Versa Power - LAA - Tenant Alterations 07.24.2023

表10.87

租賃修訂協議

本協議於2023年9月25日簽訂（下稱“本協議”）

在以下情況之間：

52^釹街道商業中心LP，

普通合夥人，52^釹街道商業中心GP INC.

(the“地主”）

第一部分的

和

深圳市華盛電力系統有限公司

(the“租户”）

第二部分

鑑於：

2005年5月20日的租約（“原始租賃”），由Westpen Properties Ltd.（“Westpen”）作為房東，而承租人作為承租人，Westpen確實將某些房產轉讓並出租給承租人，該房產約為三萬二千二百二十（32，220）平方英尺確定為單位4852（“原始場所”）位於卡爾加里東南街4800 - 52號，艾伯塔（“4800大樓”）位於52街商業中心項目內（“項目”），自2006年2月1日起至2011年1月31日止，為期五（5）年，根據原租約中更具體規定的條款和條件;

根據日期為2006年4月20日的契約修訂協議（“1^ST修訂”），原租約已按其中更具體的規定進行修訂;

自2010年10月1日起，業主成為Westpen在4800大樓所有權上的繼承人，併成為此處命名的業主;

根據日期為二零一零年十一月十一日之續租協議（“續租”），原租約已根據其中所載之條款及條件再續期三（3）年，於二零一四年一月三十一日屆滿;

根據日期為2013年10月29日的租賃延期和修訂協議（“1^ST續租（“續租”），業主及承租人同意修訂原租約，以（其中包括）將其年期延長三（3）年，於二零一七年一月三十一日屆滿，所有修訂均根據原租約所載條款及條件進行;

2020年1月1日，全部按其中所載的條款和條件;

通過日期為2020年1月10日的租賃延期和修訂協議（“3^研發續租（“續租”）後，業主及承租人同意修訂原租約，以（其中包括）進一步延長其年期三（3）年，於二零二三年一月三十一日屆滿，全部均根據原租約所載條款及條件進行;

根據日期為2023年1月5日的租賃擴展，延長和修訂協議，（“擴展及延期協議”），業主及承租人同意修訂原租約，以（其中包括）進一步延長其年期五（5）年零八（8）個月至二零二八年九月三十日屆滿，並擴大原有房地，以包括額外的空間（“附加場所”），位於阿爾伯塔省卡爾加里市4900 - 52 nd Street SE號建築物內，指定為4908單元（“4900大廈”），可出租面積約為48，308平方英尺，租期五（5）年，於2028年9月30日屆滿，詳情載於本協議;

通過2023年2月20日的租賃擴展，延長和修訂協議-短期（“2^發送擴展及延期協議》），業主及承租人同意修訂原租約，暫時擴大原物業，以包括額外空間（“臨時額外場所”），位於4900號大樓3912單元，可出租面積約為18，627平方英尺，為期一（1）年零三（3）個月，於7月31日到期，2024.第2024章都是你的錯

除本協議中單獨使用的情況外，原租賃、第一次修訂、續約、第一次延期、第二次延期、第三次延期、擴展和延期協議以及第二次擴展和延期協議在下文中統稱為“租賃”，除本協議中單獨使用的情況外，原場地、附加場地、而該臨時增建的處所須稱為“現有處所”;及

承租人希望（其中包括）建造新的電力基礎設施，為現有場地提供服務，在現有場地的外部安裝某些設備，並翻新現有場地的一部分，業主和承租人已相應同意根據本協議中更具體規定的條款和條件修訂租賃和擴建及延期協議。

鑑於雙方已向另一方支付一美元（$1.00）（特此確認已收到並足額支付），以及其他相互約定和協議，雙方特此達成如下協議：

1.雙方在此承認、確認並同意，上述陳述在實質上和事實上是真實的。

2.本協議中使用的所有詞語和短語，除非標的物或上下文中有不一致之處，否則應具有租約中賦予它們的相同含義。

增加下列內容，作為新的《租約》第十條：

“第十條

電力基礎設施

10.1

致謝

業主確認，承租人已根據租客與Enmax Power Corporation(“ENMAX”)於2023年1月17日訂立並獲業主確認的發展商選擇協議(“發展商協議”)的條款及進一步描述，在土地及現有物業上安裝或將會安裝若干電力設施及設備(“基礎設施”)。

10.2

基礎設施安裝、維修和維護

(a)

承租人應向業主支付業主因(I)批准《開發商協議》而發生的合理費用，包括與審查有關的合理法律費用；以及(Ii)基礎設施安裝的監督費用，包括建築和工程顧問費，外加相當於業主因業主的管理費用和行政費用而發生的與此相關費用的5%(5%)的費用。

(B)基礎設施的安裝應：(I)由ENMAX根據開發協議的條款進行；(Ii)以良好和熟練的方式進行；以及(Iii)按照業主的任何合理要求。

(c)

基礎設施應始終屬於承租人的財產，其損失的風險應始終由承租人承擔。承租人應自行承擔安裝、維修、維護和拆除基礎設施的費用。業主不負責為基礎設施投保不受損失或損壞的保險。如果房東自行決定對基礎設施進行任何維護，房東應承擔租户的全部費用和費用。承租人應按要求支付業主的維護和/或維修費用，包括建築和工程顧問費，外加管理費。

(D)如因承租人或承租人或其高級人員、董事、代理人、僱員、承建商、受邀者或持牌人就基礎設施的安裝、保養、修理、移走、使用或存在而作出或沒有作出的任何事情而需要維修、更換或更改建築物或土地的其他部分，則承租人應應要求向業主支付該等維修、更換或更改的業主費用及行政費。

(e)

承租人應根據本合同的第3.10節為基礎設施投保。

10.3

基礎設施的拆除和租賃房產的修復

在租期屆滿或提前終止之前，承租人應自行承擔費用和費用拆除基礎設施，否則基礎設施將由業主承擔

選擇權，成為房東的財產。承租人應自行承擔費用和費用，修復因拆遷對建築物或土地的任何部分造成的任何損壞，並按照本租約的條款恢復基礎設施安裝的建築物的位置。

10.2基礎設施賠償和釋放

(a)

除非是由於獲釋人員的嚴重疏忽或故意不當行為，否則承租人應賠償獲釋人員的一切費用、損害、費用、損失、索賠和/或其他任何責任，這些費用、損害、費用、費用、損失、索賠和/或其他責任與基礎設施的安裝、或與基礎設施有關的任何事故有關，或由於基礎設施的承租人使用、運營、維護、維修或拆除，或全部或部分由於承租人或承租人的法律責任人員的作為或不作為，或任何獲準安裝、建造、修復或維護基礎設施，當然也包括ENMAX。

(B)承租人應獨自承擔開發商協議項下產生的所有義務，並將賠償獲釋人員在開發商協議下可能產生的所有費用、損害、費用、損失、索賠、責任和義務。

(c)

除非是由於獲釋人員的嚴重疏忽或故意不當行為，否則承租人特此免除房東因安裝基礎設施或與基礎設施有關的任何事故、基礎設施的使用、運營、維護、維修或拆除，或完全或部分由於承租人或承租人的法律責任人員的作為或不作為，或任何獲準安裝、建造、維修或維護基礎設施的人的行為或不作為而引起的一切損害、費用、損失、索賠和/或其他責任，包括：為了確定，請使用ENMAX。“

增加下列內容，作為新的《租約》第十一條：

“第11條外部設備

11.1外部設備

(a)

只要承租人是Versa Power Systems Ltd.，並在整個租賃物業中實際佔用並積極和勤奮地開展業務，且沒有未治癒的違約事件，且符合與租賃物業相關的所有法律，承租人應被允許在大樓的後面安裝某些設備(“外部設備”)，只要此類設備的類型、大小、設計和位置須事先獲得業主的書面批准，並由業主自行決定(“外部區域”)。

(B)除要求支付外部面積的基本租金外，除非本節另有規定，本租約的規定應

適用於外部設備、外部面積及其承租人的佔用和使用變通的 變通包括但不限於：(I)承租人為外部設備和外部區域提供保險的義務(並向房東提供外部設備和外部區域的保險證書副本)；以及(Ii)承租人的任何和所有期末恢復義務，包括本租約第3.14節規定的義務。

(c)

外部區域內外部設備的大小、位置和施工方法應事先獲得業主的書面批准，由業主自行決定。

(D)承租人建造外部區域和在外部區域內安裝外部設備的權利還受下列條款和條件的限制：

(i)

承租人應負責外部設備的供應和安裝，並持續遵守與外部設備和外部區域的運行相關的所有適用法律，包括但不限於建造任何有管轄權的當局可能要求的任何篩網，費用和費用由承租人承擔。

(Ii)承租人須負責一切所需的保養、維修及更換，費用由承租人自行承擔，以使外部設備及外部區域在合約期內時刻保持良好、一流、具吸引力及清潔的狀況及外觀，以符合建築物的標準。承租人不得允許任何廢物或雜物堆積在外部區域，並應自負費用和費用，確保外部區域不受公眾進入。

(Iii)承租人承認，建築物後面的除雪將受到外部區域的存在的影響，承租人應自費負責清除因外部區域的存在而在正常除雪服務過程中未被清除的任何雪或冰。

(Iv)租户不得容許外部設備或外部面積造成不合理的噪音、氣味、滋擾或其他滋擾，以致可能影響建築物其他租户的安靜使用和享受，而租户須確保外部設備的安裝和操作不會影響建築物其他租户的進氣口。

(e)

承租人承認，房東對承租人是否有能力獲得必要的許可以安裝和維護外部設備或外部區域以供承租人的預期用途不作任何陳述或保證，承租人應進行此類搜查，並確認其安裝和維護外部設備和外部區域的能力符合所有適用法律的規定。

(F)如果承租人不遵守或履行其根據第11.1節的規定應遵守和履行的任何條款、契諾和條件，承租人應有機會在房東不履行通知後三十(30)天內糾正任何違約。如果租客未能糾正任何此類違約，房東有權補救或試圖補救租客在根據本租約進行任何維修、工程或其他契諾時的任何過失，並在此過程中向第三方支付租客應支付或聲稱應支付的任何款項，對租客不承擔任何責任，也不對由此造成的任何損害承擔任何責任，而不被視為侵犯了租户根據本租約的任何權利。租户應補償房東在這樣做時發生的所有合理費用，所有這些費用均應作為本租約下的額外租金支付。如有要求，立即予以通知。

(G)承租人應賠償和保護獲釋人員，並應使他們和他們每一個人免受因外部設備或外部區域和/或承租人、承租人負有法律責任的人或承租人允許進入租賃場所的任何人違反本第11.1節任何規定而產生的、因外部設備或外部區域和/或承租人違反本條款第11.1條任何規定而引起的任何和所有責任的傷害。

增加下列內容，作為新的《租約》第十二條：

“第12條拆除夾層

12.01

確認

房東承認並同意，在符合本第12條規定的情況下，租户應被允許拆除位於4900大樓2樓的現有夾層區域的一部分(“夾層”)。業主和租客承認，拆除夾層和與之相關的所有工程(統稱為夾層工程)應被視為對租賃房產的改動，除非本條款第12條另有規定，否則應受本租約第3.13節和第3.14節的條款管轄，其中包括第3.13(D)節關於業主審查適當的平面圖和規格的條款，以及業主事先的書面批准。

12.02

夾層作品

(a)

承租人執行夾層工程的權利應受以下條款和條件的約束：

儘管有本租約第3.14條的規定，承租人在本租約期滿或提前終止時，不應要求租户將閣樓恢復到原來的狀態。為確保確定性，第節的規定

3.14本租約的全部效力及效力適用於租賃物業的其餘部分。

二.承租人應確保在夾層工程完成後，適當進出租賃的房產和

大樓的外部得到維護，租賃的房地符合與租賃房地有關的所有消防法規、法律、附則和要求。

(B)儘管拆除了夾層，但在夾層工程完成後，4900號樓4908單元的可租賃面積將保持不變，4900號樓4908單元的基本租金在剩餘時間或其任何延期期間應繼續以48 308平方英尺為基礎計算。

《擴展和延期協議》第7(A)(2)節應全部刪除。

7.《擴展和延期協定》第13(A)節應全部刪除，代之以下列各款：

“(A)業主只須一次性向本文所述租客支付租賃改善津貼，金額為285,762.19美元，外加適用税項，款額相當於：(I)44,178.19美元，即(X)116,877.81美元之間的差額，即根據上文第7節業主完成工程的實際費用；及

(Y)161,056.00美元；及。(2)241,584.00美元，按租賃房舍的實際可出租面積每平方英尺3美元，另加適用税項計算。“

8.雙方同意，本協議中包含的任何內容不得被視為更改、更改或更改本租賃的任何條款，除非本協議明確規定，雙方特此確認，本租賃和本協議從今往後應一併閲讀和解釋，並具有充分的效力和效力。

9.經本協議修改的租約構成業主與租客之間關於租約標的的完整協議。本協議只能通過房東和租户雙方簽署的明確書面協議來修改。

10.本協定可以簽署任何數量的副本，其效力如同所有締約方簽署了同一份文件一樣，並將在雙方一方向另一方交付一份簽署的副本後生效。雙方同意，以傳真或電子方式交付本協議的簽署副本應具有法律效力和約束力，並具有與本協議的原始簽署副本已交付相同的完全效力和效力。

11.本協定應延伸至本協定雙方、其各自的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人，並對其具有約束力，並使其受益。

[餘數 的頁面 故意的 左邊 空白]

茲證明，本協議雙方已於上述第一次簽署之日起，在其正式授權的正式簽署官員的簽署下，或以其個人身份簽署和蓋章，正式簽署本協議。

52^釹STREETBUSINESSCENTRELP，普通合夥人，52^釹街道商業中心GP INC. (房東)	深圳市華盛電力系統有限公司 (租户)
作者：S/布拉德·奧爾頓	作者：S/邁克爾·S·畢曉普
姓名：布拉德·奧爾頓	姓名：邁克爾·S·畢曉普
職務：總裁，副租賃	職務：執行副總裁兼首席財務官
撰稿：S/肖恩·武施克	發信人：
姓名：肖恩·烏什克(Shaun Wuschke)	姓名：
職位：管理董事、辦公室和工業	標題：
我們受權約束該公司	本人/我們有權約束該法團