)在任何財政年度解除擔保的擔保子公司在我們最近一個財政季度結束時的綜合淨值總額低於我們的綜合淨值的10%(或在允許違約治癒所必需的範圍內)15%；(Iv)該等豁免不會對吾等及吾等附屬公司的房屋建築業務造成重大不利影響；及(V)擔保附屬公司根據新循環信貸安排獲解除擔保。如果新的循環信貸安排下沒有擔保人，所有契據下的擔保人子公司將被免除擔保。
以下是在Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和擔保子公司之間的公司間交易和餘額以及它們在非擔保子公司的投資和收益中的權益被抵消後，在合併的基礎上為Toll Brothers，Inc.、子公司Issuer和擔保子公司提供的以下彙總財務信息。
資產負債表彙總數據(單位：百萬) | | | | | |
| 2023年10月31日 |
| 資產 | |
| 現金 | $ | 1,137.4 | |
| 庫存 | $ | 8,911.0 | |
| 非擔保人子公司的應付金額 | $ | 660.1 | |
| 總資產 | $ | 11,460.8 | |
| |
| 負債與股東權益 | |
| 應付貸款 | $ | 1,091.6 | |
| 高級筆記 | $ | 1,596.2 | |
| 總負債 | $ | 5,106.7 | |
| 股東權益 | $ | 6,354.1 | |
業務報表彙總數據(單位：百萬) | | | | | |
| 對於
截至2023年10月31日的年度 |
| 收入 | $ | 9,764.9 | |
| 收入成本 | $ | 7,175.8 | |
| 銷售、一般和行政 | $ | 904.1 | |
| 所得税前收入 | $ | 1,722.1 | |
| 淨收入 | $ | 1,282.5 | |
細分市場
我們在五個地理區域開展業務，目前的業務通常位於以下列出的州：
東部地區：
•這個北地區：康涅狄格州、特拉華州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；
•這個大西洋中部地區：佐治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個南地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
西部地區：
•這個高山地區：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及
•這個太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
我們的地理報告部分與我們的首席運營決策者評估運營業績和配置資本的方式一致。下表按部門彙總了2023和2022財政年度的收入、簽訂的合同淨額和所得税前收入(虧損)。還提供了關於2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日積壓和資產的信息。
交付的單位和收入： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023財年與2022財年比較 |
| | 收入
(百萬美元) | | 已交付的單位 | | 平均到貨價格
(千美元) |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,494.1 | | | $ | 1,853.7 | | | (19) | % | | 1,577 | | | 2,163 | | | (27) | % | | $ | 947.4 | | | $ | 857.0 | | | 11 | % |
| 大西洋中部 | 1,175.3 | | | 1,149.0 | | | 2 | % | | 1,067 | | | 1,222 | | | (13) | % | | $ | 1,101.5 | | | $ | 940.3 | | | 17 | % |
| 南 | 2,204.8 | | | 1,519.6 | | | 45 | % | | 2,597 | | | 2,033 | | | 28 | % | | $ | 849.0 | | | $ | 747.5 | | | 14 | % |
| 高山 | 2,660.7 | | | 2,747.8 | | | (3) | % | | 2,897 | | | 3,366 | | | (14) | % | | $ | 918.4 | | | $ | 816.3 | | | 13 | % |
| 太平洋 | 2,329.4 | | | 2,442.0 | | | (5) | % | | 1,459 | | | 1,731 | | | (16) | % | | $ | 1,596.6 | | | $ | 1,410.7 | | | 13 | % |
| *住宅建築 | 9,864.3 | | | 9,712.1 | | | 2 | % | | 9,597 | | | 10,515 | | | (9) | % | | $ | 1,027.9 | | | $ | 923.6 | | | 11 | % |
| 其他 | 1.7 | | | (0.9) | | | | | | | | | | | | | | | |
| 房屋銷售總收入 | 9,866.0 | | | 9,711.2 | | | 2 | % | | 9,597 | | | 10,515 | | | (9) | % | | $ | 1,028.0 | | | $ | 923.6 | | | 11 | % |
| 賣地及其他收入 | 128.9 | | | 564.4 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 總收入 | $ | 9,994.9 | | | $ | 10,275.6 | | | | | | | | | | | | | | | |
已簽署的合同淨額： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023財年與2022財年比較 |
| | 合同淨值
(百萬美元) | | 簽約單位淨額 | | 平均合同價格
(千美元) |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,336.9 | | | $ | 1,534.7 | | | (13) | % | | 1,411 | | | 1,596 | | | (12) | % | | $ | 947.5 | | | $ | 961.6 | | | (1) | % |
| 大西洋中部 | 1,165.5 | | | 1,105.4 | | | 5 | % | | 1,170 | | | 1,012 | | | 16 | % | | $ | 996.2 | | | $ | 1,092.3 | | | (9) | % |
| 南 | 1,938.3 | | | 1,838.3 | | | 5 | % | | 2,386 | | | 1,981 | | | 20 | % | | $ | 812.4 | | | $ | 928.0 | | | (12) | % |
| 高山 | 1,633.1 | | | 2,319.7 | | | (30) | % | | 1,950 | | | 2,292 | | | (15) | % | | $ | 837.5 | | | $ | 1,012.1 | | | (17) | % |
| 太平洋 | 1,834.0 | | | 2,269.3 | | | (19) | % | | 1,160 | | | 1,374 | | | (16) | % | | $ | 1,581.0 | | | $ | 1,651.6 | | | (4) | % |
| 合併總數 | $ | 7,907.8 | | | $ | 9,067.4 | | | (13) | % | | 8,077 | | | 8,255 | | | (2) | % | | $ | 979.1 | | | $ | 1,098.4 | | | (11) | % |
10月31日的積壓： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023年10月31日與2022年10月31日 |
| | 積壓價值
(百萬美元) | | 積壓單位 | | 平均積壓價格
(千美元) |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 | | 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 964.1 | | | $ | 1,119.5 | | | (14) | % | | 956 | | | 1,122 | | | (15) | % | | $ | 1,008.5 | | | $ | 997.8 | | | 1 | % |
| 大西洋中部 | 953.0 | | | 960.5 | | | (1) | % | | 945 | | | 842 | | | 12 | % | | $ | 1,008.4 | | | $ | 1,140.7 | | | (12) | % |
| 南 | 2,093.4 | | | 2,352.5 | | | (11) | % | | 2,312 | | | 2,523 | | | (8) | % | | $ | 905.5 | | | $ | 932.4 | | | (3) | % |
| 高山 | 1,577.7 | | | 2,597.3 | | | (39) | % | | 1,577 | | | 2,524 | | | (38) | % | | $ | 1,000.5 | | | $ | 1,029.0 | | | (3) | % |
| 太平洋 | 1,357.1 | | | 1,844.3 | | | (26) | % | | 788 | | | 1,087 | | | (28) | % | | $ | 1,722.2 | | | $ | 1,696.7 | | | 2 | % |
| 合併總數 | $ | 6,945.3 | | | $ | 8,874.1 | | | (22) | % | | 6,578 | | | 8,098 | | | (19) | % | | $ | 1,055.8 | | | $ | 1,095.8 | | | (4) | % |
除所得税前收入（虧損）（百萬美元）： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2023年與2022年的變化百分比 |
| | | | | |
| | | | | |
| 北 | $ | 197.4 | | | $ | 280.8 | | | (30) | % |
| 大西洋中部 | 243.5 | | | 189.5 | | | 28 | % |
| 南 | 416.7 | | | 249.7 | | | 67 | % |
| 高山 | 517.1 | | | 509.5 | | | 1 | % |
| 太平洋 | 610.1 | | | 572.8 | | | 7 | % |
| 住宅建築共計 | 1,984.8 | | | 1,802.3 | | | 10 | % |
| 公司和其他 | (142.4) | | | (98.6) | | | (44) | % |
| 合併總數 | $ | 1,842.4 | | | $ | 1,703.7 | | | 8 | % |
“公司及其他”主要包括一般公司開支，例如執行辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、資訊科技、市場推廣及法律團體；利息收入；來自若干附屬業務的收入，包括公寓租賃開發業務及高層城市豪華公寓業務；以及來自租賃物業合資企業及直布羅陀合資企業的收入。
總資產(百萬美元)： | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， |
| 2023 | | 2022 |
| | | |
| | | |
| 北 | $ | 1,281.4 | | | $ | 1,465.0 | |
| 大西洋中部 | 1,323.4 | | | 1,049.0 | |
| 南 | 2,399.1 | | | 2,137.6 | |
| 高山 | 2,666.9 | | | 2,785.6 | |
| 太平洋 | 2,175.8 | | | 2,174.1 | |
| 住宅建築共計 | 9,846.6 | | | 9,611.3 | |
| | | |
| 公司和其他 | 2,680.4 | | | 2,677.4 | |
| 合併總數 | $ | 12,527.0 | | | $ | 12,288.7 | |
“公司及其他”主要包括現金及現金等價物、限制性現金、對我們租賃物業合資企業的投資、預期從保險公司及供應商收回的款項、我們直布羅陀的投資及營運、製造設施、我們的公寓租賃發展及高層城市豪華公寓營運，以及我們的按揭及業權附屬公司。
與截至2021年10月31日的年度相比，對我們部門截至2022年10月31日的年度運營結果和財務狀況分析的討論和分析包含在我們於2022年12月19日提交給美國證券交易委員會的截至2022年10月31日的10-K表格年度報告的第二部分第7項“MD&A”中。
2023財年與2022財年相比
北 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,494.1 | | | $ | 1,853.7 | | | (19) | % |
| 交付的單位 | 1,577 | | | 2,163 | | | (27) | % |
平均交貨價格（千美元） | $ | 947.4 | | | $ | 857.0 | | | 11 | % |
| | | | | |
| 已簽署的合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值（百萬美元） | $ | 1,336.9 | | | $ | 1,534.7 | | | (13) | % |
| 淨簽約單位 | 1,411 | | | 1,596 | | | (12) | % |
平均合同價格（千美元） | $ | 947.5 | | | $ | 961.6 | | | (1) | % |
| | | | | |
房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 79.4 | % | | 77.6 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（百萬美元） | $ | 197.4 | | | $ | 280.8 | | | (30) | % |
| | | | | |
| 截至10月31日的銷售社區數量， | 40 | | | 53 | | | (25) | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
2023財年交付的房屋數量減少主要是由於與2021年10月31日的積壓房屋數量相比，2022年10月31日的積壓房屋數量減少，部分被2023財年交付的積壓轉換率較高和快速入住房屋數量增加所抵消。2023財年交付的房屋平均價格上漲主要是由於銷售價格上漲以及交付的房屋數量轉向更昂貴的領域和/或產品。
與2022財年相比，2023財年簽訂的淨合同數量減少，主要是由於銷售社區數量減少，部分被2023財年需求增加所抵消。與2022財年相比，2023財年簽訂的每份合同的平均價值下降，主要是由於簽訂的合同數量轉移到較便宜的領域和/或產品以及平均銷售激勵的增加。
2023財年所得税前收入減少主要是由於收入減少導致收益減少以及房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比增加部分 由於收入減少，可變SG&A支出減少。2023財年，房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比增加，主要是由於產品組合/區域向低利潤率區域轉移，部分被房屋銷售收入百分比的利息成本降低和庫存減值費用減少所抵消。
2023財年的庫存減值費用為70萬美元，而2022財年為1190萬美元。在2022財年，我們決定在賓夕法尼亞州費城出售一個包裹。與此計劃的銷售有關，我們確認了1030萬美元的庫存減值費用。此外，我們確認了1560萬美元的土地減值費用，包括在2023財年的土地銷售和其他收入成本中，與2022財年的680萬美元相比。
大西洋中部 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 1,175.3 | | | $ | 1,149.0 | | | 2 | % |
| 交付的單位 | 1,067 | | | 1,222 | | | (13) | % |
平均交貨價格（千美元） | $ | 1,101.5 | | | $ | 940.3 | | | 17 | % |
| | | | | |
| 已簽署的合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值（百萬美元） | $ | 1,165.5 | | | $ | 1,105.4 | | | 5 | % |
| 淨簽約單位 | 1,170 | | | 1,012 | | | 16 | % |
平均合同價格（千美元） | $ | 996.2 | | | $ | 1,092.3 | | | (9) | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 71.9 | % | | 76.1 | % | | |
| | | | | |
| 所得税前收入（百萬美元） | $ | 243.5 | | | $ | 189.5 | | | 28 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 43 | | | 40 | | | 8 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2022財年相比，2023財年交付的住房數量減少，主要是因為2022年10月31日的積壓住房數量與2021年10月31日的積壓住房數量相比有所減少，但2023財年交付的積壓住房轉化率較高，以及快速入住住房數量增加，部分抵消了這一下降。2023財年平均交付價格的上升主要是由於向更昂貴的地區和/或產品交付的住宅數量的轉移，以及銷售價格的上漲。
與2022財年相比，2023財年簽署的合同淨額有所增加，主要原因是銷售社區數量增加，加上2023財年需求增加。2023財年簽署的每份合同的平均價值下降的主要原因是，簽署的合同數量轉移到成本較低的領域和/或產品，以及2023財年平均銷售激勵措施的增加。
與2022財年相比，2023財年所得税前收入增加的主要原因是收入增加帶來的收益增加，加上收入中房屋銷售成本的下降，以及房屋銷售收入占房屋銷售收入的百分比以及SG&A支出的減少。2023財年收入的房屋銷售成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域轉向利潤率較高的領域，以及利息成本占房屋銷售收入的百分比降低，但部分被更高的庫存減值費用所抵消。
2023財年和2022財年的庫存減值費用分別為1590萬美元和340萬美元。此外，我們確認了1,030萬美元的土地減值費用，包括在2023財年與計劃出售土地有關的土地銷售和其他收入成本中。2022財年沒有確認類似的費用。
南 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,204.8 | | | $ | 1,519.6 | | | 45 | % |
| 交付的單位 | 2,597 | | | 2,033 | | | 28 | % |
平均交貨價格（千美元） | $ | 849.0 | | | $ | 747.5 | | | 14 | % |
| | | | | |
| 已簽署的合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值（百萬美元） | $ | 1,938.3 | | | $ | 1,838.3 | | | 5 | % |
| 淨簽約單位 | 2,386 | | | 1,981 | | | 20 | % |
平均合同價格（千美元） | $ | 812.4 | | | $ | 928.0 | | | (12) | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 73.5 | % | | 75.6 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（百萬美元） | $ | 416.7 | | | $ | 249.7 | | | 67 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 115 | | | 99 | | | 16 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2022財年相比，2023財年交付的房屋數量增加，主要是由於2023財年的積壓轉換率較高，與2021年10月31日的積壓房屋數量相比，2022年10月31日的積壓房屋數量增加，以及交付的快速入住房屋數量增加。2023財年平均交付價格的增長主要是由於交付到更昂貴地區和/或產品的房屋數量的變化以及銷售價格的上漲。
與2022財年相比，2023財年簽訂的淨合同數量增加，主要是由於2023財年銷售社區數量增加。2023財年期間簽署的每份合同平均價值的下降主要是由於簽署的合同數量轉向較便宜的領域和/或產品以及2023財年平均銷售激勵措施的增加。
與2022財年相比，2023財年的所得税前收入增加，主要是由於房屋銷售收入增加帶來的收益增加以及房屋銷售收入成本降低，部分被銷售量增加帶來的SG&A成本增加所抵消。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/區域向利潤率較高的區域轉移，利息成本占房屋銷售收入的百分比降低以及2023財年庫存減值變化減少。2023財年和2022財年的庫存減值費用分別為180萬美元和340萬美元。
高山 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,660.7 | | | $ | 2,747.8 | | | (3) | % |
| 交付的單位 | 2,897 | | | 3,366 | | | (14) | % |
平均交貨價格（千美元） | $ | 918.4 | | | $ | 816.3 | | | 13 | % |
| | | | | |
| 已簽署的合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值（百萬美元） | $ | 1,633.1 | | | $ | 2,319.7 | | | (30) | % |
| 淨簽約單位 | 1,950 | | | 2,292 | | | (15) | % |
平均合同價格（千美元） | $ | 837.5 | | | $ | 1,012.1 | | | (17) | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 74.0 | % | | 74.6 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（百萬美元） | $ | 517.1 | | | $ | 509.5 | | | 1 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 120 | | | 113 | | | 6 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2022財年相比，2023財年交付的房屋數量減少，主要是因為2022年10月31日的積壓房屋數量比2021年10月31日的積壓房屋數量減少，但2023財年交付的積壓房屋轉化率增加和快速入住房屋數量增加部分抵消了這一影響。2023財年交付的住房平均價格上升的主要原因是，向價格更高的地區和/或產品交付的住房數量有所轉移，以及銷售價格上漲。
與2022財年相比，2023財年簽署的合同淨數量減少，主要原因是2023財年需求減弱，但部分被銷售社區數量的增加所抵消。2023財政年度簽署的每份合同的平均價值下降的主要原因是，簽署的合同數量轉向價格較低的領域和/或產品，以及平均銷售激勵措施增加。
與2022財年相比，2023財年所得税前收入增加的主要原因是房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，以及銷量減少導致SG&A減少。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域向高利潤率領域轉移，但部分被較高的利息成本和庫存減值費用所抵消。2023財年和2022財年的庫存減值費用分別為570萬美元和410萬美元。
太平洋 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| 2023 | | 2022 | | 更改百分比 |
| 交付單位和房屋銷售收入： | | | | | |
| 房屋銷售收入(百萬美元) | $ | 2,329.4 | | | $ | 2,442.0 | | | (5) | % |
| 交付的單位 | 1,459 | | | 1,731 | | | (16) | % |
平均交貨價格（千美元） | $ | 1,596.6 | | | $ | 1,410.7 | | | 13 | % |
| | | | | |
| 已簽署的合同淨額： | | | | | |
| 合同淨值（百萬美元） | $ | 1,834.0 | | | $ | 2,269.3 | | | (19) | % |
| 淨簽約單位 | 1,160 | | | 1,374 | | | (16) | % |
平均合同價格（千美元） | $ | 1,581.0 | | | $ | 1,651.6 | | | (4) | % |
| | | | | |
| 房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比 | 67.9 | % | | 70.5 | % | | |
| | | | | |
所得税前收入（百萬美元） | 610.1 | | | 572.8 | | | 7 | % |
| | | | | |
截至10月31日的銷售社區數量， | 52 | | | 43 | | | 21 | % |
| | | | | |
| |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
與2022財年相比，2023財年交付的房屋數量減少，主要是因為2022年10月31日的積壓房屋數量比2021年10月31日的積壓房屋數量減少，但2023財年交付的積壓房屋轉化率增加和快速入住房屋數量增加部分抵消了這一影響。2023財年交付的房屋平均價格的上漲主要是由於銷售價格的上漲。
與2022財年相比，2023財年簽署的合同淨數量減少，主要原因是2023財年需求減弱，但銷售社區數量的增加部分抵消了這一影響。2023財年簽署的每份合同的平均價值下降的主要原因是，在成本較低的地區簽署的合同數量發生了變化，平均銷售激勵措施也有所增加。
與2022財年相比，2023財年所得税前收入增加的主要原因是房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，以及銷量減少導致SG&A減少。房屋銷售收入成本占房屋銷售收入的百分比下降，主要是由於產品組合/領域向高利潤率領域轉移、利息成本降低以及庫存減值費用減少。2023財年和2022財年的庫存減值費用分別為670萬美元和1000萬美元。在2022財年第四季度，我們決定出售加州的一塊地塊。關於這項計劃出售，我們確認了560萬美元的減值費用。此外，我們確認了220萬美元的土地減值費用，包括在2023財年與計劃出售土地有關的土地銷售和其他收入成本中。2022財年沒有確認類似的費用。
公司和其他
在2023財年和2022財年，所得税前虧損分別為1.424億美元和9860萬美元。2023財年所得税前虧損的增加主要歸因於2022財年有利的訴訟和解。作為和解的結果，扣除法律費用和支出後，我們記錄了1.484億美元的税前收益，其中1.412億美元記錄在我們2022財年綜合運營和全面收益表的其他收入淨額中。其餘部分作為對以前發生的費用的抵銷入賬。與這項和解協議一致的是，我們向Toll Brothers基金會捐贈了1,000萬美元的慈善捐款，這筆捐款在我們2022財年的綜合運營和全面收益報表中記錄在銷售、一般和行政費用中。在2022財年，我們還確認了與我們的一家Rental Property合資企業出售物業相關的2100萬美元收益，以及與我們的智能家居技術業務批量銷售安全監控賬户相關的900萬美元收益。此外，2023財年還受到抵押貸款和公寓生活業務收益下降的影響，以及與計劃中的土地銷售相關的250萬美元土地減值費用，包括在土地銷售和其他收入成本中。這些增長被以下因素抵消：由於員工人數減少而導致的SG&A成本下降、我們的兩家Rental Property合資企業從物業銷售中確認的收益5,090萬美元、來自訴訟和解的收益2,770萬美元(已確認淨額)、因出售我們在我們的一家Rental Property合資企業的所有權權益而獲得的1,600萬美元收益以及2023財年利息收入因利率上升而增加。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
我們面臨的市場風險主要是由於利率的波動。我們既要承擔固定利率債務，也要承擔可變利率債務。對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務工具的公平市場價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於可變利率債務，利率的變化通常不會影響債務工具的公平市場價值，但會影響我們的收益和現金流。我們沒有義務在到期前提前償還固定利率債務，因此，在我們被要求或選擇對其進行再融資之前，利率風險和公平市場價值的變化應該不會對我們的固定利率債務產生重大影響。
下表按計劃到期日、加權平均利率和截至2023年10月31日的估計公允價值顯示了我們的債務義務(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 固定利率債務 | | 可變利率債務 (a) |
| 財政年度到期日 | | 金額 | | 加權的-
平均值
利率(%) | | 金額 | | 加權的-
平均值
利率(%) |
| 2024 | | $ | 215,925 | | | 4.61% | | $ | 101,668 | | | 7.10% |
| 2025 | | 123,930 | | | 5.48% | | — | | | |
| 2026 | | 434,787 | | | 5.12% | | 101,562 | | | 6.20% |
| 2027 | | 468,861 | | | 4.83% | | 60,938 | | | 6.20% |
| 2028 | | 407,890 | | | 4.30% | | — | | | |
此後(b) | | 464,374 | | | 3.76% | | 487,500 | | | 6.20% |
| 債券貼現、溢價和遞延發行成本-淨額 | | (6,968) | | | | | — | | | |
| 總計 | | $ | 2,108,799 | | | 4.57% | | $ | 751,668 | | | 6.32% |
| 2023年10月31日的公允價值 | | $ | 1,980,314 | | | | | $ | 751,668 | | | |
(a)根據截至2023年10月31日的未償還浮動利率債務金額，在保持浮動利率債務餘額不變的情況下，利率每上升1%，我們每年產生的利息將增加約750萬美元，而不考慮公司的利率掉期交易。
(b)2020年11月，我們進入了五利率互換交易，以對衝6.5億美元定期貸款安排中的4.0億美元，該貸款包括在上表可變利率債務一欄中。利率互換實際上將4.0億美元的利息成本固定在0.369%，外加截至2025年10月的定期貸款工具定價時間表中規定的利差。價差是0.90截至2023年10月31日。這些利率互換被指定為現金流對衝。
項目8.財務報表和補充數據
本報告從F-1頁開始的第15(A)(1)項所列財務報表在此併入作為參考。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
不適用。
第9A項。控制和程序
關於披露控制和程序的有效性的結論
任何管制和程序，無論構思和運作如何完善，都只能提供合理的保證，而非絕對的保證，確保管制制度的目標得以達致。此外，控制系統的設計必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，並且控制的好處必須相對於成本加以考慮。由於所有控制系統的固有侷限性，任何控制評估都不能絕對保證公司內部的所有控制問題和舞弊事件(如果有的話)都已被發現。由於具有成本效益的控制系統的固有限制，由於錯誤或欺詐導致的錯誤陳述可能會發生，並且不會被發現；然而，我們的披露控制和程序旨在為實現其目標提供合理的保證。
我們的首席執行官和首席財務官在管理層的協助下，評估了截至本報告所述期間(“評估日期”)結束時，我們的披露控制和程序的有效性，這些控制和程序在1934年證券交易法(“交易法”)下的第13a-15(E)和15d-15(E)規則中定義。基於這項評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至評估日期，我們的披露控制和程序有效，可以合理地保證根據交易所法案必須在我們的報告中披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制管理年度報告及認證報告
管理層財務報告內部控制年度報告和我國獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制認證報告GE F-1和F-2，Re具體地説，在此引用作為參考。
財務報告內部控制的變化
我們正在複雜地實施一個新的企業資源規劃系統，該系統影響到我們的許多財務程序。該項目預計將提高某些財務和商業交易流程以及基本系統環境的效率和效力。新的企業資源規劃系統將是我們財務報告內部控制的重要組成部分。除上述企業資源規劃系統實施外，於截至2023年10月31日止季度內，我們對財務報告的內部控制並無任何改變(該詞在交易法下的規則13a-15(F)及15d-15(F)中定義)，對我們的財務報告內部控制產生重大影響，或有合理可能對其產生重大影響。有關實施新的企業資源規劃系統的風險的討論，請參閲“風險因素--與我們的業務和行業有關的風險--我們正在實施一個新的企業資源規劃系統，實施該系統的挑戰可能會影響我們的業務和運營。”
項目9B。其他信息
董事及高級管理人員的證券交易計劃
在本表格10-K年度報告所涵蓋的期間，董事及其高管均未採納或終止S-K《規則10b5-1交易安排》或《非規則10b5-1交易安排》中定義的術語.
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
下表包括截至本表格10-K之日擔任執行幹事的所有人員的信息。所有的行政官員都為我們的董事會服務。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 年齡 | | 職位 |
| 小道格拉斯·C·耶利 | | 63 | | | 董事會主席兼首席執行官 |
| 羅伯特·帕拉胡斯 | | 60 | | | 總裁和首席運營官 |
| 馬丁·P·康納 | | 59 | | | 高級副總裁和首席財務官 |
小道格拉斯·C·耶利1990年加入我們，擔任首席執行官助理，負責土地收購。1994年起任軍官，2002年1月至2005年11月任高級副總裁，2005年11月至2009年11月任大區總裁，2009年11月至2010年6月任常務副總裁，後晉升為首席執行官。2018年11月1日，他被任命為董事會主席兼首席執行官。2010年6月，耶利當選董事首席執行官。
羅伯特·帕拉胡斯於1986年加入我們，並在我們公司擔任過多個職位，包括2006年至2019年10月31日期間擔任的總裁區域經理。在此期間，他負責監督公司在新澤西州、紐約、康涅狄格州、馬薩諸塞州和佛羅裏達州的住宅建築業務，並負責公司的建築部件製造業務Toll集成系統。自2019年11月1日起任執行副總裁總裁兼聯席首席運營官，負責公司東部地區業務。自2021年11月1日起，帕拉胡斯晉升為總裁兼首席運營官。
馬丁·P·康納於2008年12月加入我們，擔任副總裁兼助理首席財務官，並於2009年12月被任命為高級副總裁。陳康納先生於2010年9月被任命為高級副總裁兼首席財務官。2008年6月至2008年12月，王康納先生在他創立的財務會計諮詢公司Marcon Advisors LLC擔任總裁。2006年10月至2008年6月，康納先生擔任中大西洋地區多元化商業地產開發商奧尼爾地產的首席財務官兼董事運營總監。在2006年10月之前，他作為審計和諮詢業務服務合夥人在安永律師事務所工作了20多年，負責安永律師事務所在費城市場的房地產業務。在1998年至2005年期間，他在Toll Brothers，Inc.的審計業務中任職。康納是Univest Financial Corporation的董事用户，Univest Financial Corporation是一家上市銀行和金融服務提供商，主要為賓夕法尼亞州和新澤西州的客户提供服務。
本項目要求提供的其他信息將包括在本公司2024年股東周年大會委託書(“2024年委託書”)的“董事選舉”和“公司治理”部分。
道德守則
我們已通過《首席執行官和高級財務官道德守則》(以下簡稱《道德守則》)，適用於我們的首席執行官、首席財務官、首席會計官、財務總監以及執行董事會指定的類似職能的人員。道德準則可在我們的互聯網網站www.tollbrothers.com的“投資者關係-公司治理”下查閲。如果我們修改或放棄我們的道德守則的任何條款，我們打算通過在我們的互聯網網站上發佈上述信息而不是通過提交Form 8-K來履行我們關於任何此類放棄或修訂的披露義務。
董事及高級人員的彌償
我們的公司註冊證書和章程規定了對我們的董事和高級職員的補償。我們還與每一位董事簽訂了單獨的賠償協議。
項目11.高管薪酬
本項目所要求的信息將包括在我們的2024年委託書的“高管薪酬”部分，並以引用的方式併入本文。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
本項目所要求的信息將包括在我們的2024年委託書的“投票證券和受益所有權”和“股權補償計劃信息”部分，並以引用的方式併入本文。
項目13.某些關係和關聯交易；董事獨立性
本條款所要求的信息將包括在我們的2024年委託書中的“公司治理”和“某些關係和交易”部分，並以引用的方式併入本文。
項目14.主要會計費和服務
本項目所要求的信息將包括在2024年委託書的“批准重新任命獨立註冊會計師事務所”一節中，並以參考方式併入本文。
第四部分
項目15.證物、財務報表附表
(A)財務報表和財務報表附表 | | | | | |
| | 頁面 |
| 1.財務報表 | |
| |
管理層財務報告內部控制年度報告 | F-1 |
| |
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：42) | F-2 |
| |
合併資產負債表 | F-6 |
| |
合併經營表和全面收益表 | F-7 |
| |
合併權益變動表 | F-8 |
| |
合併現金流量表 | F-9 |
| |
合併財務報表附註 | F-10 |
2.財務報表附表
無
財務報表附表被省略，因為它們不適用，或所需資料已列入財務報表或附註。
(B)所有展品
以下展品包括在本報告中或以引用方式併入本報告： | | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| | |
| 3.1 | | 第二份註冊人重新註冊證書日期為2005年9月8日，現參考註冊人截至2005年7月31日的季度10-Q表格附件3.1併入。 |
| | |
| 3.2 | | 提交給特拉華州州務卿的註冊人第二次重新註冊證書的修訂證書，在此通過引用註冊人於2010年3月22日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件3.1併入。 |
| | |
| 3.3 | | 註冊人第二次重新註冊證書的修訂證書，日期為2011年3月16日，現參考註冊人於2011年3月18日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件3.1併入。 |
| | |
| 3.4 | | 註冊人第二次重新註冊證書的修訂日期為2016年3月8日，現參考註冊人於2016年2月2日提交給美國證券交易委員會的2016年度股東大會附表14A的最終委託書附件B併入。 |
| | |
| 3.5 | | 經2023年6月13日修訂和重述的《Toll Brothers，Inc.公司章程》，現參考附件3.01併入註冊人於2023年6月13日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告中 |
| | |
| 4.1 | | 現參考註冊人的10-K表格中截至2017年10月31日的年度的附件4.1併入樣品庫存證書。 |
| | |
| 4.2 | | Toll Brothers Finance Corp.、註冊人和其中所列其他擔保人以及作為受託人的紐約梅隆銀行之間於2012年2月7日簽署的、日期為2012年2月7日的契約，現參考附件4.1併入註冊人於2012年2月7日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告中。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 4.3 | | 授權決議，日期為2015年10月30日，與Toll Brothers Finance Corp.2025年到期的本金為4.875%的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的本金金額350,000,000美元有關，現參考附件4.2併入註冊人於2015年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前表格8-K報告中。 |
| | |
| 4.4 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2025年到期，現將其併入註冊人於2015年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中。 |
| | |
| 4.5 | | 授權決議，日期為2017年3月10日，與Toll Brothers Finance Corp.2027年到期的本金為4.875%的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的300,000,000美元本金金額有關的決議，現參考附件4.2併入註冊人於2017年3月10日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.6 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2027年到期，現將其併入註冊人於2017年3月10日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中。 |
| | |
| 4.7 | | 授權決議，日期為2017年6月12日，與Toll Brothers Finance Corp.2027年到期的本金為4.875的Toll Brothers Finance Corp.由註冊人及其某些子公司以優先擔保的150,000,000美元本金金額相關的決議，現參考附件4.2併入註冊人於2017年6月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.8 | | Toll Brothers Finance Corp.的S 4.875%高級票據將於2027年到期，現將其併入註冊人於2017年6月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3中 |
| | |
| 4.9 | | 授權決議，日期為2018年1月22日，涉及Toll Brothers Finance Corp.2028年到期的本金總額4.350的Toll Brothers Finance Corp.，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，本金總額為400,000,000美元，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，現參考附件4.2併入註冊人於2018年1月22日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.10 | | 發行人2028年到期的4.350%優先債券的全球票據格式在此併入，參考註冊人於2018年1月22日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3。 |
| | |
| 4.11 | | 授權決議，日期為2019年9月12日，涉及Toll Brothers Finance Corp.2029年到期的本金總額3.800的Toll Brothers Finance Corp.，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，本金總額為400,000,000美元，由Toll Brothers，Inc.及其某些子公司提供優先擔保，現參考附件4.2併入註冊人於2019年9月12日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 4.12 | | 發行人2029年到期的3.800%優先債券的全球票據格式在此併入，參考註冊人於2019年9月12日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告的附件4.3。 |
| | |
| 4.13 | | 日期為2012年4月27日的第一份補充契約是由附表A所列各方於2012年2月7日簽署的，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2012年4月30日的季度10-Q表格附件4.3併入本文。 |
| | |
| 4.14 | | 日期為2013年4月30日的第二份補充契約由附表A所列各方於2012年2月7日簽署，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2013年4月30日的季度10-Q表格附件4.4併入本文。 |
| | |
| 4.15 | | 第三補充契約日期為2014年4月30日，由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2014年4月30日的10-Q表格附件4.1併入。 |
| | |
| 4.16 | | 第四份補充契約日期為2014年7月31日，由附表A所列各方及其中一方於2012年2月7日簽署，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人截至2014年7月31日的季度10-Q表格附件4.1併入本文。 |
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| | |
| 4.17 | | 第五份補充契約，日期為2014年10月31日，由附件A所列各方和紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2012年2月7日簽署，特此通過引用註冊人表格10-K中截至2014年10月31日的附件4.55納入。 |
| | |
| 4.18 | | 第六份補充契約（日期為2015年1月30日），由附件A所列各方和紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2012年2月7日簽署的契約，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2015年1月31日的季度的附件4.3合併。 |
| | |
| 4.19 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行作為繼任受託人於2015年4月30日簽訂的第七份補充契約，對2012年2月7日簽訂的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2015年4月30日的季度的附件4.3納入。 |
| | |
| 4.20 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行作為繼任受託人於2015年10月30日簽署的第八份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-K中截至2015年10月31日的附件4.34納入。 |
| | |
| 4.21 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2016年1月29日簽訂的第九份補充契約，對2012年2月7日簽訂的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2016年1月31日的季度的附件4.2納入。 |
| | |
| 4.22 | | 附件A所列各方和紐約梅隆銀行作為繼任受託人於2016年4月29日簽署的第十份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2016年4月30日的季度的附件4.2納入。 |
| | |
| 4.23 | | 附件A所列各方和紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2016年10月31日簽署的第十一份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約的補充，特此通過引用註冊人表格10-K中截至2016年10月31日的附件4.41納入。 |
| | |
| 4.24 | | 附件A所列各方和紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2016年10月31日簽署的第十二份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-K中截至2016年10月31日年度的附件4.42納入。 |
| | |
| 4.25 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2017年1月31日簽署的第十三份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2017年1月31日的季度的附件4.2納入。 |
| | |
| 4.26 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2017年4月28日簽署的第十四份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2017年4月30日的季度的附件4.2納入。 |
| | |
| 4.27 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2017年7月31日簽署的第十五份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2017年7月31日的季度的附件4.2納入。 |
| | |
| 4.28 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2017年10月31日簽署的第十六份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行了補充，特此通過引用註冊人表格10-K中截至2017年10月31日年度的附件4.55納入。 |
| | |
| 4.29 | | 附件A所列各方和紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2017年10月31日簽署的第十七份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-K中截至2017年10月31日年度的附件4.56納入。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 4.30 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2018年4月13日簽署的第十八份補充契約，對2012年2月7日簽署的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2018年4月30日的季度的附件4.3納入。 |
| | |
| 4.31 | | 附件A所列各方以及紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2018年4月30日簽訂的第十九份補充契約，對2012年2月7日簽訂的契約進行補充，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2018年4月30日的季度的附件4.4納入。 |
| | |
| 4.32 | | 附件A所列各方和紐約梅隆銀行（作為繼任受託人）於2018年10月31日簽署的第二十份補充契約，以及於2012年2月7日簽署的契約，特此通過引用註冊人表格10-K中截至2018年10月31日的附件4.62納入。 |
| | |
| 4.33 | | 附件A所列各方於2019年1月31日簽署的第二十一份補充契約，以及紐約梅隆銀行作為繼任受託人於2012年2月7日簽署的契約，特此通過引用註冊人表格10-Q中截至2019年1月31日季度的附件4.2納入。 |
| | |
| 4.34 | | 日期為2019年10月30日的第二十二份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約組成，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2019年10月31日的附件4.41併入本文。 |
| | |
| 4.35 | | 日期為2019年10月30日的第23份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約組成，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2019年10月31日的附件4.42併入本文。 |
| | |
| 4.36 | | 截至2020年4月30日的第24份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約組成，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2020年4月30日的10-Q表格的附件4.1併入。 |
| | |
| 4.37 | | 截至2020年10月30日的第二十五份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約組成，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，在此通過參考註冊人截至2020年10月31日的表格10-K的附件4.44併入。 |
| | |
| 4.38 | | 日期為2021年4月30日的第26份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過引用註冊人截至2021年4月30日的季度10-Q表格的附件4.1併入本文。 |
| | |
| 4.39 | | 日期為2022年7月29日的第二十七份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過引用註冊人截至2022年7月31日的季度10-Q表格的附件4.1併入本文。 |
| | |
| 4.40 | | 截至2022年10月31日的第二十八份補充契約，由附表A所列各方及其之間於2012年2月7日簽署的，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-K截至2022年10月31日的附件4.43併入。 |
| | |
| 4.41 | | 截至2023年1月31日的第二十九份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間提供，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，現參考註冊人表格10-Q截至2023年1月31日的季度附件4.1併入本文。 |
| | |
| 4.42 | | 日期為2023年7月31日的第三十份補充契約，日期為2012年2月7日的契約由附表A所列各方及其之間的契約，紐約梅隆銀行作為繼任受託人，通過參考註冊人截至2023年7月31日的季度10-Q表格的附件4.1併入本文。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 4.43 | | 日期為2023年10月31日的第31份補充契約，日期為2012年2月7日的契約，由附表A所列各方及紐約梅隆銀行作為繼任受託人。** |
| | |
| 4.44 | | 在此引用註冊人截至2021年10月31日的10-K表格中的附件4.44，對註冊人的某些證券進行描述。 |
| | |
| 10.1 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、貸款方Toll Brothers，Inc.和作為行政代理的瑞穗銀行之間於2023年2月14日簽訂的信貸協議，現通過引用附件10.1併入註冊人於2023年2月15日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中 |
| | |
| 10.2 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、其貸款方Toll Brothers，Inc.和SunTrust Bank之間於2014年2月3日簽訂的信貸協議，作為行政代理，在此通過引用2014年2月5日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格的附件10.2併入本文 |
| | |
| 10.3 | | 日期為2016年5月19日的First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、貸款方Toll Brothers Inc.和作為行政代理的SunTrust Bank之間的信貸協議的第1號修正案，日期為2014年2月3日，現通過引用註冊人於2016年5月24日提交給美國證券交易委員會的8-K表格的附件10.2併入本文。 |
| | |
| 10.4 | | First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank作為行政代理對截至2014年2月3日的信貸協議進行了修訂，日期為2016年8月2日，現通過引用註冊人於2016年8月4日提交給美國證券交易委員會的8-K表格的附件10.1將其合併。 |
| | |
| 10.5 | | 2018年11月1日對截至2014年2月3日的信貸協議的第3號修正案，由First Huntingdon Finance Corp.、Toll Brothers，Inc.、其指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank作為行政代理進行了修訂，現通過引用2018年11月2日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格的附件10.1併入本文。 |
| | |
| 10.6 | | 截至2019年10月31日的信貸協議第4號修正案，日期為2014年2月3日，經第一亨廷頓金融公司、Toll Brothers，Inc.、其指定擔保方、貸款方和SunTrust Bank作為行政代理修訂後，通過引用2019年11月1日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格的附件10.2併入本文。 |
| | |
| 10.7 | | 2014年2月3日信貸協議的第5號修正案，日期為2023年2月14日（根據2016年5月19日發佈的1號修正案、2016年8月2日發佈的2號修正案、2018年11月1日發佈的3號修正案和10月31日發佈的4號修正案進行修正，2019），其中第一亨廷頓金融公司，託爾兄弟公司，貸款方和信託銀行作為行政代理人，特此通過引用於2023年2月15日提交給證券交易委員會的註冊人當前報告（表格8-K）的附件10.2而合併 |
| | |
| 10.8 | | 定期貸款延期協議，自2020年10月31日起生效，關於2014年2月3日的定期貸款信貸協議（根據2016年5月19日發佈的第1號修正案、2016年8月2日發佈的第2號修正案、2018年11月1日發佈的第3號修正案和第4號修正案進行修正，日期為2019年11月1日）在註冊人，借款人，貸款方和SunTrust銀行之間，作為行政代理人，特此通過引用2020年10月31日提交給證券交易委員會的註冊人表格8-K當前報告的附件10.2。 |
| | |
| 10.9 | | 截至2021年10月31日生效的定期貸款延期協議，涉及登記人、借款人、貸款方和真實銀行(經日期為2016年5月19日的第1號修正案、2016年8月2日的第2號修正案、2018年11月1日的第3號修正案和2019年11月1日的第4號修正案修訂)於2014年2月3日生效的定期貸款信貸協議，AS管理代理在此通過引用附件10.2併入註冊人於2020年10月31日提交給證券交易委員會的8-K表格當前報告中。 |
| | |
| 10.10* | | Toll Brothers，Inc.2017年員工購股計劃(2017)參考註冊人於2017年1月31日提交給美國證券交易委員會的2017年股東年會最終委託書附件A的方式併入。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 10.11* | | 截至2017年12月13日，對Toll Brothers，Inc.員工股票購買計劃(2017)的第1號修正案通過引用註冊人截至2017年10月31日的10-K表格的附件10.7併入。 |
| | |
| 10.12* | | Toll Brothers，Inc.員工股票購買計劃(2017)截至2018年6月19日的第2號修正案，現參考註冊人截至2018年10月31日的10-K表格附件10.8併入。 |
| | |
| 10.13* | | Toll Brothers，Inc.修訂並重述的員工股票激勵計劃(2007年)(截至2008年9月17日修訂並重述)，現參考註冊人修訂號第11.1號的附件4.1將其併入其於2008年10月29日提交給美國證券交易委員會的S-8表格(第3333-143367號)登記説明書中。 |
| | |
| 10.14* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2007)授予的非限定股票期權授權表，現參考2007年12月19日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表第10.1號附件併入。 |
| | |
| 10.15* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2007)授予的不合格股票期權授權書附錄表格，現參考註冊人截至2007年7月31日的季度10-Q表格第10.3號附件併入。 |
| | |
| 10.16* | | Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014年)在此納入，參考註冊人於2014年2月3日提交給美國證券交易委員會的2014年股東年會最終委託書的附件A。 |
| | |
| 10.17* | | 根據Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014)授予的非限定股票期權授權表通過參考註冊人截至2014年10月31日期間的10-K表格10.16併入。 |
| | |
| 10.18* | | 非限制性股票期權授予表格，現參考註冊人截至2016年10月31日止年度的10-K表格第10.18號附件併入。 |
| | |
| 10.19* | | Toll Brothers，Inc.修訂並重述的《非僱員董事股票激勵計劃(2007年)》(截至2008年9月17日修訂並重述)現參考註冊人第11.1號修正案的附件4.1併入其於2008年10月29日提交給美國證券交易委員會的S-8表格(第333-144230號)登記説明書中。 |
| | |
| 10.20* | | 根據Toll Brothers，Inc.非僱員董事股票激勵計劃(2007)授予的非限定股票期權授權表，現通過引用註冊人於2007年12月19日提交給美國證券交易委員會的當前表格8-K的附件10.2併入。 |
| | |
| 10.21* | | 根據Toll Brothers，Inc.修訂和重新制定的非僱員董事股票激勵計劃(2007)的非限定股票期權授予附錄表格在此併入，以參考註冊人截至2007年7月31日的季度表格10-Q的附件10.6。 |
| | |
| 10.22* | | Toll Brothers，Inc.非執行董事股票激勵計劃(2016)通過引用註冊人於2016年2月2日提交給美國證券交易委員會的2016年股東年會最終委託書附表14A附件A的方式併入。 |
| | |
| 10.23* | | 非限定購股權授予表格(非執行董事)，現參考註冊人截至2016年10月31日止年度的10-K表格附件10.26併入本表格。 |
| | |
| 10.24* | | Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃通過引用註冊人於2019年3月14日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.2併入本文。 |
| | |
| 10.25* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃授予的非限定股票期權授權表，現參考註冊人截至2019年10月31日的10-K表格附件10.28併入。 |
| | |
| 10.26* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃的限制性股票單位協議表格，現參考註冊人截至2019年10月31日的10-K表格附件10.29併入。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 10.27* | | 根據Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃的限制性股票單位協議(基於業績)的表格，在此通過引用註冊人截至2019年10月31日的10-K表格的附件10.30併入。 |
| | |
| 10.28* | | Toll Brothers，Inc.補充高管退休計劃，自 2019年10月29日，通過引用附件10.1併入註冊人於2019年10月30日提交給美國證券交易委員會的當前10-Q表格報告。 |
| | |
| 10.29* | | Toll Bros.，Inc.截至2008年11月1日修訂和重述的非合格遞延補償計劃，通過參考註冊人截至2008年10月31日的10-K表格附件10.45併入。 |
| | |
| 10.30* | | Toll Bros.，Inc.於2010年11月1日的第1號修正案。截至2008年11月1日修訂和重述的非限定遞延補償計劃，通過引用截至2010年10月31日的註冊人表格10-K的附件10.40併入。 |
| | |
| 10.31* | | Toll Bros.，Inc.於2010年12月30日的第2號修正案。截至2008年11月1日修訂並重述的非限定遞延補償計劃通過引用註冊人截至2014年10月31日的10-K表格的附件10.28併入。 |
| | |
| 10.32* | | Toll Bros.，Inc.於2011年12月22日的第3號修正案。截至2008年11月1日修訂並重述的非限定遞延補償計劃，通過引用註冊人截至2014年10月31日的10-K表格附件10.29併入。 |
| | |
| 10.33* | | Toll Bros.，Inc.非限定延期補償計劃，修訂並重述自 2014年12月31日，通過引用註冊人截至2015年1月31日的季度10-Q表的附件10.1併入。 |
| | |
| 10.34* | | Toll Brothers，Inc.高管離職計劃通過引用註冊人於2019年3月14日提交給美國證券交易委員會的8-K表格當前報告的附件10.1併入本文。 |
| | |
| 10.35* | | 註冊人與其董事會成員之間的賠償協議表，現參考附件10.1併入註冊人於2009年3月17日提交給美國證券交易委員會的當前8-K表格報告中。 |
| | |
| 21** | | 註冊人的子公司。 |
| | |
| 22** | | 擔保人子公司名單 |
| | |
| 23** | | 獨立註冊會計師事務所安永律師事務所同意 |
| | |
| 31.1** | | 道格拉斯·C·耶利，Jr.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節。 |
| | |
| 31.2** | | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節對馬丁·P·康納進行認證。 |
| | |
| 32.1** | | 道格拉斯·C·耶利，Jr.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節。 |
| | |
| 32.2** | | 根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節對馬丁·P·康納進行認證。 |
| | |
| 97* | | 薪酬追回政策 |
| | |
| 101 | | 以下是Toll Brothers，Inc.於2023年12月20日提交的以iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)格式編制的Form 10-K年度報告：(I)綜合資產負債表，(Ii)綜合經營和全面收益表，(Iii)綜合權益變動表，(Iv)綜合現金流量表，以及(V)綜合財務報表附註。 |
| | |
| 101.INS | | XBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展品編號 | | 描述 |
| 104 | | 封面交互數據文件(嵌入內聯XBRL文檔中) |
| | | | | |
| * | 本附件是一份管理合同或補償計劃或安排，需要作為本報告的附件提交。 |
| |
| ** | 在此以電子方式提交。 |
作為本報告證物提交的協定和其他文件，除協定或其他文件本身的條款外，不打算提供事實信息或其他披露；不應為此目的而依賴它們。特別是，我們在這些協議或其他文件中作出的任何陳述和保證僅在相關協議或文件的特定背景下作出，不得描述截至作出日期或任何其他時間的實際情況。
項目16.表格10-K摘要
沒有。
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已於2023年12月20日正式授權以下籤署人代表其簽署本報告。
| | | | | | | | |
| | 託爾兄弟公司 |
| | 發信人： | /S/小道格拉斯·C·耶利 |
| | | 小道格拉斯·C·耶利
首席執行官
(首席行政主任) |
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下注冊人以登記人的身份在指定日期簽署。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | | |
| /S/小道格拉斯·C·耶利 | | 董事會主席兼首席執行官 | | 2023年12月20日 |
| 小道格拉斯·C·耶利 | | 幹事(首席行政幹事)： | | |
| | | | | |
| /S/馬丁·P·康納 | | 高級副總裁和首席財務官 | | 2023年12月20日 |
| 馬丁·P·康納 | | (首席財務官) | | |
| | | | | |
| /S/邁克爾·J·格拉布 | | 高級副總裁與總會計師 | | 2023年12月20日 |
| 邁克爾·J·格拉布 | | 主任(首席會計主任) | | |
| | | | | |
| /S/史蒂芬·F·伊斯特 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 斯蒂芬·F·伊斯特 | | | | |
| | | | | |
| /S/克里斯汀·N·加維 | | 董事 | | 2023年12月20日 |
| 克里斯汀·N·加維 | | | | |
| | | | |
| /S/凱倫·H·格萊姆斯 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 凱倫·H·格萊姆斯 | | | | |
| | | | | |
| /S/菅直人 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 德里克·T·坎 | | | | |
| | | | |
| /S/卡爾·B·馬爾巴赫 | | 董事 | | 2023年12月20日 |
| 卡爾·B·馬爾巴赫 | | | | |
| | | | |
| /S/約翰·A·麥克萊恩 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 約翰·A·麥克萊恩 | | | | |
| | | | |
| /S/温德爾·E·普里切特 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 温德爾·E·普里切特 | | | | |
| | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | | |
| /S/保羅·E·夏皮羅 | | 董事： | | 2023年12月20日 |
| 保羅·E·夏皮羅 | | | | |
| | | | |
| /S/斯科特·D·斯托威爾 | | 董事 | | 2023年12月20日 |
| 斯科特·D·斯托威爾 | | | | |
管理層財務報告內部控制年度報告
我們的管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在證券交易法規則13a-15(F)中有定義。財務報告的內部控制是為財務報告的可靠性和根據公認的會計原則為外部目的編制財務報表提供合理保證的過程。財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(I)與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關；(Ii)提供合理保證，以記錄必要的交易，以便根據公認會計原則編制財務報表，並且公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及(Iii)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置。由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
在管理層（包括首席執行官和首席財務官）的監督和參與下，我們根據 內部控制--綜合框架由Treadway委員會贊助組織委員會（2013年框架）發佈。根據2004年框架下的這一評價， 內部控制-綜合框架，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制於2023年10月31日有效。
我們的獨立註冊公共會計師事務所安永會計師事務所已就我們對財務報告的內部控制的有效性發表了報告，該報告載於本報告。
獨立註冊會計師事務所報告
致託爾兄弟公司的股東和董事會。
財務報告內部控制之我見
我們審計了Toll Brothers，Inc.截至2023年10月31日，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制綜合框架（2013框架）（COSO標準）制定的標準，對財務報告進行內部控制。我們認為，Toll Brothers，Inc. (the截至2023年10月31日，本公司（“本公司”）根據COSO標準在所有重大方面對財務報告保持有效的內部控制。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會（PCAOB）的標準對公司2023年合併財務報表進行了審計，我們於2023年12月20日的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估隨附的《管理層財務報告內部控制年度報告》中財務報告內部控制的有效性。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/ 安永律師事務所
費城，賓夕法尼亞州
2023年12月20日
獨立註冊會計師事務所報告
致託爾兄弟公司的股東和董事會。
對財務報表的幾點看法
我們審計了Toll Brothers，Inc.(The Company)截至2022年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日的合併資產負債表、截至2023年10月31日期間每一年的相關綜合經營表和全面收益表、權益和現金流量變化以及相關附註(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司於2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日的財務狀況，以及截至2023年10月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會保薦組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2023年10月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2023年12月20日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指已向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
| | | | | | | | |
| | 自保應計項目 |
| | |
| 有關事項的描述 | | 如綜合財務報表附註1及附註7所述，本公司維持一般責任保險，包括建築缺陷及人身傷害保險，以及工傷賠償保險。這些保險單保護公司免受與房屋建築活動相關的索賠的部分損失風險，但受某些自我保險的保留額、免賠額和其他承保範圍的限制。本公司應計與自保保額、免賠額和其他保險限額相關的預期成本，這些費用構成了自保的應計費用。截至2023年10月31日，該公司的自我保險應計項目為2.307億美元。
本公司根據其保單支付其自我保險責任所需的估計成本，以及超出承保限額或不在保單承保範圍內的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本，記錄費用和應計負債。這些估計成本是基於對歷史索賠和行業數據的分析。自我保險的大部分應計項目是已發生但尚未報告的索賠估計數(“IBNR”)。 |
| | | | | | | | |
| | 公司聘請第三方精算師，利用公司內部法律和風險管理小組提供的歷史索賠和費用數據以及行業數據，估計與公司為其自我保險應計項目承擔的風險相關的IBNR，以及管理當前和預期索賠所需的其他成本。由於各種因素，這些估計可能會受到不確定性的影響，其中最重要的是從向購房者交付房屋到可能提出結構保證或建築缺陷索賠到索賠最終解決之間的長時間。
審計公司對IBNR的估計尤其具有挑戰性，因為評估與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設受到與公司製造的市場和產品類型相關的建築缺陷索賠、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素的不確定性的影響。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和結算模式，這些都可能在較長時間內發生。此外，IBNR的估計對重大假設很敏感，這些假設包括報告索賠的頻率和嚴重性的變化以及報告索賠的損失發展因素。 |
| | | | | | | | |
| 我們是如何在審計中解決這個問題的 | | 我們獲得了理解，評估了設計，並測試了對管理層審查IBNR估計數的控制措施的操作有效性，包括對精算分析中使用的重要假設和數據輸入的控制。例如，我們測試了對管理層對精算分析的審查的控制，包括對模型和方法、重要假設和分析中使用的數據輸入的審查。
為了測試IBNR的估計，我們進行了審計程序，其中包括測試重大假設以及公司用作輸入以制定假設的基礎數據的完整性和準確性。我們審查了該公司的合同自保保留額、免賠額和其他承保限額。我們還評估了管理層關於公司在某些索賠方面的法律和合同義務的結論。我們邀請我們的內部精算專家協助評估公司對IBNR的估計，包括評估管理層使用的模型和方法的適當性，評估管理層使用的精算假設的合理性，以及獨立計算IBNR的估計。我們還評估了該公司在其合併財務報表中的披露。 |
| | | | | | | | |
| | 存貨減值 |
| | |
| 有關事項的描述 | | 如綜合財務報表附註1及附註3所述，除非存在減值，否則本公司按成本列報存貨，在此情況下，存貨按公允價值減記。在截至2023年10月31日的年度，該公司記錄了2000萬美元的庫存減值費用，計入運營社區和為未來社區擁有的土地。本公司定期評估社區一級是否有任何存貨減值指標。如果存在減值指標，公司將通過比較估計的未來未貼現現金流和賬面價值來審查每個社區的庫存的賬面價值。對於賬面價值超過未來未貼現現金流量的存貨，本公司主要根據貼現現金流量模型將存貨賬面價值減記至其估計公允價值。 由於這些評價所固有的假設和估計，審計管理層對存貨減值的會計處理及其可恢復性測試尤其具有挑戰性，並且涉及高度的主觀性。特別是，管理層的假設和估計包括未來房屋和/或土地銷售價格以及未來銷售速度，這對對未來需求、運營和經濟因素的預期非常敏感。此外，某些社區的公允價值對這些假設中的一個或多個相對較小的變化高度敏感。 |
| | | | | | | | |
我們是如何在審計中解決這個問題的
| | 我們得到了理解，評估了設計，並測試了管理層庫存減值審查過程控制的操作有效性。例如，我們測試了對管理層審查重大假設和數據輸入的控制，這些假設和數據輸入用於計算未來的未貼現和貼現現金流(如果適用)。 為測試公司估計的未來現金流量，以測試社區的可恢復性及減值損失的計量(如適用)，我們執行了審計程序，其中包括測試上文討論的重大假設和公司在減值分析中使用的基礎數據，評估管理層採用的方法，並在每次分析中重新計算總的未貼現和貼現現金流量(如果適用)。在某些情況下，我們請我們的內部房地產估價專家協助執行這些程序。我們將管理層使用的重要假設與歷史銷售數據、銷售趨勢和可觀察到的特定市場數據進行了比較。我們評估了管理層估計的歷史準確性，並對重大假設進行了敏感性分析，以評估假設發生變化將導致的存貨公允價值變化。我們還評估了該公司在其合併財務報表中的披露。 |
/S/安永律師事務所
自1983年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
費城，賓夕法尼亞州
2023年12月20日
合併資產負債表
(金額以千為單位) | | | | | | | | | | | |
| | 10月31日， |
| | 2023 | | 2022 |
| 資產 | | | |
| 現金和現金等價物 | $ | 1,300,068 | | | $ | 1,346,754 | |
| | | |
| | | |
| 庫存 | 9,057,578 | | | 8,733,326 | |
| 財產、建築和辦公設備--網 | 323,990 | | | 287,827 | |
應收賬款、預付費用和其他資產 (1) | 691,256 | | | 747,228 | |
| 按公允價值持有供出售的按揭貸款 | 110,555 | | | 185,150 | |
| 託管客户存款 | 84,530 | | | 136,115 | |
對未合併實體的投資 (1) | 959,041 | | | 852,314 | |
| | | |
| | $ | 12,527,018 | | | $ | 12,288,714 | |
| 負債和權益 | | | |
| 負債 | | | |
| 應付貸款 | $ | 1,164,224 | | | $ | 1,185,275 | |
| 高級筆記 | 1,596,185 | | | 1,995,271 | |
| 按揭公司貸款安排 | 100,058 | | | 148,863 | |
| 客户存款 | 540,718 | | | 680,588 | |
| 應付帳款 | 597,582 | | | 619,411 | |
| 應計費用 | 1,548,781 | | | 1,345,987 | |
| 應付所得税 | 166,268 | | | 291,479 | |
| 總負債 | 5,713,816 | | | 6,266,874 | |
| 權益 | | | |
| 股東權益 | | | |
| 優先股，未發行 | — | | | — | |
| 普通股，分別於2023年10月31日和2022年10月31日發行的112，937股和127，937股 | 1,129 | | | 1,279 | |
| 額外實收資本 | 698,548 | | | 716,786 | |
| 留存收益 | 6,675,719 | | | 6,166,732 | |
| 庫藏股，按成本計算-於2023年10月31日及2022年10月31日分別為9，146股及18，312股 | (619,150) | | | (916,327) | |
| 累計其他綜合收益(“AOCI”) | 40,910 | | | 37,618 | |
| 股東權益總額 | 6,797,156 | | | 6,006,088 | |
| 非控股權益 | 16,046 | | | 15,752 | |
| 總股本 | 6,813,202 | | | 6,021,840 | |
| | $ | 12,527,018 | | | $ | 12,288,714 | |
(1)截至2023年10月31日和2022年10月31日，應收賬款、預付費用和其他資產以及對未合併實體的投資包括美元89.6百萬美元和美元81.3與綜合可變利息實體(“VIE”)相關的資產分別為百萬美元。關於非合併實體的更多信息，見附註4，“對未合併實體的投資”。
請參閲隨附的説明。
合併業務表和全面收益表
(金額以千為單位，每股數據除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入： | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 9,866,026 | | | $ | 9,711,170 | | | $ | 8,431,746 | |
| 賣地及其他 | 128,911 | | | 564,388 | | | 358,615 | |
| 9,994,937 | | | 10,275,558 | | | 8,790,361 | |
| | | | | |
| 收入成本： | | | | | |
| 房屋銷售 | 7,207,279 | | | 7,237,409 | | | 6,538,454 | |
| 賣地及其他 | 153,457 | | | 551,770 | | | 309,007 | |
| 7,360,736 | | | 7,789,179 | | | 6,847,461 | |
| 銷售、一般和行政 | 909,446 | | | 977,753 | | | 922,023 | |
| 營業收入 | 1,724,755 | | | 1,508,626 | | | 1,020,877 | |
| 其他： | | | | | |
| 未合併實體的收入 | 50,098 | | | 23,723 | | | 74,035 | |
| 其他收入--淨額 | 67,518 | | | 171,377 | | | 40,614 | |
| | | | | |
| 與提前清償債務有關的費用 | — | | | — | | | (35,211) | |
| 所得税前收入 | 1,842,371 | | | 1,703,726 | | | 1,100,315 | |
| 所得税撥備 | 470,300 | | | 417,226 | | | 266,688 | |
| 淨收入 | $ | 1,372,071 | | | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他綜合收入--税後淨額 | 3,292 | | | 36,509 | | | 8,307 | |
| 綜合收益總額 | $ | 1,375,363 | | | $ | 1,323,009 | | | $ | 841,934 | |
| | | | | |
| 每股： | | | | | |
| 基本收入 | $ | 12.47 | | | $ | 11.02 | | | $ | 6.72 | |
| 攤薄後收益 | $ | 12.36 | | | $ | 10.90 | | | $ | 6.63 | |
| | | | | |
| 加權平均股數： | | | | | |
| 基本信息 | 110,020 | | | 116,771 | | | 124,100 | |
| 稀釋 | 111,008 | | | 117,975 | | | 125,807 | |
請參閲隨附的説明。
合併權益變動表
(金額以千為單位) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普普通通
庫存 | | 另外--
傳統
已繳費
資本 | | 保留
收益 | | 財務處
庫存 | | AOCI | | 股東權益 | | 非控制性權益 | | 總計
權益 |
| | 股票 | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ | | $ |
| 平衡，2020年11月1日 | 152,937 | | | 1,529 | | | 717,272 | | | 5,164,086 | | | (1,000,454) | | | (7,198) | | | 4,875,235 | | | 52,241 | | | 4,927,476 | |
| 採用ASU 2016-13年度的累計效果調整，税後淨額 | | | | | | | (595) | | | | | | | (595) | | | | | (595) | |
| 淨收入 | | | | | | | 833,627 | | | | | | | 833,627 | | | | | 833,627 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (378,256) | | | | | (378,256) | | | | | (378,256) | |
| 股票期權的行使、基於股票的薪酬發放和員工股票購買計劃的發放 | | | | | (26,006) | | | | | 36,489 | | | | | 10,483 | | | | | 10,483 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 23,187 | | | | | | | | | 23,187 | | | | | 23,187 | |
| 取消庫房 中國股票 | (25,000) | | | (250) | | | | | (950,315) | | | 950,565 | | | | | — | | | | | — | |
宣佈的股息 | | | | | | | (76,964) | | | | | | | (76,964) | | | | | (76,964) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合收益 | | | | | | | | | | | 8,307 | | | 8,307 | | | | | 8,307 | |
| 可歸屬於非控股權益的損失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (6,770) | | | (6,770) | |
| 資本分配，淨額 | | | | | | | | | | | | | — | | | (40) | | | (40) | |
| 餘額，2021年10月31日 | 127,937 | | | 1,279 | | | 714,453 | | | 4,969,839 | | | (391,656) | | | 1,109 | | | 5,295,024 | | | 45,431 | | | 5,340,455 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 淨收入 | | | | | | | 1,286,500 | | | | | | | 1,286,500 | | | | | 1,286,500 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (542,739) | | | | | (542,739) | | | | | (542,739) | |
| 股票期權的行使、基於股票的薪酬發放和員工股票購買計劃的發放 | | | | | (18,762) | | | | | 18,068 | | | | | (694) | | | | | (694) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 21,095 | | | | | | | | | 21,095 | | | | | 21,095 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
宣佈的股息 | | | | | | | (89,607) | | | | | | | (89,607) | | | | | (89,607) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合收益 | | | | | | | | | | | 36,509 | | | 36,509 | | | | | 36,509 | |
| 可歸於非控股權益的收入 | | | | | | | | | | | | | — | | | 64 | | | 64 | |
| 資本分配，淨額 | | | | | | | | | | | | | — | | | (29,743) | | | (29,743) | |
| 餘額，2022年10月31日 | 127,937 | | | 1,279 | | | 716,786 | | | 6,166,732 | | | (916,327) | | | 37,618 | | | 6,006,088 | | | 15,752 | | | 6,021,840 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 淨收入 | | | | | | | 1,372,071 | | | | | | | 1,372,071 | | | | | 1,372,071 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 購買庫存股 | | | | | | | | | (565,950) | | | | | (565,950) | | | | | (565,950) | |
| 股票期權的行使、基於股票的薪酬發放和員工股票購買計劃的發放 | | | | | (43,043) | | | | | 91,308 | | | | | 48,265 | | | | | 48,265 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基於股票的薪酬 | | | | | 24,805 | | | | | | | | | 24,805 | | | | | 24,805 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
庫存股註銷 | (15,000) | | | (150) | | | | | (771,669) | | | 771,819 | | | | | — | | | | | — | |
| 宣佈的股息 | | | | | | | (91,415) | | | | | | | (91,415) | | | | | (91,415) | |
| 其他綜合收益 | | | | | | | | | | | 3,292 | | | 3,292 | | | | | 3,292 | |
| 可歸屬於非控股權益的損失 | | | | | | | | | | | | | — | | | (666) | | | (666) | |
| 淨出資額 | | | | | | | | | | | | | — | | | 960 | | | 960 | |
| 餘額，2023年10月31日 | 112,937 | | | 1,129 | | | 698,548 | | | 6,675,719 | | | (619,150) | | | 40,910 | | | 6,797,156 | | | 16,046 | | | 6,813,202 | |
請參閲隨附的説明。
合併現金流量表
(金額以千為單位) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十月三十一日止的年度， |
| | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 經營活動提供的現金流： | | | | | | |
| 淨收入 | | $ | 1,372,071 | | | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | |
| 對業務活動提供的淨收入與現金淨額進行調整： | | | | | | |
| 折舊及攤銷 | | 76,473 | | | 76,816 | | | 76,250 | |
| 基於股票的薪酬 | | 24,805 | | | 21,095 | | | 23,187 | |
| | | | | | |
| 未合併實體的收入 | | (50,098) | | | (23,723) | | | (74,035) | |
| 未合併實體的收益分配 | | 88,393 | | | 32,316 | | | 83,118 | |
| | | | | | |
| 遞延税項準備 | | 36,239 | | | (96,680) | | | 11,815 | |
| | | | | | |
| 減值費用和核銷 | | 69,537 | | | 39,541 | | | 26,535 | |
| | | | | | |
| (收益)出售資產的損失 | | (416) | | | 576 | | | (38,706) | |
| 其他 | | 3,181 | | | 3,781 | | | (406) | |
| | | | | | |
| 與提前清償債務有關的費用 | | — | | | — | | | 35,211 | |
| 經營性資產和負債變動情況： | | | | | | |
| 庫存 | | (22,212) | | | (618,829) | | | (196,227) | |
| 按揭貸款的來源 | | (1,602,700) | | | (2,035,637) | | | (2,178,468) | |
| 出售按揭貸款 | | 1,681,610 | | | 2,086,358 | | | 2,159,827 | |
| | | | | | |
| 應收賬款、預付費用和其他資產 | | (135,924) | | | (95,018) | | | 135,806 | |
| 當期所得税--淨額 | | (162,570) | | | 160,500 | | | 25,131 | |
| 客户存款-淨額 | | (88,285) | | | (3,279) | | | 165,637 | |
| 應付賬款和應計費用 | | (23,674) | | | 152,499 | | | 214,825 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 經營活動提供的淨現金 | | 1,266,430 | | | 986,816 | | | 1,303,127 | |
| 投資活動中使用的現金流： | | | | | | |
| 購置財產、建築和辦公設備--淨額 | | (72,961) | | | (71,726) | | | (66,878) | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 對未合併實體的投資 | | (216,438) | | | (226,724) | | | (221,932) | |
| 返還未合併實體的投資 | | 112,749 | | | 116,769 | | | 203,504 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 出售資產所得收益，包括未合併實體的所有權權益 | | 26,049 | | | 28,309 | | | 80,418 | |
| | | | | | |
| 其他 | | — | | | 196 | | | 652 | |
| 用於投資活動的現金淨額 | | (150,601) | | | (153,176) | | | (4,236) | |
| 用於融資活動的現金流： | | | | | | |
| | | | | | |
| 應付貸款收益 | | 3,079,142 | | | 4,304,635 | | | 3,158,033 | |
| 發債成本 | | (5,365) | | | — | | | — | |
| 應付貸款的本金支付 | | (3,239,418) | | | (4,356,185) | | | (3,425,065) | |
| 優先票據的贖回 | | (400,000) | | | (409,856) | | | (294,168) | |
| | | | | | |
| 與基於股票的福利計劃有關的收益(付款)--淨額 | | 48,269 | | | (690) | | | 10,487 | |
| | | | | | |
| 購買庫存股 | | (561,595) | | | (542,739) | | | (378,256) | |
| 已支付的股息 | | (91,082) | | | (88,901) | | | (76,623) | |
| 與非控制利息相關的收入(付款)-淨額 | | 11 | | | (25,766) | | | (5,491) | |
| 用於融資活動的現金淨額 | | (1,170,038) | | | (1,119,502) | | | (1,011,083) | |
| 現金、現金等價物和限制性現金淨(減)增 | | (54,209) | | | (285,862) | | | 287,808 | |
| 期初現金、現金等價物和限制性現金 | | 1,398,550 | | | 1,684,412 | | | 1,396,604 | |
| 現金、現金等價物和受限現金，期末 | | $ | 1,344,341 | | | $ | 1,398,550 | | | $ | 1,684,412 | |
請參閲隨附的説明。
合併財務報表附註
1. 重大會計政策
陳述的基礎
合併財務報表包括Toll Brothers，Inc.(“公司”、“我們”、“我們”或“我們”)、特拉華州一家公司及其持有多數股權的子公司的賬目。所有重要的公司間賬户和交易都已被取消。對擁有50%或以下股份的合夥企業和附屬公司的投資將使用權益法入賬，除非確定我們對該實體擁有有效控制，在這種情況下，我們將合併該實體。
這裏所指的財政年度是指我們截至10月31日或截至10月31日的財政年度。
預算的使用
根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制財務報表時，我們需要做出影響綜合財務報表及附註中報告金額的估計和假設。在未來經濟狀況的不確定性加劇的經濟混亂時期，這些估計和假設受到更大的變異性的影響。因此，實際結果可能與我們的估計和假設不同，這些估計和假設會影響合併財務報表和附註中報告的金額，這種差異可能是實質性的。
現金和現金等價物
流動投資或原始到期日為三個月或以下的投資被歸類為現金等價物。我們的現金餘額超過了聯邦保險的限額。我們監控我們經營賬户中的現金餘額，並適當調整現金餘額；然而，如果基礎金融機構倒閉或受到金融市場其他不利條件的影響，這些現金餘額可能會受到影響。到目前為止，我們的運營賬户中沒有任何損失或無法獲得現金的情況。
庫存
存貨按成本列報，除非存在減值，在此情況下，存貨將根據財務會計準則委員會(“FASB”)、會計準則編纂(“ASC”)360、“物業、廠房及設備”(“ASC 360”)減記至公允價值。除了直接土地收購成本、土地開發成本和房屋建造成本外，成本還包括利息、房地產税和與開發和建設有關的直接間接管理費用，這些費用在開發開始至建設結束期間資本化為庫存。對於那些暫時關閉的社區，在社區重新開放之前，不會將額外的資本化利息分配到社區的庫存中。當社區仍然關閉時，房地產税等成本會在發生時計入費用。
我們根據ASC 835-20，“權益資本化”(“ASC 835-20”)，在我們社區的開發和建設期間，將某些利息成本資本化到合格庫存。當相關存貨交付時，資本化利息計入銷售收入的房屋銷售成本。房屋建築負債超過ASC 835-20定義的合格存貨所產生的利息，計入所產生期間的綜合經營報表和全面收益。在2023財年、2022財年和2021財年，公司的合格庫存超過了負債，產生的幾乎所有利息都被資本化為庫存。見附註3，“庫存”。
一旦一塊土地被批准開發，我們開放了一個典型的社區，可能需要四或更長時間來完全開發、銷售和交付這樣的社區中的所有房屋。更長或更短的時間段可能會更長或更短，這取決於社區中房屋站點的數量以及社區中房屋的銷售和交付速度。我們的總體規劃社區，由幾個較小的社區組成，可能需要10幾年或更長時間才能完成。由於我們的庫存根據GAAP被視為長期資產，根據ASC 360，我們被要求定期審查每個社區的賬面價值，並寫下我們認為價值無法收回的社區的價值。
運營社區：當經營社區的盈利能力惡化、銷售速度大幅下降或其他因素顯示資產的可回收能力可能出現減值時，將通過將社區的估計未來未貼現現金流量與其賬面價值進行比較來審查資產的減值。如果估計的未來未貼現現金流低於社區的賬面價值，賬面價值將減記為其估計的公允價值。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。減值計入減值確定期間收入的房屋銷售成本。在估計社區未來的未貼現現金流時，我們使用各種估計，例如：(I)社區的預期銷售速度，基於將對社區所在市場產生短期或長期影響的一般經濟條件
所處位置和市場內的競爭，包括可用住宅用地的數量以及我們或其他建築商擁有的其他社區提供的定價和激勵；(Ii)社區提供的預期銷售價格和銷售激勵；(Iii)迄今已支出和預計未來將發生的成本，包括但不限於土地和土地開發、住房建設、利息和間接成本；(Iv)社區中可能提供的替代產品，這些產品將對銷售速度、銷售價格、建築成本或可在特定地點建造的住宅數量產生影響；以及(V)物業的替代用途，例如將整個社區出售給另一家建築商或出售個別住宅用地的可能性。
未來社區：我們評估為未來社區或未來運營社區的未來部分持有的所有土地，無論是擁有的還是合同的，以確定我們是否預期按照最初的設想進行土地開發。這項評估包括上述用於經營社區的相同類型的估計，以及對適用於土地的監管環境和獲得必要批准的估計概率、獲得批准所需的估計時間和費用以及為獲得批准可能需要作出的讓步的評估。優惠措施可能包括支付現金，為公園和街道等公共場所的改善提供資金，將部分物業專門用於公眾或作為休憩空間，或降低待建房屋的密度或面積。根據這項檢討，我們決定：(I)就將會購買的合約土地而言，合約會否終止或重新磋商；及(Ii)就所擁有的土地而言，該土地可能會按預期或以其他方式發展，或應予以出售。然後，我們進一步確定已資本化到社區的成本是可以收回的，還是應該註銷。核銷計入確定需要核銷期間的房屋銷售收入成本。
在確定當前和未來社區的估計現金流和公允價值時使用的估計是基於作出估計時我們已知的因素以及我們對未來運營和經濟狀況的預期。如果用於確定估計公允價值的估計或預期在未來惡化，我們可能需要確認與當前和未來社區相關的額外減值費用和註銷，該等金額可能是重大的。
可變利息實體
我們被要求根據ASC 810，“合併”(“ASC 810”)合併我們擁有控股權的可變權益實體(“VIE”)。控股財務權益將具有以下兩個特徵：(I)有權指導VIE的活動，從而對VIE的經濟表現產生最重大的影響；(Ii)有義務吸收VIE可能對VIE產生重大影響的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。
我們在VIE中的可變權益可以是股權所有權、購買資產的合同、我們與VIE之間的管理服務和開發協議、我們向VIE或其他成員提供的貸款、和/或成員向銀行和其他各方提供的擔保。
我們擁有大量的土地購買合同和在其他實體中的財務權益，我們根據ASC 810進行評估。我們分析我們的土地購買合同和我們投資的實體，以確定土地賣家和實體是否為VIE，如果是，我們是否為主要受益者(“PB”)。我們審查特定的標準，並在確定我們是否為VIE的主要受益者時使用我們的判斷。在確定我們是否為主要受益人時，考慮的因素包括風險和報酬分擔、其他成員(S)的經驗和財務狀況、投票權、參與日常資本和經營決策、在VIE執行委員會中的代表性、是否存在單方面退出權或投票權、我們與其他成員(S)之間的經濟不平衡程度，以及從VIE購買資產的合同。確定一個實體是否是VIE，如果是，我們是否是主要受益者，可能需要做出重大判斷。
房地產、建築和辦公設備
財產、建築和辦公設備按成本入賬，並扣除累計折舊#美元。285.7百萬美元和美元289.4分別在2023年、2023年和2022年10月31日達到100萬。對於與現場銷售中心相關的財產和設備，在交付房屋時使用生產單位法記錄折舊。對於所有其他財產和設備，折舊在相關資產的估計使用年限內使用直線方法記錄。在2023、2022和2021財年，我們確認了75.5百萬，$75.9百萬美元，以及$74.8億元的折舊費用。
持有供出售的按揭貸款
持作出售的住宅按揭貸款根據ASC 825“金融工具”（“ASC 825”）的條文按公平值計量。我們認為，ASC 825的使用提高了借款人鎖定待抵押貸款利率之日與抵押貸款出售之日之間抵押貸款估值的一致性。於報告期末，我們採用市場法釐定持作出售按揭貸款及我們已訂立作為對衝按揭貸款利率風險的遠期貸款承擔的公平值，以釐定公平值。該評估乃基於截至報告日期具有類似條款及價值的按揭貸款的現行市場定價，而該定價適用於按揭貸款組合。我們將持作出售的按揭貸款的公允價值與未付本金結餘之間的差額確認為收益或虧損。此外，我們將遠期貸款承諾的公允價值變動確認為收益或虧損。持作出售之按揭貸款之利息收入乃根據各項貸款之指定利率計算。此外，與住宅按揭貸款有關的貸款成本及費用淨額於產生時支銷。該等收益及虧損、利息收入及發起成本及費用於綜合經營及全面收益表之“其他收入-淨額”中確認。
對未合併實體的投資
根據ASC 323，“投資-權益法和合資企業”，我們每季度審查我們的每項投資是否存在減值跡象。被投資方的一系列經營虧損、無法收回我們的投資資本或其他因素可能表明我們於未合併實體的投資價值出現虧損。倘出現虧損，我們會進一步審閲該投資，以釐定該虧損是否並非暫時性虧損，在此情況下，我們會將該投資撇減至其估計公平值。評估我們於未合併實體的投資需要使用多項估計進行詳細的現金流量分析，包括但不限於預期銷售速度、預期銷售價格、預期激勵措施、已產生及預期成本、融資及資本充足性、競爭、市場狀況及預期現金收入，以確定未合併實體的預計未來分派。此外，就租賃物業投資而言，我們審閲租金趨勢、預期未來開支及預期現金流量，以釐定物業的估計公平值。
我們開發土地或開發待售房屋和公寓的未合併實體以與我們類似的方式評估其庫存。有關我們評估存貨的更詳細披露，請參閲上文“存貨”。對於我們擁有、開發和管理出租住宅公寓的未合併實體，我們審查租金趨勢、預期未來費用和預期未來現金流量，以確定相關物業的估計公允價值。如果未合併實體記錄了與其資產相關的估值調整，則我們按比例應佔的份額反映在來自未合併實體的收入中，並相應減少我們在未合併實體的投資。
我們是與非關聯方成立的多個合營企業的一方，以開發及出售合營企業擁有的土地。我們承認我們從出售住宅用地給其他建築商（包括我們的合資夥伴）中獲得的收益比例。在購買時，我們不確認從這些合資企業購買的主站點的收益;相反，我們在這些主站點的成本基礎上減少了我們在合資企業向我們出售這些主站點所實現的收益中的份額。
我們也是其他幾家合資企業的一方。我們確認未合併實體的收益和虧損的比例份額。
公允價值披露
我們使用ASC 820“公允價值計量和披露”（“ASC 820”）來計量某些資產和負債的公允價值。ASC 820提供了一個根據公認會計原則計量公允價值的框架，建立了一個公允價值等級制度，要求實體在計量公允價值時最大限度地使用可觀察輸入數據，最大限度地減少使用不可觀察輸入數據，並要求對公允價值計量進行某些披露。
公平值層級概述如下： | | | | | | | | |
| 1級： | | 公允價值根據相同資產或負債在活躍市場的報價確定。 |
| 第2級： | | 公平值使用重大可觀察輸入數據釐定，一般為類似資產或負債於活躍市場之報價或於不活躍市場之報價。 |
| 第3級： | | 使用重大不可觀察輸入數據（如定價模式、貼現現金流量或類似技術）釐定的公平值。 |
衍生工具和套期保值活動
我們訂立衍生工具交易的目的是管理我們就按揭業務訂立的若干浮息債務、持作出售按揭貸款、利率鎖定承諾及遠期貸款承諾相關的利率變動風險。我們在資產負債表上將衍生工具確認為資產或負債，並按公允價值計量這些工具。
我們已就部分浮息債務訂立利率掉期。該等衍生工具交易被指定為現金流量對衝。對衝有效性評估中包括的該等衍生工具交易的公允價值的全部變動最初在累計其他全面收益（虧損）中報告，隨後當對衝交易影響盈利時，在隨附的綜合經營及全面收益報表中重新分類至房屋銷售收入成本。倘釐定衍生工具作為對衝並非高度有效，或倘被對衝的預測交易不再可能發生，則於累計其他全面收益（虧損）確認的金額轉撥至盈利。
我們與持作出售的按揭貸款、利率鎖定承諾及遠期貸款承諾有關的衍生工具交易並未指定為對衝，因此，該等衍生工具交易的公平值的全部變動計入隨附的綜合經營及全面收益表的其他收入-淨額的收益或虧損。
有關更多資料，請參閲附註12“公平值披露”。
庫存股
庫存按成本入賬。庫藏股的發行按先進先出法入賬。庫藏股成本與再發行所得款項之間的差額計入額外繳入資本。當庫存股票被註銷時，任何超過面值的購買價格將直接計入留存收益。在2023財年和2021財年，我們取消了 151000萬美元和25 萬股庫存股票。
收入和成本確認
房屋銷售收入：房屋銷售的收入和成本在每棟房屋交付時確認，所有權和所有權轉移給買方。就我們的大部分住宅關閉而言，我們交付住宅的履約責任於簽署具約束力的銷售協議日期起計少於一年內達成。在我們建造的某些州，我們無法在房屋關閉之前完成某些户外功能。如果這些單獨的履約義務在房屋關閉時尚未完成，我們將推遲與這些義務相關的房屋銷售收入部分，並隨後在完成這些義務時確認收入。截至2023年10月31日，我們遞延的與這些義務相關的房屋銷售收入和相關成本並不重大。我們的合同負債，包括從客户那裏收到的已售出但未交付的房屋的押金，共計美元。540.7百萬美元和美元680.6於二零二三年十月三十一日及二零二二年十月三十一日，分別為百萬元。在截至2022年10月31日持有的未償還客户存款中，我們確認了$542.0在截至2023年10月31日的財政年度，房屋銷售收入為1000萬美元。在截至2021年10月31日持有的未償還客户存款中，我們確認了$515.6在截至2022年10月31日的財政年度，房屋銷售收入為1000萬美元。
對於我們的標準連接和獨立式住宅，土地，土地開發和相關成本，無論是發生和估計將在未來發生，攤銷到基於每個社區將建造的住宅總數關閉的住宅成本。在開始交付住房後，由於預計建造住房數量或預計土地、土地開發和相關費用的變化而產生的任何變化都將分配給社區中剩餘的未交付住房。住房建造和相關費用計入根據具體鑑定方法關閉的住房費用。總體規劃社區的估計土地、公共區域開發及相關成本（包括高爾夫球場成本）（扣除其估計剩餘價值）按相對銷售價值基準分配至總體規劃社區內的個別社區。由於要建造的住房的估計數量或估計費用的變化而產生的任何變化都分配給總體規劃社區的每個社區的剩餘住房用地。
就高層/中層項目而言，土地、土地開發、建築及相關成本，包括已產生及估計將於未來產生的成本，一般按已關閉單位的估計相對銷售價值與估計總銷售價值計算攤銷至已關閉單位的成本。由於項目估計總成本或收入的變化而產生的任何變化，都將分配給剩餘的單位交付。
土地銷售及其他收入：我們的土地銷售及其他收入一般包括：（1）向我們保留權益的合營企業出售土地;（2）向我們的總體規劃社區內的第三方建築商出售地塊;（3）向我們認為不再符合我們的開發標準的第三方出售大宗土地;及（4）出售商業及零售物業。
物業一般位於我們的高層城市豪華公寓項目。一般而言，我們就該等土地銷售的履約責任於交付土地時履行，一般與從交易對手收取現金代價同時發生。就包含回購選擇權的土地出售交易而言，收入及相關成本於回購選擇權屆滿時方予確認。此外，當我們向我們保留權益的合營企業出售土地時，我們不會就我們於該合營企業的保留權益確認銷售收入或收益。
被沒收的客户押金：被沒收的客户保證金在我們的綜合經營和全面收益報表中的“房屋銷售收入”中確認，在我們確定客户不會完成購房期間，我們有權保留保證金。
銷售獎勵：為了促進我們房屋的銷售，我們可以為購房者提供銷售激勵措施。這些獎勵將因獎勵的類型和金額的不同而有所不同，具體取決於社區和家庭。激勵措施體現為房屋銷售收入的減少。激勵措施在房屋交付給購房者和我們收到銷售收益時得到確認。
廣告費
我們的廣告費是按實際發生的費用計算的。廣告費，包括小冊子和標牌，為#美元。49.6百萬，$42.5百萬美元，以及$39.1截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的年度分別為100萬美元。
保修和自我保險
保修：我們為所有購房者提供關於工藝和機械設備的有限保修。我們還為許多購房者提供有限的10-結構完整性的一年保修。我們在每個房屋關閉並將所有權和佔有權轉讓給購房者時應計預期的保修費用。保修成本是根據歷史經驗應計的。我們對之前期間交付的房屋的保修責任的調整記錄在我們的估計發生變化的期間。在過去的幾年裏，我們收到了大量的保修索賠，主要與賓夕法尼亞州和特拉華州建造的房屋有關。有關這些保修費用的其他信息，請參閲附註7-“應計費用”。
自我保險： 我們維持，並要求我們的大多數分包商維持一般責任保險(包括建築缺陷和人身傷害保險)和工傷賠償保險。這些保險單保護我們免受與我們的房屋建築活動相關的索賠的部分損失風險，但受某些自我保險的保留額、免賠額和其他承保限額(“自我保險責任”)的限制。我們還為我們在亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、內華達州、華盛頓州和德克薩斯州某些地區的分包商提供一般責任保險，在這些地區，符合條件的分包商在他們從事工作的每個社區都被登記為我們的一般責任保險單的承保人。對於那些登記的分包商，我們承擔他們在適用社區內與我們的房屋所執行的工作相關的一般責任，作為我們總體一般責任保險和我們的自我保險責任的一部分。
我們根據支付我們的自我保險責任所需的估計成本以及超出我們的承保限額或我們的保單不承保的潛在索賠和索賠調整費用的估計成本來記錄費用和負債。這些估計成本是基於對我們歷史索賠和行業數據的分析，幷包括已發生但尚未報告的索賠估計(“IBNR”)。
我們聘請第三方精算師，使用我們的歷史索賠和費用數據、來自我們內部法律和風險管理小組的輸入以及行業數據來估計我們與未付索賠相關的負債、與我們為自我保險責任承擔的風險相關的IBNR以及管理當前和預期索賠所需的其他成本。由於各種因素，這些估計可能會受到不確定性的影響，其中最重要的是從向購房者交付房屋到可能提出結構保證或建築缺陷索賠到索賠最終解決之間的長時間。儘管各州的規定各不相同，但可能會在較長時間內報告和解決施工缺陷索賠，這段時間可以延長到10幾年或更長時間。因此，估計負債的大部分與IBNR有關。我們與前幾年交付房屋相關的負債的調整記錄在我們估計發生變化的期間。
與這些負債相關的損失的預測需要精算假設，這些假設可能會因與我們的市場和我們製造的產品類型相關的建築缺陷索賠的不確定性、保險行業實踐以及法律或監管行動和/或解釋等因素而受到影響。這些估計中使用的關鍵假設包括索賠頻率、嚴重性和結算模式，這些都可能在較長時間內發生。此外，報告索賠的頻率和嚴重性以及理賠估計數的變化可能會影響精算分析中使用的趨勢和假設，這對我們的合併財務報表可能是重要的。由於所需判斷的程度，以及這些基本假設中可能存在的變化，我們未來的實際成本可能與估計的不同，這種差異可能對我們的綜合財務報表具有重大影響。
基於股票的薪酬
我們根據ASC 718“薪酬--股票薪酬”(以下簡稱“ASC 718”)對基於股票的薪酬進行會計處理。我們使用格子模型來評估我們的股票期權授予的價值。所使用的期權定價模型旨在估計期權的價值，與員工股票期權和限制性股票單位不同，這些期權可以隨時交易並可轉讓。除了對交易的限制外，員工股票期權和受限股票單位可能還包括其他限制，如授權期。此外，這類模型需要輸入主觀假設，包括股價的預期波動率。基於股票的薪酬費用通常包括在我們的綜合經營和全面收益報表中的“銷售、一般和行政”費用中。我們確認，沒收股票獎勵是減少發生股票獎勵期間的補償費用。
律師費
土地收購和權利以及融資的交易性法律費用被資本化，並在其適當的年限內支出。當發生訴訟、保修和保險索賠時，我們會承擔相關的法律費用。
所得税
我們按照ASC 740“所得税”(以下簡稱“ASC 740”)核算所得税。遞延税項資產和負債是根據為財務報告目的而報告的金額和為所得税目的報告的金額之間的臨時差異來記錄的。根據美國會計準則第740條的規定，我們評估我們遞延税項資產的變現能力。當根據現有證據，所有或部分遞延税項資產很可能無法變現時，必須建立估值備抵。見下文“所得税--估值免税額”。
聯邦和州所得税是根據現行税法根據報告的税前收益計算的，在適用期間還包括與以前確定遞延税項資產和負債時使用的税率相比，税率發生任何變化的累積影響。這類準備金可能不同於目前的應收或應付金額，因為某些收入和支出項目在不同的財務報告期間確認，而不是在所得税期間確認。在確定所得税撥備和評估納税狀況時，需要做出重大判斷。我們建立所得税準備金時，儘管我們相信我們的税務立場是完全可以支持的，但我們認為我們的立場可能會受到各種税務機關的質疑和拒絕。綜合税務準備及相關應計項目包括被視為適當的可合理評估的減值項目的影響。在這些事項可能的税務結果發生變化的範圍內，估計的這種變化將影響作出此類決定的期間的所得税撥備。
ASC 740澄清了已確認所得税中的不確定性的會計處理，並規定了確認門檻和計量屬性，用於確認和計量納税申報單中所採取或預期採取的税收頭寸。ASC 740還提供了關於取消確認、分類、利息和處罰、過渡期會計、披露和過渡的指導。美國會計準則第740條要求，當一項税務狀況的“可能性大於不可能性”時，公司必須確認該財務報表的影響(定義為一項已證實的可能性超過50%)，根據該職位的技術價值，該職位將在審查後維持。對符合更有可能確認閾值的税務狀況進行計量，以確定財務報表中基於大於50在與完全瞭解所有相關信息的税務當局達成最終和解時，實現的可能性為%。我們無法確定一個税位是否符合極有可能達到的確認門檻，並不意味着美國國税局(“IRS”)或任何其他税務機關不會同意我們的立場。
如果一項税務狀況未達到較可能的確認門檻，儘管我們相信我們的申報狀況是可支持的，但該税務狀況的好處不會在綜合經營及全面收益報表中確認，我們須計提潛在利息及罰金，直至不確定性消除為止。潛在利息和罰金被確認為所得税準備金的一個組成部分。納税申報單中的金額與財務報表中確認的金額之間的差額被視為未確認的税收優惠。我們相信，我們的每個申報頭寸都有合理的基礎，如果受到美國國税局或其他徵税管轄區的質疑，我們打算為這些頭寸辯護。如果美國國税局或其他税務機關不同意我們的立場，並且在訴訟時效到期後，我們將在税收狀況的不確定性消除期間確認未確認的税收優惠。
所得税--估值免税額
我們根據遞延税項資產的某一部分是否更有可能無法變現來評估每個期間對遞延税項資產計值準備的需求。如果根據現有證據，這種資產很可能不會變現，則對遞延税項資產建立估值備抵。實現了一種
遞延所得税資產最終取決於在税法規定的結轉期或轉回期內是否存在足夠的應納税所得額。除其他事項外，該評估還考慮了當前和累計收入和虧損的性質、一致性和幅度;未來盈利能力的預測;法定結轉期或結轉期的持續時間;我們在到期前使用營業虧損和税收抵免結轉的經驗;税收規劃替代方案;以及美國住房行業和更廣泛經濟的前景。現行税法或税率的變化也可能影響我們的實際税務結果。由於估計過程存在不確定性，尤其是未來報告期間的事實及情況變動，實際結果可能與我們評估時所用的估計不同，從而可能對我們的綜合經營業績或財務狀況造成重大影響。
細分市場報告
我們在以下五個地理分部經營業務，目前的業務通常位於下列州：
東部地區：
•這個北地區：康涅狄格州、特拉華州、伊利諾伊州、馬薩諸塞州、密歇根州、新澤西州、紐約州和賓夕法尼亞州；
•這個大西洋中部地區：佐治亞州、馬裏蘭州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州；
•這個南地區：佛羅裏達州、南卡羅來納州和德克薩斯州；
西部地區：
•這個高山地區：亞利桑那州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州和猶他州；以及
•這個太平洋地區：加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州。
我們的地理報告部分與我們的首席運營決策者評估運營業績和配置資本的方式一致。
近期會計公告
2023年11月，FASB發佈了ASU第2023-07號，“分部報告(主題280)：對可報告分部披露的改進”(“ASU 2023-07”)。ASU 2023-07要求披露定期提供給首席運營決策者(“CODM”)幷包括在每次報告的分部損益計量中的重大分部費用、用於與分部損益對賬的其他分部項目的金額和構成説明，以及實體CODM的名稱和職位。本次更新中的修訂還擴大了中期分部的披露要求。ASU 2023-07將在截至2025年10月31日的財年以及從2026財年第一季度開始的過渡期內生效。允許及早採用，並要求在追溯的基礎上應用此更新中的修訂。我們目前正在審查採用ASU 2023-07可能對我們的綜合財務報表和披露產生的影響。
2016年6月，FASB發佈了ASU第2016-13號，“金融工具--信貸損失(專題326)：金融工具信貸損失的計量”(“ASU 2016-13”)。ASU 2016-13年度用反映預期信貸損失的方法取代了現行的已發生損失減值方法，並需要考慮更廣泛的合理和可支持的信息來估計信貸損失。ASU 2016-13從2020年11月1日開始的財政年度生效，我們在修改後的追溯過渡法下采用了該標準。作為採用的結果，我們確認了扣除税收後的累積影響調整數為#美元。0.6百萬美元到留存收益的期初餘額。採用ASU 2016-13對我們的合併財務報表或披露沒有實質性影響，我們的內部控制、流程或系統也沒有因為實施這一新標準而發生重大變化。
2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04《參考利率改革(主題848)》，經ASU 2021-01和ASU 2022-06分別於2021年1月和2022年12月修訂，直接解決了由於從2021年12月31日起停止公佈某些倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)利率而導致的參考利率改革對財務報告的影響。該指導意見提供了可選的權宜之計和例外，用於通過參考倫敦銀行間同業拆借利率或其他預計將被終止的參考利率，將GAAP應用於受參考利率改革影響的合同、對衝關係和其他交易。本指南於2020年3月12日生效，可不遲於2024年12月31日通過，並允許提前採用。我們選擇應用與概率和未來LIBOR指數現金流的有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品上的指數相匹配。這些權宜之計的應用保持了衍生品的列報與過去的列報一致。我們繼續評估指引對我們綜合財務報表的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。
重新分類
某些前期金額已重新分類，以符合2023財年的列報。
2. 收購
在2022財年，我們以大約美元的價格收購了一家在德克薩斯州聖安東尼奧擁有業務的私人房屋建築商的幾乎所有資產和業務48.1百萬現金。收購的資產，其中包括16社區，主要是清單，包括大約450通過土地購買協議擁有或控制的住宅用地。這項收購被計入資產收購，對我們的運營結果或財務狀況並不重要。
在2021財年，我們以大約美元的價格收購了一家在內華達州拉斯維加斯擁有業務的私人房屋建築商的幾乎所有資產和業務38.8百萬現金。收購的資產主要是為未來社區盤存的，包括大約550通過土地購買協議擁有或控制的住宅用地。這項收購被計入資產收購，對我們的運營結果或財務狀況並不重要。
3. 庫存
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月的庫存包括以下內容(以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 173,175 | | | $ | 240,751 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 663,413 | | | 808,851 | |
| 運營社區 | 8,220,990 | | | 7,683,724 | |
| | $ | 9,057,578 | | | $ | 8,733,326 | |
運營社區包括提供房屋出售的社區；已出售所有可用房屋用地但尚未完成房屋交付的社區；以及準備開盤出售的社區。可歸因於運營社區的賬面價值包括在建房屋的成本、土地和土地開發成本、這些社區當前和未來階段的房屋用地的賬面成本，以及模型房屋的賬面成本。
以前提供房屋出售但因商業狀況而暫時關閉、沒有任何剩餘積壓、預計在所報告的財政期間結束後12個月內不會重新開放的社區被包括在為未來社區擁有的土地中。積壓包括已簽訂合同但尚未交付給購房者的房屋(“積壓”)。
在截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的三個財政年度中，我們為庫存減值費用和成本支出撥備的金額如下表所示(金額以千計)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 指控： | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 為未來社區控制的土地 | $ | 10,712 | | | $ | 13,051 | | | $ | 5,620 | |
| 為未來社區擁有的土地 | 1,493 | | | 19,690 | | | 19,805 | |
| 運營社區 | 18,501 | | | — | | | 1,110 | |
| | $ | 30,706 | | | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | |
我們還確認了$30.6百萬美元和美元6.8在截至2023年、2023年和2022年10月31日的財政年度，持有供出售土地的減值費用分別計入土地銷售和其他收入成本。
關於土地購置合同的資料，見附註14，“承付款和或有事項”。
在2023年10月31日，我們評估了我們的土地購買合同，包括用於公寓開發的土地收購合同，以確定是否有任何出售實體是VIE，如果是，我們是否是其中任何一個的主要受益者。根據這些土地購買合約，我們並不擁有土地的合法業權；我們承受的最大損失一般限於支付給賣方的按金和所產生的開發前費用；而賣方的債權人一般對我們沒有追索權。在2023年10月31日，我們確定251土地購買合同，購買總價為$3.79億美元，我們在這筆錢上總共存入了美元421.4該等土地購買合約的主要受益者為VIE，但吾等並不是任何VIE的主要受益人。在2022年10月31日，我們確定237土地購買合同，購買總價為$3.89億美元，我們在這筆錢上總共存入了美元417.6該等土地購買合約的主要受益者為VIE，但吾等並不是任何VIE的主要受益人。
在截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的三個財政年度中，每年發生、資本化和支出的利息如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 利息資本化，年初 | $ | 209,468 | | | $ | 253,938 | | | $ | 297,975 | |
| 產生的利息 | 140,426 | | | 135,029 | | | 152,986 | |
| 利息支出到房屋銷售收入成本 | (139,410) | | | (164,831) | | | (187,237) | |
| 用於賣地的利息和其他收入成本 | (10,787) | | | (5,788) | | | (4,372) | |
| | | | | |
| 重新歸類為財產、建築和辦公設備的權益--淨額 | — | | | — | | | (1,034) | |
| 對未合併實體的投資資本化的利息 | (9,783) | | | (6,699) | | | (4,574) | |
| 以前資本化的權益轉移到未合併實體的投資 | (244) | | | (2,412) | | | — | |
| 轉移到庫存的未合併實體投資的先前資本化利息 | 880 | | | 231 | | | 194 | |
| 利息資本化，年終 | $ | 190,550 | | | $ | 209,468 | | | $ | 253,938 | |
4. 對未合併實體的投資
我們在各種未合併的實體中有投資，我們在這些投資中的所有權權益範圍為5.0%至50%。該等實體架構為合營企業，包括(I)為合營企業參與者開發土地並出售予外部建築商(“土地發展合營企業”)；(Ii)發展可供出售的住宅(“住宅建築合營企業”)；(Iii)發展供出租的豪華住宅公寓及獨户住宅、商業空間及酒店(“租賃物業合營企業”)；或(Iv)向住宅建築商及開發商提供融資及土地儲備，以收購及發展土地及住宅用地(“直布羅陀合營企業”)。
下表按合資企業類別提供了截至2023年10月31日我們正在投資的活躍合資企業的信息(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | 直布羅陀
合資企業 | | 總計 |
未合併實體的數量 | 16 | | 2 | | 43 | | 3 | | 64 |
對未合併實體的投資(1) | $ | 351,154 | | | $ | 65,285 | | | $ | 531,823 | | | $ | 10,779 | | | $ | 959,041 | |
有公司資金承諾的未合併實體的數量 | 9 | | — | | 19 | | 1 | | | 29 |
公司對未合併實體的剩餘資金承諾(2) | $ | 204,438 | | | $ | — | | | $ | 184,266 | | | $ | 12,066 | | | $ | 400,770 | |
(1)：我們的總投資包括$121.6百萬美元與以下相關11未合併的合資企業在VIE中的可變權益，以及我們對與這些VIE相關的損失的最大敞口約為$329.3截至2023年10月31日，包括我們在這些合資企業的投資。我們在這些未合併的合資企業中的所有權權益範圍為25%至50%.
(2)：我們剩餘的資金承諾包括大約$105.4與我們未合併的合資企業相關的VIE可變權益相關的百萬美元。
下表按合資企業類別提供了截至2022年10月31日我們正在投資的活躍合資企業的信息(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | 直布羅陀
合資企業 | | 總計 |
未合併實體的數量 | 15 | | 3 | | 41 | | 4 | | 63 |
對未合併實體的投資(1) | $ | 343,314 | | | $ | 49,385 | | | $ | 441,399 | | | $ | 18,216 | | | $ | 852,314 | |
有公司資金承諾的未合併實體的數量 | 9 | | 1 | | 18 | | 1 | | | 29 |
公司對未合併實體的剩餘資金承諾(2) | $ | 180,812 | | | $ | 20,072 | | | $ | 90,900 | | | $ | 12,533 | | | $ | 304,317 | |
(1)：我們的總投資包括$100.2百萬美元與以下相關13未合併的合資企業在VIE中的可變權益，以及我們對與這些VIE相關的損失的最大敞口約為$200.0截至2022年10月31日，達到100萬。我們在這些未合併的合資企業中的所有權權益範圍為20%至50%.
(2)：我們剩餘的資金承諾包括大約$105.0與我們未合併的合資企業相關的VIE可變權益相關的百萬美元。
我們投資的某些合資企業獲得了債務融資，為其部分活動提供資金。下表提供了截至2023年10月31日按類別獲得的債務融資的信息(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | | | 總計 |
舉債融資的合資企業數量 | 12 | | 2 | | 42 | | | | 56 |
| 貸款承諾總額 | $ | 610,758 | | | $ | 219,650 | | | $ | 3,731,847 | | | | | $ | 4,562,255 | |
承付款項下借入的數額 | $ | 445,506 | | | $ | 135,723 | | | $ | 2,152,872 | | | | | $ | 2,734,101 | |
下表提供了截至2022年10月31日按類別獲得的債務融資的信息(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 土地
發展
合資企業 | | 家居建築
合資企業 | | 出租物業
合資企業 | | | | 總計 |
舉債融資的合資企業數量 | 10 | | 2 | | 35 | | | | 47 |
| 貸款承諾總額 | $ | 557,185 | | | $ | 219,650 | | | $ | 3,317,261 | | | | | $ | 4,094,096 | |
承付款項下借入的數額 | $ | 444,306 | | | $ | 17,583 | | | $ | 1,774,567 | | | | | $ | 2,236,456 | |
下面提供了關於我們對這些實體的投資和未來承諾的更具體和/或最新的信息。
新的合資企業
下表提供了2023財年期間成立的合資企業的信息(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | |
| 土地開發合資企業 | | 租賃物業合資企業 | |
| 期內成立的未合併合營企業數目 | 1 | | 5 | |
2023年10月31日的投資餘額 | $ | 14,867 | | | $ | 59,567 | | |
| 期內成立的合併合營企業數目 | — | | | 1 | | |
| 2023年10月31日合併合營企業資產賬面價值 | $ | — | | | $ | 10,600 | | |
| 截至2023年10月31日在合併合資企業中的非控股權益 | $ | — | | | $ | 2,700 | | |
下表提供了2022財年期間成立的合資企業的信息(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | |
| 土地開發合資企業 | 住宅建築合資企業 | 租賃物業合資企業 | 直布羅陀合資企業 |
| 期內成立的未合併合營企業數目 | 3 | 2 | 12 | 1 | |
2022年10月31日的投資餘額 | $ | 48,600 | | $ | 48,700 | | $ | 132,200 | | 2,700 | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
業務和實體內交易的結果
在2023財年、2022財年和2021財年，我們的某些租賃物業合資企業將其標的資產出售給了無關各方或我們的合資夥伴。在這些銷售中，我們確認了#美元的收益。50.91000萬，$21.02000萬美元，和美元74.8分別計入我們的綜合經營報表和全面收益表中的“非綜合實體收入”。
在2023財年，我們出售了我們在一家租賃物業合資企業的所有權權益，並確認了1美元的收益16.0百萬美元，包括在我們的綜合經營和全面收益表中的“來自未合併實體的收入”。不是2022財年或2021財年也出現了類似的收益。
在2022財年和2021財年，我們在某些住宅建築和租賃物業合資企業的投資中確認了非臨時性減值費用$8.0百萬美元和美元2.1分別為100萬美元。不是非臨時性減值費用在2023財年確認。
在2023財年、2022財年和2021財年，我們從未合併的實體購買了土地，主要與從我們的土地開發合資企業收購地塊有關，總額為$110.7百萬，$54.8百萬美元，以及$18.5分別為100萬美元。在每個時期，我們從收購的地塊獲得的收入份額都是微不足道的。我們向未合併的實體出售土地，主要涉及向我們的Home Building and Rental Property合資企業出售土地，總額為$44.2百萬，$434.2百萬美元和美元227.8在我們的2023、2022和2021財年，該等金額計入本公司綜合經營及全面收益報表的“賣地及其他收入”內，一般按本公司的土地基準或接近本公司土地基準出售。
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月，我們來自合資企業的應收賬款總額為$12.6百萬美元和美元51.7600萬美元，主要涉及我們代表我們的合作伙伴提供的尚未償還的金額和應支付給我們的管理費收入。
擔保
我們投資的未合併實體通常通過合夥人股權和債務融資相結合的方式為其活動提供資金。在某些情況下，我們為未合併實體的部分債務提供了擔保。這些擔保可包括以下任何或全部：(1)項目完工擔保，包括任何成本超支；(2)還款擔保，一般涵蓋未償還貸款的一定百分比；(3)成本擔保，涵蓋利息、房地產税和保險等成本；(4)向貸款人提供的環境賠償，使貸款人免受因從物業中排放有害材料和不遵守適用的環境法而造成的損失；(5)賠償貸款人因未合併實體的“壞孩子行為”而蒙受的損失。
在某些情況下，我們和我們的合資夥伴為非合併實體的貸款提供了聯合和多項擔保。在這些情況下，我們通常尋求與我們的合作伙伴執行一項補償協議，規定任何一方對超過其比例份額或商定的擔保份額負有責任；然而，我們並不總是成功的。此外，如果合資夥伴沒有足夠的財政資源來履行其在此類償還協議下的義務，我們可能要承擔超過我們比例的責任。
我們認為，截至2023年10月31日，如果由於觸發事件，我們在法律上有義務在非合併實體的義務擔保下履行義務，該實體的抵押品應足以償還很大一部分債務。如果不是，我們和我們的合作伙伴將需要向合資企業貢獻額外的資本。
關於該公司某些未合併實體的未償債務、貸款承諾和我們對其的擔保的信息如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 2023年10月31日 | 2022年10月31日 | | | |
| 貸款承諾總額 | $ | 3,341,700 | | $ | 2,858,800 | | | | |
如果借入了全部債務，我們在還款和附帶成本擔保項下的最大估計風險(1) | $ | 688,000 | | $ | 597,800 | | | | |
| 總計借入的債務 | $ | 1,643,600 | | $ | 1,110,900 | | | | |
| 我們對所借債務的償還和附帶成本擔保項下的最大估計風險敞口 | $ | 544,100 | | $ | 390,500 | | | | |
| 我們提供的與債務和其他債務有關的擔保的估計公允價值 | $ | 19,500 | | $ | 16,900 | | | | |
| 擔保條款 | 1個月-
4.0年 | 1個月-
3.7年 | | | |
(1)截至2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日，我們在還款和進賬成本擔保項下的最大估計敞口包括約$102.3百萬美元和美元95.0百萬美元，分別與我們未合併的合資企業有關。
上述最大風險敞口估計沒有考慮從基礎抵押品中收回的任何款項或我們合作伙伴的任何償還，也不包括與項目完成擔保或上述賠償相關的任何潛在風險，這些風險是不可估量的。我們沒有根據任何未履行的擔保付款，也沒有被要求這樣做。
可變利息實體
我們在VIE中擁有未合併和合並的與合資企業相關的可變權益。關於我們在VIE中參與未合併的合資企業相關可變權益的信息已在以上提供的信息中披露。
下表提供了截至2023年10月31日和2022年10月31日關於我們在VIE的合併合資企業相關可變權益的信息(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 資產負債表分類 | 2023年10月31日 | 2022年10月31日 |
公司作為PB併合並的合資企業的數量 | | 5 | | 5 | |
| 合併VIE資產的賬面價值 | 未合併實體的應收賬款、預付費用及其他資產和投資 | $ | 89,600 | | $ | 81,300 | |
| 我們的合作伙伴在合併VIE中的利益 | 非控股權益 | $ | 10,200 | | $ | 9,700 | |
| | | |
我們在上述合併合資企業中的擁有權範圍為82%至98%.
如上所述，我們的結論是，我們是某些VIE的PB，因為我們在該等合資企業中擁有控股權，因為我們有權指導對合資企業業績影響最大的活動，並有義務承擔預期損失或從合資企業獲得利益。這些VIE的資產只能用於清償VIE的債務。此外，在某些合資企業中，如果在未來某個日期接納任何額外的投資者之前需要向合資企業提供額外的資金，我們將提供100%的資金，包括我們合作伙伴的按比例份額，我們預計將通過計息貸款提供資金。對於其他VIE，我們的結論是，我們不是PB，因為指導此類VIE的活動對其業績影響最大的權力要麼由我們與該VIE的其他合作伙伴共享，要麼由我們的合作伙伴控制。對於共享重大活動指導權的VIE，業務計劃、預算和其他重大決策需要得到所有合作伙伴的一致批准。我們賺取的管理費和其他費用是象徵性的，據信是按市場價格計算的，我們與其他合作伙伴之間沒有明顯的經濟不平衡。
合營企業濃縮合並財務信息
本公司所投資的未合併實體截至所示日期的簡明綜合資產負債表及所示期間的簡明綜合經營報表，按類別彙總如下(以千計)。
簡明合併資產負債表： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023年10月31日 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 現金和現金等價物 | $ | 83,330 | | | $ | 14,124 | | | $ | 62,734 | | | $ | 1,086 | | | $ | 161,274 | |
| 庫存 | 1,112,382 | | | 277,438 | | | — | | | 35,325 | | | 1,425,145 | |
| 應收貸款淨額 | — | | | — | | | — | | | 17,024 | | | 17,024 | |
| 出租物業 | — | | | — | | | 1,907,604 | | | — | | | 1,907,604 | |
| 正在開發的出租物業 | — | | | — | | | 1,804,664 | | | — | | | 1,804,664 | |
| | | | | | | | | |
| 其他資產 | 210,831 | | | 15,961 | | | 157,481 | | | 924 | | | 385,197 | |
| 總資產 | $ | 1,406,543 | | | $ | 307,523 | | | $ | 3,932,483 | | | $ | 54,359 | | | $ | 5,700,908 | |
| 債務，扣除遞延融資成本的淨額 | $ | 445,123 | | | $ | 134,427 | | | $ | 2,132,436 | | | $ | — | | | $ | 2,711,986 | |
| 其他負債 | 131,798 | | | 32,625 | | | 312,691 | | | 21,752 | | | 498,866 | |
| 會員權益 | 829,622 | | | 140,471 | | | 1,487,356 | | | 32,607 | | | 2,490,056 | |
| | | | | | | | | |
| 負債和權益總額 | $ | 1,406,543 | | | $ | 307,523 | | | $ | 3,932,483 | | | $ | 54,359 | | | $ | 5,700,908 | |
公司對未合併實體的淨投資(1) | $ | 351,154 | | | $ | 65,285 | | | $ | 531,823 | | | $ | 10,779 | | | $ | 959,041 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022年10月31日 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 現金和現金等價物 | $ | 132,344 | | | $ | 19,628 | | | $ | 102,270 | | | $ | 642 | | | $ | 254,884 | |
| 庫存 | 1,047,437 | | | 168,743 | | | — | | | 40,035 | | | 1,256,215 | |
| 應收貸款淨額 | — | | | — | | | — | | | 48,217 | | | 48,217 | |
| 出租物業 | — | | | — | | | 1,702,690 | | | — | | | 1,702,690 | |
| 正在開發的出租物業 | — | | | — | | | 1,413,607 | | | — | | | 1,413,607 | |
| | | | | | | | | |
| 其他資產 | 172,110 | | | 15,232 | | | 117,027 | | | 881 | | | 305,250 | |
| 總資產 | $ | 1,351,891 | | | $ | 203,603 | | | $ | 3,335,594 | | | $ | 89,775 | | | $ | 4,980,863 | |
| 債務，扣除遞延融資成本的淨額 | $ | 443,061 | | | $ | 16,770 | | | $ | 1,788,923 | | | $ | — | | | $ | 2,248,754 | |
| 其他負債 | 100,931 | | | 52,116 | | | 225,812 | | | 20,959 | | | 399,818 | |
| 會員權益 | 807,899 | | | 134,717 | | | 1,320,859 | | | 68,816 | | | 2,332,291 | |
| | | | | | | | | |
| 負債和權益總額 | $ | 1,351,891 | | | $ | 203,603 | | | $ | 3,335,594 | | | $ | 89,775 | | | $ | 4,980,863 | |
公司對未合併實體的淨投資(1) | $ | 343,314 | | | $ | 49,385 | | | $ | 441,399 | | | $ | 18,216 | | | $ | 852,314 | |
（一） 我們在未合併實體的淨資產中的相關權益比我們在未合併實體的淨投資少$40.9百萬美元和美元18.5截至2023年及2022年10月31日，本集團的淨資產淨值分別為100，000，000港元，而該等差異主要是由於本集團投資的資本化利息;向合營企業提供擔保的估計公允價值;實體超過本集團淨投資賬面值的分派;本集團保留的合營企業權益的未變現收益;本集團已確認的暫時減值除外;以及出售我們所有權權益確認的收益。
簡明合併經營及全面收益表： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2023年10月31日止的年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
收入 | $ | 240,365 | | | $ | 38,124 | | | $ | 238,651 | | | $ | 28,221 | | | $ | 545,361 | |
| 收入成本 | 196,924 | | | 26,583 | | | 85,328 | | | 21,031 | | | 329,866 | |
| 其他費用 | 13,261 | | | 7,201 | | | 233,734 | | | 1,053 | | | 255,249 | |
| 總費用 | 210,185 | | | 33,784 | | | 319,062 | | | 22,084 | | | 585,115 | |
| | | | | | | | | |
| 營業收入(虧損) | 30,180 | | | 4,340 | | | (80,411) | | | 6,137 | | | (39,754) | |
其他收入(2) | 2,500 | | | 205 | | | 102,865 | | | 241 | | | 105,811 | |
| 所得税前收入 | 32,680 | | | 4,545 | | | 22,454 | | | 6,378 | | | 66,057 | |
| 所得税撥備(福利) | 214 | | | 367 | | | (940) | | | — | | | (359) | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 淨收入 | $ | 32,466 | | | $ | 4,178 | | | $ | 23,394 | | | $ | 6,378 | | | $ | 66,416 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合併實體收益中的公司權益 (3) | $ | 13,178 | | | $ | 972 | | | $ | 34,327 | | | $ | 1,621 | | | $ | 50,098 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2022年10月31日止的年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
| 收入 | $ | 207,179 | | | $ | 60,902 | | | $ | 192,901 | | | $ | 37,705 | | | $ | 498,687 | |
| 收入成本 | 172,921 | | | 45,087 | | | 65,387 | | | 26,229 | | | 309,624 | |
| 其他費用 | 8,911 | | | 4,717 | | | 165,447 | | | 1,436 | | | 180,511 | |
| 總費用 | 181,832 | | | 49,804 | | | 230,834 | | | 27,665 | | | 490,135 | |
| 處置貸款損失和REO | — | | | — | | | — | | | (113) | | | (113) | |
| 營業收入(虧損) | 25,347 | | | 11,098 | | | (37,933) | | | 9,927 | | | 8,439 | |
其他收入(2) | 23,292 | | | 804 | | | 36,805 | | | — | | | 60,901 | |
| 所得税前收入(虧損) | 48,639 | | | 11,902 | | | (1,128) | | | 9,927 | | | 69,340 | |
| 所得税撥備(福利) | 348 | | | 508 | | | (607) | | | — | | | 249 | |
| 淨收益(虧損) | $ | 48,291 | | | $ | 11,394 | | | $ | (521) | | | $ | 9,927 | | | $ | 69,091 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合併實體收益中的公司權益(虧損) (3) | $ | 20,402 | | | $ | 1,068 | | | $ | (335) | | | $ | 2,588 | | | $ | 23,723 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2021年10月31日止的年度 |
| 土地開發-
分段運動類型
風險投資 | | 家
建房
接合
風險投資 | |
租賃物業合資企業 | | 直布羅陀
接合
風險投資 | | 總計 |
收入 | $ | 110,330 | | | $ | 88,534 | | | $ | 141,373 | | | $ | 21,357 | | | $ | 361,594 | |
| 收入成本 | 81,207 | | | 105,436 | | | 61,278 | | | 10,506 | | | 258,427 | |
| 其他費用 | 2,622 | | | 4,887 | | | 143,050 | | | 1,947 | | | 152,506 | |
| 總費用 | 83,829 | | | 110,323 | | | 204,328 | | | 12,453 | | | 410,933 | |
| 處置貸款損失和REO | — | | | — | | | — | | | (4,109) | | | (4,109) | |
| 營業收入(虧損) | 26,501 | | | (21,789) | | | (62,955) | | | 4,795 | | | (53,448) | |
其他收入(2) | 8,807 | | | 317 | | | 177,777 | | | — | | | 186,901 | |
| 所得税前收入(虧損) | 35,308 | | | (21,472) | | | 114,822 | | | 4,795 | | | 133,453 | |
| 所得税撥備(福利) | 258 | | | (875) | | | (824) | | | — | | | (1,441) | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 淨收益(虧損) | $ | 35,050 | | | $ | (20,597) | | | $ | 115,646 | | | $ | 4,795 | | | $ | 134,894 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
未合併實體收益中的公司權益（赤字） (3) | $ | 18,155 | | | $ | (241) | | | $ | 53,792 | | | $ | 2,329 | | | $ | 74,035 | |
(2)截至2023年、2022年及2021年10月31日止年度，出租物業合營企業產生的其他收入包括收益$106.2百萬，$29.9百萬美元，以及$177.61.6億美元與多家租賃物業合資企業出售資產有關。
(3)我們來自未合併實體的收入(虧損)和我們在實體的基本淨收益(虧損)中的權益百分比之間的差異主要是由於實體的分配超過了我們投資的賬面價值；促進從聯合企業確認的收益中賺取的收益和正在分配的促進現金流量；除我們已確認的臨時減值外；收回以前發生的費用；我們保留的合資企業權益的未實現收益；將我們的投資出售給我們的合資夥伴確認的收益；以及我們從實體中與我們購買的家庭網站相關的利潤份額，這降低了我們收購的家庭網站的成本。
5.應收賬款、預付費用和其他資產
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月31日的應收款、預付費用和其他資產包括以下內容(金額以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 預期從保險公司和其他公司獲得的賠償 | $ | 94,987 | | | $ | 41,527 | |
| 應收改善成本 | 40,992 | | | 60,812 | |
| 託管現金由我們全資擁有的專屬所有權公司持有 | 44,273 | | | 51,796 | |
| 用於出租公寓和商業開發的物業 | 225,261 | | | 224,593 | |
| 預付費用 | 43,763 | | | 44,307 | |
| 使用權資產 | 102,787 | | | 116,660 | |
| 衍生資產 | 41,612 | | | 71,929 | |
| 其他 | 97,581 | | | 135,604 | |
| | $ | 691,256 | | | $ | 747,228 | |
6. 應付貸款、高級票據和抵押貸款公司貸款
應付貸款
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月31日，應付貸款包括以下內容(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 |
| 優先無擔保定期貸款 | | $ | 650,000 | | | $ | 650,000 | |
| | | | |
| 應付貸款--其他 | | 517,378 | | | 537,043 | |
| 遞延發行成本 | | (3,154) | | | (1,768) | |
| | $ | 1,164,224 | | | $ | 1,185,275 | |
優先無擔保定期貸款
我們加入了一個$650.0向銀行銀團提供百萬優先無抵押定期貸款(“定期貸款”)。2023年2月14日，我們簽署了一項定期貸款安排修正案，將到期日延長為$487.5截至2028年2月14日的未償還定期貸款，其中60.92026年11月1日到期的100萬美元和剩餘的美元101.62025年11月1日到期的100萬美元。此外，這項修訂以有抵押隔夜融資利率(“SOFR”)為基礎，取代了適用於定期貸款工具下借款的基於倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)的利率撥備。在2023年10月31日，不包括$101.6計劃於2025年11月1日到期的百萬美元定期貸款和60.9計劃於2026年11月1日到期的100萬美元，有不是要求在定期貸款安排的最終到期日之前付款。定期貸款安排提供了一個手風琴功能，根據該功能，我們可以在符合協議中規定的某些條件的情況下，將定期貸款安排增加到最高總額為$1.5十億美元。
根據修訂後的定期貸款安排，吾等可根據我們的槓桿率，選擇等於(I)SOFR加適用保證金、(Ii)基本利率(如協議所界定)加適用保證金，或(Iii)聯邦基金/歐元利率(如協議所界定)加適用保證金的利率。於2023年10月31日，定期貸款工具的利率為6.20年利率。
Toll Brothers，Inc.及其幾乎所有的100持股%的房屋建築附屬公司是定期貸款安排下的擔保人。定期貸款安排包含與新循環信貸安排基本相同的財務契約，如下所述。
2020年11月，我們進入了五利率互換交易以對衝美元400.0到2025年10月，定期貸款安排的100萬美元。利率互換實際上固定了美元的利息成本。400.0百萬美元0.369%加上定期貸款工具定價表中規定的利差，即0.90截至2023年10月31日。這些利率互換被指定為現金流對衝。
循環信貸安排
2023年2月14日，我們進入了一個新的 五-年份$1.905億美元的高級無抵押循環信貸融資（“新循環信貸融資”），該融資由銀團提供，計劃於2028年2月14日到期。新的循環信貸機制取代了我們現有的$1.905億美元的循環信貸融資，該融資因執行新協議而終止。新循環信貸融資的條款與先前的循環信貸融資大致相同，惟以倫敦銀行同業拆息為基礎的利率撥備已由以國有資產利率為基礎的撥備取代。Toll Brothers，Inc.及其絕大部分 100擁有%的房屋建築子公司是借款人在新循環信貸安排下的義務的擔保人。
根據新的循環信貸機制， 100%的承付款可用於信用證。新循環信貸融資有一個可摺疊的特徵，根據該特徵，在協議規定的某些條件下，我們可以將新循環信貸融資的最高總額增加到$3.00億我們可為新循環信貸融資選擇等於（i）SOFR加適用保證金或（ii）貸款人基本利率加適用保證金的利率，在每種情況下，該利率均基於我們的信用評級和槓桿比率。於2023年10月31日，新循環信貸融資項下未償還借款的利率將為 6.50年利率%。我們有義務支付未提取承諾費，該費用基於累計信用承諾的平均每日未使用金額以及我們的信用評級和槓桿率。新循環信貸融資項下借貸的任何所得款項可用於一般企業用途。
根據新循環信貸融資的條款，於2023年10月31日，我們的最高槓杆比率（定義見信貸協議）不得超過 1.75到1.00，我們被要求保持最低有形淨值（如信貸協議中定義的）不低於約$3.98億根據新循環信貸融資的條款，於二零二三年十月三十一日，我們的槓桿比率約為 0.24到1.00，我們的有形淨資產大約是
$6.75億根據新的循環信貸安排的條款，我們回購普通股的能力被限制在大約$3.60截至2023年10月31日，我們支付現金股息的能力僅限於約$2.76截至2023年10月31日，
在2023年10月31日， 不是新循環信貸機制下的未償還借款，以及未償還信用證為#美元118.9百萬美元。
應付貸款--其他
“應付貸款-其他”主要指賣方為我們購買的物業所作的購置款抵押、項目級融資，以及由政府實體代表我們發行的各種收入債券，以資助社區基礎設施和我們的製造設施。有關我們在2023年10月31日、2023年10月31日和2022年應付貸款的信息，見下表(以千為單位的美元金額)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 截至10月31日的應付貸款總額 | $ | 517,378 | | | $ | 537,043 | |
| 加權平均利率 | 5.25 | % | | 4.14 | % |
| 利率區間 | 0.38% - 9.00% | | 0.19% - 7.00% |
| 以資產作抵押的貸款： | | | |
| 以資產作擔保的貸款的賬面價值 | $ | 516,186 | | | $ | 537,043 | |
| 擔保貸款的資產的賬面價值 | $ | 1,416,034 | | | $ | 1,327,683 | |
截至2023年10月31日，《應付貸款--其他》的合同到期日為一個月至29.5年.
高級附註
截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月31日，高級票據包括以下內容(金額以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 4.375釐優先債券，2023年4月15日到期 | $ | — | | | $ | 400,000 | |
| | | |
| 4.875釐優先債券，將於2025年11月15日到期 | 350,000 | | | 350,000 | |
| 4.875釐優先債券將於2027年3月15日到期 | 450,000 | | | 450,000 | |
| 4.35釐優先債券，2028年2月15日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 優先債券將於2029年11月1日到期 | 400,000 | | | 400,000 | |
| 債券貼現、溢價和遞延發行成本-淨額 | (3,815) | | | (4,729) | |
| | $ | 1,596,185 | | | $ | 1,995,271 | |
優先票據是Toll Brothers Finance Corp.的無擔保債務，我們100擁有%股權的子公司。本金和利息的支付由我們和我們的幾乎所有人共同和各自全面和無條件地擔保100擁有%股權的房屋建築子公司(連同Toll Brothers Finance Corp.，“高級註釋派對”)。優先票據與所有優先票據當事人現有及未來的無抵押優先債務，包括新循環信貸安排及定期貸款安排，享有同等的償付權。優先票據從屬於並非優先票據擔保人的附屬公司的債權人(包括貿易債權人)的優先債權。每一系列優先票據可隨時全部或部分按我們的選擇權贖回，贖回價格根據當時的利率和待贖回的優先票據的剩餘原始期限而變化。
在2023財年第二季度，我們贖回了所有美元400.0百萬美元本金4.3752023年4月15日到期的優先債券，按面值計算，另加應計利息。
2021年11月，我們贖回了剩餘的美元409.9百萬美元本金5.8752022年2月15日到期的優先債券，按面值計算，另加應計利息。
2021年3月，我們在到期前贖回了所有美元250.0當時未償還的本金總額為百萬美元5.6252024年到期的優先債券百分比。在這次贖回中，我們產生了一筆税前費用$34.2百萬美元，包括未攤銷遞延融資成本的註銷，該成本記錄在我們的綜合經營和全面收益表中。
在2021財年第一季度，我們在到期前贖回了大約$10.0百萬美元409.9百萬當時未償還的本金金額5.8752022年2月15日到期的優先債券，外加應計利息。
按揭公司貸款安排
我們全資擁有的按揭附屬公司Toll Brothers Mortgage Company(“TBMC”)與一家銀行訂有按揭倉儲協議(“倉儲協議”)，該協議經不時修訂，為本公司發放按揭貸款提供資金。該倉儲協議在ASC 860“轉讓和服務”項下作為擔保借款入賬。《倉儲協議》規定貸款購買金額不超過#美元。75.0百萬，受制於某些昇華。此外，《倉儲協議》規定了一項手風琴功能，根據該功能，TBMC可要求將《倉儲協議》下的承付款總額增加到最多#美元。150.0一百萬美元，短期內。根據倉儲協議的定義，我們還需要支付基於未償還餘額的使用費不足。在2023年3月修正案之前，倉儲協議原定於2023年3月31日到期。2023年3月，《倉儲協議》被修訂，將到期日延長至2024年3月30日，並根據該協議借款按彭博短期收益率指數(BSBY)加碼計息1.75年利率(BSBY下限為0.50%)。於2023年10月31日，倉儲協議的利率為7.15年利率。該貸款項下的借款包括在下表中的2024財年到期日。
在2023年10月31日、2023年10月和2022年10月，每年都有美元100.1百萬美元和美元148.9倉儲協議項下的未償還款項分別為百萬，000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000截至2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日，根據該協議未償還的金額抵押了#美元。104.7百萬美元和美元187.2分別持有可供出售的按揭貸款，並計入綜合資產負債表的資產內。截至2023年10月31日，有不是未完成的採購價格限制合計減少了TBMC的可用金額。根據該協議，對購買的貸款有幾項限制，包括不能出售給他人，不能質押給除代理人以外的任何人，以及不能支持任何其他借款或回購協議。
2023年12月5日，TBMC與一家銀行簽署了一份新的倉儲協議(“新倉儲協議”)，規定購買不超過#美元的貸款。75.0百萬，受制於某些昇華。此外，新倉儲協議提供了手風琴功能，根據該功能，TBMC可請求將新倉儲協議下的總承付款增加到最高#美元。150.0一百萬美元，短期內。根據新倉儲協議的定義，TMBC還需繳納基於未償還餘額的使用費不足。新的倉儲協議將於2024年12月3日到期，並在SOFR PLUS計息1.75年利率(SOFR下限為2.50%).
一般信息
截至2023年10月31日，我們的貸款和票據在接下來的五個財年中每年的總到期日如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| | | | 金額 |
| 2024 | | | $ | 317,593 | |
| 2025 | | | $ | 123,930 | |
| 2026 | | | $ | 536,349 | |
| 2027 | | | $ | 529,799 | |
| 2028 | | | $ | 407,890 | |
7. 應計費用
2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日的應計支出包括以下內容(以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 土地、土地開發建設 | $ | 555,146 | | | $ | 334,975 | |
| 薪酬和員工福利 | 212,684 | | | 223,609 | |
| 與我們全資擁有的自保公司相關的第三方託管責任 | 42,451 | | | 44,115 | |
| 自我保險 | 230,688 | | | 251,576 | |
| 保修 | 206,171 | | | 164,409 | |
| 租賃負債 | 123,866 | | | 139,664 | |
| 遞延收入 | 52,907 | | | 50,973 | |
| 利息 | 30,044 | | | 31,988 | |
| 對未合併實體的承付款 | 29,212 | | | 26,905 | |
| 其他 | 65,612 | | | 77,773 | |
| | $ | 1,548,781 | | | $ | 1,345,987 | |
在每個房屋關閉並將所有權和佔有權轉讓給購房者的時候，我們記錄了該房屋的預期保修成本的初始應計費用。我們對預期保修成本的初始應計基於歷史保修索賠經驗。我們對之前期間交付的房屋的保修責任的調整記錄在我們的估計發生變化的期間。下表對我們在2023財年、2022財年和2021財年的保修應計變化進行了對賬(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 年初餘額 | $ | 164,409 | | | $ | 145,062 | | | $ | 157,351 | |
| 新增-年內關閉的房屋 | 44,949 | | | 42,423 | | | 42,316 | |
| 附加--在資產收購中承擔的負債 | — | | | 150 | | | 100 | |
| 前幾年關閉房屋的應計項目增加--淨額 | 12,739 | | | 10,433 | | | 9,155 | |
預期從第三方收回的應計項目增加(1) | 58,000 | | | 29,000 | | | — | |
| 從自我保險應計項目中重新分類 | 696 | | | — | | | 3,618 | |
| | | | | |
| 減少突水應計利潤 | — | | | — | | | (11,823) | |
| 已招致的費用 | (74,622) | | | (62,659) | | | (55,655) | |
| 年終餘額 | $ | 206,171 | | | $ | 164,409 | | | $ | 145,062 | |
(1)由於保修費用的增加，預計將從我們的保險承運人或供應商那裏收回，這些費用作為應收款記錄在我們綜合資產負債表上的“應收賬款、預付費用和其他資產”中。
自2014財年以來，我們收到了賓夕法尼亞州和特拉華州(位於我們北部地區)自2002年以來建造的住宅的業主提出的供水入侵索賠。我們記錄的剩餘估計維修費用，反映了用於解決索賠的總金額的減少，約為#美元。41.12023年10月31日為百萬美元，46.92022年10月31日時為100萬。我們會繼續進行檢討程序，以評估受影響的院舍數目、是否可能需要修葺，以及修葺的程度。
我們的審查過程每季度進行一次，包括對許多因素的分析，以確定是否可能收到索賠和解決任何此類索賠的估計成本，這些因素包括：房屋的關閉日期；收到的索賠數量；我們對房屋的檢查；我們預計修復的房屋數量；每個社區已經進行的維修的類型和成本；補救未決和未來索賠的估計成本；我們的保險公司和供應商的預期追回；以及之前記錄的與這些索賠相關的金額。我們亦會監察與這類索償有關的法律發展，並檢討訴訟或仲裁中索償的數量、相對案情和裁決。我們的審查過程包括一些基於不確定結果的假設的估計。由於作出這些估計所需的判斷程度，以及潛在結果的內在不確定性，我們的實際成本和回收可能與記錄的不同是合理的。。然而，根據目前已知的事實和情況，我們認為任何這種分歧都不會是實質性的。
8. 所得税
下表提供了截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的財政年度我們的有效税率與聯邦法定税率的對賬(以千美元為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | $ | | %* | | $ | | %* | | $ | | %* |
| 法定税率的聯邦税收規定 | 386,898 | | | 21.0 | | | 357,782 | | | 21.0 | | | 231,066 | | | 21.0 | |
| 扣除聯邦福利後的州税規定 | 90,698 | | | 4.9 | | | 75,465 | | | 4.4 | | | 50,153 | | | 4.6 | |
| 其他永久性差異 | (2,782) | | | (0.2) | | | 4,386 | | | 0.3 | | | 8,388 | | | 0.8 | |
| 不確定税務頭寸的應計項目沖銷 | (621) | | | — | | | (1,690) | | | (0.1) | | | (993) | | | (0.1) | |
預期納税評估的應計利息 | 403 | | | — | | | 234 | | | — | | | 297 | | | — | |
| 增加未確認的税收優惠 | 2,209 | | | 0.1 | | | 658 | | | — | | | — | | | — | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 超額股票補償收益 | (7,320) | | | (0.4) | | | (3,012) | | | (0.2) | | | (4,698) | | | (0.4) | |
| 能源税抵免 | (2,348) | | | (0.1) | | | (22,153) | | | (1.3) | | | (24,343) | | | (2.2) | |
| 其他 | 3,163 | | | 0.2 | | | 5,556 | | | 0.3 | | | 6,818 | | | 0.6 | |
| 所得税撥備* | 470,300 | | | 25.5 | | | 417,226 | | | 24.5 | | | 266,688 | | | 24.2 | |
**由於四捨五入，百分比可能不會相加
在我們運營的司法管轄區，我們需要繳納州税。我們根據個人税務機關的規定、通過徵税管轄區對收入的估計以及我們利用某些節税策略的能力來估計我們的州税收負擔。根據我們對不同徵税管轄區之間收入或損失分配的估計，以及税收法規的變化及其對我們税收戰略的影響，我們估計，在聯邦福利之前，我們的州所得税税率將為6.22023財年。在聯邦福利之前，我們的州所得税税率是5.6%和5.82022財年和2021財年分別為
下表提供了截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的每個財政年度所得税撥備(福利)的信息(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 聯邦制 | $ | 385,650 | | | $ | 343,524 | | | $ | 213,314 | |
| 狀態 | 84,650 | | | 73,702 | | | 53,374 | |
| | $ | 470,300 | | | $ | 417,226 | | | $ | 266,688 | |
| | | | | |
| 當前 | $ | 433,837 | | | $ | 513,075 | | | $ | 254,873 | |
| 延期 | 36,463 | | | (95,849) | | | 11,815 | |
| | $ | 470,300 | | | $ | 417,226 | | | $ | 266,688 | |
截至2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日應繳所得税的構成部分如下(金額以千計)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 當前 | $ | 5,978 | | | $ | 168,548 | |
| 延期 | 160,290 | | | 122,931 | |
| $ | 166,268 | | | $ | 291,479 | |
下表對截至2023年10月31日、2023年、2022年和2021年的未確認税收優惠的變化進行了對賬(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 年初餘額 | $ | 4,922 | | | $ | 5,780 | | | $ | 6,591 | |
| 因前幾年採取的税務立場而增加的福利 | 3,633 | | | 296 | | | 624 | |
| 因本年度採取的税務立場而增加的福利 | 2,733 | | | 833 | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| 因訴訟時效失效而減少的利益 | (776) | | | (1,987) | | | (1,435) | |
| 年終餘額 | $ | 10,512 | | | $ | 4,922 | | | $ | 5,780 | |
截至2019財年，我們的聯邦納税申報表的時效已經到期。我們主要州税務管轄區的訴訟時效在2018財年及隨後幾年仍然開放供審查。
我們未確認的税收優惠包括在我們合併資產負債表的“應付所得税”的當期部分中。如果這些未確認的税收優惠在未來逆轉，它們將對我們當時的實際税率產生有利影響。在未來12個月內，未確認的税收優惠金額有可能發生變化，但我們無法提供此類變化的範圍。預計的變化將主要是由於税收法規的到期，與税收管轄區的和解，由於採取新的税收立場而增加，以及估計利息和罰款的應計。
應計利息及罰款金額計入我們綜合資產負債表的“應付所得税”流動部分。 下表提供有關截至2023年、2022年及2021年10月31日止三個財政年度各年的税項撥備中確認的潛在利息及罰款金額（扣除適用税項及撥回先前應計利息及罰款前），以及於10月31日的潛在利息及罰款應計金額的資料，2023年和2022年（千美元）： | | | | | |
| 在綜合經營報表和綜合收益表中確認的負債 | |
| 財政年度 | |
| 2023 | $ | 332 | |
| 2022 | $ | 296 | |
| 2021 | $ | 376 | |
| | | | | |
| 應計： | |
| 2023年10月31日 | $ | 1,259 | |
| 2022年10月31日 | $ | 1,157 | |
於二零二三年及二零二二年十月三十一日，遞延税項資產及負債淨額的組成部分載列如下（以千元計）： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 遞延税項資產： | | | |
| 應計費用 | $ | 48,088 | | | $ | 50,164 | |
| 減值費用 | 25,005 | | | 37,418 | |
| 存貨估價差異 | 20,690 | | | 41,154 | |
| 基於股票的薪酬費用 | 12,603 | | | 17,064 | |
| 與未確認的税收優惠有關的金額 | 1,385 | | | 203 | |
| 州税，淨營業虧損結轉 | 11,129 | | | 24,185 | |
| | | |
| 其他 | 1,709 | | | 1,691 | |
| 總資產 | 120,609 | | | 171,879 | |
| 遞延税項負債： | | | |
| 資本化利息 | 22,909 | | | 26,791 | |
| 遞延收入 | 223,225 | | | 226,929 | |
| 為税務目的而不是賬面支出的費用 | 3,143 | | | 2,961 | |
| 折舊 | 14,484 | | | 19,391 | |
| 延期營銷 | 17,138 | | | 18,738 | |
| | | |
| 總負債 | 280,899 | | | 294,810 | |
| 遞延税項淨負債 | $ | (160,290) | | | $ | (122,931) | |
| | | |
| | | |
根據公認會計原則，吾等根據我們對部分或全部遞延税項資產是否更有可能無法變現的決定，評估是否應設立估值撥備。在2023年10月31日、2023年10月和2022年10月，我們確定我們的遞延税項資產更有可能實現。因此，在2023年10月31日、2023年10月和2022年10月，我們沒有針對聯邦或州遞延税項資產記錄的估值津貼。
我們在開展業務的各個州提交納税申報單。每個州都有自己關於使用税損結轉的法規。我們做生意的一些州不允許虧損結轉，而另一些州則允許從五年到無限期的結轉期間。
9. 股東權益
我們的法定股本包括400百萬股普通股，$0.01每股面值(“普通股”)，以及15百萬股優先股，$0.01每股面值。在2023年10月31日，我們有103.8已發行和已發行普通股100萬股，3.1為已發行股票期權和限制性股票單位預留的100萬股普通股，3.7為未來股票期權和獎勵發行預留的普通股， 252,000根據我們的員工股票購買計劃預留髮行的普通股股份。截至2023年10月31日， 不是已發行優先股。
現金股利
2017年2月21日，董事會批准向股東發放季度現金分紅。2023年3月，董事會批准將季度股息從2019年的2019年12月的20190.20至$0.21每股，這是以前增加了美元，0.17至$0.20在2022年3月。於2023、2022及2021財政年度，我們宣派及派付現金股息合共$0.83, $0.77及$0.62分別向我們的股東。
股票回購計劃
自2017財年以來，我們的董事會不時更新其回購授權， 20在公開市場交易、私下協商交易（包括加速股票回購）、發行人要約收購或其他財務安排或交易中持有我們的普通股100萬股，用於一般企業目的，包括為公司股權獎勵和其他員工福利計劃獲得股份。2022年5月17日，董事會再次授權回購 20我們的普通股，並終止了自2020年3月10日起生效的現有授權。董事會沒有為該回購計劃設定任何到期日。2023年12月13日，董事會再次授權回購 20我們的普通股，並終止了自2022年5月17日起生效的現有授權。
下表提供有關截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十月三十一日止財政年度股份回購計劃的資料： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 購買的股票數量（千股） | 7,860 | | | 11,000 | | | 7,421 | |
每股平均價格 (1) | $ | 72.00 | | | $ | 49.34 | | | $ | 50.97 | |
| 10月31日剩餘授權(單位：千) | 6,716 | | | 14,577 | | | 12,563 | |
(1)每股平均價格包括與購買有關的成本。在2023財年期間，它還包括我們的股票回購所產生的消費税，這是2022年通脹降低法案的結果。
轉讓限制
2010年3月17日，我公司董事會通過了《公司第二次重發公司註冊證書修正案》(以下簡稱《修正案證書》)。修訂證書包括我們的股東在2010年股東年會上批准的一項修正案，該修正案限制了我們普通股的某些轉讓。修訂證書的轉讓限制一般會限制任何直接或間接轉讓我們的普通股，如果這樣做的效果是將任何人的直接或間接所有權(如修訂證書中所界定的)從4.95%至4.95%或更多的普通股，或增加擁有或被視為擁有的人的所有權百分比4.95佔我們普通股的%或更多。任何違反這一限制的直接或間接轉讓，自被禁止轉讓之日起，對據稱的受讓人而言都是無效的。
累計其他綜合收益
截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的財政年度，累計其他全面收入(AOCI)各組成部分的變化情況如下(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 員工退休計劃 | | | | | |
| 期初餘額 | $ | 2,475 | | | $ | (6,024) | | | $ | (7,198) | |
| 在此期間產生的收益 | 736 | | | 9,573 | | | 152 | |
| 減去：税費 | (199) | | | (2,424) | | | (316) | |
| 期間產生的淨收益(虧損) | 537 | | | 7,149 | | | (164) | |
虧損從AOCI重新分類為淨收益(1) | 92 | | | 1,805 | | | 1,801 | |
減税：税收優惠 (2) | (24) | | | (455) | | | (463) | |
| 淨虧損從AOCI重新分類為淨收益 | 68 | | | 1,350 | | | 1,338 | |
| 其他綜合收益，税後淨額 | 605 | | | 8,499 | | | 1,174 | |
| 期末餘額 | $ | 3,080 | | | $ | 2,475 | | | $ | (6,024) | |
| 衍生工具 | | | | | |
| 期初餘額 | $ | 35,143 | | | $ | 7,133 | | | $ | — | |
| 衍生工具的收益 | 8,369 | | | 37,539 | | | 9,383 | |
| 減去：税費 | (2,110) | | | (9,505) | | | (2,408) | |
| 衍生工具的淨收益 | 6,259 | | | 28,034 | | | 6,975 | |
(收益)虧損從AOCI重新歸類為淨收益(3) | (4,784) | | | (32) | | | 211 | |
減去：税收優惠(費用)(2) | 1,212 | | | 8 | | | (53) | |
| 淨(收益)虧損從AOCI重新分類為淨收益 | (3,572) | | | (24) | | | 158 | |
| 其他綜合收益，税後淨額 | 2,687 | | | 28,010 | | | 7,133 | |
| 期末餘額 | $ | 37,830 | | | $ | 35,143 | | | $ | 7,133 | |
| AOCI期末餘額合計 | $ | 40,910 | | | $ | 37,618 | | | $ | 1,109 | |
(1)改劃為“其他收入--淨額”
(2)重新分類為“所得税撥備”
(3)重新分類為“收入成本--房屋銷售”
10. 基於股票的福利計劃
根據我們的股票激勵計劃，我們向員工和非員工董事授予股票期權、限制性股票和各種類型的限制性股票單位。限制性股票單位獎勵可以基於業績狀況、市場狀況或在必要時間段內的服務(基於時間)。2019年3月12日，股東批准了Toll Brothers，Inc.2019年綜合激勵計劃(以下簡稱《綜合計劃》)，該計劃是繼Toll Brothers，Inc.員工股票激勵計劃(2014)和Toll Brothers，Inc.非執行董事股票激勵計劃(2016)之後，在通過後授予的股權獎勵計劃，不得根據該等先前計劃授予額外的股權獎勵。因此，綜合計劃是唯一可以向員工(包括高管)、董事和該計劃下的其他合格參與者授予新股權獎勵的計劃。綜合計劃規定授予激勵性股票期權(僅向員工)和不合格股票期權，期限最長可達10以不低於授出當日股票市價的價格計算。綜合計劃還規定發行股票增值權以及限制性和非限制性股票獎勵和股票單位，這可能是以業績為基礎的。根據綜合計劃授予的股票期權和限制性股票單位一般授予僱員四年期和非僱員董事兩年期。行使股票期權或結算限制性股票單位時發行的股票，可以是以國庫形式持有的股票，也可以是新發行的股票。在2023年、2022年和2021年10月31日，我們有3.7百萬；5.0百萬美元；以及5.7根據該計劃，可分別授予100萬股。
下表提供了我們在2023、2022和2021財年確認的基於股票的薪酬支出總額的信息(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 已確認的股票薪酬費用總額 | $ | 24,805 | | | $ | 21,095 | | | $ | 23,187 | |
| 確認所得税優惠 | $ | 6,291 | | | $ | 5,312 | | | $ | 5,910 | |
截至2023年10月31日，未償還的基於股票的薪酬獎勵的未攤銷總價值約為$23.2百萬美元，我們預計確認此類補償成本的加權平均期間約為2.5好幾年了。
基於業績的限制性股票單位：
在2023財年、2022財年和2021財年，高管薪酬委員會批准向我們的高級管理層的某些成員授予與普通股股票相關的基於業績的限制性股票單位(“基於業績的限制性股票單位”)。基於業績的RSU所賺取的股份數量是根據執行薪酬委員會在授予當年批准的某些業務業績指標而確定的。可向接受者發行的基於績效的RSU的基礎股票數量範圍為0%至150基本獎勵的百分比取決於與目標績效目標相比的實際成績。根據四年期間的實際業績背心按比例獲得的股份(前提是獲獎者繼續受僱於我們在獎勵文件中指定的情況)或在三年業績期限結束時的懸崖背心。
基於業績的RSU的價值被確定為等於我們將發行的普通股的估計數量乘以執行薪酬委員會批准基於業績的RSU之日(“估值日期”)我們普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)的收盤價，並根據適用於退休合格參與者的歸屬後限制進行調整。與這些獎勵相關的補償費用是根據公司相對於相關績效標準的表現、績效期間的過去部分以及獎勵的授予日期的公允價值計算的。為了估計獎勵的公允價值，我們每季度評估業績目標，並估計可能發行的以業績為基礎的RSU的股份數量。
截至2023年10月31日，我們的非既得性績效RSU狀態以及截至2023年10月31日的年度變化摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 股份數量(千) | | 加權平均授予日公允價值 |
| 2022年11月1日未歸屬 | 280 | | | $ | 39.79 | |
| 授與 | 126 | | | $ | 39.44 | |
| 既得 | (153) | | | $ | 36.53 | |
| | | |
| 截至2023年10月31日未歸屬 | 253 | | | $ | 41.60 | |
下表提供了有關2023財年、2022財年和2021財年發行的基於績效的RSU的發行、估值假設和攤銷的信息： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 預計將發行的基於業績的RSU的股份數量 | 126,068 | | | 71,576 | | | 128,894 | |
| 截至10月31日，基於績效的未完成RSU總數 | 442,961 | | | 507,604 | | | 539,592 | |
| 已發行的基於表現的受限制股份單位的每股加權平均公允價值 | $ | 34.70 | | | $ | 45.41 | | | $ | 29.87 | |
| 已發行按表現計算的受限制股份單位於授出日期的公平值總額（以千計） | $ | 7,244 | | | $ | 6,156 | | | $ | 5,030 | |
| 已確認的基於績效的受限制股份單位費用（單位：千） | $ | 5,838 | | | $ | 4,346 | | | $ | 5,989 | |
| 已歸屬的基於表現的受限制股份單位的公平市值（以千計） | $ | 5,595 | | | $ | 4,514 | | | $ | 5,084 | |
2016年、2017年和2018年12月授予的基於業績的受限制股份單位所賺取的股份分別於2021年、2022年和2023財年交付。
基於時間的限制性股票單位：
我們每年向多名高級職員、僱員及非僱員董事發行以時間為基礎的限制性股票單位（“以時間為基礎的限制性股票單位”）。該等按時間劃分的受限制股份單位一般於兩年（就非僱員董事而言）或四年（就僱員而言）期間內每年分期歸屬，並一般於有關期間結束時結算。按時間計算的受限制股份單位的價值釐定為相等於按時間計算的受限制股份單位相關的普通股股份數目乘以按時間計算的受限制股份單位授出日期我們的普通股在紐約證券交易所的收市價，並就適用於退休合資格參與者的歸屬後限制作出調整。按時間計算的受限制股份單位的公平值於歸屬期或授出日期與獎勵不可沒收予參與者之間的期間（以較短者為準）平均支銷。
我們於2023年10月31日的按時間劃分的受限制股份單位的未歸屬股份及截至2023年10月31日止年度的變動概要呈列如下：
| | | | | | | | | | | |
| 股份數量(千) | | 加權平均授予日公允價值 |
| 2022年11月1日未歸屬 | 842 | | | $ | 47.18 | |
| 授與 | 549 | | | $ | 51.65 | |
| 既得 | (336) | | | $ | 43.44 | |
| 被沒收 | (40) | | | $ | 52.28 | |
| 截至2023年10月31日未歸屬 | 1,015 | | | $ | 50.64 | |
下表提供了2023財年、2022財年和2021財年基於時間的受限制股份單位的其他信息： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 發佈的基於時間的RSU： | | | | | |
| 發佈的基於時間的RSU數量 | 324,399 | | | 276,421 | | | 386,017 | |
| 已發行按時間計算的受限制股份單位的每股加權平均公平值 | $ | 34.26 | | | $ | 45.55 | | | $ | 33.21 | |
| 已發行以時間為基礎的受限制股份單位的公平值總額（以千計） | $ | 11,114 | | | $ | 12,591 | | | $ | 12,820 | |
| 確認的基於時間的RSU費用(以千為單位)： | $ | 18,340 | | | $ | 15,738 | | | $ | 14,531 | |
| 授予的基於時間的RSU的公平市場價值(以千為單位)： | $ | 14,592 | | | $ | 13,925 | | | $ | 14,029 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 10月31日： | | | | | |
| 未完成的基於時間的RSU的總數 | 1,500,097 | | | 1,315,303 | | | 1,312,710 | |
基於時間的RSU的累計未攤銷價值(千) | $ | 22,836 | | | $ | 14,902 | | | $ | 12,919 | |
11. 每股收益信息
有關計算截至2023年10月31日、2022年和2021年10月31日的每個財年的每股收益的信息如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 分子： | | | | | |
| 報告的淨收入 | $ | 1,372,071 | | | $ | 1,286,500 | | | $ | 833,627 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 分母： | | | | | |
| 基本加權平均股份 | 110,020 | | | 116,771 | | | 124,100 | |
普通股等價物 (1) | 988 | | | 1,204 | | | 1,707 | |
| | | | | |
| 稀釋加權平均股份 | 111,008 | | | 117,975 | | | 125,807 | |
| 其他信息： | | | | | |
反稀釋期權和限制性股票單位的加權平均數(2) | 200 | | | 410 | | | 166 | |
| 根據股票激勵和員工購股計劃發行的股票 | 2,026 | | | 507 | | | 1,011 | |
(1)普通股等價物代表使用庫存股方法的未償還現金股票期權和根據我們的限制性股票單位計劃預期發行的股票的稀釋效應。
(2)加權-反稀釋期權和限制性股票單位的加權平均數是基於我們在紐約證券交易所的普通股本年度平均季度收盤價的平均值。
12. 公允價值披露
金融工具
以下是截至2023年10月31日、2023年10月和2022年10月31日與我們的金融工具有關的資產和(負債)摘要，按公允價值經常性計量，如下(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 公允價值 |
| 金融工具 | | 公允價值層次結構 | | 2023年10月31日 | | 2022年10月31日 |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 持有供出售的住宅按揭貸款 | | 2級 | | $ | 110,555 | | | $ | 185,150 | |
| 遠期貸款承諾-持有供出售的住宅按揭貸款 | | 2級 | | $ | 2,234 | | | $ | 9,184 | |
| 利率鎖定承諾(“利率鎖定承諾”) | | 2級 | | $ | (4,135) | | | $ | (17,734) | |
| 遠期貸款承諾(簡寫為IRLC) | | 2級 | | $ | 4,135 | | | $ | 17,734 | |
| 利率互換合約 | | 2級 | | $ | 35,243 | | | $ | 45,010 | |
於2023年10月31日、2023年10月31日及2022年10月31日，現金及現金等價物、由我們全資擁有的專屬自保公司持有的託管現金以及以託管形式持有的客户存款的賬面價值接近公允價值。
利率掉期合約的公允價值計入綜合資產負債表的“應收賬款、預付開支及其他資產”，並採用廣泛接受的估值方法釐定，包括根據每份掉期合約的預期現金流進行貼現現金流分析。儘管本公司已確定，用於評估其利率掉期合約的重要信息，如利率收益率曲線和貼現率，屬於公允價值層次結構的第二級，但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級輸入，如當前信用利差的估計，以評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而，截至2023年10月31日和2022年10月31日，我們評估了信用估值調整對我們利率掉期合約頭寸整體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對我們利率掉期合約的整體估值並不重大。因此，我們已確定我們的利率掉期合約的整體估值被歸入公允價值等級的第二級。
持有供出售的按揭貸款
於報告期末，吾等以市場法釐定待售按揭貸款的公允價值及作為對衝按揭貸款及承諾的利率風險而訂立的遠期貸款承諾的公平值。評估的依據是截至報告日期條款和價值相似的抵押貸款的當前市場定價，以及此類定價在抵押貸款組合中的應用情況。我們確認待售按揭貸款的公允價值與未償還本金餘額之間的差額為損益。此外，我們確認遠期貸款承諾的公允價值變動為損益。這些收益和損失包括在我們的綜合經營和全面收益報表中的“其他收益-淨額”中。持有待售按揭貸款的利息收入是根據每筆貸款的規定利率計算的，也包括在“其他收入淨額”中。
下表列出了所示期間截至所示日期的待售按揭貸款的未償還本金和公允價值合計(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10月31日， | | 未付總額
本金餘額 | | 公允價值 | | 公允價值大於(小於)本金餘額 |
| 2023 | | $ | 114,835 | | | $ | 110,555 | | | $ | (4,280) | |
| 2022 | | $ | 193,746 | | | $ | 185,150 | | | $ | (8,596) | |
IRLC代表個人借款人協議，承諾我們在指定的期限內以指定的價格放貸，只要不違反承諾合同中規定的任何條件。這些承諾都有不同程度的利率風險。我們利用盡力而為的遠期貸款承諾(“遠期承諾”)來對衝持有以供出售的獨立信貸機構及住宅按揭貸款的利率風險。遠期承諾是指與第三方投資者簽訂的未來交付貸款的合同，根據該合同，我們同意在指定的未來日期以指定的價格交付貸款。IRLC和遠期承諾被視為ASC 815“衍生品和對衝”規定的衍生金融工具，該條款要求衍生金融工具按公允價值記錄。我們根據相關按揭貸款的估計公允價值，以及就IRLC而言，按揭貸款在IRLC的條款內提供資金的可能性，估計該等承諾的公允價值。IRLC和遠期貸款承諾的公允價值計入綜合資產負債表的“應收賬款、預付費用和其他資產”或“應計費用”(視情況而定)。為管理投資者未能履行遠期承諾的風險，我們定期評估投資者的信譽。
庫存
我們根據評估時存貨的賬面價值及其公允價值的差額確認存貨減值費用。上述存貨的公允價值是根據第三級標準確定的。估計公允價值主要通過對每個社區的估計未來現金流量進行貼現來確定。有關我們確定公允價值的方法的更多信息，請參閲附註1，“重要會計政策--存貨”。正如附註1中進一步討論的，確定社區庫存的公允價值涉及許多變量，其中許多變量是相互關聯的。如果我們對我們的減值分析中使用的各種不可觀察到的輸入中的任何一個使用不同的輸入，那麼分析的結果可能會不同，沒有任何其他變化。在截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日的三個財年中，庫存減值每年都是微不足道的，因此，我們沒有披露在確定這些受損社區的公允價值時使用的某些量化不可觀察投入的範圍。
債務
下表提供了截至所示日期的賬面價值，不包括任何債券折扣、溢價和遞延發行成本，以及我們債務在2023年10月31日、2023年10月和2022年10月的估計公允價值(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 2023 | | 2022 |
| 公允價值層次結構 | | 賬面價值 | | 估計數
公允價值 | | 賬面價值 | | 估計數
公允價值 |
應付貸款(1) | 2級 | | $ | 1,167,378 | | | $ | 1,150,704 | | | $ | 1,187,043 | | | $ | 1,180,893 | |
高級筆記(2) | 1級 | | 1,600,000 | | | 1,481,220 | | | 2,000,000 | | | 1,822,255 | |
按揭公司貸款安排(3) | 2級 | | 100,058 | | | 100,058 | | | 148,863 | | | 148,863 | |
| | | | $ | 2,867,436 | | | $ | 2,731,982 | | | $ | 3,335,906 | | | $ | 3,152,011 | |
(1)應付貸款的估計公允價值乃基於按吾等認為於適用估值日期可用於類似條款及剩餘到期日貸款的利率貼現的合約現金流量。
(2)我們的優先票據的估計公允價值是基於其於適用估值日期的市場價格。
(3)我們相信，我們抵押貸款公司借款的賬面價值接近其公允價值。
13. 員工退休和延期補償計劃
工資延期儲蓄計劃
我們維持着幾乎覆蓋所有員工的工資延期儲蓄計劃。我們確認了一筆費用，扣除沒收計劃的費用後，計劃費用為#美元。17.1百萬，$17.1百萬美元，以及$15.5截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的財政年度的銷售、一般和行政費用，分別計入綜合經營和全面收益報表中的“銷售、一般和行政”費用。
遞延薪酬計劃
我們有一個沒有資金、不受限制的遞延薪酬計劃，允許符合條件的員工推遲部分薪酬。遞延補償，連同我們的某些貢獻，根據遞延補償的時間而獲得不同的回報率。如果參與者選擇在延遲期結束前撤回補償金，他或她可以沒收一部分遞延補償金和賺取的利息。我們累積了$35.6百萬美元和美元35.7分別於2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月31日支付我們在該計劃下的義務。
固定福利退休計劃
我們有二無資金的固定福利退休計劃。退休福利通常在參與者達到正常退休年齡時授予。未確認的先前服務費用將在參與者加入計劃之日起至其利益完全既得利益為止的期間內攤銷。我們使用了一個5.83%, 5.26%，以及2.27在計算我們分別於2023年、2022年和2021年10月31日的預計福利義務現值時的貼現率。這些利率代表了計算現值的財政年度10月31日至31日的大約長期投資利率。與這些計劃相關的信息基於截至2023年、2023年、2022年和2021年10月31日計算的精算信息。
與我們截至2023年10月31日、2022年和2021年10月31日的每個財政年度的退休計劃相關的信息如下(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 計劃成本： | | | | | |
| 服務成本 | $ | 137 | | | $ | 261 | | | $ | 452 | |
| 利息成本 | 1,869 | | | 1,055 | | | 926 | |
| 攤銷先前服務費用 | 1,407 | | | 1,806 | | | 1,723 | |
| 未確認損失的攤銷 | (1,316) | | | — | | | 77 | |
| | $ | 2,097 | | | $ | 3,122 | | | $ | 3,178 | |
| 預計福利義務： | | | | | |
| 年初 | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | | | $ | 48,374 | |
| 年內通過的圖則修訂 | 1,171 | | | — | | | 755 | |
| 服務成本 | 137 | | | 261 | | | 452 | |
| 利息成本 | 1,869 | | | 1,055 | | | 926 | |
| 福利支付 | (2,748) | | | (2,544) | | | (1,894) | |
| 未確認(收益)損失的變動 | (1,957) | | | (9,573) | | | (908) | |
| 預計福利義務，年終 | $ | 35,376 | | | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | |
| 未攤銷前期服務成本： | | | | | |
| 年初 | $ | 3,678 | | | $ | 5,484 | | | $ | 6,452 | |
| 年內通過的圖則修訂 | 1,171 | | | — | | | 755 | |
| 攤銷先前服務費用 | (1,407) | | | (1,806) | | | (1,723) | |
| 年終未攤銷前期服務費用 | $ | 3,442 | | | $ | 3,678 | | | $ | 5,484 | |
| 累計未確認收益（虧損），10月31日 | $ | 7,926 | | | $ | 7,285 | | | $ | (2,288) | |
| 10月31日累積福利義務 | $ | 35,376 | | | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | |
| 應計福利義務，10月31日 | $ | 35,376 | | | $ | 36,904 | | | $ | 47,705 | |
應計福利責任包括在我們的綜合資產負債表的應計費用內。
下表載列根據退休計劃參與者的估計退休日期，我們於未來五個財政年度每年及截至2033年10月31日止五個財政年度須支付的福利總額（以千元計）： | | | | | | | | |
| 截至10月31日， | | 金額 |
| 2024 | | $ | 2,818 | |
| 2025 | | $ | 3,142 | |
| 2026 | | $ | 3,533 | |
| 2027 | | $ | 3,610 | |
| 2028 | | $ | 3,613 | |
| 2028年11月1日至2033年10月31日 | | $ | 16,827 | |
14. 承付款和或有事項
法律訴訟
我們涉及主要在日常業務過程中產生的多項索償及訴訟。我們相信，已就解決所有現有申索及待決訴訟作出充足撥備，而該等事項的處置將不會對我們的經營業績及流動資金或財務狀況造成重大不利影響。
土地購買合同
一般而言，我們收購地塊的協議並不要求我們購買該等地塊，儘管在某些情況下，如果我們終止協議，我們會沒收任何未償還的按金餘額。倘市況疲弱，開發土地所需的批准不確定，或存在其他因素令購買不受歡迎，則我們可能選擇不收購土地。無論購買協議是否合法終止，我們均會審閲購買協議項下地塊的記錄金額，以釐定該金額是否可收回。儘管我們可能尚未正式終止預期不會收購的該等地塊的購買協議，但我們會撇銷任何不可退還按金及先前於我們釐定該等成本不可收回的期間內資本化至該等地塊的成本。
有關我們於二零二三年及二零二二年十月三十一日的土地購買合約的資料載於下表（金額以千計）： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 總購買價格： | | | |
| 非關聯方 | $ | 4,191,160 | | | $ | 4,279,660 | |
| 本公司投資的未合併實體 | 31,477 | | | 42,057 | |
| 總計 | $ | 4,222,637 | | | $ | 4,321,717 | |
| 按金相對於總購入價 | $ | 449,925 | | | $ | 463,452 | |
| | | |
| 收購土地所需額外現金 | 3,772,712 | | | 3,858,265 | |
| 總計 | $ | 4,222,637 | | | $ | 4,321,717 | |
| 收購土地所需的額外現金數額，包括在應計費用中 | $ | 254,030 | | | $ | 34,994 | |
此外，我們預計將購買大約8,200在幾年內從我們有投資的幾個合資企業獲得更多的主頁；這些主頁的購買價格將在未來的某個日期確定。
在2023年10月31日，我們也有類似的購買合同，以獲得公寓開發用地約$256.5百萬美元，其中我們有未償還的存款金額為$12.9百萬美元。我們打算在未來與無關各方以合資企業的形式開發這些項目。
由於我們不相信我們會完成對這些地塊的購買，我們不需要額外的資金來終止這些合同，因此我們有權選擇已被排除在上述總購買金額之外的額外地塊。
對未合併實體的投資
截至2023年10月31日，我們對一些未合併實體進行了投資，承諾投資或墊付更多資金，併為這些實體的部分債務和/或貸款承諾提供了擔保。關於我們對這些實體的承諾的更多信息，見附註4，“對未合併實體的投資”。
擔保債券和信用證
截至2023年10月31日，我們有未償還的擔保債券，總額為$871.6100萬美元，主要與我們對政府實體的義務有關，以改善我們的社區。我們估計大約有美元。355.6在這些改進方面仍有數百萬項工作要做。我們還有額外的$323.3數百萬未償還的擔保債券，為其他義務提供擔保。我們認為不太可能動用任何未償還債券。
截至2023年10月31日，我們有未償還信用證1美元。118.9我們新的循環信貸安排下的100萬美元。這些信用證的簽發是為了確保我們的各種財務義務，包括保險單免賠額和其他索賠、土地保證金和安全，以完成我們所在社區的改善。我們認為不可能動用任何未兑現的信用證。
截至2023年10月31日，我們已提供了#美元的財務擔保。25.7100萬美元與預付信用證有關，以確保與我們的某些保單免賠額和其他索賠相關的義務。
積壓
截至2023年10月31日，我們有未完成的銷售協議要交付6,578總銷售價值為1美元的房屋6.95十億美元。
抵押貸款承諾
我們的抵押貸款子公司為我們的房屋關閉的一部分提供抵押融資。對於我們的抵押貸款子公司向其提供抵押貸款的購房者，我們根據購房者提供的信息和其他來源確定購房者是否有資格獲得抵押貸款。對於符合條件的購房者，我們的抵押貸款子公司為購房者提供抵押承諾，根據當時的市場條件具體説明擬議抵押貸款的條款和條件。在房屋實際結清和抵押貸款融資之前，購房者將根據承諾的條款鎖定利率。在利率鎖定時，我們的抵押貸款子公司同意將建議的抵押貸款出售給願意遵守承諾給購房者的條款和條件(包括利率)的幾家外部公認抵押貸款融資機構(“投資者”)之一。我們相信這些投資者有足夠的財力履行他們對我們抵押貸款子公司的承諾。
抵押貸款出售給投資者，並附帶有限的追索權條款，這些條款源於相關協議中的行業標準陳述和擔保。這些陳述和保證主要涉及借款人或其他各方沒有虛假陳述、貸款的適當承銷，以及在某些情況下，借款人必須支付的最低金額。本公司一般不會保留與在第二市場出售的按揭貸款有關的任何其他持續利息。
下表提供了我們在2023年10月31日、2023年10月31日和2022年10月的抵押貸款承諾的信息(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| 按揭貸款承擔總額： | | | |
| IRLC | $ | 354,716 | | | $ | 669,631 | |
| 非IRLC | 1,818,486 | | | 2,429,063 | |
| 總計 | $ | 2,173,202 | | | $ | 3,098,694 | |
| 投資者購買承諾： | | | |
| IRLC | $ | 354,716 | | | $ | 669,631 | |
| 應收按揭貸款 | 104,703 | | | 186,666 | |
| 總計 | $ | 459,419 | | | $ | 856,297 | |
租賃承諾額
我們根據不可撤銷的經營租約租賃某些設施、設備和物業用於出租公寓的運營或開發，就某些租賃物業而言，這些租賃物業的初始租期為99年。我們在租賃期內按直線原則確認這些租賃的租賃費用。所有預期租期超過一年的租約，其使用權資產及租賃負債均記入資產負債表。我們的大部分設施租賃協議包括根據出租人運營成本的比例支付租金，這一比例在性質上是可變的。我們的租賃協議不包含任何剩餘價值保證或重大限制性契約。
ROU資產被歸類為“應收賬款、預付費用和其他資產”，相應的租賃負債計入綜合資產負債表的“應計費用”。我們選擇了短期租約確認豁免，適用於所有租期在12個月或以下的租約，並且不包括購買我們合理確定將行使的標的資產的選擇權。對於這類租賃，我們不確認ROU資產或租賃負債，而是在我們的綜合運營和全面收益報表中以直線為基礎確認租賃付款。截至2023年10月31日，ROU資產和租賃負債為$102.8百萬美元和美元123.9分別為100萬美元。截至2022年10月31日，淨資產和租賃負債為116.7百萬美元和美元139.7分別為100萬美元。租賃負債的付款總額為#美元。20.2百萬，$17.7百萬美元，以及$19.4截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的年度分別為100萬美元。
租賃費用包括期限超過一年的租賃成本以及一年或一年以下的短期租賃成本。在截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的財年中，我們的總租賃費用為27.1百萬，$25.6百萬，
及$22.2分別為100萬美元，包括約#美元的可變租賃費用4.2百萬，$3.3百萬美元，以及$3.1分別為100萬美元。短期租賃成本和轉租收入微乎其微。
下表提供了截至2023年10月31日我們剩餘租賃付款的信息(以千為單位)： | | | | | | | | |
| 截至十月三十一日止的年度， |
| 2024 | | $ | 23,000 | |
| 2025 | | 20,600 | |
| 2026 | | 18,600 | |
| 2027 | | 15,300 | |
| 2028 | | 12,700 | |
| 此後 | | 139,700 | |
租賃付款總額(1) | | $ | 229,900 | |
減去：利息(2) | | 106,000 | |
| 租賃負債現值 | | $ | 123,900 | |
（一） 租賃付款包括合理確定將予行使的延長租賃期的選擇權。
（二） 我們的租賃並無提供可輕易釐定的隱含利率。因此，我們估計該等租賃的貼現率，以釐定租賃開始日期的租賃付款現值。
我們的大部分設施租賃均給予我們延長租期的選擇權。我們可酌情行使續租選擇權。就我們的若干設施租賃而言，我們合理地確定將行使選擇權，因此續期期限已計入我們的使用權資產及租賃負債的計算中。計算該等設施租賃負債（不包括我們的土地租賃）所用的加權平均剩餘租期及加權平均貼現率為 7.2年和5.8於二零二三年十月三十一日及 7.8年和4.8%，於二零二二年十月三十一日。
我們有少量土地契約，初步年期為99年。我們不能合理地確定，如果有選擇權，我們會延長這些租約。因此，我們已從該等租賃的使用權資產及租賃負債中剔除續期條款。 計算該等土地租賃負債所用之加權平均剩餘租期及加權平均貼現率為 94.4年和4.5於二零二三年十月三十一日及 93.5年和4.5%，於二零二二年十月三十一日。
15. 其他收入-淨額
下表載列截至二零二三年、二零二二年及二零二一年十月三十一日止年度“其他收入-淨額”的組成部分（以千元計）： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 利息收入 | $ | 35,133 | | | $ | 6,180 | | | $ | 4,320 | |
| 附屬業務收入 | 2,846 | | | 24,668 | | | 36,711 | |
| | | | | |
房屋建築經營所得管理費收入 | 4,462 | | | 7,968 | | | 1,646 | |
訴訟和解收益-淨值 | 27,683 | | | 141,234 | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他 | (2,606) | | | (8,673) | | | (2,063) | |
其他收入總額--淨額 | $ | 67,518 | | | $ | 171,377 | | | $ | 40,614 | |
在2022財年，我們達成了一項192.5與南加州天然氣公司達成了100萬美元的和解協議，以解決我們與2015年10月至2016年2月發生在Aliso Canyon地下儲存設施的天然氣泄漏相關的索賠，Aliso Canyon地下儲存設施位於我們在南加州的某些社區附近。因此，扣除法律費用和支出後，我們錄得税前收益#美元。148.4100萬美元，其中141.2在我們2022財年的綜合經營報表和全面收益報表中，有100萬美元計入其他收入-淨額。其餘部分作為對以前發生的費用的抵銷入賬。與這項和解協議不謀而合的是，我們成立了一個新的Toll Brothers慈善基金會，資金為10.0在我們2022財年的綜合經營和全面收益報表中，銷售、一般和行政收入記錄了100萬美元。
附屬業務的收入來自我們的抵押貸款、所有權、景觀設計、智能家居技術、直布羅陀、公寓生活、城市生活以及高爾夫球場和鄉村俱樂部的運營。下表列出了截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的這些附屬業務的收入和支出(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入 | $ | 140,272 | | | $ | 135,510 | | | $ | 139,640 | |
| 費用 | $ | 137,426 | | | $ | 110,842 | | | $ | 102,929 | |
| | | | | |
在2022財年，我們的智能家居技術業務獲得了9.0通過批量出售安全監控賬户獲得100萬美元的收益，這筆收益包括在上述附屬業務的收入中。
在2023財年和2022財年，我們確認了8.41000萬美元和300萬美元0.31百萬美元的註銷分別與我們認為在我們的公寓租賃開發業務運營中無法收回的先前發生的成本有關。
在2023財年，來自附屬業務的收入包括公寓租賃開發、高層城市豪華公寓以及直布羅陀未合併實體和運營所賺取的管理費，總額為$34.7百萬美元。在2022財年和2021財年，來自附屬業務的收入包括我們的公寓租賃開發和直布羅陀未合併實體和運營的管理費，總額為$25.9百萬美元和美元22.7分別為100萬美元。在2023財年之前，我們的高層豪華公寓未合併實體所賺取的管理費已計入上文“住宅建築業務所賺取的管理費”。
16. 關於細分市場的信息
下表概述截至2023年、2022年及2021年10月31日止各財政年度各分部的收益及除所得税前收入（虧損）（金額以千元計）。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 收入 | | 所得税前收入(虧損) |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 北 | $ | 1,494,127 | | | $ | 1,853,720 | | | $ | 2,011,896 | | | $ | 197,414 | | | $ | 280,829 | | | $ | 313,694 | |
| 大西洋中部 | 1,175,348 | | | 1,148,966 | | | 1,076,900 | | | 243,464 | | | 189,485 | | | 128,494 | |
| 南 | 2,204,763 | | | 1,519,600 | | | 1,183,272 | | | 416,711 | | | 249,665 | | | 153,799 | |
| 高山 | 2,660,746 | | | 2,747,783 | | | 2,003,045 | | | 517,080 | | | 509,512 | | | 276,360 | |
| 太平洋 | 2,329,365 | | | 2,441,959 | | | 2,156,114 | | | 610,126 | | | 572,844 | | | 382,855 | |
| 住宅建築共計 | 9,864,349 | | | 9,712,028 | | | 8,431,227 | | | 1,984,795 | | | 1,802,335 | | | 1,255,202 | |
| | | | | | | | | | | |
公司和其他(1) | 1,677 | | | (858) | | | 519 | | | (142,424) | | | (98,609) | | | (154,887) | |
| 9,866,026 | | | 9,711,170 | | | 8,431,746 | | | 1,842,371 | | | 1,703,726 | | | 1,100,315 | |
| 賣地及其他收入 | 128,911 | | | 564,388 | | | 358,615 | | | | | | | |
| 合併總數 | $ | 9,994,937 | | | $ | 10,275,558 | | | $ | 8,790,361 | | | $ | 1,842,371 | | | $ | 1,703,726 | | | $ | 1,100,315 | |
(1)包括在我們的2022財年第四季度是一個$141.2如附註15“其他收入-淨額”所進一步討論，與有利的訴訟和解有關的淨收益為100萬美元。
“公司及其他”主要包括一般公司開支，例如執行辦公室；公司財務、會計、審計、税務、人力資源、風險管理、資訊科技、市場推廣及法律團體；利息收入；來自若干附屬業務的收入，包括公寓租賃開發業務及高層城市豪華公寓業務；以及來自租賃物業合資企業及直布羅陀合資企業的收入。
於二零二三年及二零二二年十月三十一日，我們各分部的總資產載於下表（金額以千計）： | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 |
| | | |
| 北 | $ | 1,281,479 | | | $ | 1,464,995 | |
| 大西洋中部 | 1,323,381 | | | 1,049,043 | |
| 南 | 2,399,055 | | | 2,137,568 | |
| 高山 | 2,666,874 | | | 2,785,603 | |
| 太平洋 | 2,175,776 | | | 2,174,065 | |
| 住宅建築共計 | 9,846,565 | | | 9,611,274 | |
| | | |
| 公司和其他 | 2,680,453 | | | 2,677,440 | |
| 合併總數 | $ | 12,527,018 | | | $ | 12,288,714 | |
“公司及其他”主要包括現金及現金等價物、限制性現金、對我們租賃物業合資企業的投資、預期從保險公司及供應商收回的款項、我們直布羅陀的投資及營運、製造設施、我們的公寓租賃發展及高層城市豪華公寓業務，以及我們的按揭及業權附屬公司。
截至所示日期，我們每個細分市場的庫存如下表所示(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 為未來社區控制的土地 | | 為未來社區擁有的土地 | | 運營社區 | | 總計 |
| 2023年10月31日的餘額 | | | | | | | |
| | | | | | | |
| 北 | $ | 32,762 | | | $ | 31,253 | | | $ | 1,031,625 | | | $ | 1,095,640 | |
| 大西洋中部 | 34,175 | | | 135,042 | | | 1,089,270 | | | 1,258,487 | |
| 南 | 40,335 | | | 198,467 | | | 1,908,468 | | | 2,147,270 | |
| 高山 | 12,443 | | | 129,326 | | | 2,426,113 | | | 2,567,882 | |
| 太平洋 | 53,460 | | | 169,325 | | | 1,765,514 | | | 1,988,299 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 合併總數 | $ | 173,175 | | | $ | 663,413 | | | $ | 8,220,990 | | | $ | 9,057,578 | |
| | | | | | | |
| 2022年10月31日的餘額 | | | | | | | |
| | | | | | | |
| 北 | $ | 25,876 | | | $ | 125,762 | | | $ | 1,142,060 | | | $ | 1,293,698 | |
| 大西洋中部 | 50,425 | | | 245,208 | | | 700,844 | | | 996,477 | |
| 南 | 67,173 | | | 190,081 | | | 1,570,059 | | | 1,827,313 | |
| 高山 | 15,890 | | | 119,315 | | | 2,523,027 | | | 2,658,232 | |
| 太平洋 | 81,387 | | | 128,485 | | | 1,747,734 | | | 1,957,606 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 合併總數 | $ | 240,751 | | | $ | 808,851 | | | $ | 7,683,724 | | | $ | 8,733,326 | |
在截至2021年10月31日、2023年、2022年和2021年10月31日的年度，我們為每個部門的庫存減值費用和成本支出撥備的金額如下表所示(金額以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | | | | |
| 北 | $ | 677 | | | $ | 11,860 | | | $ | 12,194 | |
| 大西洋中部 | 15,898 | | | 3,369 | | | 12,022 | |
| 南 | 1,766 | | | 3,391 | | | 662 | |
| 高山 | 5,662 | | | 4,091 | | | 379 | |
| 太平洋 | 6,703 | | | 10,030 | | | 1,278 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 合併總數 | $ | 30,706 | | | $ | 32,741 | | | $ | 26,535 | |
在截至2023年10月31日的年度內，我們確認了30.6土地減值費用計入土地銷售和其他收入成本，其中#15.6百萬，$10.31000萬，$2.2百萬美元，以及$2.5100萬人在我們的北大西洋中太平洋地區
以及公司和其他部門分別。在截至2022年10月31日的年度內，我們確認了6.8在我們北區的土地銷售和其他收入成本中計入百萬美元的土地減值費用。
截至所示日期，我們在未合併實體的投資的賬面淨值和來自此類投資的收益(虧損)中的權益見下表(以千為單位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 對未合併實體的投資 | | 收益(虧損)中的權益
未合併實體 |
| | 10月31日， | | 截至十月三十一日止的年度， |
| | 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | | | | | | | | | |
| 北 | | $ | 65,285 | | | $ | 49,385 | | | $ | 972 | | | $ | 1,068 | | | $ | (641) | |
| 大西洋中部 | | 19,807 | | | 26,171 | | | 283 | | | (405) | | | 5,953 | |
| 南 | | 169,004 | | | 174,901 | | | 13,520 | | | 20,065 | | | 12,619 | |
| 高山 | | 61,363 | | | 53,046 | | | (211) | | | 494 | | | — | |
| 太平洋 | | 100,980 | | | 89,196 | | | (414) | | | 248 | | | (17) | |
| 住宅建築共計 | | 416,439 | | | 392,699 | | | 14,150 | | | 21,470 | | | 17,914 | |
| | | | | | | | | | |
| 公司和其他 | | 542,602 | | | 459,615 | | | 35,948 | | | 2,253 | | | 56,121 | |
| 合併總數 | | $ | 959,041 | | | $ | 852,314 | | | $ | 50,098 | | | $ | 23,723 | | | $ | 74,035 | |
“公司和其他”包括我們在租賃物業合資企業和直布羅陀合資企業的投資。
17. 現金流量表合併報表的補充披露
以下是截至2023年10月31日、2022年10月31日和2021年10月31日的每個財政年度合併現金流量表的補充披露(金額以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 現金流信息： | | | | | |
| 已繳所得税淨額 | $ | 584,695 | | | $ | 350,650 | | | $ | 229,742 | |
| 非現金活動： | | | | | |
| 通過賣方融資、市政債券或計入應計費用的存貨成本--淨額 | $ | 359,042 | | | $ | 273,893 | | | $ | 174,726 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 從庫存改敍為財產、建築和辦公設備--淨額 | $ | 1,170 | | | $ | — | | | $ | 39,309 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 將庫存轉移到對未合併實體的投資 | $ | 1,000 | | | $ | 46,019 | | | $ | 50,841 | |
| | | | | |
| 將其他資產轉移到對未合併實體的投資，淨額 | $ | 47,780 | | | $ | 100,123 | | | $ | 94,332 | |
| 將其他資產轉移到財產、建築和辦公設備--淨額 | $ | 47,280 | | | $ | 16,168 | | | $ | — | |
| 衍生品未實現(虧損)收益 | $ | (9,767) | | | $ | 34,680 | | | $ | 10,330 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 10月31日， |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| Cash, cash equivalents, and restricted cash | | | | | |
| 現金和現金等價物 | $ | 1,300,068 | | | $ | 1,346,754 | | | $ | 1,638,494 | |
| 應收賬款、預付費用和其他資產中包含的限制性現金 | $ | 44,273 | | | $ | 51,796 | | | $ | 45,918 | |
合併中顯示的現金、現金等價物和限制性現金總額
**現金流量表 | $ | 1,344,341 | | | $ | 1,398,550 | | | $ | 1,684,412 | |
18. 綜合季度財務數據摘要(未經審計)
下表提供了2023財年和2022財年每個季度的損益表彙總數據(金額以千為單位，每股數據除外)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至三個月 |
| | 10月31日 | | 7月31日 | | 4月30日 | | 1月31日 |
| 2023財年： | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 2,951,904 | | | $ | 2,674,602 | | | $ | 2,490,098 | | | $ | 1,749,422 | |
| 賣地及其他 | $ | 68,243 | | | $ | 13,040 | | | $ | 16,881 | | | $ | 30,747 | |
| 毛利(虧損)： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 810,375 | | | $ | 742,653 | | | $ | 657,220 | | | $ | 448,499 | |
| 賣地及其他 | $ | (10,351) | | | $ | 1,462 | | | $ | (3,969) | | | $ | (11,688) | |
| 所得税前收入 | $ | 604,966 | | | $ | 553,017 | | | $ | 430,592 | | | $ | 253,796 | |
| 淨收入 | $ | 445,536 | | | $ | 414,789 | | | $ | 320,216 | | | $ | 191,530 | |
每股收益 (2) | | | | | | | |
| 基本信息 | $ | 4.15 | | | $ | 3.77 | | | $ | 2.88 | | | $ | 1.72 | |
| 稀釋 | $ | 4.11 | | | $ | 3.73 | | | $ | 2.85 | | | $ | 1.70 | |
| 加權平均股數 | | | | | | | |
| 基本信息 | 107,465 | | | 110,003 | | | 111,214 | | | 111,397 | |
| 稀釋 | 108,388 | | | 111,123 | | | 112,184 | | | 112,336 | |
| | | | | | | |
| 2022財年： | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 3,580,952 | | | $ | 2,256,337 | | | $ | 2,186,529 | | | $ | 1,687,352 | |
| 賣地及其他 | $ | 131,182 | | | $ | 238,465 | | | $ | 91,012 | | | $ | 103,729 | |
| 毛利(虧損)： | | | | | | | |
| 房屋銷售 | $ | 963,038 | | | $ | 585,634 | | | $ | 527,264 | | | $ | 397,825 | |
| 賣地及其他 | $ | 1,571 | | | $ | 8,904 | | | $ | (1,969) | | | $ | 4,112 | |
所得税前收入(1) | $ | 841,144 | | | $ | 365,951 | | | $ | 295,815 | | | $ | 200,816 | |
淨收入 (1) | $ | 640,536 | | | $ | 273,467 | | | $ | 220,593 | | | $ | 151,904 | |
每股收益(2) | | | | | | | |
| 基本信息 | $ | 5.67 | | | $ | 2.37 | | | $ | 1.87 | | | $ | 1.26 | |
| 稀釋 | $ | 5.63 | | | $ | 2.35 | | | $ | 1.85 | | | $ | 1.24 | |
| 加權平均股數 | | | | | | | |
| 基本信息 | 112,914 | | | 115,334 | | | 117,839 | | | 120,996 | |
| 稀釋 | 113,793 | | | 116,326 | | | 118,925 | | | 122,858 | |
(1)包括在我們的2022財年第四季度是一個$141.2如附註15“其他收入-淨額”所進一步討論，與有利的訴訟和解有關的淨收益為100萬美元。
(2)由於四捨五入，季度每股收益數額的總和可能不等於該年度報告的每股收益。