如果是表單，請選中下面的相應複選框 申報旨在同時履行註冊人根據以下任何條款承擔的申報義務：

 

 

 

 

根據該法第12（b）條註冊的證券：

 

用複選標記表明註冊人是1933年《證券法》第405條（本章第230.405節）或規則所定義的新興成長型公司 1934 年《證券交易法》 本章的）。

新興成長型公司 ☐

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

 

 

 

2023年10月25日，帝國房地產信託有限公司（“公司” 或 “我們”）發佈新聞稿，公佈了其2023年第三季度的財務業績。新聞稿提到了公司網站上提供的某些補充信息。新聞稿和補充報告分別作為附錄99.1和99.2附於此，並以引用方式納入此處。

本最新報告第2.02項中的信息，包括附錄99.1和99.2，已提供，就經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第18條而言，不應被視為 “已提交”，也不得以其他方式承擔該部分的責任。根據經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）或《交易法》，除非以提及方式明確納入其中，否則此類信息不得以提及方式納入任何註冊聲明或其他文件中。

 

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如上文第2.02項所述，公司發佈了有關其2023年第三季度財務業績的新聞稿，並在其網站上提供了與之相關的某些補充信息。

本最新報告第7.01項中的信息已提供，就《交易法》第18條而言，不應被視為 “已提交”，或以其他方式受該科的責任約束。根據《證券法》或《交易法》，此類信息不得以提及方式納入任何註冊聲明或其他文件，除非以提及方式明確納入其中。

 

(d) 展品。

 

我們根據全國房地產投資信託協會（NAREIT）發佈的FFO “白皮書” 來計算FFO，該白皮書將FFO定義為淨收益（虧損）（根據公認會計原則確定），不包括折舊房地產投資的減值減記和投資的減值減記 房地產投資、債務重組和出售折舊運營物業的收益或虧損，加上與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷），減去分配給 已終止業務的利息和收益/虧損以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的利息和收益/虧損。FFO 是廣受認可的 我們認為，房地產投資信託基金的財務指標與根據公認會計原則確定的財務報表一起考慮，有助於投資者瞭解財務業績併為房地產投資信託基金之間的比較提供相關依據。此外，我們認為FFO對投資者很有用，因為它認識到房地產通常會隨着時間的推移而升值，或者比其他可折舊資產在更大程度上保持剩餘價值，從而捕捉到房地產表現的特殊特徵。投資者在嘗試瞭解股票房地產投資信託基金的經營業績時，應查看FFO以及GAAP淨收益。我們之所以提出 FFO，是因為我們認為它是衡量我們經營業績的重要補充指標，並相信

 

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證券分析師、投資者和其他利益相關方經常使用它來評估房地產投資信託基金。但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映使用或市場條件導致的房產價值變化，也沒有反映維持物業經營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都具有實際經濟影響並可能對我們的經營業績產生重大影響，因此FFO作為績效衡量標準的作用是有限的。無法保證我們提出的FFO與其他房地產投資信託基金的同名指標相似。FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）或根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金流的替代方案。FFO並不表示有現金可用於滿足持續的現金需求，包括進行現金分配的能力。儘管FFO是評估房地產投資信託基金績效時用於評估可比性的衡量標準，但由於NAREIT白皮書僅提供了計算FFO的指導方針，因此FFO的計算可能因公司而異。

修改後的FFO增加了對傳統定義的FFO的任何高於或低於市場水平的地面租賃攤銷的調整。我們認為，這是評估我們經營業績的有用補充衡量標準，因為 公認會計原則下的會計處理，源於我們在組建交易後於2014年第三季度收購了兩處期權房產，因為這兩處房產的租約遠低於市場價格，這兩處期權的攤銷對我們的整體業績至關重要。我們之所以推出Modified FFO，是因為我們認為它是衡量我們經營業績的重要補充指標，因為它增加了 攤銷低於市場的地面租賃。無法保證我們提出的修改後的FFO可以與其他房地產投資信託基金類似標題的衡量標準相提並論。修改後的FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）或根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金流的替代方案。修改後的FFO並不表示有現金可用於滿足持續的現金需求，包括進行現金分配的能力。

Core FFO在修改後的FFO中增加了以下項目：收購費用、提前清償債務的損失、遣散費和首次公開募股訴訟費用。該公司認為，Core FFO是衡量其經營業績的重要補充指標，因為它不包括 物品。無法保證該公司提出的核心FFO與其他房地產投資信託基金的同名指標相似。核心FFO不代表運營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）或根據公認會計原則確定的運營活動產生的現金流的替代方案。Core FFO並不表示有現金可用於滿足持續的現金需求，包括進行現金分配的能力。在將來，我們還可能將我們認為可能有助於投資者比較我們業績的其他項目排除在核心FFO之外。

 

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除酷睿 FFO 外，我們還通過 (i) 添加到酷睿 FFO 來展示酷睿 FAD 房地產折舊和攤銷、遞延融資成本的攤銷、債務折扣的攤銷以及 補償費用以及（ii）扣除直線租金、經常性的第二代租賃佣金、租户改善、預建築、資本支出、傢俱、固定裝置和設備購買、債務溢價攤銷以及高於/低於市場租金收入。Core FAD僅作為補充披露提出，管理層認為該披露提供了有關我們為股息提供資金的能力的有用信息。Core FAD 不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益（虧損）或根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金流的替代方案。Core FAD 並不表示有現金可用於滿足持續的現金需求，包括現金分配的能力。無法保證我們提出的Core FAD與其他房地產投資信託基金的同名指標相似。

NOI 是 衡量績效的財務指標。我們的管理層使用NOI來評估和比較我們房產的業績，確定收益趨勢並計算我們房產的公允價值，因為它不受以下因素的影響：（i）業主的資金成本，（ii）折舊和攤銷費用以及根據公認會計原則計算的淨收入中包含的出售經營性房地產資產的收益或虧損，（iii）收購費用，虧損關於提前清償債務、減值費用和衍生金融虧損的情況文書, 或 (iv) 一般和管理費用以及財產所有者特有的其他損益.資金成本已從NOI中扣除，因為它取決於所有者的特定融資能力和限制。資金成本之所以被扣除，是因為它取決於歷史利率和其他資本成本，以及我們過去就適當的資本組合做出的決定，這些決定可能已經發生變化或將來可能發生變化。折舊和攤銷費用以及出售經營性房地產資產的收益或虧損被扣除，因為它們可能無法準確代表我們辦公或零售物業因房產的使用或市場條件的變化而導致的實際價值變化。儘管不動產的某些方面的價值確實會隨着時間的推移而下降，折舊和攤銷是合理反映的，但從歷史上看，房地產的整體價值的增加或下降是整體經濟狀況的變化而不是房地產的實際使用或時間的推移所致。出售不動產的收益和損失因房產而異，並受銷售時市場狀況的影響，市場狀況通常會因時期而異。當將一個時期與另一個時期進行比較時，或者將我們的經營業績與其他未進行類似收購或銷售的房地產公司的經營業績進行比較時，這些收益和虧損可能會造成扭曲。我們認為，從淨收入中扣除這些成本對投資者很有用，因為由此產生的衡量標準反映了運營物業所產生的實際收入和實際支出，以及入住率、租金和運營的趨勢

 

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成本。在某些情況下，公司還出示了（1）Property Cash NOI，其中不包括天文臺的NOI以及直線租金、公允價值租賃收入和直線地租支出調整的影響，以及（2）不包括租賃終止費的房地產現金NOI。Property Cash NOI僅作為補充披露提出，管理層認為，該披露允許投資者比較不同時期的NOI表現，而無需考慮某些信息的影響 租金收入和直線地租支出調整。與折舊和攤銷費用類似，由於歷史成本核算，公允價值租賃收入可能會扭曲房地產層面的經營業績指標。此外，如果將直線租金和直線地租支出調整的影響排除在外的淨資產淨值，則投資者可以從另一種角度看待房地產層面的經營業績，從而更接近地反映投資組合中產生的淨現金。提供不包括租賃終止費的房地產現金NOI可以為投資者提供更多信息，使他們能夠在不考慮終止費的情況下比較不同時期的經營業績，這可能會扭曲任何給定時期的業績，因為它們通常代表租户數月或數年的租金債務，這些債務是通過談判提前終止租户的租約一次性支付的，不能反映公司投資組合的核心持續經營業績。但是，不包括租賃終止費的NOI、Property Cash NOI和Property Cash NOI的用處是有限的，因為它不包括一般和管理成本、利息支出、折舊和攤銷費用以及出售房產的損益，以及GAAP規定的其他損益，以及維持我們物業運營業績所需的資本支出水平和租賃成本，所有這些都是重大的經濟成本。NOI和Property Cash NOI可能無法反映淨收入這些組成部分的重大趨勢，這進一步限制了其用處。NOI和Property Cash NOI是衡量我們物業運營績效的指標，但不能衡量我們的整體業績。因此，這些指標不能替代根據公認會計原則計算的淨收入。這些指標應結合根據公認會計原則計算的淨收入進行分析。其他公司可能會使用不同的方法來計算NOI、Property Cash NOI或類似標題的衡量標準，因此，我們的衡量標準可能無法與其他公司報告的標題相似的衡量標準進行比較，這些公司報告的衡量標準不完全符合我們的定義。

在公司對NOI的分析中，特別是為了對不同時期的淨收益進行有意義的比較，提供公司在每個報告期內擁有的房產的信息非常重要。公司是指在最早的時期開始之前收購併由公司擁有的房產，直到最近一段時期結束時均以 “同一門店” 表示。因此，Same Store不包括在最早提交的期限開始之後收購的房產，或者在最近公佈的期限結束之前處置的房產。因此，在收購房產後，該物業至少需要一年零四分之一的時間才能包含在Same Store中。該公司對Same Store的定義還不包括房產 或者我們預計將在下一季度出售的房產以及我們的多户住宅。對於 房產，所有相同的商店物業 NOI 以構成其大部分的屬性類別表示 物業的 NOI。

 

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我們將息税折舊攤銷前利潤計算為淨收入加上利息支出、所得税以及折舊和攤銷。我們之所以列出息税折舊攤銷前利潤，是因為我們認為，息税折舊攤銷前利潤以及來自運營活動、投資活動和融資活動的現金流，為投資者提供了衡量其承擔和償還債務能力的額外指標。息税折舊攤銷前利潤不應被視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，不應被視為我們財務業績的指標，不應被視為經營活動淨現金流的替代方案（根據公認會計原則確定），也不應被視為衡量其流動性的指標。對於調整後的息税折舊攤銷前利潤，我們將減值費用和財產處置收益相加。

我們將淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤計算為公司的淨負債 債務總額減去現金和現金等價物的份額除以公司的 過去十二個月調整後息税折舊攤銷前利潤的份額。公司認為，將淨負債列報給調整後息税折舊攤銷前利潤為投資者提供了有用的信息，因為公司根據其所有資產的所有權百分比，將淨負債與調整後的息税折舊攤銷前利潤作為其整體財務靈活性、資本結構和槓桿率管理的一部分。

 

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根據《交易法》的要求，註冊人已正式授權以下籤署人代表其簽署本報告。

 

根據《交易法》的要求，註冊人已正式授權以下籤署人代表其簽署本報告。

 

 

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